Коэффициент рентабельности инвестиций irr пример: Коэффициент рентабельности инвестиций

Содержание

в чем разница? – Финансовая энциклопедия

Рентабельность инвестиций (ROI) против внутренней нормы прибыли (IRR): обзор

Хотя существует множество способов измерения эффективности инвестиций, немногие показатели более популярны и значимы, чем рентабельность инвестиций (ROI) и внутренняя норма прибыли (IRR). Для всех типов инвестиций ROI более распространен, чем IRR, в основном потому, что IRR более запутанный и сложный для расчета.

Компании используют оба показателя при составлении бюджета на капитал, и решение о том, начинать ли новый проект, часто сводится к прогнозируемой рентабельности инвестиций или внутреннему доходу. Программное обеспечение значительно упрощает расчет IRR, поэтому решение, какую метрику использовать, сводится к тому, какие дополнительные расходы необходимо учитывать.

Еще одно важное различие между IRR и ROI заключается в том, что ROI показывает общий рост инвестиций от начала до конца. IRR определяет годовой темп роста. Эти два числа обычно должны быть одинаковыми в течение одного года (за некоторыми исключениями), но они не будут одинаковыми в течение более длительных периодов.

Ключевые выводы

  • Рентабельность инвестиций (ROI) и внутренняя норма прибыли (IRR) являются показателями эффективности инвестиций или проектов.
  • ROI более распространен, чем IRR, поскольку IRR, как правило, труднее рассчитать, хотя программное обеспечение облегчило расчет IRR.
  • Рентабельность инвестиций указывает на общий рост инвестиций от начала до конца, в то время как ВНД указывает на годовые темпы роста.
  • Хотя эти два числа будут примерно одинаковыми в течение одного года, они не будут одинаковыми в течение более длительных периодов.

Рентабельность инвестиций (ROI)

Рентабельность инвестиций – иногда называемая нормой прибыли (ROR) – это процентное увеличение или уменьшение инвестиций за установленный период. Он рассчитывается путем деления разницы между текущим или ожидаемым значением и исходным значением на исходное значение и умножения на 100.

Например, предположим, что изначально инвестиция составляла 200 долларов, а теперь она стоит 300 долларов. Рентабельность инвестиций составляет 50% [((300 – 200) / 200) * 100].

Этот расчет работает для любого периода, но есть риск при оценке доходности долгосрочных инвестиций с ROI – рентабельность инвестиций 80% звучит впечатляюще для пятилетних инвестиций, но менее впечатляюще для 35-летних инвестиций.

Хотя показатели рентабельности инвестиций можно рассчитать практически для любого вида деятельности, в которую были вложены инвестиции, и можно измерить результат, результат расчета рентабельности инвестиций будет варьироваться в зависимости от того, какие цифры включены в состав доходов и затрат. Чем длиннее инвестиционный горизонт, тем сложнее может быть точное прогнозирование или определение прибыли, затрат и других факторов, таких как уровень инфляции или ставка налога.

Также может быть сложно сделать точные оценки при измерении денежной стоимости результатов и затрат для программ или процессов, основанных на проектах. Примером может служить расчет рентабельности инвестиций для отдела кадров в организации. Эти затраты может быть трудно определить количественно в краткосрочной перспективе, особенно в долгосрочной, по мере развития деятельности или программы и изменения факторов. Из-за этих проблем рентабельность инвестиций может быть менее значимой для долгосрочных инвестиций.

Внутренняя норма доходности (IRR)

До компьютеров мало кто находил время для расчета IRR. Формула IRR следующая:

Чтобы рассчитать IRR с использованием формулы, нужно установить NPV равным нулю и решить для ставки дисконтирования (r), которая является IRR. Однако из-за характера формулы IRR не может быть рассчитан аналитически и должен рассчитываться либо методом проб и ошибок, либо с использованием программного обеспечения, запрограммированного для расчета IRR.

1:12

Конечная цель IRR – определить ставку дисконтирования, которая делает приведенную стоимость суммы годовых номинальных притоков денежных средств равной первоначальным чистым расходам денежных средств на инвестиции.

Перед расчетом IRR инвестор должен понять концепции ставки дисконтирования и чистой приведенной стоимости (NPV). Рассмотрим следующую проблему: мужчина предлагает инвестору 10 000 долларов, но этот инвестор должен подождать один год, чтобы получить их. Сколько денег инвестор оптимально заплатил бы сегодня, чтобы получить эти 10 000 долларов в год?

Другими словами, инвестор должен рассчитать приведенную стоимость, эквивалентную гарантированным 10 000 долларов в год. Этот расчет выполняется путем оценки обратной процентной ставки (ставки дисконтирования), которая работает как обратный расчет стоимости денег во времени. Например, при 10% ставке дисконтирования 10 000 долларов в год будут стоить 9 090,90 долларов сегодня (10 000 / 1,1).

IRR равняется ставке дисконтирования, которая делает NPV будущих денежных потоков равной нулю. IRR показывает годовую норму прибыли для данной инвестиции – независимо от того, насколько далеко в будущем – и данный ожидаемый будущий денежный поток.

Например, предположим, что инвестору нужно 100 000 долларов для проекта, и предполагается, что проект будет генерировать денежные потоки в размере 35 000 долларов каждый год в течение трех лет. IRR – это ставка, по которой эти будущие денежные потоки могут быть дисконтированы до 100 000 долларов США.

IRR предполагает, что дивиденды и денежные потоки реинвестируются по ставке дисконтирования, что не всегда так. Если  ставка реинвестирования не так высока, IRR сделает проект более привлекательным, чем он есть на самом деле. Вот почему может быть преимущество использования вместо этого модифицированной внутренней скорости возврата (MIRR).

 

Анализ эффективности инвестиций

Используемые термины в калькуляторе

Инвестиции - размещение капитала с целью получения прибыли. Инвестиции являются неотъемлемой частью современной экономики. От кредитов инвестиции отличаются степенью риска для инвестора (кредитора) - кредит и проценты необходимо возвращать в оговорённые сроки независимо от прибыльности проекта, инвестиции (инвестированный капитал) возвращаются и приносят доход только в прибыльных проектах. Если проект убыточен - инвестиции могут быть утрачены полностью или частично.

Поток, денежный свободный - денежный поток, которым располагает компания после финансирования всех инвестиций, которые она находит целесообразным осуществить; определяется как прибыль от основной деятельности после уплаты налогов плюс амортизация минус инвестиции.

Ставка дисконтирования - это параметр отражает скорость изменения стоимости денег в текущей экономике. Он принимается равным либо ставке рефинансирования, либо проценту по считающимся безрисковыми долгосрочным государственным облигациям, либо проценту по банковским депозитам. Для расчета инвестиционных проектов этот параметр может приниматься равным планируемой доходности инвестиционного проекта.

Чистый дисконтированный доход (NPV) – это сальдо всех операционных и инвестиционных денежных потоков, учитывающее дополнительно стоимость использованного капитала. NPV проекта будет положительным, а сам проект – эффективным, если расчеты показывают, что проект покрывает свои внутренние затраты, а также приносит владельцам капитала доход не ниже, чем они потребовали (не ниже ставки дисконтирования).

Индекс прибыльности инвестиций (PI) - Показатель иллюстрирует отношение отдачи капитала к размеру вложенного капитала, показатель прибыльности инвестиций показывает относительную прибыльность проекта или дисконтируемую стоимость денежных поступлений от проекта в расчете на единицу вложений. Индекс прибыльности рассчитывается по формуле: PI = NPV / I, где I – вложения.

Внутренняя норма доходности (IRR) - процентная ставка, при которой проект не является ни прибыльным, ни убыточным. Для проектов продолжительностью более двух лет формулы для расчета этого показателя не существует, его можно определить только методом итерации (или при помощи компьютерной программы, использующей данный метод, например, Excel). Возможно определение графическим способом.

Рекомендуемые значения показателей

Чистая приведенная стоимость (NPV)

> 0 – бизнес-проект принимаем;

<0 – отказываемся от проекта

>= 50% от суммы кредита

Индекс прибыльности (PI)

> 1 бизнес-проект прибыльный;

= 1 - проект не прибыльный;

< 1 - проект убыточный

Внутренняя норма доходности (IRR)

>= процентная ставка по кредиту проекта

ВАЖНО: Не один из перечисленных показателей эффективности инвестиций не является достаточным для принятия проекта к реализации. Одновременно важное значение играет соотношение и распределение собственных и привлекаемых средств, а так же другие факторы (наличие предварительных договоренностей на сбыт продукции проекта; денежный поток и возможность погашения обязательств согласно вашему бизнес-плану; срок окупаемости и срок возврата кредита; коэффициент покрытия долга и др.).

Задача — NPV, PI, PP, IRR, ARR инновационного проекта

 / 

Задача — NPV, PI, PP, IRR, ARR инновационного проекта

Рассчитать NPV, PI, PP, IRR, ARR инновационного проекта с денежным потоком (-200;20;40;60;60;80), если цена капитала равна 5% годовых. Оценить финансовую эффективность проекта.

Решение

Составим таблицу движения денежных потоков по проекту:

Год Денежный поток (млн. р.)
0 -200
1 20
2 40
3 60
4 60
5 80

В данном случае в качестве ставки дисконтирования принимается цена капитала, r = 5%.

  1. Чистая текущая стоимость проекта (NPV) вычисляется по формуле:

Pn – чистый доход в n год;

IC – первоначальные вложения;

r = ставка дисконтирования;

n = число лет.

NPV = 20 / (1 + 0,05)1 + 40 / (1 + 0,05)2 + 60 / (1 + 0,05)3 + 60 / (1 + 0,05)4 + 80 / (1 + 0,05)5 – 200 = 19,20 д.е.

  1. Индекс рентабельности инвестиций (PI) вычисляется по формуле:

Pn – чистый доход в n год;

IC – первоначальные вложения;

r = ставка дисконтирования;

n = число лет.

PI = (20 / (1 + 0,05)1 + 40 / (1 + 0,05)2 + 60 / (1 + 0,05)3 + 60 / (1 + 0,05)4 + 80 / (1 + 0,05)5) / 200 ≈ 1,10

  1. Срок окупаемости инвестиций:

PP – срок окупаемости инвестиций,

N – период, предшествующий сроку окупаемости инвестиций,

IC – первоначальные инвестиции в проект,

CF – денежный поток по нарастающей в периоде окупаемости инвестиций,

PN – денежный поток в период окупаемости проекта.

PP = 4 + (200 – (20+40+60+60) / 80) = 4,25 лет или 4,25 * 12 = 51 мес.

  1. Рассчитаем ставку дисконта, при которой значение чистого приведенного дохода равно нулю, т.е. IRR. Методом подбора ставок определяем значение IRR при котором NPV = 0.При IRR 1 = 0,05 или 5% NPV 1= 19,20 д.е.При IRR 2 = 0,20 или 20% NPV 2 = 20 / (1 + 0,2)1 + 40 / (1 + 0,2)2 + 60 / (1 + 0,2)3 + 60 / (1 + 0,2)4 + 80 / (1 + 0,2)5 – 200 = 19,20 д.е. ≈ -59,75 д.е.

    Далее находим ВНД по формуле:

    IRR = (NPV1 * IRR2 – NPV2 * IRR1) / (NPV1 – NPV2) ≈ 0,0865 или 8,65%

    1. ARR, простая рентабельность инвестиций

    Показатель является обратным показателю срока окупаемости вложений в инвестиционный проект (PP). Формула расчета:

    ARR=NP/I

    NP-чистая прибыль;

    IC – первоначальные инвестиции в проект.

    ARR = (20 + 40 + 60 + 60 + 80 – 200) / 200 = 0,3 или 30%

    Сведем результаты в таблицу:

    Показатель Проект
    NPV 19,20 д.е.
    PI 1,10
    PP 4,25 лет
    IRR 8,65%
    ARR 30 %

     

    Вывод: как видно из таблицы, проект может быть принят, поскольку показывает финансовую эффективность. NPV выше нуля, коэффициент PI выше 1, что говорит об эффективности проекта. Простой период окупаемости не выходит за горизонт планирования, показатель IRR выше цены капитала, что также говорит об эффективности инвестиций в проект, а показатель ARR достаточно высокий и показывает, что 30 копеек может быть получено с рубля вложений в проект.

Похожие посты

Внутренняя норма доходности (IRR) Калькулятор

Внутренняя норма доходности (IRR) Калькулятор

Внутренняя норма доходности является одним из наиболее часто используемых мер для оценки инвестиций.Инвестиции с более высокой внутренней норме доходности считается более выгодным, чем инвестиции с низкой внутренней нормы доходности. Этот бесплатный онлайн инструмент поможет вам рассчитать IRR, он также генерирует динамический график, чтобы продемонстрировать взаимосвязь между NPV и ставки дисконтирования.

Invalid data!

Пример 1  |  Пример 2  |  Пример 3

Ввод данных Пакетные (введите или скопируйте ваши данные в ниже поле)


Сброс + Добавить строку

IRR результат и график

Внутренняя норма доходности (IRR):

Доступ расчет с ниже URL. Копировать, чтобы сохранить или поделиться им с другими.

