Что делать если застройщик банкротится: Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом? Долевое строительство. Статьи о недвижимости, строительстве и ремонте. СИБДОМ

Что делать, если застройщик обанкротился?

Строительство – доходная, но связанная с экономическими рисками отрасль. Для приобретения объекта недвижимости требуется существенное вложение денежных средств. Экономические обстоятельства и ухудшение ситуации на рынке жилья приводят к тому, что строительные компании попадают в трудную финансовую ситуацию. В этом случае они сообщают о разорении компании.

Решение о банкротстве застройщика выносит арбитражный суд. Банкротство – сложное судебное мероприятие, предусматривает несколько этапов. Продолжительность процесса может достигать до 1,5 лет.

Компания-застройщик объявляется несостоятельным должником в условиях, когда отсутствует возможность выполнения обязательств перед участниками долевого строительства. Организация признается обанкротившейся, если у нее не хватает денежных средств на погашение задолженности. Процесс регулируется Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ.

Что делать при банкротстве строительной организации? Если застройщик обанкротился, то дольщикам рекомендуется последовательно выполнять действия, прописанные в законе, и изучить свои права. Это позволит добиться денежных выплат от девелопера.

Что происходит, когда банкротится подрядчик?

Порядок признания компании банкротом строго регламентирован. Также законодательством предусмотрено определение очередности кредиторов, то есть тех лиц, кому задолжало предприятие. В первую очередь это налоговые органы, банки. Все они входят в специальный перечень – это реестр физических и юридических лиц, перед которыми существуют неисполненные требования.

Решение вопроса о включении в список и определения очередности находится в компетенции конкурсного управляющего. Его назначает регулирующий орган специальной юрисдикции для надзора за застройщиком. Эксперт определенное время наблюдает за работой строительной компании, держит под контролем денежные потоки, готовит заключение о ее деятельности, при необходимости блокирует попытки вывода капитала. В перечень вносятся все требования кредиторов, определяется сумма задолженности.

Далее судом выносится решение о признании девелопера банкротом, назначении управляющего для завершения процесса банкротства.

Уполномоченный представитель делит участников долевого строительства на следующие категории:

• Граждане, купившие имущество и имеющие право на компенсацию;
• Лица, на которых строительная компания оформила свою собственность, чтобы избежать процесса изъятия для продажи на аукционе.

В ходе процедуры банкротства застройщика при долевом строительстве эксперт анализирует и оспаривает сомнительные сделки, заключенные для вывода недвижимости. После завершения мероприятий строящееся жилье конфискуется у девелопера и передается в собственность дольщикам для последующего окончания строительства и ввода его в эксплуатацию.

Как дольщики могут узнать, что застройщик обанкротился

В функции управляющего входит информирование участников долевого строительства о том, что застройщик признан банкротом. Он направляет дольщикам уведомления о начале конкурсных процедур и необходимости подачи документов для включения их в список кредиторов.

С момента получения извещения участник долевого строительства в течение трех месяцев подает пакет документов в судебный орган. Если произойдет задержка подачи справок, дольщик лишит себя возможности включения в реестр кредиторов. Тем самым он потеряет жилье и не получит деньги.

На что могут рассчитывать дольщики: дождаться жилья или вернуть деньги?

Введение жилого объекта в эксплуатацию регулируется законами о дольщиках и защите прав потребителей. Срок сдачи жилья прописывается в проектной декларации. Если же дом сдается позже указанного срока, то вы обращаетесь в судебные органы и взыскиваете от застройщика неустойку и иные виды возмещений. Девелопер обязан удовлетворить следующие условия дольщика:

• Неустойка за просрочку сроков сдачи объекта – рассчитывается за все просроченные дни;
• Возмещение причиненного морального вреда – нарушение прав потребителя, стрессовая ситуация;
• Штраф в объеме 50% от итоговой суммы начисления пени – в случае отказа застройщиком выплаты неустойки в добровольном порядке;
• Судебные расходы, связанные с разбирательствами и оплатой услуг адвоката;
• Компенсация убытков – наем квартиры.

Требуется внимательно изучить договор участия в долевом строительстве недвижимости. Если застройщик откладывает подписание акта приема-передачи жилья больше 60 календарных дней от даты, то пора потребовать пени в принудительном порядке.

Перенос сроков сдачи жилья больше чем на 2 месяца дает потребителю право расторгнуть договор в одностороннем порядке и требовать возврата денежных средств.

Процедура банкротства: что происходит «за кулисами»

Арбитражный суд изучает, насколько несостоятельная компания удовлетворит требования всех заявленных кредиторов. К ним относятся следующие лица:

• Государственные органы;
• Займодавцы разных категорий;
• Инвесторы;
• Компании-поставщики;
• Участники долевого строительства и иные кандидаты на выплаты.

Существует пять процедур банкротства, каждая отличается своим назначением и правилами. При разорении строительной компании применяются три: конкурсное производство, внешнее управление и мировое соглашение.

Стадия наблюдения – процедура, проводимая государственной контролирующей организацией на первом этапе. При появлении первых признаков несостоятельности компании суд принимает решение об установлении контроля за строительной организацией.

Второй этап заключается в «финансовом оздоровлении». Рассматривается вариант инвестирования, проводится реструктуризация займов, определяются новые сроки платежей с учетом отсрочки.

Точкой невозврата можно считать переход строительной компании под внешнее управление. В это время действующий руководящий состав освобождается, надзор переходит к арбитражным представителям. С этой процедуры начинается банкротство.

Важно учесть, что допускается заключение мирового соглашения, когда девелопер самостоятельно ищет деньги, не желая признать себя полностью финансово несостоятельным и не допустить полного разорения.

В случае невозможности подписания мирового соглашения объявляется конкурсное производство. В процессе оценивается все имущество, находящееся в собственности строительной компании. Спецтехника, недвижимость при необходимости продаются или передаются кредиторам. Происходит ликвидация компании, и требования, предъявленные к ней, удовлетворяются.

Возврат денег – в порядке очереди: категории кредиторов

Денежные средства возвращаются в порядке очереди по категориям заимодавцев, перед которыми строительная компания имеет денежные и иные обязательства.

Очередность удовлетворения требований кредиторов прописана в статье 64 Гражданского кодекса Российской Федерации. Интересы потребителей удовлетворяются в следующей последовательности:

• Вне очереди – возмещаются деньги по действующим платежам;
• Первая очередь – производятся выплаты, назначенные в связи с причинением вреда жизни и здоровью граждан;
• Вторая очередь – выплаты субсидий, зарплаты. В этот перечень входит задолженность перед рабочими, менеджментом, появившаяся до объявления банкротства. Работодатель выплачивает долг и отпускные, проценты по задержке зарплаты;
• Третья очередь – требования конкурсных кредиторов, а также органов с соответствующими полномочиями.

Дополнительные особенности

Переход к новой очереди допускается только после того, как ликвидируются все задолженности перед представителями предыдущей очередности. Если обнаружено незакрытое обязательство первоочередных кредиторов, то выполнение требований последующих лиц из реестра приостанавливается.

Что представляет собой реестр

Реестр представляет собой список с информацией о заимодателях компании. Его сопровождает арбитражный управляющий. Цель создания – учет кредиторов и их финансовых претензий. На этом этапе несостоятельности в реестр вводятся исключительно денежные требования.

При наблюдении – это денежные обязательства, появившиеся до отчетной даты приема заявления о подтверждении должника банкротом. К ним относятся следующие условия:

• Возникшие из требований после принятия заявления, считаются очередными и не вносятся в реестр кредиторов;
• По обязательствам, без использования денежных средств, предъявляются в суд не по делу о несостоятельности компании, разбираются по общим правилам процессуального права.

При конкурсном производстве – денежные, за вычетом текущих взносов, и нематериальные обязательства. При этом они вносятся в реестр на основе денежной оценки.

Существует два базовых реестра: по учету требований от кредиторов и на передачу жилых помещений.

Первый реестр подразумевает последующую выплату всем, кто в него входит, второй – передачу права собственности на построенную недвижимость.

«Реестровые дольщики» и возврат средств

Каждый участник долевого строительства вправе претендовать на включение в любой реестр. Требуется оперативно подать заявку о внесении соответствующих сведений в список дольщиков в арбитраж. Судебный орган специальным уведомлением сообщит каждому дольщику о том, что его строительная компания признана банкротом, реестры по учету всех задолженностей созданы и ведутся.

Оказавшись в реестре кредиторов, потребитель имеет возможность вернуть внесенные денежные средства и получить выплату. Чтобы получить эти деньги, в документе требуется прописать, что частный инвестор готов расторгнуть договор долевого участия с застройщиком. Это важное условие для требования возврата денег потребителя. Действующие предприниматели с собственным капиталом настаивают на получении строящегося объекта, вносятся в список участников долевого строительства.

Переход права собственности

Законодательством предусмотрено несколько путей решения проблемы с разорением строительной компании. Можно дождаться решения судебного органа и завершения конкурсного производства либо оформить в собственность недостроенный объект.

Что делать дольщикам в этой ситуации? Участники долевого строительства вправе организовать жилищно-строительный кооператив. Усилиями этого объединения завершить строительство дома и ввести его в эксплуатацию. Далее проводится процедура оформления документов в собственность.

Существует ряд требований к созданию кооператива:

• Уставной капитал организации позволяет продолжить строительные мероприятия;
• В состав кооператива входит подавляющее большинство участников долевого строительства;
• Строящийся дом с придомовой территорией всецело принадлежит разорившемуся девелоперу.

Переход к новому застройщику: организованно и безболезненно

Если договор заключен по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», и в ситуации несостоятельности компании оказался законопослушный застройщик, то не стоит особо переживать. Заявите о себе и отслеживайте, какая компания станет достраивать объект. Далее стоит получить новый график сроков сдачи недвижимости.

Главное, сохранять спокойствие, не паниковать и последовательно предпринимать решительные шаги по переходу объекта к новому застройщику. Рекомендуется тщательно, по пунктам изучить договор. Именно он предоставляет покупателю строящегося объекта недвижимости защиту от не включения в реестр кредиторов.

Заключение

Если строительная компания признана банкротом, то договор участия в долевом строительстве жилого дома станет проходным билетом в реестр кредиторов. В настоящее время российским законодательством предусмотрена возможность достраивать проблемные дома и компенсировать дольщикам их затраты на приобретение имущества. Важно выполнять предусмотренные законом действия, участвовать в собраниях кредиторов и постоянно следить за ходом банкротства.

Наша компания предлагает комплексные услуги юристов по ДДУ при банкротстве застройщика.

Позвоните по телефону 8 (343) 224-33-11 для бесплатной консультации юриста.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: обязательства и требования процедуры

Покупка квартиры на этапе строительства – очень выгодное решение, но рискованное, поскольку банкротство застройщика может стать вполне реальным сценарием. В некоторых случаях компания действительно оказывается в безвыходной ситуации и разоряется, но бывает и так, что она намеренно объявляет себя банкротом, чтобы уйти от ответственности перед дольщиками, вложившими деньги в строительство. Рассказываем, на что можно рассчитывать при банкротстве застройщика и что предпринять в подобной ситуации.

Что понимается под банкротством?

Банкротством называют судебную процедуру, результатом которой становится признание финансовой несостоятельности компании, то есть невозможности рассчитаться по долгам. Процедура занимает довольно длительный срок (в среднем на практике 1,5-3 года) и состоит из нескольких этапов.

Федеральный закон №127-ФЗ, который регулирует эту процедуру, был принят еще в 2002 году, однако в 2011 в нем появился новый раздел — параграф 7, посвященный банкротству застройщика при долевом строительстве, в связи с растущим количеством подобных случаев.

Фонд развития территорий

В соответствии с законом №218-ФЗ, создан специальный Фонд развития территорий, целью деятельности которого является защита прав и законных интересов дольщиков от злоупотреблений девелоперов. Взносы в данный Фонд обязаны переводить все застройщики, которые участвуют в долевом строительстве. В задачи Фонда входит:

• Проверка хода строительства и документации застройщика.
• Выплата компенсаций при банкротстве застройщика.
• Финансирование незавершенного строительства.

Кроме того, Фонд ведет перечень проблемных застройщиков, который можно увидеть на официальном сайте организации.

Наши кейсы

Все кейсы

Предъявление дольщиком требований

О том, что строительная компания обанкротилась, граждане, купившие объекты на этапе строительства, могут узнать из нескольких источников:

• От конкурсного управляющего, который в течение 5 дней с даты получения списка дольщиков от руководителя застройщика должен известить участников строительства.
• Из издания «Коммерсант», в котором публикуются подобные сведения.
• Посредством сервиса «Федресурс».
• С помощью базы арбитражных дел («Кадарбитр»), с которой можно познакомиться в электронном формате.

Что делать дольщикам, если застройщик обанкротился? Покупателям необходимо обращаться к конкурсному управляющему, которому подается заявление для включения в так называемый реестр кредиторов.

Он содержит информацию о задолженностях и обязанностях застройщика. Так, включаются требования денежных выплат, а также требования о передаче жилья. Требования рассматриваются конкурсным управляющим в срок, не превышающий 15 рабочих дней. Документы, необходимые для включения в реестр:

• Заявление участника строительства.
• Документы, которые подтверждают факт приобретения жилья.
• Документы, подтверждающие оплату жилья.
• Заявление может подписать представитель дольщика (например, юрист), в этом случае необходима копия доверенности.

Заявление подается в течение двух месяцев с того дня, когда было официально опубликовано извещение о начале конкурсного производства. По истечении этого срока реестр подлежит закрытию. Участник строительства может потребовать:

• Передачи жилья.
• Возмещения суммы денежных средств, уплаченной в счет цены договора.
• Возмещения иных сумм — финансовых претензий к застройщику (например, иски о взыскании неустойки, штрафа).

В каком порядке удовлетворяются требования?

Дольщики, в соответствии с действующим законодательством, защищены лучше, чем другие категории кредиторов, поэтому им предоставляется преимущественное право при удовлетворении требований. Сначала удовлетворяются не включенные в реестр требования по текущим платежам. После этого происходят расчеты в соответствии со следующей очередностью (применяются правила ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ):

1. Выплаты физическим лицам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда здоровью или же жизни.
2. Расчеты с персоналом строительной компании.
3. Выплаты дольщикам, а также выплаты штрафов и компенсаций.
4. Расчет с прочими кредиторами (например, с банками).

Примечательно, что дольщик может решить, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве – требовать деньги или жилье. Также он может потребовать погашения убытков, которые понес в результате того, что компания не выполнила свои обязательства.

Возможность выбора между деньгами (вложенными активами) и жильем дает участнику строительства преимущество, поскольку добиться выплат в реальности непросто: часто денежной массы застройщика недостаточно для всех кредиторов, если взносы в Фонд выплачивались не по всем ДДУ. Кроме того, приходится ждать окончания процедуры банкротства и продажи имущества должника на торгах, которые также длятся довольно долго.

Возврат денег

Если строительная компания выплачивала деньги в Фонд, дольщик должен подать в него заявление о выплате компенсации, для этого потребуется, кроме паспорта, выписка из реестра. Максимум в течение десяти рабочих дней Фонд должен рассмотреть заявление, принять решение и перечислить деньги. Сумма выплаты рассчитывается исходя из рыночной стоимости, однако учитываются два ограничения:

• Сумма не меньше той, что была уплачена по договору.
• Максимум площади квартиры для расчета всего 120 кв. метров.

Для расчета рыночной стоимости недвижимости Фонд привлекает квалифицированного оценщика.

Способы передачи жилья

Получить жилье, если компания-застройщик банкротится, можно несколькими способами:

• Предъявить требования о признании права собственности на уже готовый объект. Этот вариант возможен, если объект готов и достроен, а до начала банкротства был подписан акт приемки-передачи, что случается редко.
• Инициировать завершение строительства недостроенного дома своими силами, для чего создается жилищно-строительный кооператив. Важно: земля, на которой находится недостроенный дом, как и он сам, должна принадлежать застройщику, чтобы ЖСК мог завершить строительство.
• Достроить объект может новая компания, принявшая на себя обязательства прежней либо Фонд посредством привлечения подрядчиков. Для этого Фонд должен принять решение о целесообразности такого строительства после экспертизы. Дольщику необходимо включить в реестр требование по передаче жилого помещения или иного объекта долевого строительства.

Порядок обращения и необходимые документы

Если застройщик обанкротился, необходимо обращаться в суд, предоставив договор ДДУ и документы, которые подтверждают совершение оплаты и исполнение обязательств по договору. Суд может признать права участников строительства и в том случае, если они заключали не договор ДДУ, а иной, в том числе:

• Купли-продажи.
• Займа, с условием передачи жилья.
• Простого товарищества с целью строительства объекта и получения квартиры.

Суд признает также права граждан, имеющих вексель с обязательством передачи жилья, или вложивших деньги в ЖСК и прочие виды товариществ.

Порядок действий при банкротстве застройщика

Особенности процедуры зависят от типа помещения и стадии его готовности. Обобщим информацию в таблице.

Обобщим информацию в таблице.

	Введено в эксплуатацию	Не введено в эксплуатацию
Жилое помещение либо нежилое площадью меньше 7 кв. метров, либо машиноместо	1. Уточнение статуса объекта и наличия прав на него. 2. Обращение в суд с заявлением, отправка копий сторонам дела. 3. Получение определения суда о признании права собственности. 4. Регистрация права собственности в Росреестре.	1. Конкурсному управляющему направляется заявление на включение требований в реестр. 2. От конкурсного управляющего приходит уведомление о включении требований в реестр. 3. В случае отказа конкурсного управляющего возражения направляются в суд. 4. Дольщики следят за ходом строительства, участвуют в общих собраниях. 5. После завершения строительства многоквартирный дом вводится в эксплуатацию. 6. На основании определения арбитражного суда дольщики подписывают передаточный акт с лицом, завершившим строительство дома.
Нежилое помещение	1. Уточнение статуса объекта и наличия прав на него. 2. Обращение в суд с заявлением, отправка копий сторонам дела. 3. Получение судебного акта о признании права собственности. 4. Регистрация права собственности.	Обращение в суд с заявлением о включении денежных требований в реестр требований кредиторов (по сути дольщик в таком случае может лишь вернуть уплаченную цену договора).

Во всех перечисленных случаях дольщикам не обойтись без юридической помощи, которая потребуется на всех этапах борьбы за получение жилья или денежной компенсации. К юристу необходимо обращаться, как только произошло банкротство застройщика – специалист поможет выбрать оптимальный вариант действий и обеспечит защиту прав дольщиков.

Людмила Шадрина

Руководитель правового департамента

8 лет опыта

более 300 выигранных дел

Разработчик

обанкротился! Что теперь?

GS из округа Нью-Хейвен, Коннектикут пишет:

Дорогой мистер Кондо,

ПОМОГИТЕ! Застройщик приобрел группу квартир, а затем начал реабилитировать каждую единицу для продажи. Когда договоры аренды с арендаторами, которые снимали на момент покупки, закончились, их помещение было немедленно реконструировано и выставлено на продажу. Короче говоря, владельцы здания обанкротились. 62% квартир свободны и принадлежат компании. 30% квартир были проданы и заселены, а последние 10% принадлежат людям, которые купили и больше не могут позволить себе ипотеку, и находятся в состоянии потери права выкупа или короткой продажи. Они потеряли финансирование FHA, поэтому, если кто-то хочет купить квартиру, это должны быть деньги.

1. Много жалоб на то, что здание не ремонтируют. Могу ли я обратиться за исправлением предметов?
2. Будет ли недвижимость когда-нибудь сдана в аренду?
3. Мы платим ассоциации домовладельцев, но на резервном счете почти нет денег. Поэтому имущество находится в запущенном состоянии.
4. Может ли это место превратиться в трущобы?
5. Будет ли имущество продолжать ухудшаться?

Я просто в полной растерянности. Он находится в отличном месте, но сейчас там огромный беспорядок! У вас есть идеи для меня?

Мистер Кондо отвечает:

Г.С., спасибо за хорошо сформулированные вопросы. Извините за вашу продолжающуюся сагу. Позвольте мне попытаться дать вам несколько дружеских советов и применить мои наблюдения здравого смысла, которые пришли из многолетнего пребывания в многоквартирных домах.

Проявители бывают всех форм и размеров. Единственное, что у них общего, — это «видение». Застройщик вашей собственности увидел комплекс для сдачи в аренду в прекрасном месте и увидел потенциальное преобразование кондоминиума, которое превратит что-то старое и изношенное в нечто новое и прекрасное. И если бы все пошло по плану, я предполагаю, что проект также был бы прибыльным. Более крупный разработчик с более глубокими карманами, вероятно, смог бы выстоять и довести проект до конца. Но ничто не выходит из строя быстрее, чем разработчик, у которого заканчиваются деньги. Проблема в том, что такие люди, как вы, купившиеся на «видение», вынуждены собирать осколки.

Что касается ваших вопросов (1 – 5 выше), позвольте мне сказать следующее. Когда застройщик обанкротился, все ставки были отменены. Банкротство защищает застройщика от дальнейших финансовых действий. Если за проект не возьмется другой разработчик или финансист (например, банк), денег на завершение работы просто не останется. Если появится новый владелец, вы можете прибегнуть к ремонту вещей. Новый владелец будет иметь право делать с недвижимостью все, что захочет, в том числе сдавать ее обратно в аренду, но ему придется выкупить всех существующих владельцев (или подождать, пока они не будут лишены права выкупа, ой!). Он может легко превратиться в район трущоб и легко может продолжать приходить в упадок.

Мой совет: убирайтесь, если можете, хотя я не знаю, кто захочет покупаться на такую ​​«большую неразбериху», как вы выразились. Если это не вариант, вы можете пережить сумасшествие и посмотреть, что произойдет, но не ожидайте слишком многого в плане улучшений или обслуживания. Если есть товарищество собственников жилья (ТСЖ), они должны собраться и немедленно нанять адвоката для защиты общих интересов остальных собственников. ТСЖ нуждается в юридической консультации больше, чем что-либо еще прямо сейчас. Я не хочу вас паниковать, но шансы на то, что это благополучно повернется, не очень велики. Возможно, было бы лучше списать это на опыт следования чьей-то мечте, которая превратилась в кошмар для всех остальных. С наилучшими пожеланиями, Г.С..

Неплатежеспособность застройщика

Неплатежеспособность ЗАСТРОЙЩИКА

Неплатежеспособность застройщика по-прежнему является неплатежеспособностью номер один в строительном секторе. Неплатежеспособность застройщика обычно означает, что заказанное покупателем имущество не может быть достроено, возникают дополнительные расходы и останавливается весь строительный проект.

Если необходимо провести производство по делу о несостоятельности, прежде всего необходимо, чтобы существовала причина несостоятельности (§ 16 InsO) и чтобы активы должника были достаточными для покрытия расходов, связанных с производством по делу о несостоятельности. Это предусмотрено в § 26 InsO. Если у застройщика недостаточно активов для покрытия судебных издержек, суд по делам о несостоятельности отклонит дело из-за отсутствия активов. Затем компания ликвидируется. При этом права и обязанности соответствующих договаривающихся сторон остаются в силе. Таким образом, застройщик должен завершить причитающееся здание и передать его покупателю. Покупатель должен оплатить согласованную цену, § 650u BGB.

О формальной неплатежеспособности говорят при открытии производства по делу о несостоятельности. Однако застройщик уже может быть материально неплатежеспособным независимо от открытия производства. Другими словами, застройщик больше не может вовремя выполнять свои обязательства; оно является неплатежеспособным или имеет чрезмерную задолженность, §§ 17 ff InsO. Если кредитору станет известно о материальной неплатежеспособности, он может оспорить договор в соответствии с §§ 119, 123 Гражданского кодекса Германии и потребовать возмещения убытков.

 

ОТКРЫТИЕ ПРОИЗВОДСТВА ПО ДЕЛУ О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ

Когда производство по делу о несостоятельности открыто по распоряжению суда по делам о несостоятельности, должник теряет право распоряжаться своим имуществом, § 80 InsO. При этом существует запрет на обращение взыскания кредиторами в порядке индивидуального принудительного исполнения. Арбитражный управляющий становится центральной фигурой производства по делу о неплатежеспособности. Суд по делам о неплатежеспособности назначает его. Его задача, по сути, состоит в том, чтобы определить конкурсную массу и разделить ее между кредиторами. При этом он должен максимально увеличить конкурсную массу в ходе производства по делу о несостоятельности, чтобы удовлетворить кредиторов.

 

ПРАВО ВЫБОРА АДМИНИСТРАТОРА ПО НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ

Здесь арбитражный управляющий имеет право выбора, § 103 InsO. Однако право выбора существует только в том случае, если договор еще не исполнен или исполнен не в полном объеме.

Он может выбирать между выполнением договора вместо должника и, таким образом, также требовать выполнения платежного требования или оставить его после открытия производства по делу о несостоятельности. Затем кредитор должен подать свое требование в таблицу неплатежеспособности, и его обслуживание осуществляется в соответствии с его квотой.

Таким образом, конкурсный управляющий может завершить строительный проект, но не обязан это делать. Для этого решения нет срока. Если задержки происходят в результате решений, он не несет ответственности за ущерб. Критерии принятия решения при выборе носят чисто экономический характер. В центре внимания всегда находится увеличение конкурсной массы. Однако кредитор может потребовать от управляющего в деле о несостоятельности воспользоваться своим правом выбора, § 103 II 2 InsO.

 

ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ РЕШЕНИЯ

Если арбитражный управляющий выбирает исполнение, содержание договора остается неизменным. Основные и дополнительные обязанности по исполнению договора, подлежащего исполнению, становятся так называемыми обязательствами конкурсной массы (§ 55 InsO I No. 2 InsO), равно как и претензии по гарантии или дефектам или договорные штрафы, даже если они возникли до открытия разбирательств. Это также означает, что обе договаривающиеся стороны связаны условиями исполнения. Если партнер по договору обязан исполнить заранее, он не может, например, ссылаться на неопределенность в соответствии с § 321 Гражданского кодекса Германии.

Если он отказывается от исполнения, договаривающиеся стороны просто теряют исковой силы своих требований. Остаются последствия, которые влечет за собой открытие производства по делу о несостоятельности. §103 II п.1 InsO предоставляет кредитору требование о возмещении убытков за неисполнение. Это должно быть подано в таблицу несостоятельности, а затем будет подано в соответствии с его квотой в разбирательстве. Если клиент самостоятельно устранил дефекты или завершил строительство, арбитражный управляющий может потребовать возмещения убытков, потому что это стало для него невозможным.

 

ОТКАЗ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ В СЛУЧАЕ ДОГОВОРА ЗАСТРОЙЩИКА

В случае открытия производства по делу о неплатежеспособности застройщика и отказа арбитражного управляющего от исполнения заключенный договор застройщика делится на часть, относящуюся к договору купли-продажи, и часть, касающуюся к договору на работу.

Если к этому моменту в крепостную книгу уже внесено приоритетное уведомление о передаче права собственности кредитору, часть договора купли-продажи должна быть выполнена в соответствии с § 106 I InsO. Таким образом, за покупателем сохраняется требование об исполнении, поскольку уведомление о приоритете обеспечивает требование. Таким образом, он сохраняет свое требование о передаче права собственности на строительную организацию в момент банкротства.

Часть контракта на выполнение работ и оказание услуг связана с выполнением работ, оговоренных в контракте, и как таковая не может быть обращена в исполнение в отношении конкурсной массы. Покупатель имеет право на возмещение убытков за неисполнение. Если покупатель уже оплатил всю сумму, он имеет право требовать возмещения убытков в размере переплаты против государства строительства. Обязанности по заполнению в этом случае нет.

 

ОСОБАЯ ПРОБЛЕМА: ПРЕКРАЩЕНИЕ ПОСЛЕ НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА

Особой проблемой является расторжение договора застройщика покупателем в случае неплатежеспособности застройщика. Причинами этого могут быть несвоевременная сдача или наличие серьезных дефектов. Это делает зарегистрированное приоритетное уведомление о передаче недействительным, поскольку оно является побочным обязательственным требованием. Это означает, что он зависит от него. В результате управляющий в деле о несостоятельности может затем потребовать утверждения аннулирования уведомления о приоритете без необходимости возмещения покупной цены покупателю из активов. В этом отношении прекращение может иметь серьезные последствия.

 

ОСОБАЯ ПРОБЛЕМА: ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ГАРАНТИЙНЫХ ПРЕТЕНЗИЙ

Неплатежеспособность застройщика особенно проблематична, если покупатель желает отстаивать свои гарантийные права. Это происходит в том случае, если дефект возникает после передачи имущества. Если застройщик уже неплатежеспособен, весьма вероятно, что ему будет сложно отстаивать гарантийные права. Кредитор не имеет претензий на последующее исполнение в отношении мастеров, привлеченных застройщиком. В некоторых контрактах на застройку оговаривается уступка этих требований. Тогда и только тогда кредитор имеет прямое требование к мастерам. Однако эти пункты назначения являются абсолютным исключением. Даже после открытия производства по делу о несостоятельности кредитор имеет возможность потребовать уступки требований от управляющего в деле о несостоятельности.

Риск неплатежеспособности может быть включен в договор и другими способами. Посредством гарантийного обязательства (также называемого гарантийным обязательством) строитель может потребовать, чтобы застройщик предоставил гарантию на завершение строительства и гарантию. Другая возможность – договориться об обеспечении исполнения в виде первоначального взноса в размере 5% от суммы строительства. Это может быть сохранено застройщиком. Таким образом, в случае неплатежеспособности застройщика или неполного частичного исполнения проект может быть авансирован за счет этих средств. Вышеупомянутая гарантия исполнения стандартизирована законом в разделе 632a (3) Гражданского кодекса Германии (BGB).