Договор об отступном недвижимость: Соглашение об отступном: передача имущества и другие варианты

RiskOver.ru — экспертная юридическая система

Соответствие закону соглашения об отступном

Предметом отступного являются имущество, которое должник передает кредитору взамен исполнения обязательства: вещи, включая недвижимость. Не следует забывать о том, что некоторые объекты гражданских прав изъяты или ограничены в обороте (ст. 129 ГК РФ), поэтому в соглашении об отступном должны быть использованы только оборотоспособные объекты.
Таким образом, основным требованием, вытекающим из столь широко понимаемого предмета отступного, является необходимость при заключении соглашения об отступном учитывать особенности правового режима каждого из названных предметов. Например, если предмет отступного -недвижимость, то соглашение не может быть исполнено без государственной регистрации перехода соответствующих прав на нее (на соглашении об отступном должен быть проставлен соотвествующий штамп о переходе права собственности на недвижимость).
Отступное является платой за отказ от исполнения обязательств и возможно во всех случаях,когда имеется обязанность одной стороны совершить определенные действия в пользу другой стороны, т.е. в отношении договорных обязательств. Поскольку стороны заключают договорные обязательства добровольно (на основе согласованной воли), то и в любой момент могут изменить или прекратить свои обязательства на условиях, которые отвечают их интересам.

Иная ситуация о допустимости отступного складывается в отношении обязательств, возникающих в силу установленной законом обязанности возместить причиненный вред, возвратить неосновательно полученное имущество,предоставить содержание другим лицам.Данные обязательства направлены, прежде всего, на защиту интересов потерпевшей стороны. Поэтому по общему правилу прекращение таких обязательств иным способом, отличным от исполнения, следует считать недопустимым.
Соглашение об отступном является консенсуальной сделкой,то есть соглашение вступает в силу с того момента, как стороны договорились обо всех его условиях. С этого момента прекращается обязанность должника предоставить кредитору первоначальный предмет исполнения, а у кредитора возникает право требовать от должника предоставления отступного. При этом срок предоставления отступного может и не совпадать с моментом заключения соглашения.
Из условий,которые должны быть согласованы сторонами при заключении соглашения об отступном, в ст. 409 ГК РФ названы размер, сроки и порядок предоставления отступного.
Стороны свободны в установлении любого размера отступного. При этом интерес представляет проблема соотношения размера первоначального исполнения с размером предлагаемого взамен отступного.
Казалось бы, когда замена одного исполнения другим связана для сторон с определенными издержками, причем не только имущественного свойства, размер отступного должен быть по крайней мере не меньшим, чем стоимость первоначального исполнения.Однако анализ судебно — арбитражной практики приводит к обратным выводам. Часто кредитор, принимая отступное, соглашается на получение имущества значительно меньшей ценности, чем то, на которое он мог бы рассчитывать при первоначальном исполнении. Связано это прежде всего с нестабильностью рыночных отношений, что вынуждает кредитора довольствоваться хотя бы малым перед угрозой получить еще меньшее либо не получить ничего.
Срок предоставления отступного, который стороны также свободны определить исходя из своих интересов, может как превышать сроки исполнения обязательства, так и не выходить за их пределы. Также в соглашении об отступном, согласно которому в качестве отступного была передана недвижимость, должны содержаться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (кадастровый / условный/инвентарный номер, точный адрес и т.д.), в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, цена передаваемой недвижимости.  

Единственным условием, ограничивающим свободу сторон в выборе модели взаимоотношений по представлению отступного, является требование о соответствии этой модели обязательным для сторон нормам и правилам, установленным законом и иными правовыми актами (п. 1 ст. 422ГК РФ).
ГК не содержит специальных условий о форме соглашения об отступном и,по мнению автора, форма такой сделки должна подчиняться правилам, установленным в законе для сделок вообще (ст. 158 ГК РФ) и для двусторонних сделок — договоров (ст. 434 ГК РФ).
Но при заключении соглашения об отступном необходимо принимать во внимание требования, предъявляемые к форме первоначального обязательства (договора).
Ведь если предметом отступного является имущество, не требующее нотариального оформления, то достаточно простой письменной формы для его действительности.
Но если первоначальное обязательство было удостоверено нотариально, то стороны для его прекращения должны также нотариально удостоверить соглашение об отступном, хотя предмет отступного этого и не требует.

Таким образом, форма соглашения об отступном должна соответствовать форме первоначального (основного) обязательства и подчиняться требованиям, вытекающим из характера или размера предмета отступного.

Порядок заключения соглашения об оступном аналогичен порядку заключения иных сделок.

Если соглашение заключалось с юридическим лицом, то должен был быть соблюден порядок одобрения крупной сделки (если соглашение являлось крупной сделкой),  порядок одобрения сделки с заинтересованностью (если соглашение было такой сделкой), должны были быть соблюдены установленные уставом юридического лица, действующим на дату заключения соглашения об отступном, ограничения полномочий руководителя этого юридического лица (если они касались заключения  соглашения).

Необходимо выяснить не возбуждалась ли в отношении юридического лица, предоставившего отступное, процедура банкротства, так как согласно ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделки, совершеные в установленный этим законом период до банкротства и после принятия заявления о банкротстве могут быть признаны недействительными. Кроме того, настороженность должно вызвать то, что цена (либо рыночная стоимость) предмета отступного существенно отличается от денежной оценки прекращенных отступным обязательств (это может являться основанием для оспаривани соглашения об отступном).

Если соглашение заключалось с физическим лицом, состоявшим в браке на дату приобретения переданной в качестве отступного недвижимости, то на заключение соглашения должно было быть представлено нотариально удостоверенное согласие супруги / супруга передавшего отступное лица. Если соглашение об отступном заключалось по доверенности, то необходимо проверить эту доверенность на предмет того выдана ли она стороной соглашения об отступном, содержит ли она необходимые для совершения отступного полномочия и не истек ли срок ее действия на дату заключения соглашения об отступном, а также не была ли она отозвана на эту дату.

 

 

 

Залог недвижимости и отступное

Полное описание

Одним из способов обеспечения имущественной безопасности предприятия является передача недвижимого имущества в залог дружественной компании.

Данный способ способствует сохранению контроля над имуществом в случае непредвиденных и быстрых попыток захвата активов. Состояние защищенности имущества с помощью залога может поддерживаться сколь угодно долго.

При попытке захвата активов данное имущество может быть передано кредитору в счет исполнения предприятием перед кредитором своего обязательства.

В этом случае, кредитор обращает взыскание на предмет залога. Здесь возможны три пути:

1) передача предмета залога в собственность Залогодержателя на основании внесудебного соглашения между залогодержателем и залогодателем;

2) реализация имущества на торгах на основании внесудебного соглашения между залогодержателем и залогодателем в порядке, предусмотренном ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

3) Предъявление кредитором иска в суд по основному обязательству с одновременным обращением взыскания на предмет залога. После получения исполнительного листа кредитор предъявляет его к исполнению в службу судебных приставов, которая выбирает специализированную организацию для проведения торгов, и имущество продается.

Основным достоинством данной схемы является то, что, согласно ст. 334 ГК РФ, залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение за счет заложенного имущества. Даже при наличии других кредиторов, претендующих на активы, залогодержатель находится в более выгодной позиции.

Особенности:

В соглашении о внесудебном порядке обращения взыскании на заложенное имущество не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок (п. 3 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В целях сохранения фактической возможности прямого получения Залогодержателем предмета ипотеки можем предложить вариант с использованием отступного (ст. 409 ГК РФ).

Отступное

Правомерность заключения соглашения, в соответствии с которым, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, предмет залога переходит в собственность кредитора в качестве отступного, подтверждается п. 46 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ». Действительно, ст. 55 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предоставляет залогодателю и залогодержателю право заключить соглашение об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя.

Однако если соглашение об отступном предусматривает передачу должником кредитору недвижимости, то в силу ст. 131 ГК РФ такая сделка подлежит обязательной государственной регистрации. Соответственно, органы, осуществляющие государственную регистрацию, не имеют права отказывать в принятии на регистрацию такого рода договоров и обязаны их регистрировать, если они не нарушают императивных норм права, а сторонами представлены все необходимые для регистрации документы.

Из условий, которые должны быть согласованы сторонами при заключении соглашения об отступном, в ст. 409 ГК РФ названы размер, сроки и порядок предоставления отступного.

Стороны свободны в установлении любого размера отступного.

Срок предоставления отступного, который стороны также свободны определить исходя из своих интересов, может как превышать сроки исполнения обязательства, так и не выходить за их пределы. Соглашение об отступном может заключаться как при установлении обязательства, так и в период его действия.

В то же время соглашение об отступном, подписанное в день заключения кредитного договора одновременно с его исполнением, рассматривается судебно-арбитражной практикой в качестве притворной сделки, т.к. пользования кредитом фактически не было (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.12.97г. № 5246/97). Судебно-арбитражная практика свидетельствует также о том, что соглашение об отступном обычно заключается после того, как обязательство нарушено одной из сторон.

Если соглашение об отступном было заключено после нарушения обязательства со стороны должника, то действия сторон являются правомерными и не противоречат действующему законодательству.

Начальник отдела

«Юридические услуги в сфере строительства,

недвижимости и земельных отношений»

ООО «Юридическая фирма «Лекс»

Е.С. Юшков

Пленум ВС дал толкование прекращению обязательств — Верховный Суд Российской Федерации

Толкование норм Гражданского кодекса поможет не только судьям, но и всем юристам — разъяснения поспособствуют правильному оформлению соглашений и договоров о новации, отступном и зачете. Пленум ВС вновь прошел в режиме онлайн. В Пленуме приняли участие 84 судьи Верховного суда, а также заместитель генпрокурора Виктор Гринь, замминистра юстиции Алиса Безродная, полномочный представитель, предправления Ассоциации юристов России Владимир Груздев и другие.

Хотя Гражданский кодекс предусматривает достаточно много способов прекращения обязательств, этот перечень не является закрытым — а это значит, что кредитор и должник могут в своем соглашении предусмотреть не упомянутое в законе основание прекращение обязательства. Прекратить можно любое обязательство — как то, что возникло из договора, так и внедоговорное, подчеркивает Пленум ВС. Стороны также вправе самостоятельно определить последствия его прекращения. 

Тем не менее, основные формы прекращения обязательств Пленум ВС подробно разъяснил в 41 пункте документа — ссылка на текст проекта есть в конце материала. Версия не финальная — по итогам заседания разъяснения направили на доработку.

1. Отступное: деньгами или услугами

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного – то есть оплатой деньгами или другим имуществом. При этом, как подчеркивает ВС, в качестве отступного можно выполнить для кредитора работы или оказать ему услуги — правила ГК этого не исключают. Стороны вправе согласовать условие о предоставлении отступного на любой стадии существования обязательства — даже до его просрочки.

При этом соглашение об отступном может быть исполнено и в будущем времени. Тогда оно становится факультативным обязательством, а у должника появляется выбор — исполнить первоначальное обязательство или предоставить отступное. У кредитора выбора в таком случае не остается — он обязан принять любое исполнение.

Если стороны договорились, что отступное должно быть предоставлено в срок, то до истечения этого срока кредитор не вправе требовать исполнения первоначального обязательства. Как только срок заканчивается, кредитор теряет право требовать отступное, но возвращает право на первоначальное обязательство.

Зачастую к соглашениям об отступном применяются более строгие правила, чем к основному соглашению. Например, когда в качестве отступного предоставляются доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, то соглашение об отступном должно быть нотариально удостоверено. А если отступное — это недвижимость, а должник уклоняется от регистрации перехода права собственности на этот объект, кредитор вправе добиваться такой регистрации.

