Инвестиции в аренду недвижимости: Как инвестировать в недвижимость, не покупая квартиры

Содержание

Инвестиции в апартаменты — вкладывать или нет?

   Все предприимчивые люди стремятся выгодно вложить денежные средства. Если вы, читатель, из таких, то хотим сообщить, что инвестиции в недвижимость на рынках Москвы и МО, стали сейчас одним из самых выгодных и безопасных инструментов вложения. Во-первых, вы защищаете свои деньги от негативного влияния инфляции. Во-вторых, ваши денежные средства «начнут работать» как только застройщик сдаст дом, и вы сделаете ремонт (к слову, многие объекты сдаются уже с отделкой типа White Box). В-третьих, это стабильный пассивный доход – от 5 до 16 процентов годовых.
Специалисты в области инвестиций считают, что вложения в сфере недвижимости гораздо менее рискованны, чем торговля на бирже, инвестирование стартапов и бизнеса. А с учетом последних изменений, становятся выгоднее банковских депозитов. Объясняется это просто: недвижимость очень редко дешевеет. По мнению аналитиков, к концу 2020 года в России доля проектов с продажами через эскроу увеличится с нынешних 15% до
35–40%. Новые объекты будут изначально выходить на рынок по более высоким ценам. Все это увеличит порог входа для инвесторов и увеличит сроки окупаемости недвижимости.
   В нашей статье мы хотим уделить особое внимание инвестициям в апартаменты, т.к. главным плюсом апартаментов для инвестора в сравнении с квартирами, является более низкий порог входа.

ПРЕИМУЩЕСТВА ИНВЕСТИЦИЙ В АПАРТАМЕНТЫ

   Вложения в апартаменты доказали свою превалирующую выгоду перед инвестициями в жильё другого формата. В течение пяти лет аналитики центра «Колди» изучали тенденцию роста и понижения недвижимости. По их данным 1 квадратный метр в квартирах за 5 лет стал дешевле на 11%, а в апартаментах, напротив, подорожал на 16-19 %. Даже без учёта аренды владельцы получили прибыль от инвестиций в апартаменты. Апартаменты в апарт-отелях также стали дороже за исследуемый период, но лишь на 12-13 %. То есть, все собственники апартаментов могут рассчитывать на повышение стоимости в течение 5 лет. 


   Эксперты говорят о доказанных преимуществах подобных вложений:
        1. Низкий порог входа – в зависимости от класса апартаменты могут стоить на 10-20% дешевле квартир аналогичного уровня и площади.
       2. Неприкосновенность жилища — невозможность конфискации в случае банкротства
        3. Возможность сдавать в аренду через управляющую компанию, что поможет сэкономить время.
        4. Достаточно высокий уровень ликвидности (выше указана статистика)
        5. Местонахождение апартаментов – апартаменты чаще всего строятся в престижных районах Москвы, преимущественно в ЦАО. Развитая инфраструктура — охраняемая закрытая территория, парковка, гостиничный сервис.


   Недостаток единственный — риск падения цены на апартаменты, например, если рядом построят завод или оживлённую автотрассу. Но в случае с апартаментами в клубных домах на эти риски исключены. Дома строятся или проходят реконструкцию в центральной части Москвы, никаких промышленных объектов, железных и автомобильных дорог здесь точно не будет.

КТО ПОКУПАЕТ АПАРТАМЕНТЫ В МОСКВЕ И ДЛЯ КАКИХ ЦЕЛЕЙ?


   Строительство нежилой недвижимости в крупных городах растёт с каждым годом. В основном, инвестиции в апартаменты актуальны в трёх случаях: для собственного проживания, для посуточной или помесячной сдачи в аренду, для сдачи в аренду в формате отеля.


ДЛЯ СОБСТВЕННОГО ПРОЖИВАНИЯ

   Этот формат идеально подходит для тех людей, кто хочет купить жильё дешевле (но максимально высокого уровня), не переплачивая за статус квартиры (им не важно, что регистрация временная). Также апартаменты востребованы у людей, желающих проживать в центральной части столицы, где отлично развита инфраструктура, красивый вид из окон на исторические памятники и многое другое.



СДАВАТЬ В АРЕНДУ НА СУТКИ/НА МЕСЯЦ

    Инвестиции в апартаменты для сдачи в аренду, – удобный и выгодный и вариант. И вот почему:

        • Их стоимость дешевле квартиры, т.е. быстрее окупаемость
        • Преимущественно сдаются уже под чистовую отделку (White Box).
        • Можно прописать арендаторов на временной основе.
        • Возможность сдавать в аренду через управляющую компанию.

   
    Очень часто, в таких домах управляющая компания освобождает собственников от забот и берёт на себя услуги сдачи апартаментов в аренду, при этом УК либо выплачивают владельцу ежемесячную фиксированную сумму (программа гарантированной доходности), либо — прибыль от сдачи апартамента в аренду с удержанием комиссии за услуги (программа максимальной доходности).
   Существует вариант сотрудничества по доходной программе, когда управляющий субъект сам арендует апартаменты у собственника по фиксированной стоимости, чтобы впоследствии сдать их другому лицу по своей цене.

СДАВАТЬ В АРЕНДУ НА РАЗЛИЧНЫЙ СРОК В ФОРМАТЕ АПАРТ-ОТЕЛЯ

   Данный формат подразумевает сдачу номеров (апартаментов) управляющей организацией по установленной цене за сутки, но на разный период времени. Процесс аренды проходит под брендом отеля, у собственника нет другой альтернативы (то есть самостоятельно сдать жильё не получится). Сотрудничество устанавливается двумя способами: по доходной программе или по проценту от выручки. На сумму выручки также влияет расположение апарт-отеля, сезонный фактор, категория и площадь апартамента, наличие ремонта (премиум класса или эконом), оснащение оборудованием.

   
   Статистика доходности от сдачи разного жилья:       • от квартиры в столице собственник получает – 3-4 % в месяц;
       • доход от инвестиции в апартаменты Москвы составляет – 8-15 % ежемесячно.

ЧТО ВАЖНО ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ?

   По словам риэлторов, хороший спрос в Москве показывают все виды апартаментов. А, почему именно клубные дома стали приоритетным направлением по инвестициям, вопрос вполне объяснимый. Дело в том, что арендаторы, сначала обращают внимание на:

       • наличие и уровень сервиса;
       • статус апартаментов;
       • расположение объекта;
       • приятное общество (напомним, что перед покупкой такой недвижимости, проходят проверку службы безопасности, и поэтому риск поселиться с неблагополучными соседями обычно сведён к минимуму.)

   Если рассматривать апартаменты на ул. Долгоруковской 25 как инвестицию, то можно рассчитывать на быструю окупаемость. В первую очередь клубный дом «Долгоруковская 25» будут привлекательны крупным бизнесменам, иностранным сотрудникам, директорам компаний и состоятельным туристам, которые обязательно оценят:


       • Статус недвижимости – в отделке используются только натуральные, высококачественные материалы.
       • Новейшие и высокотехнологические инженерные системы. Имеет эко-сертификат BREEАM.
       • Расположение клубного дома – в одном из лучших исторических мест Москвы с достойным окружением по близости. Рядом располагается Сад Эрмитаж, уютные скверы (Миусский и Антроповский), знаменитые московские театры (Сатиры,кукол и т.д.), множество кафе и ресторанов премиум класса.
       • Приватную территорию с охраной, консьержем и гостиничным сервисом и вместительную парковку.

   Рассмотрев преимущества инвестиций в апартаменты, можно сказать, что апартаменты в клубном доме Долгоруковская 25 – являются выгодным вариантом по всем параметрам: удачному месторасположению, комфорту, надёжности компании-застройщика, высокому уровню доходности и высокому спросу на жильё премиального сегмента. Проект этого дома даже получил признание Ассоциации Инвесторов Москвы.

Как рассчитать эффективность инвестиций в недвижимость

«Жизнь — это не то, что вы получаете. Это то, что вы делаете с полученным.»

Стефани Перкинс.

Чтобы стать успешным и богатым, нужно немного — искреннее желание и специальные знания (ваши собственные или привлеченных специалистов).

Деньги не нужно копить, их нужно правильно использовать.
Получить финансовую свободу можно без большого стартового капитала, например, взяв кредит на оптимальных условиях и выгодно вложив деньги, вы заставите их работать на вас.

Ваша цель — начать приумножать свои средства и создать пассивный доход. Это способ обрести финансовую независимость и перестать думать о деньгах.

Ипотека как инструмент инвесторов

Инвестирование — это не вложение денег. Эту истину нужно понять. Чтобы вкладывать деньги, совсем необязательно их иметь. Ипотека — такой же рабочий инструмент инвестора, и относиться к нему нужно как к покупке денег, привлекая для консультации специалистов — юриста, банкира и брокера по ипотеке.

Не так важна ставка кредита, который вы собираетесь брать в банке, как рентабельность вашего проекта.
Брать ипотеку следует, если доход от проекта будет не менее 30% (минимальный порог интереса опытного инвестора).

Вы становитесь инвестором, когда у вас есть план. В нём должны быть и стратегия и тактика, обеспечивающие эффективную работу каждого занятого у банка рубля.

Цикл инвестирования в недвижимость с привлечением кредита

Важная особенность инвестирования в недвижимость — это учитывать цикличность развития недвижимости, причём количество циклов определяется желанием инвестора.
Каждый цикл непременно состоит из нескольких последовательных этапов, в результате реализации которых недвижимость начинает приносить постоянный доход.

При выборе объекта недвижимости определяем его соответствие нашей стратегии, учитывая все нюансы: стоимость, условия покупки, сравнение с аналогичными объектами в выбранной локации.

Важнейший шаг — расчет стоимости улучшения объекта, чтобы повысить его инвестиционную привлекательность среди конкурентного окружения и уменьшить срок его экспозиции на рынке — брокериджа (сдачи в аренду).
Расчет суммы для запуска проекта, — сколько нужно вложить своих и заёмных денег. Заёмные средства могут на 100% составлять финансовую часть инвестиционного проекта. Привлечение кредита в банке на приемлемых условиях.
Реализация проекта: приобретение объекта в собственность, его улучшение, выход на рынок, брокеридж или подбор арендаторов. Получение дохода, выплата процентов по кредиту из получаемых средств.

В результате завершенного цикла объект капитализируется и приносит доход. Он может служить стартовым залоговым капиталом для начала нового цикла с другим объектом недвижимости.

Как рассчитать эффективность вложений в недвижимость

Оценить, насколько эффективно недвижимость после покупки будет работать и приносить доход, можно определить эмпирическим способом. Отношение рыночной стоимости недвижимости к полученному с её помощью годовому доходу даст нам т.н. «фактор капитализации», — коэффициент, индивидуальный для каждого объекта.

В своих расчетах эффективности проектов следует ориентироваться на минимальный доход около 30%.

Рассчитать эффективность вложений в недвижимость можно в несколько этапов.

Берём исходные данные для расчёта:

Ежемесячная выплата процентов по ипотечному кредиту.
Размер первоначального взноса по кредитному плечу.
Вложения в улучшение и на реализацию объекта (ремонт, брокеридж и т.д.).
Ежемесячный доход от готового объекта.

Для получения величины эффективности проекта полученный чистый годовой доход (ежемесячная аренда за минусом ежемесячных платежей в банк, умноженное на 12 месяцев) делим на общую сумму расходов (взнос в банк плюс расходы на улучшение объекта и брокеридж) и умножаем результат от деления на 100%.

Индивидуальные консультации инвесторов: 322-622

Стоит ли вкладываться в американские фонды недвижимости

Для решения этих проблем были придуманы инвестиционные фонды недвижимости (Real estate investment trusts, REIT), торгующиеся на фондовом рынке в виде акций. В этой статье мы разбираемся в особенностях REITs, строим портфели и оцениваем, насколько целесообразно вкладываться в эти компании.

Фонды REIT — это компании, которые покупают, строят, продают и сдают в аренду здания или земельные участки. Кроме того, некоторые фонды могут покупать ипотечные ценные бумаги у банков. Такие фонды называют mortgage REIT или просто mREIT.

Весь полученный доход в виде рентных или процентных платежей фонды недвижимости распределяют среди акционеров: выплачивают дивиденды.
Среди интересных особенностей фондов REIT можно выделить.

  1. Ликвидность. В отличие от физической недвижимости фонды REIT обладают высокой ликвидностью. Если инвестор хочет получать прибыль от арендных платежей, ему не нужно покупать квартиры или дома целиком. При продаже ему не нужно искать на недвижимость покупателя — достаточно продать необходимое количество акций фондов недвижимости.
  2. Дивидендная доходность фондов недвижимости — самая высокая на рынке. Дело в том, что по законодательству США фонды REIT должны выплачивать 90-100% своего дохода в виде дивидендов. При этом инвесторы в фонды недвижимости получают доход и от прироста капитала, как в случае обыкновенных акций.
  3. Защита от инфляции. Фонды недвижимости уникальны тем, что собственники недвижимости, заключая договора аренды перекладывают инфляционные риски на арендаторов. Закладывая в договорах ежегодный рост стоимости аренды на индекс инфляции, инвесторы в REIT хеджируют свои сбережения от инфляции и могут рассчитывать на положительную реальную ожидаемую доходность в течение длительного срока.
  4. Заметная, но не абсолютная корреляция REIT с акциями. Согласно данным Portfolio Visualizer, корреляция доходностей фондов REIT с доходностью американского рынка акций с 2000 по 2020 год равна 0,62 (см. график 1).
График 1. Доходности REIT и американского рынка акций


Источник: portfoliovisualizer.com

Можно сказать, что инвестиционные фонды недвижимости обладают свойствами сразу трех классов активов. На бирже они торгуются как акции, при этом инвестор становится квазисобственником недвижимости, а дивиденды получает как купоны по облигациям, так как денежные потоки от рентных платежей являются достаточно предсказуемыми.

Стоит ли выделять фонды недвижимости в отдельный класс активов? В этом вопросе мнения ученых расходятся: кто-то, отмечая специфичные свойства и корреляцию с акциями на уровне 0,5, считает, что фонды недвижимости должны выделяться в отдельный класс активов, кто-то находит контраргументы и доказывает обратное.

Например, Кайзер и Гровер, исследуя поведение фондов REIT, пришли к выводу, что фонды недвижимости, несмотря на не слишком выраженную корреляцию с рынком акций, не удовлетворяют большинству критериев, которые бы подтвердили особый статус этого класса активов.

Вот краткий пересказ их результатов и выводов.

  1. Многофакторный регрессионный анализ не выявил статистически достоверного генерирования альфы в доходах REIT, т.к. доходность REIT хорошо объясняется традиционными факторами риска.
  2. Характеристики портфеля, состоящего исключительно из фондов REIT, можно повторить и несколько улучшить с помощью традиционных классов активов — акций и облигаций.
  3. Добавление REIT в инвестиционный портфель, содержащий традиционные классы активов, не способно систематически улучшать показатели риска (т.е. уменьшать среднеквадратическое отклонение). При этом, наличие фондов REIT внутри взвешенных по капитализации индексов широкого рынка (доля REITs до 10%) может оказать положительный эффект на итоговые результаты.
Попробуем продемонстрировать это на практике, используя Portfolio Visualizer. Чтобы увидеть разницу в генерируемой доходности REIT и акций мы протестировали три портфеля: первый состоит из американских акций широкого рынка, второй из фондов REIT, третий распределен в пропорции 50/50 между акциями и REIT. Рассматриваемый период 2000-2020 гг., первоначальный взнос — 10 тыс. долл., без дополнительных пополнений, но с учётом ежегодных ребалансировок. Результаты роста стоимостей трех портфелей представлены на графике 2.

График 2. Рост стоимости рассматриваемых портфелей



Источник: portfoliovisualizer.com

Как видно по графику и характеристикам доходности/риска портфелей, фонды недвижимости оказались наиболее доходным вложением, но и значительно более рисковым (высокая волатильность заметна и на графике), даже в сравнении с рынком акций.

Попробуем проверить, работает ли портфельный эффект в том случае, если мы к традиционному портфелю 60/40 (60% акции, 40% облигации) добавим 10% REIT. Таким образом, веса будут распределены в пропорции 55/35/10. Сравнение двух портфелей приведены на графике 3. Вводные условия оставляем те же.

График 3. Сравнение роста стоимости портфелей 60/40 и 55/35/10

Источник: portfoliovisualizer.com

Добавление фондов REIT с небольшой долей в 10% в инвестиционный портфель оказалось бы вполне разумным решением: заметны улучшения коэффициентов Шарпа и Сортино. Если мы посмотрим на просадки портфеля за весь рассматриваемый период (график 4), то можем отметить, что в 2001-2004 годы портфель 60/40 был менее устойчив в сравнении с портфелем 55/35/10, несмотря на то, что фонды REIT традиционно оказываются более чувствительны к падению рынков.

График 4. Просадки портфелей 60/40 и 55/35/10

Источник: portfoliovisualizer.com

Могут ли фонды REIT стать альтернативой золоту?

Давайте сравним два портфеля: 55/35/10 (акции/облигации/REIT) и 55/35/10 (акции/облигации/золото). Берем аналогичные временные периоды и сравниваем результаты на графике 5.

График 5. Сравнение роста стоимости портфелей 55/35/10 с REIT и золотом

Источник: portfoliovisualizer.com

Как видно по графику, портфели ведут себя очень похоже и демонстрируют сопоставимую доходность. Но что с волатильностью и риском? В этом отношении золото оказывается заметно полезнее для портфеля инвестора, нежели фонды недвижимости. Максимальная просадка у портфеля с REIT почти на 10% выше, чем у портфеля с золотом.

