Коммерческое предложение по аренде: Коммерческое предложение по сдаче в аренду помещения. Коммерческое предложение образец. Каким образом строится аналитика конъюнктуры и конкуренции

Содержание

Коммерческое предложение по аренде склада

Автор admin На чтение 3 мин Просмотров 379 Опубликовано

Коммерческое предложение по аренде склада.

Кристина, добрый день!

Как и договаривались, отправляю Вам краткое описание возможного варианта сотрудничества.

Основная идея.

У Вас есть склад, от которого Вы, в идеале, хотели бы получать прибыль.

У меня есть потенциальные клиенты, которым можно предложить снять склад в долгосрочную аренду, создав для них дополнительную ценность, чтобы они захотели арендовать склад именно у Вас.

Если всё сделать правильно, то всем может быть выгодно.

Чем я могу быть полезен?

Я долгое время работаю маркетологом с оптовыми компаниями, для которых ищу и привлекаю потенциальных клиентов. Есть свой оптовый портал optominsk.by и наработанная клиентская база в разных нишах бизнеса.

Идея заключается в том, что я могу предложить своим текущим и новым партнёрам переехать в новый склад. Выгодой для партнёров станет не просто более низкая цена за аренду склада, но и бесплатное привлечение оптовых клиентов в их бизнес (через свой сайт optominsk.by и рекламу по имеющийся базе клиентов).

Т.е. предложение для арендаторов будет звучать как «снимите склад в аренду и получите оптовых клиентов бесплатно».

Новые клиенты и увеличение продаж – это основное конкурентное преимущество, среди всех других предложений по аренде склада, среди аналогичные предложений, конкурировать с которым никто не сможет.

Единственным препятствием может стать расстояние от Минска, однако с этим тоже можно работать за счёт более выгодной цены и уникального конкурентного предложения.

По поводу продажи склада:

Помимо аренды, если перед Вами в том числе стоит задача продать склад, то на объект, который приносит прибыль, найти покупателя или инвестора гораздо проще.

Если всё получиться с арендой, то сформулирую выгодное предложение и привлеку инвестора, который будет заинтересован в развитии оптового направления бизнеса.

Таким образом, для Вас привлеку покупателя, а себе найду партнёра в бизнес.

Работающий и приносящий прибыль объект, а также грамотный бизнес-план, скорее всего позволит продать здание дороже и быстрее, несмотря на набирающий обороты кризис.

По поводу прибыли от аренды.

Мне интересно сделать так, чтобы Вам было выгодно сотрудничать со мной, поэтому хотел бы, чтобы Вы с этого тоже зарабатывали.

Скорее всего, придётся нанимать персонал и часть денег вкладывать в обслуживание здания, однако около 30-50 процентов чистой прибыли, по праву принадлежат Вам.

На данном этапе сложно сказать точные суммы, нужно более детально считать возможную прибыль и все затраты, но, уверен, если дойдём до этого вопроса, то сможем договориться о том, чтобы всем было выгодно.

В целом – это моё виденье того, чем я могу быть Вам полезен в этом вопросе.

На реализацию этой стратегии, ориентировочно понадобиться от нескольких недель до месяца.

Если интересно, то дайте мне знать и дальше я уже смогу начать подготовку и планировать конкретные шаги для воплощения этой стратеги в жизнь.

Коммерческое предложение для арендодателя | Тексты для вас

Чаще всего найти коммерческую площадку в аренду для бизнесов не так уж сложно. Арендодатели активно рекламируют себя и ищут клиентов. Но порой случается наоборот. Если арендатор хочет получить прибыльное место в популярном торговом центре или гостиничном комплексе, где отбоя от покупателей точно не будет, за «теплое место» придется побороться. Важно суметь убедить арендодателя, что выгоднее всего ему будет отдать место именно вам, а не конкурентам. А для этого, в том числе, нужно грамотно составить привлекательное коммерческое предложение для арендодателя.

Из чего состоит коммерческое предложение для арендодателя

Коммерческое предложение должно объяснить арендодателю, насколько выгоден ваш бизнес. Ведь собственник площади заинтересован, чтобы вы регулярно платили ему аренду и долго оставались на арендованном месте. А для этого бизнес должен процветать.

Структура грамотного коммерческого предложения должна быть следующей:

Приветствие. Если вы знаете имя получателя, обратитесь к нему по имени. Обычно, если речь о крупных ТЦ, коммерческие предложения направляются в отдел аренды. Потому сначала правильным шагом будет узнать имя начальника отдела или сотрудника, работающего с арендаторами. Персонифицированное обращение заметно увеличит вероятность, что ваше предложение прочитают, а также расположит к вам получателя.

Описание бизнеса. Нужно кратко, но емко и интересно описать товары и услуги, которые вы собираетесь продавать. Коснитесь сегмента рынка, в котором работаете (премиум, бюджетный, средний ценовой). Коротко опишите вашу целевую аудиторию и объясните, почему ваши товары или услуги будут хорошо продаваться. Читая эту часть, арендодатель должен понять, что вы действительно серьезно относитесь к  бизнесу и знаете свое дело.

Выгоды для арендодателя. Здесь следует объяснить, чем вы лучше конкурентов и почему с вами будет сотрудничать выгоднее всего. В первую очередь нужно заверить арендодателя, что ваша торговая точка привлечёт множество клиентов в место, которым тот владеет, что принесет прибыль не только вам, но и всему комплексу в целом. Предложите владельцу бесплатно упомянуть его торговый центр в своей рекламе (например, при наличии у вас раскрученного аккаунта в Инстаграм — для примера). Не забудьте пообещать, что будете максимально бережно относиться к арендуемой площади, оперативно решать любые вопросы и поддерживать дружелюбное общение.

Призыв к действию. Оставьте контактные данные и предложите арендодателю позвонить, написать вам или встретиться лично.

Правильное оформление коммерческого предложения для арендодателя

Писать предложение лучше всего на вашем фирменном бланке. Написано оно должно быть простым, понятным языком, без лишних витиеватостей, но и не слишком сухо. Можно привести конкретные цифры, проценты, суммы которые фактически подтвердят выгоды для арендодателя.

Важно! Не путайте коммерческое предложение с прайсом или сметой. В данном случае еще не следует путать его и с гарантийным письмом (и договором на аренду), которые в принципе пишутся совершенно в другом формате.

Заказать КП для арендодателя

Чтобы заказать эффективное коммерческое предложение для арендодателя, звоните по телефону 8 916 88 99 365  или же отправляйте запросы на мой емейл [email protected]

5 выгод для арендодателя + текст коммерческого предложения

30 01 2014

Юлия | Места, аренда |

Как и чем заинтересовать арендодателя? Именно такой вопрос задает себе владелец торгового автомата газированной воды. И мы не исключение.

Не секрет, что вопрос материальной выгоды не всегда оказывается решающим при переговорах. Ну а что же еще? Видимо действительно должно быть что-то еще… Размышляя и споря, мы выбрали несколько реальных выгод. Делимся наработанным материалом и с вами.

В конце статьи прилагается готовый текст коммерческого приложения. К нему рекомендуется сделать приложения на второй и третьей странице. На второй — фотографии автоматов (желательно на местах установки), на третьей основные технические характеристики. А также не стоит забывать и об оформлении КП: Как оформить коммерческое предложение так, чтобы арендодатель захотел его прочитать и смог понять его смысл

Выгоды, которые нам показались не надуманными и обоснованными:

1. Новый сервис для посетителей

Здесь не важно, где установлен автомат газ-воды: в магазине, бане, автосервисе или на другом месте. Главное, что это нечто новое. То чего пока в этом месте нет (и нет у конкурентов!).

2. Оригинальное интерьерное решение

Согласитесь, автомат газированной воды «как раньше» — это необычно. Бывают конечно радикально антисоветски настроенные элементы, но это скорее исключение. И это не наш вариант в принципе.

3. Привлечение аудитории

Кто основные потребители газировки из ретро-автоматов? Молодежь, семейные пары с детьми, люди старшего поколения. Вот их мы и привлекаем путем молвы… А это выгодно и нам и арендодателю. У нас на одной из точек с автоматами образовалось своеобразное «тусовочное» место. И это выгодно всем.

4. Бесплатная реклама арендодателю

Уже не раз писали — об автоматах пишут: в соцсетях, в официальных СМИ, в блогах… это реклама. Реклама — это дорого. А тут абсолютно бесплатный и причем постоянный источник рекламы. Аргумент весомый.

5. Собственно материальный вопрос

Надеюсь оказалось полезно. В заключении скачать образец коммерческого предложения, написанного с учетом выгод.

P.S.: Нашли еще реальные выгоды? Давайте делиться в комментариях.

Читайте также:

Коммерческое предложение по сдаче автомобилей в аренду

Сдать автомобиль в аренду как побочный доход к зарплате 



Мы не стоим на месте, двигаясь в направлении расширения сферы влияния нашей компании. И предлагаем заключить с нами договор сдачи автомобиля в аренду автовладельцам, у которых в распоряжении есть один, два или несколько автомобилей не старше 5 лет в отличном техническом состоянии. 

Если вы зашли на эту страничку, значит вы ищите способ сдать машину в аренду без риска. И такой способ есть. Мы примем ваш автомобиль в аренду для дальнейшей его сдачи в прокат, не отвлекая вас от личных дел. Мы берем на себя полный цикл обслуживания Вашей машины.

В наши обязанности входит: 

  • сдача автомобиля Арендатору 
    расчеты с Арендатором 
    расчеты с Клиентом 
    соблюдение Арендатором Договора аренды автомобиля 
    своевременное ТО и ремонт машины 

Вы получаете: 



Стабильный пассивный доход от сдачи автомобиля в аренду под такси и для личных целей. 


Свободное время. Вы можете заниматься своими делами, мы все сделаем за Вас. 


Ваш доход составляет 70 % от прибыли 
Стоимость наших услуг 30 от прибыли. Без отрыва от работы Ваш автомобиль, в руках профессионалов своего дела, принесет хорошую прибыль Вам и Вашей семье. По всем вопросам обращаться напрямую по телефону +7 (953) 08-07-858 

Вкладчикам 

Если в Вашем распоряжении нет автомобиля, Вы можете зарабатывать с нами также. Мы принимаем сбережения под 25 годовых под налаженный бизнес аренды автомобилей. 

Мы гарантируем: 
Своевременные выплаты процентов в полном объеме. Вы получаете прибыль стабильно и вовремя. Мы не затягиваем с выплатами, можете в этом убедиться сами! 

Желающим сдать автомобиль в аренду с выкупом 


Мы поможем сдать авто в аренду с выкупом на ваших условиях. Все технические вопросы по аренде машин с выкупом Вы можете обсудить с нами по телефону: +7 (953) 08-07-858

Как получить бесплатную арендную плату для вашего бизнеса — The Cauble Group

Какова стандартная сумма бесплатной аренды

Короткий ответ: это зависит от .

Не существует конкретного или установленного количества времени в течение периода бесплатной аренды коммерческой недвижимости.

Я видел снижение арендной платы всего за пару недель, чтобы арендатор мог въехать, устроиться и начать бизнес. Мы также договорились о периоде снижения арендной платы, который длился 8 месяцев.

Почему?

Поскольку домовладелец не хотел выходить из кармана, чтобы покрыть какие-либо ремонтные работы, абсолютно необходимо было сделать на этом участке.Таким образом, вместо этого арендатор согласился оплатить полную застройку, если арендодатель предоставит им бесплатный период аренды для выполнения строительства и все еще будет иметь несколько месяцев бесплатной аренды после открытия.

Таким образом, срок бесплатной аренды , безусловно, будет зависеть от состояния недвижимости . Это также будет основано на вашем рынке.

Когда я впервые начал работать брокером по коммерческой недвижимости в 2013 году, для нас было обычным делом предлагать 4-6 месяцев бесплатной аренды качественным арендаторам. В торговой недвижимости так долго велась такая небольшая активность, что домовладелец был готов стимулировать арендаторов подписывать более длительные условия аренды.

Коммерческие помещения, построенные в 2008 году, годами пустовали. А арендодатели не могли снизить арендные ставки, потому что это обесценило бы собственность, поэтому они начали предлагать более длительные периоды снижения арендной платы.

Однако это мнение изменилось примерно в 2016/2017 году, когда рынок снова загорелся.

Мы выпали из рынка арендатора и снова оказались в пользу арендодателя, поэтому мы перешли на снижение арендной платы менее чем за 3 месяца.Во многих случаях домовладельцев не предлагали арендаторам скидки на арендной платы из-за высокого спроса на небольшое количество свободных площадей.

Итак, по моему опыту, арендаторы прямо сейчас могут иногда получить скидку на 2-3 месяца при аренде на 5 лет. Если вы ищете более короткий срок, чем 5 лет, не ждите снижения арендной платы. Арендодателю часто бывает сложно оправдать затраты на краткосрочную аренду.

Ваш путеводитель по элементам коммерческой аренды (термины, определения)

Если у вас возникли проблемы с пониманием тонкостей коммерческой аренды, вы не одиноки.Мы в AQUILA помогли сотням клиентов обеспечить наилучшие возможные структуры аренды для своих нужд и теперь понимаем, насколько сложно может быть расшифровка отраслевого языка, который они часто используют.

Чтобы помочь нашим клиентам понять структуру коммерческой аренды, мы составили обзор общих условий аренды и пунктов переговоров , которые мы наблюдаем сегодня в Остине.

Прочтите сейчас: Переговоры об аренде: что вам нужно искать помимо арендной ставки

Поскольку аренда офисных, промышленных и торговых площадей различается, мы также определили общие черты каждого из этих секторов.

Если вы хотите узнать о различных типах аренды, мы также написали статью о типичных типах коммерческой аренды в Остине.

Независимо от того, на каком этапе лизингового пути вы находитесь, важно хорошо понимать, что входит в договор аренды.

Элементы договора аренды / Пункты переговоров

Большинство из этих факторов оговаривается задолго до составления договора аренды. Во время процесса письма о намерениях (LOI) арендодатели и арендаторы будут обсуждать и согласовывать каждый пункт аренды через своих брокеров, и только после того, как обе стороны согласятся с условиями, составляется официальный документ об аренде.

Для простоты мы не вдавались в подробности о том, когда обсуждается каждый пункт, но, как правило, условия, согласованные в LOI, включают как минимум:

  • Срок действия, ставка и эскалация
  • Льготы (ТИ и бесплатная аренда)
  • Парковка
  • Варианты субаренды, расширения и продления

Срок аренды

Срок аренды является важным фактором в процессе аренды, и, к счастью, его относительно легко понять.

Любой договор коммерческой аренды, который вы подписываете, будет заключаться на определенное количество месяцев и обязывает вас платить за пространство в течение всего периода действия вашего договора аренды. Из-за этого важно быть уверенным в своем решении, решая, на какой срок вы хотите арендовать помещение.

Краткосрочная и долгосрочная аренда

Плюсы и минусы различных условий аренды зависят от типа вашей компании и от того, как вы хотите структурировать свои расходы.

Вообще говоря, краткосрочная аренда обеспечивает большую гибкость, поскольку не привязывает арендатора к долгосрочным обязательствам.Вместо того, чтобы быть ограниченным одним зданием, арендатор может перемещаться чаще, чем позволяет более длительный срок аренды. Однако краткосрочная аренда также означает меньшую уверенность в стоимости аренды в будущем. Чем чаще срок аренды истекает у арендатора, тем больше он должен пересматривать условия и иметь шанс получить более высокую арендную ставку. Краткосрочная аренда также обычно не предполагает большого количества уступок (долларов на улучшение арендатора, бесплатную аренду и т. Д.), Потому что у арендодателя меньше времени на возмещение этих расходов.

С другой стороны, долгосрочная аренда позволяет зафиксировать арендную ставку на более длительный период. В Остине более длительная аренда также предлагает больше вариантов концессии, поскольку арендодатели обычно больше выигрывают от обеспечения долгосрочного арендатора. Однако, с точки зрения арендатора, долгосрочная аренда не допускает такой гибкости, поскольку они берут на себя обязательства по размещению на гораздо более длительный срок.

Термин, который вам следует искать, действительно зависит от конкретной ситуации вашей компании.

Прочтите сейчас: На какой срок коммерческой аренды мне следует подписывать?

Например, быстроразвивающийся стартап с непредсказуемым будущим и короткой финансовой историей, вероятно, больше всего выиграет от краткосрочной аренды (в Остине краткосрочная аренда — это что угодно, от одного до трех лет).С другой стороны, если у компании есть устоявшаяся история и хорошее представление о том, какие доходы будут в будущем, они могут предпочесть более длительную аренду (в Остине это может быть что-нибудь более пяти лет).

Это может быть один из первых пунктов, о котором вы договариваетесь, поскольку он определяет многие другие факторы, включенные в аренду. Однако на рынке, подобном сегодняшнему в Остине, арендаторы не могут выбирать срок аренды, а арендодатели настаивают на более длительных договорах аренды.

Срок аренды важен не только для арендатора, но и для арендодателя, поэтому важно заранее определить, сможете ли вы и арендодатель договориться о сроке, который подходит для обеих сторон.

