Что такое внутренняя норма доходности: Внутренняя норма доходности (ВНД) — что такое и как рассчитать

IRR \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• IRR

Подборка наиболее важных документов по запросу IRR (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Финансовый анализ:
• EBITDA
• Акционерный капитал
• Анализ баланса
• Анализ бухгалтерского баланса
• Анализ движения денежных средств
• Показать все

Еще

• Финансовый анализ:
• EBITDA
• Акционерный капитал
• Анализ баланса
• Анализ бухгалтерского баланса
• Анализ движения денежных средств
• Показать все

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Статья: Участие стейкхолдеров в проектном финансировании программ по обращению с ТКО: законодательный и экономический аспекты
(Седаш Т. Н.)
(«Хозяйство и право», 2022, N 8)Наиболее распространенной методикой, используемой во всем мире для оценки экономической эффективности инвестиционных проектов, является методика Организации Объединенных Наций по промышленному развитию (ЮНИДО), в соответствии с которой рассчитывают показатели: чистой приведенной стоимости (NPV), индекса рентабельности (PI), внутренней нормы доходности (IRR), срока окупаемости (PP), дисконтированного срока окупаемости (DPP). В Российской Федерации для оценки эффективности участия в проекте разработаны Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (утв. Министерством экономического развития Российской Федерации (далее — Минэкономразвития России), Министерством финансов Российской Федерации, Госстроем Российской Федерации 21.06.1999 N ВК 477). В соответствии с данными рекомендациями учитывают: общественную (социально-экономическую) эффективность проекта (кроме эффективности самого проекта), включающую также влияние его результатов на смежные сектора экономики, экологические, социальные и иные внеэкономические эффекты и коммерческую эффективность проекта. Эффективность проекта рассчитывается для следующих его участников: предприятий-участников, акционеров, структур более высокого уровня по отношению к предприятиям-участникам (региональная и народно-хозяйственная эффективность; отраслевая эффективность; бюджетная эффективность). Стоит отметить, что в Приказе Минэкономразвития России от 30 ноября 2015 г. N 894 «Об утверждении Методики оценки эффективности проекта государственно-частного партнерства, проекта муниципально-частного партнерства и определения их сравнительного преимущества» закреплена методика расчета ставки дисконтирования для подобных проектов.

Нормативные акты

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

«Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов»
(утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ 21.06.1999 N ВК 477)Внутренняя норма доходности (другие названия — ВНД, внутренняя норма дисконта, внутренняя норма рентабельности, Internal Rate of Return, IRR). В наиболее распространенном случае ИП, начинающихся с (инвестиционных) затрат и имеющих положительный ЧД, внутренней нормой доходности называется положительное число Ев, если:

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

«Методические рекомендации о Порядке организации и проведения конкурсов по размещению централизованных инвестиционных ресурсов»
(утв. Минэкономики РФ 22.02.1996, 20.03.1996 N ЕЯ-77, Минфином РФ 12.03.1996 N 07-02-19, Минстроем РФ 26.02.1996 N ВБ-11-37/7)Внутренняя норма рентабельности определяется как дисконтирующий множитель, приводящий разновременные значения баланса к началу реализации проекта. Она является минимальной величиной процентной ставки, при которой занятые средства окупятся за жизненный цикл проекта. Исходя из условия, что сумма дисконтированных разностей платежей равна нулю:

Внутренняя норма доходности

Внутренняя норма доходности (ВНД) представляет собой такую ставку дисконтирования, при которой интегральный экономический эффект равен нулю.

Значение ВНД, при котором проект можно считать эффективным, должно превышать проектное значение ставки приведения или, по крайней мере, быть равным этому значению. Доказательство этого факта можно осуществить с помощью графического представления функции интегрального экономического эффекта от ставки приведения.

Графически ВНД может быть определено в точке пересечения функции ИЭЭ(i) с осью абсцисс.

Внутренняя норма доходности

Значение ВНД определяется из уравнения ИЭЭ(i) = 0.

Нахождение точного решения уравнения ИЭЭ=0 регулярными методами не всегда представляется возможным, поэтому нахождение ВНД проводится с помощью численных методов, позволяющих с заданной точностью найти действительное решение данного уравнения через несколько итераций. Можно использовать численные методы:

1) метод половинного деления. Этот метод реализуется с помощью формулы

где i_n – ставка приведения, близкая к истинному значению внутренней нормы доходности на n-м шаге итерации;

а_n, b_n – ставки приведения на n-м шаге итерации, при которых соответственно интегральный экономический эффект меньше и больше нуля;

2) метод хорд. Этот метод реализуется с помощью формулы

где i_n+1; i_n; i₀ – ставки приведения, близкие к истинному значению внутренней нормы доходности на n+1; n-м и нулевом шаге итерации;

ЧПД_n; ЧПД₀ – показатель интегрального экономического эффекта на n-м и нулевом шаге итерации.