Если должник и кредитор дорожат своими отношениями, они могут заключить соглашение об отступном даже когда срок исковой давности по первоначальному обязательству уже истек. В таком случае соглашение об отступном можно квалифицировать как признание долга. Тогда течение срока исковой давности начнется заново.

2. Зачет: каждый при своем

Гражданский кодекс закрепляет — если стороны хотят прекратить обязательства с помощью зачета, их требования друг к другу должны быть встречными однородными. То есть, деньги за деньги, услуга за услугу. Стороны после осуществления зачета должны оказаться в том же положении, как если бы оба обязательства были прекращены исполнением. При этом основание возникновение требований во внимание не принимается.

Пленум ВС выделяет понятия активного и пассивного требований. Активное — это требование лица, которое заявляет о зачете. Пассивное — это требование к самому заявителю. «Такое разделение необходимо, поскольку при совершении зачета для каждого из этих требований предъявляются разные условия», — объяснил Иван Разумов, судья экономколлегии ВС. Например, для активного требования обязательно должен наступить срок — потребовать исполнения заранее с помощью зачета не выйдет. Зато для пассивного требования такой критерий не устанавливается — то есть, сторона, заявляющая о зачете, вправе исполнить свое обязательства досрочно. Также по пассивному требованию может быть пропущен срок исковой давности — а по активному нет.

Для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны, подчеркивает Пленум ВС. Без заявления зачет невозможен, обязательства между сторонами продолжат существовать — даже если есть все условия для зачета.

3. Новация: не совсем отступное

Новация существенно отличается от отступного — потому что первоначальное обязательство прекращается с момента заключения соглашения о новации, а не с момента фактического исполнения нового обязательства. Поэтому Пленум ВС разъясняет, что волеизъявление сторон о новации должно быть выражено «прямо и однозначно», чтобы его нельзя было перепутать с отступным.

Проект содержит разъяснение, согласно которому соглашение сторон, которое уточняет размер долга или срок исполнения обязательства, не является новацией. Но если, например, у стороны возник долг по договору купли-продажи или аренды — обязательство по нему можно заменить займом. Соглашение об этом будет считаться новацией, и с момента его заключения у должника возникнет обязанность по уплате процентов за пользование займом.

Истечение срока исковой давности по первоначальному обязательству не помешает сторонам заключить соглашение о новации. Срок исковой давности по обязательству, возникшему в результате новации, начинает течь заново.

4. Прощение долга: только с согласия должника

В своих разъяснениях Пленум ВС подчеркивает: прощение долга — это не дарение. Прощая долг, кредитор может получить выгоду по другому обязательству — или и вовсе преследовать другой экономический интерес. Как и в случае с отступным, обязательство может быть прекращено прощением долга в части. Допускается прощение долга как по основному, так и по дополнительным требованиям — например, неустойке.

Одним из пунктов постановления Верховный суд относит прощение долга к двусторонним сделкам. То есть, для прощения долга необходимо согласие должника. Если должник против — прощения не будет.

5. Невозможность исполнения: повышенная актуальность

«Раздел о прекращении обязательств невозможностью исполнения стал к завершению работы над проектом чрезвычайно актуальным, чего никто не мог себе представить в тот момент, когда эта работа только начиналась», — заявил на заседании Пленума судья ВС Сергей Асташов, намекая на трудности, с которыми столкнулись многие компании во время эпидемии коронавируса. Невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство — как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц. Пленум ВС распределяет, в числе прочего, риски наступления невозможности исполнения и разъясняет, в каком порядке должны возмещаться убытки.

Один из пунктов предусматривает, что только у кредитора есть право отказаться от договора из-за утраты интереса к обязательству, просроченному из-за обстоятельств временного характера. Должнику такой возможности не оставили. «Представляется, что этот пункт подлежит некоторой корректировке», — сказал Асташов. Возможно, ко «второму» чтению документа это положение изменят.

6. Ликвидация: исключения из правил

Последний раздел проекта посвящен случаям прекращения обязательств из-за ликвидации юридического лица. Но не только — потому что в случае исключения юридического лица из ЕГРЮЛ как недействующего, для своих обязательств оно будет считаться ликвидированным (по правилам ст. 419 ГК).

По общему правилу ликвидация юрлица является основанием для прекращения обязательства. Но из этого правила есть допускаются исключения. Например, если обязательства переходят к другому лицу в силу закона (ст. 700 и 1093 ГК), то это лицо становится правопреемником ликвидированного юридического лица по соответствующим обязательствам.

Участники ликвидированного юридического лица, равно как и его кредиторы, не вправе самостоятельно обращаться с обязательственными требованиями юридического лица к его должникам — в частности с требованием вернуть переданное в аренду имущество, оплатить стоимость переданных товаров. В таком случае Пленум ВС предлагает обращаться в суд с заявлением о назначении процедуры распределения обнаруженного имущества среди лиц, имеющих на это право.

Договор об отступном, регистрация договоров об отступном.

Примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникшее на основании договора об отступном:

• Договор об обязательствах;
• Договор об отступном;
• Документы, подтверждающие, что право собственности зарегистрировано в ЕГРП ;
• Протокол заседания совета директоров (наблюдательного совета), общего собрания акционеров, (либо решение учредителя) с решением о совершении сделки или выписки из него
  или
  Справки о стоимости предмета сделки в процентах относительно балансовой стоимости активов АО или от стоимости имущества ООО по бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения ( документ подписан руководителем и главным бухгалтером и скреплен печатью общества, а также копия, заверенная в установленном порядке , а также копия, удостоверенная в установленном порядке ;
• Согласие другого супруга на совершение сделки или запись нотариуса об изъятии такого согласия при нотариальном удостоверении договора ( для супругов, распоряжающихся общим недвижимым имуществом).

Наша компания также предлагает услуги по регистрации недвижимости.

Выгодное предложение для владельцев нежилых помещений от Апекс Недвижимость.

Соглашение об отступном. Образец заполнения и бланк 2021 года

Соглашение об отступном – это способ замены обязательства по договору, применяемый с целью погашения долга и прекращения договорных правоотношений.

Файлы в .DOC:Бланк соглашения об отступномОбразец соглашения об отступном

С учетом того, что обязательство по договору – это возврат или оплата некоего блага, то отступным будет то, что взыскатель будет согласен принять вместо оговоренного способа оплаты. Обычно в качестве отступного применяется имущество, но в равной степени это могут быть не только вещи, но и определенные права или услуги.

Сфера применения

В известной степени, отступное – это аналог взаимозачета, который также подразумевает прекращение договорных обязательств путем покрытия их из иного источника или иным способом.

Наиболее частое применение отступного встречается при исполнении обязательств по договорам займа. Договор займа предусматривает передачу заемщику определенной суммы денег с тем, чтобы по истечении установленного срока он вернул ее с процентами или без.

При невозможности возврата применяется замена предмета возврата. Так, заемщик вместо денег передает кредитору другую ценность – имущество, акции или персональное право. Основное условие дееспособности отступного – это согласие кредитора принять его вместо денег.

Составление соглашения

Законодательство не регламентирует правила составления договоров и соглашения. Основным требованием к ним является внятность изложения предмета, четкое наименование сторон, достоверность предоставляемых сведений и добровольность заключения сделки.

Что касается соглашения об отступном, то его рекомендуется заключать в той форме, в какой был заключен договор. То есть, если договор займа был оформлен в письменном виде, то и соглашение должно иметь ту же форму.

Нотариальное удостоверение соглашения будет обязательным, если условия соглашения:

• касаются общего имущества супругов;
• касаются интересов несовершеннолетних и недееспособных;
• касаются применения в качестве отступного доли в общей собственности.

Стороны соглашения

Как правило, субъектный состав соглашения соответствует субъектному составу основного договора. При этом к участию в соглашении могут быть привлечены и другие лица в случае, если отступное является следствием передачи права собственности от цедента к цессионарию.

Проще говоря, в соглашении могут участвовать третьи лица в случае, если отступное не принадлежит должнику на праве личной собственности и третье лицо передает свое имущество или обещает свои услуги кредитору с целью покрытия обязательств должника.

Виды отступного

Как уже говорилось выше, чаще всего отступное – это имущество должника. Однако в качество отступного могут также применяться:

• услуги, которые должник обязуется оказать кредитору, и которые по своей стоимости эквивалентны сумме долга;
• исключительные права должника, например авторские, которые он уступает кредитору;
• потенциальная прибыль, например будущий урожай.

Отступное может:

• полностью покрывать долговые обязательства;
• покрывать долг частично;
• покрывать долг в части процентов.

Кроме того, соглашение об отступном может предусматривать поэтапное погашение долговых обязательств. В этом случае долговые правоотношения прекращаются не сразу, и соглашение устанавливает порядок прекращения обязательств пропорционально погашенному отступным долгу.

Содержание соглашения

Структура соглашения в целом соответствует структуре договора и должна включать в себя:

1. дату составления соглашения и населенный пункт, в котором оно было заключено;
2. ФИО или (для юридических лиц) наименование участников соглашения. Если одна из сторон или обе стороны – юридические лица, то, помимо наименования, указываются ФИО, должности и полномочия тех, кто участвует в соглашении от имени юридических лиц;
3. адреса физических лиц и полные реквизиты юридических лиц. Следует помнить, что адреса и другие данные физических лиц вписываются в раздел, перечисляющий стороны. А реквизиты юридических лиц указываются в конце текста соглашения;
4. сведения об основном договоре, включая дату его заключения, его предмет и условия. Если, например, договор займа предусматривал уплату процентов, то следует указать это;
5. обязательства должника по основному договору;
6. взаимное согласие сторон на заключение соглашения об отступном;
7. вид отступного – имущество, права или услуги;
8. способ погашения обязательств – полное погашение, частичное или поэтапное. Отсутствие этих сведений – большая ошибка, поскольку по умолчанию соглашение об отступном подразумевает полное погашение;
9. срок передачи отступного или срок исполнения услуг, если в качестве отступного применяются услуги;
10. поэтапность передачи отступного, если стороны договорились об этом;
11. сроки каждого из этапов;
12. погашение или непогашение отступным процентов по основному договору;
13. погашение или непогашение отступным пени, неустойки или штрафных санкций по основному договору;
14. подписи участников соглашения.

Отсутствие в соглашении сведений о процентах, пене, неустойках и штрафных санкциях является основанием прекращения этих обязательств по умолчанию.

Составляется соглашение в количестве экземпляров, соответствующем количеству участников соглашения. В дальнейшем соглашение становится неотъемлемой частью основного договора.

Если в качестве отступного применяется имущество, подлежащее государственной регистрации, то право кредитора на него должно быть зарегистрировано. Например, отступное в виде недвижимого имущества – квартир, домов, земельных участком, нежилых зданий и т.д. подразумевает регистрацию соглашения в Росреестре.

Дело N33-4160/2017. О признании недействительными соглашения об отступном, договора займа и расписки, применении последствий недействительности сделок, возврате в собственность истца 1/2 доли в праве собственности на квартиру.

Законы и кодексы » Закон об ипотеке (залоге недвижимости) » Глава I. Основные положения » Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности » Дело N33-4160/2017. О признании недействительными соглашения об отступном, договора займа и расписки, применении последствий недействительности сделок, возврате в собственность истца 1/2 доли в праве собственности на квартиру.

 

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

 

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по делу N 33-4160/2017

 

Судья Львова Ю.И.

 

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Мухортых Е.Н.,

судей Исюк И.В., Удова Б.В.,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней истца фио и ее представителя по доверенности фио на решение Преображенского районного суда г. Москвы от дата, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований К. к фио о признании недействительными соглашения об отступном, договора займа и расписки, применении последствий недействительности сделки, возврате в собственность истца 1/2 доли в праве собственности на квартиру — отказать,

 

установила:

 

фио обратилась в суд с иском к фио о признании недействительным соглашения об отступном на 1/2 долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: Москва, адрес, заключенного между сторонами дата, применении последствий недействительности сделки, возврате 1/2 доли указанной квартиры в собственность истца.

В дальнейшем фио исковые требования дополнила и просила признать недействительными договор займа от дата, заключенный между фио и фио, а также расписку о получении денежных средств от дата.

В обоснование заявленных требований указала о том, что в марте 2014 года в связи с тяжелыми жизненными обстоятельствами, болезнью и смертью матери и брата, отсутствия денежных средств для исполнения кредитных обязательств, она искала возможность занять денежные средства. По объявлению в газете обратилась на консультацию по адресу: Москва, адрес. Сотрудник организации фио предложила ей несколько вариантов предоставления денежных средств, в том числе и под залог недвижимости. Через некоторое время она вновь обратилась в данный офис, сотрудники сняли копии ее документов, а дата ей позвонили и сообщили, что нашли инвестора, предложили оформить договор. В эти дни она познакомилась с ответчиком, который ранее ей не был знаком. Документы, которые ее попросили подписать, были уже подготовлены ответчиком. В этот день они стояли в очереди на регистрацию документов, ей объяснили, что деньги она получит после регистрации договора, в связи с чем она подписала соглашение об отступном. После сдачи документов на регистрацию они вместе с ответчиком проехали в офис, где ей было выдано сумма, хотя договаривались о сумме в размере сумма. Ответчик пообещал выплатить остальные деньги в ближайшее время. Впоследствии она выплачивала ответчику денежные средства в счет возврата долга летом ежемесячно по сумма. В сентябре 2014 года ей выдали еще сумма за вычетом сумма и она выплатила сумма ответчику октябре 2014 года. В сентябре 2014 года она обратилась к ответчику с просьбой дать оставшиеся денежные средства, он попросил расписку в их получении и под диктовку ответчика она написала расписку о получении сумма. Расписку по его просьбе датировала дата, далее ответчик попросил подписать договор займа от дата, после чего выдал ей сумма. Ответчик предложил ей подписать договор найма жилого помещения, от чего она отказалась. Намерений отчуждать единственное жилье она не имела. Считает, что соглашение об отступном заключен ею под действием обмана со стороны ответчика. Учитывая, что истец ответчика в дата не знала, денежные обязательства по договору займа от дата у нее возникнуть не могли. В дата она договор займа не заключала, условий по возврату долга не нарушала, расписка составлена не в дату, в ней указанную, денежные средства в сумме сумма не получала.

В судебном заседании суда первой инстанции истец фио и ее представитель по доверенности фио исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик фио в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя фио, который в судебном заседании против иска возражал, просил применить последствия пропуска срока исковой давности и в иске отказать в полном объеме.

Третье лицо фио в судебном заседании суда первой инстанции поддержал заявленные истцом требования, не возражал против их удовлетворения.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, третье лицо фио, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда первой инстанции не явились, письменный отзыв на иск не представили.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы и дополнениям к ней просят истец фио и ее представитель по доверенности фио, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.

В судебном заседании коллегии истец фио и ее представители фио и фио доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней поддержали.

Ответчик фио и его представители — фио и адвокат фио в судебном заседании коллегии против удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда возражали.

Третье лицо фио в судебном заседании коллегии поддержал апелляционную жалобу истца.

В суд апелляционной инстанции представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, третье лицо фио, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, с учетом дополнений к ней, и возражений на жалобу, судебная коллегия находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В силу положений п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Неправильным применением норм материального права являются:

1) неприменение закона, подлежащего применению;

2) применение закона, не подлежащего применению;

3) неправильное истолкование закона.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Такие нарушения норм права допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Разрешая спор и отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что соглашение об отступном от дата было заключено под влиянием обмана со стороны ответчика, а кроме того, истцом пропущен срок исковой давности.

Судебная коллегия полагает, что с такими выводами суда первой инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора ( пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Статьей 808 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) .

В силу ст. 409 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного — уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Согласно пункту 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В силу статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Федерального закона от дата N 102- ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости )», участник общей долевой собственности может заложить без согласия других собственников лишь свою долю в праве на общее имущество.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом , в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения соглашения об отступном) сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

По смыслу указанных выше законоположений, следует, что сделка, совершенная под влиянием обмана, является оспоримой и может быть признана недействительной в судебном порядке по иску потерпевшего, то есть лица, чьи права и законные интересы нарушены такой сделкой.

Обманом считается сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

По настоящему делу юридически значимыми обстоятельствами являются установление того, нарушаются ли права и законные интересы фио заключением соглашения об отступном; соответствовала ли информация, сообщенная ответчиком при заключении сделки, действительности; повлияли ли эти обстоятельства на решение истца о заключении сделки; имелся ли умысел ответчика на обман истца.

Между тем судом первой инстанции этого сделано не было.

Как следует из материалов дела, истец фио являлась собственником 1/2 доли квартиры общей площадью 56,0 кв. м, расположенной по адресу: адрес, на основании договора передачи N 030900-У37036 от дата и свидетельства о государственной регистрации права от дата. Собственником другой 1/2 доли квартиры является ее сын фио.

В указанной квартире фио и ее сын фио проживают и зарегистрированы по месту жительства с дата.

дата фио и фио заключили соглашение об отступном, по условиям которого стороны пришли к соглашению о прекращении обязательств заемщика фио по договору займа от дата на сумму сумма передачей кредитору фио 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: адрес.

Данный договор совершен в простой письменной форме и подписан обеими сторонами.

На основании указанного соглашения Управлением Росреестра по г. Москве дата зарегистрирован переход права собственности на 1/2 доли указанной квартиры к фио.

В материалах дела имеется совершенный в простой письменной форме договор займа от дата, согласно которому фио заняла у фио деньги в сумме сумма на срок до дата включительно без уплаты процентов за пользование заемными денежными средствами.

Возврат денег должен быть произведен в городе Москве единовременным платежом до дата включительно (п. 4 договора).

В п. 6 договора займа указано о том, что в случае, если заемщик допускает просрочки ежемесячных платежей более чем на 60 календарных дней, то кредитор вправе предъявить настоящий договор ко взысканию.

Согласно рукописной расписке от дата, фио получила от фио сумму в размере сумма по договору займа от дата.

Из объяснений истца фио в судебном заседании следует, что намерений заключать с ответчиком соглашение об отступном у нее не было, смысл данного соглашения ей не был понятен, чем ответчик воспользовался, действуя недобросовестно.

Постановлением следователя СО ОМВД России по адрес от дата по заявлению фио возбуждено уголовное дело в отношении неустановленного лица, в деяниях которого усматриваются признаки состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

Из указанного постановления усматривается, что в ходе проведения предварительного следствия было установлено, что в не установленное следствием время и месте, не установленное следствием лицо, имея умысел на приобретение права на чужое имущество, путем обмана и злоупотребления доверия, незаконно, не имея на то соответствующего разрешения, завладело правом распоряжения имуществом, а именно: 1/2 долей квартиры расположенной по адресу: г. Москва. адрес, незаконно завладело имуществом на общую сумму сумма, принадлежащее фио, после чего с места преступления скрылось, причинив своими преступными действиями последней материальный ущерб на вышеуказанную сумму, а также повлекшее лишение права последней на 1/2 долю жилого помещения по вышеуказанному адресу.

По сообщению 10 отдела следственной части ГСУ ГУ МВД России по г. Москве, в рамках настоящего уголовного дела признаны в качестве потерпевших 12 человек, в том числе фио.

Решением Преображенского районного суда г. Москвы от дата, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от дата, в удовлетворении исковых требований фио к фио о признании недействительным соглашения об отступном недействительным по основаниям ст. 178 ГК РФ отказано.

В судебном заседании коллегии ответчик фио пояснил, что являлся генеральным директором ООО «Ваш брокер», в апреле 2014 года к нему обратилась фио с целью получения фио займа. Он предложил последней выкупить у нее принадлежащую ей по праву собственности 1/2 доли спорной квартиры, однако истец отказалась, ссылаясь на то, что в данном случае потребуется согласие ее сына — собственника оставшейся 1/2 доли квартиры. фио и фио предложили оформить заем через соглашение об отступном. Истец пояснила, что деньги она вернет в течение 3 месяцев и выкупить обратно долю квартиры. Всего ответчик должен был передать истцу сумма, сумма из которых он передал ей в день подписания соглашения, оставшиеся сумма — после регистрации перехода права собственности на долю квартиры. Расписка о получении истцом денежных средств, датированная дата, в действительности составлена в дата, когда и соглашение об отступном. По утверждению брокеров и сотрудников нотариальной конторы, именно так можно было совершить сделку. Истец в течение нескольких месяцев по устной договоренности выплачивала ответчику по сумма ежемесячно в качестве арендной платы за спорную квартиру, позднее эти деньги он ей вернул, перечислив на ее банковский счет.

В материалах дела имеется подготовленный стороной ответчика проект мирового соглашения от дата, согласно которому стороны договорились признать договор займа от дата и соглашение об отступном от дата притворными сделками, совершенными ими по взаимной воле с целью прикрытия отношений, предусмотренных договором лизинга с правом обратного выкупа. По условиям данного мирового соглашения, истец до дата вправе выкупить у ответчика 1/2 доли в квартире, расположенной по адресу: адрес, уплатив ответчику сумма. Истец в качестве оплаты за наем (аренду) жилого помещения в период с 01.04.2017 по дата оплачивает истцу по сумма в месяц, а всего сумма.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик фио настаивал на том, что соглашение об отступном и договор займа являются притворными сделками.

От заключения мирового соглашения на вышеизложенных условиях истец фио отказалась, настаивая на удовлетворении апелляционной жалобы и отмены решения суда.

Приведенные обстоятельства, как то: заключение договора займа и соглашения об отступном в один день — дата, при отсутствии на этот момент не исполненных перед ответчиком денежных обязательств, свидетельствуют об отсутствии у ответчика намерения исполнить договор займа, о его цели приобрести в свою собственность принадлежащее истцу имущество — 1/2 долю квартиры по адресу: адрес, по стоимости меньше рыночной. Так, согласно отчету об оценке ООО «СКАЛА», рыночная стоимость 1/2 доли квартиры по адресу: адрес, по состоянию на дата составляла сумма Тогда как, ответчиком истцу за 1/2 долю квартиры переданы деньги в сумме сумма Истец и ответчик в родственных или иных отношениях не состоят, данная квартира является единственным жильем истца и ее сына, в связи с чем объективных или субъективных причин для отчуждения имущества за его стоимость более чем в три раза меньше рыночной у фио не имелось. Более того, заключая данные сделки, фио преследовала лишь одну цель — получить заем, и была готова в обеспечение исполнения обязательств по его возврату передать принадлежащую ей 1/2 долю квартиры в залог. Об этом свидетельствует и то, что договор займа от дата являлся беспроцентным. Истец фио, полагая, что возвращает заем, ежемесячно оплачивала ответчику денежные средства, которые впоследствии ей были возвращены.

