Гостиничный бизнес плюсы и минусы: Гостиничный бизнес, его основные плюсы и минусы

1,61 млн долларов /ГОД

Дэвид

2,4 млн долларов /ГОД

Эл

1,2 млн долларов /ГОД

Бритни

420 000 $ /ГОД

Сара

144 000 $ /ГОД

Майкл

720 000 $ /ГОД

Диего 900 03

1,44 млн долларов /ГОД

Энтони

4,8 млн долларов /ГОД

Тася

3 млн долларов /ГОД 9000 3

Ишан

720 тысяч долларов /ГОД

Селеста

480 тысяч долларов /ГОД

Варун

276 тысяч долларов /ГОД

Майкл

Не верьте нам на слово

Сэм Парр

Мой первый миллион

Мне нравится этот сайт.

Рэнд Фишкин

Moz / SparkToro

Прозрачность Love Starter Story.

Johne Vang

Be The Match

Вы не найдете эту информацию больше нигде.

Chenell Basilio

Рост в обратном направлении

Невероятное сообщество — это единственная причина, по которой у меня есть Slack на моем телефоне.

Грег Камрадт

Data Independent

Стартовая история сопровождала меня на моем пути к более чем 28 тысячам подписчиков YouTube. Это невероятное место, где можно быстро научиться строить успешный бизнес.

Steven Dege

Coach Locate

Я не думаю, что сделал бы первый шаг без Starter Story.

Исаак Тай

Основатель SaaS

Starter Story дал мне разрешение начать бизнес. Много лет наблюдал со стороны, но видя, как это делают другие, я понял, что в этом нет ничего эксклюзивного. Теперь я управляю своим!

Дженн Лич

Millennial Nextdoor

Я заработал более 5000 долларов на подписке Starter Story за неделю!

Тодд Финли

Выпускник HBCU

Это действительно волшебно — иметь группу подотчетности, когда ты такой же, как я, и долгое время работал в одиночку.

Люк Маршалл

LukeMarshall.net

Я чувствую, что отправляю и делаю вещи, как никогда раньше.

Richard

Strivehouse

Сначала я сомневался, стоит ли это денег. Оглядываясь назад, Starter Story оказалась одной из лучших моих инвестиций.

Адам Ямада

Зеленые рабочие места

За очень короткое время я наладил удивительные связи. Основатели в этом сообществе опытные, умные, сообразительные и деловые люди.

Нейт Кадлак

Доступный дизайн

Сразу после присоединения к сообществу Starter Story основатель со 175 тысячами подписчиков предложил МНЕ помочь. Невероятный.

Austin Rief

Morning Brew

То, что Пэт Уоллс создала с помощью Starter Story, потрясающе.

Бретт Линденберг

FoodTruckEmpire.com

Самая мощная платформа, если вы хотите начать свой бизнес.

Бен Кин

Книжный клуб Rebel

В этом сообществе полно людей, которые действительно что-то начали. Таким образом, связи и знания основаны на общем стремлении к действию. Это дерьмо мощное.

Джош Ааронофф

Ваш финансовый директор

Начальная история помогает мне узнать о (не такой уж секретной) формуле успеха.

Harry Dry

Маркетинговые примеры

Реальные люди зарабатывают реальные деньги. Вдохновляет меня каждый день.

Luciano Viterale

Ticker Nerd

Вы можете увидеть, что сработало, а что нет для тысяч предприятий. Ежу понятно!

Все, что вам нужно, чтобы начать свой бизнес с нуля

Создание бизнеса — это не игра на удачу.

Каждый день нужно действовать.

Вы получите доступ к тысячам тематических исследований, курсов, фреймворков, а также группе людей, которые искренне хотят, чтобы вы добились успеха.

Вы начнете добиваться реального прогресса и на собственном опыте узнаете, каково это воплощать свои идеи в жизнь.