Срок окупаемости проекта – это такой период времени (от начала осуществления проекта), по истечении которого интегральный экономический эффект становится и в дальнейшем остается неотрицательным. Этот показатель позволяет определить, сколько времени понадобится инвестору для возмещения осуществленных инвестиционных затрат. Чем короче срок окупаемости, тем быстрее будут возмещены затраты. Проект является эффективным, если срок окупаемости меньше расчетного периода.

Срок окупаемости рассчитывается из уравнения ИЭЭ(t) = 0.

Графически срок окупаемости может быть определен в точке пересечения функции ИЭЭ(t) с осью абсцисс. График зависимости интегрального экономического эффекта от времени называется финансовым профилем инвестиционного проекта.

Нахождение точного решения уравнения ИЭЭ(t) = 0 регулярными методами также не всегда представляется возможным. Поэтому нахождение срока окупаемости осуществляется приближенно графически или с помощью свойства подобия треугольников. В последнем случае для уточнения положения момента окупаемости принимается, что в пределах шага, на котором достигается окупаемость проекта, сальдо накопленного потока меняется линейно.

Финансовый профиль инвестиционного проекта

Почему IRR важна для инвестиций в недвижимость

Внутренняя норма доходности (IRR) является одним из наиболее часто используемых показателей при инвестировании в недвижимость. Но что такое IRR и почему это так важно для инвесторов в недвижимость?

Как и при любом виде инвестиций, инвесторам в недвижимость нужны надежные методы расчета прибыльности их предприятий. К сожалению, рынок недвижимости не так прост, как фондовый рынок, и существуют различные факторы, как находящиеся под контролем инвестора в недвижимость, так и не зависящие от него, которые могут повлиять на стоимость недвижимости и, в конечном итоге, на эффективность инвестиций. время.

Одним из наиболее популярных методов, используемых инвесторами в недвижимость для расчета прибыльности как существующих, так и потенциальных инвестиций, является определение внутренней нормы доходности (IRR). Благодаря все более распространенной практике расчета IRR инвесторы в недвижимость могут легче ориентироваться в сложности, присущей рынку недвижимости, и принимать более обоснованные решения о том, когда и куда вкладывать свои деньги.

Давайте подробнее рассмотрим, что такое IRR, как он используется при инвестировании в недвижимость и почему для инвестора в недвижимость так важна способность рассчитывать и прогнозировать эффективность своих инвестиций.

Что такое IRR?

Внутренняя норма доходности, или IRR, — это метрика, часто используемая инвесторами для расчета ожидаемой средней нормы прибыли на инвестиции. IRR может относиться как к эффективности существующих инвестиций, так и к тому, что можно ожидать от потенциальных инвестиций. IRR выражается в процентах, и, что важно, его общая функция не сильно отличается от функций других показателей в мире финансов: предоставление инвесторам информации о том, что они могут ожидать от инвестиций в среднем в течение длительного периода времени или расчет того, что чаще всего называют годовой нормой прибыли.

Точно так же, как при инвестировании в недвижимость необходимо учитывать различные соображения, расчеты IRR производятся на основе множества факторов и точек данных. Хотя совокупность факторов почти всегда относительно разнообразна и динамична, IRR в первую очередь касается согласования двух основных факторов: прибыли и времени.

В сфере недвижимости прибыль может быть получена как угодно: от запланированных платежей по аренде или ипотеке до продажи имущества за наличные. Показатели прибыли, которые инвесторы в недвижимость принимают во внимание при расчете IRR, будут зависеть от их общей бизнес-модели или инвестиционной стратегии. В общем, прибылью может считаться любая прибыль, которая приносит баланс инвестора выше суммы его первоначальных инвестиций. Однако, особенно в случае инвестирования в недвижимость, инвесторы также должны будут вычесть расходы, связанные с каждой инвестицией, такие как налоги на имущество или расходы, связанные с текущим обслуживанием, чтобы точно рассчитать свою прибыль.

