Проект отельеры создаем пассивный доход: Строим пассивный доход

Апарт-отель открыть под ключ – инвестиции с доходом от 15% в год

Давно мечтаете о своем деле, но не знаете с чего начать? В поисках стабильного бизнеса для инвестиций?

Апарт — инновация на рынке недвижимости! 

• Востребованная ниша на рынке посуточной и долгосрочной аренды
• Пассивный доход от 15% годовых и капитализация недвижимости от +25%
• Эффективное использование пространства за счёт эргономики и инженерных систем
• 1 кв.м. приносит от 1800 е в месяц. Это в 2 раза выше дохода от коммерческой недвижимости

Этапы работы

I этап

Консалтинг и сделка.

II этап

Проект и концепция.

III этап

Стройка и технадзор.

IV этап

Обустройство.

V этап

Интерьерное оформление.

VI этап

Создание портфолио.

Что вы получите, работая с Sokroma?

Чтобы избежать ошибок и финансовых потерь при открытии апарт-отеля, внедрите готовый опыт ведущих отельеров Петербурга и получите максимальную отдачу от бизнеса! Что вы получите:

Заказать апарт под ключ

&nbsp

Таким образом, наши инвесторы:

• Избавлены от финансовых рисков и типичных ошибок, которые всегда возникают при самостоятельном открытии отеля
• Экономия бюджета до 63%. Увеличение дохода +31%.
• Используют сильный бренд Sokroma (самая динамично развивающаяся сеть апартов за последние 10 лет по версии ведущей деловой газеты «Деловой Петербург»)
• Отдыхают. За инвестора всё делает управляющая компания, а инвестор получает доход

Если открывать самим?

Возможные ошибки инвесторов:

Хороший объект с «подводными камнями». Инвестор находит хороший объект, но технически реализовать проект можно только при больших нарушениях, что чревато серьёзными проблемами в будущем.

Hепрозрачность сметы. Экономя на проектной документации, инвестор неправильно рассчитывает смету и, в итоге, тратит на реализацию больше, чем планировал.

Обращение к неопытным строителям. Увеличивает сроки ремонта и стоимость в среднем на +1,5 млн.

Выбор дизайнера. Дизайнер без опыта обустройства маленьких площадей добавит проблем при капитальном ремонте и последующем обустройстве.

Экономия на строительных материалах. Применение дешевых, но неподходящих материалов приведет к расходам в будущем.

Преимущества работы с Sokroma

Работа под сильным брендом Sokroma позволяет быстро выйти новому апарту на высокие показатели заполняемости и доходности.

Опытные строительные бригады выполняют ремонт на объекте под контролем наших специалистов, что позволяет избежать инвестору фатальных ошибок, тем самым сэкономить деньги, время и нервы.

Каждый апарт выполняется в неповторимом стиле с эксклюзивной дизайнерской концепцией, что выгодно выделяет всю сеть среди конкурентов.

В услугу апарт под ключ входит 6 последовательных этапов, позволяющих полностью реализовать проект без вашего активного участия.

Проверенная временем и тысячами гостей Управляющая Компания, что гарантирует стабильный пассивный доход инвестору (от 15% годовых).

По всем вопросам обращайтесь к нашему менеджеру:

«Пассивный доход, нужен ли он? Есть ли вариант дополнительно зарабатывать, но при этом не работать?» — Яндекс Кью

Финансы

Популярное

Сообщества

ПсихологияФинансы+2

Кира Романова

283Z»>26 декабря 2021  ·

1,2 K

ОтветитьУточнить

Ilya Chakov

Финансы

466

Финансы, бизнес, фондовый рынок, культура и искусство, дизайн, музыка, компьютерные игры  · 17 февр 2022  · vc.ru/u/1043704-ilya-chakov

Нужен ли Пассивный Доход?

Я бы сказал, что наличие

Пассивного Дохода уж точно не навредит. В любом случае, желательно хранить собственные сбережения в прибыльных активах, поскольку процент по банковским депозитам в большинстве случаев уступает темпу инфляции

Есть ли вариант зарабатывать не работая?

В этом плане уже все индивидуально, как посмотреть. На мой взгляд, большинство людей немного неправильно понимают словосочетание Пассивный Доход, поскольку это не совсем доход и не совсем пассивный

Инвестиции в первую очередь являются способом сохранения и приумножения капитала в долгосрочной перспективе, а не видом постоянного и регулярного заработка

Что касается пассивности, чем выше доходность Вы желаете получить, тем больше придется прилагать усилий, поскольку в таком случае Вам будет необходимо самостоятельно анализировать годовые и квартальные отчеты, в некоторых случаях принимать во внимание макроэкономические показатели, а также самостоятельно продумывать план действий и не выпускать ситуацию из под контроля

Безусловно, Вы можете обратиться за помощью к финансовым консультантам и управляющим компаниям, однако стоит понимать, что чем больше времени Вы будете уделять инвестициям, тем выше будет Ваша потенциальная доходность

Все для Вас

17 февраля 2022

Пассивный доход всем нужен, не думаю, что есть люди которые откажутся. Вариантов куча, интернет кишит этой инфой… Читать дальше

Комментировать ответ…Комментировать…

Александр Смолин

Экономика

22

Счастливый человек  · 17 февр 2022

Пассивный доход — штука безусловно полезная, и вариантов его получения достаточно. Можно вложить очень большую сумму в акции компаний и жить на дивиденды (в случае успешного выбора этих самых компаний). Правда сумма инвестиций должна быть немаленькой. Можно создать свой проект в интернете, продвинуть его и делегировать большую часть работы. Сумма инвестиций уже будет… Читать далее

Комментировать ответ…Комментировать…

✔️ Ирина Леохина

28

Финансовый консультант ✔ Увеличение доходов| ✔ Закрытие долгов без банкротства| ✔ Личные…  · 21 янв 2022

Да, пассивный доход- он существует, но чтобы его достичь и не работать нужно пройти длинный путь. А нужен ли пассивный доход вам — это можете только вы решать. Кто-то хочет жить здесь и сейчас и не хочет думать о будущем и ничего не делает для получения пассивного дохода. Все мы разные)

Комментировать ответ…Комментировать…

Первый

Ирина Куса

26 дек 2021

Это вам же решать — нужен вам доход или нет. В любое дело ведь придется хоть минимально, но вникать. Но пассивный, он и в Африке пассивный. Депозит в банке — тоже пассивный доход. Чуть больше доход — вклад в автоматизированную торговую систему на основе искусственной нейронной сети. Погуглите — Интеллектуальные Технологии Автоматизации. Это как раз такая компания.

Комментировать ответ…Комментировать…

Вы знаете ответ на этот вопрос?

Поделитесь своим опытом и знаниями

Войти и ответить на вопрос

Инвестирование в отель — простой пассивный денежный поток

• 0:33 Зачем инвестировать в отель
• 12:40 Различные типы отелей
• 17:01 Пример отеля среднего уровня
• 17:22 Сила инвестирования в отель
• 22:26 Слабые стороны инвестирования в отель
• 4

  4 22:26 Метрики | STAR Report in Hotel Investing

• 33:06 Конкурентное преимущество гостиничного инвестирования

В игре «Монополия» вы обмениваете четыре зеленых дома на один красный отель.

Лично я предпочитаю недвижимость со стабильным доходом для широкой публики, а не дискреционные объекты, такие как роскошные апартаменты класса А или инвестиции в отели.

Инвестиции в отели могут не соответствовать вашей инвестиционной философии, поскольку это действующий бизнес и класс активов с высоким риском/высоким вознаграждением . Но если у вас много типичных сделок с квартирами класса C или класса B, вы можете инвестировать в флаер (асимметричная игра с риском) с небольшой долей меньшинства вашего портфеля.

Примечание: лично я не владею и не верю в изменчивый фондовый рынок «розничных инвестиций», в которые они хотят, чтобы вы инвестировали. Тупые деньги идут.

Диверсификация портфелей недвижимости при одновременном получении отличной прибыли — вот логика, по которой инвесторы инвестируют в отели. Новые инвесторы могут подумать о том, как войти в гостиничный бизнес сейчас, когда ожидается, что основы гостиничного бизнеса останутся устойчивыми, особенно в связи с ослаблением ситуации с пандемией, и людям не терпится больше путешествовать.

Почему бы не оживить свой инвестиционный портфель этим трофейным активом?

Гостиничный бизнес отличается от других видов коммерческой недвижимости, таких как многоквартирные дома и офисы. Чтобы успешно ориентироваться в этом типе недвижимости, инвесторы должны максимально использовать сильные стороны инвестирования в отели, такие как:

👍 Мир постоянно выходит из пандемии, и путешествия постепенно возвращаются! Кроме того, среди мобильных сотрудников и менее предприимчивых отдыхающих растет число остановок в отелях.

👍 ПЛЮС, потому что почти все, включая бэби-бумеров, стали больше путешествовать, поскольку Интернет упростил жизнь, а средний клиент разбирается в брендах (примеры: Intercontinental, Hilton, Hyatt).

👍 Отличные новости! Как инвестор в гостиничный бизнес, вы имеете право сказать: «Я ВЛАДЕЛЕЦ ОТЕЛОМ HILTON».

👍 Действительно, отраслевые новости показывают, что инвестиции в гостиничный бизнес находятся на подъеме.

👍Вы можете заработать состояние на недискриминационном клиенте на хорошем рынке, где люди тратят деньги и с динамичным ценообразованием (где цены растут, когда есть больший спрос — ПИК СЕЗОНА)

👍 В отличие от квартир, где арендаторы обычно останавливаются на год или два, а владелец должен ждать, пока арендаторы естественным образом перейдут через 2-3 года, прежде чем перестраивать квартиры, клиенты отеля приходят и уходят, и вы имеете неограниченный контроль над апгрейдами и ценой.

Отели

похожи на игровую стратегию Golden State Warrior, заключающуюся в том, чтобы перестрелять своего противника. Как говорится, «живи втроем, умри втроем». Во времена роста RevPar и средняя дневная ставка (ADR) сильно растут, как цена вашего UBER после окончания крупного музыкального концерта или спортивного мероприятия. Это два пункта, которые сильно влияют на андеррайтинг сделки.

Как и дома престарелых, отели представляют собой не только игру с недвижимостью, но и операционную игру. К счастью, в классе гостиничных активов есть много сложных компаний по управлению недвижимостью, которые используют лучшие отраслевые практики и фирмы, которых нет в парках мобильных домов, домах престарелых или фирмах по управлению недвижимостью, сдаваемой в аренду менее чем на 50 единиц.

Разве не престижно владеть частью гостиничного бренда мирового уровня? Какой трофейный актив, чтобы ваши друзья завидовали по сравнению с вашими скучными квартирами класса B и C…. ну вернемся к узлам крепления.

У каждой гостиничной марки есть свои сильные и слабые стороны в зависимости от удобств и типа предлагаемых услуг.

ТИПЫ ГОСТИНИЦ

Полное обслуживание

Предлагает широкий спектр услуг и стоит дороже.

Ограниченное обслуживание

Работает только на условиях проживания (т. е. без еды и напитков) или предоставляет спальню и ванную комнату на ночь, с некоторыми дополнительными услугами и удобствами. Они считаются бюджетной или экономической категорией и не учитывают доходы от продуктов питания и напитков.

Select Service

Комбинация первых двух типов.

Отели длительного проживания

Гости могут остановиться в отеле длительного проживания на длительное время. Это экономичная и удобная альтернатива аренде стандартных апартаментов с такими функциями, как прачечная самообслуживания и мини-кухня в номере. Отели длительного пребывания часто предлагают более низкие цены, потому что гости останавливаются на более длительные периоды времени.

Бюджетные отели

Бюджетные отели – это отели, предлагающие самое необходимое по более низкой цене, чем в стандартных отелях в этом районе. Этот стиль отеля предоставляет гостям чистые, безопасные номера, которые отвечают их основным потребностям. Дополнительные удобства могут быть предоставлены за дополнительную плату.
Сезон, пункт назначения, удобства, качество и уровень обслуживания — все это влияет на стоимость бюджетного отеля.

Приюты для бездомных | Государственный выкуп

Аналогично разделу 8 для тех, кто знаком с арендуемой недвижимостью. Существует множество государственных программ, начиная от питания для бездомных, приютов для женщин и мужчин, поддержки детей, временного жилья и жилищных проектов для малоимущих. Преимуществом таких отелей является стабильный доход, который финансируется государством.

Оба этих гостиничных объекта ориентированы на деловых путешественников и считаются 2-3-звездочными отелями, а предлагаемые удобства специально ориентированы на их потребности, обеспечивая при этом максимальную эффективность работы отеля. Эти удобства включают в себя:

• Бесплатный завтрак
• Бесплатная парковка
• Бесплатный WIFI
• Номера для некурящих
• Электронные ключи

• Крытый бассейн
• Бизнес-центр
• Конференц-залы

Homewood Suites считается отелем длительного пребывания . В объекте есть номера, которые оборудованы для длительного проживания, что повышает заполняемость и устойчивость объекта.

Разработанный для тех, кто любит открытую планировку, King имеет открытую планировку, которая включает в себя все комфортные черты дома. Просторный люкс включает в себя большую двуспальную кровать, телевизор с дистанционным управлением и полноразмерный диван-кровать. В номере есть полностью оборудованная кухня с полноразмерным холодильником, микроволновой печью, посудомоечной машиной и двухконфорочной плитой, а также посуда, чтобы вам было удобно обедать.

Для дополнительного удобства и гибкости есть дополнительный рабочий стол и стул, отдельно от обеденного стола. Как и во всех других люксах, в Королевском люксе вы всегда будете на связи благодаря бесплатному гостевому доступу в Интернет, телефону с голосовой почтой и специально разработанному будильнику с функциями MP3-плеера. Все это поможет вам соблюдать распорядок дня гостей во время путешествия.

Типовые характеристики

ИНТЕРЬЕР
Бытовая техника: Холодильники, микроволновые печи, плиты, фарфор, стекло и серебро
Напольное покрытие: Ковер, плитка, VCT
Мебель: постельное белье, стулья, письменные столы, лампы, кушетки, мебель для ресторанов для завтраков, места для общественных мест, телевизоры, телефоны
Коммерческая прачечная: Две стиральные машины весом 75 фунтов и две сушилки
Прачечная для гостей : Две стиральные машины и две сушилки
Тренажерный зал: Кардиотренажеры, силовые тренажеры
Конференц-зал: Столы и стулья

ЭКСТЕРЬЕР
Облицовка: Дривот с крышей из каменного шпона или лепниной или панелями (современный вид) или кирпичом (традиционный смотрите но течет)
Кровля на резиновой основе
Фундамент: Фундамент из бетонных плит
Тип конструкции: Деревянная каркасная конструкция

СИСТЕМЫ
Проводные датчики дыма во всех помещениях
В комнатах установлены индивидуальные блоки PTAC для обогрева и охлаждения
Устанавливаемые на крыше блоки ОВКВ для общественных помещений
Вода – 6 бытовых водонагревателей и накопительные баки
Беспроводной интернет и телефонная система
Установленная камера система внутри и снаружи
Телевидение и кабельное телевидение во всех номерах
Система поддержки продаж
Система управления гостиничным имуществом

Инвестиции в отель: СИЛЬНЫЕ СТОРОНЫ

• Мобильная рабочая сила и менее предприимчивые путешественники больше останавливаются в отелях
• На хорошем рынке, где люди тратят деньги и с динамичным ценообразованием (где цены растут, когда есть больший спрос), вы действительно делаете убийство на недискриминационной клиентуре (клиенты, находящиеся на счетах компании).
• Бэби-бумеры и все люди в целом больше путешествуют благодаря Интернету, который упрощает жизнь, а основной потребитель заботится о брендах (примеры: Intercontinental, Hilton, Hyatt)
• Вы не работаете с арендаторами класса D, C или B. Никаких продуктовых талонов и социального обеспечения! Если только вы не работаете по госконтракту, где гарантированный доход.
• В отличие от квартир, где арендаторы обычно остаются на год или два, и поэтому инвестору придется ждать, чтобы отремонтировать квартиры, поскольку арендаторы естественным образом сменяются через 2-3 года… клиенты отеля приходят и уходят, и вы полностью контролируете апгрейды и цены.
• Высокая потенциальная доходность по сравнению с другими классами активов

Инвестиции в отель: СЛАБЫЕ СТОРОНЫ

• Новый класс активов/операций Airbnb/VRBO часто конкурирует на низком уровне с неискушенным оператором, который владеет арендой и размещает ее в приложении AirBNB или VRBO, что приводит к непоследовательному продукту, в котором отели экономия на масштабе и надежность. Тем не менее, в последнее время идет серьезная битва, в которой гостиничная индустрия сражается.
• Если рынок изменится, путешествия и отдых в личных бюджетах сузят эти дискреционные расходы

Статья Forbes:  Динамический характер ценообразования в отелях

Гостиницы относятся к классу спекулятивных активов. Квартиры класса B и C работают в трудные времена, потому что всем нужно жилье. Отпуск — дискреционная статья в бюджете большинства людей. В хорошие времена он превосходит многие классы активов из-за динамического ценообразования, когда цены растут из-за спроса. Инвестиции в отели имеют место в портфеле после того, как сначала будут приобретены более защищенные от рецессии активы. – Лейн Каваока

Прежде чем приступить к инвестированию в отель, необходимо рассмотреть ряд показателей, чтобы оценить его эффективность, доход и рентабельность инвестиций.

Ниже приведены основные сведения, которые необходимо знать, чтобы понять, откуда берутся предположения о сделке. Эти цифры (данные для андеррайтинга) — это те же цифры, что и в Star Report. Лично подписывать отели на самом деле проще, чем квартиры, из-за меньшего количества этих входов, о которых вы узнаете ниже. Меньшее количество входных данных означает, что выбор правильного значения имеет большее значение, поэтому мы продолжаем страховать консервативно.

Как читать отчет STAR

Средняя дневная ставка (ADR)

Средняя дневная ставка (ADR) — это мера, используемая в сфере гостеприимства для отображения среднего дохода, полученного за занятый номер в конкретный день. Среднесуточная норма — один из ключевых показателей эффективности (KPI) отрасли.

Средняя дневная ставка (ADR) — это средний доход на номер. Увеличение ADR указывает на то, что отель зарабатывает больше денег на аренде номеров. Чем больше ADR, тем лучше.

Для расчета среднего дневного тарифа:

ADR можно сравнить с ADR отеля за прошлые периоды, чтобы выявить такие тенденции, как сезонное влияние или эффективность конкретных рекламных акций, чтобы оценить операционный успех объекта размещения.

Поскольку эту статистику можно сравнивать с другими отелями с аналогичными характеристиками, такими как размер, клиентура и местоположение, ее также можно использовать в качестве меры относительной эффективности. Это помогает в правильном ценообразовании арендной платы за помещение.

Коэффициент занятости

Отношение арендуемой или используемой площади к общей доступной площади называется коэффициентом занятости. При обращении к домам престарелых, больницам, пансионам, отелям и сдаваемым внаем помещениям, помимо прочих категорий, аналитики используют показатели заполняемости.

Для инвесторов в недвижимость уровень заполняемости имеет решающее значение, поскольку он подразумевает ожидаемые денежные потоки. Инвестор в сфере гостиничной недвижимости, ищущий отель для приобретения, вряд ли заинтересуется отелем с 25-процентной заполняемостью, а это означает, что гости платили только за 25 % доступных номеров отеля.

Инвесторы, которые приобретают недвижимость с низкой заполняемостью, должны тратить время и деньги на поиск дополнительных арендаторов, иначе они рискуют не заполнить помещения, неся плату за обслуживание и управление, а также налоги на имущество.

В отличие от инвестиций в квартиры, где важно, чтобы помещение было заполнено на 80–95 % (возможно, за счет снижения арендной платы), чтобы не создавалось впечатление «города-призрака», в отелях стратегия иная. Вместо этого заполняемость на самом деле является второстепенной целью, поскольку затраты на уборку связаны с каждой посуточной арендой (около 25 долларов США за номер). Снижение арендной платы / посуточных ставок для увеличения заполняемости было бы похоже на уплату больших налогов высокооплачиваемым профессионалам, которые живут на сумму более 350 тысяч долларов из-за нашей нынешней прогрессивной шкалы налогообложения. Конечно, многие из вас, кто посещает этот веб-сайт, и особенно руководство по налогам, знают, что есть способ получить свой пирог и съесть его. Точно так же есть сладкое пятно в , максимизируя ADR за счет поддержания средней загрузки на уровне 70-85% (и все это при эффективном управлении нашими кадровыми ресурсами).

Доход на доступный номер (RevPAR)

Показателем, используемым в гостиничном секторе для измерения эффективности работы отеля, является доход на один доступный номер (RevPAR). Средняя дневная стоимость номера (ADR) отеля умножается на заполняемость, чтобы получить эту цифру. Кроме того, вы также можете разделить общий доход отеля от номеров на общее количество доступных номеров в течение периода измерения, чтобы получить RevPAR.

Это отличный способ измерить способность отеля заполнить свои номера по наилучшей возможной цене. Все, что превышает 100 долларов США в 2-3-звездочных отелях, считается превосходным.

Личная перспектива — очевидная отправная точка; тем не менее, инвесторы должны сопротивляться искушению принимать инвестиционные решения, полностью основанные на том, какие впечатления от отеля они находят привлекательными.

Чтобы найти лучшие инвестиции, инвесторы должны сделать следующее:

➽ Сравните и сопоставьте набор похожих отелей на одном рынке, используя показатели средней дневной ставки (ADR) и дохода на доступный номер (RevPAR).

➽ Определите операционную эффективность (маржу прибыли), которая сильно варьируется от одного объекта к другому.

➽ Учитывайте цену. Потрясающая сделка по бюджетному отелю может быть гораздо более выгодной инвестицией, чем тратить большие деньги на отель мирового класса.

Основная цель анализа инвестиций в гостиничный бизнес, по-видимому, неправильно понята многими инвесторами гостиничного бизнеса. Многие люди считают, что решение о финансировании является наиболее важным аспектом расследования. Другие придают большое значение прогнозированию денежных потоков и оценке отелей. Другие считают налоговое планирование наиболее важным аспектом процедуры. Все эти факторы важны, но ни один из них не влияет на суть процесса инвестирования в отель.

Идентификация, измерение и оценка риска, а также способ, которым инвестор может справиться с риском, являются подлинными основами инвестиционного анализа. Следовательно, любой вид инвестиционного анализа в гостиничном бизнесе должен включать понятие риска.

Потенциал отеля можно реализовать, изменив операции и внедрив правильные дополнительные преимущества для увеличения денежного потока и повышения стоимости.

Соображения:

• Больницы, арены и офисные здания находятся в нескольких минутах ходьбы от отеля
• График и смета расходов на строительство и реставрацию
• Другой инвентарь, доступный онлайн (могут ли быть разрешения для отелей)
• Может ли будущая конкуренция в отелях проводиться с работниками, не состоящими в профсоюзе
• Может ли будущая конкуренция в отелях проводиться с работниками, не входящими в профсоюз
• Ситуация с занятостью, доверие потребителей и рост розничного потребления.
• Деловые поездки, туризм и групповой спрос являются ключевыми движущими силами гостиничного спроса (спортивные команды, участники конференций). В результате отели, которые обслуживают самых разных гостей, помогут обеспечить спрос и уменьшить их зависимость от одного целевого рынка.
• Текущие предельные ставки в этом районе… вопреки здравому смыслу более низкие предельные значения означают, что локация является более ценной и менее рискованной. Более высокие лимиты в отрывочных областях означают, что рынок менее желателен, и зачем кому-то неторопливо путешествовать по нему?!?

Когда экономика устойчива, а туристические и деловые поездки находятся на пике, отель с полным спектром услуг пользуется большим спросом. Напротив, во время рецессии спрос на роскошные отели падает, поскольку путешественники ищут менее дорогие варианты проживания. Исключение: во время пандемии 2021–2022 годов… предметы роскоши более высокого класса были в огне из-за того, что представители более высокой демографической группы имели располагаемый доход. К сожалению, это еще один признак того, что «богатые» становятся еще богаче (наслаждаются проживанием в гостинице), а арендаторы квартир С и В становятся слабее.

Существует три основных метода оценки отелей. Это:

Затратный подход. В основном это полезно для принятия решения о покупке или строительстве. Поскольку в ней не учитываются вопросы доходов и экономики, эта методология широко не используется. В этом и заключается разница между покупкой и строительством дома.

Подход к капитализации доходов. Текущая стоимость будущих выгод или множитель чистой прибыли определяют стоимость приносящей доход собственности. Этот метод использует ряд стратегий с использованием метода дисконтированных денежных потоков (DCF), оценивая отель как действующий бизнес и оценивая отель и землю как недвижимость.

Метод сравнения продаж. Это предназначено для оценки ценовых диапазонов и скорости на основе средних продаж отелей.

Отель оценивается как действующий бизнес с использованием модели дисконтированных денежных потоков . Когда дело доходит до оценки отеля, это одна из наиболее широко используемых моделей. Он работает, прогнозируя будущие денежные потоки от гостиничного бизнеса, а затем вычисляя текущую стоимость этих будущих денежных потоков с использованием дисконта. В этой оценке вы должны работать с финансовыми данными за весь оцениваемый финансовый год.

При оценке используется множество допущений. Вы должны выбрать базовый уровень для своих расчетов и ожидаемые денежные потоки для отеля в течение следующих 5-10 лет. Вы должны оценить, что является разумным для выдвижения гипотез в свете имеющейся у вас информации о ваших рыночных условиях и прогнозах, а также возможности будущих улучшений в управлении и эксплуатации отеля при формулировании этих предположений о денежных потоках. Отель оценивается как земельный участок и здания в модели недвижимости, в которой учтена возможность перестройки.

Ниже перечислены причины, по которым отели должны стать вашей следующей инвестицией в недвижимость:

✨Гости арендуют посуточно – бизнес-план с быстрой добавленной стоимостью
✨ Имеет ведомственную структуру расходов и сложное управление недвижимостью
✨ Высокие денежные потоки для инвесторов в недвижимость
✨ Налоговые льготы от использования и износа
✨ Использует стратегию разделения затрат

 

✨ Обладает дополнительными характеристиками
✨ Создает возможности для местных жителей
✨ Дает достойный опыт
✨ Инвестировать в этот актив сложно, но выгодно

Игнорирование местоположения и рыночных тенденций в гостиничной зоне
Под влиянием экономики и цикла
Неадекватная презумпция андеррайтинга
Неверное мышление инвестора
Территория чрезмерно насыщена другими отелями
Использование капитала сверх необходимого
Отсутствие резервов оборотного капитала
Плохое управление, клиент обслуживание и ремонт

Отели требуют значительных затрат времени, усилий и денег, но успех в индустрии гостеприимства приносит как финансовое вознаграждение, так и личное удовольствие, сопровождающееся высокими рисками и проблемами. Если вы считаете, что обладаете необходимыми способностями, чтобы стать успешным инвестором в гостиничный бизнес, всегда учитывайте местоположение, бренд отеля и максимальное качество обслуживания клиентов, которое вы можете предоставить.

В гостиничной индустрии PIP отеля представляет собой набор стандартов, позволяющих привести отель в соответствие с требованиями бренда. С точки зрения бренда (Hilton, Holiday Inn, Hampton Inn) они создают представление о том, как выглядят номера и места общего пользования (холл, спортивные залы и обеденные зоны), поэтому клиенты могут ожидать такого же знакомства и стандарта.

PIP может быть несколько субъективным к тому времени, когда инспектор гостиничного бренда утверждает планы и окончательное принятие реконструкции/строительства. Основным преимуществом, которое гостиничный оператор получает от соблюдения стандартов PIP, является узнаваемость бренда, что является основной причиной, по которой клиенты бронируют один отель вместо другого (особенно по сравнению с активами без бренда).

В каком-то смысле инвестирование в отель похоже на инвестирование во франшизу, но без платы за франшизу в размере 8%+, как в других отраслях, таких как McDonald’s, Subway, Smoothie King и т. д.

PIP является предметом переговоров и может включать: системы

Гостевые комнаты и коридоры

Лифты и лестницы

Конференц-залы

Механические системы

Фитнес-центры/бассейны/бары

Охрана, безопасность и системы связи

Продукты питания и столовые

Airbnb или отели?

СМИ изображали Airbnb как главного разрушителя гостиничной индустрии, в то время как Airbnb превосходит гостиничную индустрию по масштабам и спискам, ее количество не всегда приводит к качеству из-за проблем с безопасностью, несоответствием обслуживания, проблемами конфиденциальности и

Повышение политики чрезмерной политики в конце

Доступность по цене была основной движущей силой ранней популярности Airbnb, однако теперь регулирование догнало его, и в каждом бронировании учитываются обязательные городские сборы и расходы на лицензирование/разрешение, а также более высокие сборы за обслуживание и уборку

Теперь, когда цена выровнялась, пребывание на Airbnb и в отеле зависит от типа путешественника, предпочитают ли они безопасность, постоянство и сервис отеля или если они путешествуют большой группой, имеют длительное пребывание , и отдайте предпочтение разнообразным/уникальным функциям Airbnbs

.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ:   

1) Гостиничный бизнес — это лицензирование крупных брендов, большинство людей ищут надежные компании и бронируют через такие каналы. Если вы являетесь гостиничным оператором, к сожалению, вам нужно пройти через крупный бренд, чтобы привлечь клиентов, но, с другой стороны, это очень небольшая плата за франшизу в размере менее 5%.

2) Клиентура между гостиничным сервисом и Airbnb/VRBO менее людоедская, чем можно было бы подумать.

Возможности для инвестиций в отель — Полное руководство по стратегии

21 февраля 2020 года индекс Доу-Джонса торговался на рекордно высоком уровне 28 992 . Кто бы мог подумать, что всего через месяц он упадет почти на 10 000 пунктов до 19 173 из-за всемирной пандемии?

Не знаю, как вы, а я, безусловно, рад, что 2020 год у нас в зеркале заднего вида. Скатертью дорога!

Стоматологические кабинеты Луизианы были закрыты на два месяца, что дало мне время связаться с другими врачами, чтобы узнать, как у них дела.

Если бы мне нужно было описать одним словом то, что я видел, это было бы « паника ».

И врачи, и стоматологи ополчились, пытаясь понять, что делать, поскольку у них не было никаких других источников дохода . Круг инвесторов.

К сожалению, люди стали следовать за другими и в конечном итоге продали свои активы в убыток.

Хорошая новость заключалась в том, что к августу 2020 года индекс Доу-Джонса уже вернулся к за 28 000 . Плохая новость заключалась в том, что те, кто вытащил , потеряли некоторые ОСНОВНЫЕ выигрыши .

Я был менее напряжен, узнав, что у нас есть дополнительные источники дохода от многоквартирных синдицированных инвестиций.

Но в прошлом году пандемия заставила меня осознать, что мне нужно сосредоточиться на расширении нашего портфеля недвижимости НАМНОГО быстрее.

После того, как индекс Доу-Джонса упал во время пандемии, он напомнил мне известную цитату Уоррена Баффета:

« Бойся, когда другие жадничают, и будь жадным только тогда, когда другие боятся ». – Уоррен Баффет

Человеку свойственно поддаваться безумию, панике и тревоге, которые испытывают окружающие. Именно это и произошло в марте 2020 года. 

Когда в новостях сообщали о хаосе, происходящем в США, большинство инвесторов либо прекратили вкладывать средства, либо продали свои активы.

Но были и другие, которые капитализировали и заработали огромное состояние , когда увидели возможность.

Говоря о возможности, кажется, что за углом есть одна, о которой до сих пор мало кто говорит….давайте узнаем об этом, не так ли?

---

Не пропустите обновления. Каждую неделю я буду присылать вам советы о том, как достичь финансовой независимости с пассивным доходом от недвижимости.

Подпишитесь на мою рассылку

---

Текущее состояние рынка гостеприимства

« В разгар каждого кризиса таится великая возможность» — Альберт Эйнштейн.

Пандемия 2020 года практически остановила индустрию гостеприимства и туризма. Учитывая текущий ограниченный объем доступных многоквартирных сделок в сочетании с прогнозами после вспышки COVID-19, в сфере гостеприимства появилось около уникальных возможностей .

Да, гостеприимство.

Как вы понимаете, общенациональные ограничения на поездки привели к резкому падению заполняемости отелей. Мы путешествовали летом 2020 года, и средние дневные тарифы (ADR) были на 70% ниже нормы, а заполняемость колебалась около 15%.

Излишне говорить, что у нас было несколько отличных предложений, но я чувствовал, что я был в отеле из Shining (хотя я рад, что Джек не преследовал меня!).

Финансовые последствия для индустрии гостеприимства заставили многих владельцев либо рефинансировать, либо продать с огромными убытками. Это увеличение количества проблемных отелей, выходящих на рынок открывает двери для новых возможностей s, чтобы воспользоваться преимуществами этих свойств качества. Эти новые сделки кажутся хорошо подготовленными для получения высокой прибыли.

По мере того, как все больше штатов продолжают «открываться» и ограничения на поездки ослабевают, ожидайте увеличения как уровня заполняемости, так и ADR.

Поиск возможностей для инвестиций в отель в нужных областях при правильном управлении может принести очень очень привлекательную доходность .

Как инвестировать в отели

REIT #1 для отелей

REIT представляют собой инвестиционные фонды недвижимости, что является одним из самых простых способов, с помощью которых занятые врачи могут пассивно добавлять недвижимость в свой портфель.

С REIT вы покупаете акции компании, которая инвестирует в коммерческую недвижимость. Это может быть как публичное, так и частное инвестирование, подобное инвестированию в паевые инвестиционные фонды.

REIT обычно специализируются на одном конкретном секторе недвижимости, таком как REIT на жилье и курорты.

Одним из преимуществ, которое привлекает инвесторов в REIT, является то, что вы можете покупать или продавать акции в любое время, делая свои деньги ликвидными.

#2 Краудфандинговая платформа для инвестирования

Многие крупные краудфандинговые платформы (Fundrise) в настоящее время предлагают инвестиционные возможности в сфере гостеприимства.

Эти инвестиции теперь открыты как для аккредитованных, так и для неаккредитованных инвесторов с низким минимумом.

Несмотря на то, что краудфандинг довольно популярен, я больше не инвестирую в эти из-за того, что много лет назад потерял хвост с Realty Shares.

#3 Прямая покупка

Как и в случае с жилым комплексом, покупка гостиничной недвижимости напрямую будет самым прямым способом ее приобретения.

Как вы понимаете, вам потребуются миллионы долларов капитала и источник, готовый финансировать долг.

Занятым профессионалам будет трудно идти по этому пути как активному инвестору, поскольку вашей основной обязанностью будет управление повседневными операциями.

#4 Syndication

Этот вариант понравится профессионалам, которые хотят сосредоточить свое время на том, что у них получается лучше всего, но при этом инвестировать в гостиничный бизнес.

Синдикация отелей устроена аналогично синдикации квартир, поскольку есть спонсор (GP — генеральный партнер) и пассивные инвесторы (LP — партнер с ограниченной ответственностью).

Спонсор (группа владельцев отеля) определяет, покупает и в конечном итоге управляет всеми операциями отеля.

Как и в случае с большинством синдикатов, эти сделки предназначены для аккредитованных инвесторов с первоначальными инвестициями в размере от 50 000 до 75 000 долларов США.

Партнеры с ограниченной ответственностью просто возвращаются и получают ежеквартальные чеки распределения в течение периода удержания (5-7 лет).

Финансовые показатели

Прежде чем рассматривать возможность инвестирования в гостиничное пространство, важно знать ключевые показатели эффективности (KPI).

3 основных:

• Занятость
• ADR (среднедневная ставка)
• RevPAR (доход на доступный номер)

Заполняемость

Количество проданных номеров, разделенное на общее количество номеров в инвентаре гостиницы, является коэффициентом загрузки.

Измеряет использование доступной емкости объекта.

Средняя дневная ставка

Средняя дневная ставка (средняя ставка) или ADR рассчитывается путем деления общего дохода по всем номерам на количество фактически проданных номеров.

Это особенно полезно при оценке уровня цен.

RevPAR

RevPAR или доход от доступного номера – это показатель, который предоставляет информацию о проданных гостиничных номерах и о том, какой доход получен от этих бронирований.

 RevPAR помогает гостиничным операторам измерять эффективность получения дохода для точной оценки номеров.

Если RevPAR увеличивается, это может означать, что средняя стоимость номера или заполняемость увеличиваются, или и то, и другое.

Расчет RevPAR

Чтобы рассчитать RevPAR, умножьте среднесуточный тариф (ADR) на коэффициент занятости.

• Средняя дневная ставка x Коэффициент занятости

 Например, если отель заполнен на 80 % с ADR в размере 100 долларов США, RevPAR будет составлять 80 долларов США.

Владельцам важно постоянно проверять этот показатель, поскольку они могут сравнивать эффективность своего объекта с показателями конкурентов.

5 причин, по которым врачи должны рассматривать инвестиции в отели

#1 Налоговые льготы

Владение недвижимостью — одна из наиболее эффективных с точки зрения налогообложения инвестиций, которую вы можете иметь в своем портфеле.

Налоговое управление любит как владельцев недвижимости, так и тех, кто начинает бизнес. И именно по этой причине они предлагают подарок. Да, они на самом деле дарят нам то, что называется амортизацией, которая представляет собой налоговую льготу, которая позволяет вам списание стоимости актива с течением времени .

Амортизация является одним из самых мощных инструментов накопления богатства, доступных, поэтому большинство миллионеров (90%) владеют недвижимостью.

Поскольку большинство вещей с течением времени теряют свою ценность (компьютер, мобильный телефон и т. д.), IRS позволяет нам получить налоговый вычет за эту уменьшающуюся стоимость (амортизацию).

Несмотря на то, что недвижимость обычно дорожает со временем, IRS по-прежнему позволяет налогоплательщикам требовать амортизации.

Эта налоговая льгота распространяется и на отели, поскольку эти инвестиции включают разнообразное недвижимое, личное и нематериальное имущество.

#2 Сдается по ночам

Как вы хорошо знаете, гостиничные номера продаются по ночам. Это представляет уникальную возможность увеличить доход.

Показательный пример катания на лыжах. Наша семья любит кататься на лыжах и останавливаться в отеле Ritz Carlton в Бакалаврском ущелье.

Большинство отелей на горнолыжных курортах увеличивают свою выручку в часы пик, а в данном случае — в рождественскую неделю.

Я бы хотел остаться там на рождественскую неделю, но не могу заставить себя платить более чем вдвое больше, чем стоимость номера за ночь.

Но они знают, что все сводится к спросу и предложению, а в это время определенно есть спрос.

#3 Разделение затрат

Разделение затрат позволяет тем, кто построил, купил, расширил или реконструировал любой тип недвижимости, увеличить денежный поток на , ускорив амортизационные отчисления и отсрочив подоходный налог.

Основная цель исследования разделения затрат состоит в том, чтобы определить расходы, связанные со строительством отеля, которые могут амортизироваться в течение более короткого налогового периода (обычно 5, 7 и 15 лет), чем здание (39 лет для нежилой недвижимости). ), что уменьшает обязательства по налогу на прибыль и увеличивает денежный поток .

Пример:

• 5-летние компоненты налогового периода :   личное имущество (ковры, вторичное освещение, краснодеревщики, потолочные вентиляторы и т. д.)
• 7-летние компоненты налоговой службы : все телекоммуникационные системы (кабельные, телефонные и т. д.)
• 15-летние компоненты налоговой жизни : благоустройство территории (автостоянки, подъездные пути, тротуары, бордюры, озеленение и т. д.)

#4 Потенциальная добавленная стоимость

Гостиничная деятельность остается значительной частью того, где она может обеспечить постоянную ценность.

Прочие возможности добавления ценности:

• Ремонт – Кто хочет остановиться в захудалом отеле? Именно по этой причине владельцы могут продолжать добавлять ценность, поддерживая свои независимые отели в актуальном состоянии путем частых ремонтов, чтобы идти в ногу со временем.
• Капитализация – Деньги зарабатываются на инвестициях в недвижимость при ее покупке, а это означает, что поиск нужного актива в нужное время играет ключевую роль в прибыльности.
• Операции – Доходы можно легко оптимизировать, а расходы снизить бесплатно. Правильно, бесплатно. Подобно большинству предприятий, те, кто работает в гостиничном секторе, работают с людьми. Можно обеспечить отличное обслуживание клиентов (бесплатно) для повышения лояльности клиентов и общей прибыльности.

#5 Денежный поток

Если есть что-то, чему нас научила пандемия 2020 года, так это то, что дополнительные источники дохода ОБЯЗАТЕЛЬНЫ. Отсутствие возможности заниматься стоматологией в течение двух месяцев стало тревожным сигналом для многих из нас, чтобы провести финансовую проверку.

К сожалению, большинство врачей имеют только активный/заработанный доход, который является самым высоким облагаемым налогом доходом из всех. Именно этому учит нас Роберт Кийосаки в «Квадранте денежного потока».

Да, разработка этих дополнительных источников дохода требует времени и усилий (хотите не требует?). Но как только наша зарплата оказывается под угрозой, все это кажется стоящим того, что мы тратим дополнительное время на дополнительный доход.

Инвестиции в гостиничные синдикаты могут стать отличным источником получения высокой прибыли за счет дополнительных потоков доходов от распределения денежных потоков, которые обычно выплачиваются ежеквартально.

Bottom Line

Как и в случае с ЛЮБЫМИ синдикационными инвестициями, выполнение собственной должной осмотрительности со спонсором любого гостиничного проекта является соображением №1.

Статья по теме: 7 способов оценить спонсора недвижимости0023 солидный послужной список . Подумайте о том, чтобы попросить список нынешних и предыдущих инвесторов, чтобы взять интервью об их опыте работы с рассматриваемым спонсором.