Базовая арендная плата

Базовая арендная плата — это заранее определенная сумма арендной платы, которую должен платить арендатор, независимо от того, какие операционные расходы или доходы были в любом месяце. Эта ставка часто указывается из расчета на квадратный фут в год, что означает, что арендатор на 10 000 квадратных футов, платящий базовую ставку в 20 долларов за квадратный фут, будет платить 200 000 долларов в год в качестве базовой арендной платы. Хотя сначала это может показаться простым, становится все сложнее, когда вы начинаете внимательно изучать детали.

Квадратные футы для аренды vs.Полезные квадратные ножки

В коммерческих зданиях существует разница между арендуемыми квадратными футами и полезными квадратными футами, и эта разница должна быть очевидна, чтобы вы действительно понимали, что такое базовая арендная плата.

Полезные квадратные футы — это фактическая площадь квадратных футов, которые арендатор будет занимать для ведения бизнеса. Если вы думаете о пустом офисе, то везде, куда вы можете пойти, приходится меньше квадратных футов полезной площади. Сюда входят офисы, общие рабочие зоны, кухни и туалеты, расположенные внутри самого пространства.Однако этот квадратный метр — не то число, которое следует использовать для расчета арендной платы.

Квадратных футов, сдаваемых в аренду, включает общую полезную площадь в квадратных футах плюс пропорциональную долю общих площадей здания. Чтобы рассчитать, какая часть общих площадей должна быть включена в арендные квадратные футы арендатора, домовладелец сначала находит коэффициент нагрузки (или надстройки) здания. Коэффициент нагрузки рассчитывается путем деления общей арендуемой площади здания на квадратные футы здания.

Коэффициент нагрузки = общая арендуемая SF / общая используемая SF

Затем этот коэффициент нагрузки умножается на полезные квадратные футы арендатора, чтобы определить арендуемую площадь в квадратных футах.

Арендуемая SF = Полезная SF арендатора x Коэффициент нагрузки

Квадратные футы, подлежащие аренде — это число, используемое для расчета стоимости аренды. В Остине большинство домовладельцев продают помещения RSF. Например, если наш предыдущий арендатор на 10 000 квадратных футов сдавал в аренду здание с коэффициентом загрузки 1,15, их арендные квадратные футы были бы 10 000, а их полезные квадратные футы — 8 695.

Как видите, в базовую ставку уходит гораздо больше, чем вы можете сначала предположить, и сложности коммерческой аренды на этом не заканчиваются.

Обращения

Чем дольше срок аренды, тем больше арендодатель подвержен инфляции и растущим арендным ставкам на рынке. Если арендатор подписал договор аренды по цене 20 долларов за квадратный фут, но через 5 лет средняя рыночная цена составляет 30 долларов за квадратный фут, что может сделать домовладелец, чтобы сохранить ставки, близкие к рыночным, без необходимости пересматривать условия аренды каждый год?

Многие арендодатели требуют повышения базовой арендной платы в своих договорах аренды, чтобы учесть эту проблему.Эскалация используется для того, чтобы арендодатель ежегодно постепенно увеличивал базовую арендную плату, чтобы не отставать от растущих рыночных ставок.

Арендаторы также могут получить выгоду от эскалации, поскольку это позволяет им платить более низкую базовую арендную плату в первые годы аренды. Без обострения арендодатель, скорее всего, будет взимать высокую ставку за весь договор аренды.

Существует несколько различных типов эскалации, каждая из которых имеет свои уникальные положения.

Количество

При этом типе эскалации предопределенное увеличение базовой арендной платы согласовывается обеими сторонами в процессе переговоров.Ежегодно базовая арендная плата будет увеличиваться на установленную сумму и будет увеличиваться до истечения срока аренды. В Остине эти типы эскалации обычно составляют от 0,50 до 1 доллара за квадратный фут.

Пример 20 долл. США / кв. Фут с ежегодными эскалациями в размере 0,50 долл. США
Год 1 Год 2 Год 3 Год 4 Год 5
$ 20,00 / шт. $ 20,50 / SF 21 руб.00 / SF $ 21,50 / SF $ 22,00 / SF
Процент

Подобно определенной сумме повышения, процентное повышение — это заранее определенный процент увеличения базовой арендной платы. Ежегодно текущая базовая арендная плата будет увеличиваться на процент, согласованный обеими сторонами. Большинство процентных ставок в Остине обычно составляют от 2% до 3% в год.

Пример 20 долларов США / кв.фут с 2% ежегодного повышения уровня дохода
Год 1 Год 2 Год 3 Год 4 Год 5
20 долларов США.00 / SF $ 20,40 / SF $ 20,81 / SF $ 21,22 / SF $ 22,65 / SF
Индексировано

Индексированные эскалации привносят немного больше изменчивости в арендную ставку арендатора, потому что они не увеличиваются на заранее определенную сумму. Вместо этого эскалация следует за индексом (обычно индексом потребительских цен) и увеличивается в зависимости от величины индекса.

Интересно, что повышение индексации может также привести к снижению арендной платы, если используемый индекс видит снижение от одного года к другому.Как правило, этот тип эскалации используется только в крупных и сложных договорах аренды, поэтому конкретные условия будут варьироваться от случая к случаю.

Пример 20 долларов за квадратный фут с изменениями ИПЦ из года в год (на основе договора аренды, подписанного в 2013 году)
Год 1 Год 2 Год 3 Год 4 Год 5
+ 1,7% + 0,2% + 1,1% + 1,9%
20 долларов США.00 / SF $ 20,34 / SF $ 20,38 / SF $ 20.60 / SF 21,00 $ / SF

Операционные расходы

Владение и эксплуатация здания обходятся недешево, поэтому домовладельцы часто предпочитают перекладывать хотя бы часть расходов на своих арендаторов. Как мы упоминали выше, разные типы аренды по-разному относятся к операционным / бывшим операциям, но, независимо от структуры аренды, операционные / бывшие всегда заслуживают внимания, поскольку они могут составлять значительную часть ваших общих затрат.

Как и в случае с базовой арендной платой, операционная цена / расход рассчитывается на основе пропорциональной доли арендатора в арендуемой площади здания. Как и базовые ставки, операционные / бывшие в употреблении указаны из расчета на квадратный фут в год, что означает, что наш арендатор площадью 10 000 квадратных футов будет платить 150 000 долларов в год, если операционные расходы составляют 15 долларов за квадратный фут.

Чтобы узнать больше о том, что такое операционные расходы и что в них включено, прочитайте нашу статью «Что такое операционные расходы на коммерческую недвижимость» (Op / Ex)?

Расчётные пункты

Все начинает усложняться, когда в игру вступают прекращение расходов, также называемых базовыми годами.В случае аренды брутто, поскольку арендодатель несет ответственность за эксплуатационные расходы здания, он предпочитает некоторую страховку, чтобы защитить от повышения налогов или арендатора, использующего ненормальное количество коммунальных услуг. Для этого они устанавливают остановку на базовый год, которая будет действовать в течение всего срока аренды.

После первого года аренды арендатора арендодатель записывает, какие операционные расходы были понесены, и информирует арендатора о понесенных расходах. В течение оставшейся части срока аренды арендатор несет ответственность за любые операционные расходы, превышающие уровень, установленный в базовом году.

Например, скажем, операционная / отбытие за базовый год установлено на уровне 10 долларов за квадратный фут. В следующем году, если op / ex достигнет 15 долларов за квадратный фут, арендатор будет обязан оплатить разницу в 5 долларов за квадратный фут в соответствии с условиями аренды сверх своей валовой арендной платы. Эта договоренность защищает арендодателя от необходимости платить неожиданно большое увеличение операционных / исходных расходов и позволяет арендатору оплачивать операционные / выездные расходы только в том случае, если они превышают предел базового года.

Как мы упоминали выше, включение остановки расходов в валовую аренду делает ее очень похожей на то, что может быть достигнуто при аренде NNN.Рыночные условия будут определять, что из них более распространено.

Бесплатная аренда

Мы все знаем, что ничто в этом мире не является по-настоящему бесплатным, и то же самое можно сказать о бесплатной аренде. Хотя это может быть фантастическим преимуществом как для арендатора, так и для арендодателя, необходимо более внимательно изучить сложности и причины, по которым предлагается бесплатная аренда.

Бесплатная аренда — это в общем то, как это звучит; арендодатель предлагает арендатору определенное количество месяцев, чтобы не платить арендную плату. Эти бесплатные месяцы, также известные как сниженная арендная плата, обычно предоставляются в первые несколько месяцев аренды, но также могут быть распределены на весь срок.

Бесплатная аренда может ввести в заблуждение, потому что часто это не означает, что арендатор ничего не платит за эти месяцы. В большинстве случаев не нужно платить базовую арендную плату, в то время как операционные расходы и другие расходы, не связанные с базовой арендной платой, по-прежнему оплачивает арендатор.

Так почему арендодатель предлагает арендатору бесплатную аренду?

Расходы на переезд, связанные с переездом в новое помещение, могут быть большими расходами для арендаторов, что потенциально может повлиять на их пребывание в текущем помещении.Чтобы бороться с этим, особенно если в здании много свободных площадей, домовладелец может сделать первые несколько месяцев аренды менее дорогостоящими для арендатора, чтобы побудить их подписать договор аренды и переехать.

Однако самым большим недостатком бесплатной арендной платы с точки зрения арендатора является то, что арендодатель может потребовать более высокую арендную ставку, чем если бы бесплатная арендная плата не предлагалась. Хотя это не всегда так, арендатор должен решить, перевешивает ли выгода месяцев бесплатной аренды в начале аренды потенциально более высокую арендную ставку на протяжении оставшейся части срока аренды.

Улучшения арендатора

Вы хотите отремонтировать свое новое офисное пространство, чтобы оно лучше соответствовало культуре вашей компании, но не хотите, чтобы все расходы оплачивались наличными? Вот где может сыграть роль переговоры о надбавке за улучшение жизни арендатора.

Улучшения арендатора (TI) — это заранее определенная надбавка на строительство, которую арендодатель дает арендатору и обычно указывается из расчета на квадратный фут. Это пособие используется арендатором для улучшения своего недавно сданного в аренду помещения или существующего помещения, где арендатор продлил срок аренды, будь то что-то простое, например, новая краска, до чего-то столь же сложного, как полная реконструкция.

Прочтите тематическое исследование, чтобы узнать, как AQUILA смогла использовать обновление Capital Factory, чтобы получить надбавку TI, необходимую для удовлетворения требований рынка.

Для арендатора TI действительно может стать отличным способом сделать пространство полностью отвечающим их потребностям, без необходимости полностью оплачивать его из собственного кармана. Однако, как и многое другое в коммерческой недвижимости, TI не так проста, как кажется.

TI — это то, что должно быть заключено в договор аренды, что иногда может быть проблемой в зависимости от рынка.Когда спрос высок и у арендодателей нет проблем с заполнением пустующих площадей, может быть труднее договориться о заключении договора аренды с TI. Арендодатель также обычно принимает решение о том, на что вы можете использовать свое пособие TI, поэтому оно, скорее всего, не покроет все ваши расходы на ремонт.

На рынке с низким спросом арендодатель с большим количеством свободных площадей может предпочесть согласиться на изрядное пособие по TI, чтобы стимулировать арендаторов сдавать площади в аренду, а не оставлять площадь вакантной.

Кроме того, некоторые арендодатели предлагают большие льготы по TI даже на рынках с высоким спросом в обмен на подписание арендаторами долгосрочных договоров аренды.Хотя это могут быть большие начальные расходы из собственного кармана, возможность подписать с арендатором долгосрочную аренду по выгодным ставкам может в конечном итоге оказаться лучше для арендодателя и позволить арендатору минимизировать свои первоначальные затраты. .

Другие факторы, которые могут повлиять на размер TI, получаемого арендатором, включают:

Если вы подумываете о внесении улучшений в свое новое пространство, стоит потратить время, чтобы оценить, сколько, вероятно, будут стоить улучшения, прежде чем заходить слишком далеко в переговорном процессе.Наем менеджера проекта может быть большим преимуществом в этом процессе, и обычно экономия средств, которую они приносят проекту, намного превышает затраты на найм менеджера проекта.

Соответствие ADA

Закон об американцах с ограниченными возможностями (ADA) гласит, что арендаторы и домовладельцы несут ответственность за обеспечение доступности здания для инвалидов. Это касается не только внешнего вида здания, но и мест общего пользования, а также вашего собственного пространства. В то время как большинство современных зданий построено с учетом ADA, более старые здания могут потребовать внесения этих улучшений.

Для арендаторов это означает, что вы потенциально можете нести ответственность за значительные затраты на улучшение. Если в вашем договоре аренды не указано, кто несет ответственность за какие расходы, вы можете столкнуться с необходимостью оплачивать полную стоимость улучшений в своем пространстве, помимо пропорциональной доли затрат на улучшение общих частей.

Чтобы избежать этих затрат, есть несколько пунктов, которые мы рекомендуем согласовать с вашим договором аренды.

  • Требовать от арендодателя покрытия любых затрат на улучшение ADA в вашем помещении
  • Если вы не можете убедить арендодателя согласиться с этими условиями, убедитесь, что никакие улучшения ADA общего пользования не могут быть включены в вашу операцию .Если здание требует серьезных улучшений, вы не хотите, чтобы эти расходы перекладывались на вас.

Однако самое простое решение — попросить арендодателя гарантировать, что здание соответствует требованиям ADA, прежде чем вы когда-либо подпишете договор аренды . Таким образом, вероятность того, что придется платить за значительные улучшения, намного ниже.

Варианты субаренды и прекращения

Независимо от продолжительности вашего договора аренды всегда есть вероятность, что вы захотите (или захотите) эвакуировать помещение до истечения срока аренды.

Арендодатель имеет право голоса в отношении того, что может делать арендатор, поэтому очень важно подумать об этих положениях, прежде чем подписывать договор аренды. Мы рекомендуем запрашивать эти положения в первоначальном запросе предложений. Поступая таким образом, арендатор дает домовладельцу понять, что эти положения чрезвычайно важны.

Пункт субаренды

Субаренда или передача аренды другому арендатору — отличный вариант для арендатора, который не желает или не может оставаться в своем договоре аренды.Таким образом, первоначальный арендатор может переехать в другое место без необходимости платить полную цену за пространство, которое он не использует, а новый арендатор получает возможность переехать в пространство, которое в противном случае ему пришлось бы ждать, часто по сниженной ставке. .

Однако сдать в субаренду не так просто, как передать договор аренды и уйти. Во-первых, домовладелец вправе решить, разрешено ли вам вообще сдавать в субаренду. Арендодатели, как правило, не любят субаренду и могут неохотно соглашаться на нее.Если вы не договорились о выгодной статье субаренды в своем первоначальном договоре аренды, ваши права на субаренду могут быть ограничены.

Даже если вы можете сдать в субаренду, это не означает, что вы полностью освободитесь от своих обязательств. Вы по-прежнему несете ответственность за уплату арендной платы до истечения срока аренды, то есть, если новый арендатор перестанет платить, вы должны продолжать выполнять свои обязательства по аренде. Кроме того, большинство арендаторов, ищущих субаренду, как правило, не желают платить полную запрашиваемую арендную ставку, поэтому вполне вероятно, что вы все равно будете платить часть арендной платы даже после выезда.

Субаренда Stonelake 6 компании

StrongBox была ярким примером того, как возможность сдавать помещения в субаренду позволила найти творческое решение для меняющейся компании. Прочтите тематическое исследование, чтобы узнать, как AQUILA смогла создать изделие, соответствующее их новым требованиям к размеру, и сэкономить клиенту значительные деньги.

Оговорка о расторжении

Вариант завершения — это еще одно условие, которое вы должны учитывать при рассмотрении нового помещения. Если арендодатель настроен на аренду помещения на 10 лет, но вы готовы взять на себя обязательство только на пять лет, вы можете попросить вариант расторжения договора аренды, который позволит вам отменить аренду через пять лет.Арендодатели обычно неохотно предоставляют их, но этот вариант стоит рассмотреть.

Варианты расторжения договора — отличные права, которые необходимо иметь в договоре аренды, но есть некоторые недостатки, которые необходимо учитывать. Поскольку ТИ и комиссионные выплачиваются в начале аренды, но предназначены для всей аренды, арендатор должен уплатить штраф за расторжение, который будет включать возврат «неиспользованных» сумм, возникающих в результате расторжения части аренды. В зависимости от размера помещения и срока аренды арендатор может заплатить большие расходы.Штрафы за расторжение договора также могут включать в себя бесплатную арендную плату, предоставляемую арендатору, а также предполагаемый простой, приводящий к расторжению договора.

Право на продление

Право на продление дает арендатору право сначала сказать, хотят ли они продлить договор аренды на другой срок. Вместо того, чтобы рисковать потерять пространство для другого арендатора, этот пункт дает текущему арендатору безопасность, заключающуюся в том, что они будут иметь возможность остаться в том же наборе, когда их аренда истечет.

Например, если соседний арендатор заинтересован в расширении вашего помещения, арендодатель может быть склонен предложить ему ваше пространство, вместо того, чтобы позволить вам продлить аренду, особенно если этот арендатор занимает больше квадратных футов, чем вы.Если есть возможность продления, домовладелец должен сначала предложить вам помещение, независимо от других заинтересованных сторон.

Обычно срок действия опции продления составляет от трех до семи лет, а ставка аренды соответствует текущей рыночной арендной плате на момент продления. Учитывая, что «рыночная арендная плата» субъективна, и что есть другие условия, которые могут быть предметом переговоров в процессе продления, рекомендуется всегда использовать брокера, представляющего арендаторов, при работе над продлением.

Права на расширение

Вариант расширения — это в основном то, на что это похоже; это дает арендатору право первым сказать, хотят ли они сдавать в аренду больше площадей.Если ваша компания растет, придет время, когда вы должны решить, сохранять ли то же количество квадратных футов, что у вас есть сейчас, или расширить свое пространство. Это вариант, который стоит рассмотреть арендаторам, надеющимся на расширение.

На сегодняшнем рынке обычно используются две формы расширения: право первого отказа (ROFR) и право первого предложения (ROFO). По сути, это мешает другим арендаторам подписать договор аренды на расширение пространства в здании до того, как вам будет предоставлена ​​такая возможность.Основное различие между ними заключается в том, что право преимущественной покупки обычно предоставляется на свободное место в здании, а право преимущественного предложения распространяется на любое пространство, которое появляется в здании в течение срока действия арендатора.

Узнайте больше о правах на расширение в нашей статье 3 Типы условий расширения в коммерческой аренде: понимание плюсов и минусов.

Оговорка о перемещении

В некоторые договоры аренды вставлен пункт о переселении, который позволяет арендодателю переместить вас в другой апартамент, если он «сопоставим» с помещением, в котором вы в настоящее время находитесь.Если вы обеспокоены тем, что ваше определение сопоставимого не совпадает с определением арендодателя, вы можете рассмотреть вопрос о том, чтобы какие-либо положения о переселении были исключены из вашего договора аренды в процессе переговоров. Это особенно актуально, если важно расположение вашего люкса в здании (например, на первом или верхнем этаже).

Однако, если арендодатель не желает полностью удалить пункт, есть некоторые непредвиденные обстоятельства, которые вы должны запросить:

  • Поскольку переезд может быть дорогостоящим, требует, чтобы арендодатель покрыл все расходы на переезд. может значительно сэкономить в случае переезда.Сюда входят любые канцелярские товары или залог, который вам придется перепечатать для переезда.
  • То же самое и с . Любой ремонт может стоить , так как новое пространство может потребовать некоторой работы, чтобы сделать его сопоставимым с вашим предыдущим.
  • Кроме того, вы должны убедиться, что в вашего договора аренды указано, что вы получите такую ​​же арендную плату, удобства и сопоставимую площадь квадратных метров с вашим исходным люксом .

Все это означает, что то, что вы оговариваете в договоре аренды в самом начале, может иметь большое влияние на то, что происходит, пока договор аренды остается в силе.Хороший брокер, представляющий интересы арендаторов, посоветует вам, какие пункты могут вызвать проблемы в будущем, и как минимизировать любые риски, связанные с этими пунктами.

Парковка

Парковка для сотрудников — большое дело в Остине, особенно в густонаселенном районе центра города, где ежемесячная плата может составлять 200 долларов и более за место. Из-за этого парковка может быть одной из наиболее важных деталей при заключении договора аренды в Остине.

Парковка для коммерческих помещений указана как соотношение мест на 1000 квадратных футов.Например, если бы арендодатель предложил соотношение 4: 1000 к нашему арендатору из 10 000 SF, арендатору было бы 40 парковочных мест, которые он мог бы предложить своим сотрудникам. Это важный момент переговоров при аренде, потому что, если у вас слишком мало места для парковки (или вы вообще не договорились о парковке), вашим сотрудникам может не хватить места для парковки.

Эти соотношения и затраты могут использоваться аналогично TI и бесплатной арендной плате, при этом арендодатели, возможно, предлагают более высокий коэффициент или более низкие начальные затраты на парковку, чтобы сделать пространство более привлекательным.

Помимо наличия достаточного количества парковок для ваших сотрудников, вам также необходимо учитывать:

  • Сколько нужно парковок для посетителей и клиентов
  • Если ваша ежемесячная стоимость установлена ​​или арендодатель может ее повысить
  • Крытая парковка или открытая
  • Если ваши места зарезервированы или не зарезервированы

Поскольку парковка — такая горячая тема в Остине, мы углубились в этот вопрос:

Другие вопросы переговоров

Даже после обсуждения этих вопросов, есть еще множество других уступок, которые необходимо учитывать при принятии решения о том, что вы хотите включить в договор аренды.Вот некоторые из них:

  • Часы работы / доступ по выходным
  • Вывески
  • Ограничения плотности
  • Залог и / или аккредитив

Знание рынка и опыт, позволяющие успешно ориентироваться и использовать эти точки переговоров и уступки, является одним из многих преимуществ найма брокера, представляющего арендаторов, который будет помогать вам на протяжении всего процесса аренды.

Какие условия аренды распространены в Остине?

Теперь, когда вы понимаете, что входит в договор аренды, мы можем начать рассмотрение общих структур аренды, которые мы видим сегодня в Остине.Поскольку договоры аренды могут сильно отличаться в зависимости от типа здания, мы разбили обзор на офисные, складские, гибкие и торговые площади.

Типичная аренда офиса в Остине, Техас

Офисный рынок Остина почти полностью основан на аренде NNN, поэтому арендаторы будут платить базовую ставку в дополнение к их пропорциональной доле операционных / бывших.

Ставки аренды обычно указаны из расчета на квадратный фут в год и могут сильно отличаться в зависимости от субрынка.Прочтите нашу запись в блоге Сколько стоит аренда офисного помещения в Остине, штат Техас? Или загрузите наш Отчет о рынке офисных помещений в Остине, чтобы узнать больше о текущих арендных ставках на трех основных субрынках.

Условия аренды офисных помещений в Остине в основном решаются индивидуально, но есть некоторые общие правила, которые вы можете применить. В новых зданиях обычно требуется, чтобы арендаторы подписывали договоры аренды на срок от семи до десяти лет или более, в то время как более старые здания с большей вероятностью будут готовы согласиться на более короткие сроки.Строительство нового здания — это рискованное вложение в коммерческую недвижимость, поэтому арендодатели хотят убедиться, что они максимально ограничивают количество вакансий после завершения строительства.

Надбавки

TI также различаются в зависимости от конкретного случая. Как правило, если новый арендатор подписывает долгосрочную аренду, арендодатель с большей вероятностью предложит TI, чем если бы это была краткосрочная аренда. Однако, если арендатор подписывает продление, маловероятно, что ему предложат TI. То же самое можно сказать и о бесплатной аренде, поскольку арендатор не будет нести никаких затрат на переезд, если останется в одном помещении.В среднем в Остине вы можете ожидать от 40 до 60 долларов в TI за помещения в состоянии оболочки (новые здания) и от 10 до 20 долларов за помещения второго поколения. Это действительно зависит от того, что требуется арендатору и что арендодатель готов дать.

Парковка — еще один аспект аренды офиса в Остине, который варьируется в зависимости от того, где находится здание. В центральном деловом районе количество парковок настолько ограничено, что домовладельцы могут взимать 200 долларов или более в месяц за одно зарезервированное место и не намного меньше за незарезервированное место.В офисных зданиях, расположенных дальше от центра города, например, в здании The Domain, парковка в настоящее время бесплатна для арендаторов.

Типичные договоры аренды складов в Остине, Техас

Аренда склада мало чем отличается от аренды офиса.

Арендные ставки для промышленных предприятий в Остине обычно указываются ежемесячно, а не ежегодно.

И хотя большинство договоров аренды промышленных объектов в Остине осуществляется на основе NNN, не дайте себя обмануть, если вы увидите базовую арендную ставку, которая кажется чрезвычайно низкой.

Самая большая разница между арендой складских помещений и офисов заключается в операционной / экс. В промышленных зданиях арендатор часто отвечает за управление системами отопления, вентиляции и кондиционирования, электричеством и уборкой. Поскольку один арендатор на складе может быть складским помещением, потребляющим минимальное количество электроэнергии, в то время как другой арендатор в том же здании может быть производителем, использующим большее, чем обычно, количество электроэнергии, каждый арендатор оплачивает свои индивидуальные расходы, а не распределяет затраты по всем арендаторам поровну.

Условия аренды складских площадей в среднем немного меньше, чем у офисных; обычно где-то от трех до семи лет.

Хотя бесплатная аренда и надбавки за TI не редкость, для их получения может потребоваться немного больше времени, и они могут быть не такими щедрыми, как при аренде офисов.

Что касается парковки, то арендодатели реже взимают ежемесячную плату. Хотя количество мест, которые арендатору разрешено использовать, по-прежнему рассчитывается по коэффициенту, места предоставляются в порядке очереди.Поскольку в промышленных помещениях обычно меньше сотрудников, чем в офисах, коэффициенты парковки также ниже.

Типичные договоры аренды Flex в Остине, Техас

Flex space, иногда называемый офисом с ценными бумагами, также попадает в промышленную категорию. Однако, как правило, они меньше, мельче и имеют меньшую высоту в свету, чем большинство складов. Этот тип собственности называется «гибким», потому что некоторые арендаторы используют его под офис, некоторые — под склад, а некоторые — как комбинацию.

Аренда

Flex в основном аналогична аренде складов, но с офисным компонентом она также имеет некоторые общие черты с арендой офисных помещений.

Как и в большинстве случаев аренды в Остине, гибкое пространство почти всегда сдается на основе NNN. Ставка аренды будет немного выше, чем у склада, но не так высока, как у офиса, и часто указывается на годовой основе.

Что касается op / ex, большинство гибких договоров аренды имеют ту же форму, что и аренда складских помещений; Арендодатель несет ответственность только за поддержание конструкции и внешнего вида, в то время как арендатор берет на себя обслуживание систем отопления, вентиляции и кондиционирования, электричества и уборки. Обо всем этом, конечно, можно договориться, но большинство домовладельцев сделают все возможное, чтобы передать как можно большую часть обслуживания арендатору.

Условия аренды и парковки для гибких помещений в основном такие же, как и для складских помещений, но надбавки TI часто бывают немного более щедрыми. Поскольку в здании обычно есть офисная часть, улучшения обходятся дороже, чем просто достройка пустого склада.

Типичные сделки по аренде магазинов в Остине, Техас

Розничная аренда в Остине также в основном осуществляется на основе NNN, хотя для некоторых объектов недвижимости в желаемых местах арендаторы могут подписывать процентную аренду. Например, ресторан, подписывающий договор аренды в самом центре Домена, может подписывать процентную аренду, чтобы арендодатель мог разделить прибыль, которую предлагает это место.

Надбавки TI для розничной аренды не сильно отличаются. При аренде первого поколения, требующей обширного ремонта помещения, TI часто будет составлять от 25 до 50 долларов за квадратный фут, в то время как при аренде второго поколения TI иногда может составлять от 5 до 15 долларов за квадратный фут. Структура бесплатной аренды также похожа на ту, что используется в офисной и промышленной аренде, но розничные арендаторы редко получают бесплатную арендную плату на нынешнем конкурентном рынке Остина.

При аренде торговых помещений парковка предоставляется из расчета квадратных футов помещения.Наиболее заметным отличием является то, что разные типы торговых площадей должны иметь разные соотношения в зависимости от того, где они расположены и какой тип бизнеса ведется, и город играет большую роль в принятии решения, какими должны быть эти соотношения. По мере того, как плотность населения продолжает расти, мы можем увидеть, что парковка для торговых площадей в Остине начинает меняться.

Нужна помощь с арендой?

Как видите, аренда коммерческой недвижимости — это сложные договоры.Хотя поначалу это может быть сложно, понимание того, как работает аренда и о чем можно договориться, может помочь вам получить наилучшие возможные условия для ваших нужд.

К счастью, вам не нужно проходить этот процесс в одиночку. Если вы готовы продвигаться вперед в процессе аренды или просто хотите узнать больше о коммерческой аренде в Остине, свяжитесь с нашей командой представительства арендаторов сегодня.

Популярные статьи:

Обзор предложения по аренде

Обзор предложения по аренде

Что это за документ?

Предложение об аренде — это обязательный документ, в котором излагаются и подтверждаются определенные условия до того, как стороны заключат официальный договор коммерческой аренды.

Когда я буду использовать этот документ?

Этот документ используется, когда домовладелец желает застраховать арендатора до начала переговоров и заключения официального договора коммерческой аренды. Часто это стандартная форма, предоставляемая арендодателем потенциальному арендатору . Однако арендаторы, делающие покупки для аренды, также могут обратиться к арендодателю с предложением аренды.

Кто подписывает это Соглашение?

Предложение аренды подписывается арендодателем и потенциальным арендатором «арендуемого помещения».

Подробнее об этом документе

Несмотря на то, что Предложение аренды заключено до и является более коротким, чем формальный договор коммерческой аренды, условия, указанные в обоих документах, могут быть схожими. Предложение аренды предоставляет Арендодателю и Арендатору возможность обсудить условия, прежде чем оформить процесс аренды.

В предложении аренды будут изложены условия, которые должны быть выполнены, и информация, которая должна быть предоставлена ​​арендатором до того, как стороны заключат коммерческий договор аренды.Условия могут включать: получение финансовой информации арендатора; информация о страховании арендатора; или подтверждение назначения арендатора помещения. Стороны также определят такие вопросы, как размер арендной платы; обязанности по обслуживанию; и сумма залога перед заключением коммерческой аренды.

Каковы основные элементы этого документа

Основные элементы Предложения аренды включают: Местоположение Помещения; Срок аренды; Арендовать; Гарантийный депозит; и крайний срок ответа на предложение.

Некоторые дополнительные статьи могут включать: Работа арендодателя; Работа Арендатора; Парковка и дополнительная аренда.

Сопутствующие документы

  • Коммерческая аренда — договор аренды коммерческой недвижимости между арендодателем и арендатором.
  • Субаренда — договор между арендатором, субарендатором и арендодателем в коммерческой аренде, субаренду арендованных помещений субарендатору. Первоначальный арендатор несет ответственность перед арендодателем, а субарендатор несет ответственность перед первоначальным арендатором за выполнение условий аренды.
  • Согласие на уступку аренды и изменение условий аренды — соглашение, требующее согласия арендодателя передать аренду другому арендатору и внести соответствующие изменения в договор аренды.

5 советов по заключению договора о коммерческой аренде

Коммерческая аренда — важная часть вашего бизнеса. Заключение выгодных договоров аренды дает вашему бизнесу возможность добиться успеха. Помните, что договор аренды недвижимости составляется арендодателем в пользу арендодателя.Ваша обязанность как потенциального арендатора — прочитать его полностью, понять, о чем он говорит, а затем попросить внести изменения, которые вам понравятся.

1. Оцените срок аренды

После того, как вы найдете место коммерческой аренды, заполните заявку на коммерческую аренду и успешно подадите заявку на аренду недвижимости, вы получите бланки недвижимости для вашей аренды.

Один из первых вопросов, который вам нужно решить, — это срок аренды. Срок от одного до двух лет обычно лучше всего подходит для малого бизнеса с возможностью продления.

Это не связывает вас слишком долго, но дает возможность остаться, если вам подходит. Если вы чувствуете, что можете легко найти сопоставимое место, вам лучше подойдет более короткий срок аренды на случай, если арендная плата в вашем районе снизится или это окажется неблагоприятным местом.

Однако, если ваш бизнес будет сильно зависеть от местоположения (например, ресторан), вам понадобится безопасность, поэтому более долгосрочная перспектива имеет смысл.

2. Исследование сопоставимой арендной платы

Сумма арендной платы, которую вы будете платить, является важным фактором в договоре коммерческой аренды .Сделайте свою домашнюю работу и знайте, каковы текущие расходы в вашем районе, чтобы вы могли договориться о справедливой цене.

При обсуждении вариантов продления необходимо указать увеличение арендной платы, чтобы вас не ждало никаких сюрпризов. Ваш домовладелец, скорее всего, захочет повышать арендную плату на каждый дополнительный год.

Постарайтесь определить предел этих повышений, чтобы для вас оставалось доступным проживание в районе коммерческой недвижимости . Вы также можете договориться о сумме залога и условиях его возврата.

3. Ищите скрытые затраты

Ваша аренда может быть «общей арендой», в которую включены все затраты, или «чистой арендой», в которой есть затраты в дополнение к вашей арендной плате. Многие договоры коммерческой аренды возлагают на арендатора ответственность за такие расходы, как обслуживание или содержание общих частей.

Получите подробную информацию об этих расходах заранее и обсудите этот раздел, чтобы он был как можно более выгодным.

Узнайте, будет ли ваша компания отвечать за обслуживание конкретных систем, и изучите текущее состояние этих систем, чтобы оценить затраты.

Договоритесь о предельной сумме этих затрат в долларах или договоритесь о несколько более высокой арендной плате в обмен на то, что арендодатель возьмет на себя все расходы. Определите, есть ли отдельные счетчики коммунальных услуг или же коммунальные платежи распределяются между арендаторами по квадратным метрам.

4. Попросите благоприятные условия

Попросите внести в договор об аренде изменения, которые принесут вам пользу. Например, положение, разрешающее вам сдавать недвижимость в субаренду, может быть важным, если ваш бизнес внезапно переместится или закроется.

Вы можете запросить пункт, который запрещает домовладельцу сдавать в аренду любую другую квартиру в помещении компании, аналогичной вашей.

Пункт о совместной аренде позволит вам расторгнуть договор аренды, если крупный якорный арендатор (который ведет к вам бизнес) уйдет. Также можно договориться о том, что арендодатель будет нести ответственность за улучшение собственности до вашего въезда.

Убедитесь, что вам разрешено размещать вывески для вашего бизнеса.

5.Внимательно ознакомьтесь с положением о расторжении

Прочтите условия договора аренды коммерческой недвижимости, касающиеся неисполнения и прекращения договора аренды. Вам понадобится пункт, который даст вам время исправить дефолт до выселения, в частности, тот, который позволяет вам платить арендную плату за один месяц вместо всей суммы, причитающейся по договору аренды. Вам нужно будет обсудить любые штрафы за досрочное прекращение аренды, если вы решите, что вам нужно уйти до истечения срока аренды.

Самое важное, что вы можете сделать, — это внимательно прочитать договор коммерческой аренды и понять его полностью.Это позволяет вам понять, какие преимущества у вас есть, чтобы вы могли попросить об изменениях, а также подготовит вас к вашим обязанностям в качестве арендатора.

4 основных элемента коммерческого предложения аренды

Иногда нас спрашивают, является ли коммерческое предложение аренды обязательным. Обычно это возникает, когда одна из сторон хочет «выйти» из предложения. Если предположить, что какие-либо предметные условия были выполнены, предложение, как правило, будет иметь обязательную силу при условии, что были улажены эти четыре основных элемента: стороны, помещения, аренда и срок.

1. Стороны: Стороны договора аренды должны быть четко обозначены.

Возможно, что одна сторона может не существовать на момент подписания предложения. Однако до тех пор, пока существует механизм для идентификации этой стороны (например: «Джим Браун от имени компании, которую необходимо зарегистрировать»), предложение подлежит исполнению. Необходимо следить за тем, чтобы использовались правильные юридические названия сторон.

2. Помещение: Помещение, которое будет сдаваться в аренду, необходимо указать.

Если они в настоящее время не существуют (например: строящееся здание), предложение должно содержать положения для идентификации помещений при их появлении. Часто помещения описываются с точки зрения арендуемой площади, и в этом случае метод измерения арендуемой площади также становится важным.

3. Арендная плата: Необходимо указать арендную плату за помещение.

Большинство договоров коммерческой аренды имеют как «базовую арендную плату», так и «дополнительную арендную плату».«Базовая арендная плата» обычно устанавливается из расчета за квадратный фут. Дополнительная арендная плата по некоторым договорам розничной аренды может состоять из компонента «процентной арендной платы», определяемого как процент от валовых продаж. Чтобы предложение было обязательным, в нем должно быть четко указано, как будет рассчитываться и определяться эта арендная плата.

4. Срок: Срок предлагаемой аренды должен быть определен.

В течение срока арендатор будет иметь исключительное владение помещением (в соответствии с условиями аренды), поэтому важны дата начала срока и дата истечения срока.Если дата начала работ не известна на момент подписания предложения, должен быть механизм для определения того, когда этот срок начнется, чтобы соответствовать этому важному элементу (например: через 30 дней после того, как арендодатель уведомит арендатора о готовности помещения. за заполняемость арендатора).

При условии, что все четыре основных элемента были удовлетворены, предложение, как правило, будет считаться обязательным и имеющим исковую силу.

Конечно, есть много других условий, которые составляют часть стандартной коммерческой аренды, включая предполагаемое использование помещений, страхование и возмещение убытков, техническое обслуживание и ремонт, уступку прав и субаренду, а также условия неисполнения обязательств.Всегда желательно, чтобы адвокат рассмотрел предложение до его подписания и, конечно же, до снятия условий.

За дополнительной информацией обращайтесь к Питеру Андерсону.

Льготы по коммерческой аренде: полное руководство для арендаторов

Поощрения по коммерческой аренде — это платежи или уступки, предлагаемые арендодателем:

  • , чтобы побудить нового арендатора подписать договор аренды, или
  • , чтобы побудить существующего арендатора продлить.

В Австралии имущественные стимулы стали неотъемлемой частью коммерческой аренды, что делает их важным компонентом переговорного процесса.О них особенно важно знать в нынешних условиях; где рынок сместился в пользу арендатора, что дает возможность договориться (или пересмотреть) более щедрые стимулы.

Льготы по коммерческой аренде и арендные ставки

Льготы позволяют арендодателям корректировать свои арендные ставки с учетом меняющихся рыночных условий и спроса со стороны арендаторов. «Эффективная арендная плата» — это термин, используемый для описания арендной платы после того, как были учтены стимулы к коммерческой аренде.Эта цифра ниже, чем сумма «номинальной арендной платы» (которая не обесценивает стоимость стимулов, которые арендатор согласовал с арендодателем в рамках своего договора аренды).

Подробнее о различиях между номинальной и эффективной арендной платой можно прочитать здесь.

Стимулы к коммерческой аренде и рынок

Арендодатели часто конкурируют друг с другом, используя стимулы для снижения своей эффективной арендной платы при сохранении номинальной арендной платы для сохранения стоимости своей собственности.

Когда процент вакантных площадей арендаторов на рынке низок, уровни стимулов также имеют тенденцию быть ниже. И наоборот, более высокие уровни стимулов обычно предлагаются на рынках с более высоким уровнем вакантных площадей среди арендаторов. Это потому, что арендаторы имеют больший выбор помещений на этих рынках — и это то, что мы наблюдаем сейчас в нынешних условиях.

Но почему арендодатели раздавали наличные вместо того, чтобы просто взимать более низкую арендную плату?

Арендодателей больше всего беспокоит одно — стоимость собственности.Для них не имеет значения, какой будет доход от месяца к месяцу. Если недвижимость дорожает, значит, их вложение будет успешным.

Итак, если повышается ставка арендной платы (которую австралийские арендодатели обеспечивают за счет фиксированного повышения арендной платы, которое возрастает со скоростью выше, чем ИПЦ), то это все, что имеет значение. Вот почему:

Стоимость собственности = (Чистая прибыль ÷ «Верхняя» ставка капитализации) — Требуемый капитал

Например, давайте посмотрим на стоимость офисного здания CBD.Оценщик арендодателя присвоит чистому доходу капитальную ставку (доход от покупки). В этом случае предположим, что максимальная ставка составляет 6%.

Сценарий 1: Общая чистая арендная плата за здание составляет 5 000 000 долларов. Арендодатель пообещал арендаторам вознаграждение в размере 1 000 000 долларов. Итак, стоимость этой собственности составляет:

(5 000 000 долларов США ÷ 6%) — 1 000 000 долларов США = 82 миллиона долларов США

Сценарий 2: Вместо поощрения арендодатель просто предлагает более низкую арендную плату.Общая чистая арендная плата за здание составляет 4 миллиона долларов. Итак, стоимость этой собственности составляет:

(4 000 000 долл. США ÷ 6%) = 67 млн ​​долл. США

Для большинства людей инвестиции в этих сценариях кажутся одинаковыми. Но для арендодателей можно приобрести более высокие уровни арендной платы и зафиксировать стоимость их собственности.

Проблема?

Арендатор, ведущий переговоры о собственном стимуле к коммерческой аренде, так же надежен, как попросить доктора Google диагностировать сыпь.Только те, кто следит за рынками, могут с уверенностью сказать вам, какими должны быть текущие стимулы для коммерческой аренды. Вам необходимо отслеживать уровни вакантных площадей, доходность собственности (ставки капитализации), рыночную арендную плату и справедливые ставки эскалации, чтобы понять, о каком стимуле вы можете договориться — а разница может составлять 100 из 1000 долларов.

Типы льгот по коммерческой аренде

Поощрения по коммерческой аренде могут иметь разные формы, и циклически они могут различаться в Австралии в зависимости от рыночных условий.Наиболее распространены периоды без арендной платы, снижение арендной платы и отчисления на отделку.

Период без ренты

Период без ренты — это период во время аренды, когда вам вообще не нужно платить за нее. Обычно он вступает в силу в начале аренды (хотя иногда может сработать и в дальнейшем) и обозначается как «X месяцев без аренды».

Например, представьте, что арендатор договаривается о шестимесячном периоде без арендной платы при пятилетней аренде офисных помещений и что ежемесячная номинальная арендная плата составляет 75 000 долларов.Этот период без арендной платы сэкономит арендатору 450 000 долларов США (т. Е. 6 x 75 000 долларов США), что представляет собой экономию 10% от общей суммы арендной платы за весь пятилетний срок аренды при условии отсутствия повышения арендной платы. Это означает, что они будут платить 4 050 000 долларов эффективной арендной платы вместо 4 500 000 долларов США — номинальной арендной платы.

Как правило, периоды без арендной платы популярны среди арендаторов, которым требуется некоторая помощь заранее. Некоторые примеры этого относятся к Арендаторам, которым потребуется некоторое время для генерирования денежного потока, которые проводят значительные отделочные работы, или для тех, кто просто нуждается в помощи денежного потока из-за внешних факторов, таких как COVID-19.

Снижение арендной платы (уменьшение)

Снижение арендной платы — это, по сути, уменьшение арендной платы, распределенной на период (или весь) срока аренды. Обычно она представлена ​​в виде долларовой или процентной скидки. В нынешнем состоянии движения денежные потоки стали чрезвычайно важны для арендодателей. Таким образом, они, вероятно, будут более щедрыми в отношении стимулов для арендаторов, которым требуется меньший аванс.

Вот рабочий пример того, как работает снижение арендной платы:

Сценарий первый: Представьте, что арендодатель дает арендатору бесплатную 12-месячную арендную плату в начале его аренды.В этом примере при годовой арендной плате в размере 200000 долларов льгота без арендной платы составляет 200000 долларов в течение 5-летнего срока аренды.

Сценарий второй: Теперь представьте, что Арендатор договаривается о 20% снижении арендной платы, распределенном в течение срока аренды. В этом примере при арендной плате в размере 200 000 долларов США, возрастающей на 3,5% в год, поощрение составляет 215 000 долларов США в течение 5-летнего срока аренды.

Вклад в отделку помещений

Взнос на отделку — это стимул для коммерческой аренды, который применяется к отделке арендатора — процессу установки фурнитуры и приспособлений, бытовой техники и декоративных элементов во внутренних помещениях офиса.

Арендатор может договориться о возмещении части (или всех) своих затрат на отделку вместо того, чтобы выбирать период без арендной платы или период снижения арендной платы.

Если вы договариваетесь об оплате отделочных работ, спросите арендодателя, есть ли какие-либо предварительные условия, которые вам необходимо выполнить, прежде чем вы получите право на получение поощрительной выплаты.

  • Получат ли они полную или частичную собственность на отделку после завершения?
  • Будут ли они требовать так называемой «поощрительной гарантии» для покрытия стимула?
  • Будет ли оплата производиться на основе возмещения затрат или от вас потребуется предоставить все свои счета арендодателю по мере их поступления?

Большинство арендодателей предпочтут платить взносы на отделку на основе «возмещения» при условии, что их арендатор:

  • подписал договор аренды
  • предоставил банковскую гарантию или гарантийный депозит
  • получил страховку
  • предоставил расценки планы работ должны быть предварительно согласованы с домовладельцем, а также представлены квитанции
  • .

В нынешних условиях более востребованы льготы в виде периода без арендной платы или снижения арендной платы. Тем не менее, если вы ведете переговоры с арендодателем об отделке, стоит обсудить детали и условия до подписания договора аренды.

Как договориться о льготах при коммерческой аренде

Арендодатели всегда стремятся привлечь качественных арендаторов в долгосрочную аренду, особенно на рынках аренды с высокой долей вакантных площадей.И предложение пакета стимулов для коммерческой аренды — один из способов добиться этого.

Это означает, что как коммерческому арендатору жизненно важно, чтобы вы узнали о типах льгот по аренде, о которых вы можете договориться. Используйте следующие шаги в качестве руководства, чтобы обеспечить наилучшие возможные стимулы для коммерческой аренды:

  • Разработайте виды стимулов, которые лучше всего подходят для вашего бизнеса — Периоды без арендной платы и снижение арендной платы могут помочь с потоком денежных средств, тогда как арендодатель подходит -выездные взносы могут помочь с начальными затратами на установку.Решите, что лучше всего подойдет вам и вашему бизнесу.
  • Тщательно изучите текущую рыночную конъюнктуру . «Щедрость» арендодателя будет в значительной степени определяться их портфелем недвижимости, сопоставимой недвижимостью и рыночными условиями. Итак, проведите свое исследование. Еще лучше заручиться помощью специалиста по представительству арендаторов. Они дадут независимое представление о местных рыночных условиях и смогут ускорить процесс.
  • Узнайте о налоговых последствиях — Каждый тип поощрения будет иметь налоговые последствия для вашего бизнеса.Поэтому обязательно проконсультируйтесь с бухгалтером или налоговым специалистом перед принятием решения.
  • Нанимайте профессионалов для ведения переговоров от вашего имени — Согласно нашим исследованиям, арендаторы, которые ведут переговоры по собственному договору аренды, платят в среднем на 22% более высокую арендную плату в течение срока аренды. Итак, партнерство с профессионалом окупается. Хороший консультант по коммерческим арендаторам знает рынок и поделится опытом ведения переговоров, чтобы обеспечить максимально возможные стимулы и удобные для арендаторов условия аренды.

Воспользуйтесь преимуществами текущего рынка

Из-за COVID-19 количество вакансий в Австралии резко выросло с 5.С 6% в июле 2020 года до 8,6% в январе 2021 года. Это привело к снижению арендной платы и увеличению стимулов к аренде.

Команда Tenant CS эксклюзивно представляет арендаторов для повторных переговоров со своим арендодателем, выхода из договоров аренды, субаренды излишков площади или переезда.

Мы поможем вам воспользоваться текущими рыночными условиями и максимально сократить ваши расходы, сэкономив:

  • 25-30% — При обновлении на аналогичных коммерческих площадях
  • 30-40% — Когда вы воспользуетесь преимуществом истекающего срока аренды и уменьшите потребность в пространстве
  • 50-70% — если вы уменьшите свое пространство на 50% и начнете конкурировать на открытом рынке

Свяжитесь с одним из наших сотрудников сегодня, чтобы узнать, как мы могу помочь тебе.

Еще статьи, которые могут вас заинтересовать

Как сделать предложение о новом офисе

Вы нашли офисное пространство своей мечты. Метраж правильный. Расположение идеальное. Лучше всего то, что это в рамках вашего бюджета. Пространство соответствует всем вашим требованиям. Вы готовы сделать предложение, но не знаете, что делать дальше.

Вот что вам нужно знать о подготовке к переговорному процессу, написании письма о намерениях и заключении договора аренды.

Сделайте свое домашнее задание

Проведите предварительное исследование средних цен на квадратные метры для сопоставимой коммерческой недвижимости в вашем районе. Ознакомьтесь с особенностями коммерческой аренды. Например, большинство договоров коммерческой аренды имеют более длительные сроки, чем аренда жилья (стандартные сроки составляют от трех до пяти лет). Вы также захотите убедиться, что понимаете необходимость различных положений, таких как право преимущественной покупки в случае возникновения хорошей возможности.

Организуйтесь и будьте открыты для помощи

Имейте свободный доступ ко всем своим финансовым документам, т. Е. Банковским выпискам, налоговым декларациям и кредитной информации, которые могут быть запрошены потенциальными арендодателями.

Кроме того, при необходимости может быть целесообразно обратиться за профессиональной помощью к юристу, арендатору-брокеру и / или коммерческому агенту по аренде. Они помогут вам сориентироваться в незнакомой территории, чтобы получить наиболее выгодную сделку.

Письмо о намерениях

Письмо о намерениях обычно является первым шагом при заключении договора аренды офиса.Он показывает, что вы серьезно настроены двигаться вперед, но как документ, не имеющий обязательной силы, он дает вам гибкость для согласования тонкостей сделки до подписания договора аренды. Большинство писем о намерениях содержат пункт об исключительности, означающий, что обе стороны соглашаются не добиваться заключения другой сделки, пока ведутся переговоры.
Либо домовладелец, либо арендатор (или их законные представители) могут написать письмо, которое обычно занимает от одной до двух страниц. В письме содержатся ключевые элементы, такие как описание помещения, предполагаемое использование арендатором собственности, дата начала аренды, продолжительность аренды, любые согласованные ремонтные работы с указанием сроков завершения, расходы на аренду и дополнительные сборы, а также условия. после чего вы можете продлить или расторгнуть соглашение.

Будьте готовы к переговорам

В процессе переговоров вы можете заключить наиболее выгодную сделку. Например, вы можете договориться о более низкой арендной плате в обмен на то, что арендодатель может ценить, например, на более длительный срок аренды. К другим потенциальным предметам переговоров относится пункт, который позволяет вам передавать в субаренду или устанавливать ограничение на повышение арендной платы.

Завершить договор аренды

Важно внимательно изучить договор аренды, чтобы убедиться, что все согласованные условия содержатся в этом юридически обязательном документе.Это момент, когда профессиональная помощь в виде поверенного или агента по рассмотрению вопросов коммерческой аренды является наиболее ценной.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *