Главная » Бизнес » Бизнес в новостройках: почему лучше всего начинать бизнес в кварталах с новостройками?

Бизнес в новостройках: почему лучше всего начинать бизнес в кварталах с новостройками?

| – Комментировать

почему лучше всего начинать бизнес в кварталах с новостройками?

Санкт-Петербург. Рассказываем о всех плюсах новых домов

Фото: Seven Suns Development, ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…»

Кварталы новостроек могут стать золотой жилой для малого предпринимателя, а могут и навечно отбить желание вести какой-либо бизнес. Главное, грамотно оценить свои силы — и возможности железобетонных джунглей. Рассказываем об особенностях запуска бизнеса в жилых комплексах.

«Запретный» бизнес

Начнем с запретов: в жилом доме не удастся открыть магазины с легковоспламеняющимися товарами. А это не только бытовая химия, но и, например, синтетические ковры. Специализированным магазинам (у которых 80% товаров из одной категории) потребуется отдельная вытяжка для коммерческих помещений, никак не связанная с общей системой воздухообмена. Также придется забыть о слишком шумном бизнесе — больших кафе (вместимостью больше 50 человек), а танцевальные студии потребуют более совершенной шумоизоляции. Как и о слишком тихом — например, бюро ритуальных услуг. А вот частные клиники в жилых домах размещать можно — правда, если у них есть отдельный вход.

Какой бизнес открыть?

В остальном же вы вольны открывать все что угодно. Однако при создании бизнеса стоит ориентироваться на целевую аудиторию вашего бизнеса: в домах бизнес-класса с закрытым двором более состоятельные клиенты с более взыскательными потребностями. А вот в домах экономсегмента лучше открывать то, что подойдет массовому потребителю.

Ответить на вопрос поможет и застройщик. Обратитесь в коммерческий отдел компании — там можно получить схему развития комплекса и понять, сколько человек будет жить в квартале. А затем стоит проанализировать кварталы поблизости: если рядом с вашей точкой скоро вырастут три продуктовых магазина, открывать четвертый не стоит.

Для застройщика важно формирование здоровой и правильной инфраструктуры внутри своих жилых комплексов.

Главное, чтобы в новом районе появлялись не только одни аптеки с салонами красоты, но и продуктовые магазины, магазины детских товаров, зоотоваров, предприятия сферы услуг, частные клиники и т. д.

Разнообразие инфраструктуры позволяет повысить, с одной стороны, привлекательность жилого комплекса в глазах покупателей жилых помещений, с другой — арендные ставки в помещениях, которые сдаются в аренду. Фото: Seven Suns Development, ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…»

В компании Seven Suns Development ответственно подходят к планированию будущих жилых комплексов. Поэтому коммерческим помещениям уделяется особое внимание. В них предусмотрена свободная планировка со всеми преимуществами: отдельные входные группы, потолки от 3,62 м, витринное остекление и наличие необходимых коммуникаций. В локации, где возводится «Светлый мир «Станция «Л»…», на момент заселения будет проживать более 65 тысяч человек. Высокий пешеходный трафик и удачное расположение на первом этаже обеспечат большую проходимость — ваш магазин или салон точно не останется незамеченным.

Как правило, на 5 тысяч человек необходимо:

— 5-6 продуктовых магазинов,

— 4-5 салонов красоты,

— 1-2 магазина детских товаров,

— одна аптека и один банк.

Как выбрать место?

Сперва стоит определиться, как будет использоваться помещение. Если ваш вид деятельности не требует интенсивного внешнего пешеходного трафика, как, например, ветеринарная клиника или стоматология, то нет смысла выбирать самые дорогие помещения, которые находятся на первой линии. Ваши клиенты найдут дорогу к вам и так.

Однако если вам требуется активный трафик, так как вы планируете открыть, например, кафе со свежей утренней выпечкой, тогда следует обратить внимание на помещения, которые расположены рядом с главными пешеходными и автомобильными артериями жилого комплекса. Но не стоит забывать, что такие помещения стоят дороже.

Чтобы посчитать проходимость места, необходимо разделить рабочий день на три периода: утро, день и вечер. Например, вы планируете открыть магазин, который будет работать с 8 до 20: тогда утренний период будет с 8 до 12, дневной с 12 до 16, а вечерний с 16 до 20.

Далее выберите час в каждом периоде и посчитайте, сколько людей пройдет мимо вашего магазина (например, сколько людей прошло мимо точки с 8 до 9, с 12 до 13 и с 16 до 17). Затем умножьте количество людей на количество часов смены (в данном случае на 4), сложите значения и умножьте на 5 дней недели — так вы получите среднее значение трафика.

Если показатель выше 100 человек в час — поздравляем, вы нашли золотую жилу!

Почему лучше открывать бизнес в новом ЖК?

Конечно, бизнес в новых кварталах не лишен недостатков. Однако преимущества «неосвоенных территорий» при грамотном их использовании перевешивают все недостатки.

Локальная монополия

Первое и самое главное преимущество — вы будете одни, если грамотно выберете местоположение и займете нужную нишу. По крайней мере, первое время.

Сообщество

Во многих современных ЖК складывается уникальное дружное сообщество: возникают соседские чаты и сообщества в социальных сетях. А в жилых комплексах от Seven Suns Development, например «Светлый мир «Станция «Л»…», появится еще и Соседский досуговый центр, где каждый может реализовать себя, обратиться за помощью или просто хорошо провести время.

В таких ЖК новость о милой кофейне или магазинчике со свежими продуктами разлетается молниеносно — найти постоянных клиентов будет проще простого.