То же самое можно сказать про коэффициенты Шарпа и Сортино. Так стоит ли вообще рассматривать фонды недвижимости, если в инвестиционном портфеле есть золото? Для большей наглядности, приведем еще один график, демонстрирующий глубину рыночных просадок представленных портфелей (график 6). На графике отчетливо видна разница доходности во время экономических рецессий — и она точно не в пользу фондов недвижимости.

График 6. Просадки портфелей 55/35/10 с REIT и золотом

Источник: portfoliovisualizer.com

Что ещё нужно знать, прежде чем инвестировать в фонды недвижимости?

Высокие риски. Как уже было определено выше, инвестирование в REIT связано с повышенным риском. Согласно исследованию Vanguard, фонды REIT традиционно имеют самое высокое стандартное отклонение среди традиционных классов активов (график 7).

График 7. Сравнение уровня волатильности различных классов активов


Источник: Vanguard

Высокие налоги. Наиболее актуальным для российского инвестора будет тот факт, что с получаемых дивидендов при инвестировании в фонды REIT, будет взиматься налог в размере 30%. Эта ставка действует даже в том случае, если инвестор заполнил налоговую форму W-8BEN, которая подтверждает, что он или она не является налоговым резидентом США. В таком случае выигрыш от инвестирования в фонды недвижимости вообще не будет ощущаться инвестором, при этом он будет принимать на себя неоправданно высокие риски.

Скорее всего, вы уже инвестируете в REIT. Если инвестор приобретает ETF на широкий рынок акций, в его состав уже входят фонды REIT в соответствии с рыночной долей сегмента недвижимости. В случае с индексом S&P 500 — это 2,5%; Solactive GBS United States Large & Mid Cap Index NTR — 2,6%; Russel 2000 — 6,5%; MSCI ACWI — 2,7%. Как показывает исследование Кайзера и Гровера, такого распределения вполне достаточно для эффективной диверсификации.

Инвестиционные фонды недвижимости — важный инструмент фондового рынка, связанный с высоким риском. Фонды REIT вряд ли можно отнести к отдельному классу активов, несмотря на особенности компаний этой отрасли. Многие REITs уже входят в индексы широкого рынка, поэтому опосредованно влияют на портфели многих инвесторов.

Приобретая в портфель дополнительную долю фондов REIT, инвестор берет на себя повышенные риски и может не достичь своих финансовых целей (особенно на горизонте инвестирования менее пяти лет). Более разумным кажется приобретение небольшой доли золота как защитного актива, например, с помощью FXGD. Полезные свойства золота мы были подробно разбирали в здесь.

В какую недвижимость инвестировать в Грузии?

Грузия – это быстро развивающаяся курортная страна, которая является отличным вариантом для инвестирования в недвижимость. За 2019 год страну посетило 9,3 миллиона иностранных туристов, что на 7,1% больше, чем за 2018 год. И если раньше в Грузию приезжали отдыхать в основном граждане с постсоветских стран, то за последние годы на улицах Тбилиси и других курортных городов можно увидеть все больше китайцев, европейцев и даже американцев.


Несмотря на то, что рынок недвижимости в стране еще находится на стадии формирования, уже сейчас многие эксперты заявляются, что покупка квартиры, офиса, торгового помещения или гостиничной недвижимости может стать отличным вложением средств для тех, кто хочет получать стабильный доход. За последнее время стоимость жилой и нежилой недвижимости в крупных грузинских городах увеличивалась, но из-за пандемии коронавируса цены значительно просели, что является хорошей возможностью для потенциальных инвесторов.

Вот лишь несколько причин инвестировать в недвижимость Грузии:

  • Большой туристический потенциал;

  • Получение вида на жительство;

  • Низкая налоговая нагрузка;

  • Доступные цены не только на недвижимость, но и в целом дешевая жизнь в стране;

  • Быстрая окупаемость – при удачной покупке можно получать прибыль 8-15% в год;

  • Хороший бизнес климат – Грузия входит в топ-50 стран с низким уровнем восприятия коррупции.

Торговые площади

Покупка недвижимости для торговли – это всегда выгодное вложение, особенно если удачно выбрать место и здание. В проходных местах и населенных пунктах с хорошей инфраструктурой торговые площади долго не простаивают, и есть большее количество потенциальных арендаторов. Главный плюс покупки коммерческой недвижимости – минимальные риски, так как цены на аренду стабильно растут, а малый и средний бизнес в Грузии довольно крепко стоит на ногах (если не брать в расчет период пандемии).

Но нужно понимать, что коммерческая недвижимость – это еще и дополнительные сложности, так как именно владелец такой недвижимости следит за ее состоянием и несет ответственность за противопожарную безопасность. Как правило, иностранцы нанимают для этого специальные компании, которые от их имени заключают договора с арендаторами. За определенный процент такие компании ищут клиентов, проводят текущий ремонт, оплачивают коммунальные услуги. Это дополнительная статья расходов, которая увеличивает сроки окупаемости такого вложения. Но с другой стороны владельцу торговой недвижимости не приходится ничего делать, он только получает прибыль.

Инвестиции в офисную недвижимость

Наиболее крупным городом, фактической и экономической столицей Грузии является Тбилиси. Если иностранный инвестор планирует вкладывать деньги в офисную недвижимость, которая в последующем будет сдаваться в аренду развитым компаниям, то покупать офисные здания следует в столицу. Именно в Грузии размещаются подразделения всех крупных компаний и стартапов. Поэтому проблем с арендаторами не возникнет, даже если здание находится где-нибудь на окраине города.

Инвестиции в жилую недвижимость

Поскольку Грузия является в первую очередь курортной страной, то наиболее популярной недвижимостью для инвестирования являются квартиры в новостройках. В Тбилиси, Батуми, Кутаиси и других крупных городах каждый год сдается по несколько десятков новостроек, поэтому выбирать есть из чего. Если купить элитную квартиру в пешей доступности от моря, в хорошем районе столицы или, например, недалеко от горнолыжного курорта, то за сезон вполне можно заработать около 10 тысяч долларов на краткосрочной аренде. Вне сезона жилье можно сдавать в долгосрочную аренду, зарабатывая в среднем еще порядка 500-800$ в месяц.

При всем этом цена за 1 м2 вполне доступная. Например, в Батуми квадратный метр хорошей квартиры в элитном жилом комплексе обойдется порядка 700-1000 USD. Естественно, не нужно забывать про затраты на ремонт, налоги, оформление и прочие статьи расхода. В среднем жилая недвижимость полностью отбивается за 8-10 лет. А если найти недорогой вариант и сэкономить на покупке, то можно отбить вложения еще быстрее. Поможет в этом надежная компания-девелопер Redco, которая сотрудничает с иностранными гражданами и предлагает им для инвестиций выгодные проекты в разных регионах. Одновременно сдается сразу несколько жилых комплексов, в которых можно выгодно купить квартиры для последующей их сдачи в аренду.

Владельцу квартиры не обязательно все время находиться в стране, чтобы сдавать свою квартиру и искать арендаторов. Для этого можно воспользоваться услугами обслуживающих компаний, которые ищут квартирантов, оплачивают коммунальные услуги и даже делают мелкий ремонт. Такие компании работают практически во всех новостройках, а за свою работу они берут с иностранных инвесторов определенный процент. Это хоть и является дополнительной статьей расходов, но зато не нужно тратить свое время и силы. Также такой вариант идеально подходит для иностранцев, которые живут в другой стране и редко прилетают в Грузию.

Насколько выгодно инвестировать в гостиничную недвижимость?

Гостиничный бизнес в Грузии находится на достаточно высоком уровне. При этом нельзя сказать, то рынок переполнен всевозможным отелями, хостелами и гостиницами. С учетом того, что количество иностранных туристов, посещающих страну, с каждым годом только растет, гостиничная недвижимость является прекрасным вариантом инвестирования. Однако крайне важно удачно подобрать место и составить грамотный бизнес-план.

У гостиничного бизнеса хорошая окупаемость и в перспективе можно заработать большие деньги. Однако нужно понимать, что в гостиничную недвижимость необходимы куда более крупные вложения, чем, например, в жилую недвижимость. Кроме того, это полноценный бизнес, требующий от владельца много внимания, сил и хотя бы минимальный опыт работы в гостиничном бизнесе.

Инвестирование в недвижимость во Франции для иностранных инвесторов

Какие основные вопросы возникают у иностранного инвестора, который решил приобрести недвижимость во Франции?

 

Какие основные вопросы возникают у иностранного инвестора, который решил приобрести недвижимость во Франции?

 

А. 4 вопроса на которые стоит ответить чтобы инвестировать в недвижимость

При покупке недвижимости инверстор может столкнуться с 4 вопросов. Эффективное решение этих вопросов будет становиться все более важным по мере увеличения суммы инвестиций:

 

  • Как найти недвижимость ?  

 

Это компетенция агента по недвижимости.

 

 

  • Какие налоги будут применяться к инвесторам и как их минимизировать (налог на прирост капитала, налог на богатство, налог на наследство и дарение)? 

 

Для иностранных клиентов данные вопросы могут создать немало проблем, поскольку им придется иметь дело с французским законодательством, законодательством своей страны, соглашениями о двойном налогообложении, международными и европейскими договорами и правилами.

В данном случае стоит обратиться к специалисту по налогообложению / налоговому адвокату.

 

 

  • Как и через кого стоит покупать недвижимость? 

 

Правильнее ли покупать на личное имя одного человека, вместе с супругом, разделить право собственности и узуфрукт, или использовать компанию? В последнем случае, что это за компания, с какими акционерами или ассоциированными лицами, какие уставы и т.д. 

В данном вопросе нужен грамотный адвокат и нотариус.

 

 

  • Как профинансировать покупку? 

 

Покупка крупной недвижимости с помощью ипотеки может иметь ряд преимуществ для инвестора.

В данном вопросе стоит обратиться к финансовому консультанту, который также сможет понять и принять во внимание весьма специфические юридические и налоговые аспекты международных клиентов. 

 

Б. 7 причин, по которым банковское финансирование может оказаться целесообразным для международного инвестора

 

  1. Поскольку у инвестора недостаточно собственного капитала.

 

  1. Если покупаемая недвижимость предназначена для сдачи в аренду, то проценты и другие расходы, связанные с ипотекой, вычитаются из дохода от аренды, это минимизирует доход от недвижимости, подлежащий налогообложению во Франции.

 

  1. Потому что инвестор знает, как инвестировать имеющиеся средства так, чтобы они принесли больше, чем стоимость кредита.  

 

  1. Потому что он хочет минимизировать налог на богатство. К сведению, ставка налога постепенно увеличивается с 0,5% до 1,5% от стоимости объекта недвижимости, расположенного во Франции. Например, этот налог составляет 15 000 евро для французских объектов недвижимости стоимостью 3 млн евро, 50 000 евро в случае стоимости 6 млн евро и 100 000 евро в случае стоимости 10 млн евро.

 

  1. Когда иностранный владелец недвижимости во Франции скончается, его наследники должны будут заплатить налог на наследство во Франции на основе чистой стоимости активов недвижимости. Например, для прямых наследников ставка составит 20% для активов стоимостью от 16 000 до 552 000 евро, 30% от 552 000 до 902 000 евро, 40% от 902 000 до 1 805 000 евро и 45% свыше. 

 

Для инвесторов, проживающих в стране, где налог на наследство равен нулю или ниже, чем во Франции (а таких стран много!), способом избежать/минимизировать этот французский налог на наследство является покупка с финансированием, которое все еще будет существовать на день смерти.

 

  1. Приобретая недвижимость во Франции, инвестор, проживающий в стране “вне зоны евро”, принимает на себя двойной риск: риск изменения цены на недвижимость и риск изменения стоимости евро по отношению к собственной базовой валюте. Покупка с помощью 100% евро пулированного кредита позволит избежать / ограничить этот второй вид риска.

 

  1. И просто потому, что инвестор хочет сохранить как можно больше личного капитала, чтобы вложить его в дополнительную возможность или использовать в своей предпринимательской деятельности. 

 

У каждого инвестора часто бывает несколько таких целей, которые могут быть достигнуты несколькими способами:

  • с помощью юридических решений, таких как использование компании, использование преимуществ разделения собственности на узуфрукт и чистое владение, выбор конкретного варианта налогообложения (французский налоговый режим ” аренды мебелированного жилья”).

 

  • с соответствующей стратегией финансирования: аннуитет или процентный ипотечный кредит, на какую сумму, в какой валюте, с какими ценными бумагами.

 

  • но чаще всего это индивидуальная комбинация нескольких из этих типов решений.

 

Николя БРАЭН

Адвокат коллегии Ниццы

Специалист в сфере банковского и финансового права.

Университет Пантеон-Сорбонна

 

Cabinet BRAHIN Avocats

[email protected]

О состоянии рынка производственной недвижимости Петербурга, спросе и тенденциях

Вадим Парадник, генеральный директор ООО «Глобал ЭМ»:
– Несмотря на непростую экономическую ситуацию, производственная недвижимость в Петербурге строится. Явно прослеживаются следующие тенденции. В городе существует спрос на производственные помещения среднего размера – до 50 000 кв.м. Таким форматом чаще всего интересуются компании, имеющие значительную долю государственного софинансирования, в том числе предприятия гособоронзаказа. Однако доля таких запросов снижается. Частные компании ищут производственные помещения чаще, но до 10 000 кв.м максимум. Растёт спрос на качественные производственные помещения. На этом фоне остатками имеющихся мощностей в «сером поясе» почти никто не интересуется. Полагаю, рано или поздно все старые индустриальные площадки в центре города застроят жильём и инфраструктурой. 
На данный момент доля производственной недвижимости на рынке коммерческих площадей невелика, но остаётся стабильной. Мы видим это по собственному портфелю заказов. Например, буквально в декабре 2020-го мы закончили строить и сдали в эксплуатацию первую очередь производственного комплекса оптического и электронного оборудования для оборонного предприятия «СТЦ» на Пискарёвском проспекте.

Николай Чекель, коммерческий директор ИСГ «Таймс»:
– В нашем регионе не было изначально спроектированной производственной недвижимости для нужд современного бизнеса. В основном это модернизированные заводы или адаптированные коммерческие помещения, предназначенные для других нужд. В редких случаях мы имеем построенные по индивидуальному проекту для конкретного заказчика производственные площади.  
В городе отсутствуют общие производственные зоны в хороших локациях, позволяющие упростить логистику и для производителя, и для потребителя. 
Старый фонд не может предоставить определённый набор условий для современного производства, а также гарантировать стабильность. Сегодня собственники хотят сдавать в аренду квадратные метры, а завтра им выгоднее разом продать всё под жилую застройку. А что делать производственникам, которые вложились в организацию рабочих процессов на этом месте? 
У клиентов есть запрос на качественную инфраструктуру как внутри помещения, так и вне его. Регламентированный заезд на территорию, удобный путь к помещению, благоустроенные места общего пользования, офис рядом с производством. В своём проекте мы учитываем эти запросы. Если нужно больше офисного пространства, можно модернизировать складскую часть под офис. Для этого всё предусмотрено. К вам приезжают клиенты? У нас есть для них парковка и удобный регламент въезда на территорию. Вы используете еврофуры при разгрузке? Пожалуйста, помещения с пандусом. Если вы планируете разместить производственный цикл в линию, можно объединить помещения. 
Заявки от производителей поступают разные, систематизировать их довольно сложно. Среди потенциальных клиентов есть и производства электромонтажного оборудования, и промежуточные склады, есть желающие использовать склад под современный офис с шоу-румом, есть и сборочный тип производства, мебельщики и инвесторы. 
В данный момент мы активно общаемся со всеми и пытаемся удовлетворить запросы каждого, сохраняя общий комфорт. 

25 лучших стран для инвестиции в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость

Мы подготовили для вас ориентировочный рейтинг из стран с лучшими условиями для владения инвестиционной недвижимостью. Список основывается на показателях стоимости аренды, доходности аренды и подоходного налога с аренды. Кроме того, здесь учитываются сторонние факторы (геополитические, культурные, социальные и т.п.)

 

25 место – Турция

Доходность аренды: 3,62%
Налоговая ставка: 21,94%
Стоимость аренды: $1,128

Турция оказалась на последней позиции нашего рейтинга, потому что имеет низкую доходность аренды, а налоговая ставка в республике выше, чем в 80% исследованных стран.

 

24 место – Латвия

Доходность аренды: 3,8%
Налоговая ставка: 17,25%
Стоимость аренды: $1,074

С доходностью аренды в 3,8% и налоговой ставкой 17,25% Латвия, очевидно, станет не лучшим вариантом для вашего первого вложения, если вы, конечно, не имеет в стране связи.

 

23 место – Португалия

Доходность аренды: 5,45%
Налоговая ставка: 26,44%
Стоимость аренды: $1,939

Португалия хороша по двум показателям – арендной плате и доходности, однако очень высокая налоговая ставка не позволяет ей забраться в верхнюю двадцатку этого списка. У Португалии самые высокие налоги на аренду из стран, которые мы вам представляем. Фактически, португальцы вынуждены платить даже больше налогов, чем американцы. Инвестиции в недвижимость в этой стране, не самый лучший вариант из представленных.

 

22 место – Мальта

Доходность аренды: 4,35%
Налоговая ставка: 23,33%
Стоимость аренды: $2,229

На Мальте высокие цены на аренду жилья, а доходность – лучше, чем у 65% представленных в исследовании стран. Но налоги очень высоки, а цены на недвижимость в регионе постоянно растут, поэтому без обширного опыта в данной сфере лучше выбирать более удобные и надёжные варианты.

 

21 место —  Колумбия

Доходность аренды: 6,51%
Налоговая ставка: 24,75%
Стоимость аренды: $1,548

Относительно большая доходность в размере 6,51% является хорошей компенсацией за высокую налоговую ставку (третий показатель среди стран, упомянутых в этой статье). За счёт этого продукты и другие товары или услуги становятся более доступными в сравнении с покупательской способностью.

 

20 место – Аргентина

Доходность аренды: 4,48%
Налоговая ставка: 14,7%
Стоимость аренды: $1,490

Двадцатку самых приятных для инвестиций в недвижимость государств открывает Аргентина. Она отличается одной из самых дружелюбных налоговых систем для такого рода деятельности – всего 14,7%. Вкупе с 4,48% доходности это делает южноамериканскую республику довольно хорошим выбором.

 

19 место – ЮАР

Доходность аренды: 3,88%
Налоговая ставка: 12,8%
Стоимость аренды: $1,636

Несмотря на довольно скромный показатель доходности и высокий налог, Южная Африка имеет достаточно крупный размер арендной платы, чтобы стать хорошим вариантом для вложения денег в недвижимость. За счёт небольшой стоимости жизни она гораздо лучше подходит для тех, кто хочет к пенсии поменять место жительства.

 

18 место – Марокко

Доходность аренды: 5,52%
Налоговая ставка: 10,7%
Стоимость аренды: $854

По законам королевства Марокко иностранцам запрещено покупать землю для сельскохозяйственной деятельности, но приобретать инвестиционную недвижимость можно. Здесь и доходность довольно хорошая, и эффективная налоговая ставка низкая, но средний показатель стоимости аренды – один из самых низких среди стран нашего рейтинга. В целом, Марокко – перспективный вариант для тех, кто умеет ждать.

 

17 место – Канада

Доходность аренды: 3,98%
Налоговая ставка: 25%
Стоимость аренды: $3,740

Канада входит в пятёрку стран с самой низкой доходностью аренды и находится на втором месте по величине подоходного налога, однако здесь можно найти по-настоящему дешёвую недвижимость, не требующую большой работы по благоустройству. Кроме того, $3,740 месячного дохода всё-таки позволяют поместить страну в середину рейтинга, а не в конец.

 

16 место – Испания

Доходность аренды: 4,7%
Налоговая ставка: 19%
Стоимость аренды: $2,531

На первый взгляд, инвесторов должны отталкивать высокая налоговая ставка и относительно низкая прибыль аренды недвижимости. Однако Испании – это хороший вариант для владения, учитывая высокую покупательскую способность и открытость страны к эмигрантам. А ещё в этом королевстве один из самых высоких показателей стоимости аренды.

Подобрать и купить недвижимость в Испании вы можете на сайте международного портала недвижимости JustReal.ru. Портал оказывает комплексную профессиональную помощь в приобретении недвижимости за рубежом. Каталог недвижимости в Испании насчитывает несколько тысяч вариантов.

 

15 место – Греция

Доходность аренды: 4,17%
Налоговая ставка: 7,5%
Стоимость аренды: $1,460

Несмотря на то, что Греция находится на седьмом месте по доходности аренды, она предлагает эффективную налоговую ставку ниже, чем у большинства стран в этом списке, поэтому её определённо можно рассматривать в качестве варианта для прироста ваших вложений.

 

14 место – Венгрия

Доходность аренды: 5,24%
Налоговая ставка: 13,5%
Стоимость аренды: $1,621

Венгрия имеет развитую индустрию недвижимости и привлекательный показатель доходности, поэтому, как и начинающим, так и опытным инвесторам стоит обратить внимание на её потенциал. Кроме того, Венгрия входит в десятку стран с наиболее лояльной налоговой политикой.

 

13 место – Болгария

Доходность аренды: 6,24%
Налоговая ставка: 10%
Стоимость аренды: $997

Несмотря на то, что цена аренды в Болгарии еле-еле не дотягивает до тысячи долларов в месяц, в сравнении с другими странами, она имеет очень хорошую доходность аренды и довольно лояльно облагает арендодателей налогами. Инвестиционный потенциал болгарской недвижимости также увеличивают 6,24% доходности и развитая туристическая инфраструктура.

 

12 место – Хорватия

Доходность аренды: 5,43%
Налоговая ставка: 8,4%
Стоимость аренды: $1,320

Хорватия – это одна из стран с самыми приятными правилами налогообложения в мире, поэтому цифра в $1,320 дохода от аренды довольно внушительна. Эту республику можно смело относить к категории крепких середнячков, подходящих для «свежих» и матёрых инвесторов.

 

11 место – Германия

Доходность аренды: 3,99%
Налоговая ставка: 2,71%
Стоимость аренды: $1,769

Германия – это просто налоговый рай для инвестора. Кроме того, здесь относительно высокая покупательская способность и низкая стоимость жизни. В этом кроется причина популярности страны среди эмигрантов и инвесторов в недвижимость. Всего 2,71% налогов доходность даже в 3,99% делают очень хорошим вариантом для вложения.

 

10 место – Кипр

Доходность аренды: 5,12%
Налоговая ставка: 0%
Стоимость аренды: $966

Десятку стран с самыми благоприятными условиями открывает Кипр. Помните, что мы написали про налоги в Германии? Забудьте. Здесь их вообще нет, пока вы не заработаете свои первые $23,399. Благодаря этому даже низкая арендная плата не делает страну менее привлекательной – ведь 5,12% доходности остаются с вами.

 

9 место – Франция

Доходность аренды: 2,79%
Налоговая ставка: 10%
Стоимость аренды: $4,379

Во Франции самая высокая арендная плата среди стран, которые упоминаются в этом рейтинге. Благодаря этому она находится на девятом месте, несмотря на жалкие 2,79% доходности. Тем более, что эффективная налоговая ставка здесь ниже, чем в таких европейских странах, как Ирландия и Испания.

 

8 место – Ирландия

Доходность аренды: 6,64%
Налоговая ставка: 10,05%
Стоимость аренды: $2,077

Высокая арендная плата и хорошая доходность делают Ирландию хорошим выбором для инвестиции в недвижимость, даже если у вас нет большого опыта в этой сфере. Ещё здесь довольно лояльная система налогообложения. Однако не стоит забывать об осторожности ввиду повышения цен на недвижимость.

 

7 место – Таиланд

Доходность аренды: 5,13%
Налоговая ставка: 2,73%
Стоимость аренды: $2,029

Несмотря на средний показатель доходности (5,13%) Таиланд остаётся одной из лучших стран, если вы ищете возможности инвестиции в недвижимость. 5,13% — это средний показатель. В «рыбных» местах вроде центра Бангкока он будет достигать 8%. Прибавляем к этому очень низкую ставку налогообложения и неплохую цену арендной платы, и получаем хороший вариант с развитой туристической инфраструктурой.

 

6 место – Барбадос

Доходность аренды: 5,48%
Налоговая ставка: 7,5%
Стоимость аренды: $2,501

Барбадос попадает в шестерку стран этого списка с лучшей арендной платой, а также предлагает инвесторам приятные условия налогообложения. Это компенсирует скромный показатель доходности, и даёт региону хороший потенциал. Главное, не забыть получить разрешение на покупку инвестиционной недвижимости от Центрального банка страны.

 

5 место – Индонезия

Доходность аренды: 8,61%
Налоговая ставка: 20%
Стоимость аренды: $2,486

В Индонезии один из самых высоких показателей доходности аренды, но в то же время и высокий подоходный налог. Тем не менее арендная плата относительно высока, и эта страна входит в ТОП-5 лучших вариантов для инвестиции в недвижимость.

 

4 место – Панама

Доходность аренды: 5,75%
Налоговая ставка: 2,08%
Стоимость аренды: $2,075

Панама сочетаем в себе неплохую стоимость аренды, приличный процент доходности, а также очень выгодную ставку подоходного налога. Поэтому она входит в число лучших вариантов для инвестиционной недвижимости. Здесь хорошо защищают права собственности иностранцев и действует поощрительная программа для них.

 

3 место – Коста-Рика

Доходность аренды: 7,48%
Налоговая ставка: 5,16%
Стоимость аренды: $1,450

Несмотря на то, что в Коста-Рике относительно невысокие цены на аренду, она имеет достаточно высокий показатель доходности. Налоговая ставка также очень низкая – и является одной из лучших среди остальных стран привлекательных для инвестиций в недвижимость.

 

2 место – Объединённые Арабские Эмираты

Доходность аренды: 5,19%
Налоговая ставка: 5%
Стоимость аренды: $3,070

В ОАЭ крайне много возможностей для любого бизнеса, связанного с недвижимостью. Это обусловлено не только низкой налоговой ставкой и высокой арендной платой, но и хорошей цифрой доходности. И, конечно, в Эмиратах очень хорошая покупательская способность.

 

1 место – Филиппины

Доходность аренды: 6,13%
Налоговая ставка: 4,06%
Стоимость аренды: $2,422

При низкой стоимости жизни на Филиппинах и впечатляющей доходности в 6,13% страна является очень и очень привлекательным вариантом даже для инвесторов без опыта. Здесь очень дружелюбная система налогообложения и хороший размер арендной платы. Потенциал инвестиций усиливается экономической и туристической привлекательностью региона.


Читайте: 5 инвестиционных правил для построения долгосрочного богатства




Источник

10 главных характеристик прибыльной арендуемой недвижимости

Вы хотите приобрести жилую недвижимость для сдачи в аренду, чтобы увеличить свой инвестиционный портфель? Если вы сделаете правильный выбор, инвестиционная недвижимость может быть захватывающей и очень выгодной. Но помимо доходов и вознаграждений, инвестирование в недвижимость может быть пугающим для начинающего инвестора.

Недвижимость — это сложный бизнес, и здесь полно мин, которые могут свести на нет ваши доходы. Вот почему важно провести подробное исследование, прежде чем погрузиться в дело, чтобы вы знали все плюсы и минусы инвестирования в недвижимость.Вот самые важные вещи, которые следует учитывать при покупке доходной недвижимости.

Ключевые выводы

  • Тщательно осмотрите район — его жизнеспособность и удобства являются ключевыми.
  • Район с высокой долей вакантных площадей — плохой знак.
  • Узнайте цены продажи в этом районе, чтобы получить представление о стоимости на местном рынке.
  • Изучите среднюю арендную плату в этом районе и определите, насколько выгодна для вас покупка арендуемой собственности.

Начало поиска

Начните поиск недвижимости самостоятельно, прежде чем привлекать к работе профессионала. Агент может оказать давление на вас, чтобы вы совершили покупку, прежде чем вы найдете наиболее подходящую для вас инвестицию. И для того, чтобы найти эти вложения, потребуются некоторые навыки слежки и немного кожи для обуви.

Это исследование поможет вам сузить несколько ключевых характеристик вашей собственности, таких как тип, местоположение, размер и удобства.Как только вы это сделаете, вам может понадобиться агент по недвижимости, чтобы помочь вам завершить покупку.

Варианты вашего местоположения будут ограничены тем, собираетесь ли вы активно управлять недвижимостью или нанимаете кого-то другого, чтобы сделать это за вас. Если вы собираетесь активно управлять им самостоятельно, вам не нужна недвижимость, которая находится слишком далеко от того места, где вы живете. Если вы собираетесь нанять компанию по управлению недвижимостью, которая позаботится о нем, близость не будет проблемой.

10 главных особенностей, которые следует учитывать

Давайте взглянем на 10 основных вещей, которые следует учитывать при поиске подходящей арендуемой недвижимости.

10 главных характеристик доходной недвижимости в аренде

1. Окрестности

Район, в котором вы покупаете, будет определять типы арендаторов, которых вы привлекаете, и уровень вашей вакансии. Если вы покупаете квартиру рядом с университетом, велика вероятность, что студенты будут преобладать в вашем пуле потенциальных арендаторов, и вам будет трудно заполнять вакансии каждое лето. Имейте в виду, что некоторые города пытаются препятствовать переходу от аренды, взимая непомерные сборы за разрешение и нагромождая бюрократизм.

2.Налог на недвижимость

Налоги на недвижимость, вероятно, будут широко варьироваться в зависимости от вашего целевого региона, и вы хотите знать, сколько вы потеряете. Высокие налоги на недвижимость — не всегда плохо — например, в прекрасном районе, который привлекает долгосрочных арендаторов, но есть и непривлекательные места с высокими налогами.

В отделе оценки муниципалитета будет храниться вся налоговая информация, или вы можете поговорить с домовладельцами в сообществе. Обязательно узнайте, возможно ли повышение налога на недвижимость в ближайшем будущем.Город, находящийся в затруднительном финансовом положении, может повысить налоги, намного превышающие те, которые арендодатель может реально взимать с арендной платы.

3. Школы

Учитывайте качество местных школ, если вы имеете дело с домами для семьи. Хотя вас больше всего беспокоит ежемесячный денежный поток, общая стоимость вашего арендуемого имущества играет важную роль, когда вы в конечном итоге его продадите. Если поблизости нет хороших школ, это может повлиять на стоимость ваших инвестиций.

4. Преступление

Никто не хочет жить по соседству с очагом преступной деятельности.Местная полиция или публичная библиотека должны иметь точную статистику преступности по районам. Проверьте показатели вандализма, серьезных и мелких преступлений и не забудьте отметить, растет или снижается преступная активность. Вы также можете спросить, как часто полиция появляется в вашем районе.

5. Рынок вакансий

Места с растущими возможностями трудоустройства привлекают больше арендаторов. Чтобы узнать, какова оценка доступности работы в конкретном регионе, обратитесь в U.S. Бюро статистики труда (BLS) или посетите местную библиотеку. Если вы увидите объявление о переезде в этот район крупной компании, вы можете быть уверены, что рабочие в поисках места для жизни будут стекаться туда. Это может привести к росту или снижению цен на жилье в зависимости от типа бизнеса. Вы можете предположить, что если вы хотите, чтобы эта компания находилась у вас на заднем дворе, ваши арендаторы тоже.

6. Удобства

Совершите поездку по окрестностям и проверьте парки, рестораны, тренажерные залы, кинотеатры, остановки общественного транспорта и все другие льготы, которые привлекают арендаторов.У мэрии может быть рекламная литература, которая может дать вам представление о том, где лучше всего сочетаются общественные удобства и частная собственность.

7. Будущее развитие

Муниципальный отдел планирования будет располагать информацией о застройках или планах, которые уже были зонированы в этом районе. Если будет много строительства, это, вероятно, хороший район для роста. Следите за новыми разработками, которые могут повредить цене окружающей собственности. Дополнительное новое жилье также может конкурировать с вашей собственностью.

8. Количество объявлений и вакансий

Если в районе необычно много предложений, это может сигнализировать о сезонном цикле или о том, что район находится в упадке — вам нужно выяснить, что это такое. В любом случае высокий уровень вакантных площадей вынуждает арендодателей снижать арендную плату для привлечения арендаторов. Низкий уровень вакантных площадей позволяет арендодателям повышать арендную плату.

9. Средняя арендная плата

Доход от аренды будет вашим хлебом с маслом, поэтому вам нужно знать среднюю арендную плату в этом районе.Убедитесь, что любая недвижимость, которую вы рассматриваете, может иметь достаточно арендной платы, чтобы покрыть ипотечный платеж, налоги и другие расходы. Достаточно хорошо изучите местность, чтобы определить, куда она может направиться в следующие пять лет. Если вы можете позволить себе этот район сейчас, но ожидается рост налогов, доступная недвижимость сегодня может означать банкротство позже.

10. Стихийные бедствия

Страхование — это еще один расход, который вам придется вычесть из своих доходов, поэтому вам нужно знать, сколько это будет вам стоить.Если район подвержен землетрясениям или наводнениям, расходы на страхование могут существенно снизить ваш доход от аренды.

Получение информации

Официальные источники хороши, но вы захотите поговорить с соседями, чтобы получить настоящую сенсацию. Поговорите как с арендаторами, так и с домовладельцами. Арендаторы будут гораздо более честны в отношении отрицательных сторон района, потому что они не вкладывают в него деньги. Посетите этот район в разное время в разные дни недели, чтобы увидеть своих будущих соседей в действии.

Выбор недвижимости

Лучшая инвестиционная недвижимость для новичков — это, как правило, дом на одну семью или кондоминиум. Квартиры не требуют особого ухода, потому что ассоциация кондоминиумов заботится о внешнем ремонте, оставляя вас беспокоиться о интерьере. Кондо, однако, как правило, получают более низкую арендную плату и дорожают медленнее, чем дома на одну семью.

Дома на одну семью, как правило, привлекают долгосрочных арендаторов. Иногда семьи или пары считаются лучшими арендаторами, чем одинокие люди, потому что существует мнение, что семьи могут быть финансово стабильными и регулярно платить арендную плату.

Когда вы сузите район, ищите недвижимость с потенциалом высокой стоимости и хорошо прогнозируемым денежным потоком. Оцените недвижимость, которая стоит дороже, чем вы можете себе позволить, а также недвижимость в пределах досягаемости. Недвижимость часто продается по цене ниже ее листинговой цены.

Следите за перечисленными ценами на другую недвижимость и проверяйте городские записи, чтобы узнать окончательные цены продажи, чтобы получить представление о реальной рыночной стоимости в районе.