Все, что вы получаете

4 818 тематических исследований основателей

Изучите наш архив из более чем 4800 тематических исследований и получайте новые истории каждое утро. Фильтруйте по отраслям, доходам, странам, методам роста и т. д.

Сообщество основателей

Задавайте вопросы, получайте советы, узнавайте больше о тематических исследованиях и получайте эксклюзивный доступ к нашему частному каталогу учредителей.

Курсы и прямые трансляции

Воспользуйтесь нашей библиотекой ресурсов, включая курсы, прямые трансляции, тренинги и многое другое.

8 628 бизнес-идей

Получите доступ к крупнейшей в мире живой и дышащей базе данных, которая поможет вам найти следующую идею, побочный проект или продукт для продажи.

Более 200 учебников по развитию

Откройте для себя 201 наиболее эффективный способ, с помощью которого основатели развивают свой бизнес прямо сейчас.

Мы договорились об эксклюзивных скидках на более чем 240 инструментов, которые, как доказано, способствуют развитию вашего бизнеса.

Не верьте нам на слово

Сэм Парр

Мой первый миллион

Мне нравится этот сайт.

Рэнд Фишкин

Moz / SparkToro

Прозрачность Love Starter Story.

Johne Vang

Be The Match

Вы не найдете эту информацию больше нигде.

Chenell Basilio

Рост в обратном направлении

Невероятное сообщество — это единственная причина, по которой у меня есть Slack на моем телефоне.

Грег Камрадт

Data Independent

Стартовая история сопровождала меня на моем пути к более чем 28 тысячам подписчиков YouTube. Это невероятное место, где можно быстро научиться строить успешный бизнес.

Steven Dege

Coach Locate

Я не думаю, что сделал бы первый шаг без Starter Story.

Исаак Тай

Основатель SaaS

Starter Story дал мне разрешение начать бизнес. Много лет наблюдал со стороны, но видя, как это делают другие, я понял, что в этом нет ничего эксклюзивного. Теперь я управляю своим!

Дженн Лич

Millennial Nextdoor

Я заработал более 5000 долларов на подписке Starter Story за неделю!

Тодд Финли

Выпускник HBCU

По-настоящему волшебно иметь группу подотчетности, когда вы, как и я, долгое время работали в одиночку.

Люк Маршалл

LukeMarshall.net

Я чувствую, что отправляю и делаю вещи, как никогда раньше.

Richard

Strivehouse

Сначала я сомневался, стоит ли это денег. Оглядываясь назад, Starter Story оказалась одной из лучших моих инвестиций.

Адам Ямада

Зеленые рабочие места

За очень короткое время я наладил удивительные связи. Основатели в этом сообществе опытные, умные, сообразительные и деловые люди.

Нейт Кадлак

Доступный дизайн

Сразу после присоединения к сообществу Starter Story один основатель со 175 тысячами подписчиков предложил МНЕ помочь. Невероятный.

Austin Rief

Morning Brew

То, что Пэт Уоллс создала с помощью Starter Story, потрясающе.

Бретт Линденберг

FoodTruckEmpire.com

Самая мощная платформа, если вы хотите начать свой бизнес.

Бен Кин

Книжный клуб Rebel

Это сообщество состоит из людей, которые действительно что-то начали. Таким образом, связи и знания основаны на общем стремлении к действию. Это дерьмо мощное.

Джош Ааронофф

Ваш финансовый директор

Начальная история помогает мне узнать о (не такой уж секретной) формуле успеха.

Harry Dry

Маркетинговые примеры

Реальные люди зарабатывают реальные деньги. Вдохновляет меня каждый день.

Luciano Viterale

Ticker Nerd

Вы можете увидеть, что сработало, а что нет для тысяч предприятий. Ежу понятно!

Инвестиции в отели: преимущества, недостатки и уникальные соображения

В этой серии из двух частей LoopNet представляет обзор сектора жилья/гостиничного бизнеса/гостиницы — термины, которые будут применяться взаимозаменяемо в этой серии. Это один из самых своеобразных видов активов в сфере недвижимости, а также (потенциально) один из самых прибыльных. Это также сектор, на который особенно сильно повлиял коронавирус, который породил как бедствия, так и возможности. Первую часть, посвященную текущему и ожидаемому состоянию рынка в ближайшей перспективе, а также текущим инвестиционным возможностям, можно найти здесь. Во второй части, представленной ниже, основное внимание уделяется долгосрочным преимуществам, проблемам и уникальным характеристикам сектора.

Справедливо отметить, что, хотя каждый тип активов коммерческой недвижимости (CRE) имеет свои особенности, а также отличительные черты и проблемы, отели особенно уникальны.

Начнем с продолжительности аренды. Большинство коммерческих активов, независимо от того, рассматриваете ли вы офисные, торговые или промышленные объекты, сдаются в долгосрочную аренду на срок от трех до 15 лет. Даже многоквартирные дома, которые имеют более частый оборот, чем их коммерческие аналоги, обычно предлагают аренду на один-два года. Эти условия аренды обеспечивают инвесторам определенную степень безопасности, даже если рынок пойдет вниз.

Но отели не предлагают подобных гарантий. Как метко заметил Ян Фрайтаг, национальный директор по аналитике рынка гостеприимства в CoStar, «срок аренды отеля составляет всего одну ночь».

Краткосрочная аренда может быть как преимуществом, так и недостатком для гостиничных активов, и мы углубимся в это позже в этой статье, но это также лишь один из уникальных аспектов, о которых должны знать новые инвесторы при входе в гостиничное пространство.

Джаред Келсо, исполнительный управляющий директор C&W Capital Markets и один из трех старших партнеров группы по работе с национальными рынками гостиничного капитала, объяснил, что «это гораздо сложнее [чем другие типы активов]. В инвестициях в отели больше составляющих, чем во многих других, и нет устойчивого потока доходов, как мы снова узнали, к нашему огорчению, в 2020 году. У вас есть сотни операционных проблем; у вас есть совсем другой долговой рынок для гостиничных активов, чем у вас [для] других классов активов; вам приходится бороться с брендами, вам приходится бороться с менеджерами и вам приходится бороться со сторонними OTA (онлайн-консультантами по путешествиям), такими как Expedia, TripAdvisor и Travelocity».

Другими словами, гостиничные активы обладают множеством уникальных особенностей; но не переусердствуйте. Потому что многие из элементов, которые делают отели иногда сложным активом в сфере недвижимости, являются теми же характеристиками, которые делают их привлекательными возможностями.

Уникальные аспекты инвестирования и управления отелями

На основе бесед с различными отраслевыми экспертами LoopNet разработала следующий список отличительных элементов и важных соображений для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения гостиничной недвижимости:

• Элемент бренда (маркировать или не маркировать).
• Влияние ОТА.
• Различия в финансировании гостиницы.
• Требования к интенсивному управлению.
• Страховые сложности и расходы.

Элемент бренда (Брендировать или не маркировать)

«Они были там и сделали это, верно? Вы не первый. Многие люди совершали ошибки [и] многому научились, и вы можете участвовать в этом обучении».

Ян Фрайтаг, национальный директор по аналитике рынка гостеприимства, CoStar

Возможно, единственной наиболее уникальной (и обычной) особенностью отелей по сравнению с другими активами в сфере недвижимости является наличие брендов или флагов, если говорить языком отрасли. Чтобы было ясно, эти бренды, многие из которых известны всем — Hilton, Marriot, Choice и т. д. — обычно не владеют отелями, носящими их имена.

Келсо описал это так: «Среднее рыночное пространство [то есть отели стоимостью менее 15 миллионов долларов] в подавляющем большинстве случаев является франчайзинговой моделью, в соответствии с которой владелец заключает франчайзинговое соглашение с Hilton, Hyatt или Intercontinental. Бренд будет размещать свой флаг на собственности с учетом множества требований к владельцу с точки зрения дизайна, качества и уровня предоставляемых услуг».

