Что делать если застройщика признали банкротом: Банкротство застройщика: что делать дольщику и можно ли вернуть деньги, изменения в законе о банкротстве застройщика

Вопрос-ответ

ЖК Видный город Urban Group

ЖК Видный город, город Видное, жилой дом №10, к. 1 Urban Group

ЖК Видный город, город Видное, жилой дом №10, к. 2 Urban Group

Счастье в Лианозово, улица Абрамцевская, вл. 10Продажа квартир с гарантиями фондана наш.дом.рф

• Прочие вопросы
• Причины отказа в выплате
• Оценка объекта. Стоимость 1 кв. м
• Завершение строительства объекта
• Включение в реестр требований участников строительства (РТУС)
• Важное про конкурсного управляющего
• Для объектов застройщиков ГК «Урбан Груп», «СУ-155», «Квартстройцентр»
• Дорожные карты и Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО)
• Рассмотрение объекта Набсоветом Фонда
• Получение выплаты без визита в банк
• Членам Жилищно-строительного кооператива
• Аукционы продажи квартир
• Выплата возмещения по договору участия в долевом строительстве
• Нежилые помещения
• Действия, права, требования участников долевого строительства при банкротстве застройщика
• Вопросы о банкротстве и конкурсном производстве

Прочие вопросы

Как поступать в случае несогласия с оценкой Фонда моего жилого и/или нежилого помещения?

Порядок расчета размера возмещения гражданам – участникам долевого строительства установлен Методикой расчета на основании постановления Правительства Российской Федерации от 07. 10.2017 № 1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» возмещения гражданам – участникам строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений».  Для членов жилищно-строительных кооперативов порядок расчета возмещения установлен на основании постановления Правительства Российской Федерации от 14.12.2019  № 1680 «Об утверждении Правил выплаты возмещения гражданам, являющимся членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, который создан в соответствии со статьей 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и которому были переданы права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок» (постановление Правительства РФ № 1680).

  Размер возмещения определяется исходя из рыночной стоимости 1 квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке  в отношении всех жилых помещений, подлежащих передаче кооперативом гражданину – члену кооператива в одном объекте строительства, а также исходя из размера паевых взносов гражданина – члена кооператива применительно ко всем жилым помещениям в данном объекте строительства, сведения о которых были включены в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений) в делео банкротстве застройщика, от которого кооперативу передан объект строительства и в отношении которых гражданин – член кооператива имеет требование к кооперативу.

  

  Рыночная стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного Фондом на основании действующего законодательства Российской Федерации, на дату, которая не может быть более чем на 6 месяцев ранее даты принятия Фондом решения о выплате возмещения. При проведении оценки, оценщиком подбираются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с жилым помещением, подлежащим передаче гражданину – участнику долевого строительства, по основным ценообразующим характеристикам, в том числе степени строительной готовности объекта незавершенного строительства.  

  Таким образом, размер возмещения определяется в соответствии с действующим законодательством.  
 

Положена ли выплата компенсации или передача помещения, дольщикам, находящимся в денежных требованиях при решении НС о завершении строительства? Каким образом?

В соответствии с п. 3.1 и 15 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрен упрощенный порядок формирования реестра требований участников строительства (далее – РТУС), что в свою очередь, позволяет обеспечить интересы максимального количества граждан – участников строительства на дату принятия Фондом решения. Правовое положение участников строительства является равным, независимо от того, когда требования включены в РТУС (до или после принятия решения), но в силу установленных Законом о банкротстве условий, дата включения в РТУС будет влиять на способ исполнения обязательства перед участниками строительства (предоставление жилого помещения или выплата соответствующего возмещения). Требования участников строительства, включенных в РТУС после дня принятия Фондом решения о завершении строительства, подлежат рассмотрению в установленном Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вопрос о выплате возмещения Фондом.

Какие можете предложить варианты рефинансирования ипотеки, по объектам в части которых не принято решение НС, ведется ли какая-то работа по этому вопросу?

Основной целью публично-правовой компании «Фонд развития территорий» является защита прав и законных интересов граждан – участников строительства, а именно физических лиц, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Фонд не осуществляет предоставления кредитов, в том числе ипотечных и рефинансирование (перекредитование) целевых кредитов (ипотеки) участника долевого строительства. 

Для урегулирования данного вопроса целесообразно обратиться в банк.

По моему объекту есть решение о завершении строительства. К кому я могу обратиться по вопросу рефинансирования ипотеки?

 Фонд не осуществляет предоставления кредитов, в том числе ипотечных, и рефинансирование (перекредитование) целевых кредитов (ипотеки) участника долевого строительства.

Для урегулирования данного вопроса целесообразно обратиться в банк.

Разрабатывается ли законодательный механизм выделения квартир для обманутых дольщиков в других строящихся домах (на какой стадии решения этот вопрос)?

Механизмы, используемые Фондом, установленные Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, не предполагают предоставление участникам строительства проблемных объектов квартир в других строящихся домах.    Вместе с тем, помимо применения механизмов, предусмотренных Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, субъект Российской Федерации вправе самостоятельно восстанавливать права участников строительства проблемных объектов путем реализации региональных программ, которые могут предполагать предоставление участникам строительства проблемных объектов квартир в других строящихся домах.

Что должно быть прописано в нотариальной доверенности, если вместо дольщика в центр приема обратится его представитель?

В доверенности должны быть предусмотрены полномочия:

 

• • на представление интересов доверителя в суде,

•   • на представление интересов доверителя в рамках дел о банкротстве,

• • на предъявление требований о включении в реестр требований участников долевого строительства.

Возможно через Фонд запрашивать экспертизу и/или иные документы, подтверждающие степень готовности строений?

Фонд  не наделен полномочиями по предоставлению документов, подтверждающих степень готовности объектов. По данному вопросу Вы вправе обратиться к конкурсному управляющему после его утверждения решением арбитражного суда.

