Кредит на нежилое помещение физическому лицу: Ипотека на коммерческую недвижимость в АО «Татосцбанк» г. Казань

Ипотека на коммерческую недвижимость в АО «Татосцбанк» г. Казань

Предмет залога должен:

• быть структурно обособленным (выделенным в натуре) помещением;
• быть подключенным к центральным (городским) системам газо-, электроснабжения,
  холодному и горячему водоснабжению, канализации, центральной системе отопления,
  обеспечивающей подачу тепла на всю площадь помещения, либо иметь автономную систему
  водо- и теплообеспечения;
  
• располагаться на надземных этажах при отметке пола помещений не ниже уровня отметки
  земли.
  

Минимальные требования банка, предъявляемые к зданию, в котором расположен
предмет залога:

Здание, в котором расположен предмет залога, должно:

• не находиться в аварийном состоянии;
• не состоять полностью или частично на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию;

Требования, предъявляемые банком к нежилому зданию: 

Объект должен иметь:

— материал фундамента: кирпичный, каменный или бетонный.

— материал стен: каменные, кирпичные, каркасные, панельные, монолитные, блочные, комбинированные; — материал перекрытий: металлические, бетонные либо смешанные.

Нахождение в удовлетворительном состоянии, отсутствие дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести к аварийности здания.

Требования, предъявляемые Банком к земельному участку:

На земельном участке не должно находиться иных объектов, не принадлежащих продавцу(-ам) земельного участка.

Допустимое целевое назначение земельных участков:

— земли населенных пунктов;

— земли сельскохозяйственного назначения;

— земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Земельный участок не должен находиться на землях особо охраняемых природных территорий (государственные природные заповедники, биосферные и государственные природные заказники, памятники природы, национальные парки, природные парки, дендрологические парки, ботанические сады, территории традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ), на землях лечебно-оздоровительных местностей и курортов, на землях природоохранного назначения, на землях рекреационного назначения, на особо ценных землях (земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную ценность – типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных, животных организмов, редкие геологические образования, земельные участки, предназначенные для осуществления деятельности научно-исследовательских организаций), а также в охранных, санитарно-защитных зонах, зонах санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зонах охраняемых объектов.  

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Налоги

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Штрафы

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Проверки

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Сash is the king

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Покупка недвижимости на ИП или физическое лицо

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка недвижимости на ИП или физическое лицо (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Покупка недвижимости на ИП или физическое лицо Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 346.13 «Порядок и условия начала и прекращения применения упрощенной системы налогообложения» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Физическое лицо до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя приобрело 34 объекта недвижимости нежилого, торгового и производственного назначения, а также четыре земельных участка под объектами торговли. Данные объекты были переданы им по договорам доверительного управления юридическому лицу, которое от своего имени, но в интересах учредителя управления заключало договоры аренды недвижимого имущества с другим юридическим лицом — арендатором. При этом выгодоприобретателем по договорам доверительного управления являлся учредитель доверительного управления — физическое лицо. В 2012 году физическое лицо зарегистрировалось в качестве индивидуального предпринимателя, который с 31.07.2012 в соответствии со ст. 346.12 НК РФ применял УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов». В 2013 — 2014 годах к договорам аренды имущества были заключены дополнительные соглашения, в соответствии с которыми арендодатель был заменен на данное физическое лицо. Доходы, полученные от сдачи имущества в аренду, а также расходы, понесенные при осуществлении данного вида деятельности, не учитывались при определении налоговой базы по УСН. По истечении трех лет с момента приобретения объектов недвижимости налогоплательщик продал их арендатору. Суммы, полученные от покупателя недвижимости, не включались в налоговую базу по УСН, так как налогоплательщик считал, что реализация данных объектов не связана с предпринимательской деятельностью. Также, руководствуясь подп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК РФ, налогоплательщик данные суммы не включил в облагаемый доход по НДФЛ. Суд признал обоснованным доначисление единого налога по УСН, НДФЛ, НДС, поддержав вывод налогового органа о том, что доход, полученный от сдачи в аренду недвижимого имущества и от его последующей продажи, является доходом предпринимателя от осуществления предпринимательской деятельности, а не доходом физического лица. При определении размера налоговых обязательств предпринимателя налоговым органом были учтены расходы, несение которых подтверждено представленными в налоговый орган документами. Суд принял во внимание, что продажа недвижимого имущества носила систематический характер. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 210 «Налоговая база» главы 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган установил, что физическое лицо сдает принадлежащее ему нежилое помещение в аренду. Согласно свидетельским показаниям, в помещении также находился салон красоты. Следовательно, по мнению налогового органа, целью приобретения помещения было осуществление предпринимательской деятельности, поэтому налоговый орган доначислил физическому лицу НДФЛ и НДС с реализации данного помещения. Суд признал доначисление налогов неправомерным. Как в момент покупки, так и в момент продажи недвижимого имущества у физического лица не было статуса индивидуального предпринимателя. Сделка по купле-продаже недвижимого имущества была осуществлена налогоплательщиком единожды, что свидетельствует об отсутствии у налогоплательщика цели систематического получения прибыли от соответствующей деятельности. Доказательств получения налогоплательщиком дохода от сдачи в аренду помещения налоговый орган не представил. Выводы инспекции об использовании имущества в качестве салона красоты носят предположительный характер. Тот факт, что помещение является нежилым, не может сам по себе свидетельствовать об использовании помещения в предпринимательской деятельности в отсутствие доказательств получения дохода от использования такого помещения.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Покупка недвижимости на ИП или физическое лицо Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Как ФНС вылавливает «предприимчивых физиков»
(Данилов С.)
(«Практическая бухгалтерия», 2019, N 9)Кроме того, налоговики изучат и «сопутствующие» критерии: за счет каких средств приобретено имущество; как оплачивались расходы, связанные с его содержанием, и другие. Например, если кредит на покупку недвижимости был получен физлицом в статусе ИП и текущие расходы (коммунальные услуги, ремонт и т.п.) оплачивались с расчетного счета предпринимателя, то доходы от продажи такого объекта инспекторы включат в доход физлица как ИП. Избежать этого не получится, даже если в договоре купли-продажи не будет указано, что у продавца имеется этот статус. Также не будет иметь значения, получало ли физлицо доход от владения этим имуществом (Определение ВС РФ от 24.05.2016 N 302-КГ16-5502). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Обзор правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации по налоговым спорам за апрель — май 2020 г.
(Щекин Д.М., Машков Л.И.)
(«Вестник экономического правосудия Российской Федерации», 2020, N 7)Индивидуальный предприниматель, который приобрел объекты недвижимости как физическое лицо, использовал их в своей предпринимательской деятельности, облагаемой ЕНВД, после чего перешел на УСН и продал их в первый год применения УСН, не может быть лишен права на учет расходов, понесенных для приобретения данных объектов недвижимости. При этом исключается возможность повторного (двойного) учета той части расходов, которые ранее были учтены при применении иного режима налогообложения.

Нормативные акты: Покупка недвижимости на ИП или физическое лицо ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614
Как следует из судебных актов по делу, налоговым органом была проведена проверка индивидуального предпринимателя, в ходе которой установлены обстоятельства покупки и продажи нежилых помещений в период, когда регистрация в качестве индивидуального предпринимателя у гражданина отсутствовала. Объекты недвижимости были приобретены заявителем на основании договоров купли-продажи муниципального имущества.

