Коэффициент ускорения амортизации при лизинге: Ускоренная амортизация при лизинге: преимущества, недостатки, пример расчета

Прибегнуть к ускорению амортизации можно на любом этапе сделки, если правильно рассчитать коэффициент. Если будет выбран наивысший показатель, может быть осуществлена досрочная выплата всей суммы долга по лизингу.

Амортизация может начисляться линейным и нелинейным способом:

Преимущества

Основные достоинства:

• главная выгода заключается в снижении налоговой ставки. Ее начисление на транспортное средство происходит в зависимости от размера суммы, которая осталась не выплачена;
• при использовании ускоренной амортизации можно достаточно быстро снизить окончательную, выкупную стоимость ТС;
• списание денег происходит по ускоренному графику, но на размер коэффициента это не влияет;
• возможно сокращение сроков по договору и ускорение процедуры перехода права собственности на имущество к лизингополучателю;
• снижается налоговая ставка на прибыль.

Для большинства клиентов амортизация является наиболее выгодным аспектом сделки. Существуют различные особенности ее начисления, зная которые, можно существенно улучшить показатели предприятия.

Видео: Как вести учет лизингового имущества?

формулы для расчета методом начисления с коэффициентом ускорения, пример

Ускоренная амортизация означает применение повышающих коэффициентов износа основных средств в процессе производства.

Законодательная норма позволяет собственнику применять ускоренный коэффициент амортизации при наличии определенных оснований и в определенных пределах. Его применение позволяет ускорить формальный износ оборудования и объектов основных фондов.

Суть метода начисления в бухгалтерском и налоговом учете

Сущность ускоренного метода начисления амортизации заключается в применении коэффициента повышенного износа продукции и переноса увеличенной стоимости в цену конечного продукта.

В бухгалтерском учете данный повышенный коэффициент не может быть больше 3-х, а для малых предприятий – больше 2-х.

В налоговом учете он может принимать значение 2 или 3 в зависимости от основания – в ст.259.3 НК РФ указаны случаи применения указанного параметра организациями.

Коэффициент добавляется к основной норме амортизации, увеличивая ее.

Формулы расчета в бухгалтерском учете

Ускоренный метод начисления в бухгалтерском учете именуется способом уменьшаемого остатка, где за основу берется остаточная стоимость объекта ОС, коэффициент ускорения и срок полезного использования.

Сначала рассчитывается годовая амортизация, далее она делится на 12 месяцев.

Формула:

Аг = Ст / СПИ * К

• Аг – годовая амортизация;
• Ст – остаточная стоимость объекта (имущества) на начало года;
• СПИ – время использования основного средства в компании. Определяется в годах;
• К – коэффициент ускорения не выше 3, который устанавливается организации в зависимости от основания (малые предприятия не могут установить коэффициент выше 2).

Кроме того, в бухгалтерском учете также применяется нелинейный метод начисления – по сумме чисел лет срока полезного использования.

В этом случае не применяется коэффициент ускорения, однако отчисления также производятся в ускоренном темпе – в первые годы списывается больше, чем в последующих, с каждым годом размер амортизации уменьшается.

Коэффициент ускорения в налоговом учете

Коэффициент ускорения – это законодательно закрепленный показатель, который применяется для расчета ускоренной амортизации основных фондов при наличии соответствующего основания у предприятия.

В разные годы этот параметр колебался от 2 до3.

Применяя данный коэффициент, производитель, закладывает стоимость износа своих средств в конечную стоимость продукта с учетом умножения на данный показатель.

В конечном итоге это отражается на конечной стоимости продукции в сторону увеличения, однако помогает компенсировать затраты на оборудование и уменьшить сумму налогов.

Законодательством предусмотрено несколько оснований для применения такого коэффициента.

Ускоряющий коэффициент с индексом 2 получают:

• Предприятия, осуществляющие свою деятельность в условиях особых экономических зон. Такие предприятия помимо налоговых льгот получают право высчитывать амортизацию с повышением от обычного показателя в два раза.
• Предприятия, осуществляющие деятельность на основе специального инвестиционного контракта. Для них рассчитывается специальный налоговой режим. Также данные организации должны подпадать под классификацию разделов 1-6 групп амортизации согласно Налоговому кодексу РФ.
• Сельскохозяйственные организации промышленного типа с особым статусом. В такие категории подпадают совхозы различных типов, фабрики по производству молочной и иной пищевой продукции. Метод ускоренной амортизации применяется в данном случае при наличии у предприятия как собственного оборудования, так и объектов ОС, приобретенных в лизинг.
• Предприятия, осуществляющие деятельность в условиях неблагоприятного климата. К таким условиям относятся районы Крайнего Севера, городские зоны тяжелой промышленности, засушливые местности и предприятия, осуществляющие деятельность с опасными, горючими и химическими веществами.

Важно, чтобы данные организация стояли на налоговом учете ранее 1 января 2014 года. Также во владении, пользовании и распоряжении предприятий находились объекты (имущество) сроком не менее 3 лет.

Предприятия, имеющие право применять коэффициент ускорения при амортизации  основных средств, равный 3-м:

• В отношении предметов и объектов, подпадающих под договора лизинга и используемых в течение 5 лет и более.
• Организации, использующие объекты для добычи полезных ископаемых, недр и углеводородов, при условии, что объекты используются исключительно для добычи. Также у предприятия должна быть специальная лицензия на осуществление такого вида деятельности.
• Основные фонды, используемые исключительно в научных целях. В эту категорию попадают объекты научных институтов и организаций, применяемы для научных изысканий.

Ускоренное начисление амортизация позволяет производителю распределить имеющиеся затраты на оборудование на период производства, а также компенсировать данные затраты путем закладывания расходов на амортизационные отчисления оборудования в стоимость конечного продукта.

В случае с ускоренной амортизацией такой показатель будет соответственно выше стандартного, так как происходит ускоренный износ основных фондов предприятия.

Случаи применения

Применение ускоренного метода расчета и начисления амортизации основных фондов предприятия выгодно при необходимости ускорить процесс списания стоимости приобретаемого оборудования.

За счет уменьшения налогооблагаемой базы применения данного коэффициента сможет достаточно сильно компенсировать получаемые затраты (особенно эффективно при использовании лизинга).

При этом, руководствуясь ст. 252 Налогового кодекса РФ предприятие показывает экономическую обоснованность и оправданность применения данного коэффициента.

При лизинге основных средств

В отношении имущества в лизинге часто применяется ускоренная амортизация и повышенный коэффициент. Этому есть объяснения. Списание стоимости с ускорением позволяет лицу, на балансе которого числится имущество в лизинге уменьшить налог на прибыль и на имущество.

Подробнее о начислении амортизации при лизинге ОС.

Кроме того, если основное средств числится на балансе у лизингодателя, то ускоренный метод позволяет быстрее вернуть вложенные в объект деньги.

Если ОС находится на балансе у лизингополучателя, то такой способ позволяет быстрее уменьшить остаточную стоимость актива с целью его дальнейшего выкупа у лизингодателя по меньшей цене.

Для коэффициента ускорения при лизинге можно установить значение в пределах трех. При этом показатель может быть и дробным, например, 2.4 или 1.6.

В налоговом учете нельзя применять ускоряющий показатель для основных средств, срок полезного использования которых менее пяти лет (ОС, относящиеся к 1-2 амортизационной группе).

Коэффициент ускорения добавляется к норме амортизации, на которую в дальнейшем умножается стоимость основного средства.

Полезное видео

О методах амортизации в бухгалтерском учете и способах начисления, подробно рассказано в данном видео:

Выводы

Ускоренная амортизация помогает предприятиям быстрее списать основные средства, а также в повышенном режиме покрыть собственные расходы.

Также данная мера позволяет уменьшить размер отчисляемых налогов, что благоприятно сказывается на размере дохода и прибыли.

Однако опрометчивое применение данного способа списания может привести к нарушения налогового законодательства (ст. 252 Налогового кодекса РФ).

Данный метод начисления можно применять и в отношении объектов ОС, которые находятся в лизинге, тем самым, уменьшая издержки.

Амортизация основных средств в лизинге

Кто осуществляет начисление амортизации при лизинге?

Для того, чтобы изучить амортизацию на предметы лизинга, то необходимо определить того, кто вправе и будет амортизацию начислять.

Определение 1

Лизинг – такой вид услуг, который предполагает приобретать основные средства, на условиях кредитования на длительное пользование или в аренду, но возможен и выкуп имущества в конце срока контракта по лизингу.

Главными участниками являются лизингодатель – это лицо, которое предоставляет основные средства в лизинг, а также лизингополучатель – это тот, кто приобретает основные средства в долгосрочную аренду, по своей сути лизинг. Наличие такого взаимосвязанного процесса предполагает выявление того, кто уполномочен исчислять и учитывать амортизацию.

Замечание 1

Так, за начислением амортизации должна и ответственна та сторона лизинга, на чьем балансе находятся основные средства, которые подлежат лизингу. В Российской Федерации такие правила на лизинг устанавливаются бухгалтерским, а также соответственно и налоговым учетом.

Именно в договоре лизинга прописывается та сторона сделки, на которую возложена обязанность поставить основное средство в свой баланс фирмы. Имена эта сторона и должна исчислять амортизацию на основные средства (имущество) при лизинге.

Важно, что в договорных обязательствах предусматривается вид исчисления амортизации –линейная (обычная) или, еще, амортизация, которая называется ускоренная (нелинейная с повышенным индикатором-коэффициентом).

Амортизация при лизинге основных средств

Отметим, что в учете бухгалтерском амортизация на предмет (в данном случае – основные средства) осуществляется в субсчете «Амортизация лизингового имущества» счета номер 02 «Амортизация основных средств».

Готовые работы на аналогичную тему

Также стоит помнить, что методика амортизации указывается в договорных обязательствах и прописывается в учетной политике предприятия.

Специальный метод ускоренной амортизации следует применить лишь к тем основным средствам, на которые период полезного использования будет выше, чем 5 лет.

Преимущества метода ускоренной амортизации при лизинге основных средств

На практике очень часто при начислении амортизации на имущество лизинга применяется метод, который называется ускоренной амортизации. Практическое использование данного метода выступает как важная черта лизингового финансирования.

Замечание 2

Однако, данная методика не распространена в РФ, так как несмотря на явные преимущества, применение его затруднительно ввиду несовершенства налогового законодательства.

Основные преимущества такого метода проявляются в следующем:

• убавляет налог на прибыль, но на тот период, когда действует сделка по лизингу;
• убавляет налог на имущество (основные средства), которые являются предметом лизинга;
• появляется возможность для того, чтобы выкупить основные средства по окончанию договора лизинга по остаточной стоимости (такая стоимость основных средств будет ниже, чем первоначальная).

Первое преимущество проявляется следующим механизмом: так при применении метода появляется возможность снизить базу для уплаты налога на прибыль за счет повышения амортизационных отчислений на предмет (основные средства) лизинга.

Второе преимущество проявляется в следующем, так как в качестве основы налога на имущество принимают остаточную стоимость основных средств, то очевидно, что при рассматриваемом методе остаточная стоимость уменьшается намного быстрее, чем при расчете обычной (линейной) амортизации, так как появляется повышающий коэффициент. В этой связи станет меньше и база для уплаты имущественного налога в бюджет.

Третье преимущество проявляется так: когда заканчивается срок действия контракта по лизингу, то лизингополучатель может выкупить основные средства по очень низкой цене на абсолютно законных основаниях.

Имущество в лизинге на балансе лизингополучателя, начислена амортизация на автомобиль проводка

Новые счета в «1С:Бухгалтерии 8» (ред. 3.0) для автоматизации учета лизинга

Основными нормативными правовыми актами, которыми нужно руководствоваться при заключении договора лизинга, являются Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» и часть вторая Гражданского кодекса РФ — в главе 34 «Аренда» лизингу посвящен параграф 6.

По договору лизинга лизингополучатель должен принять имущество, приобретенное для него лизингодателем у продавца, выплатить лизингодателю лизинговые платежи, порядок и сроки уплаты которых определены договором, а по окончании срока действия договора лизинга возвратить данное имущество или выкупить его в свою собственность.

В договоре указываются размер лизинговых платежей, способы и периодичность их перечисления лизингодателю.

От условий договора и структуры лизингового платежа зависят налоговые последствия для сторон сделки.

ИС 1С:ИТС

В справочнике «Договоры: условия, формы, налоги» в разделе «Юридическая поддержка» читайте подробнее о том, что важно знать при заключении договора лизинга и лизингополучателю.

При отражении лизинговых операций в бухгалтерском учете руководствуются «Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга», утв. приказом Минфина России от 17.02.1997 № 15 (далее — Указания № 15).

У лизингополучателя, в случае если объект лизинга учитывается на его балансе, при поступлении основного средства (ОС) должны сформироваться проводки (абз. 2 п. 8 Указаний № 15):

Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы»
Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Арендные обязательства»

После принятия лизингового имущества в состав ОС делается следующая запись:

Дебет 01 «Основные средства» субсчет «Арендованное имущество»
Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы»

Если лизинговое имущество учитывается на балансе лизингополучателя, то начисление лизинговых платежей лизингодателю в бухгалтерском учете лизингополучателя отражается следующими проводками (абз. 2 п. 9 Указаний № 15):

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Арендные обязательства»
Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Задолженность по лизинговым платежам»

При учете предмета лизинга на балансе лизингополучателя имущество учитывается как амортизируемое (п. 9 Указаний № 15, абз. 3 п. 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н).

Суммы амортизационных отчислений отражаются по дебету счетов учета издержек производства (обращения) в корреспонденции со счетом 02 «Износ основных средств», субсчет «Износ имущества, сданного в лизинг». При этом допускается применение механизма ускоренной амортизации на коэффициент не выше 3 (абз. 3 п. 9 Указаний № 15).

Причитающиеся лизингодателю лизинговые платежи отражаются лизингополучателем проводками (абз. 2 п. 9 Указаний № 15):

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Арендные обязательства»
Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Задолженность по лизинговым платежам»

По окончании срока действия договора лизинговое имущество должно быть возвращено лизингополучателем или приобретено в собственность (п. 5 ст. 15 Закона № 164-ФЗ).

В соответствии с Налоговым кодексом лизингополучатель вправе принять к вычету НДС со всей суммы лизинговых платежей, которая указана в счете-фактуре (подп. 1 п. 2 ст. 171, абз. 2 п. 1 ст. 172 НК РФ).

В целях исчисления налога на прибыль предмет лизинга учитывается в составе амортизируемого имущества по первоначальной стоимости — по сумме расходов лизингодателя на приобретение, сооружение, доставку, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, исключая суммы налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов (п. 1 ст. 257 НК РФ).

Согласно пункту 10 статьи 258 НК РФ имущество, полученное в лизинг, включается в соответствующую амортизационную группу (подгруппу) той стороной, у которой данное имущество должно учитываться в соответствии с условиями договора лизинга.

Лизинговые платежи за пользование лизинговым имуществом, учитываемым на балансе лизингополучателя, относятся к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, за вычетом сумм амортизации, начисленным по этому основному средству (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Если предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя в качестве основного средства, то в отношении него необходимо уплачивать налог на имущество организаций (письмо Минфина России от 20.01.2012 № 03-05-05-01/04, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148).

Лизингополучатель должен уплачивать транспортный налог, если транспортные средства, являющиеся предметом лизинга, зарегистрированы на него (ст. 357 НК РФ).

ИС 1С:ИТС

Подробнее о налоговых последствиях, возникающих у лизингополучателя, читайте в справочнике в разделе «Юридическая поддержка» .

Отметим, что первоначальная стоимость предмета лизинга, расходы на амортизацию и порядок включения лизинговых платежей в расходы различен в бухгалтерском и налоговом учете, поэтому возникают временные разницы. Они учитываются в соответствии с ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций», утв. приказом Минфина России от 19.11.2002 № 114н.

В программу «1С:Бухгалтерия 8», начиная с релиза 3.0.40, для учета операций с лизинговым имуществом, в том числе при учете операций в иностранной валюте и в условных единицах (у.е.) добавлены субсчета (см. таблицу 1).

Рассмотрим, каким образом в «1С:Бухгалтерии 8» редакции 3.0 отражаются основные операции по учету лизинга в случае, если имущество числится на балансе лизингополучателя без учета выкупной стоимости.

Формулы расчета в бухгалтерском учете

Ускоренный метод начисления в бухгалтерском учете именуется способом уменьшаемого остатка, где за основу берется остаточная стоимость объекта ОС, коэффициент ускорения и срок полезного использования.

Сначала рассчитывается годовая амортизация, далее она делится на 12 месяцев.

Формула:

Аг = Ст / СПИ * К

• Аг – годовая амортизация;
• Ст – остаточная стоимость объекта (имущества) на начало года;
• СПИ – время использования основного средства в компании. Определяется в годах;
• К – коэффициент ускорения не выше 3, который устанавливается организации в зависимости от основания (малые предприятия не могут установить коэффициент выше 2).

Кроме того, в бухгалтерском учете также применяется нелинейный метод начисления – по сумме чисел лет срока полезного использования.

В этом случае не применяется коэффициент ускорения, однако отчисления также производятся в ускоренном темпе – в первые годы списывается больше, чем в последующих, с каждым годом размер амортизации уменьшается.

Коэффициент ускорения в налоговом учете

Коэффициент ускорения – это законодательно закрепленный показатель, который применяется для расчета ускоренной амортизации основных фондов при наличии соответствующего основания у предприятия.

В разные годы этот параметр колебался от 2 до3.

Применяя данный коэффициент, производитель, закладывает стоимость износа своих средств в конечную стоимость продукта с учетом умножения на данный показатель.

В конечном итоге это отражается на конечной стоимости продукции в сторону увеличения, однако помогает компенсировать затраты на оборудование и уменьшить сумму налогов.

Законодательством предусмотрено несколько оснований для применения такого коэффициента.

Ускоряющий коэффициент с индексом 2 получают:

• Предприятия, осуществляющие свою деятельность в условиях особых экономических зон. Такие предприятия помимо налоговых льгот получают право высчитывать амортизацию с повышением от обычного показателя в два раза.
• Предприятия, осуществляющие деятельность на основе специального инвестиционного контракта. Для них рассчитывается специальный налоговой режим. Также данные организации должны подпадать под классификацию разделов 1-6 групп амортизации согласно Налоговому кодексу РФ.
• Сельскохозяйственные организации промышленного типа с особым статусом. В такие категории подпадают совхозы различных типов, фабрики по производству молочной и иной пищевой продукции. Метод ускоренной амортизации применяется в данном случае при наличии у предприятия как собственного оборудования, так и объектов ОС, приобретенных в лизинг.
• Предприятия, осуществляющие деятельность в условиях неблагоприятного климата. К таким условиям относятся районы Крайнего Севера, городские зоны тяжелой промышленности, засушливые местности и предприятия, осуществляющие деятельность с опасными, горючими и химическими веществами.

Важно, чтобы данные организация стояли на налоговом учете ранее 1 января 2014 года. Также во владении, пользовании и распоряжении предприятий находились объекты (имущество) сроком не менее 3 лет.

Предприятия, имеющие право применять коэффициент ускорения при амортизации основных средств, равный 3-м:

• В отношении предметов и объектов, подпадающих под договора лизинга и используемых в течение 5 лет и более.
• Организации, использующие объекты для добычи полезных ископаемых, недр и углеводородов, при условии, что объекты используются исключительно для добычи. Также у предприятия должна быть специальная лицензия на осуществление такого вида деятельности.
• Основные фонды, используемые исключительно в научных целях. В эту категорию попадают объекты научных институтов и организаций, применяемы для научных изысканий.

Ускоренное начисление амортизация позволяет производителю распределить имеющиеся затраты на оборудование на период производства, а также компенсировать данные затраты путем закладывания расходов на амортизационные отчисления оборудования в стоимость конечного продукта.

В случае с ускоренной амортизацией такой показатель будет соответственно выше стандартного, так как происходит ускоренный износ основных фондов предприятия.

Случаи применения

Применение ускоренного метода расчета и начисления амортизации основных фондов предприятия выгодно при необходимости ускорить процесс списания стоимости приобретаемого оборудования.

За счет уменьшения налогооблагаемой базы применения данного коэффициента сможет достаточно сильно компенсировать получаемые затраты (особенно эффективно при использовании лизинга).

При этом, руководствуясь ст. 252 Налогового кодекса РФ предприятие показывает экономическую обоснованность и оправданность применения данного коэффициента.

При лизинге основных средств

В отношении имущества в лизинге часто применяется ускоренная амортизация и повышенный коэффициент. Этому есть объяснения. Списание стоимости с ускорением позволяет лицу, на балансе которого числится имущество в лизинге уменьшить налог на прибыль и на имущество.

Подробнее о начислении амортизации при лизинге ОС.

Кроме того, если основное средств числится на балансе у лизингодателя, то ускоренный метод позволяет быстрее вернуть вложенные в объект деньги.

Если ОС находится на балансе у лизингополучателя, то такой способ позволяет быстрее уменьшить остаточную стоимость актива с целью его дальнейшего выкупа у лизингодателя по меньшей цене.

Для коэффициента ускорения при лизинге можно установить значение в пределах трех. При этом показатель может быть и дробным, например, 2.4 или 1.6.

В налоговом учете нельзя применять ускоряющий показатель для основных средств, срок полезного использования которых менее пяти лет (ОС, относящиеся к 1-2 амортизационной группе).

Коэффициент ускорения добавляется к норме амортизации, на которую в дальнейшем умножается стоимость основного средства.

Интересные статьи:

• Проводка 76 60

  Дебет 51 Кредит 60 Расчетные счета. Расчеты с поставщиками и подрядчиками Возврат поставщиком/подрядчиком денег на…

• Налог на имущество

  В России Налог на имущество организаций относится к региональным налогам. Это значит, что налоговая ставка…

• Налог на имущество РФ

  Плательщики налога на имущество организаций Плательщиками налога на имущество являются организации, имеющие имущество, как недвижимое…

• Амортизация при УСН

  Учет нематериальных активов при УСН Даниил Копаев, ведущий консультант АКГ «Интерком-Аудит» Опубликовано в «Финансовой газете»…

Получение выплаты будущих арендных платежей «Джон Л. Уэйт III

23 сентября 2009 г. CECB

Может ли коммерческий арендодатель подать в суд на арендные платежи в случае невыполнения обязательств арендатором, когда эти платежи фактически не подлежат оплате? Ответ может быть. Как правило, арендодатели имеют больше свободы в соответствии с законодательством штата Миссури при обсуждении условий договора коммерческой аренды с потенциальными арендаторами, а не с арендодателями жилых домов. Кроме того, пока и арендодатель, и арендатор являются опытными сторонами, суды штата Миссури, скорее всего, поддержат любое положение, добросовестно согласованное между сторонами.Одно из ограничений заключается в том, что положение может действовать как штраф против арендатора за нарушение условий договора аренды. Другими словами, если это положение обеспечивает арендодателю непредвиденную финансовую прибыль, а не пытается компенсировать арендодателю ущерб, причиненный невыполнением обязательств арендатором, то суды штата Миссури вряд ли приведут в исполнение такое положение. Одно положение, которое находится где-то посередине и которое становится все более распространенным в договорах коммерческой аренды, — это пункт об ускорении.Это положение позволяет арендодателю ускорить все будущие арендные платежи после дефолта арендатора и потребовать немедленную оплату. Однако суды штата Миссури еще не признали и не применяли такое положение. В настоящее время закон штата Миссури признает три варианта, доступные домовладельцу в случае неисполнения обязательств арендатором. Во-первых, домовладелец может остаться вне собственности и предъявить иск о взыскании арендной платы при наступлении срока ее оплаты. Во-вторых, арендодатель может уведомить арендатора о своем решении возобновить владение и сдать недвижимость в аренду, чтобы уменьшить ущерб, причиненный невыполнением арендатором обязательств, но с сохранением права арендодателя предъявить иск о невыплаченной арендной плате по мере наступления срока ее оплаты.Наконец, домовладелец может повторно войти в собственность и возобновить владение ею, а также прекратить действие договора, тем самым лишив арендатора права владения.

Хотя эти права признаны в соответствии с общим правом штата Миссури, нет оснований предполагать, что они препятствуют домовладельцу и арендатору вести переговоры о других дополнительных средствах правовой защиты. Согласно договорному праву штата Миссури, и как кратко говорилось выше, до тех пор, пока положение не похоже на штраф в отношении нарушившей обязательства стороны и вместо этого пытается компенсировать неплатежеспособной стороне понесенный ущерб, тогда это положение должно иметь исковую силу.Во многих случаях трудно, а то и невозможно предсказать ущерб, нанесенный другим лицом невыполнением обязательств. В случае коммерческой аренды, которая, как правило, подразумевает длительный срок и сложные условия / обязательства, трудно предсказать затраты, связанные с невыполнением обязательств арендатором. А в тех случаях, когда арендатор отказывается от собственности или не может внести соответствующую арендную плату, не легче рассчитать время и усилия, которые потребуются для повторной сдачи объекта в аренду или компенсации арендодателю расходов, понесенных в результате свободная недвижимость.Термин «заранее оцененные убытки» используется для определения тех положений, в которых стороны пытаются спрогнозировать эти затраты и определить денежную оценку дефолта стороны. По сути, «ликвидирует» неизвестные затраты до текущей суммы в долларах, тем самым устраняя потенциальные убытки от неизвестных до известных.

Положение об ускорении — это как раз такое положение, согласно которому арендодатель не может с уверенностью предсказать ущерб, который он может понести, если арендатор откажется от собственности или иным образом не выполнит свои обязательства в соответствии с условиями договора аренды.Два типа оговорок об ускорении были определены в других юрисдикциях. Первый тип считается «наиболее достоверным» из условий и не приводит к прекращению аренды и не препятствует праву арендатора занимать собственность, пока арендатор платит арендодателю повышенную арендную плату. Другой тип включает как ускорение необоснованной арендной платы, так и расторжение договора аренды. В деле, рассмотренном Верховным судом штата Айова, оговорка об ускорении была оставлена ​​в силе после того, как суд установил, что она была (i) основана на неопределенности в отношении фактической суммы убытков, возникших в результате нарушения договора аренды, (ii) суммы заранее оцененные убытки были разумными, (iii) статья поставила арендодателя в положение, которое он бы занял, если бы арендатор выполнил весь договор аренды, и (iv) арендодатель был обязан уменьшить убытки.Другой фактор, который учитывается другими юрисдикциями при поддержании оговорки об ускорении, заключается в том, что будущий поток арендных платежей дисконтируется до приведенной стоимости для учета временной стоимости денег.

Короче говоря, оговорка об ускорении, правильно составленная, может иметь исковую силу в Миссури. Однако до тех пор, пока этот вопрос не будет фактически решен судом Миссури, арендодателям рекомендуется следовать общим принципам договорного права при разработке такого положения. При надлежащем продумывании и рассмотрении конкретных факторов, связанных с конкретным соглашением о коммерческой аренде, нет причин, по которым арендодателю не должно быть разрешено заключать договор об ускорении, если эта оговорка по сути является положением о заранее оцененных убытках, а не штрафом. в соответствии с законодательством штата Миссури.

Определение пункта об ускорении

Что такое оговорка об ускорении?

Положение об ускорении — это положение контракта, которое позволяет кредитору требовать от заемщика погашения всей непогашенной ссуды, если определенные требования не выполняются. В оговорке об ускорении указываются причины, по которым кредитор может потребовать погашения кредита, и требуемое погашение.

Это также известно как «завет ускорения».

Ключевые выводы

• Оговорка об ускорении или условие — это положение контракта, которое позволяет кредитору требовать от заемщика погашения всей непогашенной ссуды, если определенные требования не выполняются.
• В пункте об ускорении четко изложены причины, по которым кредитор может потребовать погашение ссуды, и требуемое погашение, например, поддержание определенного кредитного рейтинга.
• Положение об ускорении помогает защитить кредиторов, которые предоставляют финансирование предприятиям, нуждающимся в капитале.

Разъяснение оговорки об ускорении

Положение об ускорении позволяет кредитору потребовать платеж до истечения стандартных условий ссуды. Положения об ускорении обычно зависят от своевременных платежей.

Положения об ускорении кредита наиболее распространены в ипотечных кредитах и ​​помогают снизить риск дефолта кредитора. Обычно они основаны на просрочке платежа, но могут быть структурированы и для других случаев. В большинстве случаев пункт об ускорении требует, чтобы заемщик немедленно выплатил полную задолженность по ссуде, если условия были нарушены. При полной выплате ссуды заемщик освобождается от любых дальнейших выплат по процентам и, по сути, выплачивает ссуду досрочно в момент применения оговорки об ускорении.

Положение об ускорении обычно основывается на просрочке платежа, однако количество просроченных платежей может варьироваться. Некоторые положения об ускорении могут предусматривать немедленную выплату после пропуска одного платежа, в то время как другие могут допускать два или три пропущенных платежа, прежде чем требовать полной выплаты ссуды. Продажа или передача собственности другой стороне также потенциально может быть фактором, связанным с оговоркой об ускорении.

Например, предположим, что заемщик с пятилетней ипотечной ссудой не может произвести платеж в течение третьего года.Условия ссуды включают пункт об ускорении, в котором говорится, что заемщик должен выплатить оставшуюся сумму, если один платеж пропущен. Кредитор немедленно свяжется с заемщиком, чтобы выплатить оставшуюся сумму в полном объеме. Если заемщик платит, он получает право собственности на дом и становится его полноправным владельцем. Если заемщик не может заплатить, считается, что он нарушил договор, и кредитор может лишить права выкупа и конфисковать имущество для перепродажи.

Применение оговорки об ускорении

Оговорки об ускорении чаще всего встречаются в ипотечных кредитах и ​​ссудах на недвижимость.Поскольку эти ссуды, как правило, очень большие, эта оговорка помогает защитить кредитора от риска неисполнения обязательств заемщиком. Кредитор может выбрать включение пункта об ускорении, чтобы уменьшить возможные убытки и иметь больший контроль над недвижимым имуществом, связанным с ипотечной ссудой. С оговоркой об ускорении, кредитор имеет больше возможностей изъять собственность и вступить во владение домом. Это может быть выгодно для кредитора, если заемщик не выполняет свои обязательства и кредитор считает, что он может получить стоимость за счет перепродажи.

Калькулятор коммерческой аренды

Этот калькулятор коммерческой аренды — удобный инструмент для всех арендаторов, которые снимают коммерческое помещение, такое как офис или торговое помещение. С его помощью вы легко можете узнать размер годовой арендной платы, который вы собираетесь платить, а также размер комиссии за аренду, которую получает агент по недвижимости. Этот калькулятор достаточно гибкий, чтобы определять платежи по наиболее распространенным типам аренды, таким как двойная или тройная чистая аренда (аренда NNN).

Если вы домовладелец, продолжайте читать, чтобы узнать, как рассчитать коммерческую арендную плату, или взгляните на калькулятор чистой эффективной арендной платы!

Что такое коммерческая аренда?

Коммерческая сдаваемая в аренду недвижимость включает большинство нежилых помещений: офисы, торговые площади, отели или рестораны.Когда владелец такого помещения хочет сдать его в аренду бизнес-арендатору, его договор называется коммерческой арендой.

Многие арендодатели не хотят сдавать свою недвижимость коммерческим арендаторам, потому что для этого требуется больше знаний — эти арендаторы обычно более образованы и приводят своих юристов для обсуждения деталей. Однако у этого типа аренды есть свои преимущества; коммерческие арендаторы с меньшей вероятностью уедут и, следовательно, обеспечат стабильный денежный поток в течение многих лет.

Как рассчитать коммерческую аренду?

В этом калькуляторе коммерческой аренды используется простая формула для расчета годовой арендной платы:

аренда = площадь * ставка

где:

• Площадь — это общая площадь арендуемой площади, обычно в м² или фут²;
• Ставка — это общая арендная ставка — арендная плата за м² или фут², определяемая вашим арендодателем;
• Арендная плата — это сумма, которую вы должны платить ежегодно или ежемесячно.

Вы также можете открыть расширенный режим , чтобы разделить общую арендную ставку на два числа:

• Базовая ставка аренды — это арендная плата, покрывающая только базовые расходы;
• Операционные расходы , включая коммунальные услуги или техническое обслуживание.

Как рассчитать комиссию агента по аренде?

Теперь, когда вы знаете, как рассчитать коммерческую арендную плату, вы также можете узнать, какую комиссию получает агент по аренде за помощь в заключении сделки.

Комиссионные агента по аренде обычно рассчитываются как процент от годовой арендной платы. Например, ваш агент может потребовать 5% от трехлетней аренды. Это означает, что каждый год в течение первых трех лет домовладелец должен платить ему 5% от общей годовой арендной платы.

Наш калькулятор коммерческой аренды использует следующую формулу для расчета комиссии:

комиссия = процент * продолжительность * аренда

где

• Комиссия — гонорар агента по аренде;
• Процент — это процент от годовой арендной платы, который вы должны платить;
• Срок действия это время аренды.

Этот сбор обычно покрывает арендодатель. Есть разные способы уплаты этого сбора — например, можно договориться, что арендодатель платит 50% в день въезда и 50% в день выезда.

Одинарная, двойная и тройная чистая аренда

Существует три основных категории коммерческой аренды. В каждом типе аренды риск по-разному распределяется между арендодателем и арендатором.

• При единой чистой аренде арендодатель принимает на себя большую часть рисков.Арендатор платит арендную плату, включая налоги на недвижимость, но ответственность за страхование, ремонт и техническое обслуживание несет домовладелец. Арендная плата, как правило, выше, чем при других типах аренды, чтобы учесть этот риск.

• Двойная чистая аренда переносит риск налогов на недвижимость и страховых взносов на арендатора. Арендодатель все еще должен оплатить ремонт и техническое обслуживание.

• При тройной чистой аренде , также известной как аренда NNN , большинство рисков передается арендатору.Налоги на недвижимость, страховые взносы, а также все ремонтные работы и техническое обслуживание арендодатель не покрывает. Из-за этого арендная плата обычно намного ниже, но арендаторам приходится сталкиваться с непредвиденными расходами, такими как ремонт протекающей крыши. Хотя арендаторы неохотно идут на такого рода соглашения, это значительно облегчает жизнь домовладельцу, поскольку арендаторы, повредившие свою собственность, больше не являются проблемой.

Вы можете использовать этот инструмент в качестве калькулятора тройной чистой аренды. Для этого откройте расширенный режим .Введите отдельно базовую арендную ставку (определяется арендодателем) и дополнительные операционные расходы , которые вы должны покрыть в течение года.

Должны ли арендодатели уменьшать убытки, если арендатор нарушает договор аренды?

Как правило, коммерческий арендодатель не обязан смягчать или уменьшать свой ущерб после нарушения арендатором договора коммерческой аренды. См. Coast Fed. Сб. & Loan Ass’n v. DeLoach , 362 So.2d 982, 984 (Fla. 2d DCA 1978). Однако есть исключение, когда коммерческий арендодатель вновь вступает во владение помещением в пользу арендатора. Тем не менее, для коммерческих арендодателей и управляющих недвижимостью лучше всегда пытаться уменьшить ущерб.

Если существует письменный договор аренды, письменный договор аренды будет регулировать права и обязанности сторон в случае нарушения арендатором договора аренды.Однако, при отсутствии положения в договоре аренды, арендодатель обычно имеет следующие три альтернативных курса действий, когда арендатор нарушает договор аренды:
Вариант 1 : арендодатель может рассматривать договор аренды как расторгнутый и вновь вступать во владение собственником арендодателя. счет, тем самым прекращая любую дальнейшую ответственность со стороны арендатора;
Вариант 2 : Арендодатель может вновь вступить во владение помещением за счет арендатора, возлагая на арендатора ответственность за разницу между арендной платой, которая должна быть выплачена по договору аренды, и тем, что арендодатель может добросовестно выплатить. оправиться от выбытия помещения; или
Вариант 3 : Арендодатель может стоять в стороне и ничего не делать, возлагая на арендатора ответственность за арендную плату, причитающуюся по истечении срока ее погашения, или за всю оставшуюся арендную плату, подлежащую уплате, если в договоре аренды есть пункт об ускорении, и арендодатель использует свое право на ускорение арендовать.
См. Coast Fed. Сб. & Loan Ass’n v. DeLoach , 362 So. 2d 982, 984 (Fla. 2d DCA 1978) .

Вариант 1, как правило, не предпочтительнее для коммерческого арендодателя, поскольку он приводит к отказу от договора аренды и прекращению его действия, тем самым устраняя все невыплаченные или будущие обязательства арендатора по аренде. См. Hudson Pest Control v. Westford Asset Mgmt. , 622 Т. 2d 546, 549 (Fla. 5th DCA 1993). Таким образом, обязанность по уменьшению ущерба не применима к Варианту 1, поскольку договор аренды и обязательства арендатора прекращаются.
Поскольку Вариант 1 приведет к расторжению договора аренды, коммерческим арендодателям необходимо проявлять осторожность при принятии решения о возвращении во владение арендованных помещений после нарушения арендатором договора аренды. В этой ситуации обычно возникает фактический вопрос о том, вернул ли домовладелец право владения за свой счет (Вариант 1) или за счет арендатора (Вариант 2). ид. at 549.
Например, что происходит, когда коммерческий арендодатель вновь вступает во владение арендованным помещением и занимает его сам? Арендодатель занимает помещение за свой счет (Вариант 1) или за счет арендатора (Вариант 2)? Фактическое использование арендованных помещений арендодателем, вероятно, определит, вернул ли арендодатель право владения в свою пользу или в пользу арендатора. ид. at 550 («Занятие помещения арендодателем, его эксплуатация и использование арендодателем ни при каких обстоятельствах не равносильно сдаче помещения в силу закона.»).
В деле Hudson Pest Control суд постановил, что арендодатель вновь вступил во владение помещением за счет арендатора, несмотря на тот факт, что арендодатель вновь вступил во владение помещением и использовал его в качестве арендного офиса арендодателя. ид. на 549. Суд первой инстанции установил, что арендодатель обставил и занимал помещения, тем самым увеличивая привлекательность помещения и вероятность того, что оно будет сдано. ид. , 549-50.Суд первой инстанции также установил, что арендодатель не извлекал выгоду из помещения, потому что у арендодателя были другие свободные помещения, которые он мог бы легко использовать, и он был готов быстро выселиться, если появится новый арендатор. ид.
В целом, явное намерение арендодателя не принимать отказ от договора аренды является важным фактором в установлении того, что арендодатель вступил во владение помещением за счет арендатора. Таким образом, коммерческие арендодатели обычно уведомляют арендаторов в письменной форме о том, что арендодатель забирает себе помещения исключительно в интересах арендатора.Изложив это намерение в письменной форме, арендодатель может документально подтвердить свое намерение использовать Вариант 2, а не Вариант 1.

Для большинства арендодателей вариант 2 является предпочтительным вариантом, поскольку он позволяет коммерческому арендодателю обеспечить нового арендатора (и будущий доход от аренды), сохраняя при этом ответственность бывшего арендатора за всю невозмещенную арендную плату. Однако, если коммерческий арендодатель выбирает вариант 2, арендодатель обязан уменьшить ущерб.
В частности, если арендодатель выбирает Вариант 2, после возврата помещения арендодатель обязан приложить разумные усилия для переноса помещения, что, по сути, является уменьшением ущерба. См. Fairway Mortg. Sols., Inc. против Locust Gardens , 988 So. 2d 678, 681 (Fla. 4th DCA 2008) (постановив, что арендодатель не обязан сдавать помещения в аренду или уменьшать убытки до тех пор, пока арендодатель не заберет помещение). Другими словами, арендодатель должен приложить добросовестные усилия, чтобы найти нового арендатора, который арендовал бы помещение по справедливой рыночной стоимости. См. Hudson Pest Control, Inc. , 622 So. 2d на 549. Если арендодатель обеспечивает нового арендатора, арендодатель должен предоставить предыдущему арендатору кредит на любую арендную плату, полученную от нового арендатора в течение оставшегося срока аренды предыдущего арендатора. ид.
Например, в Fairway Mortg. Sols. , Inc. , суд постановил, что коммерческий арендодатель выполнил свою обязанность по уменьшению ущерба, переведя помещения в аренду в течение трех месяцев после повторного приема помещений, несмотря на тот факт, что арендодатель якобы сдавал в аренду другие объекты недвижимости потенциальным арендаторам до того, как сдал в аренду недвижимость предыдущего арендатора. помещение. Fairway Mortg. Sols. , Inc. , 988 Так. 2d at 678.
Таким образом, пока арендодатель прилагает разумные и добросовестные усилия для обеспечения нового арендатора, арендодатель, скорее всего, выполнит свою обязанность по уменьшению ущерба, даже если арендодатель не может немедленно обеспечить нового арендатора. Чтобы задокументировать добросовестные усилия, предпринятые для уменьшения ущерба, домовладельцы и их управляющие имуществом должны вести учет или регистрацию всех шагов, предпринятых для поиска нового арендатора, которые должны быть аналогичны действиям, предпринятым для аренды другого аналогичного коммерческого объекта. недвижимость, принадлежащая домовладельцу (если применимо).

Вариант 3 обычно не используется коммерческими арендодателями по разным причинам. В частности, это может привести к тому, что помещения будут оставаться пустыми в течение длительного периода времени без какого-либо дохода от сдачи в аренду. Кроме того, если предыдущий арендатор является неплатежеспособным, отказ арендодателя сдать помещение в аренду может быть более вредным для арендодателя, чем для предыдущего арендатора. Тем не менее, нет обязанности по уменьшению ущерба в соответствии с Вариантом 3.
В Hudson Pest Control, Inc. Пятый окружной апелляционный суд отметил, что он не может найти какие-либо апелляционные дела, в которых был выбран вариант 3. Hudson Pest Control, Inc. , 622 So. 2d на 549. Кроме того, Пятый окружной апелляционный суд признал, что Вариант 3 «кажется противоречащим закону в других юрисдикциях, а также [Вариант 2], который явно требует от домовладельца уменьшения ущерба». ид.
Кроме того, если в договоре аренды есть пункт об ускорении аренды, арендодатель не может удвоить арендную плату, взимая ускоренную арендную плату с предыдущего арендатора, передавая помещения новому арендатору на оставшийся срок аренды и сохраняя при этом все доходы от аренды. См. Horizon Med. Грп., П.А. v. Городской центр. Шарлотт Сити., Лтд. , 779 Со. 2d 545, 546 (Fla. 2d DCA 2001). Любая выручка от сдачи помещения в аренду в течение оставшегося срока аренды должна быть засчитана в счет ускоренной арендной платы. ид. Кроме того, если арендодатель получает окончательное решение в отношении арендатора, нарушившего договор аренды, окончательное решение должно включать оговорку о юрисдикции для рассмотрения ходатайства о бухгалтерском учете, если арендодатель сдал помещения в аренду в течение оставшегося срока аренды. ид.

Хотя закон поддерживает позицию, согласно которой арендодатель не имеет юридической обязанности по уменьшению убытков, если он не вернет владение за счет арендатора, судьи могут не захотеть привлекать арендаторов к ответственности за невыплаченную арендную плату, если арендодатель не предпринял никаких усилий для того, чтобы отпуск помещения. Даже минимальные усилия по сдаче помещения в аренду могут произвести более благоприятное впечатление на судью в случае, если домовладелец стремится привлечь арендатора к ответственности за всю сумму невыплаченной арендной платы по договору аренды.Поэтому коммерческие арендодатели добросовестно пытаются уменьшить свой ущерб после того, как арендатор нарушит договор аренды.

Авторов:

лучших предложений и поощрений BMW в августе 2021 г.

Подробнее о предложениях BMW

В августе этого года BMW заключила лизинговые и финансовые предложения на большую часть своей линейки автомобилей и внедорожников. Трехлетняя аренда бренда предусматривает ежемесячные платежи в размере от 300 до 970 долларов и требует предоплаты от 3000 до 7000 долларов.Большинство автомобилей BMW доступны с 0,9% или 1,9% финансирования, а на i3 2021 года бренд предлагает 0% финансирования. Рекламируемых бонусов кэшбэка на момент написания статьи нет.

BMW Lease Deals

Практически все автомобили и внедорожники BMW доступны с трехлетней арендой в августе этого года, включая три роскошных небольших автомобиля: 2 серии 2021 года, 3 серии 2021 года и 4 серии 2021 года. Вы можете арендовать 2-ю серию за 339 долларов в месяц с 4 499 долларами, подлежащими оплате при подписании. Аренда 3-й серии требует ежемесячных платежей в размере 419 долларов, в то время как аренда 4-й серии требует 509 долларов в месяц.Обе эти роскошные маленькие автомобили требуют 3999 долларов.

Вам нужно дополнительное пассажирское пространство и багажник, который предоставляет роскошный автомобиль среднего размера? Ознакомьтесь с договором аренды 5 Series 2021 года за 549 ​​долларов в месяц с 4 999 долларами США, подлежащими уплате авансом.

Некоторые из самых дорогих автомобилей бренда также имеют предложения по аренде в августе этого года. Стоимость аренды 7 Series на 2021 год составляет 799 долларов в месяц, а на 2021 год — аренда на 8 Series с ежемесячными платежами в размере 899 долларов США. При подписании обоих договоров аренды требуется 6 999 долларов.

Вы также можете арендовать уникальные автомобили BMW, такие как роскошный электромобиль i3 2021 года и роскошный спортивный автомобиль Z4 2021 года.Рекламируемое предложение аренды i3 составляет 299 долларов в месяц с уплатой 3999 долларов, в то время как Z4 доступен с ежемесячными платежами в размере 559 долларов с уплатой на 3999 долларов.

Несколько договоров аренды внедорожников BMW на три года также доступны в этом месяце. 2021 X1, роскошный субкомпактный внедорожник, доступен за 399 долларов в месяц с 2999 долларами при подписании, а coupelike 2021 X2 требует ежемесячных платежей в размере 409 долларов и 3999 долларов. 2021 X3, вместительный роскошный компактный внедорожник, имеет договор аренды на сумму 429 долларов в месяц с предоплатой в 5399 долларов.Стильный 2021 X4 доступен за 609 долларов в месяц с первоначальным взносом в 3999 долларов.

Вы также можете найти специальные предложения по аренде на роскошные внедорожники среднего размера, такие как 2021 X5 и 2021 X6. Вы можете арендовать X5 за 779 долларов в месяц, а купе X6 — за 869 долларов в месяц. При подписании обоих договоров аренды требуется 4999 долларов. Покупатели роскошных больших внедорожников могут воспользоваться арендой X7 2021 года, которая требует ежемесячных платежей в размере 969 долларов США и 5 999 долларов США.

Финансовые предложения BMW

Вы будете рады узнать, что многие автомобили BMW доступны с ценой 0.Финансирование 9% на пять лет. Модели включают 2021 2 серии, 3 серии, 4 серии, 5 серии, 7 серии, 8 серии, X1, X2 и Z4. Также имеется финансирование в размере 1,9% на пять лет X3, X4, X5, X6 и X7 2021 года.

Высокопроизводительные модели M имеют одинаковые процентные ставки. Вы получите финансирование в размере 0,9% на пять лет на M2 2021, M3 2022, M4 2022, M5 2021 и M8 2022. X3 M, X4 M, X5 M и X6 M 2021 года заключили сделки по финансированию под 1,9% годовых сроком на пять лет. В этом месяце квалифицированные покупатели также могут получить i3 2021 года с нулевым финансированием на пять лет.

Вышеупомянутые ставки намного более выгодны, чем текущий средний показатель по стране, составляющий около 4,15%, который банки и кредитные союзы предлагают для ссуды на покупку нового автомобиля.

Прежде чем отправиться в автосалон, обязательно зайдите на нашу страницу BMW, где вы можете увидеть среднюю цену, уплаченную за интересующую вас модель. Затем воспользуйтесь программой лучших цен US News для гарантированной экономии на новом автомобиле. . Кроме того, вы можете торговать автомобилями в разных магазинах так же, как и автомобили, посмотрев наш список лучших автомобильных предложений в этом месяце.

Сделки указаны с сайта производителя BMW с использованием репрезентативных почтовых индексов. Хотя мы работаем над тем, чтобы программы поощрения BMW были актуальными и точными, предложения могут различаться в зависимости от вашего местоположения. Лучший источник текущих скидок и поощрений на новый BMW — это ваш местный дилер BMW. Воспользуйтесь приведенными выше ссылками, чтобы связаться с ближайшим к вам дилером BMW.

Лучшие предложения по аренде BMW:

• 2021 BMW 2-Series: 339 долларов в месяц
• 2021 BMW 3-Series: 419 долларов в месяц
• 2021 BMW 4-Series: 509 долларов в месяц
• 2021 BMW 5-Series: 549 долларов в месяц
• BMW 7-Series 2021 года: 799 долларов в месяц
• 2021 BMW 8-Series: 899 долларов в месяц
• BMW i3 2021 года: 299 долларов в месяц
• 2021 BMW Z4: 559 долларов в месяц
• 2021 BMW X1: 399 долларов в месяц
• 2021 BMW X2: 409 долларов в месяц
• 2021 BMW X3: 429 долларов в месяц
• 2021 BMW X4: 609 долларов в месяц
• 2021 BMW X5: 779 долларов в месяц
• 2021 BMW X6: 869 долларов в месяц
• 2021 BMW X7: 969 долларов в месяц

Лучшие финансовые предложения BMW:

• 2021 BMW 2-й серии: 0.9% финансирование
• 2021 BMW 3-Series: финансирование 0,9%
• BMW 4-Series 2021 года: финансирование 0,9%
• BMW 5-Series 2021 года: финансирование 0,9%
• BMW 7-Series 2021 года: финансирование 0,9%
• 2021 BMW 8-Series: финансирование 0,9%
• BMW i3 2021 года: финансирование 0%
• 2021 BMW Z4: финансирование 0,9%
• BMW X1 2021 года: финансирование 0,9%
• BMW X2 2021 года: финансирование 0,9%
• BMW X3 2021 года: финансирование на 1,9%
• BMW X4 2021 года: финансирование на 1,9%
• 2021 BMW X5: 1.9% финансирование
• BMW X6 2021 года: финансирование на 1,9%
• BMW X7 2021 года: финансирование на 1,9%

Является ли размер арендной платы соотношением ипотечного долга к доходу?

»

»

Является ли размер арендной платы соотношением ипотечного долга к доходу?

Когда вы подаете заявку на ипотеку, кредитор использует ваши общие ежемесячные расходы на жилье, включая ожидаемый платеж по ипотеке, налог на имущество, страхование домовладельцев, а также ипотечное страхование и взносы ассоциации домовладельцев (ТСЖ), если применимо, для определения вашей задолженности перед: коэффициент дохода.Текущая арендная плата не включается в соотношение вашего долга к доходу и не влияет напрямую на ипотеку, на которую вы имеете право.

Например, если вы в настоящее время снимаете дом за 2000 долларов в месяц и покупаете дом с прогнозируемыми общими ежемесячными расходами на жилье в 1600 долларов, то кредитор использует цифру 1600 долларов для расчета вашего отношения долга к доходу, а не вашу арендную плату в размере 2000 долларов. оплата. Кредитор предполагает, что вы переедете из дома, который снимаете, и перестанете платить арендную плату, поэтому эта цифра не имеет отношения к вашему заявлению на ипотеку.

Это означает, что если ваше текущее отношение долга к доходу велико — выше 50% — из-за высокой ежемесячной арендной платы, вы не будете наказаны при подаче заявления на ипотеку. Кредиторы обычно проверяют, что вы вносили арендную плату вовремя, но фактическая сумма арендной платы, которую вы платите, менее важна, чем общие ежемесячные расходы на жилье, которые вы заплатите, когда ваша ипотека закрывается и вы переезжаете в свой новый дом.

Соотношение долга к доходу по ипотеке обычно составляет от 43% до 50%, в зависимости от кредитора и кредитной программы.Чем выше отношение долга к доходу, используемое кредитором, тем выше сумма ипотеки, на которую вы имеете право. В некоторых случаях кредиторы применяют более высокие отношения долга к доходу для заявителей с более сильным финансовым профилем, включая кандидатов с более высокими кредитными рейтингами, значительными финансовыми резервами или если вы вносите более крупный первоначальный взнос.

Отношение долга к доходу зависит от кредитора и других факторов. Мы рекомендуем вам связаться с несколькими кредиторами, указанными в таблице ниже, чтобы понять, какой коэффициент они используют, и определить ипотеку, на которую вы имеете право.Покупки у кредиторов — также лучший способ сэкономить на ипотеке.

%

Текущие ставки по ипотеке в Нижнем Новгороде Нижегородской области на 31 августа 2021 года

%

Отношение вашего долга к доходу представляет собой максимальную сумму вашего общего ежемесячного валового дохода, которую вы можете потратить на выплаты по долгам, включая ваши общие ежемесячные расходы на жилье и другие долги, такие как кредитные карты, а также автомобильные, студенческие и личные ссуды.Например, если ваш ежемесячный валовой доход составляет 5000 долларов, а кредитор применяет соотношение долга к доходу 50%, вы можете потратить 2500 долларов на общие выплаты по долгу, включая ипотеку.

Чем меньше у вас долговых расходов, не связанных с жильем, тем больше вы можете потратить на выплату ипотечного кредита и общие ежемесячные расходы на жилье. Используя приведенный выше пример, если у вас есть 750 долларов на выплаты по кредитной карте и студенческий кредит, вы можете потратить 1750 долларов на общие расходы на жилье. Если у вас есть только 250 долларов на выплаты по не-жилищному долгу, вы потратите 2250 долларов на общие жилищные расходы, что означает, что вы имеете право на более высокую сумму ипотеки.

Обзор Какое отношение долга к доходу для ипотеки?

Короче говоря, кредиторы вычитают ваши личные расходы по долгу из суммы, которую вы можете потратить на общую сумму долга, а оставшаяся сумма — это то, что вы можете потратить на жилищные расходы. Как показано в приведенном ниже примере, кредитор использует эту цифру для определения ссуды, которую вы можете себе позволить, исходя из текущих ставок по ипотеке и продолжительности вашей ссуды. В этом примере предполагается, что ссуда с фиксированной процентной ставкой на 30 лет и ипотечная ставка составляет 4.000%.

Ежемесячный валовой доход: 5000 долларов США

Отношение долга к доходу: 50%

Сумма, которую заемщик может потратить на общую сумму долга: 2500 долларов США

Ежемесячные расходы по личному долгу: 500 долларов США

Сумма 2 000 долларов США, которую заемщик может потратить на ежемесячные расходы на жилье:

Ипотечный заемщик имеет право на получение: 333 000 долларов

Если кредитор использует более низкое отношение долга к доходу или если у заемщика более высокие личные долговые расходы, сумма ипотеки, которую он может позволить, будет ниже.Такие факторы, как ставки налога на недвижимость и ваша ипотечная программа, также влияют на размер кредита, на получение которого вы имеете право.

Воспользуйтесь нашим КАЛЬКУЛЯТОРОМ ОТНОШЕНИЯ ДОЛГА К ДОХОДУ, чтобы определить ипотеку, которую вы можете себе позволить.

Подводя итог, когда вы подаете заявку на ипотеку, отношение долга к доходу рассчитывается на основе ваших прогнозируемых общих ежемесячных расходов на жилье для дома, который вы покупаете в отличие от арендной платы или ипотечного платежа за дом, в котором вы в настоящее время живете. Ипотечные кредиторы применяют определенное соотношение долга к доходу, чтобы определить вашу способность претендовать на получение ссуды, по сравнению с арендодателями, которые могут использовать более гибкие правила квалификации.

Высокое отношение долга к доходу, вызванное высокой ежемесячной арендной платой, не должно мешать вам иметь право на получение ипотеки. Кроме того, вы можете снизить соотношение долга к доходу, если общие ежемесячные расходы на жилье для дома, который вы покупаете, ниже, чем ваша текущая арендная плата.

Источники

«B3-6-02, Отношение долга к доходу». Руководство по продаже: Fannie Mae для одной семьи . Fannie Mae, 5 февраля 2020 г. Web.

Майкл Дженсен, ипотечный и финансовый гуру

Майкл является соучредителем FREEandCLEAR.Майкл обладает обширными знаниями об ипотеке и финансах и пишет об ипотеке почти десять лет. Его работы были представлены в ведущих национальных и отраслевых изданиях. Подробнее о Michael

Как ориентироваться в положениях об эскалации коммерческой аренды

Intro — Пункт об эскалации в вашей коммерческой аренде

Пункт о коммерческой эскалации часто включается в большинство договоров аренды коммерческой недвижимости. Этот пункт позволяет арендодателю увеличить ставку ваша арендная плата в соответствии с конкретным сроком или в результате определенных триггеров, указанных в пункте.В результате включения положений об эскалации коммерческих предложений ваша арендная плата не будет фиксироваться с течением времени. Следовательно, важно обратить внимание на следующие коммерческие положения об эскалации, чтобы они не оказали большого влияния на ваши затраты на размещение в течение периода времени, в течение которого действует ваша аренда.

Введение — Оговорка о повышении арендной платы в вашем договоре коммерческой аренды

Пункт о коммерческой эскалации часто включается в большинство договоров аренды коммерческой недвижимости. Этот пункт позволяет арендодателю увеличивать ставку вашей арендной платы в соответствии с конкретным сроком или в результате определенных триггеров, включенных в пункт.В результате включения положений об эскалации коммерческих предложений ваша арендная плата не будет фиксироваться с течением времени. Следовательно, важно обратить внимание на следующие коммерческие положения об эскалации, чтобы они не оказали большого влияния на ваши затраты на размещение в течение периода времени, в течение которого действует ваша аренда.

Когда это обостряется?

Если вам не посчастливилось договориться об аренде, которая остается неизменной в течение всего срока ее действия, вам придется иметь дело с положениями пункта об эскалации.Этот пункт определяет, когда вырастут ваши арендные платежи и сколько они будут вам стоить. Хотя эскалация может показаться далекой, когда вы впервые подписываете договор аренды, в конечном итоге они вступят в силу.

Одна из первых вещей, которые определяет ваш пункт об эскалации аренды, — это когда ваши арендные платежи вырастут. Многие договоры аренды в многоквартирных зданиях имеют ежегодное увеличение, связанное с датой годовщины аренды. Если ваши арендные платежи начались 1 марта, вы можете ожидать, что они вырастут 1 марта следующего года.Аренда в зданиях с одним арендатором может увеличиваться с интервалом в три или пять лет. Однако единственный способ убедиться в этом — прочитать договор аренды.

Как это происходит?

Обычно в пункте об эскалации договора аренды указывается один из этих трех типов увеличения:

1. Фиксированное увеличение . Это увеличение на установленную сумму в долларах за фут (или на все пространство). Например, ваша аренда 35 долларов за квадратный фут может вырасти на 75 центов в год.Имейте в виду, что это может означать, что увеличение будет снижаться на процентной основе с течением времени

2. Увеличение в процентах. В этой структуре ваша арендная плата увеличивается на определенный процент. Итак, если у вас есть аренда 35 долларов за квадратный фут с ежегодным увеличением на 2 процента, в следующем году она вырастет до 35,70 доллара, а через год — до 36,41 доллара. Эти увеличения обычно усугубляются, и со временем они могут накапливаться.

3. Индекс потребительских цен (ИПЦ) или другое повышение, основанное на инфляции. Когда у вас есть пункт о повышении ИПЦ, ваша арендная плата будет расти синхронно с заранее определенным показателем инфляции. Если инфляция низкая, ваша эскалация будет небольшой. Но если инфляция вырастет, ваша арендная плата может вырасти вместе с ней. Если у вас есть такой тип эскалации в вашем договоре аренды, внимательно посмотрите, есть ли ограничение на то, насколько он может вырасти за год.

Положение об эскалации в варианте продления

Многие договоры аренды содержат варианты продления, которые устанавливаются в процентах, обычно 95 процентов от справедливой рыночной арендной платы за помещения на момент продления.Создание пункта о продлении связано с двумя ключевыми проблемами:

1. Определение справедливой рыночной арендной платы может быть сложным, трудоемким и даже дорогостоящим процессом, если арендодатель и арендатор не договорятся.

2. Если арендная плата на рынке значительно вырастет, арендатор может быть заблокирован этой арендной платой.

Более удобная для арендаторов формулировка — установить опционную арендную плату в виде фиксированного увеличения по сравнению с арендной платой, действовавшей на момент продления. Для договоров аренды с годовыми эскалаторами рост обычно относительно близок к тому, каким будет ежегодное повышение.При аренде квартир прибавка обычно составляет два-три процента в год. В любом случае это дает домовладельцу некоторый рост доходов, одновременно защищая арендатора от резкого роста арендной платы.

Пункты об увеличении арендной платы не всегда связаны с эксплуатационными расходами

Как упоминалось выше, повышение арендной платы не всегда связано с эксплуатационными расходами . Арендодатели могут выбрать ежегодное повышение арендной платы, чтобы компенсировать расходы, связанные с инфляцией. При этих типах повышения арендной платы в договоре аренды будет указано, когда произойдет повышение и как оно рассчитывается.

Условия фактической арендной платы могут быть фиксированными или переменными

Повышение арендной платы, привязанное к фактической арендной плате, может быть фиксированным или переменным. Фиксированное повышение арендной платы часто называют ступенчатым повышением. При такой структуре арендодатель увеличивает вашу арендную плату на определенную сумму в определенные моменты в течение срока аренды, например, ежегодно или раз в три года. Увеличение обычно основано на квадратных метрах площади , поэтому ваша арендная плата может вырасти с 20 долларов за квадратный фут до 22 долларов за квадратный фут.

Переменное увеличение называется индексированным увеличением. Как правило, это увеличение связано со сторонним индикатором, таким как индекс потребительских цен. При изменении индекса ваша арендная плата увеличивается на ту же сумму. При таком повышении арендной платы следует установить ограничение, чтобы защитить арендаторов от резкого повышения арендной платы.

С повышением операционных затрат можно справиться разными способами

Как и в случае фактического увеличения арендной платы, повышение арендной платы, связанное с эксплуатационными расходами, принимает различные формы.При сквозной эскалации ваша арендная плата увеличивается только тогда, когда повышаются определенные расходы для арендодателя. Обычно подобные повышения арендной платы вызываются только повышением налога на недвижимость. Прямая эскалация сквозных операционных расходов позволяет арендодателям компенсировать любое увеличение эксплуатационных расходов, таких как безопасность и техническое обслуживание. Такое повышение арендной платы может оказаться очень дорогостоящим для арендаторов.

Прямая эскалация сквозных операционных затрат

Подобно эскалации сквозного налогообложения, эта оговорка о повышении ставки увеличивает ставку арендной платы при увеличении операционных расходов.Операционные расходы включают в себя безопасность, выставление счетов и затраты на обслуживание . Повышение арендной платы рассчитывается в зависимости от занимаемой вами площади здания. В договоре аренды следует точно указать, какие затраты включены в расчет. Этот тип оговорки об эскалации неблагоприятен для арендаторов коммерческой недвижимости, поскольку с большей вероятностью отразится на бизнесе, а рост затрат может быть очень непредсказуемым.

Понимание этих основных положений об эскалации коммерческих предложений поможет вам узнать, на что обращать внимание при подписании договора аренды коммерческой недвижимости .Важно проверить, как выполняются определенные расчеты, чтобы не потерять с трудом заработанный доход от бизнеса. Убедитесь, что полученное вами число соответствует вашей новой арендной ставке. Не думайте, что домовладелец правильно рассчитал. Если вы обнаружите несоответствие, попросите разъяснений.

Вы могли бы задолжать больше CAM в конце года

В некоторых случаях при прямом эскалации сквозных операционных затрат арендодатели рассчитывают в начале года бюджет на сборов за обслуживание общих территорий и сборов.Сборы основаны на предполагаемых затратах и ​​затем распределяются между арендаторами в суммах, которые соотносятся с размером здания, которое они занимают, соответственно. В конце года домовладелец может иметь право потребовать от вас выплату для покрытия любой недостачи. С другой стороны, вы можете получить возмещение, если переплатили.

Налоговая эскалация

Положение о сквозном повышении налоговой ставки подразумевает, что вы будете нести ответственность за уплату процента от увеличения, исходя из количества занимаемой вами площади в случае увеличения налога на недвижимость арендодателя.Хотя увеличение непредсказуемо, этот тип эскалации может никогда не повлиять на ваш бизнес и, как правило, более благоприятен для большинства других вариантов.

Ступенчатое повышение эскалации

С оговоркой о ступенчатом повышении арендодатель периодически увеличивает ставку вашей арендной платы на заранее определенную сумму. Например, ваша арендная ставка может увеличиваться на 5 долларов за квадратный метр в год. В этом примере с пятилетней арендой вы можете заплатить 30 долларов за квадратный фут в первый год, 35 долларов за второй год, 40 долларов за третий год, 45 долларов за четвертый год и 50 долларов за пятый год.Поэтапное повышение выгодно для арендаторов, поскольку дает вам четкое представление о том, какими будут ваши расходы со временем.

Индексированная эскалация

Этот тип оговорки об эскалации подразумевает, что ваша арендная ставка увеличивается при увеличении установленного индекса. Обычно используемый индекс — это индекс потребительских цен (ИПЦ). ИПЦ публикуется Бюро статистики труда. Важно отметить, что корпоративным арендаторам может быть очень сложно изучить CPI, и это может привести к резкому увеличению затрат на размещение.Следовательно, очень важно работать с представителем арендатора. Наличие на вашей стороне представителя арендатора во время переговорного процесса поможет вам получить более выгодную оговорку о коммерческой эскалации.

Всегда рассчитывайте эскалацию самостоятельно

Независимо от того, какой тип повышения арендной платы предусмотрен вашим договором аренды, важно, чтобы вы нашли время для расчета увеличения самостоятельно. Если вы не можете получить ту же цифру, что и ваш арендодатель, попросите показать, как именно была определена прибавка.

Управление повышением арендной платы

Для многих арендаторов повышение арендной платы происходит ежегодно. Они могут быть двух основных типов — фиксированные и переменные — хотя они также могут быть задействованы при продлении вашего договора аренды. Хотя некоторые арендаторы могут избежать их, они обычно являются неизбежными расходами при занятии недвижимости, и их необходимо регулировать и планировать. Их условия могут варьироваться от аренды к аренде, поэтому лучше тщательно абстрагироваться от договора аренды, чтобы вы могли предсказать, что и когда произойдет.

Фиксированные эскалации

Некоторые договоры аренды имеют фиксированную эскалацию. Например, если у вас есть офисное помещение, которое арендуется по цене 24 доллара за квадратный фут, договор аренды может быть подписан с ежегодным увеличением на 50 процентов. Это означает, что через год арендная плата вырастет до 24,50 долларов, а через год — до 25 долларов до истечения срока аренды. Остальные пишутся с фиксированным процентом. Аренда за 24 доллара с 2-процентной годовой ставкой на эскалаторы обойдется в 24,48 доллара, а затем до 24 долларов.97, затем 25,47 доллара и продолжайте расти. Однако внимательно прочтите свой договор аренды, потому что способ расчета эскалации может быть сложным, особенно когда дело доходит до округления арендной платы, которая составляет менее одного цента. Со временем эти небольшие проблемы могут накапливаться.

Повышение переменной (CPI)

В некоторых договорах аренды есть система повышения арендной платы, которая привязана к внешнему показателю, например, к индексу потребительских цен . Согласно этим системам, если инфляция (измеряемая по ИПЦ) составляет 1 процент, ваша арендная плата вырастет на 1 процент.Однако если инфляция составляет 10 процентов, ваша арендная плата повышается на 10 процентов. Нередко можно увидеть, что такая аренда структурирована с ограничением. Например, в договоре аренды может быть указано, что он будет расти в соответствии с ИПЦ или на 3 процента в год, в зависимости от того, что меньше. Эта структура очень удобна для арендаторов, поскольку вы получаете небольшую прибавку при низкой инфляции, но, если инфляция растет, ваша арендная плата не успевает за ней, и вы в конечном итоге экономите деньги со временем.

Сроки повышения арендной платы

Повышение арендной платы обычно происходит в три раза:

• Ежегодно (обычно в годовщину вступления в силу договора аренды)

• Через определенное количество лет (часто каждые три или каждые пять)

• При оформлении опциона на продление

Как правило, чем дольше вы откладываете повышение арендной платы, тем это дешевле.Например, арендатор с арендным договором на 24 доллара с 50-процентной ежегодной эскалацией будет платить 24 доллара за год, затем 24,50 доллара за год, затем 25 долларов за год, затем 25,50 доллара за год. Если бы та же самая аренда была структурирована с повышением на 1,50 доллара каждые три года, арендатор заплатил бы 24 доллара за три года, а затем заплатил бы 25,50 доллара за три года. Однако отсрочка эскалации имеет один недостаток для арендатора. Вместо небольшого увеличения, которое можно легко встроить в операционный бюджет, он приводит к меньшему, более крупному увеличению, что может негативно повлиять на денежный поток.

Повышение уровня опционов

Когда арендатор реализует опцию продления, пункт о повышении арендной платы может быть структурирован несколькими способами. Некоторые продолжают действовать в соответствии с текущими условиями аренды, поэтому, если ваша аренда увеличивается на 2 процента в год, она будет увеличиваться на 2 процента в год в период опциона. У других есть одно крупное повышение, а другие переоценивают арендную плату до справедливой рыночной стоимости или некоторой ее доли. Последний вариант может быть опасным, поскольку, если рыночная арендная плата заметно возрастет, вы можете столкнуться с гораздо более высокой арендной платой при продлении, что потенциально сделает ваше пространство недоступным.

Использование индексов для предотвращения повышения арендной платы

Практически все договоры аренды корпоративной недвижимости содержат пункт о повышении арендной платы. Эта концепция аналогична технике, используемой при аренде «отдельно стоящего» коммерческого помещения, занимаемого одним арендатором. Это положение гарантирует, что арендодатели получат фиксированный доход от площади, а также возмещение ряда капитальных затрат и статей расходов, включая страхование, налоги, обслуживание , и операции.

Арендодатели и арендаторы могут включить повышение арендной платы в договор аренды несколькими способами:

• Фиксированная сумма ежегодно

• Фактическое увеличение капитальных затрат и статей расходов арендодателя

• Увеличение в процентах на основе индекса потребительских цен для всех городских потребителей (ИПЦ) или других доступных индексов.

При традиционной аренде корпоративной недвижимости можно использовать комбинацию этих методов.В большинстве договоров аренды используется расчет фиксированной суммы, за которым следует индекс потребительских цен. ИПЦ обеспечивает ежемесячную оценку влияния инфляции на корзину товаров и услуг — продукты питания, жилье, транспорт, медицинские расходы, развлечения и другие товары.

Вы можете использовать такой индекс, как CPI, чтобы оценить рост арендной платы в вашем договоре аренды и убедиться, что с вас не взимается чрезмерная плата. Вот как:

Как контролировать базовые затраты

Независимо от того, используете ли вы индекс потребительских цен или другой индекс, здесь применим тот же совет: контролируйте этот аспект договора аренды, убедившись, что договор содержит четкие и точные определения и формулировки для контроля нефиксированных расходов и исключения необоснованных затрат.

Соглашение об аренде может достичь этих целей, обеспечивая реалистичную базовую арендную плату, которая обеспечивает следующее:

Договор аренды также должен требовать от арендодателя вести определенные записи, касающиеся расходов, и давать арендатору право проверять эти записи. В большинстве случаев договор аренды не предусматривает снижения арендной платы.

Провести полную проверку

Есть и другие факторы, которые арендаторам необходимо оценить в рамках оценки повышения арендной платы.Определите, как индекс влияет на вашу аренду, в отношении следующих вопросов:

• Будет ли повышена полная арендная плата или только процент?

• Будете ли вы использовать полное значение индекса для расчета увеличения арендной платы или только процент?

• Будет ли пункт о повышении арендной платы учитывать другие увеличения затрат?

Независимо от индекса, с которым согласны вы и арендодатель, важно взвесить все вышеперечисленные факторы, чтобы предотвратить чрезмерное повышение арендной платы.

Заключение

Заключение договора коммерческой аренды — важный шаг для вашего бизнеса. Для многих арендаторов повышение арендной платы происходит ежегодно. Они могут быть двух основных типов — фиксированные и переменные — хотя они также могут быть задействованы при продлении вашего договора аренды. Хотя некоторые арендаторы могут избежать их, они обычно являются неизбежными расходами при занятии недвижимости, и их необходимо регулировать и планировать. С помощью этого руководства вы сможете ориентироваться в положениях об увеличении коммерческой арендной платы.

Intro — Оговорка об эскалации в вашей коммерческой аренде

Оговорка о коммерческой эскалации часто включается в большинство договоров аренды коммерческой недвижимости.Этот пункт позволяет арендодателю увеличивать ставку вашей арендной платы в соответствии с конкретным сроком или в результате определенных триггеров, включенных в пункт. В результате включения положений об эскалации коммерческих предложений ваша арендная плата не будет фиксироваться с течением времени. Следовательно, важно обратить внимание на следующие коммерческие положения об эскалации, чтобы они не оказали большого влияния на ваши затраты на размещение в течение периода времени, в течение которого действует ваша аренда.

Когда происходит эскалация?

Если вам не посчастливилось договориться об аренде, которая остается неизменной в течение всего срока ее действия, вам придется иметь дело с положениями пункта об эскалации.Этот пункт определяет, когда вырастут ваши арендные платежи и сколько они будут вам стоить. Хотя эскалация может показаться далекой, когда вы впервые подписываете договор аренды, в конечном итоге они вступят в силу.

Одна из первых вещей, которые определяет ваш пункт об эскалации аренды, — это когда ваши арендные платежи увеличатся. Многие договоры аренды в многоквартирных зданиях имеют ежегодное увеличение, связанное с датой годовщины аренды. Если ваши арендные платежи начались 1 марта, вы можете ожидать, что они вырастут 1 марта следующего года.Аренда в зданиях с одним арендатором может увеличиваться с интервалом в три или пять лет. Однако единственный способ убедиться в этом — прочитать договор аренды.

Как происходит эскалация?

Обычно в пункте об эскалации аренды указывается один из этих трех типов увеличения:

\ n
1. \ n

   Фиксированное увеличение . Это увеличение на установленную сумму в долларах за фут (или на все пространство). Например, ваша аренда 35 долларов за квадратный фут может вырасти на 75 центов в год.Имейте в виду, что это может означать, что увеличение будет снижаться на процентной основе с течением времени

   \ n
\ n
2. \ n

   Увеличение в процентах. В этой структуре ваша арендная плата увеличивается на определенный процент. Итак, если у вас есть аренда 35 долларов за квадратный фут с ежегодным увеличением на 2 процента, в следующем году она вырастет до 35,70 доллара, а через год — до 36,41 доллара. Эти увеличения обычно усугубляются, и со временем они могут накапливаться.

   \ n
\ n
3. \ n

   Индекс потребительских цен (ИПЦ) или другое повышение, основанное на инфляции. Когда у вас есть пункт о повышении ИПЦ, ваша арендная плата будет расти синхронно с заранее определенным показателем инфляции. Если инфляция низкая, ваша эскалация будет небольшой. Но если инфляция вырастет, ваша арендная плата может вырасти вместе с ней. Если у вас есть такой тип эскалации в вашем договоре аренды, внимательно посмотрите, есть ли ограничение на то, насколько он может вырасти за год.

   \ n
\ n

Оговорка об эскалации в варианте продления

Многие договоры аренды содержат варианты продления, которые устанавливаются на процент, обычно 95, от справедливой рыночной арендной платы за помещение на момент обновление.Создание пункта о продлении связано с двумя ключевыми проблемами:

\ n
1. \ n

   Определение справедливой рыночной арендной платы может быть сложным, трудоемким и даже дорогостоящим процессом, если арендодатель и арендатор не придут к согласию.

   \ n
\ n
2. \ n

   Если арендная плата на рынке значительно возрастет, арендатор может быть заблокирован этой арендной платой.

   \ n
\ n

Более удобная для арендаторов формулировка — установить опционную арендную плату в виде фиксированного увеличения по сравнению с арендной платой, действовавшей на момент продления.Для договоров аренды с годовыми эскалаторами рост обычно относительно близок к тому, каким будет ежегодное повышение. При аренде квартир прибавка обычно составляет два-три процента в год. В любом случае это дает домовладельцу некоторый рост доходов, одновременно защищая арендатора от резкого роста арендной платы.

Положения об увеличении арендной платы не всегда связаны с эксплуатационными расходами

Как упоминалось выше, повышение арендной платы не всегда связано с операционными расходами .Арендодатели могут выбрать ежегодное повышение арендной платы, чтобы компенсировать расходы, связанные с инфляцией. При этих типах повышения арендной платы в договоре аренды будет указано, когда произойдет повышение и как оно рассчитывается.

Условия фактической арендной платы могут быть фиксированными или переменными

Повышение арендной платы, привязанное к фактической арендной плате, может быть фиксированным или переменным. Фиксированное повышение арендной платы часто называют ступенчатым повышением. При такой структуре арендодатель увеличивает вашу арендную плату на определенную сумму в определенные моменты в течение срока аренды, например, ежегодно или раз в три года.Увеличение обычно основано на квадратных метрах площади , поэтому ваша арендная плата может вырасти с 20 долларов за квадратный фут до 22 долларов за квадратный фут.

Переменное увеличение называется индексированным увеличением. Как правило, это увеличение связано со сторонним индикатором, таким как индекс потребительских цен. При изменении индекса ваша арендная плата увеличивается на ту же сумму. При таком повышении арендной платы следует установить ограничение, чтобы защитить арендаторов от резкого повышения арендной платы.

Повышение эксплуатационных расходов может быть обработано разными способами

Как и в случае фактического повышения арендной платы, повышение арендной платы, связанное с эксплуатационными расходами, принимает различные формы.При сквозной эскалации ваша арендная плата увеличивается только тогда, когда повышаются определенные расходы для арендодателя. Обычно подобные повышения арендной платы вызываются только повышением налога на недвижимость. Прямая эскалация сквозных операционных расходов позволяет арендодателям компенсировать любое увеличение эксплуатационных расходов, таких как безопасность и техническое обслуживание. Такое повышение арендной платы может оказаться очень дорогостоящим для арендаторов.

Прямая эскалация сквозных операционных расходов

Подобно эскалации сквозных налогов, эта оговорка о повышении ставки увеличивает ставку арендной платы при увеличении операционных расходов.Операционные расходы включают в себя безопасность, выставление счетов и затраты на обслуживание . Повышение арендной платы рассчитывается в зависимости от занимаемой вами площади здания. В договоре аренды следует точно указать, какие затраты включены в расчет. Этот тип оговорки об эскалации неблагоприятен для арендаторов коммерческой недвижимости, поскольку с большей вероятностью отразится на бизнесе, а рост затрат может быть очень непредсказуемым.

Понимание этих основных положений о коммерческой эскалации поможет вам узнать, на что обращать внимание при подписании договора аренды коммерческой недвижимости .Важно проверить, как выполняются определенные расчеты, чтобы не потерять с трудом заработанный доход от бизнеса. Убедитесь, что полученное вами число соответствует вашей новой арендной ставке. Не думайте, что домовладелец правильно рассчитал. Если вы обнаружите несоответствие, попросите разъяснений.

Вы могли бы задолжать больше CAM в конце года

В некоторых случаях при прямом переносе операционных затрат арендодатели рассчитывают бюджет для обслуживания общих площадей сборов в начале год.Сборы основаны на предполагаемых затратах и ​​затем распределяются между арендаторами в суммах, которые соотносятся с размером здания, которое они занимают, соответственно. В конце года домовладелец может иметь право потребовать от вас выплату для покрытия любой недостачи. С другой стороны, вы можете получить возмещение, если переплатили.

Эскалация сквозного налогообложения

Положение о сквозном повышении налоговой ставки подразумевает, что вы будете нести ответственность за уплату процента от увеличения в зависимости от количества места, которое вы занимаете в в случае увеличения налога на имущество арендодателя.Хотя увеличение непредсказуемо, этот тип эскалации может никогда не повлиять на ваш бизнес и, как правило, более благоприятен для большинства других вариантов.

Пошаговое повышение с повышением

С оговоркой о ступенчатом повышении арендодатель периодически увеличивает ставку вашей арендной платы на заранее определенную сумму. Например, ваша арендная ставка может увеличиваться на 5 долларов за квадратный метр в год. В этом примере с пятилетней арендой вы можете заплатить 30 долларов за квадратный фут в первый год, 35 долларов за второй год, 40 долларов за третий год, 45 долларов за четвертый год и 50 долларов за пятый год.Поэтапное повышение выгодно для арендаторов, поскольку дает вам четкое представление о том, какими будут ваши расходы со временем.

Indexed Escalation

Этот тип предложения об эскалации подразумевает, что ваша арендная ставка увеличивается при увеличении установленного индекса. Обычно используемый индекс — это индекс потребительских цен (ИПЦ). ИПЦ публикуется Бюро статистики труда. Важно отметить, что корпоративным арендаторам может быть очень сложно изучить CPI, и это может привести к резкому увеличению затрат на размещение.Следовательно, очень важно работать с представителем арендатора. Наличие на вашей стороне представителя арендатора во время переговорного процесса поможет вам получить более выгодную оговорку о коммерческой эскалации.

Всегда рассчитывайте повышение арендной платы самостоятельно

Независимо от того, какой тип повышения арендной платы предусмотрен вашим договором аренды, важно, чтобы вы нашли время для расчета повышения самостоятельно. Если вы не можете получить ту же цифру, что и ваш арендодатель, попросите показать, как именно была определена прибавка.

Управление повышением арендной платы

Для многих арендаторов повышение арендной платы происходит ежегодно. Они могут быть двух основных типов — фиксированные и переменные — хотя они также могут быть задействованы при продлении вашего договора аренды. Хотя некоторые арендаторы могут избежать их, они обычно являются неизбежными расходами при занятии недвижимости, и их необходимо регулировать и планировать. Их условия могут варьироваться от аренды к аренде, поэтому лучше тщательно абстрагироваться от договора аренды, чтобы вы могли предсказать, что и когда произойдет.

Фиксированные эскалации

Некоторые договоры аренды структурированы с фиксированными эскалациями. Например, если у вас есть офисное помещение, которое арендуется по цене 24 доллара за квадратный фут, договор аренды может быть подписан с ежегодным увеличением на 50 процентов. Это означает, что через год арендная плата вырастет до 24,50 долларов, а через год — до 25 долларов до истечения срока аренды. Остальные пишутся с фиксированным процентом. Аренда за 24 доллара с 2-процентной годовой ставкой на эскалаторы обойдется в 24,48 доллара, а затем до 24 долларов.97, затем 25,47 доллара и продолжайте расти. Однако внимательно прочтите свой договор аренды, потому что способ расчета эскалации может быть сложным, особенно когда дело доходит до округления арендной платы, которая составляет менее одного цента. Со временем эти небольшие проблемы могут накапливаться.

В некоторых договорах аренды есть система повышения арендной платы, которая привязана к внешнему показателю, например, к индексу потребительских цен . Согласно этим системам, если инфляция (измеряемая по ИПЦ) составляет 1 процент, ваша арендная плата вырастет на 1 процент.Однако если инфляция составляет 10 процентов, ваша арендная плата повышается на 10 процентов. Нередко можно увидеть, что такая аренда структурирована с ограничением. Например, в договоре аренды может быть указано, что он будет расти в соответствии с ИПЦ или на 3 процента в год, в зависимости от того, что меньше. Эта структура очень удобна для арендаторов, поскольку вы получаете небольшую прибавку при низкой инфляции, но, если инфляция растет, ваша арендная плата не успевает за ней, и вы в конечном итоге экономите деньги со временем.

Сроки повышения арендной платы

Повышение арендной платы обычно происходит в три раза:

\ n
• \ n

  ежегодно (обычно в годовщину даты вступления в силу договора аренды)

  \ n
\ n
• \ n

  Через заданное количество лет (часто каждые три или каждые пять)

  \ n
\ n
• \ n

  При выполнении варианта продления

  \ n
\ n

Как правило, чем дольше вы откладываете повышение арендной платы, тем дешевле это обходится.Например, арендатор с арендным договором на 24 доллара с 50-процентной ежегодной эскалацией будет платить 24 доллара за год, затем 24,50 доллара за год, затем 25 долларов за год, затем 25,50 доллара за год. Если бы та же самая аренда была структурирована с повышением на 1,50 доллара каждые три года, арендатор заплатил бы 24 доллара за три года, а затем заплатил бы 25,50 доллара за три года. Однако отсрочка эскалации имеет один недостаток для арендатора. Вместо небольшого увеличения, которое можно легко встроить в операционный бюджет, он приводит к меньшему, более крупному увеличению, что может негативно повлиять на денежный поток.

Повышение арендной платы

Когда арендатор выполняет возможность продления, пункт об увеличении арендной платы может быть структурирован несколькими способами. Некоторые продолжают действовать в соответствии с текущими условиями аренды, поэтому, если ваша аренда увеличивается на 2 процента в год, она будет увеличиваться на 2 процента в год в период опциона. У других есть одно крупное повышение, а другие переоценивают арендную плату до справедливой рыночной стоимости или некоторой ее доли. Последний вариант может быть опасным, поскольку, если рыночная арендная плата заметно возрастет, вы можете столкнуться с гораздо более высокой арендной платой при продлении, что потенциально сделает ваше пространство недоступным.

Использование индексов для предотвращения повышения арендной платы

Практически все соглашения об аренде корпоративной недвижимости содержат пункт об увеличении арендной платы. Эта концепция аналогична технике, используемой при аренде «отдельно стоящего» коммерческого помещения, занимаемого одним арендатором. Это положение гарантирует, что арендодатели получат фиксированный доход от площади, а также возмещение ряда капитальных затрат и статей расходов, включая страхование, налоги, обслуживание , и операции.

Арендодатели и арендаторы могут включить повышение арендной платы в договор аренды несколькими способами:

\ n
• \ n

  Фиксированная сумма ежегодно

  \ n
\ n
• \ n

  Фактическое увеличение капитальных затрат и статей расходов арендодателя

  \ n
\ n
• \ n

  Увеличение в процентах на основе индекса потребительских цен для всех городских потребителей (ИПЦ) или других доступных индексов.

  \ n
\ n

При традиционной аренде корпоративной недвижимости можно использовать комбинацию этих методов.В большинстве договоров аренды используется расчет фиксированной суммы, за которым следует индекс потребительских цен. ИПЦ обеспечивает ежемесячную оценку влияния инфляции на корзину товаров и услуг — продукты питания, жилье, транспорт, медицинские расходы, развлечения и другие товары.

Вы можете использовать индекс, такой как CPI, для оценки роста арендной платы в вашем договоре аренды и убедиться, что с вас не взимается чрезмерная плата. Вот как:

Как контролировать базовые затраты

Независимо от того, используете ли вы ИПЦ или другой индекс, здесь применяется тот же совет: контролируйте этот аспект договора аренды, убедившись, что договор содержит четкие и точные определения и язык для контроля нефиксированных расходов и исключения необоснованных затрат.

Соглашение об аренде может достичь этих целей, обеспечивая реалистичную базовую арендную плату, которая выполняет следующие функции:

В договоре аренды также должно содержаться требование, чтобы арендодатель вел определенные записи, относящиеся к расходы и дать арендатору право проверять эти записи. В большинстве случаев договор аренды не предусматривает снижения арендной платы.

Проведите полную проверку

Есть также другие факторы, которые арендаторам необходимо оценить в рамках оценки повышения арендной платы.Определите, как индекс влияет на вашу аренду, в отношении следующих вопросов:

\ n
• \ n

  Будет ли повышена полная арендная плата или только процент?

  \ n
\ n
• \ n

  Будете ли вы использовать полное значение индекса для расчета повышения арендной платы или только процент?

  \ n
\ n
• \ n

  Будет ли пункт о повышении арендной платы учитывать другие увеличения затрат?

  \ n
\ n

Независимо от индекса, с которым согласны вы и арендодатель, важно взвесить все вышеперечисленные факторы, чтобы предотвратить чрезмерное повышение арендной платы.

Заключение

Подписание договора коммерческой аренды — важный шаг для вашего бизнеса. Для многих арендаторов повышение арендной платы происходит ежегодно. Они могут быть двух основных типов — фиксированные и переменные — хотя они также могут быть задействованы при продлении вашего договора аренды. Хотя некоторые арендаторы могут избежать их, они обычно являются неизбежными расходами при занятии недвижимости, и их необходимо регулировать и планировать. С помощью этого руководства вы сможете ориентироваться в положениях об увеличении коммерческой арендной платы.

Введение — Оговорка об эскалации в вашей коммерческой аренде

Оговорка о коммерческой эскалации часто включается в большинство договоров аренды коммерческой недвижимости.Этот пункт позволяет арендодателю увеличивать ставку вашей арендной платы в соответствии с конкретным сроком или в результате определенных триггеров, включенных в пункт. В результате включения положений об эскалации коммерческих предложений ваша арендная плата не будет фиксироваться с течением времени. Следовательно, важно обратить внимание на следующие коммерческие положения об эскалации, чтобы они не оказали большого влияния на ваши затраты на размещение в течение периода времени, в течение которого действует ваша аренда.