Что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика: Банкротство Застройщика при долевом строительстве, что делать дольщику? — ГБУ г. Москвы ЦСО Троицкий

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику

Skip to content

Сергей Романов

Руководитель «Романов и Соколова»

Сергей Романов

Руководитель «Романов и Соколова»

Из года в год юристы слышат одни и те же мифы от дольщиков. Если застройщик перенес сроки, то через 4 месяца передаст ключи. Если перенес еще раз, то через 6.

Но каждый пятый застройщик задерживает ключи более года, и эти горе-строители первые в списках на крах.

Поэтому в статье о «банкротстве застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику» мы поговорим о способах защиты.

Содержание:

• Две причины «денег нет»
• Как узнать о банкротстве застройщика
• Когда все рушится?
• Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать с квартирой
• Нежилые помещения при банкротстве застройщика
• ФЗ о банкротстве до конца 2017
• Особенности банкротства застройщика в 2023 году
• 3 секретных способа защиты
• Нет ДДУ?
• По ту сторону баррикад
• Сколько стоит сопровождение

ДВЕ ПРИЧИНЫ «ДЕНЕГ НЕТ»

Вероятно, вы уже ознакомились с тезисами на юридических сайтах почему банкротятся девелоперы и видели, что это:

• обвал курса валют
• удорожание стройматериалов
• повышение цен на услуги подрядчика
• неверно составленный бизнес-план
• снижение деловой активности
• человеческий фактор
• погода

По-русски, первая причина – застройщик просадил все деньги, вторая – украл.

Если ваша просрочка только началась, и вы знаете, что застройщик без истории строительства, то самое безопасное решение – расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке дольщиком.

Застройщик по 214 ФЗ возвращает вам стоимость квартиры плюс проценты за пользование денежными средствами.

Пока просрочка свежая вы можете забрать до 247% цены квартиры. После года просрочки этот шанс исчезает.

КАК УЗНАТЬ О БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА

Прежде чем узнавать, что делать с банкротством застройщика при долевом строительстве, определите банкротится ли строитель. Зайдите на сайт арбитража и в графе участник дела введите имя застройщика, а лучше ИНН и посмотрите на список дел.

Банкротство застройщика ООО Аматол, город Видное

Если видите банкротный иск, это означает:

1. Застройщик не исполняет решение суда
2. Истец из-за неустойки пошел на банкротство
3. Кредитор подал иск до требования в суде первой инстанции

Второй случай – это чайник. Поскольку неустойка за просрочку — не признак банкротства. Поэтому суд 100% отказывает в иске.

Третий случай — чайник в квадрате. Ведь юридические лица работают со штатом юристов, которые без опыта судов, а только составляют договоры. Начальник им говорит разобраться с долгом, и они подают на банкротство. Это неверно, потому что нет признака по закону.

Признаки банкротства застройщика – долг более 300,000 и просрочка его выплаты по решению суда более трех месяцев.

А первый случай — те самые девелоперы, которые идут на дно.

Поэтому жмите на банкротное дело и смотрите, что в нем происходит. Если видите, что здесь пара истцов, то вы отделаетесь легким испугом.

ООО «Лазурь» Москва (ГК Атлант) – 12 кредиторов

Но если истцов около пары десятков+, то как застройщик избавится от активов, он прикажет долго жить.

Кредиторов в банкротстве Экспертстрой на 94 страницы (998 участников)

КОГДА ВСЕ РУШИТСЯ?

Для защиты фирмы от оплаты долгов застройщики ведут продажи через карманную компанию, куда уступают квартиры. В результате деньги от недвижимости приходят налево, откуда идут на строительство, и оседают на Кипре.

Кредиторы в это время судятся с застройщиком. Они несут иски не к карманной компании, где квартиры и деньги, а к застройщику, который через 1.5 года просрочки гол как сокол. В итоге решение суда есть, а денег нет.

Одним словом, если планируете реально взыскать неустойку с застройщика через юриста, а не остаться с 10 исполнительными листами, то ваша задача посудиться и забрать деньги до 18-ого месяца задержки, потому что потом – поздно пить боржоми.

Когда истцы не получают ни рубля по решению суда, они идут в арбитраж с требованием банкротить застройщика. Но банкротить они его на самом деле не хотят, они хотят деньги. Сам застройщик тоже в 94% случаях не хочет банкротиться, потому что потеряет всю свою прибыль, поэтому сперва выплачивает долг.

Суд отменяет банкротство застройщика ООО «Диском» по ЖК Садовая 14, Подольск

Но не из своего кармана, а из кармана товарища. Он находит физическое или юридическое лицо и тот «как бы» по доброте душевной гасит долг деньгами из карманной компании. Легкая схема, не правда ли?