Чтобы вы не думали, что бренд делает большую часть работы за вас, важно понимать, что гостиничные бренды обычно также не управляют недвижимостью, находящейся под их эгидой. Фрайтаг описал отношения между этими субъектами как «треугольник между владельцем, управляющей компанией и брендом. В некоторых случаях владелец и руководство могут быть одними и теми же, но очень часто бренд является третьей стороной».

В современном гостиничном бизнесе преобладают бренды. По данным Фрайтага, примерно 70% отелей в США являются брендовыми. Бренды предлагают очевидные преимущества с точки зрения их маркетингового охвата и узнаваемости имени. Они также обеспечивают доступ к клиентам через свои надежные программы лояльности.

В дополнение к этим преимуществам бренды облегчают инвесторам доступ к финансированию. По словам Сачина Пателя, управляющего директора Shiv Properties, которая является акционером 11 гостиничных объектов, банки в последние четыре-шесть лет неохотно финансировали независимые объекты. «Им нравится видеть корпоративную или франчайзинговую модель финансирования этих сделок».

Бренды также могут иметь решающее значение, если вы выходите на рынок деловых поездок. «Всегда будут компании, которые хотят или должны видеть Marriot, Hilton, Hyatt или Intercontinental в своих отчетах о расходах», — сказал Келсо.

С другой стороны, Патель отметил, что в независимом отеле «кто-то не заглядывает вам через плечо», что дает инвестору больше гибкости, особенно в отношении сокращения расходов; соображение, которое становится особенно важным в периоды экономических потрясений, таких как тот, который сейчас переживает отрасль.

По словам Келсо, также важно помнить, что франчайзинговые соглашения, которые инвесторы заключают с брендами, обычно являются долгосрочными (обычно от пяти до 15 лет) и «в основном не подлежат расторжению».

Тем не менее, особенно для начинающего инвестора, трудно переоценить преимущество жизненного опыта, которое дают бренды. Как заметил Фрайтаг: «Они были там и сделали это, верно? Вы не первый. Многие люди совершали ошибки [и] многому научились, и вы можете принять участие в этом обучении».

В конце концов, по словам Патель, все сводится к RevPAR (доход на номер), одному из ключевых показателей гостиничной индустрии. «Эти флаги принесут мне больше дохода за номер», — сказал он. Однако этот повышенный доход имеет свою цену. Патель сказал, что инвесторы должны исходить из того, что по крайней мере от 15% до 18% их операционных расходов будут идти на расходы, связанные с брендом, и этот процент растет по мере того, как вы поднимаетесь по лестнице брендов от экономичных до роскошных.

Влияние OTA

Помимо брендов, одной из наиболее мощных сил, влияющих на гостиничный рынок, являются OTA (онлайн-консультанты по путешествиям), и важно, чтобы инвесторы понимали, какое влияние они оказали и продолжают оказывать на отрасль.

По словам Форда Бартона, директора Lodging Partners, брокерской и консалтинговой фирмы, занимающейся гостиничным бизнесом и жильем, OTA способствовали «коммодитизации отелей». Это, в свою очередь, «часто приводило к снижению цены для отелей».

Некоторые источники также предполагают, что программы лояльности, которые долгое время были одним из основных преимуществ, предлагаемых франчайзинговой моделью бренда, менее актуальны в эпоху, когда доминируют OTA. Потребители, выбирающие отели с помощью этих услуг, как правило, больше ориентируются на цену, чем на лояльность к бренду. Хотя потребители могут по-прежнему ценить предполагаемые гарантии качества и обслуживания, которые сопровождают бренд, они, как правило, «менее специфичны для бренда», сказал Бартон.

Соответственно, независимый отель, который берет деньги, которые он вложил бы в бренд, и перераспределяет их на оптимизацию поисковых систем (SEO) или другие усилия в области цифрового маркетинга для привлечения интереса в Интернете, может занять хорошие позиции в гостиничном ландшафте 2021 года.

Различия в финансировании отелей

Вышеупомянутое влияние бренда — не единственная область, в которой финансирование отелей отличается от других типов активов CRE. Из-за возможности значительного сокращения доходов во время экономических спадов все эксперты LoopNet говорили, что крайне важно, чтобы инвесторы планировали финансировать значительную часть покупки наличными. «Вы должны вкладывать от 35% до 40% капитала в любую сделку», — сказал Патель.

Фрейтаг заметил, что недостаточное финансирование доли участия в покупке — это «то, что прямо сейчас ставит многих людей под угрозу… их ежемесячный платеж по ипотеке настолько высок».

Кроме того, из-за уникального ежедневного потока доходов, который обеспечивают отели, Бартон выступал за преимущества обеспечения финансирования в небольшом местном учреждении. «Я думаю, что с небольшим отелем вы можете преуспеть с местным кредитором в этом районе», — сказал он. «Этим банкам часто нравятся гостиничные кредиты, потому что они также получают все ежедневные депозиты, и их отношения — это нечто большее, чем просто кредит».

Бартон также отметил, что кредиторы захотят увидеть четкий план управления и даже будут уделять особое внимание инвесторам, которые предпочитают буквально «спать там, где они едят», часто отдавая предпочтение отелям, занимаемым владельцами.

Келсо сказал, что инвесторы должны быть готовы к быстрым изменениям в вариантах финансирования. «Среда на рынках капитала для гостиничного бизнеса меняется гораздо быстрее, чем для других классов активов, потому что она более точно отражает то, что происходит в экономике», — сказал он.

Требования к интенсивному управлению

Одним из отличительных аспектов отелей, с которым соглашался каждый эксперт LoopNet, является объем требуемой работы.

«Это может быть очень трудоемкий класс активов, особенно в более высоком сегменте, поскольку вы предоставляете больше услуг», — сказал Фрайтаг.

Патель согласился с этой оценкой. Он сказал, что инвесторы должны «быть готовы управлять большим количеством сотрудников и быть готовыми к пониманию того, что заработная плата является важным компонентом отеля, и что вам придется участвовать в операциях, чтобы сделать его успешным».

Учитывая время и энергию, необходимые для управления объектами и персоналом (включая управленческую команду, если вы решите передать эту функцию на аутсорсинг), и Бартон, и Патель сообщили, что выгодно располагаться рядом с вашими инвестициями. «Инвесторы захотят иметь отель поблизости, чтобы они могли посетить отель и внимательно следить за инвестициями», — сказал Бартон.

Сложности и расходы на страхование

Келсо прокомментировал возросшую сложность страховых полисов, необходимых для отелей, особенно для курортной недвижимости в районах, подверженных ураганам или другим стихийным бедствиям.

По словам Пателя, помимо большей сложности, страхование отелей сопряжено с повышенными расходами, и эти расходы растут.

«Страховой рынок очень нестабилен, — сказал Патель. «Мы наблюдаем значительное увеличение страховых премий как в отношении общей ответственности, так и в отношении имущества». По его оценке, премии по общей ответственности увеличились примерно на 18-20%, а страхование имущества увеличилось на 10-16% в годовом исчислении.

«Что касается ответственности, то страховые компании уходят из бизнеса из-за пандемии», — сказал Патель. Остальные страховые компании используют ситуацию в своих интересах и повышают премии.

Преимущества инвестирования в отели

«Вообще, когда что-то дорожает, отельеры всегда находят способ увеличить свои ставки быстрее, чем все остальное».

Ян Фрайтаг, национальный директор по аналитике рынка гостеприимства, CoStar

Келсо аккуратно охарактеризовал инвестиционный профиль отелей в одном предложении: «Это класс активов с высоким риском и высокой прибылью».

С точки зрения инвестиций CRE, ключевые преимущества отелей включают:

• Потенциал высокой доходности.
• Гибкость ценообразования.
• Высокая маржа переменных затрат.
• Широкое распространение.
• Много данных.

Основным преимуществом отелей является, как отметил Келсо, возможность «получить значительно более высокую доходность за счет заемных средств».

Патель сказал, что если все пойдет по плану, инвесторы могут рассчитывать на годовой доход около 20%, что, безусловно, впечатляет по сравнению с другими активами в сфере недвижимости.

Такой потенциал высокой доходности частично обусловлен гибкостью, обеспечиваемой уникальной моделью аренды отелей. По словам Фрайтага, это позволяет владельцам отелей быстро повышать цены в ответ на возросший спрос. Возможно, именно поэтому отели исторически превышали индекс потребительских цен (CPI), сказал Фрайтаг. Хотя он признал, что взаимосвязь между гостиничными затратами и ИПЦ несколько изменилась за последние два-три года, «в целом, когда вещи становятся дороже, владельцы отелей всегда находят способ увеличить свои ставки быстрее, чем что-либо еще [в экономике]».

Бартон заметил, что эти значительные доходы частично получены за счет маржи. «В управлении отелем есть постоянные и переменные затраты. И как только вы покроете постоянные затраты, маржа переменных затрат станет очень привлекательной». Постоянные затраты включают налоги, страхование и финансирование; переменные затраты — это такие статьи, как продукты питания, комнатные принадлежности, удобства для гостей и рабочая сила.

Фрайтаг сказал, что еще одним ключевым преимуществом отелей является их широкое распространение, что открывает возможности для инвесторов практически на любом рынке страны.

Фрайтаг также упомянул, что большое количество данных, в том числе информация, содержащаяся в отчете dSTAR, подготовленном STR (который, как и LoopNet, принадлежит CoStar Group), является отраслевым атрибутом, которым могут воспользоваться инвесторы. «Вам не нужно как бы задаваться вопросом:« Как дела у конкурентов? Как у меня дела по сравнению с конкурентами?» Вы знаете», — сказал он.

Недостатки инвестирования в отели

«Я думаю, что в гостиничном секторе гораздо важнее учитывать негативный сценарий, потому что денежный поток гораздо более изменчив».

Джаред Келсо, исполнительный управляющий директор, C&W Capital Markets

Конечно, высокие награды редко приходят к танцу без сопровождения их менее привлекательной компаньонки, высокого риска. Некоторые из основных недостатков гостиниц включают в себя:

• Особенно подвержены экономической нестабильности.
• Волатильность денежного потока.
• Изменение потребительских предпочтений.

Хотя модель посуточной аренды позволяет гостиницам повышать цены при высоком спросе, она также делает их исключительно уязвимыми перед экономическим спадом.

Келсо описал, чем это отличается от других классов недвижимости. «Когда тормоза останавливаются в экономике в целом, они останавливаются и в гостиничном бизнесе», — сказал он. «Активы, которые находятся в долгосрочной аренде, могут не ощущать влияния на денежный поток в течение 6, 12 или 24 месяцев после наступления экономического события, в то время как отели ощущают это в первый же день».

Как заметил Бартон, «обычно в этой отрасли циклы составляли от восьми до десяти лет, и в годы спада это может быть трудной парой лет».

Келсо поддержал это мнение. «Я думаю, что в гостиничном секторе гораздо важнее учитывать негативный сценарий, потому что денежный поток гораздо более нестабилен, чем в других классах активов», — сказал он. Он добавил, что для того, чтобы пережить спады, вы «действительно должны убедиться, что ваша капитальная база построена таким образом, чтобы выдерживать экономические потрясения».

По словам Фрайтага, гостиницы также особенно подвержены капризам потребителей. «Эти вещи стоят 30, 40, 50 лет, но меняются вкусы потребителей, меняются потребительские предпочтения. И с определенной физической коробкой можно сделать так много, пока это не станет экономически невыполнимым», — сказал он.