Связанные инструменты: NPV MIRR       

Использование внутренней нормы доходности (IRR) калькулятор

  • Внутренняя норма доходности (IRR) - IRR является скорость, чтобы NPV равную нулю в инвестиции
  • первоначальных инвестиций - Первоначальные инвестиции на первом году
  • Cash-In - Годовой денежный в потоков
  • Cash-Out - Годовой денежный вне потоков
  • Flow Чистые денежные средства - Прием наличных минус обналичить

    

Что такое IRR (внутренняя норма доходности)

IRR является норма прибыли, что делает NPV (чистая приведенная стоимость), равный нулю, IRR также называется эффективная процентная ставка, или ставка доходности. 5 = 85000
IRR является 5,68%.

    

IRR против NPV

IRR является скорость, процент, в то время как NPV является абсолютной величиной. IRR обычно используется для расчета рентабельности инвестиций или проекта. Если IRR превышает стоимость капитала, инвестиции или проект может быть принят. В противном случае, она должна быть отклонена. NPV используется для измерения общей стоимости, что инвестиции принесут в течение данного периода. Если NPV больше нуля, инвестиции, как правило, считается приемлемым.

Оценка эффективности инвестиций

Принятие решений, связанных с вложениями денежных средств, - важный этап в деятельности любого предприятия. Для эффективного использования привлеченных средств и получения максимальной прибыли на вложенный капитал  необходим тщательный анализ будущих доходов и затрат, связанных с реализацией рассматриваемого инвестиционного проекта.

Задачей финансового менеджера является выбор таких проектов и путей их реализации, которые обеспечат поток денежных средств, имеющих максимальную приведенную стоимость по сравнению со стоимостью требуемых капиталовложений.

Существует несколько методов оценки привлекательности инвестиционного проекта и, соответственно, несколько основных показателей эффективности. Каждый метод в своей основе имеет один и тот же принцип: в результате реализации проекта предприятие должно получить прибыль (должен увеличиться собственный капитал предприятия), при этом различные финансовые показатели характеризуют проект с разных сторон и могут отвечать интересам различных групп лиц, имеющих отношение к данному предприятию,  - кредиторов, инвесторов, менеджеров.

При оценке эффективности инвестиционных проектов используются следующие основные показатели:

 Срок окупаемости инвестиций -   PP (Payback Period)

Чистый приведенный доход – NPV (Net Present Value)

Внутренняя  норма доходности –IRR (Internal Rate of Return)

Модифицированная внутренняя норма доходности – MIRR (Modified Internal Rate of Return)

Рентабельность инвестицийР (Profitability)

Индекс рентабельности – PI (Profitability Index)

Каждый показатель является в то же время и критерием принятия решения при выборе наиболее привлекательного проекта из нескольких возможных.

Расчет данных показателей основан на дисконтных способах, учитывающих принцип временной стоимости денег. В качестве ставки дисконтирования в большинстве случаев выбирается величина средневзвешенной стоимости капитала WACC, которая в случае необходимости может быть скорректирована на показатели возможного риска, связанного с реализацией конкретного проекта и ожидаемого уровня инфляции.

Если расчет показателя WACC связан с трудностями, вызывающими сомнение в достоверности полученного результата (например, при оценке собственного капитала), в качестве ставки дисконтирования можно выбрать величину среднерыночной доходности с поправкой на риск анализируемого проекта. Иногда в качестве дисконтной ставки используется величина ставки рефинансирования.

  1. Оценка финансовых возможностей предприятия.
  2. Прогнозирование будущего денежного потока.
  3. Выбор ставки дисконтирования.
  4. Расчет основных показателей эффективности.
  5. Учет факторов риска

Основные показатели (критерии) эффективности

Период окупаемости

В общем случае искомой величиной является значение РР, для которого выполняется:

 РР = min N, при котором  ? INVt / (1 + i)t = ? CFk / (1 + i)k

 где i – выбранная ставка дисконтирования

 Критерий принятия решения при использовании метода расчета периода окупаемости может быть сформулирован двумя способами:

а) проект принимается, если окупаемость в целом имеет место;

б) проект принимается, если найденное значение РР лежит в заданных пределах. Этот вариант всегда применяется при анализе проектов, имеющих высокую степень риска.

Существенным недостатком данного показателя, как критерия привлекательности проекта, является игнорирование им положительных величин денежного потока, выходящих за пределы рассчитанного срока.

Также данный метод не делает различия между проектами с одинаковым значением РР, но с различным распределением доходов в пределах рассчитанного срока. Тем самым частично игнорируется принцип временной стоимости денег при выборе наиболее предпочтительного проекта.

Чистый приведенный доход NPV

Разность между приведенной стоимостью будущего денежного потока и стоимостью первоначальных вложений называется чистым приведенным доходом проекта (чистой приведенной стоимостью).

Показатель NPV отражает непосредственное увеличение капитала компании, поэтому для акционеров предприятия он является наиболее значимым. Расчет чистого приведенного дохода осуществляется по следующей формуле:

NPV = ? CFk / ( 1 + i )k  - ? INVt / (1 + i)t

Критерием принятия проекта является положительное значение NPV. В случае, когда необходимо сделать выбор из нескольких возможных проектов, предпочтение должно быть отдано проекту с большей величиной чистого приведенного дохода.

В то же время, нулевое или даже отрицательное значение NPV  не свидетельствует об убыточности проекта как такового, а лишь об его убыточности при использовании данной ставки дисконтирования. Тот же проект, реализованный при инвестировании более дешевого капитала или с меньшей требуемой доходностью, т.е. с меньшим значением i, может дать положительное значение чистого приведенного дохода.

Необходимо иметь в виду, что показатели PP и NPV могут давать противоречивые оценки при выборе наиболее предпочтительного инвестиционного проекта.

Внутренняя норма доходности IRR

Универсальным инструментом сравнения эффективности различных способов вложения капитала, характеризующим доходность операции и независящим от ставки дисконтирования (от стоимости вкладываемых средств) является показатель внутренней нормы доходности IRR.

Внутренняя норма доходности соответствует ставке дисконтирования, при которой текущая стоимость будущего денежного потока совпадает с величиной вложенных средств, т.е. удовлетворяет равенству:

? CFk / ( 1 + IRR )k = ? INVt / (1 + IRR) t

Для расчета данного показателя можно использовать компьютерные средства либо следующую формулу приближенного вычисления:

IRR = i1 + NPV1 (i2 – i1) / (NPV1 - NPV2)

Здесь i1 и i2 – ставки, соответствующие некоторым положительному (NPV1) и отрицательному (NPV2) значениям чистого приведенного дохода. Чем меньше интервал i1 – i2, тем точнее полученный результат (при решении задач допустимой считается разница между ставками не более 5 %).

Критерием принятия инвестиционного проекта является превышение показателя IRR выбранной ставки дисконтирования (IRR > i). При сравнении нескольких проектов, более предпочтительными являются проекты с большими значениями IRR.

К несомненным достоинствам показателя IRR относится его универсальность в качестве инструмента оценки и сравнения доходности различных финансовых операций. Его преимуществом является и независимость от ставки дисконтирования – это чисто внутренний показатель.

Недостатками IRR являются сложность расчета, невозможность применения данного критерия к нестандартным денежным потокам (проблема множественности IRR), а также необходимость реинвестирования всех получаемых доходов под ставку доходности, равную IRR, подразумеваемую правилом расчета данного показателя. К недостаткам следует отнести и возможное противоречие с критерием NPV при сравнении двух и более проектов.

 Модифицированная внутренняя норма доходности MIRR

Для нестандартных денежных потоков решение уравнения, соответствующего определению внутренней нормы доходности, в подавляющем большинстве случаев (возможны нестандартные потоки с единственным значением IRR) дает несколько положительных корней, т.е. несколько возможных значений показателя IRR. При этом критерий IRR > i не работает: величина IRR может превышать используемую ставку дисконтирования, а рассматриваемый проект оказывается убыточным (его NPV оказывается отрицательным).

Для решения данной проблемы в случае нестандартных денежных потоков рассчитывают аналог IRR – модифицированную внутреннюю норму доходности MIRR (она может быть рассчитана и для проектов, генерирующих стандартные денежные потоки).

 MIRR представляет собой процентную ставку, при наращении по которой в течение срока реализации проекта n общей суммы всех дисконтированных на начальный момент вложений получается величина, равная сумме всех притоков денежных средств, наращенных по той же ставке d на момент окончания реализации проекта:

 ( 1 + MIRR )n    ? INV / ( 1 + i )t  = ? CFk ( 1 + i )n-k

 Критерий принятия решения - MIRR > i. Результат  всегда согласуется с критерием NPV и может применяться для оценки как стандартных, так и нестандартных денежных потоков. Помимо этого, у показателя MIRR есть еще одно важное преимущество перед IRR: его расчет предполагает реинвестирование получаемых доходов под ставку, равную ставке дисконтирования (близкой или равной ставке среднерыночной доходности), что более соответствует реальной ситуации и потому точнее отражает доходность оцениваемого проекта.

Норма рентабельности и индекс рентабельности P

 Рентабельность – важный показатель эффективности инвестиций, поскольку он отражает соотношение затрат и доходов, показывая величину полученного дохода на каждую единицу (рубль, доллар и т.д.) вложенных средств.

Р = NPV / INV  х 100 %

 Индекс рентабельности (коэффициент рентабельности) PI  - отношение приведенной стоимости проекта к затратам, показывает во сколько раз увеличиться вложенный капитал в ходе реализации проекта.

PI = [ ? CFk / ( 1 + i )k ] / INV = P / 100% + 1

Критерием принятия положительного решения при использовании показателей рентабельности является соотношение Р > 0 или, что то же самое, PI > 1. Из нескольких проектов предпочтительнее те, где показатели рентабельности выше.

Данный показатель особенно информативен при оценке проектов с различными первоначальными вложениями и различными периодами реализации.

Критерий рентабельности может давать результаты, противоречащие критерию чистого приведенного дохода, если рассматриваются проекты с разными объемами вложенного капитала. При принятии решения нужно учитывать инвестиционные возможности предприятия, а также то соображение, что показатель NPV более отвечает интересам акционеров в плане увеличения их капитала.

Оценка инвестиционных проектов разной продолжительности

В случаях, когда возникает сомнение в корректности сравнения с использованием рассмотренных показателей проектов с разными сроками реализации, можно прибегнуть к методу цепного повтора

При использовании этого метода находят наименьшее общее кратное n сроков реализации n1 и n2 оцениваемых проектов. Строят новые денежные потоки, получаемые в результате нескольких реализаций проектов, предполагая, что затраты и доходы сохранятся на прежнем уровне (начало  следующей реализации совпадает с окончанием предыдущей). Показатели чистого приведенного дохода при многократной реализации изменятся, а вот показатели внутренней нормы доходности останутся прежними, независимо от количества повторов, хотя новые денежные потоки могут оказаться нестандартными, если первоначальные инвестиции больше, чем доходы в последний период реализации.

Использование данного метода на практике может быть связано со сложными расчетами, если рассматривается несколько проектов и для совпадения всех сроков, каждый нужно будет повторить по несколько раз.

Основным недостатком метода цепного повтора является предположение, что условия реализации проектов, а значит и требуемые издержки и получаемые доходы, останутся на прежнем уровне, что почти невозможно в современной рыночной ситуации. Также и сама повторная реализация проекта не всегда возможна, особенно, если он достаточно продолжителен или относится к сферам, где происходит быстрое технологическое обновление производимой продукции.

Помимо рассмотренных количественных показателей эффективности капиталовложений при принятии инвестиционных решений необходимо учитывать и качественные характеристики привлекательности проекта, соответствующие следующим критериям:

  • Соответствие рассматриваемого проекта общей инвестиционной стратегии предприятия, его долгосрочным и текущим планам;
  • Перспективность проекта в сравнении с последствиями отказа от реализации альтернативных проектов;
  • Соответствие проекта принятым нормативно-плановым показателям в отношении уровня риска, финансовой устойчивости, экономического роста организации и т.д.;
  • Обеспечение необходимой диверсификации финансово-хозяйственной деятельности организации;
  • Соответствие требований реализации проекта имеющимся производственным и кадровым ресурсам;
  • Социальные последствия реализации проекта, возможное влияние на репутацию, имидж организации;
  • Соответствие рассматриваемого проекта экологическим стандартам и требованиям.

Формула внутренней нормы доходности и примеры

Понятие внутренней нормы доходности

Показатель внутренней нормы доходности равен ставке дисконтирования, при которой отсутствует чистый дисконтированный доход.

Показатель внутренней нормы доходности является относительной величиной, что означает, что его значение проявляется лишь при рассмотрении показателя относительно других показателей.

Главной особенностью формулы внутренней доходности является то, что на практике ее практически не рассчитывают вручную. Чаще всего применяют следующие способы:

  • Расчеты посредством таблиц Excel,
  • Графический способ расчета.

Формула внутренней нормы доходности

Внутренняя норма доходности (IRR) — процентная ставка, чистый (дисконтированный) доход при достижении которой будет нулевым.

NPV= 0

В свою очередь показатель NPV можно рассчитать на основе потока платежей (CF), который дисконтируется на сегодняшний день.

Уравнение или формула внутренней нормы доходности для потока платежей и начальной инвестиции (IC) выглядит так:

Формула внутренней нормы доходности (второй вариант):

Здесь CFt  – денежный поток за времяt;

IC – инвестиционные затраты по проекту в первоначальном периоде (равны денежному потоку СF0 = IC).

t – промежуток времени.

