Как арендатору защититься от недобросовестных действий арендодателя: Разбираем кейсы: как бизнесу защититься от недобросовестных арендодателей

Содержание

Заехал и не платит. Как бороться с недобросовестными арендаторами

Финансовые сложности, ненужность объекта, желание сэкономить — главные причины недобросовестных действий арендаторов офисных, торговых, складских и производственных помещений. Что делать собственникам в подобных случаях?

Каждый собственник коммерческого помещения боится недобросовестного арендатора. Такой арендатор может не платить или повредить объект: разбить окна, испортить внутренние коммуникации, выломать выключатели или даже снять паркет.

При завершении аренды объект недвижимости должен быть возвращен в том же состоянии, что и принимался арендатором, но с учетом нормального износа, следует из Гражданского кодекса (ГК) России. Нормальный или типичный износ возникает при обычном пользовании имущества. Но иногда помещение возвращается с явными и серьезными повреждениями, когда о нормальном износе речи нет.

Многие собственники при приеме помещения совершают ошибку, подписывая акт приема-передачи объекта без его внимательного осмотра. Кто-то и вовсе полагается на честность арендаторов и подписывает документы путем обмена актами по почте. Это приводит к тому, что при физическом осмотре помещения и выявлении повреждений предъявить претензии уже нельзя.

Как застраховаться от повреждений

Арендодатели могут подстраховаться, использовав финансовые инструменты, например, обеспечительный платеж. Это форма обеспечения обязательств, предусмотренная законом. Его размер обычно варьируется от одного до двух месячных арендных платежей.

Главное, чтобы в договоре было четко прописано, что за его счет собственник может компенсировать убытки, причиненные повреждением арендуемого имущества. Даже если повреждение не удалось предотвратить, полученный при заключении договора обеспечительный платеж пойдет на ремонт помещения и минимизирует риски, связанные с простоем объекта.

Правильно зафиксированные повреждения имущества при его возврате также могут решить многие вопросы. Арендодатель имеет право настаивать на своей форме акта приема-передачи, где в одном документе совместно с представителем арендатора будут зафиксированы все повреждения, которые явно выходят за рамки нормального износа. Пренебрежение этим правилом может привести к спору с арендатором, например, об объеме повреждений и причинах их возникновения.

Если арендатор не согласен со стоимостью устранения повреждений, то можно провести их независимую оценку. Ее можно заказать у любой оценочной компании. Правда, при вызове оценщика на объект лучше уведомить об этом контрагента всеми возможными способами, в том числе заказным письмом по юридическому адресу. В дальнейшем это позволит доказать факт уведомления, избежать споров в суде о наличии и объеме повреждений, а также не позволит арендатору оспорить факт выезда оценщика на осмотр.

Показателен случай, когда предъявить претензии арендатору так и не удалось. Клиент сдавал в аренду офис поставщику импортной мебели. Арендодатель подписал акт приема-передачи помещения «без нареканий» за день до его реального осмотра. После открытия офиса он увидел грустную картину: арендатор вынес весь ламинат, уложенный по договоренности с владельцем за счет уменьшения арендных платежей.

Если арендатор не хочет съезжать

Если арендатор не выезжает из помещения, то даже по окончании срока аренды он обязан оплатить ее фактическую стоимость. При этом собственнику следует всегда внимательно готовить договор аренды. Там может быть пункт о том, что при истечении срока аренды, если за какое-то время стороны не заявят об освобождении помещения, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях. Это условие применяется, если к окончанию арендного срока арендатор продолжает пользоваться помещением.

При такой формулировке контрагент может на словах сообщить о желании съехать, а на деле затягивать выезд. В итоге владелец не направит ему уведомление об освобождении помещения в нужное время, а акт приема-передачи до истечения срока аренды подписан не будет. Если собственник захочет выгнать арендатора или поднять арендную плату, то это не удастся сделать, так как договор автоматически возобновится в том же виде. Поэтому решив расстаться, следует в любом случае направить соответствующее уведомление.

Если владелец не потребовал освобождения объекта и вышеуказанного пункта в договоре нет, то договор возобновится, но уже на неопределенный срок и арендодатель его сможет расторгнуть в любое время.

Бывает, что арендатор упорно не хочет выезжать из офиса по истечении срока аренды. В этом случае закон дает владельцам массу инструментов для защиты: взыскание арендной платы за пользование имуществом, взыскание неустойки, компенсация убытков. В крайнем случае можно принудительно освободить помещение и вывезти имущество контрагента, однако его нельзя присвоить — права арендатора не стоит нарушать.

Сначала собственник должен направить контрагенту письменное уведомление (и проследить, чтобы тот его обязательно получил) о расторжении договора и освобождении помещения. В таком уведомлении нужно сообщить, что по истечении предложенного срока имущество будет описано и вывезено с объекта. Возможно, арендатор одумается.

Если встречных движений не последует, то можно принудительно за свой счет вывезти имущество, предварительно составив опись. Лучше это сделать в присутствии охраны или управляющей компании. Далее нужно официально уведомить арендатора о месте хранения имущества. Расходы по хранению и вывозу имущества — это убытки арендодателя, которые можно взыскать с другой стороны в суде.

Но если имущество арендатора повредить или присвоить, то уже арендатор вправе обратиться в суд с иском к владельцу о компенсации своих убытков. Описанные выше меры лучше применять в крайнем случае.

Еще один вариант — обратиться в суд с иском об обязании контрагента освободить помещение. Но рассмотрение дела может занять до полугода, а исполнение судебного решения может привести к той же проблеме: арендатор откажется съезжать.

Как-то раз собственник после досрочного расторжения договора аренды потребовал освободить офис. Арендатор его проигнорировал и перестал платить арендные платежи. Владелец сменил замки, вывез мебель и вещи сотрудников нанимателя. За своим имуществом он так и не обратился, хотя был уведомлен о месте его хранения.

Неожиданная субаренда

Арендатор вправе сдать арендуемое помещение в субаренду только с согласия владельца, если иное не установлено договором. Об этом говорится в статье 615 Гражданского кодекса. Увы, на практике эта статья соблюдается не всегда.

Собственник может сдать объект на продолжительный срок без какого-либо контроля и не проверяя, кто там реально сидит. Таким подходом может воспользоваться арендатор в своих интересах, сдав помещение третьим лицам. Со своих субарендаторов он будет получать плату вовремя, но не факт, что оперативно будет расплачиваться с арендодателем. Долги в таких злоупотреблениях не редкость. Владелец же может потребовать деньги за аренду только с арендатора.

На практике был случай, когда владелец помещения после продолжительной паузы приехал проведать арендатора в связи с многомесячной задержкой оплаты аренды. Собственник удивился, когда другие фирмы предъявили ему договоры субаренды и пояснили, что свои платежи они ежемесячно оплачивали. Договор с арендатором оперативно расторгли, но к этому моменту он начал свою ликвидацию. В полном объеме его долг взыскать не удалось.

Советы собственникам

Чтобы защитить себя с юридической стороны, собственникам следует ответственно готовить договор аренды. Многие риски можно нивелировать уже на этом этапе. Например, предусмотреть дополнительные санкции для арендатора, неустойку за нарушение им обязательств, предусмотреть обеспечительный платеж, детализировать продление договора и способы его расторжения.

Не следует принимать помещение из аренды без осмотра. О компенсации любых повреждений нужно договориться с контрагентом заранее.

Не стоит забывать и о контроле: собственникам следует встречаться с арендаторами, посещать и по возможности осматривать объекты, следить за финансовым состоянием арендаторов, отслеживать значимые изменения в ЕГРЮЛ, судебные споры, претензии кредиторов. Лучше вовремя выявить проблемы и попытаться расторгнуть договор, чем потом безуспешно пытаться взыскать долг по аренде.

Что-то пошло не так

Рубрикатор

Бухгалтеру
Юристу
Кадровику
Физическому лицу

- Формы и отчеты
- Налоги и взносы
- Учет и платежи
- Расчеты с работниками
- Документы
- Суд
- Корпоративное право
- Кадровые документы
- Трудовые отношения
- Отчеты и контроль
- Общие вопросы
- Охрана труда
- ИП и самозанятость
- Работа. Служба
- Здоровье
- Семья
- Имущество. Жилье
- Документы
- Льготы. Пенсии

2-НДФЛ
СЗВ-К
СЗВ-М
4-ФСС
Авансовый отчет
Товарно-транспортная накладная
КУДИР
Декларация (статьи, образцы)
Отчетность (статьи, образцы)

Статистика (статьи, образцы)

Налоги (статьи, образцы)
НДС (статьи, образцы)
НДФЛ (статьи, образцы)
УСН (статьи, образцы)
ЕСХН
Страховые взносы
Патент
Взносы
Коэффициент-дефлятор
ПФР (статьи, образцы)
ФСС (статьи, образцы)
ЕНВД

Бухучет (статьи, образцы)
БСО
Инвентаризация
Учетная политика (статьи, образцы)
Учет (статьи, образцы)
Подотчет (статьи, образцы)
КБК
Товарно-материальные ценности (статьи, образцы)
РКО
ПБУ
Проводки
Касса (статьи, образцы)
План счетов
Амортизация
Оплата
Неустойка
Расчетный счет (статьи, образцы)
Платежи
Платежка (статьи, образцы)
Долги
Расчетный счет ООО
ККТ (статьи, образцы)
Онлайн-касса
1С
Акты

Банк
Накладная
Реквизиты
Поставщик
Деньги
Журнал
Банк
Путевой лист
Импорт
Сделки
Склад (статьи, образцы)
Товар
Финансы
ЭЦП

Зарплата (статьи, образцы)
Расчетные листки
Пособия
Премия (статьи, образцы)
Алименты
Оплата труда
Матпомощь (статьи, образцы)
Выплаты
Вычет
Матответственность (статьи, образцы)
Льготы
Компенсация
Беременность
Больничный

Договор (статьи, образцы)
Документооборот
Документы (статьи, образцы)
Записки
Заполнение
Запрос
Агент
Доверенность (статьи, образцы)
Соглашение
Протокол
КП
Лицензии
Делопроизводство
Письмо
Подпись
Приказ
Приложение
Заявление (статьи, образцы)

Жалоба
Удостоверение
Формы и образцы
Характеристика
Претензия
Транзит
Транспорт
Перевозки
Почта
Нотариус
Таможня

Иски (статьи, образцы)
Ходатайство
Жалоба
Суд (статьи, образцы)
Судебный приказ
ФАС

Коммерческая тайна
Ликвидация
Ликвидация компании
НКО
Обособленное подразделение
ООО (статьи, образцы)
Директор
Аренда
Акционер
Банкротство (статьи, образцы)
Регистрация
Реестр
Кадастр
КНД
Безопасность
Проверки
Инвестиции
Строительство (статьи, образцы)
Ремонт

Эффективный контракт
Трудовой договор
Трудовые книжки
Трудовая книжка
Должностные инструкции
Должностные обязанности

Больничный
Медкнижка
Трудовой кодекс
ТК РФ

Прием на работу (статьи, образцы)
Увольнение (статьи, образцы)
Сокращение
Командировка (статьи, образцы)
Отпуск (статьи, образцы)
Отгул
Дисциплина
Рабочее время
Обучение
Собрание
Гражданская служба

Центр занятости
Персональные данные (статьи, образцы)
Видеонаблюдение
ГИТ

Кадры (статьи, образцы)
Аттестация

Эвакуация
Электробезопасность
Техника безопасности
СОУТ (статьи, образцы)
Спецодежда
Охрана труда (статьи, образцы)
Травматизм
Пожарная безопасность
СЭС
Медосмотр (статьи, образцы)

ИП (статьи, образцы)
Расчетный счет ИП
Самозанятые

Стаж
Резюме
Работа (статьи, образцы)

Судимость
Армия
Военные

ДМС
Карантин
Коронавирус
Медицина (статьи, образцы)

Наследство (статьи, образцы)
Супружество
Школа

Автомобили
Земля (статьи, образцы)
Недвижимость (статьи, образцы)
Страхование (статьи, образцы)
ОСАГО
ЖКХ

ИНН
Паспорт
Водительские права
Загранпаспорт

Пенсии (статьи, образцы)
Ветеран труда

5 причин, по которым ваш арендатор может (на законных основаниях) подать на вас в суд

5 основных причин, по которым арендаторы могут подать в суд

Договоры аренды являются юридически обязывающими договорными «соглашениями» между двумя сторонами, арендодателем и арендатором. Тем не менее, арендодатели должны знать, что, хотя многие законы защищают права владельцев собственности, арендаторы также имеют права. Эти права арендаторов защищают арендаторов от властных или незаконных действий арендодателя. Поэтому понимание причин, по которым арендаторы подают в суд на арендодателей, и того, как избежать потенциальных проблем, жизненно важно. Ниже мы рассмотрим основные проблемы между арендодателем и арендатором, которые перерастают в судебный процесс.

Что такое незаконное выселение?

Статистика показывает, что арендодатели более чем на 90% добиваются законного выселения. Однако неправомерные судимости — это совсем другая история. Арендодатели могут на законных основаниях добиваться выселения арендатора из сдаваемой в аренду недвижимости за неуплату арендной платы, невыезд в конце срока аренды или нарушение каких-либо условий аренды. Правда в том, что во многих случаях арендодатель полностью подчиняется требованиям, когда дело доходит до выселения проблемного жильца.

Тем не менее, важно понимать, что выселение арендатора является юридическим процессом, и его необходимо соблюдать, чтобы арендатор не предъявил иск о незаконном выселении. Ознакомьтесь со следующими случаями неправомерного выселения, когда арендатор может иметь законные основания для предъявления иска о возмещении расходов и убытков в суде:

Распространенные виды неправомерных выселений

Репрессивное выселение
Несоблюдение государственных процедур выселения
Нарушения конфиденциальности или Преследование

Репрессивные выселения

Завладение арендуемой недвижимостью, повышение арендной платы или сокращение предоставляемых услуг (например, коммунальных услуг) арендатору, который соответствует любому из следующих критериев, представляет собой возмездие со стороны арендодателя, и арендатор может подать в суд:

Арендаторы, которые подают жалобу в Государственный орган
Арендатор, участвующий в организации арендаторов
Лицо, подавшее иск против арендодателя по не относящемуся к делу вопросу
Житель, который уведомил арендодателя о потенциальной опасности содержания свинца в собственности (включая уведомление о том, что в собственности проживает ребенок с повышенным уровнем содержания свинца в крови)

Несоблюдение государственных процедур выселения рекомендации, которым необходимо следовать, когда дело доходит до надлежащего производства по делу о выселении.

Вы не можете просто выгнать своего жильца на улицу, независимо от того, уважительны ли ваши причины для выселения. Если вы неправомерно выселяете арендатора из сдаваемого в аренду имущества, он может предъявить вам иск о возмещении ущерба, связанного с выселением, судебных издержек, гонораров адвокатов и многого другого. Таким образом, вы не имеете права делать что-либо из нижеперечисленного без надлежащего постановления суда:

Вывезти любые вещи арендатора из сдаваемой в аренду недвижимости
Сменить замки
Отключить коммуникации от дома

Нарушение тишины и удовольствия

Согласно законам большинства штатов, если в договоре аренды не указано иное , в каждый договор аренды встроено подразумеваемое соглашение или гарантия. Проще говоря, это дает арендатору право «спокойного пользования» помещением во время аренды дома.

Это означает, что арендаторам гарантируется право жить в мире без нарушений конфиденциальности или притеснений со стороны арендодателя. Если вы нарушите право вашего арендатора на беспрепятственное использование помещения, и ваш арендатор сочтет необходимым покинуть собственность, вы можете быть привлечены к ответственности за все расходы, связанные с этим «конструктивным выселением».

Если вы совершаете какие-либо из следующих действий по отношению к своим арендаторам, вам может грозить повестка в суд:

Что считается домогательством со стороны арендодателя?

Отключение коммунальных услуг, таких как электричество или вода.
Несанкционированное проникновение в вашу собственность.
Впуск других в жилище без надлежащего уведомления или согласия.
Нарушение прав через сплетни.
Появление на рабочем месте арендатора для обсуждения вопросов, связанных с арендодателем/арендодателем.

Каковы наказания за незаконное выселение?

Если жилец считает, что его выселили незаконно, он может подать на вас в суд. Если арендодатель с самого начала не соблюдал надлежащие юридические процедуры выселения, у него может быть дело, и вам, возможно, придется заплатить! Кроме того, жилец также может подать гражданский иск против арендодателя, который может включать незаконное проникновение, нападение, нанесение побоев и другие правонарушения.

Выселение может обойтись дорого; на самом деле, статистика показывает, что они могут стоить от 3000 до 5000 долларов. Тем не менее, в случае незаконного выселения вы можете выплатить арендатору следующие выплаты:

Судебные издержки
Судебные расходы
Ущерб – до трехкратной суммы фактического ущерба или трехкратной суммы месячной арендной платы
Штрафные санкции – в зависимости от законодательства вашего штата.
Возврат всего гарантийного депозита
Тюремное заключение. В таких штатах, как Нью-Джерси, арендодатель, занимающийся самостоятельным выселением, считается «нарушившим порядок лицом». Это уголовное преступление, за которое арендодатель может быть лишен свободы на срок до шести месяцев.

Может ли арендатор подать в суд по поводу проблем с жильем?

Да! Все штаты, кроме Арканзаса, разрешают арендаторам правомерно предъявлять иски своему арендодателю, если они предоставляют непригодное для проживания жилье. В частности, закон штата Мэриленд требует, чтобы все договоры аренды содержали заявление, гарантирующее арендатору жилье в достаточно безопасном и пригодном для проживания состоянии. Есть определенные неудобства, которые арендаторы хотят, чтобы арендодатель устранил быстро, например, косметические дефекты или небольшой текущий ремонт. Тем не менее, решение этих проблем сводится к хорошему обслуживанию клиентов, но они не считаются нежизнеспособными обстоятельствами. Таким образом, только в приведенных ниже сценариях вы должны беспокоиться о том, что арендатор правомерно подает на вас в суд и получает компенсацию.

Что считается непригодным для жизни состоянием?

Отсутствие тепла, света, электричества или воды (не по причине неуплаты арендатором).
Отсутствие канализации.
Сильное заражение грызунами.
Опасности, связанные со свинцовой краской, не рассмотрены арендодателем должным образом в соответствии с законодательством штата.
Структурные дефекты представляют серьезную угрозу физической безопасности ваших жильцов.
Любое состояние, представляющее серьезный риск для здоровья или пожара.

Каковы права Арендатора на отчеты потребителей?

Если вы являетесь арендодателем, нарушение Федерального закона о справедливой кредитной отчетности может привести к серьезным судебным разбирательствам, если ваш арендатор решит подать в суд. Обычно используемые для проверки потенциальных арендаторов вашего арендуемого имущества, отчеты потребителей также имеют значение во время процедуры выселения. Крайне важно отметить множество нарушений, которые могут произойти при использовании потребительского отчета арендатора, чтобы не нарушать ни одно из его прав:

Не сообщать арендаторов в бюро кредитных историй.
Отклонение заявки по необоснованным причинам, которые впоследствии могут повлиять на возможность арендатора арендовать дом в другом месте.
Требуется поручитель, когда в этом нет необходимости.
Подача ненужных или неправомерных действий по выселению.
Неспособность отправить соответствующие письма об отказе с указанием причины отклонения заявки.
Требование более высокой суммы депозита, чем стандартная для других заявителей.

Ознакомление со всеми федеральными законами о кредитной отчетности является важным шагом для всех арендодателей, которые хотят избежать судебного иска со стороны своих арендаторов.

Подача иска в связи со спором о залоге

Один из наиболее спорных споров между арендодателем и арендатором в жилищной судебной системе касается залога. Хотя это стандартная процедура почти для всех договоров аренды, многое можно сказать о передовой практике гарантийного залога. Если арендодатель не вернет залог вовремя, арендатор имеет право предъявить иск на сумму, не превышающую удержанную денежную сумму в 3 раза, плюс разумные судебные издержки. Чтобы избежать споров в суде, выполните следующие простые шаги:

Как избежать споров о залоге?

Взимайте правильную сумму : Взимайте с арендатора соответствующую сумму страхового депозита в зависимости от рынка и специфики вашей недвижимости. В большинстве мест максимальная сумма, которую вы можете взимать, составляет арендную плату за 2 месяца. Вы можете подумать, что занижение цены поможет вам быстрее сдать свою недвижимость в аренду, но это может привести к привлечению финансово нестабильного арендатора.
Проведение проверок при въезде : Требуйте, чтобы каждый арендатор заранее осмотрел недвижимость, и пусть арендатор отмечает состояние каждой детали по мере прохождения, а также подписывает и датирует документ и передает его вам напрямую .
Храните отдельные счета : Вместо того, чтобы просто вносить деньги на свой обычный банковский счет, создайте специальный счет для вкладов и положите туда деньги. Таким образом, не возникнет путаницы в отношении того, где находятся деньги, и вы случайно не воспользуетесь ими.
Проведение инспекций при выезде : Во время инспекции при выезде тщательно осмотрите имущество и сделайте множество фотографий любых повреждений, причиненных арендатором. Это предметы, которые могут позволить вам вычесть сумму из их залога.
Знай законы : Как правило, арендодатель имеет определенное время после выезда, обычно от 30 до 45 дней, в течение которого необходимо вернуть залог. Кроме того, некоторые законы регулируют порядок получения арендаторами уведомлений о списании залога, а также необходимых квитанций.
Сохраняйте квитанции : Когда вам нужно вычесть из залога, убедитесь, что вы документируете каждую операцию по ремонту/уборке, сохраняя квитанции. В этих квитанциях будет указана сумма (суммы), которую вы можете вычесть, и будет четкое доказательство того, что деньги были потрачены на то, чтобы вернуть вашу собственность в хорошем состоянии. Это жизненно важно для того, чтобы ваш арендатор не мог оспорить обвинения позже.

Что такое Закон штата Мэриленд в отношении гарантийных депозитов?

Арендодатель должен предоставить арендатору письменную квитанцию об уплате залога. Любой арендодатель, который не делает этого, несет ответственность за штрафные санкции.
Арендодатели должны хранить залоговые деньги в финансовом учреждении, застрахованном на федеральном уровне, и обязаны внести их в течение 30 дней после их получения.
Когда срок аренды арендатора истек, арендодатель должен вернуть арендатору гарантийный залог в течение 45 дней (за вычетом любой части залога, которую арендодатель может правомерно удержать в связи с ущербом или чрезмерной грязью помимо «износа»). В противном случае арендодатель может быть обязан выплатить арендатору трехкратную сумму удерживаемой суммы плюс гонорары адвокатов.

Лучшие способы избежать судебного разбирательства в качестве арендодателя

Когда вы сдаете недвижимость в аренду, возникает множество рисков, одним из которых являются судебные иски. Хотя никто не может предсказать, что будет делать арендатор, есть некоторые шаги, которые вы, как арендодатель, можете предпринять, чтобы предотвратить возникновение проблем.

Предоставление безопасного и пригодного для жилья жилья : Вы несете юридическую ответственность за предоставление жилья в безопасном и пригодном для проживания состоянии. Когда ваша аренда не соответствует стандартам чистоты или ремонта, ваш риск судебного преследования резко возрастает. В конечном счете, вы несете ответственность за соблюдение любых федеральных, государственных и местных жилищных кодексов, чтобы убедиться, что ваша недвижимость находится в пригодном для сдачи в аренду состоянии.
Быстрое обслуживание адреса : Когда у жильцов возникает проблема, которую вы отказываетесь решать, вы подвергаете себя опасности. В зависимости от серьезности ремонта арендатор может по закону иметь право удерживать арендную плату или даже подать в суд. Помните, что сдаваемая в аренду недвижимость — это инвестиция, и ремонт неизбежен. Оперативно решайте проблемы с техническим обслуживанием и пользуйтесь услугами квалифицированного ремонтника.
Следуйте договору аренды : Договор аренды является обязательным для обеих сторон. Если вы не соблюдаете свою часть соглашения, на вас могут подать в суд. Поэтому очень важно знать и понимать каждое положение об аренде и придерживаться его.
Надлежащее решение основных проблем : Опасности для окружающей среды, такие как асбест, краска на основе свинца или плесень, требуют надлежащего обращения. Никогда не пытайтесь скрыть эти проблемы; вместо этого реагируйте раскрытием информации и быстрыми действиями. Это будет ключом к тому, чтобы избежать потенциальных судебных исков.

Защищает ли страховка арендодателя от судебных исков?

Страхование арендодателя защищает многие аспекты вашей инвестиционной собственности. Стандартная страховка арендодателя защищает жилье и любые дополнительные строения, а также обеспечивает покрытие ответственности. Однако стандартная политика, как правило, не распространяется на незаконное выселение. Кроме того, компании, как правило, не покрывают любые нарушения договора аренды со стороны арендодателя. Хотя некоторые компании предлагают дополнительную защиту за дополнительную плату, лучшая защита от судебных исков — это ваши действия.

В заключение

Хотите ли вы избежать любой из вышеперечисленных ситуаций с вашими жильцами? Bay Property Management Group имеет офисы, обеспечивающие круглосуточную поддержку услуг по управлению недвижимостью в Балтиморе и по всей территории Мэриленда, Пенсильвании, Северной Вирджинии, Ричмонда и Вашингтона, округ Колумбия. Наши сотрудники хорошо разбираются во всех федеральных законах и законах штата, касающихся процедуры выселения и залога. Предлагая многолетний опыт составления юридически соответствующих договоров аренды, мы понимаем баланс между правом арендатора на спокойное место для жизни и вашим душевным спокойствием.

Так что не беспокойтесь о том, что вы предстанете перед своими арендаторами в суде. Bay Property Management Group обладает необходимыми ресурсами, чтобы избежать споров, и опытом, который поможет вам, если арендатор решит подать в суд.

Законы о возмездии арендодателей | Nolo

Вот что вы можете сделать, если ваш арендодатель принимает ответные меры против вас за отстаивание законных прав, например, пожаловался строительному инспектору на небезопасную квартиру — будь то мелкие притеснения, повышение арендной платы или тотальное увольнение и выселение. Хорошей новостью для большинства арендаторов является то, что репрессалии арендодателей незаконны в большинстве штатов — арендодатели, которые их совершают, могут быть остановлены и/или привлечены к ответственности, иногда за большие деньги. Плохая новость заключается в том, что отстаивание своих прав может быть проблемой, связанной с судебными тяжбами и большим количеством времени. Насколько это возможно, вам будет гораздо лучше с умом выбрать арендодателя.

Но что, если для этого уже слишком поздно или вы ошеломлены поведением хозяина и не хотите переезжать? Какие у вас есть варианты, если ваш запрос на ремонт был удовлетворен из-за внезапной потери парковочного места? Ваши попытки заставить других жильцов жаловаться на отсутствие безопасности в здании принесли вам уведомление о расторжении договора? Ваша жалоба в департамент здравоохранения на плесень в вашей квартире привела к повышению арендной платы? Вот что вы можете сделать, если подозреваете возмездие.

Законы штата против преследований арендодателя

Почти во всех штатах арендодатель является незаконным в отношении арендаторов за действия в рамках их законных прав, например, если вы:

пожаловались строительному инспектору, пожарной службе , санитарному инспектору или другому государственному органу о небезопасных, нездоровых или незаконных условиях жизни
воспользовались вашими правами, предусмотренными Первой поправкой, на сбор и коллективное изложение ваших взглядов, например, при вступлении или организации профсоюза арендаторов, или

воспользовался стратегиями самопомощи, разрешенными законодательством вашего штата или местным законодательством, например, вычитание денег из арендной платы и использование их для устранения дефектов арендуемой квартиры или даже полное удержание арендной платы за непригодную для проживания квартиру.

Важно понимать, что законы, запрещающие возмездие, защищают вас только от тех действий, которые упомянуты в законе вашего штата. Не все штаты защищают арендаторов от всех трех видов действий, упомянутых выше. Чтобы узнать, что покрывается страховкой, ознакомьтесь с законами штата, запрещающими репрессивные меры со стороны домовладельцев. Например, в Калифорнии арендатор, распространяющий петицию с требованием усилить меры безопасности, не может принять ответных мер; но эта же деятельность не будет защищена в Аризоне, поскольку «осуществление законного права» не включено в закон Аризоны.

Что такое возмездие арендодателя?

Как только вы узнаете свои законные права, вам необходимо узнать, что ваш арендодатель не может сделать в ответ на ваше осуществление законного права. Типы ответных действий, подпадающих под действие законов штата, включают:

прекращение ежемесячной аренды или отказ в продлении аренды, а также последующее судебное разбирательство о выселении, если вы решите остаться и бороться
повышение арендной платы и
уменьшение количества услуг, таких как запирание прачечной, осушение бассейна, отключение доступа к кабелю или отмена службы безопасности или швейцара.

Конечно, немногие домовладельцы настолько глупы, чтобы объявить ответный план. Скорее всего, они будут скрывать свои настоящие мотивы за сокрытием, например, внезапную необходимость сдать квартиру давно потерянной тете или их финансовую неспособность поспевать за только что сократившейся услугой. Это зависит от вас, чтобы доказать, что это возмездие.

Как реагировать на возмездие арендодателя

Если вы стали объектом неприятных ответных действий со стороны арендодателя, возможны два варианта ответа в зависимости от того, что сделал арендодатель:

Если возмездие заключается в увольнении и выселении, вы можете остаться и бороться, защищая себя от выселения, доказав судье, что настоящая причина увольнения была незаконной.
Если возмездием является повышение арендной платы, сокращение услуг или любое другое негативное отношение, вы можете перейти в наступление, подав иск в суд мелких тяжб. В своем иске вы просите судью запретить повышение арендной платы, распорядиться о восстановлении услуг (или о снижении арендной платы, чтобы компенсировать вам убытки) или принять другие соответствующие меры.

Иногда у вас будет выбор. Например, если возмездие заключается в повышении арендной платы, вы можете отказаться платить и заставить арендодателя расторгнуть договор и выселить вас, опираясь на закон о запрете возмездия в качестве защиты. Или вы можете немедленно подать иск в суд мелких тяжб, как только получите уведомление о повышении, надеясь решить проблему до того, как оно вступит в силу. ваши собственные условия, когда и если вы хотите, без иска о выселении, попадающего в ваш кредитный отчет. С другой стороны, если вы возбудите иск о выселении, ваш кредитный отчет будет включать этот факт. Даже если вы выиграете, это не очень хорошая новость для любого потенциального арендодателя или работодателя.

Однако самый распространенный вид возмездия — мелкий. Прежде чем подавать документы в суд мелких тяжб, спросите себя, действительно ли этот вопрос стоит вашего времени и денег, чтобы бороться с ним. И, к сожалению, многие чрезвычайно раздражающие уловки не так уж важны для судьи.

Возмездие арендодателя — большое дело?

Если вы считаете, что повышение арендной платы или другое негативное отношение мотивировано вашим отстаиванием законных прав арендатора, вы можете принять решение дать отпор. Но прежде чем вы это сделаете, задайте себе следующие вопросы:

Вы застрахованы?

Проверьте законы своего штата, чтобы убедиться, что у вас есть защита от возмездия за то, что вы сделали. Не все защищено (плюс в некоторых штатах нет антирецидивного закона).

Вы добросовестно воспользовались своими законными правами, чтобы получить защиту?

Если вы удерживаете арендную плату без уважительной причины, распространяете отрицательную петицию в отношении вашего арендодателя, которая является явно неточной, или подаете бесконечные необоснованные жалобы в государственные органы, ни один судья не будет препятствовать арендодателю предпринять соответствующие действия (например, не продлевать вашу аренду). или расторжение договора аренды),

Через какое время после вашего действия наступило повышение арендной платы или негативное обращение?

Очевидно, чем короче интервал между осуществлением вами законного права и датой повышения арендной платы или негативного обращения, тем более подозрительным это становится.

Насколько большим было повышение арендной платы; насколько обременительным был средний шаг?

Судьи, скорее всего, расценят значительное повышение арендной платы (а не незначительное) как способ арендодателя наказать или прогнать беспокойного арендатора. То же самое со скидками на услуги.

Повышение арендной платы или неприятный переезд касаются только вас или многих других?

Ваши шансы на доказательство мести значительно повысятся, если вы докажете, что к вам одному, а не к жильцам аналогичных квартир, относились негативно.

Ваш арендодатель известен тем, что неоднократно и серьезно попирал права арендаторов?

Репутация вашего арендодателя, безусловно, является важным фактором, если вы намереваетесь оспорить повышение арендной платы. Вы можете узнать, является ли арендодатель частым гостем в суде арендодателя-арендатора или в суде мелких тяжб, обратившись в местную организацию арендаторов или даже к другим арендаторам. Судья может сказать вам, что эта информация не имеет отношения к делу и не будет рассматриваться, но вы все равно можете поделиться ею, а затем вежливо выслушать, пока судья читает вам небольшую лекцию о правилах доказывания.

Насколько разрушительным или дорогостоящим, с точки зрения арендодателя, было использование вами законного права?

Легче выиграть дела, в которых вы можете убедить судью в том, что у арендодателя есть веские мотивы расквитаться. Причинили ли вы арендодателю значительное время, расходы, раздражение или смущение? Например, если вы пожаловались в местный департамент здравоохранения, что ваше жилье непригодно для проживания, потому что крыша протекает, и департамент приказал вашему арендодателю поставить новую крышу, это дорогостоящая работа, на которую ваш арендодатель может сильно возмутиться. Вы скажете, что этот гнев вполне может спровоцировать ответное повышение арендной платы. Точно так же обвинение в дискриминации вашего арендодателя, даже если он в конечном итоге опровергнет его, может легко вызвать сильное чувство горечи и возмездия. С другой стороны, ваша отдельная просьба о необходимом и недорогом ремонте вряд ли послужит поводом для серьезной мести арендодателя в глазах судьи.

Имейте в виду, что вам не нужно быть совершенным. Добросовестная ошибка, допущенная во время законной в других отношениях попытки воспользоваться своими правами, обычно не лишает вас защиты закона вашего штата, запрещающего возмездие. Например, предположим, что из-за поломки обогревателя зимой вы удерживаете арендную плату, не соблюдая строго требования вашего штата об уведомлении. Ваш разгневанный арендодатель, скорее всего, позвонит вам по поводу вашей ошибки и потребует арендную плату. Если вы заплатите, может ли он расторгнуть вашу аренду? Предполагая, что нагреватель действительно был сломан, а ваша ошибка относительно незначительна, у вас будет хорошая возможность утверждать, что вы все еще заслуживаете привилегий закона вашего штата. Конечно, вам было бы гораздо лучше тщательно следовать правилам удержания.

Доказательство возмездия арендодателя

Если вы полны решимости дать отпор, подав иск или пригнувшись и защищаясь от выселения, есть еще одна проблема, о которой вам нужно подумать. Как вы докажете, что ваш арендодатель пытается отомстить вам? В реальном мире домовладельцы редко бывают настолько глупы, чтобы прямо сказать: «Если вы пожалуетесь в ЖЭУ, я вас выселю!» Вместо этого они, скорее всего, навязывают вам это по сфабрикованной причине, надеясь замаскировать тот факт, что настоящий мотив — избавиться от жильца, которого они считают нарушителем спокойствия. Типичные примеры сокрытия, которые на самом деле являются ответными мерами:

необъяснимое расторжение, которое последовало за законным решением долгосрочного арендатора удержать арендную плату
отказ в пересмотре условий договора аренды после жалобы арендатора в департамент здравоохранения и
отправка уведомления о расторжении договора о неправомерном использовании общих помещений после того, как арендатор использовал общую комнату, чтобы собрать арендаторов вместе для борьбы с предлагаемым повышением арендной платы.

Однако, к счастью, многие штаты предоставляют арендаторам преимущество, когда дело доходит до разоблачения незаконных причин прекращения аренды.