Как заработать на недвижимости в 2018: подбор и сравнение вкладов, кредитов, кредитных карт, автострахование, калькулятор ОСАГО и каско, рейтинг страховых компаний

Сколько можно заработать на недвижимости в Центральной Европе

Недвижимость в Центральной Европе остается стабильным и безопасным активом, несмотря на политические, демографические и технологические изменения в мире. По данным организации CBRE, с начала года инвестиции в европейскую недвижимость выросли на 26% по сравнению с 2017 годом. Разберемся, как выглядит ситуация в цифрах. К государствам Центральной Европы относятся Австрия, Венгрия, Германия, Лихтенштейн, Польша, Словакия, Словения, Чехия и Швейцария. Для анализа я выбрал четыре наиболее привлекательных для инвесторов страны с точки зрения экономического развития и стоимости недвижимости: Австрию, Венгрию, Германию и Польшу.

Жилая недвижимость

Спрос на европейскую недвижимость довольно высокий, и некоторые страны не успевают предоставить достаточное количество объектов, чтобы его удовлетворить. Так, среди стран Центральной Европы острый дефицит недвижимости испытывает Венгрия (в 2017 году Deloitte определил ее индекс интенсивности строительства в 3,2, то есть низкий), за ней следуют Польша (4,5) и Германия (4,6). Чем сильнее спрос превышает предложение, тем больше растут цены на объекты. В среднем в Германии и Австрии квадратный метр жилья сейчас стоит €3500, в Польше — €1500, а в Венгрии — €1450.

Больше всего жилья сдается в аренду в Германии (54,3%), за ней следуют Австрия (30,2%) и Польша (15,3%). В 2017 году, по данным аналитиков Deloitte, стоимость аренды квадратного метра в Будапеште составляла €9,7 (доходность — 7,9% годовых), во Вроцлаве — €8,6 (7,4% годовых), в Гамбурге — €14,5 (4,3%), в Вене — €9,4 (2,8%). То есть квартира в Будапеште окупится быстрее, но найти арендаторов в Венгрии сложнее, чем в других странах. По нашим оценкам, оптимальные показатели — у Гамбурга и Вроцлава.

В долгосрочной перспективе для рынка арендного жилья важную роль играет динамика ВВП. Eurostat посчитали, что в среднем с 2006 по 2016 год рост ВВП в Польше составил 3,5% в год, в Германии — 1,2%, в Австрии — 1%, а в Венгрии — 0,6%.

Австрия, по данным Deloitte, показывает высокую вариативность процентной ставки аренды, поэтому сложно предсказать, как ситуация будет развиваться в дальнейшем. Германский рынок останется стабильным — существенных изменений не предвидится. У венгерских резидентов увеличиваются доходы, но вместе с тем растут расходы на строительство, поэтому если стоимость недвижимости и вырастет, то несущественно.

А вот интерес инвесторов к жилой недвижимости Польши разгорается. Аналитики Ernst & Young сообщают, что в 2017 году в Польше было построено рекордное количество объектов недвижимости, расходы на строительство увеличиваются, цены в крупных городах растут, а спрос опережает предложение.

Офисные помещения

Как сообщают Cushman & Wakefield, арендная плата в этом сегменте европейского рынка недвижимости выросла за первый квартал текущего года на 0,8%. Аналитики прогнозируют ее дальнейший рост, однако вместе с тем — снижение доходности аренды во всем регионе Центральной Европы.

В Венгрии объем инвестиций в офисы всегда доминировал над остальными секторами коммерческой недвижимости, однако в первом полугодии 2018 года его доля составила лишь 37%. В то же время спрос на офисные помещения растет, и этот тренд сохранится до конца 2018 года.

Свободными остается всего 7,6% помещений, причем этот показатель может стать еще ниже. Арендная плата выросла на 6%, а доходность офисов в Будапеште снизилась до 5,50%. Несмотря на снижение объема инвестиций, офисы в столице Венгрии продолжат пользоваться популярностью.

В Германии инвестиции в офисные помещения лидируют на рынке недвижимости — их объем составляет €12,1 млрд, причем 41% этой суммы инвестировали иностранцы. CBRE сообщают, что 83% операций во втором квартале 2018 года производились в семи крупнейших немецких городах — это на 17 процентных пунктов больше, чем в прошлом году. Спрос на офисные помещения высокий, однако их доходность снижается — в апреле 2018 года она составляла 3,21%.

Австрийские офисы — привлекательный сектор для инвесторов, и 69% инвестиций на местном рынке недвижимости во втором полугодии 2017 года пришлись именно на них. Доходность офисов тем временем падает — причиной тому служит высокий спрос на недвижимость премиум-класса.