Для потенциального повышения стоимости ищите недвижимость, которая — с небольшими косметическими изменениями и незначительным ремонтом — привлечет арендаторов, которые могут платить более высокую арендную плату.Это также повысит стоимость собственности, если вы решите продать ее через несколько лет.

Конечно, для обеспечения прибыльного предприятия важно покупать недвижимость по разумной цене. При аренде собственности рекомендуется платить не более чем в 12 раз больше годовой арендной платы, которую вы ожидаете получить.

Определение арендной платы

Как определяется потенциальная рента? Вам нужно будет сделать обоснованное предположение. Не увлекайтесь излишне оптимистичными предположениями.Если установить слишком высокую арендную плату и остаться пустым на несколько месяцев, то общая прибыль быстро упадет. Начните со средней арендной платы за квартал и работайте оттуда. Подумайте, стоит ли ваше жилье немного больше или немного меньше и почему.

Чтобы выяснить, работает ли арендная плата для вас как инвестора, рассчитайте, сколько на самом деле будет вам стоить недвижимость. Вычтите ожидаемый ежемесячный платеж по ипотеке, налоги на недвижимость, разделенные на 12 месяцев, расходы на страхование, разделенные на 12, и щедрое пособие на техническое обслуживание и ремонт.

Не стоит недооценивать затраты на содержание собственности. Эти расходы зависят от возраста собственности и от того, сколько ухода вы планируете делать самостоятельно. Новое здание, вероятно, потребует меньше работы, чем более старое. Квартире в пенсионном сообществе, скорее всего, не будет такого же ущерба, как и в случае жилья за пределами университетского городка колледжа.

Самостоятельный ремонт значительно сокращает расходы, но это также означает, что вы должны быть на связи 24-7 в экстренных случаях. Другой вариант — нанять фирму по управлению недвижимостью, которая будет заниматься всем, от сломанных туалетов до сбора арендной платы каждый месяц.Ожидайте, что вы будете платить за эту услугу около 10% валового дохода от аренды.

Если все эти цифры сравняются или, что еще лучше, останется немного денег, теперь вы можете попросить своего агента по недвижимости сделать предложение.

Совершение покупки

Банки предъявляют более жесткие требования к кредитованию инвестиционной недвижимости, чем основные жилые дома. Они полагают, что в тяжелые времена люди менее склонны подвергать опасности свои дома, чем коммерческую недвижимость. Будьте готовы заплатить не менее 20–30% за первоначальный взнос, плюс расходы на закрытие.Перед тем, как подписать документ, попросите профессионала тщательно осмотреть недвижимость и попросить юриста по недвижимости.

Не забудьте оплатить достаточную страховку. Страхование арендатора покрывает имущество арендатора, но за само здание отвечает арендодатель, и страхование может быть дороже, чем для аналогичного дома, занимаемого владельцем. Ипотечные проценты, страхование и амортизация собственности не облагаются налогом до определенной суммы.

Итог

В каждом штате есть хорошие города, в каждом городе есть хорошие кварталы, и в каждом районе есть хорошая недвижимость.Чтобы выровнять все три, требуется много усилий и исследований. Когда вы в конечном итоге найдете свою идеальную арендуемую недвижимость, сохраняйте реалистичность своих ожиданий и убедитесь, что ваши собственные финансы достаточно здоровы, чтобы вы могли подождать, пока недвижимость начнет приносить деньги.

7 лучших кредитов на приобретение инвестиционной недвижимости в 2021 году

Часто задаваемые вопросы

Что такое ссуда на инвестиционную недвижимость?

Ссуда ​​на инвестиционную недвижимость — это деньги, которые вы занимаете для покупки или строительства недвижимости, которая может принести вам доход за счет сдачи помещения в аренду арендатору или перепродажи его после того, как вы увеличите его стоимость.

Ссуды на инвестиционную недвижимость включают строительство, покупку и ремонт. Ссуды на инвестиционную недвижимость предназначены не только для частных домов. Если вы хотите купить многоквартирный дом или офисную башню, вы воспользуетесь ссудой на инвестиционную недвижимость.

Какие ссуды на инвестиционную недвижимость являются наиболее распространенными?

Инвесторы пытаются использовать обычную ипотеку для покупки недвижимости от одной до четырех единиц, если они могут соответствовать критериям банка, потому что именно здесь они найдут самые низкие ставки и комиссии.

Чтобы купить дом для ремонта, перепродажи или сдачи в аренду, инвесторы часто обращаются к частным кредиторам, которые специализируются на этом процессе. Многие банки либо не предоставляют эти ссуды, либо закрываются слишком долго, по мнению инвестора, поэтому частные кредиторы добиваются здесь успеха.

Частные кредиторы и кредиторы с твердыми деньгами также полезны, когда инвесторы хотят купить коммерческую недвижимость, например, жилые комплексы, медицинские офисные здания или офисные башни. Их условия более гибкие, чем у обычных ипотечных кредитов, и они будут работать с заемщиками, имеющими более низкие кредитные рейтинги, в отличие от банков и кредитных союзов.

Трудно ли получить ссуду на инвестиционную недвижимость?

Квалификация на получение ссуды на инвестиционную недвижимость является более сложной задачей, поскольку кредиторы рассматривают инвестиционную недвижимость как более высокий риск. Кредиторы захотят убедиться, что вы зарабатываете достаточно, чтобы позволить себе ежемесячные выплаты по ипотеке в худшем случае, например, когда ваш арендатор перестанет производить свои платежи.

По сравнению с кредитами для вашего личного проживания, по которым вы можете претендовать на программу с понижением в размере 0% или 3%, кредиторы хотят видеть больший первоначальный взнос за инвестиционную недвижимость, часто от 20% до 35%.

Чтобы получить лучшие ставки и условия, вам нужно получить традиционную ипотеку, поэтому большинство наших победителей пришли из этого сектора. Тем не менее, вы можете получить максимум четыре обычных кредита на инвестиционную недвижимость. Если вы хотите продолжать, вам нужно будет обратиться к частным кредиторам и кредиторам с твердыми деньгами.

Могу ли я получить ссуду SBA на аренду недвижимости?

Кредит SBA 504 — лучший выбор для покупки коммерческой недвижимости. Деньги можно использовать для покупки здания, финансирования строительства с нуля или ремонта существующего здания.С ссудой SBA 504 у вас, вероятно, будут самые низкие процентные ставки и 25-летний срок погашения.

Процесс подачи заявки длится долго и обычно занимает от 30 до 45 дней. Лимиты по займам варьируются от 500 000 до 5 миллионов долларов. Ключевые требования этой ссуды включают: владелец должен занимать 51% существующего здания или 60% нового строящегося здания.

Как мы выбирали лучшие ссуды для инвестиционной недвижимости

Прежде чем выбрать победителей, мы рассмотрели 19 кредиторов и их кредитные программы.Мы рассмотрели типы ссуд на инвестиционную недвижимость, которые они предоставляют, требования к первоначальному взносу, процентные ставки и годовые ставки, минимальные и максимальные лимиты финансирования, а также сложность процесса андеррайтинга кредитора.

Лучшие управляющие компании 2021 года

Colliers International

Colliers International — это компания мирового класса по управлению коммерческой недвижимостью с двумя миллиардами квадратных футов под управлением и одним из самых обширных предложений услуг.

Плюсы
  • Отчетность в реальном времени для владельцев

  • Финансовая отчетность и анализ для обеспечения прибыльности вашего актива

  • Сильный акцент на добавлении стоимости вашей собственности с помощью капитальных проектов

  • Команда инженеров, которая измеряет и оптимизирует ключевые показатели эффективности вашего здания

Минусы
  • Меньше внимания и лидерства к вопросам устойчивости, чем у некоторых конкурентов

  • Широкий спектр типов зданий может стать проблемой для глубокого опыта в любой нише

  • Публично торгуются, поэтому сомнительно, будет ли приоритет отдан владельцам зданий или акционерам

Инвесторы в коммерческую недвижимость, которые хотят минимизировать свои риски, должны рассматривать Colliers как безопасную ставку.Компания управляет коммерческой недвижимостью в 67 странах, имеет годовой доход в размере 3 млрд долларов США от активов под управлением на сумму 40 млрд долларов США и более 18 000 специалистов в штате. Этот опыт и доказанные результаты рентабельности делают ее нашим рекомендуемым выбором как лучшей компании по управлению коммерческой недвижимостью.

Компания Colliers была основана в Австралии, но в 1978 году расширилась до США. Из 67 стран, в которых он работает, США вносят наибольший вклад в бизнес.

Компания имеет опыт работы на рынках капитала, представительстве арендодателей, управлении проектами, услугах по управлению недвижимостью, оценке и консультировании, ценных бумагах, ипотеке, страховании, проектировании и дизайне.

Colliers International специализируется на коммерческой недвижимости, такой как офисная, торговая, промышленная, гостиничная, медицинская, специального назначения и многосемейная. Услуги компании по управлению недвижимостью включают эксплуатацию и обслуживание зданий, управление помещениями, администрирование аренды, учет имущества и финансовую отчетность, управление контрактами и управление строительством.

Плата за управление недвижимостью обычно рассчитывается как процент от суммы арендной платы, а полный объем ваших затрат оговаривается в конкретном предложении, которое Colliers вносит на стол. Стоимость вашего контракта будет зависеть от местоположения, размера и заполняемости собственности, а также от того, какие услуги вам нужны.

Компания запустила несколько новых технологических платформ для своих клиентов-владельцев зданий. Один из них — это окружение, курируемое Colliers, которое сосредоточено на использовании информации в реальном времени, кибербезопасности и укомплектовании персоналом сообщества.Другой — Colliers360, обеспечивающий углубленный анализ портфеля.

Краудфандинг в сфере недвижимости и инвестирование

Инвестиции в аренду недвижимости для начинающих

Инвестирование в недвижимость охватывает гораздо более широкий спектр инвестиционных инструментов, чем думает большинство людей. Этот спектр варьируется от очень пассивной стратегии покупки акций, связанных с недвижимостью, на публичной бирже, инвестирования в инвестиционные фонды недвижимости (REIT) или даже инвестирования в сделки через краудфандинговую платформу недвижимости до более активного подхода к покупке отдельных объектов недвижимости. напрямую — либо для перепродажи с целью получения прибыли, либо для сдачи в аренду для получения постоянного дохода.

Вопреки расхожему мнению и многим книгам и курсам по недвижимости, инвестирование в арендуемую недвижимость не является стратегией получения пассивного дохода. Фактически, это одна из самых активных и трудоемких форм инвестирования в недвижимость, которыми вы можете заниматься.

В следующих разделах мы обсудим основы инвестирования в арендуемую недвижимость, включая обзор того, как найти жизнеспособную арендуемую недвижимость и получить для нее финансирование, что может быть задействовано в эксплуатации и обслуживании недвижимости, а также основные плюсы. и минусы таких вложений.Мы также предлагаем подход к инвестированию в недвижимость, который может служить возможной альтернативой, если вы обнаружите, что прямое инвестирование в процесс аренды недвижимости вам не подходит.

Если вы хотите узнать больше об инвестировании в арендуемую недвижимость, а также о других возможностях инвестирования в недвижимость, посетите Ресурсный центр RealtyMogul.

Доходы Инвестиции в недвижимость — Инвестиции в аренду

Хотя существует множество способов прямого инвестирования в недвижимость, в целях упрощения мы можем разбить инвестиционные подходы на две основные категории: инвестирование в недвижимость с целью ее быстрой перепродажи с целью получения прибыли и инвестирование в недвижимость на длительный срок. срок и сдача в аренду.

Одно из потенциальных преимуществ инвестирования в аренду состоит в том, что они могут обеспечить два типа прибыли. Во-первых, это может обеспечить повышение стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе, если стоимость собственности увеличивается с течением времени и из-за улучшений, сделанных владельцем, а также когда владелец увеличивает долю в собственности, выплачивая ипотечный кредит.

Во-вторых, собственник также имеет потенциал для получения постоянной прибыли в виде положительного денежного потока от инвестиций, полученных от сдачи недвижимости в аренду арендаторам за ежемесячные платежи, которые превышают общие ежемесячные расходы владельца на содержание собственности.

Если инвестор может получить привлекательное финансирование для обеспечения сдачи в аренду собственности, которая дает положительный денежный поток на растущем рынке — и если инвестор готов взять на себя ответственность за управление недвижимостью (или работу с компанией по управлению недвижимостью) — тогда сдача в аренду недвижимости может быть жизнеспособной стратегией инвестирования в недвижимость. Конечно, как и в случае с любыми инвестициями, важно понимать, что инвестирование в арендуемую недвижимость сопряжено с риском убытков и нет никаких гарантий возврата.

Стратегия инвестирования в арендуемую недвижимость

Чтобы определить, могут ли инвестиции в арендуемую недвижимость работать на вас, вам сначала нужно прийти к обоснованной оценке рентабельности инвестиций (ROI), которую эта недвижимость, вероятно, принесет.

Для многих типов инвестиций вы можете определить рентабельность инвестиций, вычислив простую формулу: прибыль минус затраты, разделенные на затраты. В случае с инвестициями в акции, например, если вы заплатите 10 000 долларов за акции компании и позже продадите свои акции за 12 000 долларов, то вы получите рентабельность инвестиций в размере 20%.Это чистая прибыль в размере 2000 долларов, разделенная на первоначальную покупную цену в 10000 долларов, что дает вам 20% -ный возврат ваших инвестиций.

На самом деле расчет рентабельности инвестиций будет более сложным, потому что вам нужно будет учесть такие расходы, как налог на прирост капитала от продажи ваших акций и любые брокерские сборы, которые вы понесли при покупке и продаже ваших акций.

Но все становится еще сложнее, когда вы пытаетесь определить потенциал рентабельности инвестиций до инвестирования в арендуемую недвижимость — потому что существует очень много переменных, которые могут повлиять как на потенциальный доход, так и на расходы собственности.

Определение возможной рентабельности инвестиций в доходную недвижимость потребует от вас оценки (на основе имеющихся исторических данных) рыночных ставок аренды, доли вакантных площадей аналогичной недвижимости в этом районе, текущих расходов на содержание и эксплуатацию недвижимости, а также другие переменные, которые могут измениться в любой момент. И имейте в виду, как указывалось ранее, инвестиции в арендуемую недвижимость несут риск убытков, как и любой другой тип инвестиций, и никогда не могут быть гарантированы доходы.

Как определить хорошую арендуемую недвижимость

Существует множество критериев, которые необходимо учитывать при поиске хорошей арендуемой недвижимости, в которую можно инвестировать. Если вы ищете жилую недвижимость для сдачи в аренду — например, дом на одну семью или небольшой жилой комплекс — вы можете сосредоточить свой поиск в районах с ценными домами, низким уровнем преступности, высокими показателями занятости и хорошими рейтингами. школы.

Но если предположить, что вы сузили круг поиска инвестиций в аренду до определенной области или даже до нескольких конкретных объектов недвижимости, вам следует затем выполнить некоторые базовые расчеты, чтобы лучше понять, насколько хорошо эти объекты могут приносить вам доход.

Ваша цель, конечно, скорее всего будет заключаться в том, чтобы найти арендуемую недвижимость, которая генерирует положительный денежный поток — где арендная плата и любой другой доход, который вы зарабатываете на собственности, превышают все расходы, включая ваш платеж по ипотеке, плату за управление недвижимостью, налоги на имущество (рассчитываются ежемесячно), ремонт, страхование и др.

Представьте, что вы должны были купить жилой комплекс из четырех квартир за 300 000 долларов, и вы взяли ипотечный платеж в размере 1 900 долларов (который включал удержанные налоги на недвижимость, уплаченные ипотечной компанией).Затем вы наняли компанию по управлению недвижимостью за 150 долларов, чтобы она занималась проверкой арендаторов и решала вопросы, связанные с ремонтом и техническим обслуживанием. Далее предположим, что текущие ремонтные работы, такие как озеленение квартиры, обойдутся вам еще в 200 долларов, а расходы, которые вы несете за собственность, такие как некоторые из коммунальных услуг и страхование имущества, будут стоить дополнительно 500 долларов. Таким образом, ваши общие расходы составят 2750 долларов в месяц.

Наконец, предположим, что вы можете взимать 800 долларов за единицу, и что все четыре единицы сдаются в аренду.Это дает вам валовой доход в размере 3200 долларов — чистый операционный доход 450 долларов в месяц.

Другой способ определить, может ли сдаваться внаем недвижимость для вас, — использовать простое правило 1%. Это руководство позволяет вам рассчитать свой ежемесячный доход от сдачи в аренду и разделить его на покупную цену — и в нем утверждается, что если это число находится в диапазоне 1%, то у вас может быть хорошая арендуемая недвижимость.

В нашем примере выше, если цена покупки составляла 300 000 долларов, а расчетный ежемесячный доход составлял 3200 долларов (при условии отсутствия вакансий в течение года), то это дало бы вам доходность более 1%, 1.Фактически 06%.

Однако эти расчеты всегда сложнее и требуют учета большего количества переменных. В гипотетическом примере, который мы использовали здесь, вам также может потребоваться добавить 5% вакансий в вашу оценку, потому что это стандартная норма вакансий для аналогичных объектов в этом районе. Это снизит ваш годовой доход с 38 400 долларов (3200 долларов в месяц, умноженные на 12 месяцев) до 36 480 долларов, чтобы отразить 5% -ное падение дохода из-за вакансии. Теперь ваш ежемесячный доход составит 3040 долларов, что по-прежнему составляет примерно 1% от вашей покупной цены и, следовательно, остается потенциально жизнеспособной сделкой.Имейте в виду, что это чисто упрощенный пример, и потенциальные возможности могут отличаться от представленного примера.

Покупка недвижимости в аренду

Один из самых сложных аспектов покупки арендуемой недвижимости — это составление полного списка всех расходов. Несоблюдение даже одного авансового капиталовложения или текущих расходов может привести к неточной оценке стоимости и потенциального дохода от вашей собственности.

Этот список расходов длинный и включает в себя комиссионные агента / брокера за приобретение собственности, ипотечные сборы, уборку и техническое обслуживание, ремонт, коммунальные услуги, страхование, рекламу для арендаторов, проценты по ипотеке, управление недвижимостью, ваше время и расходы, связанные с поездкой на объект и обратно. имущество, налоги и подготовка налоговой декларации, судебные издержки, расходы на замену бытовой техники и т. д.

Чрезвычайно сложно, если вообще возможно, знать заранее обо всех расходах, которые может потребоваться ваша арендуемая недвижимость. По этой причине, когда вы рассчитываете потенциальный доход от собственности, важно собрать как можно больше информации об этой собственности и аналогичных свойствах в этом районе. Также желательно ошибиться в своих расчетах — учесть дополнительный процент расходов на непредвиденные расходы.

Финансирование аренды недвижимости

Финансирование доходной недвижимости обычно труднее, чем финансирование дома или другого основного места жительства.

Главное отличие — это размер первоначального взноса. В то время как покупатели жилья с сильной кредитной историей могут найти возможности финансирования, которые требуют всего несколько процентов от стоимости основного места жительства, инвесторы обычно должны вложить не менее 20%.

Существуют и другие варианты финансирования, однако некоторые из них весьма креативны. Например, инвестор может запросить «финансирование продавца» или «финансирование собственника», когда владелец собственности выступает в роли банка или ипотечной компании, а инвестор вносит определенную сумму денег для покупки и обещает определенную сумму ежемесячно. — как если бы они поступили с традиционной ипотечной компанией.

Действительно, эти транзакции во многом имитируют стандартную ипотечную договоренность с участием агентов и эскроу-компании, а кредит и доброе имя инвестора так же важны для выполнения обязательств по ипотеке, как и если бы кредит принадлежал большой банк.

Инвестор может даже получить необходимый первоначальный взнос другими способами, например, путем получения кредитной линии на приобретение собственного капитала в своем основном доме (или другом имуществе) или даже через краудфандинговую платформу недвижимости, такую ​​как RealtyMogul.com.

Покупка недвижимости для сдачи в аренду

Еще один способ инвестировать в арендуемую недвижимость — это покупка и сдача в аренду дома в месте проведения отпуска.

Но какой бы захватывающей ни была идея владения арендой на время отпуска, вам необходимо понимать реалии таких инвестиций — и подвергать их тем же бизнес-расчетам, что и при любых других инвестициях в аренду.

Одна из проблем владения арендой на время отпуска заключается в том, что, поскольку они, скорее всего, не будут сдаваться в аренду на 100% в год — а во многих случаях только на несколько месяцев в году — ваши посуточные или недельные арендные ставки должны будут быть высоким, чтобы сохранить положительный инвестиционный денежный поток в течение года.(В конце концов, вы не можете отдохнуть от выплат по ипотеке в сезон спада).

Еще одна вещь, которую вы должны учитывать при принятии решения о том, является ли аренда на время отпуска разумной инвестицией, — это расходы на владение такой недвижимостью — и они часто выше, чем они были бы для сопоставимой недвижимости не в горячих точках отдыха. Например, стоимость рекламы вашей арендуемой квартиры почти наверняка будет высокой, потому что для привлечения потенциальных отдыхающих может потребоваться продуманная и продуманная реклама.

Кроме того, поскольку ваша недвижимость на время отпуска может сдаваться намного чаще, чем обычная аренда жилья, вам также может потребоваться тратить больше денег в год на уборку, замену сломанных или отсутствующих предметов, страховку и т. Д.

По этим причинам аренда на время отпуска может быть одним из самых сложных видов аренды для инвесторов.

Как RealtyMogul.com REIT может помочь мне начать инвестировать?

Если мысль о поиске подходящей арендуемой собственности, попытках подсчитать рентабельность инвестиций и работе с протекающими кранами арендаторов звучит как нечто большее, чем вы готовы взять на себя, — но вы все равно заинтересованы в инвестировании в недвижимость — одной из альтернатив может быть инвестирование в MogulREIT II, ​​которая инвестирует исключительно в многоквартирные дома.

Инвестируя в MogulREIT II через RealtyMogul, вы можете получить множество потенциальных преимуществ, в том числе возможность получить долгосрочную прибыль за счет повышения стоимости недвижимости, включенной в портфель, и возможность получать постоянный доход, который обычно выплачивается ежеквартально.

Кроме того, поскольку MogulREIT II является поистине пассивным вложением — профессионалы в сфере недвижимости и управления недвижимостью находят и затем управляют повседневными операциями по этим сделкам — такие вложения дают вам возможность пользоваться как краткосрочными, так и долгосрочными сделками. срок возврата инвестиций в арендуемую недвижимость без выполнения какой-либо работы.

Конечно, как инвестор, вы должны внимательно рассмотреть факторы риска, связанные с MogulREIT II, ​​перед покупкой акций. Факторы риска включают общие риски рынка недвижимости, а также минимальную историю деятельности REIT и способность REIT реализовать свою инвестиционную стратегию. Для получения более полного набора факторов риска ознакомьтесь с проспектом предложения.

Подробнее об инвестировании в MogulREIT II можно узнать здесь.

Как начать инвестировать в арендуемую недвижимость

Последнее обновление 11 июня 2021 г. Марком Фергюсоном

Аренда недвижимости может быть прекрасным вложением средств.Хотя может показаться действительно сложным начать работу в качестве инвестора в недвижимость, это может быть не так сложно, как вы думаете. Также существует много неправильных представлений о том, как люди зарабатывают деньги на аренде и насколько они рискованны. Это руководство поможет вам узнать все об аренде: почему это отличная инвестиция, сколько денег нужно, чтобы ее купить, как ее финансировать, как работает менеджмент, и многие другие советы и методы. Владение арендой — это не просто ремонт туалетов в 2 часа ночи, как многие думают, и доходность может значительно превзойти фондовый рынок.При аренде также есть некоторые риски, и мы их тоже рассмотрим.

Почему аренда — лучшая инвестиция?

Я инвестирую в недвижимость почти 20 лет. Недвижимость была прекрасным инструментом, который позволил мне начать работу в качестве агента и заняться продажей и покупкой объектов аренды. Моя аренда позволила мне чувствовать себя в безопасности, покупая экзотические автомобили, хороший дом и отправляясь в приятный отпуск. Я знаю, что деньги всегда будут поступать от моей аренды, независимо от того, работаю я или нет, и это одна из причин, по которой я считаю, что это лучшая инвестиция.

Я перевернул 26 домов в прошлом году и 26 за год до этого. Я также продал более 200 домов за год в качестве агента. Я заработал много денег, но, похоже, они никогда не накапливаются так, как вы думаете! Раньше я много думал о деньгах, но одним из способов избавиться от этого стресса была покупка аренды.

Аренда недвижимости приумножила мое богатство. На каждый доллар, который я вложил в них, я сразу же получил прибыль, потому что я получал отличные предложения и всегда покупал недвижимость, которая приносила прибыль каждый месяц после всех расходов.Я также смог рефинансировать недвижимость, что позволило мне вернуть деньги, чтобы я мог купить больше. Аренда дала мне чистую стоимость, денежный поток и душевное спокойствие, что я инвестирую во что-то, что будет расти. Я также знал, что даже если я завтра потеряю весь свой доход, я заработал пассивный доход, который будет продолжать поступать независимо от того, работаю я или нет.

В видео ниже рассказывается о моей первой аренде и о том, как она работала:

Несмотря на то, что я преуспел в сфере недвижимости, одна из замечательных особенностей аренды заключается в том, что вам не нужно зарабатывать кучу денег, чтобы инвестировать в них.Чем больше у вас денег, тем легче начать работу, но есть способы для среднестатистического получателя дохода, инвестируя в приносящую доход недвижимость. Хотелось бы, чтобы я больше использовал эти стратегии, когда был моложе, но независимо от того, сколько вам лет, вы все равно можете увидеть большую прибыль от недвижимости.

Моя аренда жилья фактически вернула мне деньги после рефинансирования некоторых и продажи нескольких других. Я вложил в них отрицательные деньги, и они по-прежнему приносят мне 6 500 долларов в месяц после всех расходов, включая управление недвижимостью.Я вложил в них капитал на миллионы долларов, и это всего лишь моя аренда жилья. У меня есть 17 объектов коммерческой аренды, которые даже лучше.

Одно из больших преимуществ недвижимости — это управление большим активом с небольшими деньгами. На приведенной ниже диаграмме показано, как небольшой первоначальный взнос увеличивает вашу прибыль по сравнению со 100% инвестированием в золото или фондовый рынок.

Как вы зарабатываете на аренде?

Многие люди скажут, что фондовый рынок — лучшее вложение, чем аренда, потому что историческая цена акций выросла больше, чем историческая цена недвижимости.Однако цена дома составляет лишь очень небольшую часть инвестиций при покупке аренды. Мне нравится, когда стоимость моей аренды повышается, но я думаю о признании в качестве бонуса. Вот как хорошая аренда будет приносить вам деньги.

Денежный поток

Денежный поток — это доход, который вы получаете после оплаты всех расходов. Арендная плата за вычетом всех расходов (включая ипотеку) должна приносить вам ежемесячный доход при хорошей аренде. Например:

  • Арендная плата составляет 1500 долларов в месяц
  • Ипотека, включая налоги и страховку, составляет 900 долларов в месяц
  • Расходы на содержание составляют 150 долларов в месяц
  • Надбавка за вакансию составляет 150 долларов в месяц
  • Управление недвижимостью составляет 150 долларов в месяц
  • недвижимость зарабатывает 150 долларов в месяц

150 долларов в месяц может показаться не очень большой суммой, но это лишь один из способов заработать на аренде.Вы также обнаружите, что арендная плата, выплаты по ипотеке и расходы будут сильно различаться для каждого объекта недвижимости. Некоторые свойства приносят больше, чем другие, а некоторые вообще не приносят никаких денег.

Покупайте по цене ниже рыночной

Я всегда получаю выгодную сделку, когда покупаю аренду. Одно из самых больших преимуществ недвижимости перед другими инвестициями заключается в том, что вы можете купить ее по цене ниже рыночной. Каждый дом индивидуален. Он находится в другом месте, чем другие дома, и имеет другие особенности. Это затрудняет оценку недвижимости, а поскольку ее трудно оценить, это создает возможности для заключения выгодных сделок.Некоторые продавцы хотят продавать быстро, не хотят делать ремонт или не заботятся о деньгах (звучит безумно, но такое бывает).

Когда я покупаю аренду, я мгновенно создаю капитал, покупая по цене ниже рыночной. Вот пример:

  • Я купил свою первую аренду за 97 000 долларов
  • На подготовку к сдаче в аренду потребовалось 5 000 долларов.
  • Я починил и сдал в аренду за 1050 долларов в месяц
  • После того, как починил , Я мог бы продать его за 130 000–140 000 долларов

Я мгновенно создал собственный капитал и увеличил свой собственный капитал на 30 000 долларов до 35 000 долларов за одну аренду.Когда вы получаете выгодную сделку, инвестирование в недвижимость становится менее рискованным.

Налоговые преимущества

Арендуемая недвижимость также имеет удивительные налоговые преимущества. Почти все расходы на аренду подлежат вычету или амортизации. Если я получу ипотечный кредит на аренду, проценты, уплаченные по этой ипотеке, являются расходами и вычитаются.

Большой плюс в том, что конструкция также может подвергаться амортизации. При аренде жилья структура объекта амортизируется более чем на 27 единиц.5 лет. Если взять в качестве примера мою первую аренду, на момент покупки конструкция стоила 80 000 долларов. Каждый год я могу обесценивать свой доход на 2909 долларов, что снижает мой налоговый счет. Я не трачу эти деньги, и дом на самом деле не теряет своей стоимости, но я все еще могу вычесть амортизацию. Когда я продаю аренду, прибыль в большинстве случаев облагается налогом ниже, чем обычный доход, и можно совершить обмен 1031, который откладывает все налоги.

Выплата основного долга

Когда у вас есть ссуда на недвижимость, вы платите часть процентов и часть основной суммы с каждым платежом.Хотя в примере с арендой, который я привел выше, мы можем зарабатывать только 150 долларов в месяц, каждый месяц также выплачивается пара сотен долларов по ссуде. Надеюсь, вы зарабатываете намного больше 150 долларов в месяц и также выплачиваете ссуды.

Признательность

Я не люблю рассчитывать на признательность, но это то, на чем сосредотачивается большинство людей, которые пытаются убедить вас, что недвижимость не приносит хороших доходов. Признательность — это здорово, но я никогда не рассчитываю на это … это бонус для меня.В некоторых случаях это может быть очень большим бонусом. Я купил ту первую аренду, о которой упоминал ранее, в 2010 году за 97 000 долларов. Сегодня он стоит почти 300 000 долларов. Сейчас, честно говоря, я нахожусь в Колорадо, где был один из самых популярных рынков в стране. Я бы никогда не стал рассчитывать на такой высокий рост цен.

Сколько денег вам нужно, чтобы арендовать квартиру?

Это та часть, где многие люди разочаровываются и сдаются. Они знают, что сдаваемая в аренду недвижимость — хорошее вложение, но понятия не имеет, как получить деньги на ее покупку.Сначала я рассмотрю традиционный способ покупки арендуемой собственности.

Как купить аренду с помощью инвестиционного кредита

Типичный способ купить арендуемую недвижимость — это использовать инвестиционный кредит, который снимает от 20 до 25 процентов. Если вы покупаете недвижимость за 100 000 долларов, вам понадобится не менее 20 000 долларов только на первый взнос! Вот почему многие люди никогда не покупают аренду, но не волнуйтесь, это дороже. Вам нужно будет оплатить заключительные расходы, которые могут составлять еще 2–4 процента от суммы ссуды.Вам также может понадобиться иметь запасные части, а в доме может потребоваться некоторый ремонт.

  • Первоначальный взнос: 20 000 долларов США
  • Затраты на закрытие: 3 000 долларов США
  • Ремонт: 10 000 долларов США
  • Резервы: 5 000 долларов США
  • Итого: 38 000 долларов США

Это большие деньги для одной арендуемой собственности! Есть и другие способы покупки.

В видео ниже также показано, сколько денег необходимо:

Купить аренду как собственник-арендатор

Законно ли покупать аренду как собственник? Что ж, если вы никогда не живете в доме, нет, но вы можете купить дом как владелец, а затем через год сдать его в аренду.Когда вы покупаете как собственник-арендатор, вы можете получить ссуду с гораздо меньшими первоначальными взносами.

  • FHA: снижение на 3,5%
  • Обычное: снижение на 3%
  • VA: снижение на 0%
  • USDA 0% снижение
  • NACA: снижение на 0%

Вы даже можете использовать программы поддержки авансового платежа, чтобы снизить сумму выплаты даже больше! Существуют даже ссуды, такие как FHA 203k, которые позволяют финансировать ремонт. По многим из этих кредитов у вас будет ипотечное страхование, которое увеличивает ежемесячные расходы.

Стратегия рефинансирования или BRRRR

Другой вариант уменьшения суммы, необходимой для покупки арендуемой собственности, — это рефинансирование ссуды после того, как вы некоторое время владели недвижимостью. Стратегия BRRR означает покупка, аренда, ремонт, рефинансирование, повторение. Если вы получаете выгодную сделку по аренде, вы сможете рефинансировать ее вскоре после покупки и получить часть, все или даже больше наличных денег, чем вы вложили в недвижимость. Обычно вы можете рефинансировать недвижимость на 75 процентов от стоимости.Если бы я рефинансировал свою первую аренду через год после покупки, я бы вытащил большую часть денег, которые я потратил на ее покупку.

  • Стоимость 150 000 долларов (я купил ниже рыночной, и она выросла в цене)
  • Новый заем в размере 75% от 150 000 долларов составляет 112 500 долларов

Этот новый заем превышает сумму, на которую я купил недвижимость, плюс любой ремонт, который я сделал. Я потратил около 30 000 долларов на покупку своей первой арендной платы, но я мог бы рефинансировать ее и взять 42 000 долларов или 40 000 долларов, как только вы возьмете на себя заключительные расходы по рефинансированию.

Взлом домов

Взлом домов — это когда вы совмещаете покупку в качестве арендатора со сдачей дома в аренду. Вы можете купить недвижимость, состоящую из нескольких квартир, или сдать в аренду часть дома, в котором вы живете, чтобы оплатить ипотеку. Вы можете купить недвижимость, которую можно сразу сдать в аренду, взяв ссуду под низкую сумму денег!

Есть много способов купить аренду с меньшими деньгами, чем традиционные 20-25 процентов. Не позволяйте этому аспекту недвижимости сдерживать вас!

То, что я хотел бы знать, прежде чем покупать аренду.

Я уже говорил о своей первой аренде, но в следующие несколько лет я купил больше.У меня не было возможности купить сразу 10 домов, но я купил:

  • 1 мой первый год.
  • 1 мой второй год.
  • 3 мой третий год.
  • 3 мой четвертый год.
  • 5 мой пятый год.
  • 3 мой шестой год.

На то, чтобы сэкономить деньги на аренду, потребовалось время, поскольку я вкладывал 20 или 25 процентов в каждую из них. В то время я был женат, и у меня были дети, поэтому у меня не было возможности продолжать покупать дома у владельцев и сдавать их в аренду, а может быть, я мог бы… но мы не можем изменить прошлое, и я не использовал эту стратегию.Я мог бы купить гораздо больше гораздо быстрее, если бы знал то, что знаю сейчас, но все равно все получалось отлично.

Моя первая аренда стоила от 80 000 до 115 000 долларов. Большинству из них требовалось от 10 000 до 15 000 долларов в работе, и они сдали в аренду по цене от 1 200 до 1400 долларов в месяц. Я получил отличные предложения по всем из них.

Какой тип недвижимости лучше всего сдавать в аренду?

Мы знаем, что можем зарабатывать деньги на аренде, и что это может потребовать не так много денег, как вы думаете, но какой тип собственности вам следует покупать? Есть дома на одну семью, многоквартирные дома, коммерческую недвижимость, даже AIRBNB.Я не думаю, что есть одна лучшая стратегия для всех. Многое зависит от инвестора, его рынка и целей.

Дома на одну семью

Я начал покупать дома на одну семью. Многие люди говорят, что это не самая лучшая инвестиция, но для меня это была замечательная инвестиция. Когда я начал покупать жилье в 2010 году, я мог зарабатывать столько же или больше денег на односемейных домах, чем на многоквартирных домах в Колорадо. Теперь каждый рынок индивидуален, и о других рынках можно сказать прямо противоположное.

Преимущество инвестирования в частные дома:

  • Их легко финансировать.
  • Арендаторы оплачивают все коммунальные услуги.
  • Жильцы обычно лучше заботятся о доме.
  • Арендаторы часто остаются дольше.
  • Их легко продать.

Многоквартирные дома

Многим инвесторам нравятся многоквартирные дома, но они мне не нравятся. В многоквартирном доме домовладелец оплачивает больше расходов, таких как некоторые коммунальные услуги, обслуживание двора, обслуживание парковки и т. Д.Также обычно наблюдается большая текучесть кадров, и, по моему опыту, с арендаторами труднее работать.

При многоквартирном доме расходы на обслуживание могут быть немного ниже, потому что у вас есть больше единиц под одной крышей. Тем не менее, я обычно вижу, что инвесторам из многоквартирных домов нужно ремонтировать свои квартиры гораздо чаще, чем мне приходится ремонтировать свои дома на одну семью. Я не говорю, что многосемейность — это плохо, но на моем рынке я очень рад, что выбрал одну семью.

Коммерческая недвижимость

Я перестал покупать жилую недвижимость в 2015 году, потому что цены стали настолько высокими, что у меня больше не было денег на дома на одну семью.Это один из недостатков домов на одну семью. Чем выше цены, тем сложнее получить денежный поток от недвижимости.

Я собирался покупать недвижимость за пределами штата, когда обнаружил коммерческую недвижимость в моем районе. За последние пару лет мне удалось купить 7 квартир, которые приносили больше денег, чем мои дома на одну семью. Коммерческая недвижимость может быть очень сложной, и нужно много времени, чтобы понять, как все это работает. Есть возможность заработать много денег, но можно и много денег потерять.

Один из моих коммерческих объектов для аренды

AIRBNB

Новое увлечение арендой — это AIRBNB или использование ее в качестве краткосрочной аренды. Многие люди могут зарабатывать больше денег, сдавая в аренду недвижимость, больше похожую на отели, чем на настоящие дома. Ставки выше, но это требует гораздо большего управления, и вы должны быть осторожны с городами, меняющими законы о зонировании, и во многих областях, запрещающих AIRBNB.

Дома на одну семью или даже небольшие многоквартирные дома, которые вы можете взломать, — отличный способ начать.Когда вы освоитесь и освоите бизнес, вы сможете заняться более крупными объектами с многоквартирными домами или коммерческими объектами или просто продолжать покупать дома на одну семью. Лучшей стратегии не существует, и она часто зависит от того, какая недвижимость лучшая на вашем рынке.

Приходится ли вам самостоятельно управлять арендой?

Многие люди думают, что арендодатели постоянно чистят туалеты посреди ночи. По правде говоря, я ни разу не прочистил туалет в одной из своих квартир. Я никогда не занимался ручным трудом в одной из своих арендованных квартир.Этой работой у меня всегда были подрядчики, сантехники или другие профессионалы. Я управлял арендой, пока у меня не было семь (честно говоря, моя жена управляла ими, но я любил брать кредит).

Управлять недвижимостью было несложно, но потребовалось время. После семи съемок мы поняли, что мне лучше использовать свое время для других дел, помимо поиска арендаторов, сбора арендной платы и наблюдения за недвижимостью. Когда я нанял управляющего недвижимостью, это было потрясающе. У меня был кто-то, кто отвечал на все звонки, сдавал недвижимость и прочищал туалеты… или, по крайней мере, звонил кому-нибудь и велел прочистить туалет.Я не снимал некоторые из своих домов уже много лет!

Вам не нужно управлять собственностью самостоятельно, и для многих людей вам не следует управлять ею самостоятельно. Вы должны быть жесткими и строгими с арендаторами, чтобы убедиться, что они платят арендную плату, и убедиться, что вы не купитесь на слезливые истории. Я не был жестким, когда управлял арендой, и я думаю, что зарабатывал больше денег с управляющим недвижимостью, потому что они были жесткими, собирали больше денег и выбирали лучших арендаторов.

Если вы решили управлять собственностью самостоятельно, убедитесь, что вы знаете, что делаете.Хорошо рекламируйте аренду, знайте, какова правильная арендная плата, не торопитесь, проверяя арендаторов, проверяйте рекомендации, будьте строги в отношении штрафов за просрочку платежа и регулярно проверяйте недвижимость

Многие люди выгорают от аренды, потому что они управляйте ими сами. Хорошая аренда должна приносить прибыль даже с учетом затрат на управление недвижимостью.

Моя книга-бестселлер «Построй империю арендуемой собственности» подробно описывает все, что есть в этом руководстве, и многое другое! Вы можете получить его на Amazon в мягкой обложке, электронной или аудиокниге!

Общие вопросы по аренде недвижимости

Стоит ли ремонтировать недвижимость самостоятельно?

Многие люди чувствуют необходимость исправить свою арендную плату, но не хотят покупать недвижимость, потому что она не удобна.В 2006 году я отремонтировал дом самостоятельно. Это была худшая ошибка, которую я когда-либо делал! Это помогло мне научиться тому, что мое время лучше использовать для управления, планирования и наблюдения за общей картиной, а не для исправления ситуации.

Если вы подрядчик, возможно, имеет смысл ремонтировать недвижимость самостоятельно. В противном случае не беспокойтесь о том, что вам придется оказаться под рукой. Чтобы найти хороших подрядчиков и людей для работы в ваших домах, нужно время и опыт, но вам не обязательно делать это самостоятельно. Сдайте этот ремонт в аренду, и если вы купите подходящую недвижимость, вы сможете себе это позволить, и у вас будет меньше возможностей.

Можно ли арендовать жилье, если живете на дорогом рынке?

Другая жалоба, которую я часто слышу, заключается в том, что рынок слишком дорог для аренды, и, к сожалению, это может быть правдой. Сложность аренды в том, что она работает не на всех рынках. Чем выше цены на жилье, тем сложнее заработать на аренде. Вы все еще можете это сделать, но это требует работы. Возможно, вам придется рассмотреть вопрос об инвестировании за пределами штата или в другие классы активов, как я в случае с коммерческой недвижимостью.

Вы обанкротитесь, если ваш арендатор уйдет?

У инвестирования в аренду также есть свои недостатки. Я приказал жильцам уехать без предупреждения, и мне пришлось выселить жильцов. Если у вас достаточно жилья для аренды на достаточно долгое время, вы тоже столкнетесь с этими проблемами! При аренде очень важно иметь резервы. Это означает, что у вас есть деньги на покрытие расходов, если арендатор переезжает. Вам также нужно отложить немного денег на случай, если в аренде потребуется ремонт, прежде чем вы сможете ее снова арендовать.

Я бы посоветовал иметь не менее 10 000 долларов в виде ликвидных средств для покрытия вакансий или технического обслуживания. Если у вас нет денег и арендатор съезжает, вы можете столкнуться с большими неприятностями или вам, возможно, придется продать недвижимость со скидкой. Чем больше у вас квартир, тем меньше будет одна вакансия или плохой арендатор, потому что вы все равно будете получать деньги от другой недвижимости.

Что произойдет, если рынок жилья снова рухнет?

Многие люди думают, что каждый инвестор в недвижимость обанкротился из-за жилищного кризиса.Это неправда, на самом деле, у многих инвесторов все было в порядке. Когда цены на жилье снижаются, это не значит, что арендная плата снизится. В некоторых случаях арендная плата остается прежней или даже увеличивается из-за роста спроса на аренду. Если вы покупаете недвижимость, имеющую денежный поток, и вам не нужно ее продавать, вы можете отлично справиться с падением цен на жилье. Проблемы возникают, когда вы не зарабатываете деньги на аренде, а цены падают.

Почему покупка инвестиции занимает так много времени?

Моя карьера связана с недвижимостью, и я занимался этим бизнесом за десять лет до того, как купил свою первую арендуемую недвижимость.Я знал, что мне следует инвестировать в аренду, потому что арендная недвижимость дает большие доходы, налоговые преимущества и другие преимущества. Мне потребовалось много времени, чтобы узнать об аренде собственности, потому что они не учат вас об аренде, когда вы становитесь агентом по недвижимости. Я прочитал много книг, исследовал свой рынок, определил рыночную арендную плату и нашел лучшие районы для инвестиций. Я хотел убедиться, что точно знаю, что делаю, прежде чем куплю свою первую арендуемую недвижимость, и каковы плюсы и минусы.Мне потребовалось много времени, чтобы копить деньги на покупку арендуемой недвижимости, и я не хотел облажаться и все потерять.

Я не против потратить много времени на покупку арендуемой собственности, потому что это была огромная покупка и веха. У меня также были некоторые важные события в моей жизни, такие как покупка нового дома, и у нас с женой в 2011 году родились близнецы (она была беременна, когда я купил свою первую аренду). Самая большая проблема, с которой я столкнулся, заключалась в том, чтобы накопить достаточно денег, чтобы купить арендуемую недвижимость, но теперь я понимаю, что есть довольно много способов купить аренду с небольшими затратами.Есть также способы ускорить процесс и быстро обучиться, одновременно занимаясь бизнесом. Одна из замечательных особенностей арендуемой недвижимости заключается в том, что вам не нужно покупать недвижимость, чтобы начать учиться или действовать. Вы можете посмотреть недвижимость с агентом, поговорить с кредитором, определить стоимость и многое другое, чтобы узнать о своем рынке и обучиться перед покупкой.

Почему это заняло у меня так много времени?

Моя самая большая проблема заключалась в том, чтобы сэкономить достаточно денег, чтобы купить недвижимость в аренду.Есть способы купить арендуемую недвижимость с небольшими затратами, но когда я начал инвестировать, у меня уже было личное жилье и я не знал о многих способах инвестирования в арендуемую недвижимость со скидкой менее 20%. В некоторых моментах мне удавалось сэкономить деньги, но в итоге я потратил их на другие вещи, такие как новый личный дом, автомобиль или отпуск. Экономия денег — это ключ к возможности заработать много денег на аренде недвижимости. Экономия денег — залог успешного инвестирования практически в любое предприятие!

У большинства людей та же проблема, что и у меня, когда я пытался купить свою первую арендуемую недвижимость.У них нет денег на первоначальный взнос, ремонт, закрытие и расходы на транспортировку. Вот отличная статья, в которой объясняется, сколько денег требуется для покупки арендуемой недвижимости. Чтобы получить большую прибыль от сдачи в аренду, которую я получаю, вам придется потратить часть своих денег. Чем меньше денег вы вложите в недвижимость, тем дороже будут взятые в долг и тем меньше будет ваша прибыль. Я по-прежнему люблю финансировать всю свою арендуемую недвижимость, но я всегда откладываю как минимум 20%, если не использую метод BRRRR.

Сколько времени у вас займет покупка?

Когда я всерьез задумался об инвестициях в арендуемую недвижимость, мне потребовалось более двух лет, чтобы купить свою первую недвижимость. Я не хочу никого отговаривать, но это может занять некоторое время. В течение этих двух лет я не сидел сложа руки; Я упорно работал, чтобы найти выгодную сделку, найти лучшее место для инвестиций и убедиться, что у меня достаточно денег для инвестирования. Вы можете инвестировать в аренду быстрее, чем я, или это может занять еще больше времени в зависимости от вашего финансового положения, уровня образования и драйва.Покупка недвижимости для сдачи в аренду была одним из лучших решений, которые я когда-либо принимал, и я редко делаю лучшее в жизни быстро.

Некоторые инвесторы купят недвижимость в аренду в течение одного месяца, у некоторых на это уйдет пять лет, в то время как другие никогда не купят аренду. Не беспокойтесь о покупке недвижимости как можно быстрее. Время, необходимое для этого, зависит от каждого человека в зависимости от денег, которые у него есть, его целей, рынка и многого другого. Я думаю, что это действительно помогает установить цель, когда вы купите свою первую аренду.

Что нужно знать самое важное?

Причина, по которой инвестировать в арендуемую недвижимость занимает много времени, заключается в том, что есть чему поучиться.

  • Вам необходимо знать свой местный рынок или рынок, в который вы планируете инвестировать. Чтобы получить максимальную прибыль, вы не можете полагаться только на агента по недвижимости или кого-то еще, который скажет вам, что делать.
  • Вам нужно решить, в какую недвижимость лучше всего инвестировать. Мне нравятся дома на одну семью, но другие рынки лучше подходят для многоквартирных домов.
  • Вам необходимо знать, сколько денег вам нужно будет инвестировать и как вы будете финансировать недвижимость.
  • Вам необходимо знать денежный поток и доход, который вы получите от сдачи в аренду.
  • Вам нужно найти отличную команду, которая поможет вам инвестировать, включая агента по недвижимости, кредитора и подрядчика.
  • Самым важным фактором могут быть ваши личные цели. У каждого человека разные желания и амбиции в жизни. Ваш план аренды недвижимости будет отличаться в зависимости от ваших целей.
  • Вам нужно знать, что такое хорошая арендуемая недвижимость. Не каждый рынок и не каждый дом дает хорошую аренду.
  • Вам нужно выяснить, как исправить свойства, если вы покупаете дома, которые требуют ремонта.

Требуется время, чтобы выяснить ваши цели, а затем принять план действий по их достижению. Большинство людей сдаются и не вкладывают деньги в аренду из-за всей необходимой работы и времени, необходимого для начала работы. В том, что люди сдаются, хорошо то, что они оставляют более выгодные сделки для остальных из нас, которые готовы делать то, что для этого нужно.

Вот одна из плохих квартир, которые я купил:

С чего начать?

Если вы не знаете, с чего начать, и чувствуете себя подавленным, не сдавайтесь! Есть много способов спланировать и выполнить масштабную задачу. Первый шаг — написать список всего, что вам нужно сделать. Затем разбейте список на шаги, которые можно предпринять, и расставьте приоритеты для наиболее важных шагов. Из этого списка начните создавать задачи, которые вы можете выполнить сейчас, чтобы приблизиться к своей цели. Продолжайте изменять свой список задач и создавать новые задачи по мере того, как вы узнаете больше и приближаетесь к своим целям.Читая этот блог, вы уже начинаете. Продолжайте и не сдавайтесь.

Вы можете учиться, пока вы действуете. Часто действия будут важнее всего, что вы узнаете. Вот пример некоторых задач, которые вы можете дать себе:

Подсчитайте, сколько денег вам понадобится

Многие люди имеют представление о размере первоначального взноса, но не могут рассчитать все затраты на конкретный дом. Выберите дом или многоквартирный комплекс в районе, в который вы хотите инвестировать, и запишите, каковы будут все расходы.Если вы не знаете, каковы все расходы, приложите все усилия, используя то, что вы знаете, и сделайте заметки о том, что вам нужно изучить.

Посмотрите недвижимость в вашем районе

Одна из самых важных вещей, которую нужно знать инвестору, — это ваш рынок. Вы никогда не сможете начать изучать цены, арендную плату или район проживания достаточно быстро. Выйдите и осмотрите недвижимость как можно скорее!

Поговорите с кредитором

Многие люди боятся говорить с кредитором. Думаю, в этот момент это становится реальностью. Теперь вы можете понять, что можете купить аренду.Как бы вы ни боялись, сделайте это. Кредитор расскажет, что вам нужно и как это получить, если вы не готовы покупать. Это бесплатно, и у вас нет оправдания, чтобы не поговорить с одним из них.

Оцените рентабельность как можно большего количества объектов недвижимости

Многие люди не знают, чего они хотят от инвестиций. Вот почему они никогда его не покупают. Аренда — это математическая игра. Чем точнее цифры, тем лучше недвижимость, но вы должны знать цифры. Вы должны уметь рассчитывать ежемесячный денежный поток на основе технического обслуживания, вакансий, ипотеки, налогов, страховки и т. Д.Если вам нужна помощь, посмотрите мой калькулятор денежного потока.

Какое образование вам нужно?

Образование — ключевой компонент инвестирования в арендуемую недвижимость, но не единственную его часть. Чтобы быстро инвестировать, вы должны действовать, а не просто учиться. Пока вы изучаете арендуемую недвижимость, вы можете многое сделать, чтобы ускорить процесс покупки.

  • Как можно скорее поговорите с кредитором. Если у вас есть проблема с кредитом или квалификацией, они могут помочь вам ее решить.Чем раньше вы с ними поговорите, тем лучше.
  • Начните осматривать дома в районе вашего рынка с агентом по недвижимости.
  • Начать поиск подрядчиков и страховых агентов.
  • Начните поиск портфельных кредиторов.
  • Начните посещать собрания REIA.

Выполнение этих задач не только вовлекает вас в недвижимость, но и во многих случаях эти контакты могут помочь вам узнать об аренде недвижимости. Местные контакты, такие как агенты по недвижимости и кредиторы, могут рассказать вам о местных обычаях и местных рынках.

Как ваша сеть может помочь вам двигаться быстрее?

Аренда недвижимости — не способ быстро разбогатеть. Требуется время, чтобы научиться правильно инвестировать в арендуемую недвижимость, чтобы получать максимальную прибыль. Есть много способов быстро включиться в игру по аренде недвижимости, даже если вы не покупаете недвижимость сразу. Один из лучших способов как можно быстрее прогрессировать — это получить помощь. Это может включать встречи с местными инвесторами, агентами или кредиторами, как я обсуждал ранее.Однако большинство агентов, кредиторов и инвесторов могут не знать, как лучше всего покупать аренду. Может быть, лучше поучиться у кого-то, кто делает именно то, что вы хотите делать. В мире онлайн-недвижимости доступно множество программ коучинга. Некоторые из них великолепны, а некоторые оставляют желать лучшего. Я бы не стал тратить десятки тысяч долларов на онлайн-коучинг.

Заключение

Есть много чего узнать об инвестировании в арендуемую недвижимость. Я все еще постоянно узнаю что-то новое, и с 2001 года я работаю агентом по недвижимости и инвестирую.Не обращайте внимания на всю информацию и различные стратегии, связанные с арендой недвижимого имущества. Каждый рынок очень отличается, и то, что я делаю на моем рынке, может не сработать на вашем. Примите меры, чтобы узнать о своем рынке и разработать собственную стратегию. Если вам нужен небольшой импульс или направление, с чего начать; Моя программа может помочь вам начать инвестировать в арендуемую недвижимость немного быстрее, чем делать все это самостоятельно.

Как инвестировать в недвижимость: 5 способов начать работу

Если у вас когда-либо был домовладелец, вы, вероятно, не мечтаете им стать: Филдинг звонит по поводу крупных ошибок и переполненных туалетов. Кажется, это не самая гламурная работа.

При правильном подходе инвестирование в недвижимость может быть прибыльным, если не броским. Это может помочь диверсифицировать ваш существующий инвестиционный портфель и стать дополнительным источником дохода. И многие из лучших инвестиций в недвижимость не требуют появления на каждом шагу от арендатора.

Проблема в том, что многие новые инвесторы не знают, куда и как вкладывать деньги в недвижимость. Вот несколько лучших способов заработать на недвижимости: от низких до высоких.

Лучшие способы инвестирования в недвижимость

1.Купить REIT (инвестиционные фонды недвижимости)

REIT позволяют инвестировать в недвижимость без физического недвижимого имущества. Часто сравнивают с паевыми инвестиционными фондами, это компании, которые владеют коммерческой недвижимостью, такой как офисные здания, торговые площади, квартиры и отели. REIT, как правило, выплачивают высокие дивиденды, что делает их обычным вложением средств при выходе на пенсию. Инвесторы, которые не нуждаются в регулярном доходе или хотят его, могут автоматически реинвестировать эти дивиденды для дальнейшего увеличения своих вложений.

«Новые инвесторы могут захотеть придерживаться публично торгуемых REIT, которые вы можете приобрести через онлайн-брокера.”

Является ли REIT хорошей инвестицией? Они могут быть, но также могут быть разнообразными и сложными. Некоторые торгуют на бирже, как акциями; другие не торгуются на бирже. Тип REIT, который вы покупаете, может иметь большое значение для суммы риска, который вы принимаете, поскольку неторгуемые REIT нелегко продать и их трудно оценить. Новым инвесторам, как правило, следует придерживаться публично торгуемых REIT, которые вы можете приобрести через брокерские фирмы.

Для этого вам понадобится брокерский счет. Если у вас его еще нет, открытие займет менее 15 минут, и многие компании не требуют начальных вложений (хотя сам REIT, скорее всего, будет иметь минимум вложений).

Реклама

Рейтинг NerdWallet Рейтинг NerdWallet определяется нашей редакцией. Формула оценки для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, инвестиционные возможности, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений. Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакционной группой. Формула оценки для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, инвестиционные возможности, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений. Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакционной группой. Формула оценки для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, инвестиционные возможности, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений.
Комиссии

1%

могут применяться другие комиссии

Комиссии

от 0,50% до 2,5%

для фондов; Стоимость проекта варьируется

2.Используйте онлайн-платформу для инвестирования в недвижимость

Если вы знакомы с такими компаниями, как Prosper и LendingClub, которые объединяют заемщиков с инвесторами, готовыми одолжить им деньги на различные личные нужды, такие как свадьба или ремонт дома, вы поймете онлайн-инвестирование в недвижимость.

Эти платформы соединяют девелоперов недвижимости с инвесторами, которые хотят финансировать проекты за счет заемных средств или капитала. Инвесторы надеются получать ежемесячные или ежеквартальные выплаты в обмен на принятие значительного риска и уплату комиссии платформе.Как и многие другие инвестиции в недвижимость, они спекулятивны и неликвидны — их нелегко выгрузить так, как вы торгуете акциями.

Проблема в том, что вам могут понадобиться деньги, чтобы зарабатывать деньги. Многие из этих платформ открыты только для аккредитованных инвесторов, определяемых Комиссией по ценным бумагам и биржам как люди, заработавшие более 200 000 долларов США (300 000 долларов США с супругом) за каждый из последних двух лет или имеющие чистую стоимость в 1 миллион долларов США. или более, не включая основное место жительства. Альтернативы для тех, кто не может выполнить это требование, включают Fundrise и RealtyMogul.

3. Подумайте об инвестициях в сдаваемую в аренду недвижимость

Тиффани Алекси не собиралась инвестировать в недвижимость, когда купила свою первую сдаваемую в аренду недвижимость в возрасте 21 года. Затем, когда она училась на старших курсах колледжа в Роли, Северная Каролина, она планировала посещать аспирантуру по месту жительства и решил, что покупка будет лучше, чем аренда.

«Взлом домов позволяет вам жить в своей инвестиционной собственности, сдавая в аренду комнаты или квартиры. «

» Я зашел на сайт Craigslist и нашел квартиру с четырьмя спальнями и четырьмя ванными комнатами, оформленную в стиле студенческого жилья.Я купил ее, жил в одной спальне, а остальные три сдал в аренду », — говорит Алексий.

Установка покрыла все ее расходы и принесла дополнительные 100 долларов в месяц наличными — это далеко не мелочь для аспиранта, и этого достаточно, чтобы Алекси поймал ошибку с недвижимостью. Сейчас ей 27 лет, она арендует пять квартир и является брокером и владельцем Alexy Realty Group в Роли.

Алекси вышел на рынок, используя стратегию, которую иногда называют взломом дома — термин, придуманный BiggerPockets, онлайн-ресурсом для инвесторов в недвижимость.По сути, это означает, что вы занимаетесь своей инвестиционной недвижимостью, либо сдавая комнаты, как это делал Алекси, либо сдавая квартиры в многоквартирном доме. Дэвид Мейер, вице-президент по развитию и маркетингу компании, говорит, что взлом домов позволяет инвесторам покупать недвижимость до четырех квартир и при этом иметь право на получение жилищного кредита.

Конечно, вы также можете купить и сдать в аренду всю инвестиционную недвижимость. Найдите тот, у которого общие расходы ниже, чем сумма, которую вы можете взять в аренду. И если вы не хотите быть человеком, который появляется с ремнем для инструментов, чтобы исправить утечку, или даже человеком, который звонит этому человеку, вам также придется заплатить управляющему недвижимостью.

«Если вы будете управлять этим самостоятельно, вы узнаете много нового об отрасли, а если вы купите недвижимость в будущем, вы войдете в нее с большим опытом», — говорит Мейер.

4. Подумайте о том, чтобы перевернуть инвестиционную недвижимость

Это оживает HGTV: вы инвестируете в дом по заниженной цене, нуждаясь в небольшой любви, ремонтируете его как можно дешевле, а затем перепродаете его с прибылью. Эта стратегия, получившая название «переворот дома», немного сложнее, чем кажется по телевизору.

«Существует более крупный элемент риска, потому что большая часть математики, лежащей в основе переворачивания, требует очень точной оценки того, сколько будет стоить ремонт, что непросто», — говорит Мейер.

Его предложение: Найдите опытного партнера. «Может быть, у вас есть капитал или время, чтобы внести свой вклад, но вы найдете подрядчика, который хорошо оценивает расходы или управляет проектом», — говорит он.

Другой риск переворота заключается в том, что чем дольше вы владеете недвижимостью, тем меньше денег вы зарабатываете, потому что выплачиваете ипотеку, не принося никакого дохода. Вы можете снизить этот риск, если будете жить в доме, когда будете его ремонтировать. Это работает до тех пор, пока большинство обновлений носит косметический характер, и вы не возражаете против небольшой пыли.

5. Сдать комнату

Наконец, чтобы хоть чуть-чуть окунуться в воду с недвижимостью, вы можете арендовать часть своего дома через такой сайт, как Airbnb. Это взлом дома для страха перед обязательствами: вам не нужно нанимать долгосрочного арендатора, потенциальные арендаторы, по крайней мере, предварительно проходят предварительную проверку Airbnb, а гарантия компании обеспечивает защиту от повреждений.

Сдать комнату кажется намного доступнее, чем модная концепция инвестирования в недвижимость.Если у вас есть свободная комната, вы можете ее снять.

Как и все инвестиционные решения, лучшие инвестиции в недвижимость — это те, которые лучше всего подходят вам, инвестору. Подумайте, сколько у вас времени, сколько капитала вы готовы вложить и хотите ли вы быть тем, кто занимается домашними проблемами, когда они неизбежно возникают. Если у вас нет навыков DIY, подумайте об инвестировании в недвижимость через REIT или краудфандинговую платформу, а не непосредственно в недвижимость.

Проверенная формула покупки недвижимости в аренду

За годы изучения инвестирования в недвижимость я придумал свою собственную формулу покупки арендуемой недвижимости, которая приносит реальный денежный поток.Вот что я узнал.

Далее следует правдивая история , но имена были изменены на случай, если заинтересованные стороны прочитают это!

Сейчас десять часов утра, и Джону только что позвонил управляющий, который сейчас пытается заполнить вакансию в своем дуплексе. Ему сказали, что существующий арендатор разрывает договор аренды, потому что кто-то взломал и украл инструменты арендатора — второй раз за 12 месяцев.

С тех пор, как Джон купил ее год назад, у этой собственности были одни проблемы. Вот лишь некоторые из событий, которые произошли за последний год:

  • Джон не мог найти арендатора более шести месяцев.
  • Джону пришлось заменить два разбитых окна из-за вандализма, пока комнаты были пусты.
  • Джон получил три полуночных телефонных звонка с сообщениями о выстрелах.
  • Через улицу есть разрушенный дом.
  • Ближайшая соседка (пожилая женщина) была похищена с крыльца своего дома и до сих пор является сотрудником МВД.

Можно подумать, что после того, как Джон справится с этой головной болью, он вообще откажется от инвестирования в недвижимость.

Но это не так.

На самом деле, он более чем когда-либо увлечен приобретением недвижимости в аренду.

Почему?

Ну, например, Джон извлек несколько очень болезненных и важных уроков из вышеупомянутого кошмара. Фактически, за последний год он разработал строгий набор критериев, которые позволят избежать повторения многих из этих проблем.Я взял формулу Джона, добавил несколько примечаний и даже добавил пару собственных критериев.

Результат? Практически идеальная формула покупки арендуемой недвижимости, обеспечивающая денежный поток. И почти идеальная формула еще более упорядочена с такими компаниями, как Roofstock , которые помогают людям, подобным Джону, покупать арендуемую недвижимость (да, недвижимость, которая уже сдана в аренду, поэтому вам не нужно искать арендаторов) в инвестиционных целях.

Звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, но на самом деле это не так.Поверьте мне.

Прежде чем я продолжу, я просто хочу подчеркнуть, что эта стратегия является результатом ЧАСОВ чтения, многочисленных бесед с другими инвесторами, управляющими недвижимостью и агентами по недвижимости, а также глубоким анализом наших собственных инвестиций — эта стратегия такова. является побочным продуктом нашего личного опыта и может варьироваться в зависимости от вашего.

Поехали…

Первый шаг к тому, чтобы избежать кошмара, связанного с недвижимостью, — это:

Образование

Прежде чем перейти к конкретным методам, я хотел бы еще раз подчеркнуть, что, как и в случае с любыми другими инвестициями, если вы не знаете, что делаете, вы обожжетесь и потеряете МНОГО денег.Я всегда рекомендую делать уроки и вкладывать В первую очередь в свое образование.

Вот несколько вещей, которые я делаю, чтобы получить образование:

Пообщайтесь с другими инвесторами

Убедитесь, что вы получаете надежный совет от людей, которые достигли того, что вы пытаетесь сделать, а не от членов семьи, у которых нет денег! Вы будете удивлены, узнав, сколько людей из лучших побуждений готовы дать вам бесплатный совет по тому, о чем они НИЧЕГО не знают.

Чтение, чтение, чтение

Я ОГРОМНЫЙ фанат чтения.Желательно читать разных авторов, у которых разные подходы. Ваша работа будет заключаться в том, чтобы прочитать достаточно материала, чтобы увидеть закономерности и сформировать собственное мнение и стратегию.

Рассмотрите возможность покупки курсов

Существует ТОННА качественного контента; однако, как и в любой другой отрасли, существует множество продавцов змеиного масла, торгующих схемами быстрого обогащения, так что будьте осторожны. Обычно тщательный поиск в Google помогает отсортировать «плохие яблоки».

Знай свой рынок

Я рекомендую покупать в районе, с которым вы знакомы, по крайней мере, для ваших первых нескольких свойств, когда вы намочите ноги.Если вы не знакомы с областью, попробуйте провести несколько выходных на вашем целевом рынке в течение нескольких месяцев. Укажите два-три почтовых индекса, которые вас интересуют, и поговорите с соседями, владельцами местных магазинов, управляющими недвижимостью и т. Д., Чтобы получить представление о районе и потенциальных клиентах, с которыми вы будете иметь дело.

В каком районе вам следует искать?

Что ж, у каждого человека индивидуальная стратегия, но вот как я анализирую недвижимость и исследую окрестности:

Я оцениваю их как одну из трех категорий…

Класс A

Это районы «гордости владения», занятые преимущественно домовладельцами.Дома обычно в хорошем состоянии с зелеными лужайками, засаженными деревьями улицами и т. Д.

Как правило, из них получаются отличные дома, чтобы произвести впечатление на ваших друзей, но обычно не выделяются как большие вложения. Я держусь подальше от этих мест.

Класс B

Обычно это самый большой ассортимент товаров между тремя классами. Эти дома обычно обслуживают наибольшее количество людей в сообществе и имеют наибольшее количество инвентаря.

Обычно я стараюсь нацеливаться на район, где проживает большая часть рабочих и где соотношение арендатора к домовладельцу составляет 35% / 65%.Обычно вы можете определить, находитесь ли вы в одном из этих районов, по количеству припаркованных на подъездных дорожках грузовых автомобилей — фургонов для ремонта кабеля, строительных грузовиков и т. Д.

Класс C

Они находятся в «захудалых» районах, занятых преимущественно арендаторами.

У таких объектов недвижимости, как правило, высокая текучесть арендаторов. Люди обычно бегают по этим местам ночью, а НЕ бегают трусцой. Высокий уровень преступности, банд и наркобизнеса, значительное присутствие полицейских и т. Д.

Я не говорю, что это плохие вложения; как правило, денежный поток по этим сделкам может быть высоким.Но успешные инвесторы, берущие их на себя, вероятно, работают в жестком режиме и имеют специализированную команду по управлению недвижимостью. Для кого-то, кто хочет приобрести одну или две инвестиционных собственности в качестве дополнительного дохода, я бы не рекомендовал этого. Я не покупал ни одного, и не думаю, что Джон тоже хочет покупать еще один.

Надежная формула покупки ренты, приносящей доход

Купить ниже рыночной 10% -20%

Думайте об этом не только как о способе увеличения собственного капитала, но и как о способе обеспечения вашей финансовой безопасности.Если вам когда-либо придется продавать из-за чрезвычайной ситуации, эти 10% -20% позволят вам снизить цену предложения, чтобы продвинуть ее быстрее. Положительным моментом является то, что если вам не нужно продавать в экстренной ситуации, вы просто мгновенно окупили свои инвестиции.

Недвижимость должна приносить не менее 15% рентабельности инвестиций при наличных расчетах

Это означает, что арендная плата за вычетом долга (в случае ипотеки) и расходов должна составлять 15% или более. Например, авансовый платеж в размере 20 тысяч долларов должен приносить, как минимум, 3000 долларов в год.На самом деле это довольно мало — большинство сделок между мной и Джоном были значительно выше 20% -го порога.

Купить в районе B-класса, соотношение арендатора к домовладельцу 35% / 65%

Арендная плата должна составлять НЕ МЕНЕЕ 1% от покупной цены

Например, дом за 100 тысяч долларов следует арендовать не менее чем за 1000 долларов в месяц.

Проявите должную осмотрительность в отношении ремонта перед покупкой

Если ремонт плюс ваш первоначальный взнос превышает рентабельность инвестиций 15%, переходите к следующему объекту недвижимости.

Поддерживать шесть месяцев денежных резервов на недвижимость для оплаты обслуживания долга

Этого должно хватить на случай непредвиденных ремонтов или вакансий.

Что нужно для начала?

Я уже говорил о необходимости самообразования в области инвестирования в недвижимость. Это включает в себя прохождение курсов, знакомство с другими инвесторами в недвижимость и чтение книг по этой теме. Еще важнее знание рынка. Рынок — это то, во что вы действительно инвестируете, и вам нужно хорошо его знать, прежде чем делать решительный шаг.Убедитесь, что вы можете удобно установить флажки на всех этапах, прежде чем делать предложение на свой первый объект недвижимости.

Как только вы сможете, вам понадобится следующее, чтобы начать инвестировать в арендуемую недвижимость.

Денежные средства для закрытия

Если знания имеют решающее значение для успеха в инвестировании в арендуемую недвижимость, то наличие достаточных денежных средств — второе место.

Вот реальность, о которой вам нужно знать с самого начала. Эти сделки по финансированию без предоплаты и с малым первоначальным взносом доступны только владельцам квартир. (Исключение составляют случаи, когда вы покупаете дом на две-четыре семьи, живете в одной из квартир и сдаете в аренду остальные).

Для большинства инвестиционных объектов недвижимости следует ожидать внесения первоначального взноса в размере не менее 20% от покупной цены. Это типичное требование традиционных ипотечных кредиторов.

Это означает, что если вы покупаете дом за 250 000 долларов, вы должны быть готовы внести первоначальный взнос в размере не менее 50 000 долларов.

Затраты на закрытие, условное депонирование, ремонт и денежные резервы

Также будут проводиться закрывающие расходы и условное депонирование по налогам на недвижимость и страхованию домовладельцев. Ожидайте, что они добавят еще от 4% до 5% от покупной цены к вашему первоначальному взносу. Рекомендуемый вариант — заставить продавца оплатить за вас заключительные расходы, которые он может сделать в обмен на немного более высокую цену продажи.

Я также уже упоминал о наличии денежных резервов, равных шестимесячным платежам за недвижимость, и это также обычно является требованием традиционных ипотечных кредиторов.Но вам также может потребоваться внести дополнительные деньги для покрытия любого ожидаемого ремонта, что почти наверняка будет иметь место, если вы покупаете недвижимость по цене ниже ее истинной рыночной стоимости.

Проведите домашний осмотр у квалифицированного домашнего инспектора

Упоминание о стоимости ремонта — идеальное время, чтобы обсудить абсолютную необходимость домашнего осмотра. Даже если вы хорошо разбираетесь в инвестировании в недвижимость, знание целостности физической структуры собственности — это его собственная специализация.Лучше всего навести на объект несколько натренированных глаз, чтобы увидеть, что скрывается в местах, куда покупатели не смотрят.

Например, вы можете посмотреть на стену и увидеть небольшую трещину. Но домашний инспектор может увидеть в этом указание на более серьезные проблемы, такие как повреждение водой или термиты. То же самое может случиться и с провисшим потолком. Сертифицированные домашние инспекторы обучены видеть неочевидные проблемы. Любая недвижимость, которую вы хотите приобрести, должна быть тщательно проверена сверху вниз.

Обращайте особое внимание на отчет инспектора — он может выявить скрытые проблемы и дать вам возможность пересмотреть цену до уровня, позволяющего провести необходимый ремонт.

Или, поскольку вы покупаете дом для сдачи в аренду, вы можете использовать отчет, чтобы текущий владелец решил проблему до закрытия. Это упростит аренду дома, когда вы закроетесь.

Заранее займитесь финансированием

Если вы не в состоянии оплатить полную стоимость арендуемой собственности наличными, вам потребуется получить финансирование для совершения покупки.Поскольку вам нужно будет приобрести арендуемую недвижимость по цене ниже ее фактической рыночной стоимости, вам необходимо быть полностью квалифицированным покупателем, готовым заключить сделку в кратчайшие сроки. Это означает, что и ваш первоначальный взнос, и ваше финансирование готовы к переходу.

Очевидно, что вы не можете получить ипотеку, пока не выберете недвижимость. Но вы можете получить предварительное одобрение. Это включает в себя заполнение заявки на ипотечное финансирование и получение одобрения на основе вашего кредита и дохода. Получив предварительное одобрение, вы сможете сделать предложение и быстро закрыть сделку.

Ваше предварительное одобрение должно быть подтверждено письменным письмом от кредитора. Это будет не только указывать на то, что вы полностью одобрены, но и на сумму, которую предоставит кредитор. Письмо с предварительным одобрением — один из самых сильных инструментов переговоров при любой сделке с недвижимостью. Это убеждает встревоженного продавца, что вы полностью готовы заключить сделку.

Можно получить быстрое предварительное одобрение и закрытие через онлайн-провайдеров ипотечных кредитов. Ярким примером является Reali Loans .Они предлагают полностью онлайн-процесс подачи заявки, не взимают комиссию за выдачу кредита — экономя от 0,5% до 1% на затратах на закрытие — и могут закрыть ваш кредит в течение 30 дней.

Подать заявку на ипотеку инвестиционной недвижимости очень просто. Все, что вам нужно сделать, это зайти на сайт, заполнить заявку, получить письмо с предварительным одобрением, а затем начать делать покупки для вашей первой арендуемой недвижимости.

Как вы находите арендаторов и обслуживаете их?

После того, как вы приобретете свою первую арендуемую недвижимость, ваша первая задача — найти подходящих арендаторов.Вам нужно будет освоиться с этим процессом, потому что он будет продолжаться. Арендаторы приходят и уходят, поэтому вам понадобится система для быстрого поиска новых, если вы планируете стать инвестором в долгосрочную аренду.

Реклама вашей квартиры или дома

Самый традиционный способ найти арендаторов — рекламировать аренду своей квартиры или дома. Вы можете сделать это на таких сайтах, как Craigslist, Facebook или Apartments.com. Если вы готовы заплатить комиссию, обычно равную арендной плате за один месяц, вы также можете указать арендную плату агенту по недвижимости, который разместит недвижимость в своей службе множественного листинга.

Сколько времени вам нужно будет ждать арендатора, будет зависеть от того, насколько сильным является рынок аренды в вашем районе. Если рынок ограничен, а это означает, что арендной платы не хватает, вы, вероятно, будете завалены звонками и сможете сдать недвижимость в течение нескольких дней. Но если на местном рынке избыток предложения, это может занять недели или даже больше. Но, надеюсь, ваша основная цель — покупка недвижимости на сильном рынке аренды.

Проверка данных потенциальных арендаторов

После того, как с вами свяжутся потенциальные арендаторы, вам нужно будет проверить их на пригодность.Вам потребуется как минимум следующая информация:

  • Кредитный отчет по каждому арендатору — Совместный кредитный отчет, если это супружеская пара, в противном случае индивидуальные кредитные отчеты должны быть получены для каждого арендатора.
  • Рекомендации — Удовлетворительная справка об аренде от предыдущего арендодателя имеет важное значение. Вы также можете запросить копии аннулированных чеков арендной платы на срок не менее 12 месяцев, подтверждающих, что арендная плата выплачивалась каждый месяц и вовремя.(Предыдущие рекомендации арендодателя не всегда надежны, потому что арендодатель может дать хорошую рекомендацию только для того, чтобы избавиться от плохого арендатора!)
  • Подтвердите доход — Запросите копии квитанции о заработной плате за последний год и W-2 за последний год для подтверждения дохода.

Если приведенная выше информация указывает на пограничного арендатора, вы можете запросить подтверждение сбережений в виде копий банковской выписки. (Думайте о сбережениях как об эквиваленте денежных резервов арендатора — если они у них есть).

Найдите арендаторов, которые могут внести залог

Если арендатор удовлетворителен, вам потребуется внести соответствующий залог.

  • В зависимости от обычаев на вашем рынке, это может быть фиксированный гарантийный депозит или сумма, равная арендной плате за определенное количество месяцев.
  • Вам необходимо получить залог вместе с арендной платой за первый месяц до въезда арендатора.
  • Деньги должны храниться на процентном трастовом счете специально для арендатора и использоваться для оплаты либо ущерба собственности, не отремонтированного арендатором, либо невыплаченной арендной платы.В противном случае залог необходимо будет вернуть арендатору с процентами в течение 30 дней после выселения.

Залог также служит квалификатором. Арендатор, который имеет возможность внести залог и арендную плату за первый месяц, скорее всего, соответствует требованиям. Но если у потенциального арендатора нет денег вперед, это наводка на то, что он может столкнуться с проблемой с денежным потоком, с которой вы не захотите иметь дело в будущем.

Другой альтернативой является покупка недвижимости для сдачи в аренду на онлайн-рынке недвижимости, например, Roofstock .Вы можете не только приобретать сертифицированную арендуемую недвижимость через платформу, но, как я уже упоминал выше, вы также можете приобретать дома, в которых уже есть арендаторы. Это означает, что вы будете покупать недвижимость, у которой уже есть денежный поток. Это, по крайней мере, даст вам перерыв в проверке арендатора при покупке арендуемого дома, хотя этот процесс будет продолжаться каждый раз, когда арендатор освобождает недвижимость.

Работа с арендаторами

Правильный отбор потенциальных арендаторов будет вашей первой линией защиты в отношениях с ними.Арендатор с приличным кредитным рейтингом, хорошей предыдущей арендной историей и стабильным и достаточным доходом устранит большинство потенциальных проблем.

Но даже если арендатор устойчив в финансовом отношении, это не исключает возможности возникновения других проблем. Например, вы будете полагаться на своих арендаторов в разумном уходе за недвижимостью. Это означает как устранение любых незначительных повреждений, которые они вызывают, так и предупреждение о любых серьезных проблемах, которые могут потребовать ремонта. Кроме того, известно, что арендаторы исчезают посреди ночи, часто без какой-либо известной информации о пересылке.

Процесс должен начаться с получения проформы договора аренды, соответствующего юридическим требованиям в вашем штате. В нем будут прописаны условия проживания, в том числе кто и на какой срок будет занимать дом, какова будет арендная плата и безопасность, сколько транспортных средств может быть припарковано на территории, а также любые ограничения, например, что можно, а что нельзя. храниться в собственности, или как долго гость может оставаться в доме. Вы можете добавить любое количество условий.

Знайте законы своего штата

Обязательно ознакомьтесь с законами об арендодателях и арендаторах в вашем штате.Они обеспечивают определенную защиту не только для арендаторов, но и для домовладельцев.

Например, вам необходимо знать, какие законы касаются выселения, а также вашу ответственность за содержание собственности в соответствии с законодательством. В большинстве штатов от вас потребуется поддерживать собственность в безопасном и пригодном для жизни состоянии. В противном случае у арендатора могут быть основания для расторжения договора аренды.

Если вы попали в ситуацию выселения, будьте готовы потерять деньги. В зависимости от законов вашего штата выселение арендатора может занять больше времени, чем вы ожидаете.Хотя в договоре аренды должны быть указаны условия выселения, вполне возможно, что арендатор по закону сможет занимать недвижимость в течение длительного периода времени, если в нем участвуют маленькие дети или если имеется признанная инвалидность.

Это еще одна причина, по которой инвесторам в арендную недвижимость важно иметь достаточные денежные резервы. В определенных ситуациях вам может потребоваться оплатить стоимость вашей собственности в течение нескольких месяцев во время процесса выселения. Не говоря уже о том, что выселенные арендаторы часто оставляют арендуемую недвижимость в поврежденном состоянии.

Какая страховка вам нужна?

Поскольку арендуемая недвижимость предназначена для инвестиций, а не для личного проживания, стандартные страховые полисы домовладельца будут недостаточными.

Как арендодатель, вы столкнетесь с определенными рисками, если в вашей собственности будут проживать арендаторы. Например, если арендатор или один из его гостей получил травму на вашей собственности, вы можете понести ответственность.

  1. Обычное страхование арендуемой собственности — как правило, вы можете приобрести полис арендуемой собственности через те же страховые компании, которые предлагают стандартные планы страхования домовладельцев.Но вам необходимо предупредить страховую компанию о том, что это недвижимость в аренду, и что вы должны заплатить более высокую премию за покрытие.
  2. Страхование дополнительной ответственности — вам может потребоваться сумма страхования гражданской ответственности, превышающая стандартную, предусмотренную типовым страховым полисом домовладельца. И хотя это не обязательно, получение зонтичного полиса — отличная идея. Зонтичный полис — это полис общей ответственности, который обеспечивает покрытие сверх ответственности, предлагаемой страховым полисом вашего домовладельца.К счастью, это довольно недорогое покрытие, но оно будет чрезвычайно ценным в ситуации судебного разбирательства на высокую долларовую стоимость.
  3. Потеря дохода Rider — еще одно положение, о добавлении которого вы должны серьезно подумать, — это потеря дохода Rider . Он не покрывает периоды времени, когда недвижимость пустует, но заменяет доход от аренды, если недвижимость повреждена или уничтожена и, следовательно, не способна приносить доход от аренды.

Кому следует заниматься такими инвестициями?

Хотя существует множество книг и курсов по покупке недвижимости в аренду как легкому способу быстрого обогащения, обратное гораздо ближе к истине.

Вы должны быть в нем надолго

Чтобы добиться успеха, нужно иметь правильное мировоззрение. Это означает, что вам нужно быть долгосрочным инвестором, ищущим прибыльную недвижимость, но делая это с полным пониманием того, что реальная отдача может произойти через годы.

Возврат в размере 15% от ваших денежных вложений в недвижимость, безусловно, будет долгожданным источником дохода, но не сделает вас богатым. Но если вы владеете недвижимостью в течение нескольких лет, и сочетание повышения цены и погашения кредита увеличивает ваш капитал, вы сможете продать недвижимость с большой выгодой.Если вы инвестируете в несколько объектов недвижимости, вы будете получать небольшой доход, пока будете владеть каждой из них, а затем периодически пожинаете одну из этих неожиданных прибылей каждый раз, когда продаете одну.

Чтобы добиться успеха в качестве инвестора в недвижимость, вы должны быть эквивалентом инвестора, занимающегося покупкой и удерживанием акций. Если вы не участвуете в постоянных изменениях, которые сопряжены с определенным набором существенных рисков, вам нужно быть долгосрочным инвестором.

У вас должно быть много терпения

Вам понадобится темперамент, чтобы иметь дело с арендаторами.Лучшее время с арендаторами часто бывает в самом начале, когда кажется, что все согласны. Но отношения могут испортиться, как только квартплата поступит в первый раз с опозданием, и вам нужно быть готовым к такому исходу.

У вас должен быть доступ к большому банкроллу

Вам понадобится большой банкролл. Из того, что я изложил в этом руководстве, должно быть довольно ясно, что инвестирование в арендную недвижимость — это капиталоемкое мероприятие. У вас будут десятки тысяч долларов, связанных с одной недвижимостью, и сотни тысяч, если у вас будет несколько владений.Вам не только нужно иметь много денег, чтобы делать эти вложения, но вам также понадобится щедрая денежная подушка, чтобы пережить штормы, неизбежные при таких инвестициях.

Не пугайтесь диверсификации

Диверсификация — это название игры. И так же, как вы должны диверсифицировать со всеми другими видами инвестиций, так и с арендой недвижимостью.

Даже если аренда недвижимости является вашей основной инвестицией, вы все равно должны вложить немного денег в другие активы.Это должно включать, в первую очередь, банковские инвестиции для вашей денежной подушки, но также и финансовые активы, такие как акции, облигации и фонды. Они могут хорошо работать в периоды, когда ваша арендуемая недвижимость не так хороша.

Сводка

Эти следующие несколько лет, вероятно, станут лучшим временем для покупки приносящей доход аренды в нашей жизни. На многих рынках вы можете приобрести недвижимость по цене намного ниже стоимости строительства. Процентные ставки находятся на историческом минимуме. Поколение Y в три раза больше поколения X и, как ожидается, продолжит арендовать в обозримом будущем — в то время как стоимость собственности значительно упала, а расходы на аренду — нет.

Итак, чем сейчас занимается Джон?

С момента приобретения своего кошмарного дуплекса он приобрел еще три объекта недвижимости B-класса и в этом месяце покупает четвертый. Каждый дом приносит около 400 долларов в месяц денежного потока. И хотя ему все еще приходится иметь дело с периодической головной болью, связанной с его дуплексом, он все еще находится на пути к получению второго дохода, чтобы его жена могла перестать работать в течение первых трех лет воспитания детей.

Как я упоминал ранее, такие компании, как Roofstock , помогут вам приобрести арендуемую недвижимость, предлагая широкий выбор домов, которые во многих случаях уже сдаются в аренду.Имеется в виду, что они приезжают с арендаторами! Таким образом, вам не придется возиться с поиском арендаторов для сдачи в аренду жилья — это просто подключи и работай.

Если вы когда-нибудь задумывались об инвестировании в недвижимость, что вас сдерживает? Если вы уже инвестируете, можете ли вы что-нибудь добавить?

Подробнее:

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.