Налоговый учет авансового платежа по договору лизинга
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Налоговый учет авансового платежа по договору лизинга (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Налоговый учет авансового платежа по договору лизинга Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2019 N 20АП-381/2019 по делу N А09-3519/2018
Требование: О признании недействительными мнимых сделок — договоров лизинга.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Решением Инспекции ФНС N 14 по г. Москве от 14.10.2015 N 1543 было установлено, что поставщик Мини-ТЭЦ серии TCG 2020 V20 с заводским номером 2210006 и серии TCG 2020 V12 с заводским номером 2210035 (являющейся предметом лизинга по договору, заключенному между ПАО «ГТЛК» и АО «Ситалл» (акты приема-передачи от 28.
08.2012 NN 1 и 2) с момента постановки на налоговый учет в ИФНС России N 4 по г. Краснодару налоговую и бухгалтерскую отчетность не предоставлял, требования налогового органа о предоставлении документов проигнорировал. Предприятие имеет минимальный набор основных средств, оборотные активы отсутствуют, численность предприятия составляла 20 человек, склада не было. За период 2011 — 2012 гг. налоговая нагрузка на доходы общества составляла 0,096% и -0,05%, соответственно, что свидетельствует о «транзитном» характере деятельности ООО «СЭТ». Допрошенный руководитель общества Лукинов А.А. не смог пояснить, от какого конкретно поставщика была приобретена Мини-ТЭЦ, заказ на которую поступил от ОАО «Ситалл» (оплату продукции производило ПАО «ГТЛК»), осуществлялось ли растомаживание данного оборудования и кто осуществлял его транспортировку. В разное время им давались различные показания: первоначально, что поставщиками Мини-ТЭЦ выступали ООО «ГазСтройКомплект», ООО «Меридиан», ООО «Перспектива», ООО «Технологии будущего», ООО «Фаворит», а впоследствии, что данные организации оборудование не поставляли и не исключается его поставка иностранным поставщиком. Авансы за оборудование ПАО «ГТЛК» перечислялись на счета ООО «СЭТ», а также на счета иных организаций.Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Налоговый учет авансового платежа по договору лизингаНормативные акты: Налоговый учет авансового платежа по договору лизинга МНС РФ от 11.03.2001 N 02-4-08/627-Д776
«О лизинговых платежах»В Положении об особенностях определения налогооблагаемой базы для уплаты налога на прибыль банками и другими кредитными учреждениями, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.05.94 N 490, лизинговые платежи не поименованы в составе расходов, учитываемых при расчете налогооблагаемой базы для уплаты налога на прибыль, поэтому следует исходить из нормы п/п «ч» п. 2 Положения о составе затрат, в соответствии с которой плата за аренду отдельных объектов основных производственных фондов (или их отдельных частей), а также лизинговые платежи, включаются в себестоимость продукции (работ, услуг). При этом согласно п. 12 Положения о составе затрат затраты на производство продукции (работ, услуг) включаются в себестоимость продукции (работ, услуг) того отчетного периода, к которому они относятся, независимо от времени оплаты — предварительной или последующей (в частности, арендная плата).
Возврат предмета лизинга в БУ и НУ
Бухучет
1) Сформирована остаточная стоимость лизингового имущества при расторжении договора лизинга:
Дебет 01 «Выбытие ОС» Кредит 01 «ОС»
- списана первоначальная стоимость предмета лизинга;
Дебет 02 Кредит 01 «Выбытие ОС»
- списана сумма амортизации, начисленная за время действия договора.
2) Списана сумма НДС, отраженная в учете при получении предмета лизинга в лизинг (сторнировочная проводка):
Дебет19 Кредит 76 «Арендные обязательства»
- сумма НДС не принятая к вычету в течение действия договора лизинга со знаком «минус».
3) При передаче предмета лизинга лизингодателю — списана остаточная стоимость имущества за счет погашения задолженности перед лизингодателем:
Дебет 76 «Арендные обязательства» Кредит 01″Выбытие ОС«
- проводка на сумму, наименьшую из двух сумм: остаточная стоимость предмета лизинга или сумма задолженности по арендным обязательствам.
4) Если осталась «недосписанная» остаточная стоимость (если остаточная стоимость больше оставшейся задолженности по арендным обязательствам):
Дебет 91-2 Кредит 01″Выбытие ОС«
- списана «недосписанная» сумма остаточной стоимости предмета лизинга
5) Если осталась сумма «недосписанной» задолженности по арендным обязательствам (если сумма арендных обязательств оказалась больше остаточной стоимости предмета лизинга):
Дебет 76 «Арендные обязательства» Кредит 91-1
- списана оставшаяся «недосписанная» сумма арендных обязательств
Примечание: при расторжении договора лизинга все расходы, связанные с возвратом имущества, в том числе расходы на его демонтаж, страхование и транспортировку, несет лизингополучатель. Источником их списания у лизингополучателя будет счет 91-2, в целях налогообложения прибыли эти расходы могут быть отнесены на внереализационные расходы, как прочие обоснованные расходы при соответствии их критериям ст. 252 НК РФ (пп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ).
Налог на прибыль
После расторжения договора лизинга предмет лизинга подлежит исключению из состава амортизируемого имущества лизингополучателя. Соответственно, после расторжения договора лизинга в налоговом учете лизингополучателя прекращается начисление амортизации по этому ОС с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда объект выбыл из состава амортизируемого имущества (п. 5 ст. 259.1 НК РФ). Если до расторжения договора лизинговые платежи и амортизационные отчисления удовлетворяли требованиям
При возврате предмета лизинга лизингодателю реализации не происходит, поскольку имущество возвращается его собственнику (п. 1 ст. 39 НК РФ, п.1 ст. 11 Закона о лизинге). Соответственно у лизингодателя не возникает дохода от реализации при возврате лизингополучателю предмета лизинга.
Поскольку предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя и при его возврате отсутствует переход права собственности на него, расходов (в виде стоимости реализованных товаров), учитываемых в целях налогообложения прибыли, у лизингополучателя не возникает (п. 1 ст. 39 НК РФ, ст. 252 НК РФ, п. 1 ст. 268 НК РФ
).НДС
Операция по передаче предмета лизинга от лизингополучателя лизингодателю в связи с досрочным расторжением договора лизинга не признается объектом обложения НДС, так как не является операцией по реализации товаров (работ или услуг) (п. 1 ст. 39 НК РФ, пп. 1 п.1 ст. 146 НК РФ). Соответственно, при возврате лизингового имущества не возникает обязанности по начислению НДС.
Перечень оснований, при которых ранее принятый к вычету НДС необходимо восстановить, установлен в
В связи с этим считаем, что суммы НДС по лизинговым платежам, которые были приняты к вычету лизингополучателем на основании пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ, п. 1 ст. 172 НК РФ до момента расторжения договора лизинга, восстановлению на дату расторжения договора не подлежат.
При этом в отношении случая, если лизингополучатель применял налоговый вычет по НДС с уплаченного лизингодателю аванса, отметим следующее.
Одним из обязательных условий восстановления сумм НДС, принятого к вычету при перечислении предоплаты, является возврат соответствующих сумм авансовых платежей (пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ). Поэтому основание для восстановления ранее принятых к вычету с аванса сумм НДС возникает у лизингополучателя только тогда, когда лизингодатель возвращает ему ранее перечисленный аванс.
лизинг производственного и технологического оборудования в финансовую аренду
Для работы многих предприятий требуется специфическое оборудование. Это могут быть, например, медицинские аппараты для проведения диагностики, станки для обработки металла и многое другое. Основная сложность, с которой сталкиваются предприятия, заключается в высокой стоимости данного оборудования. Его покупка во многих случаях невозможна или нерентабельна. Решением для бизнеса может стать лизинг или финансовая аренда оборудования. Благодаря этому предприятие может оперативно получить необходимое имущества, а также ряд других преимуществ. В этой статье мы расскажем о том, как компания может взять оборудование в лизинг и что следует учитывать, подбирая оптимальный вариант.
Содержание
Определение и преимущества финансовой аренды
Существует достаточно много определений этого процесса. Мы остановимся на следующем:
Определение
Лизинг — это финансовая услуга, с помощью которой предприятие получает в свое распоряжение необходимое имущество, использует его для получения прибыли, а после окончания договора лизинга может приобрести его в собственность по остаточной стоимости или вернуть лизинговой компании.
Фактическим приобретателем оборудования является лизингодатель, он же становится его владельцем. После этого техника передается в пользование клиенту на условиях, прописанных в договоре. Лизингополучатель использует оборудование по своему усмотрению. Он также обязуется регулярно выплачивать лизингодателю определенные суммы. После заранее оговоренного периода времени клиент по остаточной стоимости выкупает оборудование, взятое в лизинг, и становится его владельцем, либо можем вернуть его лизинговой компании, если это предусмотрено договором лизинга.