В начале 2016 года офисные помещения в Австрии приносили инвесторам 4,3% годовых, а в начале 2018 года — уже 3,9%. При этом арендная плата за офисы в целом остается стабильной, хотя в привлекательных локациях она увеличилась на 1,5%. Пустующих помещений осталось лишь 4,9%.

В Польше свободных офисов также менее 10%, и это говорит об их востребованности. Однако позитивный тренд может измениться: в стране появляются новые объекты недвижимости. Доходность польских офисов в среднем составляет 5,25% годовых.

Промышленная недвижимость

По данным Cushman & Wakefield, с 2013 по 2016 год рост промышленных площадей в Центральной Европе составил 25% (с 16 млн до 25 млн квадратных метров ). Самые значительные изменения произошли в Дюссельдорфе (площадь увеличилась на 109%), за ним следуют Вроцлав (57%), Франкфурт и Пльзень (40%), Познань (36%) и Краков (31%). В Будапеште рост составил лишь 3%.

В сегменте логистики в Центральной и Восточной Европе за первый квартал 2018 года арендная плата увеличилась на 1,8%. Чем западнее, тем ниже показатели — например, в Германии было зафиксировано повышение лишь на 0,3%. Во всей Центральной Европе, по прогнозам Cushman & Wakefield, в секторе логистики ожидается рост арендной платы и снижение доходности.

Как сообщают аналитики CBRE, в Венгрии инвестиции в промышленную недвижимость составили лишь 18% от общего объема операций за первое полугодие 2018 года. В то же времяв Польше этот сектор стремительно развивается: расходы потребителей растут, площади увеличиваются, и это подогревает интерес инвесторов.

Доходность промышленной недвижимости в Германии составляет 4,50%, в Австрии — 5,8%, в Польше — 6,75%, а в Венгрии — 7,75%. С оглядкой на объем промышленных площадей можно сказать, что самые привлекательные страны для инвестиций в промышленную недвижимость — Германия и Польша.

Торговая недвижимость

Как сообщают Cushman & Wakefield, инвестиции в европейскую торговую недвижимость в первом квартале 2018 года показали рост 0,2%. Ранее ретейл развивался еще хуже, но в этом году позитивный сдвиг произошел именно благодаря региону Центральной и Восточной Европы. В Польше, Словакии и Венгрии почти половину объектов коммерческой недвижимости составляют торговые центры.

Ретейл лидирует по доле инвестиций в Австрии — он составил 39% общего объема инвестиций в первом квартале 2018 года. И это не удивительно, поскольку Вена — четвертый по количеству торговой недвижимости европейский город. Это целевой рынок для международных брендов, который показывает стабильную доходность — в венских торговых центрах она равна 4%.

В Германии торговая недвижимость становится популярнее: в семи главных немецких городах ее доля от общего объема инвестиций выросла на 25%. Однако в этом секторе ожидается снижение доходности. Сейчас, по данным аналитиков JLL, она составляет 2,6-3,85% годовых.

В Венгрии в первом полугодии 2018 года торговая недвижимость лидировала по объему инвестиций: ее доля составляла 50%. Свободных площадей здесь лишь 1,5%, а рост продаж с января по март составил 7% по сравнению с прошлогодними показателями. Арендная плата и доходность, вероятно, останутся неизменными. Сейчас торговая недвижимость в Венгрии может приносить владельцу 5,25% годовых — для региона это сильный показатель.

В Польше для торговой недвижимости также наступил благоприятный период. Экономика развивается, зарплаты растут, и покупательская способность увеличивается. Арендная плата стабильна, а доходность, по данным Cushman & Wakwfield, в 2017 году составляла 5%. По нашим прогнозам, этот рынок также ждет позитивное развитие.

Отели

На рынке Германии в 2017 году операции с отелями составили €4,1 млрд. Страна остается безопасной гаванью для инвесторов, поскольку позитивные тренды в экономике сохраняются и в 2018 году. Туристы стремятся в Германию, и одна из причин — высокий уровень комфорта.

В рейтинг пригодных для жизни городов Global Liveability Ranking 2018, который составил The Economist, попало сразу 5 немецких городов: Франкфурт занял 12-е место, Гамбург — 18-е, Берлин — 21-е, Мюнхен — 25-е, Дюссельдорф — 28-е место. Это говорит о том, что отельный бизнес в Германии будет приносить стабильную прибыль.

Австрийская столица заняла первое место в рейтинге Global Liveability Ranking 2018, и отельный бизнес развивается благодаря тому, что Вена привлекает все больше туристов. Как утверждает местная компания Wagburg-HIH Invest, есть все основания ожидать, что интерес иностранных инвесторов к австрийским отелям вырастет. Уже сегодня большинство коммерческих помещений распроданы на этапе строительства.

В рейтинге Global Liveability Ranking 2018 Будапешт занял 34-е место, опередив Нью-Йорк и Лондон. Гости стали останавливаться в венгерских отелях на 6,4% дольше, чем раньше. В процессе строительства — 2700 новых номеров. Активно развивается индустрия пятизвездочных отелей — только в первом полугодии 2018 года появился 621 новый номер.

В Польше интерес к отельному бизнесу также растет. Например, некоторые офисные помещения стали трансформировать в отели — это увеличивает их доходность.

Отель в Берлине может приносить инвестору около 4,9% годовых, в Вене — 5,1%, в Варшаве — 6,25%, в Будапеште — 6,75%.

Риски и возможности

Европейская недвижимость привлекает все больше российских инвесторов. Однако нужно отметить, что такие инвестиции всегда сопряжены с определенными рисками.

Прибыль от сдачи европейской недвижимости в аренду может оказаться ниже, чем от российской. Причина заключается в том, что в Европе коммунальные услуги обойдутся  дороже, а налоги будут выше, чем в России.

Если речь идет о коммерческой недвижимости, то в Европе ее обслуживанием обязан заниматься владелец помещения, а не арендатор, как это принято в России. То есть для инвестора это дополнительные расходы, которые многие не учитывают, когда принимают решение об инвестициях.

Также никто не защищен от внезапных изменений: падения курса валюты, новых законов, трансформации политической системы — все это может изменить доходность недвижимости. Чтобы уследить за всем этим, нужно владеть информацией об экономико-политической ситуации в стране, где вы приобретаете недвижимость. Причем это важно как в момент покупки, так и в долгосрочной перспективе.

Инвесторам, которые планируют вложиться в недвижимость в Центральной Европе, рекомендуем рассчитать бюджет следующим образом:

• инвестиции до €500 000 — жилая недвижимость;

• до €2,5 млн — жилая недвижимость или офисные помещения;

• до €10 млн — торговая недвижимость или отели;

• до €20 млн — пятизвездочные отели, бизнес-центры, торговые комплексы.

Как заработать на недвижимости Дубая, имея всего $30,000? Крутые лайфхаки и расчеты от эксперта рынка

Рынок недвижимости Дубая в глазах неопытного инвестора выглядит неприступным Эверестом — кажется, что взобраться на его вершину под силу только опытным игрокам. Однако эксперт рынка, риэлтор агентства DOM REAL ESTATE Елена Марченко уверена: достаточно найти опытного проводника, и вершина инвестиционного рынка недвижимости Дубая будет покорена. И для этого достаточно иметь $30,000 (но если больше, будет еще круче). О самых крутых лайфхаках и выигрышных моделях поведения покупателя недвижимости Дубая — в нашей статье.

«Есть инвесторы, которые покупают квартиры этажами»

— Как сейчас обстоят дела на рынке недвижимости Дубая? Расскажите подробнее о ценах на недвижимость на первичном и вторичном рынках.

— Согласно отчету ведущей консалтинговой группы Ближнего Востока ValuStart, общий доход от продаж недвижимости в Дубае за 2021 год составил около $41,1 миллиарда. Такой показатель — самый высокий на рынке с 2009 года и превосходит показатели 2020-го на 110%.

Гибкая политика в отношении инвесторов стала отправной точкой для динамичного роста цен на недвижимость в Дубае. В 2022 году цены на жилье премиум-класса выросли на 35%, в среднем ценовом сегменте — на 37,2%, в бюджетном — на 15,7%. В 2023 цены на недвижимость в Дубае продолжат расти. В текущем году цены от застройщиков уже выросли на 10%, а вторичное жилье подорожало примерно на 16%. На рынке аренды также наблюдается подъем цен. 

На стоимость квадратного метра влияет множество факторов: расположение жилого комплекса, район, инфраструктура, удаленность от туристического центра, транспортная доступность. Предыдущие годы продемонстрировали, что большинство инвесторов интересует недвижимость в прибрежных и туристических районах Дубая: на таких объектах легко заработать на аренде или перепродаже квартиры в дальнейшем. 

Старт цен на квартиры-студии в хороших районах начинается от $150,000. Однако это не значит, что инвестор обязательно должен иметь в свободном доступе всю сумму. Покупая недвижимость на первичном рынке, вы можете получить беспроцентную рассрочку сроком до 7 лет, плюс застройщики часто предоставляют возможность инвесторам перепродажу по переуступке при оплате всего лишь 30 — 40% от стоимости квартиры.

— С учетом вот таких «переуступок» и перепродаж не случится ли ситуация, когда «мыльный пузырь» на рынке недвижимости Дубая лопнет?

— Давайте начнем с определения. «Мыльным пузырем» называют быстрый рост цен на недвижимость до несправедливых отметок, вызванный повышением спроса над предложением с его последующим резким падением.

Сегодня рынок Дубая имеет лучшее соотношение по арендным ставкам и стоимости квартир в мире. Стоимость недвижимости Дубая планомерно растет по обоснованной причине того, что все больше экспатов и туристов приезжают в этот город.

Исследование рисков пузыря на рынке недвижимости городов мира от Global Real Estate Bubble Index, анализировавшее увеличение или снижение стоимости недвижимости и индекс ее закредитованности, оценило риск в Дубае одним из самых низких. Тогда как показатели высокого риска отмечены в Торонто, Франкфурте, Цюрихе, Мюнхене, Гонконге.

Грамотная политика Dubai Land Department — Земельного Департамента Дубая — пресекает недобросовестные действия на рынке, ограничивает сумму и возможность получения кредита на рынке жилья. Все это ведет к стабилизации и ограничению неоправданного роста цен на недвижимость.

Плюс, один из самых главных факторов, почему сейчас угроза «мыльного пузыря» городу не грозит — рост и развитие самого Дубая, его транспортной, финансовой, туристической сферы.

«Ни один банк не даст вам 30% годовых прибыли, а недвижимость Дубая — может»

— Сколько можно заработать на рынке недвижимости Дубая?

— Заработать на недвижимости Дубая можно двумя способами: на перепродаже недвижимости по более высокой цене или на сдаче недвижимости в аренду. Выделить какой-то один метод как более популярный довольно трудно, потому что каждый инвестор выбирает наиболее подходящую ему модель поведения.  

Если мы говорим о перепродаже объекта недвижимости, то в таком варианте инвестор, как правило, приобретает квартиру в доме на стадии старта продаж или котлована, а перепродает ее уже после завершения какого-либо из этапов строительства. Цены от застройщиков на старте продаж на ликвидные проекты в топовых районах в непосредственной близости к пляжу и центральной части города начинаются от 350,000$ за квартиру с одной спальней (планировка типа 1+1). Как правило, такие проекты к моменту сдачи объекта вырастают в цене на 30%-50%. Плюс застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки, что позволяет инвестору заработать на перепродаже еще больше.

Есть довольно немало инвесторов, которые покупают целый этаж дома, и это позволяет им получить самую лучшую цену от застройщика и получить максимальную прибыль при перепродаже. 

Сейчас особой популярностью стало пользоваться групповое инвестирование, и в нашем агентстве разработали целую стратегию для такого случая. Суть этой стратегии в том, что несколько инвесторов, имеющих небольшой стартовый капитал в размере $30,000-50,000, объединяются для покупки объекта, и спустя 6-12 месяцев перепродают по переуступке. Суть этого метода в том, что оплатить нужно всего 30-40% от стоимости объекта, а прибыль может составить до 50-60% от вложенных средств.

Клиенты, которые хотят сразу же въехать в квартиру, или инвесторы, которые хотят заработать на аренде недвижимости, покупают квартиру на вторичном рынке — в случае новостройки по переуступке. Как я уже говорила выше, стоимость такой недвижимости примерно на 30% выше той, что можно было бы купить на котловане, но плюсом здесь является тот факт, что ее сразу можно начать сдавать в аренду и не нужно ждать момента окончания строительства. Если речь идет о краткосрочной аренде доход может составить до 12% годовых, при долгосрочной — около 8% годовых.

К слову, не только жилая недвижимость пользуется популярностью у инвесторов. Среди клиентов нашего агентства немало покупателей коммерческой недвижимости, и это не удивительно. Офисы и коммерческие помещения приобретаются чаще всего для сдачи в аренду, при этом окупаемость таких объектов составляет от 5 до 7 лет, а ROI — 15-20% годовых. Что же касается цен, то стоимость «квадрата» здесь стартует от $3000 за квадратный метр — мы говорим о ликвидных локациях, которые стабильно будут приносить доход.

— Расскажите подробнее о групповом инвестировании: значит ли это, что можно прийти на рынок недвижимости Дубая с $30,000, и этого будет достаточно?

— Да, это значит, что и $30,000 достаточно, чтобы начать инвестировать в недвижимость Дубая и получать прибыль. Чтобы лучше понимать, о чем идет речь, давайте я приведу пример такой стратегии поведения (это пример так называемой флип-сделки — быстрой перепродажи):

Стоимость квартиры-студии площадью 45 кв.м. в районе «Бизнес Бей» у топ-застройщика ОАЭ DAMAC —$329,000. Для покупки квартиры необходимо оплатить первоначальный взнос 24%: $329,000×24% = $78,960.

За 6-12 месяцев объект вырастает в цене на 10%: $329000×10% = $32,900. Перепродажа возможна после оплаты 34%, что составит: $329,000×34% = $111,860.

Прибыль от вложенных средств составит: $32,900/$111,860×100% = 30%. Ни одно банковское учреждение не даст вам 30% годовых. 

Это только пример стратегии группового инвестирования, но не обязательно, что нужно следовать именно этой модели поведения, — риэлторы компании DOM REAL ESTATE могут подобрать для наших клиентов инвестиционные варианты под любую задач: будь то сдача жилья в аренду или же «флип сделка» с недвижимостью любой стоимости.

— Какие еще интересные модели есть на инвестиционном рынке недвижимости Дубая?

— На инвестиционном рынке недвижимости логика простая: чем больше инвестируешь, тем больше прибыли получаешь. Проинвестировали $100,000 — через 6-12 месяцев забрали $130,000. Проинвестировали $300,000 — через полгода забрали $390,000.  

Так для крупных инвесторов у нас есть возможность в выкупе этажей, при этом мы договариваемся с застройщиком о наилучших условиях для нашего инвестора: скидки, удобные условия рассрочки для перепродажи. Для примера приведу расчет этажа у того же застройщика, которого я упоминала ранее — компании Damac.

Стоимость этажа с 8 квартирами на этаже — $6 млн. Для клиента мы получаем скидку 2% — итого ~ $5.88 млн. Для первоначального взноса необходимо внести 24% — ~ $ 1.41 млн. Через 6-12 месяцев объект вырастет в цене минимум на 10% — ~ $600,000. Прибыль от вложенных средств составит: $600000/$1,410,000×100% = 43%.

Главным преимуществом для инвесторов является легкость в оплате. банковский перевод, оплата наличными , криптовалютой и, самое главное, отсутствие налогов как при покупке, так и при перепродаже недвижимости. Бонусом идет возможность стать налоговым резидентом ОАЭ, открыть банковский счет, получить ВНЖ. Я уверена: инвестиция в недвижимость ОАЭ — гарантия сохранности и увеличения своего капитала.

Проект «DAMAC BAY 2»

«Чтобы деньги „работали“, их не нужно держать под матрасом»

— Чего стоит опасаться покупателю?

— Нужно понимать, что далеко не все объекты ликвидны, — есть квартиры, которые довольно сложно перепродать даже с 10-15% выгодой. И опытные специалисты, которые уже много лет работают на рынке недвижимости Дубая, сразу видят такие проекты. Например, некоторые покупатели в погоне за низкой ценой выбирают объекты в старых домах (12+ лет от введения в эксплуатацию), не понимая, что аренда в таком доме будет стоить недорого, а затраты на содержание и обслуживание объекта будут расти ежемесячно. И, опять же, перепродать такую квартиру будет крайне сложно. Ушлые брокеры, как правило, стараются избавиться от такой недвижимости, убеждая покупателя в ее привлекательности, но в современном мире квартиры в старых районах Дубая — это своеобразный «балласт» в кошельке инвестора, который никогда не окупится.

Но подводные камни бывают и в новостройках. Здесь сыграть «злую шутку» с инвестором может все, что угодно: расположение жилого комплекса относительно дорог, автомагистралей, всей инфраструктуры Дубая; высокие коммунальные платежи в конкретном проекте или неудачное расположение квартиры непосредственно в доме. Именно поэтому, на мой взгляд, без помощи грамотного брокера здесь не обойтись — тем более, что в ОАЭ услуги брокера на первичном рынке бесплатны. 

Правильно подобрать объект недвижимости сможет помочь только лицензированный эксперт, который владеет всей информацией и понимает ситуацию на рынке недвижимости. Если клиент придет напрямую к застройщику, менеджеры расскажут только свои плюсы, но утаят минусы.

Наша компания — DOM REAL ESTATE — работает со всеми топовыми и проверенными застройщиками, выстраивая стабильные партнерские отношения, и именно поэтому мы гарантируем нашим клиентам самые лучшие условия при покупке. Эксперты нашего агентства делают подбор объектов под задачи клиента, получая у застройщиков только лучшие условия для наших клиентов.

— Как начать инвестировать, если никогда этого не делал?

— Чтобы деньги «работали», их не нужно держать под матрасом — нужно инвестировать и приумножать! При этом один из самых перспективных и безопасных способов вложения денег — это инвестиции в недвижимость. Говорю это с уверенностью, так как вкладываю деньги в недвижимость сама.

Кто-то считает, что инвестирование в недвижимость рискованно, и рассматривает альтернативой покупку криптовалюты, акций на бирже или инвестирование в бизнес. Однако каждый из нас хочет прибыли и минимум рисков уже сейчас, и колоссальная разница в том, что вложения в квадратные метры устойчивы к инфляции, стоимость недвижимости в Дубае только растет. А при грамотно выбранной стратегии инвестирования можно удвоить свой капитал. 

Я и мои коллеги из агентства DOM REAL ESTATE всегда в курсе ситуации на рынке недвижимости ОАЭ и в мире в целом. Мы даем рекомендации нашим инвесторам: какой объект выбрать, в какой момент его лучше перепродавать и как дальше выстроить успешную стратегию инвестирования.

Если у Вас остались вопросы, буду рада ответить на них лично в Дубае в любое время или в Минске с 17 по 18 июня. К слову, в Минске в отеле Hilton с 17 по 18 июня пройдет выставка недвижимости компании DOM REAL ESTATE  по теме инвестирования в недвижимость Дубая – мы ответим на все вопросы покупателей и представим наиболее выгодные проекты, которые сейчас есть на рынке. Мероприятие бесплатное, для бронирования необходимо обратиться по номеру +971585818449. 

Если остались еще вопросы, вы можете написать на почту [email protected] или по телефону +971585818449 (WhatsApp).

Проект «DAMAC BAY 2»

8 советов, как разбогатеть на недвижимости

Инвестирование / Недвижимость

10 мин Чтение

6 января 2022 г.

Шарлин Олдхэм

Поделиться этой статьей

Инвестиции в сдаваемую в аренду недвижимость

Первоклассная сдаваемая в аренду недвижимость может приносить ежемесячный доход и повышаться в цене с течением времени. Однако, прежде чем сделать решительный шаг, инвесторы, придерживающиеся стратегии «купи и держи», должны рассмотреть список факторов. К ним относятся арендные ставки, запрашиваемая цена недвижимости, состояние рынка жилья, государственные и местные налоги и потенциал роста, сказал Алекс Вильякорта, исполнительный вице-президент по аналитике HouseCanary, платформы анализа данных о недвижимости для инвесторов, риелторов, брокеров и кредиторы.

«Большинство этих факторов меняется от района к району и даже от квартала к кварталу», — сказал Вильякорта. «На большинстве рынков все еще есть возможности, где цены на жилье остаются относительно низкими, а рост цен очень сильным — идеальное сочетание для инвесторов, которые хотят увеличить свое состояние за счет инвестиций в аренду».

Избегайте этого: 

Совет знатока

Хотя районы с высокой арендной платой изначально привлекательны, когда арендная ставка превышает 30% среднего дохода района, рынок инвестиционной недвижимости может достичь неустойчивых высот, сказал Вильякорта. .

«В зависимости от горизонта инвестирования более высокая доля дохода, необходимого для арендной платы, может быть как риском, так и вознаграждением», — сказал он. «В краткосрочной перспективе растущие арендные ставки указывают на высокий спрос на предположительно ограниченные запасы, что предвещает более высокую прибыль для инвестора. Однако в долгосрочной перспективе эти рынки с низким предложением являются главными целями для более крупного многоквартирного строительства или увеличения производства односемейных домов».

Другой вариант — инвестировать в многоквартирный дом с самого начала, — сказал Сеп Ниакан, владелец и управляющий брокер HB Roswell Realty и основатель сайта CondoBlackBook.com, размещающего объявления о кондоминиумах.

«Всегда проще управлять как объектом, так и несколькими арендаторами в одном объекте, чем несколькими арендаторами в нескольких объектах», — сказал Ниакан. «Тем не менее, еще один способ упростить ваши инвестиции в аренду — это купить квартиру, где вам придется тратить значительно меньше времени на обслуживание собственности, чем на отдельную недвижимость».

Прочтите: 

Найди удачу

Обнаружение недооцененной собственности, ее ремонт и перепродажа с большой прибылью выглядит довольно просто в реалити-шоу, но вы должны быть готовы сделать значительные вложения как в наличные деньги и собственный капитал, сказал Бобби Монтань, генеральный директор Walnut Street Finance, частной девелоперской компании, которая предоставляет коммерческие кредиты в Вашингтоне, округ Колумбия, и его окрестностях.0003

«Если вы смотрите HGTV, скорее всего, вы думаете, что это легкий путь к богатству в сфере недвижимости», — сказал он. «В реальной жизни успешные агенты по недвижимости требуют времени, денег, знаний о местной недвижимости и опыта ремонта. Требуется время, чтобы найти недвижимость, которую можно купить в краже, проконтролировать модернизацию, а затем перепродать с прибылью».

Перед покупкой: Стоимость владения домом с 3 спальнями в каждом штате

Советы инсайдеров

— сказал Монтань. Как бы это ни звучало, перепродажа домов — не быстрый способ заработать деньги.

«Затраты на перепродажу обычно включают авансовый платеж в размере около 20 процентов от покупной цены имущества, платежи подрядчикам за ремонт и расходы на продажу, такие как налоги на передачу недвижимости и комиссионные агента по недвижимости», — сказал он.

Посмотрите на частные ссудные фонды

Частные ссудные фонды работают с несколькими домашними ластами, распределяя инвестиции по большому пулу ремонта и перепродажи домов. По словам Монтани, администраторы фонда также оценивают местные рыночные условия, а также опыт каждого реставратора и планы по увеличению стоимости недвижимости.

«Инвесторы, у которых нет времени или желания следить за ремонтом — или им не хватает знаний о местных рынках недвижимости, дизайне дома, строительстве и маркетинге — могут инвестировать в продажу недвижимости через частного кредитора», — сказал он.

Совет инсайдера

Несмотря на то, что им не нужно поднимать молоток или прочесывать местные списки в поисках идей для домашней постановки, инвесторам следует учиться, когда речь идет о частных кредитных фондах, сказал Монтань.

«Прежде чем инвестировать, проверьте биографию тех, кто управляет частными кредитными фондами», — сказал он. «Ищите кредитора с опытом строительства, знанием местного рынка и послужным списком успешных сделок с недвижимостью как вверх, так и вниз».

Войдите в дверь через краудфандинг

Краудфандинг объединяет деньги от нескольких инвесторов — часто через онлайн-платформы — для финансирования проекта или развития недвижимости.

«Эта стратегия предоставляет беспрецедентную возможность для начинающих инвесторов, — сказал Ральф ДиБугнара, президент онлайн-справочника по недвижимости Home Qualified и вице-президент по розничным продажам в компании, занимающейся ипотечным кредитованием Residential Home Funding Corp. доступным и доступным, позволяя инвесторам покупать доли в собственности, а не всю резиденцию».

Не пропустите:

Совет инсайдеров

Существует множество платформ, и не все они работают одинаково, сказал Крейг Сесилио, генеральный директор и основатель краудфандинговой компании DiversyFund.

«Лучший совет, который я могу предложить, — убедиться, что вы понимаете, с кем вы инвестируете, и их инвестиционную структуру», — сказал Сесилио, чья компания управляет собственными разработками. «Многим краудфандинговым компаниям не хватает опыта и понимания своих рынков. Их бизнес-платформы основаны на комиссиях, взимаемых с инвестора. Обязательно сравните компании лицом к лицу по комиссиям, доходам, прозрачности и разнообразию предлагаемых инвестиций, а также опыту руководства».

Взлом дома

Взлом дома — это просто умный ярлык для использования вашего собственного кредита владельца-жилца для покупки инвестиционной недвижимости и проживания в ней, сказал Брайан Адамс, риелтор StarPointe Realty и владелец HoodHomesBlog.com в Киллине, штат Техас. .

«Вы можете использовать его для многоквартирных домов, выкупа и сдачи в аренду, которые можно либо сдать в аренду, пока вы все еще живете там, либо когда вы переедете через пару лет», — сказал он. «Это более легкий старт, чем традиционное инвестирование, потому что финансирование имеет лучшие ставки и более низкие авансовые платежи, чем инвестиционные кредиты».

Совет инсайдера

«Мой совет для покупателей, заинтересованных в этой стратегии, заключается в том, чтобы убедиться, что их риэлтор — это тот, кто занимается инвестициями и понимает, что искать в недвижимости с хорошим доходом в их районе», — сказал Адамс.

Он рекомендует связаться со знающими агентами по недвижимости через местные группы встреч или через онлайн-форумы, управляемые образовательным сайтом по инвестициям в недвижимость BiggerPockets, который помог популяризировать термин «взлом дома».

Стать арендодателем на неполный рабочий день

Сайты краткосрочной аренды, такие как Airbnb, VRBO и HomeAway, упрощают владельцам недвижимости общение с путешественниками и превращают их загородные дома в генераторы дохода, сказал Роб Стивенс, генеральный менеджер Avalara MyLodgeTax, которая помогает домовладельцам и другим лицам. управлять операциями по налогу на проживание.

«С инвестиционной точки зрения покупка дома для сдачи в аренду на время отпуска позволяет вам приобрести недвижимость в месте, которое вы уже любите и часто посещаете», — сказал он. «Доход от путешественников, сдающих вашу недвижимость в аренду, часто покрывает значительную часть, если не все, ваших расходов на владение, в то время как вы пожинаете плоды долгосрочной оценки».

Совет инсайдера

Стивенс советует инвесторам планировать долгосрочные вложения, что является еще одной причиной для покупки недвижимости в любимом месте отдыха, которым вы будете наслаждаться долгие годы.

«Одним из ключевых различий между недвижимостью и акциями является относительная ликвидность», — сказал он. «Покупка и продажа дома требует времени и сопряжена с транзакционными издержками. Это, однако, не помешало миллионам людей превратить свои загородные дома в невероятные долгосрочные инвестиции».

Исследовательские REIT

Инвестиционные фонды недвижимости или REIT — это компании, которые владеют и часто управляют приносящей доход недвижимостью или связанными с ней активами, такими как офисные здания, торговые центры, многоквартирные дома, гостиницы, курорты, складские помещения, склады и т. ипотечные кредиты или кредиты, по данным Комиссии по ценным бумагам и биржам США. «Многие REIT предлагают привлекательную доходность и являются хорошим способом увеличить глубину инвестиционного портфеля», — говорит Мелинда Киблер, сертифицированный специалист по финансовому планированию, а также менеджер по обслуживанию клиентов и портфелю в Palisades Hudson Financial Group в Форт-Лодердейле, штат Флорида, 9.0003

«REIT ценны не только как инструмент диверсификации, но также помогают справляться с волатильностью и как защита от инфляции», — сказала она. «По мере роста инфляции обычно растут цены на недвижимость и арендные ставки, что повышает производительность». Все эти факторы делают REIT относительно безопасной инвестицией с высокой доходностью.

Совет инсайдера

REIT являются хорошим вариантом для тех, кто плохо знаком с инвестициями в недвижимость, поскольку несколько инвестиционных фирм, включая Vanguard, предлагают индексные фонды недвижимости, такие как взаимные фонды или биржевые фонды, с относительно низкими комиссиями, сказал Киблер. . Кроме того, активы в REIT легче ликвидировать, чем физическую недвижимость, если инвесторам срочно нужны наличные.

«Взаимный фонд или ETF REIT обеспечивает диверсифицированный ликвидный доступ к недвижимости», — сказал Киблер. «Покупка такого фонда позволяет вам контролировать, сколько или мало вы хотите инвестировать, вместо того, чтобы тратить большие деньги на покупку физической собственности. Это также дает вам гибкость, когда вы хотите ликвидировать или инвестировать больше ».

Стать оптовым продавцом жилья

Оптовая торговля — это, по сути, быстрый переход, когда оптовик подписывает контракт с продавцом жилья, а затем продает дом другому покупателю по более высокой цене до закрытия первого контракта. Контракт оптовика с домовладельцем обычно включает пункт о непредвиденных обстоятельствах, который позволяет оптовику выйти из сделки, если он или она не сможет найти другого покупателя, ограничивая риск для оптовика.

Сделка дает преимущества продавцу дома и конечному покупателю, поскольку оптовик берет на себя маркетинг недвижимости, которая может нуждаться в ремонте или иметь другие проблемы, затрудняющие продажу. В то же время конечные покупатели, которые готовы сделать ремонт самостоятельно, могут продать несколько домов с большой прибылью в будущем или перестроить пространство для себя в районе, где готовая к въезду недвижимость выходит за рамки их бюджета.

Совет инсайдера

Прежде чем приступать к оптовым сделкам, важно составить список контактов активных покупателей, говорит Тэн Меррилл, основатель компании CT Homes, занимающейся инвестициями в недвижимость, а также основатель и генеральный директор FortuneBuilders, образовательной и коучинговой компании для стремящиеся инвесторы.

«Действенный ключ к успеху в оптовой торговле недвижимостью заключается в том, чтобы инвесторы управляли активным списком покупателей», — сказал Меррилл. «Этот список формируется на протяжении всей карьеры инвестора, будь то сетевое сотрудничество или предыдущие сделки с недвижимостью. Поддерживая сеть заинтересованных покупателей, инвесторы обнаружат, что заключать оптовые сделки будет намного проще».

Еще от GOBankingRates

• 5 вещей, которые большинство американцев не знают о социальном обеспечении
• 10 причин, по которым вы должны подать заявку на социальное обеспечение досрочно 022 Должны ли вы рефинансировать сейчас с низкими процентными ставками по ипотеке?

Кто ваш любимый эксперт?

GOBankingRates определил самых надежных и востребованных финансовых экспертов в Америке. Теперь ваша очередь рассказать нам, кто ваш фаворит!

ПРОВЕРИТЬ СПИСОК

Похожие материалы

Подпишитесь на нашу бесплатную рассылку новостей!

Получите совет по достижению ваших финансовых целей и будьте в курсе главных финансовых новостей дня.