Предварительный договор подряда: Предварительный договор подряда \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

Предварительный договор генерального подряда на строительство. Как специализированному застройщику начать бизнес-процесс до получения разрешения на строительство. Закон о «гаражной амнистии» в помощь

Предварительный договор генерального подряда на строительство: Как Специализированному застройщику начать бизнес-процесс до получения разрешения на строительство. Чем может помочь «закон о гаражной амнистии» Специализированному застройщику!?

На практике часто возникает ситуация, когда разрешение на строительство по тем или иным причинам еще не получено Застройщиком, но старт бизнес-процессу необходимо дать. Такая ситуация может сложиться, в частности, когда есть необходимость гарантировать генеральному подрядчику ваше намерение заключит с ним договор генерального строительного подряда в будущем. В этом случае подходящим юридическим инструментом оформления отношений сторон служит предварительный договор генерального подряда на строительство, заключение которого будет обусловлено фактом получения заказчиком разрешения на строительство. Таким образом, обязанность заключить основной договор поставлена в зависимость от наступления отлагательного условия. При этом стороны могут указать в предварительном договоре срок, в течение которого после наступления отлагательного условия стороны должны заключить основной договор.

Исходя из содержания п.3 ст.429 ГК РФ «Предварительный договор» предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. 

Следовательно, исходя из толкования новой редакции нормы ГК 2015 года, в предварительном договоре не требуется согласование всех существенных условий основного договора, поименованных таковыми в гражданском кодексе для соответствующего вида договора, например условие о сроке выполнения работ. 

(Важно, в соответствии с гражданским кодексом РФ существенное условие о сроке выполнения работ (начальный и конечный) будущего основного договора строительного подряда не является обязательным (существенным) условием предварительного договора строительного подряда.)

Не лишним будет напомнить, что следует отличать условие о сроке начала выполнения работ по основному договору генерального строительного подряда от срока, в рамках которого стороны, специализированный застройщик и генеральный подрядчик, обязаны заключить основной договор строительного подряда. 

Если генеральным подрядчиком является компания, которая входит в структуру единого холдинга, то возможно заключить непосредственно договор строительного подряда с отсроченной датой начала выполнения строительных работ подрядчиком. 

Во-первых, когда компания-подрядчик входит в структуру холдинга, у застройщика больше реальных возможностей контролировать начало и процесс проведения строительных работ по договору, т.е. с момента получения разрешения на строительство. При проведении работ в отсутствие разрешения на строительство законом предусмотрена ответственность. К застройщику могут предъявить свои требования проверяющие и контролирующие органы. Чтобы снизить подобные риски, в случаях, когда подрядчик не является частью корпоративной структуры холдинга, специализированному застройщику может быть рекомендовано, заключить предварительный договор генерального строительного подряда.

Во-вторых, при выборе договорной конструкции, следует помнить, что по предварительному договору строительного подряда обязанность уплатить цену или существенную ее часть до заключения основного договора не возникает. 

Если решается вопрос об оплате авансового платежа в рамках предварительного договора, необходимо помнить: пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 дает разъяснения о квалификации подобного договора как непосредственно заключенного договора, а не предварительного. Об этом обстоятельстве зачастую забывают финансовые директора/бухгалтера при построении конструкции бизнес-процесса, инициируют проведение авансовых платежей.

Вместе с тем может наступить материально-правовая ответственность стороны (возмещение убытков/неустойки) за отказ заключить основной договор строительного подряда в пределах срока, установленного предварительным договором, когда сторона, заинтересованная в заключении основного договора, выразит свое намерение контрагенту заключить указанный договор в соответствии с условиями предварительного договора.

Кроме того, пунктом 4 ст.380 ГК РФ предусмотрена возможность обеспечения обязательств задатком: «Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором ст.429 ГК РФ).

Таким образом, при заключении предварительного договора генерального строительного подряда сторонам следует согласовать:

Условия, позволяющие установить предмет основного договора.

Условия основного договора, по которым стороны решат достигнуть соглашения при заключении предварительного договора.

Нелишним будет напомнить, что при заключении договора стороны могут предусмотреть возможность направления досудебной претензии друг другу посредством электронной почты. В обзоре практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора от 22 июля 2020 года в пункте 5 Обзора указано, что «направление претензии по адресу электронной почты ответчика в случае, если такой порядок явно и недвусмысленно установлен в договоре, свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора».

(В настоящем 2021 году Верховный Суд РФ выпустил Постановление Пленума Верховного Суда РФ №18 от 22 июня 2021г. «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства».)

Ввиду того, что процесс упорядочивания землепользования находится в стадии развития, встречаются ситуации, когда на приобретенном застройщиком земельном участке расположены за давностью лет неучтенные строения, часто это гаражная линия. При подготовке к проведению строительных работ на соответствующем земельном участке, в рамках бизнес-процедуры решается вопрос о дальнейшей судьбе таких ранее возведенных построек. 

Застройщик (собственник земельного участка) задается вопросом, какой вариант урегулирования вопроса выбрать. Решить вопрос в судебном порядке или договориться с предполагаемыми правообладателями гаражей?

Необходимо помнить, что если строения возведены до 1995 года, до даты вступления в силу ст.222 ГК РФ, в случае обращения в суд о снесении незаконно возведенной постройки в порядке ст.222 ГК РФ суд может отказать застройщику в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки. В связи с тем, что гражданское законодательство обратной силы не имеет, правила о признании постройки самовольной не применяются к объектам, возведенным до 1995г. (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012г. №12048/11).

С учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 №12048/11, понятие «самовольная постройка» не применимо к зданиям, строениям, сооружениям, не являющимся индивидуальными жилыми домами, построенными до 01.01.1995, и такие объекты не могут быть снесены на основании признания их самовольной постройкой в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса.

Рассмотрим второй вариант: возможность договориться с предполагаемыми правообладателями гаражей путем выплаты денежной компенсации. Как подтвердить права предполагаемого владельца строения в отсутствие у него каких-либо документов, свидетельствующих о выделении земельного участка? 

Однозначного ответа в данном случае нет, исходить необходимо из существа ситуации, информации, полученной в ходе проведения переговоров с предполагаемыми правообладателями. 

В данном случае можно по аналогии обратиться к содержанию закона о гаражной амнистии (Федеральный закон о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации от 23.03.2021г.)

Статья 6 часть 5 абзац второй ФЗ от 23.03.2021 содержит перечень документов, которые можно запросить (один или несколько) у гражданина с целью подтверждения прав обладания, как-то: 

заключенные до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, и (или) договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража, и (или) документы, подтверждающие исполнение со стороны гражданина обязательств по оплате коммунальных услуг;

документ, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 01 января 2013 года в соответствии с требованиями законодательства, действовавших на момент таких учета и (или) инвентаризации, в котором имеются указания на заявителя в качестве правообладателя гаража либо заказчика изготовления указанного документа и на год его постройки, указывающий на возведение гаража до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ.

Указанный выше способ решения вопроса о надлежащем правообладателе не является безусловным гарантом отсутствия каких-либо притязаний на компенсацию от иных лиц, но эту позицию законодателя при решении ситуации по аналогии можно брать в расчет.

Будет добавлена ссылка: Предварительный договор генерального подряда на строительство жилого многоквартирного дома форма www.eastlaw.ru раздел Договор форма (может быть полезен юристу, начальнику структурного подразделения капитального строительства, руководителю организации соответствующего профиля, содержит условия, которые стороны дополняют в соответствии с необходимостью):

 

 

 

 

 

 

Форма: Предварительный договор строительного подряда

Предварительный договор
строительного подряда N ___

г. _____________
«__»___________ ____ г.

_______________________, именуем___ в дальнейшем «Заказчик», в лице _______________________, действующ___ на основании _______________________, с одной стороны, и _______________________, именуем___ в дальнейшем «Подрядчик», в лице _______________________, действующ___ на основании _______________________, с другой стороны, а совместно именуемые «Стороны», руководствуясь ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключили настоящий Предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. В соответствии с настоящим Предварительным договором Стороны обязуются заключить договор строительного подряда на строительство _____________________ (именуемый в дальнейшем «Основной договор») на условиях, установленных настоящим Предварительным договором.
1.2. Стороны обязуются заключить Основной договор не позднее «__»___________ ____ г.

2. Существенные условия Основного договора

2.1. Предмет Основного договора.
Подрядчик обязуется по заданию Заказчика выполнить своими силами и средствами строительство ________________________________ на земельном участке общей площадью ____ кв. м, расположенном по адресу: ____________________________________ (далее — Объект), а Заказчик обязуется создать Подрядчику необходимые условия для выполнения указанных работ, принять их результат и уплатить обусловленную договором цену.
2.2. Земельный участок, на котором будет осуществляться строительство Объекта, кадастровый номер ______________________, категория земель ____________________, назначение _________________, принадлежит Заказчику на праве ________________________, что подтверждается _________________________, выданным ____________________________________.
2.3. ___________________________________ <1>.
2.4. ____________________________________ <1>.

3. Ответственность Сторон и форс-мажорные обстоятельства

3.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.
3.2. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
3.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки.
3.4. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.
3.5. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 3.4 настоящего Предварительного договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону.
3.6. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему Предварительному договору.
3.7. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 3.4 настоящего Предварительного договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Предварительному договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
3.8. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 3.4 настоящего Предварительного договора, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Предварительного договора.

4. Разрешение споров

4.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Предварительного договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.
4.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
4.3. В случае возникновения разногласий Сторон относительно условий Основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

5. Срок действия Договора. Порядок изменения
и расторжения Договора

5.1. Настоящий Предварительный договор вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами и действует до момента заключения Сторонами Основного договора.
5.2. Условия настоящего Предварительного договора могут быть изменены по взаимному согласию Сторон путем подписания письменного соглашения.
5.3. Обязательства, предусмотренные настоящим Предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, указанного в п. 1.2 настоящего Предварительного договора, Основной договор не будет заключен либо одна из Сторон не направит другой Стороне предложение заключить Основной договор.

6. Заключительные положения

6.1. Все изменения и дополнения к настоящему Предварительному договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.
6.2. Стороны обязуются письменно извещать друг друга о смене реквизитов, адресов и иных существенных изменениях.
6.3. Настоящий Предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
6.4. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему Предварительному договору третьим лицам без письменного согласия другой Стороны.
6.5. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Предварительным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

7. Подписи Сторон

ВС разъяснил толкование условий договора

Одна из экспертов «АГ» указала, что в принятом документе отсутствует имевшееся ранее указание на то, что договор долевого участия не относится к публичным договорам. При этом она отметила, что этот вопрос требует дополнительной проработки, поскольку влияет на возможность застройщика не заключать договор с каждым, кто к нему обратится.

25 декабря Пленум Верховного Суда принял постановление о некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора. Кроме того, в документе разъясняются вопросы о публичном, предварительном, рамочном, абонентском договорах, рассматриваются заверения об обстоятельствах, заключение договора в судебном порядке и вопрос о правовой квалификации договора.

Как ранее писала «АГ», проект документа рассматривался на заседании Пленума 14 декабря и был направлен на доработку. Впрочем, старший юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Ольга Дученко отметила, что большинство внесенных в текст изменений носит технический характер, уточнены и дополнены некоторые формулировки. «Ряд положений исключен, поскольку их необходимо дополнительно проработать», – заметила Ольга Дученко.

Заключение договора

Так, в постановлении указывается, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. При этом Пленум ВС отметил, что если условие, названное существенным или необходимым, определяется диспозитивной нормой, то отсутствие соглашения сторон по нему не свидетельствует о том, что договор не заключен.

Читайте также

ВС разрешит возникающие на практике вопросы заключения и толкования договоров

Пленум ВС отправил на доработку соответствующий проект постановления, но эксперты прокомментировали для «АГ» его основные положения

14 Декабря 2018

Также отмечается, что в случае, когда договор считается заключенным с момента передачи имущества, это не освобождает стороны от обязанности действовать добросовестно при ведении переговоров о заключении такого договора. Указывается, что к переговорам о заключении реального договора в том числе подлежат применению правила ст. 434.1 ГК. В частности, если в результате переговоров реальный договор не был заключен, сторона, которая недобросовестно вела или прервала их, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Адвокат КА «Адвокат» Максим Жмурков ранее отмечал важность п. 9 проекта, в котором указывается, что при заключении договора путем обмена документами для целей признания предложения офертой не требуется наличия подписи оферента, если обстоятельства, в которых сделана оферта, позволяют достоверно установить направившее ее лицо. По его мнению, это положение проекта закрепляет взгляд на признание применения электронных каналов связи при заключении, изменении договоров и их одинаковой силы наряду с традиционными «бумажными документами».

Публичный договор

Также Пленум ВС РФ отметил, что к публичным договорам относятся не только указанные в п. 1 ст. 426 ГК РФ, но и иные договоры, прямо названные в законе в качестве таковых, например договор бытового подряда, водоснабжения или обязательного страхования ответственности владельцев транспортных средств. Не относятся к ним кредитный договор и договор добровольного имущественного страхования. В проекте постановления в эту категорию входил и договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Тогда же указывалось, что это не исключает в случаях, предусмотренных законом, возможности заключения таких договоров в обязательном порядке. Но данное положение было исключено.

Ольга Дученко отметила, что вопрос об отнесении договора долевого участия к публичным договорам требует дополнительной проработки, поскольку влияет на возможность застройщика не заключать договор с каждым, кто к нему обратится (даже при наличии возможности предоставить помещение).

Предварительный договор

В документе указывается, что отсутствие на момент заключения предварительного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющиеся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению такого договора.

В п. 23 Пленум ВС отмечает, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК к такому договору не применяются.

Отмечается, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить. В качестве примера Пленум ВС указал, что если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о его незаключенности.

В п. 26 проекта постановления отмечается, что исполнение такого договора может быть обеспечено задатком, неустойкой за уклонение от заключения основного договора. Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору. Если он выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

В проекте постановления указывается, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Партнер АБ «Резник, Гагарин и партнеры» Сергей Косоруков отметил, что при сопоставлении двух приведенных пунктов возникает целый ряд вопросов. Если по договору, предусматривающему заключение основного договора о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, внесен задаток, то подлежит ли такой договор квалификации как предварительный или как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате? Если на такую квалификацию влияет размер задатка в сравнении с ценой основного договора, то в каких случаях размер задатка может быть признан «существенной частью» цены основного договора для целей применения п. 23 проекта? По мнению адвоката, при формировании окончательного текста постановления было целесообразно разъяснить соотношение двух указанных пунктов, которые имеют важное практическое значение, однако этого в итоге сделано не было.

Рамочный договор

В отношении рамочного договора в постановлении указывается, что им могут быть установлены организационные, маркетинговые и финансовые условия взаимоотношений, содержаться условия договора, заключение которого опосредовано рамочным договором и предполагает дальнейшую конкретизацию таких условий посредством заключения отдельных договоров, подачи заявок и т.п., определяющих недостающие условия. Пленум ВС отметил, что условия рамочного договора являются частью заключенного впоследствии отдельного договора, если такой договор в целом соответствует намерению сторон, выраженному в рамочном договоре, и иное не указано сторонами или не вытекает из существа обязательства. Отсутствие в документе, оформляющем отдельный договор, ссылки на рамочный договор само по себе не свидетельствует о неприменении его условий.

Абонентский договор

В отношении договора с исполнением по требованию (абонентского договора) отмечается, что несовершение абонентом действий по получению исполнения или направление требования исполнения в объеме меньшем, чем это предусмотрено абонентским договором, по общему правилу не освобождает абонента от обязанности осуществлять платежи по абонентскому договору.

Положения о таком договоре не подлежат применению в случае неясности того, является ли договор абонентским. Положения ст. 429.4 ГК РФ также не подлежат применению.

Заверения об обстоятельствах

Разъясняет постановление и заверения об обстоятельствах. Так, в п. 34 указывается, что если сторона договора заверила другую сторону об обстоятельствах, непосредственно относящихся к предмету договора, то последствия недостоверности заверения определяются правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а также ст. 431.2 ГК РФ, иными общими положениями о договоре и обязательствах. Если же заверение предоставлено относительно обстоятельств, непосредственно не связанных с предметом договора, но имеющих значение для его заключения, исполнения или прекращения, то в случае недостоверности такого заверения применяются ст. 431.2 ГК РФ, а также положения об ответственности за нарушение обязательств.

В документе отмечается, что заверение может также быть предоставлено третьим лицом, обладающим правомерным интересом в том, чтобы между сторонами был заключен, исполнен или прекращен договор, с которым связано заверение. Постановление дополнилось положением о том, что пока не доказано иное, наличие у предоставившего заверение третьего лица правомерного интереса в заключении, изменении или прекращении сторонами договора предполагается.

Говоря о данных разъяснениях, Ольга Дученко отметила, что проблема применения заверений об обстоятельствах является актуальной для практики, поскольку после появления общей нормы о них было неясно, как решать конфликт между новеллой и специальными нормами о договорной ответственности. Она подчеркнула, что это разъяснение является положительным для практики, поскольку суды получат ориентир, которым смогут руководствоваться.

Заключение договора в судебном порядке

Пленум ВС указал, что на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашение сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора.

Указывается, что если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, то суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом. Однако если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Толкование договора

В отношении толкования условий договора в постановлении указывается, что, если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту, при котором договор сохраняет силу.

Из итогового документа убрали положение, согласно которому если стороны распространили на свои отношения действие определенных одной из них или иным лицом стандартных правил, не являющихся обязательными для другой стороны, но заключенный договор содержит какое-либо отдельное условие, изначально противоречащее таким действовавшим в момент его заключения стандартным правилам, то предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию.

При неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Правовая квалификация договора

В постановлении закрепляется, что при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров необходимо, прежде всего, учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

***

Комментируя разъяснения Пленума в целом, Сергей Косоруков ранее отметил, что оценивает их положительно: в них, с одной стороны, разрешается ряд конкретных практических вопросов применения норм ГК о заключении и толковании договора, а с другой стороны, указывается судам на все более широкое применение общих правил о добросовестности при решении таких вопросов. Максим Жмурков выразил солидарное мнение, указав, что ждет расширения практики применения этих положений.

По мнению Ольги Дученко, документ содержит ряд разъяснений, имеющих существенное значение для формирования единообразной судебной практики, касающихся положений, появившихся в ГК РФ относительно недавно, однако во многом повторяет предыдущие правовые позиции как упраздненного ВАС РФ, так и ВС РФ.

Для чего нужен предварительный договор?

Институт предварительного договора достаточно долго присутствует в российском праве. Но в наши дни с учетом недавних реформ Гражданского Кодекса возникают сомнения в необходимости данного правового института. В отечественном праве недавно появились опцион на заключение договора, опционный договор, рамочный договор, а кроме того отсутствуют препятствия для купли-продажи будущей вещи, что было подтверждено высшими судебными инстанциями. Когда-то популярный механизм предварительного договора все реже используется как в сложно-структурированных сделках и продажи коммерческой недвижимости, так и в соглашениях о продаже недвижимости между гражданами. Корень этой проблемы, вероятно, заключается в появлении указанных выше юридических институтов, позволяющих достичь те же самые цели с помощью более удобного инструментария.

Что такое предварительный договор и «с чем его едят»?

Не будем останавливаться на цитировании ст.429 ГК РФ, посвященной предварительному договору, а обозначим только ключевые моменты.

В соответствии с предварительным договором стороны обязуются заключить в будущем договор (основной) о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на тех условиях, которые были установлены предварительным договором. В подобном соглашении должен содержаться предмет основного договора (описание передаваемого в собственность или в аренду имущества, выполняемых работ или оказываемых услуг), а также все те условия, которые любая из сторон сочтет существенными, заявив об этом при заключении предварительного договора. При этом существенные условия, установленные законом для тех или иных видов договоров, не являются обязательными для предварительного договора – даже при их отсутствии он будет заключен. Соответственно, стоит отметить, что предварительный договор может содержать только лишь предмет, либо же предусматривать помимо него множество иных условий – то есть быть именно таким, какими обычно являются заключаемые между сторонами в виде письменного документа соглашения.

Подобный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной договор, однако это не относится к договорам, требующим гос. регистрации, поскольку подобная регистрация не является формой договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который должен быть заключен основной договор, а при его отсутствии основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного. Одна сторона в течение этого срока направляет другой оферту с теми же условиями, что и в предварительном договоре, а вторая ее акцептует. Главной особенностью подобного договора является то, что в течение этого срока любая из его сторон может понудить другую заключить основной договор. А если она откажется, то договор может быть заключен в судебном порядке в случае, если подобный иск был предъявлен в течение 6 месяцев с момента истечения срока для заключения основного договора. В подобной ситуации основной договор считается заключенным с момента вступления в силу решения суда или с иного момента, установленного таким решением.

Но наиболее важным моментом является то, что при несогласовании сторонами каких-либо условий и последующем возникновении разногласий по поводу них, в соответствии с абз.2 п.5 ст.429 ГК РФ, содержание подобных условий устанавливается судом. То есть суд пишет основной договор, принимая во внимание доводы сторон. Данное обстоятельство представляется крайне странным даже не столько в ключе принципа свободы договора, сколько в ключе существенных условий. Если и можно установить среднерыночную цену в ситуациях, когда цена не является существенной (ст.424 ГК РФ), а потому применить данную аналогию в случае существенности обойденного вниманием сторон условия о цене, то нахождение какого-либо баланса в интересах сторон по поводу иных существенных условий договора может быть крайне затруднительно. Например, если стороны договорились о выполнении работ, но между ними отсутствует согласие по поводу начального срока и конечного сроков выполнения работ и ни одна из сторон не завила в ходе переговоров о необходимости его согласования, то возникает вопрос, как суд будет определять сроки работ. Выходом из данной ситуации было бы применение  п. 2 ст.314 ГК РФ и конструирование абонентского договора со сроком действия и сроками производства работ, выведенными на основании каучуковой нормы о разумности (пункт 2 данной статьи), обычно применяемой при судебном ex post контроле. В ситуации, когда кредитор обязан принять исполнение при отсутствии своевременного требования исполнения, очевидна иная матрица фактов, нежели чем с определением разумного срока на будущее при заключении основного договора. Да и если законодатель для всех иных случаев предусматривает незаключенность договора при отсутствии согласия сторон по указанным в законе существенным условиям, то почему он дает судам компетенцию на конструирование существенных условий в данном случае?

Откуда возник предварительный договор?

Наиболее вероятно заимствование института предварительного договора из французского права, где подобный институт в несколько более широком виде представлен со времен принятия Кодекса Наполеона. Подобный институт присутствует во множестве иных правопорядков, ощутивших влияние французского права, при этом практически отсутствует в странах, ощутивших влияние немецкой цивилистики и в странах общего права. Вместо этого в Англии и США имеется институт опциона, предусматривающий в своей сущности безотзывную оферту (секундарное право на заключение договора). При всем этом, опцион и подобные ему институты, по общему правилу, имеют возмездный характер.

Во французском праве переход права собственности переходит в силу закона на основании заключения договора, а не передачи, государственной регистрации, а потому отчуждение имущества, не находящегося в собственности невозможно. Поэтому предварительный договор во Франции необходим для продажи будущих вещей. Вопрос возможности продажи будущей вещи в российском праве с принятием второй части ГК РФ однозначно решился положительно, а потому особая ценность данного института в этом ключе у нас отсутствует. Переход права собственности в момент заключения договора во Франции порождает проблему перехода права собственности к покупателю, который не обладает надлежащей суммой для оплаты товара (в особенности недвижимости), а потому предварительный договор играет ту роль, которую в российском праве могут играть отлагательные условия. Однако во Франции предварительные договоры, содержащие существенные условия, наиболее часто используются в сделках с недвижимостью, как в виду упомянутого выше обстоятельства, так и в силу того, что сделки с недвижимостью требуют нотариальной формы. Предварительный договор в данном случае представляет собой синаллагматический договор купли-продажи с отлагательным условием, поскольку обещание заключить данное в предварительном договоре договор идентично его заключению (ст. 1589 ФГК), но правовых последствий в виде перехода собственности не наступает до нотариального удостоверения договора либо решения суда о понуждении к заключению договора.

Несмотря на отсутствие в течение последних десятилетий в российском праве двух из трех вышеназванных проблем, которые разрешает предварительный договор во французском праве, до 2013 года предварительный договор также активно использовался для продажи недвижимости ввиду системы регистрации договоров купли-продажи жилой недвижимости. В силу того, что регистрации подлежал как договор, так и переход права, а подобная регистрация происходила, как правило, одновременно, при заключении сделок с недвижимостью часто прибегали к модели предварительного договора. Он использовался в ситуациях, когда покупатель не имел достаточных средств на момент покупки, но желал зарезервировать недвижимость, либо продавец желал заключения с ним договора. В отсутствии зарегистрированного договора стороны не связывались договорными обязательствами, а потому связь обязательством заключить договор предполагала гарантию того, что стороны не откажутся от продажи или покупки.

Кроме того, до появления институтов опциона на заключение договора и опционного договора предварительный договор использовался бизнесом для конструирования аналогов опциона в сделках M&A, продажи недвижимости и договорах поставки.

Соотношение предварительного договора и иных правовых институтов ГК РФ

С реформой ГК РФ, произошедшей в 2014-2015 годах, с предварительным договором, заимствованным из Франции начали соседствовать институты из стран общего права, а именно опцион на заключение договора и опционный договор (ст. 429.2 и 429.3 ГК РФ). Несмотря на некоторые различия двух данных институтов (опцион на заключение договора представляет собой замороженную оферту, что наиболее близко к англо-американскому опциону; опционный договор представляет собой право требования исполнения по договору, сгорающее с истечением срока действия опциона), они гораздо более удобным образом реализуют многие из функций предварительного договора. Тем не менее, они имеют характер секундарного права и не имеют синаллагмы. Но и предварительный договор часто предоставляет возможность удовлетворения интересов только одной стороне (при отпадении интереса в договоре у другой) ввиду возможности принудительного заключения договора судом. Вместо предварительных договоров с отлагательными условиями в настоящее время гораздо более часто используются данные механизмы.

Рамочный договор (договор с открытыми) условиями позволяет сторонам заключить договор, содержащий все существенные условия, но не содержащий дополнительные, которые будут обговорены в будущем. Да и ранее ничего не мешало изменить условия договора дополнительным соглашением. Потому не имеет особого смысла заключение предварительного договора с расчетом на то, что основной договор не будет заключаться, поскольку не все условия согласованы, но стороны все же желают заключить договор.

С куплей-продажей вещей, которые еще не находятся в собственности продавца также не имеется никаких проблем. Сторонам легче заключить договор купли-продажи будущей вещи, дабы второй раз не согласовывать договор (направлять и акцептовать оферту) с точно такими же условиями.

Кроме-того, всегда можно заключить договор с отсрочкой исполнения, предусмотреть в договоре отлагательные и отменительные условия, предусмотреть удержание титула (в особенности для движимых вещей) или залог, дабы избежать ситуации, когда продавец не совершил определенные действия с товаром, получил большие возможности для оказания услуг или выполнения работ либо покупатель или заказчик нашел средства для оплаты.

Перспективы применения предварительного договора

Перспективы использования института предварительного договора в том виде, в котором он присутствует в данный момент в российском гражданском праве, крайне туманны. Подобный договор не связывает стороны иными обязательствами, кроме как заключить договор. Предварительная оплата значительной части цены по такому соглашению невозможна, хотя и возможно соглашение о задатке. Установление неустойки за неисполнение подобного соглашения хотя и возможно, но возникают большие подозрения, что суды в предварительных договорах с участием физических лиц будут неустойку снижать.

Для предпринимателей подобный договор практически потерял значение с введением ст.429.2 и 429.3 ГК РФ. Опционы гораздо лучше выполняют функцию резервирования, которая часто являлась ключевой функцией предварительного договора, помимо прочего предусматривая плату за такой резерв.

Лица, заключающие предварительный договор, не всегда могут придавать ему значение договора и могут относиться к нему более легкомысленно. Это может создавать еще одно поле для злоупотреблений. Во-первых, подобную конструкцию можно использовать для обхода норм закона о существенных условиях. Например, при заключении предварительного договора аренды курортной недвижимости, одна арендатор обойдет вопрос цены и сроков и потребует заключения договора в курортный сезон на неопределенный срок (расторгнув договор после завершения сезона), тогда как арендодатель предполагал начало аренды после такого сезона и на более долгий срок.

С другой стороны вызывает опасения абз.3 п.23 ПП ВС РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», предусматривающий положение о том, что договор, поименованный предварительным договором купли-продажи, но предусматривающий уплату существенной части цены следует рассматривать как договор купли-продажи. Стороны заключают предварительный договор, однако связываются основным – возможно ни одна сторон после заключения договора (до момента уплаты покупной цены) не видит интереса в договоре и не желает требовать его заключения. Однако подобная позиция Верховного Суда указывает на то, что они связываются обязательствами из основного договора. Гораздо более изящным бы было указание на переквалификацию предварительного договора в основной с момента уплаты покупной цены или же прямой запрет на подобные условия в предварительном договоре, который имел место в судебной практике ранее.

Наконец, стоит еще раз сказать о том, что основной договор заключается на условиях предварительного – то есть оферта должна быть ровно на тех же условиях, что и предварительный договор. В ином случае не заключается основной договор, предусмотренный предварительным договором, который никак нельзя дополнить. Такая низкая гибкость даже в отношении несущественных условий делает данный инструмент еще менее привлекательным.

Так в каких случаях стоит заключить предварительный договор? Вероятно, не стоит использовать данный правовой институт, поскольку, есть иные, гораздо более удобные. А предварительный договор, похоже, утратил свое главное значение в российском праве и остается лишь строчками ГК РФ, к которым иногда прибегают по старой памяти или незнанию.

Узнать больше о предварительном договоре вы также можете из авторской передачи Антона Иванова, в которой предварительный договор рассматривается в ключе разъяснений Постановления Пленума ВС РФ №39 от 25.12.2018 N 49:

ст 429 ГК РФ с комментариями

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 28 «Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг)» Закона РФ «О защите прав потребителей»
(Р.Б. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора подряда, взыскании предварительной оплаты. Как указал суд, по смыслу п. 1 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» отказ потребителя от исполнения договора о выполнении работ в связи с нарушением сроков выполнения работы возможен только до окончания выполнения работ. Суд отметил, что факт выполнения работ по изготовлению лестницы установлен в ходе рассмотрения дела, подтвержден имеющимися в деле доказательствами. Как разъяснил суд, само по себе уклонение заказчика от подписания акта выполненных работ не свидетельствует о нарушении ответчиком сроков окончания работ, поскольку в силу п. п. 1, 3 ст. 730 Гражданского кодекса РФ при несовершении заказчиком действий по отказу от исполнения договора до сдачи ему результата работы (ст. ст. 717, 720 Гражданского кодекса РФ, ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей») на заказчике лежит обязанность по принятию результата работ. Кроме того, суд отметил, что истец при отказе от исполнения договора подряда до сдачи результата работ должен был возместить ответчику фактически понесенные им расходы, связанные с исполнением обязательств по договору подряда, размер которых не является меньшим, чем заявленная ко взысканию денежная сумма, согласно представленным ответчиком документальным данным.

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Комментарий к Ст. 429 ГК РФ

1. Предварительный договор призван обеспечить появление в будущем основного договора (купли-продажи, аренды, подряда и т.д.).

Предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Прибегают к предварительному договору обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились о всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.).

2. Предварительный договор заключается в письменной форме — простой или нотариальной (чаще всего в простой).

Если закон устанавливает, что тот или иной основной договор должен быть заключен в нотариальной форме, то предварительный договор, призванный обеспечить появление основного договора, также должен быть облечен в нотариальную форму. Так, по общему правилу сделка по отчуждению доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью подлежит нотариальному удостоверению (п. 11 ст. 21 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Значит, и предварительный договор, предусматривающий заключение в будущем договора об отчуждении доли или части доли в уставном капитале общества, по общему правилу должен быть заключен в нотариальной форме. В этом же Федеральном законе указаны случаи, когда нотариальная форма сделок по отчуждению доли не требуется. Предварительный договор в соответствующих случаях может быть заключен в простой письменной форме. Естественно, по усмотрению сторон он может быть нотариально удостоверен.

Если по соглашению сторон основной договор будет заключаться в нотариальной форме, то и предварительный договор подлежит нотариальному удостоверению.

Заключая основной договор во исполнение предварительного договора, совершенного в простой письменной форме (когда она допустима), стороны вправе облечь основной договор в нотариальную форму.

В устной форме предварительный договор заключен быть не может.

При несоблюдении рассматриваемых правил о форме предварительного договора такой договор ничтожен — он не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.

Государственной регистрации предварительный договор не подлежит.

3. Поскольку основной договор будет заключаться на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 комментируемой статьи), постольку логично, что предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора (см. ст. 432 ГК и комментарий к ней). В противном случае заключение основного договора было бы затруднено, а в ряде случаев попросту невозможно (в частности, при возникновении разногласий между сторонами).

Срок заключения основного договора, т.е. срок, в течение которого должен быть исполнен предварительный договор, не является существенным условием предварительного договора. Закон (п. 4 комментируемой статьи), с одной стороны, ориентирует на целесообразность установления такого срока в предварительном договоре, а с другой — указывает, что происходит, если срок заключения основного договора не предусмотрен, — основной договор подлежит заключению в течение года.

Учитывая функциональное назначение предварительного договора — организацию заключения в будущем основного договора, представляется, что в предварительном договоре наряду с условиями, указанными в п. п. 3, 4 комментируемой статьи, могут также содержаться указания о том, какие действия должна совершить та или иная сторона для того, чтобы стало возможным заключение основного договора (например, получить справку органа государственной регистрации для заключения договора продажи недвижимости, разработать проект договора и представить его на согласование другой стороне, организовать проведение полной инвентаризации предприятия, если предварительный договор направлен на организацию заключения в будущем договора продажи предприятия, и т.д.). В предварительном договоре могут предусматриваться способы обеспечения соответствующих обязательств (например, может быть установлена пеня за просрочку исполнения какой-либо из указанных обязанностей).

Кроме того, предварительным договором могут предусматриваться способы обеспечения исполнения обязательства по заключению в будущем основного договора (например, может устанавливаться неустойка за уклонение от заключения основного договора).

4. Характеристика предварительного договора в качестве организационного приводит к следующему выводу: во исполнение данного договора не может производиться передача какого-либо имущества (в том числе и денег) одной стороной другой стороне. Если, однако, предварительный договор предусматривает совершение каких-то подготовительных действий для заключения основного договора, требующих материальных затрат, то предварительный договор может устанавливать обязанности одной стороны нести соответствующие расходы либо содержать указания о распределении таких расходов между сторонами или о том, что расходы несет одна сторона, а другая полностью или в определенной части возмещает понесенные расходы, и т.п.

Предварительный договор порождает юридическую связанность сторон: каждая из сторон приняла на себя обязанность в будущем заключить основной договор на условиях, указанных уже в предварительном договоре. В идеале стороны предварительного договора должны быть уверены в том, что основной договор будет заключен (обязанности, предусмотренные предварительным договором, будут исполнены). Однако в большинстве случаев участник предварительного договора сомневается в эффективности юридической связанности другой стороны обязанностями, предусмотренными данным договором. На то есть основания как объективного характера (в частности, известно, что судебная процедура (в том числе понуждение к заключению основного договора) не отличается оперативностью), так и субъективного (неверие многих граждан в справедливость будущего судебного решения, нежелание ввязываться в судебную тяжбу, понимание того, что к моменту заключения основного договора могут измениться обстоятельства и заключение этого договора может стать невыгодным для другой стороны, и т.д.). Поэтому, как правило, участники предварительного договора стремятся связать друг друга экономически (деньгами). Чаще всего это производится путем включения в предварительный договор условия о задатке. Между тем в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне. Но обязанность производить платежи возникнет только после заключения основного договора. Следовательно, при заключении предварительного договора нельзя обеспечить задатком исполнение основного договора (нельзя обеспечить задатком обязательство, которого еще нет).