Таким образом, материалы дела указывают о том, что фио, воспользовавшись нуждаемостью истца в деньгах, ее юридической неграмотностью, умышленно ввел фио в заблуждение как к средству склонить ее к совершению сделки по отчуждению доли квартиры, преднамеренно создал у истца не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, предмете, влияющих на ее решение.

Своим недобросовестным поведением (злоупотребление правом) ответчик действовал с целью причинить вред истцу. Никаких препятствий для предоставления займа под залог квартиры у сторон не имелось.

В этой связи, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при заключении договора займа и соглашения об отступном относительно обстоятельств сделки, фио была обманута, указанное находится в причинной связи с ее согласием на заключение сделок, при этом, формирование воли истца происходило не свободно, на фио было оказано воздействие, реального намерения передать в собственность ответчику 1/2 долю спорного жилого помещения истец не имела, каких-либо действий по реализации прав собственника на распоряжение квартирой в пользу других лиц не осуществляла (о продаже не объявляла, в агентство недвижимости не обращалась).

Таким образом, совокупность представленных в деле доказательств позволяет сделать вывод о том, что заключение фио оспариваемых договора займа и соглашения об отступном с фио явилось следствием недобросовестных действий ответчика, в результате которых у истца сложилось ошибочное представление об обстоятельствах сделок. При этом, действия ответчика по заключению указанных договоров были направлены на приобретение принадлежащей истцу 1/2 доли квартиры, являющейся для нее единственным жильем, по явно заниженной стоимости.

При таком положении оснований для отказа в удовлетворении исковых требований фио о признании договора займа от дата, заключенного между сторонами, и соглашения об отступном на 1/2 долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: Москва, адрес, заключенного между фио и фио дата, недействительными и применении последствий недействительности сделки, возврате 1/2 доли указанной квартиры в собственность истца со взысканием с последней в пользу ответчика переданных им за эту долю квартиры денежных средств в сумме сумма у суда первой инстанции не имелось, выводы суда в этой части не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

Также коллегия не может согласиться с выводом суда о пропуске истцом срока исковой давности.

Отказывая в иске по этому основанию, суд первой инстанции исходил из того, что договор займа между сторонами был заключен дата, соглашение об отступном дата, решением Преображенского районного суда г. Москвы от 30.09.2015 в удовлетворении исковых требований фио к фио о признании недействительным соглашения об отступном, возврате квартиры в собственность, признании договора займа не заключенным, признании расписки недействительности отказано, а, учитывая, что с настоящим иском истец обратилась в суд лишь дата, срок для обращения в суд ею пропущен.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179) , либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 204 ГК РФ, срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 14 Постановления Пленума N 43 от дата «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», следует, что со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права срок исковой давности не течет на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита ( пункт 1 статьи 204 ГК РФ), в том числе в случаях, когда суд счел подлежащими применению при разрешении спора иные нормы права, чем те, на которые ссылался истец в исковом заявлении, а также при изменении истцом избранного им способа защиты права или обстоятельств, на которых он основывает свои требования ( часть 1 статьи 39 ГПК РФ и часть 1 статьи 49 АПК РФ).

Материалами дела подтверждается, что о принадлежности ответчику 1/2 доли спорной квартиры фио узнала из выписки из ЕГРП дата, дата она обратилась в суд с иском о признании сделок недействительными по основаниям ст. 178 ГК РФ, решение суда от дата об отказе в иске фио вступило в законную силу дата, а с настоящим иском она обратилась в суд дата.

Таким образом, течение срока исковой давности было прервано дата предъявлением фио в установленном порядке иска, в связи с чем в удовлетворении заявления ответчика фио о применении последствий пропуска срока исковой давности суду первой инстанции следовало отказать.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по основаниям, предусмотренным пп. 3 , 4 п. 1 , п. 2 ст. 330 ГПК РФ в связи с несоответствием изложенных в решении суда выводов обстоятельствам дела, допущенными судом нарушениями норм материального права, с вынесением нового решения по делу, об удовлетворении исковых требований фио к фио о признании договора займа от дата, заключенного между сторонами, и соглашения об отступном на 1/2 долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, заключенного между фио и фио дата, недействительными и применении последствий недействительности сделки, возврате 1/2 доли указанной квартиры в собственность истца со взысканием с последней в пользу ответчика переданных им за эту долю квартиры денежных средств в сумме сумма.

При этом оснований для признания расписки от дата о передаче фио фио денежных средств в сумме сумма коллегия не находит, поскольку факт передачи указанных денег за 1/2 долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: Москва, адрес, нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции и по существу истцом не опровергнут.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 — 330 ГПК РФ, судебная коллегия

 

определила:

 

решение Преображенского районного суда г. Москвы от дата — отменить.

Принять по делу новое решение.

Иск фио удовлетворить частично.

Признать договор займа от дата между К. и фио и соглашение об отступном от дата между К. и фио недействительными.

Применить последствия недействительности сделок.

Возвратить 1/2 долю квартиры, расположенной по адресу: адрес, в собственность К.

Взыскать с К. в пользу фио денежные средства в размере сумма.

В остальной части иска отказать.

 

 

Предоставление недвижимости в качестве отступного

автор статьи
Адвокат Пантюшов Олег Викторович

В соответствии со статьей 409 Гражданского кодекса по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.).

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ, применимой к данным правоотношениям; далее — Закон о регистрации прав) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.

То есть в случае, если имуществом, передаваемым кредитору в качестве отступного, является недвижимая вещь, то такое имущество считается предоставленным кредитору с момента государственной регистрации перехода права собственности на эту вещь в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Данный вывод следует также из положений пунктов 2 и 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, вступившего в действие с 01.03.2013), согласно которым права, подлежащие государственной регистрации, возникают и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр; лицо, записанное в реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в реестр не внесена запись об ином.

Таким образом, до тех пор, пока переход права собственности на недвижимое имущество, передаваемое в качестве отступного на основании соответствующего соглашения, не зарегистрирован в ЕГРП, собственником этого имущества является сторона, предоставляющая отступное, а не кредитор.

Заключение договора об отчуждении недвижимого имущества не влечет перехода права собственности на недвижимую вещь. Кроме того, переход права собственности на недвижимое имущество, будучи связан исключительно с фактом внесения соответствующей записи в ЕГРП, не обусловлен фактической передачей недвижимого имущества. Ранее названная правовая позиция была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 20.09.2011 N 5785/11. Более того, в соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 N 17739/12, положения действующего гражданского законодательства не исключают возможность предоставления в качестве отступного права собственности на вещь вообще без предоставления самой вещи.

Таким образом, при отсутствии договоренности сторон об ином для определения момента прекращения обязательства путем предоставления недвижимой вещи в качестве отступного имеет значение лишь момент, с которым закон связывает переход права собственности на это имущество.

Следовательно, в настоящем деле правильным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что обязательства заемщика прекратились 17.05.2012, то есть в день государственной регистрации перехода к банку права собственности на недвижимое имущество, переданное ему в качестве отступного.

Вместе с тем в силу положений статьи 407 Гражданского кодекса стороны соглашения об отступном также вправе прекратить акцессорные обязательства, связанные с основным обязательством должника (например, обязательство по уплате процентов за пользование денежной суммой, неустоек, обеспечительные обязательства и т.п.), до дня прекращения основного обязательства, то есть до того момента, с которого предмет отступного считается предоставленным кредитору.

Нужно отметить, что если в суде установлено, что соглашение об отступном содержит противоречивые положения, толкование которых с учетом цели, преследуемой кредитором и должником, — прекратить обязательства должника, равно как и буквальное толкование не позволяет однозначно и достоверно установить действительную волю сторон относительно момента прекращения обязательства заемщика уплачивать проценты за пользование денежными средствами, то необходимо применить такой метод толкования противоречащих друг другу условий соглашения об отступном, который бы позволил исключить сомнения в вопросе о моменте прекращения начисления процентов за пользование суммой кредита. (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.06.2014 N 2504/14 по делу N А40-79875/2013)

Бесплатное письмо о расторжении договора купли-продажи — PDF

Письмо о расторжении договора купли-продажи подписывается как покупателем, так и продавцом при расторжении договора купли-продажи. Целью письма является признание того, что каждая сторона сделки соглашается обезопасить друг друга от любых претензий, которые могут возникнуть в связи с условиями, указанными в договоре купли-продажи. Кроме того, в письме указывается, куда должен быть возвращен задаток и какая сумма должна быть возвращена.После авторизации агент или третье (третье) лицо, владеющее депонированными средствами, будет обязано вернуться стороне, указанной в письме.

Загрузить в формате Adobe PDF, Microsoft Word (.docx) или текст открытого документа (.odt)

1 — Бланк расторжения, показанный на изображении, должен быть загружен

Найдите изображение для предварительного просмотра на этой странице. Вы можете просмотреть его, выделив его мышью. Когда вы будете готовы продолжить, нажмите кнопки PDF, Word или ODT рядом с изображением, чтобы получить доступ к одной из этих версий файла просматриваемой формы.Если у вас нет программного обеспечения для редактирования любого из этих форматов, вы все равно можете распечатать PDF-файл с помощью современного браузера.

2 — Предоставление описания сторон и расторгнутого договора

Во введении будут изложены некоторые основные факты, касающиеся расторжения договора купли-продажи. Естественно, чтобы это утверждение было применимо к текущей ситуации, вам нужно будет привести некоторые основные факты. Начните с записи полного имени Покупателя на первом пустом месте.Это имя должно появиться точно так же, как в соответствующем договоре купли-продажи. Кроме того, запишите полное имя Продавца во втором пустом поле точно так, как оно указано в расторгаемом договоре купли-продажи. Один из распространенных способов идентифицировать соглашение (кроме ссылки на его заголовок) — назвать дату вступления в силу. Найдите эту дату в обсуждаемом договоре купли-продажи, затем сообщите об этом, используя два пустых места в последних двух пустых строках этого абзаца.

3 — Документируйте сумму в долларах, которую каждая сторона получает в результате расторжения договора

Часто различные организации ожидают денег при расторжении договора купли-продажи (особенно когда речь идет о недвижимости).Независимо от стороны или причины выдачи денег (т.е. депозитов, условного депонирования и т. Д.), В эти документы должен быть включен отчет, документирующий каждую сторону, которая должна получить деньги в результате расторжения контракта. Найдите абзац, начинающийся жирным шрифтом «Кроме того». Непосредственно под этим абзацем находятся два столбца пустых строк. Введите каждую сумму, которая должна быть выплачена, в пустую строку со знаком доллара. Затем запишите полное имя каждой организации, получившей указанную сумму в долларах, в соседней строке следующего столбца (после слова «Кому»).

4 — Для этого исполнения требуется несколько подписавших сторон

Покупатель, Продавец и Агент, указанные в договоре купли-продажи, на который ссылается этот документ, должны каждый поставить свою подпись с указанием даты. Для поставки таких товаров будет достаточно места для двух Покупателей, двух Продавцов и двух Агентов, однако, если в любой из этих сторон присутствуют другие субъекты, вы можете добавить дополнительные строки для подписи. Покупатель будет первым лицом, подписавшим этот документ. Каждый должен будет подписать строку «Подпись покупателя», а затем ввести текущую дату в соседней строке.

Затем каждый продавец, участвующий в первоначальном договоре купли-продажи, должен поставить свою подпись в уникальной строке «Подпись продавца», а затем сразу после подписания указать текущую дату в пустой строке с надписью «Дата».

Наконец, каждый агент, участвовавший в договоре купли-продажи, должен поставить свою подпись. Предусмотрены две отдельные строчки (каждая с пометкой «Подпись агента»), так что до двух агентов могут поставить свою подпись. Дата, когда каждый из них поставил свою подпись, также должна быть указана в строке «Дата» подписавшей стороной во время подписания.

Расторжение договора купли-продажи — прекращение права покупки или продажи

Расторжение договора купли-продажи недвижимости и условного депонирования происходит в следующих случаях:

• a нарушение соглашения другой стороной; или
• отказ события, которое должно произойти, или условия, которое необходимо утвердить в соответствии с требованием в резерве на случай непредвиденных обстоятельств.

Акт расторжения — это одностороннее соглашение , поскольку расторжение договора купли-продажи осуществляется только одним лицом.Отмена отменяет все, что еще предстоит выполнить по договору купли-продажи, называемое расторжение договора .

Таким образом, отмена отменяет любое будущее исполнение соглашения с момента отмены. Однако расторжение договора купли-продажи не влияет на юридические последствия и ответственность за действия и события, которые предшествовали расторжению.

И наоборот, расторжение либо неисполненного договора купли-продажи (т.е. условное депонирование еще не закрыто) или завершенной сделки с недвижимостью (т.е. условное депонирование закрыто) является двусторонним соглашением . В соответствии с аннулированием и покупатель, и продавец, действуя согласованно, аннулируют договор купли-продажи задним числом с момента его заключения.

В то время как отмена просто приостанавливает действие договора купли-продажи и устраняет будущие обязательства по соглашению, аннулирование возвращает покупателя и продавца на их соответствующие позиции, которые они занимали до заключения договора купли-продажи.Когда контракт аннулируется, это как если бы стороны никогда не соглашались на сделку. Обратное возвращение на прежние позиции, предшествующие контракту, называется , восстановление .

Когда и покупатель, и продавец заключают соглашение о расторжении договора, восстановление покупателя и продавца до их предконтрактных позиций устраняет все претензии, которые они могли иметь друг к другу в связи с поведением, имевшим место после заключения договора купли-продажи. и до его отмены.Расторжение договора осуществляется добровольно в рамках взаимного соглашения об отмене договора купли-продажи, которое называется соглашением об освобождении и отказе от прав . [См. Форму 181 RPI ]

Аннулирование соглашения RPI (Realty Publication, Inc.) — освобождение от прав и отказ от прав при распределении средств в условном депонировании составляет:

• соглашение о взаимном аннулировании, которое освобождает покупателя, продавца и их агентов от всех претензий и обязательств, известных или неизвестных, вытекающих из расторгнутого соглашения; и
• инструкция для брокеров и условного депонирования о возврате всех инструментов и средств сторонам, депонирующим их, за вычетом понесенных затрат и комиссий.[См. Форму 181 RPI ]

От отмены договора купли-продажи отличается одностороннее или взаимное аннулирование только инструкций условного депонирования , без включения какой-либо ссылки на расторжение договора купли-продажи. Часто из-за спора или непредвиденных обстоятельств условное депонирование не закрывается. Здесь условное депонирование будет выдавать только инструкции, призывающие к возврату средств и документов стороне, депонировавшей их на условном депонировании. Договор купли-продажи остается в силе.

Статья по теме:

http://journal.firsttuesday.us/brokerage-reminder-deposits-in-escrow-disbursement-of-funds-upon-cancellation/

Эти инструкции по отмене условного депонирования , подписанные как покупателем, так и продавцом, также не требуют отмены договора купли-продажи. Если договор купли-продажи также не отменяется, инструкции по отмене, переданные на условное депонирование, не нарушают каких-либо прав, которые могут иметь стороны для обеспечения соблюдения договора купли-продажи.Таким образом, договор купли-продажи остается в силе и подлежит принудительному исполнению для покупки, продажи или возмещения денежных потерь, поскольку он не был отменен или аннулирован. [Калифорния. Гражданский кодекс §1057.3 (e)]

Однако переговоры вовлеченных агентов по устранению недоразумений или разногласий и закрытию условного депонирования могут не увенчаться успехом. Если спор об условном депонировании становится неразрешимым, агенты должны рассмотреть возможность рекомендовать покупателю и продавцу прекратить договор купли-продажи. Здесь собственность отпускается и снова выставляется на продажу, и покупатель может искать другую собственность.

В то же время, когда покупатель и продавец отменяют транзакцию, в интересах каждого также может быть освобождение друг друга, всех брокеров и условного депонирования от любых претензий, которые они могут иметь друг к другу, путем заключения договора об отмене, освобождении и соглашение об отказе от прав , чтобы приостановить сделку навсегда. [См. Форму 181 RPI ]

Эта статья была ранее опубликована в 2013 году и была обновлена, чтобы отразить нашу обновленную форму.

Как расторгнуть договор купли-продажи жилья

Точно так же, как лучшее время для размышлений о продаже дома — это когда вы решаете купить дом, лучше всего думать о расторжении договора — это когда вы подписываете договор.Это означает любое соглашение: договор на покупку недвижимости, известный как предложение о покупке, или брокерское соглашение покупателя, документы для рефинансирования ипотеки, листинговое соглашение или любой документ, который требует от вас выполнения.

Прежде чем подписывать подобные юридические документы, спросите, как вы можете отменить подписку, если что-то пойдет не так, как вы надеетесь, или если вы передумаете. Если вы не получили удовлетворительного ответа или не можете понять это самостоятельно, прочитав положения об отмене, то не подписывайте, пока юрист не рассмотрит его и не проконсультирует вас.Вот что вам следует знать о расторжении договоров купли-продажи и листинга.

Ключевые выводы

• Вы можете расторгнуть договор купли-продажи и получить обратно свой задаток при определенных обстоятельствах.
• Отменить листинговые соглашения труднее, поскольку они могут содержать положения о безопасности или защите.
• Если брокер отклоняет ваш запрос на расторжение договора листинга, попросите его назначить вам другого агента.
• Если нет действенных решений, позвоните юристу по недвижимости для получения помощи при расторжении договора.

Как отменить договор купли-продажи

Вы можете отменить договор покупки и получить обратно свой задаток при определенных обстоятельствах. Вот что следует учитывать при расторжении договора о покупке.

• Прочтите ваше соглашение: Попросите вашего агента или юриста указать на положения об отмене. В некоторых штатах все проверки завершаются заранее, и после подписания предложения о покупке оно становится обязательным. В других штатах проверки проводятся после подписания предложения и предусматривают возврат депозита покупателя, если предложение отменено из-за проверки.
• Федеральный закон дает покупателям 10 дней для проверки на наличие свинцовой краски: Спросите своего агента по недвижимости или юриста, если вам нужно отменить подписку в течение этого периода времени. Спросите, как вы это делаете и в какой форме подписывать. Вы можете отказаться от этого права в письменной форме, но немногие покупатели осмотрительно подумают об этом. Большинство домов, построенных после 1978 года, не содержат краски на основе свинца.
• Аннулирование до наступления непредвиденного срока: В некоторых регионах страны осмотр дома проводится после подписания договора купли-продажи.Вы можете обнаружить существенные дефекты, которые заставят вас отказаться от контракта, а состояние собственности может быть отражено в вашем контракте в качестве непредвиденных обстоятельств. Другим непредвиденным обстоятельством может быть оценка или заем. Если вы не можете получить ссуду или ваша оценка не соответствует продажной цене, вы можете отменить ее.
• После истечения периодов проверок: В некоторых штатах по умолчанию установлены временные рамки для завершения проверок. Например, в Калифорнии стандартный период по умолчанию для завершения проверок составляет 17 дней.Однако, если вы не снимаете все непредвиденные обстоятельства, этот период времени продлевается до тех пор, пока не будут сняты непредвиденные расходы. Другими словами, вы не теряете право на отмену просто потому, что срок расторжения контракта истек или истек. Это продолжается до тех пор, пока продавец не возразит.

Если период проверки истек, продавец может направить покупателю уведомление о выполнении, которое требует действий в течение определенного периода времени (обычно 72 часа). Если вы не подпишете уведомление о непредвиденных расходах в течение этого периода времени и не доставите его, продавец может расторгнуть договор.

Как отменить листинговое соглашение

Листинговое соглашение — это документ, который вы используете для подтверждения работы с конкретным агентом по недвижимости. Перед тем, как подписать соглашение о листинге, спросите своего агента, можете ли вы быть освобождены по какой-либо причине, даже если эта причина такова: «Я хочу провести листинг у другого брокера». Если ваш агент скажет вам «Нет», возможно, вы не захотите перечислять это в его компании.

Если вы не спрашивали своего агента об отмене до подписания, имейте в виду, что списки исключительных прав на продажу содержат пункт о безопасности или защите.Если вы попросите агента отменить размещение, а он откажется, позвоните в его брокерскую службу и запросите отмену. Ваше объявление, хотите верьте, хотите нет, не находится между вами и вашим агентом. Это между вами и брокерской фирмой.

Если брокер отклоняет ваш запрос на отмену, попросите брокерское бюро назначить вам другого агента. Большинство брокеров с радостью назначат другого агента и сохранят листинг в компании. Брокерская служба часто будет платить вашему уволенному агенту реферальный сбор.

Если действенных решений нет, позвоните юристу по недвижимости для получения помощи при расторжении договора, но сначала сообщите брокеру о своих намерениях.Иногда этого достаточно, чтобы получить освобождение.

Попросите вашего агента предоставить вам форму, которая называется прекращением действия посреднических услуг покупателя. TBA, выданное Калифорнийской ассоциацией риэлторов, например, отменяет устные или письменные агентские соглашения, если они надлежащим образом подтверждены и выполнены.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Что это значит, когда дом «по контракту»?

Дом считается находящимся под контрактом с момента принятия продавцом предложения о покупке до завершения и завершения продажи.

Что такое «эксклюзивный договор» в сфере недвижимости?

Эксклюзивный договор заключается между продавцом и брокером. Это гарантирует брокеру исключительное право продать дом. Эксклюзивные контракты также могут быть заключены с отдельными агентами по недвижимости, а не с брокерами.

Расторжение договора и сделки купли-продажи недвижимости

Эта статья посвящена расторжению договора и сделки купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости — это юридически обязательное соглашение между покупателем дома и продавцом дома.Перед тем, как каждая из сторон подпишет договор купли-продажи недвижимости, они обе должны внимательно его изучить. Отмена договора купли-продажи недвижимости может быть произведена, если в договоре указаны непредвиденные обстоятельства. Каждая сторона имеет право отменить договор. Продавец или покупатель жилья могут просто отказаться от договора купли-продажи недвижимости только потому, что передумали. У покупателя дома есть задаток, который он может потерять при расторжении договора купли-продажи недвижимости при отсутствии непредвиденных обстоятельств.Продавцы могут преследовать их за дополнительные убытки, а не только за задаток. Продавцы могут обеспечить соблюдение договора о недвижимости и его состояние для покупателя, отменяющего договор о покупке недвижимости. С другой стороны, покупатели также могут принудить продавца к расторжению договора о недвижимости без причины. В этой статье мы обсудим и рассмотрим отмену договора и сделки купли-продажи недвижимости.

Договоры о покупке дома и недвижимости с покупателями

Покупатели жилья, заинтересованные в покупке дома через риэлтора, размещают письменное предложение.Продавец просматривает предложение о покупке и решает, принять предложение или встречное предложение. После согласования цены и продавец, и покупатель договариваются о непредвиденных обстоятельствах и дате закрытия сделки.

Условные обязательства по договорам купли-продажи недвижимости могут быть следующими:

• может быть определенное время, в течение которого покупатель дома должен провести осмотр собственности
• определенное время для получения одобрения ипотеки (также называется периодом непредвиденных обстоятельств ипотеки)

Прочие непредвиденные обстоятельства, такие как ремонт, который необходимо провести до закрытия.

Залог при покупке дома

Покупатель дома также должен будет предоставить продавцу задаток: задаток зачисляется в счет первоначального взноса покупателя дома. Хранится риэлтором и / или поверенным продавца на счете условного депонирования. Если покупатель отменяет договор купли-продажи недвижимости в течение отведенного времени из-за непредвиденных обстоятельств, задаток возвращается покупателям. Если покупатель откажется от договора купли-продажи недвижимости по причинам и причинам, не указанным в договоре купли-продажи недвижимости, покупатель рискует потерять задаток.Продавец дома может предъявить иск покупателю дома за нарушение договора.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: типичные непредвиденные обстоятельства

Типичные условные обязательства по договорам купли-продажи недвижимости включают следующее:

• непредвиденные расходы на домашнюю инспекцию
• условные обязательства по ипотеке
• Кондоминиум и / или рассмотрение документов ТСЖ на случай непредвиденных обстоятельств
• непредвиденные расходы, в том числе оценочные

Непредвиденные расходы по оценке жилья

Первое, что делает покупатель дома, — это заказывает осмотр дома, как правило, перед оценкой.Большинство продавцов дома дают покупателю 10 дней на проведение осмотра дома. Если домашний осмотр не заказан и не проведен в течение 10-дневного периода, то покупатель жилья отказывается от непредвиденного случая осмотра дома. При покупке кондоминиума требования к ипотеке ужесточаются. Кредиторы требуют либо ограниченного обзора , либо полного обзора финансовых и документов ассоциации домовладельцев кондоминиума. Если ограниченная или полная проверка кондоминиума не соответствует стандартам кредитора, покупатель может расторгнуть договор купли-продажи недвижимости.Их задаток нужно вернуть.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: непредвиденное финансирование

Самым важным непредвиденным обстоятельством является непредвиденное обстоятельство ипотеки. У покупателя дома есть определенное время, чтобы получить одобрение кредита. Если покупатель дома не может получить одобрение ссуды и не имеет оговорки о непредвиденных обстоятельствах по ипотеке, покупатели могут расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и получить обратно свой задаток. Другой вопрос — аттестация. Если объект недвижимости не оценивается, покупатели могут расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, и их задаток должен быть возвращен.Однако в случае заниженных оценок и покупатели, и продавцы повторно согласовывают закупочную цену, чтобы сделка состоялась. В других случаях кредитор покупателя жилья может запросить опровержение оценки, если обе стороны твердо уверены, что оценщик неправильно оценил недвижимость. Сопоставимые продажи должны быть предоставлены риэлтором продавца для обоснования опровержения оценки.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: отсутствие непредвиденных обстоятельств

В случаях, когда имеется несколько предложений, многие покупатели жилья подпишут договор купли-продажи недвижимости без каких-либо непредвиденных обстоятельств.Это означает, что покупатель дома обязан приобрести объект недвижимости «как есть». Отказывается от всех прав на домашний осмотр, непредвиденные обстоятельства по ипотеке, непредвиденные обстоятельства по оценке и другие непредвиденные обстоятельства. Это крайне не рекомендуется. Покупатели, которые решают отменить сделку с недвижимостью и не имеют никаких обязательств по договору купли-продажи, рискуют потерять задаток. Продавцы также могут прийти после нарушения контракта.

Продавцы дома

У продавцов жилья меньше возможностей расторгнуть договор купли-продажи недвижимости.Им нужно хорошо подумать, прежде чем они обязуются продать свою собственность по определенной цене. Как только продавец подпишет договор на недвижимость и получит более выгодное предложение без каких-либо непредвиденных обстоятельств, отмена договора купли-продажи недвижимости откроет двери для судебного иска за нарушение договора. Продавец дома может написать оговорку в договоре купли-продажи недвижимости. Оговорка об исключении — это положение, которое позволяет продавцу принять другое предложение о покупке от другого покупателя дома в течение определенного периода времени.Это позволит продавцу дома отказаться от договора купли-продажи недвижимости. Этот период времени короткий. В большинстве случаев как покупатели, так и продавцы домов, а также риэлторы, ипотечные банкиры, титульные компании и все, кто участвует в сделке с недвижимостью, работают вместе, чтобы совершить сделку с недвижимостью. Как покупатели, так и продавцы домов могут попросить о продлении даты закрытия, и в большинстве случаев продление предоставляется.

Законодательное расторжение договоров купли-продажи жилой недвижимости Миннесоты

Официальное расторжение договоров Миннесоты

В дополнение к установленной законом процедуре прекращения прав покупателя в договоре купли-продажи в соответствии с Законом Миннесоты , раздел 559.21 — который доступен только продавцам — Устав Миннесоты, раздел 559.217 предоставляет покупателям или продавцам два механизма отмены договоров купли-продажи в отношении жилой недвижимости :

Определение — Покупка Миннесоты Соглашение

В соответствии с Уставом Миннесоты, Раздел 559.217, Подп. 1, термин « договор купли-продажи » означает:

• договор с задатком , договор купли-продажи
• или исполненный опцион
• ,

независимо от того, подпадает ли инструмент под действие M .S. Раздел 559.21.

Определение — Жилая недвижимость Миннесоты

В соответствии с Уставом Миннесоты, раздел 559.217, Subd. 1, термин « жилая недвижимость » означает недвижимое имущество, включая незанятую землю:

• , занятую или предназначенную для проживания
• в совокупности, от одной до четырех семей в качестве места проживания.

Аннулирование согласно закону Миннесоты — Заявление

В соответствии с Статутом Миннесоты, раздел 559.217, Subd. 2, либо покупатель, либо продавец может расторгнуть договор купли-продажи жилой недвижимости в соответствии с Статутом Миннесоты, раздел 559.217.

(i) Одностороннее аннулирование

Если процедуры, указанные в Уставе Миннесоты, Раздел 559.217, своевременно соблюдаются либо покупателем, либо продавцом, но не обоими:

• договор купли-продажи будет считаться аннулировано по истечении 15-дневного периода уведомления, и
• задаток будет принадлежать стороне, инициирующей отмену — независимо от любого положения договора купли-продажи об обратном,

, если только сторона, на которую было направлено уведомление был обслужен — в течение 15-дневного периода уведомления :

• Соответствует условиям по умолчанию ;
• Выполняет все невыполненные условия;
• Обслуживает встречный уведомление об отмене другой стороне в соответствии с Статутом Миннесоты, раздел 559.217; или
• получает постановление суда о приостановлении отмены.

Тем не менее, согласно федеральному закону, возможно, что продавцу не будет разрешено удерживать задаток , когда покупатель подал заявку, но не смог получить ипотечное финансирование FHA или VA.

(ii) Двухстороннее аннулирование

Если и покупатель, и продавец своевременно подадут уведомление об аннулировании в соответствии с Статутом Миннесоты, раздел 559.217:

• договор купли-продажи будет считаться расторгнутым с даты, когда более позднее уведомление об отмене будет вручено другой стороне,
• , но задаток не будет присужден любая из сторон.

В этом случае:

• любая из сторон может впоследствии обратиться в суд с ходатайством о присуждении задатка и
• , суд должен определить, какая сторона имеет право на получение задатка , без учета стороны, которая первой инициировала процедуру отмены.

При вынесении такого определения суд может учитывать условия расторгнутого договора купли-продажи при вынесении своего определения.

Постановление суда относительно распоряжения задатком может потребоваться, поскольку брокер по недвижимости не может передать задаток покупателю или продавцу, не получив либо:

• суд приказ о распоряжении задатком ,
• и Аффидевит об аннулировании в соответствии с Статутом Миннесоты, раздел 559.217, Subd 7 (b) или
• по письменному соглашению сторон.

Однако получение судебного постановления может повлечь за собой значительные расходы, включая оплату судебных сборов, сборов за ходатайство и гонораров адвокатам.

Следовательно, может оказаться целесообразным достижение урегулирования с другой стороной путем переговоров относительно задатка .

Аннулирование договора купли-продажи Миннесоты — с правом на исправление

Устав Миннесоты, раздел 559.217, Subd. 3, определяет процедуру, которой может следовать любая из сторон, если:

• имеет место по умолчанию , или
• невыполненное условие существует после даты, указанной для выполнения такого условия в условиях договор купли-продажи на передачу жилой недвижимости , что по своим условиям не отменяет договор.

Другими словами, если есть:

• по умолчанию — которое можно вылечить, или
• невыполненное условие — которое может быть выполнено,

вторая сторона, первая сторона может направить уведомление:

• второй стороне и
• любой третьей стороне, владеющей задатком ,

, объявив условное расторжение договора купли-продажи.

(i) Уведомление об условном аннулировании

В соответствии с этой процедурой в уведомлении об условном аннулировании должно: по дате и наименованиям сторон и невыполненному условию или по умолчанию .

Кроме того, в уведомлении об условном аннулировании должно быть указано, что договор купли-продажи будет аннулирован через 15 дней после вручения уведомления другой стороне договора купли-продажи, если до даты аннулирования, сторона, на которой уведомление подается либо:

• соответствует условию в по умолчанию , либо
• выполняет невыполненных условий — включая, при необходимости, завершение покупки или продажи жилая недвижимость согласно условиям договора купли-продажи.

Фактическая форма требуемого уведомления указана в уставе и должна соблюдаться дословно.

(ii) Вручение уведомления об условном расторжении

Уведомление об условном аннулировании должно быть доставлено требуемым сторонам таким же образом, как:

• a уведомление о расторжении контракта — по делу в соответствии с MS 559.21 или
• a вызывает в районный суд,

, что обычно требует личного обслуживания для требуемых сторон.

В некоторых случаях, если обслуживаемые стороны не могут быть обнаружены, может потребоваться услуга путем публикации уведомления.

Требование об уведомлении не может быть отменено каким-либо положением договора купли-продажи об обратном.

(iii) Юридическая сила услуги

После того, как уведомление будет предоставлено всем требуемым сторонам в порядке, установленном законом, договор купли-продажи будет аннулирован , если только в течение 15 дней после вручения уведомления другая сторона договора купли-продажи , сторона, которой было вручено уведомление:

• полностью выполняет условие (я) в по умолчанию ,
• выполняет невыполненных условий,
• инициирует отмену счетчика в соответствии с M.S. 559.217, или
• обеспечивает от суда постановление о приостановлении отмены .

Однако получение судебного постановления может повлечь за собой значительные расходы, включая оплату судебных сборов, сборов за ходатайство и гонораров адвокатам.

Таким образом, рекомендуется заключить мировое соглашение с другой стороной в отношении задатка .

Миннесота Расторжение договора купли-продажи — отсутствие права на исправление

Устав Миннесоты, раздел 559.217, Subd. 4, определяет процедуру, которой должна следовать любая из сторон, если:

• возникает по умолчанию , или
• невыполненное условие существует после даты, указанной для выполнения такого условия в условиях покупки договор передачи жилой недвижимости , что по условиям договора купли-продажи расторгает договор купли-продажи.

(i) Подтверждение уведомления об аннулировании

Закон определяет, что:

• , если невыполненное условие существует после даты, указанной для выполнения условия в условиях договора купли-продажи перевозки из жилой недвижимости ,
• , которая по условиям договора купли-продажи аннулирует договор купли-продажи,

либо покупатель, либо продавец может подтвердить отмену , обратившись по:

• другая сторона договора купли-продажи, и
• любая третья сторона, которая владеет задатком по договору купли-продажи,

уведомление:

• с указанием жилой недвижимости , которая является предметом договора купли-продажи, включая юридическое описание;
• с указанием даты и наименования сторон договора купли-продажи и невыполненного условия ; и
• о расторжении договора купли-продажи.

Фактическая форма требуемого уведомления указывается в уставе и должна соблюдаться дословно.

(ii) Служба подтверждения уведомления об отмене

Подтверждение уведомления об отмене должно быть доставлено требуемым сторонам таким же образом, как:

• a уведомление о расторжении контракта -документ согласно МС 559.21 или
• a вызывает в районный суд,

, что обычно требует личного обслуживания для требуемых сторон.

В некоторых случаях, если обслуживаемые стороны не могут быть обнаружены, может потребоваться услуга путем публикации уведомления.

Требование об уведомлении не может быть отменено каким-либо положением договора купли-продажи об обратном.

(iii) Юридическая сила услуги

После того, как уведомление будет предоставлено всем необходимым сторонам в порядке, установленном законом, аннулирование договора купли-продажи будет подтверждено , если — в течение 15 дней после вручение уведомления другой стороне договора купли-продажи — сторона, которой было вручено уведомление, либо:

Однако получение судебного постановления может повлечь за собой значительные расходы, включая оплату судебных сборов, сборов за ходатайство и судебные издержки.

Таким образом, может быть рекомендовано либо:

• достижение мирового соглашения с другой стороной относительно задатка , либо
• инициирование встречного аннулирования ,

.

Кроме того, доступность средства правовой защиты определена в Уставе Миннесоты, Раздел 559.217, Подп. 4, возможно, было ограничено решением Апелляционного суда Миннесоты 2011 года.

Таким образом, рекомендуется проконсультироваться с адвокатом Миннесоты, прежде чем пытаться использовать положения Статутов Миннесоты, Раздел 559.217, Подп. 4.

Приостановление расторжения договора купли-продажи Миннесоты

В соответствии с Уставом Миннесоты, раздел 559.217, подраздел. 1, термин « приостановить » означает:

(i) Производство по M.S. 559.211

Устав Миннесоты, раздел 559.217, подраздел.6, предусматривает, что:

Продавец или покупатель, которому направлено уведомление, может начать судебное разбирательство в соответствии с разделом 559.211, чтобы получить постановление суда о приостановлении действия договора купли-продажи в соответствии с настоящим разделом, и в ходе судебного разбирательства Суд может присудить судебные пошлины за подачу документов, гонорары адвокатам и расходы на услуги, фактически понесенные выигравшей стороной, в сумме , не превышающей 3000 долларов .

Таким образом, хотя получение судебного постановления о приостановлении расторжения договора купли-продажи может повлечь за собой значительные расходы, в случае успеха сторона, запрашивающая заказ, может получить возмещение в размере от до 3000 долларов США на расходы .

Однако, если стороне не удается получить постановление суда о приостановлении отмены, такая сторона может быть вынуждена выплатить другой стороне расходы и гонорары адвокатов до 3000 долларов.

(ii) Оплата затрат преобладающей стороне

Следовательно, если сторона:

сторона, инициирующая декларативное аннулирование риски действий:

Следовательно, декларативное аннулирование должно быть выполнено 9000 только тогда, когда есть уверенность в том, что договор купли-продажи по его условиям был расторгнут без права исправления.

Последствия отмены договора купли-продажи Миннесоты

В соответствии с Уставом Миннесоты, раздел 559.217, Subd. 7 (a):

После отмены в соответствии с подразделом 3 или подтверждения отмены в соответствии с подразделом 4,

договор купли-продажи является недействительным и не имеет дальнейшей силы или действия, и,

, за исключением случаев, предусмотренных в подразделе 2 [суд приказ о присуждении задатка], любые задатка , удерживаемые по договору купли-продажи

• , должны быть распределены, а
• стать исключительной собственностью

стороны, завершившей расторжение договора купли-продажи.

Таким образом, несмотря на положения любого договора купли-продажи об обратном, задаток может быть передан стороне, завершающей процедуру отмены, при отсутствии постановления суда об обратном.

Аффидевит об отмене договора купли-продажи Миннесоты

В соответствии с Уставом Миннесоты, раздел 559.217, подраздел. 7 (b):

Когда аннулирование в соответствии с этим разделом было завершено,

сторона, подавшая уведомление, или поверенный этой стороны,

, может подписать аффидевит с указанием

• , что сторона вызвала уведомление об аннулировании , которое должно быть вручено другой стороне,
• , что другая сторона не выполнила действия, требуемые в уведомлении, если применимо, и не получила постановление суда о приостановлении отмены, и
• , что собственность жилая недвижимость .

Аффидевит об аннулировании может быть использован для подтверждения любого требования о залоге .

Доказательная сила Миннесотского аффидевита об отмене

В соответствии с Уставом Миннесоты, раздел 559.217, Subd. 7 (c):

Копия аффидевита об отмене , приложенная к копии уведомления, является prima facie доказательством изложенных в нем фактов.

Следовательно, факты, изложенные в Аффидевите об отмене , считаются правдивыми, если не противоречат другим доказательствам.

В соответствии с Уставом Миннесоты, раздел 559.217, Subd. 7 (d):

За исключением случаев, предусмотренных в подразделе 2 [постановление суда о присуждении задатка],

аффидевит об аннулировании ,

при доставке третьей стороне, имеющей задатка по договору купли-продажи,

является достаточным основанием для того, чтобы это лицо выдало задатка стороне, инициирующей аннулирование.

Следовательно, брокер жилой недвижимости может выдать задаток стороне, представившей Аффидевит об отмене — в отсутствие постановления суда об обратном.

Аффидевит Миннесоты о конкурирующих отменах

В соответствии с Уставом Миннесоты, раздел 559.217, Subd. 7 (e):

Если продавец или покупатель начинают процедуру отмены в соответствии с данным разделом и до завершения первой процедуры, другая сторона инициирует процедуру отмены в соответствии с настоящим разделом,

любая из сторон или поверенный этой стороны может выполнить аффидевит

• , в котором говорится, что обе стороны направили уведомление об отмене другой стороне и
• с дополнительным указанием даты второго уведомления об отмене другой стороне.

Копия аффидевита об отмене ,

, приложенная к копиям обоих уведомлений об отмене ,

является первичным доказательством

• расторжения договора купли-продажи и
• дата вступления в силу расторжения договора купли-продажи.

Следовательно, Аффидевит об отказе от конкуренции , как предполагается, устанавливает, что договор купли-продажи был расторгнут на определенную дату, если не противоречат другие доказательства.

Заключение — Аннулирование договоров купли-продажи жилой недвижимости в штате Миннесота.

Пожалуйста, свяжитесь с прокурором Миннесоты Гэри К. Далем для получения помощи:

• с подготовкой или толкованием любого Соглашения о покупке недвижимости в Миннесоте или
• в случае любого по умолчанию по условиям договоров купли-продажи недвижимости в Миннесоте, или любое невыполненное условие в таком договоре купли-продажи, которое может допускать предусмотренную законом отмену договора купли-продажи или иное урегулирование путем переговоров.

Если у вас есть учетная запись электронной почты и хорошее подключение к Интернету, прокурор Гэри К. Дале может помочь вам в любом округе Миннесота.

Авторские права 2017 — Все права защищены

Гэри К. Дал — Адвокат

2704 Mounds View Blvd., Mounds View, MN 55112

Телефон: 763-780-8390 Факс: 763-780- 1735

[email protected]

Интересные по теме темы:

Интересные по теме темы:

Миннесота Свидетельство о праве собственности

Заявление об отказе от ответственности

Информация, представленная в данном документе, предназначена только для общих информационных и образовательных целей .Закон о недвижимости Миннесоты включает множество сложных юридических вопросов. Если у вас есть конкретная юридическая проблема, по которой вы обращаетесь за советом, проконсультируйтесь с вашим собственным адвокатом или наймите адвоката по вашему выбору. .

Гэри К. Дал, присяжный поверенный, имеет лицензию на юридическую практику в штате Миннесота, Соединенные Штаты Америки. Следовательно, только лица, заинтересованные в вопросах, регулируемых законодательством штата Миннесота, должны консультироваться или предоставлять информацию Гэри К.Дале, присяжного поверенного, или примите к сведению информацию, содержащуюся в данном документе.

Доступ к веб-сайту Гэри К. Далла, присяжного поверенного — https://www.dahlelaw.com — может рассматриваться как запрос информации. Однако простое действие по предоставлению информации Гэри К. Далю, присяжному поверенному, или принятию к сведению информации, представленной на http://www.dahlelaw.com, не является юридической консультацией или установлением отношений между адвокатом и клиентом.

Ничто в настоящем документе не будет рассматриваться как практика юридической практики или предоставление юридических консультаций.Клиенты принимаются Гэри К. Далем, адвокатом, только после предварительного личного общения с ним и при условии взаимного соглашения об условиях представительства.

Если вы не являетесь текущим клиентом Гэри К. Далла, присяжного поверенного, , пожалуйста, не используйте ссылки или формы электронной почты для передачи конфиденциальной информации, которую вы хотите защитить с помощью привилегии адвоката и клиента .

Будьте осторожны при общении через Интернет. Интернет не является безопасной средой, и конфиденциальная информация, отправляемая по электронной почте, может подвергаться риску.

Гэри К. Дал, присяжный поверенный, предоставляет веб-сайт https://www.dahlelaw.com и его содержимое «как есть» и не делает никаких заявлений и не дает никаких гарантий относительно содержимого или функций сайта, включая, но не ограничивается какой-либо гарантией точности или полноты.

Продавец, расторгающий договор на недвижимость

Продавец жилья может расторгнуть договор недвижимости, хотя это может иметь последствия. Это зависит от ваших местных законов о недвижимости, условий контракта и нарушения условий продавцом.

Разобраться в последствиях расторжения договора о недвижимости может быть сложно, поэтому никогда не стоит подписывать договор, пока вы полностью не поймете, во что вы ввязываетесь как покупатель жилья или продавец.

Может ли продавец расторгнуть договор недвижимости?

Краткий ответ: Да, существуют обстоятельства, при которых продавец может отказаться от договора.

Как покупатели, так и продавцы жилья обычно имеют непредвиденные обстоятельства — положения контракта, в которых указывается, какие условия должны быть выполнены для того, чтобы продажа жилья состоялась, — которые могут дать им возможность отказаться от сделки.

Условное финансирование является типичным примером. Если покупатель не получит ипотеку до срока, указанного в контракте, продавец может отказаться без штрафных санкций.

Данные Национальной ассоциации риэлторов показывают, что в период с февраля по апрель 2020 года было расторгнуто 12% контрактов на недвижимость. Двумя наиболее часто упоминаемыми причинами расторжения контрактов были:

• Потеря работы
• Вопросы финансирования

Также бывают ситуации, когда продавец не имеет возможности обратиться в суд, но может попытаться урезонить покупателя, прежде чем отказаться от договора о недвижимости, сказал Дэвид Рейсс, профессор права и директор по исследованиям Центра городского предпринимательства в г. Бруклинская юридическая школа.

Возможно, продавец уезжал из штата, но планы изменились, потому что их родители заболели или предложение о работе сорвалось.

«Один из тех видов вещей, когда вы как бы ведете переговоры с (покупателем) или накладываете проклятие на собственность, говоря обо всех плохих вещах, связанных с недвижимостью, я думаю, что это нелегальные способы сделать это. , — сказал Рейсс.

4 причины, по которым продавцы могут расторгнуть договор недвижимости

Вот несколько сценариев, в которых домашний продавец может отказаться от договора купли-продажи:

1. Не нашел подходящей замены дому
2. Использование статьи о проверке поверенным
3. Отсутствие четкого права собственности на передачу
4. Использование непредвиденных обстоятельств покупателя

1.Не нашел подходящей замены дому

Если продавец включает в контракт непредвиденное обстоятельство нового дома, в котором говорится, что он должен найти дом — например, в течение 30–60 дней — но не может, он может отказаться от сделки, сказал Рейсс.

2. Использование статьи

о проверке адвокатом

В зависимости от местного законодательства, контракт может быть рассмотрен поверенным по недвижимости, пояснил Рейсс. Если возникают какие-либо проблемы или продавец вместо этого решает оставить дом, продавец может расторгнуть договор без штрафных санкций в течение периода проверки, который может длиться три рабочих дня.Это также относится к покупателям жилья.

3. Отсутствие четкого титула на передачу

Наличие четкого титула на ваш дом имеет решающее значение для продажи дома. Если поиск по названию выявляет невыполненные залоги, такие как просроченная оплата подрядчика или счет налога на имущество, на дом, к которому продавец не обратился, продажа дома не может произойти, пока эти залоговые права не будут оплачены.

4. Использование непредвиденных обстоятельств покупателя

Допустим, домашняя инспекция обнаружила в доме необходимый ремонт.Если у покупателя есть непредвиденный случай осмотра дома, он может попросить продавца завершить этот ремонт, чтобы сделка продвигалась. Если продавец отказывается от ремонта, это дает как ему, так и покупателю повод уйти.

Советы по правильному расторжению договора о недвижимости

Прежде чем вы в середине процесса продажи своего дома и решите отказаться от продажи, помните следующие советы, чтобы свести к минимуму ваши юридические проблемы:

• Не позволяйте эмоциям влиять на ваше решение об отмене. В какой-то момент до дня закрытия вы можете похолодеть. «Известно, что люди выставляют свой дом на продажу, у них появляется покупатель, а затем они решают:« Нет, я просто хочу остаться », — сказал Рейсс. По его словам, это может вызвать проблемы как у покупателя, так и у агента по недвижимости, которые нашли время, чтобы найти этого покупателя и ожидают комиссионных. Итог: небольшое беспокойство не должно автоматически становиться сигналом к ​​отказу от договора с недвижимостью, особенно после того, как покупатель ожидает закрыть сделку.
• Не торопитесь, прежде чем расписаться. Вы могли устно согласиться продать свой дом конкретному покупателю, но по закону вы не обязаны делать это до тех пор, пока не подпишете договор недвижимости. «Даже если другая сторона подписала это, вы не будете связаны», — сказал Рейсс. Перед подписанием просмотрите договор со своим адвокатом, чтобы убедиться, что условия подходят вам, и не стесняйтесь отступить, если они не подходят.
• Положитесь на включенные непредвиденные расходы. Помните, что непредвиденные обстоятельства могут дать вам и покупателю выход из продажи.Если есть непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой жилья, вы можете рассмотреть вопрос о расторжении договора на недвижимость, если ваша оценка окажется ниже ожидаемой, и вы, например, не желаете снижать цену дома.

Что делать, если продавец отказывается от договора

Как покупатель жилья, первое действие, которое вы должны предпринять после расторжения договора о недвижимости продавцом, — это поработать со своим поверенным по недвижимости, чтобы определить, нарушил ли продавец договор. Продавец может быть защищен, если он отказался от контракта в связи с конкретным условием контракта.Однако, если продавец нарушил соглашение, вы можете обратиться в суд.

Последствия нарушения договора недвижимости

Существует несколько финансовых и юридических последствий, с которыми продавцы жилья могут столкнуться, если расторгнут договор о недвижимости способами, не предусмотренными условиями договора. Они могут включать:

• Возмещение покупателю (денежные убытки)
• Возврат задатка покупателя, который может составлять от 1% до 3% от покупной цены дома, и другие сопутствующие расходы
• Завершение продажи дома по решению суда

Судебный иск против продавца жилья может показаться реальным вариантом, сказал Рейсс, особенно из-за усилий, денег и времени, вложенных в поиск и попытку купить дом.

«Но на практике, чтобы обратиться в суд и получить постановление суда, которое может быть обжаловано, и оно может быть обжаловано снова, это может занять много времени и больших денег», — продолжил Рейсс. «Неочевидно, что покупатели захотят пережить финансовые затруднения и время, чтобы отстоять свои права».

Крайне важно проконсультироваться с юристом по недвижимости, который сможет проработать ваш договор купли-продажи дома построчно, чтобы прояснить все его условия. В каждом отдельном соглашении есть разные формулировки.Хотя вы можете не ожидать, что продавец изменит свое мнение, это может произойти.

Форма расторжения договора о недвижимости (письмо о расторжении)

В некоторых случаях сделки с недвижимостью не проходят так, как могли себе представить заинтересованные стороны. Если покупатель и продавец уже подписали договор на покупку или продажу недвижимости, они могут отказаться от договора неофициально по телефону или по электронной почте. Тем не менее, важно отменить то же самое и формально, чтобы избежать каких-либо юридических проблем в дальнейшем.Участвующие люди могут заполнить письмо о расторжении договора, чтобы подтвердить расторжение договора о недвижимости.

Что такое форма расторжения договора о недвижимости?

Форма отказа или письмо о расторжении договора — это юридический документ, который может быть подписан покупателем и продавцом для расторжения договора купли-продажи недвижимости. Это письмо о расторжении позволяет им юридически заключить договор, если они не желают его выполнять. Покупатель или продавец могут изъявить желание расторгнуть договор.В этих документах обычно указывается, как и когда произойдет расторжение договора, и они освобождаются от какой-либо дальнейшей ответственности друг перед другом. В письме также может быть указано, как поступить с задатком, если таковой имеется.

Какие могут быть причины для расторжения договора купли-продажи

Может быть множество обстоятельств, при которых покупатели и продавцы могут захотеть расторгнуть договор купли-продажи.

Взгляд покупателя

Покупатели могут захотеть расторгнуть договор недвижимости по многим причинам, в том числе:

• При поиске по названию покупатель находит облако на названии, включая невыпущенное право удержания или претензию.
• Он или она обнаруживает неисправность во время осмотра, включая дефект водопровода или повреждение воды. Человек может захотеть отменить транзакцию, если он или она уже не знали о вине.
• Владелец дома не разрешает покупателю или его консультантам доступ в помещение для проверки, несмотря на то, что он согласился сделать то же самое в контракте.

Перспектива продавца

С другой стороны, компания-продавец или физическое лицо также может пожелать расторгнуть договор по следующим причинам:

• Продавец или компания получают более высокое предложение.
• Лицо, продающее дом, не может найти ему замену.
• Изменение обстоятельств, например потеря работы или невозможность переехать, не позволяет продавцу завершить продажу.
• Оценка покупателя ниже цены предложения.

Как отменить договор купли-продажи

Расторжение стандартного договора купли-продажи недвижимости может оказаться непростой задачей. Если сторона не будет осторожна, она может нарушить условия контракта.В процессе отмены необходимо выполнить следующие шаги.

Шаг 1 — переговоры о взаимном расторжении договора

Первый шаг — убедиться, что и покупатель, и продавец готовы расторгнуть договор. Они должны работать вместе, чтобы признать договор недвижимости недействительным и согласовать условия расторжения. Сторона, которая хочет отменить, может отправить другой стороне письмо с указанием причин расторжения и формально попросить другую сторону отменить.После успешного расторжения контракта каждая сторона будет восстановлена ​​на той должности, которую она занимала до подписания контракта.

Шаг 2 — проверьте договор

На этом этапе сторона, которая хочет отменить, должна найти причину отказа в исходном соглашении. Иногда причина расторжения может быть указана в самом соглашении. Например, покупающее физическое лицо или компания обнаруживают ошибку во время периода проверки, или владелец не разрешает покупателю доступ к земле для проверки.В этих обстоятельствах договор может предусматривать расторжение. В таком случае продавец не может отказать в расторжении договора о недвижимости. Покупающая сторона также может подать иск о нарушении контракта. Агент по недвижимости или адвокат также могут помочь вам в этом.

Шаг 3 — Составьте форму отмены

Как только будет принято решение о расторжении контракта, необходимо составить письмо о расторжении контракта. Он будет содержать детали покупающей и продающей стороны, дату фактического контракта на недвижимость, адрес собственности и порядок распределения депозитов продавцом или агентом.

Шаг 4 — подпишите форму и распределите депозиты

Последний шаг — подписать документ и соответственно распределить задаток или любой другой депозит. Агент условного депонирования также должен быть уведомлен о расторжении. Если агент владеет депозитами, он или она должны распределить их в соответствии с условиями прекращения. Покупающая и продающая стороны, возможно, должны будут уплатить агенту комиссию, несмотря на расторжение договора.

Что должно быть включено в форму?

В письмо о расторжении договора или другие подобные документы обычно включается следующая информация:

Информация о партии и дата

В письме о расторжении договора в начале документа обычно указываются имя и почтовый адрес вовлеченных сторон, а также дата составления документа.

Ссылка на исходный договор

В письме также будет содержаться ссылка на исходное соглашение, действие которого будет прекращено, и будет указана дата заключения первоначального соглашения.

Информация об объекте

В расторжении договора будет указан адрес собственности, связанной с сделкой с недвижимостью.

Выплата задатка

В письме обычно оговаривается, как будет поступать задаток, внесенный покупателем.В нем также может быть указано, когда будет выделена сумма и кому она будет распределена. Стороны могут по своему усмотрению распределить депозит по частям между несколькими лицами. Стороны также должны отправить уведомление эскроу-агенту, чтобы проинформировать его о расторжении.

Применимое право

В письме также будет указан закон, которым оно будет подчиняться. Как правило, применимое право будет таким же, как и в первоначальном соглашении.

Подпись сторон

После того, как все остальные данные будут заполнены, заинтересованные лица могут завершить расторжение договора, подписав письмо.После подписания документа физические лица становятся его обязанными, и договор купли-продажи прекращается.

Заполнение бланка расторжения договора на недвижимость

Простой для понимания шаблон

FormsPal для расторжения договора о недвижимости можно заполнить, выполнив следующие простые шаги.

Укажите дату и детали сторон

Укажите дату составления и ввода документа в первое пустое место в первом абзаце на первой странице документа.Затем введите полное имя и почтовый адрес покупателя соответственно в пустые поля перед словом «Покупатель». После этого укажите полное имя и почтовый адрес продавца, соответственно, в пустых местах перед словом «Продавец» в первом абзаце.

Заполните реквизиты договора купли-продажи и собственности

Укажите дату первоначального договора купли-продажи в первом пустом поле во втором абзаце документа.После этого укажите адрес собственности во втором пустом месте во втором абзаце документа.

Выберите способ распределения задатка

В документе должно быть указано, как должен распределяться задаток. Стороны могут по своему усмотрению распределить деньги между несколькими людьми. Укажите сумму, подлежащую выплате, и имя стороны, которой будет выплачена сумма, в полях, предусмотренных в разделе 2 документа.

Подпишите документ

После согласования всех остальных деталей стороны должны подписать документ. Покупатель должен поставить свою подпись в поле, предусмотренном рядом с термином «ПОКУПАТЕЛЬ», а продавец должен поставить свою подпись в поле, предусмотренном рядом с термином «ПРОДАВЕЦ».