Преимуществами покупки оборудования в лизинг для юридических лиц можно считать:
- Низкие затраты на получение оборудования в пользование. Лизинг обычно предполагает авансовый взнос, но его размер можно заранее согласовать с лизинговой компанией. Затраты на авансовый платеж несопоставимы с суммой, необходимой для покупки оборудования за счет собственных средств.
- Гибкие условия. В договоре лизинга можно зафиксировать условия, которые максимально будут соответствовать задачам клиента: срок договора, размер аванса, индивидуальный график лизинговых платежей, учитывающий сезонность бизнеса.
- Отсутствие залога. Предмет лизинга остается в собственности лизинговой компании. Поэтому при финансовой аренде оборудования не требуется залогового обеспечения.
- Возможность выбора техники и поставщика. Лизингополучатель может выбрать то оборудование, которое необходимо именно ему. При приобретении оборудования для юридического лица в лизинг все бонусы и преференции от продавца сохраняются. Кроме того, многие лизинговые компании напрямую сотрудничают с поставщиками техники, поэтому при заключении договора финансовой аренды могут предлагать специальные условия.
Существуют и другие преимущества для клиентов — юридических лиц:
- Снижение налоговой базы на налог на прибыль. Все выплаты по лизингу относятся к расходам предприятия.
- Возможность применения повышенного коэффициента амортизации.
- Лизинговые договора не отображаются на балансе как займы или кредиты, что повышает инвестиционную привлекательность компании.
- Возможность лизинга производственного оборудования «под ключ». Некоторые компании предлагают финансовую аренду техники с рядом дополнительных услуг: доставка, монтаж, наладка, обучение персонала и пр.
- Уменьшение рисков, так как оборудование, взятое в промышленный лизинг, числится на балансе лизинговой компании, и на него не могут претендовать кредиторы.
- Более простое и быстрое заключение договора. При лизинге оборудования обычно требуется предоставить меньше финансовых документов , чем в случае с кредитом на приобретение техники.
- Выше вероятность одобрения. Лизингодатель остается владельцем оборудования, поэтому более уверен в собственной финансовой безопасности.
Минусов у лизинга оборудования не так много, и все они нивелируются при обращении в надежную лизинговую компанию:
- Более высокая переплата. Этот вопрос согласовывается перед заключением договора. Чаще всего компания сможет предложить решение, при котором переплата будет минимальной.
Ставка кредитования в Газпромбанке и ставка лизинга в Газпромбанк Лизинг одинаковая. Переплаты в данном случае нет.
- Проблемы с поиском лизинговых компаний, занимающихся оборудованием, в регионах. Эта проблема решается путем обращения в более крупные организации, которые работают по всей России.
- Имущество находится не в собственности клиента. Эта проблема носит личный характер. Многим клиентам психологически «некомфортно» работать с техникой, которая принадлежит другой компании. Тем не менее, во многих западных странах уже давно активно используют аренду и лизинг. В связи с развитием технологий компании проще взять имущество в лизинг, затем оперативно его вернуть и взять новое, не тратя время, чтобы его продать.
Если у клиента возникают финансовые сложности, лизинговая компания может пойти ему навстречу и предложить вариант с изменением условий погашения задолженностей.
Как купить оборудование в лизинг?
Процедура включает в себя несколько этапов:
Первый шаг — это выбор компании, которая занимается лизингом технологического оборудования. При выборе следует учитывать следующие факторы:
- Сколько лет компания работает на рынке? Промышленное оборудование — достаточно сложный предмет лизинга. Чтобы разбираться в нем, в штате компании должны работать высококвалифицированные сотрудники. Кроме того, лизинговые сделки с оборудованием чаще всего достаточно длительные, поэтому стаж компании говорит об опыте ее сотрудников и экспертизе.
- Какие условия предлагаются? Важно учесть возможность выбора срока финансовой аренды и размера платежей, возможность досрочного выкупа, процентную ставку по договору лизинга оборудования для юридических лиц.
- На чем специализируется лизингодатель? Компании, которые предлагают оборудование в лизинг для юридических лиц, могут помочь вам с выбором техники. Отдавайте предпочтение организациям с опытом работы в вашей сфере. Обычно они могут найти наиболее подходящее оборудование.
- Каков размер авансового платежа? Для многих компаний крупный первый взнос — важный негативный фактор. Некоторые организации при заключении договора дают возможность выбрать его размер.
Второй этап — обсуждение условий. Вам потребуются документы, в первую очередь
- устав, учредительный договор;
- свидетельство о гос. регистрации и постановке на учет в налоговом органе;
- выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
- решение и приказ о назначении руководителя.
Могут потребоваться и другие документы. Их список зависит от политики конкретной организации. В ряде случаев от вас могут потребовать бизнес-план с указанием того, как вы будете использовать лизинговое оборудование.
Третий этап — заключение договора. Если стороны смогли договориться об условиях, они закрепляют соглашение документально. В договор обычно включаются существенные условия, касающиеся размера платежей, порядка их выплат и так далее. Все пункты договора обязательны для выполнения обеими сторонами. Клиенты Газпромбанк Лизинг могут подключиться к системе ЭДО, чтобы оперативно обмениваться с нами необходимыми документами.
Какие условия фиксируются в договоре лизинга оборудования для юридических лиц?
1. Детальное описание объекта договора. Этот пункт защищает и лизингодателя, и его клиента. Он дает гарантию, что заказчик получит оборудование с необходимыми характеристиками и не будет изменять ее свойства без согласования.
2. Права лизингополучателя. Обычно в этом пункте указывается то, что объект договора передается в пользование клиенту. Тем не менее, иногда в нем прописывают дополнительные условия, например, запрет на субаренду.
3. Порядок передачи оборудования. Обычно лизингодатель напрямую передает предмет лизинга лизингополучателю. Однако возможны и другие варианты.
4. Условия эксплуатации оборудования. Несмотря на то, что лизингополучатель сохраняет за собой право пользования оборудованием, вторая сторона вправе внести ограничения. Это делается для того, чтобы не допустить порчи имущества. Лизингодатель также сохраняет за собой право проверять состояние и порядок пользования оборудованием.
5. Срок договора и срок лизинга. Не путайте эти показатели! Срок действия договора определяется датой подписания и датой исполнения всех обязанностей каждой стороной. Лизинг же начинает действовать с момента получения техники заказчиком.
6. Сумма договора лизинга. Обратите внимание на это условие. Сумма договора должна совпадать с указанной в графике платежей. В противном случае вас могут ждать доплаты.
7. Балансовый учет. При покупке оборудования в лизинг для юридических лиц обязательно указывается, на чьем балансе будет числиться имущество. Эта сторона должна будет формировать отчетность и выплачивать налоги.
8. Порядок внесения платежей.
9. Порядок обслуживания оборудования. В этом пункте указывается, какая из сторон будет следить за состоянием оборудования.
10. Порядок проверок. Обычно лизингодатель требует, чтобы клиент регулярно отчитывался о состоянии оборудования. Делать это можно, например, в формате фотоотчетов.
Как учитывать расходы на выкуп лизингового имущества
Минфин уточнил, как в целях налога на прибыль учитываются расходы в виде лизинговых платежей и выкупной цены предмета лизинга.
В своем письме от 23.12.2019 № 03-03-06/1/100504 ведомство напоминает, что статья 264 НК РФ относит к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, лизинговые платежи за принятое в лизинг имущество. При этом если имущество, полученное в лизинг, учитывается у лизингополучателя, то расходами лизингополучателя признаются лизинговые платежи за вычетом суммы амортизации по этому имуществу, а расходами лизингодателя – затраты на покупку имущества, переданного в лизинг.
Выплачиваемая лизингополучателем выкупная цена лизингового имущества включается им в первоначальную стоимость для целей последующей амортизации после перехода права собственности на это имущество от лизингодателя к лизингополучателю.
Если лизингополучатель выплачивает суммы в счет оплаты выкупной цены предмета лизинга до перехода права собственности на него, то такие суммы для целей налогового учета учитываются у лизингодателя и лизингополучателя как авансовые платежи.
БУХПРОСВЕТ
По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество и предоставить это имущество арендатору во временное владение и пользование. Предоставление арендатору имущества осуществляется за плату. Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов. Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду.
Само лизинговое имущество передается продавцом непосредственно арендатору, а не арендодателю. Срок передачи имущества должен быть указан в тексте договора. При нарушении этого срока арендатор вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. Ответственность за это несет сам арендодатель.
После передачи имущества арендатору, последний становится ответственным за гибель и порчу лизингового имущества. При этом за качество, комплектность и сроки поставки имущества отвечает продавец. Но арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В то же самое время арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования по договору как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.
ПИСЬМО Минфина РФ от 11.09.2018 № 03-03-06/1/64977
Вопрос: Согласно условиям договора лизинга лизингодатель передал имущество в лизинг лизингополучателю. По условиям заключенного договора при выполнении условий по оплате лизинговых платежей лизингополучатель выкупает имущество, уплачивая выкупную стоимость в последнем месяце действия договора. Срок действия договора 48 месяцев. По условиям договора выкупная стоимость оплачивается в последний день действия договора.
Однако по истечении 36 месяцев в связи со сложившимися обстоятельствами стороны решили досрочно расторгнуть договор лизинга. В связи с расторжением договора лизинга стороны пришли к соглашению о возврате имущества лизингодателю и выплате лизингополучателю части выкупной стоимости возвращенного имущества (как неосновательного обогащения), в том числе НДС 18%. Размер выкупной стоимости, подлежащей выплате лизингополучателю, был исчислен в соответствии с расчетом, приведенным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 N 17 «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга».
Может ли лизингодатель учесть во внереализационных расходах в целях налога на прибыль сумму выплаченной (возвращенной) выкупной стоимости (неосновательного обогащения)?
Как учесть НДС, включенный в сумму возвращенной части выкупной стоимости (неосновательного обогащения)? Нужно ли выставлять корректировочные счета-фактуры за весь период действия договора?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 11 сентября 2018 г. N 03-03-06/1/64977
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел указанное письмо по вопросам налогового учета перечисляемых лизингодателем лизингополучателю сумм необоснованного обогащения (в том числе налога на добавленную стоимость), относящихся к части выкупной стоимости предмета лизинга, в связи с расторжением договора лизинга и сообщает, что в соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения организаций по проведению экспертиз договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Одновременно сообщаем.
В части налога на прибыль организаций
Суммы, уплачиваемые в счет оплаты выкупной цены предмета лизинга до перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю (реализации лизингового имущества), следует рассматривать для целей налогового учета у лизингодателя и лизингополучателя как авансовые платежи.
При этом согласно пункту 1 статьи 54 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при обнаружении ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы, относящихся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, в текущем налоговом (отчетном) периоде перерасчет налоговой базы и суммы налога производится за период, в котором были совершены указанные ошибки (искажения).
В случае невозможности определения периода совершения ошибок (искажений) перерасчет налоговой базы и суммы налога производится за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения). Налогоплательщик вправе провести перерасчет налоговой базы и суммы налога за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения), относящиеся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, также и в тех случаях, когда допущенные ошибки (искажения) привели к излишней уплате налога.
В части налога на добавленную стоимость
В соответствии с пунктом 5 статьи 171 Кодекса вычетам подлежат суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные продавцом покупателю и уплаченные продавцом в бюджет при реализации товаров, в случае возврата этих товаров (в том числе в течение действия гарантийного срока) продавцу или отказа от них. Вычетам подлежат также суммы налога, уплаченные при выполнении работ (оказании услуг), в случае отказа от этих работ (услуг).
Кроме того, вычетам подлежат суммы налога на добавленную стоимость, исчисленные продавцами и уплаченные ими в бюджет с сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), реализуемых на территории Российской Федерации, в случае изменения условий либо расторжения соответствующего договора и возврата соответствующих сумм авансовых платежей.
Вычеты налога на добавленную стоимость, исчисленного и уплаченного в бюджет продавцом, в иных случаях нормами главы 21 Кодекса не предусмотрены. В связи с этим суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные лизингодателем лизингополучателю и уплаченные лизингодателем в бюджет по услугам финансовой аренды (лизинга), в случае расторжения договора финансовой аренды (лизинга) и возврата лизингодателем лизингополучателю части суммы лизинговых платежей, соответствующих оплаченной лизингополучателем выкупной стоимости предмета лизинга, к вычету у лизингодателя не принимаются.
Заместитель директора Департамента
А.А.СМИРНОВ
11.09.2018
——————————————————————
Как учитывать НДС с авансовых платежей по лизингу
# НалогиОсобенности начисления НДС
Нормативная база, регламентирующая учет НДС с аванса по лизингу: гл.21 НК, Письмо Минфина за номером 03-07-03/34 от 19.03.07.
- Важные условия договора лизинга
- Можно ли возместить НДС с аванса
- Учет НДС с авансового платежа в бухгалтерских проводках
- Дополнительные условия для получения вычета
Для обеспечения себя гарантиями относительно надежности и платежеспособности контрагента, лизингодатели используют особую форму предоплаты – авансовые платежи. Законодательство не устанавливает рамки относительно их размера, и сумма может быть любая, но чаще – от 10 до 50%.
Лизингополучатели обладают правом уменьшать платежи в бюджет по НДС на сумму налога, которую уплатили лизингодателю в составе аванса. Но, чтобы получить этот вычет, налогоплательщики должны учитывать особенности процедуры в части документального оформления, и грамотно составить проводки по НДС по авансовому платежу.
Нормативная база, регламентирующая учет НДС с аванса по лизингу: гл.21 НК, Письмо Минфина за номером 03-07-03/34 от 19.03.07.
Важные условия договора лизинга
Аванс (или первоначальный взнос) перечисляется лизингополучателем в оговоренные сроки после подписания договора. Предоплатой он считается до тех пор, пока лизингодатель официально не передал права пользования объектом лизингополучателю.
Бухгалтерский учет имущества, передаваемого в лизинг, и учет НДС с аванса у лизингополучателя напрямую зависят от условий договора. Поэтому документ, помимо основных пунктов, должен подробно освещать все финансовые нюансы сделки, в том числе обязанность лизингополучателя сделать предоплату. К договору прилагается график платежей (авансовых и лизинговых).
Если в договоре своевременно не были оговорены условия авансовых платежей (это необходимо для возможности получения вычета по НДС с аванса), то стороны могут заключить дополнительное соглашение.
Можно ли возместить НДС с аванса
Со всех платежей по договору лизинга налогоплательщиками уплачивается либо возмещается НДС, в том числе и с аванса. Так, согласно ст.171, 172 НК, лизингополучатель имеет право зачесть налог из бюджета. При корректно составленном договоре и наличии всех подтверждающих документов, НДС возмещается в полном объеме.
Документальное основание для возмещения НДС:
- счет-фактура, составленный в течение 5 дней от даты авансового платежа;
- в договоре отражена обязанность лизингополучателя по перечислению аванса (если такого условия нет, то ФНС откажет в возмещении).
Важное условие возмещения – приходование ТМЦ на баланс лизингополучателя. Тогда на протяжении действия договора лизинга он сможет предъявлять суммы НДС к возмещению из бюджета до полного погашения задолженности.
Договор может предусматривать перечисление аванса без указания конкретной цифры. В этой ситуации НДС к возмещению отражается, исходя из фактически перечисленной суммы.
Учет НДС с авансового платежа в бухгалтерских проводках
Проводки по авансовому платежу по договору лизинга, которыми бухгалтер должен отразить операции, связанные с учетом, восстановлением и возмещением НДС:
| Содержание операции | Дт | Кт |
| Авансовый платеж у получателя лизинга (сначала перечисление, потом зачет) осуществляется одновременно с зачетом этого аванса у лизингодателя. Предоплата является составляющей суммы лизинговых платежей (согласно условиям, прописанным в договоре). | 76, субсчет для выданных авансов | 51 |
| Отражение в балансе суммы НДС по операции | 68, субсчет по учету НДС | 76, субсчет, где учитывается НДС по выданным авансам |
| После получения объекта лизинга (согласно накладной, акта приема-передачи и т. д.) выделенный до этого НДС подлежит восстановлению | 76, субсчет для учета НДС с выданных авансов | 68, субсчет для учета НДС |
| Авансовый платеж теряет статус предоплаты в момент официального приобретения товара. Основание – акт приема-передачи, накладная | 76, субсчет для учета арендных обязательств | 76, субсчет для учета по авансам выданным |
| Согласно счету, накладной или акту приема-передачи, бухгалтер начисляет НДС | 19 | 76, субсчет для учета арендных обязательств |
| Сумма предъявляется к вычету | 68 | 19 |
При получении аванса на расчетный счет, лизингодатель обязан в течение 5 дней выставить счет-фактуру (п.3 ст.168 НК). До того момента у организации-получателя нет основания для принятия к возмещению в составе авансового платежа суммы НДС (п.12 ст.171 и п.1 ст.172 НК).