В ряде случаев уже при заключении предварительного договора одна сторона передает другой стороне часть денежной суммы, которую она обязана будет выплатить во исполнение основного договора (договора, который будет заключен в будущем). С точки зрения формально-юридической таких действий производиться не должно: обязанность по оплате товаров (работ, услуг) еще не возникла. Но и запрещать такую передачу денег нет оснований. Поэтому соответствующие указания могут быть включены в договор, предусматривающий заключение в будущем договора по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг. В случае спора суду, по-видимому, не останется ничего иного, как квалифицировать переданную сумму в качестве аванса.

К сожалению, судебная практика на этот счет не отличается единообразием. Встречаются и решения, когда в анализируемой ситуации соответствующая сумма признавалась задатком. Как следует из изложенного, такие решения противоречат закону.

5. При уклонении одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, если уклонение одной из сторон от заключения основного договора является необоснованным, другой стороне должны быть возмещены убытки (см. п. 4 ст. 445 ГК и соответствующий комментарий).

6. Если в период течения срока, когда должен быть заключен основной договор, ни одна из сторон не предлагает заключить основной договор, то, очевидно, стороны утратили интерес к основному договору. И обязательство, порожденное предварительным договором, прекращается.

При направлении одной из сторон другой стороне предложения заключить основной договор до истечения срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, обязательство сохраняется, несмотря на то что в период рассмотрения такого предложения срок истек.

Обязательство, порожденное предварительным договором, может прекращаться исполнением (заключением основного договора), новацией, невозможностью исполнения и по иным основаниям. Вместе с тем это обязательство не может прекращаться путем предоставления отступного, зачетом, поскольку предварительный договор является организационным.

Для юристов различия в названиях договоров довольно условные. Главное это суть, то есть условия договора, а не его название. Договор может называться по одному, а его суть будет совсем другая. В таком случае будут применяться нормы права, вытекающие из существа договора.

Основное содержание предварительного договора — связать стороны обязанностью заключить в будущем определенный договор, который нужен сторонам, в конечном счете (так называемый основной договор).

Предварительные договоры используются в тех случаях, когда при определенных обстоятельствах невозможно заключить основной договор. Например, квартиру, которую хочет продать строительная компания, еще не построенную и не сдана в эксплуатацию. Поэтому, строительная компания заключает с будущим собственником такой квартиры предварительный договор по условиям которого, строительная компания обязуется построить дом с соответствующей квартирой, сдать дом в эксплуатацию и продать соответствующую квартиру.

Предварительный договор должен содержать в обязательном порядке предмет и другие существенные условия основного договора. Предварительный договор должен заключаться в той же форме, в которой должен заключаться основной договор. Например, в случае указанном выше, предварительный договор между строительной компанией и будущим владельцем квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поскольку основной договор (которым в данном случае будет договор купли-продажи квартиры) подлежит нотариальному удостоверению (ст. 657 Гражданского кодекса Украины).

Обязательная письменная форма предусмотрена также для предварительных хозяйственных договоров, т.е. для договором между предпринимателями и юридическими лицами. Такой договор нельзя заключить усно, иначе такая сделка будет недействительной. Предварительный хозяйственный договор, который касается отчуждения по основному договору недвижимости, также следует заключать нотариально.

Протокол о намерениях стороны, как правило, заключают для того, чтобы зафиксировать определенный этап договоренностей, которые не будут иметь юридическую силу договора и юридических последствий.

Таким образом, основным отличием между предварительным договором и протоколом о номерениях является то, что протокол о намерениях не несет юридических последствий, а для преварительного договора такие последствия установлены законом и договором.

Следует заметить, что при существующей на сегодня судебной практики, нарушения сторонами предварительного договора влечет лишь возможность взыскания с виновной стороны убытков, причиненных просрочкой заключения основного договора, а также возможность вернуть полученный аванс.

Принуждение к заключению основного договора в судебном порядке — невозможно.

Форма предварительного договора.

Предварительный договор должен быть заключен в той же форме, в которой следует заключать основной договор. Итак, если основной договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то и предварительный договор должен быть нотариально удостоверен.

Предварительные договора часто используются при купле-продаже недвижимости, квартир в новостройках и квартир на вторичном рынке. Следствием нарушения нотариального удостоверения таких договоров является признание таких договоров недействительными (ничтожными) и незаключенными.

Таким образом, в случае если вы заключили предварительный договор с застройщиком, но не удостоверили его нотариально, то можете не только потерять право на жилье, но и уплаченные по ткого договору деньги. Так, к примеру, вы заключили договор с застройщиком и ждете строительство и сдачу дома в эксплуатацию. Строительство дома часто затягивается на три и более лет. За это время истекает срок исковой давности. Поэтому к заключению таких договоров следует подходить ответственно с привлечением адвокатов по недвижимости.

Интересные публикации

Что такое договор бронирования (резервирования) и чем он отличается от предварительного договора?

Договор бронирования – это используемое в сделках с недвижимостью взаимное соглашение между продавцом и покупателем, согласно которому продавец обязуется не отчуждать недвижимость в течение условленного времени никому другому. Договор бронирования заключается на практике в письменной форме.

Согласно статье 119 Закона о вещном праве, сделка по приобретению или передаче недвижимой вещи должна быть нотариально удостоверена. В соответствии с пунктом 2 статьи 33 Обязательственно-правового закона такое же формальное требование распространяется и на предварительный договор купли-продажи недвижимой вещи.

Такое соглашение нельзя рассматривать как предварительный договор о покупке квартирной собственности или недвижимости, поскольку согласно статье 33 Обязательственно-правового закона, направленный на приобретение недвижимости предварительный договор должен быть нотариально заверен, и его сутью является договорённость, согласно которой стороны обязуются в будущем заключить договор о продаже недвижимости. Следовательно, договор бронирования не может содержать обязательства покупателя или продавца заключить в будущем договор о продаже, а только лишь обязательство продавца придержать объект недвижимости в течение определённого периода времени для покупателя. Если письменный договор бронирования содержит обязательство купли-продажи недвижимой вещи, то такое соглашение по причине нарушения правила формы ничтожно.

Если у покупателя и продавца имеется твёрдое желание продать-купить недвижимость, и препятствием является только отсутствие финансирования или необходимых документов-разрешений, то можно заключить у нотариуса вместо договора бронирования или нотариального предварительного договора сразу обязательственно-правовой договор продажи. Такой договор продажи обычно включает уже все важные условия продажи (объект, цена, время передачи ключей), а также условия и срок, когда продавец и покупатель заключат договор вещного права для передачи собственности на предмет договора. Часто по соглашению сторон условием заключения договора вещного права является решение покупателем вопросов, связанных с финансированием покупки (получение банковского займа) и обязанность продавца устранить права третьих лиц на продаваемый предмет (например, ипотека) или иные препятствующие распоряжению предметом договора обстоятельства, для чего может потребоваться, например, завершение производства по наследованию. Право собственности переходит к покупателю не с заключением договора продажи, а после внесения покупателя в качестве собственника в крепостную книгу. В случае если вначале заключается обязательственно-правовой договор продажи недвижимости, а заключение договора вещного права планируется произвести в будущем, то можно внести в крепостную книгу предварительную запись, обеспечивающую приобретение в пользу покупателя. Заявление о закреплении для внесения предварительной записи содержится обычно в договоре продажи. И документы для внесения предварительной записи в крепостную книгу представляет в отдел закрепления недвижимости заверивший договор нотариус. Такое заключение по времени отдельно друг от друга обязательственно-правового договора продажи и договора передачи собственности вещного права не повлечёт, очевидно, больших дополнительных расходов для участников в части нотариальной платы и государственной пошлины.

Как не «упустить» договоренность? — PRAVO.UA

Заключение пред­варительного договора — не такая уж и редкость на практике. Однако такой договор имеет свою специфику и нюансы, которые стороны не всегда учитывают. Речь идет, прежде всего, о платежах в пределах предварительного договора и условиях его исполнения.

Как известно, предварительный договор используется в тех случаях, когда есть заинтересованность в заключении определенного основного договора, однако на текущий момент этот договор не может быть заключен по каким-либо причинам. В качестве классических примеров таких обстоятельств можно привести объективную необходимость в рамках планируемых арендных отношений провести капитальный ремонт объекта аренды, в рамках предполагаемого договора купли-продажи — необходимость оформить должным образом права собственности на продаваемую недвижимость и законодательный мораторий на заключение договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения (пункт 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины от 25 октября 2001 года № 2786-III, с изменениями и дополнениями). Дабы не «упустить» достигнутую договоренность, как раз и используется предварительный договор.

Специфика предварительного договора

Предварительный договор является специфическим видом договоров, представляя собой своеобразное дополнение к конкретному договору (основному договору) и одновременно основание для заключения такого основного договора.

В законодательстве Украины специальные нормы в отношении предварительного договора установлены Хозяйственным кодексом (ХК) Украины, а общие — Гражданским кодексом (ГК) Украины. Согласно статье 635 ГК Украины, в общем случае в качестве предварительного необходимо рассматривать договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный момент) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. При этом стороны предварительного договора обязаны заключить основной договор, в отношении которого был заключен предварительный. Уклоняться в одностороннем порядке от заключения основного договора они не могут.

Что может быть установлено предварительным договором?

При заключении предварительного договора необходимо учитывать одно важное обстоятельство: в «чистом виде» он не может содержать ничего, кроме обязательства заключить в будущем определенный основной договор (например, договор купли-продажи) на определенных условиях (например, договор купли-продажи конкретного здания стоимостью 500 тыс. грн). Им не могут предусматриваться какие-либо платежи в счет будущего основного договора (например, аванс в счет причитающейся в будущем по договору купли-продажи стоимости объекта), не может быть установлена обязанность передать вещь (например, объект купли-продажи) до заключения основного договора или начать подготовку к выполнению работ по еще не заключенному основному договору подряда и т.д. Иными словами, предварительный договор не должен заменять собой основной договор.

На этот момент необходимо обратить особое внимание. Ведь если предварительный договор, помимо обязательства заключить основной договор, содержит в себе еще и часть обязательств основного договора (или даже все обязательства по нему), то для исполнившей их стороны такие действия (платежи) не будут иметь под собой никакой юридической основы. А это, в свою очередь, может обернуться неблагоприятными налоговыми последствиями, поскольку существуют все основания рассматривать осуществленные по предварительному договору платежи как безвозвратную финансовую помощь, а переданные товары (работы, услуги) — как бесплатно предоставленные.

Что должен содержать предварительный договор?

Большинство специалистов сегодня сходятся во мнении, что ГК Украины содержит общие нормы, распространяющиеся на всех участников гражданских отношений, а ХК Украины — более приоритетные специальные нормы, касающиеся только участников хозяйственных отношений (субъектов хозяйствования). В этом ключе и будем рассматривать те расхождения, которые наблюдаются между нормами ГК Украины и ХК Украины в вопросе содержания предварительного договора.

Как видно, действующее законодательство традиционного предусматривает более жесткие условия для предварительных договоров, заключаемых между субъектами хозяйствования. Такие договоры ограничены по сроку (не более 1 года) и привязаны к существенным условиям основного договора. Причем для субъектов хозяйствования последнее можно считать существенным недостатком, лишающим их столь желательной «маневренности» при заключении основного договора, когда ввиду изменения обстоятельств и объективных условий (конъюнктуры рынка, условий деятельности и т.д.) весьма желательно отступить от зафиксированных в предварительном договоре основных условий.

Форма предварительного договора

Независимо от статуса сторон предварительного договора они должны соблюдать общие для них требования части 1 статьи 365 ГК Украины к форме этого договора: предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, — в письменной форме.

Если не принимать в расчет устных договоров, для ­которых предварительные договоры вряд ли ­понадобятся, то можно заключить, что основными формами предварительного договора являются простая письменная и нотариальная.

