Проводки по лизингу: Лизингополучатель: учёт и проводки по лизингу

FASB упростил определение того, перешел ли контроль от продавца-арендатора к покупателю-арендодателю, когда активы находятся в стадии строительства.Тем не менее, составители финансовой отчетности организаций, заключивших сложные договоры аренды, могут столкнуться с трудностями при применении этих положений.

Опубликованный в 2016 году стандарт FASB по учету аренды (раздел 842 FASB ASC, Аренда ) требует от арендаторов отражать активы в форме права пользования и соответствующие обязательства в связи с операционной арендой на срок более 12 месяцев. Согласно предыдущему руководству (раздел ASC 840), платежи, связанные с операционной арендой, рассматривались как расходы, и, следовательно, такая аренда не отражалась в балансах компаний.Новый стандарт оказывает косметическое влияние на операции по аренде, которые ранее соответствовали критериям раздела 840 для капитальной аренды. В результате такая аренда переименовывается в финансовую, которая в соответствии с настоящим руководством классифицируется как нематериальные активы в форме права пользования, подлежащие амортизации. Что касается этих сделок со стороны арендодателя, в новом стандарте используется та же классификация аренды (операционная, прямое финансирование, аренда для продажи), хотя критерии классификации аренды изменились. Кроме того, на учет этих операций арендодателями влияют новые принципы признания выручки, кодифицированные в Разделе 606 ASC, «Выручка по договорам с покупателями» .

ПРИРОДА АРЕНДЫ

Продажа с обратной арендой или, проще говоря, обратная аренда — это договор между продавцом и покупателем, по которому первый продает актив второму, а затем заключает второй договор, чтобы вернуть актив обратно у покупателя. Льготы для продавца-арендатора включают:

• Немедленный приток денежных средств, который может быть использован в какой-либо сфере деятельности организации; и
• Более дешевая форма финансирования благодаря способности сторон структурировать сделку таким образом, чтобы снизить стоимость традиционного финансирования (например,g., залог, нарушение условий займа, затраты на закрытие сделки, возможные воздушные платежи и ограничения).

Выгоды для покупателя-арендодателя от обратной аренды включают:

• Сниженный риск неисполнения обязательств благодаря возможности напрямую проверить кредитоспособность продавца-арендатора;
• Возможность более простого расторжения контракта, чем при обычном финансировании;
• Важные налоговые преимущества — амортизация; и
• Гарантированная остаточная стоимость при расторжении.

Выгоды, полученные из этого источника финансирования, будут по-прежнему делать обратный лизинг популярным инструментом для обеих сторон, несмотря на сложность выполнения требований к подробной отчетности и раскрытию информации, изложенных в Разделе 842.

ЧТО ТАКОЕ УСПЕШНАЯ ПРОДАЖА И ВОЗВРАТ В АРЕНДУ?

Имеет отношение к обсуждению вопроса о том, соответствует ли сделка или не может быть квалифицирована как операция продажи с обратной арендой, в центре внимания продавца-арендатора и был ли фактически передан контроль покупателю-арендодателю.Для обеспечения контроля продажа должна соответствовать требованиям Раздела 606, в частности, параграфов с 606-10-25-1 по 606-10-25-8. Эти параграфы определяют, существует ли договор. Параграф 606-10-25-30 определяет, были ли исполнены обязательства к исполнению. Однако соблюдения этих положений недостаточно для установления передачи контроля и получения успешной обратной аренды; сделка должна привести к классификации договора аренды для продавца-арендатора. Здесь не должен присутствовать ни один из критериев параграфа 842-10-25-2, устанавливающих признание в качестве финансовой аренды.Если любой из критериев, указанных в данном пункте, соблюден, контроль над базовым активом не квалифицируется как эффективная передача, продавец-арендатор должен классифицировать операцию как финансовую аренду, а выручка от продажи должна рассматриваться как финансирование . Критерии, лежащие в основе классификации операции как финансовой аренды:

• При прекращении аренды происходит переход права собственности на актив к арендатору;
• Арендатор имеет опцион на покупку актива, реализация которого имеется с достаточной степенью уверенности;
• Срок аренды составляет большую часть оставшегося срока службы актива;
• Приведенная стоимость суммы арендных платежей и гарантированной остаточной стоимости арендатором должна равняться или превышать практически всю справедливую стоимость базового актива; и
• Базовый актив должен иметь специализированный характер, исключающий любое альтернативное использование арендодателем по окончании срока аренды.

Кроме того, в соответствии с параграфом 842-40-25-3 практически любой опцион продавца-арендатора на обратную покупку актива исключает возможность продажи, если только опцион не оценивается по справедливой стоимости и рассматриваемый актив, по сути, является товаром.

ИЛЛЮСТРАЦИЯ УСПЕШНОЙ ПРОДАЖИ И АРЕНДЫ

Предположим следующую информацию:

Не имея наличных средств, Smith Corp. заключает контракт с Jones Corp. на продажу здания, используемого в его деятельности, а затем заключает соглашение с Джонсом о сдаче здания в аренду у Джонса, что позволяет Смиту продолжать использовать здание (см. таблица «Условия продажи и аренды Smith-Jones»).

Условия продажи и аренды Smith-Jones

Учет аренды по новому стандарту, часть 1

Кратко

Новый стандарт учета аренды, выпущенный FASB в начале 2016 года, представляет собой одно из крупнейших и наиболее значительных изменений принципов бухгалтерского учета за последние десятилетия. Сам стандарт объемен, и его усвоение станет серьезной задачей для компаний, аудиторов и бухгалтеров. В первой части серии, состоящей из двух частей, авторы обсуждают изменения в определении и классификации различных типов аренды и подробно описывают процесс бухгалтерского учета для арендаторов.

* * *

25 февраля 2016 г. FASB опубликовал новый стандарт аренды, который представляет собой полный пересмотр финансовой отчетности в этой области. Новый стандарт вступает в силу для государственных коммерческих организаций, некоторых некоммерческих организаций и определенных планов вознаграждений работникам на годовые периоды (включая промежуточные периоды), начинающиеся после 15 декабря 2018 г., а также для всех других организаций, годовые периоды, начинающиеся после декабря 30 г. 15, 2019. Стандарт предусматривает длительный переходный период; однако он требует, чтобы компании следовали модифицированному ретроспективному подходу, согласно которому требуемые изменения будут применяться к договорам аренды, существующим на начало самого раннего сравнительного периода, представленного в финансовой отчетности того года, когда был принят новый стандарт.Например, публичная компания за календарный год, представляющая три сравнительных года, ретроспективно применила бы руководство к своему отчету о прибылях и убытках, закончившемуся 31 декабря 2017 г. Модифицированный ретроспективный подход не потребовал бы какого-либо переходного учета для договоров аренды, срок действия которых истек до самого раннего из представленных периодов. .

Новое руководство по аренде, когда оно будет принято, может иметь самое сильное влияние из всех, когда-либо существовавших по сравнению с новым стандартом бухгалтерского учета в денежном выражении брутто на балансы арендаторов. Исследование, проведенное по заказу Торгово-промышленной палаты и других заинтересованных сторон в 2013 году, показало, что изменения нового стандарта увеличат общие активы и общие обязательства публично торгуемых компаний примерно на 1 доллар.По 5 триллионов каждый, из которых 1,1 триллиона долларов будут получены за счет капитализации существующих забалансовых договоров аренды недвижимости (Джефф Битти, Иэн Биленнесс, Майл Нельсон, Эми Суини и Ник Тэнси, «Пересмотренный предварительный проект по вопросу учета аренды: возвращение на передний план» , ” CBRE Global ViewPoint, июнь 2013 г., http://bit.ly/2urr2aJ).

Новые правила требуют постоянной оценки договоров аренды, чтобы определить, когда происходит событие, которое может изменить признание или оценку аренды, например изменение срока аренды или изменение существующего соглашения.В некоторых случаях эти изменения обяжут предприятие различать изменения, которые по сути являются модификациями существующего договора аренды, и изменениями, составляющими новый договор аренды, требующий отдельного учета. Среди наиболее сложных аспектов нового стандарта — требования о том, чтобы стороны разделяли компоненты аренды в рамках договора, а также определяли и разделяли компоненты, не связанные с арендой. Стандарт изобилует примерами того, как стороны могут принимать такие решения.

Хотя учет договоров аренды в соответствии с новым стандартом для арендодателя не будет существенно отличаться от существующих стандартов, признание арендодателем прибыли от продаж и выручки от операций по аренде должно соответствовать части Раздела 606, касающейся признания выручки; если контроль не передается, арендодателю не разрешается признавать прибыль от продажи авансом.Стандарт предоставляет ряд практических приемов, которые позволят сторонам избежать некоторых из наиболее сложных областей реализации. Например, одно положение позволяет предприятию (имеющему особое значение для арендатора) сделать выбор в отношении бухгалтерского учета, чтобы сохранить внебалансовый учет в отношении краткосрочной аренды (т. Е. 12 месяцев или менее). Арендатор, делающий такой выбор, должен применять решение ко всему классу договоров аренды в зависимости от типа базового актива.

Несмотря на то, что трудно охватить все аспекты такого большого документа (более 400 страниц), в этой статье из двух частей основное внимание будет уделено тому, как стандарт определяет и определяет договор как договор аренды или как содержащий договор аренды, и как соответствующие стороны классифицируют свои операции по аренде с примерами того, как стандарт повлияет на их бухгалтерский учет.В нем также будет подробно описано, как стандарт определяет и отличает модификацию от нового компонента аренды и исключения из некоторых из наиболее трудных для реализации положений (т. Е. Практических приемов). Наконец, будет уделено внимание тому, как новый стандарт может повлиять на компании, занимающиеся лизингом, и как они могут подготовиться к переходу.

Что такое аренда или ее компонент?

Этот первый шаг любого анализа, проводимого арендатором или арендодателем, заключается в том, чтобы определить, существует ли аренда в рамках нового руководства.В таком случае арендатор и арендодатель должны также проанализировать, есть ли несколько компонентов аренды (т. Е. Более одного договора аренды), которые следует учитывать отдельно, и есть ли компоненты, не связанные с арендой, которые следует учитывать согласно другим подходящим ОПБУ. Согласно ASC 842-10-15-3 и 842-10-15-4, арендатор должен иметь прямой контроль над активом или иметь возможность определять способ и характер его использования. Стандарт предоставляет множество примеров того, когда и как достигается контроль над базовым активом.Например, контроль зависит от того, имеет ли арендодатель «существенные права на замену» и получает ли он значительную часть выгод от своей способности заменять альтернативные активы. Более того, арендатор должен получать большую часть выгод от использования актива в течение срока аренды.

После того, как договор аренды идентифицируется, принимается во внимание, существуют ли компоненты, не являющиеся арендой. Например, сдавая здание в аренду, арендатор может получить доступ к общественной парковке и тренажерному залу.Предполагая, что эти компоненты не соответствуют определению аренды, арендодатель и арендатор распределяют арендные платежи между арендой здания и не связанными с арендой услугами. Такое распределение может оказать существенное влияние на признание актива и обязательства в форме права пользования для арендатора и выручки для арендодателя. В частности, у арендодателя возникает дополнительная сложность в применении нового руководства по признанию выручки в Разделе 606 к компонентам, не связанным с арендой. Арендатору предоставляется рассмотренное ниже практическое средство игнорировать влияние компонентов, не связанных с арендой.

Хотя это и не входит в сферу применения данной статьи, как арендатор, так и арендодатель должны рассмотреть возможность расчета распределения между арендными и не арендными компонентами или между несколькими арендными компонентами в рамках одного соглашения. Кроме того, после определения компонентов аренды и других компонентов, они должны оценить срок аренды и сумму арендных платежей, чтобы должным образом признать и оценить аренду. Еще одна сложность — определение первоначальных прямых затрат; то есть те затраты, которые не были бы понесены, если бы стороны не заключили договор аренды.Примером первоначальных прямых затрат могут быть гонорары брокеров, понесенные при заключении договора аренды.

Арендатор Модель

Несмотря на то, что новый стандарт сохраняет существующую модель двух типов аренды, «операционной» и «финансовой», бремя признания и оценки арендатора увеличивается. В соответствии со старым руководством операционная аренда не отражалась в балансе; Таким образом, многие компании не оценивали аренду, включенную в договоры об оказании услуг, или другие краткосрочные договоры аренды, которые, как известно, были операционной арендой.Например, организация может внести предоплату за почтовые услуги в рамках 18-месячной договоренности и получить использование счетчика почтовых услуг в каждом из своих мест «бесплатно». Предприятие могло ранее исключить использование счетчика бесплатных почтовых услуг из своего анализа аренды, поскольку существует ограниченный риск того, что счетчик почтовых услуг будет учитываться как капитальная аренда, или отсутствует. Согласно новому руководству, операционная аренда должна оцениваться как обязательство в балансе, и, таким образом, совокупный эффект бесплатных почтовых счетчиков, если он соответствует определению аренды, может быть существенным для финансовой отчетности и потребовать идентификации, признания. , и оценка нового обязательства.

Арендатор сначала идентифицирует свои договоры аренды, как описано выше, а затем определяет, следует ли классифицировать аренду на основе пяти критериев классификации аренды на операционную или финансовую. Эти критерии аналогичны четырем критериям в старом руководстве, но требуют большего суждения, поскольку они не включают явных ярких линий. Аренда, отвечающая любому из следующих пяти критериев, классифицируется как финансовая аренда:

• Право собственности передается в конце срока аренды.
• Имеется опцион на выгодную покупку (т. Е. Вариант, который с достаточной степенью уверенности будет исполнен) арендуемого актива.
• Срок аренды, который не начинается ближе к концу срока экономической службы арендованного актива, в основном относится к оставшемуся экономическому сроку службы арендованного актива.
• Приведенная стоимость арендных платежей и гарантий остаточной стоимости равна практически всей справедливой стоимости арендованного актива или превышает ее.
• Арендованный актив не имеет альтернативы использованию арендодателем в конце срока из-за его специализированного характера.

Арендаторам необходимо будет занять позицию в отношении того, что составляет «основную часть» оставшегося экономического срока службы арендованного актива и «практически всю» справедливую стоимость арендованного актива.

Крайне важно, чтобы арендаторам необходимо было занять позицию в отношении того, что составляет «основную часть» оставшегося экономического срока службы арендованного актива и «практически всю» справедливую стоимость арендованного актива, которая может соответствовать или не соответствовать 75 % и 90% пороговые значения, соответственно, указанные в соответствии с предыдущими ОПБУ.

После классификации каждого договора аренды арендатор должен их оценить. Оценка операционной аренды является наиболее значительным отличием от предыдущих ОПБУ; арендатор должен будет отражать в балансе все договоры операционной аренды на срок 12 месяцев и более. Эти договоры операционной аренды, которые представляются отдельно от договоров финансовой аренды, должны предусматривать оценку активов в форме права пользования и соответствующих обязательств по аренде. На фактическую дату начала аренды арендатор будет оценивать как активы, так и обязательства по приведенной стоимости будущих арендных платежей, используя либо подразумеваемую процентную ставку арендодателя (которая приравнивает приведенную стоимость полученных платежей к справедливой стоимости арендного актива). или, если не поддается определению, по ставке привлечения дополнительных заемных средств арендатором (ставка, по которой арендатор может взять кредит на аналогичную сумму у своего кредитного учреждения).

Увеличивающаяся нагрузка на арендатора на этом не заканчивается, поскольку в каждом периоде требуется учет и поддержание в рабочем состоянии активов и обязательств, возникающих в результате каждой аренды. Текущий учет финансовой аренды будет в основном таким же, как существующий учет финансовой аренды; однако учет операционной аренды будет отличаться из-за признанных в настоящее время активов и обязательств. Сумма арендных платежей по операционной аренде будет амортизироваться линейным методом, при этом каждый платеж будет отнесен на расходы по аренде и соответствующие кредиты 1) на обязательство по аренде на увеличенные проценты и 2) на актив в форме права пользования. за разницу.При условии отсутствия изменений в существующем договоре, эффект от такого учета будет заключаться в амортизации актива в форме права пользования с использованием метода эффективной процентной ставки, который применяет постоянную процентную ставку к неамортизированному обязательству. Хотя это прямо не указано, эффект от умножения процентной ставки, использованной при расчете приведенной стоимости, на сумму обязательства по аренде и вычитания ее из общих расходов по аренде, заключается в применении постоянной ставки к активу в форме права пользования; в конце срока аренды актив в форме права пользования будет полностью списан.

Примеры учета операционной аренды арендатором

В этом примере арендатор учитывает простую операционную аренду здания с 10 равными ежегодными арендными платежами. Предположим следующее:

• Арендатор A подписывает договор с арендодателем B на аренду здания 1 января 1 года
• Срок аренды (без возможности продления) 10 лет
• Ежегодная арендная плата, подлежащая уплате 31 декабря, составляет 162 745 долларов США.
• Ставка привлечения дополнительных заемных средств для арендатора составляет 10%
• Приведенная стоимость арендных платежей составляет 1 миллион долларов
• Первоначальные прямые затраты составляют 0
долларов США.
• Оставшийся срок полезного использования актива составляет 20 лет
• Оценочная справедливая стоимость здания составляет 2 миллиона долларов США
• Базовый актив возвращается арендодателю в конце срока аренды.

Разумно сделать вывод, что арендатор будет учитывать договор аренды как операционную аренду. Срок аренды составляет только половину расчетного срока службы базового актива, приведенная стоимость арендных платежей составляет только 50% справедливой стоимости базового актива, и актив возвращается арендодателю в конце срока аренды. срок аренды. Следовательно, арендатор будет делать записи в журнале за год 1 и год 2, показанные в Приложении 1 .

ВЫСТАВКА 1

Записи в иллюстративном журнале по простой операционной аренде — Арендатор

Результатом приведенных выше записей является амортизация как актива в форме права пользования, так и соответствующего обязательства по аренде с использованием метода эффективной процентной ставки.В конце двухлетнего периода актив в форме права пользования был амортизирован до 868 236 долларов, а обязательство по аренде было амортизировано на ту же сумму.

В приведенном выше примере операционная аренда не включала какие-либо из наиболее общих характеристик, которые могут возникнуть при аренде недвижимости, и, таким образом, расходы по аренде и операционные денежные потоки признавались каждый год в течение 10-летнего срока, а право собственности -использовать актив и обязательство по аренде, хотя и не было взаимозачета в балансе, были равны.Такая простая аренда может осложняться такими факторами, как первоначальные прямые затраты, льготы по аренде и повышение ставок арендных платежей. Если бы существовали первоначальные прямые затраты, арендатор включил бы их в стоимость аренды, и, таким образом, они амортизировались бы линейным методом. Аналогичным образом, льготы по аренде и переменные арендные платежи также амортизируются линейным методом. Влияние первоначальных прямых затрат или переменных арендных платежей будет заключаться в том, что расходы по аренде больше не будут такими же, как операционные денежные потоки, связанные с арендой, а актив в форме права пользования и обязательство по аренде больше не будут равны конец каждого периода.Для иллюстрации предположим те же факты, что и выше, за исключением того, что годовой арендный платеж, подлежащий выплате на 31 декабря, составляет 150 000 долларов для 1–5 лет и 183 272 долларов для 6–10 лет.

Приложение 2 показывает изменения в бухгалтерском учете аренды. В конце двухлетнего периода актив в форме права пользования был амортизирован до 869 510 долларов, а обязательство по аренде было амортизировано до 895 000 долларов, то есть разница в 25 490 долларов. Чистая прибыль была уменьшена в год 1 и год 2 на расходы по аренде в размере 162 745 долларов США, но отток денежных средств составил только 150 000 долларов США, что привело к увеличению чистой прибыли в операционном разделе отчета о движении денежных средств в размере 12 745 долларов США каждый год.

ВЫСТАВКА 2

Иллюстративные записи в журнале по операционной аренде с переменными арендными платежами — Арендатор

Примеры учета финансовой аренды арендатором

В этом примере арендатор арендует оборудование, а аренда классифицируется как финансовая. Предположим следующее:

• Компания A арендует оборудование у компании B 1 января 1 года
• Срок аренды 15 лет
• Стоимость техники составляет 1 миллион долларов, приобретена лизингодателем 1 января.1, год 1
• Расчетный срок службы оборудования 15 лет
• Метод начисления амортизации прямолинейный
• Нет остаточной стоимости
• Ставка, заложенная в договоре аренды, о которой арендатор знает, составляет 10%
• Арендные платежи, подлежащие выплате на 31 декабря, составляют 131 473 доллара.

Данная аренда является финансовой по двум причинам: 1) срок аренды составляет 100% от полезного срока службы базового актива, и 2) приведенная стоимость арендных платежей равна справедливой стоимости базового актива. Приложение 3 показывает учет аренды.

ВЫСТАВКА 3

Записи в иллюстративном журнале по простой финансовой аренде — Арендатор

Обратите внимание, что FASB решил сохранить независимый характер актива в форме права пользования от соответствующего обязательства по капитальной аренде в соответствии с предыдущими рекомендациями по бухгалтерскому учету в соответствии с новым руководством. В результате, хотя арендаторы признают в балансе как операционную, так и финансовую аренду, влияние каждой из них на отчет о прибылях и убытках различается.При отсутствии более систематического подхода арендатор должен будет амортизировать актив в форме права пользования линейным методом в течение срока аренды или расчетного срока полезного использования базового актива, если право собственности будет передано арендатору. В этом примере арендатор амортизировал актив в форме права пользования линейным методом, используя метод требуемой эффективной процентной ставки для амортизации обязательства по аренде. Такой порядок учета приводит к увеличению расходов в предыдущие годы, а затем к меньшим расходам в последующие годы.Что касается операционной аренды, арендатор классифицирует годовую арендную плату как операционные расходы в отчете о прибылях и убытках. Напротив, классификация в качестве финансовой аренды привела бы к тому, что арендатор должен был бы отражать часть годовой аренды как операционные расходы (амортизация, связанная с активом в форме права пользования), а другую часть амортизации как неоперационные расходы (связанные с амортизацией). с обязательством по аренде в качестве процентных расходов).

Последний пример для арендаторов исследует некоторые дополнительные сложности, связанные с начальными руководящими затратами и существованием остаточной стоимости.Записи в Приложении 4 иллюстрируют, как арендатор учитывает финансовую аренду с учетом первоначальных прямых затрат и остаточной стоимости (гарантированной и негарантированной). Единственные изменения в предположениях из Приложение 3 следующие:

• Арендные платежи составляют 105 179 долларов в год, срок погашения 31 декабря
• Балансовая стоимость оборудования составляет 700 000 долларов США
• Общая прибыль на дату начала продаж составляет 300 000 долларов США
• Остаточная стоимость на конец 15 лет составляет 835 450 долларов США
• Арендатор гарантирует остаточную стоимость 600 000 долларов США; оставшиеся 235 450 долларов негарантированы
• Собираемость, включая остаточную гарантию, вероятно
• Первоначальные прямые затраты, не включенные в арендные платежи, составляют 10 000 долларов США
• Стороны соглашаются, что арендатор должен нести первоначальные прямые затраты.

ВЫСТАВКА 4

Иллюстративные записи в журнале по финансовой аренде с первоначальными прямыми затратами, гарантированной и негарантированной остаточной стоимостью — арендатор

Актив в форме права пользования будет состоять из приведенной стоимости арендных платежей плюс приведенная стоимость остаточной гарантии плюс первоначальные прямые затраты.

Вторая часть этой статьи будет охватывать учет арендодателя в соответствии с новым стандартом, а также правила, касающиеся изменений условий аренды, практические меры, разрешенные в соответствии с новым руководством, и предложения о том, как компании должны подготовиться к переходу на новый стандарт.

Роберт Сингер, доктор философии, CPA, доцент кафедры бухгалтерского учета в Школе бизнеса и предпринимательства Гипс, Линденвудский университет, Сент-Чарльз, штат Миссури.

Алисса Пфафф — стажер-бухгалтер в отделе финансового планирования и анализа корпорации Bunge Corporation, Уайт-Плейнс, штат Нью-Йорк, и выпускница Университета Линденвуд.

Хизер Виньярски, CPA, старший менеджер Mayer Hoffman McCann PC, Канзас-Сити, штат Миссури.

Марк Виньярски, CPA, является членом группы профессиональных стандартов Mayer Hoffman McCann.

Что такое сделка продажи с обратной арендой?

Сделка продажи с обратной арендой позволяет владельцам недвижимости, например недвижимости, высвободить балансовый капитал, который они вложили в актив, не теряя возможности продолжать его использование. Затем продавец может использовать этот капитал для других целей, в то время как покупатель владеет активом, немедленно приносящим денежные потоки.

Что такое сделка продажи с обратной арендой?

Продажа с обратной арендой, также известная как продажа с обратной арендой или просто обратная аренда, представляет собой финансовую операцию, при которой владелец актива продает его, а затем сдает в аренду у нового владельца.В сфере недвижимости обратная аренда позволяет владельцу, занимающему недвижимость, продать ее инвестору-арендодателю, продолжая при этом занимать недвижимость. Затем продавец становится арендатором имущества, а покупатель становится арендодателем.

Как работает сделка продажи с обратной арендой?

Операция обратной аренды недвижимости состоит из двух связанных договоров:

1. Текущий владелец недвижимости соглашается продать актив инвестору по фиксированной цене.
2. Новый владелец соглашается сдать недвижимость обратно в аренду существующему арендатору по долгосрочному договору обратной аренды, тем самым становясь домовладельцем.

Эта сделка позволяет продавцу оставаться владельцем недвижимости, передавая право собственности на актив инвестору. Тем временем покупатель покупает недвижимость с уже имеющимся долгосрочным арендатором, чтобы сразу начать генерировать денежный поток.

Зачем вам покупать с обратной арендой?

Сделка продажи с обратной арендой выгодна как продавцу, так и покупателю собственности. Выгоды для продавца / арендатора включают:

• Возможность высвободить балансовый капитал, вложенный в недвижимость, для финансирования расширения бизнеса, сокращения долга или возврата денежных средств инвесторам.
• Возможность продолжить проживание в собственности.
• Долгосрочный договор аренды, фиксирующий расходы.
• Возможность вычета арендных платежей как коммерческих расходов.

Аналогичным образом, покупатель / арендодатель также получает несколько преимуществ от операции обратной аренды, в том числе:

• Право собственности на актив с текущим денежным потоком, обеспеченное долгосрочным договором аренды.
• Право собственности на недвижимость на условиях долгосрочной аренды арендатору, который нуждается в ней для поддержки своей деятельности.
• Возможность вычитать амортизационные отчисления на имущество по налогу на прибыль.

Примеры договоров продажи с обратной арендой

Один из наиболее распространенных типов сделок продажи с обратной арендой — это сделки между владельцами коммерческой недвижимости и инвесторами в недвижимость, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT). В этих сделках собственник-арендатор продает свою собственность REIT, который сдает ее обратно продавцу. Эти сделки позволяют продавцу высвободить балансовый капитал, который он вложил в недвижимость, чтобы реинвестировать его в развитие своего бизнеса, погасить задолженность или вернуть деньги инвесторам.Между тем REIT добавляет еще одну собственность в свой портфель активов в сфере недвижимости, приносящих денежные потоки, помогая им диверсифицироваться, одновременно увеличивая поток доходов для поддержки более высоких дивидендов.

Другая, хотя и менее распространенная сделка продажи с обратной арендой связана с жилыми домами. Например, если дом продается быстрее, чем ожидал продавец, он может закрыть сделку для покупателя и сдать дом обратно, пока не закроет свой новый дом. Точно так же домовладелец может продать свой дом члену семьи или инвестору-арендодателю и сдать его в аренду, чтобы они могли остаться в доме.

Сделки продажи с обратной арендой могут быть беспроигрышными как для покупателя, так и для продавца.

Сделка продажи с обратной арендой позволяет владельцу собственности нажиться на стоимости объекта недвижимости, не отказываясь от доступа. Между тем, инвесторы / арендодатели могут приобретать недвижимость с немедленным денежным потоком, подкрепленным долгосрочным договором аренды с арендатором, который хочет остаться арендатором. Это делает транзакцию потенциально выгодной для обеих сторон.

New Mountain Capital оформляет $ 287 млн ​​в U.S. Чистые сделки по аренде в первой половине 2021 года — New Mountain Capital

НЬЮ-ЙОРК, 27 июля 2021 года / PRNewswire / — New Mountain Capital («Новая гора»), инвестиционная компания, ориентированная на оборонительный рост, которая управляет более чем 33 миллиардами долларов. по частному капиталу, кредитованию и чистой аренде недвижимости, сегодня объявила, что ее бизнес по чистой аренде, New Mountain Net Lease, завершил шесть сделок продажи с обратной арендой в первой половине 2021 года. Эти сделки имели общую стоимость приобретения в размере 287 миллионов долларов и покрыл примерно 1.7 миллионов квадратных футов промышленной и медико-биологической недвижимости.

Такой высокий уровень активности в первой половине года демонстрирует способность New Mountain использовать свой глубокий опыт в области инвестиций в защитный рост для структурирования и выполнения транзакций, которые приносят пользу инвесторам фирмы, а также владельцам недвижимости и финансовым спонсорам, стремящимся оптимизировать их база активов и финансовый профиль.

Инвестиции включают:

• Приобретение производственного предприятия Amneal Pharmaceutical площадью 491 000 квадратных футов в Лонг-Айленде, штат Нью-Йорк.Amneal — ведущий производитель и дистрибьютор фармацевтических продуктов, в первую очередь на рынках непатентованных и специализированных лекарств, и известен своей способностью разрабатывать сложные непатентованные лекарства.
  
• Приобретение основных производственных мощностей Boston Scientific Corporation в Северной Америке для их подразделений эндоскопии, урологии и тазового здоровья в Спенсере, штат Индиана, которое компания занимала в течение 35 лет. Boston Scientific Corporation — глобальный разработчик, производитель и продавец медицинских устройств, которые используются в широком спектре интервенционных медицинских специальностей.
  
• Продажа с обратной арендой четырнадцати станций обслуживания «последней мили» в Северной Калифорнии, сданных в аренду Rollins, глобальной компании по оказанию потребительских и коммерческих услуг, предоставляющей услуги по борьбе с вредителями и термитами для частных и коммерческих клиентов.
  
• Продажа-обратная аренда портфеля производственных и распределительных помещений из трех объектов общей площадью 453 000 квадратных футов, переданных в чистую аренду Paragon Films, портфельной компании Wellspring Capital Management. Paragon входит в пятерку лучших североамериканских производителей высококачественной транспортной упаковочной пленки.
  
• Продажа с обратной арендой двух производственных и торговых объектов, расположенных в Калифорнии и Теннесси и сданных в аренду Techmer PM, портфельной компании SK Capital. Techmer входит в пятерку лучших североамериканских производителей и дистрибьюторов красителей и добавок с высокой добавленной стоимостью, адаптированных к индивидуальным потребностям, которые удовлетворяют важнейшие потребности клиентов в различных отраслях промышленности.
  
• Приобретение в Абзене единственного предприятия по производству биоконъюгатов и ADC, расположенного недалеко от Филадельфии, штат Пенсильвания. Abzena, валлийская компания, входящая в портфель компании Carson, Anderson & Stowe, является ведущей контрактной организацией по разработке и производству, предлагающей аутсорсинговые услуги в области открытия, разработки и производства для биологической промышленности.

Тедди Каплан, управляющий директор и глава New Mountain Net Lease, сказал: «У New Mountain было успешное первое полугодие в нашем бизнесе чистой аренды. Мы работали с множеством ведущих организаций, чтобы помочь им раскрыть ценность своей недвижимости и улучшить финансовые показатели своего бизнеса за счет взаимовыгодных, тщательно структурированных транзакций, которые, как мы ожидаем, принесут привлекательную прибыль с поправкой на риск для наших инвесторов. Мы рады видеть серьезный отклик, который получил наши дифференцированные предложения по чистой аренде, не ориентированные на инвестиционный класс, со стороны владельцев недвижимости и финансовых спонсоров.Мы с нетерпением ждем продолжения расширения наших существующих отношений и создания новых на рынках, на которых мы работаем ».

О New Mountain Capital
New Mountain Capital — это инвестиционная компания из Нью-Йорка, которая делает упор на построение и рост бизнеса, а не на заемные средства, поскольку она стремится к долгосрочному приросту капитала. В настоящее время компания управляет фондами прямых инвестиций, кредитов и чистой аренды недвижимого имущества с активами под управлением на сумму более 33 миллиардов долларов. New Mountain ищет лидеров высочайшего качества в тщательно отобранных отраслях «защитного роста» и интенсивно работает с менеджментом, чтобы повысить ценность этих компаний.

Дополнительная информация о Новой горной столице доступна на сайте www.newmountaincapital.com.

Контакты

Prosek Partners
Джош Кларксон / Линдси Яблонски
[защита электронной почты] / [защита электронной почты]

ИСТОЧНИК New Mountain Capital

Учет продажи с обратной арендой и обратной аренды в соответствии с GASB 87

Организации часто заключают соглашения о продаже с обратной арендой или обратной арендой в стратегических целях.Согласно стандарту GASB 87, эти операции требуют уникального представления финансовой отчетности. Эта статья проясняет квалификацию обоих типов договоренностей, а также внутреннюю ценность каждого механизма. Кроме того, в статье будет приведен пример надлежащего учета каждого типа транзакции, включая необходимые сноски.

Продажа-обратная аренда

Продажа с обратной арендой происходит, когда организация продает базовый актив и впоследствии возвращает в аренду право использовать тот же базовый актив.С точки зрения стоимости, организации могут предпочесть отказаться от бремени владения активами, сохранив при этом экономические выгоды от актива. Кроме того, продажа предоставляет первоначальному владельцу актива немедленную ликвидность, которую он может использовать по своему усмотрению, при этом создавая аннуитетную структуру платежей для возврата в аренду того же базового актива. Правительственные организации часто обращаются к дорогостоящим активам, таким как муниципальные здания или более крупное строительное оборудование, чтобы облегчить продажу с обратной арендой для немедленного вливания денежных средств.Однако организации могут попытаться облегчить продажу с обратной арендой любого типа активов.

ГАСБ 87 требования

1. Квалификационная продажа
2. Обратный лизинг

Для компонента продажи прибыль или убыток могут быть основаны на разнице между балансовой стоимостью актива на момент продажи и чистой выручкой от самой продажи.Чтобы упростить учет расчета прибыли / убытка, GASB 87 отменяет предыдущее требование GASB 62 об оценке суммы использования обратной аренды при определении того, как и когда признавать прибыль / убыток. В большинстве случаев GASB 87 требует, чтобы арендатор отложил получение прибыли / убытка и признал эту сумму в течение срока аренды (как отдельный отложенный приток / отток ресурсов) систематическим и рациональным образом.

Однако, когда часть операции с обратной арендой квалифицируется как краткосрочная аренда, продавец / арендатор немедленно признает полную прибыль / убыток от продажи.Продавец / арендатор учитывает компонент обратной аренды в этом соглашении аналогично обычному соглашению об аренде, входящему в объем работ, в соответствии с рекомендациями GASB 87.

Количественный пример

В этом примере рассматривается отсрочка получения прибыли / убытка по квалифицированной части продажи сделки продажи с обратной арендой. Пример учета арендатором согласно GASB 87 см. В статье LeaseQuery об учете арендатора GASB 87.

Рассмотрим сценарий, в котором правительство продает офисное здание ратуши за 250 000 долларов.На момент продажи балансовая стоимость здания составляла 180 000 долларов. Таким образом, продавец признает отложенную прибыль в размере 70 000 долларов (250 000 — 180 000 долларов) от продажи. Чтобы зафиксировать первоначальную отсрочку, продавец делает следующую запись в журнале:

После продажи государство сдает недвижимость в аренду у покупателя на трехлетний период, начинающийся 1 июля 2021 г. и заканчивающийся 30 июня 2024 г. Приведенный ниже график представляет собой систематическое и рациональное признание отложенной прибыли продавец / арендатор на протяжении всего срока аренды.

В течение первого года продавец / арендатор ведет следующую запись в журнале для признания части отложенной прибыли:

Продавец / арендатор регистрирует одну и ту же запись в журнале каждый год в течение срока действия договора аренды до тех пор, пока отложенная прибыль не будет полностью реализована.

Требования к раскрытию информации

Помимо традиционных требований GASB 87 к раскрытию информации об арендаторах, продавцу / арендатору необходимо только включить качественный анализ в отношении условий сделок продажи с обратной арендой, чтобы предоставить дополнительные полезные подробности для пользователей финансовой отчетности.Не существует отдельного требования к раскрытию информации об отложенных прибылях / убытках от продажной части операций, поскольку GASB не чувствовал необходимости дифференцировать эти конкретные прибыли / убытки от выбытия других капитальных активов.

Кроме того, покупатель / арендодатель просто раскрывает стандартные требования для арендодателя в соответствии с GASB 87.

Обратная лизинг

Обратная аренда с обратной арендой обычно возникает в строительных соглашениях. Например, организация может сдавать в аренду государственную землю компании для целей развития.После завершения строительства построенный объект и земля сдаются застройщиком в аренду первоначальному арендодателю. Это позволяет компании управлять использованием арендованной земли во время строительства, не покупая землю напрямую.

Другие распространенные примеры включают организации, которые владеют недвижимостью с высокой заполняемостью, но не имеют возможности заполнить все пространство. Организация может сдать в аренду все здание, а затем вернуть в аренду меньшую часть здания для внутреннего использования.Чтобы квалифицироваться как обратная аренда, сделки должны происходить между одними и теми же контрагентами.

ГАСБ 87 требования

Обе стороны, участвующие в операции аренды с обратной арендой, должны учитывать соглашение как чистую операцию, которая отличается от требований традиционной субаренды. В зависимости от того, какая сторона сделки имеет большую приведенную стоимость, сторона фактически признает либо:

1. Чистая дебиторская задолженность по аренде, или
2. Чистое обязательство по аренде

Количественный пример

В этом примере первоначальный владелец сдает в аренду офисное здание компании 1 июля 2021 г. на три года.Владелец взимает с арендатора 12 500 долларов в месяц при условии аванса по неявной процентной ставке в размере 4,5%. Платежи будут увеличиваться на 3% ежегодно. Исходя из описанных фактов, приведенная стоимость арендных платежей в первоначальном договоре аренды составляет 434 180 долларов. Приведенный ниже график погашения дает подробную информацию о первом году с точки зрения арендодателя.

Шесть месяцев спустя арендатор сдает в аренду один этаж здания первоначальному владельцу на два с половиной года, что соответствует критериям соглашения об аренде с обратной арендой.Инициирующий арендатор взимает с собственника 3000 долларов в месяц за использование одного этажа заранее. На дату начала нового договора аренды первоначальный владелец оценивает ставку привлечения дополнительных заемных средств в размере 6%. При использовании этой ставки приведенная стоимость арендных платежей в соглашении с обратной арендой составляет 83 799 долларов. Приведенная ниже информация отражает амортизацию обратной аренды объекта в течение первого года с точки зрения арендатора.

Начиная с января 2022 года, обе стороны должны провести зачет этих остатков в соответствии с требованиями GASB 87.С точки зрения первоначального владельца, по состоянию на январь 2022 года существуют следующие остатки:

Обязательства по аренде : 83799 долларов США

Дебиторская задолженность по аренде : 366 676 долл. США (как показано как общая дебиторская задолженность по аренде по состоянию на декабрь 2021 г. из приведенного выше графика амортизации арендодателя)

В начале обратной аренды у первоначального владельца имеется чистый остаток дебиторской задолженности по аренде в размере 282 877 долларов, рассчитанный как разница между двумя остатками на счетах, указанными выше (366 676 долларов — 83 799 долларов).В следующей журнальной записи записывается обязательство первоначального владельца по аренде по обратной аренде как уменьшение непогашенной дебиторской задолженности по аренде:

Наконец, приведенная ниже таблица представляет график амортизации после взаимозачета дебиторской задолженности по аренде и обязательства по аренде первоначальным владельцем с 1 января 2022 года по 31 декабря 2022 года:

В случае первоначального арендатора чистое представление будет обратным — чистым обязательством по аренде.

Требования к раскрытию информации

В целях объяснения экономических аспектов каждой отдельной операции GASB 87 требует, чтобы каждая сторона операции раскрывала компоненты аренды и обратной аренды отдельно как валовую стоимость в примечаниях к финансовой отчетности.Таким образом, обе стороны должны вести отдельные графики амортизации для каждой базовой транзакции, чтобы надлежащим образом раскрывать валовые суммы по каждой стороне транзакции. Однако, как отмечалось выше, требуется чистое представление в фактической финансовой отчетности.

Сводка

GASB 87 представляет собой непростую задачу по внедрению для всех правительств штата и местного самоуправления, учитывая масштабы изменений, которые необходимо внести в учет существующих договоров операционной аренды в соответствии с устаревшими стандартами аренды GASB.Механизмы, обсуждаемые в этой статье, подчеркивают еще большие сложности и области суждений, которые организации следует учитывать при работе с арендой, и в частности, сделками с обратной арендой на перспективной основе.

Статьи по теме

Об авторе

alexxlab