Сколько стоит торговый центр: Строительство торговых центров. Многофункциональные комплексы с парковкой

Содержание

Not Found (#404)

Продажа и покупка торгового центра в Москве
Торгово-развлекательныйцентр – сегодня выгодный бизнес. Поэтому сделки купли-продажи подобных заведений очень актуальны. Если Вам нужно продать или купить торговый центр, можно самостоятельно поискать клиента, дать объявления «продам торговый центр» и так далее. Однако это займет много времени и зачастую сопряжено еще и с нервными потерями при столкновении с недобросовестными покупателями или продавцами.

Выход есть – доверьте проведение сделки компании «Malina Property». У нас десятилетний опыт реализации проектов коммерческой недвижимости, это касается и аренды, и продажи, и покупки.

Наши преимущества

  1. Обратившись к нам, Вы сможете сэкономить до 70% своего времени. Вы перепоручаете нам поиск клиента, если нужно продать недвижимость, и поиск недвижимости, если нужно купить. Просто доверьтесь нам.
  2. Продажа торгового центра, как и его покупка, проходит в соответствии с инновационными методиками продвижения коммерческой недвижимости.
  3. Мы даем объективную оценку зданию торгово-офисного центра и соответствующие рекомендации.
  4. Честная и прозрачная стоимость.
  5. Большой перечень участковподновый ТЦи действующих торговых центров, среди которых можно выбрать оптимальный вариант для покупки. Владельцам же, стремящимся продать ТЦ, будет небезынтересно узнать о том, что наш сайт посещают более 10 тысяч потенциальных клиентов ежемесячно.

Все, что Вам нужно сделать, чтобы купить торговый центр или продать его, это написать нам через форму обратной связи, мессенджер или позвонить по номеру телефона, указанному на сайте.

Уже через несколько минут обращения к нам Вы получите всю полную информация о том, как происходит продажа торговых центров в Москве и московской области, сколько стоит торгово-развлекательный центр и другие необходимые данные.

У нас самый большой, а самое главное актуальный каталог, где перечислены участки по ТЦ, новые действующие торгово-офисные или торгово-развлекательные центры. С нашей помощью не составит никакого труда купить торговый центр в Москве по доступной стоимости. Мы предлагаем только то, что заведомо подойдет клиенту и помогаем реализовать проекты владельцам недвижимости. Не пишите больше объявлений «продам торговый центр Москва»смело обращайтесь к нам за помощью. Выгодная сделка будет оформлена в короткий срок.  

Торговые центры — выгодно ли их строить

Сегодня Россия по объемам строительства торговых центров занимает одно из ведущих мест в Европе. Это достаточно выгодный и быстро окупаемый вид бизнеса. Но и проблем в нем немало. О них мы беседуем с экспертом в сфере недвижимости Натальей Скаландис (фото слева).

— Наталья, наша страна сегодня в лидерах по объемам строительства торговых центров. А что касается их качества — как мы выглядим на фоне других стран?

— Если судить по оценкам ФИАБСИ, то не очень убедительно.

— Расскажите коротко о ФИАБСИ.

— ФИАБСИ (International Real Estate Federation, сокращенно FIABCI) — это некоммерческая организация, объединяющая профессионалов разных стран мира в области недвижимости. Она входит в структуру ООН. В России с 1994 г. открыто отделение.

Ежегодно ФИАБСИ проводит конкурс лучших объектов мира по нескольким номинациям, в том числе среди торговых центров. Ее награды высоко ценятся, они получили негласное название «Оскар в сфере недвижимости». При подведении итогов учитывается целый ряд показателей — это не только архитектурные достоинства объекта, но и вовремя ли введен объект в строй, как он окупается, его рентабельность и др. Так что победить в конкурсе непросто.

— Российские торговые центры получали награды ФИАБСИ?

— Нет, к сожалению. Но в 2013 году петербургский ТРЦ «ПА-На-Ма» под управлением NAI Becar, где я занимаю должность управляющего директора, получил приз зрительских симпатий в финале номинации «Торговая недвижимость» FIABCI-Russia.

За последние годы Россия сделала большие успехи в строительстве торговых центров. Еще 5-7 лет назад наблюдался острый дефицит качественных торговых центров. А сегодня в России стали появляться первые по-настоящему европейские торговые центры.

В них все продумано до мелочей: большое количество разнообразных брендов, на каждом этаже собраны лишь вещи определенной товарной группы, делящиеся по половому признаку или возрасту. Стоит отметить, что торговые бренды в России представлены те же, что и в Европе, а значит, не так уж много нас отделяет от уровня развития торгового рынка европейских стран. Эти объекты отличаются комплексным охватом, который дает возможность клиентам помимо совершения покупок интересно и с пользой проводить свой досуг, это уже торгово-развлекательные комплексы, которые на западе строятся несколько десятков лет. В них предоставляется широкий круг услуг — это могут быть кинотеатры, боулинги, парикмахерские, химчистки, отделения банков и почты, множество небольших уютных кафе и т.д.

Правда, лидируют пока Москва и Санкт-Петербург, активно ведется строительство в Тюмени, Краснодаре и ряде других городов. Новым шагом в уровне обслуживания становится симбиоз пересадочных узлов и торговых центров. В Москве принята специальная программа по их строительству. В более удаленных регионах России ситуация несколько иная. Даже когда появляется качественный торговый центр, как правило, население не готово воспринимать его и спросом данный торговый объект на начальном этапе не пользуется. Причина, на мой взгляд, кроется в разнице менталитетов и низком уровнем развития рынка коммерческой недвижимости регионов.

В основном в провинции преобладают небольшие торговые центры, уровень которых отстает от обеих столиц приблизительно на 4-5 лет. Тем не менее, в последние годы мы отмечаем активное развитие регионов, успешные региональные ТЦ начинают принимать участие в мероприятиях и различных премиях. Люди быстро привыкают к хорошему.

— Как правильно выбрать место для торгового центра, чтобы не было их перепроизводства, чтобы они не стояли пустыми? От кого это зависит?

— Решение о выделении участка под строительство, конечно, принимают местные власти, а вот реализация проекта зависит от собственника. Как правило, на начальном этапе инвестор привлекает консультанта, который проводит всесторонний маркетинговый анализ местоположения, и только после этого он решает, будет ли он вкладывать средства в данный проект. Позднее он нанимает управляющую компанию, которая будет отвечать за функционирование объекта и возврат вложенных средств. При этом стоит вовремя делать актуализацию, чтобы минимизировать риски и обеспечить объекту наличие спроса.

Что касается проблем, существующих на рынке торговых центров, то в каждом регионе они имеют свою специфику. Так, в Москве практически повсеместно строятся торговые центры без парковок, что создает трудности посетителям. В Санкт-Петербурге встречаются районы, перенасыщенные торговыми центрами, поэтому некоторые из них так и не окупились. Но вне зависимости от региона везде находятся недовольные люди, которым мешают построенные поблизости или в удалении торговые точки.

В идеале торговые центры окупаются за 7-13 лет, но на практике встречаются такие объекты, которые и за 20 лет не окупились. Окупаемость проекта зависит от наличия хорошей концепции и работы грамотной управляющей компании на объекте. Еще одна ошибка торгового объекта — это наличие большого количества собственников. В качестве примера можно назвать один торговый центр, расположенный в Санкт-Петербурге, у которого насчитывается 136 собственников, при этом каждый пытается привлекать свою управляющую компанию, которая пытается устранять проблемы лишь локально.

— В чем специфика проектирования и строительства ТЦ, каким, на Ваш взгляд, должен быть идеальный торговый центр?

— При проектировании торгового центра и создании планировочных решений нужно обязательно учитывать грамотную логистику покупательских потоков. Это очень важная составляющая. Если в момент проектирования об этом не задуматься, то впоследствии могут возникнуть крупные проблемы. Можно потерять большие деньги, заранее не продумав движение покупательских потоков и оставив так называемые «мертвые зоны», до которых покупатели просто не дойдут. Идеальный торговый центр — это тот, в который хочется зайти, невозможно выйти, и при этом это не раздражает. Сочетание всех функций в объекте также крайне важно, поскольку продумав правильную концепцию, можно охватить практически любую целевую аудиторию. Согласно социологическим опросам 70% женщин и 30% мужчин очень любят ходить в торговые центры, и именно на них и нужно ориентироваться при реализации торгового центра.

— Многие наши ТЦ смотрятся не очень привлекательно с точки зрения архитектуры. Как переломить эту ситуацию, на Ваш взгляд.

— Я бы сказала, что большинство наших объектов выглядит крайне непривлекательно, а некоторые и вовсе отвратительно. Но, безусловно, мы развиваемся и в этом направлении, в объектах появляется большое количество окон, разноцветные фасады, разнообразные витрины. Конечно, до запада нам еще далеко, поскольку многие их объекты просто завораживают своими архитектурными решениями. Мимо таких торговых центров приятно проезжать, я уже не говорю о желании посетить их. Проблема кроется в необходимости привлечения больших инвестиций, изучения и применения опыта именитых зарубежных архитекторов, способных создавать подобные чудеса.

— Какие новые тенденции в мире проявляются в этой сфере?

— В настоящее время начали активно развиваться развлекательно-обучающие комплексы, нацеленные на детскую аудиторию, что может повлиять на конкурентоспособность и посещаемость торгового объекта. В перспективе, если данный формат будет развиваться в большинстве ТК, это поспособствует тому, что покупателям уже не нужно будет целенаправленно ехать в центр города или на окраину, они смогут сделать покупки, сходить в кино, сводить детей в развлекательный или обучающий центр недалеко от дома. В качестве успешного примера такого ТЦ можно назвать ТРЦ «Гранд Каньон» в Петербурге.

Кроме того, можно говорить о том, что рынок торговой недвижимости готов принимать новые форматы, поэтому можно прогнозировать появление новых выставочных центров, креативных мастерских и кластеров, которые так необходимы динамично развивающимся городам России.

Татьяна ШАВИНА

Фотоматериалы предоставлены NAI Becar, Российской гильдией риелторов, artfile.ru, torels.ru

 

Мы попросили прокомментировать сложившуюся ситуацию первого президента ФИАБСИ Андрея Гусева (1994 – 1999 гг.):

— Действительно, отечественные торговые центры не получали наград ФИАБСИ. К сожалению, их давать не за что. Сегодня в мире безусловный лидер — США, Европа отстает от них, а мы от Европы. Наша беда в том, что мы не придумываем свое, а слепо дублируем чужой опыт. А между тем, за последние годы в США разорились десятки центров, прежде всего, построенные лет 20-30 назад. Я недавно знакомился с этой проблемой. Причин несколько. Во-первых, причина объективная — им конкуренцию составляют интернет-магазины, значит, надо менять стратегию бизнеса. Во-вторых, проигрывают те центры, которые не реагируют на изменяющиеся требования рынка, как освоили много лет назад набор услуг, так их почти и не совершенствуют. В-третьих, некоторые центры превратились в места сборищ агрессивно настроенных групп молодежи, чем отпугивают публику. Мы повторяем чужие ошибки и не идем своим путем, поэтому у нас нет оригинальных проектов, идей.

Строительство торговых центров - стоимость строительства торгово-развлекательных центров под ключ от ГК "Градиент"

Группа Компаний «Градиент» предлагает своим клиентам строительство торговых и торгово-развлекательных центров любой площади и сложности. С помощью наших новых уникальных технологий можно, в кратчайшие сроки, строить быстровозводимые здания. Мы используем наш колоссальный опыт в сфере строительства ТЦ в Москве и по всех России при возведении зданий на основе металлических каркасов.

Современные торговые центры предлагают своим клиентам все больший выбор различных товаров и услуг, что соответственно требует расширения их территории и оптимизации внутренних пространств.

Строительство торговых центров в соответствии со всеми требованиями

Благодаря наличию широкого опыта, собственным наработкам, обширной производственной базе, и применению современных технологий в строительстве, ГК «Градиент» профессионально осуществит строительство торгового центра, как «под ключ», так и частично.

Используемые нами технологии строительства торгового центра позволяют возводить масштабные объекты без несущих балок во внутреннем пространстве. Это значит, что его можно легко реконструировать, создавая именно тот набор сервисов, который необходим: рестораны, бутики, стоянка, гипермаркет, кинотеатр, фитнес - центр и т.д.

