Застройщик обанкротился: Как дольщику получить жилье, когда застройщик – банкрот

Как дольщику получить жилье, когда застройщик – банкрот

За год (к июню 2018 г.) число застройщиков-банкротов в России увеличилось в 2,4 раза, достигнув в сумме 320 компаний, что составляет 10% от общего количества девелоперов (данные Единого реестра застройщиков). Пока банкротами чаще всего становятся небольшие компании. Но в связи с законодательными ужесточениями правил работы на рынке дамоклов меч банкротства может нависнуть и над рядом крупных игроков отрасли.

На что может рассчитывать дольщик в ситуации, когда компания, которой он отдал свои деньги за квартиру, вдруг оказалась банкротом? Какой стратегии поведения следует придерживаться в такой ситуации?

Сила – в единстве

Первый шаг покупателей после объявления банкротства – это самоорганизация. Как правило, дольщики проектов находятся в очень тесной коммуникации еще тогда, когда ничто не предвещает беды. Поэтому сначала необходимо поискать дополнительную информацию о ситуации на официальных сайтах застройщика и его проектов, официальных и неформальных форумах дольщиков, а также в группах в социальных сетях. Обычно еще до банкротства на таких ресурсах выделяются наиболее активные участники, которые следят за ситуацией и делятся полезной информацией.

После предварительной разведки необходимо обратиться к юристам. Они разъяснят формальную сторону дела и помогут включить дальнейшие процессы, в том числе и судебный процесс.

Как появляется банкрот в строительстве

С 2011 г. для застройщиков предусмотрена особая процедура банкротства. Признак банкротства появляется, если компания, привлекающая средства граждан на строительство жилого дома, перестает исполнять обязательства перед контрагентами в течение трех месяцев и более.

Застройщик становится банкротом по решению суда после обращения кредиторов, наемных работников, участников долевого строительства и других лиц. Обычно процедуру банкротства инициируют банки, выдавшие кредит на строительство.

Но иногда следует проявлять инициативу и дольщикам. Во-первых, обращение по поводу возможного банкротства подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика. Соответственно, если дольщики живут далеко от места регистрации фирмы (скажем, в другом регионе), то участвовать в процессе им будет неудобно. Поэтому к обращению прикладывается ходатайство о переносе рассмотрения дела в другой суд. Во-вторых, поскольку чаще всего строительство ведется на арендованной земле, дольщики могут просить суд запретить арендодателю участка распоряжаться им до улаживания спора.

Рассмотрев обращение, суд либо отказывает заявителям, либо назначает процедуру конкурсного производства. Застройщики-банкроты не проходят типичные для других юридических лиц этапы процедуры (к примеру, наблюдение). Главная задача конкурсного управляющего в этот период прозаична – сформировать очередь (реестр) из всех претендующих на имущество компании (конкурсную массу), после чего разделить его между ними. На этом этапе дольщики формулируют и заявляют требования.

Какие требования может заявить дольщик?

В ходе банкротства дольщик может рассчитывать на несколько вариантов удовлетворения своих требований: передачу квартиры, возврат денежных средств, оформление собственности на незавершенный объект. Рассмотрим их в отдельности.

1. Требуем готовую квартиру

Наиболее распространенное требование дольщиков – это квартира. Перспективность такого дела зависит от того, на какой стадии строительства находится дом.

Идеальная для дольщика ситуация: дом построен, принят комиссией, а передаточный акт между ним и застройщиком уже подписан. По сути, покупателю остается только получить ключи и оформить право собственности.

Менее удачный вариант: дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но дольщики не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае дольщик получает квартиру только при следующих условиях.

Во-первых, больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир.

Во-вторых, оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (это третья очередь).

В-третьих, объект не заложен у других лиц. Наконец, жилых помещений, имеющихся или построенных в будущем, достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры.

2. Требуем в собственность недостренный дом

Если возведение дома не завершено, дольщики могут потребовать признать его своей собственностью. Для этого клиенты обращаются в суд и в случае успешного исхода дела регистрируют совместное долевое право на объект незавершенного строительства.

Эта тактика оптимальна в нескольких ситуациях. К примеру, если дом находится на завершающем этапе строительства и для достройки требуются относительно небольшие вложения. В этом случае дольщики образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который заканчивает строительство или продает объект. Кроме того, признание права собственности – это необходимый шаг, если местные власти готовы достроить здание за счет бюджета или с помощью нового девелопера.

Вместе с тем дольщики превращаются в совладельцев долгостроя. Поэтому распоряжаться его непростой судьбой придется сообща: выбирать новых застройщиков или добиваться внимания властей. При этом среди покупателей всегда будут те, кто хочет «побыстрее», и те, кто хочет «подешевле» решить общую проблему.

Закрепляя право на недостроенный дом, дольщики добиваются еще одного преимущества – объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

3. Требуем деньги

Возврат средств дольщику предполагает прекращение выполнения его обязательств по ДДУ. Однако шансы на удовлетворение денежных требований, как правило, минимальны. Надежды дольщиков, требующих возврата средств, связаны только с активами застройщика, товарно-материальными ценностями компании, недвижимостью и т. п., продажа которых покроет расходы. На практике такое происходит крайне редко.

Помимо этого денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь. Вырученные на торгах средства сначала идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, а затем – наемным работникам, не получившим зарплату. Оставшиеся после этого средства также идут на оплату обязательных расходов (к примеру, коммунальных платежей, а также на зарплату арбитражного управляющего).

Помимо возврата средств компенсируются неустойки. То же происходит и в случае, если часть дольщиков оформили собственность на завершенные или незавершенные объекты строительства, которые после этого не подлежат продаже. После этих маневров до дольщиков доходят незначительные денежные суммы.

Как формируется реестр кредиторов?

Определившись с требованиями, дольщики подают заявку на включение в соответствующий реестр. Все желающие участвовать в разделе имущества банкрота делятся на три очереди. В первой очереди находятся граждане, которым требуется компенсировать нанесенный застройщиком вред здоровью. На практике такое встречается крайне редко.

Вторую очередь составляют работники застройщика. Как правило, у банкротов большие долги по заработной плате, поэтому данная группа «очередников» обычно забирает львиную долю свободных средств.

Третью очередь составляют кредиторы. Сюда же включаются и дольщики, которые с точки зрения законодательства о банкротстве также кредитуют застройщика посредством собственных денег. Однако дольщики имеют приоритет по сравнению с другими кредиторами. Их требования удовлетворяются в первую очередь, а потом уже получают компенсацию другие инвесторы (банки, например). Поэтому фактически на активы застройщика претендует четыре очереди граждан.

Дольщики получают еще одну преференцию – они формируют сразу две очереди. В первой участвуют те покупатели, которые претендуют на передачу квартир, а в другой – желающие вернуть вложенные деньги. Впрочем, закон не запрещает дольщикам числиться в обеих очередях, но получить можно либо жилье, либо деньги.

Как встать в очередь?

После решения суда о начале процедуры банкротства застройщика информация об этом официально публикуется (газета «Коммерсантъ»). Кроме того, сам управляющий обязан в течение 30 дней уведомить дольщиков об открытии конкурсного производства. С этого момента у дольщиков есть 30 дней, чтобы заявить требования.

В заявлении указывается Ф.И.О. и контакт конкурсного управляющего, наименование арбитражного суда, название застройщика-должника, сведения о заявителе, дата и номер ДДУ, идентификационные данные дома и квартиры, стоимость квартиры по ДДУ, реквизиты документов, подтверждающих оплату.

После получения заявления конкурсный управляющий в течение 30 дней включает требования дольщика в реестр или отказывает в этом. В течение еще 30 дней управляющий уведомляет дольщика о решении.

Если у застройщика есть незавершенные объекты строительства, конкурсный управляющий созывает собрание дольщиков. На обсуждение участников долевого строительства выносится вопрос о коллективной подаче иска в арбитражный суд с целью передачи в собственность готового или незавершенного дома. Кроме того, конкурсный управляющий предлагает участникам дольщикам обратиться за компенсацией в Фонд защиты прав, к поручителям застройщика или страховой компании.

Как получить деньги от страховщиков?

Каждый договор долевого участия страхуется. Как правило, этим занимаются частные компании, которые получают по 1-1,5% от каждого зарегистрированного ДДУ. Признание застройщика банкротом и введение конкурсного управления уже дает основание требовать причитающиеся средства у страховщиков. Обоснованием служит решение арбитражного суда, а также выписка из реестра требований кредиторов. Это справедливо и в тех случаях, когда застройщика страхует поручитель. Дальнейший порядок рассмотрения обращения и выплат регулируется соответственно договорами страхования и поручительства.

В то же время практика показывает, что эти методы обеспечения обязательств застройщиков оказались неэффективными при банкротстве. С недавних пор у дольщиков появился более реальный шанс получить вложенные деньги назад. С 2017 г. начал работать Фонд защиты прав участников долевого строительства, который удовлетворяет денежные требования дольщиков от застройщиков-банкротов. Однако такую возможность получили участники только тех проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 г.

Кроме того, фонд компенсирует только стоимость квартиры: неустойки, убыток, моральный вред государство не возмещает. При этом стоимость квартиры не должна превышать произведение общей площади квартиры (не более 120 кв. м.) на среднюю по региону цену квадратного метра, определяемую государством.

Помимо Фонда защиты прав есть и другие каналы помощи дольщикам, предусмотренные государством.

Как получить помощь от государства?

Признание застройщика банкротом – прямое основание для включения покупателя недостроенного дома в реестр обманутых дольщиков. Такие списки составляются региональными властями, которые помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, ищут инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам временное жилье из резервного фонда, выкупают права требования к застройщику и т. д. При этом дольщик должен удовлетворять следующим требованиям:

– предоставить полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– быть гражданином РФ;

– жилой комплекс, в котором приобретена квартира, должен возводиться на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор должен относиться к ДДУ или быть признан таковым в суде.

Несмотря на широкий выбор возможных стратегий защиты прав, участники долевого строительства чаще всего вынуждены выбирать только один из них. Я имею в виду передачу незавершенного объекта строительства в распоряжение дольщиков. Все прочие варианты либо крайне редки, либо оборачиваются для дольщиков большими потерями, а не выгодами.

Получить от застройщика деньги, скорее всего, уже не получится, причем в судах этот процесс будет проходить дольше, чем если дольщик потребует передачи готового или недостроенного дома. Тем не менее покупателю всегда следует учитывать специфику его ситуации, чтобы сделать правильный выбор.

Застройщик обанкротился — что делать дольщикам

Как понять, что застройщик – банкрот

Управляющий

Управляющего назначает суд для того, чтобы тот оценил состояние застройщика-банкрота, продал имущество компании с торгов и сообщил кредиторам, в том числе и дольщикам, о происходящем. Дольщики обязательно узнают о банкротстве застройщика от управляющего, он уведомит их по почте.

С момента, когда вам придет уведомление от управляющего, начнется отсчет трех месяцев, в течение которых можно заявить о своих требованиях к обанкротившемуся застройщику. Заявление с требованиями нужно подать управляющему. Если за три месяца вы заявили о своих требованиях, нужно будет доказывать в суде, что причина, по которой вы не обратились вовремя, была уважительная.

Если вообще не обратиться к управляющему, ваши требования не будут внесены в Реестр требований. Это не значит, что вам ничего не вернут, но претендовать на имущество застройщика-банкрота вы будете уже по остаточному принципу — после всех кредиторов, требования которых внесены в Реестр.

Коммерсантъ

Это издание — официальный источник опубликования сообщений о банкротстве. Можно отслеживать информацию на сайте СМИ. Здесь можно ввести реквизиты компании и посмотреть, не обанкротилась ли она.

Единый федеральный реестр сведений о банкротстве

Здесь также можно ввести реквизиты застройщика и проверить информацию.

Как заявить о своих требованиях

Вы можете пойти по одному из двух путей: требовать вернуть деньги, при этом отказываясь от договора долевого участия (ДДУ), или требовать квартиру (нежилое помещение).

Чтобы ваши требования включили в Реестр требований кредиторов, нужно оформить их письменно и направить заявление управляющему. В заявлении должна быть следующая информация: ФИО, адрес, телефон, номер и дата договора долевого участия (ДДУ), а также информация о том, частично или полностью оплачена квартира. К заявлению нужно приложить копию ДДУ (или иного документа, на основании которого вы покупали жилье), копии платежных поручений или приходно-кассовых ордеров, подтверждающих вашу оплату по договору, и копию паспорта (развороты с ФИО и регистрацией).

Заявление лучше направить ценным письмом с описью вложения, отслеживать статус письма можно на сайте Почты России по трек-номеру. Даже если отправите письмо в последний день трехмесячного срока, в который можно заявить о требованиях к застройщику, оно будет подано вовремя.

Далее управляющий решит, обоснованы ли ваши требования — на это по закону отводится 30 рабочих дней. Информация о решениях управляющего публикуется в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Если вам откажут и не включат в Реестр требований кредиторов, можете обжаловать отказ в течение 15 рабочих дней арбитражном суде.

Собрание кредиторов

Управляющий периодически собирает кредиторов для отчета перед ними о финансовом состоянии застройщика-банкрота, о требованиях кредиторов и распределении средств, вырученных от продажи имущества застройщика.

На собрании кредиторов дольщикам лучше присутствовать, чтобы следить за ситуацией и получать информацию из первых уст. Если вы не можете участвовать лично, ознакомиться с информацией по итогам собрания можно в Едином федеральном реестре сведений по банкротству. Там публикуются не только даты и повестки будущих собраний, но и отчеты управляющего с прошедших собраний, сведения об имуществе банкрота и соответствующие судебные акты.

Ждать квартиру

Дольщики могут организовать ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и достроить дом самостоятельно. Также суд может передать обязанность по строительству другому застройщику, которого выбирает местный орган власти, контролирующий долевое строительство.

В случае с созданием ЖСК много сложностей и нюансов, зато дольщики сами все контролируют. Это схоже с созданием ТСЖ.

Новый застройщик — это новые сроки строительства и передачи дольщикам квартир. Также дольщики не смогут получить от этого застройщика денежную компенсацию — только то помещение, которое покупали по договору. При этом между новым застройщиком может быть заключен новый ДДУ или подписано дополнительное соглашение к старому с новыми сроками получения помещений.

Вернуть деньги

Процедура банкротства обычно занимает не меньше 1,5 лет. За это время распродается имущество застройщика-банкрота для удовлетворения требований кредиторов.

Существует четыре очереди кредиторов. Сначала рассчитываются с теми, кому положены выплаты за причинение вреда жизни и здоровью. Вторая очередь — это сотрудники застройщика, которым положены выплаты по трудовым договорам. Участники долевого строительства — это третья очередь кредиторов.

Если денег, вырученных от продажи имущества застройщика не хватит, чтобы удовлетворить все требования, их могут распределить между кредиторами пропорционально уплаченным ими суммам за квартиры (помещения). Это значит, что дольщикам вернется лишь часть их денег.

Еще хуже вариант, если у застройщика в принципе нет никакого имущество — все оформлено на другие фирмы. Тогда дольщики совсем ничего не получат от застройщика.

Если договор был заключен раньше 2017 года, то к нему мог прилагаться страховой полис, и имеет смысл попробовать получить деньги по нему. Если позже — возможно, застройщик делал отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства, и можно рассчитывать на выплаты дольщикам из этого фонда. Проверить это можно на сайте фонда.

Сейчас в закон ввели поправки, связанные с эскроу-счетами, для защиты интересов дольщиков. Но и с этим не все гладко.

Эскроу-счета

С 1 июля действует закон, по которому дольщики вносят средства по ДДУ на эскроу-счета, а не напрямую застройщику. Эта мера, казалось бы, должна максимально снизить риски дольщика — доступ к деньгам застройщик получает только по окончании строительства. Если застройщик затягивает сроки или его признают банкротом, дольщики могут вернуть свои деньги. При этом закон плохо работает в ситуации с ипотечным кредитованием.

На счете-эскроу блокируются только сумма, которую вы внесли — цена договора, т. е. стоимость будущей квартиры. Если вы откажетесь от исполнения ДДУ по причине банкротства застройщика, вам вернут блокированные на эскроу-счете средства. А проценты банк возвращать не будет. Поэтому, если берете ипотеку, будьте готовы в случае банкротства застройщика понести убытки в размере процентов.

Можно попытаться взыскать уплаченные по ипотеке проценты с застройщика, обратившись в суд, но успех этой кампании остается под вопросом.

Застройщик объявлен банкротом – что делать дольщикам

Приобретая квартиру в еще недостроенном доме, гражданин рискует так и не заселиться в нее, поскольку дом может оказаться бесперспективным долгостроем, если застройщик обанкротится. Когда подрядчики или банковские организации видят, что компания не может расплатиться за выполненную работу, так как не имеет на это средств, они инициируют ее банкротство.

Лучшим сценарием для дольщика будет, если застройщик все же окончит строительство сам, несмотря на финансовые трудности. К примеру, привлечет инвестора, готового предоставить средства для завершения строительства.

Самый невыгодный вариант – это признание застройщика банкротом. В ходе такой процедуры будут установлены все, перед кем у компании имеются невыполненные обязательства и будут частично или полностью удовлетворены требования кредиторов.

Что происходит, когда банкротится подрядчик?

Порядок проведения процедуры определяет ФЗ N 210. Одним из первых этапов признания несостоятельности является подготовка реестра всех физических и юридических лиц, перед которыми компания-банкрот имеет невыполненные обязательства. Этим занимается назначенный арбитражным судом конкурсный управляющий, который также разделяет всех дольщиков на две категории:

1. Граждане, которые приобрели недвижимость и претендуют на компенсацию.
2. Лица, на которых застройщик переписал свою собственность, чтобы она не была изъята для продажи на аукционе.

В ходе банкротства эксперт может искать и оспаривать все сделки, которые кажутся подозрительными и были заключены с целью вывода имущества. После успешного завершения процедуры недостроенный объект у компании изымается и передается в собственность дольщикам, которые завершают строительство и сдают его в эксплуатацию.

Как дольщики могут узнать, что застройщик обанкротился

Круг обязанностей управляющего включает информирование всех участников строительства о начале процедуры несостоятельности. Он должен отправить владельцам квартир извещение о начале конкурсного производства и необходимости подачи документов, чтобы их включили в список кредиторов. Узнать контакты конкурсного управляющего граждане могут из определения суда о банкротстве, а также из официального извещения в газете «Коммерсантъ».

После того как человек получил извещение, он должен в течение 3 месяцев подать необходимые справки в суд. Если дольщик не успеет подготовить все документы, то его не добавят в реестр кредиторов, то есть, он не получит ни квартиры, ни денег. Согласно закону, дольщики включаются в 3-ю очередь требования – после возмещения судебных издержек и вреда, нанесенного жизни и здоровью, а также после расчетов с работниками компании.

На что могут рассчитывать дольщики

Суд предоставляет дольщикам возможность самостоятельно выбирать, какой вариант более выгоден для них: получение квартиры или возврат денег. Исходя из преследуемой цели, эти лица должны подать документы вместе с заявлением о добавлении в один из списков кредиторов.

Что входит в пакет документов:

• копия паспорта;
• подтверждение внесенной оплаты по договорам;
• договор по уступке права требования;
• соглашение долевого участия.

Если гражданин не имеет возможности ждать завершения строительства дома и предпочитает получить финансовую компенсацию, он пишет заявление с прошением добавить его в реестр денежных требований. Участники, которым необходима недвижимость, попадают в список требований на получение жилья.

Дольщики, которые не смогли подать документы в установленный законом срок, имеют право его продлить. Это возможно при наличии уважительной причины с обязательным предоставлением доказательств. Например, управляющий вовремя не отправил извещение и из-за этого гражданин не успел предоставить все документы.

Все перечисленные документы можно отправить конкурсному управляющему по почте (заказным письмом с обязательной описью) или предоставить их лично. После получения письма специалист на протяжении месяца должен принять решение, будет ли участник строительства включен в список требований. О результате рассмотрения вопроса человека обычно извещают почтовым извещением.

Если покупателя не добавили в реестр

Дольщик, который не попал в реестр, может обратиться в суд для восстановления справедливости. Если арбитражный управляющий не внес человека в список кредиторов, то его могут туда добавить по решению суда. Начать отстаивать свои права участник строительства может не позднее, чем через 2 недели после вынесения управляющим решения об отказе.

Покупатели недвижимости в застрахованных объектах дополнительно имеют возможность получить компенсации при страховом случае:

• строительная компания признана несостоятельной;
• участника строительства включили в список требований;
• запущено конкурсное производство.

Если человеку выплатят страховку, то из его требований к банкроту обязательно будет вычтена компенсация от страховой компании. Однако следует признать, что страховщики почти никогда не платят добровольно – добиваться выплат от них нужно по решению суда.

Выплата денежных средств при банкротстве строительной компании

Компенсация участникам строительства выплачивается из средств, которые были собраны Фондом защиты дольщиков. Если участники пришли к решению о возмещении деньгами, то всю сумму, потраченную на покупку недвижимости, вероятнее всего вернуть не получится.

Для определения размера выплат используется формула:

Компенсация = Площадь недвижимости * средняя рыночная цена за 1 кв. м, установленная Минстроем.

В итоге получается, что итоговый показатель будет отличаться в меньшую сторону от реальной рыночной стоимости недвижимости. К тому же во время расчетов возмещения ограничивают площадь квартиры – она не должна превышать 120 кв. м.

Если строительная компания делала взносы в Фонд защиты дольщиков, то участники строительства могут выбирать, каким способом будет выполнено возмещение:

• долгострой будет передан другому застройщику;
• объект будет закончен усилиями кооператива;
• вкладчики получат компенсацию от Фонда защиты дольщиков.

Согласно ФЗ №391, чтобы решение вступило в силу за него должны отдать свои голоса большинство членов собрания (не менее 3/4). Если будет принято решение заканчивать возведение дома, то всем участникам (включая тех, которые голосовали за возврат денег) нужно будет ждать завершения строительства. Когда у обанкротившейся компании есть несколько незаконченных домов, выполняется голосование отдельно по каждому из них.

Что будет с недостроенным домом

После того как реестр требований составлен, управляющий назначает дату первого собрания кредиторов. Его целью является определение дальнейшей судьбы недостроенного объекта. Извещения отправляются по почте каждому участнику, а собрание проводится в течение 90 дней после утверждения списка кредиторов.

Участники должны прийти к решению о создании специального жилищно-строительного кооператива, который закончит строительство дома. Далее суд выносит постановление о передаче объекта этому кооперативу.

Что будет с владельцами нежилой недвижимости в недострое

Еще недавно покупатели нежилой недвижимости (офисов на первом этаже здания, складов и мест под парковку) при несостоятельности застройщика оказывались в очень невыгодном положении – их включали в последнюю очередь удовлетворения. Когда недострой передавался кооперативу для завершения строительства, нежилые помещения обычно реализовывали на торгах. И если у строительной компании не хватало имущества, чтобы оплатить все долги кредиторам, эти покупатели рисковали остаться без компенсации. Теперь же собственники квартир и владельцы нежилого фонда имеют одинаковые права, и их всех на равных условиях включают в реестр требований кредиторов.

Крупнейший застройщик Китая вот-вот обанкротится: чем это грозит мировой экономике

Китайские обманутые дольщики

Сотни негодующих инвесторов в понедельник, 13 сентября, окружили штаб-квартиру китайского застройщика Evergrande в Шэньчжэне. На фоне слухов о близком банкротстве компании они требовали выплат по долгам. Руководство застройщика категорически отрицало эти слухи, однако признавало, что компания столкнулась с «неожиданными трудностями».

Трудностей у компании действительно хватает, так как к протестам с тех пор присоединились покупатели недвижимости, некоторые из которых приезжают из других регионов Китая, и даже сотрудники самой компании, которым та продавала свои инвестпродукты, пишет Bloomberg. По данным издания, общее количество инвесторов, у которых есть на руках бумаги Evergrande, составляет около 70 000 человек.

Подразделение по управлению капиталом Evergrande сообщило, что в данный момент компания не может позволить себе выплатить инвесторам $6,2 млрд сразу. Компания предложила различные варианты решений. 

Реклама на Forbes

• План для инвесторов, у которых уже подошло время выплат: по истечении срока выплат в конце месяца выплачивается 10%, оставшиеся средства выдаются по 10% каждые три месяца.
• Инвесторы, у которых еще не подошел срок выплат, могут использовать свои средства, чтобы снизить стоимость нового жилья: скидка 7,2% на дома, 5,4% на квартиры, 4,8% на коммерческие помещения и автомобильные парковки.
• Также можно использовать эти средства для частичной оплаты недвижимости.

Однако многие инвесторы беспокоятся, что компания просто не доживет до момента погашения всех выплат. Общие обязательства компании составили $302 млрд. 30 июня долг Evergrande составлял $89 млрд, что было самым низким показателем за последние пять лет. Но торговая и прочая кредиторская задолженность повысилась на 15% по сравнению с шестью месяцами ранее, до рекордных $147,85 млрд.

Компания получила авансовые платежи по объектам, которые еще не были достроены, более чем от 1,5 млн покупателей жилья. Аналитик Айрис Чэнь из гонконгского офиса Nomura утверждает, что инвесторы смогут вернуть лишь 25% своих средств. Evergrande соберет их частично из продаж активов на $12,42 млрд.

Распродажа активов

По данным Bloomberg, власти Китая уже предупредили банки-кредиторы, что на следующей неделе запланированных выплат процентов по кредитам Evergrande ждать не стоит. Одновременно компания наняла внешних консультантов для помощи в реструктуризации долга — из американской компании Houlihan Lokey, которые уже сотрудничали с обанкротившимися бизнесами Enron, Lehman Brothers, Luckin Coffee, и Admiralty Harbour Capital.

В поисках решения руководство компании задумалось о продаже своей доли в бизнесе по производству электромобилей, а также в сфере управления недвижимостью. Также ведутся переговоры о продаже 26-этажного China Evergrande Center, который служит аналогом штаб-квартиры компании в Гонконге. Если у Evergrande не получится найти новое финансирование, она не сможет ни заплатить поставщикам, ни закончить строительство крупных проектов. Источники Bloomberg сообщают, что сейчас большая часть оборотных средств компании направляется исключительно на завершение начатых проектов, но имеющихся денег недостаточно даже для этого.

Во вторник, 14 сентября, в документах для Гонконгской биржи, где торгуются акции компании, Evergrande все же признала вероятность объявления дефолта по долгам, в случае если найти покупателей для активов не получится, и отметила, что пока не удалось продать выставленные на торги офисные здания в Гонконге в запланированные сроки. Для решения проблемы компания активно распродает свои активы, в том числе инвестиционную недвижимость, отели и другое имущество.

С чего все началось

China Evergrande Group — это инвестиционный холдинг, действующий в разных сферах, а также крупнейший оператор жилой недвижимости в провинции Гуандун и один из крупнейших операторов недвижимости Китая. Он находится на 31-м месте среди крупнейших компаний КНР в глобальном списке Forbes. Кроме операций с недвижимостью, Evergrande занимается строительством, туризмом, гостиничным бизнесом, тематическими парками, здравоохранением, производством электромобилей, спортивным и развлекательным бизнесом. Миноритарным акционером компании является глава корпорации Alibaba Group Джек Ма. Компания расширялась «в долг» и активно вкладывалась в футбол и электромобили.

Еще недавно казалось, что Evergrande удачно пережила коронакризис, увеличив продажи в 2020 году: в июне они выросли на 51,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако в 2021 году компания сообщила о снижении темпов продаж недвижимости в летний период на 88%: в июне объем продаж составил $11,12 млрд, в июле — $6,8 млрд, а в августе — $5,91 млрд, что на 26% ниже, чем в августе прошлого года. Компания прогнозирует дальнейший спад продаж недвижимости, что повлияет на денежный поток внутри компании и ликвидность. 

При этом The Economist уже в 2020-м писал, что долги компании несовместимы с нормальной деятельностью. В сентябре 2020 года фирма объявила об акции: «скидка 30% на все виды недвижимости». Издание отмечало, что это явно указывает на острый недостаток наличных средств компании при накопившихся огромных долгах. В конце июня 2021-го долг Evergrande за год насчитывал $37,27 млрд (долг по счетам и торговой кредиторской задолженности для расчета с подрядчиками в течение следующих 12 месяцев), что на 28,5% меньше, чем аналогичные показатели 2020 года. При этом объем наличных средств компании ($13,48 млрд) был меньше этой суммы в три раза.  

Чем это закончится

Акции Evergrande на Гонконгской бирже падают с февраля 2021 года и до сегодняшнего момента снизились уже более чем в пять раз (с $15,8 до $2,97, что даже ниже котировок акций во время IPO компании в 2009-м, когда они составили $4,05).

Из-за угрозы дефолта компании кредитное рейтинговое агентство Fitch понизило рейтинг долгосрочных долговых обязательств  до самого низкого уровня «CC», что на четыре уровня ниже, чем долг инвестиционного уровня. Специалисты компании считают, что понижение в рейтинге отражает мнение о приближающемся дефолте девелопера, кредитный риск велик из-за недостатка ликвидности, снижения контрактных продаж. Компания Moody’s Investors Service также понизила рейтинг Evergrande до своего самого низкого уровня «C».

Агентство Fitch накануне заявило, что проблемы компании Evergrande и ее возможное банкротство могут повлечь за собой проблемы для других секторов китайской экономики, включая банковский.

Сходство кейса Evergrande c ситуацией, предшествовавшей кризису 2008 года, аналитики видят в том, что китайский девелопер, как и Lehman Brothers тогда, накопил большой объем так называемых мусорных облигаций, являясь самым крупным их эмитентом в Азии, при этом «скрытая» задолженность компании может превышать «официальную».

«Если Evergrande объявит дефолт по долгам и запустит процесс реструктуризации, нет никаких причин думать, что этим все закончится, — говорит Майкл Лори из компании SC Lowy, специализирующейся на проблемных долгах. — Существуют и другие закредитованные девелоперы, у которых такие же проблемы с ликвидностью».

Китайскому правительству сейчас придется вырабатывать новые механизмы регулирования долгового кризиса у компаний уровня Evergrande, пишет Bloomberg. В прошлом китайские власти уже спасали фирмы с плохими долгами, которые имели значение для экономики. Например, China Huarong — крупнейшая финансовая компания по управлению активами и долгами. Ее долг составил $15,9 млрд, и государственные предприятия вывели ее из кризиса путем рекапитализации, поэтому масштабного краха отрасли это за собой не повлекло. Правда, долг Evergrande в 20 раз больше, чем у China Huarong. Кроме того, существенная часть активов Evergrande на данный момент состоит на 60% из недостроенных объектов. Как пишет Bloomberg, компанию могло бы спасти, если бы эти активы у них выкупило государственное предприятие, у которого много наличных денег, но желающих пока нет.

Evergrande действительно too big to fail (слишком большая, чтобы обанкротиться), впрочем, именно так говорили и о Lehman Brothers. Компания строит 600 000 домов ежегодно, реализует проекты в 229 городах и генерирует более 3 млн рабочих мест. Это означает, что возможное банкротство компании приведет к коллапсу на рынке рабочей силы Китая, оставив значительную часть населения без работы. Последствия невыплаты долга также могут ударить по экономике страны: Evergrande должна деньги 171 банку и 121 финансовой организации.

Однако в ближайшей перспективе можно ожидать скорее не финансового кризиса, а краха в секторе недвижимости, говорят аналитики Reuters. Лихорадочные распродажи Evergrande, которой срочно нужны деньги, могут спровоцировать обвал цен и серьезные проблемы для других китайских девелоперов. К тому же они отмечают, что власти Китая в большей степени контролируют свою финансовую систему, чем американские времен 2008 года. Большинство экспертов прогнозируют управляемое банкротство компании, в ходе которого власти постараются защитить интересы мелких инвесторов. «Мы не думаем, что правительство заинтересовано в том, чтобы выкупать Evergrande, — пишет Айрис Чэнь из Nomura в аналитической записке. — Но подталкивать компанию к падению оно тоже не будет».

Что делать, если застройщик банкрот?

Если компания-застройщик признана банкротом, нужно готовить документы для суда — попытка вернуть деньги — не всегда беспроигрышный вариант. Эксперты рассказывают, на что нужно обращать внимание во время сложного для дольщика периода.
 

Многие помнят случившееся недавно банкротство компании СУ-155, и никому не хочется оказаться на месте покупателей жилья в подобном проекте. Как правило, из такой ситуации есть два выхода: получить квартиру в «недострое» или вернуть деньги.
 

Лучше обращаться к проверенным застройщикам
 

В кризис из-за нестабильных экономических условий основную надежду для дольщиков составляют компании-застройщики, крепко стоящие на ногах, с устойчивой материальной базой и бюджетом, считает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель». Эксперт видит положительную динамику в делах о банкротстве строительных компаний:
 

— В отношении компаний, привлекающих денежные средства граждан для строительства жилых домов и не выполняющих своих обязательств, было рассмотрено немало громких дел о банкротстве, однако в последнее время таких дел разбирается все меньше. Возможно, процедуры банкротства строительных организаций не только вскрыли «нарыв» долгостроев, но и послужили признаком оздоровления рынка недвижимости и очистили его от недобросовестных компаний.
 

Два условия успешного разрешения спора
 

В законодательстве есть два условия, которые признают право собственности на жилое помещение каждым участником строительства, для того чтобы погасить имеющиеся у них требования. Во-первых, застройщик должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, акт приема-передачи должен быть подписан до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом. Если  он подписан позже, благоприятный исход дела зависит от благосклонности суда и квалификации юристов, довольно часто решения принимаются в пользу участников строительства, напоминает Рустам Арсланов.
 

Стоит ли пытаться вернуть деньги?
 

Тем не менее, банкротства застройщиков все еще происходят. И тут очень важно понимать —  стоит ли выбирать материальную компенсацию или пытаться дождаться квартиры. Если дом только начинают строить, а для реализации проекта нужны значительные инвестиции, разумеется, шансы на его достройку уменьшаются. В этом случае лучше расторгнуть договор и рассчитывать на компенсацию ущерба или морального вреда.
 

При других условиях возвращение денег может быть рискованным способом получения компенсации, в таких случаях, возможно, стоит дождаться достройки объекта. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», советует осознавать, что при требовании денег дольщик отказывается от права собственности, при этом решение суда может быть вынесено и не в его пользу:
 

— Однако покупатель должен понимать, что требование средств — это наиболее рискованная схема, ведь деньги можно и не получить в конечном итоге, а контракт будет разорван. То есть права собственности на квартиру, пусть и существующую только на бумаге в проектной документации, все же лучше, чем полное zero.
 

Необходимо следить за сайтом арбитражного суда
 

По действующему законодательству, осуществляющий процедуру банкротства конкурсный управляющий обязан сообщить о начале этой процедуры; по ряду причин он делает это при помощи почтовой рассылки. Уведомления могут придти с опозданием, а это грозит дольщику тем,  что он не уложится в установленный законом срок в 30 дней и не подаст заявление во время первой стадии банкротства. Если уже понятно, что застройщик столкнулся с проблемами, нужно быть начеку.  Мария Литинецкая советует следить за официальным сайтом федерального арбитражного суда, где публикуются все решения, связанные с банкротством или ликвидацией юридических лиц.
 

Заявление о включении в реестр кредиторов
 

После начала процедуры банкротства создаются два реестра требований, туда включают кредиторов, претендующих на возврат денег, и тех, кто ожидает квартиру. Для попадания в список ожидающих возврата денег нужно подать заявление, в котором будет отказ от договора долевого участия (ДДУ). Также нужно указать арбитражный суд, который будет рассматривать дело, данные застройщика, данные арбитражного управляющего, номер ДДУ и его дату, все данные о квартире, реквизиты документов об оплате, данные о неисполнении строительной компанией обязательств. Все документы нужно направить по адресам суда, арбитражного управляющего и компании-застройщика. Стоит также вложить в письмо в суд подтверждения о направлении писем застройщику и управляющему — чтобы там не пропустили заявление.
 

Не стоит забывать о возмещении убытка
 

При банкротстве застройщика нужно требовать от него возмещение убытка. Эксперты советуют рассчитывать компенсацию исходя из разницы между ценой жилья на момент приобретения и во время банкротства застройщика. Для точного подсчета суммы лучше привлечь профессионального оценщика (не забывая добавить стоимость его работ в сумму компенсации). Размер компенсации стоит указать в заявлении в реестр кредиторов. Разумеется, лучше требовать максимально возможную сумму.
 

Можно обращаться к страховщикам
 

Обычно строительные компании страхуют свою ответственность. От страховой компании дольщик может потребовать возместить убытки. Банкротство — это страховой случай. Решение арбитражного суда о признании девелопера банкротом поможет потребовать от страховщиков возврата денег, напоминает Мария Литинецкая.
 

Госорганы по закону также несут ответственность за застройщика
 

Рустам Арсланов рассказывает о том, что в законодательстве фактически предусматривается возможность обращения граждан  в органы исполнительной власти, ведь именно там застройщикам выдавали разрешение на строительство:
 

— Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» дает право обманутым дольщикам защищаться путем обращения в органы исполнительной власти субъекта федерации. Покупатель должен запросить удовлетворение требований ДДУ, ведь именно местные власти выдали застройщику разрешение на строительство. Для этого таких граждан включают в общефедеральный реестр по Приказу Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403.
 

Закон о банкротстве охраняет права граждан
 

Рустам Арсланов считает, что дольщики сегодня могут с уверенностью начинать спор с застройщиками, ситуация с большим количеством обманутых дольщиков — в прошлом:
 

— Если раньше большое количество обманутых дольщиков годами ждали окончания строительства, то уже сегодня покупатель квартиры в новостройке может быть совершенно уверенным в успешном споре с застройщиком, поскольку на страже его интересов и защиты его прав стоит Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Крупнейшие застройщики-банкроты Москвы и Санкт-Петербурга

По состоянию на май 2017 года в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) имеются записи о 7 застройщиках, которые не завершили строительство хотя бы одного жилого дома в Москве или Санкт-Петербурге.

Общий объем незавершённого строительства застройщиками-банкротами в Москве – 289 026 м², что составляет 7,4 % от общего объема таких строек по стране, в Санкт-Петербурге – 220 865 м² (5,6 % от общего объема таких строек).

Крупнейшим среди застройщиков-банкротов Москвы является строительная компания АГРОСТРОЙ, у которой в незавершенном строительстве в столице находится ЖК Ново-Никольское. Застройщик находится в стадии банкротства — наблюдение. Финансовую помощь для достройки объектов оказывает Сбербанк.

ЖК Ново-Никольское представляет собой 29 блокированных и 74 многоквартирных домов, возводимых в Москве (деревня Ивановское, 20 км. от МКАД по Киевскому шоссе), совокупной площадью жилых единиц 189 788 м². Ввод домов планировался на 2015-2016 год. В настоящее время строительство объектов приостановлено.

Крупнейшим среди застройщиков-банкротов Санкт-Петербурга является СК РосСтрой (входит в ГК СУ-155). Застройщик находится в стадии банкротства — наблюдение. Финансовую помощь для достройки объектов оказывает Банк Российский капитал.

ЖК Новая Каменка включает в себя шесть 19-этажных многоквартирных домов, возводимых в Санкт-Петербурге на проспекте Королева, совокупной площадью жилых помещений 170 565 м². Ввод домов планировался на 2015-2016 год. В настоящее время строительство объектов возобновлено. Ввод 5 домов планируется на 2017 год, одного – на 2018.

Застройщики-банкроты Глобинвестстрой (возводит ЖК Терлецкий парк) и Ареал (возводит ЖК Вариант) также находятся в стадии банкротства — наблюдение. 

Глобинвестстрой получает помощь для достройки объектов от санатора НДВ-Недвижимость, Ареал – от девелопера СК Стоун.
ЖК Терлецкий парк состоит из двух многоквартирных домов на Новогиреевской улице в Москве. Совокупная площадь квартир – 88 494 м

2. Ввод домов планировался на 2016 год. В настоящее время строительство объектов остановлено.

ЖК Вариант состоит из 7 многоквартирных домов в поселке Шушары, г.Санкт-Пербурга. Совокупная площадь квартир – 37 557 м². Ввод домов планировался на 1-ый квартал 2017 года. В настоящее время строительство объектов остановлено.

Обзорная публикация по застройщикам-банкротам по всем регионам Российской Федерации здесь: https://erzrf.ru/news/zastroyshchiki-bankroty-imeyut-okolo-4 

Полную версию аналитического обзора «Застройщики-банкроты» (65 страниц) можно приобрести по ссылке https://novostroykirf.ru/1/#!analytic 

Если застройщик обанкротился, дольщики могут помимо квартир требовать машиноместа и кладовки

Если застройщик обанкротился, пострадавшие дольщики смогут помимо квартир потребовать машиноместа и кладовки.

Эти объекты Минстрой фактически приравнивает к квартирам. Ведомство подготовило поправки в закон о банкротстве, расширив понятие «требование о передаче жилых помещений». Пока к ним относятся квартиры или комнаты в недостроенных многоквартирных домах, а также секции в таунхаусах. Минстрой предлагает дополнить перечень машиноместами и нежилыми помещениями площадью не более семи кв.м. Это значит, что заявление дольщика о передаче ему машиноместа будет удовлетворено в рамках третьей очереди требований кредиторов. Пока же в приоритете только жильё. Считается, что машиноместа (их стоимость, кстати, нередко сопоставима с ценой квартиры), а тем более кладовки не так уж важны – их получают по остаточному принципу.

Поправки вступят в силу со дня официальной публикации и будут распространяться на все объекты, по которым к этому моменту не начаты расчёты с кредиторами третьей очереди.

Минстрой предлагает также уточнить правила заключения долевых договоров застройщиком-банкротом и их государственной регистрации. В пакет поправок входят и предложения по корректировке 214-ФЗ, закона о Фонде защиты прав дольщиков и др. Фактически банкротам запретят заключать новые договоры долевого участия с кем-либо, кроме Фонда защиты прав дольщиков, который финансирует достройку. В этом случае многочисленные требования к застройщику (наличие собственных средств, отсутствие долгов и т.д.) не применяются. Причём права требования по таким договорам нельзя переуступить до ввода дома в эксплуатацию.

Ведомство также предлагает вариант достройки домов в низкой стадии готовности. Сейчас закон предусматривает передачу объекта незавершённого строительства и участка (или прав на него) другому застройщику. Но зарегистрировать собственность на котлован нельзя. Значит, и передать его для достройки невозможно. Чтобы решить проблему, Минстрой предлагает в первую очередь относить к имуществу банкрота участок, который и передаётся другой компании.

Evergrande превратилась из крупнейшего застройщика Китая в одного из его худших должников

Компания должна сотни миллиардов долларов. Его кредиторы кружат. Его акции сильно упали. Но если что-то и заставляет расплатиться за Evergrande, огромную империю недвижимости в Китае, то это может быть нервозность обычных покупателей жилья, таких как Чен Ченг.

Г-жа Чен, 30 лет, и ее муж думали, что нашли идеальную квартиру. Он был частью комплекса из 18 зданий в южном городе Гуанчжоу, недалеко от хорошей школы для их дочери и новой станции метро.

Evergrande просила залог в размере почти одной трети цены до завершения строительства. Прочитав заголовки о финансовых трудностях компании и жалобы недавних покупателей на задержки в строительстве, г-жа Чен ушла.

«У нас не так много денег», — сказала она. «Мы очень боялись, что эти деньги испарится».

Такие компании, как Evergrande, являются примерами так называемых серых носорогов — больших, очевидных и весьма вероятных рисков, которыми слишком вероятно пренебречь.Evergrande и подобные ей компании настолько велики и настолько вовлечены в финансовую систему страны, что правительство заинтересовано в их выживании. Провал в масштабе Evergrande затронет экономику и приведет к финансовому краху для обычных семей.

В годы бума Evergrande была крупнейшим девелопером Китая, создавая экономическую активность, от которой чиновники зависели, пока страна открывалась. По мере того как все больше людей выбрались из бедности, покупатели жилья вкладывали свои деньги в недвижимость.Чувствуя себя счастливой и стремящейся к расширению, Evergrande заняла деньги, чтобы заняться новыми видами деятельности, такими как футбольный клуб, вода в бутылках и, совсем недавно, электромобили.

Теперь Evergrande олицетворяет уязвимость второй мировой экономики. Он должен больше денег, чем может выплатить, и официальные лица в Пекине хотят, чтобы он замедлился. Стоимость его акций за последний год упала на три четверти, и кредиторы паникуют. Компания начала распродавать части своей корпоративной империи, но, чтобы выжить, Evergrande необходимо продолжать продавать свои квартиры.

Проблема в том, что некоторые китайские покупатели жилья, которых когда-то привлекали разработки Evergrande, стали все больше беспокоиться о компании.

В китайском Интернете покупатели описывают месяцы или даже годы ожидания своих квартир в Evergrande. Некоторые обвиняют компанию в использовании пандемии в качестве предлога для дальнейших задержек строительства.

Evergrande отказалась от комментариев, сославшись на «период затишья» перед объявлением отчетности компании.

Проблемы компании накапливались годами, но кредиторы, крупные инвесторы и покупатели жилья в равной степени относятся к ней так, как будто она вот-вот обанкротится.По некоторым оценкам, Evergrande задолжала более 300 миллиардов долларов. Кредиторы не уверены, что он сможет оплатить счета. Деловые партнеры подали иски.

Недвижимость в Китае склонна к большим колебаниям. Спекулятивные покупки толкают цены вверх. Затем вмешиваются местные органы власти, чтобы успокоить ситуацию, иногда с тяжелой рукой. Несмотря на взлеты и падения, рынок жилой недвижимости по-прежнему остается крупнейшим хранилищем благосостояния китайских домохозяйств.

Для Сюй Цзяиня, миллиардера-основателя Evergrande, дикая поездка в основном шла по одной траектории: вверх.

Бывший техник сталелитейного завода, он основал Evergrande в 1996 году, когда Китай приступил к выполнению гигантской задачи по перемещению сотен миллионов людей из сельской местности в города. По мере того, как цены на недвижимость росли вместе с урбанизацией, росло и богатство г-на Сюй.

После публичного листинга своей компании в 2009 году он начал расширять бизнес в новых сферах. Evergrande взял под свой контроль футбольный клуб Гуанчжоу в 2010 году и потратил миллиарды долларов на иностранных игроков. Затем она перешла на молочный, зерновой и масличный бизнес.В какой-то момент они даже попробовали разводить свиней.

По мере роста бизнеса г-н Сюй смог привлечь финансирование на десятки миллиардов долларов от иностранных и внутренних инвесторов и дешевые ссуды от китайских банков. Успех пришел благодаря прочным политическим связям. Член Народной политической консультативной конференции Китая, консультативного органа центрального правительства, г-н Сюй ежегодно присутствует на самых важных политических собраниях в Пекине.

Его близость к власти также вселяла в инвесторов и банки уверенность, необходимую для продолжения кредитования компании.За те годы, когда регулирующие органы пытались ограничить бизнес Evergrande, они обычно вскоре прекращали свою деятельность. К 2019 году г-н Сюй был одним из самых богатых застройщиков в мире.

Сегодня его состояние немного скромнее, большая часть его связана с курсом акций компании, около 18 миллиардов долларов, согласно китайскому отчету о богатстве Hurun.

«На мой взгляд, Си Цзяинь — это тот, кто действительно хорошо умеет ходить по канату», — сказал Руперт Хугеверф, основатель Hurun Report.«Он смог сбалансировать свой долг со своим ростом».

Понять новую экономику Китая

---

Карточка 1 из 6

Экономическая перестройка. Китай вводит новые меры, чтобы изменить способ работы бизнеса и ограничить власть руководителей. Эти изменения, вызванные стремлением к государственному контролю и опоре на собственные силы, знаменуют собой конец позолоченного века для частного бизнеса, который превратил страну в производственный центр и центр инноваций.

Лидер Китая Си Цзиньпин переделывает деловой мир Китая по своему собственному имиджу. Прежде всего, это контроль. Если когда-то руководителям давали зеленый свет на рост любой ценой, теперь чиновники хотят диктовать, какие отрасли будут бум, а какие разорятся и как это произойдет.

Многие меры уже реализованы. Китайское правительство ужесточило надзор за интернет-Голиафами страны, объявило все финансовые операции с криптовалютами незаконными и задержало топ-менеджеров проблемных компаний. Между тем крупнейший девелопер Китая Evergrande колеблется, а официальные лица не говорят о финансовой помощи.

То, что Китай сделает дальше, будет иметь большое значение. Если китайские чиновники спасут Evergrande, они рискуют дать понять, что некоторые компании все еще слишком велики, чтобы обанкротиться. Если они этого не сделают, то 1,6 миллиона покупателей жилья, ожидающих недостроенных квартир, и сотни малых предприятий, кредиторов и банков могут потерять свои деньги.

Долгосрочная перспектива неясна. Некоторые аналитики говорят, что меры г-на Си и стремление ограничить чрезмерное заимствование уже имеют большое значение.Но экономика № 2 в мире замедляется, и китайскому правительству, возможно, придется приложить больше усилий, чтобы возродить ее.

Вопрос для многих наблюдателей заключается в том, сможет ли г-н Сюй продолжать свои осторожные действия по уравновешиванию, пока регулирующие органы пытаются сократить растущий долг сектора. Когда несколько лет назад экономика Китая начала более резко замедляться, такие разработчики, как Evergrande, оказались в затруднительном положении. Чтобы поднять свой бизнес, они снижали стоимость квартир, снижая стоимость недвижимости, которую платили ранее покупатели, что спровоцировало уличные протесты.

Модель продажи квартир до их завершения дала компаниям денежные средства, необходимые для продолжения работы. Так было до тех пор, пока регулирующие органы не обратили внимание на непосильную задолженность сектора недвижимости, из-за чего застройщикам, таким как Evergrande, было труднее закончить квартиры, которые они уже продали покупателям.

Опасаясь жилищного спада, который рикошетом отразится на финансовой системе Китая, центральный банк создал «три красные линии», правила, вынуждающие компании, занимающиеся недвижимостью, снизить уровень долга, прежде чем они смогут занять больше денег.Цель заключалась в том, чтобы ограничить доступ банковского сектора к рынку недвижимости. Но это также забирало средства, которые они могли использовать для завершения проектов.

Чтобы соответствовать требованиям, Evergrande начала распродавать некоторые из своих предприятий. На прошлой неделе он продал доли в своем интернет-бизнесе. В публичных комментариях г-н Сюй указал на успех компании в выплате некоторым иностранным и внутренним инвесторам, сокращению долга, по которому начисляются проценты, до 88 миллиардов долларов со 130 миллиардов долларов в конце прошлого года.

Но у него все еще есть неоплаченные счета за приобретение, права землепользования и договорные обязательства, которые в сумме составляют сотни миллиардов долларов.Некоторые кредиторы и деловые партнеры обратились в суд, чтобы попытаться заморозить активы, чтобы вернуть свои деньги.

«На бумаге для такой компании не имеет смысла иметь такой большой долг. Это ненормально », — сказала Дженнифер Джеймс, инвестиционный менеджер Janus Henderson Investors, по оценкам которой задолженность Evergrande превышает 300 миллиардов долларов. Затем есть объекты, за которые пришлось заплатить, но которые еще не достроены.

Уэсли Чжан четыре года ждал квартиру, которую купил для своих родителей.33-летний г-н Чжан внес депозит в размере 93 000 долларов и 41 ежемесячный платеж по ипотеке на сумму почти 1100 долларов. Местные власти приостановили проект развития в 2018 году, но позже отменили это решение, дав Evergrande зеленый свет на начало строительства.

Нет никаких признаков прогресса или сообщений от Evergrande по поводу купленной им квартиры. Сейчас компания пытается продать квартиры в комплексе, который обещают быть готовым к заселению к 2023 году.

«Это имеет огромное влияние на мою жизнь», — сказал г-н.Сказал Чжан. Чтобы вернуть свои деньги, ему пришлось бы подать иск против компании, чтобы разорвать контракт. «Нам также нужно подумать о покупке другой квартиры, но сейчас цены на недвижимость намного выше».

Что произойдет с вашим депозитом, если застройщик кондоминиума обанкротится?

Многие покупатели рассматривают возможность покупки кондоминиумов до начала строительства по разным причинам, но, возможно, самая главная из них — зафиксировать текущую цену за квадратный фут до того, как цены начнут расти.К тому времени, когда строительство будет завершено, покупатели будут иметь именно ту квартиру, которую они хотят спроектировать по своему вкусу, и при этом воспользоваться более выгодной ценой, если рынок будет иметь тенденцию к росту.

Но какой бы выгодной ни была покупка кондоминиумов до строительства, она также имеет некоторые недостатки, и, возможно, самый большой риск заключается в том, что застройщик может отказаться от застройки.

Это может случиться, и это случалось в прошлом, что оставляет покупателям без квартиры, без возможности роста процентов для депозита, внесенного застройщиком, и прямо на первом месте в поисках нового места, которое можно было бы назвать своим домом.Только на этот раз цена квадратного фута, вероятно, будет выше, чем при первоначальной покупке.

Это неприятная ситуация, но, к счастью, это довольно редкое явление. Тем не менее, важно, чтобы вы знали о потенциальных рисках, связанных с отказом девелоперов кондоминиумов до того, как разработка начнется.

В частности, вы хотите знать, что ваш депозит в безопасности, даже если застройщик откажется от разработки.

Что произойдет с вашим депозитом?

Когда девелопер обанкротился, а десятки тысяч долларов в депозитных деньгах связаны, один из первых вопросов, которые могут возникнуть у покупателей: «Что происходит с моим депозитом?»

Это обоснованное беспокойство, учитывая тот факт, что депозиты строителей обычно составляют довольно большую часть сдачи.Однако ответ будет отличаться в зависимости от того, у кого деньги депозита.

В идеале деньги должны быть переданы в эскроу-компанию или титульную компанию, и в этом случае средства защищены и должны быть возвращены каждому затронутому покупателю. В этом случае покупатели должны будут связаться с эскроу или титульной компанией, чтобы высвободить средства.

Любые соглашения о недвижимости между покупателями и застройщиками должны содержать пункт, в котором описывается, что произойдет с депозитными деньгами, если застройщик откажется.Вот почему так важно иметь представительство агента по недвижимости при заключении этих соглашений, поскольку они будут знать, что нужно искать такие положения и обеспечивать их включение и соблюдение.

Однако, если залог был выплачен непосредственно застройщику, это могло бы стать серьезной проблемой и потребовало бы судебного иска против застройщика для возврата залога. В этом случае потребуется юрист по недвижимости.

Никогда не рекомендуется оставлять залог напрямую застройщику, так же как не рекомендуется вносить залог продавцу при традиционной сделке с недвижимостью.В случае, если один из них обанкротится, вы можете остаться без дела.

А как насчет процентов на депозитные деньги?

С момента внесения депозита до момента, когда разработчик откажется от разработки, любые проценты, которые могли быть получены на эти деньги депозита, в основном теряются.

Даже если бы деньги просто лежали на банковском счете, они все равно собирали бы проценты. Но когда застройщик подает заявление о банкротстве, покупатели просто теряются, когда речь идет о любых процентах, которые могли быть получены, когда средства находились в руках застройщика.

Судится с застройщиком

Нередко коллективный иск против застройщика-нарушителя возбуждается разгневанными покупателями, оставленными в пыли. Целью этих судебных исков, как правило, является предъявление исковому застройщику иск о недооценке стоимости с момента покупки единиц до момента возврата залога.

Покупатели должны знать, что для получения результата коллективного иска могут потребоваться годы.

Что покупатели могут сделать, чтобы защитить себя?

Если вы подумываете о покупке квартиры перед строительством у застройщика, есть несколько вещей, которые вы можете и должны сделать, чтобы защитить себя от головной боли и разочарований.

Для начала внимательно изучите контракт и внимательно следите за любыми положениями, указывающими на то, что покупатели будут вынуждены купить блок, даже если завершение строительства всего комплекса будет отложено. Также, как уже упоминалось, убедитесь, что добавлен пункт, который диктует, что депозит будет возвращен в полном объеме в случае, если разработчик не сможет завершить комплекс.

Сделайте домашнюю работу над послужным списком строителя и поищите любую историю банкротств или неудачных разработок в прошлом.

Итог

Может быть невероятно обескураживающим узнать, что квартира, в которую вы инвестировали и с нетерпением ждали переехать, когда строительство будет завершено, рушится. Хотя это не очень распространенное явление, но может случиться и происходит. Когда это произойдет, покупателям остается только гадать, что произойдет с депозитными деньгами, которые они вложили в такие разработки.

Положительным моментом является то, что, если покупатели представлены опытным агентом по недвижимости, который знает, как выглядит надежный контракт, их вклады будут защищены, хотя любая возможность получить проценты по этим фондам, вероятно, будет потеряна.

покупателей жилья Laval остались в беде после банкротства застройщика

Лиза Алахайдоян и ее муж заплатили более 150 000 долларов за снос дома в Лавале, штат Квебек, и построение дома своей мечты с нуля.

«Наша мечта, наш дом, над чем мы работали столько лет; обещание вечного дома с нашими детьми в идеальном для нас месте», — сказала она.

Но потом все развалилось, и пара стала одной из более чем 100 человек, которые ищут ответы после того, как домостроительная компания, которой они доверяли, обанкротилась, оставив дома незавершенными или даже не начатыми.

«Наши мечты только что разбились», — сказал Алахайдоян.

Афарин Поуроскуэй должна была быть соседкой Алахайдоян, и теперь она тоже осталась в беде.

«Это были все наши сбережения за 10 лет работы здесь, в Канаде», — сказала она. «Все наши сбережения. У меня сейчас нет ни гроша».

Сейчас потенциальные соседи пытаются понять, что делать дальше, и есть некоторые опасения, что банкротство было частью более крупного плана.

«Есть много информации от всех этих семей, которая указывает на то, что это, вероятно, планировалось, чтобы получить как можно больше денег от всех этих клиентов», — сказал Алахайдоян.

Строящиеся дома остались незавершенными на момент объявления компанией банкротства. (Валерия Кори-Маноккио / CBC)

CBC не удалось связаться с владельцем застройщика, Bel-Habitat Inc., и вместо этого была направлена ​​управляющему по делу о несостоятельности Раймонду Шабо.

Представитель Raymond Chabot сказал, что компания ведет переговоры со всеми, кто пострадал от банкротства, и делает все возможное, чтобы помочь.

По мере продвижения дела, дополнительная информация будет доступна позже в этом месяце, сказал пресс-секретарь.

Некоммерческая организация GCR предлагает помощь

Garantie de construction résidentielle (GCR), некоммерческая организация, которая администрирует гарантийный план для новых жилых домов в Квебеке, также следует этому делу.

Организация предлагает психологическую поддержку и открыла горячую линию для клиентов Bel-Habitat Inc., по которым они могут позвонить, если им понадобится помощь.

GCR может заказать выплату до 50 000 долларов, если продукты не доставлены в соответствии с обещаниями, говорится на своем веб-сайте.

Что касается таких клиентов, как Алахайдоян, который также подал в суд, компания заявляет, что «GCR создаст специальную программу поддержки для пострадавших покупателей».

«Мы знаем, насколько сложна и напряжена текущая ситуация. GCR будет защищать пострадавших потребителей в соответствии с правилами, касающимися гарантийного плана для новых жилых домов», — говорится на сайте.

Но Пуроскуэй хотел бы, чтобы было сделано больше, и призывает правительство вмешаться.

И она, и Алахайдоян говорят, что хотят, чтобы законы провинции были изменены, чтобы подобные ситуации не происходили с другими.

Борьба с долгами китайского застройщика вызывает беспокойство у инвесторов

ПЕКИН (AP) — Один из крупнейших китайских девелоперов пытается избежать дефолта по долгам на миллиарды долларов, что вызывает обеспокоенность в связи с более широкими экономическими последствиями и протестами покупателей недостроенных квартир.

Evergrande Group, по-видимому, не сможет выплатить все 572 млрд юаней (89 млрд долларов), которые она должна банкам и другим держателям облигаций, сообщают рейтинговые агентства.Это может встряхнуть финансовые рынки, но аналитики говорят, что Пекин, вероятно, вмешается, чтобы предотвратить более серьезный ущерб, если Evergrande не сможет должным образом урегулировать свои долги.

«В том маловероятном случае, когда дефолт выбьет из колеи более широкий рынок недвижимости, существенно нарушив продажи и инвестиции, это может иметь далеко идущие макроэкономические последствия», — отмечают аналитики Fitch Ratings в своем отчете в среду.

Evergrande столкнулась с нехваткой денежных средств после того, как ее заимствования на строительство квартир, офисных башен и торговых центров натолкнулись на давление со стороны правящей Коммунистической партии с целью снизить корпоративную долговую нагрузку, которая рассматривается как угроза для экономики.

Пекин сделал снижение финансовых рисков своей приоритетной задачей с 2018 года. В 2014 году власти допустили первый дефолт по корпоративным облигациям после коммунистической революции 1949 года. Дефолты постепенно увеличиваются в надежде заставить заемщиков и инвесторов быть более дисциплинированными.

Несмотря на это, общий корпоративный, государственный долг и долг населения вырос с эквивалента 270% годового экономического производства в 2018 году до почти 300% в прошлом году, что является необычно высоким показателем для страны со средним уровнем дохода.Экономисты говорят, что финансовый кризис маловероятен, но долг может замедлить экономический рост, отвлекая деньги от потребления и инвестиций.

Борьба Evergrande вызвала предупреждения за рубежом о том, что более широкое финансовое давление на недвижимость — отрасль, которая стимулировала взрывной бум в Китае 1998–2008 годов — может привести к проблемам для банков и внезапному и политически опасному краху экономического роста.

Правительство еще не сообщило, что оно может сделать с Evergrande, одним из крупнейших конгломератов частного сектора Китая, но финансовые аналитики говорят, что Пекин, скорее всего, вмешается, особенно для защиты домохозяйств, которые купили недостроенные квартиры.

Полный дефолт может подорвать доверие потребителей, если покупатели жилья понесут убытки, «но мы предполагаем, что правительство будет действовать для защиты интересов домашних хозяйств, что делает такой исход маловероятным», — говорят аналитики Fitch.

Президент Си Цзиньпин продвигает инициативу «общего процветания» для более широкого распространения богатства Китая и сокращения его политически нестабильного разрыва между богатой элитой и бедным большинством. Таким образом, регулирующие органы могут отдавать предпочтение покупателям жилья за счет банков и других инвесторов в долговые обязательства Evergrande.

Evergrande со штаб-квартирой в южном городе Шэньчжэнь, недалеко от Гонконга, продала активы для погашения долга после того, как в августе 2020 года регулирующие органы ужесточили контроль над финансированием 12 крупнейших застройщиков Китая.

Компаниям было сказано ограничить задолженность по «трем красным линиям» — наличность в кассе, стоимость своих активов и собственный капитал в их бизнесе. В соответствии с правилами, вступившими в силу в январе, банки обязаны ограничить кредитование недвижимости 40% от их общей суммы.

Помимо держателей облигаций, компания должна 667 миллиардов юаней (103 миллиарда долларов) строительным компаниям и другим бизнес-кредиторам.

Цена его акций в Гонконге упала на 34% до рекордно низкого уровня в среду. За последний месяц он упал на 50%.

Evergrande сообщила о прибыли в 1,6 миллиарда долларов за первую половину 2021 года. В заявлении, опубликованном во вторник, говорится, что она наняла внешних экспертов по реструктуризации долга. В понедельник компания отказалась подавать заявку на корпоративную реструктуризацию в соответствии с китайским законом о банкротстве.

Служба финансовой информации REDD сообщила на прошлой неделе со ссылкой на неустановленные источники, что Evergrande приостановит выплату процентов по кредитам двум банкам.Компания еще не подтвердила это.

По состоянию на 30 июня у Evergrande было 240 миллиардов юаней (37,3 миллиарда долларов) долга, подлежащего погашению в течение года, что на 28,5% меньше, чем на конец 2020 года, но почти в три раза больше его денежных авуаров в размере 86,8 миллиардов юаней (13,5 миллиардов долларов), по данным компании. финансовый отчет.

В воскресенье около 100 человек, инвестировавших в долги Evergrande через «продукты управления капиталом», продаваемые банками, собрались в его штаб-квартире в Шэньчжэне, чтобы потребовать выплаты.

Компания заявила, что эти инвесторы могут выбрать получение погашения собственностью, наличными в рассрочку или претензией по платежам за жилые единицы, согласно деловому журналу Caixin.

«Для Evergrande сложно выплатить сразу 40 миллиардов юаней (6,2 миллиарда долларов) за продукты для управления капиталом», — сказал глава подразделения Evergrande по управлению капиталом Ду Лян.

По сообщениям гонконгских новостей, в пятницу покупатели квартир, жалующиеся на приостановку строительства Evergrande, протестовали в ее штаб-квартире. Компания также сталкивается с судебными исками со стороны строительных подрядчиков, утверждающих, что задерживает их выплату.

Evergrande также вложила деньги в запуск собственного бренда электромобилей, что является приоритетом в технологических планах правящей партии.На этой неделе компания сообщила, что не добилась прогресса в продаже акций сторонним инвесторам.

Другие крупные китайские разработчики, похоже, не сталкиваются с таким же денежным кризисом. Но другие компании борются с долгами.

Huarong Asset Management Co., Ltd., крупнейшая из группы государственных компаний, созданных для оказания помощи в погашении безнадежных кредитов государственных банков, сообщила в августе, что в прошлом году она потеряла 102,9 млрд юаней (15,9 млрд долларов).

По данным финансовой информационной компании Capital IQ, в середине 2020 года долги Huarong составляли 162,3 миллиарда долларов.Однако Huarong заявила, что не планирует реструктуризацию после вливания капитала в августе от государственных компаний.

Планируется первая продажа обанкротившейся империи застройщика Bay Area

SAN JOSE — Утверждены окончательные условия сделки по продаже одного из объектов недвижимости Bay Area, который обанкротившийся застройщик сумел завершить до того, как его империя недвижимости рухнула — и новые продажи имеются в виду.

Незавершенные покупки недвижимости являются результатом федерального судебного разбирательства, связанного с делом о мошенничестве с ценными бумагами, которое было возбуждено против обанкротившегося застройщика Санджива Ачарья и его компании Silicon Sage Builders.

Большой жилой комплекс в центре Сан-Хосе, построенный Ачарьей, вот-вот будет куплен — хотя по сниженной цене по сравнению с первоначально предложенной покупной стоимостью, согласно документам федерального суда.

Plus, назначенный судом управляющий нанял брокера по недвижимости, чтобы продать еще три объекта, два в Санта-Кларе и один в Саннивейл, с целевыми ценами в миллионы для каждого из участков, записи в досье в окружном суде США показывают .

И условия сделки были разработаны для покупки коммерческих площадей на первом этаже в многофункциональном комплексе на Эль-Камино-Реал в Санта-Кларе, который называется Мэдисон Плейс.

Компания Carmel Partners, базирующаяся в Сан-Франциско, которая специализируется на владении жилыми зданиями, согласилась купить жилой комплекс из 101 квартиры на улице Бальбах 138 в центре Сан-Хосе.

После проведения комплексной проверки нового многоквартирного дома Carmel Partners решила, что хочет заплатить немного меньше первоначальной предложенной цены в 54,2 миллиона долларов.

«В результате должной осмотрительности покупатель потребовал снижения покупной цены, и после переговоров получатель согласился, что справедливое снижение составляет 750 000 долларов», — говорится в протоколах суда, поданных 30 июля.

Согласно документам федерального суда, новая и окончательная цена составляет 53,45 миллиона долларов.

Кроме того, судебный управляющий нанял SVN Capital West Partners в качестве брокера для продажи ряда объектов собственности в Ачарье.

Объекты недвижимости, участвовавшие в последних раскрытых торговых усилиях, включают следующие три:

— 1313 Franklin St. в Санта-Кларе, многофункциональный проект жилых домов и 14 500 квадратных футов торговых и ресторанных площадей. Продаются коммерческие помещения на первом этаже.Диапазон цен составляет от 6,7 до 8,5 миллионов долларов.

— 1364, 1374 и 1378 El Camino Real в Санта-Кларе, коммерческие помещения в многофункциональном комплексе Madison Place. Целевой диапазон цен составлял от 3 до 4,5 миллионов долларов. Появились три разных покупателя, которые готовы заплатить общую цену в 4,2 миллиона долларов. Резиденции не задействованы.

— 560 S. Mathilda Ave., многофункциональный проект в Саннивейл. Целевой диапазон продаж составляет от 4,5 до 5,5 миллионов долларов для офисных или коммерческих помещений на первом этаже.

Для жилого комплекса 138 Balbach в центре Сан-Хосе покупатель и продавец теперь должны пройти формальность закрытия условного депонирования и регистрации покупки недвижимости.

Фирма

JLL, занимающаяся коммерческой недвижимостью, реализовала эту недвижимость в рамках сделки, которая привела к сделке Carmel Partners по покупке квартир в Бальбахе. Точные сроки официального завершения покупки пока неизвестны.

«Недвижимость активно продвигалась на рынке» JLL, говорится в заявлении суда.

Несмотря на снижение цен на квартиры на Бальбах-стрит, получатель, Дэвид Стэплтон, заявил, что последняя цена представляет собой выгодную сделку для кредиторов, которым Ачарья задолжал деньги, а также инвесторов в проекты Ачарьи, которые стремятся вернуть часть своих средств. .

«Даже с учетом сокращения предлагаемая продажа по-прежнему является лучшим предложением, которое получил получатель», — утверждал получатель в судебном процессе по жилому комплексу Бальбах.

долговый кризис, дефолт по облигациям и риски инвесторов

Китайский гигант недвижимости Evergrande находится на грани краха, и аналитики предупреждают, что потенциальные последствия могут иметь далеко идущие последствия, которые распространятся за пределы Китая.

«Крах Evergrande станет самым большим испытанием, с которым финансовая система Китая столкнулась за последние годы», — говорит Марк Уильямс, главный экономист по Азии в Capital Economics.

Вот насколько серьезны его проблемы и что ждет инвесторов.

Как мы сюда попали?

После быстрого роста в течение многих лет и скупки активов на фоне бума экономики Китая, Evergrande теперь покрыта огромным долгом в 300 миллиардов долларов.

Транспортные средства проезжают возле недостроенных жилых домов из Evergrande Oasis, жилого комплекса, построенного Evergrande Group, в Лояне, Китай, 16 сентября 2021 года.

Карлос Гарсия Роулинс | Reuters

Застройщик с самой большой задолженностью в мире изо всех сил пытается заплатить своим поставщикам и дважды за несколько недель предупредил инвесторов, что может не погасить свои долги.

Во вторник Evergrande заявила, что продажи ее недвижимости, вероятно, продолжат значительно снижаться в сентябре после падения в течение нескольких месяцев, что еще больше ухудшит ситуацию с денежными потоками.

Китайский разработчик настолько велик, что последствия потенциального сбоя могут повредить не только китайской экономике, но и распространиться на другие рынки.

Крах Evergrande станет самым большим испытанием для финансовой системы Китая за многие годы.

Марк Уильямс

Capital Economics, главный экономист по Азии

Банки также отреагировали на снижение денежного потока. Некоторые в Гонконге, в том числе HSBC и Standard Chartered, отказались предоставлять новые кредиты покупателям двух незавершенных жилых проектов Evergrande, сообщает Reuters.

Рейтинговые агентства неоднократно понижали рейтинг компании, ссылаясь на ее проблемы с ликвидностью.Проблемы Evergrande обострились в прошлом году, когда Китай ввел правила, ограничивающие расходы разработчиков по займам. Эти меры устанавливают предел долга по отношению к денежным потокам, активам и уровням капитала фирмы.

Цена ее акций упала почти на 80% в этом году, а торги ее облигациями неоднократно останавливались китайскими фондовыми биржами в последние недели.

Чем занимается Эвергранд?

Evergrande повсюду. Его основной бизнес — недвижимость, и это второй по величине застройщик Китая по продажам.

• Evergrande владеет более чем 1300 проектами недвижимости в более чем 280 городах Китая.
• Подразделение по управлению недвижимостью участвует почти в 2800 проектах в более чем 310 городах Китая.
• Компания имеет семь подразделений, работающих в широком спектре отраслей, включая электромобили, медицинские услуги, потребительские товары, производство видео и телевидения и даже тематический парк.
• Фирма утверждает, что в ней работает 200 000 сотрудников, но косвенно создается более трех человек.Согласно его веб-сайту, ежегодно создается 8 миллионов рабочих мест.
• Акции и облигации Evergrande включены в индексы и фонды по всей Азии.

Кто пострадает?

В пул затронутых сторон входят банки, поставщики, покупатели жилья и инвесторы.

Evergrande предупредил на этой неделе, что его растущие проблемы могут привести к более широким рискам дефолта.

В нем говорится, что, если он не может погасить свой долг, это может привести к ситуации «перекрестного дефолта» — когда дефолт, вызванный одной ситуацией, может распространиться на другие обязательства, что приведет к более широкому распространению инфекции.

Банковский банкротство, вызванное крахом крупных застройщиков, было единственным наиболее вероятным сценарием, который мог привести к жесткой посадке в Китае.

Марк Уильямс

Capital Economics, главный экономист по Азии

1. Банки

Банковский сектор будет одним из первых, кто пострадает, если возникнут какие-либо эффекты распространения на более широкий сектор недвижимости в Китае, сказал Уильямс из Экономика капитала.

«Банковский банкротство, вызванное крахом крупных застройщиков, было единственным наиболее вероятным сценарием, который мог привести к жесткой посадке в Китае.И тот факт, что финансовые рынки в настоящее время не сигнализируют о тревоге, не означает, что они этого не сделают », — написал Уильямс в записке на прошлой неделе. Последние дни в некоторых городах и общественные беспорядки вызывают беспокойство.

В понедельник около 100 инвесторов пришли в штаб-квартиру Evergrande в Шэньчжэне с требованием погашения ссуд по просроченным финансовым продуктам, что, по данным Reuters, привело к возникновению хаоса.

Узнайте больше о Китае из CNBC Pro

Фактически, настроения уже распространяются на азиатские высокодоходные облигации. По данным TS Lombard, доходность азиатских офшорных облигаций, в которых доминируют фирмы, занимающиеся недвижимостью, выросла в среднем до 13%.

Это также означает, что оффшорные инвесторы в проигрыше, говорится в сообщении исследовательской фирмы на прошлой неделе.

«Гарантия компании на реализацию всех предварительно проданных проектов, вероятно, приведет к тому, что зарубежные заинтересованные стороны не увидят, если вообще ничего, от окончательной продажи активов девелопера в случае финансовой помощи», — сказал Т.С. Ломбард.

«Отсюда перспектива неравноправного свопа, при котором интересы местных кредиторов — домашних хозяйств и банков — защищены за счет акций и офшорных держателей облигаций», — говорится в примечании.

3. Поставщики

Последствия банкротства Evergrande могут отразиться и на других отраслях, если поставщикам не будут платить. Согласно S&P Global Ratings, Evergrande, возможно, «пытается убедить» своих поставщиков и подрядчиков принять физическое имущество в качестве оплаты — в попытке сохранить денежные средства для погашения ссуд.

Я считаю, что центральное правительство или даже центральный банк предпримут какие-то меры поддержки, пытаясь выручить Evergrande.

Дэн Ван

экономист Hang Seng Bank

В августовском отчете S&P подсчитало, что в течение следующих 12 месяцев у Evergrande будет более 240 миллиардов юаней (37,16 миллиарда долларов) векселей и торговой кредиторской задолженности от подрядчиков для урегулирования — примерно Из этой суммы 100 миллиардов юаней необходимо выплатить в этом году.

Поставщик краски для Evergrande, компания Skshu Paint, зарегистрированная в Шанхае, сообщила в документации, что компания по недвижимости погасила часть своей задолженности за недвижимость — причем незавершенную.

Рейтинговое агентство Fitch заявило, что банки также могут иметь косвенное влияние на поставщиков Evergrande — торговая кредиторская задолженность девелопера составила 667 млрд китайских юаней, согласно анализу Fitch.

Отслоившийся логотип Evergrande Oasis, жилого комплекса, разработанного Evergrande Group, изображен за пределами строительной площадки, где жилые дома стоят незавершенными, в Лояне, Китай, 16 сентября 2021 года. Снимок сделан 16 сентября 2021 года.

Карлос Гарсия Роулинз | Reuters

Неужели Evergrande слишком велик, чтобы потерпеть неудачу?

По мнению аналитиков, правительство может вмешаться из-за важности Evergrande.

«Evergrande — такой важный девелопер недвижимости, и если бы с ней что-нибудь случилось, это было бы сильным сигналом», — сказал Дэн Ван, экономист Hang Seng Bank. «Я считаю, что центральное правительство или даже центральный банк предпримут какие-то меры поддержки, пытаясь спасти Evergrande».

Но, по мнению других аналитиков, реструктуризация может быть более вероятной.

«Наиболее вероятным финалом в настоящее время является управляемая реструктуризация, при которой другие девелоперы берут на себя незавершенные проекты Evergrande в обмен на долю в ее земельном банке», — говорится в сообщении Уильямса из Capital Economics на прошлой неделе.

По его словам, вполне вероятно, что правительство будет отдавать предпочтение покупателям жилья и банкам над другими сторонами.

«Главным приоритетом для политиков будут домохозяйства, которые внесли залог за недвижимость, строительство которой еще не завершено. Пострадают другие кредиторы компании», — написал Уильямс.

Инвестиционный банк Natixis заявил, что правительство Китая будет избегать «системных рисков» в преддверии Национального конгресса коммунистической партии Китая в 2022 году, учитывая его историческое значение.

«Тем не менее, это также будет означать, что долговой кризис China Evergrande может стать снежным комом в будущем», — говорится в сообщении банка, добавляя, что экономический рост не уменьшит финансовые потери, как это было в прошлом.

Evergrande: Почему китайский рынок недвижимости близок к краху | Бизнес | Новости экономики и финансов с точки зрения Германии | DW

Гигант в сфере недвижимости China Evergrande Group признал во вторник, что находится под «огромным давлением» и, возможно, не сможет выполнить свои ужасающие долговые обязательства.

За последние два дня разъяренные протестующие собрались возле штаб-квартиры фирмы, занимающейся недвижимостью, и требовали рассказать о ее будущем.

Инвесторы все больше нервничают по поводу того, что в случае краха Evergrande это может распространиться на других застройщиков и создать системные риски для банковской системы второй по величине экономики мира.

Что такое China Evergrande?

Ранее известная как Hengda, China Evergrande до недавнего времени была второй по величине группой компаний в стране по продажам.

Evergrande со штаб-квартирой в южном городе Шэньчжэнь недалеко от Гонконга продает квартиры покупателям недвижимости с высоким и средним доходом. Он представлен более чем в 280 городах.

Фирма была основана в 1997 году Хуэй Ка Яном (Сюй Цзяинь на китайском языке), который с тех пор стал миллиардером благодаря открытости экономики Китая.

В марте прошлого года журнал Forbes назвал Хуэя третьим в списке богатейших миллиардеров Китая, но в декабре он опустился на нет.10.

Evergrande значительно вырос благодаря впечатляющему буму на рынке недвижимости, вызванному беспрецедентным ростом Китая.

Фирма завершила около 1300 коммерческих, жилых и инфраструктурных проектов, и по ее словам, в ней работает 200 000 человек.

Evergrande расширила свою деятельность на другие области экономики, включая продукты питания, страхование жизни, телевидение / кино и досуг. Он также управляет футбольным клубом Guangzhou FC, ранее называвшимся Guangzhou Evergrande.

Однако его подразделение по производству электромобилей, основанное в 2019 году, в настоящее время не занимается продажей автомобилей.

Почему Эвергранд в беде?

Застройщик из Гонконга тонет в кучу обязательств на общую сумму более 300 миллиардов долларов (254 миллиарда евро) после многих лет заимствований для финансирования быстрого роста.

Evergrande в последние годы увеличила количество приобретений, воспользовавшись безумным спросом на недвижимость.

Но гигант недвижимости начал давать сбои после того, как в августе 2020 года Пекин ввел новые меры по контролю над общим уровнем долга крупных застройщиков.

Evergrande полагалась на предпродажную подготовку, чтобы финансировать себя и поддерживать свою деятельность на плаву, и репрессии вынудили группу продать недвижимость со все более высокими скидками.

Инвесторы внесли первоначальный взнос примерно за 1,5 миллиона объектов недвижимости, сообщает Bloomberg со ссылкой на данные за декабрь.

Многие покупатели в социальных сетях выразили обеспокоенность по поводу того, вернут ли они свои деньги после приостановки жилищных проектов.

Evergrande был понижен двумя рейтинговыми агентствами на прошлой неделе, и его акции, котирующиеся на Гонконгской бирже, упали более чем на 80% в этом году.

В понедельник Шанхайская фондовая биржа приостановила торги облигациями Evergrande, выпущенными в мае 2023 года, после того, как они упали более чем на 30%.

Десятки встревоженных инвесторов протестовали перед штаб-квартирой проблемного китайского гиганта недвижимости Evergrande во вторник

Что делает компания, чтобы спастись?

Во вторник Evergrande выпустила еще одно заявление для Гонконгской фондовой биржи, в котором говорится, что она наняла финансовых консультантов для изучения «всех возможных решений», чтобы облегчить денежный кризис.

В заявлении говорилось, что не было никакой гарантии, что компания, занимающаяся недвижимостью, выполнит свои финансовые обязательства.

Фирма обвинила «продолжающиеся негативные сообщения СМИ» в ущербе продажам в ключевой сентябрьский период, «что привело к постоянному ухудшению собираемости денежных средств группой, что, в свою очередь, окажет огромное давление на […] денежный поток и ликвидность».

Даже скидки на недвижимость в размере до четверти и продажа долей в некоторых из ее обширных активов не остановили 29% -ное падение прибыли в первой половине года.

Хуэй Ка Янь (или Сюй Цзяинь на китайском языке), председатель China Evergrande Group

Почему беды Evergrande так важны?

Недвижимость — один из основных двигателей роста Китая, на который приходится 29% экономического производства, и любое банкротство такой крупной компании будет иметь огромные последствия.

«Крах Evergrande станет самым большим испытанием, с которым финансовая система Китая столкнулась за последние годы», — сказал Марк Уильямс, главный экономист по Азии в Capital Economics.

Тем не менее, «в настоящий момент рынки, похоже, не обеспокоены потенциальной финансовой угрозой», — сказал он, добавив, что «ситуация изменится в случае крупномасштабного дефолта».

Некоторые аналитики считают, что Пекин вряд ли допустит гибель такого гиганта.