Что показывает внутренняя норма доходности

Формула внутренней нормы доходности отражает процентную ставку, чистый проектный доход при которой равен нулю, при условии приведения его к ценам сегодняшнего дня. При данной ставке процента дисконтированные доходы (то есть доходы, приведенные к сегодняшнему дню) от инвестиционного проекта в полной мере могут покрыть затраты инвесторов. Прибыль при этом не будет образовываться.

Для инвесторов значение, полученное при вычислении формулы внутренней нормы доходности, позволяет сделать вывод, смогут ли они полностью компенсировать вложения (не заработать, но и не потерять средства, вложенные в проект).

Таким образом, внутренняя доходность представляет собой порог прибыли, то есть границу прибыльности проекта.

Норматив показателя внутренней нормы доходности

Формула внутренней нормы доходности чаще всего применяется при оценке инвестиционных проектов для того, что бы сопоставить данные различных предприятий. В данном случае норму доходности приводят к сравнению с эффективной ставкой дисконтирования.

На практике чаще всего показатель внутренней нормы доходности сопоставляют со средневзвешенной стоимостью капитала (WACC):

  • Если внутренняя норма доходности больше WACC, то проект можно считать доходным, он обладает внутренней нормой доходности более высокой, чем затраты собственного и заемного капитала.
  • Если внутренняя норма доходности меньше WACC, то вложения в проект нецелесообразны.
  • Если внутренняя норма доходности равна значению WACC, то можно говорить о минимальном уровне доходности проекта

Примеры решения задач

Определение и формула внутренней нормы прибыли (IRR)

Что такое внутренняя норма прибыли (IRR)?

Внутренняя норма доходности (IRR) - это показатель, используемый в финансовом анализе для оценки прибыльности потенциальных инвестиций. IRR - это ставка дисконтирования, которая делает чистую приведенную стоимость (NPV) всех денежных потоков равной нулю при анализе дисконтированных денежных потоков.

Расчет IRR основывается на той же формуле, что и NPV. Имейте в виду, что IRR - это не фактическая долларовая стоимость проекта.Именно годовая доходность делает NPV равной нулю.

Вообще говоря, чем выше внутренняя норма прибыли, тем более желательными являются инвестиции. IRR является единообразной для инвестиций разных типов и, как таковая, может использоваться для ранжирования нескольких перспективных инвестиций или проектов на относительно равномерной основе. В целом, при сравнении вариантов инвестирования с другими аналогичными характеристиками, инвестиция с самой высокой IRR, вероятно, будет считаться лучшей.

Ключевые выводы

  • Внутренняя норма доходности (IRR) - это годовые темпы роста, которые, как ожидается, принесут инвестиции.
  • IRR рассчитывается с использованием той же концепции, что и чистая приведенная стоимость (NPV), за исключением того, что NPV устанавливается равной нулю. t} -C_0 \ \ & \ textbf {где:} \\ & C_t = \ text {Чистый приток денежных средств за период t} \\ & C_0 = \ text {Общие первоначальные инвестиционные затраты} \\ & IRR = \ text {Внутренняя норма доходности} \\ & t = \ text {Количество периодов времени} \\ \ end {выровнено} 0 = NPV = t = 1∑T (1 + IRR) tCt −C0, где: Ct = чистый приток денежных средств за период tC0 = общие начальные инвестиционные затраты IRR = внутренняя ставка возврата = количество периоды времени

    Как рассчитать IRR

    1. Используя формулу, можно было бы установить NPV равным нулю и решить для ставки дисконтирования, которая является IRR.
    2. Первоначальные вложения всегда отрицательны, потому что они представляют собой отток.
    3. Каждый последующий денежный поток может быть положительным или отрицательным, в зависимости от оценок того, что проект обеспечивает или требует вливания капитала в будущем.
    4. Однако из-за характера формулы IRR не может быть легко рассчитано аналитически, и вместо этого необходимо рассчитывать итеративно методом проб и ошибок или с использованием программного обеспечения, запрограммированного для расчета IRR (например, с помощью Excel).

    Как рассчитать IRR в Excel

    Использование функции IRR в Excel упрощает расчет IRR. Excel сделает за вас всю необходимую работу, получив скидку, которую вы ищете. Все, что вам нужно сделать, это объединить ваши денежные потоки, включая первоначальные затраты, а также последующие поступления, с функцией IRR. Функцию IRR можно найти, щелкнув значок «Вставка формул» ( fx ).

    Вот простой пример анализа IRR с известными денежными потоками, которые являются ежегодно периодическими (с интервалом в один год).Предположим, компания оценивает прибыльность проекта X. Проект X требует финансирования в размере 250 000 долларов, и ожидается, что он принесет 100 000 долларов в виде денежных потоков после уплаты налогов в первый год и вырастет на 50 000 долларов в каждый из следующих четырех лет.

    Изображение Сабрины Цзян © Investopedia 2020

    В данном случае IRR составляет 56,72%, что довольно много.

    Excel также предлагает две другие функции, которые можно использовать при вычислении IRR: XIRR и MIRR. XIRR используется, когда модель денежных потоков не имеет точных годовых периодических денежных потоков.MIRR - это показатель нормы прибыли, который включает интеграцию стоимости капитала и безрисковой ставки.

    Как рассчитать IRR в Excel

    Общие сведения о IRR

    Конечная цель IRR - определить ставку дисконтирования, которая делает приведенную стоимость суммы годовых номинальных притоков денежных средств равной первоначальным чистым расходам денежных средств на инвестиции. При поиске ожидаемой доходности можно использовать несколько методов, но IRR часто идеален для анализа потенциальной доходности нового проекта, который компания рассматривает.

    Думайте о IRR как о темпах роста, которые, как ожидается, будут генерировать инвестиции в год. Таким образом, он может быть наиболее похож на среднегодовой темп роста (CAGR). В действительности, инвестиции обычно не будут приносить одинаковую доходность каждый год. Обычно фактическая норма прибыли, которую приносит данная инвестиция, будет отличаться от ее предполагаемой IRR.

    Для чего используется IRR?

    В планировании капитала один из популярных сценариев IRR - это сравнение прибыльности открытия новых операций с прибыльностью расширения существующих операций.Например, энергетическая компания может использовать IRR при принятии решения об открытии новой электростанции или реконструкции и расширении существующей электростанции. Хотя оба проекта могут повысить стоимость компании, вполне вероятно, что один из них будет более логичным решением, как предписано IRR. Обратите внимание: поскольку IRR не учитывает изменение ставок дисконтирования, этого часто недостаточно для долгосрочных проектов с разными ставками дисконтирования.

    IRR также полезен для корпораций при оценке программ обратного выкупа акций.Очевидно, что если компания выделяет значительные средства на выкуп своих акций, то анализ должен показать, что собственные акции компании являются более выгодным вложением, т. Е. Имеют более высокую внутреннюю норму доходности, чем любое другое использование средств, такое как создание новых торговых точек или приобретение других компаний.

    Физические лица также могут использовать IRR при принятии финансовых решений - например, при оценке различных страховых полисов с использованием своих премий и пособий в случае смерти. По общему мнению, гораздо более желательными являются полисы с одинаковыми премиями и высокой IRR.Обратите внимание, что в первые годы действия полиса у страхования жизни очень высокая IRR - часто более 1000%. Затем со временем он уменьшается. Эта IRR очень высока в первые дни действия полиса, потому что, если вы выплачиваете только один ежемесячный страховой взнос, а затем внезапно умираете, ваши бенефициары все равно будут получать единовременное пособие.

    Еще одно распространенное использование IRR - анализ доходности инвестиций. В большинстве случаев заявленная доходность предполагает, что любые процентные выплаты или денежные дивиденды реинвестируются обратно в инвестиции.Что делать, если вы не хотите реинвестировать дивиденды, а нуждаетесь в них в качестве дохода при выплате? И если предполагается, что дивиденды не реинвестируются, выплачиваются ли они или остаются наличными? Каков предполагаемый доход от наличных денег? IRR и другие допущения особенно важны для таких инструментов, как аннуитеты, где денежные потоки могут стать сложными.

    Наконец, IRR - это расчет, используемый для расчета нормы прибыли, взвешенной в денежном выражении (MWRR). MWRR помогает определить норму прибыли, необходимую для начала с начальной суммы инвестиций, с учетом всех изменений денежных потоков в течение инвестиционного периода, включая выручку от продаж.

    Использование IRR с WACC

    Большая часть анализа IRR будет проводиться в сочетании с расчетами средневзвешенной стоимости капитала (WACC) и чистой приведенной стоимости компании. IRR обычно является относительно высоким значением, что позволяет достичь NPV, равного нулю. Большинство компаний требуют, чтобы расчет IRR был выше WACC. WACC - это мера стоимости капитала фирмы, в которой каждая категория капитала взвешена пропорционально. Все источники капитала, включая обыкновенные акции, привилегированные акции, облигации и любой другой долгосрочный долг, включаются в расчет WACC.

    Теоретически любой проект с IRR, превышающей его стоимость капитала, должен быть прибыльным. При планировании инвестиционных проектов фирмы часто устанавливают требуемую норму прибыли (RRR), чтобы определить минимально приемлемый процент возврата, который должны быть окупаемы рассматриваемыми инвестициями. RRR будет выше, чем WACC.

    Любой проект с IRR, превышающим RRR, скорее всего, будет считаться прибыльным, хотя компании не обязательно будут осуществлять проект только на этой основе.Скорее всего, они будут реализовывать проекты с наибольшей разницей между IRR и RRR, поскольку они, вероятно, будут наиболее прибыльными.

    IRR можно также сравнить с преобладающими ставками доходности на рынке ценных бумаг. Если фирма не может найти ни одного проекта с IRR выше, чем доход, который может быть получен на финансовых рынках, она может просто инвестировать деньги в рынок. Рыночная доходность также может быть фактором при установке RRR.

    IRR в сравнении с совокупным годовым темпом роста

    CAGR измеряет годовой доход от инвестиций за определенный период времени.IRR - это также годовая норма прибыли. Тем не менее, CAGR обычно использует только начальное и конечное значения, чтобы обеспечить расчетную годовую норму прибыли.

    IRR отличается тем, что включает в себя несколько периодических денежных потоков, что свидетельствует о том, что приток и отток денежных средств часто происходят постоянно, когда речь идет об инвестициях. Еще одно отличие состоит в том, что CAGR достаточно прост, чтобы его можно было легко вычислить.

    IRR против рентабельности инвестиций (ROI)

    Компании и аналитики также могут смотреть на рентабельность инвестиций (ROI) при принятии решений о капитальном бюджете.ROI сообщает инвестору об общем росте инвестиций от начала до конца. Это не годовая норма прибыли. IRR сообщает инвестору, каков годовой темп роста. Эти два числа обычно будут одинаковыми в течение одного года, но не будут одинаковыми в течение более длительных периодов времени.

    ROI - это процентное увеличение или уменьшение инвестиций от начала до конца. Он рассчитывается путем деления разницы между текущим или ожидаемым будущим значением и исходным начальным значением на исходное значение и умножения на 100.

    Показатели рентабельности инвестиций можно рассчитать практически для любого вида деятельности, в которую были вложены инвестиции, и измерить результат. Однако рентабельность инвестиций не обязательно является наиболее полезной для длительных временных рамок. Он также имеет ограничения при составлении бюджета капиталовложений, когда основное внимание уделяется периодическим денежным потокам и доходам.

    Ограничения IRR

    IRR обычно лучше всего подходит для анализа проектов капитального бюджета. Его можно неправильно истолковать или истолковать, если использовать вне соответствующих сценариев.В случае положительных денежных потоков, за которыми следуют отрицательные, а затем положительные, IRR может иметь несколько значений. Более того, если все денежные потоки имеют одинаковый знак (т. Е. Проект никогда не приносит прибыли), то никакая ставка дисконтирования не приведет к нулевой чистой приведенной стоимости.

    IRR является очень популярным показателем для оценки годовой доходности проекта. Однако он не обязательно предназначен для использования в одиночку. IRR обычно является относительно высоким значением, что позволяет достичь NPV, равного нулю.Сама IRR - это всего лишь единичная расчетная цифра, которая дает значение годовой доходности на основе оценок. Поскольку оценки IRR и NPV могут сильно отличаться от фактических результатов, большинство аналитиков предпочтут сочетать анализ IRR со сценарным анализом. Сценарии могут показывать различные возможные значения NPV на основе различных предположений.

    Как уже упоминалось, большинство компаний не полагаются только на анализ IRR и NPV. Эти расчеты обычно также изучаются вместе с WACC и RRR компании, которые подлежат дальнейшему рассмотрению.

    Компании обычно сравнивают анализ IRR с другими компромиссами. Если другой проект имеет аналогичную IRR с меньшим первоначальным капиталом или более простыми посторонними соображениями, то можно выбрать более простые инвестиции, несмотря на IRR.

    В некоторых случаях могут возникнуть проблемы при использовании IRR для сравнения проектов разной продолжительности. Например, краткосрочный проект может иметь высокую IRR, что делает его отличным вложением. И наоборот, более длительный проект может иметь низкую внутреннюю норму доходности, а доходность будет медленной и стабильной.Показатель рентабельности инвестиций может обеспечить некоторую ясность в этих случаях, хотя некоторые менеджеры могут не захотеть откладывать более длительные сроки.

    Инвестирование на основе IRR

    Правило внутренней нормы прибыли - это ориентир для оценки того, продолжать ли проект или инвестировать. Правило IRR гласит, что если IRR по проекту или инвестиции превышает минимальный RRR - обычно это стоимость капитала, то проект или инвестиция могут быть реализованы.

    И наоборот, если IRR проекта или инвестиции ниже стоимости капитала, то лучшим вариантом может быть отказ от него.В целом, несмотря на некоторые ограничения IRR, это отраслевой стандарт для анализа проектов капитального бюджета.

    IRR Пример

    Предположим, компания рассматривает два проекта. Руководство должно решить, стоит ли продвигаться вперед: с одним, с обоими или ни с одним из них. Стоимость капитала составляет 10%. Структура денежных потоков для каждого из них выглядит следующим образом:

    пр.А

    • Первоначальные затраты = 5000 долларов США
    • Год первый = 1700 долларов
    • Второй год = 1 900 долларов США
    • Третий год = 1600 долларов
    • Четвертый год = 1500 долларов
    • Пятый год = 700 долларов

    пр.Б

    • Первоначальные затраты = 2000 долларов США
    • Год первый = 400 $
    • Второй год = 700 долларов США
    • Третий год = 500 долларов
    • Четвертый год = 400 долларов
    • Пятый год = 300 долларов

    Компания должна рассчитать IRR для каждого проекта.Первоначальные затраты (период = 0) будут отрицательными. Решение IRR - это итерационный процесс с использованием следующего уравнения:

    $ 0 = Σ CFt ÷ (1 + IRR) t

    куда:

    • CF = чистый денежный поток
    • IRR = внутренняя норма прибыли
    • t = период (от 0 до последнего периода)

    -или-

    $ 0 = (первоначальные затраты * −1) + CF1 ÷ (1 + IRR) 1 + CF2 ÷ (1 + IRR) 2 + ... + CFX ÷ (1 + IRR) X

    Используя приведенные выше примеры, компания может рассчитать IRR для каждого проекта как:

    IRR Проект A:

    0 долларов США = (- 5000 долларов США) + 1700 долларов США ÷ (1 + IRR) 1 + 1 900 долларов США ÷ (1 + IRR) 2 + 1600 долларов США ÷ (1 + IRR) 3 + 1500 долларов США ÷ (1 + IRR) 4 + 700 долларов США ÷ (1 + IRR) 5

    IRR Project A = 16.61%

    IRR Проект B:

    0 долларов США = (- 2000 долларов США) + 400 долларов США ÷ (1 + IRR) 1 + 700 долларов США ÷ (1 + IRR) 2 + 500 долларов США ÷ (1 + IRR) 3 + 400 долларов США ÷ (1 + IRR) 4 + 300 долларов США ÷ (1 + IRR) 5

    IRR Проект B = 5,23%

    Учитывая, что стоимость капитала компании составляет 10%, руководство должно продолжить проект A и отклонить проект B.

    Часто задаваемые вопросы

    Что означает внутренняя норма доходности?

    Внутренняя норма доходности (IRR) - это финансовый показатель, используемый для оценки привлекательности конкретной инвестиционной возможности.Когда вы рассчитываете IRR для инвестиции, вы фактически оцениваете норму прибыли от этой инвестиции после учета всех ее прогнозируемых денежных потоков вместе с временной стоимостью денег. При выборе из нескольких альтернативных инвестиций инвестор затем выбирает инвестицию с самой высокой IRR, при условии, что она превышает минимальный порог инвестора. Главный недостаток IRR заключается в том, что он во многом зависит от прогнозов будущих денежных потоков, которые, как известно, трудно предсказать.

    IRR - это то же самое, что ROI?

    Хотя IRR иногда неофициально называют «окупаемостью инвестиций», это отличается от того, как большинство людей используют эту фразу. Часто, когда люди говорят о рентабельности инвестиций, они просто имеют в виду процентную отдачу от инвестиций в конкретный год или за определенный период времени. Но этот тип ROI не отражает тех нюансов, что и IRR, и по этой причине IRR обычно предпочитается профессионалами в области инвестиций.

    Еще одно преимущество IRR заключается в том, что его определение является математически точным, тогда как термин ROI может означать разные вещи в зависимости от контекста или говорящего.

    Что такое хорошая внутренняя норма прибыли?

    Хорошая или плохая IRR будет зависеть от стоимости капитала и альтернативных издержек инвестора. Например, инвестор в недвижимость может реализовать проект с IRR 25%, если сопоставимые альтернативные инвестиции в недвижимость предлагают доход, скажем, 20% или ниже.Тем не менее, это сравнение предполагает, что риски и усилия, связанные с этими сложными инвестициями, примерно одинаковы. Если инвестор может получить немного более низкую внутреннюю норму доходности от проекта, который является значительно менее рискованным или требующим много времени, то он может с радостью принять этот проект с более низкой внутренней доходностью. В целом, однако, более высокая IRR лучше, чем более низкая, при прочих равных.

    В чем разница в расчетах?

    Рентабельность инвестиций (ROI) в сравнении с внутренней нормой доходности (IRR): обзор

    Хотя существует множество способов измерения эффективности инвестиций, немногие показатели более популярны и значимы, чем рентабельность инвестиций (ROI) и внутренняя норма прибыли (IRR).Для всех типов инвестиций ROI более распространен, чем IRR, в основном потому, что IRR более запутанный и сложный для расчета.

    Компании используют оба показателя при составлении бюджета на капитал, и решение о том, начинать ли новый проект, часто сводится к прогнозируемой рентабельности инвестиций или внутреннему доходу. Программное обеспечение значительно упрощает расчет IRR, поэтому решение, какую метрику использовать, сводится к тому, какие дополнительные расходы необходимо учитывать.

    Еще одно важное различие между IRR и ROI заключается в том, что ROI показывает общий рост инвестиций от начала до конца.IRR определяет годовой темп роста. Эти два числа обычно должны быть одинаковыми в течение одного года (за некоторыми исключениями), но они не будут одинаковыми в течение более длительных периодов.

    Ключевые выводы

    • Рентабельность инвестиций (ROI) и внутренняя норма прибыли (IRR) - это показатели эффективности инвестиций или проектов.
    • ROI встречается чаще, чем IRR, поскольку IRR, как правило, сложнее рассчитать, хотя программное обеспечение облегчило расчет IRR.
    • ROI указывает общий рост инвестиций от начала до конца, в то время как IRR определяет годовые темпы роста.
    • Хотя эти два числа будут примерно одинаковыми в течение одного года, они не будут одинаковыми в течение более длительных периодов.

    Рентабельность инвестиций (ROI)

    Рентабельность инвестиций - иногда называемая нормой прибыли (ROR) - это процентное увеличение или уменьшение инвестиций за установленный период. Он рассчитывается путем деления разницы между текущим или ожидаемым значением и исходным значением на исходное значение и умножения на 100.

    Например, предположим, что изначально инвестиция составляла 200 долларов, а теперь она стоит 300 долларов. Рентабельность инвестиций составляет 50% [((300 - 200) / 200) * 100].

    Этот расчет работает для любого периода, но есть риск при оценке доходности долгосрочных инвестиций с ROI - рентабельность инвестиций 80% звучит впечатляюще для пятилетних инвестиций, но менее впечатляюще для 35-летних инвестиций.

    Хотя показатели рентабельности инвестиций можно рассчитать практически для любого вида деятельности, в которую были вложены инвестиции, и можно измерить результат, результат расчета рентабельности инвестиций будет варьироваться в зависимости от того, какие цифры включены в состав доходов и затрат.Чем длиннее инвестиционный горизонт, тем сложнее может быть точное прогнозирование или определение прибыли, затрат и других факторов, таких как уровень инфляции или ставка налога.

    Также может быть сложно сделать точные оценки при измерении денежной стоимости результатов и затрат для программ или процессов, основанных на проектах. Примером может служить расчет рентабельности инвестиций для отдела кадров в организации. Эти затраты может быть трудно измерить количественно в краткосрочной перспективе, особенно в долгосрочной, по мере развития деятельности или программы и изменения факторов.t} = C_0 = 0 \\ & \ textbf {где:} \\ & IRR = \ text {Внутренняя норма доходности} \\ & NPV = \ text {Чистая приведенная стоимость} \ end {выровнено} IRR = NPV = t = 1∑T (1 + r) tCt = C0 = 0, где: IRR = внутренняя норма доходности NPV = чистая приведенная стоимость

    Ct = чистый приток денежных средств в течение периода t

    t = количество периодов времени

    C0 = Общие первоначальные инвестиционные затраты / затраты

    Чтобы рассчитать IRR по формуле, нужно установить NPV равным нулю и решить для ставки дисконтирования (r), которая является IRR.Однако из-за характера формулы IRR не может быть рассчитан аналитически и должен рассчитываться либо методом проб и ошибок, либо с использованием программного обеспечения, запрограммированного для расчета IRR.

    Правило о внутренней норме прибыли

    Конечная цель IRR - определить ставку дисконтирования, которая делает приведенную стоимость суммы годовых номинальных притоков денежных средств равной первоначальным чистым расходам денежных средств на инвестиции.

    Перед расчетом IRR инвестор должен понять концепции ставки дисконтирования и чистой приведенной стоимости (NPV).Рассмотрим следующую проблему: мужчина предлагает инвестору 10 000 долларов, но этот инвестор должен подождать один год, чтобы получить их. Сколько денег инвестор оптимально заплатил бы сегодня, чтобы получить эти 10 000 долларов в год?

    Другими словами, инвестор должен рассчитать приведенную стоимость, эквивалентную гарантированным 10 000 долларов в год. Этот расчет выполняется путем оценки обратной процентной ставки (ставки дисконтирования), которая работает как обратный расчет стоимости денег во времени. Например, при 10% ставке дисконтирования 10 000 долларов в год будут стоить 9 090 долларов.90 сегодня (10,000 / 1,1).

    IRR равняется ставке дисконтирования, которая делает NPV будущих денежных потоков равной нулю. IRR показывает годовую норму прибыли для данной инвестиции - независимо от того, насколько далеко в будущем - и данный ожидаемый будущий денежный поток.

    Например, предположим, что инвестору нужно 100 000 долларов для проекта, и, по оценкам, проект будет генерировать денежные потоки в размере 35 000 долларов каждый год в течение трех лет. IRR - это ставка, по которой эти будущие денежные потоки могут быть дисконтированы до 100 000 долларов США.

    IRR предполагает, что дивиденды и денежные потоки реинвестируются по ставке дисконтирования, что не всегда так. Если ставка реинвестирования не так высока, IRR сделает проект более привлекательным, чем он есть на самом деле. Вот почему может быть преимущество использования вместо этого модифицированной внутренней нормы доходности (MIRR).

    Внутренняя норма прибыли (IRR) | Формула | Пример

    Внутренняя норма прибыли (IRR) - это минимальная ставка дисконтирования, которую руководство использует для определения того, какие капитальные вложения или будущие проекты принесут приемлемый доход и к которым стоит стремиться.IRR для конкретного проекта - это ставка, приравнивающая чистую приведенную стоимость будущих денежных потоков от проекта к нулю. Другими словами, если мы рассчитаем приведенную стоимость будущих денежных потоков от потенциального проекта, используя внутреннюю ставку в качестве ставки дисконтирования, и вычтем первоначальные инвестиции, наша чистая приведенная стоимость проекта будет равна нулю.

    Определение - Что такое коэффициент внутренней нормы прибыли?

    Сначала это звучит немного запутанно, но все довольно просто.Подумайте об этом с точки зрения вложения капитала, как это сделало бы руководство компании. Они хотят подсчитать, какой процент возврата необходим для окупаемости инвестиций с поправкой на временную стоимость денег. Вы можете представить себе внутреннюю норму прибыли как процентный процент, которого компания должна достичь, чтобы окупить свои вложения в новый капитал. Поскольку руководство хочет добиться большего, чем безубыточность, они считают это минимально приемлемым доходом от инвестиций.


    IRR Формула

    Формула IRR рассчитывается путем приравнивания суммы приведенной стоимости будущего денежного потока за вычетом первоначальных инвестиций к нулю.Поскольку мы имеем дело с неизвестной переменной, это немного алгебраическое уравнение. Вот как это выглядит:

    Как видите, единственная переменная в уравнении внутренней нормы прибыли, о которой руководство не знает, - это IRR. Они будут знать, сколько капитала требуется для запуска проекта, и будут иметь разумную оценку будущего дохода от инвестиций. Это означает, что нам нужно будет найти ставку дисконтирования, которая сделает NPV равной нулю.


    Пример расчета IRR

    Может быть, проще посмотреть на пример, чем продолжать его объяснять.Давайте посмотрим на Tom’s Machine Shop. Том подумывает о покупке новой машины, но не уверен, что это лучшее использование средств компании на данный момент. С новой машиной стоимостью 100 000 долларов Том сможет выполнить новый заказ, по которому будет выплачиваться 20 000, 30 000, 40 000 и 40 000 долларов дохода.

    Давайте посчитаем минимальную ставку Тома. Поскольку трудно выделить ставку дисконтирования, если вы не используете калькулятор IRR в Excel. Вы можете начать с приблизительной ставки и оттуда отрегулировать. Начнем с 8 процентов.

    Как видите, наша конечная NPV не равна нулю. Поскольку это положительное число, нам необходимо увеличить расчетную внутреннюю ставку. Давайте увеличим его до 10 процентов и пересчитаем.

    Как видите, внутренняя доходность Тома по этому проекту составляет 10 процентов. Он может сравнить это с другими инвестиционными возможностями, чтобы увидеть, имеет ли смысл тратить 100 000 долларов на это оборудование или инвестировать деньги в другое предприятие.


    Внутренний анализ доходности

    Помните, что IRR - это ставка, при которой чистая приведенная стоимость затрат на инвестицию равна чистой приведенной стоимости ожидаемых будущих доходов от инвестиций.Руководство может использовать эту норму возврата, чтобы сравнить другие инвестиции и решить, какие капитальные проекты следует профинансировать, а какие отменить.

    Возвращаясь к нашему примеру с механическим цехом, предположим, что Том мог купить три разных механизма. Каждый из них будет использоваться для немного другой работы, которая принесет немного разные суммы денежного потока. Том может рассчитать внутреннюю норму прибыли для каждой машины и сравнить их все. Тот, у кого самый высокий IRR, будет лучшим вложением.

    Поскольку это инвестиционный расчет, эту концепцию также можно применить к любым другим инвестициям. Например, Том может сравнить доходность инвестиций компании в фондовый рынок или новое оборудование. Очевидно, что ожидаемые будущие денежные потоки не всегда равны фактическим денежным средствам, полученным в будущем, но это является отправной точкой для руководства, на которой основываются свои решения о покупке и инвестировании.


    Внутренняя норма прибыли | Формула и определение

    Что такое внутренняя норма прибыли (IRR)?

    Внутренняя норма доходности (IRR) - это ставка дисконтирования, при которой чистая приведенная стоимость всех денежных потоков (как положительных, так и отрицательных) равна нулю для конкретного проекта или инвестиции.

    IRR также может называться ставкой доходности дисконтированного денежного потока (DCFROR).

    Что IRR говорит вам о проекте?

    Внутренняя норма прибыли используется для оценки проектов или инвестиций. IRR оценивает безубыточную ставку дисконтирования (или норму прибыли) проекта, которая указывает на потенциальную прибыльность проекта.

    На основании IRR компания решит принять или отклонить проект. Если IRR нового проекта превышает требуемую для компании норму прибыли, этот проект, скорее всего, будет принят.Если IRR упадет ниже требуемой нормы доходности, проект следует отклонить.

    Что такое хороший IRR?

    Положительный показатель IRR означает, что ожидается, что проект или инвестиция принесут организации некоторую ценность.

    Отрицательная внутренняя норма доходности, однако, может возникнуть математически, если денежные потоки проекта будут попеременно положительными и отрицательными на протяжении его ожидаемого срока. Отрицательная IRR указывает на более сложный поток денежных средств, который может сделать этот показатель менее полезным.

    Будьте осторожны при сравнении

    Определить конкретную «хорошую» метрику IRR невозможно, если вы не знаете отрасль для этих инвестиций, а также стоимость капитала компании.

    Например, хорошая IRR в недвижимости обычно составляет 18% или выше, но, возможно, вложения в недвижимость имеют IRR 20%. Если стоимость капитала компании составляет 22%, то вложение не добавит стоимости компании. IRR всегда сравнивается со стоимостью капитала, а также со средними показателями по отрасли. Чтобы узнать, что такое «хорошая» IRR, вам нужно больше узнать об инвестиционной возможности.

    Формула внутренней нормы прибыли

    Формула IRR выглядит следующим образом:

    0 (NPV) = P0 + P1 / (1 + IRR) + P2 / (1 + IRR) 2 + P3 / (1 + IRR) 3 +.. . + Pn / (1 + IRR) n

    Где:

    • P0 равно первоначальной инвестиции (отток денежных средств)

    • P1, P2, P3 ..., соответствует денежным потокам в периодах 1, 2, 3 и т. д.

    • IRR равна внутренней норме доходности проекта

    • NPV равна чистой приведенной стоимости

    • N равна периодам владения

    OR

    IRR Пример расчета в Excel

    Общее практическое правило состоит в том, что значение IRR не может быть получено алгебраически.Вместо этого IRR следует определять математическим методом проб и ошибок. Хотя может показаться трудным научиться рассчитывать IRR вручную, Excel автоматически выполняет эту функцию.

    1. Начальный денежный поток в таблице

    Имейте в виду, что эти первоначальные инвестиции должны быть отрицательными. В этом примере введите -300 000 в ячейку A1 электронной таблицы.

    2. Последующие значения денежных потоков для каждого периода

    В ячейках непосредственно под первоначальной суммой инвестиций введите значения денежных потоков.Например, если ваш первоначальный денежный поток находится в ячейке A1, введите следующие денежные потоки в ячейку A2, A3, A4 и т. Д.

    3. Укажите Excel для расчета IRR

    Чтобы указать Excel для расчета IRR, введите функциональную команду «= IRR (A1: A4)» в ячейку A5 (непосредственно под всеми значениями). Когда вы нажимаете клавишу Enter, в этой ячейке должно отображаться значение IRR.

    Эту же процедуру можно выполнить для любого набора данных, если значения денежных потоков перечислены одно за другим в столбце, непосредственно под первоначальной суммой инвестиций.

    Если вы хотите использовать бизнес-калькулятор, ознакомьтесь с этими пошаговыми примерами расчета IRR.

    Решенные примеры внутренней нормы прибыли

    Вы также можете использовать IRR для расчета ожидаемой прибыли от инвестиций или проектов.

    IRR Пример № 1: Как связаны IRR и NPV

    Чтобы лучше понять формулу IRR, начните с формулы чистой приведенной стоимости и простого краткосрочного проекта (затем разверните).

    Допустим, у компании X есть годовой проект, который будет стоить 1000 долларов и имеет ставку дисконтирования 8%.В конце года компания получит 1300 долларов. Расчет NPV для этого проекта выглядит следующим образом:

    NPV = -1,000 + 1,3001,08 = 203,70

    В целом, если NPV больше 0, проект стоит продолжать.

    Расчет IRR для этого же проекта ставит NPV равным 0. Когда NPV равен 0, он действует как точка безубыточности. Если это так, то это будет выглядеть так:

    0 = -1000 + 1300 (1 + IRR)

    Обратите внимание, как ставка дисконтирования 8% заменяется IRR, но формула остается той же.

    Решая IRR, вы получите 0,30 или 30%.

    Что это означает для проекта?

    Компания X не может забыть о своей ставке дисконтирования в размере 8% (также известной как альтернативные издержки), используемой для расчета NPV. IRR сравнивается с альтернативной стоимостью для принятия решения о принятии или отклонении проекта. Как правило, если IRR выше альтернативной стоимости, компания может принять проект или инвестицию. Если рентабельность проекта превышает альтернативные издержки компании, компания может взять на себя этот проект и увеличить его стоимость.

    IRR Пример № 2: Узнайте доходность инвестиций

    Давайте посмотрим на IRR с точки зрения крупных инвестиций за период 3 года:

    Предположим, компания Y должна решить, следует ли ей покупать часть заводского оборудования. за 300000 долларов. Оборудование прослужит всего три года, но ожидается, что за эти годы оно принесет дополнительную ежегодную прибыль в размере 150 000 долларов США.

    Компания Y также думает, что впоследствии она сможет продать оборудование на металлолом примерно за 10 000 долларов.Используя IRR, компания Y может определить, является ли покупка оборудования более эффективным использованием ее денежных средств, чем другие варианты инвестирования, которые должны приносить около 10% прибыли.

    Вот как выглядит уравнение IRR в этом сценарии:

    0 (NPV) = - 300 000 долларов США + (150 000 долларов США) / (1 + 0,2431) + (150 000 долларов США) / (1 + 0,2431) 2 + (150 000 долларов США) / (1 +0,2431) 3 + 10 000 долл. США / (1 + 0,2431) 4

    IRR инвестиции составляет 24,31%, то есть ставка, при которой чистая приведенная стоимость равна нулю.

    Что это означает для инвестиций?

    В данном случае компания Y сравнивает другие 10% инвестиционные возможности.Альтернативная стоимость оборудования должна быть более 24,31%, чтобы компания потеряла ценность, что намного выше 10% альтернативной стоимости. Компания будет разумно покупать оборудование.

    Ограничения внутренней нормы прибыли

    IRR позволяет менеджерам ранжировать проекты по их общей норме доходности, а не по чистой приведенной стоимости. Обычно предпочтение отдается инвестициям или проекту с самой высокой IRR. Это простое сравнение делает IRR привлекательной, но имеет ограничения:

    • IRR работает только для инвестиций, для которых начальный отток денежных средств (покупка инвестиции) сопровождается одним или несколькими притоками денежных средств.IRR не может использоваться, если инвестиция генерирует промежуточные отрицательные денежные потоки.

    • IRR не измеряет абсолютный размер инвестиций или прибыли. Это означает, что IRR может способствовать инвестициям с высокой доходностью, даже если сумма дохода в долларах очень мала.

      • Например, инвестиция в 1 доллар, возвращающая 3 доллара, будет иметь более высокий IRR, чем инвестиция в 1 миллион долларов, возвращающая 2 миллиона долларов. Последний, однако, приносит 1 миллион долларов (вместо 2 долларов).

    В целом метод IRR лучше всего подходит для анализа венчурных и частных инвестиций. Как правило, они имеют несколько денежных вложений и один отток денежных средств в конце через IPO или продажу.

    В чем разница между IRR и WACC?

    Средневзвешенная стоимость капитала (WACC) - это сколько стоит компании финансировать себя за счет капитала держателей облигаций, других кредиторов и акционеров. В отношении формулы IRR, WACC - это «необходимая норма доходности», которую IRR проекта или инвестиции должна превышать, чтобы повысить ценность компании.Эту норму возврата можно также называть минимальной ставкой, альтернативными издержками или стоимостью капитала.

    IRR по сравнению с WACC Пример

    Например, если WACC компании составляет 10%, предлагаемые проекты должны иметь IRR 10% или выше, чтобы повысить ценность компании. Если предлагаемый проект дает IRR ниже 10%, стоимость капитала компании превышает ожидаемую прибыль от предлагаемого проекта или инвестиций.

    Вот еще один способ взглянуть на это: если вы использовали свою кредитную карту с годовой процентной ставкой 10% (например, WACC), чтобы купить киоск с лимонадом, вам нужно, чтобы киоск с лимонадом приносил более 10% годовых ( аналогично IRR) для получения прибыли.В противном случае вы будете терять деньги каждый год и не увеличите стоимость своего капитала.

    Разница между NPV и IRR

    Чистая приведенная стоимость (NPV) показывает, сколько стоимости (в долларах) проект или инвестиция могут добавить. Напротив, IRR прогнозирует норму прибыли, которую может принести проект или инвестиция.

    Как NPV, так и IRR могут помочь аналитикам получить более четкое представление о проектах (или инвестициях), которые могут принести наибольшую пользу организации.

    Пример: IRR vs.NPV

    Давайте посмотрим на предыдущий пример:

    Машина стоимостью 300 000 долларов принесет 460 000 долларов дополнительной прибыли (150 000 + 150 000 + 150 000 + 10 000 долларов = 460 000 долларов).

    Предполагая ставку дисконтирования 5% и прогоняя числа через калькулятор NPV, получаем чистую приведенную стоимость в размере 116 714,23 долларов.

    Эта цифра NPV дает сумму стоимости в долларах, предоставляя больше информации для принятия более обоснованного решения.

    Ключевые выводы для IRR

    Как правило, чем выше IRR, тем выше доходность, которую компания может ожидать от проекта или инвестиций.Следовательно, IRR может быть невероятно важным показателем успешности предлагаемых инвестиций.

    Однако решение о капитальном бюджете также должно учитывать добавленную стоимость проекта. Лица, принимающие решения, обычно смотрят как на IRR, так и на NPV при принятии решений по капитальному бюджету.

    Как измерить успешность ваших инвестиций

    При анализе доходности инвестиций инвесторы чаще всего используют два ключевых показателя: внутреннюю норму доходности (IRR) и доходность инвестиций (ROI), последняя из которых также известна как доходность периода удержания.Цель этого сообщения в блоге - не только определить эти показатели, но и продемонстрировать, как они используются в реальной жизни аналитиками и инвесторами.

    ROI и IRR являются дополнительными показателями, основное различие между которыми заключается в временной стоимости денег . ROI дает вам полную окупаемость инвестиций, но не принимает во внимание временную стоимость денег. IRR учитывает временную стоимость денег и дает вам годовой темп роста.

    Концепция временной стоимости денег заключается в том, что доллар сегодня стоит больше, чем доллар в любое время в будущем, благодаря тому факту, что вы можете получать проценты (которые складываются) на вложенный доллар.

    Определения

    ROI - это разница в процентах между текущей стоимостью инвестиций и первоначальной стоимостью.

    IRR - это норма прибыли, которая приравнивает приведенную стоимость ожидаемой прибыли от инвестиций к приведенной стоимости затрат. Это ставка дисконтирования, при которой чистая приведенная стоимость инвестиции равна нулю. Другими словами, это рентабельность инвестиций, дисконтированная с учетом будущих денежных потоков.

    NPV = чистая приведенная стоимость
    T = количество периодов времени
    Ct = общий чистый денежный поток за период t
    C0 = общие первоначальные инвестиционные затраты
    * Эту формулу лучше всего решить с помощью финансового калькулятора или Excel


    Что это означает с точки зрения непрофессионала?

    IRR часто используется при измерении инвестиций с различными поступлениями и оттоками денежных средств за период времени, превышающий год.IRR является важным показателем доходности, потому что с течением времени IRR инвестиций уменьшается по сравнению с ROI, который остается постоянным. Рентабельность инвестиций всегда будет одинаковой на протяжении всего срока инвестирования, потому что это общая прибыль от начала до конца (независимо от периода инвестирования). IRR, с другой стороны, измеряет годовой рост инвестиций, полностью принимая во внимание временную стоимость денег. Это особенно полезно при оценке альтернативных инвестиций (таких как частный капитал, недвижимость, хедж-фонды), которые генерируют неопределенные денежные потоки на протяжении всего периода инвестирования.

    Например, предположим, вы сравниваете два идентичных инвестиционных профиля с одинаковой рентабельностью инвестиций, но у инвестиции A более высокий IRR, чем у инвестиции B. Что это означает? Это означает, что инвестиции A вернули более высокий годовой темп роста за более короткий промежуток времени, даже если денежные поступления к концу инвестиций идентичны.

    Рисунок 1.

    Для решения в Excel:

    Рисунок 2.
    Расчет IRR в Excel = XIRR (E3: E4, A3: A4) = 12%
    Расчет ROI = (300,000 / 100,000-1) x100 = 200%
    Рисунок 3.
    Расчет IRR в Excel = XIRR (E3: E9, A3: A9) = 29%
    Расчет ROI = (300,000 / 100,000-1) x100 = 200%


    Почему это имеет значение в реальном мире?

    IRR отличается от ROI, потому что ROI предполагает, что все денежные потоки получены в конце инвестиции, тогда как IRR учитывает денежные потоки, полученные в разное время в течение вашего инвестирования. Разница между расчетом IRR на Рисунке 2 и Рисунке 3.демонстрирует это, поскольку 100 000 долларов, возвращенные после первого года, имеют больший вес (поскольку они дисконтируются меньше), чем другие оставшиеся прерывистые денежные потоки в ходе инвестиций, при которых было возвращено в совокупности 200 000 долларов. Таким образом, IRR на Рисунке 3 выше (29% против 12%).

    Примером из реальной жизни может быть проект в сфере недвижимости, который возвращает доход, или фонд прямых инвестиций, который распределяет доходы по мере обналичивания выручки. Рентабельность инвестиций остается прежней, так как общий доход от инвестиций (денежные средства) составляет 300 000 долларов США или 200%.Различие имеет наибольшее значение, когда вы делаете инвестиции и хотите иметь представление о ваших альтернативных издержках (совершении еще одной инвестиции) и денежных потоках. Чтобы дать вам представление о мощном влиянии временной стоимости денег, давайте посмотрим на рисунок 3. Если бы инвестор получил распределение в размере 100 000 долларов в 2015 году, а не в 2010 году, IRR снизился бы до 18% против 29%! Получение крупного распределения денежных средств раньше, чем позже, приводит к увеличению IRR.

    Где в игру вступает процент?

    IRR - важный показатель для оценки многих типов альтернативных инвестиций.Это дает вам представление о ежегодных темпах роста инвестиций за различные периоды времени, особенно для инвестиций с неопределенным или неравномерным распределением денежных средств.

    IRR и ROI - это метрики, используемые для сравнения доходности различных классов активов. ROI обычно используется для краткосрочных инвестиций (акции) и активов с равными денежными потоками, тогда как IRR используется для инвестиций с неравномерными денежными потоками (большинство альтернативных активов). Альтернативные активы обычно сравниваются с доходностью фондового рынка (лучше всего представленным индексом S&P 500), поскольку последний представляет собой альтернативные издержки инвестора.

    Когда аналитики оценивают, стоит ли делать инвестиции, IRR дает им решающее представление о стоимости инвестиций с течением времени. Это позволяет им сравнивать эту доходность с показателями традиционных рынков акций и облигаций. Здесь, в Percent, мы предлагаем доступ к уникальным классам активов, которые могут предложить привлекательную доходность в сочетании с неравномерными денежными потоками на многолетнем временном горизонте. Мы призываем инвесторов на нашей платформе использовать как ROI, так и IRR, чтобы помочь составить исчерпывающий профиль доходности и оценить, как их инвестиции складываются по сравнению с традиционными активами.

    Как выбрать показатель рентабельности инвестиций

    Краткое содержание

    Почему существует множество различных мер и передовых методов для рентабельности инвестиций?
    • Рентабельность инвестиций не обязательно является измерением, которое следует рассматривать изолированно. Его основная цель - дать представление обо всех операционных показателях инвестиционного или коммерческого предприятия.
    • Разные инвесторы выбирают разные меры для оценки операционных показателей.Иногда выбор является предпочтением инвестора, а для других - стандартными операционными процедурами в отрасли.
    • Виды доходности делятся на две категории: доход от непрерывного производства и доход от инвестиций.
    Доходы от непрерывного функционирования контролируют весь бизнес, который, как ожидается, будет существовать вечно.
    • Рентабельность активов (ROA) измеряет эффективность использования активов, используемых в бизнесе, для получения прибыли. Это полезный показатель, поскольку прибыль по отдельности не показывает относительную производительность, в то время как ROA можно сравнить с аналогами по отрасли и другими финансовыми активами для сравнительной производительности.
    • Рентабельность капитала (ROE) измеряет доходность по отношению к вложению капитала в бизнес. Его разница с ROA зависит от кредитного плеча, используемого в бизнесе, и используется больше для мониторинга финансовой отдачи, а не для операционной и финансовой эффективности.
    • Рентабельность инвестированного капитала (ROIC) расширяет ROE, чтобы показать доходность всего инвестированного капитала, заемных средств и собственного капитала. Это наиболее полезно для сравнения доходности со средневзвешенной стоимостью капитала (WACC) бизнеса, чтобы оценить, соблюдаются ли соответствующие пороговые ставки.
    Общая доходность инвестиций измеряется для отдельных, разовых проектов.
    • Чистая приведенная стоимость (NPV) - это абсолютный показатель, используемый для оценки проектов с прогнозируемыми денежными потоками на протяжении срока их действия. Путем дисконтирования денежных потоков по WACC инвестора можно определить, способствует ли проект увеличению стоимости. Этот показатель наиболее полезен для таких предприятий, как недвижимость и проектное финансирование, где поступают регулярные денежные потоки.
    • Внутренняя норма доходности (IRR) - это относительная мера, которая учитывает недисконтированные денежные потоки по проекту и вычисляет безубыточную ставку WACC для того, чтобы проект был прибыльным.
    • Социальная отдача от инвестиций (SROI) - это современная мера, предназначенная для оценки не только прибыльности проекта, но и получаемой им социальной выгоды, измеряемой по четырем категориям оценки материального и нематериального социального воздействия.
    Какая мера возврата подходит мне?
    • Как минимум, следует производить все расчеты доходности, поскольку они полезны и информативны для различных типов инвесторов в предприятии.
    • Инвесторы в акции, как правило, уделяют основное внимание IRR и ROE.Первые предназначены для отслеживания прибыли от первоначальных инвестиций, а вторые - потому, что доходность непрерывно действующего предприятия, такая как рентабельность собственного капитала, дает убедительные указания на выход для бизнеса, например, через IPO.
    • Для инвесторов в долговые обязательства финансовая стабильность является ключевым моментом, что делает показатели непрерывности деятельности важным показателем, за которым они должны следить, чтобы гарантировать, что показатели бизнеса сохраняются и / или улучшаются. ROA и ROIC, в частности, пролили свет на , насколько предприятие будет прибыльным.
    • Доходность - это показатель не только результатов деятельности предприятия, но и показатель отдачи от одной фирмы к другой. Такой сравнительный анализ среди коллег является критически важным мероприятием для комплексного измерения производительности.

    По завершении финансового прогноза нового проекта часто первым задается вопрос: «Какова моя прибыль?» Ожидаемый ответ - это простой процент или эмпирическое значение, представляющее прогнозируемую прибыль. Однако чаще всего фактическим ответом будет «Это зависит от обстоятельств».Это зависит от того, что нужно измерить. Рентабельность инвестиций не обязательно является измерением сама по себе, напротив, это, скорее, категория инструментов измерения, предназначенных для обеспечения понимания операционных результатов инвестиционного или коммерческого предприятия.

    Разные инвесторы выбирают разные критерии оценки операционной деятельности. Иногда выбор является предпочтением инвестора, а для других - стандартными операционными процедурами в отрасли. В конечном счете, какой бы показатель ни использовался, инвесторы обязательно должны понимать, что оценивает этот показатель.Также важно убедиться, что одни и те же измерения используются для оценки нескольких инвестиций: разные инструменты могут привести к сравнению яблок с апельсинами.

    Возврат может производиться ежемесячно, ежеквартально или даже ежегодно. Другие меры направлены на обеспечение окупаемости всего проекта или предприятия. Двадцать первый век стал началом эры повышенного внимания к таким областям, как устойчивость, ограниченное воздействие на окружающую среду и социальная ответственность. Финансовый мир отреагировал на это, приняв идею измерения социальных выгод, которые могут быть получены от различных деловых предприятий и инвестиций.Соответственно, разрабатываются инструменты, которые пытаются измерить социальную отдачу от инвестиций.

    Используя прогноз для компании, которую мы будем называть ABC, Incorporated (см. Ниже), измерения доходности будут описаны с точки зрения их процедур расчета и понимания, которое они предоставляют в отношении доходности инвесторов. С точки зрения контекста, это на самом деле реальный пример из моего прошлого клиента, с теми же самыми и некоторыми измененными цифрами.

    Рентабельность инвестиций в непрерывную деятельность

    Типы доходности делятся на две категории: доход от непрерывного производства и доход от инвестиций.Первое отражает целостную прибыль от бизнеса в целом, который предполагается предприятием, которое будет продолжать работать в течение значительного времени.

    Таким образом, данные о непрерывности деятельности обеспечивают полную картину эффективности бизнеса в целом.

    Рентабельность активов (ROA)

    Рентабельность активов (ROA) - это оценка эффективности активов, используемых в предприятии для получения прибыли.

    Для ABC Corporation рентабельность активов за каждый из первых 5 лет работы составит:

    ROA - ценный показатель, поскольку он описывает прибыль на доллар задействованных активов.Например, в 3-м году ABC, по прогнозам, будет генерировать 18,21 доллара на каждые 100 долларов активов, используемых в бизнесе. Однако, как и в большинстве случаев расчета доходности, эмпирическая ценность - это еще не все. Чтобы проиллюстрировать это, мы зададим вопрос: «Является ли 18,21% хорошей рентабельностью активов?» К сожалению, опять же, ответ: «Это зависит от обстоятельств»!

    При оценке рентабельности инвестиций первым ключом является понимание отрасли и связанных с ней показателей. Предположим, что в отрасли ABC средняя рентабельность активов составляет 20.00%. Очевидно, что в первые годы ABC работает ниже среднего уровня. Однако обратите внимание на тенденцию в отношении рентабельности активов ABC: она улучшается и к 5 году должна быть немного лучше, чем в отрасли.

    Для того, чтобы рентабельность инвестиций была максимально полной, ее необходимо рассматривать с течением времени как показатель непрерывности деятельности. Хотя рентабельность инвестиций на определенный момент времени важна, анализ тенденций имеет большее значение в целом.

    Ошибка эмпирической доходности доллара

    Обычно ошибочно оценивать эмпирическую прибыль (суммы в долларах) как меру рентабельности инвестиций.Например, чистая прибыль British Petroleum за 2017 финансовый год составила примерно 3,4 миллиарда долларов. Безусловно, огромная сумма денег. Однако рентабельность капитала BP за 2017 финансовый год составляет 1,23%. Это значительно меньше, чем у некоторых его конкурентов.

    Для сравнения, 10-летние казначейские облигации США приносили в среднем 2,33% в течение 2017 года. Таким образом, если бы BP могла ликвидировать свои активы на сумму около 277 миллиардов долларов и инвестировать их в казначейские облигации США, она имела бы большую доходность активов с гораздо более высокой доходностью. более низкий уровень риска.Соответственно, просмотр одних лишь эмпирических долларов никогда не является хорошим показателем отдачи.

    Всего задействованных активов

    В каждой отрасли существуют схожие операционные процессы между компаниями отрасли. Например, промышленные компании больше инвестируют в активы. У нефтяных компаний огромные потребности в оборудовании. Однако у предприятий сферы услуг гораздо меньше активов. Сравните Exxon с Facebook.

    Чистая прибыль сопоставима, но рентабельность инвестиций Facebook значительно выше, чем у Exxon.На первый взгляд, можно предположить, что Facebook работает лучше, чем Exxon. Однако обратите внимание на разницу в активах. У Exxon в 4 раза больше активов, чем у Facebook. Как уже отмечалось ранее, Exxon работает лучше, чем некоторые из ее отраслевых конкурентов по рентабельности активов. Соответственно, крайне важно понимать, что сравнение ROA по отраслям не всегда разумно или осуществимо.

