Лизинг при усн доходы минус расходы: Лизинг при УСН Доходы и при УСН Доходы-расходы — Контур.Бухгалтерия

Лизинговые платежи при УСН

Наша организация применяет УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы». Приобретаем в лизинг легковой автомобиль. Балансодержатель – мы. Какие надо делать проводки, и как и когда списывать лизинговые платежи в расходы? Опубликовано в журнале «Бухгалтерские вести» №27 от 17 июля 2012 года

Отвечает Антон Соничев, адвокат юридической компании «Налоговик»

В соответствии с п. 1 ст. 28 Федерального закона от 29.10.98 №164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» при получении имущества в лизинг лизингополучатель осуществляет лизинговые платежи в течение срока действия договора лизинга.

Перечень расходов, учитываемых при применении УСН, приведен в ст. 346.16 НК РФ. В подпункте 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ поименованы арендные (лизинговые) платежи за арендованное (принятое в лизинг) имущество. Налогоплательщики, применяющие УСН, учитывают доходы и расходы кассовым методом. Это означает, что расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Таким образом, организация на УСН имеет право уменьшить свои доходы на расходы в виде фактически уплаченных лизинговых платежей.

Стороны договора могут договориться о внесении лизинговых платежей авансом (п. 2 ст. 28 Федерального закона №164-ФЗ). При этом авансовый лизинговый платеж не включается в расходы, уменьшающие налогооблагаемую базу. Это связано с тем, что при применении УСН расходами признаются затраты после их фактической оплаты, а под оплатой в данном случае понимается прекращение обязательства лизингополучателя перед лизингодателем, которое непосредственно связано с предоставлением имущества в лизинг. То есть на дату перечисления аванса обязательство еще не возникло, и затраты еще не понесены (п. 2 ст. 346.17 НК РФ, Письмо Минфина РФ от 12.12.08 №03-11-04/2/195). Следовательно, если лизинговые платежи вносятся авансом полностью или частично, соответствующая сумма включается в расходы после оказания услуг по предоставлению имущества в лизинг (подп. 4 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Договором может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по окончании срока договора или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон (п. 1 ст. 19 Закона №164-ФЗ). При этом лизингополучатель уплачивает лизингодателю выкупную стоимость лизингового имущества в сумме, определенной договором лизинга. Выкупная стоимость может быть выделена отдельно, а может быть предусмотрена в составе лизинговых платежей.

Если выкупная цена выделена из лизингового платежа, то ее сумма (включая НДС) относится на расходы на основании подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Признать сумму выкупной стоимости лизингового имущества в расходах можно с момента ввода основного средства в эксплуатацию, после перехода права собственности к лизингополучателю (подп. 1 п. 3 ст. 346.16, подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). При этом расходы на приобретение основных средств принимаются за отчетные периоды равными долями.

Если выкупная стоимость предусмотрена в составе лизинговых платежей, то та часть лизингового платежа, которая приходится на выкупную стоимость, не может быть учтена до момента, пока лизинговое имущество не станет собственностью лизингополучателя (Письмо Минфина РФ от 25.03.05 №03-03-02-04/1/88).

На основании первичных документов (акт приема-передачи лизингового имущества) принимаем предмет лизинга к учету: Дт08 — Кт60 (76).

На основании приказа руководителя вводим основное средство в эксплуатацию. В приказе прописываем, к какой амортизационной группе относится объект и срок полезного использования: Дт01 — Кт08.

В месяце, следующем за вводом в эксплуатацию, начинаем начислять амортизацию: Дт44 (20,25,26) — Кт02.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Каким образом учитываются расходы, направленные на доведение предмета лизинга до состояния, пригодного к эксплуатации, при исчислении налога, уплачиваемого при применении УСН?

Консультант Плюс > Статьи > Каким образом учитываются расходы, направленные на доведение предмета лизинга до состояния, пригодного к эксплуатации, при исчислении налога, уплачиваемого при применении УСН?

 

Вопрос:

Организация заключила с лизинговой компанией договор лизинга блочных модульных газовых котельных и систем возвратного оборудования. По условиям договора предмет лизинга учитывается на балансе лизингодателя и выкупается по окончании срока действия договора.

В целях доведения котельных до состояния, в котором они пригодны к эксплуатации, лизингополучатель понес расходы по экспертизе проектной документации, по монтажу блочных модулей и возвратного оборудования, по строительству фундаментов для котельных. После монтажа силами подрядчика произведены пусконаладочные расходы. Вышеперечисленные расходы понесены в период применения общей системы налогообложения (в 2011 г.) за счет средств лизингополучателя и не компенсируются лизингодателем. С 2012 г. организация-лизингополучатель применяет УСН (объект налогообложения «доходы минус расходы»). Монтажные и пусконаладочные работы завершены в декабре 2011 г.

В период с 01.04.2011 по 30.11.2011 лизингополучатель не осуществлял операции по реализации товаров, работ, услуг, то есть осуществлял исключительно подготовительные работы (монтаж и пусконаладочные работы). Первая выручка от оказания услуг теплоснабжения получена в декабре 2011 г.

1. Должны ли расходы, понесенные лизингополучателем, учитываться в целях исчисления налога на имущество организаций как самостоятельный инвентарный объект основных средств? Если да, то следует ли включать в первоначальную стоимость данного инвентарного объекта лизинговые платежи, начисленные за период проведения монтажа и пусконаладочных работ?

2. В каком порядке расходы по строительству и монтажу лизингового оборудования, по экспертизе проектной документации и проведению пусконаладочных работ должны учитываться при исчислении налога на прибыль?

3. Каким образом учитываются расходы, направленные на доведение предмета лизинга до состояния, пригодного к эксплуатации, при исчислении налога, уплачиваемого при применении УСН?M

Ответ:

1. В соответствии с п. 1 ст. 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) объектами налогообложения по налогу на имущество организаций для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст. ст. 378 и 378.1 Кодекса.

Налоговая база по налогу на имущество организаций, при определении которой в соответствии со ст. 375 Кодекса учитывается остаточная стоимость основных средств, формируется для целей налогообложения по установленным правилам ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.

Поэтому вопросы состава основных средств и формирования их остаточной стоимости следует рассматривать во взаимосвязи с Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденным Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н, согласно которому в составе основных средств учитываются капитальные вложения в арендованные объекты основных средств. Основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, которая определяется в соответствии с указанным Положением.
2. В соответствии с п. 1 ст. 257 Кодекса первоначальной стоимостью имущества, являющегося предметом лизинга, для целей налогообложения прибыли организаций признается сумма расходов лизингодателя на его приобретение, сооружение, доставку, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования.

Таким образом, расходы, понесенные лизингополучателем по доведению предмета лизинга до состояния, в котором он пригоден к эксплуатации, не включаются в первоначальную стоимость предмета лизинга.

Указанные расходы включаются лизингополучателем в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, при условии соблюдения критериев, установленных ст. 252 Кодекса.

При применении метода начисления, учитывая положения п. 1 ст. 272 Кодекса, в соответствии с применяемой налогоплательщиком учетной политикой расходы лизингополучателя по доставке и доведению предмета лизинга до состояния, в котором он пригоден к эксплуатации, могут включаться в налоговую базу по налогу на прибыль с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов. В этом случае, если договор лизинга приходится более чем на один отчетный (налоговый) период, данные расходы учитываются в целях налогообложения прибыли равными частями в течение срока действия договора лизинга.

3. Перечень расходов, учитываемых при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, установлен п. 1 ст. 346.16 Кодекса.

Расходы, понесенные лизингополучателем по доведению предметов лизинга, учитываемых на балансе лизингодателя, до состояния, в котором они пригодны к эксплуатации, в вышеуказанный перечень расходов не включены.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 346.25 Кодекса организации, которые до перехода на упрощенную систему налогообложения при исчислении налога на прибыль использовали метод начисления, при переходе на упрощенную систему налогообложения выполняют правило, согласно которому расходы, осуществленные организацией после перехода на упрощенную систему налогообложения, признаются расходами, вычитаемыми из налоговой базы, на дату их осуществления, если оплата таких расходов была осуществлена до перехода на упрощенную систему налогообложения, либо на дату оплаты, если оплата была осуществлена после перехода организации на упрощенную систему налогообложения.

Расходы, понесенные лизингополучателем по доведению предметов лизинга, учитываемых на балансе лизингодателя, до состояния, в котором они пригодны к эксплуатации, были осуществлены в период применения общего режима налогообложения, учтены при исчислении налога на прибыль как прочие расходы, связанные с производством и реализацией, и не оплачивались после перехода на упрощенную систему налогообложения.

В связи с этим оснований для включения вышеуказанных расходов в состав расходов после перехода на упрощенную систему налогообложения не имеется.

Обоснование:

ПИСЬМО МИНФИНА РФ от 25 июля 2012 г. N 03-03-06/1/359

Вопрос: …В 2014 г. организация получила по договору лизинга производственное оборудование (учет

Вопрос: В 2014 г. организация, применяющая общую систему налогообложения, получила по договору лизинга производственное оборудование, которое учитывается на балансе лизингополучателя. Срок действия договора лизинга — три года. По условиям договора по окончании срока лизинга лизингополучатель выкупает предмет лизинга (производственное оборудование), уплатив выкупную цену. В течение 2014 г. в налоговом учете по налогу на прибыль организация включала в расходы амортизацию, а также учитывала разницу между суммой лизинговых платежей и суммой начисленной амортизации.
С 2015 г. организация перешла на упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы минус расходы». Должна ли организация определять остаточную стоимость лизингового имущества на основании п. 2.1 ст. 346.25 НК РФ? Как определить сумму расходов, учитываемых с 2015 г. для целей налогообложения, в течение срока действия договора лизинга?

Ответ: В данном случае остаточная стоимость лизингового имущества по правилам п. 2.1 ст. 346.25 Налогового кодекса РФ не определяется. После перехода на упрощенную систему налогообложения в течение срока действия договора лизинга организация учитывает в расходах ежемесячные лизинговые платежи, уплачиваемые в соответствии с графиком лизинговых платежей.

Обоснование: Порядок включения в расходы стоимости основных средств, приобретенных (сооруженных, изготовленных) до перехода на УСН, установлен пп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ:
— в отношении основных средств со сроком полезного использования до 3 лет включительно стоимость списывается в течение первого календарного года применения УСН;
— в отношении основных средств со сроком полезного использования от 3 до 15 лет включительно стоимость списывается в течение первого календарного года применения УСН — 50 процентов стоимости, второго календарного года — 30 процентов стоимости и третьего календарного года — 20 процентов стоимости;
— в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет стоимость списывается в течение первых 10 лет применения УСН равными долями стоимости основных средств.
В свою очередь, определение стоимости основных средств, которые приобретены (сооружены, изготовлены) до перехода на УСН, производится в соответствии с п. 2.1 ст. 346.25 НК РФ. Согласно указанной норме при переходе организации на УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, в налоговом учете на дату такого перехода отражается остаточная стоимость приобретенных (сооруженных, изготовленных) основных средств, которые оплачены до перехода на упрощенную систему налогообложения, в виде разницы между ценой приобретения (сооружения, изготовления, создания самой организацией) и суммой начисленной амортизации в соответствии с требованиями гл. 25 НК РФ.
Таким образом, организации применяют положения п. 2.1 ст. 346.25 НК РФ при одновременном выполнении двух условий:
— основные средства приобретены (сооружены, изготовлены) до перехода на УСН;
— стоимость таких основных средств полностью оплачена до перехода на УСН.
Если основное средство приобретено и полностью оплачено до перехода на УСН, то организация списывает в расходы его остаточную стоимость по правилам пп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ — начиная с первого отчетного (налогового) периода применения УСН.
Если же основное средство приобретено до перехода на УСН, но до этого момента не было полностью оплачено, то списание его остаточной стоимости в расходы начинается в том отчетном (налоговом) периоде применения УСН, в котором завершена оплата расходов на приобретение основного средства (п. 3.12 Порядка заполнения книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, утвержденного Приказом Минфина России от 22.10.2012 N 135н).
В рассматриваемом случае не выполняется ни одно из указанных условий п. 2.1 ст. 346.25 НК РФ.
В соответствии с условиями договора лизинга право собственности на производственное оборудование перейдет к организации после окончания договора лизинга при условии оплаты выкупной цены. До этого момента собственником лизингового имущества является лизингодатель (п. 1 ст. 11 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).
Временное владение и пользование лизинговым имуществом не может рассматриваться как приобретение этого основного средства. В соответствии с правилами бухгалтерского законодательства и гл. 25 НК РФ полученное в лизинг имущество учитывается у лизингополучателя, который является балансодержателем, в составе основных средств (амортизируемого имущества). Однако данное обстоятельство не отменяет тот факт, что до перехода права собственности полученное в лизинг имущество не является собственностью лизингополучателя.
Следовательно, в рассматриваемой ситуации производственное оборудование не является основным средством, приобретенным до перехода на УСН, и поэтому у организации нет оснований для определения остаточной стоимости такого имущества по правилам пп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ и ее дальнейшего списания в расходы при УСН.
Вместе с тем вышесказанное не означает, что у организации возникают неблагоприятные налоговые последствия.
В общем случае налогоплательщики, которые приобрели основные средства и полностью их оплатили в период применения общей системы налогообложения, до перехода на УСН учитывают в налоговом учете расходы в виде амортизации. Следовательно, в момент перехода на УСН часть затрат на приобретение основных средств (остаточная стоимость) остается не учтенной для целей налогообложения. Порядок, предусмотренный пп. 3 п. 3 ст. 346.16 и п. 2.1 ст. 346.25 НК РФ, дает возможность налогоплательщикам признать в расходах эту остаточную стоимость.
Однако организация-лизингополучатель, на балансе которой учитывалось лизинговое имущество, при определении налоговой базы по налогу на прибыль учитывала в расходах не только амортизационные начисления, но и разницу между суммой лизингового платежа и начисленной амортизацией. Следовательно, в период применения общей системы налогообложения ежемесячный авансовый платеж, предусмотренный графиком лизинговых платежей, включался в расходы в полном объеме. В результате до перехода на УСН организация полностью учла для целей налога на прибыль затраты на оплату лизинговых платежей, которые относятся к периоду применения общей системы налогообложения.
В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, могут учитывать при налогообложении расходы в виде лизинговых платежей за принятое в лизинг имущество. По мнению Минфина России и налоговых органов, исключением является ситуация, когда по условиям договора лизинга в лизинговый платеж включена часть выкупной стоимости. В таком случае в течение срока действия договора лизинга в расходы включается лизинговый платеж за минусом выкупной цены, а выкупная цена предмета лизинга после окончания действия договора лизинга учитывается в порядке, установленном пп. 1 п. 1 и п. 3 ст. 346.16 НК РФ для учета расходов на приобретение основных средств (Письмо Минфина России от 03.02.2014 N 03-11-06/2/3991).
Однако в данном случае по условиям договора величина лизинговых платежей определена без учета выкупной цены, которая подлежит уплате после окончания срока действия договора лизинга.
Следовательно, при определении налоговой базы по УСН организация вправе полностью учитывать расходы в виде фактически уплаченных лизинговых платежей за время пользования лизинговым имуществом после перехода на специальный налоговый режим.
Таким образом, всю сумму лизинговых платежей, фактически уплаченных лизингодателю в течение действия договора лизинга, организация признает в расходах для целей налогообложения.

Н.Л.Мамонова
Первый Дом Консалтинга «Что делать Консалт»
Региональный информационный центр

03.04.2015

Полезные статьи для бухгалтера и руководителя

10.05.2018

Лизинг или кредит: что выбрать? Детальный разбор

Очень часто предприниматели при покупке автомобилей или спецтехники стоят перед выбором: в лизинг или в кредит? Сегодня мы попытаемся объяснить, что такое лизинг и что такое кредит, описать их основные особенности, которые надо знать при принятие решения в пользу лизинга или кредита.

Если после прочтения статьи у вас останутся вопросы, то смело задавайте их по эл.почте [email protected]

Итак, начнем разбор с лизинга.

ЛИЗИНГ

Лизинг — это долгосрочная аренда с последующим выкупом. Соответственно из определения уже ясно, что приобретаемое Вами оборудование (автомобиль, спец.техника и пр.) перейдет к Вам в собственность после уплаты последнего платежа лизинговой компании. Очень часто лизинговые компании ставят оборудование (автомобиль) у себя на балансе.

Особенности лизинга, на которые стоит обратить предпринимателю:

· Все платежи по лизингу производятся с НДС и лизинговая компания выставляет Вам ежемесячно счет-фактуры, по которым можно принять сумму НДС к вычету. При этом все платежи уменьшают налог на прибыль при ОСНО или идут в расходы при УСН доходы минус расходы. Это значит, что можно уменьшить налоги законно.

· Амортизация у лизинговой компании ускоренная, в соответствии с законодательством, это значить, что Вы после выкупа оборудование (автомобиль, спец.технику) примите на баланс по небольшой остаточной стоимости.

· Лизинг не ухудшает инвестиционную привлекательность бухгалтерского баланса, так как кредиторская задолженность отражается по мере начисления лизинговых платежей.

· Но обратите внимание на то, что если Вы нарушаете условия договора предмет лизинга может быть изъят (платежи которые уплачены ранее не возвращаются). Также есть риск того, что если будут трудности у лизинговой компании, то ее кредиторы через суд могут взыскать имущество лизинговой компании, в том числе которое Вы выкупаете. Это однозначно минус.

КРЕДИТ

Кредит — это ссуда, предоставленная кредитором (в данном случае банком) заемщику под определенные проценты за пользование деньгами. 

Особенности кредита, которые необходимо знать предпринимателю при принятии решения:

• ·          Оборудование (автомобиль, спец.техника), приобретаемые через кредит становиться собственностью организации сразу, отсюда возникают обязательства по уплате налога на имущество и/или транспортного налога.
• · В расходы, уменьшающие налог на прибыль или УСН доходы минус расходы, идут суммы уплаченных процентов по кредиту и сумма начисленной амортизации по принятому на баланс оборудованию. Стоит обратить внимание, что амортизация у Вас на балансе не ускоренная.
• · Сумма НДС, которую можно будет принять к вычету, это сумма со стоимости оборудования (автомобиля) при принятии к учету.
• · Как правило, банк требует залог при предоставлении кредита.
• · Использование кредита приводит к снижению инвестиционной привлекательности бухгалтерского баланса, так как отражается полностью задолженностью перед банком.
• 
  

Порядок действия при принятии решения:

При покупке оборудования (автомобиля или иной спец.техники) и выборе между лизингом или кредитом, мы советуем получить и у лизинговой компании, и у банка полную информацию по предоставлению займов. А далее провести сравнительный анализ экономической выгоды конкретно для Вашей компании. 

Это можно сделать как самостоятельно или с помощью вашего бухгалтера в организации, так и можно обратиться в независимую аутсорсинговую организацию для предоставлению экспертной оценки.

Остались вопросы?

Задавайте их нашим специалистам в комментариях на эл.почту [email protected]

Что важно знать при аренде авто в лизинг для ИП на УСН

Содержание статьи

Что важно знать при аренде авто в лизинг для ИП на УСН

Лизинг автомобиля подразумевает долгосрочную финансовую аренду автомобиля у его собственника (лизингодателя) с переоформлением ее в будущем в собственность предпринимателя (лизингополучателя). При лизинге собственником предмета лизинга до полной оплаты остается лизингодатель.

Основания для оформления авто в лизинг для ИП на УСН применяются общие, как и в случае передачи транспортного средства компании, работающей на общих условиях налогообложения.

Отличия заключаются лишь в пакете документов, оформляемых ИП при лизинге при УСН. Следует помнить, что в связи с отсутствием у ИП бухгалтерского учета возникают проблемы с подтверждением их финансовой состоятельности, равно как и квартальных доходов, поскольку налоговую отчетность ИП подают раз в год.

Поэтому и лизингодатель при заключении договора с ИП, как правило, в стремлении минимизировать свои риски либо предложит более высокую по сравнению со стандартной процентную ставку, либо запросит больший первоначальный взнос.

Нюансы налогообложения при лизинге

Если ИП намерен взять авто в лизинг при УСН — доходы минус расходы, ему следует в полной мере разобраться с налоговой составляющей вопроса.

Здесь важно помнить, что НДС, включаемый в цену лизингодателем, предприниматель не сможет возместить в дальнейшем. Однако если он работает на спецрежиме по схеме «доходы минус расходы», то такие платежи в полном размере (т. е. с НДС) относятся на расходы, уменьшающие базу по налогу. Сделать это предприниматель сможет только после осуществления ежемесячного платежа по договору лизинга (п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Данное правило обусловлено тем, что при УСН «доходы минус расходы» в составе расходов учитываются затраты, вызванные приобретением имущества, классифицируемого в качестве основных средств.

Кроме того, при приобретении автомобиля в лизинг для ИП на УСН «доходы минус расходы» применяется такое понятие как «выкупная цена», которое заключает в себе затраты лизингополучателя на приобретение основных средств. Предпринимателю следует помнить, что указанная сумма может быть отнесена на расходы в расчетном году, в течение которого приобретенное в лизинг имущество перешло в собственность лизингополучателя. Данные затраты списываются равными долями по отчетным периодам в течение года, начиная с периода, в котором был выкуплен предмет лизинга.

При этом предпринимателям важно понимать, что расходы на объекты непроизводственного назначения, приобретенные в лизинг, не могут быть учтены в расчетах сумм налога, так как они не связаны с их производственной деятельностью.

Что такое лизинг для ИП без НДС

Итак, в силу того, что предприниматели-упрощенцы не имеют возможности возместить НДС с договора лизинга, в финансовой практике получила распространение такая услуга, как лизинг для ИП без НДС.

Такой вариант подразумевает, что предприниматель может взять в лизинг объект, в цену которого НДС включаться не будет, и, соответственно, сэкономить на затратах в размере 18%. Считается, что в данном случае к потенциальным лизингополучателям будут предъявляться более лояльные требования в части подтверждения их финансового состояния и платежеспособности, а также меньший пакет необходимых документов.

 

Преимущества и недостатки приобретения автомобиля в лизинг для ИП на УСН

Итак, приобретение автомобиля в лизинг предоставляет ИП определенные выгоды:

• заключение договора лизинга осуществляется значительно быстрее кредитного и проще: не нужны ни залог, ни поручители, упрощены требования к финансовым составляющим бизнеса ИП;
• возможность быстрого получения авто в пользование и использование его для предпринимательской деятельности;
• возможность заключить договор лизинга на долгосрочный период и тем самым снизить ежемесячные лизинговые платежи;
• отпадает необходимость, как при автокредитах, составления бизнес-плана по окупаемости авто;
• у большинства лизингодателей отсутствуют комиссии, присутствующие в банковских кредитных программах;
• заключение договора дает пространство для налоговых оптимизаций.

Заключение лизингового договора имеет и недостатки:

• как правило, требуется сразу внести авансовый платеж за авто в размере от 10% до 40% его стоимости;
• до окончательного расчета право собственности на транспортное средство принадлежит лизингодателю, вследствие чего авто нельзя продать;
• в исключительных случаях (не прохождение техосмотра, авария и т. д.) можно досрочно расторгнуть договор лизинга;
• поскольку НДС предприниматель возместить не вправе, а сумма налога, как правило, включается лизингодателем в ежемесячные платежи, то у ИП фактически возникают дополнительные издержки, которые он компенсировать не может.

Лизинг для ИП может выступать эффективным механизмом решения проблем, в частности, когда для работы предпринимателю требуется автомобиль. Однако при этом не следует забывать, что наряду с возможностью учесть платежи по договору в составе расходов, НДС впоследствии возместить не получится. Кроме того, учет в налоговой базе возможен только для упрощенцев, работающих по схеме «доходы минус расходы». Для ИП, использующих УСН «доходы», данное правило неприменимо, поскольку налог они платят с совокупного заработка.

 

Перешли на «упрощенку» (доходы минус расходы)

Из вопроса не ясно, на чьем балансе числится лизинговое имущество и включена ли в состав лизинговых платежей выкупная стоимость оборудования.При ответе на вопрос мы исходили из того, что имущество числится на балансе лизингодателя и выкупная стоимость не включена в состав лизинговых платежей.
 Согласно п. 2 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.18 Налогового кодекса РФ налогоплательщики, применяющие УСН, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении налоговой базы учитывают расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 НК РФ, при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ.
К указанным расходам отнесены арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ такие расходы налогоплательщик вправе учесть в составе расходов после их фактической оплаты. При этом оплатой товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав признается прекращение обязательства налогоплательщика — приобретателя товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг) и (или) передачей имущественных прав.
Однако организация произвела уплату лизинговых платежей вперед, осуществив тем самым авансовую оплату фактически не оказанных лизингодателем услуг по договору лизинга. На наш взгляд, до момента оказания лизингодателем услуг понесенные организацией расходы по оплате авансом лизинговых платежей нельзя признать экономически обоснованными (п. 1 ст. 252, пп. 4 п. 1 и п. 2 ст. 346.16 НК РФ). В связи с чем считаем, что уплаченную авансом сумму лизинговых платежей лизингополучатель вправе учитывать не на дату фактической уплаты их лизингодателю, а ежемесячно (в размере ежемесячного лизингового платежа) по мере оказания лизингодателем услуг, даже после перехода с ОСНО на УСН. Аналогичной позиции придерживается и Минфин России (п. 1 Письма Минфина РФ от 14.11.2005 N 03-11-04/2/132).
Обращаем внимание, что лизинговые платежи, уплачиваемые лизингодателю, а также предъявленные лизингодателем суммы НДС включаются организацией-лизингополучателем, применяющей УСН, в расходы, уменьшающие доходы организации при определении объекта налогообложения (пп. 4, 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

На вопрос отвечала аудитор ООО «Аудиторская консалтинговая компания «Ветар» Прошина Екатерина Александровна
Т.550-87-88

30.04.2009

Определение остаточного дохода

Что такое остаточный доход?

Остаточный доход — это доход, который человек продолжает получать после завершения приносящей доход работы. Примеры остаточного дохода включают роялти, доход от аренды / недвижимости, процентный доход и доход от дивидендов, а также доход от продолжающейся продажи потребительских товаров (таких как музыка, цифровое искусство или книги), среди прочего. В корпоративных финансах остаточный доход может использоваться в качестве меры корпоративной деятельности, при этом команда менеджеров компании оценивает доход, полученный после оплаты всех соответствующих затрат на капитал.В качестве альтернативы в личных финансах остаточный доход может быть определен либо как доход, полученный после того, как практически вся работа была завершена, либо как доход, оставшийся после выплаты всех личных долгов и обязательств.

Ключевые выводы

• Личный остаточный доход не является результатом работы или почасовой оплаты труда — он требует первоначальных вложений денег или времени с основной целью получения постоянного дохода.
• Остаточный доход для физических и юридических лиц обычно называют «пассивным доходом».
• Примеры остаточного дохода включают в себя инвестиции в недвижимость, акции, облигации, инвестиционные счета и роялти.
• Для оценки собственного капитала расходы на собственный капитал рассчитываются как собственный капитал, умноженный на стоимость собственного капитала.
• Корпоративный остаточный доход — это оставшаяся прибыль после оплаты всех затрат на капитал.

Как работает остаточный доход

Остаточный доход измеряет чистую прибыль после учета всех необходимых затрат на капитал, связанных с получением этого дохода.Другие термины для остаточного дохода включают экономическую добавленную стоимость, экономическую прибыль и сверхнормативную прибыль.

Хотя остаточный доход иногда называют пассивным доходом, побочные действия могут использоваться для увеличения личного остаточного дохода.

Виды остаточного дохода

Оценка капитала

При оценке капитала остаточная прибыль представляет собой поток экономической прибыли и метод оценки для оценки внутренней стоимости обыкновенных акций компании.Модель оценки остаточного дохода оценивает компанию как сумму балансовой стоимости и приведенной стоимости ожидаемого будущего остаточного дохода. Остаточный доход пытается измерить экономическую прибыль, которая представляет собой прибыль, остающуюся после вычета альтернативных издержек для всех источников капитала.

Остаточный доход рассчитывается как чистая прибыль за вычетом стоимости капитала. Плата известна как начисление капитала и рассчитывается как стоимость собственного капитала, умноженная на стоимость собственного капитала или требуемую норму прибыли на капитал.Учитывая альтернативную стоимость капитала, компания может иметь положительную чистую прибыль, но отрицательную остаточную прибыль.

Корпоративные финансы

Управленческий учет определяет остаточную прибыль в корпоративной среде как сумму оставшейся операционной прибыли после оплаты всех затрат на капитал, использованных для получения доходов. Также учитывается чистая операционная прибыль компании или сумма прибыли, превышающая требуемую норму прибыли. Остаточный доход обычно используется для оценки эффективности капитальных вложений, команды, отдела или бизнес-единицы.

Расчет остаточного дохода осуществляется следующим образом: Остаточный доход = операционный доход — (минимальный требуемый доход x операционные активы).

Личные финансы

В личных финансах остаточный доход известен как располагаемый доход. Расчет остаточного дохода происходит ежемесячно после выплаты всех ежемесячных долгов. В результате остаточный доход часто становится важным компонентом обеспечения ссуды.

Кредитное учреждение ежемесячно оценивает сумму остаточного дохода, остающегося после выплаты других долгов.Чем больше сумма остаточного дохода, тем больше вероятность того, что кредитор одобрит ссуду. Адекватные уровни остаточного дохода показывают, что заемщик может в достаточной мере покрыть ежемесячный платеж по ссуде.

Изучите правила использования транспортных средств сотрудниками

Если у вас есть сотрудники, они могут использовать свой автомобиль в деловых целях, например, для совершения торговых звонков, доставки или получения расходных материалов или оборудования. Если это происходит достаточно часто, вы можете решить возместить расходы сотрудников за использование их автомобиля или предоставить им служебный автомобиль или грузовик.Эта статья поможет вам понять налоговые последствия любого выбора.

Если ваши сотрудники используют свои автомобили для бизнеса или если вы предоставляете им автомобиль, вам необходимо знать правила использования транспортных средств сотрудниками. Если вы предоставляете автомобиль, который также доступен для личного пользования сотруднику, вам необходимо будет учитывать это использование при определении компенсаций и удержаний.

Не забывайте, что если ваш бизнес зарегистрирован, вы, как правило, будете рассматриваться как сотрудник для целей налогообложения доходов, поэтому обсуждение «сотрудников» может относиться и к вам как к акционеру / сотруднику.

Если вы не возмещаете своим сотрудникам расходы на транспортное средство, сотрудники, как правило, смогут вычесть эти расходы в своих налоговых декларациях по отдельным статьям в качестве вычета по разным статьям. Учитывая ограничения на вычеты из служебных расходов сотрудников, ваши сотрудники, вероятно, будут возмущаться политикой невозмещения расходов, если они регулярно используют свой автомобиль для вашего бизнеса.

Таким образом, вы, вероятно, в конечном итоге решите возместить расходы сотрудников или предоставить служебный автомобиль.Как это повлияет на ваш подоходный налог? Возможно, что более важно, как вы можете организовать все так, чтобы ваш бизнес и ваши сотрудники получили максимальную налоговую выгоду?

Если вы возмещаете сотрудникам расходы на транспортное средство, налоговый режим зависит от того, используете ли вы «план с подотчетностью» или «план без подотчетности». Компенсации, произведенные в рамках подотчетного плана, являются вычитаемыми для вас бизнес-расходами и исключаются из налогооблагаемого дохода ваших сотрудников.

Если вы предоставляете служебный автомобиль сотруднику, общая стоимость его предоставления обычно вычитается из вашего коммерческого вычета.Однако стоимость личного использования автомобиля (если таковая имеется) должна рассматриваться как налогооблагаемая дополнительная льгота для работника.

Самый важный шаг, который необходимо предпринять для получения максимальной налоговой выгоды от использования сотрудниками транспортных средств, — это внедрить систему обоснования расходов сотрудников.

Необоснованные расходы не подлежат вычету

Любое коммерческое использование транспортного средства должно быть обосновано, чтобы вы могли вычесть коммерческие расходы, связанные с транспортным средством.Там, где задействованы сотрудники, каждый человек, который управляет транспортным средством в связи с вашим бизнесом, должен вести письменные записи о пробеге, в которых указывается продолжительность и цель их командировок. Определение того, была ли поездка на автомобиле вычетом из деловой поездки, производится в соответствии с теми же правилами, которые применяются к вашей деловой поездке.

Данных ваших сотрудников будет достаточно для обоснования вычета, если вы не знаете или не имеете оснований знать, что заявление, записи или другие доказательства неточны.Обязательно сохраните копию записей, которые ведут ваши сотрудники, или любые другие подтверждающие доказательства, которые доступны.

Правила обоснования коммерческого использования не применяются к квалифицированным транспортным средствам, не предназначенным для личного пользования. Это транспортные средства, которые по своей природе вряд ли будут использоваться для личного пользования за сумму, превышающую минимальную. Примеры включают грузовик для доставки, в котором есть только места для водителя, или специализированный ремонтный грузовик.

Если ваши сотрудники не ведут учет своего пробега в автомобиле, который вы им предоставляете, вы также можете удовлетворить требования к обоснованию, если сообщаете своим сотрудникам стоимость доступности автомобиля в качестве налогооблагаемого дохода (и удерживаете из заработной платы налоги на этот доход, если требуется).

В этом случае считается, что использование транспортного средства в вашем бизнесе составляет 100 процентов, и вы, как правило, можете вычесть 100 процентов стоимости. Эта альтернатива недоступна для сотрудников, которым принадлежит 5 или более процентов вашего бизнеса, или если сотрудник связан с вами.

В этом обсуждении рассматриваются некоторые общие налоговые проблемы, связанные с использованием ваших транспортных средств сотрудниками. Примите во внимание, что с таким использованием также связано несколько неналоговых вопросов — особенно тот факт, что вы можете нести ответственность за несчастные случаи, в которых участвуют эти сотрудники.

С использованием метода годовой арендной стоимости

Если вы предоставляете сотруднику автомобиль на весь год для использования в служебных и личных целях, вы можете указать цену этой дополнительной льготы для целей налогообложения, используя годовую арендную стоимость автомобиля.

Один из способов расчета стоимости дополнительных льгот для транспортных средств, предоставленных работодателем, — это использовать годовую арендную стоимость транспортного средства. Годовая арендная стоимость транспортного средства основана на справедливой рыночной стоимости транспортного средства, когда оно впервые становится доступным для личного пользования, и определяется в соответствии с таблицей годовой арендной стоимости, предоставленной IRS.

Стоимость использования автомобиля сотрудником в коммерческих целях (определяемая либо по стандартной ставке пробега, либо по методу фактических затрат) может быть вычтена из годовой арендной стоимости, чтобы определить чистую стоимость налогооблагаемого дополнительного вознаграждения сотрудника. Или вы можете включить всю стоимость аренды в качестве налогооблагаемой прибыли; затем работник будет требовать налогового вычета за использование в своей деятельности в своей индивидуальной налоговой декларации.

Расчет годовой арендной стоимости

Годовая таблица арендной стоимости, предоставленная IRS, основана на четырехлетнем сроке аренды.Следовательно, годовая арендная стоимость, взятая из таблицы, должна использоваться для каждого из последующих календарных лет, если транспортное средство остается доступным для работника.

В конце срока аренды годовая арендная стоимость может быть пересмотрена на основе справедливой рыночной стоимости транспортного средства на 1 января того же года. Пересчет также может быть произведен, если транспортное средство передается другому сотруднику, на основе его справедливой рыночной стоимости на 1 января года передачи (или на начало особого отчетного периода работодателя, если таковой имеется).

Для целей расчета годовой арендной стоимости транспортного средства, принадлежащего вам, работодателю, справедливая рыночная стоимость транспортного средства, как правило, представляет собой ваши затраты на покупку транспортного средства, при условии, что покупка совершается на коммерческой основе. В целях расчета годовой арендной стоимости транспортного средства, которое арендуется вами или переоценивается после четырех лет использования вашим сотрудником, можно одним из способов определения справедливой рыночной стоимости является использование розничной стоимости транспортного средства. как указано в общенациональном источнике цен (публикации или электронные базы данных), которые регулярно сообщают о розничной стоимости новых или подержанных автомобилей.Значения, содержащиеся в публикации, должны быть разумными по отношению к оцениваемому транспортному средству.

Справедливая рыночная стоимость транспортного средства не включает справедливую рыночную стоимость любого телефона, факса или специального оборудования, добавляемого или перевозимого в транспортном средстве, если наличие такого оборудования обусловлено и связано с потребностями вашего бизнеса как работодателя. Однако сотрудник должен включать в доход стоимость такого оборудования, которое используется в личных целях или в бизнесе, отличном от вашего.

Краткосрочная аренда должна быть пропорционально распределена

Если автомобиль доступен сотруднику менее года, стоимость годовой аренды должна быть пропорционально распределена следующим образом:

• Не менее 30 дней. Если транспортное средство было доступно не менее 30 дней, пропорциональная стоимость определяется путем умножения годовой арендной стоимости на количество дней в течение года, в течение которого транспортное средство было доступно сотруднику, разделенное на 365 или 366.
• Менее 30 дней. Если автомобиль был доступен менее 30 дней, пропорциональная стоимость определяется с использованием дневной арендной стоимости.Ежедневная стоимость аренды рассчитывается путем умножения применимой годовой стоимости аренды на четырехкратное количество дней доступности и деления на 365 или 366.

Когда период доступности составляет один или несколько дней, но менее 30, стоимость выгоды может быть рассчитана на основе пропорциональной годовой арендной стоимости, как если бы транспортное средство было доступно в течение 30 дней, если этот метод приводит к более низкой оценке чем применение суточной арендной стоимости.

Работодатель Джима Бейкера предоставил ему автомобиль в личное пользование на июнь, июль и август 2013 года.Стоимость годовой аренды автомобиля составляла 2850 долларов. Поскольку машина была доступна Бейкеру в течение 92 дней, 718 долларов (2850 долларов x 92/365) должны быть включены в его валовой доход в 2013 году для личного использования автомобиля.

Работодатель Марты Смит предоставил ей автомобиль в личное пользование на семь дней, с субботы по пятницу, в марте 2013 года. Годовая арендная стоимость автомобиля составила 3 ​​850 долларов. Поскольку автомобиль был доступен Смиту менее 30 дней, 295 долларов (3850 долларов x 4 x 7/365) должны быть включены в ее валовой доход за 2013 год.

Если бы Смит использовал машину в течение дополнительных выходных, дневная стоимость аренды на девять дней составила бы 380 долларов (3 850 долларов x 4 x 9/365). Однако, поскольку пропорциональная годовая стоимость аренды на основе 30 дней меньше этой суммы, необходимо будет включить только меньшую сумму в размере 316 долларов (3 850 долларов x 30/365).

центов за милю можно использовать для оценки использования транспортных средств сотрудниками

Вы можете определить сумму, которую необходимо включить в доход сотрудника за его или ее личное использование служебного автомобиля, используя метод центов за милю.Этот метод можно использовать только для транспортных средств, на которые не распространяется ограничение на автомобили класса люкс (см. Обсуждение ниже). Предполагая, что автомобиль соответствует требованиям, вы можете использовать этот метод, если выполняется одно из следующих условий:

• вы разумно ожидаете, что автомобиль будет регулярно использоваться в вашем бизнесе в течение календарного года (или в течение более короткого периода, в течение которого автомобиль находится в собственности или аренде вашего автомобиля) или
• автомобиль управляется главным образом служащими, которые проезжают не менее 10 000 миль в течение календарного года. (Обратите внимание, что 10000 миль необязательно должен проезжать только один сотрудник.

Этот метод рассчитывает ценность любого личного использования сотрудником вашего автомобиля путем умножения стандартной нормы пробега на количество миль, проеханных сотрудником в личных целях. Следовательно, чтобы использовать этот метод, вам понадобятся только две части информации:

• — стандартная норма пробега для коммерческого использования автомобиля на момент пробега и
• количество «личных» миль, пройденных сотрудником

В 2013 году стандартный пробег для деловых миль составлял 56.5 центов за милю.

На 2014 год стандартная ставка пробега для деловых миль составляет 56 центов за милю.

Регулярное использование определено

Транспортное средство считается «регулярно используемым» в бизнесе работодателя, если не менее 50 процентов его общего годового пробега предназначено для бизнеса работодателя, или оно обычно используется каждый рабочий день в автопарке, спонсируемом работодателем, для перевозки не менее трех сотрудников. на работу и обратно. Вы не можете использовать ставку центов за милю, если такое же или сопоставимое транспортное средство не может быть арендовано на основе центов за милю.После того, как для транспортного средства будет принята ставка центов за милю, вы должны продолжать использовать этот метод оценки до тех пор, пока транспортное средство не перестанет соответствовать требованиям.

Ограничение стоимости автомобиля

В 2013 году метод центов за милю можно использовать только для автомобилей, справедливая рыночная стоимость которых составляет 16 000 долларов или меньше на день, когда они впервые были предоставлены сотруднику. Максимальное значение для грузовика или фургона составляет 17 000 долларов на 2013 год. (По состоянию на 7 февраля 2014 года ограничения на 2014 год не разглашались)

Для автомобилей, стоимость которых превышает эту сумму, стоимость наличия автомобиля должна определяться в соответствии с общим правилом справедливой рыночной стоимости или методом годовой арендной стоимости.

Техническое обслуживание и страховка включены в стандартный пробег. Однако снижение ставки не допускается, если вы не оказываете эти услуги. В ставку также включена справедливая рыночная стоимость топлива, предоставленного работодателем для миль, проеханных по США, Канаде и Мексике. Если топливо не предоставляется вами как работодателем, ставка может быть снижена не более чем на 5,5 цента.

Варианты расчета стоимости поездок на работу

Стоимость предоставленного работодателем транспортного средства для поездок на работу составляет 1 доллар США.50 за поездку в одну сторону (то есть из дома на работу или с работы домой). Чтобы использовать метод фиксированной ставки, работодатель должен соответствовать всем следующим требованиям:

• вы владеете или арендуете транспортное средство, и вы предоставляете его одному или нескольким своим сотрудникам для использования в вашей торговле или бизнесе, и оно фактически используется в вашей торговле или бизнесе
• по добросовестным коммерческим причинам, не связанным с компенсацией, вы требуете, чтобы сотрудник добирался до работы или с работы в транспортном средстве.
• вы устанавливаете письменную политику, согласно которой сотрудник не может использовать автомобиль в личных целях, кроме как для поездок на работу и минимального личного использования (например, для личных дел по пути между бизнес-доставкой и домом сотрудника).
• сотрудник не использует автомобиль (за исключением минимального личного использования) в каких-либо личных целях, кроме поездок на работу
• сотрудник, который должен использовать транспортное средство для поездок на работу, не является одним из ваших контролирующих сотрудников.

Если в транспортном средстве передвигается более одного сотрудника (например, автобазы, спонсируемые работодателем), сумма включается в доход каждый сотрудник составляет 1,50 доллара США за поездку в одну сторону.

Аналогичные правила применяются, когда работодатель обеспечивает транспорт для сотрудников для поездок на работу в связи с к небезопасным условиям. Небезопасные условия могут существовать вокруг дома или на работе.

Определен контрольный сотрудник. Контрольный сотрудник — это сотрудник, который попадает как минимум в одну из следующих категорий:

• сотрудник, получающий годовой заработок в размере 205 000 долларов США в 2013 году (210 000 долларов США в 2014 году) или более;
• сотрудник, владеющий одним или более процентами капитала, прибыли или доли в капитале компании;
• директор, или
• — назначенное, утвержденное или избранное правлением или акционером должностное лицо компании, чья заработная плата составляет 100 000 долларов США в 2013 году (105 000 долларов США в 2013 году) или более.

Эти долларовые суммы ежегодно индексируются с учетом инфляции.

Вместо использования предыдущего определения вы можете определить контрольного сотрудника как высокооплачиваемого сотрудника. Высокооплачиваемый работник — это тот, кому либо

лет.

• 5% собственник в любое время в течение года или предыдущего года или
• получила зарплату на сумму более 115 000 долларов за предыдущий год.

Вы можете проигнорировать тест на заработную плату в размере 115 000 долларов, если сотрудник также не входил в 20 процентов лучших сотрудников при ранжировании по заработной плате за предыдущий год.

Должны ли пенсионеры рассматривать лизинг вместо покупки

Поиск новых способов сэкономить деньги при выходе на пенсию редко бывает простым процессом, но это не значит, что пенсионеры не могут найти несколько быстрых путей. Хотя большинство людей слышали, что покупка автомобиля является более выгодным вложением средств для водителей, чем аренда автомобиля, для пенсионеров это может быть не так. USA Today сообщает, что лизинг позволяет пенсионерам хранить больше своих денег на сберегательных счетах по сравнению с покупкой, потому что подписание договора аренды имеет гораздо более низкие первоначальные затраты.Ежемесячные арендные платежи также обычно меньше ежемесячных сборов, связанных с займами.

Скот Холл, вице-президент Swapalease, компании, которая специализируется на помощи водителям в досрочном прекращении аренды, сказал USA Today, что аренда для пожилых водителей дает определенные преимущества.

«Лизинг снимает с вас все догадки и сюрпризы, — сказал он. «Все преимущества лизинга применимы даже в большей степени к этой более старой демографической группе».

Одна важная причина, по которой аренда может быть более разумным вложением средств для пенсионеров, заключается в том, что им не нужно терять сон из-за любого возможного ремонта.Практически все расходы на текущее обслуживание и ремонт автомобиля покрываются гарантией на автомобиль.

Bankrate сообщил, что пожилому человеку, арендующему автомобиль, придется беспокоиться только об арендной плате, расходах на бензин и страховании автомобиля.

«Для людей с фиксированным доходом может быть очень легко составить бюджет», — сказал Bankrate Фил Рид, старший редактор по работе с потребителями Edmunds.com. «Если ежемесячные выплаты соответствуют вашим сбережениям или доходу, никаких других дополнительных расходов не возникнет».

Понимание условий аренды
Рид сказал, что усвоить весь жаргон, связанный с арендой, может быть трудным для некоторых покупателей автомобилей, потому что он часто сильно отличается от языка, используемого в процессе покупки.

«Многие пожилые люди, в том числе и мои родители, с подозрением относятся к аренде, в основном потому, что они этого не понимают», — сказал Рид.

Bankrate сообщил, что это препятствие, удерживающее некоторых пожилых людей от аренды, потому что договор может быть трудным для понимания. Два термина, по словам источника, трудно понять, включают капитальные затраты и остаточную стоимость. Капитальные затраты на транспортное средство — это фактическая цена продажи автомобиля, а остаточная стоимость — это ожидаемая стоимость автомобиля по окончании договора аренды.

Киплингер сообщил, что лизинг может быть разумной идеей для тех, кто любит роскошные автомобили, потому что цена аренды дорогого автомобиля на помесячной основе ниже, чем ежемесячный платеж по кредиту.

Причины не сдавать в аренду пенсионерам
Хотя лизинг может быть надежным вариантом экономии денег для многих людей в период после выхода на работу, аренда автомобиля — не лучшая идея для всех.

Например, водители, которые не расходуют много миль на своем автомобиле, могут захотеть избежать срока аренды.Это потому, что аренда обычно основана на том, что водитель проезжает на машине в среднем 12 000 миль в год. Если автомобилист проезжает только 3 000 или 4 000 миль, он не получает полной стоимости от аренды.

«Единственным недостатком для аренды будет то, что некоторые из пожилых людей, которые у нас есть, действительно мало что делают, но ездят по городу (или) больше уезжают за город, и они проезжают только 4000 или 5000 миль в год», — Майк Мани. , сообщил USA Today владелец представительства Subaru в Канзасе.

То же самое и с точностью до наоборот: водители, которые планируют проехать тонну миль на своей машине.

Водители, которые отправляются в длительные поездки, должны внимательно изучить договор аренды, чтобы не выходить за рамки ограничений по пробегу, что может быть дорогостоящим.

«Также лучше не подписывать договор аренды на срок более трех лет, чтобы на автомобиль оставалась заводская гарантия», — сказал Рид.

Сколько я должен потратить на аренду?

ЧТЕНИЕ 7 МИН

Для многих из вас тратить деньги — страшная тема.Но, как выясняется, быть живым может быть довольно дорого (борьба вполне реальна), но до тех пор, пока вы устанавливаете бюджет на то, сколько вы должны тратить на аренду, и избегаете жить на свои средства, вы и ваш банковский счет будете выйти на первое место. Давайте рассмотрим возможности и различные тактики создания бюджета на аренду, чтобы вы больше никогда не тратили на нее слишком много средств.

Сколько вы можете позволить себе в аренде?

Это самый важный вопрос при аренде квартиры. Стоимость — это все для многих арендаторов, особенно если у вас строгий бюджет.Скорее всего, это то, что удерживает вас от одной квартиры и заманивает в другую. Один из важнейших факторов, который поможет вам определить, сколько вы можете потратить на аренду, — это изучить свой образ жизни. Если вам нравится сидеть дома и смотреть Netflix по будням (вы не одиноки), возможно, вы захотите вложить немного больше в бюджет своей квартиры. Однако, если вы проводите много времени на работе, с друзьями или в квартире своей второй половинки и вам просто нужно место, чтобы принять душ и поспать, вы можете ограничить свой бюджет, чтобы сэкономить деньги на другие аспекты жизни. .

Сколько вы можете позволить себе арендную плату, зависит от вашего дохода, поэтому вам понадобится способ определить свой бюджет на основе этого, и, к счастью для вас, есть множество практических правил, которые следует учитывать. Чтобы установить свой бюджет, учитывайте пороговое значение 30% и бюджет 50/30/20.

Что такое порог 30%?

Порог 30%, проверенное эмпирическое правило, указывает, что вы должны тратить примерно 30% своего валового дохода на аренду. Допустим, вы зарабатываете 40 000 долларов в год — умножьте это на 30% или эквивалент 0.3, чтобы узнать, сколько вы можете потратить на аренду в год. Разделите это число (12 000) на 12 (месяцев). Если вы сделаете этот расчет правильно, вы получите желаемый бюджет в 1000 долларов в месяц, который можно потратить на аренду.

Возьмите ситуацию, описанную выше, если хотите, и представьте, что вы проводите большую часть своего времени, уютно устроившись в своей квартире, пересматривая старые ситкомы. Если вы хотите, чтобы ваш дом выглядел как можно более уютным и удобным, включая улучшенные функции, общественные удобства и меры безопасности, вы можете потратить 30-35% своего дохода на аренду (если вы считаете, что это того стоит). .Однако, если вы всегда в пути, возможно, вы захотите потратить всего 15–20% своего дохода на аренду — сэкономьте на путешествиях и ночах! Все зависит только от вашего образа жизни. Хотя это практическое правило — отличный трюк, оно действительно зависит от того, сколько вы хотите инвестировать в свою домашнюю жизнь.

Каков бюджет 50/30/20?

Если вы думаете, что вам действительно нужно установить бюджет на все в жизни (а не только на аренду), могу ли я предложить бюджет 50/30/20?

Разбивка начинается так: 50% вашего дохода идет на предметы первой необходимости.Это включает в себя аренду, дополнительные сборы, коммунальные услуги, телефонный счет, страховку (арендатор, автомобиль, здоровье), транспорт (газ, общественный транспорт, оплата автомобиля) и продукты. Следующие 30% вашего дохода откладываются на развлечения и не самое необходимое, такие как фильмы, концерты, магазины и рестораны. Оставшиеся 20% (или больше, если вы сберегите, а не тратите) своего дохода следует направить на пенсионный и сберегательный счет в надежде на свободное от стресса будущее. Без стресса нереально, но мы пойдем и без стресса.Ни слова? Теперь есть.

Бюджет 50/30/20 облегчает вам задачу — вы начинаете видеть общую картину, верно? Теперь, когда вы увидели, на что направляется 50% вашего дохода (на предметы первой необходимости), давайте обсудим, что включают в себя некоторые из них, например дополнительные сборы и коммунальные услуги. Вам нужно будет учесть это в расходах на въезд и ежемесячную арендную плату.

Что и сколько стоит плата за въезд?

Переезд в новую квартиру — это здорово, но это будет стоить вам денег.И помните, для многих из нас важнее всего стоимость при переезде в новую квартиру. При заселении вам нужно будет рассчитать плату за въезд в бюджет вашей квартиры.

Плата за въезд — это единовременные платежи, которые вы платите до или в день въезда — они не добавляются к вашей ежемесячной арендной плате. Тем не менее, вам все равно потребуется внести в бюджет эти расходы, чтобы убедиться, что у вас достаточно денег, накопленных на эти расходы, чтобы вы могли своевременно получить ключи от квартиры.

Плата за въезд включает:

• Регистрационный взнос
• Административный сбор
• Залог
• Аренда за первый месяц
• Плата за домашнее животное / залог

Регистрационный взнос, административный сбор и залог

Регистрационный сбор и административный сбор зависят от жилого комплекса, но могут варьироваться от 50 до 400 долларов — это отдельные сборы.Размер залога также зависит от квартиры, а также от информации о вашем прошлом и кредитном чеке. Залог может составлять от арендной платы за один месяц до 100 долларов — то есть, если у вас хорошая история аренды и вы соответствуете другим требованиям. И что самое приятное, он подлежит возмещению, если его не нужно использовать для ремонта повреждений, нанесенных вами квартире.

Аренда за первый месяц

В зависимости от управления квартирой вам, возможно, придется платить пропорциональную арендную плату — эта сумма учитывает неполный месяц, в течение которого вы будете проживать в квартире.Однако в других комплексах с вас будет взиматься арендная плата за полный месяц или даже за первый и последний месяц. Спросите домовладельца или управляющего недвижимостью о деталях, чтобы убедиться, что вы оба находитесь на одной странице.

Плата за питомца или залог

Если вы планируете иметь домашнее животное (а) в квартире, то вам, вероятно, придется заплатить плату за домашнее животное или депозит (вы можете получить часть или всю сумму депозита обратно, в то время как плата не возвращается). Имейте в виду, что в жилых комплексах также могут быть ограничения по породе и размеру. Как правило, правила предусматривают размещение двух домашних животных в каждой квартире, и это строго соблюдается.Помимо платы за домашнее животное или залога, в квартире также может взиматься ежемесячная арендная плата за домашнее животное, поэтому вам также нужно будет рассчитать эту дополнительную арендную плату в своем бюджете.

Сколько стоят коммунальные услуги каждый месяц?

Вы спросите, что еще нужно учитывать при аренде? Утилиты! Коммунальные услуги — это ежемесячные платежи, которые включают:

• Газ
• Электричество
• Вода
• Канализация
• Мусор (камердинер или основной)
• Интернет и кабельное телевидение
• Борьба с вредителями

Размер ваших коммунальных услуг и то, как вы их оплачиваете, зависит от того, включены ли они в вашу арендную плату или оплачиваются ли вы отдельно поставщиком, либо по фиксированной ставке, либо в зависимости от использования.На самом деле это могло быть сочетание того и другого. Например, ваш жилой комплекс может включать фиксированную ставку за воду, мусор, канализацию и борьбу с вредителями один раз в месяц, которая автоматически добавляется к вашей ежемесячной арендной плате. Допустим, она составляет 80 долларов в месяц. Но вы не можете забыть о своих поставщиках газа, электричества и Интернета / кабельного телевидения. Они будут взимать с вас плату каждый месяц в зависимости от использования (или фиксированной ставки, в зависимости от поставщика).

Очень важно спросить управляющего имуществом или арендодателя, как они обрабатывают и распределяют коммунальные услуги, прежде чем подписывать договор аренды (ключевое слово здесь: до).Если у вас нет приблизительного значения того, сколько вы будете платить каждый месяц за коммунальные услуги, тогда вы можете в конечном итоге заплатить больше, чем вы ожидали, в результате чего ваша общая ежемесячная арендная плата (арендная плата плюс коммунальные услуги) превысит арендный бюджет, который вы ‘ установил для себя. Вот чего мы здесь стараемся избегать, арендаторы!

Как установить бюджет на аренду

Поскольку мы хотели бы избежать этого негативного сценария, нам необходимо установить ваш бюджет и задать управляющему или арендодателю все правильные вопросы.С чего начать? Что ж, определите свой образ жизни, то есть сколько времени вы планируете проводить дома и в квартирном сообществе. Это поможет вам решить, за какие удобства и функции вы готовы платить, а затем вы сможете определить, какой процент вашего дохода лучше всего подходит для вас — от 10% до 35%. Но помните — не живите не по средствам. Вы хотите сэкономить эти 20% до выхода на пенсию, а остальное поместить на отдельный сберегательный счет на случай крупных покупок или чрезвычайных ситуаций (воспользуйтесь эмпирическим правилом 50/30/20).

Как рассчитать общую арендную плату

Подсчитайте процентную долю, которую вы собираетесь потратить на аренду, от своего дохода. Если вы настроены на 28% и зарабатываете 45 000 долларов в год, то ваш бюджет на аренду составляет 1050 долларов в месяц. Но это число должно включать вашу базовую арендную плату плюс коммунальные услуги (газ, вода и т. Д.). Но ждать! Это не все. Не забывайте о возможной плате за ежемесячную аренду домашнего животного, страховку арендатора, дополнительную плату за хранение, а также плату за гараж или крытую парковку. Хотя они основаны на использовании и не являются обязательными для всех жителей, если эти сборы применяются к вам, вам нужно будет рассчитать их в своем бюджете.

Предположим, что ваши коммунальные услуги и дополнительные сборы обходятся вам примерно в 150 долларов в месяц. Это означает, что вы не захотите тратить на базовую арендную плату более 900 долларов в месяц. Вуаля! У вас есть максимальная арендная плата. Вы можете взять этот бюджет и направить его на студию или квартиру с одной спальней или добавить его к бюджету соседа по комнате, чтобы получить место побольше!

Придерживайтесь окончательного бюджета

После того, как вы примените порог 30% и эмпирическое правило 50/30/20 к своему доходу и личной ситуации, вы должны уменьшить окончательный бюджет для платы за въезд, ежемесячной арендной платы, коммунальных расходов и дополнительных сборов.После того, как вы заплатили плату за въезд и живете в квартире, ваш окончательный бюджет должен быть окончательно закреплен на срок действия вашей аренды. Однако будьте готовы к тому, что вы можете столкнуться с дополнительной платой или повышением арендной платы при продлении срока аренды, когда срок ее действия истечет. Удачного бюджета, друзья-арендаторы!

Опубликовано 22 февраля 2019 г.

Что вы думаете?

535 Ответов

Об авторе

Все деньги, полученные от арендатора, составляют доход

Основным источником путаницы в мире управления недвижимостью является необходимость внесения платежей в бухгалтерскую книгу арендаторов.Любые деньги, полученные от арендатора, являются доходом и должны быть зашифрованы на счете GL дохода.

Для целей этого обсуждения мы будем использовать пример дуплекса по адресу 1111 Anywhere St., в котором есть два блока. Наш прекрасный арендатор Мэри живет в блоке A, а наш друг Джо живет в блоке B. В условиях договора аренды было объяснено, что каждый арендатор будет платить 50% счета за воду в месяц. отправлено по электронной почте в компанию PM. В это время бухгалтер выставляет счет в долларах на счет GL Water Expense и оплачивает его.В то же время бухгалтер будет взимать по 50% счета за воду с Мэри и Джо, используя счет GL для оплаты коммунальных услуг. В приведенном ниже примере я использовал сайт AppFolio Practice, и у меня был доступный только код счета с разным доходом.

Часто человек, проводящий подобную транзакцию, будет разносить плату арендатора на тот же счет расходов, что и счет поставщика. Это не точная запись, и это приведет к завышению расходов на собственность и занижению доходов Владельца.Обычно это считается отрицательным в отчете о прибылях и убытках. Этот тип бухгалтерского учета не прошел бы проверку, если бы бухгалтерские книги были проверены. Еще один яркий пример проводки сборов с арендатора наблюдается во время переезда арендатора. Иногда возникает необходимость записывать расходы в бухгалтерскую книгу арендатора во время переезда из-за материального ущерба и т. Д. Лицо, регистрирующее расходы, может записать эти расходы на счет GL расходов. Однако все деньги, полученные от арендатора, являются доходом и должны регистрироваться на счете дохода GL .Типичный доход GL для покраски или другого ремонта может быть чем-то вроде 4110: Maintenance Repairs, просто для примера. GL-счета не всегда выглядят одинаково в базе данных каждой компании, и не все управляющие недвижимостью используют стандартизацию для своих планов счетов. в их бухгалтерском программном обеспечении. Многие используют свои собственные соглашения об именах, которые соответствуют их индивидуальным потребностям. Неважно, как вы назовете код GL, если это «доходный» счет, когда вы регистрируете получение средств от арендатора.В некотором смысле, название кода учетной записи не важно, но полезно, следует учитывать при настройке учетных записей GL. Просто имейте в виду, что первое соображение будет заключаться в том, что учет (дебеты / кредиты) правильный, а затем вы захотите подумать, как это будет генерироваться в финансовом отчете и будет ли он отображать полезную информацию. Это совершенно другая тема сама по себе. Внимательно следите за новым контентом на этой странице блога, который предлагает ценную информацию для сообщества по управлению недвижимостью по различным темам.Как всегда, знаете, что справка APM здесь для вас, если вам понадобится помощь? Если вы занятый управляющий недвижимостью, теряющий сон из-за бухгалтерского учета, обратитесь к нам сегодня за бесплатной консультацией. А пока вы отказываетесь от вдохновения для следующего совета или уловки, Тереза ​​@ APMHelp Ваш специалист по взаимодействию с сообществом

Что такое арендная плата?

Я понимаю и согласен с тем, что, подав заявку на эту недвижимость, я создам: (1) ПРОФИЛЬ БЕЗ ЖИВОТНОГО или (2) ПРОФИЛЬ ЖИВОТНОГО / ЖИВОТНОГО, посетив: https: // portolarentals.petscreening.com и оплатить сбор за обработку заявки. Плата за подачу заявления: 20 долларов США за питомца / животное; арендаторы без домашних животных или животных-поводырей — бесплатно. Ваша заявка на аренду в Portola Property Management не будет обработана, пока этот профиль не будет заполнен. В случае утверждения в качестве арендатора взимается ежемесячная плата в размере 25 долларов США за домашнее животное вместе с арендной платой.

Кэтлин начала эту программу, чтобы создать жилье, удобное для домашних животных, для арендаторов, а также чтобы успокоить владельцев недвижимости, которые могут беспокоиться о приеме домашних животных.

Мы встречаем всех домашних животных перед их заселением. После утверждения к гарантийному депозиту арендатора добавляются дополнительные 250 долларов за животное. Дважды в год представитель Portola Property Management будет проводить визуальный осмотр дома. Плата арендатора за это составляет 50 долларов за прохождение из расчета 100 долларов в год. ОЧЕНЬ редко мы обнаруживаем какие-либо проблемы в доме, но если они обнаружены, арендаторы должны исправить это в то время. Когда хорошие арендаторы находят отличное жилье, подходящее для домашних животных, они, как правило, остаются надолго.

Мы гордимся тем, что предлагаем около 50% жилья для домашних животных!

Ниже вы можете познакомиться с некоторыми из наших пушистых арендаторов.

 Имя: Чарли Тайгер
Интересы: Ежедневная сиеста, выполняет трюки головой и наслаждается более прекрасными вещами в жизни, такими как Пейт.

Имя: Синий
Интересы: поиграть в перетягивание каната. Синий — социальный и самый счастливый, будучи в центре внимания

Имя: Guero

Название: Арахисовое масло и желе
Интересы: любит обниматься в теплом месте.

Имя: Роман
Интересы: Бег по пляжу.

Имя: Mollie
Интересы: Ходить в парикмахерские и дремать на солнышке.

Название: Варежки
Интересы: охота на зверей, игра с моими любимыми игрушками, мурлыканье на коленях у хозяина и красивый внешний вид.

Имя: Макс
Интересы: моделирование, помощь Санте, когда его попросят, любовь к детям всех возрастов

Имя: Мэгги
Интересы: Где птица … Мне нравится быть активным, бегать, извлекать, плавать, прыгать, вы называете это.Я больше всего счастлив на улице, но люблю свернуться калачиком на кровати и расслабляться в конце долгого дня.

Имя: Кале
Интересы: обниматься, спать, бегать в лесу и загорать на пляже.

Имя: Джек и Джилл
Интересы: Погоня за птицами, получение мячей и получение массажа.

Название: Острый соус
Интересы: Носки для охоты.

Имя: Дафна
Интересы: Долгие прогулки по пляжу, сон у костра, слушание музыки.

Что следует знать о аренде с тройной сетью (NNN)

Аренда по системе NNN, которую часто называют тройной чистой арендой, представляет собой обычную структуру аренды, которая используется в коммерческой недвижимости. Несмотря на популярность аренды NNN, структура аренды с тройной сеткой по-прежнему часто неправильно понимается многими профессионалами в области коммерческой недвижимости.В этой статье мы подробно рассмотрим аренду NNN, развеем некоторые распространенные заблуждения о тройной сетевой аренде, а затем, наконец, свяжем все это воедино четким и кратким примером.

Что такое аренда Triple Net (NNN)?

Прежде всего, что такое аренда тройной сети или NNN? Triple Net (NNN) Аренда определяется как структура аренды, при которой арендатор несет ответственность за оплату всех операционных расходов, связанных с недвижимостью. Аренда Triple Net или NNN считается инвестицией «под ключ», поскольку арендодатель не несет ответственности за оплату операционных расходов.С учетом сказанного, чтобы полностью понять аренду NNN, вы должны сначала понять спектр договоров аренды коммерческой недвижимости.

Спектр аренды коммерческой недвижимости

Вся аренда коммерческой недвижимости находится где-то в спектре с абсолютной чистой арендой на одном конце и абсолютной валовой арендой на другом конце. Большинство договоров аренды находятся где-то посередине и считаются гибридной арендой.

Когда большинство людей говорят об аренде с тройной сетью или NNN, они обычно думают об абсолютной чистой аренде.Однако тот факт, что аренда называется или обозначается как аренда NNN, не означает, что на самом деле это абсолютная чистая аренда. Часто для удобства аренду называют «тройной чистой арендой», хотя на самом деле это не так.

Например, когда здание новое, арендатор действительно может нести ответственность за финансирование замены, такой как кровля или системы HVAC, поскольку они изнашиваются с течением времени. Тем не менее, в отношении старых зданий аренду часто можно назвать тройной чистой, но на самом деле эти капитальные затраты с течением времени должны финансировать арендодатель, а не арендатор.

Самое главное, что нужно помнить при работе с арендой коммерческой недвижимости, — ВСЕГДА читать договор аренды. Единственный способ по-настоящему понять условия аренды — это прочитать ее. Простые ярлыки, такие как тройная чистая, полная или модифицированная валовая, которые обычно используются брокерами и арендодателями, часто противоречат фактическим условиям аренды.

Что не включает в себя аренда NNN

Даже если ваша аренда является истинной абсолютной чистой арендой, распространенным заблуждением является то, что даже истинная абсолютная чистая аренда покрывает ВСЕ расходы, связанные с недвижимостью, что не всегда так.В то время как настоящая абсолютная аренда NNN с сильным арендатором может рассматриваться как коммерческая недвижимость под ключ с точки зрения арендодателя или инвестора, даже абсолютная чистая аренда имеет некоторые расходы, которые не покрываются арендатором (-ами).

Например, аренда NNN редко покрывает бухгалтерские расходы, взимаемые CPA арендодателя, или судебные издержки, взимаемые адвокатами арендодателя при составлении или проверке документов. Хотя эти затраты обычно невелики по сравнению с покупной ценой собственности, они, тем не менее, обычно не покрываются стандартным «договором аренды NNN».

Риски инвестиций в тройную чистую аренду

Распространенное заблуждение в отношении инвестиций в тройную чистую аренду состоит в том, что они почти безрисковые. Хотя тройные чистые инвестиции действительно предлагают несколько преимуществ, все же существует ряд рисков, которые следует принимать во внимание. Основные преимущества инвестиций в тройную чистую аренду заключаются в том, что вы получаете предсказуемый поток доходов благодаря долгосрочным договорам аренды и сквозной передаче, а также получаете относительно беспроблемные инвестиции из-за низких требований к управлению.

Хотя это убедительные преимущества, тройная чистая аренда также сопряжена с рядом неотъемлемых рисков. Во-первых, поскольку большинство инвестиций в тройную чистую аренду приходится на недвижимость с одним арендатором, важно понимать кредитный риск арендатора. Например, сегодня немногие сомневаются в силе тройных чистых инвестиций Walgreens, поскольку аренда гарантируется материнской компанией, которая является публично торгуемой и финансово сильной. С другой стороны, сильный в финансовом отношении и публично торгуемый арендатор вполне может потерять популярность в течение срока аренды и в конечном итоге обанкротиться.Поскольку одноквартирные дома с тройной сеткой либо на 0%, либо на 100%, это следует принимать во внимание.

Еще один риск, который следует учитывать, — это риск повторного лизинга. Многие объекты недвижимости с тройными чистыми инвестициями продаются ближе к концу более долгосрочной аренды, что перекладывает риск повторной сдачи в аренду собственности новому владельцу. Если у нового владельца нет такого набора навыков или сильной команды, чтобы справиться с этим, это может представлять значительный риск смены прав арендатора.

Оценка кредитного риска арендатора при аренде с тройным чистым доходом

Одним из важных компонентов, который следует учитывать при анализе инвестиционного имущества при трех чистом аренде, является понимание кредитного риска фактического арендатора (ов).В конце концов, аренда сильна ровно настолько, насколько сильна арендатор, стоящий за ней, поэтому анализ финансовой отчетности арендатора по другую сторону аренды NNN имеет решающее значение для понимания риска ухудшения.

Многие сделки тройной чистой аренды с одним арендатором связаны с публичными компаниями, такими как Starbucks, Walgreens или Arby’s. В этом случае легко повысить кредитные рейтинги выпусков облигаций компаний, а также прочитать отчеты биржевых аналитиков.

Для частных компаний кредитный анализ требует дополнительных усилий, но анализ финансовой отчетности и тенденций для лучшего понимания кредитного риска является стоящим делом.Для таких ситуаций вот руководство по лучшему пониманию кредитного анализа арендаторов.

Что следует знать об аренде коммерческой недвижимости

Заполните краткую форму ниже, и мы отправим вам бесплатную электронную книгу «Что следует знать об аренде коммерческой недвижимости».

Пример тройной чистой аренды

Давайте рассмотрим пример, чтобы увидеть, как структурирована проформа с тройной чистой арендой. Предположим, у нас есть следующие денежные потоки для выборки инвестиционной собственности:

Приведенная выше проформа не включает возмещение расходов от арендатора.Другими словами, вышеприведенная проформа предполагает, что все договоры аренды являются абсолютными арендными договорами на валовой основе, когда арендодатель оплачивает все расходы на недвижимость. Теперь давайте посмотрим, как меняется проформа, когда арендатор возмещает арендодателю все расходы на недвижимость:

Как видно из второй проформы, тройная чистая аренда на месте обеспечивает дополнительный доход от возмещения, который аннулируется. все операционные расходы. Справедливости ради следует отметить, что тройная чистая арендная ставка обычно будет значительно ниже, чем эквивалентная валовая арендная ставка для той же собственности, что сделало бы чистые денежные потоки по валовой и чистой аренде гораздо ближе друг к другу, чем в приведенном выше примере.

Однако в конечном итоге аренда NNN перекладывает ответственность и, следовательно, риск оплаты операционных расходов с арендодателя на арендатора. Например, если налоги на недвижимость увеличиваются за один конкретный год с необычно высокой скоростью, то чистый денежный поток арендодателя будет защищен договором аренды NNN, и арендатор будет нести ответственность за эти увеличенные расходы.