Инвестиции в гостиничный бизнес в россии: Инвестиции в гостиничный бизнес в России: перспективы и направления рынка

Инвестиции в гостиничный бизнес в условиях кризиса :: Мнения :: РБК Недвижимость

Алексей Коробкин, директор по развитию международного гостиничного оператора InterContinental Hotels Group (IHG), рассказал в своей авторской колонке на портале «РБК-Недвижимость» об инвестиции в отельный бизнес в условиях кризиса

Сегодня многие игроки рынка недвижимости уже с полной уверенностью говорят об очередном экономическом кризисе. В таких условиях инвесторы задаются вопросом, что же им делать с уже начатыми проектами и стоит ли их перепрофилировать в другой класс недвижимости. Несмотря на невозможность однозначного ответа, в данной статье я попытаюсь рассказать о различных классах недвижимости, и в особенности – о гостиницах.

Инвестиции в гостиничный рынок сильно отличаются от других вложений в недвижимость. Прежде чем мы подробно поговорим о гостиничной недвижимости, я вкратце хочу выделить еще три класса недвижимости: жилая, офисная и торговая. Жилищный проект позволяет инвестору получить какую-то часть выручки сразу при продаже квартир.

Однако после продажи он уже не сможет выиграть от повышения цен на жилищном рынке и компенсировать увеличение расходов, связанных с импортом. Коммерческая недвижимость сдается относительно долгосрочно, поэтому не позволяет владельцу мгновенно реагировать на изменения инфляции и арендных ставок. Более того, в нынешней экономической ситуации рынок становится рынком арендаторов, которые грозят освобождением площадей, если некоторые условия аренды не пересмотрены.

Однако гостиничный бизнес рассчитан на длительную перспективу, и это дает отелям возможность пережить взлеты и падения рынка в неспокойной экономической и политической обстановке. К примеру, договор франшизы отелей часто подписывается на 25–30 лет. Отели отличаются от других видов недвижимости тем, что каждый номер ежедневно продается заново. Это позволяет отелям быть более гибкими и мгновенно реагировать на изменения динамики спроса и предложения. В нормальных рыночных условиях отели обычно начинают приносить стабильную выручку через четыре-пять лет после открытия.

adv.rbc.ru

В гостиничном бизнесе существует множество способов управления и владения недвижимостью – взаимоотношения могут регулироваться договором управления, договором франшизы, договором аренды. Недвижимость также может находиться в собственности. В зависимости от доли владения или управления инвестор может рассчитывать на рост выплат на инвестированный капитал или рост выручки и капитализации отеля. Кроме того, вход на рынок в некоторых регионах с низким уровнем конкуренции может происходить относительно просто, если речь идет о правильном бренде в правильном месте с соответствующим объемом инвестиций.

Если рассмотреть долгосрочный период, инвестиции в рентабельный отель могут быть более привлекательными по сравнению с инвестициями в другие секторы рынка недвижимости. Несмотря на потенциальную рентабельность гостиничных проектов, все же требуется опыт и экспертиза в управлении ими не только во времена кризиса, но и во времена экономического роста.

Давайте детально рассмотрим, что делает отель более гибким и выгодным активом во времена кризиса. Гостиница, как и любой бизнес, состоит из доходов и расходов. С точки зрения доходов стоит рассмотреть следующие аспекты, которые могут повлиять на выручку:

1. Наличие бренда и профессионального оператора. Международный оператор обычно имеет многолетний опыт и обширный географический охват. Он уже проходил кризисы и имеет большое количество наработок по различным вариантам поддержания выручки в таких ситуациях. Именно профессиональное управление гостиницей в условиях кризиса становится залогом если не успеха, то не тотального провала. Например, за 2014 год доход на один номер (RevPAR) по Москве в гостиницах под международными брендами снизился всего лишь на 12%, что является неплохим показателем, учитывая нынешнюю ситуацию.
2. Гостиница, в отличие от других сегментов недвижимости, имеет намного больше потенциальных сегментов спроса на ее услуги. На примере 2014 года можно сказать, что часть ушедшего европейского спроса на отели в России была компенсирована спросом из таких стран, как Китай, Индия, Иран, и приростом внутрироссийского спроса. Гостиница в кризис всегда будет искать новые источники спроса, которые существуют на рынке. Конечно, такой спрос может быть более дешевым, но это все равно лучше, чем отсутствие спроса и, соответственно, выручки.

Также стоит отметить, что, несмотря на все усилия, определенная доля выручки будет зависеть от ситуации на рынке. Однако расходы – именно то, что делает гостиницу более гибкой, чем другие классы недвижимости, – играют ключевую роль. Их можно поделить на три основные категории: заработная плата, стоимость товаров (закупка еды, напитков и т. д.) и прочие. Предлагаю рассмотреть первые две.

1. Зарплата сотрудников. Учитывая нынешние валютные колебания на рынке, вопрос их влияния на фонд заработной платы очень актуален. За исключением сотрудников-экспатов, которых в общей массе не так много в гостинице и только в высоких ценовых сегментах, зарплаты выплачиваются в рублях. Таким образом, зарплата больше привязана к инфляции и общей экономической ситуации. Также стоит учесть, что определенная часть персонала гостиницы может работать на полставки или выполнять разовые задания (или с ними может быть заключен контракт на выполнение ограниченного круга работ), что позволяет минимизировать влияние на выручку.
2. Стоимость товаров зачастую может быть оптимизирована за счет работы с поставщиками, переговоров по новым условиям, оптимизации использования самих закупленных товаров (главное, чтобы это не отобразилось на качестве) и т. д. В условиях нынешних реалий рынка большинство гостиниц вне пятизвездочного сегмента не сильно подвержены растущим ценам на закупки по импорту.

В завершение хочу отметить, что гостиничные инвестиции стоит рассматривать только как долгосрочные. Не стоит ожидать, что отель отобьется за три года. Но, с другой стороны, возможность эффективно работать в кризис и максимизировать выручку во времена экономического роста и делает гостиничную недвижимость гибкой и рентабельной.

Алексей Коробкин, специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Об авторе

Алексей Коробкин InterContinental Hotels Group

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Инвестиции в гостиничный бизнес: Тренды 2022 

Информация о материале

#Гостиничный бизнес

Создано: 25 февраля 2022

Просмотров: 1153

Инвестиции в гостиничный бизнес, политика и пандемия

Гостиничный бизнес начал восстанавливаться ещё летом 2021 года. К примеру, в сентябре у некоторых отелей в Москве и в регионах был рекорд по выручке.

Вышли на доковидные показатели и даже больше. К сожалению, объявленный в ноябре 2021 года локдаун затормозил позитивный тренд.

Затем в начале февраля 2022 года президент России Владимир Путин на встрече с предпринимателями объявил, что введение локдауна из-за пандемии не планируется. В Москве постепенно начали снимать ограничения, связанные с коронавирусом. Эти факты благоприятным образом повлияли на настроение предпринимателей. Появился интерес инвестировать в гостиничный бизнес, а не только в жилую недвижимость и в акции. 

Изменение инвестиционных приоритетов в зависимости от экономической и политической ситуации в стране наглядно видно на примере УК HotConsulting, которая специализируется на открытии и управлении городскими отелями. К сожалению, этот сегмент во время пандемии сильно “провалился”. 

Так, в 2019 году к нам обращалось ежемесячно до 40 человек с запросом на открытие собственной гостиницы. В 2020 и 2021 годах количество таких запросов сократилось до трех в месяц. А уже в январе и в феврале 2022 этого года количество таких обращений увеличилось в три раза — относительно того же периода 2021 года. 

Запросы поступают не только из Москвы, но также из регионов. Очень часто — из Екатеринбурга и Новокузнецка. Инвесторы интересуются открытием апарт-отелей, также гостиниц категории 3 или 4 звезды с кафе. Также появились запросы на открытие ресторана без гостиницы. 

Уверен, интерес предпринимателей к инвестициям в гостиничный бизнес будет только расти. 

Роман Сабиржанов: Как открыть мини-гостиницу? Часть 1

Причины роста интереса инвесторов к гостиничному сегменту

Во-первых, улучшается эпидемиологическая ситуация, средства массовой информации меньше транслируют негативной информации вокруг пандемии.

Во-вторых, отложенный спрос на открытие бизнеса. Предприниматели заморозили идею нового бизнеса на два года, но желание при этом по-прежнему сохранилось. Предприниматели ждут благоприятного момента.

В-третьих, в России в ближайшие годы пройдут международные спортивные состязания (к примеру, чемпионат мира по волейболу, чемпионат мира по хоккею), которые привлекут туристов. 

В-четвертых, в июле 2020 года был принят закон о единой электронной визе. Детально закон был конкретизирован Постановлением Правительства РФ от 7 ноября 2020 г. N 1793 «О порядке оформления единых электронных виз и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации». 

Электронная виза распространится по всей России. В списке 52 страны, граждане которых смогут пересекать границу по этому электронному документу. Электронная виза будет оформляться по интернету для гостевых поездок, туристических, деловых и гуманитарных. Для оформления электронной визы не требуется ни приглашения, ни брони в отеле: только консульский сбор 40 долларов. Детям до 6 лет она оформляется бесплатно. Срок пребывания планируется до 16 дней. 

В-пятых, Правительством РФ утверждены целевые показатели Стратегии развития туризма в Российской Федерации на период до 2035 года. В документе говорится об увеличение в восемь раз поездок иностранцев в Россию; о росте количества номеров в отелях с 755 до 948 тысяч; об увеличении числа туристических поездок в три раза; об увеличении средней численности работников туриндустрии с 1,66 до 4,96 миллиона человек.  

Гостиничный бизнес: Инвестиции в глэмпинг

Какие гостиницы будут перспективны в ближайшее время? 

Небольшие гостиницы 3 и 4 звезды были и будут востребованы. Инвестировать в такие проекты будет правильным решением. А вот хостелы открывать не стоит. Этот формат гостиниц эффективен при наличии высокого спроса. Спрос увеличится, когда начнут открывать границы для граждан иностранных государств и заработает электронная виза. С восстановлением спроса хостелы в России ожидает ренессанс. 

Выбор земли для глэмпинга: как снизить юридические риски в 2022

Загородные гостиницы в рекреационных зонах стали популярными в пандемию, и также будут востребованы в будущем. Новичок списка – глэмпинг – сегодня фаворит для инвесторов. Спрос на отдых в глэмпингах высокий, а предложений недостаточно. Но с увеличением конкуренции и регулированием этого рынка рентабельность глэмпингов снизится до стандартных для гостиничного бизнеса показателей.

Фото: решение-верное.рф

Автор — Роман Сабиржанов, руководитель компании HotConsulting

Читайте больше статей на странице эксперта Романа Сабиржанова

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции

Marriott прекращает инвестиции в Россию

к Дэниел Маккарти /  14 марта 2022 г.

Крупнейшая гостиничная компания мира прекращает инвестиции в Россию.

В четверг Marriott объявила, что прекращает дальнейшие инвестиции в Россию, включая открытие новых объектов недвижимости и закрытие корпоративного офиса в Москве после вторжения в Украину.

Российские объекты Marriott, принадлежащие третьим лицам, по-прежнему могут продолжать работу, однако Marriott заявила, что «продолжит оценивать способность этих отелей оставаться открытыми». В то же время Marriott выделяет 1 миллион долларов в фонд помощи ассоциированным компаниям, который пойдет на тех, кто «пострадал от войны».

В своем заявлении Marriott заявила, что «глубоко опечалена ужасающим насилием, от которого пострадал народ Украины».

«Мы сожалеем о гибели людей, широкомасштабных последствиях для миллионов ни в чем не повинных мирных жителей и гуманитарной катастрофе в Украине. Мы решительно поддерживаем тех, кто стремится к миру и прекращению ненужных страданий», — говорится в заявлении.

Marriott была последней крупной гостиничной компанией, которая приостановила свои инвестиции в Россию — Hilton, Hyatt, IHG и Accor уже обязались прекратить инвестиции в Россию после вторжения в прошлом месяце.

В общей сложности у Marriott в России около 30 отелей, в том числе несколько первоклассных отелей, таких как The Ritz-Carlton Moscow и Hotel National Moscow, два отеля с самым высоким рейтингом в стране.

Приостановив инвестиции в Россию, Marriott продолжает быстро расширяться в других местах, в том числе в Азиатско-Тихоокеанском регионе. Гостиничный гигант планирует открыть свой 1000 ^th  отель в Азиатско-Тихоокеанском регионе в конце этого года, один из почти 100 новых объектов, открывающихся в регионе в 2022 году, что является важной вехой для региона, бум которого, по прогнозам Marriott, в этом году будет процветать.

Новые отели Азиатско-Тихоокеанского региона включают JW Marriott Jeju Resort & Spa в Чеджу, Южная Корея, который откроется в мае 2022 года, и W Sydney, третий отель W в Австралии, который откроется в конце 2022 года. Marriott также планирует добавить два отеля Westin. Отели в Иокогаме и Камрани, еще больше укрепляя свое присутствие не только в Азиатско-Тихоокеанском регионе, но и в оздоровительном пространстве.

  8

  0

САМЫЕ ПРОСМОТРИМЫЕ

1. Все рейсы Southwest Airlines приземляются в США
2. Новый курорт Margaritaville появится в Кентукки
3. Вторжение саргассумов началось
4. Веб-сайт Vantage Travel не работает, круизы отменены в последнюю минуту
5. Вот пять самых продаваемых морских круизных линий, согласно Travel Advisors
Ребрендинг
6. Horseshoe Las Vegas с акцентом на игры, еду и ценность

САМЫЕ ПОЧТОВЫЕ

1. Все рейсы Southwest Airlines приземляются в США
2. 5 причин, по которым вам нужно использовать Travel Advisor сейчас больше, чем когда-либо
3. Вторжение саргассумов началось
4. Веб-сайт Vantage Travel не работает, круизы отменены в последнюю минуту
5. Государственный департамент США предупреждает о 4-месячных задержках с продлением паспорта
6. Новый курорт Margaritaville появится в Кентукки

Подписка TMR

Подпишитесь сегодня, чтобы получать ежедневные подробные обзоры, анализ отраслевых новостей, тенденций и проблем, влияющих на то, как вы ведете бизнес. Подпишитесь сейчас бесплатно.

Подписаться на TMR

Главные новости

Rosewood построит новый роскошный отель в Сеуле в 2027 году

Отель станет первым отелем Rosewood в Южной Корее.

Читать…

Viva Wyndham V Heavens в Пуэрто-Плате отказывается от своей политики только для взрослых

Курорт расположен в комплексе Плайя-Дорада в Пуэрто-Плата в Доминиканской Республике.

Читать…

В этом месяце: Marriott включит курортные сборы в предварительную общую стоимость

Гостиничная компания, наконец, выполнит решение суда от 2021 года относительно использования капельного ценообразования.

Читать…

Rental Escapes предлагает бонусную комиссию до 5000 долларов США

Бонусная комиссия в честь месяца благодарности Travel Advisor.

Читать…

Hyatt приобретает Travel Club Mr & Mrs Smith

Сумма сделки составляет чуть более 66 миллионов долларов.

Читать…

17 лучших отелей Бостона, о которых нужно знать этим летом

Вот некоторые из лучших отелей Бостона, которые стоит посетить этим летом

Читать…

ПРОГНОЗ TMR И ТЕХНИЧЕСКИЕ ДОКУМЕНТЫ

Просмотреть все

Голос рекламодателя

Мы ценим наших консультантов по путешествиям

Почему международные гостиничные компании до сих пор работают в России?

Недавно я получил электронное письмо от Ирины Сидлецкой, президента Украинской гостинично-курортной ассоциации, и Марьяны Олескив, председателя Государственного агентства по развитию туризма Украины. В нем они утверждают, что все глобальные гостиничные бренды должны присоединиться к другим западным компаниям и полностью уйти из России в знак протеста против ее нападения на Украину.

Marriott и InterContinental Hotels Group (IHG) объявили в середине марта, что они закрывают свои корпоративные офисы в Москве и приостанавливают открытие новых отелей, дальнейшее развитие и инвестиции в России. Точно так же Hilton закрыла свой корпоративный офис и также приостанавливает новую деятельность по развитию. Тем не менее, отели в России продолжают работать под флагами всех трех компаний.

15 апреля компания Hyatt, у которой всего пять отелей в России и которая ранее заявляла, что приостанавливает строительство и новые инвестиции, объявила о прекращении предоставления услуг в отеле в Сочи (это означает, что гости не могут получить доступ к преимуществам World of Hyatt). ) и что он прекращает «ассоциацию, контракты и отношения» с отелем Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park.

Дальше всех пошла компания Best Western, приостановившая свое участие в России, где у нее пять франчайзи.

Многие из этих компаний объявили о гуманитарной помощи в связи с войной: Marriott выделила 1 миллион долларов на поддержку сотрудников, пострадавших от войны; Hyatt предоставляет жилье беженцам по всей Европе; IHG также пожертвовала ночи проживания, а также пожертвовала деньги Красному Кресту и Красному Полумесяцу.

Hilton в партнерстве с American Express пожертвовал 1 миллион ночей в номере для беженцев и тех, кто поддерживает гуманитарную деятельность. Hilton заявила, что также пожертвует любую прибыль от коммерческой деятельности в России на оказание гуманитарной помощи.

Несмотря на то, что Accor приостановила открытие и прекратила обслуживание и распространение своих отелей в России, генеральный директор Себастьен Базен, выступая на Skift Forum Europe 24 марта, защищал решение своей компании, тем не менее, позволить своим отелям оставаться открытыми в России. Он отметил 50-летнюю традицию нейтралитета компании; важность обеспечения условий для западных СМИ, неправительственных организаций (НПО) и дипломатов, выполняющих свои обязанности в России; а также необходимость отличать российских граждан, нанятых Accor, от действий российского государства и необходимость обеспечить им постоянную занятость.

Украинские профессиональные туристические ассоциации, однако, хотят не чего иного, как полного ухода, и открыто критикуют любого, кто отказывается от этого. Сидлецкая и Олескив подробно отвергли каждый пункт Базена. Их аргументы можно резюмировать следующим образом:

• Приоритет нейтральности — слабый аргумент в пользу обращения к событию, аналогичному нацизму, предшествовавшему основанию Accor. Они спрашивают, остался бы нейтралитетом французский Accor, когда разразилась Вторая мировая война? Будут ли они принимать нацистскую элиту на своих курортах в Шварцвальде после того, как Германия вторгнется во Францию?
• Всего одной гостиницы в Москве было бы достаточно, чтобы разместить сокращающееся число СМИ и НПО, которые не уехали или не были вынуждены покинуть страну в соответствии со все более ограничительными правилами.
• Большинство сотрудников отеля не являются сотрудниками Accor, а работают на владельца отеля и могут быть сохранены независимо от того, под каким флагом находится отель.

Украинские туристические ассоциации не призывают к бойкоту этих компаний, а пытаются оказать на них давление призывом к совести полностью участвовать в санкциях против России.

Утверждают, что любые бизнес-трудности, с которыми сталкиваются гостиничные компании при выезде, меркнут по сравнению с теми трудностями и ужасом, которые переживают украинцы. Они предполагают, что корпорации, как и отдельные люди, делают выбор, который либо способствует ответственным результатам, либо работает против них.

Хотя бойкот поездок как средство протеста не обязательно эффективен, как обсуждалось в нашей статье от 7 марта («Дилемма бойкота»), скоординированные глобальные экономические санкции, введенные против России, похоже, оказывают давление на российскую экономику. , решающую опору в усилиях западной коалиции по прекращению войны.

Учитывая уникальные отношения между управляющими компаниями и собственниками отелей, нет никаких сомнений в том, что вывести гостиничный бренд из России будет труднее, чем, скажем, глобальный розничный бренд.