Что касается нотариальной формы, то, как известно, ­вопрос о том, удостоверять договор у нотариуса или нет, решается двумя путями: для некоторых видов договоров он решен самим законодателем путем установления обязательности нотариального удостоверения на законодательном уровне, а для других — он решается самими участниками сделки, исходя из их желания упрочить свои отношения.

Такой же подход применяется и для решения вопроса о необходимости нотариального удостоверения предварительного договора:

— если основной договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то нотариальному удостоверению в обязательном порядке подлежит и предварительный договор;

— если основной договор, согласно действующему законодательству, не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, однако стороны в предварительном договоре установили его нотариальную форму, то предварительный договор также подлежит нотариальному удостоверению.

Впрочем, помимо нотариального удостоверения, существуют еще и договоры, подлежащие обязательной государственной регистрации. В связи с этим возникает вопрос: подлежит ли в этом случае государственной регистрации предварительный договор, заключенный в преддверии регистрируемого основного договора? На наш взгляд, не подлежит. Объясняется это тем, что государственная регистрация не является составляющей формы основного договора.

Исполнение предварительного договора

Исполнить предварительный договор можно только путем заключения основного договора, для чего, по меньшей мере, одна из сторон предварительного договора должна проявить инициативу.

И опять же, практика проявления такой инициативы будет зависеть от того, являются ли все стороны предварительного договора субъектами хозяйствования или нет, распространяются ли на них специальные правила ХК Украины или нет.

Если предварительный договор заключен не в рамках хозяйственных отношений, то его сторонам необходимо руководствоваться только правилами ГК Украины: в течение срока (в момент), установленного предварительным договором, одна из его сторон должна направить другой стороне предложение о заключении основного договора (оферту). Оферта должна содержать все существенные условия основного договора и выражать намерение лица считать себя обязанным в случае его принятия. Другая сторона может принять это предложение полностью или воспользоваться предусмотренным предварительным договором или ГК Украины порядком согласования неустановленных существенных условий основного договора.

Если предварительный договор заключен в рамках хозяйственных отношений между субъектами хозяйствования, то его сторонам необходимо руководствоваться специальными правилами ХК Украины: до окончания срока, установленного для заключения основного договора, одна из сторон предварительного договора должна направить другой ­стороне проект основного договора, в котором фиксируются все существенные условия, определенные предварительным договором. В этом случае другая сторона обязана оформить основной договор на предварительно установленных условиях.

Если ни одна из сторон предварительного договора не проявила инициативы в его заключении и пропустила срок (момент) для заключения основного договора, то обязательства между ними прекращаются. При этом ни одна из сторон предварительного договора уже не может требовать от другой заключения основного договора на ранее определенных условиях.

Неисполнение предварительного договора

Ответ на вопросы правовых гарантий и обеспечения исполнения предварительного договора содержатся в час­ти 2 статьи 635 ГК Украины и части 3 статьи 182 ХК Украины. Так, согласно ГК Украины, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, должна возместить другой стороне убытки, причиненные просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или актами гражданского законодательства. А ХК Украины вводит свое дополнение для предварительных договоров, заключенных между субъектами хозяйствования: в случае если сторона, заключившая предварительный договор, получив проект договора от другой стороны, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право требовать заключения ­такого договора в судебном порядке.

Порядок применения этих норм в комплексе с другими положениями ГК Украины и ХК Украины рассмотрим в таблице.

Платеж в рамках предварительного договора

В связи с тем, что прямые платежи по предварительным договорам невозможны, на практике «предоплата» в счет основного договора иногда оформляется в виде обеспечения обязательств по исполнению таких предварительных договоров (в виде некоего гарантийного взноса) с зафиксированным условием его возвратности и с дальнейшим зачетом в счет платежей по основному договору. При этом в качестве обоснования такого шага используются нормы час­ти 12 статьи 546 ГК Украины, согласно которым субъекты гражданских правоотношений не ограничены законодательно определенными видами обеспечения обязательств (поручительством, гарантией, залогом и др.) и могут в собственном договоре определить иной вид обеспечения.

Однако в итоге возникают весьма сомнительные последствия, ведь свободное использование «гарантийного взноса» в деятельности получателя, как в ­общеправовом, так и в налоговом ­отношении, ­напоминает возвратную финансовую помощь. Поэтому в плане налогообложения можно говорить об обязанности получающей стороны каждый отчетный налоговый период увеличивать собственную базу обложения налогом на прибыль предприятий на сумму процентов, условно начисленных на полученную по предварительному договору «предоплату» в размере учетной ставки Национального банка Украины, рассчитанной за каждый день фактического использования такой «предоплаты» (пункты 14.1.257 и 135.5.4 Налогового кодекса Украины).

КИРИЛЛОВ Сергей — юрист, юридиче­ская компания Sameta-Ukraine, г. Киев

Таблица 1. Законодательные требования к содержанию предварительного договора

Предварительный договор заключается не между субъектами хозяйствования — требования к его содержанию установлены статьей 635 ГК Украины

Предварительный договор заключается между субъектами хозяйствования — требования к его содержанию установлены статьей 635 ГК Украины с учетом особенностей статьи 182 ХК Украины

Предварительный договор должен содержать срок или момент, в течение которого (на который) должен быть заключен основной договор. Стороны свободны в определении этого срока или момента. Предварительный договор должен содержать условия заключения основного договора, но при этом может и не содержать всех существенных условий основного договора. В последнем случае в предварительном договоре может быть установлен порядок согласования существенных условий основного договора при его заключении.

Предварительный договор должен содержать срок, в течение которого должен быть заключен основной договор. Однако этот срок не может превышать одного года. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие определить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Таблица 2. Последствия неисполнения предварительного договора

Предварительный договор заключен не между субъектами хозяйствования — последствия его неисполнения регулируются частями 2 и 3 статьи 635 ГК Украины	Предварительный договор заключен между субъектами хозяйствования — последствия его неисполнения регулируются частью 2 статьи 635 ГК Украины с учетом особенностей частей 3 и 4 статьи 182 ХК Украины
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, должна возместить другой стороне убытки, нанесенные просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или актами гражданского законодательства. Обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключен в течение срока (в момент), установленного предварительным договором…	Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, должна возместить другой стороне убытки, нанесенные просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или актами гражданского законодательства. В случае если сторона, заключившая предыдущий договор, получив проект договора от другой стороны, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право требовать заключения такого договора в судебном порядке. Обязательство заключить основной договор, предусмотренное предварительным договором, прекращается, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, одна из сторон не предоставит проект такого договора другой стороне.
Как видно, здесь речь может идти исключительно о возмещении убытков, связанных с незаключением основного договора в установленный срок (момент). Поэтому заинтересованная сторона предварительного договора вряд ли может требовать через суд заключения основного договора на определенных условиях. Ведь после истечения срока (момента) предварительного договора обязательство заключить основной договор уже не существует.	Для субъектов хозяйственной деятельности, заключивших предварительный договор, предусмотрен целый комплекс правовых гарантий. Помимо возмещения убытков, связанных с незаключением основного договора в установленный срок, заинтересованная сторона вправе добиваться в суде признания основного договора заключенным на том основании, что соответствующее обязательство не прекращается с истечением срока предварительного договора.

Предварительные договоры на проекты жилищного строительства

На этой странице:

Вы должны дать своему клиенту копию Справочника по бытовому строительству, прежде чем он подпишет крупный контракт на строительство дома. Для получения дополнительной информации посетите нашу страницу Справочника по бытовому строительству.

О предварительных договорах

Вы можете попросить клиента подписать документ перед заключением договора на выполнение строительных работ.

Такой документ часто используется для получения отчета о почве и данных о фундаменте или для разработки дизайна, планов и спецификаций для строительства или ремонта дома.

Иногда документ называется предстроительным контрактом, соглашением о подготовительных работах, ценой предложения, заказом, предварительным контрактом, сметой, предварительной ценой, утвержденным акцептом тендера или запросом контракта.

Как бы он ни назывался, документ есть договор. Если контракт заключается в выполнении домашних строительных работ, а цена превышает 10 000 долларов, этот контракт должен соответствовать Закону о домашних строительных контрактах № от 1995 г. (DBCA).

Ваши обязательства при использовании предварительного договора

Эта информация не дает подробного анализа ваших обязательств как застройщика в соответствии с DBCA.Его цель — предоставить руководство о том, как раздел 31 (1) DBCA применяется к крупному жилищному строительному контракту.

По мнению отдела потребителей штата Виктория, решение Верховного суда по разделу 31 (1) разъясняет действие этого раздела и поможет строителям в подготовке строительных контрактов, которые соответствуют всем требованиям DBCA.

Как раздел 31 (1) DBCA применяется к предварительным соглашениям

Контракты, описываемые как соглашения о подготовительных работах или предварительные соглашения, которые касаются работ по подготовке к строительству дома, таких как работы по проектированию и разработке технических условий, были расценены некоторыми строителями как выходящие за рамки DBCA.Однако в решении от 2009 года Верховный суд Виктории определил, что соглашения о подготовительных работах или предварительные соглашения являются строительными контрактами в соответствии с DBCA.

В результате решения Верховного суда по делу Директор по делам потребителей против Glenvill Pty Ltd [2009] VSC 76 , обязательства застройщика по соблюдению всех требований раздела 31 (1) DBCA будут определяться типом строительных работ обязуется выполнить застройщик. Требования раздела 31 (1) DBCA применимы только к крупному контракту на домашнее строительство, который определяется как контракт на выполнение домашних строительных работ, в котором цена контракта превышает 10 000 долларов США.

Верховный суд включил слова «где это применимо» в подпункты статьи 31 (1). Это означает, что от застройщика не потребуется соблюдать все подпункты раздела 31 (1), если только этот пункт не применим к строительным работам, предусмотренным основным контрактом на строительство дома. Однако следует отметить, что застройщик должен соблюдать все остальные положения DBCA.

Минимальные требования для контракта на крупное жилищное строительство в соответствии с разделом 31 (1)

Контракт на крупное жилищное строительство должен быть составлен в письменной форме на английском языке и быть разборчивым — 31 (1) (a) & (m).Он должен включать:

• Подробная информация обо всех условиях договора — 31 (1) (б)
• определение ключевых слов и фраз, используемых в контракте — 31 (1) (o) & (p)
• наименования и адреса сторон договора — 31 (1) (e)
• описание строительных работ, которые будут выполнены — 31 (1) (c)
• цена контракта — 31 (1) (j)
• Регистрационный номер застройщика — 31 (1) (ф)
• дата заключения договора — 31 (1) (k)
• уведомление о праве собственников на период обдумывания — 31 (1) (n)
• подробные сведения о гарантиях, предусмотренных в контракте разделами 8 и 20 DBCA — 31 (1) (q)
• утвержденный контрольный список; однако некоторые из пунктов, перечисленных в контрольном списке, могут быть неприменимы в зависимости от типа выполняемых строительных работ — 31 (1) (r)
• любые другие требования, изложенные в Положениях о подрядах на внутреннее строительство от 2007 года.Например, изменение графиков прогрессивных платежей, зафиксированных в разделе 40 DBCA — 31 (1) (s).

Контракт на крупное жилищное строительство может также включать:

• планы и спецификации строительных работ, содержащие достаточно информации для получения разрешения на строительство — 31 (1) (d). Это требование может быть неприменимо, если контракт предусматривает подготовку планов и спецификаций
• реквизитов страхования — 31 (1) (л).Это требование зависит от суммы контракта на крупное жилищное строительство. Крупные контракты на жилищное строительство на сумму свыше 16000 долларов США являются страхуемым договором на строительство дома, и в этих обстоятельствах договор должен включать детали страхования в соответствии с разделом 31 (1)
.
• — дата начала и окончания строительных работ с учетом просрочки во временных оценках -31 (1) (g) & (i). В зависимости от строительных работ застройщик может не иметь возможности быть уверенным в дате начала и окончания строительных работ, например, в контракте на предоставление планов и спецификаций.В таких обстоятельствах заявление о том, что строитель сделает все возможное для начала и завершения работ по проектированию и спецификации, будет удовлетворять требованиям раздела 31 (1) (h) (g) и (i).

Типовой договор на строительство нового дома

Вы можете использовать наш бесплатный образец договора на строительство дома при планировании строительства нового дома. Контракт уравновешивает ваши права и обязанности и права и обязанности вашего клиента. В случае возникновения спора договор предусматривает четкий путь к требованиям закона.

Скачать копию договора на строительство нового дома (Word, 1.2MB)

Владелец здания заключает договор с зарегистрированным строителем на выполнение «предварительных работ, включающих обследование участка, включая испытание грунта, подготовку планов, полных рабочих чертежей и спецификаций, подачу заявки и получение необходимых разрешений» за 25 000 долларов США до заключения контракта на строительные работы.

Что должен включать договор между владельцем здания и застройщиком, чтобы соответствовать разделу 31 (1)?

Так как сумма контракта превышает 10 000 долларов США, этот контракт будет рассматриваться как крупный контракт на внутреннее строительство и должен соответствовать разделу 31 (1) DBCA.

Этот контракт должен быть составлен в письменной форме на английском языке и быть разборчивым -31 (1) (a) & (m). Он должен включать:

• детали всех условий договора -31 (1) (б)
• определений ключевых слов и фраз, используемых в контракте -31 (1) (o) & (p). Например:
  • что подразумевается под «исследованием сайта»?
  • что такое «испытания почвы»?
  • что подразумевается под «планами и спецификациями»?
  • что такое «рабочие чертежи»?
  • что такое «разрешения»?
• наименования и адреса сторон договора — 31 (1) (e)
• описание строительных работ, которые будут выполнены — 31 (1) (c)
• цена контракта — 31 (1) (j)
• Регистрационный номер застройщика — 31 (1) (ф)
• дата заключения договора — 31 (1) (k)
• заявление о том, что строитель сделает все возможное, чтобы начать и закончить строительные работы, если даты начала и окончания неизвестны.31 (1) (g) (h) и (i)
• извещение о праве собственника на период обдумывания — 31 (1) (n)
• детали страхования — 31 (1) (л)
• подробные сведения о гарантиях, предусмотренных в контракте разделами 8 и 20 DBCA — 31 (1) (q)
• утвержденный контрольный список — 31 (1) (r). Однако некоторые из пунктов, указанных в контрольном списке, могут быть неприменимы к контракту на подготовку планов и спецификаций.

Этот контракт не обязательно должен включать следующие подпункты раздела 31 (1):

• планы и спецификации, содержащие достаточно информации для получения разрешения на строительство — 31 (1) d.

Предварительные работы в строительстве — Проектирование зданий

Предварительные условия (или «предварительные требования») могут фигурировать в тендерной документации, предоставляя описание проекта, которое позволяет подрядчику оценить затраты, которые, хотя и не являются частью какого-либо пакета работ, требуемых контрактом, являются обязательными. по способу и обстоятельствам работ.

NBS предполагает, что «целью предварительных мероприятий является описание работ в целом и определение общих условий и требований для их выполнения, включая такие вещи, как субподряд, согласования, испытания и завершение.«Предварительные условия и рабочие разделы вместе описывают, что требуется для завершения работ, предусмотренных контрактом.

Затраты, прилагаемые к предварительным мероприятиям, также могут называться «предварительные мероприятия» или «предварительные оценки», или «накладные расходы на объект», или общие статьи затрат или расходов. В Кодексе оценочной практики, опубликованном Сертифицированным институтом строительства (CIOB), предварительные оценки описываются следующим образом:

‘… стоимость администрирования проекта и предоставления общего завода, персонала на объекте, помещений, а также услуг на объекте и других статей, не включенных в ставки.’

Предварительные условия в тендерной документации могут включать:

• Общее резюме.
• Операторы метода.
• Информация перед началом строительства.
• Описание любых условий планирования или других условий, которые могут повлиять на работу, выполняемую подрядчиком.
• Описание всех незавершенных нормативных разрешений, выполнение которых может выпадать на подрядчика.
• Требования к стене для вечеринок или другие соглашения с соседями или права соседей (например, право на свет).
• Любые обязательства экстренных служб.
• Описание отчетной информации, которую подрядчик должен будет предоставлять (часто на ежемесячной основе) с описанием хода строительства (включая подробную программу критического пути, ключевые показатели эффективности и анализ освоенной стоимости). См. Отчеты о ходе строительства для получения дополнительной информации.
• Описание стратегии ввода в эксплуатацию, разделение настройки на работу и балансировки задач от независимой проверки командой консультантов.
• Соответствующие отчеты (например, отчеты о почве).
• График выпуска информации.
• Процедуры менеджмента качества.
• Трудовые отношения.
• Графики макетов, испытаний и образцов, требуемые от подрядчика.
• Метод субподряда.
• Требования к страхованию, гарантиям исполнения, гарантиям и гарантиям продукции (для подрядчика и субподрядчиков).
• Требования к руководству по эксплуатации и техническому обслуживанию (команда управления объектами клиента может пожелать прокомментировать это).
• Требование к фотографиям хода работ, которые должны быть сделаны на строительной площадке во время строительства и за пределами строительной площадки во время изготовления.
• Сроки частичного владения.
• Совместные практики.
• Требования и протоколы информационного моделирования зданий (BIM) (включая требования к BIM в субподрядах).
• План управления отходами площадки.
• Предварительные работы на площадке Подрядчика, такие как; персонал, социальное обеспечение, офисы на объекте, завод, вывоз мусора, вода, электричество, мебель, ИКТ и расходные материалы, ставки, защита работы, защитная одежда, транспорт на месте, размещение, сборы за строительный контроль и так далее.

NB: Предварительные условия не следует путать с «преамбулами», в которых излагаются такие вещи, как процедуры торгов, которые не повлияют на цену подрядчика. Для получения дополнительной информации см. Разница между предварительными сведениями и преамбулами.

Согласно NRM1: Порядок калькуляции и планирования затрат на капитальные строительные работы, предварительные данные генерального подрядчика;

‘… элементы, которые нельзя назначить конкретному элементу, подэлементу или компоненту. Предварительные требования главного подрядчика включают расходы основного подрядчика, связанные с управлением и персоналом, созданием площадки, временными услугами, безопасностью, охраной и защитой окружающей среды, контролем и защитой, механическим оборудованием общего пользователя, временными работами общего пользователя, ведением записей на площадке, завершением работ и публикацией — требования к комплектации, уборка, сборы и сборы, услуги и страхование объектов, залоги, гарантии и гарантии.Предварительные требования главного подрядчика не включают расходы, связанные с предварительными мероприятиями субподрядчика, которые должны быть включены в единичные ставки, применяемые к строительным работам ».

В соответствии с «Стандартной формой элементарного анализа затрат, принципов, инструкций, элементов и определений, 4-е издание (NRM)», написанной RICS в 2012 году и опубликованной BCIS, следует указать стоимость предварительных работ для анализируемого здания и выражается в процентах от суммы контракта, за исключением предварительных мероприятий, непредвиденных обстоятельств и, при необходимости, гонораров подрядчика за проектирование.’

NRM1 определяет «предварительные условия субподрядчика» как;

«… предварительные мероприятия, которые относятся конкретно к строительным работам, которые должны выполняться субподрядчиком. Затраты, связанные с предварительными мероприятиями субподрядчика, должны быть включены в единичные ставки, применяемые к подэлементам и отдельным компонентам ».

ловушек в предварительных договоренностях — Nexus Lawyers

Предварительное соглашение, как правило, представляет собой контракт на выполнение работ, выполняемых застройщиком до начала строительства, и часто используется в обстоятельствах, когда земля, подлежащая строительству, не была зарегистрирована или куплена владельцем из-за того, что подразделения не завершены.

Подготовительные работы обычно включают такие услуги, как:

1. Составление планов и проектов строительных работ;
2. Работы по сносу;
3. Инспекция объекта с целью проведения изысканий или получения измерений для планов; и
4. Заявки в соответствующие органы для утверждения или сертификации.

При предоставлении этих услуг застройщик может понести значительные затраты до начала работ по строительному контракту.

Существуют различные способы, которыми строители пытаются получить оплату за эти услуги до начала строительства, и некоторые из них могут привести к нарушению строителем Закона о жилищном строительстве 1989 (Закон) в том, как оформляются контракты на строительство или составлен, или потому что оплата производится до предоставления страхового свидетельства HBCF.

Раздел 92 Закона предусматривает, что никакие платежи не могут быть получены или затребованы по контракту на строительство жилого дома, если для работы не предоставлено страховое свидетельство HBCF.Если платеж произведен, а сертификат не предоставлен, владелец может выиграть требование о возмещении платежа, а застройщик может быть оштрафован или оштрафован в соответствии с принципами добросовестной торговли.

Хотя предварительные работы не считаются работами по жилому строительству для целей раздела 92, они могут быть, если они включены в контракт на выполнение работ по жилому строительству или предварительное соглашение является частью контракта или связано с ним.

Поэтому рекомендуется, чтобы предварительное соглашение было отдельным соглашением, а не частью строительного контракта.Даже в случае отдельного платежа не следует связывать этот платеж со строительным контрактом в качестве депозита или процента от строительного контракта, который будет вычитаться из контрактной цены в будущем.

По делу Syed Ahmad Shraib Aly Pty Ltd V Jandson Pty Ltd [2018] NSWCATAP 228 в сентябре 2018 года было установлено, что предварительные работы включены в качестве необходимой неотъемлемой части или в результате строительства жилого дома. Как указано в контракте, такая работа связана посредством участия или ассоциации с этим жилищем в соответствии с условиями контракта между владельцем и застройщиком.

Отсюда важность отдельного контракта и четкое различие между исполнением строительного контракта и предварительного договора. Если, однако, предоставляется сертификат HBCF или если деньги не требуются или не получаются до тех пор, пока он не будет предоставлен, соглашения могут быть подписаны совместно. Однако было бы разумно получить консультацию по этому формату, чтобы убедиться, что он соответствует Закону.

Информационный лист HIA (NFSCON 1241, актуальный на декабрь 2018 г.) рекомендует, чего не следует делать по предварительному согласованию:

1. Убедиться, что объем работ не распространяется на работы в жилых домах, как это определено в Законе;
2. Убедитесь, что сумма, которую вы требуете по предварительному соглашению, относится только к предварительным работам и не выражается в процентах от будущего жилищного контракта или имеет начальный депозит или кредит для последующего контракта на жилое строительство;
3. Храните предварительные договоренности отдельно от договора на строительство жилого дома; и
4. Не оформлять предварительный договор одновременно с договором жилого строительства.

Контрактные договоренности в этих обстоятельствах могут варьироваться в зависимости от обстоятельств, однако рекомендуется получить консультацию относительно договоренностей, чтобы ограничить будущий риск. Штраф за несоблюдение Закона может повлиять на условия вашей лицензии или ваше право на участие в программе HBCF.

Это сложная область права, поэтому, пожалуйста, свяжитесь с Келвином Кином, если вам потребуется дополнительная информация или совет по этому вопросу.

Кельвин Кин
Руководитель группы, Nexus Law Group
kdk @ nexuslawyers.com.au
+612 9016 0141

Эта публикация принадлежит © Nexus Law Group и предназначена только для общего ознакомления. Прежде чем принимать меры по каким-либо конкретным вопросам, следует обратиться за юридической консультацией.

Все, что вам нужно знать

Компании, использующие Национальные строительные спецификации Соединенного Королевства для строительства, займутся подготовительными работами. Подобно разделам Общих требований и Общих условий в Основном формате США, предварительные условия контракта на строительство представляют собой затраты на весь проект, а не на определенные виды деятельности или рабочие разделы.

Глава 1

Что такое предварительные этапы строительства?

Поскольку предварительные строительные затраты влияют на весь проект, вы обнаружите, что они охватывают широкий спектр материалов, оборудования и рабочей силы. Предварительные могут относиться к единовременным затратам или к текущим затратам в начале и до конца проекта.

Владельцы и подрядчики могут пожелать учесть предварительные условия в своих контрактах, потому что они часто являются дорогостоящими и их трудно распределить по всем проектам.Хотя владелец может указать элементы, которые квалифицируются как предварительные, подрядчик должен потребовать суммы, необходимые для каждого элемента. Подрядчик может лучше всего оценить эти затраты.

Глава 2

Предварительные строительные работы: список примеров

Список предварительных строительных работ часто бывает обширным и включает затраты на элементы в рамках каждого аспекта проекта. Однако есть некоторые общие элементы, которые почти всегда включены.

Управленческие и административные расходы

Эти затраты включают выплаты руководителям проектов, суперинтендантам и заинтересованным сторонам проекта.Их работа ведется от имени всего проекта, а не только над отдельными частями. Включение этих затрат в предварительные условия повышает прозрачность для владельца и облегчает подрядчику точный учет затрат.

Затраты на планирование и проектирование

Все строительные проекты требуют от подрядчика планирования работ, а также составления и ведения графиков. Невозможно назначить это действие только одному рабочему разделу. Подрядчик также добавил затраты на регулярную отчетность о ходе выполнения графика, которая требуется владельцам.По мере того, как все больше контрактов становятся совместными, все больше подрядчиков берут на себя проектные работы, чтобы эффективно использовать свой опыт в методах и материалах. Эта проектная работа часто распространяется на рабочие разделы.

Услуги на объекте

От подъездных дорог до борьбы с эрозией — в строительных проектах всегда есть элементы, улучшающие объект, поэтому строительство может происходить более эффективно и упорядоченно. У проектов также есть экологические требования, чтобы соответствовать местным и национальным нормам. Иногда строительство может повлиять на соседние строения и соседей, поэтому подрядчик должен учитывать затраты на уменьшение ущерба или неудобств.Таким образом, предварительные строительные работы также покрывают эти расходы.

Затраты на изготовление макетов, тестирование и выборку

Дизайнеры и владельцы часто требуют от подрядчиков предоставления макетов, показывающих, как законченные части проекта будут выглядеть после завершения. Эти макеты могут быть полноразмерными, миниатюрными или виртуальными. Многие элементы в строительстве должны пройти испытания, прежде чем убедиться, что они пригодны для использования. Два примера — это испытание бетона на просадку и случайный выборочный анализ влажности пиломатериалов.

Глава 3

Шаблон предварительных условий строительства

При указании предварительных условий в контрактах часто используется система нумерации NBS.Они также могут прибегнуть к специальной системе нумерации и текста, чтобы соответствовать ситуации. Типичный шаблон предварительных строительных работ будет включать предварительные этапы для этих аспектов контракта.

• 00-05-10 Определение проекта
• 00-05-15 Терминология работ
• 00-05-20 Участники проекта
• 00-05-70 Местоположение проекта
• 00-10-70 Контракт на выполнение работ
• 00- 30-70 Закупка контрактов на работы
• 00-40-70 Заключение контрактов на работы
• 00-50-70 Управление контрактами на работы
• 00-60-70 Проверка контрактов на работы
• 00-70-70 Управление контрактами на работы
• 00- 80-70 Завершение контракта на выполнение работ

Глава 4

Предварительные условия контракта на строительство vs.Преамбулы

Предварительная разбивка строительных работ и рабочие разделы (структурная разбивка работ, мероприятия и задачи) должны полностью описывать все, что требуется для завершения проекта.

В преамбуле указаны стороны договора. Он объясняет стандарт для конечного продукта, резюмирует переговоры по контракту, объясняет процедуры тендера, сообщает цели проекта и перечисляет другие документы, составляющие общий контракт. Предварительные условия и преамбулы служат двум отдельным функциям контракта.

Глава 5

Заключение

Подрядчики должны проявлять осторожность и учитывать все предварительные условия в строительных контрактах. Игнорирование их и их затрат может быстро превысить непредвиденные расходы подрядчика и привести к спорам.

Почему при строительстве дома важны предварительные договоры на строительство

Знакомы ли вы с термином «предварительный договор на строительство» или «предварительный договор на оказание услуг»?

Если ответ отрицательный, не беспокойтесь, потому что многие люди не понимают, что это за строительный документ и его значение при строительстве нового дома.

По сути, предварительное соглашение о предоставлении услуг может помочь вам избежать дефектов строительства, задержек, конфликтов и дополнительных непредвиденных расходов, связанных со строительством вашего нового дома.

Люди часто упускают из виду эту часть процесса строительства и думают, что экономят время, решая не заключать предварительное соглашение об оказании услуг (PSA), однако, срезая углы и не проявляя должной осмотрительности, чтобы понять важность этих соглашений, они заканчивают платить больше за свой дом в долгосрочной перспективе.

Дополнительный уровень защиты для вас

Австралийская обучающая организация Back To Basics, принадлежащая и управляемая австралийской организацией, сообщила, что 10,6% стоимости типичного проекта строительства дома связано с вещами, которые нельзя отнести к категории «прочее».

Чтобы гарантировать, что ваш контракт не пронизан «прочими» расходами, важно проконсультироваться с профессиональным строителем, который предоставит вам PSA, включая все затраты, связанные со сборкой, с фиксированной ценой.

Итак, что такое предварительное соглашение о предоставлении услуг (PSA)?

Проще говоря… Это дополнительный уровень защиты для вас и вашего строителя, позволяющий избежать дополнительных скрытых затрат на протяжении всего процесса сборки.

В частности, предварительное соглашение о предоставлении услуг — это документ, который составлен специально для вашего дома и содержит важные отчеты для определения процесса сборки.

Избегайте неприятных сюрпризов

Цель PSA — снабдить вашего строителя всей необходимой информацией, чтобы иметь возможность предоставить вам точную фиксированную себестоимость вашей индивидуальной постройки дома без каких-либо неприятных сюрпризов на этом пути.

Если вы проконсультируетесь со строительной компанией по поводу строительства вашего дома, и она не предоставит вам предварительный договор об оказании услуг, как вы можете быть уверены, что они приняли во внимание все аспекты строительства дома и включили эти элементы? в цене?

Строители, которые не предоставляют СРП и переходят сразу к подписанию контракта, в конечном итоге включают в предложение дополнительные предварительные суммы и себестоимость.

Предварительные суммы / себестоимость — это дополнительные затраты, связанные с рабочей силой или материалами, которые не были учтены в контракте.Когда вы нанимаете профессионального строителя, который может предоставить вам предварительный договор на обслуживание, вам не придется беспокоиться об этих неприятных дополнительных расходах!

Слишком часто люди принимают менталитет «мы» и «они»

При планировании строительства и выборе строителя важно получить предварительное соглашение об оказании услуг до подписания контракта, чтобы убедиться, что все затраты включены и ваш контракт на строительство является соглашением с фиксированной ценой .

Когда дело доходит до планирования строительства нового дома, люди слишком часто придерживаются менталитета «мы» и «они».Они считают, что, работая с архитектором и вовлекая строителя на более поздних этапах, они оптимизируют процесс.

Однако, не вовлекая своего строителя в стадию проектирования и вовлекая его в предварительное соглашение об оказании услуг, они часто обнаруживают, что зря потратили время, поскольку не учли важную информацию и отчеты, которые являются частью СРП.

Это часто означает, что время было потрачено впустую, чтобы вернуться к стадии проектирования в попытках привести дизайн в соответствие с бюджетом.

Что вы можете ожидать от предварительного договора об оказании услуг?

Профессиональные строители предоставят вам всеобъемлющее предварительное соглашение об оказании услуг, включающее отчетность по таким вопросам, как классификация грунтов, инженерные работы и полный чертеж планирования.

Вы можете рассчитывать на получение:

• Индивидуальная консультация с командой дизайнеров вашего строителя для совместной работы над планировкой вашего дома с учетом всех конструктивных особенностей, которые вы хотите включить в дом своей мечты.
• Консультация с местным советом и проектировщиком застройщика, чтобы убедиться, что ваши планы будут соответствовать требованиям совета, и спрогнозировать любые проблемы, которые могут возникнуть в планах строительства.
• Подробная документация по поэтажным планам и фасадам, которые готовы для представления в совет, а также план участка, который точно документирует площади строительной площадки в масштабе.
• Цветное трехмерное изображение фасада вашего дома, чтобы вы могли визуализировать готовый проект еще до начала строительства.
• Важные документы, такие как план городского пейзажа, строительные работы, предварительный отчет о строительстве и контурная съемка, также будут предоставлены вашим строителем.
• Кроме того, профессиональный строитель предоставит расчеты ливневых вод и отчет об энергоэффективности, чтобы вы могли быть уверены, что у вас есть все необходимые отчеты до начала ценообразования.

Неважно, строите ли вы свой первый дом или много раз строили раньше…

Проектирование нового дома может быть очень сложной задачей, и когда вы впервые слышите что-то новое, непросто все запомнить.Вот почему мы составили краткое руководство «7 вещей, которые необходимо знать, прежде чем проектировать новый дом».

Это совершенно бесплатно, и это поможет вам сохранить ваш дизайн в рамках бюджета и избежать неприятных сюрпризов, которые могут подкрасться к вам при строительстве нестандартного дома.

Щелкните ссылку ниже, чтобы загрузить «7 вещей, которые необходимо знать перед проектированием нового дома».

Предварительные работы в строительстве | C-Link

Если объем или график работ для прямых или постоянных строительных работ подготовлен с использованием проекта и спецификации, то общие «накладные расходы» проекта, такие как элементы, связанные со временем (например,грамм. управление проектом и общий надзор), а также отдельные элементы, такие как утверждения и испытания, включены и оцениваются как предварительные или «предварительные».

Сам документ предварительных цен, вероятно, будет разбит на три части:

• Раздел первый: затраты, связанные с созданием площадки, которые могут включать изъятие земли, разрешения на доступ, возведение и установку жилых помещений, включая объекты социального назначения. Как правило, они оцениваются в соответствии с товаром.
• Раздел второй: текущие расходы, такие как электричество, отопление и освещение, плюс аренда или постоянная аренда офисов.Скорее всего, они будут оценены по цене за неделю.
• Раздел третий: любые элементы, необходимые для передачи и прекращения действия контракта, такие как файлы по охране труда и технике безопасности, требования передачи, демобилизация офисов на объекте, а также возврат и передача земли в прежнее состояние.

При составлении предварительных описаний или заголовков в ценовой документации они должны отражать требования контракта, а также любой конкретный метод или этапы строительных работ.Хорошей практикой является включение в предварительную ценовую документацию заявления о том, что «Подрядчику также рекомендуется внимательно изучить общие и подробные чертежи, чтобы определить характер Работ и способ их выполнения. из».

Чтобы помочь с определениями, RICS NRM2 утверждает, что:

«Предварительные требования к основному контракту — это элементы, которые не могут быть отнесены к определенному элементу, подэлементу или компоненту. Предварительные требования к основному контракту включают расходы основного подрядчика, связанные с управлением и персоналом, созданием объекта, временными услугами, безопасностью, охраной и защитой окружающей среды, контролем и защитой, механическим оборудованием общего пользователя, временными работами общего пользователя, ведением записей на объекте, завершением работ и публикацией — требования к комплектации, уборка, сборы и сборы, услуги и страхование объектов, залоги, гарантии и гарантии.Предварительные требования основных подрядчиков не включают расходы, связанные с предварительными мероприятиями субподрядчиков или подрядчиков по комплексу работ ».

Проще говоря, Кодекс оценочной практики, опубликованный Chartered Institute of Building (CIOB), описывает предварительные испытания как:

«… Стоимость администрирования проекта и предоставления общего завода, персонала на объекте, помещений, а также услуг на объекте и других статей, не включенных в ставки».

Для предварительного повышения цены важно различать затраты, которые Генеральный подрядчик понесет в рамках своих обязанностей по МЧР, уровень надзора, который должен будет обеспечить главный подрядчик, и управление работами со стороны субподрядчиков.Это важно, потому что это гарантирует, что цены на товары не устанавливаются дважды, и устраняет двусмысленность, так что каждая сторона четко понимает, что ожидается.

При подготовке ценовой документации вам следует избегать любых попыток количественного определения предварительных требований подрядчика, поскольку именно подрядчик должен определить уровень необходимого персонала, сколько времени, по его мнению, займет проект, и общий профиль ресурсов. Например, если разработчик указывает количество продолжительности, которое оказывается недостаточным, они могут нести ответственность за увеличение так же, как измеренное количество элемента.Однако список заголовков, по которым подрядчик может подготовить предварительную цену, является отраслевым стандартом.

Что считается предварительной стоимостью?

RICS описывает те предметы, которые могут быть квалифицированы как предварительные, как:

«По большей части, предварительные мероприятия — это затраты на администрирование проекта и предоставление завода, персонала на объекте, услуг на объекте и других статей, не включенных в расценки на замеренные работы».

Стандартный метод измерения для строительных работ описывает предварительные разделы как те, которые содержат элементы, которые не относятся к конкретным рабочим разделам, но имеют идентифицируемую стоимость.

Затраты, которые не могут быть отнесены к разделу работ, обычно включаются в предварительную сумму. Например, вероятные включения:

• Общий резерв на риск
• Стоимость выполнения проектных работ, включая проектирование временных работ
• Работы, выполняемые государственными органами
• Предварительные суммы
• Безопасность объекта
• Коммунальные принадлежности
• Комиссионные и общие сборы
• Очевидные затраты на проживание и укомплектование персоналом

Невзирая на вышеизложенное, и если в контракте указано, что они требуются, любые облигации, гарантии материнской компании и дополнительные гарантии могут быть включены в график предварительных мероприятий для подрядчика для определения цены.

При перечислении заголовков, по которым подрядчик может устанавливать цену, рекомендуется указать в приглашении к участию в тендере, что подрядчик должен предоставить разбивку суммы, указанной в его предложении, поскольку это, вероятно, поможет при оценке тендера.

Однако обычно участники торгов просто указывают процентное соотношение к общей разбивке предварительных требований, что может расстраивать при оценке доходности, хотя в некоторых аспектах есть рекомендации к этому подходу. Согласно «Элементарной стандартной форме анализа затрат, принципов, инструкций, элементов и определений, 4-е издание (NRM)», написанной RICS в 2012 году и опубликованной BCIS, «стоимость предварительных работ для анализируемого здания должна быть указана и выражена как процент от суммы контракта, за исключением предварительных мероприятий, непредвиденных обстоятельств и, при необходимости, гонорара подрядчика за проектирование.Однако, если вы находитесь в положении, когда вы определили предпочтительного участника торгов, на этом этапе можно провести тщательную проверку, чтобы получить более подходящую разбивку. Получение этой разбивки важно с точки зрения измерения и оценки оценок.

Требования к генеральному подрядчику

Как застройщик, в соответствии с Законом об охране здоровья и безопасности на рабочем месте, Правилами о рабочем месте (здоровье, безопасность и социальное обеспечение) 1992 года и Положениями о проектировании и управлении строительством (CDM) 2015 года существует юридическая обязанность обеспечить наличие соответствующих и адекватных социальных объектов. обеспечены такими, как умывальники, питьевая вода, раздевалки, помещения для отдыха и санитарные удобства.

Если вы, как разработчик, намереваетесь работать на основе управленческого подрядчика и действовать в качестве Основного подрядчика, то, насколько это практически возможно, вы должны предоставить социальные услуги, как указано в Приложении 2 Правил CDM, для ваших собственных сотрудников и кого-либо другие работающие под вашим контролем, т. е. другие строительные подрядчики и, если применимо, субподрядчики до или до начала строительных работ.

Обязанностью генерального подрядчика является взаимодействие с другими подрядчиками работ, чтобы обеспечить предоставление соответствующих объектов социально-бытового назначения.

Объекты социально-бытового назначения, вероятно, будут включены в предварительный ценовой график Главного подрядчика в соответствии с Приложением C NRM2, Шаблон для предварительных мероприятий, Раздел 1.2.2 Создание объекта.

Если намерение состоит в том, чтобы работать и делегировать полномочия в качестве управляющего подрядчика, роль главного подрядчика должна быть отражена в объеме проекта, чтобы главный подрядчик мог нести ответственность за предоставление помещений.

Доступно шаблонов

Шаблоны

Prelim доступны из различных источников и могут быть изменены в соответствии с индивидуальными проектами.Например, NRM2 предоставляет Шаблоны для предварительных графиков ценообразования в Приложениях B и C своего руководящего документа. Приложение B: Шаблон ценового графика предварительных (основной контракт) и Приложение C: Шаблон предварительного ценового графика (основного контракта).

Доступны и другие шаблоны, такие как Стандартный метод измерения для автомагистралей, серия 100 «Предварительные условия», в котором также есть руководящий документ в поддержку критериев измерения и библиотека документов с описанием предметов.

Несмотря на эти шаблоны форм, существует Общее расположение рабочих участков (CAWS), которое было разработано Информационным комитетом по строительным проектам (CPIC) и является установленным порядком для спецификаций и ведомостей количества, причем Категория A является предварительными.

Если вы намереваетесь составить свой собственный предварительный список, подумайте о том, чтобы следовать тому же заранее определенному контрольному списку, прежде чем делать его конкретным для проекта, добавляя, например, любую программу или ограничения доступа.Изложите документ логически и привяжите подробные спецификации, где это необходимо, чтобы избежать двусмысленности по мере развития проекта.

Здоровье и безопасность и объекты общего пользования

Хотя юридическое определение девелопера и главного подрядчика ясно, есть и другие соображения при подготовке объема с точки зрения предварительных требований, таких как доступ, защита работ, банкиров и привратников. В то время как работы могут быть поэтапными во время строительства с разными подрядчиками на каждом участке, имеет ли смысл для каждого из них, например, предоставить свои собственные подмости, или было бы лучше, если бы управляющий подрядчик прикрыл объект?

Какие виды предварительных требований я могу ожидать от субподрядчиков?

NRM2 определяет «предварительные условия субподрядчика» как:

«… предварительные мероприятия, которые относятся конкретно к строительным работам, которые должны выполняться субподрядчиком.Затраты, связанные с предварительными мероприятиями субподрядчика, должны быть включены в единичные ставки, применяемые к подэлементам и отдельным компонентам ».

Где «субподрядчик»:

«… подрядчик, выполняющий определенные работы в рамках строительного проекта; известны как субподрядчики, специализирующиеся на выполнении работ, торговли, пакета работ и только наемных работников ».

Как правило, предварительные лимиты субподрядчиков, такие как расходы на персонал, а также их собственные накладные расходы и прибыль, включаются в их ставки по объектам работ.Могут быть ситуации, когда это неуместно, например, если требуется элемент субподрядных проектных работ или специализированный объект установки, который они могут решить установить индивидуальную цену.

Если застройщик или главный подрядчик предоставляет объекты социально-бытового назначения и другие обязательства в соответствии с Приложением 2, субподрядчикам не нужно будет учитывать эти расходы. Тем не менее, ожидается, что они будут допускать использование определенных переносных установок и оборудования, а также таких элементов, как рабочее освещение, либо в своих тарифах, либо в качестве отдельно идентифицируемых элементов.

Как субподрядчики должны оценивать предварительные требования?

Субподрядчики, в зависимости от стоимости пакета работ, скорее всего, позволят предварительные оценки в виде прямого процентного увеличения стоимости их прямых работ. Если пакет работ будет больше по стоимости, то имеет смысл потребовать более комплексного подхода, такого как тот, который требуется генеральному подрядчику.

У процентного подхода есть преимущества, такие как простота администрирования при оценке работ и учете ценности вариаций.Обратной стороной является то, что если процент высок, но работы значительно различаются, вы можете столкнуться с непропорциональным увеличением стоимости.

Заключение

Предварительные затраты — это необходимые затраты для реализации проекта, но они не являются частью законченных работ. В предварительном описании требования должны быть изложены в целом, а не конкретно для какого-либо вида торговли или элемента работ. В формате должно быть четко указано, как индивидуально рассчитывались расходы на управление, ресурсы, учреждение и общие текущие расходы и как рассчитывалась общая сумма предварительных лимитов.

Поскольку сумма предварительных требований обычно составляет не менее 10-15% от суммы прямых работ, но часто и выше, необходимость проницательной оценки предварительных требований становится важной при подготовке тендерных отчетов. Если подрядчик сможет найти более эффективные способы выполнения работ, например, путем одновременной работы или более эффективного поэтапного выполнения работ, он сможет сократить свою общую программу и добиться значительной экономии времени.

Помните, что при подготовке предварительной цены, если есть затраты, связанные с конкретным элементом в объеме, например, особенно подробный режим тестирования, который не указан в прейскуранте, он будет считаться включенным либо в прямой работает по тарифам или где-либо еще от разработчика.Внимательно прочтите всю контрактную документацию, прежде чем готовить предварительные оценки или оценивать их.

О Дине Саттлинге

Член Королевского института дипломированных оценщиков, Дин имеет двадцатилетний опыт работы в коммерческом управлении и количественной съемке, выполняя роли подрядчиков, клиентов и консультантов.

Статьи по теме

Анализ задержки Минимизация вариаций Планирование затрат в строительстве

Что это такое и зачем он вам нужен

Знаете ли вы, что такое предварительный договор на строительство и почему так важно иметь его до подписания контракта со строителем?

Когда вы работаете со строителем, который не использует предварительные договоры на строительство, вы рискуете получить неорганизованный процесс строительства, который приведет к дефектам, задержкам и конфликтам.

Профессиональные строители используют предварительные договоры на строительство, чтобы упростить вам процесс. Они представляют собой готовое решение, которое ускоряет и упрощает процесс строительства вашего нового дома для вас и строителя.

Согласно исследованию, проведенному KMPG, более 75% строительных проектов превысили первоначальные сроки, а более 69% превысили свой бюджет. Но, заключив предварительное строительное соглашение с вашим строителем до подписания контракта, вы можете быть уверены, что ваш строитель может предоставить вам фиксированную цену и гарантированную дату передачи.

Предварительные договоры на строительство позволяют застройщику пройти лишнюю милю перед началом строительства, поэтому, когда дело доходит до подписания контракта, вы можете быть уверены, что цена и дата передачи не изменятся.

Командный подход экономит ваши деньги и стресс

Многие потребители считают, что это они и их архитектор против строителя. Но правда в том, что когда вы работаете с профессиональным строителем, это командный подход.

Вы, архитектор и строитель, все вместе работаете, чтобы определить ожидания от вашего нового дома, а затем заключить предварительное соглашение, чтобы привести все в движение до подписания контракта на строительство.Такой подход упрощает для вас процесс, поэтому у вас есть только одно контактное лицо, и все предварительные детали и планирование выполняются за вас. В то время как среднестатистические строители будут посылать вас во все стороны, чтобы делать эти вещи самостоятельно.

Разъяснение предварительных договоров на строительство

Итак, что такое предварительный договор на строительство?

Это предконтрактное соглашение, иногда называемое «предварительным» или «PBA». Это этап после того, как вы выбрали своего строителя и встретились с ним, а также после того, как вы определились с концепцией вашего нового дома.

Предварительный договор на строительство позволяет вашему застройщику тщательно и систематически прорабатывать детали строительства вашего нового дома. Таким образом, они могут предоставить вам фиксированную цену и гарантированную дату передачи, когда придет время подписывать контракт на строительство.

Что входит в предварительный договор на строительство

Состав предварительного договора на строительство может варьироваться в зависимости от строителя, с которым вы работаете. Но они, как правило, включают необходимые мероприятия и испытания, которые необходимо завершить перед строительством.

На этапе предварительного заключения договора на строительство строители организуют инженерные и грунтовые испытания, которые будут завершены на вашем участке. Они доработают концепцию вашего нового дома и превратят их в строительные чертежи. Когда они доработают эти детали, они создадут объем работ и графики работы для всего вашего проекта. Они также будут работать с вами, чтобы выбрать все варианты отделки и цвета для вашего нового дома.

Предварительный договор на строительство также позволяет строителям принять необходимые меры для получения разрешений на строительство и застройку.Завершив всю эту работу заранее, ваш строитель может предоставить подробный контракт на строительство, который включает все, что может произойти, чтобы построить дом вашей мечты. Это означает, что они могут предоставить вам контракт с фиксированной ценой с гарантированной датой передачи, чтобы вы могли быть уверены, что ваш новый дом будет построен в рамках бюджета и без каких-либо неожиданных задержек.