Текст соглашения

Настоящим я даю свое согласие ПАО Банк «АЛЕКСАНДРОВСКИЙ», место нахождения: Россия, 191119, Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 46, лит.Б, корп.2:

• на обработку своих персональных данных в соответствии с требованиями Федерального закона «О персональных данных» №152-ФЗ от 27.07.2006 (под обработкой персональных данных в соответствии со ст. 3 ФЗ «О персональных данных» понимаются действия (операции) совершаемые с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с персональными данными физических лиц, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных) с целью рассмотрения заявки на услуги ПАО Банк «АЛЕКСАНДРОВСКИЙ» (кредитование, открытие счета, выпуск платежной карты или других услуг), а также получения информации о продуктах и услугах банка. Персональные данные, предоставленные мною Банку, включают в себя мои фамилию, имя, отчество, год, месяц, дата и место рождения, телефон, адрес электронной почты, паспортные данные, адрес регистрации по месту проживания;
• на получение ПАО Банк «АЛЕКСАНДРОВСКИЙ» необходимой информации, в том числе содержащейся в основной части кредитной истории, в одном или нескольких Бюро кредитных историй в соответствии с Федеральным законом «О кредитных историях» № 218-Ф3 от 30.12.2004 для проверки благонадежности клиента. Срок действия настоящего согласия – 60 календарных дней

Я проинформирован (а) Банком о том, что для отзыва настоящего Согласия я должен (должна) явиться в Банк с документом, удостоверяющим личность, и подать уполномоченному сотруднику Банка заявление об отзыве настоящего Согласия. В случае отзыва мною настоящего Согласия Банк вправе обрабатывать мои персональные данные в целях исполнения возложенных на Банк законодательством Российской Федерации функций и обязанностей в соответствии с федеральными законами и иными нормативно-правовыми актами.
Я подтверждаю, что указанная в заявке информация является достоверной, а размещенные персональные данные принадлежат мне. Я понимаю, что в случае предоставления заведомо ложных и (или) недостоверных сведений с целью получения кредита я буду нести ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Банковский надзор за деятельностью ПАО Банк «АЛЕКСАНДРОВСКИЙ», рег.№53, осуществляет Служба текущего банковского надзора Банка России. Телефоны Контактного центра Центрального банка Российской Федерации: 8 800 300 30 00 и 8 (499) 300 30 00.

Надзор за соблюдением требований законодательства Российской Федерации в сфере защиты прав потребителей финансовых услуг осуществляет Служба по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Банка России. Обращение о нарушении действиями (бездействием) кредитной организации законодательства Российской Федерации, а также охраняемых законом прав и интересов физических или юридических лиц может быть направлено для рассмотрения в Банк России через интернет-приемную www.cbr.ru/Reception

Ипотека на коммерческую недвижимость

Что такое ипотека на коммерческую недвижимость

Список документов для коммерческой ипотеки

Требования банка к нежилому объекту

Ипотека на коммерческую недвижимость – это кредит на покупку нежилого помещения, такого как офис, склад, торговый павильон и пр. Чаще всего ипотеку на нежилое помещение оформляют с целью использовать этот объект для развития уже существующего бизнеса, для открытия нового или просто для сдачи в аренду и получения прибыли. С помощью такой ипотеки можно приобрести помещение как под залог уже имеющейся в собственности недвижимости, так и под залог приобретаемой.

Многие банки предлагают программы кредитования нежилых объектов как для физических лиц, так и для юридических. Однако наибольшей популярностью на сегодняшний день пользуется программа оформления ипотеки на коммерческую недвижимость на физическое лицо. Преимуществом этого варианта кредитования является меньший комплект документов, который будет требовать банк. Покупателем выступает обычный заемщик, а соответственно список документов для ипотеки совпадает со стандартным списком для оформления обычного ипотечного кредита. Ознакомиться со списком детально вы можете в нашей предыдущей статье.

В случае оформления кредита на юридическое лицо, вам необходимо будет предоставлять все учредительные документы и показать финансовую отчетность компании. У вас обязательно запросят:

Свидетельство о регистрации юридического лица

Учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями

Бухгалтерскую отчетность за предыдущий календарный год и прошедшие отчетные периоды текущего календарного года

Справку из обслуживающих компанию банков об оборотах по расчетным счетам за последние 12 мес., либо о движении денежных средств по расчетным счетам

Дополнительные документы: лицензии, копии договоров аренды и пр.

 

Этот стандартный список документов по ипотеке на коммерческую недвижимость для юридического лица может быть изменен и расширен по усмотрению банка. Если у вас «нулевые» обороты, то в кредите вам будет отказано.

Однако чаще всего при оформлении ипотеки на нежилое помещение основной проблемой для заемщиков (будь то физическое лицо или юридическое) становится соответствие выбранной недвижимости требованиям банка. Коммерческая недвижимость разнообразна — помещения магазинов отличаются от офисов в деловом центре, а складские помещения не похожи на торговые павильоны. Чтобы заранее обеспечить ликвидность объекта залога банки принимают только определённую недвижимость.

Чаще всего требования следующие:

Коммерческая недвижимость должна находиться в пределах указанных границ банком

Расположение коммерческой недвижимость возможно только на первом или цокольном этаже

Назначение нежилого помещение должно соответствовать заявленным требованиям банка

У помещения должны быть железобетонные перекрытия, каменный или кирпичный фундамент

Коммерческое помещение должно быть обязательно подключено к системе водоснабжения, к системе электропитания и отопления, а также иметь в исправности окна, двери и крышу

Зданию, в котором расположено нежилое помещение, должен быть обязательно присвоен почтовый адрес

 

При решении взять ипотеку обязательно уточните у менеджера банка какие объекты подходят для рассмотрения.

Ипотека на коммерческую недвижимость выдается примерно на одинаковых условиях в разных банках. Как правило максимальная сумма кредита не может превышать 70% от оценочной стоимости недвижимости, а срок кредитования составляет от 5 до 15 лет. Ставки по ипотеке на нежилые помещения начинаются от 15% годовых и выше. Сумма кредита зачастую не ограничена, т.к. объекты для покупки бывают самые разные – от маленькой парикмахерской до целого стадиона.

Оформление ипотеки на нежилую недвижимость занимает чуть больше времени, чем получение ипотечного кредита на квартиру или дом. В среднем рассмотрение заявки на коммерческую ипотеку согласовывается банком в течение 7 рабочих дней. Регистрация договора ипотеки в регистрационной палате занимает 15 рабочих дней. После этого вы становитесь собственником объекта.

Покупка офиса, склада или магазина с помощью ипотечного кредита – это выгодный способ развить свой бизнес или получать прибыль от сдачи такого объекта в аренду. Коммерческие объекты всегда выгодное вложение, с каждым годом они растут в цене и становятся еще более ликвидными. Если вы сомневаетесь в том, что вам одобрят ипотеку, то советуем вам обратиться к профессиональным ипотечным брокерам. Они помогут подобрать банк для ипотеки и подскажут куда лучше обратиться за кредитом физическому лицу, а где больше шансы на одобрение у юридического лица.

 

Потребительский кредит под залог недвижимости

Потребительский кредит даст Вам возможность получить своевременно определенную сумму под залог недвижимости. На этой странице вы можете найти наш онлайн-калькулятор, который поможет вам рассчитать примерный ежемесячный платеж и определиться со сроком выплаты.

Главные плюсы, которые отличают нецелевой кредит под залог квартиры:

• возможность получить крупную сумму;
• привлекательная ставка – обычно на 1,5–3% ниже, чем в программах стандартного потребительского кредитования;
• возможность использовать деньги по своему усмотрению.

В большинстве случаев возможно получить нецелевой кредит под залог квартиры, таунхауса, апартаментов, коммерческой недвижимости. Таким образом, перечень объектов, которые допустимо предоставить в качестве залога, достаточно широк. При этом допускается оформить в залог имущество третьего лица с его согласия. Например, обеспечение по кредиту заемщика нередко соглашается предоставить кто-то из родственников.

Если вы владеете долей в имуществе, которое планируете предоставить в качестве обеспечения по своим долговым обязательствам, важно учитывать, что в залог может быть принято все помещение целиком. При этом для оформления потребуется согласие всех собственников.

Нецелевой кредит под залог квартиры позволяет использовать полученные средства на любые нужды. Такая программа кредитования подойдет в случаях, когда:

• есть желание приобрести недвижимость за рубежом, но оформление ипотеки в стране покупки невозможно или слишком трудоемко;
• вы планируете дорогостоящее обучение, которое позволит вывести карьеру на новый уровень доходов;
• предстоит дорогостоящее обследование или лечение, которое носит кратковременный характер и не требует длительной реабилитации;
• необходимы средства для начала или развития собственного дела и по каким-либо причинам программы кредитования для представителей бизнеса вам не подходят.

Оформляя нецелевой кредит под залог квартиры или иной недвижимости, надо учитывать, что кроме стандартных документов, подтверждающих личность заемщика и уровень его доходов, потребуется пакет документов по залоговой недвижимости. Их перечень определяется спецификой залогового объекта: жилое помещение или нежилое, заемщик является единоличным владельцем или имеет в собственности только долю, – также могут влиять другие аспекты.

У каждого заемщика своя уникальная жизненная ситуация и необходимость в кредите продиктована различными потребностями и задачами. Прежде чем оформить нецелевой кредит под залог квартиры, дома или иной недвижимости, мы рекомендуем проконсультироваться с кредитным менеджером. Специалист расскажет, на какую сумму кредита можно претендовать, какие документы потребуется оформить, ответит на интересующие вас вопросы по выбранной программе кредитования.

кредитов на коммерческую недвижимость: что нужно знать перед подачей заявки

Покупка коммерческой недвижимости для открытия нового объекта (например, магазина, офиса или склада) или для расширения существующего часто является серьезным обязательством для малого бизнеса, которое обычно финансируется за счет ссуды на коммерческую недвижимость. Доступ вашего бизнеса к этому виду ссуды, который в некотором смысле напоминает жилищную ипотеку для коммерческой недвижимости, зависит от нескольких факторов, которые различаются в зависимости от источника ссуды.У Управления малого бизнеса (SBA) есть программы, которые гарантируют ссуды на коммерческую недвижимость.

Как получить кредит на коммерческую недвижимость

Ссуды на коммерческую недвижимость обычно используются для покупки или ремонта коммерческой недвижимости. Кредиторы обычно требуют, чтобы недвижимость была занята владельцем, а это означает, что ваш бизнес должен будет занимать не менее 51% площади здания. Чтобы получить ссуду на коммерческую недвижимость, вам необходимо определиться с типом необходимой ссуды — в зависимости от собственности и бизнеса — а затем сузить круг возможных вариантов кредитора.

Что ищут кредиторы?

Кредиторы обычно предъявляют три набора требований перед предоставлением коммерческого кредита вашему малому бизнесу. Эти требования, скорее всего, относятся к финансам вашего бизнеса, вашим личным финансам и характеристикам собственности.

Финансы предприятия

Как правило, ссуды на коммерческую недвижимость требуют тщательной проверки — малый бизнес считается рискованным, и многие из них не достигают успеха. Банки и коммерческие кредиторы должны будут просмотреть ваши бухгалтерские книги, чтобы убедиться, что у вашего бизнеса есть денежный поток, необходимый для погашения ссуды.

Кредитор, вероятно, рассчитает коэффициент покрытия обслуживания долга вашей компании, который определяется как ваш годовой чистый операционный доход (NOI), деленный на ваш годовой общий объем обслуживания долга (сумма, которую вам придется потратить на выплату основной суммы и процентов по вашему долгу. ). Типичное требование — 1,25 или больше. Например, если ваш бизнес не имеет долгов и подает заявку на ссуду на коммерческую недвижимость в размере 100 000 долларов, кредитор захочет убедиться, что вы генерируете NOI не менее 125 000 долларов.

Бизнес-кредит

Кредитор также проверит кредитный рейтинг вашего бизнеса, чтобы оценить ваш доступ к коммерческой ссуде и применимые условия — процентная ставка, срок окупаемости, требование о первоначальном взносе.Минимальный требуемый кредитный рейтинг FICO Small Business Scoring Service (SBSS) составляет 155 для ссуды SBA 7 (a), флагманской кредитной программы государственного агентства, хотя существует множество исключений, которые позволяют малым предприятиям получить ссуду с оценкой ниже, чем минимум.

Ваш малый бизнес должен быть структурирован как коммерческое предприятие, например, компания с ограниченной ответственностью или корпорация S. Ссуда ​​на недвижимость индивидуальному предпринимателю будет считаться личной, а не коммерческой, что поставит под угрозу ваше личное состояние в случае невыполнения обязательств по ссуде.

Личные финансы

Небольшие компании обычно контролируются владельцем или несколькими партнерами. Банки и коммерческие кредиторы захотят проверить ваш личный кредитный рейтинг и историю, чтобы узнать, были ли у вас финансовые проблемы в прошлом, такие как дефолты, потери права выкупа, налоговые залоги, судебные решения и многое другое. Низкий личный кредитный рейтинг может снизить шансы вашей компании на получение коммерческого кредита.

Характеристика объекта

Имущество, финансируемое за счет ссуды, выступает в качестве залога, и кредитор налагает на имущество право удержания, которое позволяет наложить арест в случае невыплаты в срок.Чтобы претендовать на получение ссуды на коммерческую недвижимость, ваш малый бизнес обычно должен занимать не менее 51% здания. В противном случае вам следует подавать заявление на ссуду для инвестиционной собственности, которая подходит для сдачи в аренду.

Кредиты в твердой валюте

Кредиторы с твердыми деньгами обычно основывают ссуды исключительно на стоимости имущества без учета кредитоспособности заемщика. Приемлемая собственность может включать коммерческие здания, витрины или объекты, такие как склад или лаборатория.Односемейные резиденции не будут соответствовать требованиям, хотя многоквартирные дома могут иметь право, если вы управляете своим бизнесом, и бизнес занимает не менее 51% собственности.

Как правило, ссуды на коммерческую недвижимость имеют отношение ссуды к стоимости (LTV) примерно от 65% до 80%. Например, если недвижимость оценивается в 200 000 долларов, а кредитор требует 70% LTV, вы должны будете вложить 60 000 долларов, чтобы получить ссуду в размере 140 000 долларов.

Как подготовиться к процессу подачи заявления

Подача заявки на коммерческую ипотеку может быть медленной и часто требует большого количества документов.С другой стороны, вы могли бы получить ссуду в твердых деньгах за считанные дни, не предоставляя обширной финансовой информации.

Как правило, банки и кредиторы требуют, чтобы вы предоставили эту общую информацию:

• Налоговые декларации предприятий
• Ваши книги, записи и финансовые отчеты
• Выписки из банковского счета за последние три месяца или более
• Подробная информация о залоге
• Сторонняя оценка объекта недвижимости
• Бизнес-план

С другой стороны, кредитор с твердыми деньгами сконцентрируется на текущей и прогнозируемой стоимости собственности, с меньшими требованиями к раскрытию другой финансовой информации.

Как повысить свои шансы на одобрение

Владельцы бизнеса с плохой кредитной историей или новые предприятия могут столкнуться с большим количеством препятствий при подаче заявления на ссуду на коммерческую недвижимость. Вот некоторые вещи, которые вы можете сделать, чтобы повысить свои шансы на улучшение:

• Выплата существующей задолженности и принятие других мер для улучшения ваших кредитных рейтингов.
• Залог дополнительного залога, если он у вас есть
• Добавление инвестора или соавтора
• Согласие на более крупный первоначальный взнос и / или более высокую процентную ставку
• Выбор менее дорогой недвижимости

Где взять кредит на коммерческую недвижимость

Если вам интересно, где взять ссуду на коммерческое строительство, есть несколько источников, из которых вы можете получить ее.Вам нужно будет сравнить ставки по коммерческим кредитам от разных кредиторов, чтобы определить, какой из них лучше всего подходит для вас.

Ниже приводится краткое изложение плюсов и минусов работы с определенными типами кредиторов:

Банки

Большинство банков предоставляют коммерческое финансирование для различных типов недвижимости. Типичный размер ссуды для традиционной банковской ссуды составляет около 1 миллиона долларов.

Плюсы:

• Хорошие оценки
• Удобство, возможные скидки как действующему клиенту банка
• Варианты долгосрочного финансирования

Минусы:

• Требуется обширная документация
• Медленный процесс
• Только для заемщиков с хорошей или отличной кредитной историей

Коммерческие кредиторы

Помимо банков, существует множество небанковских финансовых компаний, которые могут предоставлять ссуды на коммерческую недвижимость малым и средним компаниям.Обратите внимание, что ставки по коммерческим кредитам, как правило, выше по сравнению с банками; однако, если вам нужна ссуда быстро, это может быть хорошим вариантом.

Плюсы:

• Менее жесткие стандарты андеррайтинга
• Более быстрое одобрение, чем банки
• Снижение комиссий и затрат на закрытие

Минусы:

• Процентные ставки часто выше, чем в банках
• Может потребоваться воздушный шар через 5-10 лет
• Многие из них — краткосрочные ссуды

SBA 504 ссуды

Эти ссуды были разработаны SBA и могут быть использованы для покупки недвижимости или долгосрочного приобретения оборудования.Они состоят из двух ссуд: один от банка, который обычно составляет 50% от ссуды, а другой от сертифицированной девелоперской компании на сумму до 40% от ссуды. Вы должны отложить минимум 10%.

Плюсы:

• Процентные ставки ниже рыночных
• Сроки 20 или 25 лет
• Низкий первоначальный взнос

Минусы:

Кредиты SBA 7 (a)

Используя флагманскую ссуду SBA, вы можете занять до 5 миллионов долларов через аффилированного кредитора, в зависимости от права на получение кредита.Эти ссуды могут быть использованы для строительства новой собственности, ремонта собственности и покупки земли или зданий. Ставки основаны на основной ставке плюс маржа в несколько процентных пунктов.

Плюсы:

• Конкурентоспособные процентные ставки
• Срок до 25 лет
• Большинство кредитов полностью погашены

Минусы:

• Ограничения на размер компании
• Требуется удовлетворительный кредитный рейтинг
• Длительное время утверждения

Обратите внимание, что для ссуд, гарантированных SBA, требуется, чтобы владелец занимал не менее 51% для существующих зданий и 60% для нового строительства.

Кредиторы с твердыми деньгами

Ссуды под твердые деньги — это краткосрочные ссуды, основанные на стоимости имущества. Эти ссуды обычно выдаются частными компаниями и, как правило, требуют более высоких первоначальных взносов. Право на получение ссуды проще, и получение ссуды обычно происходит быстрее, чем при традиционной ипотеке.

Плюсы:

• Не оценивает кредитный рейтинг заемщика
• Быстрое одобрение
• Легче претендовать на

Минусы:

• Более высокие процентные ставки
• Среднее соотношение LTV составляет от 60% до 80%.
• Краткосрочное финансирование

Консультационные кредиторы

Conduit ссуды — это коммерческие ипотечные ссуды, которые объединяются с другими типами коммерческих ссуд и затем продаются инвесторам на вторичном рынке.Кредиторы по каналам кондиции обычно финансируют минимум от 1 до 3 миллионов долларов, вплоть до 50 миллионов долларов на срок от пяти до 10 лет. Амортизация обычно распределяется на более длительный период, что позволяет удерживать платежи на относительно низком уровне, но вы оплатите остаток одним заключительным крупным платежом.

Плюсы:

• Низкие процентные ставки
• Срок погашения больше срока кредита
• Кредит без права регресса не требует личной гарантии

Минусы:

P2P маркетплейсы

Краудлендинговые платформы сопоставляют заемщиков с индивидуальными кредиторами.Есть несколько торговых площадок, ориентированных на коммерческое кредитование. Эти услуги являются хорошим вариантом для краткосрочных промежуточных займов, которые используются для «преодоления разрыва» до тех пор, пока не будет обеспечено долгосрочное финансирование.

Плюсы:

• Быстрый оборот
• Доступ к ссуде для большинства кредитных рейтингов
• Легкий процесс подачи заявки

Минусы:

• Может иметь высокие процентные ставки
• Высокие комиссии за оформление
• Меньше правил, чем у традиционных кредиторов

Страница не найдена

• Образование

  • Общий

    • Словарь
    • Экономика
    • Корпоративные финансы
    • Рот ИРА
    • Акции
    • Паевые инвестиционные фонды
    • ETFs
    • 401 (к)

  • Инвестирование / Торговля

    • Основы инвестирования
    • Фундаментальный анализ
    • Управление портфелем
    • Основы трейдинга
    • Технический анализ
    • Управление рисками
• Рынки

  • Новости

    • Новости компании
    • Новости рынков
    • Торговые новости
    • Политические новости
    • Тенденции

  • Популярные акции

    • Яблоко (AAPL)
    • Тесла (TSLA)
    • Amazon (AMZN)
    • AMD (AMD)
    • Facebook (FB)
    • Netflix (NFLX)
• Симулятор
• Твои деньги

  • Личные финансы

    • Управление благосостоянием
    • Бюджетирование / экономия
    • Банковское дело
    • Кредитные карты
    • Домовладение
    • Пенсионное планирование
    • Налоги
    • Страхование

  • Обзоры и рейтинги

    • Лучшие онлайн-брокеры
    • Лучшие сберегательные счета
    • Лучшие домашние гарантии
    • Лучшие кредитные карты
    • Лучшие личные займы
    • Лучшие студенческие ссуды
    • Лучшее страхование жизни
    • Лучшее автострахование
• Советники

  • Ваша практика

    • Управление практикой
    • Продолжая образование
    • Карьера финансового консультанта
    • Инвестопедия 100

  • Управление благосостоянием

    • Портфолио Строительство
    • Финансовое планирование
• Академия

  • Популярные курсы

    • Инвестирование для начинающих
    • Станьте дневным трейдером
    • Торговля для начинающих
    • Технический анализ

  • Курсы по темам

    • Все курсы
    • Курсы трейдинга
    • Курсы инвестирования
    • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом

• О нас
• Условия эксплуатации
• Словарь
• Редакционная политика
• Рекламировать
• Новости
• Политика конфиденциальности
• Связаться с нами
• Карьера
• Уведомление о конфиденциальности для Калифорнии

• #
• А
• B
• C
• D
• E
• F
• грамм
• ЧАС
• я
• J
• K
• L
• M
• N
• О
• п
• Q
• р
• S
• Т
• U
• V
• W
• Икс
• Y
• Z

Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Страница не найдена

• Образование

  • Общий

    • Словарь
    • Экономика
    • Корпоративные финансы
    • Рот ИРА
    • Акции
    • Паевые инвестиционные фонды
    • ETFs
    • 401 (к)

  • Инвестирование / Торговля

    • Основы инвестирования
    • Фундаментальный анализ
    • Управление портфелем
    • Основы трейдинга
    • Технический анализ
    • Управление рисками
• Рынки

  • Новости

    • Новости компании
    • Новости рынков
    • Торговые новости
    • Политические новости
    • Тенденции

  • Популярные акции

    • Яблоко (AAPL)
    • Тесла (TSLA)
    • Amazon (AMZN)
    • AMD (AMD)
    • Facebook (FB)
    • Netflix (NFLX)
• Симулятор
• Твои деньги

  • Личные финансы

    • Управление благосостоянием
    • Бюджетирование / экономия
    • Банковское дело
    • Кредитные карты
    • Домовладение
    • Пенсионное планирование
    • Налоги
    • Страхование

  • Обзоры и рейтинги

    • Лучшие онлайн-брокеры
    • Лучшие сберегательные счета
    • Лучшие домашние гарантии
    • Лучшие кредитные карты
    • Лучшие личные займы
    • Лучшие студенческие ссуды
    • Лучшее страхование жизни
    • Лучшее автострахование
• Советники

  • Ваша практика

    • Управление практикой
    • Продолжая образование
    • Карьера финансового консультанта
    • Инвестопедия 100

  • Управление благосостоянием

    • Портфолио Строительство
    • Финансовое планирование
• Академия

  • Популярные курсы

    • Инвестирование для начинающих
    • Станьте дневным трейдером
    • Торговля для начинающих
    • Технический анализ

  • Курсы по темам

    • Все курсы
    • Курсы трейдинга
    • Курсы инвестирования
    • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом

• О нас
• Условия эксплуатации
• Словарь
• Редакционная политика
• Рекламировать
• Новости
• Политика конфиденциальности
• Связаться с нами
• Карьера
• Уведомление о конфиденциальности для Калифорнии

• #
• А
• B
• C
• D
• E
• F
• грамм
• ЧАС
• я
• J
• K
• L
• M
• N
• О
• п
• Q
• р
• S
• Т
• U
• V
• W
• Икс
• Y
• Z

Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Страница не найдена

• Образование

  • Общий

    • Словарь
    • Экономика
    • Корпоративные финансы
    • Рот ИРА
    • Акции
    • Паевые инвестиционные фонды
    • ETFs
    • 401 (к)

  • Инвестирование / Торговля

    • Основы инвестирования
    • Фундаментальный анализ
    • Управление портфелем
    • Основы трейдинга
    • Технический анализ
    • Управление рисками
• Рынки

  • Новости

    • Новости компании
    • Новости рынков
    • Торговые новости
    • Политические новости
    • Тенденции

  • Популярные акции

    • Яблоко (AAPL)
    • Тесла (TSLA)
    • Amazon (AMZN)
    • AMD (AMD)
    • Facebook (FB)
    • Netflix (NFLX)
• Симулятор
• Твои деньги

  • Личные финансы

    • Управление благосостоянием
    • Бюджетирование / экономия
    • Банковское дело
    • Кредитные карты
    • Домовладение
    • Пенсионное планирование
    • Налоги
    • Страхование

  • Обзоры и рейтинги

    • Лучшие онлайн-брокеры
    • Лучшие сберегательные счета
    • Лучшие домашние гарантии
    • Лучшие кредитные карты
    • Лучшие личные займы
    • Лучшие студенческие ссуды
    • Лучшее страхование жизни
    • Лучшее автострахование
• Советники

  • Ваша практика

    • Управление практикой
    • Продолжая образование
    • Карьера финансового консультанта
    • Инвестопедия 100

  • Управление благосостоянием

    • Портфолио Строительство
    • Финансовое планирование
• Академия

  • Популярные курсы

    • Инвестирование для начинающих
    • Станьте дневным трейдером
    • Торговля для начинающих
    • Технический анализ

  • Курсы по темам

    • Все курсы
    • Курсы трейдинга
    • Курсы инвестирования
    • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом

• О нас
• Условия эксплуатации
• Словарь
• Редакционная политика
• Рекламировать
• Новости
• Политика конфиденциальности
• Связаться с нами
• Карьера
• Уведомление о конфиденциальности для Калифорнии

• #
• А
• B
• C
• D
• E
• F
• грамм
• ЧАС
• я
• J
• K
• L
• M
• N
• О
• п
• Q
• р
• S
• Т
• U
• V
• W
• Икс
• Y
• Z

Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Ссуды на коммерческую недвижимость: Справочник по финансированию коммерческой недвижимости

Познакомьтесь с Кредиты на коммерческую недвижимость

Susan Guillory • 2 февраля 2021 г.

---

Как работают ссуды на коммерческую недвижимость?

Ссуды на коммерческую недвижимость предназначены для того, чтобы помочь заемщикам приобрести новую коммерческую недвижимость, отремонтировать приносящую доход недвижимость или рефинансировать задолженность по недвижимости на уже имеющуюся недвижимость.

Хотя ссуды на коммерческую недвижимость работают аналогично традиционным ипотечным ссудам для физических лиц, есть некоторые ключевые отличия, которые владельцы малого бизнеса должны понимать.

Найдите подходящее финансирование

Не тратьте время на поиск и подачу заявки на ссуду, которую у вас нет шансов получить — получите сопоставление на основе вашего бизнес-профиля и кредитного профиля уже сегодня.

Смотрите мои матчи

Отношение кредита к стоимости

Отношение кредита к стоимости, сокращенно LTV, — это показатель, который кредиторы используют для определения суммы, которую они могут ссудить. В частности, они рассчитывают его, разделив сумму кредита на стоимость недвижимости.

Покупатели жилья могут претендовать на получение обычного ипотечного кредита с LTV до 97%, а если вы подходите для участия в программе для первого покупателя жилья или выбираете ссуды, застрахованные государством, вы можете получить до 100% финансирования.

Однако при кредитовании коммерческой недвижимости кредиторы обычно хотят, чтобы LTV составляла от 75% до 80%, по данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR). Это означает, что вам нужно либо приобрести недооцененную недвижимость, либо получить авансовый платеж от 20% до 25%, прежде чем обращаться к кредитору, если он использует LTV для определения суммы ссуды.

Тем не менее, NAR также обнаружил, что только 60% кредиторов коммерческой недвижимости использовали LTV в качестве критерия для определения суммы займа для бизнеса.Остальные 40% использовали так называемый коэффициент покрытия долга, или сокращенно DSCR.

DSCR используется для измерения способности заемщика погасить свои текущие долговые обязательства за счет существующего денежного потока. Чтобы рассчитать его, вы разделите свой годовой чистый операционный доход на общую сумму выплат по долгу за год. Согласно NAR, средний DSCR составляет 1,25.

Индивидуальная гарантия по сравнению с займами без права регресса

Получите ли вы ипотеку или ссуду на коммерческую недвижимость, кредитор будет использовать недвижимость в качестве залога по долгу.Но в некоторых случаях может потребоваться и личная гарантия.

В зависимости от того, как долго вы занимаетесь бизнесом, ваша компания может не иметь финансового послужного списка, необходимого кредитору для получения ссуды на коммерческую недвижимость. В этом случае кредитор может попросить принципалов или владельцев гарантировать ссуду. Это означает, что если ваша компания не может погасить долг, вы как заемщик соглашаетесь нести личную ответственность за ежемесячные платежи в случае, если само имущество не полностью покрывает сумму, которую вы все еще должны.

В другом сценарии кредитор может не требовать личной гарантии и просто использовать саму собственность в качестве единственного средства для возврата ссудных средств, если вы не сможете справиться с выплатами по ипотеке. Иногда это называют ссудой без права регресса, потому что кредитор не может получить дополнительные деньги от руководителей или владельцев бизнеса, если имущество не полностью покрывает причитающуюся сумму.

Как получить кредит на коммерческую недвижимость

В зависимости от потребностей вашего бизнеса и его квалификации существует 5 основных типов ссуд на коммерческую недвижимость, которые вы можете использовать для достижения своих целей:

1. Постоянные займы

2.Кредиты SBA

3. Промежуточные ссуды

4. Кредиты под твердые деньги

5. Финансирование собственника

Вы можете найти множество кредиторов для каждого типа ссуд, от коммерческих банков до кредитных союзов и кредиторов, специализирующихся на ссуде на коммерческую недвижимость.

Постоянные ссуды

Постоянная ссуда — это первая ссуда на коммерческую недвижимость, аналогичную традиционной ипотечной ссуде.

Обычно вы можете получить постоянную ссуду у любого коммерческого кредитора, но они не доступны для краткосрочного финансирования — у них обычно график погашения и срок погашения пять или более лет.

Кредиты SBA

Администрация малого бизнеса США предоставляет гарантии по некоторым ссудам на коммерческую недвижимость, и эти ссуды часто называют ссудами на недвижимость SBA. Есть две программы ссуды, в рамках которых вы можете получить финансирование коммерческой недвижимости: ссуды SBA 7 (a) и ссуды SBA 504. Инвесторы в недвижимость не имеют права на эти ссуды.

• SBA 7 (a) Ссуды
  Программа ссуд SBA 7 (a) носит более общий характер, и владельцы бизнеса имеют большую гибкость в том, как они могут использовать средства.Ссуда ​​предоставляется даже на нужды финансирования, не связанного с недвижимостью, включая закупку инвентаря и предоставление оборотного капитала.

  Кроме того, ссуды SBA 7 (a) предоставляются через одного частного коммерческого кредитора, и до 85% суммы ссуды гарантируется SBA. Требования к первоначальному взносу начинаются с 10%, но могут быть намного выше в зависимости от кредитора и обстоятельств.

• Ссуды SBA 504
  В рамках программы SBA 504 владельцы малого бизнеса должны использовать средства для финансирования покупки коммерческой недвижимости или машин и оборудования, ремонта существующей коммерческой собственности или рефинансирования соответствующей критериям коммерческой недвижимости или строительной ссуды.

  Кроме того, ссуды SBA 504 предоставляются через двух кредиторов: частного коммерческого кредитора, который обеспечивает 50% стоимости проекта, и сертифицированной девелоперской компании (CDC), которая предоставляет 40%, все из которых гарантированы SBA. Оставшиеся 10% вы вносите в качестве первоначального взноса, хотя в некоторых ситуациях может потребоваться больше этой суммы.

Застройщик бизнес-кредитов

Получите доступ к полным кредитным рейтингам и отчетам вашего бизнеса, включая FICO SBSS — рейтинг, используемый для предварительной проверки кредитов SBA.

Разблокируйте свои результаты сейчас

Промежуточные ссуды

Промежуточные ссуды — это краткосрочные ссуды на коммерческую недвижимость со сроками погашения от шести месяцев до трех лет. Коммерческие промежуточные ссуды обычно используются владельцами малого бизнеса, которые ждут, чтобы подать заявку на долгосрочное финансирование или на ссуду рефинансирования.

Однако они также могут быть использованы инвесторами в недвижимость, которые хотят исправить и перевернуть инвестиционную собственность для получения краткосрочной выгоды.

Кредиты под твердые деньги

Ссуды под твердые деньги (также известные как промежуточные ссуды) — это финансовое решение, обычно используемое инвесторами в недвижимость. Эти ссуды выдаются не традиционными кредиторами, такими как банки, а частными компаниями и физическими лицами. Ссуды под твердые деньги — это форма краткосрочного финансирования со сроком ссуды от трех до 36 месяцев, потому что инвесторы не намерены удерживать собственность в течение длительного времени.

Финансирование собственника

Финансирование собственника позволяет покупателям жилья — в основном инвесторам в недвижимость, но любой может им воспользоваться — приобрести дом и заплатить напрямую продавцу вместо получения ипотечной ссуды. Такой порядок может предоставить покупателю менее строгие требования к участию.

Например, если ваши личные или бизнес-кредитные рейтинги относительно низкие, вы работаете не по найму или вам сложно проверить свой доход, финансирование собственником может быть альтернативой, когда традиционные ипотечные кредиторы не будут работать с вами. .

Для собственника основной выгодой является получение стабильного дохода (с начислением процентов) до тех пор, пока недвижимость не будет оплачена полностью.

Что нужно знать о ссудах на коммерческую недвижимость

Хотя ссуды на коммерческую недвижимость являются отличным финансовым решением для многих владельцев бизнеса, есть недостатки, о которых следует помнить.

Плюсы кредитов на коммерческую недвижимость

Плюсы

• Доступно множество опций
• Разнообразие терминов
• Гибкие условия погашения
• Налоговые льготы
• Собственный капитал

Ссуды на коммерческую недвижимость предлагают больше разнообразия и больше возможностей, чем ссуды на личную недвижимость или ипотеку.Сюда входят условия погашения, процентные ставки и графики платежей, которые могут согласовываться с графиком и бюджетом вашего бизнеса. Вам также понравятся налоговые льготы, которые предоставляются при владении недвижимостью, а создание собственного капитала может повысить ценность вашего бизнеса, поскольку вы продолжите вносить своевременные платежи.

Минусы кредитов на коммерческую недвижимость

Минусы

• Высокий порог входа
• Длительное время утверждения
• Более рискованно для кредиторов
• Высокая первоначальная стоимость
• Утрата капитала

К сожалению, у кредитов на коммерческую недвижимость есть ряд недостатков.Первое приходит с самого начала; на них довольно сложно претендовать, и на их одобрение уходит много времени. Вам понадобится отличный кредит, чтобы претендовать на лучшие ставки.

Из-за экономических колебаний они также рассматриваются кредиторами как более рискованные, что может привести к неблагоприятным условиям в зависимости от экономического климата и ваших финансовых показателей.

Так же, как покупка дома, покупка коммерческой недвижимости также сопряжена с высокими первоначальными затратами и потерей ликвидности и, возможно, даже с потерей капитала в будущем, если ваши условия включают заключительный воздушный платеж.

Что нужно для получения кредита на коммерческую недвижимость?

У каждого кредитора есть свои критерии для ссуд на коммерческую недвижимость, но есть несколько важных вопросов, которые необходимо рассмотреть перед подачей заявки. Например, сколько стоит первоначальный взнос по коммерческой недвижимости? И каковы финансовые требования бизнеса? Есть ли у вас кредитный рейтинг, позволяющий поддерживать низкую процентную ставку?

Во-первых, обычно можно рассчитывать, что большинство ссуд на коммерческую недвижимость будут откладывать минимум 20% (исключение составляют ссуды SBA, которые начинаются с 10%).Однако в зависимости от кредитора, ситуации и финансовых показателей вашего бизнеса от вас могут потребовать гораздо больше.

Также имейте в виду, что более высокий первоначальный взнос означает более низкий ежемесячный платеж в будущем и более низкие процентные расходы.

Что касается финансовых показателей бизнеса, то, что вам понадобится, зависит от кредитора. Например, ссуды SBA 504 на самом деле имеют предел: материальная чистая стоимость вашего бизнеса не может превышать 15 миллионов долларов, а средняя чистая прибыль не может превышать 5 миллионов долларов после уплаты налогов за предыдущие два года.

При работе с коммерческими кредиторами от вас могут потребоваться определенные минимальные требования, такие как наличие не менее двух лет ведения бизнеса в рамках текущего владения и 250 000 долларов годового дохода.

При выборе и сравнении кредиторов обратите внимание на их требования, чтобы определить, соответствуете ли вы критериям. Кроме того, при поиске учитывайте как традиционных коммерческих кредиторов, таких как банки, так и онлайн-кредиторов. Хотя онлайн-кредиторы могут взимать более высокие процентные ставки, они также могут иметь менее строгие требования к одобрению.

График погашения кредита на коммерческую недвижимость

В случае коммерческой ипотечной ссуды существует множество планов погашения, из которых вы можете выбрать, но наиболее распространенным является 30-летний ипотечный кредит с фиксированной ставкой. Однако в случае ссуд на коммерческую недвижимость срок погашения обычно составляет от пяти до 20 лет, а некоторые типы коммерческих ссуд предусматривают краткосрочное финансирование, при котором платеж подлежит оплате в течение года.

Кроме того, ссуды на коммерческую недвижимость реже, когда график погашения совпадает со сроком погашения. Например, у вас может быть возможность выплатить долг в течение пяти, 10 или 15 лет, но график погашения достигает 25 лет.

В этой ситуации коммерческий заем не предназначен для выплаты в полном объеме к тому времени, когда вы завершите свой срок погашения, и вашему бизнесу необходимо будет произвести дополнительный платеж в конце, чтобы покрыть оставшуюся сумму.Если у вас нет денежных средств, необходимых для выплаты воздушного шара, вам понадобится еще одна ссуда на коммерческую недвижимость, готовую для рефинансирования оставшейся задолженности.

Конечно, есть кредиторы, которые предлагают полную амортизацию, но вам нужно будет специально искать эту функцию, когда вы будете делать покупки.

Также важно отметить, что ссуды на коммерческую недвижимость обычно не позволяют погасить ссуду досрочно без какой-либо комиссии или штрафа. Вот несколько потенциальных, с которыми вы можете столкнуться:

• Штраф за досрочное погашение
  Обычно это процент от остатка, который кредитор все еще имеет задолженность на момент в графике погашения, когда вы выплачиваете задолженность досрочно.
• Гарантия процентов
  Согласно этому пункту кредитор имеет право на получение определенной суммы процентов независимо от того, когда вы выплачиваете долг. Например, по кредиту может быть гарантия под 10% годовых в течение первых пяти лет, а после этого — штраф в размере 5% за досрочное погашение.
• Блокировка
  Согласно этому пункту заемщику запрещается досрочно погашать задолженность. Обычный срок локаута — пять лет.
• Defeasance
  Этот процесс позволяет владельцам малого бизнеса эффективно отказаться от кредита на недвижимость, предоставив U.S. Обеспеченные казначейством ценные бумаги вместо обеспечения кредита. Чтобы соответствовать требованиям, ценные бумаги должны приносить достаточный доход, чтобы покрыть оставшуюся основную сумму и проценты по ссуде. Даже в этом случае за аннулирование могут быть наложены штрафы.

Процентные ставки и комиссии по кредитам на коммерческую недвижимость

По данным НАР, ссуды на коммерческую недвижимость обычно имеют более высокие процентные ставки, чем ипотечные ссуды, со средней ставкой от 5 до 7% (на момент написания этой статьи).Однако некоторые кредиторы могут пойти ниже этого диапазона, в зависимости от типа и структуры ссуды, а также финансовых показателей бизнеса. Например, для малых предприятий, отвечающих критериям, ссуды SBA 504 обычно предусматривают более низкие процентные ставки, в среднем ниже 3%.

Вы также можете рассчитывать на оплату некоторых заключительных расходов, включая комиссию за оценку, комиссию за оформление, юридические и кредитные сборы и многое другое. Эти комиссии обычно составляют от 1% до 2% от суммы коммерческого кредита, что намного ниже, чем вы ожидаете от жилищного кредита.Однако, если вы получаете ссуду SBA, вы также можете рассчитывать на оплату гарантийного сбора, который может достигать 3,75% от гарантированной части ссуды самостоятельно.

Если кредит на коммерческую недвижимость может стать действительно дорогостоящим, так это штрафы и комиссии за досрочное погашение. Когда вы сравниваете кредиторов, обязательно прочтите мелкий шрифт, чтобы определить, сколько вам может потребоваться, если вы решите погасить свой долг досрочно.

Тем не менее, ссуды на коммерческую недвижимость не требуют частного ипотечного страхования, как обычные ипотечные ссуды, поэтому вам не нужно беспокоиться об этих текущих расходах.

Вердикт Nav: Кредиты на коммерческую недвижимость

Ссуды на коммерческую недвижимость могут предоставить владельцам малого бизнеса отличный способ построить или расширить свой бизнес. Однако, учитывая так много финансовых решений и условий, о которых нужно подумать, обязательно найдите время, чтобы найти правильный тип кредита и кредитора для ваших нужд.

Также подумайте о сроках погашения для вашего бизнеса.Кредит с разовым платежом может предлагать более низкие ежемесячные платежи, но в будущем это может вызвать проблемы, если вы не сможете произвести последний платеж и не сможете рефинансировать долг.

Наконец, когда вы будете осматриваться, найдите время, чтобы сравнить каждую ссуду на основе полных условий, а не только процентных ставок и условий погашения. Посмотрите на мелкий шрифт, чтобы узнать, есть ли какие-либо штрафы за досрочное погашение кредита, и проверьте, требует ли кредитор личной гарантии.

Не существует универсального кредита, подходящего для всех, но если вы потратите время на тщательное сравнение каждого доступного варианта, это даст вам больше шансов найти наиболее подходящий для вашего бизнеса.План Business Loan Builder от Nav может помочь вам получить наилучший возможный кредит.

3 типа кредита, которые следует учитывать при покупке коммерческой недвижимости

Блог: июнь 2020

Итак, вы решили приобрести здание коммерческой недвижимости и теперь вам нужно найти подходящий кредит, не так ли?

Как инвестор, вы должны знать, что существует несколько различных способов финансирования инвестиций в коммерческую недвижимость наряду с определенными критериями, которые должны быть соблюдены.Выбор неправильного вида кредита может повлиять на чистую прибыль, поэтому важно понимать свои варианты.

У каждого типа ссуды есть свои плюсы и минусы, и ваш подход к финансированию будет зависеть от собственности и ситуации. Важно помнить, что не все варианты финансирования инвестиций в недвижимость одинаковы. Вот несколько распространенных вариантов финансирования коммерческой недвижимости.

ОБЫЧНЫЙ ССУД: Обычная ссуда — это ипотека, которая предоставляется банком, кредитным союзом или другим традиционным финансовым учреждением и обеспечивается первым залоговым правом на финансируемую собственность.Залогом может быть любой вид коммерческой недвижимости, не всегда требующий предыдущего опыта. Обычная ипотека чаще всего используется при покупке недвижимости со стабильной инвестицией. Кредиторы обычно предоставляют ссуду до 75% от покупной цены собственности, а некоторые — до 80%. Конкурентоспособные ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой предлагаются на срок 5, 7 или 10 лет и амортизируются в течение длительного периода, например 20, 25 или 30 лет. Эти ссуды часто включают своего рода сокращенный график предоплаты, который вступит в силу, если недвижимость будет продана или рефинансирована до окончания срока ссуды.Срок закрытия обычной ссуды обычно составляет от 60 до 90 дней после выпуска списка условий.

МОСТОВЫЙ ССУД: Промежуточные ссуды или ссуды в твердой форме — это варианты краткосрочного финансирования, которые обычно финансируются частным кредитором, а не крупным национальным банком. Эти ссуды используются в качестве промежуточного инструмента финансирования для покупки недвижимости в определенных ситуациях, таких как:

• Неустойчивые свойства
• Недвижимость, требующая ремонта
• Недвижимость, требующая быстрого закрытия, иногда в течение нескольких недель

В отличие от обычных ссуд, промежуточные ссуды отличаются более быстрым процессом закрытия и более высоким кредитным плечом от 75% до 90% от покупной цены собственности.Промежуточные ссуды представляют собой только проценты (что означает, что сумма ссуды никогда не будет выплачена и должна быть выплачена при наступлении срока погашения). Процентные ставки намного выше, чем у обычного кредита, часто от 8 до 12%.

ССУДЫ CMBS: Ссуды CMBS — это инвестиционный продукт с фиксированной ставкой, обеспеченный коммерческой недвижимостью. Этот тип ссуды всегда без права регресса и требует, чтобы заемщик выполнил «гарантию плохого мальчика» (a / k / a recourse вырезает гарантию). Этот пункт предусматривает личную ответственность перед заемщиком в случае совершения определенных плохих действий, таких как мошенничество или нецелевое использование средств.Все ссуды CMBS объединяются и после секьюритизации продаются инвесторам. Но не волнуйтесь, этот кредит обслуживается так же, как и любой другой кредитный продукт на коммерческую недвижимость. Они также часто могут быть только частично или даже полностью, что может увеличить ваш денежный поток. Следует также отметить, что кредиты CMBS обычно оцениваются по ставке SWAP, а не казначейским ставкам. Наконец, известно, что эти ссуды имеют более мягкие финансовые требования к спонсорству по сравнению с другими типами ссуд и, как правило, основаны на активах, что делает их доступными для гораздо более широкого круга заемщиков.

АГЕНТСКИЕ КРЕДИТЫ: Fannie Mae и Freddie Mac, оба финансируемые государством кредиторы, являются отличным вариантом для тех, кто хочет приобрести такую ​​недвижимость, как многоквартирное жилье, доступное жилье, жилье для студентов и медицинские учреждения. Кредиторы-агентства имеют высококонкурентные ставки, не имеют права регресса и могут использовать кредит до 80% LTV. Все эти ссуды амортизируются в течение 30 лет и предоставляются на срок 5, 7, 10 или 12 лет. Основное различие между традиционными займами CRE и займами от агентств заключается в том, что штрафом за досрочное погашение ссуды от агентств является поддержание доходности.Поддержание доходности — это форма предоплаты, которая позволяет кредитору получить такую ​​же доходность, как если бы заемщик производил все запланированные выплаты процентов.

Выбор правильного финансирования является важным компонентом владения недвижимостью, и выбор кредита будет зависеть от следующих факторов:

• Тип актива (многоквартирный, производственный, торговый, офисный и др.)
• , если недвижимость стабилизирована или находится в переходном периоде
• ваш планируемый период владения
• Состав арендатора и условия аренды

В качестве консультационной фирмы по ипотеке более 30 лет Progress Capital помогает владельцам коммерческой недвижимости, инвесторам и владельцам бизнеса на рынках капитала в организации финансирования их инвестиционной собственности.Наша команда имеет давние отношения со значительными источниками коммерческого кредитования. Мы используем эти отношения, чтобы гарантировать, что наши клиенты получат наиболее конкурентоспособное финансирование, доступное на рынке, для удовлетворения своих уникальных потребностей.

Эдди Миро — финансовый аналитик в Progress Capital, готов проконсультировать вас по любым рассматриваемым инвестициям в недвижимость, а также помочь вам в управлении процессом приобретения коммерческой недвижимости и / или финансирования.

Кредит под коммерческую недвижимость | Кредит на коммерческую недвижимость-Bajaj Finserv

В чем заключается работа ссуды на коммерческую недвижимость

Ссуды на коммерческую недвижимость — это варианты кредитования, которые кредиторы предлагают под залог коммерческой недвижимости. Это вид кредита, который дает вам одни из лучших характеристик и преимуществ кредитного рынка. Разберитесь в концепции ссуды на коммерческую недвижимость.

Что такое кредит на коммерческую недвижимость?

Коммерческая недвижимость или недвижимость — это недвижимость, которую вы используете для ведения бизнеса или любого другого коммерческого предприятия.Согласно концепции ссуды на коммерческую недвижимость, вы можете использовать ее для покупки любой коммерческой недвижимости, в которой вы хотите вести бизнес, или для его ремонта.

Bajaj Finserv предлагает этот вариант кредита с изменениями существующих условий в интересах заемщиков. Итак, если у вас уже есть коммерческая недвижимость, вы можете легко заложить ее и получить крупную сумму кредита без ограничений по конечному использованию.

Таким образом, ссуду под залог имущества можно использовать для удовлетворения нескольких крупнобюджетных финансовых требований.

Как работает кредит на коммерческую недвижимость?

Ссуда ​​на коммерческую недвижимость — это тип ипотечной ссуды, которая обеспечивается за счет ипотеки коммерческой недвижимости, а не жилой недвижимости.

Bajaj Finserv предоставляет этот кредит заемщикам по доступным ставкам процентов и сборов по ипотеке, которые являются одними из самых низких на рынке. Гибкие сроки погашения до 20 лет делают его еще более удобным для заемщиков.

Вы платите меньшую сумму EMI, так как процесс амортизации, используемый для расчета, распределяет проценты, рассчитанные в соответствии с применимыми ставками ссуды на недвижимость, на более продолжительное количество месяцев.

Ссуда ​​на коммерческую недвижимость Bajaj Finserv также включает в себя гибкую ссуду, которая позволяет снимать необходимые деньги с заранее оговоренной суммы ссуды. Вы можете выбрать предоплату в любое время до истечения срока.

Для получения ссуды на коммерческую недвижимость от Bajaj Finserv также необходимо, чтобы вы соответствовали критериям права на получение ипотечной ссуды и имели необходимые документы. Познакомьтесь с ними и узнайте, как подать заявку на получение ссуды под залог имущества, чтобы воспользоваться тем же самым.

Документы, необходимые для получения кредита на коммерческую недвижимость

Помимо выполнения критериев приемлемости для получения кредита на коммерческую недвижимость, все заявители / совместные заявители должны предоставить следующие документы вместе с должным образом заполненной и подписанной формой заявки.

1. Подтверждение личности и места жительства

Физические лица должны предоставить свои документы KYC, такие как PAN Card, удостоверение личности избирателя, водительские права, паспорт или любой другой документ государственного образца.

2. Подтверждение дохода

Кандидаты могут предоставить следующие документы в качестве подтверждения дохода.

• РМЭ, заверенные СА, а также расчет доходов предприятия, а также их самих за предыдущие три года оценки
• Выписки по сберегательному и расчетному счету
• Сертифицированные бухгалтерские балансы и отчеты о прибылях и убытках за последние три года

3.Документы, связанные с недвижимостью

Документы, связанные с недвижимостью, необходимые для ссуды на коммерческую недвижимость, включают копию письма о выделении земли / соглашения о покупке, а также документы о праве собственности, которые включают предыдущую цепочку документов о собственности в случаях перепродажи.

4. Прочие документы

Вот список других документов по ссуде на коммерческую недвижимость, которые необходимо предоставить физическим лицам для завершения процедуры подачи заявки:

• Профиль деятельности
• Учредительный договор и устав для компании
• Список дипломированных бухгалтеров и секретариатов компаний
• Договор о партнерстве (если хозяйствующим субъектом является партнерство)
• Подробная информация о ранее существовавших займах заявителей, а также хозяйствующего субъекта, включая рассрочку, непогашенную сумму, цель и т. Д.
• Подтверждение собственного вклада
• Фотографии всех заявителей / совместных заявителей размером на паспорт
• Чеки, выписанные в пользу кредитора для оплаты комиссии за обработку

Обратите внимание, что заявка может быть отменена, если физическое лицо не предоставит какой-либо из этих документов. Следовательно, прежде чем обращаться за финансовой помощью, важно убедиться в наличии всех упомянутых выше документов.

Право на получение кредита на коммерческую недвижимость

Только самозанятые лица могут подать заявку на этот вид финансовой помощи.Претенденты делятся на два типа, а именно:

.

Самостоятельно занятый специалист (SEP)
К этой категории относятся следующие профессионалы:

• Врачи
• Присяжные бухгалтеры
• Консультанты
• Архитекторы
• Юристы
• Секретари компаний и т. Д.

Самозанятые Непрофессионалы (SENP)
Вот несколько примеров SENP:

• Трейдеры
• Комиссионеры
• Подрядчики и др.

Согласно критериям приемлемости ссуды на коммерческую недвижимость, SEP и SENP должны соответствовать следующим требованиям:

• Возраст: Возраст человека, подающего заявку на этот вид финансовой помощи, должен составлять от 25 до 70 лет.