Договор аренды помещения между юридическими лицами: образец и особенности сделки
Чтобы законно сдавать и снимать помещение для бизнеса, нужно заключить договор аренды. В нем вы письменно закрепите все важные условия сделки.
Договор помогает собственнику помещения стабильно и легально зарабатывать, а арендатору — защититься от неожиданного выселения и материальных потерь. Чем подробнее вы составите документ, тем меньше вероятность споров.
Рассказали, как составить договор аренды помещения между юридическими лицами, который защитит ваши интересы, и составили шаблон, которые вы можете доработать под свою ситуацию.
Как называют участников договора
Договор аренды помещения — соглашение, по которому одна компания разрешает другой временно пользоваться и распоряжаться своей недвижимостью за деньги. Стороны любого договора по отношению друг к другу называются контрагентами. В случае аренды названия контрагентов — арендодатель и арендатор.
Арендодатель — тот, кто сдает помещение.
Обычно это собственник недвижимости. В статье мы условно уравняем понятия «собственник» и «арендодатель», хотя в реальности это не всегда одни и те же лица — бывают нюансы.
Арендатор — тот, кто за деньги снимает помещение для бизнеса.
Если арендатор передает право распоряжаться и пользоваться недвижимостью или ее частью еще кому-то, это называется субарендой. Тот, кто снимает помещение, в этом случае называется субарендатором.
Что указывать в договоре аренды
Договор аренды можно заключать в свободной форме на любых условиях, которые не противоречат закону. Но чтобы договор аренды нежилого помещения имел законную силу, в нем нужно прописать существенные условия.
Аренда — глава 34 ГК РФ
Вот что называют существенными условиями договора аренды:
Основные положения о договорах — ст. 432 ГК РФ
- Какое помещение арендодатель сдает арендатору.
- Сколько и как арендатор должен платить арендодателю.
Если этих условий нет в договоре, он считается незаключенным.
Если арендатор не платит, у собственника не получится взыскать задолженность по аренде. Можно попробовать отсудить деньги по нормам о неосновательном обогащении, но в таком случае сумму взыскания будет определять суд. Лучше до такого не доводить и до подписания договора зафиксировать в нем все существенные условия.
На практике в договоре стоит указать не только существенные условия, но и все остальные договоренности, которые есть между сторонами. Например, кто делает ремонт, за какой срок до расторжения договора стороны обязаны предупредить друг друга, при каких условиях собственник возвращает обеспечительный платеж.
Владелец кофейни во время пандемии договорился с собственником помещения, что тот снизит аренду в два раза на весь следующий год. Обсудили вопрос на словах, дополнительное соглашение заключать не стали. Пару месяцев арендатор платил по сниженной ставке и все было нормально.
Потом собственник решил, что дела у кофейни идут хорошо, потребовал возместить недоплату и дальше платить по полной ставке. Формально он прав, так как в договоре написаны эти условия — владельцу кофейни пришлось возмещать деньги.
Любые договоренности между арендодателем и арендатором нужно закреплять письменно. Если вы договоритесь о чем-то на словах, эти правила можно будет безнаказанно нарушать, а потом ссылаться на то, что контрагент перепутал, забыл или такого вообще не было.
Письменная форма сделки — ст. 160 ГК РФ
Вы имеете право вносить изменения в договор, который вам предлагают
Если контрагент предлагает вам свой вариант договора, вы можете обсудить условия и отредактировать его текст.
Некоторые арендодатели запрещают вносить изменения: «Вот наш шаблон. Или подписывайте как есть, или никак». Это их право, они могут отказаться заключать договор на других условиях. Но у вас тоже есть право не подписывать договор, условия которого вас не устраивают.
Отказ собственника вносить изменения в договор — это как минимум повод задуматься и внимательно изучить проект соглашения. Если кажется, что предлагают заведомо невыгодные или невыполнимые условия, лучше сразу отказаться от сделки.
Дальше мы расскажем, какие разделы стоит включить в договор аренды и что в них нужно писать. Прямого требования составлять документ именно так нет — это рекомендации юристов, которые помогут защитить ваши интересы.
Вы можете исключать или добавлять условия, менять пункты местами или распределять их по разделам по своему усмотрению.
Преамбула
О чем раздел. Это вводная часть, «шапка» договора. Обычно она стандартная и не вызывает споров.
Что здесь писать. В преамбуле нужно указать стандартную информацию:
- название и номер договора, дату и место его подписания;
- названия юридических лиц, ФИО подписантов и основания их полномочий.
Если договор подписывает руководитель — сошлитесь на устав.
Если представитель компании — внесите реквизиты доверенности. Укажите, что будете называть стороны договора «Арендодатель» и «Арендатор», а в случае субаренды — «Арендатор» и «Субарендатор». Последняя фраза преамбулы — «заключили настоящий договор о нижеследующем».
На что обратить внимание. Главное — проверить, имеет ли представитель контрагента право подписывать договор. О том, как это сделать, мы рассказываем в конце статьи.
Предмет договора
О чем раздел. Предмет договора аренды — помещение. В этом разделе описывают, какое именно помещение собственник предоставляет арендатору и для чего.
Что здесь писать. Укажите адрес, площадь, этаж, кадастровый номер помещения, перечислите собственников и укажите реквизиты документов, которые подтверждают право собственности арендодателя.
Приложением к договору стоит сделать копию технического плана помещения.
Пример описания помещения, которое снимают под постаматЕсли вы снимаете часть помещения, у нее не будет отдельного кадастрового номера.
Например, вы устанавливаете постамат на один квадратный метр в супермаркете.
В этом случае выделите свой участок на техническом плане и сделайте схему приложением к договору. Если вы собираетесь регистрировать договор аренды на часть помещения, собственнику нужно заказать у кадастрового инженера отдельный технический план этого участка.
Укажите цель использования помещения — например, для кафе или под склад. Если вы снимаете площадь в торговом центре, попробуйте договориться с собственником об эксклюзивном праве. Например, чтобы только ваш магазин мог продавать ювелирные изделия на территории ТЦ. Так вы защититесь от конкурентов.
Право собственности на помещение подтверждает выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права. В договоре нужно записать дату выписки или дату и номер свидетельства. Можно сделать копию документа приложением к договору.
На третьем листе выписки из ЕГРН указан правообладатель и обременения объектаВ случае субаренды дополнительно впишите реквизиты основного договора аренды.
Если у помещения несколько собственников, есть два варианта:
- Каждый из них заключает договор на свою часть.
- Данные всех собственников включают в один договор, и все его подписывают.
На что обратить внимание. Проверьте данные в документах, сравните их с фактическими характеристиками помещения. Убедитесь, что на схеме именно то пространство, которое вы осматривали, а не его часть или вообще соседнее помещение. Как проверить документы, мы рассказываем дальше.
Срок договора
О чем раздел. О продолжительности действия договора.
Что здесь писать. Укажите даты начала и окончания действия договора. Вы можете определить, что договор начнет действовать с даты подписания или с даты передачи помещения по акту приема-передачи.
Есть три вида договоров по сроку действия:
На что обратить внимание. Долгосрочный договор — самый надежный для обеих сторон, особенно для арендатора.
Договор без указания конкретного срока — самый ненадежный. Если планируете вкладываться в ремонт помещения, не стоит его заключать. Лучше подписать договор сразу на несколько лет.
Цена и порядок расчетов
О чем раздел. О деньгах и условиях оплаты.
Что здесь писать. Обычно плата за коммерческие помещения состоит из постоянной и переменной частей — их нужно четко указать в этом разделе. Если арендатор вносит обеспечительный платеж или собственник предоставляет арендные каникулы, это тоже нужно зафиксировать здесь.
Постоянная часть оплаты — зафиксированная в договоре сумма, которую вы платите собственнику за пользование самим помещением.
Переменная часть оплаты — платежи за коммунальные услуги.
Обеспечительный платеж — сумма, которую арендатор передает собственнику на случай, если задержит оплату, испортит ремонт или имущество в помещении. Его еще называют залогом или страховым депозитом. Это не комиссия и не плата за последний месяц аренды. Собственник должен вернуть эти деньги при выезде, если с помещением и расчетами все в порядке.
Арендные каникулы — время, на которое собственник помещения освобождает арендатора от оплаты аренды.
Установите размер постоянной части оплаты и договоритесь, за какие услуги арендатор будет платить дополнительно. Помимо коммунальных услуг это может быть уборка, охрана или парковка.
Пропишите, включен ли НДС в арендную плату, и если да, то какая сумма.
Если арендодатель платит этот налог, можно написать так: «Арендная плата — 120 000 ₽ в месяц, в том числе НДС по ставке 20% — 20 000 ₽».
Если арендодатель не платит НДС, то напишите, что налог в цену не включен. Например, когда арендодатель на УСН — так: «Арендная плата — 100 000 ₽ в месяц, НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения (п. 2 ст. 346.11 НК РФ)».
Если вы заключаете долгосрочный договор, можно предусмотреть ежегодную индексацию арендной платы. Обычно повышение цены связано с коэффициентом инфляции и составляет 5—10% в год.
Лимит на наличные расчеты между организациями по одному договору — 100 000 ₽. Чтобы не нарушить закон, платите безналично. Зафиксируйте в договоре, что арендатор будет перечислять деньги на счет, указанный в реквизитах.
Теперь про арендные каникулы. Предоставить их — право, а не обязанность арендодателя. Если вы снимаете помещение, которому требуется серьезный ремонт, можно попробовать договориться о каникулах на первые несколько месяцев аренды.
Вы хотите снять помещение под парикмахерскую на первом этаже только что сданной новостройки.
Пока вы сделаете из бетонной коробки парикмахерскую, пройдет минимум месяц. В это время помещение не будет приносить прибыль, поэтому вы можете попросить собственника о каникулах на ремонт.
Договориться о каникулах нужно до подписания документов. Обсудите срок, который вы считаете достаточным, и зафиксируйте его в договоре.
Коммерческие организации и ИП не могут оказывать друг другу услуги безвозмездно, поэтому каникулы нужно правильно оформить. Есть несколько вариантов.
Собственник дал арендатору бесплатный месяц на ремонт. В таком случае напишите в разделе с оплатой, что плата за первый месяц аренды — 1 ₽.
Арендные каникулы: первые два месяца аренды записываем по цене одногоВторой вариант оформить каникулы — прописать в договоре, что за первые два месяца арендатор платит сумму, как за один. По факту первый месяц — бесплатный, второй — полностью оплачиваемый.
На что обратить внимание.
В этом разделе важно все, потому что от прописанных вами условий зависит размер оплаты. Обязательно зафиксируйте максимальный процент ежегодной индексации аренды и дополнительные расходы, которые ежемесячно должен оплачивать арендатор.
Права и обязанности сторон
О чем раздел. О том, что сторонам можно и нужно делать, а что — нельзя.
Что здесь писать. Чем больше договоренностей вы укажете в этом разделе, тем меньше вероятность спора в дальнейшем. Например, если вы планируете размещать на фасаде вывески и рекламу, зафиксируйте условия их установки. В ситуациях, не описанных в договоре, придется руководствоваться стандартными положениями закона, искать компромисс или обращаться в суд.
Главная обязанность собственника — предоставить арендатору помещение. Все остальные нюансы стоит прописать отдельными пунктами: не думайте, что что-то сверх этого подразумевается автоматически.
Вот что рекомендуют указать юристы:
1.
Какие технические условия должен обеспечить арендодатель. Например, водоснабжение, отопление, необходимую мощность электричества и производительность вытяжки. Если технических условий много, вынесите их в приложение к договору.
2. Условия доступа арендатора к объекту. Например, если вы арендуете офис на третьем этаже бизнес-центра, арендодатель обязан предоставить вам доступ в здание, к лифту, на этаж, в туалет. Если вы согласовали круглосуточную погрузку-выгрузку товара или пропускной режим, запишите это в договор.
3. Условия доступа собственника к помещению. Как часто можно проверять помещение и когда арендодатель должен уведомлять вас о визите. Собственник не имеет права приходить на объект, когда там нет арендатора или его представителя.
Исключения — чрезвычайные ситуации: пожар, утечка газа и тому подобное.
4. Кто и как страхует помещение, как распределяется ответственность в случае ЧП.
5. Как и когда арендатор должен передавать собственнику показания счетчиков.
6. Разрешает ли собственник сдавать помещение в субаренду.
7. Кто и как оплачивает ремонт, будет ли арендодатель компенсировать часть его стоимости. Если договоритесь о компенсации, сразу составьте смету расходов и сделайте ее приложением к договору.
Новое помещение, в котором требуется ремонтЕсли помещению требуется серьезный ремонт, раздел об условиях оплаты ремонта стоит прописать максимально детально. Закон разделяет два вида ремонта: капитальный и текущий. Для каждого варианта есть сторона, оплачивающая его по умолчанию.
Договором можно это изменить или, наоборот, подтвердить общепринятые условия:
| Вид ремонта | Что в себя включает | Кто обычно оплачивает |
|---|---|---|
| Капитальный ремонт | Замена коммуникаций, инженерного оборудования, восстановление стен, фундамента, изменение планировки | Собственник |
| Текущий ремонт | Работы для поддержания помещения в хорошем состоянии. Например, замена испорченных обоев и установка нового натяжного потолка | Арендатор |
Еще в законе есть понятия отделимых и неотделимых улучшений — это важно, если вы планируете покупать и устанавливать дорогостоящую технику и оборудование:
| Вид улучшений | Что в себя включает | Кому принадлежит |
|---|---|---|
| Неотделимые улучшения | Результаты ремонта, которые нельзя забрать без ущерба для помещения. Например, покраска стен и замена окон | Остаются арендодателю. Решите, будет ли собственник возмещать их стоимость |
| Отделимые улучшения | Самостоятельные предметы, которые после окончания аренды можно перевезти в другое место. Например, мебель и техника | Забирает арендатор |
На что обратить внимание. Самые важные пункты: какие технические условия должен обеспечить собственник, кто платит за текущий ремонт, кому останутся отделимые улучшения после окончания договора.
Ответственность сторон
О чем раздел. О штрафах и других санкциях за нарушение условий договора.
Что здесь писать. Пройдитесь по пунктам договора и обсудите санкции за нарушение каждого из условий: это может быть возмещение ущерба или неустойка.
Объясним, в чем заключается разница между ними.
Возмещение убытков и ущерба — компенсация материальных затрат и восстановление урона. Здесь нужно прописать способ и срок возмещения.
Работник арендатора катался на офисном кресле и испортил ламинат. Арендатор должен купить и постелить новое покрытие в течение десяти дней или компенсировать стоимость работ, которые оплатит арендодатель.
Неустойка — сумма, которую нужно заплатить за нарушение обязательства по договору. Включает в себя штраф и пени. Штраф — фиксированная сумма, ее нарушитель платит однократно. Пени — проценты, начисляющиеся постепенно, например, за просрочку платежа за аренду.
На что обратить внимание. Проверьте, чтобы санкции были прописаны к каждому важному для вас условию. Иначе будет неясно, как поступать, если контрагент нарушит эти условия: придется либо вступать в длительные переговоры, либо идти в суд. Если санкции в основном направлены в ваш адрес, проверьте размеры штрафов, порядок начисления пени и сроки возмещения ущерба.
Порядок расторжения договора
О чем раздел. Что делать, если нужно расторгнуть договор раньше срока.
Вы вправе отказаться от исполнения договора, если ваш контрагент существенно нарушает его условия. Но даже когда все идет гладко, каждой из сторон может понадобиться досрочно расторгнуть договор. Например, собственник собирается продать помещение или у арендатора бизнес идет в гору и теперь нужна площадь побольше.
Что здесь писать. Запишите в договор, за какой срок нужно предупредить контрагента о расторжении и какую неустойку придется заплатить.
Можно прописать, что если предупредить контрагента о прекращении договора за месяц, то штрафа не будет.
Если вы просто освободите помещение, это не избавит вас от обязанности платить за аренду. Чтобы прекратить начисление платы, нужно расторгнуть договор и подписать акт возврата.
На что обратить внимание. За какой срок нужно предупредить контрагента о досрочном расторжении договора и какой штраф при этом придется заплатить.
Порядок разрешения споров
О чем раздел. О том, как стороны будут решать споры.
Что здесь писать. Зафиксируйте в договоре три этапа решения споров: переговоры, направление претензии и судебное разбирательство.
Переговоры выглядят так: если возникают разногласия, контрагенты пробуют договориться. Излагают свою позицию, ссылаются на пункты договора и нормы закона, предлагают варианты решения проблемы.
Если договориться не получается, нужно направить другой стороне письменную претензию.
В течение 30 дней контрагент должен дать письменный ответ. Если ответ вас не устроит, придется обращаться в арбитраж. По умолчанию иск нужно направлять по месту регистрации ответчика, это не всегда удобно.
Ваша компания находится в Москве, но вы арендуете склад в Тульской области. Собственник склада физически находится в Москве, но зарегистрирован в Туле. В случае судебного разбирательства и вам, и ему будет неудобно ездить за двести километров, поэтому в договоре можно указать, что ваши споры будет рассматривать Арбитражный суд города Москвы.
На что обратить внимание. Постарайтесь согласовать с контрагентом тот суд, куда вам удобно будет добираться.
Прочие условия
Здесь вы можете собрать любые условия, которые не относятся к предыдущим разделам. Обычно это положения о конфиденциальности информации и форс-мажоре.
В этом разделе обязательно укажите количество экземпляров документа — оно равно числу сторон.
Если будете регистрировать договор, нужно подписать дополнительный экземпляр для Росреестра.
Реквизиты и подписи сторон
О чем раздел. Кто ваш контрагент, как с ним связаться, куда переводить деньги. Подпись — знак согласия исполнять договор.
Что здесь писать:
Оформить расчетный счет в Тинькофф
- названия юридических лиц;
- юридические и почтовые адреса;
- ИНН и ОГРН;
- названия банков, БИК, расчетные и корреспондентские счета;
- номера телефонов и адреса электронной почты контрагентов.
Подписать договор должны уполномоченные представители арендодателя и арендатора, а в случае субаренды — субарендатора.
Полномочия следует подтвердить уставом организации или доверенностью. Сверху на подписях нужно поставить печати юридических лиц, если они предусмотрены уставами компаний. Можно заверить договор у нотариуса, но это не обязательно.
Реквизиты, подписи сторон и печати организацийПодписи нужно ставить на каждой странице документа.
Если договор прошит и скреплен, достаточно подписаться на последней странице и на сшивке. Это необходимо, чтобы листы договора нельзя было подменить.
На что обратить внимание. Проверьте, чтобы реквизиты и полномочия подписанта были подтверждены документами. Если окажется, что вы подписали договор с человеком, у которого нет на это права, документ не будет иметь юридической силы.
Договор нужно подписать так, чтобы его листы невозможно было подменить.
Акт приема-передачи помещения
О чем акт. Это приложение — часть договора. Акт подтверждает, что собственник передал арендатору помещение, а арендатор его принял.
Что здесь писать:
- описать состояние объекта и его недостатки;
- перечислить мебель и технику арендодателя;
- зафиксировать показания счетчиков.
На что обратить внимание.
В акт важно внести все недостатки отделки и имущества. Так в случае претензий вы сможете сопоставить «было — стало» и решить, кто прав.
Шаблон договора аренды
Мы составили для вас шаблон договора. В нем учли все условия, о которых рассказали в статье: договор поможет снизить риски, что арендодатель повысит аренду или внезапно заставит освободить помещение.
Желтым отметили те поля, которые вам нужно поменять под себя. Сделайте копию и заполните данные, можете добавить необходимые условия или убрать ненужные.
Скачать шаблон
Что нужно проверить перед сделкой
В описании разделов мы часто упоминали, что документы, которые прикрепляет партнер, надо проверить. Здесь рассказываем, что и как нужно проверять.
Выписку из ЕГРН. Даже если арендодатель предъявил вам свидетельство или выписку, закажите для себя актуальный документ на сайте Росреестра или портале госуслуг. Проверьте данные об объекте, собственнике и наличии обременений.
Заказать выписку из ЕГРН
Технический план помещения. Сравните фактическую площадь и планировку, а также кадастровый номер с данными в техническом плане. Измерить параметры помещения можно лазерной линейкой.
Основной договор аренды, если вы берете помещение в субаренду. В нем должен быть пункт, разрешающий субаренду, и не должно быть пункта, который ее запрещает. Можно запросить письменное согласие собственника помещения.
Выписку из единого государственного реестра юридических лиц. В ней указаны ОГРН, ИНН и КПП, информация о местонахождении компании, генеральном директоре и разрешенных видах деятельности.
Получить выписку из ЕГРЮЛ
Справку с реквизитами счета арендодателя. Данные в ней должны совпадать с реквизитами в договоре.
Деятельность контрагента можно проверить через несколько онлайн-сервисов. О комплексной проверке контрагентов мы рассказываем в отдельной статье.
Как проверить контрагента
Если вы все проверили, но у вас остались вопросы или вы не до конца понимаете, подходят ли вам условия договора, — обратитесь к юристам.
Главное
- В договоре обязательно должны быть существенные условия — характеристики помещения и цена аренды.
- Все соглашения об условиях и взаимных договоренностях нужно отдельно фиксировать в договоре, иначе они не будут иметь силы.
- Обязательно пропишите в договоре санкции за нарушение условий.
- Договоритесь о порядке досрочного расторжения договора.
- Перед заключением договора проверьте документы контрагента и полномочия подписантов.
Расчетный счет в Тинькофф
- До 4 месяцев бесплатного обслуживания
- До 500 000 ₽ на сервисы партнеров
- Бесплатная онлайн-бухгалтерия
Договор аренды бизнеса − на что обратить внимание начинающему бизнесмену? — ПРАВО24 на vc.ru
{«id»:13895,»url»:»\/distributions\/13895\/click?bit=1&hash=bed82592cbc6d778e72544319bc0f165aa684a990f11da50786d3c1f89d69bb4″,»title»:»\u041c\u0430\u0440\u0430\u0444\u043e\u043d \u043e\u0442 \u00ab\u0410\u0434\u043c\u0438\u0442\u0430\u0434\u00bb \u0441 \u043f\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u044b\u043c \u0444\u043e\u043d\u0434\u043e\u043c \u0432 \u043c\u0438\u043b\u043b\u0438\u043e\u043d \u0440\u0443\u0431\u043b\u0435\u0439″,»buttonText»:»»,»imageUuid»:»»,»isPaidAndBannersEnabled»:false}
ПРАВО24
date» data-date=»1652328460″ data-type=»default» title=»12.05.2022 07:07:40 (Europe/Moscow)»>12 мая 2022
143 просмотров
Довольно часто встречаются объявления об аренде бизнеса. Также словосочетание «аренда бизнеса» — популярный запрос в поисковых системах. На самом деле, подавляющее большинство таких объявлений и предложений, включая образцы договоров с различных сайтов, арендой бизнеса не являются. Точнее являются либо не арендой, либо не бизнеса.
Для начала давайте разберёмся что такое аренда и что такое бизнес.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) предоставляет арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и/или пользование. В соответствии со ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Бизнес — это предпринимательство, то есть самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли. Предполагает пользование имуществом, продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг лицами, зарегистрированными в качестве предпринимателя в установленном законом порядке.
То есть бизнес имуществом не является и с правовой точки зрения аренда бизнеса невозможна. Под понятие «аренда бизнеса» косвенно подпадает аренда предприятия. В этом случае в аренду сдаётся имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Этот имущественный комплекс признаётся недвижимостью и регистрация прав в отношении предприятия, в том числе аренды, является обязательной.
Действительно, предприятия порой сдаются в аренду, но обычно здесь речь о действительно крупных предприятиях и процедура заключения такого договора сложна. Такое соглашение включает в себя элементы договоров аренды (в отношении земли, зданий, сооружений, оборудования), займа (в отношении сырья, материалов, денег и пр.
), цессии (в отношении обязательств перед кредиторами), коммерческой концессии (в отношении товарных знаков, патентов, фирменного обозначения, иной интеллектуальной собственности). Вряд ли подобная деятельность может подойти для начинающего предпринимателя.
На деле никто не регистрирует салон красоты или кафе в качестве предприятия, а вот предложений о продаже и аренде такого бизнеса всегда достаточно. Именно такая аренда подходит для того, чтобы попробовать себя в том или ином виде предпринимательской деятельности. В случае аренды, например, кафе, нет необходимости нести большие затраты на покупку помещения, оборудования, мебели, проведения ремонта. В долгосрочной перспективе аренда будет более затратной, чем покупка. Но всегда можно заключить договор аренды с правом последующего выкупа, если бизнес будет успешным. Преимуществом такой аренды является то, что в случае невыгодности ведения такого бизнеса, достаточно просто расторгнуть договор аренды. Тогда не придётся после закрытия избавляться от ненужных активов.
При заключении договора необходимо провести глубокий анализ причин, по которым объект сдаётся в аренду. Это может быть самостоятельным видом бизнеса арендодателя или попыткой выйти из положения после провала с реализацией неликвидных активов.
По сути такой договор является договором аренды (или субаренды) недвижимости с находящимся в нём имуществом. К нему предъявляются требования, обычно предъявляемые к договорам недвижимости. По такому договору арендодатель не может передать арендатору ни клиентов, ни сотрудников. Такие обещания являются попыткой повысить ценность объекта аренды, введя потенциального арендатора в заблуждение. А если такие условия внесены в договор — они недействительны и не влекут правовых последствий.
Если вы решили начать свой бизнес, аренда готового к открытию объекта будет верным решением. Заключение договора аренды коммерческой недвижимости с оборудованием и мебелью — сложный процесс. Требуется учесть многих факторов и согласовать детали:
- срок аренды и право последующего выкупа,
- ответственность арендатора за нецелевое использование помещения,
- право арендодателя на повышение арендной платы,<
- наличие и порядок возврата обеспечительного платежа,
- взаимные права и обязанности сторон.
Наши специалисты готовы провести правовой анализ договора аренды или подготовить для вас полный пакет документов.
Источник: https://pravo24.info/catalog/dogovory/yuridicheskaya_usluga_pravovaya_ekspertiza_dogovora/
Бесплатные шаблоны договоров аренды коммерческих помещений | PDF
Обновлено 13 января 2021 г.
Договор коммерческой аренды — это печально известная форма недвижимого имущества, которую часто заключают те, кто хотел бы арендовать помещение для использования в своих деловых интересах. Это позволяет владельцу собственности и стороне, заинтересованной в покупке, записывать, как будет происходить аренда. Существенные детали, касающиеся продажи, будут включать в себя продолжительность времени, в течение которого арендатор будет иметь право занимать помещение, какая структура будет использоваться для оплаты расходов (брутто, модифицированный брутто, тройной нетто), и будет ли или нет возможность продлить. Как правило, эти вопросы обсуждаются двумя (2) сторонами или их агентами до заключения контракта.
Если обе стороны могут прийти к соглашению об условиях, контракт может быть подписан для обеспечения обязывающей договоренности. (Настоятельно рекомендуется, чтобы все подписи были выполнены под наблюдением нотариуса для целей заверения.)
Заявление об аренде коммерческой недвижимости. При рассмотрении вопроса о потенциальном арендаторе арендодатель коммерческой недвижимости должен искать кандидата с низким уровнем риска для аренды. Одним из способов сбора данных о возможном арендаторе является оценка с помощью приложения для аренды. Этот инструмент может получить сведения о них, связанные с их предыдущими местами сдачи в аренду, полученным доходом и кредитной историей, чтобы продемонстрировать их пригодность для сдачи в аренду.
Соглашение об аренде стенда (салона) – форма, используемая для документального оформления аренды небольшого помещения в более крупном коммерческом объекте, специально используемого для тех, кто оказывает услуги, связанные с массажем и косметологией.
Загрузить: Adobe PDF, MS Word (.docx)
Соглашение об аренде кабины (массажная) большую собственность арендатору, который будет использовать территорию для оказания терапевтических услуг за определенную плату.
Загрузить: Adobe PDF, MS Word (.docx)
Договор аренды гаража (парковки) – сводный перечень прав и ожиданий, связанных с арендой парковочного места для хранения транспортного средства.
Загрузить: Adobe PDF, MS Word (.docx)
Соглашение об аренде помещения для проведения мероприятий – Назначенные документы, содержащие соответствующую информацию о соглашении об аренде помещения для проведения мероприятия или вечеринки .
Загрузить: Adobe PDF, MS Word (.docx)
Соглашение об аренде офисных помещений – действующий договор с записью подтверждающих сведений, касающихся сдаваемого в аренду имущества (или сегмента сдаваемого в аренду имущества) для компании.
офисные нужды.
Загрузить: Adobe PDF, MS Word (.docx)
Соглашение об аренде Triple-Net (NNN) – тип коммерческой аренды, при котором арендатор несет ответственность за уплату арендной платы, а также за все дополнительные расходы собственности, например. налоги, содержание зданий и страхование.
Загрузить: Adobe PDF, MS Word (.docx)
Соглашение о коммерческой субаренде – реестр, представленный в качестве источника для расшифровки сведений об аренде, по которой арендатор желает передать свои права на использование помещения в субаренду.
Загрузить: Adobe PDF
В отличие от жилой недвижимости, основной целью которой является проживание на территории, основная функция коммерческой недвижимости заключается в удовлетворении операционных потребностей бизнеса. Но не всякая недвижимость может быть преобразована в коммерческую недвижимость, она должна находиться в пределах определенной территории, которая соответствующим образом зонирована.
Кроме того, существуют различные виды зонирования для различных типов коммерческой недвижимости . Основные типы:
- Розничная торговля – Имущество, используемое компаниями для продажи своей продукции/товаров, например. различные виды магазинов, торговых центров, торговых центров и т. д.
- Офис – коммерческое помещение, в котором компания может разместить рабочее место для своих сотрудников для выполнения определенных офисных действий (обычно для административных целей).
- Промышленные объекты – Более крупные объекты, обычно используемые для размещения склада или фабрики, т. е. для производственных целей.
(Торговая и офисная недвижимость обычно относится к одной и той же категории, тогда как промышленные помещения относятся к отдельной категории.) у вас есть базовое понимание соответствующего договора аренды. Первое, о чем вы должны знать, это различные типы структур аренды с точки зрения того, как обрабатываются расходы.
Это:
- Брутто — Тип аренды, при котором арендатор несет ответственность только за оплату арендной платы. Эта цена, как правило, основана на квадратных футах собственности, и арендодатель несет ответственность за оплату всех дополнительных расходов, таких как стоимость коммунальных услуг, страховых взносов, ремонта и технического обслуживания, а при определенных обстоятельствах и налогов. (Арендодатели могут принять во внимание эти дополнительные расходы при расчете цены за квадратный фут.)
- Модифицированная валовая сумма . В отличие от вышеупомянутого типа аренды, при котором арендатор обязан произвести только один комплексный платеж за каждый платежный цикл, контракты, использующие измененную валовую функцию, позволяют пользователям разделить определенные расходы по желанию. Тем не менее, арендатор по-прежнему будет нести ответственность за уплату базовой арендной платы в дополнение к назначенным расходам, например. арендатор несет ответственность за базовую арендную плату и коммунальные услуги.
- Triple Net (NNN) . Это форматирование требует, чтобы арендатор оплачивал все расходы, связанные с недвижимостью, наряду с арендной платой.
Процесс аренды коммерческой недвижимости более сложен, чем сдача в аренду жилья. Вот почему большинство людей в отрасли рекомендуют всем владельцам коммерческих площадей пользоваться услугами агента по недвижимости, который специализируется в этой области (их комиссионные обычно составляют 3-6% от общей суммы арендных платежей в течение первоначального срока). ). При этом не исключено, что попытаться арендовать помещение самостоятельно. Если это вас интересует, обратитесь к приведенным ниже шагам, которые помогут вам в процессе сдачи в аренду вашей собственной коммерческой недвижимости.
Шаг 1 – Определите размер арендной платыКакова стоимость вашего имущества? Чтобы ответить на этот вопрос, вам понадобится:
- Посмотрите на объекты Comparables — Исследуйте аналогичные коммерческие объекты, которые в настоящее время представлены на рынке. Сколько они берут за квадратный метр? Сбор данных такого типа действительно может помочь вам понять, сколько вы должны брать за базовую арендную плату.
- Рассчитать цену за квадратный фут — После того, как вы определились с цифрой, важно, чтобы вы знали размер «полезной площади» вашей собственности. Этого можно добиться, измерив длину и ширину каждой области и перемножив числа вместе, чтобы получить площадь в квадратных футах. После того, как вы сложили все площади вместе, чтобы получить общее число, теперь вы можете умножить количество квадратных футов на ставку, которую вы выбрали, чтобы получить общее представление о том, сколько вы можете взимать с арендатора. (Недвижимости, которые имеют общие помещения с другими арендаторами, известные как «арендопригодная площадь», должны будут использовать надлежащие расчеты для учета этой дополнительной площади.)
Сколько они берут за квадратный метр? Сбор данных такого типа действительно может помочь вам понять, сколько вы должны брать за базовую арендную плату. Теперь, когда вы определились с ценой, настало время правильно продать недвижимость, чтобы найти арендатора, который займет это помещение.
Вы можете рассмотреть следующие варианты:
- Размещение объявления . Поскольку некоторые из старых способов рекламы стали менее эффективными, размещение на объекте объявления «Сдается в аренду» по-прежнему является эффективным способом уведомить сообщество о том, что у вас есть наличие свободных площадей в аренду, особенно если недвижимость находится в районе с высокой проходимостью. Это также помогает заинтересованным сторонам легче найти место при встрече, чтобы осмотреть помещения.
- Создание онлайн-объявления . Как вы, возможно, знаете, Интернет стал одним из основных инструментов, когда речь заходит о доступной недвижимости. Добавление сообщений на различные веб-сайты, специализирующиеся на аренде коммерческой недвижимости, является огромным преимуществом для вас и вашей цели. Здесь вы сможете представить онлайн-браузерам изображения вашей собственности, описание того, что может предложить пространство, и особенности вашего текущего предложения. Основные веб-сайты для этого включают в себя:
- LoopNet.com
- CoStar.com
- 42Floors.com
- OfficeSpace.com
- CraigsList.org (выберите «Расположение»> «Жилье»> «Офис/коммерческий объект»)
Основные веб-сайты для этого включают в себя:Надеемся, что если ваша недвижимость будет оценена надлежащим образом, с вами свяжутся лица, заинтересованные в вашей собственности. Обязательно своевременно отвечайте на любые телефонные звонки и электронные письма, касающиеся вашего объявления. Это только вопрос времени, когда вы получите запрос на просмотр пространства лично. Чтобы побудить посетителей арендовать вашу собственность, вы можете:
- Обустройство собственности – Первые впечатления могут действительно повлиять на чье-то восприятие пространства. Вот почему владельцы / арендодатели должны следить за тем, чтобы помещения были чистыми, организованными и современными в отношении обслуживания и ремонта собственности. Внесение определенных улучшений может быть полезным, если это может принести вам более высокую арендную плату.
- Подготовьте всю необходимую документацию . При показе помещения вы должны быть уверены, что можете ответить на любые вопросы, которые могут задать потенциальные арендаторы, поэтому важно иметь любые документы, относящиеся к имуществу, доступными для использования. в качестве ссылки. Также рекомендуется иметь под рукой копию договора коммерческой аренды на случай, если другая сторона захочет получить право на аренду прямо сейчас.
Внесение определенных улучшений может быть полезным, если это может принести вам более высокую арендную плату.До заключения договора аренды потенциальный арендатор обычно хочет обсудить условия проживания. Основные компоненты которого будут включать:
- Срок – Продолжительность времени, в течение которого арендатор может законно занимать помещение.
- Базовая арендная плата — Фиксированная сумма, взимаемая ежемесячно.
- Расходы – Будет ли в контракте использоваться структура брутто, модифицированная брутто или тройная нетто (NNN)?
- Гарантийный депозит – Сумма, уплаченная арендатором и удерживаемая арендодателем для покрытия любых убытков или неоплаченных счетов, если они возникнут в течение срока аренды.
- Вариант продления — Будет ли арендатор иметь право продлевать условия по истечении срока аренды?
- Использование имущества – Для какой цели будет использоваться пространство и совпадает ли оно с зонированием района собственности?
- Улучшения арендованного имущества – Изменения, внесенные арендатором в собственность, чтобы лучше соответствовать потребностям их эксплуатации.
(Помимо этих основных условий договора аренды имеются дополнительные положения, которые обе стороны также должны прочитать и принять к сведению.)
Шаг 5 – Подписание договора разум в отношении вышеупомянутых условий, пришло время начать исполнение договора коммерческой аренды.
После внесения деталей в договор участвующие лица должны в присутствии нотариуса предложить следующее:- Дата оформления документа
- Подпись Арендатора
- Подпись Арендодателя
По завершении вышеуказанных действий агент, обладающий нотариальными полномочиями, должен заполнить два (2) указанных раздела (один (1) для арендодателя и один (1) для арендатора).
Закон об американцах с ограниченными возможностями – ADA (42 Кодекса США, § 12183) – Любое предприятие, которое обслуживает общественность или имеет пятнадцать (15) или более сотрудников, должно оборудовать свое имущество входом, доступным для людей с ограниченными возможностями. Этот акт должен быть включен в содержание договора аренды с целью уточнения того, что и арендодатель, и арендатор признают этот закон, принятый федеральным правительством.
Опасные отходы (42 Кодекса США, § 6901) – Лица, участвующие в аренде коммерческой недвижимости, могут ссылаться на этот закон, касающийся надлежащей утилизации вредных отходов, поскольку он относится к торговле арендатора.
Арендодатели могут также включить положение, в котором говорится, что арендатору запрещается иметь в помещении опасные материалы без его согласия (образец положения).
При определении годовой или месячной арендной платы коммерческой недвижимости квадратные метры доступной площади играют важную роль в расчете суммы платежей. Но есть некоторые факторы, которые необходимо учитывать, чтобы получить точное число. Вы должны понимать разницу между следующими типами помещений :
- Полезная площадь в квадратных футах – количество квадратных футов, предназначенных только для использования арендатором. Другими словами, арендатор и его бизнес имеют исключительные права на эту часть здания, и никакие соседние арендаторы не могут посягать на эту площадь.
- Арендуемая площадь в квадратных футах вестибюли, общие туалеты, лестничные клетки и т. д.
д.Прежде чем вы сможете рассчитать арендную плату за недвижимость, используя квадратные метры, важно, чтобы вы сначала установили рыночную ставку для недвижимости. После того, как вы запомните число, вы можете ознакомиться с приведенными ниже условиями и формулами, чтобы лучше понять процесс расчета арендных платежей:
- Коэффициент загрузки . Для лиц, владеющих недвижимостью в более крупной структуре с общими помещениями, следует использовать эту формулу, чтобы установить процент арендуемой площади по отношению к полезной площади всего здания. Таким образом, формула для получения процента коэффициента загрузки будет следующей: .
Арендуемая площадь всего здания ÷ Полезная площадь всего здания = Коэффициент нагрузки в процентах
- Арендуемая площадь — Чтобы узнать арендуемые квадратные метры части собственности арендодателя, вы должны выполнить следующий расчет:
Полезная площадь арендодателя × Коэффициент нагрузки в процентах = Арендуемая площадь арендодателя ) цифры вместе вот так: Полезная площадь арендодателя + Арендуемая площадь арендодателя = Общая площадь арендодателя Общая площадь арендодателя × Цена за квадратный фут = годовая арендная плата Годовая арендная плата ÷ Двенадцать месяцев = Ежемесячная арендная плата Владельцы бизнеса, желающие арендовать помещения, чтобы предоставлять своим клиентам услуги и продукты, которые они могут предложить, должны быть осведомлены о текущем климате коммерческой недвижимости. Теперь, когда у вас есть представление о том, какое пространство требуется вашему бизнесу, вы можете исследовать местные объекты недвижимости, соответствующие этому описанию. В дополнение к этим факторам аренды есть еще пунктов, которые арендаторы должны стараться либо включать, либо избегать . Прочтите разделы ниже, чтобы лучше понять каждое положение договора: Имейте в виду, что ведение переговоров об аренде нескольких объектов дает вам преимущество при общении с владельцами коммерческой недвижимости. Чем больше у вас вариантов, тем чаще вы сможете уйти, если владелец не удовлетворит ваши требования. Следует также отметить, что вести переговоры с независимым арендодателем будет значительно проще, чем с корпорацией. (Вы также можете воспользоваться услугами квалифицированного агента по недвижимости или адвоката, который проконсультирует вас по многим аспектам коммерческой недвижимости.) При владении и управлении бизнесом всегда есть вероятность, что что-то пойдет не так. Люди никогда не намереваются разрывать договор аренды, но это может произойти, если они больше не могут позволить себе аренду. Когда арендатор коммерческой недвижимости в настоящее время сдает помещение, купленное новым владельцем, он может задаться вопросом, могут ли его выгнать после передачи права собственности. Короткий ответ: нет . Все новые владельцы коммерческой недвижимости обязаны соблюдать положения и условия любых существующих договоров аренды. Этот номер зависит от типа коммерческой недвижимости и ее зонирования. Некоторая коммерческая недвижимость подпадает под категорию «жилого использования» и позволяет отдельным лицам проживать в помещении, например. многоквартирные дома и гостиницы. С другой стороны, торговые и офисные помещения используются строго для «коммерческого использования» и не позволяют людям проживать в границах собственности. Лица, пойманные на проживании в коммерческой собственности, где это запрещено, могут нести ответственность за уплату определенных штрафов в соответствии с законом. Каждый штат и город в США разделен на секции, которые определяют, какие типы недвижимости могут быть построены/существовать в пределах их границ. Несмотря на то, что существует категория, конкретно называемая «коммерческое зонирование», некоторые типы коммерческой недвижимости также могут подпадать под другие категории. Скачать: Adobe PDF, MS Word (.docx) Лицензия / Цена: Бесплатно Версия: Adobe PDF Размер файла: 215 КБ 71 699 Загрузок 4.9 Звезд | 13 Рейтинги Соглашение о коммерческой аренде штата Калифорния – это документ, используемый для сдачи в аренду недвижимости арендатору, которому требуются торговые, офисные или промышленные помещения. Часто арендодатель не увидит арендную плату до тех пор, пока рассматриваемый бизнес не начнет приносить достаточный доход. По этой причине арендодателю целесообразно изучить бизнес до составления договора аренды. В целом существует три типа договоров коммерческой аренды, используемых при заключении отношений между арендодателем и арендатором; каждый из них описан ниже. Брутто — Предпочтительная ситуация для арендатора, так как арендатор должен платить только ежемесячную плату, а все другие счета за обслуживание и налоги, включая ремонт, берет на себя арендодатель. Модифицированный брутто – Это соглашение является промежуточным между брутто и тройным нетто (NNN), так как арендодатель и арендатор будут делить расходы между собой. Проще говоря, и арендатор, и арендодатель разделят часть расходов на содержание и налоги. Тройная сеть (NNN) — Наилучшая ситуация для арендодателя, поскольку арендатор несет ответственность за оплату всех расходов на содержание, налоги, коммунальные услуги и ремонт имущества. Арбитраж по спорам (BPC 7191) – Следующее заявление должно быть включено и напечатано жирным шрифтом с заглавной буквы, если и когда арбитраж упоминается в соглашении: « ПРИМЕЧАНИЕ: В ПРОСТРАНСТВЕ НИЖЕ ВЫ СОГЛАШАЕТЕСЬ НА РЕШЕНИЕ ЛЮБОГО СПОРА, ВОЗНИКАЮЩЕГО ИЗ ВОПРОСОВ, ВКЛЮЧЕННЫХ В ПОЛОЖЕНИЕ «АРБИТРАЖ СПОРОВ», В НЕЙТРАЛЬНОМ АРБИТРАЖЕ, ПРЕДУСМОТРЕННОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ КАЛИФОРНИИ, И ВЫ ОТКАЗЫВАЕТЕСЬ ОТ ЛЮБЫХ ПРАВ, КОТОРЫЕ ВЫ МОЖЕТЕ ИМЕТЬ, НА РАССМОТРЕНИЕ СПОРА В СУД ИЛИ СУД ПРИСЯЖНЫХ. Отчет CASp (CIV 55.53) — Сертифицированный специалист по доступу (CASp) Отчеты должны быть предоставлены новому арендатору (ам), и отчет может быть запрошен указанным арендатором в течение 48 (сорока восьми) часов. до подписания договора аренды. Если отчет CASp не выдается, в договор аренды необходимо внести следующее заявление: «Сертифицированный специалист по доступу (CASp) может осмотреть рассматриваемые помещения и определить, соответствуют ли рассматриваемые помещения всем применимым строительно- соответствующие стандарты доступности в соответствии с законодательством штата.
Но сначала им нужно будет определить, какое имущество им требуется для эффективного функционирования. Сузьте варианты до , определяя следующие аспекты вашей бизнес-модели :
Изучение того, что может предложить рынок, также поможет вам понять, какова текущая ставка за квадратный фут. Как только вы почувствуете, что хорошо понимаете текущий рынок, самое время просмотреть интересующие вас свойства. При встрече с этими собственниками (или их представителями) рассмотрите возможность обсуждения следующих тем , касающихся аренды:
Просмотрите первоначальное предложение и убедитесь, что нет необоснованных сборов, связанных с арендой. Если они есть, вы можете запросить их удаление, чтобы продолжить транзакцию.
Арендодатели предпочитают уверенность в том, что их собственность будет занята в течение значительного периода времени, и они могут быть готовы снизить арендную плату за пару месяцев, чтобы заключить сделку.
Если вы полагаетесь на трафик, поступающий от более крупной соседней компании, и они переезжают, это положение может предоставить арендаторам право расторгнуть договор аренды в этом случае. (В основном используется для недвижимости, расположенной в торговом центре.)
Это также может произойти, если бизнес арендатора успешен, и ему необходимо перейти на более крупный объект. Если вы планируете отказаться от своих обязательств по аренде, вы можете сначала рассмотреть некоторые из следующих мер , который можно использовать, чтобы смягчить последствия досрочного расторжения контракта (этот раздел также может помочь тем, кто собирается заключить контракт, поскольку в нем содержится информация о том, как реализовать определенные вещи, которые могут защитить вас в будущем):
Может ли новый владелец расторгнуть договор коммерческой аренды? 
(Чтобы иметь возможность сделать это, арендатор должен попытаться включить пункт, разрешающий это действие, во время заключения договора аренды.)
Это не дает стороне, получающей лицензию, каких-либо исключительных прав на использование помещений, а дает совместное использование, которое взаимно согласовывается.
Единственный способ, которым они могли бы расторгнуть договор аренды после передачи права собственности, — это если бы первоначальный договор содержал положение, разрешающее такие действия.
К основным типам зонирования относятся:
Лица, желающие приобрести коммерческое помещение, должны изучить свои местные законы в отношении зонирования, применимого к их бизнесу. Бесплатный шаблон договора коммерческой аренды в Калифорнии | PDF
ПОСТАВЛЯЯ ИНИЦИАЛ В ПРОСТРАНСТВЕ НИЖЕ, ВЫ ОТКАЗАЕТЕСЬ ОТ СВОИХ СУДЕБНЫХ ПРАВ НА РАСКРЫТИЕ И ОБЖАЛОВАНИЕ, ЕСЛИ ЭТИ ПРАВА СПЕЦИАЛЬНО НЕ ВКЛЮЧЕНЫ В ПОЛОЖЕНИЕ «АРБИТРАЖ СПОРОВ». ЕСЛИ ВЫ ОТКАЗЫВАЕТЕСЬ ПОДАТЬ В АРБИТРАЖ ПОСЛЕ СОГЛАШЕНИЯ С ЭТИМ ПОЛОЖЕНИЕМ, ВЫ МОЖЕТЕ БЫТЬ ПРИНУЖДЕНЫ К АРБИТРАЖНОМУ РАЗБИРАТЕЛЬСТВУ В СООТВЕТСТВИИ С КОДЕКСОМ ДЕЛОВОГО И ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО КОДЕКСА ИЛИ ДРУГИМИ ПРИМЕНИМЫМИ ЗАКОНАМИ. ВАШЕ СОГЛАСИЕ С ДАННЫМ АРБИТРАЖНЫМ ПОЛОЖЕНИЕМ ЯВЛЯЕТСЯ ДОБРОВОЛЬНЫМ». «МЫ ПРОЧИТАЛИ И ПОНИМАЕМ ВЫШЕИЗЛОЖЕННОЕ И СОГЛАШАЕМСЯ ПЕРЕДАВАТЬ СПОРЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ИЗ ВОПРОСОВ, ВКЛЮЧЕННЫХ В ПОЛОЖЕНИЕ «АРБИТРАЖ СПОРОВ», В НЕЙТРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖ. ”
