Самые маржинальные товары 2018: что это такое и как их продавать

Чего не хватает Казахстану: топ-10 импортируемых товаров

Среди самых востребованных позиций – лекарства, телефоны и промышленные товары. Годовой объем сделок по ним составляет не менее полумиллиарда долларов.

По итогам 2019 года в Казахстан было завезено товаров на $33 млрд 658,5 млн. По сравнению с 2018 годом их общая стоимость выросла на 13,7%, или более чем $4 млрд. Рост объема поставок отмечается по многим товарным группам, но понятно – по тем, которые в Казахстане либо не производятся вообще, либо выпускаются в малых объемах.

Наиболее востребованные в республике товары, предназначенные главным образом для промышленности: из топ-10 основных импортируемых товаров шесть относятся именно к ним. И по пяти из них объем закупок вырос.

Остальные представители – это товары народного потребления. Что интересно: по трем из четырех позиций в республике есть и свое производство, причем показатели за год значительно выросли. Но победить импорт все равно не удается.

10. Воздушные насосы

В 2019 году импортировали непривычно много подобной продукции. Объем сделок составил $598,9 млн – это на 90% больше, чем за два предыдущих года вместе взятые. Как итог: если в 2018 году воздушные насосы не были значительной частью импорта, то в 2019-м вошли в десятку наиболее востребованных в Казахстане зарубежных товаров.

Главным поставщиком оборудования стала Южная Корея: за год объем сделок составил $393,1 млн – это две трети от общего объема. Интересно, что еще в 2018-ом году Казахстан обходился без корейской техники (менее $0,9 млн), но новым поставщикам удалось быстро подвинуть конкурентов. Прежние лидеры – Россия, Китай и Италия – продажи также нарастили, но их доля на отечественном рынке многократно упала.

9. Природный газ

В числе главных экспортных товаров Казахстана газ занимает второе место, уступая лишь нефти: в 2019 году объем зарубежных продаж составил около $2,8 млрд. Но и платит за него Казахстан немало: более $613,5 млн.

Деньги получают две страны: Россия (почти полмиллиарда долларов) и Узбекистан ($113,9 млрд млн). При этом по сравнению с 2018 годом импорт газа в республике сократился более, чем на 40%, причем основное снижение пришлось на южное направление: импорт из Узбекистана упал вчетверо по сравнению с показателями 2018-го (было $465,5 млн).

8. Одежда

В 2019 году в республике сократилось производство детской одежды и нижнего белья, зато значительно увеличился выпуск свитеров, джемперов, верхней одежды, чулочно-носочной продукции и ряда других товаров. Но, несмотря на это, а также вопреки целям реализуемой в республике программы поддержки легкой промышленности пока казахстанским производителям не удается конкурировать с иностранцами – доля на внутреннем рынке по разным позициям у отечественных фабрик редко превышает 2-3%.

А между тем импорт продолжает расти. В 2019-ом объем поставок из-за рубежа составил 61,9 тыс. тонн – то есть каждый день в среднем в Казахстан завозилось по 170 тонн одежды.

Общая стоимость приобретенных товаров за год выросла на 28,3%, достигнув $670,6 млн.

Кто одевает казахстанцев? Теоретически, 100 стран мира – импорт идет и из стран Африки, Океании и даже тихоокеанских островов. Фактически же три четверти товаров поступает из России (195,3 млн долларов, + 21,4%), Китая (181,8 млн, рост в 2,2 раза) и Турции (137,5 млн, + 39,6%).

7. Жидкостные насосы

Тут ситуация очень похожа на ту, что и с воздушными насосами: резкий рост импорта (в данном случае – почти трехкратный), большое количество стран-продавцов (63), а также один ключевой партнер, который еще в 2018-ом практически не торговал. И вновь в этой роли выступает Южная Корея.

Объем импорта жидкостных насосов с этой страны вырос за год с $1,2 млн до $447,2 млн – это позволило покрыть 62% рынка. Как и в случае с воздушными насосами, поставки немного увеличили страны, которые преобладали на рынке ранее, однако общий прирост импорта из России, Китая и Великобритании вырос всего на $46,7 млн. А это не так уж и много, если сравнивать с показателями Южной Кореи.

6. Легковые автомобили

Отечественный автопром сейчас на подъеме: меры господдержки, рост спроса со стороны населения, и увеличение производственных мощностей привели к тому, что с конвейеров за год сошло более 44 тыс легковых автомобилей (+46,8% за год). Это покрывает больше половины потребностей рынка, но полностью отказаться от импорта не получится.

Стоимость закупаемых за рубежом авто увеличивается четвертый год подряд. В 2019-ом объем сделок составил $744,6 млн – это на 20,2% больше, чем годом ранее. Выросло и количество завезенного транспорта – более, чем на 5 тыс. единиц (до 33,9 тыс.).

Более 19 тыс. единиц легковых автомобилей импортировано из России (+12,9%), эта же страна лидирует и по общему объему сделок ($387,2 млн). Много средств уходит и в Японию – 218,9 млн долларов за 6,2 тыс. авто (в среднем – более $35 тысяч за штуку). На третьем месте по количеству ввезенных авто Узбекистан – около 2,9 тыс. единиц, причем средняя цена каждой единиц не дотягивает и до $8 тыс.

5. Оборудование для термической обработки материалов

Стоимость импорта этих товаров оказалось выше, чем за 3 предыдущих года вместе взятых – $744,8 млн против $615 млн. Несмотря на то, что продает их Казахстану 51 страна, но более 80% импорта приходится на одну из них. Ту, которая нарастила поставки за год в 11,3 раз.

Вообще, с тех пор, как Корея стала активно закупать казахстанскую нефть (активный рост пошел в 2018 году), поставки оборудования с этой страны заметно увеличились. Растет и роль страны в качестве торгового партнера – по товарообороту она уступает только Италии, Китаю и России.

4. Запорная арматура

Еще одна важная торговая позиция, главным поставщиком которой является Корея: в 2019-ом объем поставок кранов, вентилей, клапанов и другой аналогичной продукции составил $249,2 млн. Однако есть и принципиальная разница: Корея и ранее была одним из главных направлений импорта, хоть объем сделок и был в разы меньше (в 2018-ом – $73,4 млн).

В остальном на рынке без особых изменений: несмотря на то, что поставщиками для Казахстана числится 69 стран, около 70% всего импорта обеспечивают Корея, Италия, Россия и Китай. Общий же объем импорта по итогам года составил $818,5 млн – это максимальный показатель за последние как минимум 6 лет.

3. Медикаменты

Без иностранных лекарств казахстанцам придется трудно. Каждый день в среднем в республику завозится по 72,7 тонн медикаментов – это больше, чем вмещает стандартный грузовой вагон. Их поставщиками являются 66 стран мира, включая такие, как Сан-Марино, Южная Африка, Бангладеш и Чили.

Общая стоимость завезенных товаров по итогам года составила $894,2 млн – это на 1,8% меньше, чем в 2018-ом, но все-таки ощутимо больше, чем в 2016 и 2017 годах. При этом физический объем поставок увеличился на 9,9%, достигнув пятилетнего максимума. Это говорит о том, что в среднем стоимость импорта зарубежных медикаментов снизилась – с $37,7 до $33,7 за килограмм. Впрочем, на ценах в аптеках это не отразилось: по данным Комитета по статистике, в 2019 году стоимость фармацевтических препаратов выросла на 6,2%.

2. Сотовые телефоны

В 2017 году сотовые телефоны были главным импортируемым товаром, а в 2018 и 2019 годах – вторым по востребованности. Всего за это время из-за границы в Казахстан завезено телефонов более, чем на $2,7 млрд, в том числе почти на 930 млн – в прошедшем году. Сколько это в единицах – неизвестно, официальная статистика считает вес, а не количество, ввозимой в республику техники.

При этом логистика поставок за последний год немного изменилась. По-прежнему ключевыми поставщиками остаются азиатские страны. Но упал объем сделок с Китаем (на 21,3% или $132,2 млрд) и это снижение частично было перекрыто за счет роста импорта из Вьетнама (+8,4 млн или 3,9%), а также стремительного увеличения поставок из Индии (на $56,2 млн или в 6 раз).

1. Трубы из черных металлов

Эта продукция пользуется стабильно высоким спросом: за последние 5 лет трижды именно трубы из черных металлов становились главным импортируемым товаров (в 2015, 2016 и 2019 годах).

В прошедшем году они стали единственным товаром, объем сделок с которым перевалил за миллиард долларов (+32,6% к 2018 году). Физический объем поставок и вовсе оказался на шестилетнем (а то и больше) максимуме: почти 800 тысяч тонн.

Поставки в Казахстан увеличили практически все ключевые поставщики: импорт из России вырос на 27,3% (до $497,2 млн), из Китая – в 2,2 раза (до $255,7 млн), из Японии – в 2,1 раз (до $117,9 млн). Единственной страной, импорт из которой заметно упал, стал Азербайджан – с $26,5 млн до $1,5 млн.

Алексей Никоноров

ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА НАС В TELEGRAM Узнавайте о новостях первыми

Подписаться

Мишустин призвал укреплять независимость российского стройкомплекса. Как это сделать – отвечают эксперты: новость от 25 апреля 2023

Российский премьер убежден в наличии заделов для устойчивого развития отечественного стройкомплекса. Novostroy в формате блиц-опроса поинтересовался мнением экспертов по этому поводу.

В конце минувшей недели глава кабмина Михаил Мишустин призвал укреплять технологическую независимость и наращивать свое производство стройматериалов в условиях санкций. По словам премьера, «необходимые заделы для этого есть».

Ниже Novostroy поинтересовался у экспертов, о каких заделах, по их мнению, идет речь, и как вообще отечественному стройкомплексу укрепить свою независимость в условиях санкций

Мнения

Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева:

Адаптационный потенциал российского бизнеса, который успешно преодолел череду экономических кризисов и законодательных инициатив, оказался гораздо выше, чем предрекали скептики. Санкционные преграды невольно активизируют отечественное производство. Компании становятся мобильнее при выстраивании логистических цепочек, выборе партнеров, в ценовой и маркетинговой политике. Необходимость поддержки системообразующей строительной отрасли стимулирует государство к сокращению административных барьеров и поиску новых более эффективных решений поддержки бизнеса.

Компания

Балтийская жемчужина

Рейтинг A/10 объектов

И тем не менее, для увеличения предложения необходим платежеспособный спрос. Для того, чтобы покупатели интересовались не только товарами первой необходимости, а думали о более капиталоемких долгосрочных вложениях, нужны стабильность и рост благосостояния. На данном этапе мы исходим из того, что рынок сужается: девелоперы сокращают свои проекты в пользу более маржинальных для установления баланса между спросом и предложением. Так, в Санкт-Петербурге по итогам 2022-го предложение практически в 2 раза превышало спрос, а в первом квартале 2023-го вывод новых объектов оказался сопоставим с объемом поглощения – 540 тыс. кв. м (в 2 раза ниже показателя аналогичного периода прошлого года).

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский:

На сегодня ни с технической, ни с технологической точки зрения в строительной отрасли нет товаров, которые невозможно было бы произвести на отечественных производственных мощностях. Исключением является продукция IT, где есть явные пробелы, но и они могут быть решены в среднесрочной перспективе. Другое дело, что мощностей по производству необходимой продукции может не хватать для полного удовлетворения отраслевого спроса.

Разумеется, что качество отдельных строительных материалов, техники и оборудования тоже может не дотягивать до лучших мировых образцов. Но, это совсем не значит, что без западных технологий и продуктов нельзя будет строить. Кроме того, возможность купить иностранные товары остается, т. к. большая часть мира не присоединилась к санкциям.

Вместе с тем, главной проблемой является не техника и технологии, а то насколько инвестиционно привлекательно производить ту или иную продукцию на отечественных предприятиях. Вот здесь и сосредоточен тот узел проблем, который срочно надо решать правительству. Так, если покупка гвоздей даже в дружественном Китае будет стоить дешевле, чем изготовление на отечественном производстве, то это проблема. В этом случае необходимо реформировать внутреннюю экономическую политику таким образом, чтобы именно инвестиционного перекоса не было. А бизнесу было бы интересно вкладывать капитал в производство, а не в финансовый сектор. Вот об этом и говорит Мишустин. Строительный комплекс наиболее прост для запуска и апробирования инвестиционных программ, т. к. платежеспособного спроса хватит на многие десятилетия, а технологии либо уже есть, либо для их производства не потребуется сверх дорогих НИОКР (научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ – ред.).

Генеральный директор ООО «Стадия П» Виктор Лаврентьев:

Укрепление технологической независимости отечественного стройкомплекса в условиях санкций может быть достигнуто путем комплексного подхода, объединяющего усилия государства, бизнеса и научно-технической общественности. Для этого потребуются значительные временные и финансовые затраты. Однако в долгосрочной перспективе укрепление технологической независимости и повышение квалификации персонала могут принести значительную выгоду государству и отдельным российским компаниям, позволяя эффективнее и быстрее выполнять проекты, обеспечивать высокое качество продукции и конкурентоспособность на рынке.

В целом, в представлении Виктора Лаврентьева, для формирования независимого российского стройкомплекса нужно:

• развивать национальные производства строительных материалов;
• модернизировать и реконструировать существующие производственные объекты, а также строить новые;
• внедрять новые технологии производства и повышать квалификацию персонала для увеличения производительности и качества продукции;
• развивать научные исследования и содействовать инновационным проектам в сфере строительства;
• работать над маркетинговой стратегией для популяризации отечественных строительных решений среди потребителей;
• обеспечить прозрачность производства и качества продукции за счет сертификаций и контроля качества;
• сделать доступными отечественные строительные материалы для потребителей за счет снижения цен на продукцию и улучшения условий продажи.

USDA ERS — Товарные расходы и возвраты

USDA ERS — Товарные расходы и возвраты

Перейти к навигации Перейти к основному содержанию

• Дом
• Данные продукты
• Стоимость товаров и возврат

Оценки затрат и прибыли представлены для Соединенных Штатов и основных регионов производства кукурузы, соевых бобов, пшеницы, хлопка, зернового сорго, риса, арахиса, овса, ячменя, молока, свиней и телят. Ряд оценок себестоимости и доходности товаров для США и регионов разделен на  Недавние и Исторические оценки. Последние оценки относятся к самому последнему крупному пересмотру методов учета, формата счета и региональных определений для каждого товара. Исторические оценки восходят к началу сериала. Прогнозы себестоимости  также доступны для основных полевых культур США. Также доступны органические затраты и прибыль для кукурузы, молока, пшеницы и соевых бобов.

См. также продукт данных ERS Milk Cost of Production Estimates.

Примечание: Соответствующие файлы .csv «Стоимость товаров и возвраты» были добавлены 07.03.23 и будут доступны в дальнейшем.

• Недавняя стоимость и возврат
• Прогнозы себестоимости
• Исторические затраты и доходы: кукуруза
• Исторические затраты и доходы: соевые бобы
• Исторические затраты и доходы: пшеница
• Исторические затраты и доходы: хлопок
• Исторические затраты и доходы: рис
• Исторические затраты и прибыль: зерновое сорго
• Исторические затраты и доходы: ячмень
• Исторические затраты и прибыль: овес
• Исторические затраты и доходы: сахарная свекла
• Исторические затраты и доходы: арахис
• Исторические затраты и доходы: табак
• Исторические затраты и доходы: молоко
• Исторические затраты и доходы: Свиньи, все
• Исторические затраты и доходы: свиньи, отделка опороса
• Исторические затраты и доходы: свиньи, откормщики опороса
• Исторические затраты и прибыль: свиней, кормушка-финиш
• Исторические затраты и доходы: корова-теленок

Включите JavaScript, чтобы зарегистрироваться для получения ключа API api. data.gov.

Что экономические данные говорят нам о влиянии контроля над арендной платой?

Адъюнкт-профессор экономики Стэнфордской высшей школы бизнеса

Неуклонный рост арендной платы за жилье во многих крупных продуктивных городах США вновь вызвал дискуссию о том, расширять или вводить в действие положения о контроле за арендной платой. Под давлением необходимости бороться с ростом арендной платы законодатели штатов Иллинойса, Орегона и Калифорнии рассматривают возможность отмены законов, которые ограничивают возможности городов принимать или расширять контроль за арендной платой. В то время как правила и нормы контроля арендной платы варьируются от места к месту, большая часть контроля за арендной платой состоит из ограничений на повышение цен в течение срока аренды, а иногда и по истечении срока аренды, а также ограничений на выселение.

Новое исследование, изучающее, как контроль за арендной платой влияет на арендаторов и рынки жилья, дает представление о том, как контроль за арендной платой влияет на рынки. В то время как контроль арендной платы, по-видимому, помогает нынешним арендаторам в краткосрочной перспективе, в долгосрочной перспективе он снижает доступность, способствует джентрификации и создает негативные вторичные эффекты для окружающего района.

Значительная часть экономических исследований использовала теоретические аргументы, чтобы подчеркнуть потенциальные негативные последствия для эффективности удержания арендной платы ниже рыночных, восходящие к Фридману и Стиглеру (19).46). Они утверждали, что ограничение арендной платы приведет к тому, что домовладельцы будут продавать свою сдаваемую в аренду собственность жильцам владельцев, чтобы домовладельцы могли по-прежнему получать рыночную цену за свою недвижимость. Контроль арендной платы также может привести к «несоответствию» между арендаторами и арендуемыми единицами. После того, как арендатор получил квартиру с регулируемой арендной платой, он не может решить переехать в будущем и отказаться от контроля над арендной платой, даже если его жилье нуждается в изменении (Suen 1980, Glaeser and Luttmer 2003, Sims 2011, Bulow and Klemperer 2012). . Это неправильное распределение может привести к тому, что домохозяйства с пустыми гнездами будут жить в квартирах для всей семьи, а молодые семьи будут тесниться в небольших студиях, что явно неэффективно. Точно так же, если арендные ставки ниже рыночных, арендаторы могут предпочесть потреблять чрезмерное количество жилья (Olsen 19).72, Гюрко и Линнеман, 1989). Контроль за арендной платой также может привести к упадку арендного жилого фонда; арендодатели могут не вкладывать средства в техническое обслуживание, потому что они не могут окупить эти инвестиции за счет повышения арендной платы. (Даунс 1988, Симс 2007).

Конечно, контроль над арендной платой также давал арендаторам потенциальные преимущества. Например, контроль за арендной платой обеспечивает страховку от повышения арендной платы, потенциально ограничивая перемещение. Сторонники доступного жилья утверждают, что эти страховые выплаты ценны для жильцов. Например, если долгосрочные арендаторы накопили специфический для района капитал, такой как сеть друзей и семьи, близость к работе или дети, посещающие местные школы, то арендаторы сталкиваются с большими рисками из-за повышения арендной платы. Напротив, люди, которые мало связаны с каким-либо конкретным районом, могут легко застраховать себя от роста цен на аренду, переехав в более дешевое место. Те, кто инвестирует в местное сообщество, не могут так же легко использовать этот тип «самострахования», поскольку они должны отказаться от части или всего капитала, характерного для их района. Контроль арендной платы может предоставить этим арендаторам этот вид страхования.

До недавнего времени было мало данных или естественных экспериментов, с помощью которых можно было бы оценить важность этих конкурирующих аргументов и оценить, как контроль за арендной платой влияет на арендаторов, арендодателей или рынок жилья в целом. Но новые доступные данные о рынке жилья, охватывающие периоды резких изменений в законах о контроле за арендной платой в Кембридже, Массачусетс, и в Сан-Франциско, Калифорния, позволили экономистам изучить эти вопросы эмпирически. Хотя эти исследования подтверждают идею о том, что существующие арендаторы получают выгоду от страховки, обеспечиваемой контролем за арендной платой, они также обнаруживают, что общая стоимость обеспечения такой страховки очень велика.

С декабря 1970 по 1994 год все сдаваемые в аренду квартиры в Кембридже, построенные до 1969 года, регулировались постановлением о контроле за арендной платой, которое устанавливало строгие ограничения на повышение арендной платы и жестко ограничивало изъятие квартир из сдаваемого в аренду жилья. Законодательная цель постановления о контроле за арендной платой заключалась в том, чтобы предоставить доступное арендное жилье, и накануне отмены контроля за арендной платой в 1994 году контролируемые квартиры обычно сдавались в аренду на 40 с лишним процентов ниже, чем цена близлежащей неконтролируемой собственности. 19 ноября94 года электорат Массачусетса провел референдум об отмене контроля за арендной платой с небольшим перевесом в 51–49 процентов, при этом почти 60 процентов жителей Кембриджа проголосовали за сохранение постановления о контроле за арендной платой. Это изменение закона напрямую повлияло на недвижимость, ранее подпадавшую под контроль арендной платы, что позволило арендодателям начать взимать рыночную арендную плату.

Автор, Палмер и Патхак (2014) (APP) изучают влияние этого неожиданного изменения и обнаруживают, что рыночная стоимость новых объектов недвижимости, снятых с контроля, увеличилась на 45 процентов. В дополнение к этим прямым последствиям отмены контроля за арендной платой, APP обнаруживает, что снятие контроля за арендной платой оказывает существенное косвенное влияние на соседние объекты недвижимости, также повышая их стоимость. Повышение цен после прекращения контроля было значительно выше на объектах недвижимости, у которых была большая доля ранее контролируемых соседей: жилая недвижимость в 75-м процентиле воздействия контроля за арендной платой увеличилась примерно на 13 процентов в стоимости собственности после отмены контроля, чем недвижимость в 25-м процентиле воздействия. Эта неодинаковая оценка собственности в местах с интенсивным контролем арендной платы была одинаково выражена среди неконтролируемых и никогда не контролируемых единиц, что позволяет предположить, что эффект контроля арендной платы заключался в снижении привлекательности всего района.

Экономическая величина влияния отмены контроля за арендной платой на стоимость жилищного фонда Кембриджа велика: в период с 1994 по 2004 год стоимость недвижимости увеличилась на 2,0 миллиарда долларов. Из этого общего эффекта только 300 миллионов долларов приходится на прямой эффект отмены контроля на ранее подконтрольных объектах, а 1,7 млрд долл. США приходится на косвенный эффект. Эти оценки подразумевают, что более половины капитализированных затрат на контроль над арендной платой несли владельцы никогда не контролировавшейся собственности. Недвижимость, контролируемая арендной платой, создает существенные негативные внешние эффекты на близлежащем рынке жилья, снижая благоустроенность этих районов и делая их менее привлекательными местами для проживания. Короче говоря, эта политика наложила на местных владельцев собственности расходы в размере 2,0 млрд долларов, но только 300 млн долларов из этих затрат были переведены арендаторам квартир с регулируемой арендной платой.

Diamond, McQuade, and Qian (2018) (DMQ) исследуют последствия расширения контроля за арендной платой для арендаторов, арендодателей и рынка жилья в результате уникальной инициативы местного голосования в Сан-Франциско в 1994 году. В 1979 году Сан-Франциско ввел контроль за арендной платой во всех существующих зданиях с пятью и более квартирами. Контроль арендной платы в Сан-Франциско состоит из регулируемого повышения арендной платы, привязанного к ИПЦ, в рамках аренды, но без регулирования цен между арендаторами. Новое строительство было освобождено от контроля за арендной платой, поскольку законодатели не хотели препятствовать новой застройке. Небольшие многоквартирные дома были освобождены от этого 1979 изменений закона, поскольку они рассматривались как семейные предприятия и не имели рыночной власти над арендной платой.

Это исключение было отменено в результате голосования в Сан-Франциско в 1994 году. Сторонники инициативы утверждали, что небольшое многоквартирное жилье теперь в основном принадлежит крупным предприятиям и должно подвергаться такому же контролю арендной платы, что и крупное многоквартирное жилье. Поскольку первоначальный закон о контроле за арендной платой 1979 г. распространялся только на недвижимость, построенную с 1979 г. и ранее, отмена исключения для небольших многоквартирных домов также затронула только недвижимость, построенную 1979 и ранее. Это привело к дифференцированному расширению контроля за арендной платой в 1994 году в зависимости от того, было ли небольшое многоквартирное жилье построено до или после 1980 года — политический эксперимент, когда закон относился к аналогичному жилью по-разному.

Чтобы изучить влияние ограничения арендной платы на миграцию арендаторов и выбор района, DMQ изучает панельные данные, которые предоставляют решения о миграции на уровне адресов и характеристики жилья для большинства взрослых, живших в Сан-Франциско в начале 19 века.90-е. Это позволяет им определить исследуемую группу арендаторов, которые жили в небольших многоквартирных домах, построенных до 1980 г., и контрольную группу арендаторов, проживающих в небольших многоквартирных домах, построенных между 1980 и 1990 гг. Их данные позволяют им следить за каждым из эти группы с течением времени вплоть до настоящего времени, независимо от того, куда они мигрируют.

В период между пятью и десятью годами после изменения закона вероятность того, что бенефициары контроля над арендной платой переедут на новый адрес, на 19% ниже, чем в контрольной группе. Кроме того, влияние на вероятность остаться в Сан-Франциско в целом было таким же, что указывает на то, что большая доля арендаторов, которым контроль над арендной платой заставила остаться на уровне 19 лет.Дом с адресом 94 покинул бы Сан-Франциско, если бы на него не распространялся контроль за арендной платой.

Эти эффекты значительно сильнее проявляются среди пожилых домохозяйств и среди домохозяйств, которые уже проживали по их адресу несколько лет до лечения. Это согласуется с тем фактом, что обе эти популяции, вероятно, менее мобильны. Арендаторы, которым не нужно очень часто переезжать, с большей вероятностью сочтут целесообразным остаться в своей квартире с регулируемой арендной платой в течение длительного времени, что позволит им накопить большую экономию на аренде. Наконец, DMQ считает, что эти эффекты особенно велики для расовых меньшинств, что, вероятно, указывает на то, что меньшинства столкнулись с большим давлением перемещений в Сан-Франциско, чем белые.

В то время как расширение контроля над арендной платой действительно предотвратило перемещение арендаторов, живших в Сан-Франциско в 1994 году, владельцы этих объектов отреагировали на снижение своих арендных потерь несколькими способами. На практике у арендодателей есть несколько возможных способов удаления арендаторов. Во-первых, домовладельцы могли сами въезжать в собственность, что известно как выселение с заселением. Во-вторых, Закон Эллиса позволяет арендодателям выселять арендаторов, если они намереваются вывести недвижимость с рынка аренды, например, чтобы преобразовать единицы в кондоминиумы. Наконец, арендодателям по закону разрешено предлагать своим арендаторам денежную компенсацию за выезд. На практике эти трансфертные платежи от арендодателей являются обычными и могут быть довольно большими.

DMQ обнаружил, что у зданий с регулируемой арендной платой вероятность превращения в квартиру была на 8 процентных пунктов выше, чем у зданий в контрольной группе. В соответствии с этими выводами они обнаружили, что контроль за арендной платой привел к снижению на 15 процентных пунктов числа арендаторов, проживающих в обработанных зданиях, и к сокращению на 25 процентных пунктов числа арендаторов, проживающих в квартирах с контролируемой арендной платой, по сравнению с уровнями 1994 года. Это значительное сокращение предложения арендного жилья было вызвано преобразованием существующих построек в жилые кондоминиумы, занимаемые владельцами, и заменой существующих построек новыми постройками.

Это 15-процентное сокращение предложения аренды небольшого многоквартирного жилья, вероятно, привело к увеличению арендной платы в долгосрочной перспективе, что согласуется со стандартной экономической теорией. В этом смысле контроль за арендной платой действовал как передача между будущими арендаторами Сан-Франциско (которые будут платить более высокую арендную плату из-за более низкого предложения) арендаторам, проживающим в Сан-Франциско в 1994 году (которые получали непосредственную выгоду от более низкой арендной платы). Кроме того, поскольку многие из существующих сдаваемых в аренду объектов были преобразованы в более дорогие кондоминиумы, занимаемые владельцами, и в аренду в новостройках, введение контроля за арендной платой в конечном итоге привело к созданию жилого фонда, который обслуживает людей с более высокими доходами. DMQ считает, что это элитное жилье, построенное в ответ на ограничение арендной платы, привлекло жителей с более высоким доходом как минимум на 18 процентов. Собрав все эти моменты вместе, кажется, что контроль за арендной платой на самом деле способствовал джентрификации Сан-Франциско, что прямо противоположно намеченной цели политики. Действительно, одновременно привлекая жителей с более высокими доходами и предотвращая перемещение меньшинств, контроль за арендной платой способствовал увеличению неравенства доходов в городе.

Может показаться удивительным, что расширение контроля за арендной платой в Сан-Франциско привело к обновлению жилищного фонда, удовлетворяющему вкусы людей с высокими доходами, в то время как отмена контроля за арендной платой в Кембридже также привела к модернизации и росту стоимости. Чтобы согласовать эти эффекты, полезно подумать о том, какие типы арендодателей отреагируют на расширение контроля за арендной платой, а какие — на его отмену. В случае расширения контроля за арендной платой некоторые арендодатели предпочтут возместить часть своих убытков, переоборудовав их в кондоминиумы или перестроив свое здание, чтобы освободить его от контроля за арендной платой. Однако другие арендодатели могут принять решение о контроле за арендной платой и больше не проводить техническое обслуживание здания и допускать его разрушение. В случае с расширением контроля за арендной платой можно было бы увидеть увеличение числа кондоминиумов и апгрейдов, обусловленное тем, что арендодатели решили отреагировать таким образом. Однако, когда контроль за арендной платой снимается, арендодатели, которым принадлежат здания с регулируемой арендной платой, — это те, кто не решил преобразовать их в кондоминиумы или перепланировать в ответ на первоначальное введение контроля за арендной платой. Действительно, можно было бы ожидать, что это подмножество арендодателей предпочтет модернизировать и инвестировать в свою собственность, как только будет снято регулирование контроля за арендной платой.

Контроль за арендной платой, по-видимому, способствует доступности в краткосрочной перспективе для нынешних арендаторов, но в долгосрочной перспективе снижает доступность, способствует джентрификации и создает негативные внешние эффекты для окружающего района.