Ст. 713 ГК РФ. Выполнение работы с использованием материала заказчика
1. Подрядчик обязан использовать предоставленный заказчиком материал экономно и расчетливо, после окончания работы представить заказчику отчет об израсходовании материала, а также возвратить его остаток либо с согласия заказчика уменьшить цену работы с учетом стоимости остающегося у подрядчика неиспользованного материала.
2. Если результат работы не был достигнут либо достигнутый результат оказался с недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре подряда использования, а при отсутствии в договоре соответствующего условия не пригодным для обычного использования, по причинам, вызванным недостатками предоставленного заказчиком материала, подрядчик вправе потребовать оплаты выполненной им работы.
3. Подрядчик может осуществить право, указанное в пункте 2 настоящей статьи, в случае, если докажет, что недостатки материала не могли быть обнаружены при надлежащей приемке подрядчиком этого материала.
См. все связанные документы >>>
< Статья 712. Право подрядчика на удержание
Статья 714. Ответственность подрядчика за несохранность предоставленного заказчиком имущества >
1. Комментируемая статья регулирует случай, когда работы по договору подряда выполняются с использованием материала заказчика. В этом случае у подрядчика возникают дополнительные обязанности:
а) экономно и расчетливо использовать материал;
б) отчитаться о его расходе;
в) вернуть его остаток.
Первые две обязанности сформулированы императивно. Судебные органы приходят к выводу, что отсутствие отчета о расходовании материалов не исключает обязанности заказчика оплатить выполненные подрядчиком работы.
Право требовать неиспользованные материалы возникает у заказчика с момента окончания подрядчиком работ. С этой же даты начинает течь срок исковой давности по данному требованию.
Важно иметь в виду, что, поскольку принадлежащий заказчику материал не составляет издержек подрядчика, он не влияет на цену работы, поэтому если остаток материала заказчика остается у подрядчика, цена работы уменьшается исключительно за счет покупки подрядчиком данного остатка материала.
2. Из смысла статей настоящей главы ГК РФ следует, что заказчик обязан оплатить только результативный труд подрядчика, следовательно, подрядчик несет риск недостижения результата и не вправе требовать от заказчика плату за работу, результата которой нет. При наличии трех совокупных условий, в доказывании которых заинтересован подрядчик, риск от него переходит к заказчику. Эти условия таковы:
а) если работа выполнялась из материала заказчика;
б) если материал имел скрытые недостатки, которые подрядчик не мог обнаружить при надлежащей приемке;
в) если из-за этих недостатков материала результат не был достигнут вообще или оказался непригодным для целей его договорного или обычного использования.
В этом случае подрядчик вправе требовать оплаты за работу.
3. Судебная практика:
— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.04.2005 N Ф04-989/2005(9104-А70-5) по делу N А70-5350/24-04;
— Постановление ФАС Московского округа от 21.10.2004, 14.
10.2004 N КГ-А41/9490-04-П;
— Постановление ФАС Поволжского округа от 13.03.2007 по делу N А65-9200/2006-СГ2-24;
— Постановление ФАС Московского округа от 22.12.2011 по делу N А41-9058/11.
Задайте вопрос юристу:+7 (499) 703-46-71 — для жителей Москвы и Московской области
+7 (812) 309-95-68 — для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Выполнение работ из материалов заказчика: проблемы юридического оформления
Сошникова М.П., юрист.
По общему правилу, сформулированному в ст. 704 Гражданского кодекса России, «если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика — из его материалов, его силами и средствами». На практике обязанность предоставить те или иные материалы либо выполнить отдельные виды работ может быть возложена и на заказчика, например, если заказчику легче получить конкретное оборудование или материалы, чем подрядчику; если он имеет возможность получить их по более выгодной цене.
In accordance with the general rule consolidated in article 704 of the Civil Code of Russia — «unless provided otherwise by the contract of independent work, the work shall be fulfilled by the means of the independent-work contractor — from his materials and by his forces and means». In practice the obligation of providing with this and that material or conducting certain types of works might be laid on the customer, for example if the customer can easily receive certain equipment or materials in comparison with the independent-work contractor; if the customer has opportunity to get them at the lower price. At that there emerges a great number of questions related to correct formalization of the relations described in the article <*>.
СМЕШАННЫЙ ДОГОВОР
Смешанный договор — наиболее распространенный вариант оформления работ с использованием материала заказчика.
Смешанный характер договора может проявляться в виде установления в договоре подряда (как правило, в разделе о правах и обязанностях сторон) обязанности заказчика предоставить те или иные материалы либо в виде закрепления в договоре двух самостоятельных обязательств — по выполнению работ и по поставке материала. Когда в договоре подряда содержится обязанность заказчика предоставить материалы, предполагается, что стоимость работ снижена на стоимость предоставляемых подрядчику материалов. Следовательно, заказчик не должен рассчитывать на какую-либо дополнительную оплату материалов, а подрядчику, с тем чтобы избежать возможных притязаний заказчика на этот счет, лучше прямо указать в договоре на то, что плата за предоставляемые материалы выражается в снижении общей цены работ на сумму, равную стоимости материалов. Так, Правовое руководство ЮНСИТРАЛ по составлению международных контрактов на строительство промышленных объектов (принято ЮНСИТРАЛ 14 августа 1987 г.) указывает на то, что «Стороны могут пожелать договориться о том, что подрядчик не должен платить за оборудование и материалы, поставленные заказчиком, но что стоимость этого оборудования и материалов должна быть учтена при определении цены, которую должен уплатить заказчик за строительство объекта» (глава VIII, п.
30). Контракт может предусматривать средства правовой защиты, которые могут быть предоставлены подрядчику в случае непредоставления заказчиком проекта, оборудования или материалов, которые он обязан поставить. Например, подрядчик может иметь право требовать от заказчика предоставления проекта, оборудования или материалов в течение какого-либо дополнительного периода времени, а в том случае, если заказчик не сделает этого, — право прекратить действие контракта.
В случае, когда имеет место бытовой подряд, законодатель дает более конкретное регулирование возникающих отношений, обязывая подрядчика указывать в выдаваемой заказчику квитанции точное наименование, описание и цену материала, определяемую по соглашению сторон (ст. 734 ГК РФ).
Иногда в договорах подряда содержится формулировка типа «заказчик обязуется предоставить материалы безвозмездно». Подобной формулировки лучше избегать, так как она противоречит принципу возмездности договора поставки. В результате суд может не применить к возникшим отношениям нормы ГК РФ о поставке, что существенно сузит круг прав подрядчика.
Для того чтобы суд наверняка применил к отношениям по предоставлению материалов заказчиком нормы о поставке, целесообразно включить в договор существенные условия поставки, т.е. в договоре должно быть указано наименование, количество поставляемых материалов, срок поставки. Целесообразным было бы включение сроков поставки в график строительных работ, установление санкций в случае просрочки поставки. Договор может обязывать заказчика поставить оборудование и материалы к указанной дате или в течение указанного периода времени. Указание конкретной даты может быть уместным в том случае, если установлен жесткий график строительных работ, при этом, как правило, заказчик обязуется осуществить поставки не ранее указанной даты (например, в связи с тем, что до наступления этой даты могут отсутствовать возможности для хранения материалов). Было бы приемлемым, чтобы на сторону, которая обязана поставить оборудование и материалы, была возложена обязанность организовать и оплатить их перевозку в обусловленное место поставки.
Заключая смешанный договор, содержащий обязательство по поставке, заказчик справедливо рассчитывает на оплату, т.к. договор поставки — возмездный. Именно этот аргумент должен стать решающим в суде, если контрагент, осуществляющий работы, вдруг откажется оплатить стоимость материалов или снизить общую цену работ на стоимость материалов. Для того чтобы суд признал обязанность подрядчика оплатить предоставленные заказчиком материалы, он должен констатировать, что воля сторон была направлена именно на заключение смешанного договора. Основная проблема в том и состоит, что в судах существует тенденция сводить смешанные договоры к одному уже предусмотренному ГК типу договора, не обращая внимания на то, что данный договор предусматривает обязательство, содержащее разнородные элементы, либо вовсе предусматривает несколько разных обязательств. Чаще суд применяет нормы о договоре, элементы которого преобладают в заключенном смешанном договоре.
Так, если доминирующей в предмете договора будет поставка, а работы — дополнительными, то и руководствоваться суд будет нормами о поставке.
Например, если предметом договора являются монтажные работы, регламентирован процесс выполнения работ, порядок сдачи-приемки и т.п., то налицо договор строительного подряда с элементами поставки; но если поставщик оборудования дополнительно к поставке еще и осуществляет монтаж, то это будет договор поставки с элементом договора строительного подряда и необходимость оплаты материалов и оборудования в этом случае будет абсолютно бесспорной.
Независимо от того, какое из обязательств доминирует в договоре, суд обязан применить к отношениям сторон в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре (если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора).
Принадлежность материалов заказчику либо подрядчику в ряде случаев может стать решающей при квалификации договора. Так, согласно ст. 3 Венской конвенции о международной купле-продаже товаров (Конвенция ООН о договорах международной купли-продажи товаров (Вена, 11 апреля 1980 г.
)) «договоры на поставку товаров, подлежащих изготовлению или производству, считаются договорами купли-продажи, если только сторона, заказывающая товары, не берет на себя обязательства поставить существенную часть материалов, необходимых для изготовления или производства таких товаров». Итак, с точки зрения Венской конвенции, если имеет место иждивение подрядчика — это купля-продажа, если же иждивение заказчика — подряд. Получается парадокс: один и тот же договор с точки зрения ГК РФ — подряд, но, попав в сферу регулирования Венской конвенции о международной купле-продаже товаров, должен быть квалифицирован как купля-продажа.
На практике правильная квалификация договора может иметь весьма серьезное значение, т.к. одни и те же вопросы в отношении каждого из договоров могут решаться по-разному, поэтому особенно важно, какой из правовых режимов будет признан применимым. Так, к примеру, если рассматривать смешанный договор как договор поставки, то поставщик обязан предоставить качественный материал.
Если же договор будет рассмотрен как подрядный, то сторона понесет ответственность даже в том случае, если материал качественный, однако его использование по той или иной причине невозможно либо приведет к ухудшению качества выполняемых работ. Так, заказчик вправе потребовать заменить такой материал, даже если он высокого качества, а в случае отказа от его замены вправе отказаться от договора строительного подряда и потребовать от заказчика оплаты пропорционально выполненной части работ, а также возмещения убытков, происшедших вследствие вынужденного отказа от договора. К примеру, согласно Постановлению Правительства от 27.12.97, утвердившему Правила подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций для применения в строительстве, новые, в т.ч. ввозимые из-за рубежа, материалы, изделия, конструкции и технологии, требования к которым не регламентированы действующими СНиПами, ГОСТами, ТУ и др., могут применяться в строительстве после подтверждения их пригодности для строительства и эксплуатации объектов на территории РФ.
Итак, если заказчик предоставляет вполне качественный новый материал, который не имеет подтверждения пригодности в РФ, то, если это договор поставки, покупатель обязан принять его и оплатить, а если это договор подряда — подрядчик вправе не принимать материал либо потребовать его замены.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА ПОСТАВКИ МАТЕРИАЛОВ
Второй вариант оформления работ из материалов заказчика — заключение помимо договора подряда самостоятельного договора поставки материалов. Этот договор может быть заключен как до, так и после заключения договора подряда и начала выполнения работ. Таким способом удобно оформлять отношения, когда, например, в процессе строительства уже после заключения договора строительного подряда, составления сметы обнаружилась необходимость в каких-то дополнительных материалах, которые обязуется предоставить заказчик. Для того чтобы не вводить в уже действующий подрядный договор новые положения, которые могут войти в противоречие со многими другими пунктами договора, заключается самостоятельный договор поставки.
При подобном оформлении отношений важно учесть такую особенность: согласно договору поставки материалы передаются в собственность покупателя, т.е. становятся материалами подрядчика, и, следовательно, строительство будет рассматриваться как осуществляемое иждивением подрядчика, а не заказчика — со всеми вытекающими правовыми последствиями (например, заказчик утратит право на сэкономленный подрядчиком материал).
При разработке положений самостоятельного договора поставки сторонам не стоит забывать, что в данном случае поставка осуществляется с целью содействия выполнения работ по подрядному договору. По этой причине такой договор имеет характерные особенности, которые вполне закономерно могут отличаться от обычной поставки товаров по договору купли-продажи, хотя и не должны выходить за рамки норм ГК РФ о поставке товаров.
В российской практике встречаются и другие юридические конструкции, связанные с иждивением заказчика, которые не подпадают ни под один из описанных нами вариантов.
Так, в одном деле <1> истец, выступая продавцом, заключил с покупателем договор купли-продажи строительных материалов, товар был передан, о чем имелись соответствующие акты и накладные. Затем между теми же лицами был заключен договор строительного подряда, в котором бывший продавец выступал подрядчиком. Во исполнение договора подряда бывший покупатель, а теперь — заказчик передал подрядчику полученные от него же по договору купли-продажи материалы. Фактически истцу возвратились назад его же материалы. По всей видимости, заключение договора купли-продажи в этом случае должно было выполнить роль, какую обычно выполняет включение в договор строительного подряда условия об авансе, который вносится заказчиком до начала выполнения работ и обычно приравнивается к стоимости материалов. Это подтверждается и тем, что по актам материалы получили бригадиры строительных бригад, являвшиеся работниками продавца, т.е. продавец заранее знал, что эти материалы предназначены для строительства, которое он же и будет осуществлять.
Таким образом, материалы для строительства предоставил заказчик, а подрядчик должен был снизить общую стоимость работ на стоимость предоставленных материалов. Дело попало в суд, т.к. ответчик не оплатил материалы как покупатель, а подрядчик не включил их в общую стоимость строительства (в справку формы N КС-3 они включены не были), видимо, понадеявшись на оплату их по договору купли-продажи. В итоге что получил подрядчик? Множество лишнего документооборота и так и не оплаченный заказчиком материал.
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА МАТЕРИАЛ
Вопрос о праве собственности на передаваемые материалы в ряде случаев может играть очень важное значение. Так, часто с ним связывается момент перехода рисков. Кто же несет риск случайной гибели или повреждения предоставленных заказчиком материалов? Ответ на этот вопрос мы находим в общих положениях о подряде (ч. 1 п. 1 ст. 705 ГК), а именно — риск случайной гибели или повреждения материалов, оборудования и т.
п. несет предоставившая их сторона. Но здесь важно обратить внимание, что эта норма является диспозитивной, т.е. риск случайной гибели материалов, предоставленных заказчиком, можно переложить и на подрядчика, если предусмотреть соответствующее условие в договоре. Во многих случаях включение такого условия может быть весьма оправданным, ведь, после того как заказчик передает материалы, они фактически попадают в ведение подрядчика, и если именно он будет носителем риска случайной гибели или повреждения этих материалов, то обязательно постарается предпринять максимум усилий, чтобы минимизировать соответствующий риск.
Дополнительные гарантии приобретает заказчик в случае, когда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика). К такому договору будет применима ст. 35 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которой в случае полной или частичной утраты (повреждения) материала заказчика подрядчик обязан в трехдневный срок заменить его однородным материалом аналогичного качества и по желанию заказчика выполнить из него работу в разумный срок, а при отсутствии такого материала — возместить потребителю двукратную цену утраченного (поврежденного) материала.
Некоторые заказчики отмечают в договоре, что материалы переходят в собственность подрядчика, рассчитывая таким образом переложить с себя риск их гибели. При этом они упускают из внимания то обстоятельство, что будет действовать специальная норма ст. 705 ГК РФ, а вовсе не общее правило о том, что риск случайной гибели или повреждения имущества несет его собственник. Следовательно, чтобы снять с себя бремя риска, в силу диспозитивности ст. 705 ГК РФ достаточно указать в договоре, что соответствующий риск будет нести подрядчик.
Другой вопрос, косвенно связанный с правом собственности на материалы: сможет ли заказчик вернуть остаток материала, который не был использован подрядчиком? Если в договоре указано, что заказчик сохраняет право собственности на материалы, то, безусловно, сможет. Более того, он сможет использовать предусмотренные ГК РФ средства защиты права собственности, например истребовать остаток материала из чужого незаконного владения. Однако даже в случае отсутствия такого условия в силу закона подрядчик обязан после окончания работ предоставить заказчику отчет об израсходовании материала и вернуть его остаток либо с согласия заказчика пропорционально уменьшить цену работы (ч.
1 ст. 713).
Если же работы осуществляются иждивением подрядчика, то вступает в действие другая норма — ст. 710 ГК РФ, согласно которой, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором (если только заказчик не докажет, что экономия отразилась на качестве работ). Итак, когда имеет место иждивение подрядчика, заказчик не вправе рассчитывать на оплату ему стоимости сэкономленных материалов, передачу самих материалов (их части) либо пропорциональное снижение общей стоимости работ, независимо от того, какая стоимость материалов изначально была заложена в смете. Однако в договоре можно предусмотреть иное, например — распределение возникшей экономии между заказчиком и подрядчиком пополам. Такое условие позволит частично удовлетворить интерес заказчика в снижении стоимости работ и одновременно будет стимулировать надлежащее исполнение подрядчиком своей обязанности по экономному использованию материала.
ХРАНЕНИЕ МАТЕРИАЛА
На практике могут возникать и другие вопросы, связанные с проблемой определения собственника материалов. Так, некоторые предприимчивые подрядчики, ссылаясь на то, что материал принадлежит заказчику, рассчитывают получить отдельную плату за хранение этих материалов. В суде такая позиция не выдержит никакой критики, т.к. в соответствии с правилами ст. 714 ГК РФ подрядчик несет ответственность за несохранность предоставленных заказчиком материала, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного имущества, оказавшегося во владении подрядчика в связи с исполнением договора подряда. Заказчик не должен дополнительно оплачивать подрядчику услуги по хранению имущества, полученного для исполнения договора подряда <2>.
<2> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 сентября 2007 г. N Ф08-5766/2007.Примечательно, что после поставки материалов или оборудования у подрядчика должно возникнуть осознание того, что именно эти материалы будут использованы им при осуществлении работы, и дефекты материалов, вызванные ненадлежащим хранением, могут повлечь дефект самого результата работ и, как следствие, меры ответственности для подрядчика.
Сам факт возможности наступления такой ответственности должен служить достаточным стимулом для обеспечения надлежащего хранения переданного подрядчиком материала.
Как бы там ни было, вовсе не лишним представляется регламентация отношений по хранению материала в заключаемом сторонами договоре. Так, в договоре может предусматриваться обязанность заказчика обеспечить хранение, например, если он имеет приемлемые для хранения помещения. В таком случае договор может предусматривать право подрядчика консультировать заказчика по вопросу о том, как должны храниться материалы, или же предусматривать обязанность подрядчика информировать заказчика о любых специальных мерах, которые должны приниматься при хранении оборудования или материалов, предусматривать обязанность заказчика передать оборудование и материалы в таком же состоянии, в котором заказчик принял их на хранение, сроки и процедуру такой передачи. Важно определить в договоре, кто будет нести риск гибели или повреждения материалов в ходе их хранения.
Так, если договор устанавливает, что хранение осуществляет заказчик, но риск гибели материала в ходе хранения будет нести подрядчик, то очень важно установить в договоре меры предосторожности, которые обязан принимать заказчик в ходе хранения. Важно прописать в договоре обязанность заказчика либо подрядчика (в зависимости от того, кто из них будет хранить материал) проверить внешнее состояние материала во время приемки и незамедлительно уведомить другую сторону о любых недостатках или несоответствиях. Это позволит избежать возможных споров относительно того, появились ли дефекты материалов до их приемки или они являются результатом их ненадлежащего хранения.
В договоре можно установить момент, с которого подлежит взысканию плата за хранение материалов. Так, между ЗАО и ОАО был заключен договор подряда от 26.01.1999 N 2/99-П на изготовление продукции из материалов заказчика (истца) согласно прилагаемым спецификациям. К договору было подписано дополнительное соглашение от 03.12.2002, согласно которому металлопродукция (заготовка), переданная по договору, должна быть запущена в производство по письменной заявке заказчика (истца) в течение месяца.
В случае невыполнения данного условия заказчик производит оплату подрядчику (ответчику) за хранение металлопродукции (заготовки), не переданной в производство, по установленной плате <3>.
При регламентации отношений по хранению материалов не стоит забывать о том, что к таким отношениям будут применимыми нормы ГК РФ о хранении. Так, к примеру, ст. 889 ГК РФ содержит положение, согласно которому, «если срок хранения договором не предусмотрен и не может быть определен исходя из его условий, хранитель обязан хранить вещь до востребования ее поклажедателем».
Грамотное оформление отношений по обеспечению подрядчика материалами и оборудованием является важнейшей предпосылкой отсутствия споров, конфликтов, а также неоправданных задержек в выполнении работ. Прежде всего в договоре должен быть однозначно решен вопрос оплаты материалов — кем, в какой форме осуществляется оплата: вправе ли заказчик рассчитывать на отдельную оплату или возмездность передачи будет выражаться в снижении общей стоимости работ на стоимость материалов заказчика? Для предотвращения возможных разногласий в договоре лучше тщательно урегулировать такие нюансы, как наименование, количество, срок передаваемых материалов, распределение риска случайной гибели или повреждения материалов, осуществление хранения материала.
Учитывая, что договоры о выполнении работ иждивением заказчика носят смешанный характер, сторонам рекомендуется самостоятельно определить, какими нормами будут регулироваться возникающие обязательства. Это позволит сторонам лучше сориентироваться в своих правах и обязанностях, а в случае возникновения судебного спора — не уповать на усмотрение суда в выборе норм для квалификации смешанного договора.
Контракты на время и материалы в строительстве: 3 полезных совета и шаблона когда проект объем не определен заранее, что затрудняет согласование фиксированной цены и сроков контракта. Вместо этого контракты на время и материалы допускают гибкость соглашения «по ходу дела».
Как и все другие контракты, есть плюсы и минусы. Давайте углубимся.
Содержание
Части контракта на время и материалы
В отличие от контрактов на строительство с фиксированной ставкой, где подрядчики получают оплату заранее установленными частями в зависимости от процента выполненной работы, работа на основе времени и материалов позволяет подрядчикам получать оплату за фактические часы работы и использованные материалы или оборудование.
Совет № 1: Чтобы сохранить контроль над прибылью, подрядчики должны согласовать следующие условия до подписания контракта на контроль и техническое обслуживание.
Ставка оплаты труда
Ставка оплаты труда представляет собой согласованную фиксированную почасовую оплату за работу проектного, полевого и офисного административного персонала. В контрактах с фиксированной ставкой это часто закладывается в накладные расходы проекта или общие затраты на условия, однако время и материалы обычно диктуют придерживаться «прейскурантной цены».
Максимальное количество рабочих часов
Для стимулирования эффективного строительства максимальное рабочее время устанавливается в контракте на контрольно-измерительные работы до начала работ.
Это позволяет подрядчику оценить количество часов, необходимых для завершения проекта, на основе прошлых данных о производительности и эффективно строить в соответствии с этим графиком. Если субподрядчик превышает это количество часов, владелец или владелец основного контракта не должен платить за избыточный объем труда.
Предварительно установленная наценка на материалы
Стандартная отраслевая наценка для контрактов на время и материалы составляет от 15% до 35%. Это означает, что если субподрядчик заплатил 1000 долларов своему поставщику за пиломатериалы, цена за материалы, выставляемая в счет в бюджет проекта, может варьироваться от 1150 до 1350 долларов. Проведите переговоры с вашим подрядчиком и владельцем, чтобы договориться о ставке, которая наилучшим образом отражает объем выполненных работ.
Непревышаемый предел
Вместо контракта с фиксированной ценой билеты T&M часто поставляются с оговоркой о непревышаемой сумме.
Это похоже на правило максимального количества рабочих часов, когда подрядчик соглашается выставлять счета за работу и материалы только до определенного максимума. Как только этот максимум достигнут, подрядчик возобновляет ответственность за эти расходы, что дополнительно стимулирует эффективную работу, которая придерживается графика и бюджета.
Преимущества контракта на время и материалы
В проектах с меняющимися целями, такими как увеличение масштабов, удлинение сроков и пересмотр проекта, контракты на основе единиц обеспечивают гибкость как для владельца, так и для подрядчика. Особенно в средах, где управление изменениями обрабатывается вручную и может занять несколько дней, контракты на время и материалы могут поддерживать выполнение проектов, не вынуждая субподрядчиков продолжать работу с риском неполучения оплаты за выполненную работу.
Недостатки выставления счетов на основе времени и материалов
Контракты на время и материалы возникают из-за невозможности предсказать будущие потребности, и поэтому их сложнее планировать.
Это может создать рабочую среду, в которой подрядчики мало контролируют стоимость работ и доступность расписания.
Совет № 2: Часто бумажные контракты на время и материалы согласовываются в момент нахождения на объекте, чтобы работа продолжалась. В случае утери или отсутствия подписи у подрядчиков не остается бумажного следа для подтверждения сумм, выставленных в счете-фактуре. Решения для управления цифровыми изменениями могут помочь избежать риска потери бумажной документации.
Если вы ищете надежное решение для времени и материалов, Инструмент Procore Time and Material Tickets позволяет самостоятельным подрядчикам консолидировать этот фрагментированный процесс в единый рабочий процесс от поля до офиса, обеспечивая понимание любой ситуации. изменение с поля.
Примеры шаблонов контрактов на время и материалы
Совет №3: Шаблоны примеров контрактов на время и материалы могут быть хорошей отправной точкой .
Однако двух одинаковых проектов не бывает, и ваши контракты должны отражать это.
Чтобы защитить себя от риска споров об оплате, всегда консультируйтесь со своими оценщиками и юристами, прежде чем подписывать соглашение о времени и материалах.
Если вы ищете надежные шаблоны контрактов на время и материалы для начала, партнер Procore по отказу от залога и уведомлениям об интеграции, Levelset, предлагает шаблон. В качестве альтернативы AIA предлагает на выбор семейств контрактных документов.
Контракты на время и материалы: технологии могут помочь
Существует сложный баланс между гибкостью, которую обеспечивают контракты на время и материалы, и недостатком предвидения, присущим процессу. Однако при правильном управлении с помощью программного обеспечения для управления цифровыми строительными проектами любой контракт на время и материалы можно адаптировать в соответствии с потребностями строительного проекта и защитить все заинтересованные стороны.
Если вы хотите узнать больше об инструменте Procore T&M Tickets, посетите эту страницу:
Время и материалы Билеты
Категории:
Автор:
Хильди Медина
Хильди Медина — главный редактор Jobsite. В своей прежней жизни Хильди была журналисткой, пишущей для различных изданий, включая Forbes, The San Diego-Union Tribune и The Santa Barbara News-Press.
Просмотреть профиль5 основных типов строительных контрактов
— Чтение за 12 мин.0006 и Дэниел Грей
Последнее обновление 15 июня 2023 г.
Существует пять распространенных типов строительных контрактов: паушальная сумма (или фиксированная цена), время и материалы (T&M), цена за единицу, гарантированная максимальная цена (GMP) и стоимость. -плюс.
Каждый из этих типов контрактов подходит для одних проектов и не подходит для других, и каждый из них имеет как преимущества, так и недостатки для различных заинтересованных сторон, участвующих в строительном проекте.
Примечательно, что многие проекты включают разные типы контрактов для разных этапов или аспектов работы. Более подробная информация о каждом типе строительного контракта может помочь вам найти правильные условия для управления финансовыми рисками в вашем проекте.
Содержание
Обзор строительных контрактовКаждый строительный проект сталкивается с уникальными проблемами, и различные типы контрактов подходят для различных ситуаций.
| Тип контракта | Определение | Описание |
|---|---|---|
| Паушальная сумма | Стороны договариваются о 90 021 фиксированная цена на весь проект или этап. | Лучше всего подходит для проектов с оценкой четко определенный объем работ . |
| Время и материалы | Счет подрядчиков за все материальные затраты и труд по почасовой ставке . | Полезно для проектов с неопределенной областью действия . |
| Цена за единицу | Работа делится на единиц фиксированной стоимости , и подрядчики выставляют счет за каждую единицу отдельно. | Полезно для проектов с неопределенным числом повторяющихся элементов . |
| Гарантированная максимальная цена (GMP) | Контракт устанавливает верхний предел затрат , а генеральный директор или руководитель строительства берет на себя дополнительные расходы. | Зарезервировано для проектов с известным масштабом и задачами . |
| Затраты плюс | Подрядчики получают оплату проектных затрат плюс заранее установленную норму прибыли . | Выгодно для подрядчиков по проектам со многими потенциальными заказами на изменение . |
Понимание рисков и преимуществ каждого типа контракта поможет вам сделать лучший выбор для вашего проекта. В конечном счете, выбор правильных контрактов для ваших проектов является важной частью финансового управления строительством, поскольку контракты напрямую влияют на ваши расходы, доходы и прибыль.
1. Контракты с фиксированной суммойКонтракты с фиксированной ценой, также называемые контрактами с фиксированной ценой, устанавливают фиксированную цену на все материалы и труд, необходимые для выполнения работы.
Это самый простой и распространенный тип строительного контракта. Контракты с единовременной оплатой особенно хорошо подходят для проектов с четко определенным объемом работ, что позволяет подрядчикам точно оценить стоимость проекта.
Хотя контракты с единовременной оплатой чрезвычайно полезны, у них есть недостатки.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Может привести к увеличению прибыли . Хорошо рассчитанная заявка может покрыть все затраты по проекту и обеспечить значительную норму прибыли. | Потенциальный стимул срезать углы . Поскольку окончательная стоимость фиксирована, подрядчики могут срезать углы, чтобы увеличить свою прибыль. |
| Простое сравнение предложений . С фиксированными общими затратами владельцы недвижимости могут легко выбирать среди предложений. | Расходы могут сократить прибыль . Если подрядчики не будут осторожны в управлении затратами, их прибыль может исчезнуть. |
Контракты с единовременной оплатой полезны для владельцев собственности на этапе торгов, но во время строительства владельцы должны помнить, что генеральные подрядчики заинтересованы в том, чтобы уложиться в бюджет.
По этой причине многие владельцы предпочитают нанимать менеджера по строительству в качестве своего представителя на строительной площадке.
Контракты с единовременной оплатой также выгодны генеральным подрядчикам, особенно тем, кто составляет точные сметы и предложения. При фиксированной общей стоимости проекта генеральные менеджеры, которые управляют своими затратами во время строительства, могут в конечном итоге получить стабильную прибыль.
2. Контракты на время и материалыКонтракты на время и материалы — также называемые контрактами на обслуживание и ремонт — возмещают подрядчикам материальные затраты и выплачивают фиксированную дневную или почасовую заработную плату за оплату труда.
Этот тип контракта предлагает дополнительную защиту для подрядчиков, которые имеют большую уверенность в том, что их расходы будут покрыты на протяжении всего проекта.
Примечательно, что затраты на материалы и рабочую силу имеют несколько дополнительных факторов, встроенных в договор:
Затраты на материалы включают стоимость самих материалов, транспортные расходы и наценку (обычно от 10 до 30 процентов). .
Затраты на оплату труда включают базовую заработную плату, накладные и административные расходы и норму прибыли. Это называется нагруженной ставкой труда.
Контракты на время и материалы могут быть выгодны во многих ситуациях, но важно также понимать риски этого типа контракта.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
Снижает риск для генеральных подрядчиков . Поскольку фактические затраты оплачивает владелец, GC может управлять задержками и изменениями. | Повышает риск для владельцев . Если в контракт не включен пункт «не превышать», владельцы сталкиваются с неизвестными и потенциально высокими затратами. |
| Прибыль предсказуема . Наценка заложена как в стоимость материалов, так и в стоимость рабочей силы, поэтому ГК знает свою норму прибыли. | Расходы на отслеживание могут быть обременительными . Подрядчики сталкиваются с административной проблемой, связанной с отслеживанием и представлением часов работы и материальных затрат. |
Для многих владельцев недвижимости контракт на контроль и техническое обслуживание менее привлекателен, чем контракт с фиксированной ценой, потому что общая стоимость неизвестна в начале строительства. Тем не менее, многие контракты на время и материалы включают пункты «не превышать», которые устанавливают максимальную цену или максимальное количество рабочих часов.
Эти пункты могут создать стимулы для генерального подрядчика завершить работу своевременно и в рамках бюджета — в противном случае они сократят свою собственную прибыль.
Для подрядчиков контракт на контрольно-измерительные работы снимает бремя составления идеальной сметы. Все строительные проекты связаны с рисками, неизвестными переменными, задержками, изменениями и многим другим. С контрактом на время и материалы подрядчики снижают свой риск, гарантируя, что проект останется прибыльным, даже если он столкнется с препятствиями. Тем не менее, потенциал роста прибыли для этого типа контракта также может быть более ограниченным.
Уменьшают ли контракты на время и материалы ответственность подрядчиков? Объясняет эксперт по строительным контрактам Ноа Совен. 3. Контракты с единичной ценой Контракты с единичной ценой устанавливают фиксированную цену для отдельного повторяющегося аспекта проекта, который определяется как «единица».
Например, подрядчик, строящий 10 миль шоссе, может подписать договор о цене за единицу, при этом каждая миля шоссе представляет собой единицу. Одни и те же труд и материалы будут использоваться для каждой мили дороги, поэтому подрядчик выставляет счет за каждую из этих единиц по фиксированной цене. Если объем проекта меняется — например, если необходимо построить дополнительные участки шоссе — подрядчик просто выставляет счет за дополнительные единицы после завершения.
Контракты с ценой за единицу особенно полезны в ситуациях, когда неизвестно, сколько единиц работы потребуется. Например, подрядчик может удалить грязь во время подготовки площадки, выставляя счет за каждый ярд удаленного грунта как за единицу с фиксированной стоимостью.
Важно отметить, что цена за единицу включает все затраты подрядчика — труд, материалы, накладные расходы — и надбавку к прибыли.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Упрощает отслеживание и выставление счетов . Вместо выставления счетов за рабочее время или материалы подрядчики просто выставляют счет за каждую единицу. | Низкие цены могут погубить подрядчиков . В то время как контракты с ценой за единицу обеспечивают гибкость, единица с низкой ценой может уничтожить прибыль подрядчика. |
| Поддерживает гибкие проекты . Проекты с неизвестным объемом или продолжительностью хорошо соответствуют удельным ценам. | Владелец не знает общей стоимости . Хотя владельцы собственности будут знать стоимость единицы, они могут не знать общее количество и требуемые единицы. |
Преимущество для владельцев недвижимости заключается в упрощении общих переговоров по контракту.
Однако ценообразование за единицу также может скрыть весь объем проекта, поэтому владельцы должны помнить, что они примерно понимают, за сколько единиц, вероятно, будет выставлен счет.
Подрядчики получают выгоду от ценообразования за единицу, поскольку у них меньше административных накладных расходов за счет выставления счетов за единицы, а не за рабочее время или материалы. Однако подрядчики, использующие расценки за единицу, должны следить за тем, чтобы их цены покрывали все их затраты (включая накладные расходы) и приносили прибыль.
Высвободите денежный поток для своего следующего проекта.
Узнайте, имеет ли ваша компания право на 120-дневный срок на закупку материалов.
Зарегистрируйтесь сейчас
4. Контракты с гарантированной максимальной ценой (GMP) Контракт с гарантированной максимальной ценой (GMP) устанавливает максимальную стоимость проекта для владельца собственности.
Любые расходы, превышающие максимальную цену, являются обязанностью генерального подрядчика, который в результате увидит, что их прибыль уменьшится.
В контракте GMP генеральный подрядчик использует таблицу значений для оценки общей стоимости проекта. В дополнение к этим прямым затратам подрядчик также включает накладные расходы и прибыль. При таком типе контракта генеральный подрядчик выступает в роли управляющего строительством с риском (CMAR). CMAR наблюдает за проектом от начала до конца, и они рискуют заплатить из своего кармана за превышение бюджета.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Снижение риска для владельцев . Владельцы знают максимальную стоимость до начала проекта. | Риск перерасхода средств для GC . ГК должен тщательно оценивать проект, иначе он рискует заплатить из своего кармана. |
Упрощает проект для GC . Планы проекта часто дорабатываются до начала строительства, поэтому заказы на изменения сводятся к минимуму. | Административные затраты на прозрачность бухгалтерского учета . Подрядчики должны вести сложные бухгалтерские записи, чтобы владельцы могли просматривать их в рамках контракта. |
Владельцам проектов GMP не нужно беспокоиться о превышении бюджета, поскольку максимальная цена устанавливается до начала строительства. Кроме того, большинство контрактов GMP включают положение о том, что владельцы могут просматривать финансовые отчеты подрядчика, поэтому владельцы могут проверять затраты по проекту, чтобы обеспечить справедливость.
Для подрядчиков проекты GMP часто проще, поскольку многие детали проекта прорабатываются заранее, что снижает потребность в заказах на изменение. Однако подрядчики также сталкиваются с двумя существенными рисками при заключении контрактов с гарантированной максимальной ценой: перерасход средств и административное бремя.
Без очень точного графика значений подрядчики рискуют установить слишком низкую GMP и оплачивать проектные расходы из своего кармана. Кроме того, положения об открытых книгах требуют высокой степени финансовой прозрачности, что увеличивает административные расходы проекта.
5. Контракты «издержки плюс»Контракт «издержки плюс» возмещает подрядчикам затраты на строительство — рабочую силу, материалы и оборудование — вместе с заранее установленной ставкой наценки или фиксированной платой.
В контрактах «затраты плюс» покрываются как прямые, так и косвенные затраты, а наценка обычно рассчитывается как определенный процент от общих затрат. Прямые затраты — это те, которые конкретно связаны с проектом (например, рабочая сила, материалы или оборудование только для этой работы), в то время как косвенные затраты — это накладные расходы, необходимые для поддержания бизнеса (например, страхование, офисные помещения и подписки на программное обеспечение).
В то время как все прямые затраты покрываются в рамках контракта «затраты плюс», косвенные затраты обычно покрываются на процентной основе, при этом точная сумма варьируется в зависимости от продолжительности и масштаба проекта.
Примечательно, что подрядчик не может просто выставить счет на оплату без какого-либо обоснования. Перед началом проекта подрядчик предоставляет владельцу смету расходов. В договоре может быть также оговорен максимальный предел, выше которого затраты не возмещаются.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Меньший риск для подрядчиков . Подрядчики знают, что их затраты будут возмещены, даже если цены вырастут. | Стоимость проекта неизвестна . Полную стоимость собственник не знает заранее. |
Стимулы для управления затратами . И владельцы, и подрядчики заинтересованы в управлении проектными затратами. | Тщательное отслеживание расходов . Подрядчики должны тщательно отслеживать расходы, подлежащие возмещению. |
Для владельцев договоры «затраты плюс» оставляют некоторую неопределенность в отношении общей стоимости проекта, но это можно исправить, установив предел возмещения затрат. Кроме того, некоторые контракты с оплатой по принципу «затраты плюс» включают бонусы за производительность или другие стимулы, побуждающие подрядчиков приходить раньше срока и в рамках бюджета.
Для подрядчиков контракты «издержки плюс» снижают риск и неопределенность, поскольку они будут возмещены, даже если цены на материалы или рабочую силу вырастут. Однако подрядчики должны тщательно подсчитывать свои косвенные затраты, чтобы гарантировать, что их прибыль в конечном итоге не будет использована для покрытия накладных расходов.
Не существует универсального контракта на строительство и идеального контракта для любой ситуации. Тем не менее, есть рекомендации, которым вы можете следовать, чтобы выбрать тип контракта, который, вероятно, хорошо сочетается с проектом.
Вот несколько вещей, о которых следует помнить:
Если ваш проект имеет четко определенный объем работ , контракт с единовременной оплатой является простым решением, поскольку подрядчики должны иметь возможность точно оценить затраты.
Если объем проекта неясен , подрядчики могут участвовать в торгах с контрактами на время и материалы, чтобы снизить риск.
Если проект включает повторную работу , контракты с ценой за единицу предлагают упрощенное ценообразование и возможность легко расширить объем проекта.
Если проект имеет фиксированный бюджет , контракты с гарантированной максимальной ценой снижают финансовый риск владельца.
Если проект включает неопределенность в оценке , контракт «затраты плюс» может быстро запустить проект с ограниченным риском для подрядчиков.
Можно использовать разные типы контрактов для каждой фазы или аспекта более крупного проекта, и многие контракты включают дублирование нескольких типов. Например, для проектов «издержки плюс» обычно указывается максимальная цена.
Независимо от типа контракта, по которому вы работаете, внимательно прочитайте условия. Понимание контракта является одним из наиболее важных шагов к снижению финансового риска на работе.
Категории:
Строительные финансы
Теги:
Контракт на строительство
Написано
Райан О’Доннелл
Райан О’Доннелл работает в Procore в качестве старшего менеджера по продукту, Financials.
