Как построить бизнес на недвижимости: Бизнес на недвижимости: способы заработать, советы практиков

Микроапартаменты: как построить арендный бизнес в Польше

Купить просторную квартиру, разделить на несколько студий и сдать в аренду – рабочая стратегия, которая набирает популярность в Польше. Порог входа в такой бизнес невелик, после перепланировки рентабельность недвижимости увеличивается, а управлять проектом можно дистанционно из любой страны мира. Как подбирать объекты для реализации этой идеи? С какими юридическими и техническими сложностями придётся столкнуться? Кто, в конце концов, будет арендовать ваши десятиметровые студии и сколько денег это принесёт? Рассказывает руководитель вроцлавского агентства недвижимости Orzech Lux Павел Ружицкий.

Перспективы арендного бизнеса

О пандемии, структуре спроса и рынке недвижимости

Павел Ружицкий, руководитель вроцлавского агентства недвижимости Orzech Lux

Из-за пандемии число туристов во Вроцлаве снизилось в три раза, но они никогда не были у нас основными арендаторами. Конечно, здесь тоже есть квартиры в центре, которые сдаются посуточно. И всё же у города другая специфика. 

20% населения Вроцлава – студенты. Плюс здесь много иммигрантов из соседних стран – Украины, а в последний год и Беларуси. Европейские компании часто переносят в Польшу свои подразделения (бухгалтерию, IT-отделы, исследовательские центры), поэтому работа здесь есть и зарплаты продолжают расти (+8% за прошлый год). 

Студенты, экспаты, а также молодые семьи, которые копят на первый взнос по ипотеке, – вот основные арендаторы микроквартир. 

Самый сложный период для рынка микроапартаментов пришёлся на 2020 год. Из-за пандемии вузы перешли на удалённое обучение, часть студентов вернулись к родителям. Кроме того, многие туристические квартиры, которые сдавались посуточно, пополнили число предложений долгосрочного сектора. Это привело к падению ставок аренды – на 10–15%, а в отдельных районах даже на 20%. 

Мы вовремя сориентировались и заранее, не дожидаясь, пока арендаторы съедут, предложили им скидки. В результате ни одна из почти 50 студий, которыми мы управляем, не простаивала.  

Интерьер студии, сдаваемой в аренду. Фото Orzech Lux

Сейчас ситуация нормализовалась. Студенты снова на стационаре, в октябре начался новый учебный год. Доля вакцинированного населения в Польше – около 56%. Если какие-то локдауны и обсуждают, то исключительно точечные. Арендные ставки сейчас лишь процентов на пять ниже доковидного уровня. 

Долгосрочные перспективы у сектора хорошие. На рынке по-прежнему наблюдается дефицит жилья, а платёжеспособность и число потенциальных арендаторов растёт вместе с повышением зарплат в Польше. 

Спрос на недвижимость сильный – 21-й год оказался рекордным для застройщиков по продажам. Поляки разбирают квартиры во всех сегментах, потому что инфляция, цены растут, зарплаты растут… Люди пытаются сохранить сбережения, а альтернатив недвижимости не так уж много. По депозитам у нас вообще ничего не платят, ставки в банках близки к нулю, плюс взимают комиссию за ведение счёта. 

Вот статистика за неполный 2021 год: практически во всех городах девелоперы продали больше квартир, чем вывели на рынок.  

Город	Число выпущенных на рынок квартир, январь – ноябрь 2021	Число проданных девелоперами квартир, январь – ноябрь 2021	Средняя цена кв. м, ноябрь 2021, злотые	Изменение цены по сравнению с январём 2021
Варшава	12 548	16 076	12 069	+13%
Краков	5 907	7 882	11 061	+9%
Гданьск	4 685	5 260	10 818	+20%
Познань	3 893	4 490	8 811	+14%
Вроцлав	5 515	8 491	10 495	+20%
Лодзь	4 062	4 051	8 294	+24%
Катовице	937	1 338	8 213	+11%
Данные RynekPierwotny. pl

Выбор объекта недвижимости

Три вида предложений

В последние годы мы специализируемся именно на микроформатах недвижимости. В этом сегменте доходность получается более интересной, чем в стандартных квартирах. 

В основном площадь студий – около 15 метров. Объекты по 18 квадратов уже считаются большими, их обычно арендуют пары. Самая маленькая студия, которая есть у нас в управлении, имеет площадь 10,2 кв. м с учётом санузла (на видео). Она всё время сдана. Год назад, когда там менялся арендатор, из претендентов выстроилась очередь. 

Есть много юридических и технических нюансов, которые надо учитывать инвесторам, желающим зарабатывать на микроапартаментах в Польше. По сути, у вас есть три варианта. 

Вариант № 1.

Купить готовую студию на вторичном рынке

Порог входа зависит от площади и локации, например, в спальном районе Вроцлава с хорошей транспортной доступностью студия площадью около 20 кв. м с ремонтом и мебелью может стоить около €70 тыс.

Около трёх лет назад в Польше приняли закон, по которому жильё должно быть площадью не менее 25 кв. м. Соответственно, в новостройках готовых микростудий, имеющих статус жилых квартир, нет. 

Такие объекты остались на вторичном рынке, так как закон обратной силы не имеет. С юридической точки зрения это самостоятельные жилые единицы, отдельные квартиры маленькой площади. 

Застройка исторического центра Вроцлава. Фото pedro_wroclaw с сайта Pixabay 

Главная проблема для инвестора здесь – недостаток предложений. Если подобные варианты попадают в продажу, на них ведётся охота. Стоимость каждого квадратного метра сравнительно высока, но общая цена из-за маленькой площади остаётся приятной. И доходность от сдачи в аренду выше, чем у стандартных квартир.  

Вариант № 2. Купить большую квартиру и разделить на несколько студий

Порог входа €130 тыс. – это стоимость покупки квартиры площадью около 35 кв. м в спальном районе и разделения её на две студии с согласованиями, ремонтом и мебелью.

Ещё один способ получить микроапартаменты – купить просторную квартиру и разделить её на несколько студий. Юридически объект остаётся единым, фактически у вас будет две – пять студий, которые сдаются в аренду независимо друг от друга. 

Главная проблема здесь – подбор объекта недвижимости. Необходимо убедиться, что в конкретной квартире есть техническая возможность легальной перепланировки. Мы каждый потенциально подходящий вариант проверяем с архитектором (его экспертный отчёт стоит от €50). 

Оборудование санузла и кухонного уголка в студии. Фото Orzech Lux

Конечно, вы можете любую квартиру сдать в аренду по комнатам, не оборудуя отдельные санузлы для жильцов. Спрос на такие «коммуналки» тоже есть. Но стоит учитывать, что в этой категории квартир другой контингент арендаторов: они менее платёжеспособны, чаще переезжают, хуже следят за обстановкой.

В пандемию многие жильцы таких комнат переориентировались на отдельные студии, чтобы не делить санузел с чужими людьми. 

Из-за технических ограничений из выборки исключается весь жилищный фонд советского периода, так как в этих квартирах недостаточно вентиляционных каналов для организации нескольких студий.

Можно выбирать среди домов старого фонда, в которых было предусмотрено печное отопление (конец XIX – начало XX века), и новостроек (после 2000-х годов), в которых предусмотрена гравитационная вентиляция. В дореволюционных зданиях ниже стоимость квадратного метра, но дороже и сложнее ремонт. 

Кроме технических надо просчитать и экономические параметры. Например, для такого бизнеса лучше подходят локации в хороших спальных районах, а не в центре. Потому что стоимость квадратного метра там ниже в полтора-два раза, а аренда не намного дешевле. Не стоит рассматривать окраины без доступа к муниципальному транспорту. Чтобы выгодно было сдавать, квартира должна быть удобно расположена по отношению к вузам, офисным центрам, заводам и другим важным для арендаторов объектам.  

Новостройка во Вроцлаве. Фото Alexander Zenker с сайта Pixabay 

В основном мы смотрим новостройки. Они выгоднее. Во-первых, при сделке с застройщиком нет налога на покупку недвижимости (2%). Во-вторых, новостройки продаются без ремонта, а на вторичном рынке за него приходится платить, а затем разрушать. 

Часто мы покупаем объекты не на котловане, а когда дом уже сдан в эксплуатацию. У застройщиков остаются планировки, которые для проживания неудобны, а для наших целей подходят. Ему с налоговой точки зрения выгоднее продать остатки, поэтому мы можем договориться о скидке. 

Узнать больше о микроформатах недвижимости можно здесь: Не будем мелочиться? Как выглядит малогабаритное жильё в разных странах и стоит ли его покупать

Вариант № 3. Выкупить апартаменты/блоки в текущих девелоперских проектах

Порог входа €50 тыс. + 23% НДС за одни микроапартаменты

В последние годы в Польше появились девелоперские проекты с микроапартаментами. Вы можете выкупить там отдельные студии или целые этажи. Ещё один вариант – приобрести землю и построить такой доходный дом самостоятельно. 

Девелоперский проект с микроапартаментами во Вроцлаве. Фото By Made

Здесь тоже есть нюансы – юридические и технические. С юридической точки зрения маленькие квартирки не являются жилищным фондом. А иностранец не может купить в Польше коммерческую недвижимость без разрешения МВД, которое сложно, долго и дорого получать. Легально этот запрет можно обойти, зарегистрировав в Польше компанию (spółka, аналог ООО), в которой иностранец может быть единственным учредителем. Такое юрлицо имеет право покупать коммерческую недвижимость без ограничений. 

Есть ещё один важный плюс работы через компанию – возврат налогов. При продаже апартаментов девелопер подаёт налоговую декларацию и выплачивает НДС 23%. Если покупателем становится фирма, которая является плательщиком НДС, она может этот налог вернуть. Сумма серьёзная. Именно из-за этого 90% продаж микроапартаментов проходит с участием юрлиц (даже поляки именно так заключают подобные сделки).  

Создание и поддержание фирмы требует затрат – бухгалтерия, отчёты и т. п. Поэтому открывать компанию, чтобы купить одни апартаменты, невыгодно: расходы съедят всю прибыль. Мы когда-то делали расчёт и выяснили, что схема целесообразна при покупке пяти и более юнитов. 

Огромный плюс подобных сделок в том, что весь дом запроектирован под микроапартаменты. Девелоперы выбирают хорошие локации, там часто есть всякие «фишки» – электронный доступ с карточками, ресепшен, ухоженная территория. Не требуется сложный ремонт с согласованием перепланировок, достаточно сделать «косметику» и купить (можно у застройщика) пакет мебели. 

Некоторые девелоперы идут ещё дальше и предлагают покупателям услуги по управлению студиями. Иногда даже гарантируют доходность – 6-7% годовых. 

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Ремонт и перепланировка

О сроках, ценах и ограничениях, с которыми столкнётся инвестор

В Польше, в отличие от России, не запрещено размещать мокрые зоны над жилыми помещениями. Соответственно, квартиру на любом этаже можно делить на несколько студий. Однако чтобы добавить санузлы, необходимо выполнить жёсткие нормативы по вентиляции. Далеко не в каждой квартире есть такая возможность – этот момент обязательно нужно просчитывать вместе с архитектором ещё на этапе выбора недвижимости. 

Примеры планировок микростудий. Фото Orzech Lux

Мы в основном покупаем объекты, построенные после 2000-х годов. Именно тогда было принято требование, чтобы каждая квартира имела минимум два вентиляционных канала, которые не пересекаются с другими. Смотрим диаметр каналов, продумываем планировку, определяемся, сколько хотим разместить дополнительных санузлов. Если мощности позволяют – хорошо. 

Если же мощности не хватает, можно попробовать смонтировать дополнительную вентиляционную систему. В этом случае появляется другой вопрос – где её разместить. Чтобы установить вентилятор на крыше, нужно получать разрешение ЖЭК, а не все готовы его выдавать. Для инвестора это риск.

Ещё один вариант – расположить систему внутри квартиры, обычно в общем коридоре, но в этом случае необходимо рассчитать коэффициент шума. Мы однажды отказались от покупки большой квартиры, которую хотели разделить на восемь студий, именно по этой причине – вентилятор, размещённый в помещении, был бы слишком громким. 

Технических нюансов очень много. Поэтому не рекомендую заниматься проектами с перепланировкой без поддержки опытного архитектора.

Одну квартиру мы делили самое большее на пять студий. Тогда на перепланировку и ремонт ушло пять месяцев. Если же делить на две студии, то можно справиться за два-три месяца. При покупке готовых микроапартаментов у девелопера простой косметический ремонт реально сделать за месяц-полтора. 

Если говорить о ценах, то стоимость ремонта с согласованием перепланировки составит в современном доме около 3 тыс. злотых на квадрат (€650), в старом фонде – 3,5–4 тыс. злотых (€750–850). Ремонт и мебель для микроапартаментов от девелопера будет стоить порядка 2 тыс. злотых (€430) на метр. 

Сдача в аренду

О том, как сдавать и сколько можно заработать

Мы концентрируемся на долгосрочной аренде. Во-первых, потому, что рынок Вроцлава, где мы работаем, для неё лучше подходит. Это не Краков, туристов здесь меньше, при этом очень много студентов и трудовых иммигрантов, которым нужно жильё на долгий срок. 

Застройка Вроцлава. Фото Przemysław Krzak с сайта Pixabay 

Во-вторых, долгосрочную аренду проще организовать. И ещё не факт, что она приносит меньше, чем посуточная, – это надо просчитывать. Большинство частников, которые сдают квартиры туристам, работают «по-серому», то есть не афишируют все объёмы, которые через них проходят. Это риск, так как рано или поздно всё выйдет наружу. На мой взгляд, лучше действовать в правовых рамках. 

Если работать «по-белому», то квартира будет приравнена к коммерческой недвижимости, налог на владение существенно повысится, при определённом объёме операций даже физическое лицо (владелец объекта) должно будет платить НДС …

Появятся дополнительные издержки на рекламу и персонал, управление объектом будет дороже, а арендные поступления в этом секторе нестабильны.  

С долгосрочной арендой всё намного проще. Собственнику нет необходимости находиться в Польше. Он заключает с управляющей компанией договор на администрирование недвижимости. Там сказано, что УК может сдавать объект в аренду, организовывать ремонт, выселять кого-то принудительно, взаимодействовать с ЖЭК или коммунальными службами. Подписывается доверенность на специалиста и указывается номер счёта, на который будет приходить арендная плата. Вот и всё. 

Примеры недвижимости, которая продаётся в Польше сейчас

277 227 €

Дом в Польше

300 м²7 3 2

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

57 462 €

Земля в Польше

45000 м²

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

22 408 €

Земля в Польше

2800 м²

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

181 504 €

Земля в Польше

11116 м²

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

592 591 €

Кафе, ресторан в Польше

120 м²

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

260 700 €

Квартира в Варшаве, Польша

96 м²4 3

Стегни, Квартира 96 м2, 3 спальни, 2 балкона (7м2 и 3м2), удобное парковочное место в подземном гараже и кладовая. Двухуровневая квартира. Функционально оборудованная кухня важна, но она не должна загромождать гостиную, оборудованную системой домашнего кинотеатра с балконом, выходящим на детскую площадку. Вы любите продуманные решения — поэтому…

Hayat Estate

405 000 €

Квартира в Варшаве, Польша

228 м²7 6

В доме (ок. 230 м2) два полноценных жилых этажа. Высота комнат на первом этаже 3,2 м. На первом этаже расположены: кабинет, санузел, кухня с кладовой, гостиная со столовой (более 45 м2). На втором этаже: 3 спальни, 2 гардероба, 2 ванные комнаты, в т.ч. просторная главная спальня с гардеробом или шкафами и ванная комната (всего около 30…

Hayat Estate

167 400 €

Квартира в Варшаве, Польша

60 м²3 2

Просторная и функциональная 3-комнатная квартира площадью 60 м² высокого стандарта, расположенная в уединенном районе Бемово Парк на ул. Witolda Łokuciewskiego 2. Недвижимость прекрасно связана с центром города. Планировка комнат: гостиная с открытой кухней с выходом на балкон комната I комната II ванная комната с туалетом гардеробная прихожая…

Hayat Estate

341 000 €

Квартира в Варшаве, Польша

77 м²3 2

Уникальная 3-комнатная квартира с уютной террасой на крыше.  На более чем 77 кв.м этой квартиры расположены 3 комнаты, в том числе гостиная с отдельной кухонной зоной, которая практически интегрирована в пространство гостиной. Здесь мы найдем изготовленную на заказ кухонную мебель классических цветов с элементами лофта, подходящую к обеденной…

Hayat Estate

981 900 €

Квартира в Варшаве, Польша

180 м²3 2

Замечательная квартира площадью более 179 м2. Отель расположен в районе Саска Кемпа в Варшаве. Представленная квартира расположена в очень престижном и уютном месте (всего 5 квартир). Необычная терраса на крыше здания, доступная только для владельцев представленной инвестиции. Кроме того, в квартире есть большая собственная терраса и два…

Hayat Estate

100 300 €

Квартира в Варшаве, Польша

45 м²2 1

2-х комнатная квартира  на улице Людвика Мицельски. Находится на 2 этаже 3-х этажного дома вдали от центральных улиц, что делает квартиру очень тихой. Здание построено в 1960 году, находится в хорошем состоянии, отремонтированы лестничные клетки.  Квартира площадью 45,30 м2, с очень функциональной планировкой, состоит из: просторной гостиной,…

Hayat Estate

117 200 €

Квартира в Варшаве, Польша

39 м²2 1

Продажа квартиры на Воли, район Новолипки. Новолипки – это район Вольского района, граничащий с районом Средместье. Это так называемый Воля часть Муранова. Ближайший микрорайон — малоэтажная застройка — максимум 4 этажа. 2 отдельные комнаты (16,1 м2 и 6,5 м2) светлая кухня после ремонта готова к проживанию рядом с трамвайной остановкой (2…

Hayat Estate

127 000 €

Квартира в Варшаве, Польша

41 м²2 1

Идеально подходит для старта или для инвестора! 2-комнатная квартира в отличном месте на границе Среднеместья и Воли на пересечении ул. Гжибовска и ул. Яна Павла, в окрестностях парка Мировски. Квартира расположена на 4-м этаже 15-ти этажного дома в прекрасном месте рядом с Халой Мировской. Расположена в центральной части здания, защищен от улиц…

Hayat Estate

82 881 €

Земля в Польше

7200 м²

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

88 458 €

Земля в Польше

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

28 238 €

Земля в Польше

700 м²

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

358 944 €

Земля в Польше

9900 м²

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

1 791 000 €

Земля в Польше

162888 м²

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

545 000 €

Земля в Польше

735 м²

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

600 000 €

Апартаменты в Варшаве, Польша

123 м²4 3 2

Онлайн-показ

Продается 4-комнатная квартира премиум класса в престижном районе Варшавы, на Виланове. Квартира расположена на 2 этаже, общей площадью 123.05 м2. По правой стороне находятся 3 спальни с окнами на тихое патио внутри двора, по левой стороне расположена огромная кухня-студия. Ремонт был сделан под заказ с дорогих материалов высокого качества. Пол-…

A-Holding Sp z oo

Посмотреть ещё 30 похожих объектов

Управляющие компании (независимые от девелоперов) в Польше не дают гарантий по доходности от сдачи объекта. Здесь работает экономическая мотивация. Гонорар УК зависит от арендных поступлений. Поэтому им, конечно же, интересно, чтобы простоев не было, а ставка аренды была выше. 

Ещё один вариант – апартаменты в новом девелоперском проекте со своей управляющей компанией. Тоже полностью пассивный бизнес, причём с гарантированной доходностью. Обычно по договору они предлагают 6-7% годовых на срок до пяти лет. 

У инвесторов всегда возникает подозрение: а что я буду делать с этой квартирой, когда срок гарантированной аренды закончится? На практике мы ещё ни с одним клиентом этот путь не прошли. Подобные проекты стали появляться недавно, и все заключённые договоры сейчас действуют. 

Теоретически возможны два варианта. 

Первая опция: через пять лет девелопер оценит состояние объекта и посчитает, сколько нужно заплатить за обновление интерьера. По закону, если арендатор что-то сломал, эти расходы возмещаются из залогового депозита, но если мебель просто состарилась, то её меняют за счёт собственника. Владелец оплачивает ремонт, и договор продлевается. Девелоперу выгодно держаться за клиента, ведь они уже создали управляющую компанию, несут расходы на персонал, значит, им нужны обороты, то есть определённое число объектов в управлении. Им экономически выгодно договориться с инвестором. 

Вторая опция: если девелопер откажется сдавать апартаменты в аренду, то ничего страшного тоже не произойдёт. Можно обратиться к независимым компаниям, которые с удовольствием возьмут такую студию в управление. Конечно, они тоже оценят техническое состояние объекта и дадут рекомендации, как получить максимальную арендную ставку. 

Ещё важный момент, почему я бы на месте инвестора не заключал договор аренды на десять лет (или любой другой достаточно долгий срок). Из-за последствий пандемии аренда подешевела, а в нормальной ситуации она дорожает на 3–5% в год. Зачем себя ограничивать, если через пять лет ставки наверняка будут выше. 

Застройка Вроцлава. Фото Bronisław Dróżka с сайта Pixabay 

И наконец, о доходности. 7% годовых – не чистая прибыль. В эту сумму не включены налоги. Плюс многие девелоперы не учитывают расходы на ремонт и покупку мебели. По факту собственники получают на руки 4-5% годовых в твёрдой валюте. 

Не забывайте, что итоговая доходность любого проекта в сфере недвижимости формируется не только из арендных поступлений. Во-первых, стоимость объекта скачкообразно повышается после ремонта. Во-вторых, недвижимость дорожает каждый год. Здесь сложно давать гарантии, но судя по результатам прошлых лет и анализу экономических перспектив Польши можно рассчитывать на прирост цены 5–10% в год. 

Чтобы продать объект без налога на прибыль, им нужно владеть пять полных лет. Это, к сожалению, касается только физических лиц. Для компаний, которые владеют микроапартаментами коммерческого фонда, никакого льготного периода нет. Но они могут применить ставку амортизации: даже если ремонт фактически не делается, бухгалтер имеет право списать определённую сумму, чтобы уменьшить налогооблагаемую прибыль.  

Ещё одна полезная статья: Так теряют деньги: семь типичных ошибок инвесторов в недвижимость

Изображение на обложке: Mircea – See my BEST collection с сайта Pixabay 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Консалтинг, инвестиции в недвижимость и бизнес

Продажа двухуровневого помещения свободного назначения

Продажа двухуровневого помещения свободного назначения в Саратове, в видео покажем вспомогательное помещение гальванического цеха в составе офисно-производственного комплекса в центре Саратова.

БЦ Дикомп в Саратове, когда нужно снять офисы класса А и В+

БЦ «ДИКОМП» предлагает в аренду офисы класса А и В+, современное комфортное офисное пространство!
Оптимальное сочетание планировки open space и кабинетной системы.

Покупка готового арендного бизнеса

Саратов, район не имеет значения, важно содержание предложения

Предложение инвесторам по строительству магазинов на имеющихся земельных участках в Приволжском Федеральном Округе.

Подробнее…

Яндекс Маркет — крупнейший маркетплейс товаров, расширяет своё офлайн присутствие в регионах. Пункты выдачи заказов Яндекс Маркет становятся уже привычными в деловой и общественной жизни как крупных городов, так и небольших населённых пунктов России.

Подробнее…

Собственникам коммерческой недвижимости в Саратове предлагаем чек-лист скоринга помещений для Яндекс Маркета в Саратове.

Подробнее…

Понятно, что отбор кандидата на должность коммерческого директора регионального представительства будет тщательный, и эту роль руководство компании сможет доверить человеку с большими знаниями и практическим опытом решения конкретных задач офисов продаж.

Подробнее…

Рынок складов (как и услуг логистики, ритейл России в целом), как наиболее гибкий сегмент коммерческой недвижимости, активно эволюционирует.
А на изменениях всегда можно заработать, предоставляя бизнесу в аренду помещение или разработав целый инвестиционный проект.

Подробнее…

Откуда к вам приходят клиенты, вы знаете? Большинство продавцов не задумываются об этом в принципе, а ведь это главный вопрос, от которого зависит успех торговли и бизнеса в целом.
Его нужно изучать и разрабатывать свою стратегию. Для начала — перед открытием магазина нужно провести анализ покупательского трафика, изучить торговые точки конкурентов, их локации и загруженность, «магниты» для покупателей в торговом центре.

Подробнее…

Как? Выполнить большой объём работ по продвижению в короткий срок, развить продажи через систему мероприятий.
Как? Решить задачу с наименьшими затратами: оптимизируем решения в трейд-маркетинге на основе полученного опыта при работе над аналогичными проектами.

Подробнее…

У вас есть концепция, понимание масштаба, аудитории. Есть бюджет и инвесторы. Всё остальное — за нами.

Подробнее…

Пошаговый план привлечения покупателей через Ютуб, подходит как для частных случаев (в т. ч. экспертов), так и для онлайн торговли.
Условно план состоит из двух частей: рекламной и т.н. «контентной», с помощью полезного контента.

Подробнее…

В системе обеспечения эффективного функционирования предприятия инвестиции играют важную роль.

Подробнее…

 

Наш телефон:

+7 (8452) 322–622

© Mioni Consulting.
Разрешается перепечатывать с размещением гиперссылки на страницу с оригинальным текстом или на главную страницу сайта mioni.ru.

Поделиться в соцсетях:

 

 

 

г. САРАТОВ

Отправить e-mail

База спроса

 

Наш телефон:

+7 (8452) 322–622

Услуги

• Построить магазин для торговой сети «ДОБРОЦЕН» в Приволжском Федеральном Округе
• Специалист Яндекс Маркет по аренде нежилых помещений в Саратовской области
• Насколько ваше помещение подходит Яндекс Маркету — предлагаем чек-лист скоринга
• Подбор помещений в Саратове по договору с агентством: мы подберём быстрее
• Знания и опыт управляющего региональным офисом продаж в Саратове

Полезная информация

• Хоумстейджинг с помощью AI (искусственного интеллекта) и совет дизайнера интерьеров
• Три шага, чтобы уклонисту не потерять бизнес
• Пункты выдачи заказов Яндекс Маркет и трафик торговых центров
• Новости для партнёров Яндекс. Маркет, полезные сервисы и ссылки
• Предложите помещение для Пункта выдачи заказов Яндекс Маркет во всех городах России

Агентство недвижимости

• Как искать заказчиков и клиентов на Хед Хантере и в Тен Чате
• Отчёт брокера, осмотр офисного здания и производства в регионах, часть 2
• Отчёт о проделанной брокером работе, маркетинг в подборе производства в регионах, часть 1
• Работа «от клиента» — клиентский сервис в недвижимости тех брокеров, кто не ищет лёгких путей
• Риелторы и сила Тикток. Меж»Нельзя»грамом и таргетированной рекламой

7 шагов к созданию бренда в сфере недвижимости

Создание вашего бренда в сфере недвижимости является важной практикой для достижения долгосрочного успеха. В то время как большинство агентов начинают свою карьеру, инвестируя в бренд своего брокера, они обнаруживают, что со временем, когда они рассматривают возможность перехода к другому брокеру, все становится намного сложнее, и это почти как начинать все сначала.

Инвестируя в продвижение себя как риелтора, вы делаете свой бизнес переходным, поэтому, если вы решите перейти в новый офис, вам не придется начинать с нуля. Итак, с чего начать? Используйте эти семь шагов, чтобы начать создавать свой бренд недвижимости уже сегодня.

Шаг 1: Определите свой бренд недвижимости.

Что определяет сильный личный бренд?

Первый шаг — определить свои сильные стороны. Что отличает вас от конкурента? Возможно, у вас есть многолетний опыт работы, вы работаете исключительно с покупателями или продавцами, умеете обращаться с покупателями жилья впервые, знаете, как ориентироваться в определенных типах программ кредитования, или, возможно, вы просто любите домашних животных. Все эти вещи создают множество возможностей для людей, чтобы идентифицировать и выбрать вас как человека, с которым они хотят работать при брендинге вашего бизнеса в сфере недвижимости.

Шаг 2. Проанализируйте свою аудиторию.

Когда вы начинаете рекламировать себя в сфере недвижимости, вы должны сначала взглянуть на свою аудиторию. Соответствует ли ваш маркетинг типу аудитории, которую вы пытались охватить? Например, каковы болевые точки ваших клиентов? Как вы обращаетесь к этим клиентам? Для определенных групп людей обмен текстовыми сообщениями является наиболее эффективным способом общения, в то время как для других они могут предпочесть традиционный разговор по телефону.

Понимание того, что движет вашей аудиторией, важно для определения вашего личного бренда.

Шаг 3: Выделитесь среди конкурентов

Индустрия недвижимости бурно развивается благодаря бесконечной конкуренции. Хотя это и пугает, но знание того, что делают ваши конкуренты, и способность делать это лучше, чем они, имеет решающее значение для создания вашего личного бренда.

Часто вы можете посмотреть, как ваши конкуренты нацелены на аудиторию, которую вы также пытаетесь охватить, и провести некоторые линии, которые помогут вам быть более заметными и влиятельными на рынке недвижимости.

Шаг 4. Предпримите небольшие действенные шаги.

Если вы хотите создать личный бренд, вам следует предпринять небольшие действенные шаги, которые приведут вас к более крупным целям в рамках вашего бизнес-плана в сфере недвижимости. Наличие бренда, который остается в центре внимания, означает, что вы будете первым, с кем они свяжутся, когда будут готовы купить или выставить дом на продажу.

Вот несколько небольших шагов, которые вы можете предпринять, чтобы начать создавать свой бренд недвижимости.

• Создайте логотип, описывающий ваш бренд. Это может включать область или сообщения, которые вы пытались донести до своей аудитории.
• Создайте свой сайт. Этот сайт должен быть уникальным в том, что касается вас как агента по продаже недвижимости, а не расширения вашего брокера. По той же причине, о которой говорилось выше, вы не сможете взять с собой веб-сайт своего брокера, если решите покинуть его офис.
• Инвестируйте в маркетинговые кампании. Кампании в цифровом формате, в печатных изданиях и с инвестициями в ваше сообщество необходимы для охвата вашей аудитории.

Шаг 5. Используйте фотографии и видео в сотрудничестве с вашим брендом недвижимости

При определении того, как создать бренд недвижимости, помните, что фотографии и видео необходимы для повествования. При продаже дома вам нужно рассказать историю, которую потенциальные покупатели представляют себе живыми. Вы хотите, чтобы они смотрели на задний двор и представляли барбекю со своими друзьями и семьей. Вы хотите, чтобы они представили рождественскую елку со всей семьей, собравшейся вокруг нее на праздники. Вы хотите, чтобы они видели, как там растут их дети.

Чтобы воплотить это видение, фотографии, которые вы выберете, должны быть достаточно лестными и адаптивными, чтобы каждый мог посмотреть на них и представить себя со своей семьей, живущей там.

Шаг 6. Не изолируйте клиентов, становясь слишком специализированными

То же самое можно сказать и о брендинге вашего бизнеса в сфере недвижимости. Вы хотите убедиться, что то, что вы предлагаете для своего личного бренда, не мешает вам работать с конкретными клиентами. Избегайте возможности привлечь потенциального клиента, а затем заставить его уйти, потому что он думает, что вы не можете ему помочь из-за вашего сверхспецифического брендинга.

Отличным примером этого является случай, когда вы говорите, что являетесь экспертом в качестве агента по листингу. Вы хотите так сильно рекламировать недвижимость, чтобы люди, покупающие дом, думали, что не могут обратиться к вам за помощью на рынке, потому что вы работаете исключительно с продавцами?

Шаг 7. Сделайте брендинг вашей недвижимости запоминающимся

Недвижимость — это бизнес, в котором работают люди. Это означает, что все дело в построении отношений и их развитии с течением времени, чтобы, когда кто-то готов купить или продать на рынке недвижимости, он в первую очередь подумал о вас. Чтобы добиться успеха на конкурентном рынке, ваш брендинг должен быть запоминающимся.

Если ваша торговая марка недвижимости выглядит как чья-то чужая или настолько элементарна, что о ней легко забыть, вам будет трудно оставаться в курсе. В конечном счете, это означает, что вы упустите возможности, потому что люди вообще забудут, что вы работаете в сфере недвижимости. Конечно, верно и обратное — вы не хотите, чтобы брендинг вашей недвижимости был настолько диковинным, чтобы люди думали, что не могут воспринимать вас всерьез.

Начните создавать бренд недвижимости уже сегодня

Если вы новичок в сфере недвижимости и не совсем уверены, с чего начать создание собственного личного бренда, вам следует подумать о том, чтобы поговорить с опытным консультантом по недвижимости.

Мы предлагаем бесплатную консультацию, на которой мы узнаем о вашем видении и целях и подбираем вам подходящего тренера, который поможет вам добиться успеха, который в первую очередь побудил вас заняться недвижимостью. Они предложат вам пошаговые действия, которые помогут вам структурировать бизнес, построенный для долгосрочного успеха с большой отдачей от ваших личных вложений времени и денег.

 

Как построить успешный бизнес в сфере недвижимости

Итак, вы хотите стать агентом по недвижимости? Добро пожаловать в одну из самых конкурентоспособных отраслей в мире сегодня. На самом деле, конкуренция настолько высока, что, согласно отчету CNBC, работающих агентов по недвижимости примерно в два раза больше, чем предложений.

Одно можно сказать наверняка: если вы хотите построить успешный бизнес в сфере недвижимости, вы должны мыслить как предприниматель. Это похоже на любой другой малый бизнес со своими острыми ощущениями и проблемами.

Чтобы начать бизнес в сфере недвижимости, необходимо выполнить несколько важных шагов. Вам нужно будет составить бизнес-план по недвижимости, провести исследование рынка и приступить к работе с лидогенерацией и маркетингом.

Готовы начать? Прочтите это руководство, чтобы понять, как создать бизнес в сфере недвижимости с нуля.

Создание вашего бизнеса в сфере недвижимости

1. Создайте свой идеальный бизнес-план

2. Согласуйте свой бизнес-план

3. Создайте последовательный маркетинговый план

4. Получите платформу для генерации лидов

5. Последовательно ищите потенциальных клиентов

6. Воспитывайте потенциальных клиентов

7. Имейте хорошую стратегию управления потенциальными клиентами

Как стать риэлтором в США

1. Получите лицензию на недвижимость

2. Найдите идеальную брокерскую фирму

3. Вступите в Национальную ассоциацию риелторов (НАР)

4. Уточните в бюро кредитных историй

5. Найдите наставника

6. Создайте своего покупателя или аудиторию

7. Создайте свой личный бренд

Подведение итогов

Создание вашего бизнеса в сфере недвижимости 

В этом разделе рассматриваются важные этапы построения вашего бизнеса в сфере недвижимости, от бизнес-плана до поиска потенциальных клиентов.

Мы также обсудим, как искать, взращивать и конвертировать потенциальных клиентов в покупателей. Давайте углубимся. 

1. Создайте свой идеальный бизнес-план

Идея бизнес-плана в сфере недвижимости заключается в том, чтобы сосредоточить свои ресурсы на том, что действительно важно. Без надежного бизнес-плана в сфере недвижимости вы будете крутить колеса и никуда не денетесь. Включите в свой бизнес-план как можно больше деталей, от общих целей до повседневных задач. Ваш бизнес-план в сфере недвижимости должен включать: 

• Миссия: Кратко изложите цели и ценности вашего бизнеса в сфере недвижимости в одном или двух предложениях.
• SWOT-анализ: С самого начала поймите свои сильные и слабые стороны, возможности и угрозы.
• Определенные роли: Опишите свою работу в качестве агента по недвижимости, чтобы понять объем вашей работы.
• Целевой рынок: Найдите лучшие возможности в вашем регионе. Найдите актуальную информацию о списках, ценах, тенденциях, комиссионных ставках и о том, что ваши идеальные клиенты ожидают от агента по недвижимости.
• Конкуренты: Изучите, что другие агенты делают в вашем районе. Узнайте об их успехах, недостатках и неудовлетворенных потребностях рынка.
• Специальность: Запечатлейте то, чем вы больше всего увлечены, будь то работа с новыми покупателями или пенсионерами, отдельная недвижимость или апартаменты, элитное жилье или жилье для малоимущих.
• Финансы: Определите свой начальный бюджет, текущие расходы, ожидаемые продажи и доход с течением времени, а также идеальную рентабельность инвестиций в маркетинг и усилия по привлечению потенциальных клиентов.

Совет для профессионалов: По мере роста и изменений вашего бизнеса в сфере недвижимости всегда пересматривайте и обновляйте свой бизнес-план не реже одного раза в квартал.

2. Согласуйте свой бизнес-план 

Как агент по недвижимости, ваш бизнес должен соответствовать вашим практическим, личным целям и ценностям. Еще раз взгляните на свой бизнес-план в сфере недвижимости и спросите себя: 

• Повышает ли работа агента по недвижимости ценность вашей жизни и общества?
• Чем вы отличаетесь от других компаний, занимающихся недвижимостью в вашем районе?
• Что движет вашими амбициями в сфере недвижимости?
• Чем вы хотите на 100% владеть в своем бизнесе?
• Какими вы хотите, чтобы ваши потенциальные клиенты запомнили вас?

Корректируйте свой бизнес-план в сфере недвижимости, пока он не станет соответствовать вашим основным ценностям. Это вдохновит вас и привлечет единомышленников для развития вашего бизнеса в сфере недвижимости.

3. Разработайте последовательный маркетинговый план 

Риэлторы согласовывают бизнес-план

Маркетинг – это сердцебиение бизнеса в сфере недвижимости. Если маркетинг остановится, ваш рост и успех также резко упадут. Это не означает, что вы должны быть абсолютным гуру маркетинга, чтобы построить успешный бизнес в сфере недвижимости.

Начните с плана маркетинга недвижимости, который должен включать: 

• Ваша целевая аудитория: Вы хотите работать с покупателями жилья, продавцами или взыскателями? Миллениалы или бумеры? Одинокие покупатели или семьи?
• Ваше уникальное торговое предложение (УТП): Это отличает вас от любого другого игрока на рынке и не всегда должно быть связано с недвижимостью. У вас может быть замечательная способность заключать сделки, доброжелательность или даже умение обращаться с домашними животными — 68% покупателей жилья помнят своих четвероногих членов семьи при поиске недвижимости. Выясните свое лучшее преимущество на своем рынке, с которым не может сравниться ни один другой агент.
• Ваше основное сообщение: Это отражает ваше уникальное торговое предложение и выделяет вас из толпы. Думайте об этом как о своем слогане или фирменном заявлении, которое несет в себе ценности и цели вашего бизнеса.
• Маркетинговые стратегии ваших конкурентов: По состоянию на февраль 2022 года рынок жилья США является рынком продавца. Это означает, что спрос на новые дома высок, но доступный инвентарь низок. Имея это в виду, посмотрите, как агенты по недвижимости адаптируют свои маркетинговые стратегии в вашем регионе, чтобы соответствовать этим беспрецедентным рыночным условиям.
• Ваш маркетинговый бюджет: Стремитесь к максимальной отдаче на каждый доллар, потраченный на маркетинг недвижимости. Найдите баланс между вашим маркетинговым бюджетом на разных платформах, от социальных сетей до сайтов с объявлениями и рынками недвижимости, такими как Zillow.
• Ваши каналы сбыта: Существует множество вариантов маркетинговых каналов, от более традиционных каналов, таких как телевидение, газеты, радио и прямая почтовая рассылка, до каналов цифрового маркетинга, таких как электронная почта, реклама в социальных сетях и баннеры на веб-сайтах.
• Ваш график и вехи: Все маркетинговые задачи становятся проще в реализации и мониторинге, если вы сопоставляете свой маркетинговый график с достижимыми вехами. Это также дает вам чувство выполненного долга, когда вы достигаете нужной аудитории и генерируете ценные лиды.
• Ваши показатели: Вы можете знать, что ваша маркетинговая стратегия успешна, только если вы отслеживаете ключевые показатели эффективности (KPI). К ним относятся трафик веб-сайта, стоимость лида, участие в социальных сетях, доход от продаж, окупаемость инвестиций и многое другое.
• Ваши отзывы: Маркетинговый план – это органичный процесс. Включайте новые данные из ваших маркетинговых кампаний, отраслевых исследований и анализа конкурентов, чтобы поддерживать процветание вашего бизнеса в сфере недвижимости.

4. Получите платформу для привлечения потенциальных клиентов

Платформа для привлечения потенциальных клиентов незаменима при обучении основам инвестиционного бизнеса в сфере недвижимости. Это самый быстрый способ связать ваш бизнес с недвижимостью с вашими клиентами, используя данные в режиме реального времени. Платформа лидогенерации также имеет столь необходимые функции для оптимизации вашей маркетинговой стратегии. Лучшая платформа для лидогенерации получает высококачественные лиды из различных источников, включая несколько листинговых служб (MLS), брокерские конторы и социальные сети.

Zillow — отличное решение для поиска потенциальных клиентов, поскольку многие покупатели уже используют его для поиска недвижимости и агентов. Например, если у вас есть учетная запись Zillow Premier Agent, у вас будет доступ к;

• Избранные объявления в результатах поиска
• Персональная веб-страница для продвижения вашего бизнеса в сфере недвижимости
• Целевые лиды на основе почтовых индексов и
• Обучение агентов для повышения вашего успеха

Совет для профессионалов: Zillow Premier Agent не имеет регистрации или ежемесячной платы, но ваша цена на эту услугу зависит от различных факторов. Вы можете платить больше за потенциальных клиентов в высококонкурентных почтовых индексах или на рынках с высокой стоимостью. Объедините Zillow с другими маркетинговыми стратегиями в сфере недвижимости, чтобы максимизировать рентабельность инвестиций.

5. Постоянный поиск потенциальных клиентов

Вы не сможете построить успешный бизнес в сфере недвижимости, просто распространяя свою рекламу и ожидая, пока зазвонит ваш телефон. Вам нужно связаться с вашими потенциальными активными клиентами с помощью надежного плана поиска недвижимости. Это позволит узнать о вашем бизнесе в сфере недвижимости и привлечь потенциальных клиентов.

Вот несколько идей для поиска недвижимости, которые стоит попробовать: 

• Письма для потенциальных клиентов: Хотя открытка кратка и привлекательна, письмо имеет более личный характер и содержит более полное сообщение о вашем бизнесе. Заметка также делает ваших потенциальных клиентов более открытыми для ваших последующих звонков. Включите в свое письмо призыв к действию, чтобы побудить ваших потенциальных клиентов связаться с вами.
• Платформы для разведки: REDX — отличный пример платформы для разведки, которая экономит массу времени и энергии. Этот программный агрегат ведет из различных баз данных, таких как списки с истекшим сроком действия, FSBO, FRBO, гео-лиды и предварительные потери права выкупа. Мощный номеронабиратель REDX Storm также ускоряет процесс холодных звонков за счет автоматизации звонков лидов и голосовой почты.
• Круговой поиск: Этот метод включает в себя обзвон домовладельцев, которые живут в пределах заданного радиуса от каждого выставленного на продажу или проданного имущества. Ваш радиус может быть либо по расстоянию (недвижимость в пределах 20 миль от листинга), либо по нескольким домам (20 домов вокруг листинга). По сути, вы «сажаете семена»: предлагаете свои услуги в сфере недвижимости, если соседи рассматривают возможность выхода на рынок.
• Соответствующие хэштеги: Следите за хэштегами в социальных сетях, которые сигнализируют о потенциальном лиде в сфере недвижимости. Темы, связанные с помолвками и свадьбами, беременностью и новой работой, указывают на то, что этим людям скоро понадобится больше места.
• Поиск видео: Запускайте видеорекламу, в которой представлены ваши отзывы и отзывы клиентов, чтобы привлечь внимание к вашему рынку. Видеоконтент не обязательно должен быть дорогим: например, используйте свой смартфон, чтобы записать краткий обзор недвижимости и опубликовать его в своих социальных сетях. Инвестируйте больше в создание профессионального видеоконтента по мере роста вашего бизнеса в сфере недвижимости.

Совет от профессионала: Каждый день посвящайте 90 минут общению с лидами и не бойтесь слова «нет». Естественно терять мотивацию из-за отказов, но вместо этого используйте каждый отказ как ценную информацию для улучшения вашего бизнеса в сфере недвижимости.

6. Воспитание лидов

Воспитание лидов — это путь от первого взаимодействия до окончательной продажи или покупки. Вот несколько советов, которые помогут вам взрастить каждого лида в вашем бизнесе с недвижимостью.

• Оптимизируйте свои данные: Ваша CRM-система автоматически собирает данные потенциальных клиентов, такие как имена, местоположения, номера телефонов, адреса электронной почты и так далее. Ваша роль заключается в постоянном обновлении этой базы данных сведениями о потенциальных клиентах, такими как домашние предпочтения, график покупок, фотографии, видео и заметки для создания профиля клиента. Здесь инструмент извлечения данных, такой как Parserr, поможет автоматизировать извлечение данных и экспорт в вашу CRM. Это поможет вам быстро упорядочить и расставить приоритеты для потенциальных клиентов в сфере недвижимости.
• Маркировка: Основные типы лидов бывают холодными, горячими и горячими, но не позволяйте этому ограничивать ваш процесс управления лидами. Используйте настраиваемые теги, чтобы сортировать указатели по группам в соответствии с их качеством и ценностью.
• Расставьте приоритеты в своих действиях: Некоторые лиды формируются с помощью автоматических ответов по электронной почте, в то время как другим требуется личное взаимодействие. В то же время, кому-то может понадобиться экскурсия по окрестностям, а кто-то хочет увидеть недвижимость в деталях. Направляйте каждого лида в соответствии с его потребностями и подталкивайте его ближе к заключению сделки с вами.
• Настройте свои кампании: Успешный бизнес в сфере недвижимости проводит одновременно несколько маркетинговых кампаний, но каждая из них нацелена на разные типы потенциальных клиентов. Например, используйте общий информационный бюллетень, чтобы охватить холодных лидов, инфографику или видеокампанию, чтобы получить полезные советы, а также предложения или скидки для горячих лидов.
• Следите за своими сообщениями: Вы так многому учитесь, зная, сколько лидов получают, открывают и кликают на вашем веб-сайте, в социальных сетях и списках. Выберите решение для CRM или электронного маркетинга с комплексной аналитикой, которое поможет вам оптимизировать каждое исходящее сообщение от вашего бизнеса в сфере недвижимости.
• Потренируйтесь в своей презентации: Вам все еще нужно превратить горячую лиду в платежеспособного клиента, что произойдет через вашу презентацию. Отрепетируйте свое коммерческое предложение, отшлифуйте свой сценарий и используйте как можно больше вспомогательных материалов (видео, диаграммы, брошюры), чтобы сделать все возможное.

7. Разработайте хорошую стратегию управления потенциальными клиентами

Маркировка потенциальных клиентов и определение их приоритетности являются лишь частью хорошей стратегии управления потенциальными клиентами. Такой подход обеспечит хороший баланс между вашими маркетинговыми усилиями и потребностями потенциальных клиентов. Вот как построить успешный бизнес в сфере недвижимости и повысить коэффициент конверсии с помощью управления потенциальными клиентами: 

• Используйте автоматизацию: Как только лид предоставит контактную информацию, автоматические ответы станут самым быстрым способом отслеживания. Мы рекомендуем использовать электронную почту и текстовые сообщения, чтобы связаться с вашими лидами. Это предлагает им некоторые варианты того, как вернуться к вам в удобное для них время.
• Отслеживайте свои последующие действия: Обновляйте свою CRM каждый раз, когда связываетесь с лидом. Добавляйте примечания, изменяйте их метки и отмечайте их продвижение по воронке продаж. Это отличная привычка, особенно если вы работаете с командой по недвижимости, где нужно передавать потенциальных клиентов. Никакая информация не будет потеряна из-за недопонимания или отсутствия деталей.
• Прибавляйте ценность каждому контакту: Простые слова с небольшим количеством дел или без них не принесут вам ничего в вашем бизнесе с недвижимостью. Каждый звонок, электронное письмо и маркетинговое сообщение должны повышать ценность ваших лидов. Ваша цель — облегчить их решение, и вы хотите, чтобы они предпочли вас конкурентам.

Совет от профессионалов: Лид — это человек, а не просто линия данных в вашей системе. Распределяйте последующие действия в зависимости от их стадии в воронке продаж: связывайтесь с горячими лидами ежедневно, с горячими — еженедельно, с холодными — ежемесячно.

Как стать риэлтором в США

Выставление на продажу дома в США

Итак, мы узнали, как начать бизнес в сфере недвижимости. Однако, чтобы пополнить ряды лучших агентов по недвижимости в вашем регионе, предстоит еще много работы. Давайте рассмотрим, как получить лицензию на недвижимость, найти наставника и стать вашим брендом.

Совет для профессионалов: В большинстве штатов США требуется, чтобы вы работали в солидной брокерской фирме в течение первых двух или трех лет своей карьеры в сфере недвижимости.

Итак, если вы хотите заниматься недвижимостью самостоятельно, вам нужно стать брокером.

1. Получите лицензию на недвижимость

Лицензия на недвижимость — это сертификат, который позволяет вам работать с покупателями жилья от имени брокерской компании на законных основаниях. По сути, это делает вас квалифицированным продавцом недвижимости. В каждом штате есть свои требования к лицензиям на недвижимость, но основные шаги таковы: 

• Ознакомьтесь с правилами вашего штата. К ним относятся возраст, образование, проверка биографических данных, подготовительные курсы и экзамены.
• Проверить наличие взаимных лицензионных соглашений. Они позволяют вам работать в других штатах без сдачи нового экзамена, когда вы переезжаете или расширяете свой бизнес.
• Пройдите подготовительный курс. Это происходит перед первоначальным экзаменом на получение лицензии на недвижимость, и продолжительность зависит от каждого штата. Предварительные лицензионные исследования могут быть доступны в Интернете или в местных колледжах и школах недвижимости.
• Сдайте экзамен на получение лицензии на недвижимость. Этот экзамен с несколькими вариантами ответов обычно проверяет ваше понимание передовой практики в сфере недвижимости на национальном уровне и уровне штата. Вы всегда можете пересдать экзамен, если вы набрали меньше проходного балла.
• Обратитесь в управление по недвижимости вашего штата. Это единственный способ активировать вашу лицензию на недвижимость. Как только ваша заявка будет одобрена, вы получите свидетельство о лицензии на недвижимость и сможете присоединиться к брокерской компании и начать свою новую карьеру.

Итак, сколько стоит начать бизнес в сфере недвижимости? В зависимости от штата ваша лицензия на недвижимость может стоить от 700 до 1200 долларов за занятия, экзамены и сертификат. Срок действия вашего разрешения может истечь от 2 до 4 лет, поэтому вам необходимо продлить его, пройдя курс повышения квалификации.

2. Найдите идеальную брокерскую фирму

Далее вам понадобится контролирующий брокер, основная задача которого — убедиться, что вы соблюдаете все государственные и национальные правила в отношении недвижимости. Не торопитесь и выберите лучшую брокерскую фирму для своего карьерного роста. При выборе брокерской фирмы следует учитывать несколько факторов: 

• Тип брокерской деятельности: Известная национальная франшиза, такая как RE/MAX, предлагает различные преимущества по сравнению с независимыми или бутиковыми брокерскими компаниями. Франшиза может предоставить больше поддержки и обучения, но у них есть строгие условия в отношении брендинга и производительности. Местная независимая фирма предлагает больше свободы при открытии бизнеса в сфере недвижимости, и они работают в небольших командах.
• Распределение комиссионных: Различные брокеры по недвижимости имеют разные структуры комиссионных для своих агентов, и ваш выбор зависит от того, что лучше всего подходит для вас. Некоторые фирмы предлагают фиксированную заработную плату или гибридную комиссионную модель, поэтому изучите свои варианты, прежде чем остановиться на брокерской компании.
• Организационная культура: Говорите с агентами, работающими с различными фирмами, или посещайте корпоративные мероприятия или презентации. Вы можете предпочесть национальную франшизу с высокой конкуренцией или более семейный подход от небольшой брокерской компании.
• Репутация и специализация: Ваша идеальная брокерская фирма должна иметь сильное присутствие в Интернете и значительную долю рынка в вашем регионе. Убедитесь, что вы получили заслуженную лицензию на недвижимость в компании, с которой вы гордитесь тем, что связаны с ней.
• Обучение и поддержка: Подход фирмы к обучению своих агентов является частью организационной культуры. Некоторые брокерские конторы могут предлагать бесплатные курсы и возможности наставничества, в то время как другие проводят некоторые базовые занятия и оставляют вас наедине с вашим бизнесом. Найдите фирму, которая предложит вам наилучшую поддержку, чтобы помочь вам развивать свой бизнес в сфере недвижимости.

3. Вступите в Национальную ассоциацию риелторов (NAR)

Риэлтор — это агент по недвижимости, который является членом Национальной ассоциации риелторов (NAR). Членство предлагает несколько привилегий для агентов по недвижимости, в том числе:

• Актуальные данные о рынке недвижимости и исследования
• Возможности обучения и профессиональной подготовки
• Инструменты для бизнеса в сфере недвижимости
• Доступ к ресурсу недвижимости риэлтора и MLS

Профессиональный наконечник: Общая стоимость членства в NAR зависит от вашего штата. Помимо стандартного членского взноса, вам нужно будет заплатить за новое членство и продление, которое меняется каждый месяц в зависимости от местных, государственных и национальных налогов.

4. Свяжитесь с бюро кредитных историй

Хороший кредит имеет большое значение для поддержки вашей карьеры в сфере недвижимости, как и в любом другом малом бизнесе. Чтобы стать успешным агентом по недвижимости, нужно вложить значительные средства не только в лицензионные и членские взносы, но и в накладные расходы, маркетинг и другие повседневные текущие расходы.

Хорошая новость заключается в том, что вы можете очистить свой кредитный отчет и получить наилучший кредит для малого бизнеса, чтобы начать свою карьеру в сфере недвижимости.

• Запросите свои кредитные отчеты в Experian, Equifax и TransUnion и проверьте точность каждого из них.
• Если вы обнаружите какие-либо ошибки, вы можете как можно скорее оспорить их в бюро кредитных историй онлайн или по почте. Включите результат спора, положительный или отрицательный, в свой кредитный отчет.
• Погасите любую задолженность по кредитной карте за счет консолидации и погашаемых вознаграждений и удерживайте использование кредита на уровне менее 10% от ваших расходов.

5. Найдите наставника

Нет лучшего способа получить ценный опыт в сфере недвижимости, чем учиться у наставника. Есть много желающих агентов и брокеров, которые возьмут вас на работу. Найдите наставника, сила которого является вашей слабостью. Это может быть проведение успешных кампаний в социальных сетях, обращение к ценным клиентам или превращение FSBO в горячих лидов.

Правильный наставник по недвижимости может:

• Предоставить вам бесценный инсайдерский опыт в отрасли
• Вдохновите свое творчество на создание лидов
• Предлагайте информацию о процессах покупки и продажи недвижимости
• Включите вас в обширную сеть успешных агентов по недвижимости
• Дайте вам уверенность в создании своего бренда в качестве агента по недвижимости.

Как и в любых отношениях, наставничество в сфере недвижимости имеет свои сложности. Если вы расходитесь в своих ценностях или если партнерство не помогает вашей карьере, вполне нормально расстаться и найти лучшего наставника в сфере недвижимости.

6. Создайте образ покупателя или аудитории

Образ покупателя или аудитории — это портрет вашего покупателя. Он использует такие данные, как демографические данные, исследования рынка и информацию о конкурентах, чтобы понять, кто они, их болевые точки, желания и цели. Это, в свою очередь, поможет вам нацелить свой бизнес на эффективное соответствие этим характеристикам. Некоторые покупатели недвижимости включают: 

• Новички: Эти покупатели обычно ищут недорогой дом, чтобы соответствовать их карьере или создать семью.
• Сокращающие жильё: Это пожилые продавцы, которые ищут дома меньшего размера после того, как их дети уедут или выйдут на пенсию.
• Модернизаторы: Эти покупатели ищут большие дома, соответствующие образу жизни их мечты, в основном из-за женитьбы или продвижения по службе.
• Верхний ремонт: Эти покупатели ищут недорогую недвижимость, которую можно отремонтировать и вернуть на рынок, продать или сдать в аренду.
• Покупатели предметов роскоши: Эти покупатели уже имеют другую недвижимость и ищут наилучшие удобства в своем новом доме.

7. Создайте свой личный бренд

Ваш бренд агента по недвижимости вызывает доверие к вам как к профессионалу и гарантирует долголетие в отрасли. Личный бренд — это больше, чем ваше присутствие в социальных сетях. Это очевидно в названии вашей компании, логотипе, миссии, тоне и поведении. Он также отличается от бренда вашей брокерской компании, потому что у вас есть своя ниша в фирме.

Ваш бренд выделяется среди клиентов и заставляет их выбирать вас среди других агентов. Если после опыта брокерской деятельности вы решите начать работать самостоятельно, ваш бренд — это то, что увлечет за собой этих клиентов.

Создайте свой бренд недвижимости с помощью:

• Четкое УТП: Вы работаете с малыми предприятиями, чтобы найти подходящую коммерческую недвижимость? Вы специализируетесь на отпускной аренде? Что бы вы ни выбрали, будьте аутентичны в своих исходящих маркетинговых коммуникациях.
• Четкий образ клиента: Продвигайте свой бренд среди идеальных клиентов, с которыми вы хотели бы работать.
• Последовательная стратегия: Ваш бренд недвижимости зарекомендует себя как агента, к которому можно обратиться, если вы сохраните свою миссию, голос и внешний вид.