Сейчас, практически все типы магазинов переехали в торговые центры. Это связано с тем, что проходимость любого торгового центра в разы выше, чем проходимость отдельно стоящего магазина.

Выполняя строительство торговых центров, мы учитываем особенности бизнеса заказчика, что актуально уже на стадии проектирования. Кроме того, мы всегда принимаем в расчет актуальные тенденции городской архитектуры, поэтому ваш объект будет выглядеть стильно, современно и привлекательно. Отметим, что строительство любых торговых центров выполняется под постоянным контролем специалистов ИБ «Градиент», имеющих серьезный опыт реализации подобных проектов.

Консультации по строительству торгово-развлекательных центров от специалистов ГК «Градиент» можно получить по телефону +7 (925) 755-21-55 с 9-00 до 20-00, включая выходные дни, или написав нам письмо на электронный адрес [email protected]

С чего начинается строительство?

Здания такого типа возводятся исключительно по проектам, формат которых согласован как с арендаторами, так и с местными властями. Любой проект торгового центра должен сразу предусматривать все необходимые подсобные помещения, а также помещение для оказания первой помощи, зимние бытовки, а также склад для подручного инвентаря. Проектирование торговых центров доверяют только профессиональным командам, дабы вероятность ошибки в проекте была минимальной. Это говорит о том, что получившееся здание будет абсолютно безопасным для его посетителей. Ведь элементы такого здания имеют специфической формат и не поддаются шаблонным решениям, поэтому на каждый новый торговый центр нужен свой проект.

Если вы не знаете, какие работы включает в себя проектирование, то этот перечень примерно выглядит так:

  • Определение размеров и формы объекта;
  • Зонирование территории строительства;
  • Составление проекта, исходя из визуальных предпочтений заказчика;
  • Расчёт проекта на прочностные характеристики и устойчивость к внешним воздействиям;
  • Утверждение проекта и начало строительства торговых центров.

Этот небольшой список этапов проходит любой приемлемый проект строительства торгового центра.

Строительство торговых центров

Благодаря солидному опыту и новаторским запатентованным технологиям ГК «Градиент» может осуществлять строительство быстровозводимых зданий торговых центров любого уровня. Это могут быть как одноэтажные комплексы, так и масштабные здания в несколько этажей. Объект будет выглядеть привлекательно и идеально впишется в окружающий ландшафт. Запатентованные решения «Градиент» позволяют значительно сократить сроки и расходы на строительство торговых центров. Компания имеет собственный проектный отдел, что дает возможность быстро разрабатывать проекты любого масштаба. Так при возведении 4-х этажного досугового комплекса «Новахово» в поселке Николо-Урюпино Московской области площадью 12 000 кв.м и высотой 16 метров на сборку металлического каркаса здания (400 т металла) ушло 45 календарных дней.

В рамках этих процедур задействовано очень большое количество строительной техники и людей. Ведь любой торговый центр — это большое здание, которое необходимо построить в сжатые строки. Изначально возводится фундамент торгового центра. В зависимости от его типа, он предусматривает различные работы, которые стараются делать преимущественно в тёплое время года, т.к. почва в это время не является замёрзшей.

Наши уникальные технологии позволяют и в зимнее время успешно возводить фундамент для дальнейшего строительства торговых центров.

При строительстве торгового центра мы используем уникальную систему сборки здания прямо на месте и собственный парк специальной техники. Все это позволяет значительно сократить логистические издержки. Возведение фундамента с камуфлетным уширением уменьшает затраты материалов, а также объем земельных работ.

Далее строительство включает в себя возведение каркаса, т.к. в большинстве случаев эти здания являются быстровозводимыми. После обустройства «коробки» торгового центра, начинается внутреннее обустройство его помещений. Строительство торговых центров включает в себя и этот этап, но в некоторых случаях обустройство торговой площадки внутри центра ведётся за счёт средства арендаторов торговых площадей.

ВАША ВЫГОДА

Выгодная цена за кв.м.

Полный пакет проектной документации

Разработка проекта «под ключ»

Сжатые сроки строительства

Долгосрочные партнерские отношения

Реализуя проекты, ГК «Градиент» использует металлические каркасы, современные материалы и новейшие технологии в сочетании с собственными наработками. Металлоконструкции монтируются в короткие сроки, после чего осуществляются облицовка и дальнейшая отделка.

Почему рынку нужны новые проекты торговых центров

В 2020 – начале 2021 г. в Москве планируется ввести в эксплуатацию несколько крупных объектов торговой недвижимости. Уже открылись ТЦ в проекте «Остров мечты» (65 000 кв. м GLA), Kvartal West (44 000 кв. м GLA) в составе одноименного многофункционального комплекса, состоялись технические открытия ТЦ «Столица» в городе Московском и The Outlet Moscow на Новой Риге. Ожидаются районные комьюнити-центры от ADG Group и еще нескольких значимых для города объектов. Так, в Восточном административном округе готовится к открытию ТЦ «Щелковский» («Киевская площадь», арендуемая площадь более 60 000 кв. м) и ТРЦ «Город Косино» (74 000 кв. м арендуемой площади, ГК «ТЭН»). В Северном административном округе группа «Ташир» делает торговый центр частью ТПУ «Селигерская».

Строительство торговых центров в ВАО выглядит перспективным. Здесь живет более 1,5 млн человек, но обеспеченность магазинами невелика: 113 кв. м на 1000 жителей при среднем показателе по Москве 431 кв. м на 1000 жителей. Кроме того, здесь один из самых низких показателей доли свободных площадей ТЦ, около 2% при среднем около 4%.

В новых проектах находят отражение основные тренды последних лет, в них делается ставка на образовательную, развлекательную, спортивную составляющие. Фактически ни один из упомянутых выше объектов не является торговым центром в чистом виде, некоторые арендаторы могут быть далеки от классического ритейла. ТЦ «Селигерская» и «Щелковский» – части транспортно-пересадочных узлов. В последнем предусмотрены детский развлекательный центр, МФЦ, автомойка, химчистка и фитнес-центр с бассейном. Размещение бассейна в торговом центре – решение непростое и недешевое. В уже введенных ТЦ конструктив не предусматривает такой нагрузки на верхних этажах, где высота потолков позволила бы размещать подобного рода объекты. Поэтому полноценный фитнес-центр с бассейном делают, как правило, только в объектах нового строительства, где все необходимые технические спецификации можно заложить еще на «бумажной» стадии проекта.

Проект ТРЦ «Город Косино» включает ледовую арену с трибунами и другой необходимой для полноценного спортивного объекта инфраструктурой. Ранее многие ТЦ уже экспериментировали с размещением катка. В большинстве случаев он маленький и зажат на верхних этажах между кинотеатром и фудкортом. В «Городе Косино» другой подход: на первом этаже будет профессиональная ледовая арена с трибунами, кинотеатр, детский развлекательный центр. А продуктовый гипермаркет Ашан, строительный гипермаркет Leroy Merlin и большая часть торговой галереи расположат на втором уровне. Это своего рода революция в концепции торговой недвижимости, потому что в привычном ТЦ первые этажи традиционно отводятся под торговые галереи. На социальную функцию ориентированы и компактные районные центры, заявленные к вводу на ближайшее время.

Если меняется концепция размещения различных объектов, то меняется и политика распределения ставок по этажам. Условно, арендаторы будут стремиться сесть на трафик Ашана, поэтому площади рядом с ним вырастут в цене, будь он на первом этаже или на втором. Что касается заработка и инвесторов, то российский рынок идет по пути западного: снижение инфляции и ключевой ставки, увеличение сроков окупаемости. Здесь либо востребованный потребителем объект, который будет долго окупаться, либо объект, который рискует не окупиться никогда.

Кризисные традиции

Последние годы много говорилось о проблемах торговых центров на Западе. После трехмесячного локдауна многие смотрят с опаской и на ситуацию с российскими ТЦ. Здесь нужно отметить несколько важных моментов. Во-первых, обеспеченность Москвы торговыми площадями значительно ниже, чем, например, других европейских мегаполисов (431 кв. м на 1000 человек против среднего по Европе около 550–600 кв. м). Во-вторых, московский рынок гораздо моложе европейского и американского, поэтому и откровенно устаревших концепций значительно меньше.

Помимо кризиса 2008–2009 гг. у нас был еще кризис 2014–2015 гг., от которого рынок до конца так и не оправился. Такие «кризисные традиции» вымывают с рынка непрофильных инвесторов и девелоперов.

Сейчас многие объекты выставляются на продажу, это правда. Но речь либо о трофи-активах, которые продаются всегда и никогда не продаются, или о ТЦ, которые были построены 10–15 лет назад в не самом удачном месте и где не проводилась реконцепция. Строились они на растущем рынке, и большинство за прошедшее время окупились. Сейчас понятно, что прибыль от этих объектов падает (если она вообще еще есть), а такая привычная мера, как перестановка арендаторов, ситуацию не спасет. Здесь надо смотреть на назначение участка и возможности его использования под другие функции, помимо торговой – городская логистика, симбиоз склада и дисконт-центра, и даже, возможно, снос старого здания и строительство многофункционального или жилого комплекса. Зачастую такое решение более оправдано, чем реконструкция или продажа объекта с тем же функциональным назначением.

Другое дело современные ТЦ, которые строились не «на хайпе» от быстрого роста сегмента и проектировались не по принципу «запихнуть как можно больше в торговую галерею». Когда концепция и локация четко продуманы, объекты востребованы потребителем и соответственно интересны инвесторам. Спрос на торговые объекты составил около четверти всех инвестиционных сделок за 2019 г. Есть и отложенный спрос, который по понятным причинам в сделки пока не воплотился, но постепенно будет реализовываться. Стоит отметить: крупнейшие инвестиционные сделки по покупке долей в ТЦ были сделаны международными игроками. Какие-то проблемы с окупаемостью западных ТЦ они не переносят на российский рынок, что само по себе показательно. Сейчас окупаемость ТЦ составляет в среднем 10–12 лет, тогда как на заре рынка она могла исчисляться буквально годами (3–5 лет), но те времена прошли. Покупатель стал более избирательным, экономит и время, и ресурсы. Этот кризис стал для рынка торговой недвижимости, возможно, самым серьезным, но предыдущие опыты резких провалов научили девелоперов серьезнее относиться к предпроектной экспертизе, а инвесторов – прислушиваться к аналитикам, прежде чем покупать.

Современные концепции будут актуальны на протяжении достаточно длительного времени, а найти подходящую локацию будет все сложнее, поэтому строящиеся сейчас объекты будут востребованы. В условиях осторожного девелопмента многие новые крупные и смелые проекты могут откладываться. И кроме «классических» показателей – трафика и чистого операционного дохода – для инвестора сейчас будут играть роль такие факторы, как многофункциональность объекта и его возраст, так как даже с технической точки зрения более «молодые» объекты будут более гибкими по возможностям своего применения.

ТРЦ «Галерея»

Рядом с торговым центром расположены центральные станции метрополитена – Маяковская, площадь Восстания и Лиговский проспект, кроме того в 50 метрах от торгового центра находится основной железнодорожный вокзал города – Московский.

Торговый центр Галерея был открыт в 2010 году, это стало большим событием для города и его жителей. На открытии присутствовали первые лица города во главе с губернатором Валентиной Матвиенко.

«Галерея» стала самым крупным торговым центром в Северо-Западном регионе. Общая площадь составляет 200 000 квадратных метров. На пяти этажах торгового центра расположились более 300 магазинов известных мировых брендов. Представлены полюбившиеся многим марки: Zara, H&M, Mango, Gap , Fine Flare, Reserved, Sela, Uniqlo, люксовые бренды Michael Kors, DKNY, Armani Jeans, Marco Polo, Max Mara Weekend, Tru Trussardi, Patriza Pepe, Lagerfeld, спортивные марки, магазины детстких товаров, косметические сети и другое. Для гостей города Галерея предлагает шопинг паспорт – набор специальных предложений и скидок от брендов, представленных в торговом центре. Вы можете получить его на стойке информации напротив главного входа.

Галерея также прекрасное место для отдыха – свыше 20 ресторанов и кафе на любой вкус, некоторые из которых открыты ежедневно с 8 утра. На верхних этажах расположены видовые террасы, которые позволяют насладиться ужином или кофейной паузой с прекрасным видом на город в любое время года. 10-ти зальный кинотеатр, детский парк развлечений Хэппилон, парк с живыми экзотическими бабочками – к услугам петербуржцев и многочисленных туристов. Так же для вашего удобства в торговом центре есть wi-fi, банкоматы, супермаркет, аптека и много других полезных в путешествии сервисов.

Для автомобилистов предусмотрена просторная подземная парковка на 1200 мест. Для любителей экологического транспорта в Галерее есть удобная велопарковка, а также бесплатная зарядная станция для электромобилей.

Концепция «Галереи» открывает перед покупателями безграничные возможности для модного шопинга и активного времяпрепровождения.

Информация для арендаторов ТРЦ Планета

ТРЦ «Планета» в г. Красноярск — один из самых крупных торгово-развлекательных центров за Уралом. Открытие ТРЦ «Планета» в г. Красноярск состоялось 12 апреля 2008 года.

Торговый центр «Планета» находится в деловом центре Красноярска, на пересечении четырех основных транспортных артерий города: улиц 9 мая, Алексеева, 78 Добровольческой бригады и Проспекта Авиаторов. Торговый центр расположен в Советском районе — одном из самых густонаселенных районов Красноярска.

Общая площадь центра составляет 125 тыс. кв. м, площадь торговой галереи — 76,5 тыс. кв. м.

В торговом комплексе представлены якорные арендаторы: Leroy Merlin, гипермаркет «О’КЕЙ», многозальный кинотеатр «Киномакс», магазин бытовой техники и электроники «М.видео», развлекательная зона «Космик», фитнес-центр «Колизей» и гипермаркет спортивных товаров «Спортмастер Гипер», хобби-гипермаркет «Леонардо» и магазин детских товаров «Детский мир».

В торговой галерее представлены ведущие международные и российские бренды, среди которых ZARA, Stradivarius, Bershka, Oysho, Pull&Bear, Massimo Dutti; а также H&M, Calvin Klein Jeans, Reserved, Mango, New Yorker, Rendez-Vous, Love Republic, Calzedonia, Women’s Secret, Adidas, Reebok, «Снежная Королева», магазины «Л’Этуаль», «Иль де Ботэ» и многие другие.

В комплексе представлены более 20 ресторанов и кафе: Чайхана «Гранат», Green Villa Pizza, Vinegret Bufet, KFC, CINNABON, Subway, Burger King, «Огонь и хворост», «Пивоварня Яна Гримуса», «Шикари», «IL Патио» и многие другие кафе.

В ТРЦ «Планета» предусмотрена наземная и подземная парковка на 3 500 машино-мест, что делает торговый центр комфортным и доступным для посещения в любое время.

ТРЦ «Планета» в Красноярске был назван «Торговым комплексом, объектом года в России» на VII Международном саммите Retail Director.

ТРЦ «Планета» был удостоен звания «Российский Торговый центр-2008» в категории «Суперрегиональный торговый центр» по версии Российского Совета Торговых Центров.

ТРЦ «Планета» в Красноярске признан победителем RRE AWARDS в номинации «Суперрегиональный торговый центр».

ОСНОВНЫЕ ЦИФРЫ

Общая площадь застройки (кв. м) 124,7 тыс.
Арендуемая площадь (кв. м) 75, 2 тыс.
О'КЕЙ (кв. м) 11, 6 тыс.
Leroy Merlin (кв. м) 18, 7 тыс.
Количество магазинов • 180
Кафе и рестораны • 20

КОНТАКТЫ

По вопросам аренды площадей в ТРЦ «Планета», г. Красноярск, пожалуйста, обращайтесь:

Портнягина Екатерина
Менеджер по работе с арендаторами
+7(391)2-771-771 доб. 24202
[email protected]
Фельде Татьяна
Менеджер по работе с арендаторами
+7(391)2-771-771 доб. 24201
[email protected]

Островная аренда

Екатерина Федосеева
Менеджер по работе с островными кострукциями
+7(391)2-771-771 доб. 24203
[email protected]

Стоимость строительства торгового центра в Москве: цена постройки ТЦ за квадратный метр

Профессионалы, зарегистрированные на youdo.com, предлагают доступную стоимость строительства торгового центра в Москве. Заполните специальную форму для подачи заявки на сайте YouDo, чтобы срочно найти проверенную компанию или бригаду частных рабочих. После публикации задания вы начнете получать предложения от заинтересованных исполнителей, сравните расценки и выберете наиболее выгодный для себя вариант.

Как проводятся подготовительные работы?

Специалисты, зарегистрированные на youdo.com, успешно строят здания коммерческого назначения с нуля. Исполнители YouDo работают на участках с любым типом грунта и возводят торговые центры в соответствии со всеми пожеланиями заказчика. Предварительно профессионалы проводят следующие мероприятия:

  • выбирают место застройки, осматривают, замеряют, анализируют территорию
  • создают архитектурный проект сооружения с чертежами
  • намечают план работы, в котором отражают этапы строительства, перечень необходимых расходных материалов, смету и сроки возведения комплекса

Всю проектную документацию исполнители YouDo согласовывают с представителями профильных инстанций, а также с вами. Специалисты, зарегистрированные на youdo.com, гарантируют строгий контроль над каждым этапом строительства. Благодаря профессионализму и опыту исполнителей YouDo постройка торгового назначения будет возведена с точным соблюдением сроков, в соответствии со всеми техническими нормами и требованиями безопасности.

Этапы постройки помещений

Мастера, зарегистрированные на youdo.com, создают торговые, развлекательные центры по типовым и индивидуальным проектам. После утверждения проектной документации и плана работ исполнители YouDo переходят к таким мероприятиям, как:

  • подготовка территории, расчистка земли, установка ограждений
  • проведение работ нулевого цикла: разработка траншей, устройство фундамента выбранного типа (ленточного, столбчатого, свайного)
  • монтаж инженерных коммуникаций и технологического оборудования
  • внешняя и внутренняя отделка помещения

Исполнители YouDo имеют достаточный опыт в сфере строительства зданий различного назначения и профессионально возводят коммерческие и развлекательные центры любого масштаба, от микрорайонных до региональных и специализированных. Компаниям, зарегистрированным на youdo.com, вы можете поручить возведение торгового центра любой площади и формата. Ваши идеи будут реализованы специалистами на высоком профессиональном уровне.

Сколько стоит возведение ТЦ?

Цены на услуги профильных фирм и бригад частных рабочих, зарегистрированных на youdo.com, приемлемы. Стоимость строительства торгового центра определяется:

  • площадью и этажностью помещения
  • качеством материалов, применяемых в работе, и технологией, используемой при строительстве зданий
  • сложностью проектирования ТЦ

Исполнители YouDo успешно строят торговые центры любого метража из различных материалов по типовым и индивидуальным проектам. Квалифицированные специалисты, зарегистрированные на youdo.com, применяют в работе новейшие технологии создания быстровозводимых торговых центров. Это значительно сокращает время строительства и позволяет снизить расходы на стройматериалы.

При значительных затратах на возведение торгового центра, обратившись к исполнителям YouDo, вы можете сэкономить. Клиентоориентированность является одним из принципов работы мастеров, зарегистрированных на youdo.com. В соответствии с планируемым бюджетом специалисты предложат вам оптимальный проект, где будут учтены финансовые пожелания. Стоимость строительства торгового центра в Москве окажется приемлемой.

В зависимости от сложности планирования и возведения ТЦ профессионалы, зарегистрированные на youdo.com, выполняют заказы за разное время. Специалисты могут построить здание как за 2-3 месяца, так и за год.

Почему лучше обратиться к профессионалам?

Опытные мастера, зарегистрированные на youdo.com, оказывают широкий спектр услуг по строительству торговых центров в Москве. Преимущества исполнителей YouDo – это:

  • грамотное распределение ваших средств: разработка проекта, выбор технологий и расходных материалов при строительстве в соответствии с финансовыми возможностями
  • сопровождение на всех этапах работы, от создания плана, чертежей и до согласования, проведения экспертиз и получения разрешений на застройку
  • максимально короткие сроки возведения объектов – все исполнители YouDo дорожат своим именем, а потому стараются сократить время вашего ожидания и оставить приятное впечатление о сотрудничестве

Специалисты, зарегистрированные на youdo.com, применяют инновационные технологии строительства. Создание быстровозводимых торговых центров из сэндвич-панелей не только сокращает продолжительность работ. Это также позволяет при необходимости выполнять быструю внутреннюю реконструкцию – дополнять ТЦ новыми павильонами и сносить старые.

Почему следует заказать услуги исполнителей YouDo?

Профессионалы, зарегистрированные на youdo.com, разрабатывают высококачественные проекты по строительству зданий со схемами этажей и павильонов, предоставляют эффективные решения по планированию пространства и выполняют внутреннюю отделку любой сложности. Исполнители YouDo предлагают:

  • гибкие цены на проектирование и возведение объектов за квадратный метр, индивидуальный расчет стоимости
  • своевременное исполнение обязательств и сдачу торгового центра в установленные сроки
  • гарантию на выполненные работы по строительству

Все фирмы и бригады частных мастеров, зарегистрированные на youdo.com, являются надежными застройщиками. Узнать стоимость строительства торгового центра в Москве за м2 у исполнителей YouDo и заказать их помощь вы можете в ближайшее время.

Build a Mall - Полное руководство (строительство и финансирование)

24 декабря 2019 г.,

Если вы хотите построить торговый центр, вам понадобятся ответы на многие вопросы. Например, сколько стоит построить торговый центр? Сколько стоит построить небольшой торговый центр? Какой опыт вам нужен, чтобы построить торговый центр и как построить торговый центр? Что нужно делать, если вы хотите построить торговый центр?

В этой статье рассматриваются все эти вопросы и обсуждается финансирование торговых центров, в том числе то, как Assets America ® может помочь.Мы также отвечаем на некоторые часто задаваемые вопросы о том, как построить торговый центр.

Промежуток времени строительства торгового центра Reem - июнь 2018

Типы торговых центров

Прежде чем обсуждать, как построить торговый центр, важно определить различные типы торговых центров.

Торговый центр

Общий термин, охватывающий такие объекты недвижимости, как торговый центр, торговый комплекс, торговый центр или пешеходная улица.

Торговый Центр / Молл / Комплекс

Это серия из одного или нескольких зданий с магазинами, прилегающей автостоянкой и соединенными пешеходными дорожками.Обычно магазины находятся в закрытых помещениях. Торговые центры могут содержать развлекательные заведения и рестораны. Они могут варьироваться по размеру от районных центров до надрегиональных центров.

Стрип Молл

Торговый центр под открытым небом, обычно расположенный в одном ряду магазинов, выходящих на тротуар. Обычно девелоперы строят торговые центры как единое целое с подходящими парковочными местами. Многие из них отделены от пешеходных переходов и полагаются на автомобили и общественный транспорт. Центры питания - это крупные торговые центры.

Plaza

Это рынок, общественная площадь или подобное открытое пространство. Это могут быть улицы, закрытые для движения автотранспорта.

Аутлет

Торговый центр, в котором производители продают свои товары напрямую населению, обычно по сниженным ценам.

Сколько стоит построить торговый центр?

Строительство торгового центра недешево. В среднем по стране средний торговый центр составляет 24,9 миллиона долларов, без учета покупки земли и расчистки территории.Чтобы построить торговый центр, может потребоваться снос, и это значительно увеличит общую стоимость.

Типичный торговый центр состоит из четырех якорных магазинов, двух этажей и 56 000 квадратных футов. Естественно, размеры и стоимость торгового центра сильно различаются в зависимости от размера, условий площадки, методов строительства, арендаторов, удобств и местоположения.

Строительство торгового центра

требует участия владельца / девелопера, архитекторов, генерального подрядчика и субподрядчиков. Обычно в торговых центрах используются строительные технологии и материалы «лучшего» качества, чтобы минимизировать расходы на страхование и страхование.

Из средней общей стоимости в 24,9 миллиона долларов разбивка составляет:

Расход Стоимость
Материалы 11,9 млн долларов США
Рабочая сила 9 миллионов долларов
Оборудование 1,2 млн долл. США
Разное 1,9 млн долл. США

Средние затраты на строительство составляют 442 доллара за квадратный фут , хотя затраты колеблются от 225 долларов до 450 долларов за квадратный фут .Эти оценки затрат предполагают, что рабочая сила принадлежит профсоюзам без контроля со стороны толпы.

Расходы на труд, не состоящие в профсоюзах, следующие в среднем по стране:

Профессия Средняя почасовая оплата
Экскаваторы, каменщики и плотники 70 долл. США в час
Электрики 65–85 долларов в час
Художники от 45 до 65 долларов в час
Сантехники от 20 до 35 долларов в час

Структура затрат

Чтобы рассчитать «Сколько стоит построить торговый центр?», Учтите следующие типы типичных затрат:

  • Потолки акустические подвесные
  • Фасад из кирпича, штукатурки или фасада из камня
  • Системы связи
  • Бетонный фундамент
  • Витрины с двойными дверьми из алюминия / стекла, переборками, отделанными стенами и освещением
  • Двери и перегородки
  • Полы покрытые ковролином и листовым винилом
  • Люминесцентное освещение встраиваемое
  • Гипсокартон внутренние стены
  • ОВК и подвесные воздуховоды
  • Труда
  • Офисные помещения и антресоли
  • Системы безопасности и охраны
  • Шесть элементов сантехники на 4000 квадратных футов
  • Лестничные клетки, эскалаторы, пассажирские и грузовые лифты
  • Кровля стальная с фанерной обшивкой и пятислойной изоляцией

Затраты на архитектора

Обычно архитекторы потребляют около 17% (4 доллара.23 миллиона) из общего бюджета на строительство торгового центра. Взамен вы получите следующие услуги:

  • Разработать / уточнить бюджет проекта
  • Проект планов предлагаемых работ
  • Создание схем и планов этажей
  • Взаимодействие с инженерами-строителями и государственными плановыми агентствами
  • Завершить все детали для чертежей, материалов и отделки
  • Служить руководителем проекта или работать с ним
  • Получить разрешения
  • Консультации по вопросам выбора подрядчиков и предложений
  • Заполнить все необходимые для строительства документы

Затраты подрядчика

Без сомнения, подрядчик несет ответственность за ежедневное управление проектом.Обычно затраты подрядчика составляют 14% (3,49 миллиона долларов) от общего бюджета. Кроме того, подрядчик может получить 3+ миллиона долларов косвенных сборов и надбавок. В задачи подрядчика входят:

  • Закупка всех материалов и услуг
  • Выбор и найм субподрядчиков
  • Совместная работа с архитектором и владельцем для оценки планов
  • Выдача всех разрешений на работы и монтаж инженерных сетей
  • Надзор за всем строительством
  • Обеспечение окончательной уборки строительной площадки

Сколько стоит построить небольшой торговый центр?

Неудивительно, что строительство небольшого торгового центра дешевле.Обычно это улица с прилегающими магазинами и уличная парковка. Вам не нужно тратить деньги на соединяющиеся пешеходные дорожки, кроме главной передней. Вам также не нужно строить парковочные конструкции, хотя вы, безусловно, можете, если это входит в ваш план.

Здесь не будет изысканных фуд-кортов и других удобств, которые обычно можно найти в торговых комплексах. Вы должны выбрать, какие арендаторы будут располагаться в ТРЦ, и соответственно рассчитать стоимость строительства.Ясно, что вам, возможно, придется минимизировать затраты, если в вашем торговом центре есть магазины с низкими ценами. Например, они могут включать:

  • Ломбарды
  • Магазины винтажной одежды
  • долларовых магазинов
  • Вторичные магазины
  • Поставщики залога
  • Винные магазины
  • Услуги по закупке крови
  • Штанги для дайвинга
  • Тату-салоны
  • Прачечные
  • Обувные магазины-скидки
  • Продовольственные банки и столовые
  • Кредиторы до зарплаты и обналичивающие чекы
  • Витрины адвоката по травмам
  • Пункты выпечки
  • Животных фунта
  • Консультации по вопросам подростковой зависимости

Очевидно, что ваши прогнозы арендного дохода должны учитывать типы привлекаемых вами арендаторов.Эти выступы могут побудить вас срезать углы во время строительства, но, тем не менее, вы должны соблюдать минимальные правила безопасности. Как правило, строительство в небольшом торговом центре с минимальной стоимостью может стоить около 250 долларов за квадратный фут.

Как построить торговый центр или торговый центр

Чтобы построить торговый центр, вам потребуется выполнить ряд шагов, включая следующие элементы.

1. Выбор места

Вы должны выбрать землю, на которой вы построите свой торговый центр.Естественно, вам нужно место, к которому можно легко добраться и не слишком далеко от ближайшего центра. Кроме того, он должен обеспечивать место для парковки и не создавать локальных транспортных заторов.

Местоположение должно быть удобным для доступа вашего целевого рынка. Смогут ли ваши целевые клиенты позволить себе делать покупки в магазинах арендаторов в торговом центре? Откровенно говоря, одни торговые центры обращаются к покупателям со средним или низким доходом, в то время как другие предлагают рынок для богатой образованной элиты.

Несомненно, еще один фактор - возраст.Будете ли вы ориентироваться на подростков и молодых людей, или вы будете отдавать предпочтение взрослым и пожилым людям? Возможно, вам понадобится сочетание всех типов клиентов, но вам нужно будет учитывать плюсы и минусы.

Торговый центр, который нравится всем, никому не может понравиться. Однако торговый центр, ориентированный на сегмент потребительского рынка, может ограничивать свой трафик.

2. Характеристики и удобства

Ваши планы торгового центра могут соответствовать определенной теме и включать в себя такие удобства, как рестораны и другие поставщики услуг.Будет ли в торговом центре что-то особенное или необычное для привлечения клиентов? Вам следует изучить существующие торговые центры, чтобы узнать, как они решают эти проблемы. Очевидно, вам нужно выяснить, какие подходы работают, а какие нет.

Кроме того, ваше исследование будет включать в себя технические аспекты, такие как набор арендаторов, шаги, лучшие практики и так далее. Важным решением будет размер торгового центра и предполагаемые якорные арендаторы.

Брендирование вашего торгового центра зависит от его арендаторов, характеристик и удобств.Это влечет за собой не только расходы на строительство, но и ваши планы по брендингу могут повлиять на то, как вы будете строить торговый центр.

Например, торговый центр с небольшими дисконтными магазинами выглядит совсем иначе, чем торговый центр с высококлассными универмагами и бутиками. Естественно, ваш бюджет на строительство может быть намного меньше, если в вашем торговом центре есть арендаторы с низкими ценами. Сюда могут входить долларовые магазины, магазины подержанных книг, магазины по продаже мебели и благотворительные магазины товаров из вторсырья.

Нет причин, по которым торговый центр такого типа будет менее прибыльным, чем высококлассный торговый центр. Однако дешевый торговый центр должен минимизировать затраты. Это может включать материалы со средним бюджетом, рабочую силу, не состоящую в профсоюзах, и неквалифицированных рабочих.

3. Операционные аспекты

Ваши планы строительства должны учитывать особые требования торгового центра. Например, вам может потребоваться включить специальные помещения для поддержки круглосуточной службы безопасности торгового центра. Возможно, вы захотите создать центр первой помощи для оказания помощи при травмах на месте. Вам также нужно будет предусмотреть операции по очистке и техническому обслуживанию.

В некоторых торговых центрах есть менеджеры по недвижимости и специалисты по найму арендаторов. Степень, в которой ваш торговый центр будет иметь поддержку на месте, безусловно, повлияет на стоимость строительства.

Еще одним операционным аспектом, влияющим на стоимость строительства, являются ваши планы в области ИТ и технологий. Новые торговые центры определенно отдают предпочтение передовым технологиям для предоставления таких функций, как Wi-Fi для клиентов и интегрированный мониторинг безопасности. Для этого могут потребоваться дополнительные кабели и устройства, которые увеличивают стоимость, но со временем окупаются.

Финансирование торговых центров

Некоторые застройщики торговых центров могут финансироваться за счет собственного капитала. То есть они используют нераспределенную прибыль для оплаты строительства нового торгового центра. Однако большинство проектов торговых центров требуют заемного финансирования.

Часто девелопер может нанять инвесторов. Очевидно, что для этого необходимо оценить окупаемость инвестиций, точку безубыточности и период окупаемости. Затем вы должны решить, как привлечь инвесторов, которые позволят вам вести проект по-своему.Вам понадобятся механизмы для разрешения споров с минимальными нарушениями.

Ваш бюджет - это отправная точка. Вы должны провести технико-экономическое обоснование, чтобы убедиться, что бюджета достаточно при различных сценариях. Чтобы быть ясным, анализ чувствительности проверяет ваши предположения о затратах и ​​доходах в положительных и отрицательных условиях.

Результатом является серия предварительных балансов, отчетов о прибылях и убытках, отчетов о движении денежных средств и финансовых коэффициентов. Несомненно, инвесторы могут быть заинтересованы в просмотре всего материала до того, как подпишется на сделку.Однако вы, возможно, не захотите делиться прогнозами, которые считаете маловероятными.

Вы можете избавиться от некоторых из этих проблем, если воспользуетесь услугами кредитного брокера, такого как Assets America ® .

Как Assets America

® может помочь

Assets America ® может профинансировать ваш торговый центр с помощью ссуд от 10 миллионов долларов. Объем финансирования, который мы можем организовать, практически не ограничен. Важно отметить, что у нас есть многолетний опыт финансирования всевозможных торговых центров и элитных коммерческих проектов.

Наша обширная сеть частных инвесторов и банков чаще всего может предоставить финансирование, даже если ваш банк отказывает вам. Не двигайтесь, пока сначала не поговорите с нами. Мы будем рады поговорить с вами на конфиденциальной основе без каких-либо обязательств.

Часто задаваемые вопросы

Являются ли торговые центры разумным вложением в коммерческую недвижимость?

Да, торговые центры могут стать отличным вложением в недвижимость, если вы сначала сделаете уроки. Существенная комплексная проверка - это сложный процесс, требующий доступа к данным и экспертного анализа.Вы должны убедиться, что платите правильную сумму и получаете соответствующую прибыль на свои инвестиции.

Сколько времени нужно, чтобы построить торговый центр?

Время от первоначальной концепции до аренды помещения может занять от 2 до 5 лет или дольше. Очевидно, что если задействовано муниципальное финансирование, умножьте свои временные оценки в несколько раз. Примечательно, что торговый центр American Dream Mall в Нью-Джерси Медоулендс шел от идеи до эксплуатации за 16 лет.

В чем разница между торговым центром и торговым комплексом?

Обычно в торговом центре есть закрытые конструкции.А в торговом комплексе помимо закрытых построек могут быть и открытые комплексы. Действительно, оба типа недвижимости имеют большие парковочные места и должны решать проблемы дорожного движения.

В чем разница между площадью и торговым центром?

Площадь обычно находится на открытом воздухе, хотя может иметь крытую крышу. Проще говоря, площади могут быть зонами, в которых работают мобильные продавцы, такие как грузовики с едой и блошиные рынки. Большинство торговых центров являются внутренними объектами, хотя в них также могут быть наружные компоненты.

В чем разница между торговым центром и аутлетом?

В торговом центре обычно работают самые разные торговцы. Однако в аутлет-центре представлены розничные магазины производителей. Кроме того, он может содержать товары по сниженным ценам из универмагов. Потребители покровительствуют торговым центрам, когда они ищут товары известных брендов по сниженным ценам.

Полезные ресурсы

Статьи, относящиеся к торговым центрам

Статьи, связанные со строительными проектами

Сколько стоит построить торговый центр?

Строительство торгового центра не похожа ни на один другой строительный проект.Переменные, задействованные в этом проекте, бесчисленны, в том числе тот факт, что во всем здании существует ряд различий в размерах и используется так много разных материалов. Чтобы спроектировать и построить торговый центр, требуется команда, состоящая из архитектурной фирмы или архитектора, ведущего подрядчика и группы субподрядчиков для выполнения работы.

Здание торгового центра : 56 000 квадратных футов. На каждом конце будут размещены четыре основных якорных магазина, длина которых будет в четыре раза больше, чем ширина.В целях страховки в большинстве строительных проектов торговых центров используются материалы из категории «лучшие».

Арт. Стоимость
Материалы : бетонный фундамент, стальная или стальная / деревянная крыша, виниловые полы и ковровое покрытие, материалы для внутренних стен, материалы для каркаса, освещение, сантехника, HVAC, безопасность, кирпичный фасад и другие дополнительные материалы по мере необходимости. согласно дизайну. 11,9 млн. Долл. США
Трудозатраты : строительство торговых центров может занять месяцы и даже больше года, в зависимости от размера и сроков проекта. 10 миллионов долларов
Стоимость машины / оборудования : для различных кранов, землеройного оборудования, сборщиков вишни и другого промышленного оборудования, необходимого для строительства. 1,5–2 миллиона долларов
Итого 23 доллара.4–24,9 млн долл. США

Прочие соображения и затраты

  • Торговый центр на улице может быть дешевле в строительстве и проектировании, но он не предлагает торговую среду внутри торгового центра.
  • Данная смета не включает налоги и сборы за разрешения. Торговому центру потребуется ряд различных разрешений на новое строительство. Ваш подрядчик, как правило, позаботится об этом за вас и может включить расходы на разрешение в свою смету или попросить вас оплатить их самостоятельно.
  • Также в этой смете не учтены затраты на строительство и отделку автостоянки или строения автостоянки. Это только для главного здания торгового центра.
  • Посмотрите, сколько взимает ваш подрядчик. На них должно приходиться около 14% бюджета. Однако они также могут создать до 2–3 миллионов долларов косвенных сборов и ненужных наценок.

Рекомендации для самостоятельной работы

  • Строительство торгового центра - сложная задача, которая требует целой команды обученных профессионалов.Это никогда не будет проект, который можно выполнить своими руками из-за очевидных проблем с размерами и потребностями в оборудовании, если ничего больше.

Список литературы

  • Счетная книжка мастера, полная серия за 2019 год.
  • Последние цены на сайте Home Depot и других поставщиков.
  • Литературный обзор веб-сайтов DIY.

Руководство по строительству зданий в США, 2020 г. Стоимость за квадратный фут

Коммерческое строительство может быть прибыльным бизнесом, но не для слабонервных.Компаниям, работающим в коммерческой сфере, необходимо иметь много наличных в резерве или легкий доступ к здоровой кредитной линии. Между тем, как коммерческое строительство требует денег и заведомо медленными платежами, подрядчикам необходимо сосредоточить внимание на стоимости строительства за квадратный фут .

Контролируя эти затраты с помощью эффективного прогнозирования и следя за бюджетом, подрядчики могут пополнить свои денежные резервы с хорошей прибылью после завершения проекта.

Стоимость квадратного фута в коммерческом проекте может сильно отличаться от одного проекта к другому. Это особенно актуально при сравнении стоимости коммерческих проектов в различных районах страны , а также коммерческих построек типа .

Давайте взглянем на - среднюю цену за квадратный фут в коммерческом строительстве и узнаем, насколько она может отличаться в зависимости от вашего проекта и его местоположения.

Типы коммерческого строительства

Коммерческое строительство включает в себя широкий спектр типов зданий.По сути, коммерческое строительство сводится практически к любому проекту, не являющемуся чисто жилым по своей природе.

Типичные примеры коммерческих проектов могут включать офисных зданий , торговых центров , школ и университетов , спортивных стадионов , отелей , развлекательных заведений и парковок .

Даже многоквартирных домов , заполненных жилыми помещениями, считаются коммерческими проектами.Большинство штатов рассматривают жилые проекты как одно- или многосемейные конструкции из трех или четырех квартир. Государства обычно рассматривают строения , выходящие за рамки этой области , как коммерческие строительные проекты.

Факторы, влияющие на затраты на коммерческое строительство

Многие факторы играют роль при расчете стоимости коммерческого проекта. Вы должны понимать, что разница в расположении, материалах и рабочей силе может иметь огромное влияние на стоимость квадратного фута. Включенные типы построек и отделки также несомненно отразятся на общей стоимости здания.

Местоположение

Некоторые районы страны просто обычно дороже строить. Например, очень желательный район в многолюдном городе будет дороже построить, чем в менее густонаселенном районе. Проект в Нью-Йорке может стоить более чем в два раза дороже, чем тот же проект в небольшом городке на Среднем Западе. Хотя отчасти это связано со стоимостью рабочей силы, большая часть этого просто связана с климатом и прецедентами, установленными другими зданиями, возведенными в этом районе.

Тип здания

Тип здания, которое вы строите, определенно влияет на стоимость квадратного фута.Например, базовый одноэтажный склад будет стоить намного меньше квадратного метра, чем высотное офисное здание. Высотное здание будет иметь гораздо более высокие затраты на проектирование и планирование, подготовку площадки, получение разрешений и инспекций, а также затраты на логистику, которые вносят свой вклад в стоимость квадратного фута.

Он также будет иметь другие структурные потребности, о которых мы поговорим позже.

Материалы

Материалы, указанные дизайнером, во многом влияют на стоимость строительства здания.Строительство здания со стальной конструкцией, требующего обширного строительства, обойдется недешево. Кроме того, окна и двери, изготовленные на заказ, могут быстро поднять цену за квадратный фут.

Отделка

Если вы не учли стоимость отделки, вы упускаете огромный кусок головоломки. Прекрасным примером является постоянный скачок цен на долларов за квадратный фут между трехзвездочными и пятизвездочными отелями . Высококачественная отделка значительно увеличит стоимость квадратного фута по сравнению с базовыми или средними вариантами.

Рабочая сила

Одним из наиболее значимых факторов стоимости строительства квадратного фута является рабочая сила. В регионах, где популярны профсоюзы, цена квадратного метра за квадратный метр будет значительно выше , чем в регионах, не входящих в профсоюзы.

В районах, где наблюдается бум, рабочие будут рассчитывать на неплохую оплату - или они перейдут к следующему подрядчику, который заплатит их цену.

Если вам интересно, как соотносятся затраты на квадратный фут в разных регионах, следующий раздел для вас.

Мы разберем среднюю стоимость квадратного фута коммерческого проекта на востоке, западе, среднем западе и юге США.

Чтобы получить эти средние значения, мы использовали данные Cumming о строительстве в США на квадратный фут.

Коммерческая стоимость квадратного фута в восточной части США

Используя цифры из Нью-Йорк , Бостон , Вашингтон, округ Колумбия , Филадельфия и района Роли-Дарем , мы пришли к средняя стоимость квадратного метра для коммерческих проектов на Востоке.

В среднем стоимость строительства одноэтажного коммерческого офисного здания на высоком уровне составляет 361 доллар за квадратный фут. На нижнем уровне средняя стоимость составляет 301 доллар за квадратный фут. Для среднего здания цифры подскакивают до 719 и 599 долларов соответственно. Высотные здания прыгают немного больше, с высоким средним значением 827 долларов и низким средним значением 688 долларов за квадратный фут.

Стандартная цена районного торгового центра за квадратный фут в среднем составляет 371 доллар за квадратный фут в верхнем ценовом сегменте и 309 долларов в нижнем ценовом сегменте.Для регионального торгового центра средняя верхняя цена составляет 554 доллара за квадратный фут и 461 доллар - нижняя средняя.

Для трехзвездочного отеля ваши высокие и низкие средние затраты на квадратный фут составляют 604 и 489 долларов соответственно. Поднимите это число до пятизвездочного отеля , , и вы получите 871 доллар за квадратный фут в верхней части и 677 долларов в нижней части.

Когда дело доходит до строительства начальной, средней и высшей школы , средняя стоимость квадратного фута на верхнем уровне составляет 381 доллар, а на нижнем уровне - 317 долларов.

Коммерческие затраты на квадратный фут на западе США

Средняя стоимость квадратного фута на западе является результатом выборки из Сан-Франциско , Лос-Анджелес , Сан-Диего , Сакраменто , Лас-Вегас , Сиэтл , Портленд и Гонолулу . *

Одноэтажные коммерческие офисные здания на Западе в среднем составляют 378 долларов за квадратный фут в верхнем ценовом сегменте и 313 долларов в нижнем ценовом сегменте. Среднеэтажные коммерческие здания в среднем 607 долларов за высокое и 481 доллар за низкое. Высотные здания стоят в среднем 730 долларов в верхнем ценовом сегменте и 557 долларов за квадратный фут в нижнем ценовом сегменте.

Торговый центр на западе будет стоить 413 долларов за среднюю максимальную цену и 261 доллар за среднюю минимальную цену. Regional mall максимумы и минимумы составляют 575 и 442 доллара за квадратный фут соответственно.

Если вы строите трехзвездочный отель на западе, средние затраты будут составлять 545 долларов в верхней части диапазона и 402 доллара в среднем за квадратный фут.Сделайте так, чтобы пятизвездочный отель , , и ваше среднее значение будет 849 долларов, а минимальное - 577 долларов.

Для образования K-12 школьные здания , средняя стоимость квадратного фута на западе составляет 417 долларов в верхнем ценовом сегменте и 341 доллар в низком ценовом диапазоне.

* Примечание: Стоимость строительства в Гонолулу может значительно увеличить среднюю стоимость квадратного фута. Разница на 10 долларов за квадратный фут больше в случае средней стоимости строительства гостиничного здания.

Коммерческие затраты на квадратный фут на Среднем Западе США

Климатические условия зданий на Среднем Западе довольно сильно различаются, но эти средние значения взяты из образцов в Denver , Chicago и Nashville .

Если вы занимаетесь коммерческим офисным зданием, то строительство одноэтажного коммерческого здания будет стоить в среднем 298 долларов за квадратный фут на верхнем уровне и 237 долларов на низком среднем уровне. Среднеэтажное здание будет стоить в среднем 556 долларов за квадратный фут на Среднем Западе и 454 доллара на низком. Высотные здания прыгают немного больше, с высокими и низкими средними значениями 689 и 554 долларов за квадратный фут, соответственно.

Базовый торговый центр имеет высокую среднюю стоимость квадратного фута, составляющую 340 долларов США, и минимальную - 284 доллара США. Эти цифры подскакивают до 507 долларов и 423 долларов за строительство регионального торгового центра .

Когда дело доходит до гостиничных зданий, стоимость трехзвездочного отеля за квадратный фут в среднем составит 400–533 доллара. Вы увидите соответствующий скачок до 537–762 долларов за строительство пятизвездочного отеля .

Когда дело доходит до школьного здания , здания K-12 в среднем составляют 290 долларов за квадратный фут на высокой стороне и 242 доллара на нижней части.

Коммерческие затраты на квадратный фут на юге США

Примеры средней стоимости квадратного фута на юге взяты из образцов климата коммерческих зданий в Даллас , Атланте , Орландо и Майами .

Строительство одноэтажного коммерческого офисного здания будет стоить в среднем 238–286 долларов за квадратный фут.Среднеэтажное здание стоит 569 долларов в верхнем ценовом сегменте и 474 доллара в нижнем ценовом сегменте. Строительство высотного здания будет стоить от 545 до 654 долларов за квадратный фут на нижнем уровне.

Если вы хотите построить торговый центр , высокие затраты в среднем составляют 245–294 доллара за квадратный фут. Строительство регионального торгового центра стоит в среднем 439 долларов в верхней части и 366 долларов в средней нижней цене за квадратный фут.

Строительство трехзвездочного отеля будет стоить от 478 до 341 доллара за квадратный фут.Пятизвездочный отель стоит в среднем 683 доллара за квадратный фут в верхнем ценовом сегменте и 462 доллара за квадратный метр в нижнем ценовом сегменте.

Строительство школьных зданий K-12 на юге будет стоить в среднем 260 долларов за квадратный фут на высокой стороне и 217 долларов на низкой средней.

Стоимость квадратного фута сильно варьируется в зависимости от типа коммерческого проекта, над которым вы работаете. Мы изучили региональные варианты, но вот разбивка средней стоимости типов зданий по США в целом.

Коммерческое офисное помещение

Если вы строите одноэтажное офисное помещение в США, средняя стоимость квадратного фута составит около 313 долларов. Строительство среднего офисного здания будет стоить в среднем 562 доллара за квадратный фут. Строительство высотных зданий в среднем обходится в 660 долларов за квадратный фут.

Гостиничный бизнес

Как вы можете себе представить, отделка отелей может варьироваться в зависимости от страны, что приводит к значительному диапазону стоимости квадратного фута.Однако строительство трехзвездочного отеля в США стоит в среднем 478 долларов за квадратный фут. Пятизвездочный отель стоит в среднем 691 доллар за квадратный фут.

Склады и производственные помещения

Цены за квадратный фут для строительства складов и производственных помещений часто варьируются в зависимости от , что предприятие будет хранить или производить .

Однако строительство регионального распределительного центра будет стоить в среднем 214 долларов за квадратный фут.Строительство склада легкой промышленности будет стоить в среднем 238 долларов. Техническая лаборатория Помещения намного дороже в строительстве: средняя стоимость квадратного фута составляет 635 долларов.

Здравоохранение

Здравоохранение - это всегда большой бизнес, и кажется, что все время появляются новые учреждения. Неотложная помощь Учреждения строить дорого, в среднем 888 долларов за квадратный фут. Медицинские офисные здания в США стоят в среднем 498 долларов за квадратный фут.Строительство специализированной клиники стоит в среднем 619 долларов за квадратный фут.

Школы и университеты

Если вы планируете построить здание начальной школы или средней школы , в среднем это будет стоить 327 долларов за квадратный фут. Это учитывает начальную , среднюю школу и среднюю школу в среднем по 295, 325 и 359 долларов за квадратный фут, соответственно.

Строительство вузов намного дороже, чем строительство начальных школ. Стандартные учебные корпуса в среднем стоят 580 долларов за квадратный фут. Лабораторные здания в среднем стоят 756 долларов за квадратный фут. Строительство вашего среднего административного здания американского университета стоит 596 долларов за квадратный фут. Общежития - наименее дорогие из университетских построек, их строительство стоит в среднем 322 доллара за квадратный фут.

Общественные и общественные объекты

Общественные и общественные здания могут быть одними из самых дорогостоящих в строительстве на квадратного фута.

Гимназии и , центры обучения стоят 403 доллара за квадратный фут. Полицейские участки в среднем обходятся в 580 долларов за квадратный фут.

Здания государственной администрации в среднем стоят 591 доллар за квадратный фут.

самых дорогих из всех типов структур в нашем списке коммерческих структур - это музеев, и центров исполнительских искусств , строительство которых в среднем обходится в 892 доллара за квадратный фут.

Парковочные конструкции

По сравнению с другими типами коммерческих зданий, парковочные конструкции являются наименее дорогими в строительстве . Строительство многоуровневой парковки ниже уровня земли стоит в среднем 143 доллара за квадратный фут, в то время как надземная многоуровневая структура стоит 71 доллар за квадратный фут.

Проблемы с денежными потоками коммерческого строительства

Строительная отрасль оказывает значительное давление на денежные потоки своих подрядчиков.Финансирование проектов - это норма, и это действительно может сказаться на компании. С коммерческими проектами дело обстоит еще хуже.

В то время как большинство проектов, независимо от размера, требуют от подрядчика небольшого аванса, с некоторыми ситуациями справиться легче, чем с другими. Подрядчики по жилью, как правило, получают гораздо меньше денег, прежде чем они начнут получать оплату за свою работу. И наоборот, коммерческим подрядчикам, возможно, придется выложить миллионы долларов, чтобы запустить проект.Соедините эти деньги с тем фактом, что оплата коммерческого строительства очень медленная, а одна пропущенная оплата может разрушить компанию.

Сколько стоит аренда магазина в торговом центре?

ответил

Площадь витрины на Peerspace стоит от $ 40 до $ 250 в час.

Вы хотите запустить запоминающееся всплывающее окно или розничную торговлю? Поиск идеального места может оказаться сложной задачей с таким количеством неизвестных переменных, и один из первых важных вопросов, который возникнет, это: «Сколько стоит аренда магазина в торговом центре?» Вы знаете, что временный опыт розничной торговли заключается в том, чтобы найти правильное место, где клиенты будут взаимодействовать с вашим продуктом или услугой.Тем не менее, многие торговые центры заставляют вас искать цены в лучших доступных магазинах.

Мы собрали информацию о том, какие помещения могут быть сданы в аренду в торговом центре, а также оценили, сколько стоит их аренда. Мы также предложим альтернативу торговым центрам, в том числе очаровательные кафе, яркие художественные галереи и многое другое.

Почему люди сдают магазины в торговом центре?

Хотя торговые центры не так популярны, как когда-то, они по-прежнему остаются местом, где покупатели могут просматривать свои любимые магазины и открывать для себя новые.Есть много причин, по которым кто-то захочет арендовать магазин в торговом центре - будь то открытие бутика, предоставление услуг или развлечения.

Всплывающие магазины и магазины розничной торговли - еще одна развивающаяся область для торговых центров и других арендных площадей. Компании хотят создавать уникальные впечатления, которые не похожи на традиционные обычные магазины. Эти краткосрочные мероприятия могут дать брендам любого размера и любого бюджета шанс выйти на физический рынок в городе или стране, в которых они еще не присутствовали.

Временные магазины могут создать волнующий ажиотаж в социальных сетях и привлечь новых клиентов в вашу компанию. Помимо торговых центров, вы также можете попробовать другие уникальные помещения для аренды, такие как кафе, художественные галереи или современные витрины, чтобы придать вашему всплывающему окну особую яркость. Позже мы включим в статью несколько забавных предложений, чтобы дать вам представление о том, что есть, кроме места в торговом центре.

Исследуйте космос

Сколько стоит аренда магазина в торговом центре?

На вопрос «Сколько стоит аренда конференц-зала в отеле?» Сложно дать точный ответ. Стоимость аренды обычно варьируется в зависимости от местоположения и размера помещения.Многие торговые центры взимают плату за квадратный фут в диапазоне от 18 до 30 долларов и выше за квадратный фут. Сначала вам нужно будет узнать о краткосрочной аренде, а затем выяснить, сколько комиссий, страховок и депозитов взимает каждый торговый центр.

Например, Mall of America - один из крупнейших торговых центров в мире, расположенный в Блумингтоне, штат Миннесота, - взимает базовую арендную плату от 2500 до 9000 долларов в месяц. Эта сумма во многом зависит от времени года, а ноябрь и декабрь - самое дорогое время года для аренды магазина в большинстве торговых центров.

Многие другие торговые центры не раскрывают свои цены, а просто предоставляют квадратные метры и другие популярные близлежащие предприятия. Имейте в виду, что многие торговые центры будут взимать более высокую арендную плату, если они будут находиться рядом с популярными универмагами или розничными магазинами, такими как Apple. Вы, конечно, хотите, чтобы посещаемость была максимальной, но в торговом центре это определенно обойдется вам дорого.

По некоторым оценкам, стоимость размещения всплывающего магазина составляет от 15 000 до 30 000 долларов. Затем вам нужно добавить стоимость аренды или покупки мебели, коммунальных услуг и другие разные расходы.

Как снять магазин в ТЦ

Найти торговую площадку для вашего всплывающего окна может быть очень сложно - вы когда-нибудь хотели, чтобы в вашем городе было место, где перечислены все варианты? Что ж, к счастью, нечто подобное уже существует! Вместо того, чтобы снимать в большом торговом центре, отправляйтесь в местный город и арендуйте у одного из множества хостов на Peerspace - крупнейшем в мире онлайн-рынке помещений для встреч и мероприятий.

У

Peerspace есть множество розничных магазинов, ресторанов и магазинов, доступных для аренды в десятках городов по всей стране.Кроме того, цены и удобства указаны заранее, поэтому вам не придется звонить по телефону за другим продавцам.

Кроме того, Peerspace может помочь вам сузить круг поиска с помощью фильтров поиска по местоположению и удобствам. Просмотрите ассортимент фотографий, посмотрите, какое оборудование входит в аренду, и получите прямой контакт с хозяином объекта. Например, эта галерея на витрине в Северном Чикаго - популярная аренда для тех, кто хочет проводить художественные шоу или всплывающие окна.Помещения с высокими потолками, большим количеством естественного света, модными соседними барами и ресторанами, а также кухней.

Исследуйте космос

Каждый листинг Peerspace также включает реальные, честные отзывы таких же профессионалов, как вы. Посмотрите этот блестящий обзор в вышеупомянутой чикагской галерее:

Место идеально подходило для нашего pop-up бара, где у нас были произведения искусства, живые выступления и коктейли. Стэн был очень дружелюбен, и с ним было приятно работать, поэтому ночь прошла гладко.Мы полностью изменили пространство с помощью наших собственных произведений искусства, а он одолжил нам все необходимое, чтобы оно было похоже на наше собственное. Всем рекомендую!

- Джулианна I.

И не беспокойтесь, если в аренде нет столов и стульев - служба консьержа Peerspace может помочь вам получить все необходимое оборудование для успеха вашего мероприятия. Эксперты по организации мероприятий также помогут вам подобрать кейтеринг или развлечения.

Другие факторы, которые следует учитывать

Хотя стоимость является основным фактором при выборе аренды, вы также должны учитывать, какую аудиторию вы собираете в торговом центре по сравнению сдругие типы торговых точек. Магазин, расположенный рядом с популярными барами, ресторанами и другими заведениями, может оказаться лучше на вашем целевом рынке, чем в пыльном торговом центре.

Вы также будете лучше связаны с местным сообществом, создавая бизнес в уникальном пространстве, не похожем ни на один торговый центр. Кроме того, многие варианты аренды Peerspace включают скидки при аренде более чем на несколько дней.

Поиск ответа на вопрос «Сколько стоит аренда магазина в торговом центре?» может занять много времени и утомить.Мы надеемся, что помогли вам разобраться в стоимости аренды магазина в торговом центре, предложив некоторые альтернативы, которые могут лучше соответствовать вашим потребностям.

Как рассчитать стоимость аренды магазина

Для новых розничных продавцов может быть сложно оценить начальные затраты. Если для выполнения нескольких шагов по планированию бизнеса вам потребуется лицензия на розничный бизнес, как вы получите необходимую информацию, чтобы определить, является ли ваш бизнес-план в сфере розничной торговли жизнеспособным? Суть в том, что многие цифры для бизнес-плана необходимо будет оценить.

Точно так же, если вы планируете получить ссуду в банке для своего розничного бизнеса. Банк хочет видеть, что вы приняли во внимание затраты на ведение бизнеса, и хочет получить достаточно точное представление о ваших расходах. Это включает вашу арендную плату.

Как составить бюджет для торговой площади

Так как же узнать, сколько вы будете платить за аренду, прежде чем платить (или даже до того, как вы узнаете, где будете жить)? Вы должны провести небольшое исследование и получить твердые цифры от владельцев зданий и / или управляющих компаний.Знайте верхнюю и нижнюю границы другой розничной арендной платы в том районе, где вы хотите разместить свой магазин.

Сопоставимые исследования

Начните с поиска свободных объектов в том районе, где вы хотите открыть свой розничный магазин. В большинстве районов указана средняя цена за квадратный фут. Например, магазин в популярном торговом центре, расположенном прямо перед оживленным шоссе, может стоить 23 доллара за квадратный фут. Таким образом, для 1900 квадратных футов это будет стоить примерно 3642 доллара в месяц.

[Всего квадратных футов x Цена за кв.÷ 12 (месяцев) = Ежемесячная арендная плата]

Автономное здание аналогичного размера, расположенное в полумиле от этого магазина, может стоить всего 11 долларов за квадратный фут. Для целей написания бизнес-плана использование средней цены в 17 долларов за квадратный фут в этом примере было бы безопасным предположением.

Анализ условий аренды

Еще одно важное соображение - это тип условий аренды, которые вы получите. Большинство арендодателей в коммерческих помещениях, таких как розничная торговля, перекладывают свои расходы на ведение бизнеса на вас в рамках договора аренды.

Ежемесячно к вашей базовой арендной плате добавляются три обычных платежа. Как правило, арендодатель взимает с вас плату за CAM (обслуживание территории общего пользования), которая представляет собой расходы арендодателя на содержание парковки, освещения и т. Д. Для центра, в котором вы находитесь. Кроме того, арендодатели будут оплачивать расходы на налоги на недвижимость за пространство. Арендодатель также часто просит вас оплатить страховой взнос за ваше пространство. Хотя от вас может (и должно) потребоваться страхование вашей собственности, расположенной в помещении, арендодатель имеет полис, защищающий его от повреждения помещения, пока вы его сдаете в аренду.Стоимость этой премии может быть перенесена на договор аренды.

Если у вас есть договор аренды со всеми тремя расходами, описанными в последнем абзаце, это называется «тройной чистой» арендой. Это относится к тому факту, что ваша аренда представляет собой базовую арендную плату, плюс CAM, плюс страхование, плюс налоги или за вычетом базовой арендной платы. Убедитесь, что вы очень внимательно исследуете это условие для аренды в вашем районе. Арендодатель чаще всего использует тройную сетку.

Это означает, что ваша арендная плата из нашего примера (3642 доллара) может составлять дополнительно 200 долларов в месяц.Это значительное число. Мы встречали многих розничных торговцев, которые не учитывали эти расходы в своих расчетах и ​​столкнулись с серьезными проблемами с движением денежных средств, открыв свой магазин.

Не забудьте оценить стоимость коммунальных услуг, обслуживания, страхования вашего имущества или сборов и возможных повышений арендной платы. В идеале, этот последний пункт будет предсказуемым, поскольку вы, скорее всего, подпишете договор аренды на определенный срок на определенной гонке. Но прочтите мелкий шрифт и знайте, при каких условиях может произойти повышение ставки.

Альтернативы аренде торговых площадей

Все чаще начинающие предприятия отказываются от традиционного способа аренды витрины, вместо этого полагаясь на совместную работу или общие помещения, чтобы сэкономить на расходах. Если вы планируете большую часть своих продаж в Интернете, вам может понадобиться не физический адрес, а просто физический адрес для налоговых целей.

А для сезонных розничных операций может иметь больше смысла не иметь постоянного места, вместо этого выбрать краткосрочную аренду киоска на фермерском рынке или киоска в торговом центре или другом оживленном месте.Хотя эти варианты позволят сэкономить деньги в краткосрочной перспективе, их сложнее учесть в бюджете, поскольку они не являются традиционными фиксированными затратами.

Вам также следует внимательно следить за любыми площадками для инкубаторов для стартапов в вашем районе, которые обычно бесплатны для нового бизнеса. Помещения инкубатора не идеальны, если вы планируете продавать свои товары напрямую клиентам, но могут быть полезны, когда вы все еще начинаете свой бизнес.

Проформа развития торгового центра

Проекция развития торгового центра

Перепечатано с разрешения The Real Estate Finance Journal
Ричард Дж.Брунелли

Расчеты осуществимости застройки торгового центра часто начинаются «с салфетки», когда застройщик встречает землевладельца и начинает переговоры о цене. Большие или малые, одни и те же четыре элемента развития оцениваются, добавляются, переносятся и сравниваются со средним прогнозом дохода, чтобы быстро «почувствовать» осуществимость. Те элементы, которые в сумме составляют общую стоимость:

Стоимость земли;

Мягкие расходы;

Работа сайта; и

Стоимость строительства жесткого (здания).

Общая стоимость разработки должна быть отражена через некоторую комбинацию заемных средств и капитала, а девелопер должен учесть фактор расходов и вакансий, чтобы спрогнозировать картину прибыли. Вот как может выглядеть проформа «изнанки салфетки» для типичного стрип-центра площадью 220 000 квадратных футов в северном Нью-Джерси.

Земля стоит 42,50 долларов за квадратный фут

Soft стоит 16,78 долларов за квадратный фут

Работа на стройплощадке 15,16 долл. США за квадратный фут

Жесткое сооружение 40 $.67 за квадратный фут

Общая стоимость 115,11 $

Стоимость перевозки (постоянная) 0,1143

$ 13,16

Добавьте 10% к покрытию

вакансия и расходы

и рентабельность собственного капитала X 1,1

Требуемая средняя арендная плата $ 14,48

Сегодня опытные девелоперы торговых центров используют микрокомпьютеры для составления более точных прогнозов. Однако каждая статья должна быть изначально оценена или основана на реалистичной информации и профессиональных предположениях.Пример формы «изнанка салфетки», развернутой в подробный прогноз расписания, показан в Таблице 1.

Неопытным застройщикам будет сложно оценить многие позиции, которые необходимо заполнить в бюджете на застройку, особенно когда они только начали рассматривать покупку определенной собственности.

Период комплексной проверки в течение двух-трех месяцев обычно требуется для сбора базовой информации, необходимой для того, чтобы вывести большую часть предположений из бюджета развития.К сожалению, из-за того, что процесс утверждения настолько трудоемок и непредсказуем, ранние проформы редко бывают точными и должны обновляться по мере появления новой информации о затратах, прогнозируемом доходе и ставках финансирования. Одна из самых больших неизвестных проблем, с которыми сегодня сталкивается большинство девелоперов торговых центров, - это стоимость улучшений за пределами площадки и других затрат на добычу, которые различные государственные органы требуют в качестве условия получения разрешений.

Непредсказуемость процентов. Самая непредсказуемая мягкая стоимость - это проценты, необходимые для реализации проекта во время строительства и в течение периода аренды до тех пор, пока арендная плата не стабилизируется.Иногда из-за истекающих периодов опциона земля покупается за несколько месяцев до того, как застройщик готов начать строительство. Хранение этой земли могло быть очень дорогим.

Работа на месте обычно может быть тщательно спланирована в начале процесса разработки, когда в рамках проекта

предусмотрены подробные сметы затрат на улучшение.

ТАБЛИЦА 1. БЮДЖЕТ РАЗВИТИЯ

PER

Кв. FT. ИТОГО

Необработанная земля Стоимость 334 000 долларов за акр x 28 акров 42 доллара.50 9 350 000 долл. США

Мягкие расходы

Опционный депозит 150,000

Комиссия за управление проектом 50,000

Накладные расходы на процесс утверждения 120,000

Архитекторы, дизайн, ландшафт, строительство 127,780

Инженер (участок) 90,000

Адвокат по согласованию 20,000

Инженер (эколог) 20,000

Инженер (трафик) 10,000

Комиссия по кредиту на строительство (1%) 200000

Комиссия за постоянный кредит (1%) 200,000

Проценты за землю, льготные расходы и земляные работы 450,000

Проценты на капитальные затраты во время строительства 488 820

Строительный поверенный 20,000

Адвокат по лизингу 25,000

Финансовый поверенный 10,000

Налоги при строительстве 50,000

Резерв по аренде, упущенная арендная плата до стабилизации 500000

Лизинговые сборы и маркетинг 770 000

Плата за поселок (строительство) 40,000

Окружные и государственные пошлины 20,000

Прочие разрешения, канализация, вода 20,000

Гонорар разработчика 250 000

Страхование 60,000

Общие затраты на программное обеспечение $ 16.78 3 691 600 долл. США

Работа на объекте

Клиринг 80,000

Оценка и заполнение 320,000

Ливневые воды 392000

Вода 5,000

Канализация 495,000

Электрический 10,000

Газ 10,000

Мощение, бордюры, тротуары 715000

Освещение 56,000

Ландшафтный дизайн 61,600

Кладовая 50,000

Знаки на пилоне 40,000

Комиссия за нажатие 75,000

Удаление загрязненных почв 270600

Выездные работы 756,000

Итого работы на объекте 15 $.16 3 336 200 долл. США

Затраты на жесткое строительство

Якорь для сухих грузов 100,000 SF 30,65 $ 3,065,000

Супермаркет 55,000 SF 54,00 2,970,000

Базовый анкер 12,200 SF 42,00 513,240

Спутник 5,593 SF 38,00 592,547

Спутник 15 593 SF 41,00 639 327

Спутник 15 593 SF 41,00 639 327

Пад 3000 SF 0 0

Пад 3000 SF 0 0

Итого 220,000 SF $ 2,40 $ 528,000

Непредвиденные обстоятельства и общие условия

Общая стоимость жесткого строительства 40 долларов.67 $ 8 947 441

Общие затраты на разработку $ 115,11 $ 25,325,241

инженер. Однако необычные условия недр могут привести к огромным непредвиденным расходам. Условия от камня до зыбучих песков могут создать экономический кошмар. Совсем недавно в Нью-Джерси от застройщиков потребовали удалить все загрязненные почвы с участка, прежде чем можно будет начать строительство. Следовательно, сайт

ТАБЛИЦА 2. СТАБИЛИЗИРОВАННЫЙ АРЕНДУЮЩИЙ ПРОФИЛЬ PROFORMA

В ПЕРВЫЙ ГОД

НАЧАЛЬНЫЙ ГОД 1

АРЕНДА / SF SF ГОДОВАЯ АРЕНДА

Якорь для галантереи 10 $.00 100 000 $ 1 000 000

Супермаркет 13,00 55,000 715,000

Базовый анкер 17,00 12,220 170,000

Спутник 21,00 15 593 327 460

Спутниковая 21,50 15 593 335 257

Спутник 23,00 15 593 358 647

Пад 20,00 3,000 60,000

Пад 25,00 3,000 75,000

Всего квадратных футов 220,000

Общая базовая арендная плата 3 041 364 долл. США

Средняя базовая арендная плата

Разделение на 220 000 кв. Футов 13,82 долл. США / кв. Фут

Добавить:

Обслуживание помещений общего пользования 0.75 / SF $ 165 000

Страхование 0,40 / SF $ 88,000

Налоги на недвижимость 1,25 / SF $ 275,000

Общая зона обслуживания. Mgmt. 0,11 / кв $ 24 750

Всего возмещений $ 2,51 / кв. $ 552 750

Валовой доход 3,594,114

Минус вакансии @ 5% на некредитный доход –56 945

Валовой доход после вакансии $ 3,537,169

Операционные расходы

Техническое обслуживание помещений общего пользования $ 165 000

Страхование 88,000

Налоги на недвижимость 275,000

Комиссия за управление @ 4% от общей базовой арендной платы 121 654

Резервы замещения @ 2% от общей базовой арендной платы 60827

Итого операционные расходы - 710 481

Чистая операционная прибыль $ 2 826 688

Может потребоваться, чтобы

был признан экологически чистым инженером-экологом и утвержден государственным органом как чистый, прежде чем можно будет сформулировать точный прогноз стоимости работ на участке.

Есть уловка-22 в отношении сметной стоимости строительства (зданий) на ранних стадиях развития торгового центра. В отличие от строительства офисного здания, где застройщик и архитектор в значительной степени контролируют технические характеристики здания, торговый центр строится вокруг различных арендаторов, работающих под ключ, под якоря и сателлитов, многим из которых требуются услуги «под ключ» или специальные спецификации доставки.

Расходы на арендатора. Обычно разработчик имеет хорошее представление о типах якорных арендаторов, наиболее подходящих для конкретного сайта.Стоимость создания типовых планов этих арендаторов может быть оценена или фактические затраты ограничены на ранних этапах переговоров об аренде. Переговоры с якорями часто начинаются еще до того, как сайт будет привязан. Разработчики стремятся увидеть, сколько будут платить якоря, чтобы определить экономическую осуществимость проекта, прежде чем рисковать деньгами опциона на собственность. Во многих случаях девелоперы будут тесно сотрудничать с определенными якорными арендаторами и / или их представителями-брокерами, чтобы спланировать затраты на строительство и поток доходов, которые в конечном итоге будут генерировать эти магазины, как показано в таблице 2.

Что касается дохода, то точное прогнозирование арендной платы за спутники имеет решающее значение для успеха. Очевидно, что аренда спутников, а зачастую и последние 10 процентов площадей в центре, обеспечивают основу для возврата инвестиций застройщика. Застройщики, не знакомые с рыночными арендными ставками, должны проконсультироваться с местными экспертами по аренде на раннем этапе рассмотрения любого объекта недвижимости.

Наконец, должны быть спроектированы ставки и условия финансирования, как показано в таблице 3. Поскольку ставки могут колебаться на несколько пунктов с момента, когда собственность находится под контролем по контракту, до момента предоставления постоянной ссуды, лучше всего подготовиться к худшему. случай и лучший сценарий в отношении процентных ставок и коэффициентов покрытия долга.Это важно для прогнозирования суммы необходимого капитала и чистой прибыли на этот капитал.

ТАБЛИЦА 3. ГРАФИК ФИНАНСИРОВАНИЯ И ВОЗВРАТ ПРОФИЛЬНОЙ ФОРМЫ

Чистая операционная прибыль $ 2 826 688

Разделено на ставку капитализации 9,5% 0,095

Стоимость продажи 29,754,610

Покрытие долга по коэффициенту 1,2, заработанный доход,

чистая операционная прибыль + 1,2 = 2355573

Предположим, что финансирование постоянное

проценты и амортизация

@ 11.43; 2 355 573 долл. США + 11,43 =

Итого, доступная для постоянного займа $ 20 608 690

Общая стоимость проекта 25 325 241

Минус постоянный заем - 20 608 690

= Требуемый капитал 4 716 551 долл. США

Наличными при возврате наличных

Чистая операционная прибыль $ 2 826 688

- Выплата по постоянному кредиту (постоянная) 2 355 573 долл. США

Денежный поток $ 471 115

Денежный доход при возврате денежных средств = Денежный поток 10,01%

Собственный капитал

Прогноз продаж:

Валовая продажная стоимость 29,754,610

За вычетом заключительных расходов, юридических и комиссионных (3%) - 892 638

28 861 972 долл. США

Общая стоимость проекта 25 325 241

Чистая прибыль от продажи 3 621 372 долл. США

Прибыль как процент от общего капитала 76.78%

Часто единственный способ получить привлекательную прибыль от строительства центра для девелопера - это включить в проформу крупный гонорар застройщика и затем планировать продажу собственности по завершении строительства учреждению, стоимость денег которого будет значительно ниже. чем обычные коммерческие ставки по ипотеке. Во многих случаях у разработчика может не быть другого выбора, кроме как продать проект по завершении.

Резюме. Тщательное внимание к проформе на протяжении всего процесса разработки поможет обеспечить успех проекта или, по крайней мере, ограничение убытков.Построчная проверка каждой статьи затрат разработчиком и его доверенными лицами должна проводиться на периодической основе - от еженедельного до ежемесячного, в зависимости от стадии проекта.

Как и во многих других компаниях, опыт, упорный труд и тщательное планирование обычно приводят к успеху. Когда дело доходит до торговых центров, пусть проформа будет вашим гидом.

Как инвестировать в торговые центры с помощью Private Equity Real Estate

Инвестирование в розничный торговый центр может стать очень прибыльной сделкой.Если все сделано правильно, это может обеспечить стабильный поток рентного дохода и стабильный прирост капитала, что приведет к существенной прибыли для владельца после выхода. Однако купить торговый центр не так просто, как купить несколько вещей в одном из магазинов внутри него. Инвестиции в торговый центр требуют серьезного мышления, ресурсов, опыта работы и должной осмотрительности.

Определение характеристик торгового центра

В мире коммерческой недвижимости розничный торговый центр характеризуется одним большим зданием или серией небольших зданий, в которых находятся предприятия, ориентированные на клиентов, созданные с целью прямых розничных продаж потребителям. .Традиционно торговый центр состоит из одного или нескольких «якорных» арендаторов с узнаваемым именем, солидным бизнесом и способностью самостоятельно направлять трафик в центр. Якорных арендаторов поддерживает несколько более мелких арендаторов, чьи предприятия предлагают продукты и услуги, дополняющие их. Вместе они создают «центр» удобства покупок для покупателя. Классическим примером является закрепленный за продуктовым магазином торговый центр, поддерживаемый рядом дополнительных арендаторов, таких как кафе, химчистка, маникюрный салон, магазин канцелярских товаров и магазин смузи.

Владельцам торговых центров нравятся их стабильный поток доходов, ценная недвижимость и операционная эффективность, поскольку все арендаторы находятся в одном месте. Однако владение торговым центром сопряжено с определенными рисками. Успех арендаторов, особенно небольших, зависит от вкусов потребителей. Неспособность адаптироваться может привести к банкротству арендатора, что приведет к появлению вакансий и снижению чистой прибыли владельца. Кроме того, на успех торгового центра напрямую влияет постоянно меняющийся ландшафт окружающих районов, конкуренция и высокая стоимость улучшений для арендаторов.

Чтобы увеличить шансы на успех, инвесторы, планирующие покупку или инвестиции в торговый центр, должны тщательно оценить широкий спектр факторов, определяющих текущую и будущую стоимость собственности.

Расположение, видимость и трафик

В сфере коммерческой недвижимости часто говорят, что местоположение - это все, и это особенно верно для торговых центров. Чтобы максимизировать шансы на успех и привлечь лучших арендаторов, очень важно, чтобы центр имел отличное расположение с хорошей видимостью с основных дорог и легким въездом / выездом из самого центра.Чтобы определить, является ли место хорошим, необходимо учитывать несколько характеристик:

Признак

Метод оценки

Безопасность в районе Статистика преступности на субрынке
Автомобильное движение Количество транспортных средств - должно быть> 50 тысяч автомобилей в день
Пешеходное движение Если район пешеходный - количество пешеходов
Парковка ~ 10 мест на 1000 квадратных футов торговой площади
Удобство Въезд / выезд, обозначенный перекресток, близость к автомагистралям
Демографические данные района Соответствуют ли они базе арендаторов?
Конкуренция Есть ли у них поблизости соревнования?

Торговый центр Тип

После того, как вы ознакомитесь с расположением собственности, важно подумать, логично ли «тип» торгового центра вписывается в контекст окружающего района.Международный совет торговых центров (ICSC) определяет три основных типа розничных торговых центров:

Универсальный торговый центр: Универсальный торговый центр стремится быть «универсальным покупателем», предлагая широкий спектр арендаторов и продуктов. Подумайте о торговых центрах, общественных торговых центрах и торговых центрах.

Торговые центры специального назначения: Торговые центры специального назначения предназначены для обслуживания определенной аудитории, и арендаторы могут подпадать под определенную категорию.Примеры включают центры питания, центры стиля жизни, торговые точки и другие тематические торговые центры.

Ограниченное назначение: Центр ограниченного назначения - это объединение магазинов, построенных для обслуживания ограниченной аудитории. Подумайте о розничных магазинах в аэропортах.

Опять же, важность типа заключается в том, что он должен соответствовать окружающему магазину или хорошо подходить к окружающему району. Например, большой торговый центр может не подойти для элитного жилого района.

Качество и возраст торгового центра

Работы по техническому обслуживанию и ремонту неизбежны, поэтому важно учитывать текущее состояние здания, прежде чем делать инвестиции. Старые торговые центры могут иметь более низкую цену, но потенциальные владельцы должны быть готовы выделить капитал на техническое обслуживание и спланировать потенциально дорогостоящие ремонтные работы, такие как электричество, водопровод, HVAC и кровля.

С другой стороны, покупка более старой собственности по хорошей цене и инвестирование в ремонт, чтобы привести ее физическое состояние в соответствие с текущими стандартами, могут позволить владельцу повысить арендную плату, что повысит стоимость собственности и отдачу для всех, кто вложил средства. .

База арендаторов

Важно учитывать существующую базу арендаторов торгового центра в контексте демографических характеристик окружающей местности. Например, роскошный торговый центр с арендаторами высокого класса может не подойти для экономически неблагополучного района.

Также важно учитывать финансовую устойчивость, опыт и разнообразие предложений арендаторов. В идеальной ситуации есть якорный арендатор, который направляет трафик в торговый центр, и ряд вспомогательных арендаторов, продукты которых дополняют продукты якорного.Чтобы арендаторы могли платить арендную плату, необходимо провести тщательный анализ их финансовой отчетности.

Cap Rate & Risk Return Profile

Коммерческая недвижимость, включая розничную торговлю, торговля на основе денежного потока и максимальная ставка является показателем взаимосвязи между денежным потоком собственности и ее стоимостью. Чем ниже максимальная ставка, тем выше значение. Чем выше ставка капитализации, тем меньше значение.

Ставка капитализации также является хорошим индикатором профиля риска / доходности собственности.Торговый центр с низкой капитализацией, вероятно, имеет сильных арендаторов, хорошее расположение и прибыльную деятельность, но это также указывает на то, что потенциал роста может быть ограничен, поскольку инвестору придется платить намного больше за относительную безопасность. С другой стороны, недвижимость с высокими ставками капитализации может иметь низкую начальную цену, но представляет больший риск в виде вакансии, физического устаревания или плохого местоположения. Потенциальные инвесторы должны учитывать профиль риска / доходности, чтобы обеспечить соответствие их целям.

Для инвесторов, проданных с идеей вложения в торговый центр и настроенных оптимистично на перспективу высокой прибыли, есть два способа совершения покупки, каждый со своими преимуществами и недостатками.

Прямая покупка

Первый вариант - это покупка торгового центра напрямую через ООО или небольшое товарищество. Прямая покупка предоставляет владельцу прямой операционный контроль над недвижимостью, полное участие в потенциальной прибыли и полный надзор за процессом идентификации и выбора собственности.

Но прямая покупка одного торгового центра также подвергает владельца риску концентрации портфеля и требует значительных финансовых ресурсов и опыта работы. Это не для всех и, вероятно, недоступно для большинства индивидуальных инвесторов. К счастью, есть второй вариант.

Косвенная покупка

Инвесторы, у которых отсутствуют финансовые ресурсы и операционные знания, необходимые для покупки торгового центра и управления им, все же могут инвестировать в эту потенциально прибыльную недвижимость, сотрудничая с частной инвестиционной фирмой по недвижимости.Это дает несколько преимуществ по сравнению с альтернативой:

Диверсификация : частные инвестиционные компании объединяют средства инвесторов и покупают несколько объектов недвижимости, чтобы обеспечить уровень диверсификации портфеля, недоступный при прямой покупке.

Качество активов : Объединив активы с другими инвесторами, человек может получить доступ к активам институционального качества, которые в противном случае были бы им недоступны.

Опыт : В рамках своего ценностного предложения фирмы прямых инвестиций предлагают глубокие отраслевые и операционные знания, которые позволяют индивидуальному инвестору передать на аутсорсинг задачу определения, выбора, приобретения и управления торговым центром экспертам.Кроме того, частные инвестиционные компании обладают значительными ресурсами и могут использовать обширные сети брокерских отношений для заключения сделок с землей, которые обычно невозможны для отдельного инвестора.

Хотя выгоды впечатляют - и существенны, - вложения в частный капитал сопряжены с риском.

Партнерство с частной инвестиционной компанией для покупки розничного торгового центра часто требует длительного периода владения, отказа от операционного контроля, немного меньшей прибыли из-за комиссий за управление и меньшей доли прибыли при выходе.Кроме того, владельцы торговых центров подвержены риску, связанному с быстро меняющейся розничной средой и конкуренцией со стороны интернет-магазинов.

Чтобы снизить эти риски для себя и наших инвесторов, First National Realty Partners применяет проверенную стратегию розничного приобретения с жестким акцентом на приобретение торговых центров с добавленной стоимостью, арендаторы которых ориентированы либо на услуги, либо на опытные предприятия розничной торговли. Например, мы предпочитаем тренажерные залы, бакалейные лавки и кинотеатры, а не магазины обуви, одежды и подарков, потому что они доказали свою стойкость к изменениям, вызванным электронной коммерцией, которые перевернули традиционные концепции розничной торговли на основе продуктов.

Хотите узнать больше?

First National Realty Partners - одна из ведущих частных инвестиционных компаний в сфере коммерческой недвижимости в стране. Намеренно уделяя особое внимание поиску многопользовательских активов мирового класса, включая торговые центры, стоимость которых значительно ниже их внутренней стоимости, мы стремимся обеспечить превосходную долгосрочную доходность с поправкой на риск для наших инвесторов, одновременно создавая сильные экономические активы для сообществ, в которые мы инвестируем дюйм.

Если вы индивидуальный инвестор, рассматривающий возможность инвестирования в розничный торговый центр, важно работать с командой, которая может направлять ваше инвестиционное решение, и мы хотели бы быть той командой, которая сделает это.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *