10 причин не покупать недвижимость – стоит ли инвестировать в недвижимость, минусы вложений в квартиры
В предыдущей статье я затронул ключевые преимущества этой инвестиции. И действительно, для типичного россиянина, кажется, лучшего вложения денег не существует (многочисленные опросы отчётливо фиксируют эту доминанту). Однако последние годы (особенно очевидно это стало после кризиса 2014 г.) наглядно продемонстрировали, что недвижимость необязательно всегда растёт в цене. Постоянно растущая налоговая и коммунальная нагрузка на владельцев ещё больше увеличивает ряды скептиков. Появилось множество рассуждений на тему, почему невыгодно вкладываться в недвижимость. В данной статье я суммирую доводы и добавлю новые, опираясь на ключевые свойства недвижимости.
- Очень высокий порог входа / альтернативные издержки
Для подавляющего большинства населения покупка недвижимости означает глубокий финансовый стресс. Чтобы купить недвижимость, необходимо отказаться от потребления невероятного количества товаров и услуг (каждый может посчитать самостоятельно, чем придётся пожертвовать, чтобы купить квартиру в Москве). В интернете полно душераздирающих историй о том, как человек десять лет нормально не питался, никуда не ездил, экономил на себе и на семье только ради того, чтобы собрать деньги на квартиру.Но стоит ли овчинка выделки?
Кроме того, очевидно, что лишь единицы в состоянии просто взять и купить квартиру. Значит, необходимо брать ипотечный кредит, а это дополнительные затраты, новый стресс и неизбежное снижение покупательской способности в будущем.
В результате не недвижимость работает на человека, а он на недвижимость.
Обычно на это выдвигается возражение: «А где же жить?», которое демагогически сводит альтернативу к «купить квартиру или жить на улице». Однако реальность чаще всего иная: никто на улице не живёт, и необходимости отказываться от всего и сводить свою жизнь к покупке квартиры (тем более в кредит) нет. Варианты всегда есть: переехать в более дешёвое жильё, в другой город, где уже есть собственная недвижимость, арендовать.
- Высокие трансакционные издержки Связано с предыдущим. Приобретение недвижимости — часто самая важная или даже единственная крупная покупка в жизни человека. Ради неё приходится рисковать если не всем, то очень многим. Покупка превращается, по сути, в лотерею. Выражаясь научной терминологией, покупатель несёт значительные трансакционные издержки. Они включают в себя затраты на поиск и сбор информации (о рынке, застройщике), на переговоры с продавцом, на юридическую защиту контракта. Многим не под силу заниматься всем этим самостоятельно, и они нанимают риелторов или оплачивают услуги юристов, пытаясь оптимизировать свои трансакционные издержки. Всё это увеличивает и без того огромные затраты на приобретение недвижимости.
- Низкая ликвидностьСвойство низкой ликвидности означает, что нельзя купить и продать свой объект по относительно выгодной цене, поскольку на рынке слишком мало участников. Есть лишь некоторое количество более-менее разнородных объектов, которые могут висеть в базах годами. Обычно речь про низкую ликвидность заходит, когда необходимо продать объект. В этом случае существует два варианта: продать быстро, но с дисконтом, либо без дисконта, но долго (причём, в последнем случае никто не гарантирует, что сделка вообще состоится).
Вопреки распространённому мнению, от низкой ликвидности недвижимости страдают не только продавцы, которые не могут реализовать свой товар, но и покупатели, которые не могут купить то, что им надо. Несмотря на кажущееся обилие предложений, как только дело доходит до реальной покупки, быстро выясняется, что выбирать и нечего. Все объекты недвижимости оказываются либо не подходящими, либо слишком дорогими. И покупатель тоже стоит перед дилеммой: покупать быстро, но дорого, либо дёшево, но долго (и тоже никто не гарантирует, что нужный объект когда-нибудь появится).
При сделках с недвижимостью многое зависит от удачи и терпения инвестора. Одновременно это означает, что спекулировать на короткий срок на недвижимости (как и на любом другом неликвидном активе) не имеет смысла. Даже если инвестор угадает тренд, ему придётся совершать минимум две сделки, на каждой из которых он потеряет какую-то часть своей прибыли. А если тренд будет угадан неверно, то есть риск надолго зависнуть с убыточной позицией, без шансов минимизировать свои потери. Обычно так и бывает: люди, купившие недвижимость, которая снижается в цене, не хотят продавать себе в убыток и продают (точнее выставляют) свои квартиры годами.
- Низкая реальная доходностьНедвижимость относится к классу консервативных инструментов вложений. Как мы выяснили ранее, риск глубокой просадки таких активов невелик, и недвижимость способна генерировать постоянный доход (денежный поток от арендных платежей). Но всё имеет свою цену. Рентные платежи от недвижимости обычно скромные и, что важнее, существенно меньше, чем от других способов вложений. Например, намного более ликвидные банковские депозиты, имея сопоставимые риски, гарантируют своим владельцам более высокую доходность (по крайней мере, так было в России последние десять лет).
Кроме того, про это часто забывают, есть существенная разница между номинальной и реальной доходностью недвижимости. Собственник недвижимости должен вычесть из арендных поступлений все затраты, связанные с её обслуживанием (кроме тех, которые несёт арендатор) — налоги, ремонт, простои и др.
- Налоги У недвижимости есть преимущество, которое мы разбирали в предыдущей статье, её нельзя переместить, следовательно, нельзя и украсть. Но, как это часто бывает, достоинство легко превращается в недостаток. Владелец недвижимости не может спрятать своё имущество от всевидящего ока налоговых служб. Он не может оптимизировать налоги или уклониться от них и вынужден безропотно принимать те условия, которые ему предлагает государство. В России ставки налогов на имущество по сравнению со странами Европы и США пока невелики, но есть основания полагать, что налоговая нагрузка на владельцев недвижимого имущества будет постепенно расти.
Растут быстрее инфляции и расходы на ЖКХ. Население получает счета на оплату и волей-неволей вынуждено оплачивать всё. Отказаться от коммунальных услуг сложно (или невозможно), сэкономить — тоже. Чем управляющие компании прекрасно и пользуются, планомерно повышая стоимость услуг.
- Обслуживание Вещественная сущность недвижимости предполагает, что нужно нести дополнительные издержки на поддержание её в надлежащем состоянии (финансовые активы в силу своей виртуальной природы этого не требуют).
Помимо оплаты коммуналки, собственнику приходится заниматься ремонтом, заменой мебели, предпринимать меры по защите от грабителей, урегулировать споры с соседями и др. Особенно много расходов на обслуживание несут владельцы загородной недвижимости. Если недвижимость сдаётся в аренду, к этому добавляются расходы на поиск арендаторов и администрирование.
- Риски появления долей Физически квартиру практически невозможно разделить без потери её потребительских качеств. Но с юридической точки зрения квартиры как раз могут быть разделены хоть на тысячу частей. То, что недвижимость подвержена дроблению на доли, пожалуй, главный её недостаток. Причём от этого не застрахован никто. Сегодня вы являетесь единственным обладателем квартиры, но завтра ваше имущество начнёт дробиться (в результате развода, по суду или при переходе квартиры по наследству). Полюбовно разделить имущество ценой в миллионы бывает очень непросто, что приводит к целому ряду неприятных юридических и этических казусов. А вот с финансовыми активами таких проблем, как правило, не возникает. Лучший актив с этой точки зрения — деньги, т.к. они обладают практически бесконечной делимостью. Но и другие активы (акции, облигации, золото) несложно разделить на столько частей, сколько необходимо.
- Отсутствие гибкости в управленииПокупатель недвижимости часто становится заложником ситуации, которой он не может полностью управлять, и проблем, которых заранее не мог предвидеть. Пьяные, неадекватные соседи. Скрытые дефекты в самой квартире (плохая шумоизоляция, неработающая вентиляция, тараканы и др.). Инфраструктура (власти решили построить дорогу под окнами). Могут измениться личные обстоятельства (появился хороший вариант трудоустройства на противоположном конце города) или планы (захотелось переехать в другой город/страну). А квартира уже куплена, и избавиться от неё можно только с потерей времени и денег.
Другой вариант: срочно понадобились средства (на учёбу, лечение или даже на другую недвижимость). В этом случае придётся брать кредит, а это снова потери.
Если человек обременён семьёй, то распоряжаться своей собственностью он может разве что теоретически (а на практике остаётся только жить в квартире, больше она ни на что не годится). В итоге, обладая многомиллионными активами, люди часто парадоксальным образом пополняют класс самых неимущих слоев населения.
- Расширяющееся предложение при сокращающемся населении Медленно, но верно потребность в жилье насыщается. В отличие от товаров повседневного спроса (продукты питания, одежда, бытовая техника и т.п.), которые в процессе потребления исчезают (или быстро амортизируются), а значит, спрос на них восстанавливается, с жильём всё иначе. После покупки квартиры вы свой спрос реализовали и вряд ли в обозримом будущем захотите купить ещё. Маркетологи, разумеется, работают над этим, убеждая всех нас, что 25 метров на человека это мало (такой средний метраж сейчас приходится на каждого россиянина, согласно данным Росстата), а значит, надо купить вторую квартиру, потом загородный дом и т.д. Однако естественный спрос на недвижимость будет падать. Что отдельно усугубляется демографическими проблемами в России. Квартир становится всё больше, а людей всё меньше, а значит, долгосрочная ценность недвижимости в России находится под вопросом. Правда, эти рассуждения не касаются мегаполисов, где действует фактор ограниченности земли, помноженный на миграционный прирост населения. Зато российская глубинка испытает двойной урон: население будет таять как в результате отрицательного естественного прироста, так и в результате оттока населения в крупные города. Поэтому недвижимость в регионах ждёт печальная судьба.
- Риски потери стоимостиНедвижимость имеет свойство расти в цене при растущей экономике и падать при падающей. Соответственно, любой кризис больно бьёт по её стоимости. Известно, что российская экономика зависит от цен на нефть, а они периодически необъяснимым образом рушатся. Оттого над недвижимостью постоянно висит дамоклов меч ухудшения сырьевой конъюнктуры на мировых рынках. Выше я объяснил, что среагировать быстро на меняющуюся рыночную ситуацию владелец недвижимости не может. Помимо этого, купленная недвижимость, пусть и очень медленно, амортизируется, физически изнашивается и морально устаревает. Однажды покупатель может обнаружить, что реальная стоимость его актива снизилась, а вложение не оправдало надежд.
Мы рассмотрели десять аргументов, которые способны немного охладить пыл квартирных инвесторов. Но, разумеется, их можно использовать только в связке с противоположными доводами, изложенными в предыдущей статье.
___________
Кстати, открыть свой первый брокерский счёт можно прямо на нашем сайте. А если всё ещё боитесь выходить на рынок с реальными деньгами – потренируйтесь на демо-счёте. И обязательно подпишитесь на обновления – актуальные и полезные материалы обязательно пригодятся вам в обучении!
Как инвестировать в недвижимость | Как заработать деньги
О том, чтобы вложить деньги в недвижимость, задумываются многие успешные люди. Но как инвестировать в недвижимость? Ведь это отличная возможность не только сберечь свои деньги во время инфляции, но также значительно приумножить капитал. В действительности на рынке новостроек и вторичного жилья существует много возможностей для успешного развития бизнеса. Традиционно это сфера считается одним из самых безопасных и выгодных способов заработка.
В статье представлено несколько вариантов того, как правильно инвестировать в недвижимость, сводя риски к минимуму. Подобный вид бизнеса позволяет получать пассивный доход инвестору – в большинстве случаев не нужно принимать активных действий для его развития, что позволяет направить свои силы и время на другой вид деятельности, требующий больше внимания.
Содержание статьи
Вложение денег в недвижимость выгодно длительностью своего действия. Достаточно сделать единоразовое денежное вложение для получения дивидендов на длительный период. Но это далеко не единственное преимущество. Более подробно тема раскрыта в разделах, представленных ниже.
Почему инвестиции в недвижимость обязательно принесут прибыль
Важно понимать, что вложения в недвижимость, как и любой другой бизнес, требуют тщательного продумывания всех шагов. Решив стать инвестором, следует изучить рынок и использовать все возможные варианты, позволяющие сформировать собственный инвестиционный портфель. Отличным вариантом станет вложение денег в различные виды построек. Также существуют разные стратегии, позволяющие проводить выбранную линию бизнеса максимально безопасно.
Самый распространенный вариант – это покупка квартир. Жилье всегда пользовалось и будет пользоваться спросом у покупателей, поскольку является одной из самых важных составляющих спокойной и комфортной жизни. Вложить свой капитал выгодно можно на различных этапах: например, стадия строительства новых квартир в высотном доме или же игра на вторичном рынке.
Перед покупкой дома, квартиры или помещения другого типа нужно позаботиться о сохранности денег. Инвестирование в недвижимость – это достаточно сложный вид бизнеса, требующий тщательного изучения рынка, знания всех возможных рисков и подводных камней. Поэтому нужно запастись терпением и почитать литературу, позволяющую хорошо понять особенности рынка недвижимого имущества.
Одним из популярных направлений приобретения недвижимого имущества является покупка коммерческого. Новый владелец перепродает квартиры или дома, другой вариант – это долгосрочная или краткосрочная аренда. Подобный вариант возможен как в новостройках, так и с жильем со вторичного рынка. Более подробно о целях вложения капитала в жилье рассказано ниже.
Цели инвестиций в недвижимость
Перед тем как вложить деньги в недвижимость нужно хорошенько подумать, чтобы правильно ответить на очевидный вопрос: какая цель является основой при покупке жилья? Только дав точный и взвешенный ответ, можно начинать, ведь от ответа зависит выбор стратегии, объекта, в который будут вливаться деньги, длительность вложения, а также риски, доход и окупаемость всего проекта.
Можно прочесть, что лишь немногие добиваются успеха в этом виде бизнеса. Согласно статистике, только 20 % новых инвесторов точно знают, чего хотят, и ставят перед собой конкретные цели и задачи. Это позволяет понять причину столь многих неудач. Именно поэтому важно убедиться в следующем:
- Вы точно осознаете серьезность своих намерений и то, сколько денег понадобится для реализации намеченных планов.
- Инвестиции в недвижимость вам по карману. То есть выделенные активы не являются последними в бюджете, при необходимости можно будет подтянуть резервы без ущерба для качества жизни.
- Есть достаточно времени для изучения рынка, всех его особенностей и подводных камней, вы готовы тратить усилия на постижение всех тонкостей выбранного вида бизнеса.
Но самое главное – это понимать, что на пути будут возникать различные препятствия, которые придется преодолевать. Прежде чем начинать свое дело, важно взвесить все «за» и «против», ответить на все поставленные вопросы, и только затем делать первый шаг. Перед людьми, которые тщательно подготовились и решили рискнуть, открывается много новых возможностей.
Преимущества инвестирования в недвижимость
Выбор развития бизнеса – это достаточно сложная задача, ведь везде есть свои плюсы и минусы. Но, выбирая актив, многие останавливаются именно на покупке квартиры. Самое очевидное преимущество – это возможность получить стабильный фундамент, ведь в любом случае квадратные метры можно оставить себе и не платить больше арендную плату, имея собственное жилье. Вариант беспроигрышный. Другие плюсы:
- Инвестиции в недвижимость позволяют сохранить деньги во время инфляции. Квартиры дорожают в период нестабильной экономики, поэтому вложенные активы сохранятся.
- Это отличный вариант для получения пассивного дохода. Для этого достаточно просто сдавать квартиру и получать деньги, ничего при этом не делая.
- Выбрав подходящий период на рынке, помещение можно выгодно продать, получив дополнительный доход.
Для бизнесменов, решивших получить другое гражданство, вложение денег в недвижимость открывает широкие возможности. Среди стран, предлагающих ПМЖ за инвестирование в экономику, можно найти многие балканские государства. Например, Испанию, Мальту, Кипр, островные государства Карибского бассейна и множество иных интересных вариантов.
Конечно, в данном случае речь идет о достаточно крупных суммах, измеряющимися сотнями тысяч долларов. Потому что для проведения сделки придется вести сотрудничество с очень серьезными государственными компаниями. И поэтому без грамотной юридической помощи не обойтись.
С чего начать?
Независимо от опыта и размера капитала начинать инвестору нужно с обучения. Самое главное – это разобраться с рисками. Следует осознавать, что торговля на рынке недвижимости сопряжена со многими рисками, поэтому без достаточного уровня подготовки не следует начинать. Прежде всего, важно разобраться в представленных ниже вопросах:
- Какие виды инвестирования в недвижимое имущество существуют?
- В какой срок можно рассчитывать на получение первых доходов?
- Виды объектов и тонкости правильного выбора.
- Законные средства, позволяющие финансировать в рынок недвижимости.
- Как избежать или минимизировать риски?
Сегодня инвестиции в недвижимость можно делать благодаря множеству государственных программ. Среди самых распространенных: вложение собственных денег, использование целевых облигаций, позволяющих совершить покупку, депозиты для покупки квартир в новостройках. Кроме того, существует много других вариантов, с которыми можно ознакомиться при самост
Инвестиции в недвижимость – плюсы и минусы инвестирования в недвижимость.
- Бизнес
- Бизнес-термины
- В помощь бизнесмену
- Как начать бизнес
- Школы бизнеса
- Финансовые услуги
- Бизнес-план
- Финансы
- Личные финансы
- Платежные системы
- Страхование
- Способы заработка
- Недвижимость
- Бинарные опционы
- В помощь инвестору
- Криптовалюты
- Фондовый рынок
- Форекс
- Интернет
- WEB-технологии
- Заработок в Интернете
- Интернет-сервисы
- Деловой мир
- Известные люди
- Личностное развитие
- Психология успеха
- Профессии
- Работа и карьера
- Бизнес тренды 2020
- Бизнес идеи 2020
- Куда вложить?
- ТОП книг по маркетингу
- ТОП книг по брендингу
- ТОП мотивирующих книг
- Бизнес
- Бизнес-термины
- В помощь бизнесмену
- Как начать бизнес
- Школы бизнеса
- Юридическая помощь
- Финансовые услуги
- Бизнес-план
- Личные финансы
- Платежные системы
- Страхование
- Способы заработка
- Недвижимость
- Инвестиции
- Бинарные опционы
- В помощь инвестору
- Криптовалюты
- Форекс
- Интернет
- WEB-технологии
- Заработок в Интернете
- Интернет-сервисы
- Деловой мир
- Известные люди
- Личностное развитие
- Психология успеха
- Профессии
- Работа и карьера
- Главная
- Инвестиции
- В помощь инвестору
- от Малинников В.
- вс, 08/26/2018 — 01:40
- 21458
- 0
Инве
инвестиций в недвижимость: как инвестировать в недвижимость в Индии для начинающих?
Вокруг сотни людей, которые могут поделиться с нами своими идеями относительно инвестиций в недвижимость. Почти каждый на каком-то этапе своей жизни имел дело с недвижимостью.
Мы видели, как наши родители, старшие братья и сестры покупают недвижимость. Это обогатило наши знания. Даже слух о сделках с недвижимостью от друзей также пополняет нашу базу знаний. Но нет ничего ценнее баловства .
Какие более глубокие сведения об инвестициях в недвижимость используют опытные покупатели в качестве руководства? Как новичок может инвестировать в недвижимость в Индии как профи?
Об этом мы и поговорим в этой статье. Но перед этим давайте освежим некоторые основы рынка недвижимости в Индии.
Темы
Рынок недвижимости Индии
В последние несколько лет рынок недвижимости Индии столкнулся с серьезными препятствиями. Хотя RERA и есть, но этот сектор не оживает.
Незавершенные проекты, готовые запасы, отсутствие спроса и т. Д. Способствовали низкой производительности в этом секторе. Но все же в крупных городах Индии цены на достойную недвижимость не снижаются.
Посмотрите на график цен ниже. За исключением Дели (не Дели NCR), цены на недвижимость в крупных городах за последние 2 года выросли (источник: makaan.com).
Из приведенной выше таблицы ясно, что цены на недвижимость в Индии продолжают расти. Скорость удорожания цен различна для разных городов.Если мы купим недвижимость в Хайдарабаде, прирост капитала будет относительно медленным. Если мы купим недвижимость в Гургаоне, прирост капитала будет быстрее.
Но где бы в Индии ни находилась недвижимость, ее цена будет расти. Почему? Из-за роста населения и увеличения покупательной способности индийского среднего класса.
В таких городах, как Мумбаи, Дели, Бангалор, Ченнаи, Ахмедабад, Пуна и т. Д. Наблюдается значительный рост цен на недвижимость. Почему? Это города, куда люди обычно мигрируют из других штатов в поисках работы и бизнеса.
Рост цен в городах Метро отражается и в других небольших городах. В среднем за последние 5 лет цены на недвижимость в Индии росли как минимум на 5% в год. В дополнение к этому добавьте примерно 3,5% арендной платы. Таким образом, общая прибыль составит 8,5% в год .
Почему инвестиции в недвижимость?
Богатые и состоятельные инвестируют напрямую в недвижимость. Им принадлежит несколько жилых или коммерческих объектов. Стабильное и приличное увеличение стоимости их недвижимости — обычное дело.
Но та часть, которая делает инвестиции в недвижимость столь дорогими, — это их способность приносить стабильный краткосрочный доход. Краткосрочный доход формируется в виде « месячной арендной платы ».
Скорость роста арендного дохода в долгосрочной перспективе обычно превышает инфляцию. Это особенно верно для городов уровня Metro, Tier1 и Tier 2. Поскольку ежемесячная доходность недвижимости растет, это также приводит к росту общей стоимости недвижимости.
Что показано на приведенной выше инфографике? Инвестиции в недвижимость приносят гарантированную прибыль.Доходы представлены в виде арендной платы и прироста капитала .
Доходность от аренды (фиксированный доход) со временем растет. В целом этот рост идет в ногу с инфляцией. Увеличение капитала произойдет за счет роста спроса. Индия является растущим и молодым населением, поэтому спрос на недвижимость продолжает расти.
Этот двойной эффект (гарантированный рост арендной платы и стоимости) заставляет сектор недвижимости приносить беспрецедентную прибыль, в отличие от любого другого актива.
Инвестиции в недвижимость — одна из лучших инфляции хеджирования.Это причина, по которой он особенно нравится крупным инвесторам, таким как Роберт Кийосаки и Дональд Трамп.
Осторожный протектор
Почему? Потому что, за исключением нескольких индийских городов, рынок недвижимости в Индии еще не созрел? Почему я так говорю? Потому что мы по-прежнему видим случайных застройок объектов недвижимости в большинстве городов Индии.
Хорошая недвижимость должна разрабатываться, продаваться и содержаться в соответствии с генеральным планом, включающим все объекты.
Если недвижимость не имеет генерального плана, ее долгосрочная оценка является сомнительной.В большинстве случаев стоимость такой недвижимости со временем обесценивается.
Проблема в том, что большинство объектов недвижимости либо незапланировано, либо построено застройщиками ниже номинала. Это делает вложение в недвижимость Индии немного рискованным .
Как инвестировать в недвижимость?
Итак, как это сделать? Вот несколько идей, которые новичок может использовать, чтобы понять, как инвестировать в рынок недвижимости в Индии. Также читайте о REIT в Индии.
1. Оценка доступности
Недвижимость — одно из самых дорогих вложений в жизнь.Цены на недвижимость в Индии могут варьироваться от нескольких лакхов до нескольких крор. Следовательно, прежде чем выходить на улицу, важно ответить: «, сколько я должен потратить на покупку недвижимости ». Как узнать?
Это можно сделать с помощью правила большого пальца, показанного на приведенной выше блок-схеме. Человек, чей доход составляет 100 000 рупий и имеет сбережения в 5 лакхов, может позволить себе купить недвижимость за 35 лакхов.
Помимо доходов и сбережений, кредитный рейтинг также играет важную роль в получении жилищного кредита.Если у человека нет достаточно высокого кредитного рейтинга, получить ссуду сложно.
Есть еще один аспект, по которому увеличивает стоимость недвижимого имущества. Есть установленных законом сборов , связанных с любой покупкой недвижимости. Примерно «прочие расходы» стоят около 10% дополнительно. Это еще больше влияет на доступность. Типичное изменение этой стоимости показано ниже:
- Гербовый сбор (6%).
- Регистрация (0,5%).
- Брокерские услуги (0,5%).
- Гонорары адвоката (0.1%).
- Комиссия за оформление жилищного кредита (0,1%).
- Налог, удержанный у источника (TDS-1%).
- Административные сборы общества (1%).
2. Подготовка к жилищной ссуде
Сначала нужно проверить свой кредитный рейтинг. Если оценка низкая, примите меры для ее улучшения. Зачем нужна проверка кредитного рейтинга?
Потому что банки не выдадут ссуду, если кредитный рейтинг ниже 700. Следовательно, лучше проверять счет перед подачей заявки на ссуду. Вы можете бесплатно проверить свой кредит на сайте CIBIL.
Помимо кредитного рейтинга, банки также захотят дважды проверить « EMI платежеспособность », внимательно изучив другие документы. Следовательно, для заемщика лучше держать под рукой следующие документы:
- Последние квитанции о заработной плате (за последние 6 месяцев).
- Налоговая декларация за прошлый год.
- Банковские выписки (за последние 6 месяцев).
- Отчет об активах (финансовых и физических).
- Подтверждение адреса.
- Подтверждение личности.
- Прочие документы по запросу банка.
Комбинация из «кредитного рейтинга» и «платежеспособности EMI» определит право на получение жилищного кредита . Проверить: Калькулятор права на получение кредита на основе дохода.
Что делать, чтобы повысить кредитоспособность? Перед подачей заявки на ссуду постарайтесь обнулить другие ссуды (например, задолженность по кредитной карте, личный ссуда и т. Д.).
Перед поиском недвижимости рекомендуется получить из банка письмо о праве на получение жилищного кредита.
Также сравните номера права на получение ссуды с расчетом финансовой доступности, выполненным на шаге 1 выше. Если в шаге № 1 указано, что право на получение кредита составляет 30 лакхов, на этапе № 2 банк готов предоставить 35 лакхов — пойдут на меньшее число .
3. Критерии выбора недвижимости
Целью должно быть покупка хорошей недвижимости. Что такое хорошая недвижимость? Он должен отображать как минимум две характеристики: (а) привлекательный план проекта и (б) соотношение цены и качества.
Какой привлекательный план проекта? Распределение между открытой площадкой и занятой землей (по зданиям) должно быть оптимальным.Чем больше будет открытой площадки, тем лучше.
Какое соотношение цены и качества? Недвижимость не должна быть дорогой. Как определить дорогое? Для себя я следую этому практическому правилу. Доходность от сдачи объекта в аренду должна быть не менее 3,0%. Предположим, недвижимость оценивается в 35 лакхов. В случае сдачи в аренду он будет приносить 10 000 рупий в месяц. Его рентабельность составит 3,4% (10000 × 12/3500000).
Для новичка важно знать, на что обратить внимание в собственности. Инвестиции в недвижимость нельзя делать только из эстетических соображений.Пропорциональный вес должен быть придан по крайней мере 14 параметрам , перечисленным ниже:
Цена
- 3.1 Доступность : Если доступность составляет 35 лакхов, а предлагаемая недвижимость стоит 40 лакхов, это явно не доступный. Это одна из причин, почему расчет доступности на шаге № 1 важен до принятия обязательства.
Окрестности
- 3.2 Местоположение : Инвестиции в недвижимость должны производиться в месте, известном инвестору.Следует избегать инвестирования в незнакомый город / поселок. Также важно расположение недвижимости в черте города. Предпочтительно недвижимость, рядом с которой есть школы, рынки, больницы.
- 3.3 Транспорт : Подъездная дорога важна. Если к отелю ведет широкая асфальтированная дорога, это не помешает. Связь на общественном транспорте, такая как метро, автобусная остановка, стоянка авто рикши, связь Ola / Uber, также увеличивает ценность.
- 3.3 Негативы : Особое внимание следует уделить недостаткам собственности.Типичными могут быть загруженные дороги, слишком близкое расположение к железнодорожному вокзалу или аэропорту, транспортный шум, удаленность, старое общество и т. Д. Эти факторы создают трудности, а также снижают качество жизни жителей.
Спецификация
- 3.4 Тип дома : Если предпочтение отдается рядному дому, многоэтажная квартира не подойдет, и наоборот. Прежде чем отправиться на поиски недвижимости, необходимо окончательно определить тип дома.
- 3.5 Новое или бывшее в употреблении : Подержанные дома могут быть очень выгодными.У них есть преимущество свободного владения и установленного местоположения. У них также могут быть встроенные средства, такие как Интернет, обогреватели, изделия из дерева, модульные кухни и т. Д. Но новая собственность также имеет свои преимущества.
- 3,6 Кол-во спален : Для небольшой семьи достаточно даже квартиры-студии. Для других требования могут варьироваться от 1 / 2BHK до квартир большего размера. Лично мне нравится оценивать недвижимость сначала на основе их размера (в SQFT), а затем на основании количества спален, которые она может предложить.
- 3.7 Открытый этаж : В некоторых домах есть прорези и карманы для платяных шкафов, шкафов, холодильника и т. Д. Такие дома предлагают лучшее «управление открытым пространством» после того, как мебель будет установлена на место. Вообще говоря, дом должен иметь возможность разместить вашу особую мебель (например, велосипед, коляску и т. Д.).
- 3.8 Парковка : Если у вас есть автомобиль, двухколесный транспорт и т. Д., В отеле должна быть соответствующая парковка.
Другие функции
- 3.9 Связь : Если в собственности уже проложены объекты для таких услуг, как кабельное телевидение, широкополосный доступ и т. Д., Это может сэкономить несколько долларов. В общем, ищите мобильную связь и подключение к Интернету в этом районе. Есть районы, в которых по своей природе плохая связь с мобильной сетью.
- 3.10 Расширение : В течение определенного периода времени владельцам нравится увеличивать свою жилую площадь. Недвижимость, которая имеет условия для продления, может пригодиться в будущем.
- 3.11 Садоводство : Для некоторых создание висячего сада на балконе — большой плюс.Если вы ищете рядный дом, проверьте, дает ли открытое пространство возможность садоводства. Недвижимость с такими положениями становится желанной.
- 3.12 Текущее состояние : Проверить «построенное состояние» собственности. Если это новая недвижимость, нет проблем. Но в доме б / у может потребоваться переделка или ремонт. Перед вступлением во владение рекомендуется знать об этой дополнительной стоимости.
- 3.13 Состояние снаружи : Квартира может быть хорошей изнутри, но и снаружи такое же хорошее здание? Не забудьте проверить собственность снаружи.Сканируйте окраску, трещины, просачивание, неплотные соединения, посягательства, качество парковки и т. Д.
- 3.14 Безопасность : В наши дни общества страдают от случайных краж и краж. Обязательно проверьте, есть ли в отеле специальная система безопасности.
Также рекомендуется посетить отель как минимум трижды перед тем, как принять последний звонок.
- Посетите 1 : Попытайтесь добраться до отеля из офиса и т. Д. В часы пик. Это даст вам представление о загруженности дорог.
- Посещение 2 : Осмотрите отель ночью. В эти часы вы сможете оценить обстановку. Есть объекты, которые в темноте выглядят слишком мрачно. Избежать их.
- Посещение 3 : Постарайтесь посещать объект по выходным. Это даст новый взгляд на вещи, и вы также сможете пообщаться с несколькими существующими жильцами.
4. Спросите своего агента по недвижимости
То, что сделано на шаге № 3 выше, позволяет решить «важные дела». Есть также незначительные вопросы, требующие внимания.Агент по недвижимости сможет ответить на эти вопросы (честно).
Есть подобные стратегические вопросы, которые необходимо сообщить агенту или нынешнему владельцу:
- Осталось непроданным : Сколько дней недвижимость находилась на рынке для перепродажи? Некоторые объекты продаются за считанные дни. Некоторые свойства требуют времени. Идея — узнать причину задержки. Причинами могут быть завышенная цена, плохой Ваасту и т. Д.
- История занятий : Желательно избегать покупки недвижимости, в которой в прошлом работали несколько человек.Целью должно быть приобретение второй или третьей собственности. Если недвижимость заселили сами первые владельцы, это большой плюс.
- Текущее владение : Кто в настоящее время занимает недвижимость
Финансирование недвижимости 101 [Обновлено в 2020 г.]
Ключевые выводы
Для начинающего инвестора понимание того, как финансировать сделку, так же важно, как и ее поиск. Отсутствие финансирования недвижимости продолжает мешать большинству новых инвесторов на сегодняшнем рынке просто потому, что они не осведомлены о различных способах финансирования.Независимо от того, есть у вас доступ к оборотному капиталу или нет, всегда есть способы приобрести капитал.
Инвестиции в недвижимость — никогда не плохая идея. Он предлагает потенциальным инвесторам множество финансовых и личных выгод, таких как увеличение денежного потока, повышение стоимости жилья и налоговые льготы. Фактически, инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одним из самых популярных инструментов получения финансового благополучия. По данным IRS, примерно 71 процент американцев, заявивших более миллиона долларов в своих налоговых декларациях за последние 50 лет, занимались недвижимостью.По иронии судьбы, начинающие инвесторы сталкиваются с проблемой изучения того, как получить финансирование инвестиций в недвижимость, прежде чем они смогут начать создавать богатство. Читайте дальше, чтобы узнать о некоторых наиболее распространенных вариантах финансирования недвижимости, а также о выдающихся кредитах для инвестирования в недвижимость.
Что такое финансирование недвижимости?
Финансирование недвижимости обычно используется для описания метода инвестора для обеспечения средств для предстоящей сделки. Как следует из названия, этот метод позволит инвесторам получить капитал из внешнего источника для покупки и ремонта недвижимости.Однако, как и в случае с традиционным финансированием, финансирование недвижимости сопровождается условиями и андеррайтингом, не последнюю из которых необходимо полностью понять перед заключением контракта.
[Думаете об инвестировании в недвижимость? Узнайте, как начать работу, зарегистрировавшись для участия в БЕСПЛАТНЫХ курсах по недвижимости, предлагаемых в вашем районе. ]
Как получить финансирование инвестиций в недвижимость
Одно из самых больших заблуждений об инвестировании в недвижимость состоит в том, что для начала нужно иметь много денег, что неверно.Однако секрет, который не понимают многие профессионалы, заключается в том, что существует множество различных вариантов финансирования недвижимости, позволяющих финансировать каждую инвестицию. Поскольку метод финансирования конкретной сделки может сильно повлиять на ее результат, понимание финансового аспекта является обязательным.
Как инвестор, есть несколько различных способов финансирования инвестиций в недвижимость. У каждого будет свой набор плюсов и минусов, и ваш подход к финансированию будет зависеть от объекта недвижимости и ситуации.Начинающим инвесторам необходимо помнить, что не все варианты финансирования инвестиций в недвижимость созданы равными. То, что работает для кого-то другого, не обязательно сработает для вас, но уловка заключается в том, чтобы понять, какой вариант финансирования недвижимости будет дополнять вашу бизнес-стратегию. Потратив время на изучение различных вариантов финансирования недвижимости, новые инвесторы обязательно поймут, насколько доступным может быть инвестирование. Расширение набора инструментов для финансирования инвестиций в недвижимость — это просто вопрос знания существующих стратегий, а также надлежащих способов их использования.Имейте в виду, что все инвесторы в какой-то момент своей карьеры сталкивались с финансовыми трудностями; если есть сомнения, нет ничего плохого в том, чтобы подключиться к вашей сети инвесторов и попросить совета.
Варианты финансирования недвижимости
Инвесторы, у которых есть готовая сделка, уже совершили один из самых важных шагов в переходе на дом. Однако найти выгодную сделку — это лишь часть головоломки. Как только вы найдете хорошую недвижимость для инвестиций, вам нужно будет профинансировать предстоящую сделку.
Финансирование сделки с недвижимостью имеет тенденцию вызывать у новых инвесторов приступ беспокойства или даже достаточно, чтобы заставить их собраться с мыслями и вернуться к работе с девяти до пяти. Однако, если инвестор берет на себя обязательство проявить должную осмотрительность, опасения нехватки средств нерациональны.
Если у вас на столе много выгодных предложений, нет никаких ограничений в отношении способов их финансирования. Прекрасным примером может служить использование самостоятельной IRA, которая потребует предварительного тщательного рассмотрения; тем не менее, это говорит о том, что существует множество доступных вариантов финансирования инвестиций в недвижимость.Для инвесторов, которым интересно, как финансировать инвестиционную недвижимость, я объясню некоторые из ваших вариантов финансирования недвижимости:
Финансирование наличными: Отлично подходит для инвесторов, которые имеют доступ к значительному объему капитала, лично или через свою сеть, и желают приобрести недвижимость бесплатно и без оплаты.
Кредиторы с твердыми деньгами: Доступно для инвесторов, которые имеют менее чем идеальную кредитную или финансовую историю и нуждаются в краткосрочной ссуде.
Частные кредиторы: Инвесторы с хорошими связями часто могут использовать капитал из личных связей, занимая деньги под определенную процентную ставку и срок окупаемости.
Самостоятельные счета IRA: Лица, которые решили создавать сбережения через самостоятельную IRA, могут принять решение использовать свой счет как способ доступа к капиталу.
Финансирование продавца: Иногда покупатели и продавцы могут заключить взаимовыгодное соглашение, позволяющее инвестору и продавцу вообще избежать необходимости обращаться к частному кредитору.
Peer-To-Peer Lending: Это отличный вариант для инвесторов, пытающихся привлечь последнюю часть финансирования для проекта. Одноранговое кредитование может предложить высокую гибкость и низкие процентные ставки.
Финансирование наличными
Для инвестора наличные деньги — это огромный инструмент для получения желаемого. Наряду с получением большего количества принятых предложений, денежное финансирование позволяет инвесторам сэкономить на процентах, увеличить свой денежный поток и мгновенно получить долю в своих инвестициях.Также есть возможность сэкономить инвесторам на сумме покупки.
По данным RealtyTrac, в первом квартале 2016 года покупатели дома на одну семью и кондоминиумов платили в среднем на 23 процента меньше за квадратный фут, чем все покупатели жилья по всей стране.
Кроме того, важно помнить, что в некоторых случаях имеет смысл платить за недвижимость наличными, а в других — следует рассматривать другие варианты финансирования. Однако, если у вас есть собственный капитал, вы всегда должны использовать его в наилучших возможных сценариях.
Кредиторы с твердыми деньгами
Финансируемые частными предприятиями и частными лицами, кредиторы в твердой валюте предоставляют краткосрочные ссуды под высокие ставки инвесторам в недвижимость. Этот вариант финансирования, который не соответствует банковским стандартам кредитоспособности, обычно используется специалистами по реабилитации, которые хотят отремонтировать недвижимость.
Финансирование твердыми деньгами обычно определяется стоимостью самой инвестиционной собственности, при этом кредиторы анализируют «стоимость после ремонта» (ARV) для определения размера ссуды.Кредиторы с твердыми деньгами, как правило, не финансируют всю сделку, а финансируют определенный процент от покупной цены или стоимости после ремонта, которая будет варьироваться от 50 до 70 процентов.
Кредиторы с твердыми деньгами также взимают комиссионные помимо процентов по ссуде. Эти комиссии обычно указываются в пунктах (от трех до пяти) и представляют собой дополнительные процентные комиссии в зависимости от суммы кредита. Как правило, кредиторы, предоставляющие твердые деньги, взимают гораздо более высокие процентные ставки — иногда вдвое больше, чем при традиционной ипотеке, плюс комиссионные.В конце концов, у всех кредиторов с твердыми деньгами будут разные требования, и инвесторы в недвижимость должны полностью осознавать, во что они ввязываются.
Частные кредиторы
Частные ростовщики — неотъемлемая часть роста каждого нового инвестора. У них есть средства и намерение инвестировать капитал в ваш бизнес, и они так же заинтересованы в работе с вами, как и вы с ними.
Как правило, частные кредиторы предоставляют инвесторам наличные для покупки недвижимости в обмен на определенную процентную ставку.Эти условия обычно устанавливаются заранее и с указанным периодом окупаемости — от шести месяцев до года. Эти ссуды наиболее распространены, когда инвесторы считают, что они могут поднять стоимость определенной собственности за короткий период времени, как правило, за счет ремонта. Также важно понимать, что частные деньги следует использовать только тогда, когда у вас есть четко определенная стратегия выхода, например, твердые деньги.
Самостоятельные счета IRA
Самостоятельный индивидуальный пенсионный счет (индивидуальный пенсионный счет), на самом базовом уровне, представляет собой сберегательный счет, который позволяет с течением времени осуществлять комплексный безналоговый рост.Самостоятельные IRA отличаются от других типов сберегательных счетов, таких как 401K, поскольку владелец может контролировать различные варианты инвестирования, включая недвижимость.
Владельцы самостоятельной учетной записи IRA пользуются уникальным преимуществом покупки, ремонта и продажи недвижимости, сохраняя при этом возможность откладывать налоги. Однако важно отметить, что владельцы младше 60 лет обычно подвергаются штрафу за досрочное снятие средств.
Финансирование продавца
Есть несколько сценариев, когда и инвестор, и продавец могут заключить взаимовыгодную сделку по финансированию продавца.При финансировании со стороны продавца покупатель недвижимости будет производить платежи напрямую продавцу, а не через банк. Это может помочь мотивированному продавцу быстрее продать недвижимость. Инвестор может избежать необходимости преодолевать традиционные препятствия при ипотечном кредитовании, такие как минимальные финансовые и кредитные баллы.
Вместе покупатель и продавец часто могут ускорить процесс транзакции и избежать многих затрат и сборов, связанных с процессом закрытия. Кроме того, владелец может продать вексель, если он больше не хочет управлять своим собственным финансированием.
Одноранговое кредитование
Одноранговое кредитование позволяет инвесторам занимать деньги у других инвесторов или групп инвесторов (отсюда и название). Базовый процесс можно представить себе как ссуду за твердые деньги или частные деньги, хотя на самом деле его специфика совершенно иная. Подобно этим методам, инвесторы могут обойти строгие требования традиционного финансирования и позволить своему портфелю говорить.
Эта форма финансирования недвижимости обычно предполагает более низкое соотношение суммы кредита к стоимости, чем другие типы финансирования.Это часто мешает инвесторам взять в долг всю сумму кредита, необходимую для покупки недвижимости; однако не бойтесь искать необходимое финансирование. Одноранговое финансирование в целом обеспечивает высокую степень гибкости.
Лучшие ссуды для инвестирования в недвижимость
При изучении обширного набора различных вариантов финансирования недвижимости следует также учитывать ссуды, предлагаемые государством, традиционными кредиторами, и методы увеличения личного капитала.Читайте дальше, чтобы узнать о некоторых из самых популярных вариантов ссуд, которые творчески используются инвесторами, включая ссуды для инвестиций в недвижимость с плохой кредитной историей:
203K ссуды: Особый тип ссуды, обеспеченный Федеральной жилищной администрацией, ссуды 203K поддерживают покупку старой или поврежденной собственности, нуждающейся в ремонте.
Ссуда под залог собственного капитала: Домовладельцы, которые создали собственный капитал в своей собственности, могут взять ссуду в форме кредитной линии, что дает им возможность гибко расширять свои портфели за счет использования собственного капитала в качестве залога.
Ссуда FHA: Потребители с неидеальной кредитной историей или те, у кого нет доступа к капиталу для выплаты большого первоначального взноса, могут получить право собственности на жилье, взяв ипотеку, обеспеченную Федеральной жилищной администрацией.
Традиционный ипотечный кредит: Обычный ипотечный кредит, финансируемый банками, по-прежнему остается одним из самых популярных методов финансирования сделок с недвижимостью.
Соответствующий заем: Как следует из названия, соответствующий заем — это ипотека, которая равна или меньше суммы, установленной соответствующим лимитом займа, установленным FHFA.Возможно, что еще более важно, соответствующие займы соответствуют требованиям Freddie Mac и Fannie Mae.
Портфельная ссуда: Портфельная ссуда обслуживается первоначальными кредиторами, которые первыми выпустили средства. Вместо того, чтобы продавать ссуду на вторичном рынке, обслуживающий персонал будет держать ссуду в собственном портфеле.
Заем VA: Заем VA — это ипотека, гарантированная Министерством по делам ветеранов США.
203K Кредит
203 тыс. Ссуд — это особый тип ссуд, обеспеченный Федеральной жилищной администрацией и разработанный специально для тех, кто планирует восстановить старую или поврежденную собственность.Заем включает в себя стоимость покупки недвижимости плюс предполагаемые затраты на ремонт. Реабилитационные ссуды в размере 203 000 привлекательны для некоторых из-за низкого требования к первоначальному взносу в размере 3,5 процента и позволяют финансировать косметический или капитальный ремонт по мере необходимости. Кроме того, заемщик может включить в ссуду выплаты по ипотеке за 6 месяцев.
Эта политика разработана, чтобы помочь домовладельцам выплачивать ипотечные платежи, когда они не могут жить в собственности на этапе ее восстановления. Однако инвесторы должны знать о некоторых потенциальных недостатках этого конкретного займа.Во-первых, 203 тыс. Заемщиков должны нанять лицензированного подрядчика и консультанта по строительству, а это означает, что проекты DIY не разрешены. Кроме того, не допускаются инвестиционные объекты с фиксированной и обратной связью. Они смогут использовать подход, связанный с занятостью собственника, купив недвижимость от 1 до 4 единиц.
Заем под собственный капитал
Когда инвестор накопил капитал в форме своего личного проживания, у него есть возможность взять ссуду под этот капитал. Ссуда собственного капитала, более официально известная как Кредитная линия собственного капитала (HELOC), позволяет домовладельцам использовать свой собственный капитал в качестве залога для получения ссуды.Общие способы использования ссуды под залог недвижимости включают ремонт дома, образование или урегулирование долгов.
Основным преимуществом ссуды под залог собственного капитала являются низкие ставки, обычно основанные на основной ставке, которая в настоящее время является низкой. Кроме того, заемщики могут гибко использовать заем так, как они хотят, и управлять своей собственной структурой погашения. Такая гибкость дает домовладельцам возможность расширять свой портфель на собственных условиях.
Заем FHA
Кредит FHA — один из нескольких вариантов жилищного кредита, предлагаемого федеральным правительством.Федеральное жилищное управление (FHA) создало ссуду, чтобы помочь расширить доступ к домовладению для потребителей с неидеальным кредитным профилем и тех, у кого нет финансовых средств для накопления большого первоначального взноса. Когда новый покупатель жилья ищет варианты ипотечного кредита, он может искать кредиторов, которые предлагают продукты ипотечного кредитования, поддерживаемые FHA. Эти ссуды предлагают минимальный первоначальный взнос в размере 3,5 процента, но при этом допускаются низкие процентные ставки.
Однако следует отметить, что внесение менее 20 процентов по жилищному кредиту приведет к обязательному платежу по страхованию частной ипотечной ссуды.Кроме того, ссуда FHA разрешает только недвижимость, занимаемую собственником, но позволяет приобретать недвижимость с более чем одной единицей. По данным The Lenders Network, текущий лимит ссуды для одноквартирного дома колеблется от 294 515 до 679 650 долларов США, в зависимости от того, является ли рынок дешевым или высокозатратным.
Традиционный ипотечный кредит
Один из наиболее популярных методов финансирования недвижимости — через традиционных кредиторов, в том числе обычные ссуды и ссуды FHA. Многие инвесторы выбирают традиционные варианты финансирования со стороны кредиторов на сегодняшнем рынке, потому что процентные ставки находятся на историческом минимуме.
Однако традиционные кредиторы следуют строгим инструкциям со многими требованиями, которых не требуют другие варианты финансирования. Проблемы с традиционными ссудами, такими как обычная ипотечная ссуда, включают достаточный первоначальный взнос (от 15 до 25 процентов), адекватный кредитный рейтинг (минимум 680) и документацию о доходах. Кроме того, использованные деньги должны быть названы «полученными и выдержанными» в течение не менее 60 дней и не могут быть подарком. Во многих случаях это может ограничить многих инвесторов.
Соответствующие займы
Соответствующие займы, как следует из их названия, соответствуют стандартизированным правилам, установленным Fannie Mae и Freddie Mac.Однако «соответствующая» часть этих займов относится к выданной сумме. Соответствующие ссуды должны быть меньше соответствующего лимита ссуд, установленного Федеральным агентством жилищного финансирования. Лимит соответствующих кредитов на 2019 год установлен на уровне 484 350 долларов США, что на 31 250 долларов США больше, чем соответствующий лимит кредита, установленный в предыдущем году. Однако стоит отметить, что соответствующий лимит кредита не универсален для всех рынков. В районах с более высокими ценами, таких как Нью-Йорк или Сан-Диего, предел выше.
Помимо размера самой ссуды, соответствующие ссуды также характеризуются следующим:
Портфельные ссуды
Портфельные ссуды финансируются кредитором, но вместо того, чтобы продаваться на вторичном рынке, как это обычно делают большинство традиционных кредиторов, ссудодатель сохраняет ссуду для своего собственного портфеля.В результате заемщикам не нужно устанавливать отношения с другим кредитором, а вместо этого они могут поддерживать связь со своим текущим кредитором. Другими словами, будет намного проще поддерживать открытую линию общения.
VA Кредиты
Ссуды в размереVA предназначены для обслуживания ветеранов США, военнослужащих и их супругов. Ссуды VA выдаются квалифицированными кредиторами и гарантируются Министерством по делам ветеранов США (VA). В частности, VA гарантирует максимум 25 процентов суммы жилищного кредита до 113 275 долларов США, что ограничивает максимальную сумму кредита 453 100 долларов США.Между тем, согласно VAloans.com, «может быть взята разумная стоимость собственности или покупная цена, в зависимости от того, что меньше, плюс комиссия за финансирование».
Использование кредитного финансирования — отличный вариант для начинающих инвесторов, но важно проявить терпение и подготовиться. Убедитесь, что вы понимаете процесс и то, что требуется для утверждения.
Сводка
Недвижимость — это товар, за который нужно платить. Как инвестор, вам решать, какое финансирование недвижимости подойдет для каждой сделки.В конечном счете, понимание важности финансирования недвижимости, включая различные методы финансирования, используемые инвесторами в недвижимость, поможет начать работу. Теперь, когда у вас есть некоторые из самых популярных финансовых стратегий, не нужно сомневаться, чтобы взяться за следующее предприятие.
Какой вариант финансирования недвижимости был для вас наиболее привлекательным? Поделитесь своими мыслями в комментариях ниже:
Отсутствие средств мешает вам инвестировать в недвижимость? Не позволяй!
Одно из препятствий, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы, — это поиск финансирования для своих сделок с недвижимостью.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, разработан, чтобы помочь вам начать изучение множества вариантов финансирования, доступных для инвесторов, а также самых прибыльных на сегодняшний день стратегий инвестирования в недвижимость.
Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш однодневный веб-семинар по недвижимости и начать изучать, как инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!
Инвестиции в швейцарскую недвижимость: пошаговое руководство
Инвестирование может показаться сложной задачей.Но основные принципы очень просты: купите актив, который нужен другим людям, и держите его. Он может принести вам дивиденды (буквально и метафорически) в ближайшие годы.
Ничто не вызывает больше споров в инвестиционном мире, чем недвижимость. С одной стороны, это физический недвижимый актив, который многие финансовые инвесторы пытаются понять. С другой стороны, он неразрывно связан с финансовыми активами и имеет много общих черт. Что является неоспоримым фактом, так это то, что он породил больше миллиардеров (и миллионеров), чем любой другой сектор.
Здесь мы рассмотрим фактор «как сделать» при инвестировании в недвижимость.
Зачем вкладывать деньги в недвижимость?
Недвижимость — это земля или находящееся рядом здание (я) и любые находящиеся там природные ресурсы. Это физически материальные активы, обладающие неотъемлемой полезностью (и, следовательно, стоимостью). Что еще более важно, земля (особенно земля под жилые дома) всегда была дефицитным товаром и будет становиться все более ценным по мере продолжения урбанизации.
Недвижимость приносит доход в 2 формах: доход (от аренды) и прирост капитала (от увеличения стоимости базового актива).
Ключевым отличием недвижимости от большинства финансовых инвестиционных инструментов является возможность использовать кредитное плечо при покупке. В результате доходность инвестора (как доход, так и капитал) может быть значительно увеличена, что приведет к исключительно высокой рентабельности инвестиций при правильном выборе времени.
Почему выбирают Швейцарию?
Расположенная между Францией, Германией и Италией, альпийская нация Швейцария — страна, которую многие веками считали безопасной гаванью. Легко понять, почему, если учесть преимущества:
• Политическая стабильность благодаря заявленному нейтралитету
• Мирное существование как суверенная нация
• Экономическая стабильность, основанная на развитой экономической модели и разумной денежно-кредитной / налоговой политике
• Развитый финансовый сектор
• Продвинутый ИЧР (2-й в мире) и высокий уровень жизни
• Низкая корреляция с мировым финансовым рынком, как показано на Рисунке 1.
• Глубокие и особые отношения с ЕС и членом Шенгенской зоны
Рисунок 1. Рынок CH продемонстрировал слабую корреляцию с мировым рынком RE во время Великой рецессии.
Виды недвижимости
Недвижимость включает в себя широкую категорию активов с множеством подкатегорий и инвестиционных продуктов, полученных из возобновляемых источников:
- Жилая
- Квартира
- Дома
- Дома отдыха
- Незастроенный участок
- Коммерческий
- Офисное помещение
- склад
- Розничные магазины
- Комбинированные помещения
- Сельское хозяйство
- Пастбища для скота
- Пахотная земля
В большей части этого руководства мы будем говорить о жилой недвижимости как об инвестиционном активе, поскольку она наиболее многочисленна, доступна и требует наименьших специальных знаний.
Средняя доходность различных типов базовой недвижимости в Швейцарии
| Тип недвижимости | Типичная доходность * |
| Жилая | |
| Квартира | до 5% |
| Дома | до 4% |
| Дома отдыха | до 4% |
| Долевое владение | до 10% — 15% |
| Незастроенная земля | В значительной степени зависит от местоположения и использования, потенциально без ограничений |
| Коммерческий | |
| Офисные помещения | 3–8% |
| Склад | 2–7% |
| Розничные магазины | 2–5% |
| Комбинированные помещения | 5–8% |
| Сельское хозяйство | |
| Пастбища для скота | 1-2% |
| Пахотные земли | 0.5–1% |
* Цифры предполагают отсутствие банковского кредитного плеча
Каковы основные рычаги реальных государственных инвестиций?
Вообще говоря, аренда и цены на недвижимость зависят от двух основных факторов: спроса и предложения. Проще говоря, если спрос на недвижимость превышает предложение, цены вырастут. Если на рынке появятся незанятые дома, цены упадут.
Предложение недвижимости относительно фиксировано в краткосрочной перспективе (дома не могут быть построены в одночасье).В долгосрочной перспективе предложение также намного менее эластично, чем спрос из-за законов зонирования и общей доступности земли. В результате мы сосредоточимся на стороне спроса.
Ключевые факторы, влияющие на спрос на недвижимость:
• Демография населения : чем больше население, тем выше спрос на жилье (каждому нужна крыша над головой)
• Экономический рост : чем выше рост, тем больше располагаемый доход гражданам приходится играть с
• Прямые иностранные инвестиции (ПИИ) : по мере улучшения экономики ее привлекательность как инвестиционного направления растет не только на внутреннем рынке, но и для международных инвесторов.В результате иностранный капитал будет увеличиваться и искажать спрос на местном рынке.
• Туризм : это косвенная производная от прямых иностранных инвестиций. По мере развития экономики она становится все более привлекательной для посетителей, которым также необходимо временное жилье. Это добавляет дополнительный уровень спроса на рынке.
• Процентная ставка : это влияет на спрос на жилье двумя способами. Во-первых, если ставка снижена, то банковские депозиты (самая безопасная форма инвестирования) становятся менее привлекательными.В результате инвесторы могут направить наличные деньги в другое место, направляя часть их на рынок жилья. Во-вторых, низкие ставки снижают стоимость заимствования. Поскольку недвижимость является активом, который можно использовать, это означает, что ипотека дешевле как для потенциальных домовладельцев, так и для инвесторов, что увеличивает спрос.
Различные способы инвестирования в жилую недвижимость в Швейцарии
Теперь, когда вы знакомы с ключевыми факторами, влияющими на цены на недвижимость, вы можете справедливо спросить: как мне получить доступ?
Существует несколько способов инвестирования в ВИЭ, которые объединяются вокруг двух тем: прямые и косвенные инвестиции.Ниже представлен обзор.
| Метод | Тип | Обзор | Входной барьер | Стоимость операции | Управленческие расходы | Профиль возврата | Ликвидность | Кредитное плечо |
| Самостоятельное управление | Прямой | Покупка недвижимости и самостоятельное управление ею | $ 100 тыс. Мин. | 3-10% в зависимости от местонахождения | 1-5% в год | Капитал: 3-5% в год Доходность от аренды: 3-5% в год | Низкий | До 60% LTV |
| Под управлением третьей стороны | Прямой | Покупка недвижимости и использование агента для управления от вашего имени | $ 100 тыс. Мин. | 3-10% в зависимости от местонахождения | 5-10% в год | Капитал: 3-5% в год Доходность от аренды: 3-5% в год | Низкий | До 60% LTV |
| Долевое владение | Прямой | Покупка доли (%) в собственности.Это может быть прямое или косвенное (в форме SPV) | $ 50 тыс. Мин. | 3-5% | Нет | Капитал: до 3-5% в год * Доходность от аренды: до 7-14% в год * | Низкий | До 60% LTV * |
| REITs | Косвенный | Инвестируйте в фонды, которые инвестируют в недвижимость | $ 1 тыс. Мин. | 5-15 долларов за транзакцию | 1-2% в год | Капитал: 5-10% в год Доходность от аренды: 3-5% в год | Немедленно | Нет |
| Фонды собственности, ETF | Косвенный | Инвестируйте в фонды, которые инвестируют в недвижимость | $ 1 тыс. Мин. | 5-15 долларов за транзакцию | 1-2% в год | Капитал: 5-10% в год Доходность от аренды: 3-5% в год | Высокая | Нет |
| Краудфандинг недвижимости | Косвенный | Аналогично долевой собственности, но база инвесторов намного шире | $ 100 мин. | 1% или менее | 1-2% в год | Капитал: 1-5% в год Доходность от аренды: 2-3% в год | Низкий | Нет прямо, косвенно до 60% LTV |
| Облигации недвижимости | Косвенный | Кредитовать девелоперам ВИЭ для развития проектов | $ 50 тыс. Мин. | Нет | 0-1% в год | Капитал: ноль Доходность от аренды: 5-6% в год | Низкий | Нет |
* зависит от того, какой долей актива вы владеете
Прямые инвестиции
Очевидно, существует множество вариантов инвестирования.Чтобы определить оптимальный способ инвестирования в Швейцарию, прежде всего необходимо принять ряд важных решений:
Определите вашу цель
Это самый важный вопрос, и он будет влиять на все последующие решения, которые вы впоследствии будете принимать: Какова ваша цель в отношении инвестиций?
Обычно существует 3 движущих фактора: безопасность капитала, повышение стоимости капитала и качество потоков доходов .Они взаимосвязаны и взаимно влияют друг на друга, так что увеличение одного вызывает дефицит другого.
Например, если вы ищете безопасность своего капитала, вы захотите инвестировать в центральные районы, где спрос высок. Однако вы будете конкурировать со многими другими покупателями, что приведет к более высокой закупочной цене. В результате снизится доходность от аренды.
Возможно, вы захотите профинансировать покупку за счет долга, однако это увеличит ваше кредитное плечо и может увеличить ваши убытки (и прибыль, подробнее об этом позже).
С другой стороны, жаждущие доходности инвесторы с большей охотой будут рисковать в нецентральных местах и, возможно, даже в коммерческих помещениях, которые по своей природе обладают более высокой доходностью.
Поиск баланса этих 3 факторов, который соответствует вашим целям и финансовому положению, является первым разумным шагом в определении того, какой актив подходит для ваших инвестиций. Поскольку он будет определять большинство ваших последующих решений, не торопитесь и хорошо обдумайте его.
Решите, кто будет управлять этим
Недвижимость требует тщательного управления, так как она не приносит прибыли, если у нее нет арендаторов.Кроме того, недвижимость является физическим активом и уязвима для повреждений.
Существует 2 основных способа управления собственностью: самоуправление или стороннее управление.
Самоуправление — это простое и экономичное решение, поскольку основная часть затрат — ваше время. Однако это непрактично, если вы не находитесь рядом со своими объектами. В этом случае лучшим вариантом может быть найм профессионального стороннего агента. Они берут на себя большинство повседневных операций по аренде, сбору арендной платы и обслуживанию.
Вы должны выделить 10–15% своей валовой арендной платы на расходы агентства.
Одним из способов снижения затрат на управление является объединение ресурсов и использование долевого владения, , как описано ниже.
Выберите тип актива
Различные объекты недвижимости имеют совершенно разные профили доходности. Например, большинство жилых объектов легко могут управляться самими инвесторами или обычными агентами по недвижимости с минимальными трудностями.Низкий технический входной барьер неизбежно увеличивает поставщика и, таким образом, снижает доходность. С другой стороны, коммерческая недвижимость (например, офисные помещения, промышленные склады) имеет относительно высокую доходность (в большинстве случаев до 8%). Тем не менее, они требуют специального управления и имеют более высокую начальную цену. Это делает их менее доступными и привлекательными для розничных инвесторов.
Таким образом, большинство ссылок здесь относятся исключительно к жилой недвижимости. В частности, учитывая, что большинство населения Швейцарии проживает в одноквартирных или многоквартирных квартирах, мы будем использовать эти свойства в качестве основы.Это потому, что, соблюдая нормы, вы максимизируете доступность собственности. Это сокращает периоды недействительности аренды и увеличивает ликвидность продаж.
Долевое владение
Для тех, у кого может не быть капитала (или кто не чувствует себя комфортно, вкладывая большие суммы за один раз), долевое владение предлагает идеальное сочетание низкого барьера для входа, минимальных хлопот и при этом предлагает лучшую на рынке прибыль.
Это тип инвестиций, который позволяет вам использовать преимущества инвестирования в недвижимость без рисков, связанных с управлением недвижимостью.Это достигается за счет владения долей собственности (очень похоже на то, что вы являетесь акционером компании) и предоставления ей возможности управлять профессиональной командой.
Недавно швейцарская первоклассная гостиничная сеть Le Bijou впервые применила новую форму дробного инвестирования в гостиничный бизнес.
Типичный гостиничный бизнес состоит из двух «фракций»:
• гостиничный бизнес (деятельность с высокой добавленной стоимостью, высокая маржа, высокая доходность)
• бизнес, связанный с недвижимостью (деятельность с низкой добавленной стоимостью, низкая маржа, низкая доходность)
До сих пор, инвестируя в отель, инвестор был вынужден владеть обеими долями.Не имело значения, хотел ли он иметь дело с менее прибыльной долей владения недвижимостью и связанными с этим рисками — другого выхода не было.
Le Bijou произвел революцию в инвестиционной модели гостиничного бизнеса. Он предлагает возможность незаметно инвестировать в обустройство гостиничного подразделения (франшиза, дизайн интерьера и ремонт, система обслуживания, подобная Uber, маркетинг) без необходимости вкладывать средства в фактическую квартиру, в которой расположен гостиничный блок.
Таким образом, инвесторы могут незаметно извлекать выгоду из высокодоходной части бизнеса: операций с гостиничным подразделением, не ограничивая свой капитал чем-то, что дает гораздо более низкую процентную ставку: владение зданием, в котором размещено подразделение (с низкой добавленной стоимостью деятельность).
Это преобразовало традиционно капиталоемкий сектор в малоприбыльный и высокоприбыльный бизнес, принесший инвесторам 14% доходности в прошлом году.
Выберите ваше местоположение
Вы, наверное, слышали, недвижимость — это ее местоположение , местоположение, местоположение . Дом / квартира, который находится недалеко от центрального делового района, рядом с удобными социальными объектами (например, хорошими ресторанами, школами, транспортными узлами) и с низким уровнем преступности, очевидно, будет более желательным и, следовательно, более ценным, чем тот, который не является таковым.
Мантра о недвижимости, связанная с местоположением, очень проста:
• Людям необходимо работать, есть, получать образование и развлекаться в безопасной и приятной обстановке.
• Люди хотят достичь всего вышеперечисленного с минимальными усилиями.
В результате свойство, которое отвечает всем критериям, должно иметь идеальное расположение. К сожалению, большинство объектов недвижимости этого не делают, и поэтому инвесторам приходится идти на компромисс и выбирать то, что для них важно.
Это возвращается к исходной цели инвестора.Если вы покупаете его в качестве дома для отдыха, который также будет иметь ценность со временем, проживание в курортном городе может оказаться разумным выбором.
Если же вы хотите, чтобы ваш дом был постоянно занят, вам нужно переехать поближе к городам и в идеале покупать квартиры (арендаторы редко хотят заботиться о открытых пространствах). Среди арендаторов одинокие профессионалы хотят быть как можно ближе к центру города, тогда как семьи с большей вероятностью будут искать тихий пригород с хорошим транспортным сообщением и легким доступом к школам и естественным открытым пространствам, таким как парки.
Изучите район, где будет располагаться ваша недвижимость, и определите, какой спрос на местном рынке больше всего. Затем, если вы обнаружите, что есть спрос на недвижимость, подходящую для семей, поставьте себя на их место. Что могло бы привлечь их к вашей собственности?
Готовы ли вы использовать кредитное плечо?
Среди инвесторов ведутся вечные споры о достоинствах кредитного плеча (использования ипотеки для частичного финансирования покупки).
Сторонникисчитают, что ипотека облегчает владение недвижимостью и может значительно повысить рентабельность капитала (вы используете менее 100% капитала для получения 100% прибыли) и позволит вам диверсифицировать базу вашего портфеля.Противники утверждают, что верно и обратное, когда любые потери одинаково увеличиваются.
Обидно, что обе стороны правы!
В конечном итоге решение сводится к тому, какой вы инвестор и какова ваша склонность к риску. Если вы хотите спать по ночам абсолютно крепко, даже когда мировая финансовая система тает, то непременно завершите транзакцию, используя 100% капитала, если вы можете себе это позволить.
Однако, если вы хотите получить немного более высокую доходность, тогда нет ничего плохого в том, чтобы ввести небольшую сумму ипотеки при покупке.Помните, что каждый дополнительный доллар ипотечного кредита — это еще один доллар, который вы могли бы вложить в другое место.
Ключ к использованию в умеренных количествах. Финансовые рычаги похожи на механические. Слишком большое напряжение может привести к тому, что стержень сломается. Вам необходимо знать два критических коэффициента:
1. Отношение ссуды к стоимости (LTV) : это диктует, что% стоимости актива состоит из долга (а не капитала). Чем меньше число, тем большей долей актива вы владеете, тем меньше риск для банков и тем выше процентная ставка, которую вы получите.
2. Ежемесячный платеж : это сумма основного долга и процентов, которую вы должны возвращать своему кредитору каждый месяц. Поскольку это будет выходить из арендной платы, очевидно, что это число должно быть меньше вашей реальной арендной платы. Фактически, рекомендуется, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке составлял не более 50% от вашей общей арендной платы.
Выберите инвестиционный инструмент
Будете ли вы держать инвестицию под вашим личным именем, вашим супругом или физическим лицом (например,г. компания или траст)? Это может показаться тривиальной юридической формальностью, но в дальнейшем у него будут серьезные разветвления.
Во многих странах есть ограничения против инвесторов-неграждан в ВИЭ, которые варьируются от дополнительной бюрократии, большего налогообложения до любого неправомерного запрета. Иногда это можно частично смягчить, используя компанию, зарегистрированную в принимающей стране. Тем не менее, это создает свои проблемы, поскольку получение ипотечного кредитования может быть трудным или дорогостоящим, не говоря уже о дополнительных требованиях к ежегодной отчетности.
Поэтому рекомендуется обратиться за соответствующей юридической консультацией, прежде чем указывать имя в титульном документе.
Подождите и проявите терпение
Есть тысячи возможностей для инвестиций в ВИЭ (в конце концов, от денег никто не откажется). Тем не менее, найти правильный , соответствующий вашим обстоятельствам, может быть не так просто. Поиск подходящей возможности во многом похож на охоту, где вам требуется огромный объем работы, чтобы подготовиться (например,г. перечислить ваши требования, организовать финансы, создать юридические лица и т. д.), чтобы быть готовым нажать на курок, когда наступит подходящий момент.
Помните, что подходящие возможности не появляются слишком часто, поэтому вам нужно быть максимально готовым, чтобы в полной мере воспользоваться ими, когда они появятся.
Косвенные инвестиции
Косвенные инвестиции — это когда вы не становитесь напрямую владельцем собственности, а вместо этого становитесь акционером компании (специального назначения, SPV), которая, в свою очередь, владеет компанией от вашего имени.Это распространенный метод объединения капитала различных инвесторов и завершения более крупной сделки. Это позволяет инвесторам получить управление и эффективность на институциональном уровне без необходимости накопления значительного капитала.
Ниже приводится сравнительный обзор основных направлений косвенных инвестиций в Швейцарии:
| Тип актива | ETF | РЕЙЦ | Краудфандинг | Долевое владение |
| Пример | UBS ETF (CH) — Фонды SXI Real Estate® | SWPRF | Crowd House | Клуб владельцев Le Bijou |
| Обзор | Это ETF, который инвестирует в фонды недвижимости, входящие в состав SXI Real Estate® Funds Broad Total Return. | Swiss Prime Site AG — зарегистрированная на бирже инвестиционная компания, портфель которой составляет около 10 миллиардов швейцарских франков и состоит в основном из коммерческой и торговой недвижимости. | Стать акционером компании (SPV), которая, в свою очередь, владеет недвижимостью в Швейцарии. | Станьте акционером SPV, которое, в свою очередь, владеет или арендует апартаменты в лучших местах и превращает их в роскошные гостиничные комплексы. |
| Обратный профиль | В среднем 4% годовых с 2015 года | 3-5% годовых за последние 5 лет | 6.4% рентабельности капитала в год с 2015 года | 7-14% годовых с 2011 года |
| Урожайность | 1,65% выплачивается ежегодно | В настоящее время дивиденды не выплачивает. | Нет | до 7-14% годовых, выплачивается ежегодно |
| Порог входа | Как указано вашим брокером, рекомендуемый минимальный уровень 1000 швейцарских франков | Как указано вашим брокером, рекомендуемый минимальный уровень 1000 швейцарских франков | Минимум 100 000 швейцарских франков | Минимум 50 000 швейцарских франков |
| Управленческие расходы | 0.95% TER | Комиссия брокера, обычно около 10-15 швейцарских франков за сделку | Комиссия за управление 4% (плюс НДС) в год Комиссия за выход 3% при успешной продаже | Нет |
| Ликвидность | Немедленно | Немедленно | Низкая — необходимо продать заинтересованному покупателю, на поиск которого требуется время. | Неликвидный, необходимо продать заинтересованному покупателю, что требует времени |
Как инвестировать в Швейцарии, если вы иностранец?
В Швейцарии действуют строгие правила в отношении иностранных инвестиций в недвижимость.
Согласно Expatica, вы можете приобрести недвижимость, если:
• Вы гражданин ЕС или ЕАСТ с видом на жительство в Швейцарии, проживающий в Швейцарии
• У вас есть швейцарское разрешение C
• Если у вас есть швейцарское разрешение B, вы также можете приобрести недвижимость, но только для проживания, а не в качестве инвестиции
Критерии лицензирования различаются от кантона к кантону, но предпочтение отдается заявителям, желающим приобрести основное место жительства.