Обязательства застройщика при банкротстве — Контур.Реестро — СКБ Контур

Покупка квартиры в новостройке — выгодное решение. Квадратный метр на начальной стадии строительства стоит дешево, ипотечные ставки на строящееся жилье значительно ниже, а выбор планировочных решений больше. Но есть в такой сделке и свои минусы. Самый неприятный из них — банкротство застройщика.

Содержание

• Что такое банкротство застройщика
• Почему застройщики становятся банкротами
• Существуют ли признаки скорого банкротства?
• Процедура банкротства застройщика
• Как узнают о банкротстве
• Что может потребовать дольщик
• Что получает дольщик
• Сколько денег можно получить
• Как получить больше
• Кто будет строить дом
• Как правильно действовать, если застройщик обанкротился

Когда компания-застройщик не может платить по счетам, она становится банкротом. Однако этот статус присваивается не автоматически. Решение о том, что компания — банкрот, принимает арбитражный суд. Инициировать процедуру банкротства может как сама строительная компания, так и ее кредиторы или дольщики. Пока идет признание несостоятельности застройщика, может пройти не один месяц и даже год. 

Строительной компании может грозить банкротство в разных ситуациях:

• резко выросли цены на строительные материалы или услуги подрядных организаций,
• снизилась покупательская способность на рынке недвижимости,
• появились судебные издержки при сдаче других объектов.

Когда сроки срываются, а привлекать инвестиции больше невозможно, застройщика могут признать банкротом.

Когда покупка квартиры происходит не на начальном этапе строительства, важно проанализировать риски, прежде чем подписывать договор долевого участия. Специалисты не советуют принимать решение о покупке, если:

• Строительство объекта остановилось. Наблюдайте за процессом по фотоотчетам или веб-камерам, установленным на стройке.
• Подошел к концу срок разрешения на строительство. Это остановит стройку и создаст проблемы с привлечением инвестиций. Документы проверяют в ЕИСЖС или на сайте строительной компании.
• Застройщик не опубликовал финансовую отчетность проекта.
• Крупные банки отказали в аккредитации объекта. Банковские специалисты внимательно проверяют все стройки, прежде чем аккредитовать их на выдачу ипотеки.   
• Сдвинулись заявленные этапы строительства.

Заметили перечисленные признаки после подписания договора? Можно инициировать признание застройщика банкротом.

Специфика признания банкротом строительной компании помогает ускорить стандартный процесс. В отличие от других сфер деятельности, за деятельностью застройщика не наблюдают в течение года.

Признанный несостоятельным застройщик отстраняется от деятельности. После этого назначают конкурсного управляющего. Он определяет список кредиторов должника. Это дольщики, подрядчики, банки и другие инвесторы. Очередность погашения долга установлена законом. Этот процесс может занять год или больше. Для тех, кто приобрел квартиры в недостроенном доме, ожидание оборачивается потерянными деньгами. Приходится тратиться на съемное жилье, откладывать переезд на неопределенные сроки. Чем раньше станет понятно, что застройщик рискует обанкротиться, тем быстрее нужно обратиться в суд.

Дольщики могут получить информацию о несостоятельности застройщика несколькими путями:

• От конкурсного управляющего, который должен известить дольщиков в срок до 15 дней. Но в реальности все происходит иначе: компания-банкрот может долго не передавать данные о дольщиках, поэтому известить их в короткие сроки не удается.
• Из газеты «Коммерсант», где публикуется информация о решениях арбитражного суда по делам о банкротстве.
• Из картотеки арбитражных дел, где есть сведения обо всех судебных процессах.
• Из единого федерального реестра сведений о банкротстве.         

Чем раньше вы узнаете о банкротстве, тем быстрее сможете заявить о праве на возмещение долга.

Участник долевого строительства может направить конкурсному управляющему требование на жилое помещение, которое указано в ДДУ. А может попросить вернуть ему деньги по договору долевого участия и признать договор недействительным. Все остальные требования, например, передать право собственности или компенсировать моральный вред, можно выставить через суд.

Как только появилась информация о том, что застройщик обанкротился, необходимо написать заявление на включение в реестр кредиторов. Заявление в этом случае направляют конкурсному управляющему. Его данные можно узнать на сайте «Коммерсанта» или из открытых источников.              

Важно!

Получить то, что положено дольщику по договору, можно только после подачи заявления. Реестр требований кредиторов открывается, когда публикуют информацию о банкротстве, и закрывается через два месяца. Если подали заявление после закрытия реестра, получить деньги будет сложнее. Такие требования рассматривают в последнюю очередь.

Если участник долевого строительства хочет получить квартиру, за ним признают право собственности. Но если квартира не достроена, после банкротства застройщика завершить строительство могут разные организации:

• компенсационный фонд, или фонд защиты дольщиков,
• фонд субъекта РФ,
• другая строительная компания, которая приобрела обязательства банкрота,
• жилищно-строительный кооператив, созданный дольщиками.

Если дольщик не хочет ждать, он может потребовать возместить ущерб. Но это требование удовлетворят в третьей очереди, после расчетов с сотрудниками компании и компенсации лицам, здоровью которых был нанесен вред. Денег застройщика на всех дольщиков может не хватить, а получить квартиру после расторжения ДДУ будет невозможно даже после того, как дом достроят.   

Когда определяют сумму выплаты дольщику, учитывают сумму по ДДУ и величину ущерба. Реальный ущерб составляет разницу между суммой по ДДУ и рыночной стоимостью объекта на дату первой процедуры в деле о банкротстве. Но если рыночная стоимость снизилась, размер возмещения не будет ниже указанной в ДДУ суммы. Когда дольщик не успевает выплатить всю стоимость квартиры, он получает возмещение, пропорциональное своему платежу.

Рыночную стоимость жилья можно рассчитать по-разному. Для возмещения реального ущерба оценщика привлекает конкурсный управляющий. Считаете, что стоимость занижена? Закажите независимую оценку и обжалуйте сумму в арбитражном суде. Если суд встанет на вашу сторону, размер компенсации увеличат.    

Недострой переходит к новому застройщику, которого определяет фонд защиты дольщиков или конкурсный управляющий. Но дольщики могут взять строительство и в свои руки. Для этого на общем собрании участников долевого строительства они принимают решение о создании жилищно-строительного кооператива. Права на недостроенный объект и земельный участок передаются ЖСК.

• Сформулируйте требования и напишите заявление о включении их в реестр кредиторов.
• Подайте заявление конкурсному управляющему.
• Потребуйте признать право собственности на объект, если дом достроен.
• Получите денежное возмещение, если не хотите ждать окончания строительства.
• Моральный вред и понесенные убытки можно возместить только отдельным заявлением в арбитражный суд.

Помните о своих правах при заключении договора участия в долевом строительстве и контролируйте действия застройщика, чтобы получить долгожданное жилье или компенсацию его стоимости в случае банкротства строительной компании.    

Банкротство и контракты на строительство. Что делать

Строительство — это бизнес с высоким риском, и каждый, кто занимается им долгое время, сталкивался с проблемой исчезновения одной или нескольких различных сторон, участвующих в проекте, либо объявления о банкротстве. посреди работы.

Если это владелец или разработчик проекта, он сталкивается с перспективой того, что представители различных профессий и профессий немедленно прекратят работу и примут меры для защиты своих различных обеспеченных и необеспеченных требований, в то время как связующая компания, если таковая имеется, часто берет на себя ответственность за работу . Если это субподрядчик или поставщик материалов, немедленный результат может быть не таким очевидным, но долгосрочное нарушение Проекта может быть столь же экстремальным.

Любой, кто занимается строительством, должен иметь как практические знания закона о банкротстве, так и понимать, как банкротство может повлиять на проект и права на восстановление. И опасность банкротства возрастает по мере того, как в Проекте участвует все больше профессий и других организаций. Клиент однажды сказал писателю, готовясь подать заявку на участие в торгах, что в течение двух месяцев он привлечет к проекту более тридцати организаций, и что, если одна из них «уйдет под воду», остальные двадцать восемь заплатят цену в размере задержка, путаница и обвинение. Как я сказал ему, он, как Разработчик, должен был минимизировать этот эффект и сделать это путем предварительного планирования.

Читателю настоятельно рекомендуется сначала прочитать нашу веб-статью о Банкротстве , а также о Залоговых залогах , чтобы получить представление об основах этого закона, прежде чем продолжить эту статью.

В этой статье основное внимание уделяется влиянию банкротства на строительный проект и даются рекомендации для организаций, обычно связанных с такими проектами, о том, как спасти проект… и сэкономить деньги, которые могут быть им причитаются по проекту.

 

ДОГОВОРЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО И БАНКРОТСТВО:

 

1 . ПЛАН СТАТЬИ

Предположим, что застройщик или генеральный подрядчик закрывает свои двери в середине проекта? Или, если ваша компания является разработчиком, предположим, что главный проектировщик или ведущий подрядчик по проекту проектирования / строительства подает документы на банкротство. Может ли профессиональный дизайнер/консультант, работающий по контракту с организацией, подающей заявление о защите от банкротства, собрать свои вещи и уйти с рабочего места или прекратить работу? Может ли консультант обеспечить соблюдение прав удержания своих механиков против владельца недвижимости, несмотря на то, что собственность теперь «принадлежит» Доверенному лицу при банкротстве? Может ли консультант обратиться к платежному обязательству банкрота для оплаты?

Заявление о банкротстве одной из сторон договора на строительство создает серьезные проблемы, которые ставят под угрозу право другой стороны на получение платежа. Когда это происходит, сторона, не являющаяся должником по договору строительного подряда, должна быть готова действовать.

Строительный бизнес нестабилен, и неважно, хорошие времена или плохие. Генеральные подрядчики, консультанты, субподрядчики и владельцы недвижимости постоянно подают заявки на защиту от банкротства. Это могут быть огромные компании, такие как Washington Group, International, Enron и PG&E, или небольшие семейные предприятия. Но независимо от того, насколько велико или мало банкротство, кредиторы, скорее всего, пострадают, потому что им редко платят полностью. Все банкротства имеют волновой эффект; цель состоит в том, чтобы волны были как можно меньше.

Чтобы наилучшим образом защитить свои интересы, кредитор должен иметь некоторое представление о правах кредиторов и средствах правовой защиты. Эти знания позволяют кредитору распознавать, предвидеть и действовать по вопросам, возникающим при банкротстве.

В этой статье определяются некоторые вопросы, возникающие при возбуждении дела о банкротстве, а также шаги, которые может предпринять профессиональный дизайнер/консультант, субподрядчик, специалист по материалам или субконсультант для защиты своих интересов в контракте по проекту.

Во-первых, эта статья описывает процесс банкротства с общей точки зрения.

Во-вторых, в нем обсуждаются конкретные вопросы, связанные с банкротством собственников и руководителей, независимо от того, являются ли они проектными фирмами или подрядчиками по проекту проектирования и строительства.

Эта статья не претендует на всестороннее исследование темы и не заменяет хорошего юриста по банкротству. Его цель состоит в том, чтобы позволить консультанту или подрядчику выявить проблемы, которые могут повлиять на контракт на строительство, когда будет подано заявление о банкротстве. Это знание повышает вероятность того, что подрядчик добьется большего успеха, чем другие кредиторы, в борьбе за получение оплаты.

 

2. КАК РАБОТАЕТ БАНКРОТСТВО

В общем, см. статью на нашей странице веб-статей о Банкротстве. Для целей настоящей статьи это будет краткий обзор:

 

Обзор

Банкротство регулируется федеральным законом. Цель законов о банкротстве состоит в том, чтобы одинаково относиться ко всем кредиторам, находящимся в аналогичном положении, чтобы ни один из них не получал более благоприятного режима, чем другой. Это достигается либо посредством плана реорганизации, когда бизнес должника продолжает функционировать, либо путем ликвидации, когда конкурсный управляющий собирает и ликвидирует активы для распределения между кредиторами в соответствии с приоритетами, установленными Кодексом о банкротстве.

Несмотря на то, что существует несколько видов банкротств, два наиболее распространенных, связанных с владельцами недвижимости и подрядчиками, — это реорганизация по главе 11 и ликвидация по главе 7.

Цель реорганизации согласно главе 11 — дать должнику передышку, чтобы он мог реорганизовать свои финансовые дела и вернуться к жизнеспособности и прибыльности. Целью ликвидации согласно главе 7 является упорядочение и превращение в наличные активы должника, из которых выплачиваются кредиторам. В общем, кредиторы лучше, когда должник находится в главе 11, чем в главе 7, потому что должник хочет продолжать вести дела со своими кредиторами. Это происходит только в том случае, если кредиторы получают деньги.

Банкротство обычно начинается с подачи должником заявления, списков активов и пассивов, отчета о финансовых делах должника и уплаты регистрационного сбора. При подаче заявления о банкротстве вводится судебный приказ, который налагает и приостанавливает все действия в отношении должника по взысканию долгов. «Автоматическое приостановление» также запрещает любые действия, которые могут отрицательно сказаться на имуществе конкурсной массы. Например, если должник является владельцем проектной площадки, кредитор не может регистрировать право удержания механиков или обращать взыскание на право удержания механиков. Однако автоматическое приостановление не распространяется на поручителей, не являющихся должниками (таких как поручители), от которых кредитор может требовать оплаты.

При подаче заявления о банкротстве создается «имущество», состоящее из всего имущества должника. Именно этим имуществом расплачиваются кредиторы. Недвижимое имущество включает, среди прочего, недвижимое и личное имущество, дебиторскую задолженность, интеллектуальную собственность, лицензии, лицензионные платежи, претензии к другим лицам, варианты покупки, страховые полисы и незавершенные контракты на строительство.

При банкротстве главы 7 должник не реорганизуется. Должник передает все неосвобожденные активы управляющему по банкротству, чья работа заключается в упорядочении и ликвидации активов. Усилиями доверительного управляющего расплачиваются кредиторы по иерархической схеме: обеспеченные кредиторы (имеющие законные права на тот или иной актив) получают свой залог или выручку от его продажи; административные расходы (суммы, причитающиеся утвержденным судом юристам, бухгалтерам и другим специалистам, которые оказывали услуги после подачи заявления о банкротстве) оплачиваются следующим образом; затем выплачиваются предварительные требования о заработной плате; затем уплачиваются доходные налоги; а затем выплачиваются общие необеспеченные кредиторы (поставщики, консультанты и другие специалисты, которые оказывали услуги до банкротства, но не получали оплату, заявители о возмещении личного ущерба и компании-эмитенты кредитных карт, ни одна из которых не имела законных прав на определенные активы). Если имущество остается доступным после выплаты этим кредиторам в полном объеме, акционерам выплачивается. Конечно, общие необеспеченные кредиторы редко получают полную оплату.

В деле о банкротстве согласно главе 11 должник намеревается продолжать вести свою деятельность под надзором суда по делам о банкротстве. После подачи заявления о банкротстве должник становится «должником во владении» (также называемым «DIP»), поскольку он остается во владении своими активами и бизнесом. Доверительный управляющий не назначается, если только суд не установит, что DIP не действует должным образом. Комитет кредиторов обычно формируется крупнейшими необеспеченными кредиторами с целью мониторинга бизнеса после подачи петиции и обсуждения плана реорганизации с DIP. Для вступления в силу план реорганизации должен быть одобрен судом по делам о банкротстве. Если согласованный план не может быть достигнут, то DIP будет добиваться подтверждения плана вопреки возражениям кредиторов. Если план должника не утвержден, кредитор или комитет кредиторов могут представить свой собственный план реорганизации должника и добиваться одобрения этого плана судом. В большинстве случаев, если план в конечном итоге не будет одобрен, судья по делам о банкротстве, скорее всего, переведет дело в ликвидацию согласно главе 7.

Как только план утвержден, он становится новым контрактом между DIP и его кредиторами и заменяет собой все предыдущие контракты. DIP теперь именуется «Реорганизованный должник». План обычно предусматривает выплаты необеспеченным кредиторам в течение нескольких лет, а также предусматривает средства правовой защиты, если Реорганизованный должник не может произвести эти платежи.

Хотя описанная выше процедура Главы 11 кажется логичной, печальный факт заключается в том, что большинство Планов Главы 11 терпят неудачу и в конечном итоге преобразуются в Главу 7. Причина проста: банкротство не было вызвано кредиторами; это было вызвано банкротством, и довольно часто недостатки, которые привели к краху бизнеса, когда-то оставались связанными с бизнесом. Обычно это означает плохое управление.

Большинство реорганизаций по главе 11 терпят неудачу, потому что бизнес просто не может поддерживать себя. Следовательно, большинство банкротств по Главе 11 преобразуются в ликвидацию по Главе 7, и кредиторам часто приходится хуже в преобразованной Главе 11, чем если бы дело было первоначально зарегистрировано как Главе 7.

Для участия в любом распределении, кредитор, как правило, должен подать доказательство требования к определенной дате, называемой «Дата бара ». Претензия представляет собой задолженность должника перед кредитором до подачи петиции и может включать условные требования, такие как возмещение убытков в связи с задержкой по еще не завершенному проекту. Обычно суд по делам о банкротстве предоставляет кредиторам форму доказательства иска. Однако их можно найти на многих веб-сайтах, в том числе на некоторых веб-сайтах, размещенных местными судами по делам о банкротстве. Надлежащим образом оформленное доказательство требования является доказательством prima facie законности этого требования, что означает, что требование разрешено для целей распределения, если против этого не возражает конкурсный управляющий или DIP. Чтобы быть надлежащим образом поданным, форма подтверждения претензии должна быть правильно заполнена, подписана под страхом наказания за лжесвидетельство и сопровождаться всей подтверждающей документацией. После того, как Дата адвоката прошла, кредитор не может без больших трудностей предъявить требование о долгах до подачи петиции.

Требование классифицируется как обеспеченное, административное, приоритетное необеспеченное или общее необеспеченное .

Обеспеченное требование – это требование, обеспеченное залогом или залогом в отношении определенного недвижимого или личного имущества. Возможно, наиболее распространенным примером обеспеченного требования является ипотека на жилье. В контексте строительства требование подрядчика, субподрядчика, материального работника или консультанта обеспечено, если долг обеспечен залогом усовершенствованного механика в отношении недвижимого имущества.

Претензия на приоритет — это необеспеченная заявка на выплату определенной невыплаченной заработной платы и пособий в размере до 4 650,00 долларов США на заявителя, определенные потребительские депозиты, алименты и поддержку, а также определенные налоги.

Общее необеспеченное требование – это все, что не обеспечено или не имеет приоритета. Торговая задолженность, такая как неоплаченная плата за профессиональные услуги или деньги, причитающиеся поставщику материалов, является распространенным примером общего необеспеченного требования.

 

Незавершенные или исполняемые контракты

При подаче заявления о реорганизации в соответствии с Главой 11 должник во владении не может выплатить кредиторам суммы до предъявления требования, которые он должен по своим контрактам, без постановления суда или утвержденного плана реорганизации. План реорганизации обычно не утверждается в течение года и более. Этот запрет может вызвать острую финансовую нагрузку на все другие стороны, участвующие в строительном проекте, которым могут быть должны сотни тысяч долларов, когда должник объявляет о банкротстве, или которые зависят от результатов деятельности банкрота. Хуже того, если есть запланированная глава 11, другим сторонам отнюдь не легко просто игнорировать банкрота и продолжать работу, как если бы ее не существовало. Действительно, это может привести к судебному иску, поскольку это ставит под угрозу стоимость контракта должника, который является активом конкурсной массы. Это справедливо даже в том случае, если договор предусматривает расторжение договора в случае подачи заявления о банкротстве. Положения о прекращении банкротства не подлежат исполнению.

Таким образом, любая другая сторона договора на строительство должна сначала получить одобрение суда по делам о банкротстве, прежде чем она сможет прекратить работу с банкротом или прекратить его услуги.

Строительные контракты — это « исполнительные контракты «. Кодекс о банкротстве разрешает конкурсному управляющему или должнику во владении принимать на себя или отказываться от исполнительного контракта. Должник во владении должен до утверждения плана реорганизации (что может произойти спустя много месяцев или даже лет) решить, является ли он

примет или откажется от исполнительного контракта, если только другая сторона контракта не потребует, чтобы суд по делам о банкротстве заставил должника во владении принять решение раньше. В любом случае суд, скорее всего, предоставит должнику, владеющему имуществом, достаточное количество времени, поскольку решения о принятии или отклонении могут иметь серьезные финансовые последствия для реорганизации должника.

Кодекс о банкротстве не содержит определения термина «исполнительный орган». Определение, обычно принятое судами по делам о банкротстве, гласит: «[договор], по которому обязательства как банкрота, так и другой стороны договора не исполнены до такой степени, что неисполнение одной из сторон в полном объеме представляло бы собой существенное нарушение, оправдывающее исполнение другой.» Было много споров по поводу значения этого определения, но большинство контрактов являются исполнительными контрактами.

Исполнительные контракты важны в деле о банкротстве, потому что они могут быть либо значительным активом, либо значительным обязательством. Как правило, если договор имеет ценность для имущества, он будет принят. (Однако некоторые исполнительные контракты не могут быть приняты. Они не обсуждаются в этой статье.) Если это представляет собой обязательство перед имуществом, оно будет отклонено. Как правило, суд по делам о банкротстве должен одобрить любое допущение или отклонение исполнительного контракта.

В контексте ликвидации согласно Главе 7 очень маловероятно, что управляющий по банкротству возьмет на себя контракт на строительство. Скорее всего, должник уже не выполнил свои обязательства по договору до банкротства, а другая сторона договора имеет право на зачет сумм, причитающихся конкурсной массе. Конкурсный управляющий по главе 7 вряд ли будет иметь ни силы, ни финансовые возможности для завершения какой-либо незавершенной работы. Следовательно, другой стороне строительного контракта придется нанять кого-то другого для завершения работы, как правило, по цене, намного превышающей первоначальную цену контракта. При таких обстоятельствах у конкурсного управляющего отсутствует денежная выгода от принятия на себя договора строительного подряда.

Решение о заключении или отклонении исполнительного контракта может иметь серьезные последствия для конкурсного управляющего или должника во владении. Если договор отклонен, конкурсная масса теряет любые выгоды, которые он имел по договору, и несет ответственность за все убытки, причиненные отказом, который считается нарушением договора. Однако Кодекс о банкротстве предусматривает, что любые убытки, вызванные отказом от исполнительного контракта, рассматриваются как предварительное ходатайство, общее необеспеченное требование. Если договор принимается, конкурсная масса сохраняет выгоды, которые она имеет по договору, но также принимает на себя все обязательства, которые она имеет по договору. Чтобы принять контракт, управляющий по банкротству или должник во владении должен устранить все неплатежи до банкротства и продолжить его исполнение. Если доверительный управляющий или должник во владении не выполняет свои обязательства по договору после его принятия, возникающие в результате убытки становятся административными расходами с более высоким приоритетом, чем претензии до подачи петиции.

 

3. ЛУЧШЕЕ РЕШЕНИЕ: ЗАЩИТИТЕ ВАШЕ ПРАВО НА ЗАЛОГ, ПРЕКРАЩЕНИЕ УВЕДОМЛЕНИЯ ИЛИ ОБЕСПЕЧЕНИЕ.

Как подробно обсуждалось в нашей статье о залогах механиков, , вся цель серии законов, которые создали уникальную схему защиты кредиторов законов о залогах, заключалась в том, чтобы позволить относительно нефинансируемым организациям работать в контексте строительства, которое часто требуется предоставление значительного кредита.

Таким образом, неудивительно, что законы о залоговом праве действительно обеспечивают существенную защиту сторон в контексте строительства, включая защиту от многих проблем банкротства. Залоговые права механиков защищают консультантов, подрядчиков, поставщиков материалов и арендодателей оборудования от неуплаты за товары или услуги и, если они должным образом совершенствуются, повышаются до закрепил статус своих требований о выплате, когда владелец недвижимого имущества объявляет о банкротстве. Законы об удержании механиков очень технические, и права удержания могут быть потеряны, если консультант не будет точно соблюдать законы об удержании механика.

Каждый штат предоставляет тем, кто вносит свой вклад в частную работу по усовершенствованию, право на залог механиков. Залоговое право механиков дает им законное право удержания в отношении недвижимого имущества, на которое консультант, подрядчик, поставщик материалов или арендодатель оборудования предоставил материалы или рабочую силу. Залоговое удержание механика дает владельцу залогового права право взыскания. Сумма залога равна стоимости предоставленных материалов или труда.

В дополнение к стандартным правам удержания механиков, которые применяются к строящимся проектам, в некоторых штатах специалисты-проектировщики также имеют предусмотренные законом права удержания для обеспечения оплаты их услуг до начала строительства. Залоговое удержание составляет сумму вознаграждения профессионального дизайнера за любые услуги, оказанные до начала работ по улучшению, или разумную стоимость этих услуг, в зависимости от того, что меньше. Залоговые права профессионалов в области дизайна применяются так же, как и залоговые права механиков. Опять же, это техническая область, и профессиональный дизайнер должен проконсультироваться с юристом, прежде чем принимать решение о дальнейших действиях.

Кроме того, претензия к Поручителю по работе, например, платежная гарантия, разрешается после освобождения от автоматического приостановления, как и претензия по надлежащим образом оформленному уведомлению об остановке. Однако во всех таких случаях освобождение от моратория требуется и должно быть незамедлительно запрошено, если кто-то хочет избежать потери прав из-за жестких сроков, часто налагаемых на такие средства правовой защиты в отношении строительства. Опять же, получите хорошую юридическую консультацию и получите ее быстро.

Некоторые консультанты считают «непрофессиональным» предъявлять требования механикам по проектам и, следовательно, ставить себя в невыгодное положение по сравнению с другими кредиторами, когда им не платят. У подрядчиков, похоже, нет проблем с отстаиванием своих прав, и поэтому они часто находятся в более выгодном положении, особенно в случае подачи заявления о банкротстве.

 

Автоматическое приостановление действия

Как упоминалось ранее, подача заявления о банкротстве немедленно налагает положения об автоматическом приостановлении действия § 362(a) Кодекса о банкротстве, которые приостанавливают усилия по взысканию долгов и действия по обращению взыскания, а также не позволяют кредиторам удовлетворить свои требования за счет других кредиторов. Таким образом, если подрядчик, субподрядчик, материалист или консультант подает заявление о банкротстве, заявитель об удержании имущества не может требовать оплаты услуг, предшествовавших банкротству, подать иск или привести в исполнение судебное решение, вынесенное до подачи заявления о банкротстве. Если владелец имущества объявляет о банкротстве, консультант или субконсультант не может требовать оплаты за услуги или товары, предшествовавшие банкротству, регистрировать залог механика или отменять залог механика.

Автоматическое приостановление не останавливает и не препятствует кредитору преследовать третьих лиц, не являющихся должниками. Таким образом, взыскатели могут предпринять действия по взысканию с гаранта обязательства должника. Следовательно, когда

проект связан залогом, заявитель, задолжавший деньги от связанного подрядчиком, как правило, может потребовать выплаты от поручительства, выпущенного третьей стороной, чтобы гарантировать выполнение подрядчиком его контрактов. Это связано с тем, что облигация не является собственностью наследства, поскольку облигация предназначена для третьих лиц, бенефициаров облигации. Однако, прежде чем предпринимать действия против поручителя, кредитор должен подтвердить, что юрисдикция, в которой возбуждено дело о банкротстве, рассматривает поручительство как неимущественное имущество.

Процедура автоматического приостановления рассмотрения дела в суде по делам о банкротстве потребует юридической консультации, но в целом, если кредитор предпринял все необходимые и надлежащие шаги до момента подачи заявления о банкротстве, этот кредитор может подать Уведомление о совершении или Уведомление о продолжении рассмотрения дела в соответствии с § 546(b) Кодекса о банкротстве, которое действует для защиты прав залога кредитора. Таким образом, если на момент возбуждения дела о банкротстве еще не истек срок регистрации залога механика или возбуждения дела об обращении взыскания на залог механика, подача соответствующего уведомления в суд по делам о банкротстве сохраняет за кредитором права залога.

Автоматическое приостановление не препятствует взысканию имущества, не являющегося собственностью наследства. Это означает, что если главный консультант или подрядчик объявляет о банкротстве, истец может обратиться с обращением взыскания на право удержания механика в отношении недвижимого имущества владельца, поскольку недвижимое имущество не является собственностью конкурсной массы. Тем не менее, если должник может доказать, что обращение взыскания неблагоприятно повлияет на его способность к реорганизации, судья может наложить запрет на обращение взыскания.

 

4. ОПАСНОСТИ: ВОЗМОЖНОСТЬ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО КОНТРОЛЯ ВЕРНУТЬ ДЕНЬГИ.

 

Несанкционированные или льготные переводы .

Кодекс о банкротстве разрешает доверительному управляющему (и должнику во владении по главе 11) взыскивать в пользу всех кредиторов определенные платежи, сделанные должником конкретным кредиторам. Двумя наиболее распространенными примерами таких платежей являются несанкционированные переводы после петиции и льготные переводы.

Кодекс о банкротстве § 549 позволяет доверительному управляющему избежать передачи, сделанной должником после банкротства, которая не осуществляется в ходе обычной деятельности, не санкционирована Кодексом о банкротстве или не санкционирована судьей по делам о банкротстве. Термин «передача» имеет широкое толкование и включает оплату поставленных товаров или оказанных услуг. Предоставление обеспечения долга также является «переводом».

При реорганизации в соответствии с Главой 11 должник во владении не может платить взыскателям за выполненные до подачи заявления работы или поставленные поставки, за исключением случаев, когда оплата производится в соответствии с утвержден план реорганизации , либо договор предполагается. В определенных обстоятельствах должник во владении будет добиваться одобрения суда по делам о банкротстве, чтобы позволить ему оплатить обязательства до подачи заявления перед «важнейшими поставщиками», которые, по мнению должника во владении, имеют жизненно важное значение для реорганизации должника и продолжения его деятельности. В противном случае должник будет утверждать, что поставщики откажутся выполнять дальнейшую работу для должника, что поставит под угрозу его способность завершить проекты или успешно участвовать в торгах на новую работу.

Если оплата производится чеком, «перевод» происходит, когда банк оплачивает чек. Поэтому рекомендуется депонировать чеки сразу после их получения. Если плательщик испытывает финансовые трудности, ожидание внесения чека может привести к погашению чека после подачи заявления о банкротстве. Затем доверительный управляющий может вернуть платеж.

Другим законом, обычно используемым доверительным управляющим для внесения активов в конкурсную массу, является § 547 Кодекса о банкротстве, который позволяет доверительному управляющему избегать любых » льготный» платеж . Платеж называется «льготным», потому что один кредитор имеет «предпочтение» по сравнению с другими кредиторами. С практической точки зрения преференция — это платеж кредитору, сделанный должником вне рамок обычной хозяйственной деятельности в течение девяноста дней. до подачи заявления о банкротстве Таким образом, если консультант получает оплату по просроченным счетам-фактурам или предпринимает какие-либо усилия для получения оплаты, эти платежи, возможно, придется вернуть доверительному управляющему

передачи, доверительный управляющий должен подать иск, называемый « состязательное производство » в суде по делам о банкротстве. Иск инициируется подачей жалобы, после чего повестка и жалоба вручаются ответчику. В суде по делам о банкротстве, в отличие от судов штата или федеральных окружных судов, повестка вручается и жалоба осуществляется путем отправки их ответчику почтой первого класса. Доверительный управляющий не обязан лично вручать ответчику. не игнорируйте их, а обратитесь к своему адвокату, иначе вам может не повезти. 0100

В общем контексте торгового долга одним из способов избежать получения перевода, которого можно избежать, является требование оплаты наложенным платежом. или кассовый чек за оказанные услуги или доставленные товары. Эти способы оплаты не считаются преференциальными, а скорее одновременными обменами, которые не подлежат взысканию доверительным управляющим.

При заключении договора на строительство одним из способов избежать требования оплаты от доверительного управляющего является требование совместных проверок. Если другая сторона по совместной проверке объявляет о банкротстве, небанкротящаяся сторона может убедить судью по делам о банкротстве в том, что весь платеж был «целевым», то есть предназначен для стороны, не являющейся должником, а не для должника. Таким образом, платеж не включает какое-либо имущество должника и не может представлять собой передачу, которую можно избежать.

Если истец отказывается от залога механика в обмен на оплату, нет возможности избежать передачи, при условии, что должник владеет недвижимым имуществом, против которого закреплено право удержания, и в недвижимом имуществе есть доля. Передачи нельзя избежать, потому что должник получает «новую стоимость» платежа в форме освобождения от удержания, что дает должнику больше доли в недвижимом имуществе. Тем не менее, остается открытым вопрос о том, изолирует ли отказ от права на усовершенствование залога механика кредитора от предпочтительное действие.

Залоговое право механика, которое было должным образом усовершенствовано в течение льготного периода, не может рассматриваться как преимущественная передача, поскольку создание установленного законом залогового права не является преференциальным. Следовательно, истец должен как можно скорее рассмотреть вопрос о регистрации залога механиков, даже если это, вероятно, произойдет в течение девяноста дней после банкротства.

Запись залога механиков — хорошее дело. Залоговое удержание механика не может быть преференцией, но может быть несанкционированной передачей после петиции. А у кредитора появится обеспеченное требование в деле о банкротстве.

 

5. ВЫВОД: ДЕЙСТВУЙТЕ БЫСТРО И СОВЕРШЕНСТВУЙТЕ СВОИ ПРАВА ЗАЛОГА, ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И ПРЕКРАЩЕНИЯ УВЕДОМЛЕНИЯ.

Заявление о банкротстве, возбужденное владельцем, консультантом, подрядчиком или субподрядчиком, создает многочисленные проблемы, многие из которых носят технический характер. Когда кредитор получает уведомление или ему становится известно о возбуждении дела о банкротстве, он должен немедленно прекратить любую деятельность по взысканию долгов. Подрядчик, субподрядчик, специалист по материалам или консультант не должны покидать строительную площадку без предварительного получения освобождения от автоматического приостановления действия контракта на строительство или получения постановления суда по делам о банкротстве, обязывающего должника принять или отказаться от контракта на строительство.

Если должник принимает это на себя, должник должен выплатить консультанту всю задолженность. Если должник отказывается от договора на строительство, консультант может прекратить работу, не опасаясь нарушения договора. Претензии

сроки являются жесткими и негибкими, и несоблюдение их может поставить под угрозу ваше право на любую выплату. По этим причинам, когда сторона текущего строительного проекта оказывается вовлеченной в дело о банкротстве, вам действительно нужно немедленно проконсультироваться со своим адвокатом и с готовностью защитить себя.

Вообще можно было бы вспомнить слова лорда Нельсона, который, инструктируя своих капитанов по поводу надлежащей тактики в следующем морском сражении, просто сказал: «Если есть сомнения, вы не ошибетесь, сблизившись с противником». В строительстве это можно перефразировать: «Если вы сомневаетесь, вы не ошибетесь, улучшив все свои залоговые права, остановив уведомление и права залога и немедленно обратившись к своему адвокату».

Что происходит, когда разработчик разоряется?

• блог
• >
• что происходит, когда разработчик разоряется

Немногие барометры отражают состояние экономики Великобритании более точно, чем строительная отрасль. Это рука на пульсе шестой по величине экономики мира.

Так и должно быть. Строительство занимает бронзовую позицию в ВВП Великобритании после услуг и производства.

Выборы, изменение процентных ставок, финансовый кризис, угроза войны или глобальная пандемия могут способствовать спаду. Но уверенность, или воспринимаемая уверенность, также играет важную роль.

Уверенность приходит в форме финансовых рынков, инвесторов, деловых решений и уверенности Джо Паблика в том, что он тратит свои деньги.

Однако такие события, как финансовый кризис 2007 года и блокировки, вызванные коронавирусом, были не просто вопросом доверия. Один лишил мир денег, а другой лишил мир рабочей силы.

И не всегда видишь, значит веришь.

Поговорите с теми, кто занимается строительной цепочкой, и, несмотря на то, что строительные площадки работают на полную мощность, у них может быть другая история, поскольку заказы замедляются, а запасы накапливаются.

Но что происходит, когда эти проблемы объединяются и разработчику становится слишком сложно продолжать торговать?

Почему разоряются разработчики?

Так же, как и факторы, влияющие на экономику, существует множество причин, по которым девелопер может разориться, как в негативную, так и в позитивную сторону.

• Продажи — если случится самое худшее и продажи иссякнут, деньги не поступят через двери. Это может повлиять на то, как бизнес работает изо дня в день. Если у фирмы нет необходимых средств в банке, чтобы пережить период замедления, ей может потребоваться заимствование для продолжения торговли.
• Денежный поток и долги — денежный поток серьезно пострадает в случае прекращения продаж. Счета по-прежнему необходимо будет оплачивать, эксплуатационные расходы продолжаются, а накладные расходы на персонал продолжаются, но если в бизнес не будут внесены деньги, он, скорее всего, станет неплатежеспособным, то есть у него закончатся наличные деньги.
• Долги — компании будут занимать по разным причинам — расширение, инвестиции в землю или покрытие периода сокращения продаж. Однако обслуживание этих долгов также может стать слишком сложным, и фирма не выполнит свои обязательства по своим кредитам.
• Земля – стоимость земли в Великобритании высока. Проблемы могут возникнуть из-за переплаты в цене земли или отсутствия структурирования платежей. Слишком высокая цена будет означать, что конечный продукт придется продавать дороже, и есть риск, что он окажется слишком дорогим. Полная предоплата за землю может вызвать проблемы с денежными потоками в будущем.
• Банковское дело. Если банк меняет свое отношение к риску или переоценивает свою склонность к риску, он может отозвать услуги овердрафта, что усилит давление на доступные средства.
• Инфраструктура – ​​лучшей в мире комплексной проверки иногда недостаточно. В процессе строительства могут возникнуть непредвиденные расходы, и наиболее значительный риск связан с землей: неизвестные услуги, плохие грунтовые условия, чрезмерно спроектированные и дорогие земельные решения.
• Плохое управление. Чаще всего человеческая ошибка в лучшем случае и жадность в худшем ставят компанию на колени. Неправильные финансовые прогнозы или решения или изъятие слишком больших денег из фирмы — это верный путь к тому, чтобы бизнес больше не существовал.
• Цепочка поставок — если ваш бюджет основан на поставках определенного поставщика материалов, поставщика рабочей силы или субподрядчика, и они отказываются от своих услуг или сталкиваются с финансовыми проблемами, то это может вызвать серьезные проблемы, как в финансовом плане, так и в качестве замены, которую вы найдете. дороже или из-за задержек, что приводит к несоблюдению сроков и штрафам.

Что происходит, когда разработчик разоряется?

Есть несколько путей, по которым может пойти бизнес, испытывающий трудности. Например, оно могло быть продано целиком, раздроблено и продано по частям, оказаться в управлении или даже ликвидировано.

Если бизнес будет продан, новые владельцы сами решат, как им управлять и что делать с существующими сайтами. Сайты будут активами, которые они, вероятно, захотят реализовать, построив или продав их.

Продается, так как части могут быть проданы на месте; строительство, скорее всего, продолжится.

Нет никаких гарантий, что новые землевладельцы сохранят застройку и могут попытаться изменить дизайн участков, чтобы они соответствовали их портфелю или были более прибыльными.

Если разработчик становится неплатежеспособным, бизнес может быть передан под контроль Лицензированным специалистам по банкротству или администраторам.

Они будут стремиться спасти бизнес и обеспечить погашение накопившихся долгов.

В зависимости от основного кредитора, обычно банка или инвестора, они могут назначить конкурсного управляющего, поскольку они могут принять решение о застройке участка, чтобы максимизировать свою прибыль и погасить задолженность по инвестициям.

В этом случае получатель возьмет на себя проект либо сам, либо назначив команду.

Что произойдет с моим депозитом, если застройщик обанкротится?

Как повезет.

Если застройщик заключил договор с поставщиком жилищных гарантий, они обычно имеют гарантийный залог и возвращают депозиты покупателю.

Поэтому лучше покупать новую сборку на основе надежного поставщика гарантии, такого как NHBC, LABC, Build-Zone, BLP и им подобных, находящегося на месте.

Как насчет гарантии на мой дом и дефектов

Авторитетный поставщик жилищной гарантии предлагает от 10 до 12 лет покрытия.

Однако первые два года должны оплачиваться застройщиком/застройщиком. Поэтому необходимо провести комплексную проверку с администраторами, ответственными за этот период дефектов, и узнать, какие контракты действуют. Они также должны подобрать первые 12-24 месяца зацепок.

Начиная с третьего года поставщик гарантии будет нести ответственность за дефекты и проблемы с фундаментом и конструкцией, но не ограничиваться ими.

Резюме

Выход из бизнеса застройщика не означает конец строительной площадки. Это также не означает, что вы в последний раз увидите внесенный депозит, при условии наличия удовлетворительного поставщика гарантий.

Это, однако, может означать задержки в процессе сборки; недели, месяцы или, возможно, годы. Но, конечно, любые задержки будут зависеть от того, насколько гладко можно будет спасти или продать соответствующего застройщика.

Наконец, покупатели будут иметь дело с профессионалами, такими как администраторы, которые не всегда будут думать или действовать как разработчик. Вместо этого их главным приоритетом будут кредиторы, от имени которых они действуют, и которые являются их плательщиками, что может разочаровать покупателей.