Время, с другой стороны, значительно сложнее, если рассматривать его в контексте определения IRR. Мы все, несомненно, слышали фразу «время — деньги» на протяжении всей нашей жизни, но когда мы говорим об инвестициях в недвижимость, это буквально так, и это оказывается правдой более чем на одном уровне. Например, текущие и прогнозируемые тенденции на рынке жилья будут иметь прямое влияние на стоимость недвижимости в любой момент времени. Точно так же инфляция и более широкие последствия для экономики в целом напрямую влияют на стоимость самой валюты; т. е. 1 доллар сегодня не имеет той же стоимости, что и десять лет назад, и не будет такой же стоимости через десять лет. Со временем стоимость денег и, следовательно, прибыль неизбежно меняется.

Итак, вкратце, мы можем в конечном счете сказать, что IRR — это инструмент, используемый инвесторами в недвижимость, чтобы лучше понять реализованную или потенциальную прибыльность инвестиций , поскольку она связана со временем различными способами.

Почему IRR важен для инвестиций в недвижимость?

IRR особенно важен для инвесторов в недвижимость по ряду причин, многие из которых связаны с тем, что существует ограниченное количество альтернативных методов расчета прибыльности инвестиций в недвижимость. Как упоминалось ранее, активность инвестиций в недвижимость не отслеживается публично, как акции и облигации, поэтому это не так просто, как проверка брокерского счета утром или даже включение телевизора, чтобы проверить состояние конкретного актива. . Напротив, недвижимость является частным активом, а это означает, что на ее стоимость влияют более конкретные, индивидуальные переменные, чем публично торгуемые активы или корпорации.

Однако важно то, что , а не означает, что на инвестиции в недвижимость не могут влиять те же переменные, которые влияют на общественные активы. В конце концов, экономика есть экономика, и ее ежедневные, месячные и годовые колебания неизбежно оказывают существенное влияние на все, начиная от фактической стоимости валюты, принципа спроса и предложения и заканчивая поведением населения в отношении расходов. . Таким образом, инвесторы в недвижимость часто должны принимать во внимание гораздо больше, чем те, кто в первую очередь заинтересован в эффективности публично торгуемых акций и облигаций.

Кроме того, в то время как IRR является отличным инструментом для расчета фактической прибыли, полученной от существующих инвестиций, он особенно важен для инвесторов в недвижимость, которые хотят предсказать норму прибыли на потенциальных инвестиций. Это связано с тем, что почти в любом случае оценка рентабельности инвестиций в недвижимость будет связана с множеством догадок. В игре слишком много независимых или неизвестных переменных, а это означает, что прогнозы инвестора почти всегда должны основываться на наборе предположений. Используя такой показатель, как IRR, в качестве вспомогательной основы для неизбежных догадок, связанных с оценкой будущей прибыли, инвесторы в недвижимость получают гораздо более обоснованные предположения о том, как будут работать их инвестиции. В отсутствие надежного инструмента измерения, такого как IRR, инвесторы в недвижимость гораздо чаще делают необоснованные предположения, которые оказываются ошибочными или полностью ложными.

Наконец, IRR важен для инвесторов, чтобы измерить потенциальную прибыльность конкретной инвестиции в недвижимость по сравнению с другими или с альтернативным использованием их капитала, таким как более традиционные инвестиции на фондовом рынке. Например, если у инвестора в недвижимость есть возможность инвестировать в несколько разных объектов недвижимости, крайне важно как можно точнее оценить потенциальную доходность каждой инвестиции, чтобы сделать наиболее разумный выбор. Применяя одну и ту же формулу IRR для различных возможностей, инвесторы в недвижимость могут увидеть возможные преимущества и недостатки каждого из них, а затем проанализировать эти прогнозы параллельно. А поскольку формулу IRR можно также применять к инвестициям на других рынках, ту же тактику можно использовать для определения того, будет ли конкретная инвестиция в недвижимость выгодна альтернативной возможности.

Судя по всему, формула IRR не является простой арифметикой. Хорошая новость, однако, заключается в том, что вам не обязательно быть гением математики, чтобы быть успешным инвестором, и в большинстве случаев настоящая математика будет рассчитываться с помощью интуитивно понятных инструментов, таких как электронные таблицы Excel.

Ключом к пониманию и расчету IRR на практике является определение того, что каждая переменная в формуле должна представлять. Вот краткое объяснение этих переменных:

NPV – Чистая приведенная стоимость (будет обсуждаться в следующем разделе)

IRR – Внутренняя норма прибыли

CFn – Текущий денежный поток, полученный от инвестиций

9001 3 N – Количество лет инвестиции удерживались (при расчете за год) n – Текущий год, к которому применяется формула (при расчете за год)

Здесь важно отметить, что, независимо от кажущейся сложности, изображаемой формулой, IRR может и следует понимать как относительно простой метод определения потенциальной выгодности инвестиций. В контексте недвижимости IRR, по сути, задает основные вопросы, связанные с эффективностью инвестиций в недвижимость, или, точнее, связанные с денежный поток : Какой денежный поток пошел в собственность, как первоначально, так и на протяжении текущего жизненного цикла инвестиций; какой денежный поток пришел из инвестиций, как в форме текущей оценки собственности, так и в виде связанных с ней потоков доходов; , когда все это происходит; и является ли недвижимость выгодной инвестицией на основании всего вышеперечисленного?

Для более подробного ознакомления с тем, как рассчитывается IRR с математической точки зрения, и как эту формулу можно отличить от другого популярного показателя, рентабельности инвестиций (ROI), ознакомьтесь с нашей предыдущей статьей на эту тему здесь.

Как IRR используется для оценки инвестиций в недвижимость?

Инвесторы в недвижимость могут использовать IRR для оценки общей выгодности любых инвестиций в недвижимость на основе ожидаемой доходности инвестиций, но в основном он применяется в двух разных сценариях: либо они рассматривают возможность инвестирования в недвижимость, либо они уже имеют инвестиции в недвижимость. и пытаемся решить, что с этим делать.

Прежде чем рассматривать некоторые конкретные примеры, важно сначала понять, что подразумевается под возвратом, и различать два важных варианта: условных доходностей и реализованных доходностей.

Условный доход – это сумма, которую инвестор мог бы получить от собственности, если бы он предпринял определенные действия, например, осуществил бы продажу собственности. Например, если инвестор в недвижимость вложил 250 000 долларов в недвижимость за двухлетний период, и сейчас эта недвижимость оценивается в 500 000 долларов, инвестор получил условную прибыль в размере 250 000 долларов. Другими словами, инвестор владеет только активом, который имеет определенную стоимость в определенный момент времени, он не имеет фактического денежного дохода. Но если бы тот же инвестор осуществил продажу имущества во время оценки, 250 тысяч долларов стали бы его реальными, или реализовано возврат. Разница здесь имеет решающее значение для понимания различных причин, по которым инвестор в недвижимость может рассчитать IRR инвестиций в недвижимость.

Теперь давайте рассмотрим пару примеров.

• Предположим, что инвестор владеет домом в течение одного года и вложил в него в общей сложности 2 миллиона долларов (включая первоначальную покупку, текущие расходы на содержание и налоги на недвижимость). Сегодня инвестор видит, что дом теперь оценивается в 2,1 миллиона долларов, что представляет собой условную прибыль в 100 тысяч долларов. Так что же наш инвестор собирается делать с этой информацией? Продать недвижимость за реализованную прибыль в размере 100 тысяч долларов или подождать с продажей в ожидании, что доход со временем значительно возрастет?

Именно в этот момент в нашем первом примере инвестор может обратиться к формуле IRR, чтобы определить курс действий. Сравнивая существующую условную доходность собственности с оценкой с помощью IRR того, что инвестиции могут вернуть через год, инвестор может принять взвешенное решение о том, продавать или нет. Расчет IRR может показать, что через год имущество принесет дополнительные 100 000 долларов дохода, или он может вообще не предсказать никакого увеличения. В любом случае именно расчет IRR даст нашему инвестору информацию, необходимую для принятия правильного решения.

Теперь давайте рассмотрим отдельный пример, используя более или менее те же цифры, чтобы раскрыть другое потенциальное применение IRR для инвесторов в недвижимость.

Предположим, что на этот раз нашим инвестором является , который рассматривает покупку недвижимости в размере в качестве инвестиции, и после учета расходов на содержание и налогов на недвижимость общая стоимость инвестиций через год составит 2 миллиона долларов. На этот раз наш инвестор знает, сколько сейчас стоит недвижимость, но хочет выяснить, сколько она может стоить через год. Опять же, наш инвестор может обратиться к формуле IRR, чтобы получить оценку.

• Теперь давайте продвинем второй пример на шаг вперед и, возможно, даже сделаем его немного более реалистичным. Допустим, 2 миллиона долларов, которые наш инвестор мог бы использовать для покупки недвижимости, в настоящее время хранятся во взаимном фонде. В этом случае вопрос нашего инвестора резко изменится. Это будет уже не «является ли это имущество хорошей инвестицией », , а скорее «является ли это имущество хорошей инвестицией по сравнению с альтернативным использованием капитала?» И снова мы можем увидеть, как наш инвестор может использовать формулу IRR для сравнения прогнозируемых доходов от инвестиций в недвижимость с существующими и прогнозируемыми доходами, связанными с взаимным фондом.

Несмотря на то, что все приведенные выше примеры иллюстрируют немного разные применения IRR при инвестировании в недвижимость, все они говорят об одном и том же всеобъемлющем преимуществе использования формулы, которая заключается в том, чтобы на основе всей доступной информации определить, является ли конкретная инвестиция прибыльной. прибыльное использование капитала.

Каковы недостатки IRR в оценке недвижимости?

Хотя IRR зарекомендовала себя как бесценный инструмент измерения для инвесторов в недвижимость, также важно понимать, что результаты расчета IRR, как упоминалось ранее, являются просто оценками того, какой доход может быть , и они обязательно основаны на ряде предположений, а не на достоверности. IRR может быть чрезвычайно полезным из-за его относительно простого применения, а также его способности учитывать будущие денежные потоки со значительной точностью, однако существует ряд факторов, влияющих на инвестиции в недвижимость, которые формула IRR не имеет объективного способа учесть. .

Во-первых, индивидуальные инвестиции в недвижимость имеют уникальные профили риска, и даже если расчет IRR оценивает значительную доходность, нет гарантии, что эта доходность будет реализована. Например, средние арендные ставки могут неожиданно упасть, или инвестор может однажды узнать о ранее не обнаруженных или нераскрытых убытках, которые отрицательно скажутся на затратах. Короче говоря, почти всегда будут переменные, которые находятся вне контроля инвестора, и их необходимо учитывать, прежде чем полагаться исключительно на прогнозы IRR.

Мы также должны учитывать, как обсуждалось в последнем из наших предыдущих примеров, что тот факт, что IRR высок, не обязательно означает, что это хорошая инвестиция, или, более конкретно, что это лучшая инвестиция, чем альтернативная инвестиция. использование капитала. Инвесторам в недвижимость часто приходится рассматривать весь свой инвестиционный портфель, чтобы определить, стоит ли проект, а не оценивать отдельные инвестиции на основе отдельных расчетов IRR.

В целом, IRR может быть невероятно полезным инструментом, помогающим инвесторам в недвижимость принимать более взвешенные решения. Но в качестве оценки его также не следует рассматривать как безошибочное средство для определения общей выгодности инвестиций в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость

Какие еще показатели используются при инвестировании в недвижимость?

В то время как IRR часто считается одним из наиболее часто используемых показателей для инвесторов в недвижимость, существуют некоторые другие показатели, используемые для измерения доходов и общих существующих или потенциальных выгод от инвестиций. И вы, вероятно, помните один из них из формулы IRR, представленной ранее: чистая приведенная стоимость (NPV).

NPV является наиболее тесно связанным с IRR показателем, и его крайне важно понять, прежде чем можно будет рассчитать IRR. В самом общем смысле NPV представляет собой разницу между приведенной стоимостью притока денежных средств и приведенной стоимостью оттока денежных средств за определенный период времени, выраженную в процентах.

Опять же, время является неотъемлемым компонентом формулы, и чтобы помочь нам понять NPV на концептуальном уровне, мы можем вернуться к нашему предыдущему различию между условной и реализованной доходностью. При расчете NPV конечной целью является определение текущей условная стоимость денежного потока, который инвестор ожидает получить в будущем. Если NPV положительна, инвестор может ожидать положительной отдачи от инвестиций; если NPV отрицательна, инвестиции будут рассматриваться как невыгодные.

Конечно, использование NPV имеет те же ограничения, что и использование IRR, в первую очередь потому, что оно также опирается на определенные предположения о будущем или, более конкретно, о будущих денежных потоках, которые вполне могут оказаться ложными. Расчет чистой приведенной стоимости также требует использования ставки дисконтирования, которая определяется на основе первоначального капитала, необходимого для инвестирования, и того, что этот капитал может принести, если он будет использован для альтернативных инвестиций. Опять же, ставка дисконтирования будет основываться только на предположении о будущих доходах и может оказаться неточной или вводящей в заблуждение.

Существует ряд других показателей, используемых инвесторами в недвижимость для оценки существующих или потенциальных инвестиций, многие из которых имеют конкретное применение в зависимости от уникальной бизнес-модели или стратегии получения прибыли от инвестиций. Некоторые из этих показателей включают уровень вакантных площадей, коэффициент операционных расходов (OER) и множитель валовой арендной платы (GRM), и это лишь некоторые из них. Инвесторы в недвижимость должны быть осторожны, обращаясь только к показателям, которые наиболее важны для их уникальных предприятий, и, конечно же, помнить, что существует множество рисков, связанных с инвестициями в недвижимость, которые могут не учитываться при проведении оценки с использованием этих методов. .

Хотите узнать больше?

Хотите узнать больше о тонкостях инвестирования в недвижимость? Независимо от того, являетесь ли вы новичком в мире инвестиций или хотите укрепить свои существующие знания, Yieldstreet предлагает ресурсы, которые могут вам помочь. Ознакомьтесь с нашей статьей о том, как инвестировать в коммерческую недвижимость, чтобы получить базовое изложение, или погрузитесь немного глубже в наше руководство, чтобы понять стек капитала в сфере недвижимости.

Что такое внутренняя норма доходности (IRR)? — Прибыл | Учебный центр

Основная предпосылка инвестирования во что-либо проста: вы вкладываете деньги и ожидаете получить больше денег, когда придет время обналичить их. Так что при покупке недвижимости, когда придет время ее продавать, вы рассчитываете на прибыль. Можете ли вы быть уверены в этом, прежде чем покупать инвестиции? Именно на это и пытается ответить внутренняя норма доходности (IRR).

Если вам интересно, ценен ли IRR для инвестиций в недвижимость, как он работает и как его применять, вы попали по адресу. Мы разберем все, что вам нужно знать, чтобы понять внутреннюю норму доходности.

Что такое IRR?

Учитывая, что у нас нет хрустального шара, чтобы заглянуть в будущее, а экономика может измениться непредсказуемым образом, невозможно узнать реальную отдачу от ваших инвестиций. Сообразительные инвесторы, от транснациональных корпораций до мелких арендодателей, делают обоснованные прогнозы.

Введите внутреннюю норму прибыли. IRR — это анализ дисконтированных денежных потоков, который показывает точку безубыточности и оценивает доходность потенциальных инвестиций, в том числе в недвижимость.

IRR измеряет годовой темп роста потенциальных инвестиций. Знание того, может ли доход от инвестиций быть высоким, низким или отсутствовать, помогает инвесторам решить, приобретать ли конкретный проект.

IRR рассчитывается с использованием той же концепции, что и чистая приведенная стоимость (NPV), за исключением того, что NPV приравнивается к нулю. По сути, это ежегодный темп роста, который ожидается от инвестиций.

Чтобы понять внутреннюю норму доходности, вы должны понимать чистую приведенную стоимость. NPV измеряет разницу между приведенной стоимостью притока и оттока денежных средств с течением времени. Таким образом, при инвестировании в недвижимость притоки включают арендную плату с арендаторов, а оттоки могут быть платежами по ипотечным кредитам, капитальными затратами и обслуживанием.

NPV помогает определить, следует ли бизнесу инвестировать, исходя из суммы денежных средств, которую ожидается получить от инвестиций. Другими словами, NPV прогнозирует, сколько денег компания или инвестор может получить или потерять, инвестируя в проект.

Вам нужно знать ставку дисконтирования, чтобы понять IRR. Будущие деньги стоят меньше денег, заработанных сегодня. Для инвесторов ставка дисконтирования рассчитывает, насколько дисконтировать будущие денежные потоки при расчете текущей стоимости инвестиций. Это обеспечивает лучшее понимание прогнозируемого денежного потока недвижимости на основе известных текущих экономических условий.

Основная цель внутренней нормы доходности (IRR) состоит в том, чтобы определить норму, при которой конкретная инвестиция приносит прибыль. Вы можете думать об этом как об ожидаемой сложной норме прибыли. Чем выше IRR, тем выше потенциал прибыльности. IRR рассматривает все денежные потоки — положительные или отрицательные — связанные с проектом и требуемой нормой прибыли, при которой все денежные потоки равны нулю.

По всем этим причинам IRR считается одним из наиболее надежных методов измерения доходности с поправкой на риск. Инвесторы в недвижимость должны учитывать это при оценке инвестиционной собственности или принятии решений о капитальных затратах.

Как рассчитывается IRR?

Для расчета внутренней нормы доходности вам потребуются следующие два фактора:

• Денежные потоки, которые включают ожидаемые оттоки и притоки денежных средств
• Общие первоначальные инвестиционные затраты создайте формулу IRR.

  Во-первых, вы установите NPV равным нулю. Это потому, что вы решаете для ставки дисконтирования.

  Затем разделите будущую стоимость на текущую стоимость.

  Эта сумма возводится в степень, обратную степени n, или 1 ÷ n, где «n» означает количество периодов, в течение которых инвестор удерживает инвестиции. 9(1 ÷ количество периодов) – 1

  . Чтобы упростить процесс, вы можете ввести свои числа в калькулятор IRR.

  Помните, что при расчете формулы IRR инвестиции всегда сопряжены с затратами, а первоначальный платеж — это отток. Будут ли будущие денежные потоки положительными или отрицательными, зависит от того, насколько точно мы прогнозируем доходность проекта и любой дополнительный капитал, необходимый для его успеха.

  IRR и Excel

  Из-за своей сложности расчет формулы IRR вручную требует проб и ошибок, чтобы довести NPV до нуля. Вместо этого многие финансовые аналитики и инвесторы полагаются на программное обеспечение для расчета IRR. Вы можете использовать финансовый калькулятор или Microsoft Excel предлагает функцию IRR, которая делает всю работу за инвестора.

  Использование функции IRR Excel упрощает расчет внутренней нормы прибыли. Вы можете легко ввести свои денежные потоки всего за несколько кликов, чтобы получить желаемую ставку дисконтирования. Чтобы получить доступ к этой функции, нажмите значок «Вставка формул» (fx) и вуаля! Excel возьмет на себя всю тяжелую работу за вас — никаких дополнительных усилий с вашей стороны не требуется.

  Теперь у функции Excel есть два других связанных вычисления IRR, функция XIRR и функция MIRR:

  Формула ЧВНДР (расширенная внутренняя норма доходности) может использоваться для расчета внутренней нормы доходности, когда денежные потоки нерегулярны. Функция учитывает ежедневное начисление процентов и множественные денежные потоки.

  Формула MIRR (модифицированная внутренняя норма доходности)  рассчитывает внутреннюю норму прибыли при наличии нескольких денежных потоков. Например, если капитал реинвестируется или берется взаймы под другую процентную ставку. Он также будет включать стоимость любого капитала.

  Каковы приложения IRR?

  IRR может оценивать различные инвестиции, включая акции, облигации, взаимные фонды и многое другое. Это особенно выгодно для инвестиций в недвижимость, где IRR помогает инвесторам определить стоимость проекта.

  При оценке капитальных вложений IRR часто используется для сравнения потенциальной отдачи от создания нового бизнеса и расширения существующего. Например, в рамках процесса принятия решений компания по управлению активами может использовать IRR при взвешивании, следует ли ей приобрести еще один портфель многоквартирных домов или увеличить свой чистый операционный доход (NOI) за счет модернизации уже имеющейся недвижимости.

  Компании полагаются на IRR при оценке программ обратного выкупа акций, чтобы убедиться, что выделение средств на выкуп своих акций является более прибыльным вложением, чем любое другое альтернативное использование средств, например, создание новых торговых точек или приобретение других компаний. Предприятия должны показать, что акции компании имеют более высокую рентабельность инвестиций (ROI), поэтому имеют соответствующую и надежную внутреннюю норму прибыли.

  Инвесторы могут сравнивать различные активы, такие как недвижимость и акции, чтобы получить максимально возможную норму прибыли на свой капитал. Таким образом, инвесторы могут принимать более обоснованные инвестиционные решения.

  Инвестирование с IRR

  Понимание и использование IRR может иметь большое значение при принятии решения о целесообразности инвестирования. Правило IRR гласит, что любой проект или инвестиция с годовой доходностью, превышающей минимально требуемую доходность, должен быть принят, а проект или инвестиция с более низкой годовой доходностью должны быть отклонены.

  Часто инвесторы используют IRR с пороговой ставкой – это наименьшая необходимая доходность. Инвесторы видят, что проект добавляет ценность, наблюдая, увеличивается ли IRR относительно пороговой ставки. Большинство организаций используют свою средневзвешенную стоимость капитала (WACC) в качестве стандартного эталона для пороговых ставок.

  Это облегчает инвесторам решение о том, стоит ли рисковать проектом, исходя из его ожидаемого годового темпа роста. Инвесторы также могут использовать его для оценки прибыльности различных инвестиций с периодическими денежными потоками. Их можно сравнить, чтобы увидеть, какие из них могут принести наибольшую прибыль.

  Существует ли «хорошая» IRR?

  Хорошей новостью является то, что нет ни одного установленного числа или цифры, которая считается «хорошей» в отношении IRR. Это будет зависеть от типа и размера проекта, а также от предпочтений и требований инвестора.

  Вам нужна положительная IRR — отрицательная IRR означает, что вы потеряете деньги на инвестиции. Как правило, IRR в размере 18% или 20% считается очень хорошим в сфере недвижимости.

  Вообще говоря, высокий процент доходности (более 10%) указывает на успешную инвестицию, в то время как низкая IRR (менее 5%) может означать, что инвесторам следует пересмотреть свои варианты инвестирования.

  Преимущества IRR

  IRR — универсальный инструмент, который можно применять ко многим инвестициям. Наиболее существенное преимущество использования IRR для принятия решений по бюджетированию капиталовложений заключается в том, что оно учитывает все изменения денежных потоков на протяжении инвестиционного цикла и вычисляет цифру, отражающую ваши первоначальные капитальные затраты и любую полученную выручку от продаж.

  Кроме того, понимание и использование IRR позволяет инвесторам сравнивать различные инвестиции друг с другом, чтобы принимать наиболее обоснованные решения на основе прибыльности. Различные функции позволяют инвесторам играть с периодом владения, чтобы увидеть, когда они безубыточны.

  Недостатки IRR 

  IRR не измеряет внешние факторы, такие как инфляция или стоимость капитала. Кроме того, IRR предполагает, что все денежные потоки реинвестируются по той же ставке, что и ставка дисконтирования, что не всегда реалистично, учитывая колебания рынка с течением времени.

  Кроме того, в зависимости от проекта или инвестиции, различные денежные потоки могут быть трудно точно спрогнозированы, что приводит к неточным расчетам годовых темпов роста. IRR имеет ограничения при оценке инвестиций, которые производят неравномерные потоки денежных средств, например проекты с несколькими этапами разработки.

  Оценка внутренней нормы доходности включает в себя непредсказуемый компонент, поскольку вы предполагаете, какой денежный поток будет получен от собственности, и прогнозируете общую производительность рынка.

  Что лучше, IRR или CAGR?

  Ответ зависит от типа инвестиций или оцениваемого проекта. Вообще говоря, CAGR (совокупный годовой темп роста) лучше подходит для инвестиций с постоянным годовым потоком денежных средств, таких как те, которые приносят стабильный годовой доход с течением времени. IRR оценивает более сложные инвестиции, например, с различными денежными потоками. Оба метода помогают измерить прибыльность, но важно понять, какой из них лучше всего подходит для вашего конкретного инвестиционного сценария.

  Следует ли использовать IRR или ROI?

  ROI (возврат инвестиций) — еще один показатель, используемый для измерения прибыльности. ROI — это простой расчет, который учитывает только первоначальные капитальные затраты и конечную выручку от реализации инвестиционного проекта. Напротив, IRR учитывает все изменения денежных потоков с течением времени. Таким образом, ROI не учитывает временную стоимость денег.

  Рассчитать рентабельность инвестиций проще, но IRR дает более точное измерение с течением времени. Если вы ищете более всестороннюю оценку своих инвестиций, которая рассматривает прогнозируемый денежный поток и прирост стоимости, то IRR лучше.

  Внутренняя норма доходности — ценный показатель для оценки потенциала любых инвестиций. Это надежный метод, используемый для анализа капитальных проектов и модификаций и того, как они могут повлиять на общие затраты.

  Давайте посмотрим на пример того, как IRR может применяться к инвестициям в недвижимость.

  Инвестор покупает две сдаваемые в аренду объекты недвижимости и ожидает поступления денежных средств от ежемесячных арендных платежей. Он вкладывает 200 000 долларов в течение пяти лет, включая первоначальные инвестиции. Недвижимость A начинает генерировать положительные денежные потоки на 4-м году владения, а недвижимость B начинает генерировать положительные денежные потоки в первый год. Оба заканчивают ROI в размере 300 000 долларов к 5 году, но в разное время. IRR объекта B выше, потому что он приносит прибыль раньше, чем объект A.

  Использование IRR

  Суть в том, что формула IRR является важным инструментом финансового анализа, который может помочь инвесторам и аналитикам понять прибыльность потенциальных инвестиций. IRR измеряет годовой темп роста инвестиций с учетом любых положительных или отрицательных денежных потоков, связанных с ними с течением времени. Используйте расчеты IRR для оценки ваших следующих инвестиций в недвижимость и убедитесь, что вы максимально эффективно используете свои ресурсы!

  Arrived позволяет любому начать инвестировать в недвижимость.