    Кроме того, важно отметить, что в отрасли некоторые предприятия могут иметь меньше активов, чем обычно, если они используют арендованные активы по сравнению с другими.собственные активы. Арендованные активы не отображаются в балансе, поэтому общие активы такой фирмы будут намного меньше, чем у компании, которой принадлежат эти активы. В таком случае рентабельность активов лизинговой компании будет намного лучше. Наблюдатель должен сравнивать не только рентабельность активов конкурирующих предприятий (или альтернативных инвестиций), но и уровень балансовых активов, используемых каждым из них. Это будет еще один способ обеспечения достоверных сравнительных расчетов ROA.

    Рентабельность СРЕДНИХ активов (ROAA)

    Рентабельность активов предполагает постоянный уровень активов с течением времени.Однако в ситуациях, когда вероятны или ожидаются внутрипериодные колебания, часто рекомендуется использовать средние активы. Формула аналогична ROA, но учитывает средние активы.

    Рентабельность основных средств

    В то время как основные фонды составляют большую часть большинства балансовых активов, некоторые отрасли имеют большие суммы оборотных активов или оборотные активы, которые сильно колеблются. В этих случаях расчет ROA можно изменить, включив только долгосрочные основные средства.Этот показатель имеет ценность, когда такие активы являются ключом к долгосрочным результатам.

    Конечная ценность ROA для измерения ROI заключается в ее оценке на основе непрерывности деятельности с течением времени, с точки зрения тенденций и сравнения с отраслевыми стандартами и типичным построением баланса для аналогичных фирм / инвестиций.

    Рентабельность капитала (ROE)

    Рентабельность собственного капитала (ROE) - это показатель рентабельности инвестиций в акционерный капитал, сделанных в инвестиционном бизнесе.

    Обратите внимание, что общий капитал состоит из оплаченного капитала плюс нераспределенная прибыль (нераспределенная прибыль, реинвестированная в бизнес).Обычно это та часть, которая вызывает некоторую путаницу, она не должна отражать рыночную стоимость торгуемых акций компании.

    Для ABC Corporation рентабельность собственного капитала за каждый из первых 5 лет работы составит:

    ROE отличается от ROA за счет кредитного плеча, который представляет собой деньги, взятые в долг для инвестиций в бизнес. По сути, если бы средства не были заимствованы, а весь инвестированный капитал представлял собой собственный капитал, рентабельность собственного капитала и рентабельность активов были бы одинаковыми. Тем не менее, если стоимость заемных средств (т.е. Процентная ставка) ниже, чем рентабельность активов без заемных средств, использование активов приведет к рентабельности собственного капитала, превышающей рентабельность активов без заемных средств.

    В то время как ROA используется для сравнения между действующими предприятиями или для определения финансовой целесообразности, ROE чаще всего используется для определения фактической или прогнозируемой рентабельности инвестиций в долларах. Как и ROA, тенденция ROE с течением времени потенциально более ценна, чем любая отдельная точка данных.

    Выбор «хорошей» рентабельности собственного капитала зависит от нескольких факторов:

    1. Какова типичная рентабельность собственного капитала для исследуемых бизнес-предприятий?
    2. Какой уровень риска принимает инвестор по сравнению с альтернативами (т.е. Чем больше был взят риск, тем больше требовалась рентабельность собственного капитала?)
    3. Какую минимальную рентабельность собственного капитала инвестор сочтет приемлемой?

    Рентабельность инвестированного капитала (ROIC)

    В то время как ROE описывает рентабельность капитала, рентабельность инвестированного капитала (ROIC) описывает общую рентабельность всего инвестированного капитала: собственного капитала и заемных средств.

    Для ABC Corporation, ROIC за годы с 1 по 5 прогнозируется как:

    ROIC измеряет общую рентабельность капитала и заемных средств, вложенных в бизнес.ROIC используется для сравнения рентабельности инвестированного капитала с общей стоимостью инвестированного капитала, чаще всего со средневзвешенной стоимостью капитала (WACC).

    Если ROIC> WACC, то предприятие обеспечивает достаточную доходность, которая превышает порог доходности, требуемый инвесторами в долговые и долевые инструменты, что указывает на то, что проект работает (или, по прогнозам, будет работать) удовлетворительно. Предположим, что WACC для ABC, Inc. составляет 20%. В годы 1 и 2 операционные результаты ниже требуемых, что не является неожиданностью для начинающего предприятия.Однако через 3-5 лет ROIC превышает WACC, что указывает на то, что инвесторам будет выплачена желаемая прибыль. Избыточный доход будет дополнительной прибылью для инвесторов в акционерный капитал или дополнительной нераспределенной прибылью в бизнесе.

    В отличие от ROA и ROE, ROIC зависит от бизнеса и зависит от стоимости капитала для конкретного предприятия. Со временем WACC может измениться, поэтому обязательно сравнивать WACC текущего периода с ROIC текущего периода.

    Общая рентабельность инвестиций

    ROA, ROE и ROIC были связаны с доходностью инвестиций, основанной на чистой прибыли или доходах или прибылях, основанных на бухгалтерском учете.Общая доходность инвестиций в другом диапазоне является показателем доходности денежных средств и основывается на суммах вложенных денежных средств, полученных денежных средствах и времени движения денежных средств. Два основных расчета общей прибыли от инвестиций - это чистая приведенная стоимость (NPV) и внутренняя норма прибыли (IRR). Обе меры основаны на концепции временной стоимости денег, которая, по сути, гласит, что деньги имеют временную стоимость, потому что они могут приносить проценты при инвестировании с течением времени.

    Чистая приведенная стоимость

    Чистая приведенная стоимость (NPV) равна сумме приведенной стоимости (PV) инвестированных денежных средств (денежный отток) плюс PV каждого денежного притока, полученного в будущем.Эти денежные поступления представляют собой возврат инвестиций плюс прибыль (прибыль). Ставка дисконтирования, используемая для расчета PV каждого денежного потока, представляет собой минимальную доходность, которую инвестор считает приемлемой, часто известную как «пороговая ставка».

    Для расчета NPV будущие денежные потоки должны включать все будущие денежные потоки, которые будут получены. Однако ожидается, что большинство деловых предприятий будет продолжаться бесконечно долго. Чтобы создать конечное число прогнозируемых будущих денежных потоков, необходимо рассчитать прокси-значение для всех денежных потоков, возникающих после того, как прогноз закончится.Это значение называется аварийной стоимостью или конечной стоимостью.

    Остаток стоимости приблизительно соответствует чистой выручке от продаж, полученной инвестором, исходя из предположения, что инвестиции были проданы в последний период прогноза. Предполагая продажу инвестиции, общие денежные потоки конечны и происходят в пределах срока прогноза.

    Конечная стоимость - это прокси-значение, включенное в последний период прогноза денежных потоков, которое рассчитывается путем деления денежного потока за последний период на ставку дисконтирования.Этот метод обычно используется для инвестиций, которые, как ожидается, продолжатся за пределами финансового прогноза

    .

    Корпорация ABC ожидает, что бизнес будет продолжаться бесконечно. Следовательно, конечная стоимость равна денежному потоку за 5-й год, разделенному на пороговую ставку инвестора в 15%.

    Как только общие денежные потоки по периодам определены, рассчитывается PV для каждого, и сумма PV составляет NPV.

    После расчета NPV анализ становится очень простым.Если NPV больше 0, PV будущих денежных поступлений превышает PV инвестиций (или оттока денежных средств). В этом случае доходность превышает минимальное требование 15%. NPV больше 0 означает, что фактическая доходность превышает ставку дисконтирования.

    NPV НЕ обеспечивает конкретную рентабельность инвестиций (то есть в процентах), но обычно используется как предварительная мера возврата для принятия решения об инвестициях «годен / не годен». По сути, ставка WACC считается минимальной нормой прибыли, которую должен достичь проект, если он будет реализован.Эту ставку иногда называют «барьерной» ставкой. Если проекту удастся «преодолеть препятствие», его часто будут реализовывать. Прогноз для ABC указывает на положительную чистую приведенную стоимость и, таким образом, устраняет препятствия.

    Внутренняя норма прибыли (IRR)

    Как уже упоминалось, NPV не обеспечивает фактического возвращаемого значения. Однако общий доход от инвестиций, представленный притоком и оттоком денежных средств, можно определить с помощью внутренней нормы доходности (IRR). Одно определение IRR гласит, что IRR - это ставка дисконтирования, которая делает NPV в точности равной 0.Если, например, WACC, состоящая из требуемой доходности заемного капитала и капитала, составляла, скажем, 33%, а NPV проекта была ровно 0, то IRR составляла бы 33%.

    Вычисление IRR может быть достигнуто путем выполнения нескольких итераций прогноза NPV и изменения ставки дисконтирования для каждого расчета до тех пор, пока NPV не станет 0. Более эффективным методом расчета является использование функции IRR в программном обеспечении для работы с электронными таблицами, таком как Excel, или с помощью финансовый калькулятор.

    При использовании Excel IRR для ABC прогнозируется на уровне 33%.

    Минимальная ставка для данной инвестиции составляла 15%. NPV сообщила нам, что доходность превысила пороговую норму, а IRR сообщила нам, что точная доходность составила 33%.

    Возвращаясь на мгновение к первоначальному вопросу «Какова моя прибыль?», IRR, вероятно, является той величиной возврата, которую инвестор ищет при оценке инвестиционных возможностей. Используя IRR, инвестор информируется о том, что он / она вернет инвестиционную выручку плюс 33% возврата вложенных средств.

    Социальная отдача от инвестиций

    Социальная отдача от инвестиций (SROI) - это попытка количественно оценить социальную выгоду, получаемую от инвестиционной возможности.Созданный в США, SROI быстро получил признание в Европе.

    Ключевым предположением SROI является то, что величина социального воздействия проекта превышает первоначальную сумму инвестиций, в противном случае SROI будет отрицательным значением. Чем больше разница между значением социального воздействия и первоначальными инвестициями, тем больше SROI.

    Одна из основных трудностей с SROI - определение величины социального воздействия. Четыре основные категории воздействий включают:

    Входные данные - вложения ресурсов в деятельность (например, затраты на выполнение программы готовности к работе)

    Выходы - прямые и материальные продукты деятельности (например, количество обученных людей)

    Результаты - изменения в людях в результате деятельности (т.е., новые рабочие места, рост доходов или улучшение качества жизни людей)

    Воздействие - результат за вычетом оценки того, что произошло бы в любом случае (например, если бы 20 человек получили новую работу, но 5 из них все равно получили бы работу, влияние основано на 15 человек, которые получили работу из-за готовности к работе. программа)

    В то время как SROI расширяет концепцию анализа рентабельности инвестиций за пределы традиционных финансов, социологические изменения в обществе побуждают инвесторов смотреть не только на цифры, но и на социальную ценность и выгоду.Несомненно, по мере развития SROI он станет более распространенным при оценке коммерческих предприятий.

    Какой расчет доходности подходит для моего прогноза?

    Вы не поверите, но каждый из этих расчетов должен быть подготовлен для всех бизнес-прогнозов. Почему? Потому что каждая сторона, рассматривающая финансовые прогнозы, будет делать это с разных точек зрения. Обсуждаемый прогноз ABC был включен в бизнес-план, который был рассмотрен как потенциальными инвесторами в акционерный капитал, так и потенциальными кредиторами капитала роста.

    Инвесторы в акционерный капитал

    Инвесторы в акции в первую очередь сосредоточили внимание на общей доходности инвестиций, в частности, на IRR, которая покажет прогнозируемую доходность их инвестиций в акционерный капитал. Напомним, однако, что IRR предполагает остаточную или конечную стоимость как часть окончательного денежного потока. В этом случае инвесторы также понимали, что им необходимо признать обоснованность предположений о конечной стоимости, иначе IRR будет некорректным. В случае ABC конечная стоимость предполагала постоянный денежный поток в течение многих лет, выходящих за рамки прогнозов.Однако для ABC это было консервативное предположение, поскольку ее денежные потоки, вероятно, увеличатся в последующие годы.

    Кроме того, инвесторы в акции также рассмотрели меры по обеспечению непрерывности деятельности, в частности, показатели ROE и ROIC. У ABC (как и у большинства стартапов) была окончательная стратегия выхода на биржу. Чтобы быть привлекательной для инвесторов IPO, ABC нужно было спрогнозировать стабильную текущую доходность инвестиций, соответствующую тезису «покупай и держи» крупных государственных рыночных финансовых менеджеров, таких как пенсионные фонды.

    Долговые инвесторы

    Потенциальные кредиторы также сосредоточились на показателях непрерывности деятельности, которые на самом деле являются частью группы инструментов измерения, называемых финансовыми коэффициентами, которые обеспечивают множество операционных показателей, позволяющих анализировать операции конкретной компании и сравнивать их с другими фирмами в отрасли. Потенциальные кредиторы часто пересматривают эти показатели доходности, потому что они ищут один ключевой элемент: финансовую стабильность с течением времени на уровне операций, более чем достаточном для погашения задолженности.Показатели ROA и ROIC специально продемонстрировали, насколько ABC будет прибыльной, но прогнозировалось, что операции будут стабильными и со временем расти разумными темпами.

    Сравнительный анализ и адаптация к будущим тенденциям - ключ к успеху

    Доходность - это показатель не только результатов деятельности предприятия, но и показатель отдачи от одной фирмы к другой. Обычно такой тип анализа называется сравнительным анализом. Ключом к сравнительному анализу является выявление компаний, максимально похожих на исследуемую компанию.Например, American Airlines сравнивает себя с United, Delta и другими крупными авиакомпаниями. Оценка показателей доходности для конкурентов позволяет ранжировать, а также определять средние показатели и стандарты по отрасли. Очевидно, что прогнозирование эффективности нового предприятия на уровне, равном или превышающем средние показатели по отрасли, будет привлекательным для инвесторов всех типов.

    Меры по окупаемости инвестиций являются основополагающими как для новых проектов, так и для действующих предприятий. Эти меры, несомненно, станут частью финансового ландшафта на многие-многие годы вперед.Однако новые коэффициенты, такие как социальная отдача от инвестиций, могут стать частью типичного финансового анализа. В настоящее время стойкие специалисты по анализу финансовых цифр, вероятно, сочтут такие меры менее значимыми, поскольку твердые ценности может быть трудно сопоставить со значением социального воздействия. Тем не менее, нет никаких аргументов в пользу того, что вопросы создания общественных благ и / или отсутствия социально-экологического ущерба будут рассматриваться потенциальными инвесторами либо из-за личных убеждений, либо из-за социального давления. ABC работает в отрасли, продвигающей общественное благо по самой своей природе своего бизнеса, поэтому конкретные коэффициенты, измеряющие благо, не нужны.Однако все предприятия должны в той или иной форме рассматривать эти вопросы по мере того, как бизнес углубляется в двадцать первый век.

    Многие новые предприятия создаются основателями, увлеченными бизнесом, его продуктом или услугой. Однако одна страсть не привлечет инвесторов. В конечном итоге все сводится к деньгам и зарабатыванию денег. Превратить страсть в измеримую прибыль - вот как найти финансовые вложения для реализации мечты.

    В чем разница и что лучше использовать?

    Внутренняя норма доходности (IRR) и рентабельность инвестиций (ROI) - это два распространенных метода расчета, которые инвесторы в арендную недвижимость используют для анализа и прогнозирования своей фактической и ожидаемой прибыли.

    В этой статье мы рассмотрим различия и сходства между IRR и ROI.

    Определение IRR и ROI

    IRR и ROI - это два дополнительных метода расчета, используемых инвесторами в недвижимость. Самая большая разница между двумя формулами заключается в том, что IRR учитывает временную стоимость денег (TVM), а ROI - нет.

    Вы, наверное, слышали выражение: «Птица в руке стоит двух в кустах». Именно в этом и заключается временная стоимость денег.

    Согласно концепции TVM, деньги сегодня стоят больше, чем такая же сумма денег в будущем. Это связано с тем, что сегодня наличные деньги можно инвестировать немедленно, чтобы получить доход, который имеет сложный эффект на первоначальную вложенную сумму.

    С другой стороны, обещание денег в будущем сопряжено с определенным риском, что является одной из причин, по которой заемщики платят проценты по ссудам кредиторам.

    Теперь давайте посмотрим, как рассчитываются ROI и IRR.

    Рентабельность инвестиций (ROI)

    Как мы упоминали выше, рентабельность инвестиций не влияет на временную стоимость денег. ROI действительно измеряет изменение стоимости собственности в настоящее время по сравнению с ее первоначальным значением:

    • ROI = Чистая прибыль + Текущая стоимость / Исходная стоимость - 1 x 100
    • 50000 долларов США NOI + 250 000 долларов США текущая стоимость / 200 000 долларов США исходная стоимость = 1,5 - 1 = 50%

    В этом примере арендуемая недвижимость стоимостью 300 000 долларов, первоначально приобретенная за 200 000 долларов, имеет возврат инвестиций в размере 50%.Однако ROI не учитывает два важных фактора, которые учитывает IRR:

    1. Продолжительность владения недвижимостью
    2. Когда получены денежные потоки по чистой прибыли

    Внутренняя норма прибыли (IRR)

    Инвесторы в арендуемую недвижимость используют IRR - это еще один термин для «годовой прибыли» - для измерения денежных потоков, генерируемых инвестициями в течение периодов владения более одного года.

    Формула IRR также используется профессиональными инвесторами, такими как хедж-фонды, частный акционерный капитал и инвесторы в односемейную арендную недвижимость, для измерения годового роста инвестиций с учетом временной стоимости денег.IRR - хороший расчет для сравнения альтернативных инвестиций друг с другом.

    Расчет IRR сложен и должен выполняться с помощью Excel, финансового калькулятора или онлайн-калькулятора IRR, такого как Roofstock's Cloudhouse Calculator:

    Обратите внимание, что расчет IRR используется для определения конкретной ставки дисконтирования , которая делает общий приток денежных средств равным чистой приведенной стоимости (NPV) или начальной сумме чистых вложенных денежных средств.

    Формула для определения чистой приведенной стоимости: NPV = Приток денежных средств / (1 + i ) t - Отток денежных средств, где i = требуемая ставка дисконтирования, а t = количество периодов движения денежных средств.

    Если NPV положительна - другими словами, если прогнозируемые будущие дисконтированные денежные потоки больше, чем стоимость инвестиции, - вложение в недвижимость имеет смысл. Применяя ту же ставку дисконтирования к альтернативным вариантам инвестирования, инвестор также может определить, какая недвижимость создаст наивысшую чистую приведенную стоимость или наибольшую сумму денежных средств.

    Ставка дисконтирования также может рассматриваться как представляющая доход инвестора за безопасное или относительно безрисковое вложение. Таким образом, если инвестор может безопасно получить IRR или годовую доходность в размере 4%, альтернативные инвестиции должны будут предлагать IRR более 4%, чтобы иметь финансовый смысл, при прочих равных условиях.

    Поскольку IRR также учитывает временную стоимость денег, чем дольше удерживается инвестиция, тем ниже будет IRR. Рентабельность инвестиций будет одинаковой, независимо от того, удерживается ли собственность в течение одного года или 100 лет, поскольку расчет предполагает получение денежных потоков чистой прибыли в виде единовременной выплаты.

    Например, недвижимость, приобретенная за 200 000 долларов США, которая стоит 300 000 долларов через год, будет иметь рентабельность инвестиций 50% и внутреннюю норму доходности 50%. Однако после 5-летнего периода владения IRR может составлять только 12% (из-за TVM), в то время как ROI все равно будет составлять 50%.

    Прибыль из Инвестиции против прибыли на Инвестиции

    Здесь стоит отметить большую разницу между возвратом инвестиций и возвратом инвестиций .

    Когда люди инвестируют в активы - акции, облигации или недвижимость - они автоматически предполагают, что в какой-то момент они получат обратно 100% своего первоначального капитала. Это возврат из инвестиций. Доходность по инвестициям включает первоначальный инвестированный капитал плюс чистых прибылей, полученных от владения активом.

    Опытные инвесторы знают, что неправильный выбор инвестиций может привести к убыткам из инвестиций, причем не все их первоначальные вложения будут возвращены, не говоря уже о том, что они не окупятся.Например, стоимость акций может резко расти и падать за короткий период времени.

    Это большая причина, по которой инвесторы в односемейную арендную недвижимость обращаются к Roofstock Marketplace. Каждая недвижимость, выставленная на продажу на Roofstock, включает полную финансовую проформу, включая такие показатели, как валовая доходность, максимальная ставка, денежный доход и IRR (годовая доходность) за 5-летний период владения.

    Сдача недвижимости под ключ на Roofstock позволяет инвесторам в недвижимость снизить риски и помочь максимизировать рентабельность инвестиций (возврат для инвестиций и для инвестиций ) с доходом от аренды, который начинается сразу после закрытия, проверенная местная команда по управлению недвижимостью для управления операциями и помощи в увеличении стоимость собственности при постоянной поддержке и обучении со стороны Roofstock.

    Выбор между IRR или ROI

    IRR рассчитывает годовые темпы роста с учетом временной стоимости денег. ROI измеряет скорость роста или общую прибыль от начала до конца инвестиционного периода, но не учитывает момент получения дохода.

    Другие ключевые различия между IRR и ROI включают:

    • IRR рассчитывает доходность в годовом исчислении, в то время как ROI дает «общую картину» возврата инвестиций от начала до конца.
    • ROI не учитывает сумму и время возврата, в то время как IRR учитывает - например, существует большая разница между получением 10 000 долларов США в год в течение пяти лет и 50 000 долларов США в течение пятого года.
    • IRR сложнее рассчитать и зависит от ряда переменных, в то время как ROI легко рассчитать, но не учитывает будущую стоимость инвестируемых денег.

    Как инвесторы в арендную недвижимость рассчитывают IRR и ROI

    Теперь давайте рассмотрим реальный пример того, как инвесторы в арендную недвижимость рассчитывают IRR и ROI.

    В этом сценарии мы предположим, что аренда на одну семью была куплена за 100 000 долларов наличными и удерживалась в течение пяти лет, а затем была продана по чистой продажной цене (после затрат на закрытие) в 125 000 долларов. Чистая годовая прибыль составляет 7000 долларов, а альтернативная для инвестора «безрисковая» ставка дисконтирования составляет 6%.

    Как рассчитать рентабельность инвестиций в арендуемую недвижимость

    Начнем с рентабельности инвестиций, поскольку ее проще всего рассчитать. Чистая продажная цена дома составляет 125 000 долларов США, а общий годовой доход составляет 35 000 долларов США (7 000 долларов США в год x 5 лет):

    • ROI = Чистая прибыль + Текущая стоимость / Исходная стоимость = ROI - 1 x 100
    • Чистая прибыль 35 000 долларов США + текущая стоимость 125 000 долларов США / исходная стоимость 100 000 долларов США = ROI - 1 x 100
    • 160 000 долл. США / 100 000 долл. США = 1.6 - 1 = 0,60 x 100 = 60%

    Таким образом, от начала до конца рентабельность инвестиций в арендуемую собственность за пятилетний период удержания составляет 60%. Если бы уровень вакантных площадей был выше ожидаемого или требовался капитальный ремонт в течение периода владения, рентабельность инвестиций была бы ниже, потому что общая чистая прибыль была бы меньше.

    Как рассчитать арендную плату IRR

    Для расчета IRR мы используем первоначальную первоначальную инвестицию (покупную цену) в размере 100 000 долларов США плюс четыре года чистой прибыли в размере 7 000 долларов США в год.Чистая прибыль за пятый год составляет 132 000 долларов США, что представляет собой сумму чистого дохода от аренды в размере 7 000 долларов США за полный год плюс чистая цена продажи 125 000 долларов США:

    .
    • Первоначальные инвестиции = 100 000 долларов США
    • Срок владения = 5 лет
    • Год 1 = 7000 долларов
    • Год 2 = 7000 долларов
    • Год 3 = 7000 долларов
    • Год 4 = 7000 долларов
    • Год 5 = 132 000 долларов США (7 000 долларов США чистого дохода от аренды + 125 000 долларов США чистой продажной цены)

    IRR составляет 11,013%.

    Наши расчеты также показывают, что валовая прибыль составляет 60% - тот же процент, что и наша рентабельность инвестиций, - и чистый денежный поток составляет 60 000 долларов (35 000 долларов за пять лет чистого дохода от аренды + 25 000 долларов чистой прибыли от продаж).

    В начале этого раздела мы сказали, что альтернативная «безрисковая» ставка дисконтирования инвестора составляет 6%. Поскольку арендуемая недвижимость, используемая в этом примере, генерирует IRR в размере 11,013%, что почти вдвое превышает безопасную ставку инвестора, инвестирование в дом имеет финансовый смысл, поскольку доходность намного выше.

    Расчет IRR с неравномерным денежным потоком

    В реальном мире сдачи в аренду недвижимости денежные потоки иногда не совпадают из года в год.Вакансия может быть больше, чем обычно в данном году, или непредвиденные расходы на ремонт уменьшают чистую прибыль.

    Имея в виду эти переменные, давайте посмотрим, как время поступления денежных средств влияет на IRR.

    В этом примере мы предполагаем, что инвестору нужно обновить недвижимость в первый год. Расходы на реабилитацию и упущенная выгода из-за вакансии привели к отсутствию денежного потока в первый год, но принесли более высокий чистый доход от аренды за оставшиеся четыре года:

    • Первоначальные инвестиции = 100 000 долларов США
    • Срок владения = 5 лет
    • Год 1 = $ 0
    • Год 2 = 8 750 долларов США
    • Год 3 = 8 750 долларов США
    • Год 4 = 8 750 долларов США
    • Год 5 = 133 750 долларов США (8750 долларов США чистого дохода от аренды + 125 000 долларов США чистой продажной цены)

    IRR упал до 10.669% против 11,013% в предыдущем сценарии.

    Несмотря на то, что годовой денежный поток выше, поскольку в первый год нет дохода, временная стоимость денег снижает общую IRR, в то время как ROI и общие чистые денежные потоки остаются неизменными.

    Почему инвесторы используют и IRR, и ROI

    У расчетов IRR и ROI есть свои сильные и слабые стороны.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *