Инвестиции в аренду недвижимости: Инвестиции в аренду недвижимости

Фото: с сайта flickr.com пользователя hey tiffany!

В этом материале будет минимум конкретных цифр — когда речь идет о вложениях в недвижимость, суммы могут быть очень разными в зависимости от возможностей инвестора, региона и ряда других факторов. Коротко разбираем основные стратегии инвестирования в жилую недвижимость, их плюсы и минусы, а также рискованность и доходность каждой из них.

Инвестиции в новостройки

Здесь действует простое правило — больше риска, больше прибыль. Рентабельность стратегии будет тем выше, чем раньше инвестор приобретет актив. Однако из-за перемен в законодательстве и перехода девелоперов на эскроу-счета доходность таких инвестиций резко упала.

Сегодня вложение на уровне котлована позволяет рассчитывать на доходность от 10% до 25% после сдачи объекта в эксплуатацию. Раньше прибыль от подобных инвестиций могла достигать 40–50%.

«Доля инвестиционных покупок существенно сократилась — с прежних 20–30% до малозначимых 5%. Наверное, на этом уровне она и стабилизируется, так как всегда будут инвесторы, которым важно просто «припарковать» деньги в бетоне, а на доходность они почти не смотрят», — цитирует «Коммерсантъ» руководителя отдела рынков капитала и инвестиций Maris в ассоциации с CBRE Алексея Федорова.

Перепродать объект в теории можно и раньше на любом этапе строительства. Лучшее время для сделки — обычно поздняя осень и декабрь, когда девелоперы часто дают покупателям скидки и бонусы перед Новым годом.

Главный минус стратегии очевиден: даже после перехода на более надежную систему эскроу-счетов остается риск, что стройка будет заморожена из-за финансовых затруднений или банкротства девелопера. Как минимум сроки сдачи объекта всегда могут сильно сдвинуться. Кроме того, на рентабельность инвестиций может негативно повлиять активное строительство рядом с объектом.

Перепродажа после ремонта

Интуитивно понятный способ увеличить стоимость актива. Инвестор покупает дешевый изношенный вариант на вторичном рынке, после чего делает ремонт, чем поднимает рыночную цену объекта. Дополнительную ценность составляет даже обычная чистовая отделка помещения, не говоря уже о полноценном ремонте. Прибыльность такой стратегии оценивается в районе 10–20% — конкретная цифра зависит от объема вложений и масштаба ремонта.

При выборе этой стратегии стоит искать жилье, чья стоимость будет ниже среднего в районе. Он должен быть популярным среди покупателей, иначе вернуть инвестиции быстро не получится. Наличие крупных транспортных узлов или другой важной инфраструктуры в данной стратегии особенно важно.

Главные плюсы стратегии: минимальные риски (сам объект уже готов) и относительная простота реализации стратегии. Главные минусы — низкая ликвидность  , небольшая доходность, необходимость больших вложений (стоимость объекта плюс ремонт). Чтобы минимизировать издержки, эксперты советуют заиметь собственную ремонтную бригаду — сторонние строители могут завысить стоимость закупок стройматериалов и ремонтных работ.

Скидка на «убитое» жилье обычно составляет не менее 10%, в то же время наценка за свежий ремонт, по оценкам экспертов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», составляет порядка ₽20 тыс. за квадратный метр. При покупке однокомнатной квартиры со скидкой ₽500–700 тыс. после ремонта она прибавляет ₽600–800 тыс. Если вложе

Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость

Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Не смотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения показателей окупаемости и доходности.

Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

Кроме стоимости объекта и валовых поступлений от аренды в расчетах окупаемости и доходности важно учитывать следующие переменные:

Ставка дисконтирования

Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

где

i – процентная ставка;

n – номер периода.

Индексация ставки аренды

Условия по индексации ставки — обязательный пункт любого договора аренды. Обычно повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом по соглашению сторон.

Эксплуатационные расходы, не включённые в арендные платежи

К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт, услуги управляющей компании по обслуживанию помещения. Данные статьи расходов как правило не оплачиваются арендатором, и способны значительно сократить чистый доход получаемый от объекта недвижимости.

Особенно это актуально для офисных помещений в составе бизнес центров, где эксплуатационные расходы могут достигать 20 % от суммы арендных платежей.

Налог на доходы и прочие налоговые отчисления

Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение — для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.

Процент простоя

Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют.  Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.

Горизонт инвестирования

Горизонт инвестирования влияет на значение средней доходности за выбранный период. Он учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

Таким образом доходность объекта недвижимости определяется с помощью приведенной величины доходов (NPV) и рассчитывается по формуле:

где OP_i – операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; K_i – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; VC_i – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.

Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPV_i(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPV_i(OP)) по формуле:

где N_i – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; ∑NPV_i(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; NPV_i(OP) –величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.

Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.

Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

Прочитайте книгу: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Как оценить ваши расходы на аренду недвижимости

Перейти к:

Аренда недвижимости — один из лучших способов инвестирования в недвижимость. Наряду с налоговыми льготами и пассивным доходом инвестиции в арендуемую недвижимость будут приносить значительную прибыль из года в год, независимо от того, что делает рынок. По сравнению с другими типами инвестиций, инвестиции в арендуемую недвижимость могут защитить инвесторов и их деньги, помогая приносить значительный доход с минимальными усилиями на долгие годы.Но как насчет первоначальных затрат, связанных с приобретением арендуемой недвижимости? Еще лучше, каковы долгосрочные расходы на аренду недвижимости, которые связаны с вашими инвестициями?

Инвестиции в арендуемую недвижимость являются прибыльными во многих отношениях, но очень важно, чтобы инвесторы понимали общие затраты на это предприятие. Наряду с расходами на покупку аренда недвижимости потребует дополнительных затрат на протяжении всего жизненного цикла. Это заставляет инвесторов понимать «общую картину» арендуемой собственности, включая как текущие, так и будущие затраты, связанные с инвестициями в арендуемую недвижимость.

Как рассчитать расходы на инвестицию в арендную недвижимость

Вообще говоря, есть два пути финансирования арендуемой собственности: покупка ее в качестве инвестиции с намерением сдавать ее в аренду с первого дня или когда она занята владельцем. Последнее предполагает, что инвесторы приобретают недвижимость и проживают в ней в течение необходимых двенадцати месяцев в рамках требований по ссуде, занимаемой владельцем.

Тем не менее, у двух сторон будут очень разные закупочные расходы.Например, арендуемая недвижимость, которую вы собираетесь сдавать в аренду с первого дня, потребует от инвесторов снижения стоимости от 20 до 30 процентов. С другой стороны, собственность владельца-арендатора позволяет инвесторам приобретать инвестиции всего за 3,5 процента, благодаря финансированию FHA. Помните, что финансирование аренды недвижимости будет включать различные варианты ипотечного финансирования, которые в конечном итоге повлияют на общую сумму, которую вы потратите.

[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, а также узнать о стратегиях увеличения денежных потоков и достижения финансовой свободы.]

14 Расходы на аренду недвижимости для инвесторов

Помимо первоначальных затрат, инвестиция в арендную недвижимость будет включать в себя ряд расходов. Как инвестору важно всегда быть в курсе всех возможных расходов на свои инвестиции. Поступая таким образом, вы можете делать точные оценки при создании бюджета. Ниже перечислены расходы, которые следует учитывать при финансировании аренды недвижимости:

1. Налог на недвижимость

2. Техническое обслуживание

3. Коммунальные услуги

4. Управление недвижимостью

5. Страхование домовладельцев

6. Сборы за экспертизу

7. Домашний осмотр

8. Брокерские сборы и проверка арендаторов

9. Маркетинг

10. Улучшение собственности

11. Бухгалтерские сборы

12. Стоимость вакансии

13. Разрешения на ведение бизнеса

14. Затраты на закрытие

Налог на недвижимость

Одной из затрат, связанных с инвестициями в аренду, является налог на недвижимость.Эти расходы, которые обычно зависят от юрисдикции собственности, взимаются округом, в котором расположена собственность. В большинстве случаев эта ставка будет определяться окружным оценщиком для оценки текущей справедливой рыночной стоимости участка. Тем не менее, налог на имущество также может вычитаться из вашей налоговой декларации. Инвесторы, желающие оценить расходы по налогу на недвижимость, должны связаться со своим окружным инспектором, чтобы узнать точную сумму текущих налогов на недвижимость.

Техническое обслуживание

Нет жесткого правила в отношении затрат на ежемесячное обслуживание.Однако большинство экспертов рекомендуют бюджет на техническое обслуживание в пределах от 10 до 15 процентов годовой арендной платы за недвижимость, в то время как Fannie Mae предлагает выделить два процента. Хотя расходы на обслуживание будут отличаться для каждого объекта недвижимости, крайне важно, чтобы инвесторы сохраняли достаточные средства для покрытия ежемесячных расходов, связанных с арендой недвижимости. Сюда входит техническое обслуживание снаружи, в том числе внешнего бордюра, а также внутренних помещений общего пользования. Кроме того, эти расходы могут относиться к периодическому ремонту, например, ремонта системы отопления здания, кровли или водопровода.В целом затраты на обслуживание будут включать:

• Ландшафтный дизайн и обрезка деревьев

• Сборы ТСЖ

• Чистка бассейна, химикаты и обслуживание

• Борьба с вредителями и обработка

• Ремонт газонокосилок, цепных пил, воздуходувок и т. Д.

• Лампочки

• Батарейки для дымовых извещателей

• Фильтры HVAC

• Предметы уборки

Техническое обслуживание арендуемой собственности — это один из расходов, который инвесторы никогда не должны недооценивать.Инвесторы в недвижимость должны предвидеть расходы, связанные с владением недвижимостью, включая активное планирование и сбережения для покрытия этих расходов.

Утилиты

В большинстве случаев арендатор оплачивает большую часть коммунальных услуг, но такие услуги, как канализация и водоснабжение, обычно оплачиваются владельцем. Эти расходы могут варьироваться от 30 до 200 долларов в месяц, в зависимости от местоположения объекта недвижимости и использования коммунальных услуг. Коммунальные расходы могут включать:

• Электричество

• Газ

• Мазут

• Вода и канализация

• Мусор и переработка

Как и другие расходы, связанные с инвестициями в арендуемую недвижимость, инвесторы могут вычесть стоимость коммунальных услуг из своих налогов.

Управление недвижимостью

Инвесторам, желающим оптимизировать свои вложения в арендуемую недвижимость, следует рассмотреть возможность интеграции компании по управлению недвижимостью. Поскольку даже лучшим арендодателям время от времени требуется помощь, профессиональная компания по управлению недвижимостью может значительно повысить ценность ваших инвестиций.

Компании по управлению недвижимостью различаются по размеру и ответственности, но обычно они включают в себя следующее:

• Управляющие компании

• Управляющие индивидуальным имуществом

• Менеджер на месте

• Сборы ассоциации кондоминиумов

• Специальные оценки

Обязанности и ответственность компании по управлению недвижимостью включают: установление арендных ставок, сбор арендной платы, назначение технического обслуживания, маркетинг / рекламу, управление отношениями и поиск новых арендаторов.Преимущества управляющего недвижимостью заключаются в более высоком качестве арендаторов, более коротких циклах вакансий, улучшенных процессах, меньшем количестве обязанностей и меньшем количестве юридических проблем.

Стоимость управления недвижимостью будет составлять от 8 до 10 процентов ежемесячной арендной платы или фиксированной годовой платы. Хотя эти дополнительные расходы повлияют на вашу прибыль, преимущества компании по управлению недвижимостью не имеют себе равных для инвестора, особенно для тех, кто хочет вывести свой бизнес на новый уровень.

Страхование домовладельцев

Еще одна статья расходов, связанных с инвестициями в арендуемую недвижимость, — это страхование домовладельцев.Хотя эти расходы будут варьироваться в зависимости от региона, эта страховая стоимость обычно включается в ипотечный платеж. В противном случае инвесторам необходимо будет отложить достаточно средств для оплаты ежемесячных страховых расходов.

Помимо страхования домовладельцев, инвесторы могут захотеть добавить страховку арендодателя для инвестиций в арендуемую недвижимость. Эта страховая ставка, которая покрывает инвесторов в случае пожаров, ветра, кражи и повреждения льда, будет стоить от 15 до 20 процентов больше, чем страхование домовладельцев.Хотя это дополнительные расходы для инвесторов, эти расходы следует серьезно учитывать при долгосрочной аренде недвижимости.

Сборы за экспертизу

Плата за оценку используется кредитором для найма лицензированного специалиста, который определит общую стоимость рассматриваемой собственности. Эти расходы на аренду включают в себя осмотр объекта недвижимости, сравнение с аналогичными объектами в этом районе, недавние продажи, которые могли произойти с этими аналогичными объектами, и окончательную оценку с использованием всей собранной информации.

От инвестора в арендуемую недвижимость требуется внести плату за оценку в размере 300-400 долларов США для дома на одну семью и 500-700 долларов США для многоквартирного дома.

Домашний осмотр

Очень важно провести осмотр дома перед тем, как вкладывать деньги в арендуемую недвижимость. Осмотр дома выявит любые скрытые повреждения, о которых продавец может не знать. Хотя эти расходы могут показаться несущественными, на самом деле они сэкономят вам деньги в долгосрочной перспективе как инвестору в аренду.

Выявление любых неизвестных повреждений, таких как механические поломки, повреждения в труднодоступных местах, плесень или повреждение крыши, легко для инспектора, но сложно для неподготовленного глаза. Если эти проблемы не будут решены заранее, вам нужно будет произвести этот ремонт позже, фактически вычтя из своей прибыли. В среднем осмотр дома стоит 200-500 долларов в зависимости от местоположения и размера собственности.

Брокерские сборы и проверка арендаторов

Поиск арендаторов может оказаться сложной задачей, особенно для начинающего инвестора, однако у вас есть возможность нанять брокера, который сделает все за вас.Если вы планируете использовать брокера для поиска арендаторов для вашей арендуемой собственности, тогда вам следует добавить комиссионные брокера при оценке ваших расходов на аренду. Затраты могут варьироваться в зависимости от брокера, поскольку они зависят от количества возложенных на них обязанностей.

Если вы планируете самостоятельно находить и проверять арендаторов, вы должны принять во внимание Закон об отчетности о добросовестной торговле, который позволит вам проверять кредитоспособность любых возможных арендаторов. Каждая проверка кредитоспособности может варьироваться от 30 до 50 долларов.

Маркетинг

Правильный маркетинг гарантирует, что у вас будет постоянный приток денежных средств от ваших инвестиций. Однако маркетинг вашей инвестиционной собственности без помощи управляющей компании будет стоить вам.

Лучшие маркетинговые стратегии для аренды недвижимости включают в себя наем профессионального фотографа, чтобы выделить лучшие аспекты вашей собственности, написание привлекательных и креативных описаний недвижимости, рекламу на веб-сайтах недвижимости и маркетинг в социальных сетях, и это лишь некоторые из них.Если вы инвестируете в арендуемую недвижимость, вам определенно следует помнить о маркетинге, планируя свои расходы.

Улучшение собственности

Помимо стандартного ремонта, вы можете улучшить свои вложения, чтобы сделать их более привлекательными для потенциальных арендаторов. Это может включать в себя обновление вашей техники, покупку новой мебели или установку нового оборудования, такого как окна или заборы.

Эти расходы на аренду собственности будут различаться по стоимости, поскольку они относятся к текущему состоянию самой собственности.Например, если вы покупаете проблемную недвижимость, ее улучшение до такой степени, что она привлекает арендаторов, обойдется вам дороже, чем покупка современной недвижимости.

Бухгалтерские сборы

Если вы сами управляете имуществом, может быть полезно нанять бухгалтера, который будет вести бухгалтерский учет и поддерживать порядок в ваших операциях. В зависимости от самого бухгалтера и количества обязанностей, эта стоимость аренды может варьироваться.

Стоимость вакансии

Из-за текучести арендаторов расходы на вакантные помещения являются расходами на аренду недвижимости, которых невозможно избежать.Однако есть стратегии по снижению текучести. Вы можете использовать калькулятор арендуемой недвижимости, чтобы определить, в какую часть года арендуемая недвижимость в определенном месте не имеет арендаторов. Это поможет вам точно определить, когда товарооборот будет максимальным, и точно предсказать, когда товарооборот будет максимальным.

Разрешения на ведение бизнеса

Для сдачи в аренду некоторых районов требуется специальное разрешение на ведение бизнеса. Как инвестор, вы должны выяснить, какие разрешения требуются для ведения бизнеса по аренде недвижимости в вашем регионе, и добавить любые расходы к расходам на аренду.

Затраты на закрытие

Затраты на закрытие — это расходы на аренду недвижимости, которые не следует упускать из виду при определении бюджета. Эти расходы — расходы, которые кто-то должен оплатить при любом закрытии сделки с недвижимостью. Понимание того, как работают затраты на закрытие, поможет вам точно оценить бюджет и расходы на арендуемую недвижимость. В среднем стоимость закрытия аренды недвижимости может составлять от 2% до 5%.

Сводка

Расходы на аренду недвижимости будут варьироваться от собственности к собственности и от области к области.Для инвесторов привлекательность заключается в том, что большая часть этих расходов на аренду недвижимости не подлежит налогообложению. Даже если это будет стоить вам авансом, эти расходы в конечном итоге послужат преимуществом, когда наступит налоговый сезон. Инвесторам, желающим получить долгосрочное богатство, в том числе пассивный доход для выхода на пенсию, следует подумать об инвестициях в арендуемую недвижимость.

Вы хотите иметь возможность выйти на пенсию с комфортом в финансовом отношении?

Наш новый онлайн-курс по недвижимости поможет вам узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, что поможет увеличить ваш ежемесячный денежный поток.Опытный инвестор Тан Меррилл разделяет основные принципы инвестирования в недвижимость, которые лучше всего работают на сегодняшнем рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните изучать, как инвестировать в сегодняшний рынок арендной недвижимости! »

Что делает хорошую инвестицию в аренду?

Ключевые выводы

• Инвестиции в арендуемую недвижимость потребуют от потенциальных покупателей учета ряда факторов, не последняя из которых изложена ниже.
• Хорошая сдаваемая в аренду недвижимость зависит как от материальных, так и от нематериальных характеристик.
• То, что делает хорошую арендуемую недвижимость, будет отличаться от инвестора к инвестору, но есть шесть универсальных указателей аренды недвижимости, на которые стоит обратить внимание.

Какие наиболее важные факторы следует учитывать при поиске идеальной инвестиции в аренду в аренду ?

Успешное инвестирование в арендуемую недвижимость, как и в случае с обычным флипом, зависит от нескольких факторов. В этом случае сумма действительно равна всем частям, так как все должно встать на свои места для инвестиций в арендную недвижимость, чтобы вознаградить инвесторов. Некоторые инвесторы в арендную недвижимость позволяют заморозить себя «аналитическим параличом» и никогда не заключают сделки.По крайней мере, они в конечном итоге платят намного больше, чем им нужно. По тем или иным причинам инвесторов в «зеленую» аренду смущают все цифры, которые фигурируют в сделке. Итак, каковы наиболее важные факторы при выборе арендуемой недвижимости, которая действительно будет прибыльной? Возможно, что еще более важно, как сделать так, чтобы инвестиции в арендуемую недвижимость были прибыльными для вашего бизнеса? Что делает арендуемую недвижимость хорошей и как убедиться в этом?

Что делает арендуемую недвижимость хорошей?

Не существует универсального определения «хорошей» арендуемой собственности.Присвоение такого субъективного названия активу почти произвольно, но нельзя сказать, что здесь нет нескольких признаков, на которые следует обратить внимание. Хотя это не единственные признаки хорошей арендуемой собственности, следующие характеристики практически универсальны:

• Расположение
• Денежный поток и потенциал роста
• Состояние объекта
• Управление недвижимостью
• Стоимость объекта
• Тенденции рынка

[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, а также узнать о стратегиях, позволяющих максимизировать свой денежный поток и достичь финансовой свободы.]

Расположение

Не думайте вкладывать деньги в арендуемую недвижимость, если не собираетесь задумываться о том, где она будет находиться. Говорят, что местоположение — самый важный фактор в получении хорошей сделки с недвижимостью, и это абсолютно верно. Однако лучшее время для посещения определенного места определенно может измениться, поскольку рынки постоянно находятся в движении. Национальная недвижимость может отражать общий тон, но все зависит от региона. Выбор правильных городов, районов и даже участков имеет значение.Каковы ваши сроки владения недвижимостью? Будете ли вы заниматься самоуправлением или будете иметь под рукой профессиональное управление недвижимостью, чтобы обеспечить превосходную прибыль и получить действительно пассивный доход?

Денежный поток и потенциал роста

Денежный поток — один из наиболее важных факторов, которые следует учитывать при инвестировании в аренду. Если нет денежного потока, почему инвестиции в недвижимость приносят хороший доход? Какие есть гарантии дохода в будущем или вообще найма арендатора? Сколько времени потребуется, чтобы получить недвижимость в «арендуемом» состоянии? По крайней мере, если у собственности еще нет денежных поступлений, обратитесь к профессиональной компании по управлению недвижимостью.Хорошая сторонняя управляющая компания на вес золота. Большая часть остального, включая местоположение, может не иметь большого значения без денежного потока. Важно понимать будущий потенциал роста и понять, куда движутся цены на недвижимость. Где они будут, когда вы планируете продавать, или в решающие моменты, когда вы, возможно, захотите использовать капитал для приобретения дорогостоящих товаров? Будьте консервативны, но надейтесь на лучшее.

Состояние объекта

Состояние собственности — это то место, где большинство инвесторов в недвижимость саботируют себя.Инвесторы в новую недвижимость слишком часто недооценивают то, как состояние собственности может повлиять на их инвестиции. Конечно, некоторые также позволяют себе бояться инвестировать в отличные в других отношениях инвестиции в недвижимость. Например; Независимо от того, насколько уродливым является дом, большую ценность часто можно найти в косметических улучшениях, и даже в некоторых домах с проблемами фундамента или повреждениями термитов. Будет ли завершено строительство и сдано в аренду 5 000 долларов США и четыре дня или 150 000 долларов США и шесть месяцев? Нужно ли будет снести собственность за десятки тысяч долларов и отстроить заново?

Не менее важны текущее обслуживание собственности и затраты.В зависимости от возраста, качества строительства и других факторов, сколько нужно будет откладывать на резервы капитала каждый месяц и год? Как это соотносится с другими вариантами инвестиционной недвижимости? Как это повлияет на интенсивность потребностей в управлении недвижимостью?

Управление недвижимостью

Возможно, даже более важным, чем сама собственность, является управление. Любая возможность хороша лишь до исполнения. Уродливый дом в очень депрессивном районе может принести потрясающую прибыль при хорошем управлении.С другой стороны, даже лучший дом в самом красивом районе может дать ужасные результаты при плохом управлении. Кто может поделиться опытом, чтобы управлять вашей собственностью и получить превосходную прибыль? Было бы разумно определить своего управляющего недвижимостью до совершения покупки, чем копаться постфактум.

Стоимость объекта

Стоимость недвижимости важна. Однако особое значение имеет стоимость собственности по сравнению с тем, что вы за нее платите. Инвесторы дохода явно имеют другие приоритеты по сравнению с другими типами инвесторов.Возможно, им не потребуются выгодные скидки оптовиков на цокольном этаже. Им нужна хорошая доходная недвижимость, у которой будет достаточно капитала для ликвидации в установленные сроки. Оценка хороша, и, возможно, нет смысла покупать новенькую предварительную постройку, но правила движения денежных средств и спекуляции на будущей стоимости идут на втором месте. Также осознайте, как оценки меняются во многих областях и основываются на потенциальном доходе от собственности.

Тенденции рынка

Какие региональные тенденции предсказывают будущую эффективность этого объекта недвижимости? Какие новые разработки грядут? Какие усилия по активизации предпринимаются? Как могут измениться основные принципы? Население растет? А как насчет работы и заработной платы? Кто будет жить здесь через 20 лет?

Ставки по ипотеке для инвестиций и аренды: сколько больше вы заплатите? [ВИДЕО + FAQ]

Ставки по ипотеке для инвестиционной / арендной недвижимости выше, чем для кредитов, занимаемых собственником

Инвестиции и аренда недвижимости могут принести вам много денег.

Если вы приобретете инвестиционную недвижимость по подходящей цене и правильно ее профинансируете, она принесет вам денежный поток почти сразу.

Но получить сверхдешевую ипотечную ставку на аренду или инвестиционную недвижимость сложнее, чем на основное жилье.Это связано с тем, что кредиторы взимают больше за транзакции, «не занимаемые владельцем» — кредитная ставка относится к недвижимости, в которой вы не планируете жить.

Несмотря на более высокие ставки, инвестирование в недвижимость часто является хорошей долгосрочной идеей. Вот сколько вы можете рассчитывать сейчас заплатить для финансирования будущего денежного потока.

Насколько выше ставки по ипотеке для инвестиционной недвижимости?

Процентные ставки по ипотеке всегда будут выше для инвестиционной собственности, чем для вашего основного места жительства.

Насколько выше? Технически ответ на этот вопрос зависит от типа инвестиционной собственности, вашей кредитоспособности и вашего первоначального взноса.

Но, как показывает опыт, вы можете ожидать, что процентная ставка по вашей инвестиционной собственности будет как минимум на 0,50-0,75% выше, чем ставка по вашей основной ипотеке.

Как показывает опыт, вы можете ожидать, что процентная ставка по вашей инвестиционной собственности будет как минимум на 0,50-0,75% выше, чем ставка по вашей основной ипотеке.

Например, текущая 30-летняя фиксированная ставка по состоянию на 19 сентября 2020 года составляет 2,875% (2,875% годовых), поэтому ставка инвестиционной собственности будет составлять от 3,375% до 3,625% (3,375–3,625% годовых).

Причина такой дополнительной платы заключается в том, что для кредиторов аренда или инвестиционная недвижимость считаются более рискованными вложениями. Ипотечные заемщики, как правило, «закладывают залог» за арендуемую недвижимость до их основного места жительства, если дела идут плохо.

Исследователи из Wharton School пришли к выводу, что даже «хорошие» домовладельцы, как правило, прекращают выплачивать ипотечные ссуды, если это жилье становится плохой инвестицией.Кредиторы знают, что когда вы думаете о собственности как о бизнесе, вы меньше к ней привязаны.

Чтобы защитить себя от дополнительных рисков, связанных с ипотекой инвестиционной собственности, кредиторы взимают более высокую процентную ставку и имеют более строгие правила квалификации для заемщиков.

Поэтому очень важно перед покупкой убедиться, что вы получаете справедливую ипотечную ставку по своей инвестиционной собственности.

Математические расчеты ставок по кредитам на инвестиционную и арендную недвижимость

За кулисами, ставка, которую взимает ваш ипотечный кредитор, им не совсем подходит. Кредиторы часто корректируют ставки в соответствии с правилами, установленными Fannie Mae и Freddie Mac.

По теме: Fannie Mae против Freddie Mac, что они делают и как они влияют на вашу ипотеку

Fannie и Freddie сегодня устанавливают правила и комиссии для большинства ипотечных кредитов, и комиссии, которые они взимают, напрямую влияют на окончательную процентную ставку, которую вы платите.

В связи с повышенным риском покупки инвестиционной собственности Fannie Mae и Freddie Mac взимают более высокие комиссии за эти транзакции. Их комиссии доходят до вас в виде более высокой процентной ставки.

Показанные здесь тарифы являются выборкой, предназначенной только для сравнения. Ваши собственные ставки будут отличаться. Получите индивидуальную процентную ставку для инвестиционной недвижимости здесь

Например, для получения кредита на инвестиционную недвижимость с пониженной ставкой 20% потребуется комиссия, равная 3.375 процентов от суммы кредита.

Это то же самое, что 3 375 долларов на каждые 100 000 долларов в долг.

В большинстве случаев заемщик предпочитает платить более высокую процентную ставку вместо дополнительных долларов за заключительным столом. Итак, как эти сборы влияют на вашу окончательную ставку?

В этом случае 3,375 процента комиссионных сборов по ссудам на инвестиционную недвижимость могут быть покрыты за счет надбавки от 0,5 до 0,75 процента к ставке.

Имейте в виду, что это для проживания одной семьи.Купите дуплекс, и вы можете заплатить еще 1,0% комиссии или 0,125–0,250% по ставке.

Какая текущая процентная ставка по ипотеке инвестиционной недвижимости?

Ставки инвестиционной собственности обычно как минимум на 0,5–0,75% выше стандартных ставок. Таким образом, при сегодняшней средней ставке 3,7% для основного жилья покупатели могут ожидать, что процентные ставки начнутся с 4,2–4,45% для индивидуальной инвестиционной собственности.

Текущая ставка 3.7% по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой основаны на данных Freddie Mac на момент публикации этой статьи (октябрь 2019 г.).

Помните, что средние ставки следует использовать только в качестве ориентира. Ваша собственная ставка инвестиционной собственности будет отличаться, поэтому обязательно сравните предложения нескольких кредиторов и найдите лучшее предложение для вас.

Что влияет на процентную ставку моей инвестиционной собственности?

Рекомендации Fannie Mae и Freddie Mac — не единственное, что влияет на вашу ставку по ипотеке в инвестиционной собственности.Все личные факторы, определяющие ставки по ипотеке, тоже имеют значение. Например:

• Ваш кредитный рейтинг
• Отношение вашего долга к доходу
• Ваши денежные резервы
• Отношение ссуды к стоимости инвестиционной собственности

Фактически, ваши личные финансы будут подвергаться еще более строгой проверке, когда вы покупаете инвестиции или сдача внаем собственности, чем при покупке дома.

Чтобы получить право на инвестиционную ипотеку, потребуется более надежный финансовый профиль — и, кроме того, низкая ставка.

Ссуды на инвестиционную недвижимость требуют больших первоначальных взносов

Большинство покупателей сдаваемой в аренду недвижимости будут финансировать свои дома с помощью обычных ссуд. Ниже приведены требования к первоначальному взносу для покупки арендуемой недвижимости.

15-25 процентов — это значительная сумма, учитывая, что многие люди могут претендовать на получение ипотеки на свой дом всего с 3 процентами вниз — или 0 процентов, если они имеют право на ипотеку USDA или VA.

Повышение требований к первоначальному взносу — это еще один способ защиты кредиторами от рисков при выдаче ссуд на инвестиционную недвижимость.

Требования к кредитному рейтингу инвестиционной собственности

Когда вы финансируете инвестиционную недвижимость, кредиторы обычно хотят получить более высокий кредит, чем они делают для первичных покупателей жилья.

Например, заемщики Fannie Mae, вкладывающие не менее 25 процентов, могут получить одобрение с оценкой 620 FICO для основного дома.Это увеличивается до 640 за аренду.

Если у вас нет хорошей репутации и вы планируете жить в одном из подразделений, вы можете попробовать FHA, которое является гораздо более снисходительным.

Прочие инструкции по ссудам на аренду и инвестиционную недвижимость

Когда вы подаете заявку на покупку арендуемой собственности, андеррайтеры проверят ваши способности как потенциального арендодателя. Если вы никогда не владели домом и не управляли имуществом, вам придется нелегко.

Некоторые кредиторы позволяют обойти это, наняв управляющего недвижимостью. В официальных правилах нет ничего определенного.

Если вы выберете соответствующее финансирование (Fannie Mae или Freddie Mac), количество объектов недвижимости, которыми вы можете владеть с ипотечным кредитом, ограничено.

И вам потребуется иметь в банке резервы (несколько месяцев выплат по ипотеке), чтобы покрыть те месяцы, когда в вашей собственности нет людей.

Три способа получить более низкую ставку по ипотеке для вашей инвестиционной собственности

Трудно избежать высоких процентных ставок на инвестиционную недвижимость.Но есть способы убедиться, что вы получите самую выгодную сделку.

1. Сделайте больший первоначальный взнос

Самый надежный способ получить более низкую процентную ставку по инвестиционной собственности — это сделать больший первоначальный взнос. Большая часть дополнительных затрат уходит, если вы можете снизить как минимум 20 процентов.

Возможно, стоит взять ссуду под собственный капитал вашего нынешнего дома, чтобы увеличить первоначальный взнос за аренду. Или купить более дешевый дом. Или даже (если это ОЧЕНЬ хорошая инвестиция) займ под свой 401 (k).

2. Повысьте свой кредитный рейтинг

Большинство покупателей сдаваемой в аренду недвижимости будут финансировать покупку с помощью обычного кредита (подробнее о типах ссуд для инвестиционной недвижимости ниже).

Ставки по этим видам ссуд очень чувствительны к кредитному рейтингу. Ниже приведен пример покупателя с баллом 650 по сравнению с покупателем с баллом 720.

Покупатель с более высоким кредитным рейтингом может предложить лучшую цену аренды или быть намного ближе к тому, чтобы заставить арендатора выплатить полную ипотеку или даже создать денежный поток.

3. Магазин около

Недавние исследования показали, что средний покупатель дома может сэкономить около 90 долларов в месяц на ипотеке, просто сравнив ставки нескольких разных кредиторов.А для инвестиционной собственности, где ставки (и ставки) выше, экономия может быть еще больше.

Мы рекомендуем сравнить ставки минимум трех кредиторов, прежде чем выбирать одного для финансирования вашей инвестиционной собственности. Вы можете начать сравнивать покупки здесь.

Виды ипотеки арендного имущества

При покупке инвестиционной недвижимости у вас есть доступ ко многим из тех же ипотечных программ, что и у людей, покупающих свое основное жилье. Просто они стоят дороже, и их труднее достать.

Обычные ссуды: Вы можете использовать стандартную обычную ссуду (также называемую «соответствующей») для инвестиционной собственности. Минимальный первоначальный взнос составляет 15%, но рекомендуется 20%, чтобы избежать страхования ипотеки.

Ссуды, обеспеченные государством: Вы можете купить инвестиционную недвижимость с помощью ссуды FHA или VA, ЕСЛИ вы выбираете многоквартирную недвижимость (2-4 единицы) и живете в одной из квартир. Они идут с минимальным первоначальным взносом от 3,5% для FHA и 0% для ссуды VA (если вы соответствуете требованиям для военной службы).

Портфельные ссуды: Портфельные ссуды могут устанавливать свои собственные правила ссуды на инвестиционную недвижимость. С помощью этих программ вы можете сдать меньше или профинансировать больше объектов недвижимости. Будьте готовы заплатить за них больше.

Коммерческие ссуды: Наконец, для тех, кто хочет брать взаймы исключительно под доход от собственности или покупать проекты с более чем четырьмя квартирами, есть коммерческие жилищные ссуды. Они могут быть дорогими и сложными в установке.

Вероятно, вам придется создать единое удаленное предприятие по банкротству активов, которое не позволит владельцам собственности выкачивать доход от аренды без выплаты ипотеки.

Рассмотреть возможность альтернативного финансирования инвестиций в недвижимость

Ваш продавец может быть счастлив получить от вас источник дохода без хлопот, связанных с арендодателем. Финансирование продавца может быть дешевле, чем у банков или брокеров.

Продавец может быть больше заинтересован в разгрузке собственности (оцените и осмотрите ее!), Чем в получении прибыли от вашей ипотеки.

Кроме того, существуют кредиторы, которые специализируются на финансировании коммерческой жилой недвижимости — от домов до многоквартирных домов.

Если доход от собственности достаточен для покрытия ипотечных и других расходов, они могут финансировать вас за меньшую плату.

Инвестиции и аренда недвижимости FAQ по ипотеке

Ставки по ипотеке для инвестиционной недвижимости выше?

Да, для инвестиционной недвижимости процентные ставки по ипотеке почти всегда выше. Ставки по ипотечным кредитам на инвестиционную недвижимость для дома на одну семью примерно на 0,50–0,75% выше, чем ставки по жилищным кредитам, занимаемым собственником.

Если вы покупаете дом из двух-четырех квартир, ожидайте, что кредитор добавит как минимум 0,125–0,25% к вашей процентной ставке.

Можно ли получить 30-летний кредит на инвестиционную недвижимость?

Да, вы можете получить 30-летний кредит на инвестиционную недвижимость. 30-летняя ипотека на самом деле является наиболее распространенным способом финансирования аренды. Однако также доступны сроки 10, 15, 20 или 25 лет.

Правильный срок кредита для вашей инвестиционной собственности будет зависеть от вашей процентной ставки и ежемесячного бюджета.Более высокая процентная ставка или более короткий срок кредита означают более высокие ежемесячные платежи. 30-летняя ссуда на вашу инвестиционную недвижимость, как правило, означает меньшие ежемесячные платежи, но более высокие проценты, выплачиваемые в течение срока ссуды.

Могу ли я получить ипотечный кредит на инвестиционную недвижимость?

Сможете ли вы претендовать на ипотеку для инвестиционной собственности, зависит от вашего финансового портфеля. Вам понадобится кредитный рейтинг не ниже 640 — хотя вы, вероятно, хотите, чтобы ваш рейтинг был выше 700, чтобы иметь право на более низкую процентную ставку.Вам также понадобится первоначальный взнос в размере не менее 15-20% и значительные денежные резервы.

Сколько вы должны вложить в инвестиционную недвижимость?

Минимальный первоначальный взнос для 1-й единицы инвестиционной собственности составляет 15% для обычных кредитов. Однако он будет сопровождаться ипотечным страхованием и более высокими ставками. Сделайте 20% первоначальный взнос, чтобы снизить расходы.

Для 2-4 квартирного дома минимальный первоначальный взнос составляет 25%.

Если вы покупаете квартиру на 2-4 единицы и можете жить в одной из квартир, вы можете использовать ссуду FHA с минимальной скидкой всего на 3,5%.

Доступны ли ссуды на инвестиционную недвижимость со скидкой 10%?

Вы можете купить дом на 2–4 квартиры и жить в одной квартире и использовать ссуду FHA под 10%. В противном случае могут быть отдельные банки и кредиторы, предлагающие собственные программы со скидкой 10%. Кроме того, продавец мог взять на себя финансирование и разрешить 10% первоначальный взнос.Нет обычных (Fannie Mae / Freddie Mac) вариантов со скидкой 10%.

Существуют ли ссуды на аренду недвижимости с нулевой скидкой?

Они существуют, но их будет сложно достать. Один из вариантов — купить многоквартирный дом и жить в одной квартире. Воспользуйтесь ссудой FHA, а затем получите подарочные средства от подходящего донора на 3,5% меньше. Существуют также ссуды в твердых деньгах, варианты аренды с выкупом и покупка дома с инвестиционным партнером, у которого есть первоначальный взнос.

Есть ли более простой способ владеть инвестиционной недвижимостью?

Возможно, самый простой способ получить аренду — это купить основное жилище, прожить в нем не менее года, а затем преобразовать его в аренду.Вы переезжаете, снимаете дом, затем снимаете или покупаете отдельное жилье. Вы сохраняете более низкую процентную ставку, поскольку изначально вы приобрели ее как жилое помещение, занимаемое владельцем. С помощью этого метода гораздо проще получить денежный поток от собственности.

Процентные ставки инвестиционной собственности: прибыль

Ставки по ипотеке для инвестиционной недвижимости выше, чем для основного жилья, потому что они считаются более рискованными. Тем не менее аренда недвижимости обычно является отличным вложением в долгосрочную перспективу, и немного более высокая ставка может не иметь большого значения по сравнению с доходностью, которую вы получите от собственности.

Какие сегодня ставки на инвестиционную недвижимость?

Каждый претендент индивидуален. Лучший способ получить текущую ставку по ипотеке для инвестиционной недвижимости — получить котировки от нескольких кредиторов и заставить их конкурировать. Ставки меняются все время, поэтому связаться с кредиторами онлайн — это самый быстрый способ получить полную ставку для сравнения.

Сравните лучших кредиторов по рефинансированию

Аренда Недвижимости на продажу | Инвестиционная недвижимость

Хотите инвестировать в недвижимость? Владение арендуемой недвижимостью — это проверенный способ инвестировать в недвижимость, увеличивая при этом богатство и принося доход. Покупка недвижимости в аренду может увеличить ваш инвестиционный портфель, если вы сделаете правильный выбор. Это отличная отправная точка для зарабатывания денег и обогащения для новых инвесторов в недвижимость. Согласно исследованию американских сообществ 2017 года, инвесторы владеют и сдают в аренду около 18,2 миллиона одноквартирных домов, включая отдельно стоящие дома, таунхаусы и дуплексы, обеспечивая жильем около 42 процентов из 43 миллионов домохозяйств, снимающих жилье в стране.

Зачем инвестировать в аренду недвижимости?

Аренда недвижимости в большинстве случаев гарантирует вам стабильную окупаемость ваших инвестиций. Это, наряду с формированием довольно сильной защитной преграды для вашего финансового будущего. Двумя наиболее важными преимуществами сдачи в аренду недвижимости являются то, что они могут обеспечить денежный поток и увеличить стоимость за счет повышения. Инвестиции в арендную недвижимость в США продолжают расти. Этот рост объясняется быстрой урбанизацией и изменениями доходов на душу населения, а также другими социально-экономическими факторами.

В 2019 году в США насчитывалось около 14,7 миллиона домохозяйств и 45,2 миллиона жителей, арендующих дома на одну семью (данные Statista 2020). В то время как предприятия в основном владеют многоквартирной арендуемой недвижимостью, индивидуальные инвесторы с большей вероятностью будут владеть односемейными и дуплексными домами для аренды.

Поиск хорошей арендуемой собственности в хорошем месте — активная форма инвестирования в недвижимость, требующая времени, преданности делу и участия. Мы можем сэкономить ваше время, найдя одни из лучших объектов аренды на стабильных и растущих рынках недвижимости в Соединенных Штатах.Если вы новичок в инвестировании в недвижимость, мы можем помочь вам стать успешным инвестором.

Аренда на одну семью

Мы занимаемся сдачей в аренду на одну семью, потому что они дешевле и проще в управлении. Любому начинающему инвестору будет очень легко владеть этой недвижимостью и управлять ею. Первоначально требуется меньше денег, а это также означает, что проще финансировать свои инвестиции.

По данным Национального совета по аренде домов (NRHC), рынок аренды домов на одну семью с 2007 года вырос на 30 процентов по сравнению с 15 процентами для многоквартирных домов за тот же период.Односемейная отрасль все еще находится на начальной стадии, и большинство инвесторов намерены приобрести менее десяти единиц. Институциональная собственность остается очень небольшой частью общего рынка — всего 200000 домов, или 0,2 процента от более чем 90 миллионов домов на одну семью в США

Аренда недвижимости под ключ Продажа

Мы специализируемся на продаже недвижимости под ключ, после покупки которой практически не нужно работать. Наша торговая площадка — отличное место для начала поиска арендуемой недвижимости, потому что она позволяет вам запрашивать и фильтровать недвижимость с нескольких развивающихся рынков на основе ваших критериев.

Независимо от того, покупаете ли вы особняк или инвестиционную недвижимость, важно рассчитать норму прибыли от арендуемой собственности, чтобы определить ее успешность в качестве инвестиции. Здесь вам помогут наши опытные консультанты по инвестициям.

Они помогут вам оценить ваши краткосрочные и долгосрочные цели, а затем предложат вам лучшие варианты из нашего ассортимента инвестиционной недвижимости с гарантированным доходом от аренды. Ниже приведены некоторые из предлагаемых нами инвестиционных объектов для продажи со ставкой капитализации до 10%.

Хорошая ставка капитализации будет зависеть от ваших личных инвестиционных критериев и предпочтений, например, от того, хотите ли вы инвестировать в стабильный или растущий рынок недвижимости. Ставки CAP ниже в таких местах, как Сан-Франциско, чем в Далласе. Кроме того, недвижимость недалеко от центра города с пригородами обычно имеет более низкие ставки CAP, чем недвижимость в пригороде.

Вы найдете все важные показатели для оценки потенциальной отдачи от ваших инвестиций. Вы можете сортировать и фильтровать результаты поиска, чтобы найти подходящую вам инвестиционную недвижимость.Мы предлагаем на продажу различные типы жилой недвижимости, например, особняки на одну семью, дуплексы, триплексы и четырехэтажные дома. Типичный объект на одну семью включает в себя от одной до четырех квартир.

Позвольте нам начать с создания, а затем реализации успешного плана инвестирования в недвижимость.