Сумма выданного аванса отражается в балансе за вычетом НДС. После получения счета-фактуры бухгалтер сможет отразить ее следующим образом:
| Содержание операции | Дт | Кт |
| Объекты основных средств отражаются при получении на баланс (с использованием субсчета приобретения по договору лизинга) | 08 | 76 |
| Принятие к учету основного средства как имущество, приобретенное в лизинг | 01 | 08 |
Дополнительные условия для получения вычета
Для получения права компенсировать НДС с авансов по договору лизинга у лизингополучателя, необходимо:
- чтобы лизингополучатель являлся плательщиком НДС;
- приобретенное имущество на 100% работало по тем видам деятельности, что облагаются НДС (в том случае, если организация имеет льготируемые виды).
Если имущество частично используется по видам деятельности, не облагаемым НДС, то налогоплательщик ведет раздельный учет операций.
В случае проверки налоговым органом, для подтверждения права на возмещение необходимо чтобы:
- ТМЦ были учтены на балансе получателя;
- полученный счет-фактура полностью соответствовал требованиям ст.169 НК;
- имелись документы на оплату аванса (платежное поручение, выписка банка).
Законодательство запрещает принимать к вычету налог, если он: оплачен наличными деньгами или в натуральной (неденежной) форме, в договоре не оговорены условия предоплаты, а также, если данные операции по закону не облагаются НДС.
Проблемы с компенсацией НДС по авансовым платежам по лизингу обычно возникают лишь в случаях, если налогоплательщик сохранил не все документы, либо их содержание (оформление) не соответствует условиям НК. Поэтому договор следует составлять грамотно, с учетом всех нюансов (обязанность оплаты аванса, сроки платежей, выкуп или возврат ТМЦ и т. д.), а счета-фактуры должны соответствовать всем нормам законодательства.
Опубликовано:
Добавить комментарий
Вам понравится
Доходы и расходы от аренды — Советы по налогу на недвижимость
Обычно вы должны включать в свой валовой доход все суммы, которые вы получаете в качестве арендной платы. Доход от аренды — это любой платеж, который вы получаете за использование или владение недвижимостью.
Расходы на аренду недвижимости могут быть вычтены из вашего валового дохода от аренды. Как правило, вы вычитаете свои расходы на аренду в том году, в котором вы их оплачиваете. Публикация 527 включает информацию о расходах, которые вы можете вычесть, если вы арендуете кондоминиум или кооперативную квартиру, если вы арендуете часть своей собственности или если вы меняете свою собственность на аренду.
Когда сообщать о доходах
Укажите доход от аренды в своей налоговой декларации за год, когда вы его фактически или конструктивно получили, если вы платите кассовый налог. Вы являетесь налогоплательщиком по кассовой основе, если вы указываете доход в том году, в котором вы его получили, независимо от того, когда он был получен. Вы конструктивно получаете доход, когда он предоставляется вам, например, за счет зачисления на ваш банковский счет.
Для получения дополнительной информации о том, когда вы получаете доход конструктивно, см. Публикацию 538.
Предварительная аренда
Авансовая арендная плата — это любая сумма, которую вы получаете до периода, на который она покрывает. Включите авансовую арендную плату в свой доход от аренды в том году, в котором вы ее получаете, независимо от охваченного периода или метода учета, который вы используете.
Пример:
Вы подписываете договор аренды на 10 лет для сдачи в аренду своей собственности. В первый год вы получаете 5000 долларов в качестве арендной платы за первый год и 5000 долларов в качестве арендной платы за последний год аренды. В первый год вы должны включить в свой доход 10 000 долларов.
Залог
Не включайте гарантийный депозит в свой доход при его получении, если вы планируете вернуть его своему арендатору в конце срока аренды. Но если вы удерживаете часть или весь гарантийный депозит в течение любого года, потому что ваш арендатор не выполняет условия аренды, включите сумму, которую вы удерживаете, в свой доход за этот год.
Если сумма, называемая гарантийным депозитом, должна использоваться в качестве окончательного платежа за аренду, это аванс. Включите его в свой доход, когда вы его получите.
Расходы, оплачиваемые арендатором
Если ваш арендатор оплачивает какие-либо из ваших расходов, платежи являются арендным доходом. Вы должны включить их в свой доход. Вы можете вычесть расходы, если они являются вычитаемыми расходами на аренду. См. Расходы на аренду в Публикации 527 для получения дополнительной информации.
Пример 1:
Ваш арендатор оплачивает счет за воду и канализацию вашей арендуемой собственности и вычитает ее из обычной арендной платы. По условиям аренды ваш арендатор не обязан оплачивать этот счет.
Пример второй:
Пока вы находитесь за городом, печь в арендуемой вами собственности перестает работать. Ваш арендатор оплачивает необходимый ремонт и вычитает счет за ремонт из арендной платы. Основываясь на фактах, приведенных в каждом примере, включите в свой доход от аренды как чистую сумму арендной платы, так и сумму, уплаченную арендатором за коммунальные услуги и ремонт. Вы можете вычесть расходы на коммунальные услуги и ремонт как расходы на аренду.
Имущество или услуги вместо аренды
Если вы получаете недвижимость или услуги вместо денег в качестве арендной платы, включите справедливую рыночную стоимость собственности или услуг в свой доход от аренды.
Если услуги предоставляются по согласованной или указанной цене, эта цена является справедливой рыночной стоимостью, если нет доказательств обратного.
Пример:
Ваш арендатор — маляр. Он предлагает покрасить арендуемую недвижимость вместо того, чтобы платить за 2 месяца аренды. Вы принимаете его предложение. Включите в свой доход от аренды сумму, которую арендатор заплатил бы за аренду за 2 месяца. Вы можете включить эту же сумму в арендную плату за покраску вашей собственности.
Использование дома для отпуска или жилого помещения в личных целях
Если вы используете в личных целях дом для отпуска или другое жилое помещение, которое вы сдаете в аренду, вы должны разделить свои расходы между арендным и личным использованием.См. Расчет дней личного использования и разделение расходов в Публикации 527. Если ваши расходы на аренду превышают ваш доход от аренды, вы не сможете вычесть все расходы на аренду. См. Как рассчитать доход от аренды и вычеты в Публикации 527.
Когда облагаются налогом квитанции, связанные с арендуемой недвижимостью? — SKR + CO
Что должен знать каждый арендодатель об отчетности о доходах и расходах от арендыУчет доходов от аренды на первый взгляд может показаться простой концепцией, но на практике это может быть не так просто.В чем разница между «доходом от аренды» и «авансом»? Как учитывать гарантийный депозит или имущество или услуги, полученные вместо арендной платы? Как рассматривается использование дома для отпуска или другой арендуемой собственности в личных целях? В этой статье рассматриваются эти вопросы.
Доход от аренды — это любой платеж, полученный или начисленный за владение недвижимым имуществом или использование личного имущества. Доход от аренды обычно включается в валовой доход, когда он фактически или конструктивно получен.Налогоплательщики отчитываются о доходах за год, независимо от того, когда они были получены.
Авансовая арендная плата — это любая сумма, полученная до периода, который она покрывает. Арендодатели должны включать авансовую арендную плату в доход от сдачи в аренду в год получения, независимо от охваченного периода или метода бухгалтерского учета, используемого налогоплательщиком. Сумма, полученная арендодателем от арендатора за расторжение договора аренды, представляет собой доход в том году, в котором она была получена, поскольку она, по сути, заменяет арендные платежи.
Не включайте гарантийный депозит в доход при получении, если он должен быть возвращен арендатору в конце срока аренды. Если часть или весь гарантийный депозит удерживается в течение какого-либо года, потому что арендатор не выполняет условия аренды, включите оставшуюся сумму в доход за этот год. Если сумма, называемая гарантийным депозитом, должна использоваться в качестве окончательного платежа за аренду, это аванс. Включите его в доход при получении.
Расходы на аренду недвижимости могут быть вычтены из валового дохода от аренды.Расходы на аренду обычно вычитаются налогоплательщиками кассовым методом в оплаченном году.
Если арендатор оплачивает какие-либо расходы, являющиеся обязанностями арендодателя, платежи являются арендным доходом арендодателя и должны включаться в доход. Эти расходы могут быть вычтены, если они являются вычитаемыми в иных случаях расходами на аренду. Имущество или услуги, полученные вместо арендной платы, также являются доходом, подлежащим отчетности. Арендодатели должны включать справедливую рыночную стоимость недвижимости или услуг, предоставляемых арендатором, в доход от аренды.Предполагается, что услуги по согласованной или указанной цене будут оцениваться по справедливой рыночной стоимости, если нет доказательств обратного. Существуют особые правила, связанные с улучшением арендованного имущества, поэтому, пожалуйста, свяжитесь со своим налоговым консультантом, прежде чем заключать эти сделки.
Использование дома для отдыха или другой арендуемой собственности в личных целях требует распределения расходов между личным использованием и арендой. Если расходы на аренду превышают доход от аренды, расходы на аренду будут ограничены.
Если у вас есть вопросы о том, как относиться к расходам и доходам, связанным с арендуемой недвижимостью, наши налоговые консультанты будут рады вам помочь.
Налоговое уведомление — МСФО (IFRS) 16
% PDF-1.4 % 283 0 объект > / Метаданные 340 0 R / Pages 8 0 R / StructTreeRoot 11 0 R / Тип / Каталог / Viewer Настройки >>> эндобдж 340 0 объект > поток False11.6929166666666678.267722222222222019-04-25T11: 22: 21.552Z Библиотека Adobe PDF 15.0963a7cc8d0eb7d044b92b540e939500e60b05883777970Adobe InDesign CC 14.0 (Windows) 2019-04-25T13.0000: 1520-04-25T13.00004: 33000-04-20: 33000-04-26 : 54.000Zapplication / pdf2019-04-25T11: 25: 49.425Z
Налоговые вычеты для владельцев арендуемой недвижимости
У вас есть недвижимость, которую вы сдаете в аренду? Помимо потенциала регулярного дохода и роста капитала, инвестиции в недвижимость предлагают вычеты, которые могут снизить подоходный налог с вашей прибыли.
Но сначала подумайте, какой вы инвестор в недвижимость. Вы пассивный инвестор или профессионал в сфере недвижимости? Отнесение вас к той или иной категории существенно влияет на количество получаемых вами налоговых льгот.
Пассивный инвестор против профессионального
Если вы проводите большую часть своего рабочего времени в сфере недвижимости в качестве специалиста по недвижимости, то ваши потери от аренды не являются пассивными. Это означает, что ваши убытки полностью вычитаются из любого дохода, пассивного или непассивного.
Ключевые выводы
- Ремонт вашей собственности подлежит вычету. Улучшения не подлежат амортизации.
- Проценты по ипотеке иногда вычитаются. Основных платежей нет.
- Страхование, уход за газоном и местные налоги не облагаются налогом.
Если это побочное вложение, тогда ваши убытки будут пассивными и могут быть вычтены до 25000 долларов из дохода от аренды. Вычет прекращается, если ваш модифицированный скорректированный валовой доход (MAGI) составляет от 100 000 до 150 000 долларов.Убытки, превышающие 25 000 долларов США, могут быть перенесены на следующий год.
Налоговая служба (IRS) определяет профессионала в сфере недвижимости как человека, который тратит более половины своего рабочего времени на аренду. Это может включать девелопмент, строительство, приобретение и управление недвижимостью. Вы также должны тратить более 750 часов в год на работу над арендуемой недвижимостью, чтобы получить квалификацию профессионала.
Общие источники дохода
Доход от аренды
Деньги, которые вы получаете за аренду, обычно считаются облагаемыми налогом в тот год, когда вы их получили, а не когда они были причитаются или заработаны.Это означает, что любые авансовые платежи следует рассматривать как доход.
Например, предположим, что вы сдаете дом в аренду за 1000 долларов в месяц и требуете, чтобы новые арендаторы платили арендную плату за первый и последний месяцы при подписании договора аренды. В этом случае вам нужно будет задекларировать полученные 2000 долларов в качестве дохода, даже если 1000 долларов из этих 2000 долларов относятся к периоду, который может составлять несколько лет в будущем.
Расходы, оплачиваемые арендатором
Расходы, которые платит за вас арендатор, считаются доходом.Это может включать, например, экстренный ремонт холодильника, который арендатор должен произвести, пока вас нет в городе. Затем вы можете вычесть плату за ремонт как расходы на аренду.
Торговля услугами
Ваш арендатор может предлагать торговые услуги в обмен на аренду. Вы должны включить справедливую рыночную стоимость услуг в качестве дохода. Например, если ваш арендатор предлагает покрасить арендованный дом в обмен на арендную плату за один месяц (стоимостью 1000 долларов), вы должны включить 1000 долларов в качестве дохода, даже если вы не получили наличные.Однако вы сможете вычесть 1000 долларов в качестве расходов.
Залог
Залоговые депозиты не облагаются налогом, когда вы их получаете, если намерение состоит в том, чтобы вернуть эти деньги арендатору в конце срока аренды. Но что, если ваш арендатор не выполняет условия аренды?
Например, предположим, что вы собираете залог в размере 500 долларов, а ваш арендатор выезжает и оставляет дыры в стенах, ремонт которых обходится в 400 долларов. Вы можете вычесть эту сумму из залога в течение года, когда вернете его.В то же время вы должны включить 400 долларов, которые вы использовали для ремонта стены, в качестве дохода. Вы также сможете показать 400 долларов в качестве вычитаемых расходов.
Ремонт и улучшение
Владельцы арендуемой собственности могут полагать, что все, что они делают с их собственностью, является вычетом расходов. Не так , согласно IRS.
Расходы на получение ипотеки, такие как сборы и оценки, не подлежат вычету.
Ремонт поддерживает вашу арендуемую недвижимость в хорошем состоянии и является вычетом расходов в год, когда вы за него платите.Ремонт включает покраску, ремонт сломанного туалета и замену неисправного выключателя света. Улучшения, с другой стороны, увеличивают стоимость вашей собственности и не подлежат вычету, когда вы платите за них. Вы должны возместить стоимость улучшений за счет амортизации расходов в течение ожидаемого срока службы вашей собственности. Улучшения могут включать новую крышу, патио или гараж.
С налоговой точки зрения, вам следует делать ремонт по мере возникновения проблем, а не ждать, пока они умножатся и потребуют ремонта.
Общие вычеты
Расходы на ипотеку: Расходы на получение ипотеки не подлежат вычету при их оплате. К ним относятся комиссии и оценки.
После того, как вы начнете вносить ипотечные платежи, не все выплаты подлежат вычету. Поскольку часть каждого платежа идет на выплату основной суммы, эта сумма не является вычетом расходов. Часть, уплаченная в счет процентов, подлежит вычету.
Ваша ипотечная компания будет присылать вам форму IRS 1098 каждый год, в которой будет указано, сколько процентов вы выплачивали в течение года.Это франшиза. Кроме того, если часть вашего платежа включает деньги, которые поступают на счет условного депонирования для покрытия налогов и страхования, ваша ипотечная компания также должна сообщить об этом вам.
Проценты по ипотеке указаны в Приложении А налоговой формы 1040. Проценты по ипотеке, выплачиваемые по арендуемой собственности, которая подлежит вычету, указываются в Приложении E.
Закон о сокращении налогов и занятости (TCJA), принятый в 2017 году, снизил максимальную сумму основного долга по ипотеке, имеющую право на вычитаемый процент, до 750 000 долларов США (с 1 миллиона долларов США) для новых ссуд.TCJA также почти вдвое увеличил стандартный вычет, что избавило многих налогоплательщиков от необходимости перечислять их.
Командировочные расходы: Деньги, которые вы тратите на поездку для сбора арендной платы или содержания арендуемой собственности, подлежат вычету. Однако, если целью поездки было улучшение, вы должны возместить эти расходы как часть улучшения и его амортизации.
У вас есть два варианта вычета командировочных расходов: фактические расходы или стандартная ставка миль.Последние сведения о требованиях IRS и текущем разрешении на пробег можно найти в публикации 463 IRS.
Прочие общие расходы: В дополнение к ремонту и амортизации, вы можете вычесть некоторые другие общие расходы:
- Страхование
- Налоги
- Уход за газоном
- Стоимость подготовки налоговой декларации
- Убытки от несчастных случаев (ураган, землетрясение, наводнение и т. Д.) Или краж
Кондоминиумы и кооперативы
Если вы владеете арендуемым кондоминиумом или кооперативом, в каждом из них действуют особые правила.
Кондоминиумы: Если арендная плата составляет кондоминиум, то вы, вероятно, платите взносы или взносы, чтобы заботиться о собственности, находящейся в общей собственности. Сюда входят конструкция здания, вестибюли, лифты и зоны отдыха.
Когда вы сдаете в аренду свой кондоминиум, вы можете вычесть такие расходы, как амортизация, ремонт, проценты и налоги, относящиеся к этой общей собственности.
Однако, как и при аренде на одну семью, вы не можете вычесть деньги, потраченные на капитальный ремонт, например, на оценку кабаны в здании клуба.Вместо этого вы должны амортизировать стоимость любых улучшений по сравнению с ожидаемым сроком службы.
Кооперативы: Расходы на аренду квартиры для кооператива вычитаются. Это включает плату за обслуживание, выплачиваемую кооперативной жилищной корпорации.
К капитальным улучшениям относятся иначе. Вы не можете ни вычесть стоимость улучшения, ни амортизировать ее. Вы должны добавить стоимость улучшения к своей основе затрат на акции корпорации.Это уменьшит ваш прирост капитала при продаже квартиры.
Храните хорошие записи
В Приложении E IRS есть места для разных категорий расходов. Это дает вам гибкость в выборе предметов, которые вы можете вычесть.
Но будьте готовы подкрепить свои претензии и отделить расходы, связанные с ремонтом и техническим обслуживанием, от расходов, связанных с капитальным ремонтом. Помните, что деньги, которые вы потратите на улучшения, могут снизить ваши налоговые обязательства при продаже.
Кроме того, если вы утверждаете, что являетесь профессионалом в сфере недвижимости, вам следует сохранить подтверждающую документацию (например, записные книжки, дневники, календари и журналы), чтобы подтвердить ваше активное участие и время, потраченное на вашу недвижимость каждый год.
Итог
В общем, инвесторам в недвижимость доступно довольно много вычетов, и стоит знать, на какие из них вы имеете право.
Составление договоров аренды недвижимости с учетом налогов
Дело в налоговом суде было решено в прошлом году, Stough , 144 T.C. № 16 (2015 г.), иллюстрирует необходимость налогового планирования при составлении и заключении договоров аренды недвижимости, особенно тех, которые включают предоплату арендной платы или улучшение арендованного имущества в качестве замены арендной платы. Суд постановил, что платеж арендатора, предназначенный для возмещения арендодателю затрат на разработку и строительство, следует рассматривать как дополнительный доход от аренды.
ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ОПЛАТА РАССМАТРИВАЕТСЯ КАК АРЕНДУ
Налогоплательщик Майкл Стаф был единственным акционером Stough Development Corp.(SDC), S-корпорация, которая занималась девелопментом и сдачей в аренду плазменных центров. В 2007 году SDC приобрела землю и начала строительство объекта для Talecris Plasma Resources Inc. SDC передала собственность Wintermans LLC, которая полностью принадлежала Stough и не принималась во внимание в целях федерального налогообложения.
Talecris подписала 10-летний договор аренды с Wintermans, который предусматривал ежемесячные арендные платежи на основе «проектных затрат» SDC на приобретение земли, строительство объекта и финансирование развития.Соглашение позволило Talecris произвести единовременную выплату Wintermans авансом в качестве возмещения части затрат по проекту, что снизило бы ежемесячные арендные платежи. «Талекрис» воспользовалась опционом, выплатив единовременную выплату в размере 1 млн долларов в 2008 году, в ходе которой она также выплатила 151 493 доллара в качестве арендной платы.
«Талекрис» выдала Винтермансу форму 1099-MISC, «Прочие доходы» , в которой была указана общая сумма арендной платы в размере 1 151 493 доллара. В своем совместном отчете за 2008 год Стаф и его жена указали сумму, указанную в Графике E, как доход от аренды, за вычетом вычета расходов на «вклад в строительство» в размере 1 миллиона долларов, из расчета чистого дохода от аренды в размере 151 493 долларов.
В апреле 2010 года IRS проверило отчет Стау за 2008 год. В ноябре 2010 года Винтерманс попросил Talecris подать исправленную форму 1099-MISC за 2008 год, чтобы сообщить об арендных платежах в размере 151 493 долларов и о «возмещении выкупа» затрат на строительство в размере 1 миллиона долларов, что Talecris и сделала. Однако IRS отклонило заявленный вычет и сочло единовременную выплату дополнительным доходом от аренды. IRS также наложил штраф в размере 20% за точность в соответствии с п. 6662 (а).
В налоговом суде истцы утверждали, что выплата в размере 1 млн долларов была ошибочно включена в доход, что она не предназначалась как рента, а должна была быть возмещением стоимости улучшений арендованного имущества, что улучшения арендованного имущества не предназначались для заменитель арендной платы, и, следовательно, единовременная выплата не являлась доходом от аренды.В качестве альтернативы истцы утверждали, что, даже если единовременная сумма подлежала налогообложению как доход от аренды, она должна быть распределена на 10-летний срок аренды в соответствии с методом начисления постоянной арендной платы в соответствии с п. 467 (b) (2) или метод пропорционального начисления арендной платы согласно Рег. П. 1.467-1 (d) (2) (ii).
НАМЕРЕНИЕ СТОРОН
Рег. П. 1.61-8 (c) обеспечивает:
Как правило, если арендатор оплачивает какие-либо расходы своего арендодателя, такие платежи являются дополнительным арендным доходом арендодателя.Если арендатор вносит улучшения в недвижимость, которые полностью или частично заменяют арендную плату, такие улучшения составляют арендный доход арендодателю. Приведут ли улучшения, произведенные арендатором, к доходу арендодателя от аренды в конкретном случае, зависит от намерения сторон, которое может быть указано либо условиями аренды, либо сопутствующими обстоятельствами.
Истцы утверждали, что намерение сторон должно определить, были ли платежи заменой арендной платы, в то время как IRS утверждало, что единовременная выплата была должным образом указана в первоначальном доходе Стаусов как дополнительный доход от аренды.
Суд постановил, что субъективное намерение сторон не имеет значения, поскольку намерение сторон имеет значение только в том случае, если арендатор произвел улучшение или заплатил за улучшение. В этом случае Талекрис произвел единовременную выплату Винтермансу, которая принесла Винтермансу прямую экономическую выгоду и уменьшила будущую ренту Талекриса. Следовательно, если платеж не был связан с арендой, это был доход от аренды. Суд установил, что, исходя из условий договора аренды, не было никаких сомнений в том, что платеж был связан с арендой и находился в сфере компетенции Regs.П. 1.61-8 (c) в качестве оплаты арендатором расходов арендодателя. Следовательно, это составляла рента, и суду не нужно было выяснять субъективные намерения сторон.
Суд также отклонил довод истцов о том, что единовременная выплата должна быть распределена в течение срока аренды согласно гл. 467. В соответствии с Рег. П. 1.467-1 (c) (2) (ii), если фиксированная арендная плата не выделяется конкретно на какой-либо период аренды сторонами в договоре аренды, сумма фиксированной арендной платы, выделенная на период аренды, является суммой фиксированной арендной платы, подлежащей уплате. в течение этого периода аренды.Налоговый суд установил, что в договоре аренды между Talecris и Wintermans фиксированная арендная плата не распределяется отдельно на какой-либо период аренды. Таким образом, он пришел к выводу, что единовременная выплата должна быть перенесена на 2008 год, период, в котором выплата была произведена в соответствии с условиями аренды.
Что касается метода постоянного начисления арендной платы, суд объяснил, что этот метод предназначен для того, чтобы позволить IRS решить проблему уклонения от уплаты налогов, и налогоплательщик не может использовать его в отсутствие определения IRS.Кроме того, Regs. П. 1.467-3 (b) заявляет, что метод применяется только к дисквалифицированной обратной аренде или долгосрочным соглашениям. Поскольку IRS не принимало решения относительно уклонения от уплаты налогов, а аренда не являлась дисквалифицированной обратной арендой или долгосрочным соглашением, суд счел, что это неприменимо.
Суд аналогичным образом пришел к выводу, что метод пропорционального начисления арендной платы неприменим. Под Regs. П. 1.467-2 (a), этот метод применяется к договорам аренды, которые являются дисквалифицируемыми договорами обратной аренды или долгосрочными договорами или не предусматривают адекватных процентов на фиксированную арендную плату.Суд уже определил, что договор аренды не являлся дисквалифицированным договором обратной аренды или долгосрочным договором аренды, поэтому он проанализировал, предусматривает ли аренда адекватные проценты на фиксированную арендную плату.
под рег. П. 1.467-2 (b), проценты по фиксированной арендной плате являются адекватными, если договор аренды не предусматривает отсроченной или предоплаченной арендной платы. Предоплаченная арендная плата определяется в Регламенте. П. 1.467-1 (c) (3) (ii) как совокупная сумма арендной платы, подлежащая выплате в конце календарного года, которая превышает совокупную сумму распределенной арендной платы (или, если специально не выделено, сумму, подлежащую выплате) на момент закрытия следующего календарного года.Хотя кумулятивная сумма, подлежащая выплате по договору аренды истцов на конец 2009 года, была неизвестна, она должна была превышать сумму, подлежащую выплате в конце 2008 года (т. Е. Полный платеж, произведенный Talecris в размере 1 151 493 доллара США), мотивировал суд. . Таким образом, не было предоплаты арендной платы, соглашение предусматривало адекватные проценты, а метод пропорционального начисления арендной платы отсутствовал, как постановил суд.
Стау заплатил высокую цену за то, что он не спланировал налоговые последствия единовременной выплаты и не структурировал договор аренды таким образом, чтобы избежать получения предоплаченного дохода от аренды.Суд отклонил все доводы истцов и установил, что предоплата в размере 1 млн долларов подлежала налогообложению в год ее получения и не могла быть распределена в течение срока аренды. Кроме того, суд пришел к выводу, что, хотя истцы полагались на рекомендации своего CPA, они не смогли должным образом проверить содержание своей налоговой декларации, и оставил в силе штраф за точность.
Что могут сделать арендодатели в подобных обстоятельствах, чтобы предотвратить нежелательные налоговые последствия?
Улучшения арендованного имущества
- Арендатор может заключить договор с третьей стороной на установку улучшений.Такой порядок позволяет избежать получения наличных денег арендодателем. Устранена связь между стоимостью улучшений и арендной платой.
- В качестве альтернативы арендатор может запросить конкретные улучшения арендованного имущества и согласиться возместить арендодателю. Договор об улучшении арендованного имущества должен быть отдельным и отличным от договора аренды.
- Стоимость улучшений не должна быть явным фактором при определении периодических распределений или выплат арендной платы.
Земля
- Арендатор может приобрести землю под строительную площадку.Такой порядок также позволяет избежать получения наличных денег арендодателем. Исключается связь между стоимостью земли и арендной платой. Арендатор должен быть зарегистрированным владельцем земли.
- В качестве альтернативы, как и в случае улучшений, арендатор может согласиться возместить арендодателю стоимость строительной площадки. Договор купли-продажи земли не должен быть частью договора аренды. Арендодатель должен сообщить о прибылях и убытках от продажи земли. Арендатор должен быть зарегистрированным владельцем земли.
- Стоимость земли не должна быть явным фактором при определении периодического распределения арендной платы или платежей.
- База арендодателя в отношении земли, зданий и улучшений не включает стоимость земли и / или улучшений арендованного имущества.
В случае земли или улучшений арендатор будет владеть активом. Арендные платежи и расходы по аренде будут сокращены за счет инвестиций арендатора в недвижимость. Стоимость инвестиций и финансовых рисков арендодателя будет снижена.
Финансовые условия аренды недвижимости не должны заслонять ее налоговые последствия. Арендодатели и арендаторы должны проконсультироваться с налоговым консультантом CPA и внимательно рассмотреть потенциальные налоговые вопросы, связанные с договорами аренды, до проверки IRS или другого обнаружения дорогостоящих непредвиденных налоговых последствий.
Уэйн Э. Никс ([email protected]) — адъюнкт-профессор бухгалтерского учета в Университете штата Джексон в Джексоне, штат Миссисипи, и Рэй А. Найт (knightra @ wfu.edu) является приглашенным профессором практики в Университете Уэйк Форест в Уинстон-Салеме, Северная Каролина
Чтобы прокомментировать эту статью или предложить идею для другой статьи, свяжитесь с Полом Боннером, старшим редактором, по адресу [email protected] или 919-402-4434.
Учет и налогообложение краткосрочной аренды и аренды малоценных активов
Филиппинский стандарт финансовой отчетности (PFRS) 16 — это новый стандарт бухгалтерского учета для аренды активов или соглашений, содержащих аренду.Он вступил в силу 1 января. Он заменяет Филиппинский стандарт бухгалтерского учета (PAS) 17, что означает, что компании, составляющие отчетность в соответствии с PFRS, должны применять этот новый стандарт в своих операциях по аренде, начиная с даты вступления в силу.
С другой стороны, налогообложение аренды в целом остается неизменным с момента издания Положения о доходах (РП) № 19-86 от 1 января 1987 г., которое предписывает правила, регулирующие налоговый режим договоров аренды.
Как мы все знаем, стандарты бухгалтерского учета и налоговые правила во многих случаях различаются, и МСФО (IFRS) 16 не является исключением.Цель этой статьи — предоставить налогоплательщикам полезную справочную информацию о различиях в правилах бухгалтерского учета и налогообложения при аренде.
КРАТКОСРОЧНАЯ АРЕНДА И АРЕНДА НИЗКОЙ СТОИМОСТИ
МСФО (IFRS) 16 определяет краткосрочную аренду как аренду со сроком аренды 12 месяцев или менее, но с учетом вариантов продления. С другой стороны, аренда малоценных активов — это аренда, при которой базовый актив имеет низкую стоимость (т. Е. 5000 долларов США или эквивалент за новый аналогичный актив).
УЧЕТ ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ И АРЕНДОДАТЕЛЯ
Аренда такого рода учитывается аналогично текущему учету операционной аренды, что означает, что платежи признаются арендатором как расходы или затраты и выручка арендодателем на линейная основа или другая систематическая основа, которая более репрезентативна для структуры выгод. Проще говоря, расходы или выручка по аренде обычно отражаются одинаково в течение срока аренды. Однако в случае краткосрочной аренды арендатор имеет возможность признать актив в форме права пользования (ROUA) и соответствующее обязательство по аренде вместо линейного метода.Обсуждение бухгалтерского и налогового режима для ROUA и обязательств по аренде будет рассмотрено во второй части этой статьи.
Когда арендатор вносит авансовую арендную плату и гарантийный депозит, арендатор должен учитывать их как актив на момент платежа. Они должны отражаться как расходы / затраты по аренде в том периоде, когда они применяются к аренде. Со стороны арендодателя аванс / предоплата аренды и гарантийный депозит должны учитываться как обязательство в периоде их получения и отражаться как доход от аренды в том периоде, когда они применяются к аренде.
НАЛОГОВЫЕ ПРАВИЛА
№ 19-86 РР определяет договор аренды как соглашение между арендодателем и арендатором, передающее арендатору владение и использование определенного имущества при уплате арендной платы в течение определенного периода времени (который может быть определенным или неопределенным). ). Эквивалентом краткосрочной аренды или аренды активов с низкой стоимостью для целей налогообложения является операционная аренда.
Операционная аренда определяется в п. 19-86 РП как договор, по которому актив не полностью амортизируется в течение основного периода аренды, и когда арендодатель не полагается исключительно на аренду в течение основного периода для получения своей прибыли, но ищет возможность возмещения остатка своих затрат и остальной прибыли от продажи или повторной аренды возвращенного актива в течение периода первичной аренды.
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ АРЕНДАТОРА
При операционной аренде арендатор может вычесть сумму арендной платы, фактически подлежащую выплате по договору аренды в течение года. Это подлежит 5% расширенному подоходному налогу (EWT).
Помимо арендной платы, фактически уплаченной или подлежащей уплате арендодателю, арендатор должен также указать все расходы / затраты, которые в соответствии с условиями договора арендатор должен оплатить или за счет арендодателя, как дополнительные расходы на аренду / стоимость, которая также подлежит 5% EWT.Примером может служить налог на недвижимое имущество на сдаваемое в аренду имущество, если он уплачивается арендатором, должен быть заявлен арендатором как расходы / расходы по аренде, а не как расходы по налогу.
В случае, если арендатор оплачивает аванс / предоплату арендной платы, если арендатор применяет метод начисления для учета в соответствии с налоговыми правилами, арендатор должен рассматривать авансовую / предоплаченную арендную плату как актив, подлежащий 5% EWT на момент платежа. Они должны быть востребованы как франшиза при подаче заявки на аренду.
Если арендатор, с другой стороны, применяет кассовый метод учета, авансовая / предоплаченная арендная плата является предметом вычета в момент оплаты при условии, что предоплата / предоплата не превышает 12 месяцев.В противном случае предоплата / предоплата аренды, соответствующая периоду более 12 месяцев, должна учитываться как актив и будет востребована как вычитаемая сумма при подаче заявки на аренду. Для целей удержания налога вся предоплата / предоплата за аренду, включая арендную плату за период свыше 12 месяцев, облагается 5% EWT на момент оплаты.
Что касается гарантийного депозита для добросовестного выполнения определенных обязательств арендатора, арендатор, независимо от того, использует ли метод начисления или кассовый метод учета, должен рассматривать его как актив и не подлежит 5% EWT во время платежа из-за он носит характер условного депозита.Эти депозиты подлежат вычету с учетом 5% EWT на момент подачи заявки на аренду.
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ
Как правило, налогообложение арендодателя при операционной аренде аналогично налогообложению арендатора, но с противоположными эффектами.
Арендодатель должен указывать в качестве налогооблагаемого дохода только те арендные платежи, которые он имеет право получать за год, как это предусмотрено в договоре аренды. Для целей НДС арендодатель должен указывать доход от аренды на основе валовой выручки или сбора.
Затраты / расходы, связанные с арендованным имуществом, которые несет арендодатель, если они оплачиваются арендатором, считаются дополнительным арендным доходом арендодателя, который также облагается НДС (например, недвижимое имущество, облагаемое налогом на арендованное имущество, которое оплачивает арендатор отражается как часть налогооблагаемого дохода арендодателя).
Для авансовых / предоплаченных арендных плат налогообложение арендодателя отличается от налогообложения арендатора, поскольку они отражаются как налогооблагаемый доход арендодателя, а также для целей НДС в том году, когда он был получен, независимо от того, использует ли арендодатель метод начисления или кассовый метод учета.
Залоговый депозит при получении арендодателем, независимо от того, использует ли арендодатель метод начисления или кассовый метод учета, должен рассматриваться как обязательство в момент получения и будет признан как доход, облагаемый НДС на момент подачи заявления. в аренду.
РАБОТА С РАЗЛИЧИЯМИ
Для целей бухгалтерского учета доход / расход по аренде будет усредняться линейным методом в течение срока аренды таким образом, чтобы ежемесячные или годовые доходы / расходы по аренде были одинаковыми для всего периода аренды. в том числе и без арендного периода.Для целей налогообложения фактические доходы / расходы по аренде за каждый период, указанный в договоре аренды, следует отражать как доходы / расходы по аренде за этот период. Разница между бухгалтерским учетом и налогом обычно возникает при увеличении суммы аренды в течение срока аренды или при наличии периода без арендной платы.
Месячная / годовая разница доходов / расходов по аренде должна учитываться арендатором и арендодателем как временная разница с признанием либо отложенного налогового актива, либо обязательства, в зависимости от обстоятельств.Причина, по которой разница носит временный характер, заключается в том, что в конце срока аренды общие доходы / расходы по аренде равны для целей бухгалтерского учета и налогообложения.
Чтобы проиллюстрировать, скажем, например, в договоре аренды указано, что срок аренды составляет шесть месяцев, первый месяц срока является бесплатным, аренда за второй месяц составляет 20 000 песо и будет увеличиваться на 20 000 песо каждый месяц.
В таблице ниже указаны ежемесячные доходы / расходы по аренде для целей бухгалтерского учета и налогообложения.
Разница в доходах / расходах по аренде должна быть отражена в графике сверки чистой прибыли по бухгалтерским книгам с налогооблагаемой прибылью в декларации по налогу на прибыль.
Аналогичным образом, разница в бухгалтерском учете и налоговом подходе к авансовой / предоплаченной арендной плате как для арендатора, так и для арендодателя считается временной разницей с признанием либо отложенного налогового актива-обязательства, в зависимости от случая, и разница должна отражаться в график сверки налоговой декларации.
Исследование разницы между договорами аренды, отличными от краткосрочной аренды и активами с низкой стоимостью, в частности, учет ROUA и обязательств по аренде и их эквивалентный налоговый режим будет обсуждаться во второй части этой статьи на следующей неделе.
Let’s Talk Tax — это еженедельная газетная колонка P&A Grant Thornton, цель которой — держать общественность в курсе различных изменений в налогообложении. Эта статья не предназначена для замены компетентной профессиональной консультации.
Никколай Ф. Канкран — директор отдела налогового консультирования и соблюдения нормативных требований P&A Grant Thornton, филиппинской фирмы, входящей в Grant Thornton International Ltd.
Как опубликовано в BusinessWorld от 29 октября 2019 года
1463.Авансовая оплата аренды — затраты капитального характера?
1463. Авансовая оплата аренды — затраты капитального характера?Нередко в контракте оговаривается «аванс». Например, в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендная плата за весь период должна быть выплачена при подписании договора.
В таких обстоятельствах очевидно, что вся сумма была «получена» или, по крайней мере, «начислена» получателю, и единственный налоговый вопрос заключается в том, имеет ли она капитальный характер.
С точки зрения плательщика очевидно, что расходы были «понесены», и их возможность вычета зависит от того, имеют ли они капитальный или доходный характер, что, в свою очередь, зависит от того, обеспечили ли расходы преимущество. долговечного характера для плательщика.
В деле C: SARS против BP South Africa (Pty) Ltd (68 SATC 229) 20-летняя аренда предусматривала предоплату аренды за полный период в начале аренды.Суд постановил, что расходы носили капитальный характер, поскольку они обеспечивали участки на период 20 лет, которые должны были приносить доход за этот период без каких-либо дополнительных затрат на приобретение.
Авансовый платеж подлежал вычету в качестве арендной премии, другими словами, он подлежал вычету в рассрочку в соответствии с разделом 11 (f) Закона о подоходном налоге № 58 от 1962 года (Закон), а не в качестве аренды в соответствии с разделом 11 (а).
Всегда ли предоплата аренды является «арендной премией»?
Премия по аренде обычно рассматривается как дополнительный платеж к «арендной плате» и отличный от нее.Обычно в договоре аренды платежи, которые должен произвести арендатор, делятся на «арендную плату» и «арендную премию».
Однако в этом случае в контракте было четко указано, что рассматриваемая сумма была просто «арендной платой, выплачиваемой в виде единовременной суммы аванса». В решении отмечается, что стороны пришли к соглашению о том, что если будет установлено, что единовременные выплаты представляют собой расходы капитального характера, будет применяться раздел 11 (f), и суд применил этот аспект соглашения.
Таким образом, строго говоря, суд не решил этот вопрос, и решение не является основанием для утверждения о том, что заранее уплаченная арендная плата обязательно является арендной премией.
И, что касается, совсем не ясно, что арендная плата, в чистом виде, уплаченная авансом, представляет собой арендную премию. В данном случае компании BP South Africa повезло, что она попала в такую категорию, потому что, если бы она рассматривалась как не арендная премия, а просто расходы капитального характера, она не подлежала бы вычету в какой-либо форме или форме для уплаты подоходного налога. целей.Но поскольку он был отнесен к категории арендной премии, он подлежал вычету, но только в рассрочку в течение срока аренды.
Тем не менее, в приговоре есть логическая слабость. Само собой разумеется, что при аренде на 20 лет арендатор получает право занятия на 20 лет. Но арендатор не получает никакой выгоды, кроме этой. Тем не менее, в судебном решении, по-видимому, подразумевается, что арендатор в деле BP South Africa получил какой-то особый актив, отличный от обычного права занятия, предоставленного по договору аренды, и что это «что-то еще» было активом длительного ( и поэтому капитального) характера.
Таким образом, алхимия налогового права достигла в этом случае результата, который был бы невозможен в ньютоновской вселенной, а именно того, что в сделке между арендодателем и арендатором арендатор получил актив длительного (и, следовательно, капитального) характера, хотя арендодатель не расстался с активом длительного пользования.
Ошибка в логике
Логика предполагает, что, если не будет доказано, что авансовая арендная плата за 20 лет была больше рыночной годовой арендной платы, умноженной на 20 лет и не включенной в предоплату, вся сумма была бы просто арендной платой и облагалась налогом. и франшиза как таковая.Только если этот расчет показывает, что помимо арендной платы была предусмотрена «премия» для учета коммерческой стоимости долгосрочной аренды, есть какая-то логика в том, чтобы рассматривать то, что выплачено и получено, как нечто иное, чем обычная арендная плата. Даже если это будет принято, фундаментальная проблема остается: трудно понять, как сумма, полученная арендодателем, может быть чем-то иным, кроме дохода, поскольку он не расстался с капитальным активом и не получил никакой части полученного им вознаграждения. поэтому может рассматриваться как услуга за отчуждение основных средств.
В результате арендодатель и арендатор в деле BP South Africa получили худшее из всех возможных: арендатор подлежал налогообложению на том основании, что часть подлежащего уплате возмещения представляла собой арендную премию и, следовательно, вычиталась только в рассрочку, несмотря на то, что что она была выплачена сразу единовременно, в то время как арендодатель подлежал налогообложению сразу в размере полной суммы.
PricewaterhouseCoopers
Закон об ИТ: S 11 (a), (f)
Комментарий редакции: см. Пункт 1225.
.