Большая проходимость

Многие ЖК оборудованы закрытыми охраняемыми дворами, а в комплексе «Светлый мир «Станция «Л»…» будет авторская концепция благоустройства, спортивный кластер и площадки для детей. Это значит, что жильцы будут стремиться проводить больше времени на улице.

Ну а о том, где найти деньги на развитие своего бизнеса, читайте в разделе «БизнесLife».

Какой открыть бизнес на первом этаже в новостройке в 2021 году

Вопрос выбора активов для инвесторов в недвижимость в 2022-2021 году оказался особенно сложным. Предложение на рынке новостроек неуклонно сокращается, а верно оценить потенциал нежилых объектов зачастую непросто даже профессионалам.

Одной из популярных стратегий стала покупка торговых помещений в составе строящихся жилых комплексов. Как правило, такие площади занимают магазины шаговой доступности, аптеки, салоны красоты, медицинские клиники.

Насколько привлекателен такой формат недвижимости для инвесторов?

Фактор пандемии COVID-19

Пандемия коронавируса значительно изменила ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, в первую очередь — в сегменте стрит-ретейла. Начиная с весны 2020 года активно арендовать помещения на первых этажах жилых домов стали предприятия общественного питания, прежде всего небольшие кафе/кофейни и кулинарии, а также операторы, торгующие продуктами питания и алкоголем, — совокупно на них приходится 50% спроса.

Среди других заметных игроков — частные клиники и коворкинги. Такое распределение стало ответом на текущие вызовы: напряженная эпидемиологичекая ситуация повысила спрос на медицинские услуги, а введение режима самоизоляции — на удаленные рабочие места.

Не все помещения в одном жилом комплексе одинаково ликвидны. Так, есть помещения, расположенные на первой линии, а есть те, которые находятся на внутренней, закрытой территории ЖК, даже не на первой линии домов. Например, во дворе. Такие лоты, как правило, занимают инфраструктурные объекты или арендаторы, обороты которых не зависят от пешеходного потока и рекламных возможностей первой линии домов.

Этапы, на которых инвесторам становится интересна покупка, тоже связаны со стоимостью помещения: вопрос в том, по какой цене застройщик или владелец коммерческих площадей готов продавать объекты. Иногда бывает так, что стоимость на этапе строительства или перед вводом в эксплуатацию значительно ниже, чем если бы инвестор купил уже готовый арендный бизнес в этом комплексе..

Первая линия стрит-ретейла всегда самая востребованная. Но это не означает, что помещения внутри ЖК не найдут арендаторов.

Какие помещения пользуются спросом

Сегодня большинство инвесторов покупают коммерческую недвижимость для ее дальнейшей сдачи в аренду. Лишь небольшая часть покупателей — конечные потребители, которым необходимы площади для развития собственного бизнеса. Для этого помещение должно находиться в районе с активным трафиком, удобным доступом и хорошо просматриваться со стороны движения транзитного потока.

Не менее важны и качественные характеристики площадки: метраж и возможность вариативного использования пространства, которое позволит превратить кафе в отделение банка или коворкинг. Средний метраж арендуемых коммерческих площадей сейчас сокращается. Причина — в желании сэкономить на арендных платежах, а также в изменении бизнес-модели ряда предприятий. Многие кафе стали продавать еду и напитки только навынос или переформатировались в «темные кухни», которые не требуют гостевых залов. Такой подход — оптимизации и перенастройки — используют и представители других сегментов бизнеса. Например, если раньше для размещения салона красоты клиенты рассматривали помещения в 120 кв. м, то сейчас отдают предпочтения более компактным лотам — 70–100 кв. м.

Основной запрос от операторов сегмента ретейл и небольших предприятий общественного питания приходится на помещения площадью 60–80 кв. м с максимально открытой планировкой и наличием витрины. Медицинские центры, стоматологии и кафе рассматривают лоты площадью от 100 до 250 кв. м, рестораны — 200–350 кв. м. Операторы по торговле продуктами питания выбирают различные по площади помещения в зависимости от формата деятельности. Магазины с отдельными категориями товаров (например, сырные лавки или винные бутики), а также монобрендовые ретейл-операторы (такие как «ВкусВилл») предпочитают помещения метражом от 60 до 200 кв. м. Мини-маркеты — лоты площадью от 350 до 500 кв. м, сетевые супермаркеты — 0,7–1,4 тыс. кв. м.

На помещения большой площади сложнее найти арендаторов, однако арендная ставка в них может быть «вкуснее».

Советы инвесторам

Первое, что необходимо оценить инвестору перед покупкой помещения в новостройке, — бюджет. Цена квадратного метра на кивеском рынке первичнйо недвижимости варьируется от $1 500 до $4 000 в зависимости от локации, объема трафика и метража. Самые дорогие варианты, как правило, расположены на первой линии жилого комплекса, без ограничения доступа пешеходов — именно такие объекты привлекают наибольшой трафик. Средняя доходность от покупки коммерческих площадей в новостройках сегодня составляет около 8–10%, что делает их более привлекательными для инвесторов, чем банковские депозиты.

Тем, кто интересуется исключительно центральными районами Киева, следует учитывать, что срок окупаемости здесь будет выше, нежели в более удаленных от центра локациях, и может достигать 15 лет. Те инвесторы, которые в первую очередь обращают внимание на показатель доходности, не привязаны к определенному месту и рассматривают все районы Киева и пригорода, могут рассчитывать на доходность до 10–13%. Для выбора объекта недвижимости, оценки рисков при покупке большого объема помещений советуем разработать целостную концепцию проекта и провести предброкеридж. В этом помогут Вам специалисты компании InVenture.

Как начать строительный бизнес