Как разбогатеть в москве: Как быстро начать зарабатывать в Москве

Содержание

Как разбогатеть с нуля: Как достичь финансовых целей быстрее, чем вы могли себе представить (Брайан Трейси)

Купить офлайн

Цена на сайте может отличаться от цены в магазинах сети. Внешний вид книги может отличаться от изображения на сайте.

В наличии в 153 магазинах. Смотреть на карте

Как правильно тратить и копить

Автор этой книги, за 10 лет прошедший путь от торгового агента до миллионера, рассказывает о том, как достичь финансовой независимости, о которой вы наверняка мечтаете, невзирая на род вашей деятельности и размер банковского счета. Вы узнаете о 5 основных источниках богатства и 18 принципах, необходимых для программирования себя на успех, познакомитесь с 5 правилами создания успешного бизнеса и научитесь 10 стратегиям грамотного инвестирования. Эти принципы проверены временем и личным опытом людей, достигших богатства с нуля.

Описание

Характеристики

Как правильно тратить и копить

Попурри

На товар пока нет отзывов

Поделитесь своим мнением раньше всех

Как получить бонусы за отзыв о товаре

Сделайте заказ в интернет-магазине

Напишите развёрнутый отзыв от 300 символов только на то, что вы купили

Дождитесь, пока отзыв опубликуют.

Если он окажется среди первых десяти, вы получите 30 бонусов на Карту Любимого Покупателя. Можно писать неограниченное количество отзывов к разным покупкам – мы начислим бонусы за каждый, опубликованный в первой десятке.

Правила начисления бонусов

Книга «Как разбогатеть с нуля: Как достичь финансовых целей быстрее, чем вы могли себе представить» есть в наличии в интернет-магазине «Читай-город» по привлекательной цене. Если вы находитесь в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Казани, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону или любом другом регионе России, вы можете оформить заказ на книгу Брайан Трейси «Как разбогатеть с нуля: Как достичь финансовых целей быстрее, чем вы могли себе представить» и выбрать удобный способ его получения: самовывоз, доставка курьером или отправка почтой. Чтобы покупать книги вам было ещё приятнее, мы регулярно проводим акции и конкурсы.

Калифорнийские схемы: как разбогатеть на кризисе доступного жилья

Элитная квартира или доступное жилье? Американский Forbes рассказывает, как самые известные американские торговцы «мусорными» муниципальными облигациями разбогатели на калифорнийском кризисе доступного жилья

Среди калифорнийских застройщиков Джордан Мосс славится особым благородством. Его фирма Catalyst, расположенная в округе Марин неподалеку от Сан-Франциско, занимается реализацией программы доступного жилья — немаловажная задача для штата, в котором аренда небольших однокомнатных квартир обычно обходится жильцам более чем в $3000 в месяц, а арендная плата может ежегодно увеличиваться на десятки процентов.

«Я быстро пришел к выводу, что мой характер не подходит для такого бизнеса, где нужно годами ждать, чтобы узнать, получишь ли ты налоговые кредиты [на строительство доступного жилья], облигации и прочие ресурсы, необходимые, чтобы довести дело до конца», — говорит Мосс, бывший баскетболист Калифорнийского университета в Дэвисе.

В 2019 году он стал партнером группы талантливых финансистов и с тех пор приобрел 14 полностью арендованных роскошных многоквартирных домов в дорогих городах Калифорнии, таких как Сосалито, Ларкспер и Хантингтон-Бич. Более того, поскольку он обещает превратить эти здания в так называемое необходимое, или рабочее, жилье, его сделки были на 100% профинансированы за счет не облагаемых налогом муниципальных облигаций на сумму $2,5 млрд, в основном благодаря малоизвестной правительственной организации, которую он помог создать, — Калифорнийскому общественному жилищному агентству (CalCHA).

Материал по теме

Компания Catalyst Мосса уже получила более $25 млн авансовых платежей по сделкам с квартирами, а за 30-40 лет должна заработать на сотни миллионов больше. Более 20 округов и городов Калифорнии зарегистрировались в CalCHA, в том числе элитный Менло Парк, Маунтин-Вью, Напа и Беркли.

Мосс планирует купить еще дюжину жилых комплексов в 2022 году.

«Когда мы соединили все точки, нас озарило, — говорит Мосс, который недавно проводил для Forbes тур по одному из своих приобретений — зданию Serenity в городе Ларкспер с 342 квартирами, двумя бассейнами с морской водой и студией йоги. — Залог успеха и масштабирования — принадлежность государству».

Вот так выглядит самое невероятное новшество за десятилетия существования бизнеса по выпуску муниципальных облигаций. К облигациям на строительство доступного жилья, которые выпускают квазиправительственные учреждения вроде CalCHA, не применяются установленные штатом ограничения объема выпуска, что позволяет легко обходить бюрократические формальности, необходимые для финансирования на основе налоговых кредитов. С 2019 года были выпущены муниципальные облигации на сумму более $6 млрд, что позволило приобрести более 35 высококлассных многоквартирных зданий по головокружительным ценам.

Банкиры из фирм уровня Goldman Sachs и Jefferies, управляющие недвижимостью вроде Greystar, и престижные юридические фирмы купаются в многомиллионных гонорарах. Продавцы, такие как Equity Residential REIT и Lennar, получают отличные цены, а фонды муниципальных облигаций, жадные до прибыли, скупают не облагаемые налогом облигации с доходностью 3-5%, как только они выходят на рынок.

«Эти облигации свободны от калифорнийских налогов, и это огромное преимущество, поскольку они свободны и от федеральных налогов. Для лиц, к которым применяются самые высокие ставки, особенно калифорнийских инвесторов, это довольно приятно, — говорит Джон Миллер, руководитель подразделения муниципальных облигаций в фирме Nuveen, которая уже приобрела облигации примерно на $800 млн. — И это довольно красивые здания».

Не все в восторге от калифорнийского бума жилищных облигаций. Помимо высоких комиссий, эти сделки с высокой долей долгового финансирования зависят от оптимистичных прогнозов на 30 лет, в которых нет рецессий. Для городов и округов, которые в конечном счете будут владеть зданиями, это значит на десятилетия лишиться миллионных доходов от налогов на недвижимость. И неизвестно, компенсируют ли когда-нибудь скромные скидки, которые предлагают арендаторам со средним доходом, потерянный доход от налогов.

«Это как получить небольшую скидку на Ferrari и называть ее доступным автомобилем», — говорит Мэтт Шварц, президент организации California Housing Partnership, которая выступает в поддержку доступного жилья.

Материал по теме

Эти сделки — творение небольшой группы финансистов из Северной Калифорнии, которые стоят также за самым неоднозначным игроком рынка, Управлением государственных финансов Висконсина (PFA). За последние 11 лет PFA, у которого есть лишь номинальная штаб-квартира в Мэдисоне и которым управляют те же финансисты, что и CalCHA, выпустило сотни облигаций в 44 штатах для организаций, начиная от домов престарелых в Северной Каролине и заканчивая зоопарком в Алабаме, торговым центром American Dream в Нью-Джерси и центрами протонной терапии в пяти штатах. По данным Municipal Market Analytics, у висконсинского PFA худшие показатели по выполнению обязательств, чем у любого другого муниципального эмитента. PFA яростно оспаривает это заявление и утверждает, что его деятельность способствует социальному и экономическому развитию городов.

Томас Доу, президент Municipal Market Analytics, возражает: «Если вы хотите провести сделку с облигациями, позвоните в PFA в Висконсине. Они никому не отказывают».

На рынке муниципальных облигаций инновации внедряются медленно. Несмотря на то что его история началась еще в 1812 году с финансирования строительства канала Эри, общий объем рынка составляет всего $4 трлн по сравнению с $11 трлн у корпоративных облигаций. Считается, что у муниципальных облигаций должна быть высокая цель. Они не облагаются налогом, потому что их функция — финансировать жизненно необходимую государственную инфраструктуру (например, дороги, больницы и аэропорты) и доступное жилье.

Поскольку многим мелким городам не хватает навыков, чтобы выпускать собственные акции, некоторые штаты приняли закон о так называемом совместном исполнении полномочий. Это позволяет округам и городам объединяться для создания правительственной организации, известной как орган совместных полномочий (JPA), что на практике означает передачу полномочий по выпуску акций частным финансистам. В отличие от традиционных эмитентов, таких как Жилищное управление Нью-Йорка, где работает более 450 сотрудников, совместные ведомства — это часто компании-однодневки, которыми управляют несколько финансистов и юристов.

Одно из старейших и самых плодовитых JPA — это ведомство штата Калифорния по вопросам муниципального развития (CSCDA). Оно было основано в 1988 году при участии двух бывших чиновников округа Аламеда, Стивена Хэмилла и Джерри Берка, которые создали частную консалтинговую фирму HB Capital Resources. В CSCDA входит более 530 калифорнийских округов и городов. С момента основания организация привлекла более $65 млрд посредством 1700 выпусков облигаций на финансирование всевозможных проектов — от чартерных школ до водоочистительных станций.

В 2004 году HB Capital обратилась к парламенту Калифорнии с просьбой разрешить CSCDA финансировать проекты за пределами штата. Прошение было отклонено. Поэтому Хэмилл и Берк пошли дальше и в 2010 году убедили парламент Висконсина основать Публичное финансовое ведомство, чтобы выпускать кондуктивные облигации, как облагаемые налогом, так и нет, по всей стране.

Вашей чартерной школе, дому престарелых, сети радиостанций, гостинице или другому полезному проекту требуется дешевый капитал? Просто зайдите на сайт PFA и выберите один из доступных вариантов: некоммерческие организации категории 501(c)(3), доступное многоквартирное жилье, производство, переработка отходов, общественный транспорт… Затем заполните заявку и подождите. По данным Refinitiv, с тех пор как PFA начало выпускать облигации в конце 2010 года, оно провело 464 выпуска почти на $13 млрд. За последние три года менее 1% проектов находились в Висконсине.

Многие сделки PFA попадают в категорию «мусорных» облигаций: они часто не имеют рейтингов S&P или Moody’s и предлагают не облагаемые налогом купоны по ставке до 10%. Многие займы были честно выплачены владельцам облигаций, но некоторые закончились катастрофой. В 2015 году бывший продавец облигаций по имени Виктор Фариас заполнил пятистраничную заявку PFA и сумел получить $10,8 млн под выпуск налогооблагаемых облигаций со ставкой 8% на финансирование своего стартапа Integrity Aviation Finance со штаб-квартирой в Берне, штат Техас. Фариас обещал, что его компании будет покупать коммерческие самолеты по сниженной цене, восстанавливать их и сдавать в аренду крупным авиалиниям. PFA не запрашивало отчеты аудиторов или исследования реалистичности бизнес-модели до выпуска облигаций.

Материал по теме

Сегодня эти облигации почти ничего не стоят. Согласно жалобе Комиссии по ценным бумагам и биржам, Фариас строил финансовую пирамиду. Помимо облигаций на $11 млн, которые он продал через PFA и брокера National Alliance Securities из техасского Остина, он привлек $14 млн под векселя со ставкой 12% преимущественно от полицейских и спасателей в отставке в Сан-Антонио. Недавно Фариас был приговорен к 11 годам заключения в федеральной тюрьме.

В числе других проблемных выпусков облигаций PFA — необлагаемые налогом муниципальные облигации по ставке 10% на $43 млн для финансирования восьми домов престарелых в Джорджии и Северной Каролине, сеть магазинов Goodwill в Неваде, финансируемая за счет не облагаемого налогом займа в $22 млн, колледж остеопатии в Миннеаполисе, который так и не открылся, и морская академия в Палм-Бич.

Независимые центры протонной терапии — новый источник сделок с облигациями для PFA Висконсина. С 2017 года они профинансировали приобретение не менее пяти онкологических центров по всей стране, выпустив не облагаемые налогом облигации на сумму свыше $700 млн и ставками от 6% до 8,75%.

Все они в сложном финансовом положении. Некоторые их проблемы вызваны пандемией. Юрист PFA Эндрю Филлипс говорит: «Облигации, выпущенные в подавляющем большинстве проектов PFA, в том числе для центров протонной терапии, которые лечат пациентов со всей страны, подкреплены гарантиями финансовых учреждений и экономическими исследованиями и продаются институциональным инвесторам». Тем не менее некоторые из них, возможно, никогда не восстановятся от последствий крупных долгов и высоких процентных ставок.

Центр протонной терапии в Мэриленде, который сотрудничал с PFA, понес убытки в размере $20 млн при выручке $29 млн за первые девять месяцев этого 2021 года. Почти все убытки связаны с расходами на обслуживание долга, включая комиссии PFA. Время на покрытие операционных расходов для них составляет всего 12 дней, тогда как до сделки с PFA у организации было 120 дней.

За пределами рынка муниципальных облигаций мало кто знает Майкла ЛаПьерра и Скотта Карпера, финансистов-волшебников, создавших PFA в Висконсине. Партнеры неоднократно отказывались дать интервью Forbes. Оба научились основам ремесла в CSCDA под руководством Хэмилла и Берка из HB Capital. В 2014 году, после того, как сделки PFA начали критиковать в прессе, ЛаПьерр переехал в Уолнат-Крик и при поддержке HB Capital основал GPM Municipals, забрав с собой контракт с висконсинским PFA. HB Capital продолжила управлять CSCDA, которая специализировалась на Калифорнии, а в 2015 году ЛаПьерр создал собственное калифорнийское совместное ведомство, названное «Калифорнийское публичное финансовое ведомство». До сих пор CalPFA провело 34 выпуска облигаций на $1,3 млрд.

Калифорнийская золотая лихорадка вокруг доступного жилья может стать самым прибыльным маневром в карьере ЛаПьерра и Карпера. CalCHA называет свои сделки с элитными и доступными многоквартирными зданиями «необходимыми» жилищными облигациями. Бывшие коллеги ЛаПьерра и Карпера в CSCDA выпускают облигации еще быстрее и называют свои сделки с «рабочим» жильем «социальными» облигациями, что подтверждает исследовательская фирма Sustainalytics, которая специализируется на вопросах корпоративной ответственности. До сих пор CSCDA при поддержке застройщика Waterford Property из Ньюпорт-бич и других провела 19 сделок с облигациями почти на $3 млрд, тогда как CalCHA выпустила облигации более чем на $2 млрд для финансирования 14 многоквартирных зданий.

Материал по теме

Все сделки очень похожи. После того как частный девелопер и его партнер-JPA находят многоквартирный объект для приобретения, питч для местных политиков выглядит примерно так: около трети квартир будут сданы людям, которые зарабатывают не более 80% от среднего медианного дохода в этой местности, а остальные достанутся тем, кто зарабатывает от 81% до 120% от среднего медианного дохода. Стоимость аренды квартир будет ограничена суммой в 30-35% от дохода домохозяйства, причем ежегодно она может увеличиваться максимум на 4%. Никого из нынешних арендаторов, которые платят рыночную арендную плату за эти полностью занятые квартиры, не вынудят переселяться.

И несмотря на то, что местные власти становятся бенефициарными собственниками этих зданий, сделку позиционируют как обязательство, не требующее денежных вложений, не подразумевающее ответственности за облигации и не расходующее драгоценные налоговые кредиты. JPA и застройщик решают все вопросы — от распределения средств до управления объектами. А экономические исследования всегда содержат целые страницы заверений в том, что арендная плата легко покроет задолженность. Подвох в том, что город или округ (и местные школы) будет вынужден отказаться от дохода от налогов на недвижимость. Не беспокойтесь, говорят торговцы облигациями: города окажутся в выигрыше, потому что через 15 лет муниципалитет вправе продать здание.

«Если посмотреть на рост стоимости недвижимости в Калифорнии на протяжении многих десятилетий, можно выбрать любой исторический период, — утверждает Мосс. — Цены движутся только в одном направлении».

Такие оптимистичные прогнозы ведут к сделкам с высокой долей заемного капитала. В феврале 2021 года CSCDA от имени города Анахайм приобрела комплекс Parallel, который включал в себя 386 квартир и удобства вроде SPA, станции для купания домашних животных и баскетбольного корта. Продавец, зарегистрированный на Нью-Йоркской бирже как инвестиционный траст недвижимости UDR, построил здание в 2018 году и продал его CSCDA при заполненности на 95% за $156 млн, получив $51 млн чистой прибыли. В рамках сделки Goldman Sachs гарантировал размещение муниципальных акций на $181 млн, увеличив задолженность на $25 млн.

В феврале 2021 года CSCDA от имени города Анахайм приобрела комплекс Parallel (Фото DR)

Откуда берется дополнительный долг? Одна из причин — щедрые комиссии. Goldman, совет по облигациям Orrick, Herrington & Sutcliffe и CSCDA получили авансом $5,6 млн. Застройщик Waterford Property, ответственный за проведение сделки, сразу же получил комиссию «за администрирование проекта» в размере $2 млн и будет руководить управляющим объекта, Greystar, который заработает не менее $144 000 в год. Кроме того, Waterford получил $5 млн в рамках второстепенного займа, который должен приносить не облагаемые налогом процентные платежи по ставке 10% ($500 000 в год) до тех пор, пока 35-летние облигации не будут погашены. Требования к доходам от муниципальных облигаций запрещают использование какого-либо акционерного капитала, поэтому второстепенный долг Waterford или облигации класса B, которые не могут быть погашены, пока не выплачен долг по остальным облигациям, это изящное решение, своего рода привилегированные акции.

Комиссии на этом не заканчиваются. Waterford имеет право еще на $200 000 в год, причем сумма ежегодно увеличивается на 3% в течение 30 лет. В общей сложности это $9,8 млн. CSCDA тоже не уходит с пустыми руками: организация рассчитывает на $271 515 в год. За 30 лет набирается более $8 млн.

Материал по теме

И это лишь одна сделка с облигациями для одного многоквартирного здания. Согласно анализу документации, проведенному Forbes, CSCDA заработает не менее $135 млн на регулярных комиссиях, если 19 сделок с облигациями достигнут срока погашения. До сих пор CalCHA, которой управляют те же люди, что и PFA в Висконсине, завершила 14 сделок. Это молодое JPA получит не меньше $87 млн.

Компания Catalyst Мосса может оказаться еще успешнее. За последние два с половиной года она получила $27 млн авансом с 14 сделок с CalCHA и Калифорнийским ведомством по вопросам муниципальных финансов. Регулярные комиссии и процентные платежи могут добавить свыше $350 млн. Waterford, которая спонсировала не менее восьми сделок с участием CSCDA, получила около $18 млн и может заработать более $260 млн за время действия облигаций.

«В этом мире не бывает рецессий, не бывает внезапных операционных или реабилитационных расходов, — говорит Джин Слейтер, председатель консалтинговой фирмы CSG Advisors, которая проанализировала предложения JPA для нескольких калифорнийских муниципалитетов. — Они предполагают, что доход от аренды будет только расти теми же темпами, что и операционные расходы».

«Исторически ставка капитализации для большинства многоквартирных объектов в Калифорнии составляла в среднем 5% или выше, — добавляет он, подразумевая соотношение чистого годового операционного дохода и рыночной стоимости. — С 1989 года по 1990-й ставки капитализации понизились до двузначных значений. Тогда начались катастрофы и многочисленные дефолты. Это произошло вновь в 2006 году. Сделка с облигациями, которую я изучал на прошлой неделе, предполагала ставку капитализации 3,25%, то есть эти квартиры покупают по цене в 33 раза выше чистого операционного дохода. Исторически это верхний сегмент рынка».

Главный вопрос ко всем этим жилищным сделкам: помогут ли они добиться реальных изменений в Калифорнии, где семьи со средним доходом действительно переживают кризис доступного жилья?

«Позволяет ли эта программа добиться изменений? Несомненно, — говорит Джон Пенковер, управляющий директор CSCDA и бывший сотрудник HB Capital. Он говорит, что с мая 65 квартир в одном из его зданий на Лонг-Бич, где живут люди со средним доходом, сменили арендаторов. — Люди покидают Калифорнию и больше не могут позволить себе тут жить. Это самый экономичный инновационный способ снизить стоимость аренды для этой демографической группы».

Критики утверждают, что сокращение арендной платы оказалось незначительным, поскольку сделки с участием JPA используют неконвенциональные способы измерения среднего медианного дохода и доступного уровня арендной платы. Например, по условиям сделок с доступным жильем, которые одобрило федеральное Министерство жилищного строительства и городского развития, арендная плата должна составлять 30% от среднего медианного дохода. Сделки JPA с доступным жильем часто используют показатель 35% и исключают коммунальные расходы.

В феврале муниципалитет Лонг-Бич попросил консалтинговую фирму HR&A проанализировать сделку с облигациями с участием CSCDA на сумму $135,7 млн, по итогам которой предполагалось приобретение Oceanaire, элитного здания с 216 квартирами и такими люксовыми удобствами, как термостаты с Wi-Fi, встроенные USB-хабы и профессиональные кухни. Анализ HR&A показал, что на основе расчетов CSCDA самая дешевая студия в Oceanaire для человека с доходом менее 80% от регионального медианного дохода должна стоить $1841 в месяц, тогда как при стандартном подходе Министерства жилищного строительства и городского развития цена должна была составить $1489. В действительности управляющая компания Greystar сейчас рекламирует студии в Oceanaire по цене от $2351, что выше местной рыночной цены.

Материал по теме

Местные власти не могут настаивать на том, чтобы эти квартиры сдавали арендаторам с медианным доходом. Согласно документам к облигациям, от спонсоров требуется лишь «приложить все усилия» для привлечения арендаторов со средним доходом. Есть пункт и о том, что, если совет по облигациям решит, что эти требования к доступности не нужны для того, чтобы облигации по-прежнему не облагались налогом, они могут быть в любое время отменены.

«Практически во всех случаях мы обнаружили, что сокращение налогов на недвижимость было намного больше, чем сокращение арендной платы», — говорит Слейтер.

В комплексе Serenity в Ларкспере, для которого в январе 2020 года CalCHA выпустила облигации на $220 млн через Jefferies, доход от аренды сократился на $1,7 в год с 2019 года. Однако Serenity больше не платит ежегодно по $3 млн налога на недвижимость. Если бы здание купило частное лицо, а не CalCHA, его новая, более высокая оценочная стоимость привела бы к гораздо более высоким налогам. С финансовой точки зрения Serenity в очень сложном положении. Со сделки с CalCHA его налоговое бремя выросло почти втрое за счет процентных платежей и регулярных комиссий (включая $873 000 в пользу Catalyst) и превысило $9 млн. Комплекс сообщил о чистых убытках в размере $6,7 млн за год по сентябрь 2021 года, тогда как до размещения облигаций убытки составляли $3,7 млн.

Сколько стоит аренда в Serenity? Несмотря на сокращения и опубликованный средний размер арендной платы в $2695, Greystar, который ежегодно получает за свои услуги более $160 000, рекламирует квартиры по цене от $3368 до $4038 в месяц.

Мосс признает, что арендная плата в Serenity высока. «Простая математика показывает, что, если взять 80% [среднего медианного дохода] в округе Марин, молодому человеку без семьи, например молодому учителю, который зарабатывает $50 000, придется тратить на аренду примерно две трети своего дохода».

Поэтому Мосс создал собственную некоммерческую организацию, Фонд необходимого жилья, чтобы предоставлять субсидии местным школьным учителям, которые хотят жить в доступном жилье, финансируемом за счет муниципальных облигаций. «Мы финансируем проект из корпоративной прибыли Catalyst», — с гордостью говорит Мосс, сидя на террасе демоквартиры в Serenity.

Он менее охотно говорит о других способах использовать прибыль Catalyst: с помощью нее сейчас финансируют его первую сделку с облигациями для доступного жилья с CalCHA. Облигации были выпущены в апреле 2019 года для многоквартирного здания Annadel в винном регионе Калифорнии Санта-Роза. Спустя чуть более года после займа на $194 млн чистый операционный доход Annadel отставал от расходов на обслуживание долга. «Заполненность остается относительно стабильной, однако доход от аренды оказался ниже, чем ожидалось», — сообщила CalCHA держателям облигаций в конце сентября, когда уведомляла их о возможной реструктуризации. Предположительно, причиной стали «операционные сложности и ужесточение законодательства».

Чтобы не трогать резервный фонд выпуска облигаций, Мосс был вынужден за последние 14 месяцев трижды вливать капитал на общую сумму $1,3 млн в обмен на «вексели» с годовой ставкой 10%.

Разумное решение. Как отлично известно Моссу и его друзьям из CalCHA, скандальный отказ от своих обязательств мог бы подорвать их планы по спонсированию еще более выгодных сделок с облигациями в десятках калифорнийских городов — а скоро и по соседству с вами.

Перевод Натальи Балабанцевой

Самый фешенебельный пригород Москвы дает понять, что ценят богатые россияне

В шикарном пригороде Москвы под названием Рублевка находится одна из самых дорогих недвижимостей в России.
На Рублевке, в районе Рублевского шоссе, государственные чиновники и состоятельные бизнесмены живут в домах стоимостью до 80 миллионов долларов, по данным Moscow Sotheby’s International Realty.
Сообщается, что у президента Владимира Путина и премьер-министра Дмитрия Медведева есть дома в этом районе.
Роскошные дома пригорода спрятаны среди деревьев и спрятаны за высокими стенами с камерами наблюдения.
Проехав по пригороду, стало ясно, что сверхбогатые россияне превыше всего ценят свою конфиденциальность и безопасность.
Посетите домашнюю страницу Business Insider, чтобы узнать больше.

LoadingЧто-то загружается.

Спасибо за регистрацию!

Доступ к вашим любимым темам в персонализированной ленте, когда вы в пути.

В зеленом пригороде на окраине Москвы находится одна из самых дорогих объектов недвижимости в стране.

По крайней мере, так мне сказали во время недавней поездки в Россию. Дело в том, что вы не можете увидеть ничего из этого.

Рублевка, названная в честь проходящего через нее Рублевского шоссе, является домом для государственных чиновников и богатых бизнесменов. Сообщается, что у президента Владимира Путина и премьер-министра Дмитрия Медведева есть дома в этом районе.

Дома на Рублевке недешевы — они легко могут стоить до 60–80 миллионов долларов, по словам Леонида Никитского, руководителя отдела загородной недвижимости московского Sotheby’s International Realty, который провел мне экскурсию по пригороду.

В роскошном закрытом поселке Mayendorf Gardens на Рублевке особняк площадью 12 000 квадратных футов с бассейном, сауной и апартаментами для персонала выставлен на продажу за 62,4 миллиона долларов. Но самые дорогие дома могут даже не быть в публичном списке.

«Как правило, сделки свыше $40-50 млн не афишируются, а осуществляются среди узкого круга лиц и их представителей», — сказал Никитский.

Рублевское шоссе является домом для многих российских государственных чиновников. Кэти Уоррен/Business Insider

Во время июньской поездки проехал часть Рублевского шоссе с Никитским. Когда мы ехали по двухполосной, усаженной деревьями дороге, мы проезжали мимо Range Rover, Land Rover, Mercedes, Porsche, BMW и Rolls Royce.

Казалось, что каждые несколько минут черный правительственный автомобиль с синим светодиодным фонарем проносится через полосу движения.

Эти госавтомобили — одна из ловушек жизни на Рублевском шоссе. По словам Никитского, дорогу перекрывают почти каждый день, чтобы пропустить колонны правительственных автомобилей, перевозящих президента, премьер-министра и других официальных лиц между их загородными поместьями и Кремлем.

«У вас может быть многомиллионный дом, Bentley, Ferrari, но вы все равно должны сидеть в пробке», — сказал Никитский.

Многомиллионные дома на Рублевке спрятаны среди деревьев за высокими стенами с камерами видеонаблюдения.

Мы миновали несколько дорогих ресторанов, а также роскошный торговый центр с автосалоном Ferrari и бутиками Gucci и Prada, но Рублевка, похоже, была в основном жилой.

Ресторан на Рублевке.

Кэти Уоррен/Business Insider

Но, как оказалось, я едва мог разглядеть многомиллионные дома.

В статье New York Times 2015 года Рублевка описывается как «смесь Гринвича, штат Коннектикут, и Беверли-Хиллз, штат Калифорния… лоскутное одеяло из закрытых поселков, сочетающих огромное богатство с зачастую сомнительным вкусом — крыши искусственных французских замков и итальянских палаццо выглядывают среди высоких стен и еще более высоких деревьев».

Дома на Рублевке спрятаны за высокими стенами с камерами видеонаблюдения. Кэти Уоррен/Business Insider

Из-за этих высоких стен и густых деревьев я почти не мог видеть ни один из роскошных домов пригорода, большинство из которых стоит в стороне от шоссе в лесу. Я мог только мельком разглядеть дома сквозь листву и над внушительными стенами.

Состоятельные россияне помешаны на конфиденциальности и безопасности.

«Многие купили здесь свои дома в 1990-е годы, когда для России было темное время», — сказал мне Никитский, когда я спросил о мерах безопасности. «Они построили очень высокие стены и камеры слежения, потому что были напуганы».

В наши дни жителям, вероятно, не нужно сильно беспокоиться о преступности.

«Поскольку президент Владимир В. Путин и премьер-министр Дмитрий А. Медведев живут в нескольких милях дальше по лесистой дороге, этот район кишит агентами государственной безопасности под прикрытием — ФСБ — и ноль грабителей», — написал Нил Макфаркуар в Times. .

Как неоднократно говорил мне Никитский, богатые русские чрезвычайно скрытны — настолько, что даже московский Sotheby’s International Realty не может дать мне возможность посмотреть дома, которые они продают на Рублевке.

Вместо того, чтобы хвастаться своими роскошными домами, верхушка российского общества явно ценит конфиденциальность и безопасность превыше всего — ценности, примером которых являются уединенные леса Рублевки.

Проницательность: есть деньги? Кремль может помочь

МОСКВА (Рейтер) — В пасмурный майский день группа самых влиятельных инвесторов мира собралась в особняке XIX века в Москве, чтобы услышать предложение Владимира Путина: инвестируйте в Россию, и мы инвестировать с вами.

Премьер-министр России Владимир Путин (в центре) на церемонии награждения в честь Дня России в Московском Кремле 12 июня 2011 года. REUTERS/Сергей Карпухин

В течение сорока минут в правительственном гостевом доме на Воздвиженке премьер-министр обращался к фондам прямых инвестиций и суверенного благосостояния, представляющим совокупное богатство в размере 2 триллионов долларов. Он предлагал план по запуску поддерживаемого государством фонда в размере 10 миллиардов долларов, который, как надеется Россия, сможет привлечь тех иностранных инвесторов, которые до сих пор считают страну запретной зоной.

Было «много споров и несколько сложных вопросов», сказал один из участников, когда гости настаивали на том, чтобы Путин убедил их, что выгода от инвестиций в Россию может перевесить риски.

Может ли Кремль перевернуть этот образ? Для многих потенциальных инвесторов Россия является синонимом коррупции, слабости закона и политического риска, ее репутация пострадала от таких событий, как тюремное заключение нефтяного магната Михаила Ходорковского. В предварительном опросе на крупной конференции прямых инвестиций в Бостоне на прошлой неделе Россия была признана наименее привлекательным местом для инвестиций из стран БРИК — Бразилии, России, Индии и Китая. Сами россияне выводят деньги из страны, чтобы подстраховаться перед президентскими выборами в марте следующего года, и даже президент Дмитрий Медведев назвал инвестиционный климат «очень плохим».

«Я не могу не согласиться с людьми, которые решили не голосовать за Россию (в предварительном опросе)», — сказал Дэвид Ру, соучредитель американского фонда прямых инвестиций Silver Lake, которого не было на встрече в Москве. «Это место с высоким потенциалом, но… в него легко вложить деньги и почти невозможно вывести».

Но Москва заявляет, что прислушалась к жалобам и хочет использовать новый фонд для изменения восприятия.

«Многие инвесторы не вели никакого бизнеса в России, а только читают газеты и разные страшилки», — сказал Кирилл Дмитриев, первый глава нового фонда.

ПРЕЗЕНТАЦИЯ ПУТИНА

Встреча 18 мая стала радикальной отменой для Путина, который обычно принимает иностранных руководителей, когда они ищут его личного благословения на заключение многомиллиардных сделок.

Обращаясь через переводчика к гостям, включая Стивена Шварцмана из Blackstone и Хареба Аль Дармаки из Абу-Даби, он объяснил, как фонд будет работать вместе с иностранными инвесторами для покупки бизнеса в России.

Ответ был обнадеживающим. Лу Дживей, глава суверенного фонда China Investment Corp., официально заявил, что фонд «может быть гибким способом привлечения иностранных инвестиций», в то время как Бадер аль-Саад, управляющий директор Кувейтского инвестиционного управления, сказал, что он «будет дайте нам возможность увеличить наши прямые инвестиции в Россию».

Суверенные фонды благосостояния, управляющие сотнями миллиардов долларов, стремятся диверсифицировать свои риски, в частности, избегая огромных долгов развитых стран, которые могут соблазниться инфляцией или даже объявить дефолт, чтобы избежать неприятностей.

Эксперты говорят, что фонд с его встроенной политической страховкой предназначен для удовлетворения их потребностей. «Это очень инновационный и творческий способ привлечь долгосрочных инвесторов», — сказал Эшби Монк, содиректор аналитического проекта Sovereign Wealth Fund Оксфордского университета. «Если бы я искал партнера для прямых инвестиций в России, Кремль был бы первым в моем списке».

ROLLOUT

Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ) будет запущен на Петербургском международном экономическом форуме — ответ России Давосу — на этой неделе. В результате более чем года работы с иностранными инвесторами фонд будет ежегодно получать 2 миллиарда долларов наличными от государства в течение пяти лет.

Его структура имитирует модель прямых инвестиций: он будет осуществлять прямые инвестиции в размере 50-500 миллионов долларов в фирмы, ориентированные на рост российского среднего класса, в таких секторах, как здравоохранение, информационные технологии или инфраструктура. Иностранные инвесторы возьмут на себя инициативу, а фонд ограничится ролью меньшинства.

«Мы придумали что-то очень уникальное и, на мой взгляд, очень позитивное», — говорит Дмитриев, 36-летний выпускник Стэнфорда и Гарварда, сделавший себе имя в Москве благодаря фонду Delta Private Equity Partners, ориентированному на Россию. что он со-бежал.

РФПИ может инвестировать только в том случае, если иностранные инвесторы внесут как минимум соответствующую сумму. Это совместит его интересы с интересами партнеров и сосредоточит внимание на отдаче, которой не хватало в предыдущих инициативах, таких как особые экономические зоны и Роснано, государственный инвестиционный инструмент в области нанотехнологий.

«Если мы сможем показать иностранным инвесторам, что они могут стабильно получать разумную прибыль в России, они вложат доллар сейчас, а через три-четыре года они вложат 10 долларов», — сказал Дмитриев агентству Рейтер.

Он считает, что РФПИ может привлечь до $50 млрд соинвестирования в течение следующих 5-7 лет. Этот капитал крайне необходим в России, где инвестиции составляют лишь около 20 процентов ВВП — меньше половины уровня Китая.

СОГЛАСОВАНИЕ

Зависимость России от нефти и газа, на которые приходится две трети экспорта и более половины доходов федерального бюджета, не была проблемой в последнее десятилетие, когда рост цен на нефть обеспечивал ежегодные темпы роста в 7-8 процентов .

Но крах 2008 года спровоцировал экономический спад на 8 процентов в следующем году и выявил слабые стороны, в том числе чрезмерную зависимость России от иностранных кредитов, истощение основного капитала и низкую производительность.

Россия добилась прогресса в снижении своей уязвимости к внешним потрясениям за счет укрепления банковской системы. Управляющий хедж-фондом Вячеслав Пивоваров сказал, что фонд знаменует собой еще один шаг к созданию более широкой базы для роста.

Пивоваров, который вернулся после работы в нью-йоркских хедж-фондах Third Point и Old Lane, чтобы консультировать правительство по поводу фонда, сказал, что он поможет, удовлетворяя общие потребности государства и иностранных инвесторов. «Фонд объединяет интересы иностранных инвесторов — стратегических или портфельных — и российских участников, потому что правительство вкладывает свои деньги в то, что говорит», — сказал Пивоваров, ныне управляющий партнер Altera Capital, стартапа с капиталом в 350 миллионов долларов, ориентированного на Россию. фонд.

2 ТРИЛЛИОНА ДОЛЛАРОВ В КОМНАТЕ

Учитывая рекорд России, проект не мог не вызвать скептицизма. Но инвесторам «Воздвиженки», переименованной в советское время в Дом дружбы с народами зарубежных стран, понравилось то, что они услышали во время двухдневных брифингов первых лиц.

Люди в зале сказали, что у них сложилось впечатление, что и Путин, и Медведев, которые выдвинули идею создания фонда на Всемирном экономическом форуме в Давосе в январе, решительно поддержали проект. Это может снизить риск того, что он будет подорван любой напряженностью, которая может возникнуть между ними в преддверии президентских выборов в следующем году.

«На встрече было совершенно ясно, что Путин серьезно относится к этому предприятию», — сказал западный инвестор, который отказался назвать свое имя из-за деликатности вопроса. «Это очень обнадеживающий признак того, что они назначили генеральным директором человека, который является высококомпетентным профессионалом… На встрече, конечно же, не было никаких доказательств того, что это будет «друзья и семья». Это обнадеживает».

Второй западный инвестор, который был пугливым, сказал, что услышал достаточно, чтобы передумать. «Они много думали, чтобы убрать оправдания, почему вы не стали бы инвестировать», — сказал инвестор, также пожелавший остаться неназванным. «После этой встречи у меня появилось лучшее представление об инвестировании в страну».

РФПИ будет иметь инвестиционный горизонт от 5 до 7 лет и позволит инвесторам продавать, даже если их партнер хочет остаться: настройка включена в пожелания инвесторов, обеспокоенных тем, что они могут не получить свои деньги. России.

ИНОСТРАННАЯ НАЛИЧНОСТЬ, РОССИЙСКАЯ НАЛИЧНОСТЬ

Но пока Москва усердно работает над продажей проекта, богатые россияне отправляют свои деньги в офшоры. Чистый отток капитала из частного сектора, резко возросший в 2008 году, снова увеличился после того, как в прошлом году Медведев сместил мэра Москвы Юрия Лужкова. Отток капитала превысил 20 миллиардов долларов в первом квартале 2011 года. Часть этого, хотя и не все, представляет собой бегство капитала, поскольку олигархи и чиновники ищут безопасности за границей в преддверии президентских выборов, когда баллотироваться будут либо Путин, либо Медведев.

Тогда возникает вопрос, может ли штат выбирать победителей. Инвесторы отмечают значительный успех размещения в прошлом месяце Яндекса YNDX.O, известного как российская Google, в США на сумму 1,4 миллиарда долларов. Эта сделка, игра исключительно с частными инвестициями, принесла 500-кратную выплату инвесторам, купившим интернет-стартап в 2000 году. повторение истории с Яндексом, хотя и уменьшило бы риск потери денег.

Как разбогатеть с нуля: Как достичь финансовых целей быстрее, чем вы могли себе представить (Брайан Трейси)

Калифорнийские схемы: как разбогатеть на кризисе доступного жилья

Самый фешенебельный пригород Москвы дает понять, что ценят богатые россияне

Многомиллионные дома на Рублевке спрятаны среди деревьев за высокими стенами с камерами видеонаблюдения.

Состоятельные россияне помешаны на конфиденциальности и безопасности.