ПОДПИСЫВАЙСЯ!

САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ ТУТ

ПОДПИСЫВАЙСЯ!

САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ ТУТ

ПОДПИСЫВАЙСЯ!

САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ ТУТ

Она и есть причина почему лишь 31% решений суда исполняется, а 69% остаются на бумаге по статистике. И в то же время, причина почему застройщик банкротится. Рано или поздно истцов становится много, непроданных квартир мало и руководство компаний решает: проблемы Урбан Групп, ПИК, А101 нам надоели, пусть банкротятся.

БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ЧТО ДЕЛАТЬ С КВАРТИРОЙ

Итак, вы узнали, что кредиторов в банкротном иске куча, и видимо застройщику крышка. Этот конец может быть через 15 дней, а может через 2 года, но обязательно будет.

Если ЖК построен на 75%+, и объект существует в натуре, то подавайте заявление о признании права собственности на квартиру при банкротстве застройщика в суде, и вытаскивайте жилье из конкурсной массы, дабы защитить его от продажи с аукциона.

Даже ПИК из-за проблем банкротит свои объекты

Мера эффективная. Правда, придется посражаться в суде, доказывая, что дом построен на такой-то процент.

Когда девелопер завершил строительство менее 75%, то вариант с признанием права собственности на квартиру при банкротстве застройщика проходим мимо. Судья гарантированно откажет в иске. Вам остается переходить к следующему шагу.

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПРИ БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА

При покупке нежилого помещения: офис, кладовка, машиноместо, без раздумий идите за правом собственности, иначе все деньги уплывут на острова.

Особенность в том, что даже если вы не получили собственность на жилое помещение, то его разрешается спасти. Во время несостоятельности строительной фирмы суд применяет параграф 7 закона о банкротстве застройщика и открывается специальный реестр. Участники строительства вносят в него требования по передаче жилых помещений в будущую собственность, если объект достраивается.

С нежилыми дело хуже. Специального реестра нет, а поэтому требовать помещения в собственность запрещается, за них можно лишь получить право денег в реестре требований кредиторов — четвертая очередь — до куда они почти не доходят. А если доходят, то 5-10%.

Поэтому защита №1 нежилого помещения до банкротства – признание права собственности.

Если объект построен менее 75% то, увы, идем за деньгами.

ОСОБЕННОСТИ БАНКРОТСТВА ДО КОНЦА 2017

Если суд пустился во все тяжкие, то первый вопрос, который приходит на ум – как узнать, что делать с банкротством застройщика при долевом строительстве?

Во-первых, запомните, никто вас лично ни о чем оповещать не будет. Считается, как газета Коммерсант публикует сообщение о банкротстве, вы узнали об его запуске.

Банкротство идет двумя путями:

1. Иск подается до конца 2017
2. Иск подается после начала 2018

В первом примере — арбитраж вводит процедуру наблюдения. Во втором — конкурсное производство.

Наблюдение означает, что арбитражный управляющий, который формирует конкурсную массу, начинает мониторить за компанией и выясняет что с её активами. Он собирает информацию, чтобы с кредиторами принять решение: оздоравливать компанию или ликвидировать её. Чаще, второй вариант.

В наблюдении у вас тридцать суток для включения в реестр требования о передаче жилого помещения при банкротстве застройщика, либо в реестр кредиторов.

Ежели вы уже выиграли суд по неустойке или только хотите её затребовать, то это заявление вносится в отдельный реестр. Важный нюанс:

неустойка взыскивается в 100% объеме.

По истечении 30 дней реестр закрывается. Как суд вводит конкурсное производство, реестр вновь открывается на 60 дней.

Если пропустили сроки и не успели внести требования, то они заявляются «за реестр», где удовлетворяются после всех кредиторов.

Вы можете требовать квартиру и неустойку одновременно

ОСОБЕННОСТИ БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКА В 2023 ГОДУ

Когда истец подает иск на банкротство после 2018, то суд вводит конкурсное производство. Это процесс распродажи имущества застройщика.

Федеральный закон отводит 90 дней на подачу документов в реестр. По истечении этого срока он закрывается навсегда.

Ипотека продолжает платиться

3 СЕКРЕТНЫХ СПОСОБА ЗАЩИТЫ

Кроме того, вы можете освободиться от вопросов что делать с банкротством застройщика при долевом строительстве и воспользоваться страховыми выплатами, если ответственность ответчика застрахована.

Для этого после введения конкурсного производства обратитесь в страховую компанию. Однако, страховой случай наступает, когда вы отказываетесь от права требования квартиры. Поскольку передача помещения означает, что в будущем вы его получите, а значит страхового случая нет.

С 2017 власть закрыла опцию обязательного страхования и теперь её задачи выполняет компенсационный фонд долевого строительства, куда также идут за компенсацией.

Более того, вы можете вступить в реестр обманутых дольщиков. Он дает вам статус «пострадавшего гражданина в долевом строительстве» и право на государственную поддержку.

НЕТ ДДУ?

Если застройщик продал квартиру не по ДДУ, а по иному договору, к примеру, предварительному, то признавайте этот договор договором долевого участия, чтобы открыть доступ в реестр жилых помещений.

БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ЧТО ДЕЛАТЬ ПОСЛЕ

Решений о судьбе застройщика на собрании кредиторов может быть три:

• передать объект под достройку ЖСК (жилищному кооперативу) из кредиторов
• реанимировать застройщика
• найти нового

Также государство может предоставить своего. Но учтите, что новый не строит бесплатно, потому что старый всё разворовал и новый ничего не заработает.

Поэтому чтобы новый строил, каждый кредитор доплачивает ему столько, сколько он скажет.

В то же время требования неустоек, штрафов прощаются, иначе новый не берет на себя обязательства старого, потому что кому нужно оплачивать чужие долги?

Процедура наблюдения при банкротстве застройщика длится до семи месяцев, а конкурсного производства до нескольких лет

СКОЛЬКО СТОИТ СОПРОВОЖДЕНИЕ

УСЛУГА	ЦЕНА
ВКЛЮЧЕНИЕ В РЕЕСТР ЗА КВАРТИРУ	9,990
ВКЛЮЧЕНИЕ НА НЕУСТОЙКУ (ДАЖЕ ПО ИСПОЛНИТЕЛЬНОМУ ЛИСТУ)	24,990
ВКЛЮЧЕНИЕ В СПИСОК «ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ»	19,990
ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ ПРИ БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА ИЛИ НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ	59,990

Разница в 15,000 между включением в реестр за квартиру и неустойку из-за того, что за неустойку юрист представляет ваши интересы в суде.

Когда при включении в реестр на квартиру мы обходимся без иска.

Для реестра вы передаете копии договора квартиры, квитанции об её оплате и паспорт.

Мы надеемся, статья о «банкротстве застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику» помогла вам расставить все точки над и. Помните, когда строительная компания тонет, то всё в ваших руках. Нужна помощь адвоката или юриста? Звоните по телефону +7 (495) 228-47-24 и мы заявим ваши требования в реестр гарантированно в течение трех дней даже если вы пропустили сроки включения.

Нужна консультация?

Отправьте заявку и мы перезвоним

Нажимая на кнопку «Отправить», я даю согласие на обработку моих персональных данных.

Нужна консультация?

Отправьте заявку и мы перезвоним

Нажимая на кнопку «Отправить», я даю согласие на обработку моих персональных данных.

Нужна консультация?

Отправьте заявку и мы перезвоним

Нажимая на кнопку «Отправить», я даю согласие на обработку моих персональных данных.

Архив статей

Page load link

Вопрос-ответ

ЖК Видный город Urban Group

ЖК Видный город, город Видное, жилой дом №10, к. 1 Urban Group

ЖК Видный город, город Видное, жилой дом №10, к. 2 Urban Group

Счастье в Лианозово, улица Абрамцевская, вл. 10Продажа квартир с гарантиями фондана наш.дом.рф

• Прочие вопросы
• Причины отказа в выплате
• Оценка объекта. Стоимость 1 кв. м
• Завершение строительства объекта
• Включение в реестр требований участников строительства (РТУС)
• Важное про конкурсного управляющего
• Для объектов застройщиков ГК «Урбан Груп», «СУ-155», «Квартстройцентр»
• Дорожные карты и Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО)
• Рассмотрение объекта Набсоветом Фонда
• Получение выплаты без визита в банк
• Членам Жилищно-строительного кооператива
• Аукционы продажи квартир
• Выплата возмещения по договору участия в долевом строительстве
• Нежилые помещения
• Действия, права, требования участников долевого строительства при банкротстве застройщика
• Вопросы о банкротстве и конкурсном производстве

Прочие вопросы

Как поступать в случае несогласия с оценкой Фонда моего жилого и/или нежилого помещения?

Порядок расчета размера возмещения гражданам – участникам долевого строительства установлен Методикой расчета на основании постановления Правительства Российской Федерации от 07. 10.2017 № 1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» возмещения гражданам – участникам строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений».  Для членов жилищно-строительных кооперативов порядок расчета возмещения установлен на основании постановления Правительства Российской Федерации от 14.12.2019  № 1680 «Об утверждении Правил выплаты возмещения гражданам, являющимся членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, который создан в соответствии со статьей 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и которому были переданы права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок» (постановление Правительства РФ № 1680).

  Размер возмещения определяется исходя из рыночной стоимости 1 квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке  в отношении всех жилых помещений, подлежащих передаче кооперативом гражданину – члену кооператива в одном объекте строительства, а также исходя из размера паевых взносов гражданина – члена кооператива применительно ко всем жилым помещениям в данном объекте строительства, сведения о которых были включены в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений) в делео банкротстве застройщика, от которого кооперативу передан объект строительства и в отношении которых гражданин – член кооператива имеет требование к кооперативу.   

  Рыночная стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного Фондом на основании действующего законодательства Российской Федерации, на дату, которая не может быть более чем на 6 месяцев ранее даты принятия Фондом решения о выплате возмещения. При проведении оценки, оценщиком подбираются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с жилым помещением, подлежащим передаче гражданину – участнику долевого строительства, по основным ценообразующим характеристикам, в том числе степени строительной готовности объекта незавершенного строительства.  

  Таким образом, размер возмещения определяется в соответствии с действующим законодательством.  
 

Положена ли выплата компенсации или передача помещения, дольщикам, находящимся в денежных требованиях при решении НС о завершении строительства? Каким образом?

В соответствии с п. 3.1 и 15 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрен упрощенный порядок формирования реестра требований участников строительства (далее – РТУС), что в свою очередь, позволяет обеспечить интересы максимального количества граждан – участников строительства на дату принятия Фондом решения. Правовое положение участников строительства является равным, независимо от того, когда требования включены в РТУС (до или после принятия решения), но в силу установленных Законом о банкротстве условий, дата включения в РТУС будет влиять на способ исполнения обязательства перед участниками строительства (предоставление жилого помещения или выплата соответствующего возмещения). Требования участников строительства, включенных в РТУС после дня принятия Фондом решения о завершении строительства, подлежат рассмотрению в установленном Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вопрос о выплате возмещения Фондом.

Какие можете предложить варианты рефинансирования ипотеки, по объектам в части которых не принято решение НС, ведется ли какая-то работа по этому вопросу?

Основной целью публично-правовой компании «Фонд развития территорий» является защита прав и законных интересов граждан – участников строительства, а именно физических лиц, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Фонд не осуществляет предоставления кредитов, в том числе ипотечных и рефинансирование (перекредитование) целевых кредитов (ипотеки) участника долевого строительства. 

Для урегулирования данного вопроса целесообразно обратиться в банк.

По моему объекту есть решение о завершении строительства. К кому я могу обратиться по вопросу рефинансирования ипотеки?

 Фонд не осуществляет предоставления кредитов, в том числе ипотечных, и рефинансирование (перекредитование) целевых кредитов (ипотеки) участника долевого строительства. Для урегулирования данного вопроса целесообразно обратиться в банк.

Разрабатывается ли законодательный механизм выделения квартир для обманутых дольщиков в других строящихся домах (на какой стадии решения этот вопрос)?

Механизмы, используемые Фондом, установленные Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, не предполагают предоставление участникам строительства проблемных объектов квартир в других строящихся домах.    Вместе с тем, помимо применения механизмов, предусмотренных Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, субъект Российской Федерации вправе самостоятельно восстанавливать права участников строительства проблемных объектов путем реализации региональных программ, которые могут предполагать предоставление участникам строительства проблемных объектов квартир в других строящихся домах.

Что должно быть прописано в нотариальной доверенности, если вместо дольщика в центр приема обратится его представитель?

В доверенности должны быть предусмотрены полномочия:

 

• • на представление интересов доверителя в суде,

•   • на представление интересов доверителя в рамках дел о банкротстве,

• • на предъявление требований о включении в реестр требований участников долевого строительства.

Возможно через Фонд запрашивать экспертизу и/или иные документы, подтверждающие степень готовности строений?

Фонд  не наделен полномочиями по предоставлению документов, подтверждающих степень готовности объектов. По данному вопросу Вы вправе обратиться к конкурсному управляющему после его утверждения решением арбитражного суда.

60 лет обмана и продажи земли в городе Калифорния: 7 выводов из моего подкаста о расследованиях

Привет, я Аарика!

Если вам понравилась эта статья, вам понравится мой ежедневный утренний информационный бюллетень How To LA. Каждый будний день вы будете получать свежие истории от сообщества, которые знакомят вас с нашими независимыми местными новостями.

Наши новости бесплатны на LAist. Чтобы убедиться, что вы получаете нашу поддержку: Подпишитесь на наши ежедневные информационные бюллетени . Чтобы поддержать нашу некоммерческую общественную журналистику: Пожертвовать сейчас.

Четыре года назад, репортаж о засухе, я получил дразнящий совет: в маленьком городке в пустыне Мохаве продавцы зарабатывали десятки миллионов долларов, продавая пустынные земли ничего не подозревающим покупателям, убеждая их, в один прекрасный день произойдет бум, и если они войдут сейчас, то смогут разбогатеть.

Это казалось таким анахронизмом, пережитком послевоенной гордыни Южной Калифорнии, а может, даже бустеризмом в стиле Золотой лихорадки. Как такое могло произойти в 21 веке?

Мой 8-серийный подкаст о расследованиях, Калифорния-Сити, пытается ответить на этот вопрос, а также на ряд других, которые возникли в ходе моего репортажа. Вот 7 ключевых выводов:

1. CALIFORNIA CITY БЫЛ ОСНОВАН ЧЕХОСЛОВАКСКИМ ИММИГРАНТОМ С ВИДЕНИЕМ ПОСТРОИТЬ ГОРОД НА НУЛЕ В ПУСТЫНЕ

тонна земли в пустыне Мохаве, в 100 милях к северу от Лос-Анджелеса. Он предполагал построить город площадью 200 квадратных миль в этом пустынном месте. Там будет поле для гольфа, университет, торговый центр, огромный парк и аэропорт. Полмиллиона жителей будут жить на извилистых городских улицах, изогнутых для замедления движения.

Как и многие градостроители того времени, Мендельсон считал крупные города, такие как Лос-Анджелес, перенаселенными, загрязненными и опасными. Людям нужно было куда-то пойти, чтобы начать все сначала. Калифорнийский город был бы таким местом.

По мнению Мендельсона, горожане могли прийти и купить пустырь по дешевке. Они могли построить дом или просто оставить землю и продать ее в будущем. Это должно было стать хорошей инвестицией.

Фотография Ната Мендельсона, основателя Калифорнийского города, на обложке журнала 1961 годовой отчет собственникам недвижимости.

2. ТАКТИКА ПРОДАЖ МЕНДЕЛЬСОНА ПРИВЛЕКЛА ВНИМАНИЕ РАЛЬФА НЕЙДЕРА И ПРИВЕЛА КОМПАНИЮ К СЕРЬЕЗНЫМ ПРОБЛЕМАМ С ФЕДЕРАЛЬНОЙ ТОРГОВОЙ КОМИССИЕЙ

Большая часть земли, которую продал Мендельсон, была куплена участниками созданной им программы, которая учила людей, как быть агент по недвижимости, продав землю в Калифорнийском городе. Ожидалось, что выпускники программы сами купят участок земли и пригласят своих друзей и семью.

Мендельсон рекламировал программу в крупных западных газетах, и она имела бешеный успех. К 1970 году у Мендельсона было 3000 продавцов и 24 офиса продаж по всему миру. В конечном итоге более 73 000 человек купили землю, что принесло компании Мендельсона сотни миллионов долларов.

Объявление в газете 1969 года о программе обучения работе с недвижимостью, которую Нэт Мендельсон использовал для продажи такого количества земли

Но к концу 1960-х люди, купившие землю в Калифорнийском городе, начали понимать, что обещанного им роста не происходит. И многие из удобств, о которых им говорили, еще не были построены.

Примерно в то же время молодой Ральф Нейдер попросил свою банду адвокатов по защите прав потребителей, «Рейдеров Нейдера», расследовать продажу земли и застройку по всей Калифорнии. Жалобы на город Калифорния привлекли внимание юриста, руководившего проектом, который включил в отчет главу о городе.

«Это не обычная схема с недвижимостью», — говорится в отчете. «Мендельсон не пытается продать землю, и общественность на самом деле не покупает землю. Они вовлечены в великую иллюзию создания богатства … Н.К. Мендельсон усовершенствовал искусство превращать пыль пустыни в золото, но только для себя».

После того, как рейдеры Надера опубликовали свой отчет в 1971 году, Федеральная торговая комиссия начала расследование. Они подали в суд на компанию Мендельсона, которая тогда была известна как Great Western Cities. В 1977 году компания урегулировала вопрос, и ей было приказано выплатить сумму, которая на тот момент была крупнейшей компенсацией потребителям в истории FTC. В 1984 году компания объявила о банкротстве. В том же году умер Нат Мендельсон. значок

НЕ ПРОПУСТИТЕ НОВОСТИ О КОРОНАВИРУСЕ Л.А.
Получайте наши ежедневные информационные бюллетени, чтобы быть в курсе последних новостей о COVID-19.и другие главные местные заголовки.

Условия использования и политика конфиденциальности

3. ПОСЛЕ БАНКРОТСТВА GREAT WESTERN CITYS, БЫВШИЙ СЛУЖАЩИЙ ТИХО ПРОДОЛЖАЛ ПРОДАВАТЬ СВОБОДНЫЕ ЗЕМЛИ В КАЛИФОРНИЯ-СИТИ

В 1970-х годах человек по имени Том Мани начал работать в Great Western Cities. Мани помог договориться об урегулировании с FTC, и после того, как Great Western Cities объявила о банкротстве в 1984 году, он приобрел некоторые активы, в том числе много свободных земель в Калифорнийском городе и небольшой курорт под названием Silver Saddle Ranch.

Маней продолжал продавать пустынные земли, используя курорт как приманку для потенциальных покупателей. Но в интервью Мани сказал мне, что он и Silver Saddle не имеют ничего общего с Нэтом Мендельсоном или Great Western Cities.

«Единственное сходство в том, что мы продали землю», сказал он.

Знаки «Земля на продажу» разбросаны по пустынной пустыне в Калифорнийском городе. (Чава Санчес/KPCC)

4. В 2011 ГОДУ СЕРЕБРЯНОЕ СЕДЛО ПЕРЕХОДИЛО С ПРОДАЖИ СВОБОДНЫХ УЧАСТКОВ В ПУСТЫНЯХ К ПРОДАЖЕ АКЦИЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ, НАЗЫВАЕМОЙ «ЗЕМЕЛЬНЫМ БАНКОВСТВОМ»

Landbanking — это когда группа людей совместно владеет огромным участком земли. В случае Silver Saddle примерно 1000 акров пустой пустыни на окраине Калифорнийского города, разделенные на 4000 долей. Идея заключалась в том, что земля вырастет в цене, и когда это произойдет, все совладельцы смогут продать ее застройщику и заработать много денег.

С 2011 года агенты по продажам Silver Saddle продали «акции» проекта земельных банков более чем 2000 человек по цене до 30 000 долларов США каждая. В период с 2011 по 2019 год, Silver Saddle заработала более 56 миллионов долларов.

5. SILVER SADLE НАСТРАИВАЕТСЯ НА ОЧЕНЬ КОНКРЕТНЫЙ ТИП ПОКУПАТЕЛЕЙ: ЛАТИНО, ФИЛИППИНЦОВ И КИТАЙЦЕВ, БОЛЬШИНСТВО ИЗ КОТОРЫХ ЖИЛО В КАЛИФОРНИИ И ЧАСТО ГОВОРИЛО НА АНГЛИЙСКОМ ЯЗЫКЕ КАК ВТОРОЙ

коммерческое предложение, потенциальные клиенты были разделены на этнической принадлежности и в паре с продавцом, говорящим на их родном языке. Они посмотрели презентацию о потенциале района. Согласно источникам, с которыми я говорил, и судебным документам, торговые агенты предположили, что богатые бизнесмены, такие как Илон Маск и Билл Гейтс, инвестировали поблизости. Они сравнили Калифорнийский город с Лас-Вегасом и другими крупными городами на юго-западе, которые начинались как крошечные аванпосты в пустыне.

Рекламная брошюра Silver Saddle, которая является частью судебного иска DBO против компании.

Продавцы устраивали розыгрыши бесплатных авиабилетов в Гонконг и Манилу, шопинга, часов, фотоаппаратов и других привилегий, чтобы побудить людей инвестировать. У них была продуманная реферальная программа: любой, кто купил долю в проекте Landbanking, а затем пригласил своих друзей, получил 2000 долларов.

Торговые агенты якобы использовали тактику сильного давления, из-за которой потенциальным клиентам было очень трудно сказать «нет». У контракта не было периода расторжения, и покупатели должны были платить 41 доллар в месяц в качестве членских взносов Silver Saddle — на неопределенный срок.

6. Калифорнийский департамент бизнес -надзора взимал серебряное седло в мошенничестве и закрыла компанию в 2019 году

В сентябре 2019 года Калифорнийский департамент бизнеса подал иск против серебряного седла, обвинив компанию в мошенничестве с ценными бумагами. Судья назначил конкурсного управляющего, который возьмет под контроль активы и имущество компании, пока дело продолжается. Дело все еще продолжается. Дата судебного разбирательства назначена на июль 2021 года.

7. МАЛОВЕРОЯТНО, ЧТО ЛЮДИ, ИНВЕСТИРОВАВШИЕ В SILVER SADLE, ВЕРНУТ СВОИ ДЕНЬГИ

Когда в сентябре прошлого года к власти пришел назначенный судом управляющий, финансовые дела Silver Saddle были в полном беспорядке. Их бухгалтерские книги были настолько дезорганизованы, что эксперт по мошенничеству DBO решил, что это, вероятно, было преднамеренным — Silver Saddle, должно быть, переводил деньги между несколькими счетами, чтобы его было трудно отследить. Как стало известно DBO, большая часть денег пропала. Многие из них использовались для оплаты агентов по продажам.

Получатель в настоящее время пытается продать ранчо и всю землю вокруг него, чтобы расплатиться с людьми, купившимися в операции по хранению земли. Но даже если продажа состоится, она не принесет достаточно денег, чтобы окупить всех инвесторов. Это потому, что проданная Silver Saddle земля была «почти бесполезной недвижимостью», согласно DBO. Silver Saddle продала акции земельного банка примерно в 100 раз дороже, чем они стоили на самом деле.

Если вы хотите следить за судебным процессом Silver Saddle, подпишитесь на меня в Твиттере: @guerinemily.

Если у вас есть совет или история о California City или Silver Saddle (или о чем-либо другом), напишите мне: eguerin@scpr. org

МЫ ОТВЕТИМ НА ВАШИ ВОПРОСЫ

AG Healey подает в суд на Exxon за обман штата Массачусетс Consumers and Investors

Boston — Генеральный прокурор штата Массачусетс Маура Хили сегодня подала в суд на Exxon Mobil Corporation (Exxon), крупнейшую в мире публично торгуемую нефтегазовую компанию, за ввод в заблуждение потребителей из Массачусетса и за введение в заблуждение инвесторов из Массачусетса относительно рисков для бизнеса Exxon, связанных с изменение климата, вызванное ископаемым топливом, включая системный финансовый риск.

В жалобе, поданной сегодня в Верховный суд Саффолка, утверждается, что Exxon неоднократно нарушала закон штата о защите прав потребителей и инвесторов и связанные с ним правила. В частности, в жалобе утверждается, что Exxon систематически и преднамеренно вводила в заблуждение инвесторов из Массачусетса относительно существенных климатических рисков для своего бизнеса и обманывала потребителей относительно центральной роли, которую ее продукты, работающие на ископаемом топливе, играют в изменении климата. В жалобе утверждается, что нарушения со стороны Exxon приняли форму как значительных фактических искажений, так и непредоставления инвесторам и потребителям информации, которая была бы существенной для принятия решения инвесторами из Массачусетса о покупке, продаже, сохранении и оценке ценных бумаг ExxonMobil, а также потребителями из Массачусетса. на закупку нефти и бензина ExxonMobil.

«Компания Exxon десятилетиями знала о катастрофическом воздействии на климат сжигания ископаемого топлива — ее основного продукта, — сказал А. Г. Хили. «Тем не менее, по сей день Exxon продолжает обманывать потребителей и инвесторов Массачусетса относительно опасного вреда для климата, причиняемого ее нефтью и бензином, и значительных рисков изменения климата — и усилий по его устранению — для бизнеса Exxon. Мы подаем в суд, чтобы остановить этот незаконный обман и наказать компанию за ее неправомерные действия».

Начиная с 19 лет82, Exxon предсказал точное количество углекислого газа (CO ₂ ), которое будет в атмосфере в 2019 году — 415 частей на миллион, самый высокий уровень в истории человечества, в основном в результате увеличения использования ископаемого топлива. Exxon также осознала несколько десятилетий назад, что сокращение выбросов и поддержание безопасного климата потребует «резкого сокращения использования ископаемого топлива». Один из ученых компании назвал последствия изменения климата «катастрофическими». Однако вместо того, чтобы раскрыть то, что ей известно о будущем воздействии ее нефтепродуктов и бензина на общество и окружающую среду, в жалобе утверждается, что Exxon провела многолетнюю кампанию по обману потребителей и инвесторов относительно воздействия своей продукции на климат. что продолжается и по сей день.

В жалобе утверждается, что Exxon скрыла от инвесторов собственные знания о системных финансовых рисках изменения климата для мировой экономики и бизнеса Exxon, связанного с ископаемым топливом. Ссылаясь на внутренние документы Exxon, в жалобе утверждается, что в 1980 году эксперт, нанятый Exxon, представил Exxon выводы о том, что прогнозируемое повышение глобальной температуры, вызванное сжиганием ископаемого топлива, будет иметь «серьезные экономические последствия» и даже «принесет мировой экономический рост». к остановке». В жалобе утверждается, что такое системное воздействие на мировую экономику, которое, как теперь прогнозируют регулирующие органы и центральные банки, повлияет на стоимость жилья, банковское кредитование и страхование, окажет значительное влияние на бизнес Exxon во всем мире и ее акционеров в Массачусетсе. Хотя крупные мировые компании в настоящее время раскрывают информацию о расходах, связанных с климатом, в размере 1 триллиона долларов, в жалобе утверждается, что Exxon не раскрыла такие оценки инвесторам в нарушение закона штата Массачусетс.

В жалобе также утверждается, что с 2007 года компания незаконно искажала информацию для своих инвесторов о том, что она учитывала в своем финансовом планировании и инвестиционных решениях стоимость соблюдения углеродных правил, так называемую «прокси-стоимость углерода», когда внутренние документы показывают, что он этого не сделал. Этот обман ввел в заблуждение инвесторов из Массачусетса, завысив стоимость портфеля нефтегазовых проектов компании по всему миру, включая ее дорогостоящие и сильно загрязняющие активы в нефтеносных песках на западе Канады.

Согласно жалобе, компания также участвует в продолжающейся кампании по обману потребителей Массачусетса, в том числе водителей, которые пользуются почти 300 заправочными станциями марки Exxon в Массачусетсе, делая вводящие в заблуждение заявления в своей рекламе о том, что ее бензиновые и дизельные продукты , продаваемой под названием «Синергия», и ее так называемые «зеленые» нефтепродукты Mobil 1 снижают выбросы парниковых газов. Компания утверждает, что эти продукты «сокращают потребление энергии и выбросы CO2» и улучшают «экологические показатели». Фактически, разработка и использование этих продуктов ископаемого топлива приводит к выбросу больших объемов парниковых газов, которые вызывают повышение средней глобальной температуры и дестабилизируют глобальную климатическую систему. В жалобе утверждается, что со стороны Exxon обманчиво продавать продукты на ископаемом топливе как решение проблемы климата.

Офис AG также утверждает, что компания нарушает закон штата Массачусетс посредством вводящей в заблуждение маркетинговой кампании «зеленого отмывания», которая вводит Exxon в заблуждение как лидера передовых исследований в области экологически чистой энергии и борьбы с изменением климата. В жалобе утверждается, что реклама Exxon и связанный с ней маркетинг нацелены на потребителей с вводящими в заблуждение сообщениями об Exxon как о хорошем защитнике окружающей среды и о ее продуктах как об «экологичных», в то время как компания значительно наращивает производство ископаемого топлива и тратит только около половины 1%. доходы от развития чистой энергетики.

Офис AG утверждает, что вводящие в заблуждение заявления компании потребителям и инвесторам о своих продуктах, связанных с ископаемым топливом, и неспособность раскрыть информацию о том, что сами продукты нарушают климат, «особенно обманчивы, учитывая резкий контраст между давним внутренним знанием компанией роли ее продукты из ископаемого топлива играют роль в изменении климата, и обширные маркетинговые заявления, в которых компания продвигает предполагаемые экологические преимущества тех же продуктов». В жалобе утверждается, что незаконное поведение Exxon способствовало десятилетиям задержки в признании рынком опасностей для климата, связанных с продуктами ископаемого топлива, и настоятельной необходимости сокращения выбросов парниковых газов.

Компания AG Healey впервые обратилась к компании с запросом о проведении гражданского расследования в апреле 2016 года после публикации нескольких подробных национальных новостей, в которых описывалась многолетняя практика обмана компании в отношении ее знаний о влиянии сжигания ископаемого топлива на климат и окружающую среду. влияние изменения климата на собственный бизнес. Вместо того, чтобы подчиниться расследованию, компания подала в суд на офис AG в суде штата Массачусетс и в федеральный суд.

Нападки Exxon на офис AG и его расследование были отклонены всеми судами, вынесшими решение по ним. В январе 2017 года Верховный суд Массачусетса обязал компанию подчиниться расследованию AG. Верховный судебный суд Массачусетса оставил решение в силе в апреле 2018 года, и в том же месяце Южный округ Нью-Йорка отклонил федеральный иск Exxon. В январе Верховный суд США отклонил просьбу Exxon о рассмотрении ее апелляции на решение Верховного судебного суда. Пока судебный процесс Exxon против офиса AG Healey находится на рассмотрении, AG Healey продолжает расследование мошеннических действий компании.