Виды реальных инвестиций: Реальные инвестиции — понятие, виды и формы реального инвестирования

Реальные инвестиции — понятие, виды и формы реального инвестирования

Обновлено: 12 сентября 2019

# Инвестиции

Суть и формы реальных инвестиций

В России наиболее популярными направлениями реальных инвестиций являются предприятия по добыче полезных ископаемых, нефтепереработки и пищевая промышленность.

• Что такое реальные инвестиции
• Виды реальных инвестиций, классификация, пример
• Формы реальных инвестиций и особенности управления ими
• Управление рисками при реальном инвестировании
• Объекты реальных инвестиций
• Инвестиции в реальный сектор экономики, активы и бизнес
• Инвестиционные проекты для портфеля реальных инвестиций
• Лизинг как метод финансирования реальных инвестиций
• Методы оценки эффективности реальных инвестиций

У человека, далекого от мира финансов и бизнеса, имеется весьма смутное представление о том, что такое инвестиции. Обычно под этим понятием люди понимают финансовые вложения в покупку различных ценных бумаг, рынок Forex или покупку недвижимости. Но кроме финансовых инвестиций также бывают вложения в реальный сектор или, как еще их называют, — реальные инвестиции.

Что такое реальные инвестиции

Под финансовыми инвестициями принято понимать вложения денежного капитала в различные финансовые инструменты — акции, облигации, товарные фьючерсы и т. п. По сути, это покупка спекулятивных активов с целью их дальнейшей перепродажи по более выгодной цене. А какие инвестиции называются реальными?

Реальными инвестициями называют вложения в реальный сектор экономики, то есть в производство и сферу услуг, в создание материальных и нематериальных ценностей. Если смотреть на инвестиции с точки зрения макроэкономики, то это вложения в общее улучшение материального благосостояния общества.

Таким образом, реальные инвестиции — это вложения в поддержание хозяйственного комплекса, а также в его модернизацию и расширение. В данном случае инвестиции могут быть направлены на приобретение или создание как материальных, так и нематериальных ценностей (объектов интеллектуальной собственности — производственных лицензий, художественных произведений, программного обеспечения и т. д.).

Реальное инвестирование — это, в большинстве случаев, финансирование крупных дорогостоящих проектов. Если при осуществлении финансовых инвестиций можно покупать ценные бумаги малыми партиями буквально за несколько тысяч или даже несколько сотен долларов, в реальном секторе любые вложения почти всегда представляют собой довольно крупные суммы.

По этой причине реальные инвесторы — это либо богатые частные лица, либо юридические лица, обладающие крупным капиталом. Только они являются достаточно состоятельными, чтобы обеспечить финансирование проектов по строительству, модернизации и расширению производственных комплексов различного масштаба.

Виды реальных инвестиций, классификация, пример

Реальные инвестиции более разнообразны, чем финансовые вложения, поскольку применимы ко всем видам хозяйственной коммерческой деятельности. А это десятки отраслей экономики и тысячи различных видов деятельности, в каждом из которых может найтись несколько направлений для инвестирования.

В целом все виды реальных инвестиций можно разделить на две основные группы:

1. Материальные инвестиции. Представляют собой вложения в создание или приобретение материальных объектов. Классификация этого вида вложений охватывает такие виды затрат, как покупка или создание объектов недвижимости, производственного и вспомогательного оборудования, инженерных коммуникаций, транспортной инфраструктуры и т. д.
2. Нематериальные инвестиции. Это вложения в нематериальную сферу, которая важна для ведения хозяйственной деятельности. Пример тому — инвестиции в рекламу, способствующую лучшей продаваемости товара, покупка лицензии на использование чужих технологий в производстве, затраты на обучение персонала и т. д.

Примечательно, что некоторые категории инвестиций оформляются, как правило, в виде текущих производственных затрат предприятия, а не капитальных инвестиций. Это связано с особенностями их финансирования путем регулярных взносов, а не разовых затрат. Так происходит с рекламой, использованием чужих технологий (аренда лицензий) и программного обеспечения.

К реальным инвестициям относятся следующие вложения средств:

• приобретение оборудования;
• покупка земельных участков, в том числе месторождений полезных ископаемых;
• покупка или строительство зданий и сооружений;
• вложения в модернизацию производства;
• расходы на структурную реорганизацию предприятия;
• покупка или создание товарных знаков, брендов;
• покупка патентов и лицензий;
• финансирование научных исследований;
• обучение и переобучение персонала.

К понятию реальных инвестиций с некоторой натяжкой также относятся вложения в покупку облигаций или акций предприятия, если их перепродажа третьим лицам не предусмотрена, а вырученные средства направляются на расширение или модернизацию производства.

Реальные инвестиции во многом более выгодны, нежели финансовые вложения. Хотя они не всегда обеспечивают более высокий уровень доходности в сравнении с финансовыми, зато менее рискованны. Во-первых, они мало подвержены краткосрочным колебаниям рынка. Во-вторых, объекты реальных инвестиций обладают собственной стоимостью, что позволяет продать их в случае необходимости и тем самым вернуть бо́льшую часть вложений.

В то время как финансовые инвестиции позволяют инвестору зарабатывать исключительно на колебаниях рыночной конъюнктуры, реальные инвестиции ориентированы на извлечение прибыли путем производства дополнительных материальных и нематериальных благ.

Реальные инвестиции всегда тесно связаны с конкретным производством. Если при покупке акций инвестора интересует лишь перспектива их подорожания, то для вложений в расширение или модернизацию производства большое значение приобретает множество дополнительных факторов. Инвестору становятся важны все проблемы производственного процесса, которые в итоге влияют на увеличение объемов производства и получение прибыли от реализации продукции.

По указанным причинам, лицо, желающие вложить в инвестиции и реально заработать, должно быть тесно связано с руководством предприятия. Инвестору нужно не только понимать, куда именно пойдут его деньги, но и иметь возможность влиять на этот процесс. Таким образом, реальный инвестор почти всегда в той или иной степени принимает участие в управлении предприятием. Он либо изначально является собственником, либо получает пакет акций с правом голоса в обмен на свои инвестиции.

Формы реальных инвестиций и особенности управления ими

Осуществлять инвестиции в реальный сектор экономики можно различными способами. Эти способы и представляют собой отдельные формы вложений.

Наиболее понятным и наглядным вариантом является приобретение производственного предприятия. Хотя в принципе состоятельное физическое лицо может приобрести небольшой цех, магазин или иной хозяйственный комплекс, на практике более распространено приобретение одного предприятия (либо его материальных активов) другим, более крупным предприятием.

Важным аспектом данной формы инвестирования является то, что покупается не отдельное имущество, а в целом хозяйственный комплекс, полностью или частично готовый к выпуску продукции или предоставлению коммерческих услуг. Такой способ инвестирования хорошо подходит для опытных предпринимателей, которые могут сэкономить время и силы, восстановив работу купленного предприятия вместо того, чтобы создавать собственное с нуля.

Далее следует упомянуть такую форму инвестирования, как покупка отдельных материальных активов — зданий, земельных участков, станков, транспорта и т. д. К ней прибегают в тех случаях, когда приобретать готовый хозяйственный комплекс нецелесообразно. Например, фабрике нужно 100 новых станков. Очевидно, что покупать другую фабрику только ради этого оборудования глупо. Нужно просто обратиться к производителю данного вида станков и купить нужное количество машин.

Другой популярной формой реальных инвестиций является строительство новых зданий, инженерных объектов и коммуникаций, транспортной и производственной инфраструктуры. Данная форма востребована в тех случаях, когда предприятие нуждается в новых зданиях, объектах и коммуникациях, но не имеет возможности их приобрести. Например, сельхозпредприятию нужно собственное зернохранилище. И если в округе такого объекта нет в принципе, то и купить его невозможно. Аналогично нельзя купить дорогу между двумя производственными цехами на собственной территории, ее можно лишь построить.

Основные формы реальных инвестиций включают также реконструкцию и модернизацию. Это особая форма реального инвестирования, которая в некоторой степени является альтернативой расширению предприятия. В данном случае стоит цель не увеличить количество основных фондов, а улучшить их или заменить на более совершенные и подходящие для современных технических реалий. Хотя увеличение объемов производства часто является следствием такого рода вложений, главная цель всё же состоит в том, чтобы снизить производственные издержки за счет оптимизации производственных процессов и снижения расходов на сырье, персонал и энергоресурсы.

Постоянная модернизация — единственный вид реальных инвестиций, без которых не может обойтись ни одно предприятие. Даже если речь идет о маленьком семейном кафе в провинциальном городе, где в принципе нет никаких перспектив для расширения бизнеса, постоянное техническое перевооружение всё равно необходимо как на кухне, так и в торговом зале.

Наконец, существует и такая форма инвестиций, как покупка или создание нематериальных активов. Как уже упоминалось выше, сюда относятся технические патенты, торговые марки, производственные лицензии, программное обеспечение и многое другое.

Управление рисками при реальном инвестировании

Анализ и управление рисками при осуществлении реальных инвестиций является одной из главных задач инвестора. Хотя в сравнении с финансовым сектором вложения в реальную экономику считаются более надежными, риски всё равно существуют. Это объективное явление, которое существует как на отраслевом уровне, так и на уровне отдельного предприятия. Особенности управления ими — отдельная наука.

Реализуя любой инвестиционный проект, нужно учитывать возможные риски того, что вложения не смогут себя окупить по причинам, возникшим на макроэкономическом и локальном уровне. Для любого инвестиционного проекта делается оценка степени риска с учетом его специфики, а также предусматриваются возможные способы и особенности их управления. Выделяют следующие виды рисков:

1. Риск неплатежеспособности. Подразумевается возможность того, что в процессе реализации проекта у инвестора закончатся деньги и проект будет сорван, а уже сделанные вложения — потеряны.
2. Риск проектирования. Опасность наличия существенных ошибок в бизнес-плане или техническом проекте, способных сильно повлиять на рентабельность или вообще на возможность осуществления изначального проекта.
3. Риск исполнения. Неквалифицированные исполнители могут нарушить все изначальные планы, сделав работу некачественно, слишком затянув ее или чрезмерно увеличив затраты.
4. Маркетинговый риск. Возможность того, что потребительский спрос на товар, под который создается проект, будет ниже предполагаемого.
5. Инфляционный риск. В результате инфляции сильно возрастут затраты на реализацию проекта, или итоговая реальная прибыль окажется меньше реальных затрат.
6. Налоговый риск. Возможность появления новых налогов или увеличения существующих, что поставит под сомнение экономическую целесообразность проекта.
7. Структурный операционный риск. В ходе эксплуатации уже реализованного проекта, текущие операционные расходы могут возрасти по разным причинам и снизить его рентабельность.

И это лишь некоторые наиболее типичные проблемы, которые приходится учитывать, проводя анализ и управление рисками.

Объекты реальных инвестиций

К объектам инвестирования можно применить различные способы классификации. Их различают по таким характеристикам:

• масштаб;
• направленность проекта;
• характер и содержание инвестиционного цикла;
• характер участия государства в проекте;
• эффективность вложений.

Наиболее типичными объектами, на которые реальные средства могут быть направлены в рамках инвестиционного проекта, являются земельные участки, здания, производственное оборудование, инженерные коммуникации и т. д. К более специфическим объектам для такого рода вложения относятся научно-технические исследования, разработка новых усовершенствованных типов продукции и услуг, реклама, расширение сети сбыта, реорганизация компании, обучение персонала.

Инвестиции в реальный сектор экономики, активы и бизнес

Ключевой особенностью инвестиций в реальный бизнес в сравнении с вложениями в финансовые активы является прямая связь с реальным сектором экономики. В то время как спекуляции с ценными бумагами лишь отдаленно связаны с непосредственно производственным процессом, каждая копейка реальных инвестиций прямо влияет на производство товаров и услуг.

Примечательно то, что финансовый инвестор может совершенно не разбираться в том, как работает предприятие, акции которого он купил. Для него значение имеют лишь общие финансовые результаты деятельности предприятия, а также состояние и перспективы того сектора экономики, в котором оно работает. Для реального инвестора важны абсолютно все аспекты, вплоть до территориальной локализации производственных цехов и среднего возраста сотрудников.

Таким образом, для осуществления реальных инвестиций нужно быть настоящим профессионалом и экспертом в той отрасли, в которую делаются вложения. Либо же нужно нанимать таких экспертов в качестве консультантов.

Также инвестору приходится учитывать, что инвестиции в реальные активы обладают крайне низкой ликвидностью. Их сложно (а часто и вовсе невозможно) обратно конвертировать в финансовые ресурсы, что почти исключает возможность спекулятивного распоряжения ими. По этой причине реальные инвестиции всегда делаются на длительный срок.

С макроэкономической точки зрения, реальные инвестиции — это единственный источник реального экономического роста. Спекуляции с ценными бумагами способны обогатить конкретных физических лиц, но обеспечить общее увеличение объемов производства в стране могут только вложения в реальный сектор экономики — в строительство зданий, производство товаров и услуг.

Инвестиционные проекты для портфеля реальных инвестиций

Портфель реальных инвестиций представляет собой совокупность нескольких инвестиционных проектов в реальный сектор экономики, подчиненных определенным задачам и целям. Теоретически, таким портфелем может обладать частный инвестор, вкладывающий свои капиталы в различные предприятия с целью минимизировать риски при сохранении высоких показателей прибыльности вложений.

Тем не менее, на практике портфель реальных инвестиций — это, как правило, комплекс инвестиционных проектов, реализуемых на конкретном предприятии с целью увеличения объемов производства, снижения производственных издержек и расширения сбытовой сети.

Любой портфель реальных инвестиций характеризуется предельно низкой ликвидностью. Зачастую он представляет собой нулевую ценность в качестве спекулятивного актива и способен приносить прибыль лишь самому инвестору в средне- и долгосрочной перспективе. Это связано с тем, что единственным способом извлечения прибыли из этих инвестиций является выпуск и реализация продукции (услуг) предприятия, в которое были инвестированы средства.

Портфель реальных инвестиций очень сложен в управлении и напрямую связан с управлением самим предприятием. По этой причине реальным инвестором зачастую выступает либо собственник компании (физическое или другое юридическое лицо), либо сама компания.

В рамках одного предприятия портфель реальных инвестиций формируется из инвестиционных проектов на базе общей стратегии развития данного субъекта хозяйствования. Соответственно, получение прибыли от этих вложений напрямую завязано на повышении объемов производства, снижении издержек и расширении клиентской базы.

В качестве примера такого инвестиционного портфеля возьмем небольшое сельхозпредприятие, стоящее на пороге масштабного расширения. Собственники и руководство принимают решение реализовать сразу несколько проектов:

• закупить новые тракторы;
• приобрести дополнительные земельные участки под новые сельхозкультуры;
• построить животноводческий комплекс;
• нанять и обучить дополнительный персонал.

Каждый пункт этого списка — это реальный инвестиционный проект, который может быть профинансирован как из операционной прибыли предприятия, так и за счет средств, привлеченных со стороны через механизм эмиссии акций и облигаций, либо на кредитные средства. Ну а все вместе эти проекты объединяются в единый портфель, который одновременно является общей стратегией развития данной компании.

Лизинг как метод финансирования реальных инвестиций

Лизинг как метод финансирования долгосрочных инвестиционных проектов является отличным альтернативным инструментом привлечения средств. В условиях стагнации экономики с высоким уровнем инфляции и высокими ставками по банковским кредитам, лизинг позволяет успешно реализовывать дорогостоящие инвестиционные проекты с долгим сроком окупаемости. Как это работает?

Инфляция может съесть всю прибыль от долгосрочных инвестиций, поэтому стороннему инвестору реальный инвестиционный проект, рассчитанный на долгий срок, неинтересен. Если же у предприятия недостаточно собственных оборотных средств для такого проекта, ему остается только банковский кредит. Но из-за высоких процентов инвестиции в реальные активы могут оказаться убыточными.

Выходом из ситуации становится лизинг. Сторонний инвестор приобретает соответствующее имущество (например, промышленные станки) и сдает их в аренду промышленному предприятию. В итоге инвестор получает прибыль от аренды, покрывающую уровень инфляции, и при этом остается собственником имущества, которое можно будет продать по истечении срока лизингового договора.

В свою очередь предприятие получает в пользование необходимое ему имущество, аренда которого покрывается из прибыли, генерируемой этим имуществом. Причем стоимость аренды получается ниже, чем выплаты по банковскому кредиту.

Также следует отметить еще один принципиальный момент, касательно данного источника финансирования инвестиций. Банковский кредит можно взять только в банке той страны, в которой находится предприятие. Закон запрещает напрямую кредитоваться в иностранных банках с более низкими процентными ставками. А вот договор лизинга можно заключать с нерезидентами, то есть арендовать имущество у компаний и физических лиц, зарегистрированных в другой стране.

К слову, решающей предпосылкой притока реальных иностранных инвестиций является как раз высокая стоимость банковских кредитов в нашей стране. Иностранные инвесторы охотно включаются в лизинговые схемы, которые достаточно безопасны и при этом обеспечивают всем сторонам отличные условия для получения прибыли.

Методы оценки эффективности реальных инвестиций

Критерии, обосновывающие целесообразность реальных инвестиций, делятся на две основные категории — оценка доходности и оценка риска.

При оценке ожидаемой доходности реальных инвестиций главным методом анализа является разработка технико-экономического обоснования (ТЭО). Это документ, который отражает грубые укрупненные расчеты всех основных производственных показателей, а также затрат и выручки.

Важным элементом расчета эффективности инвестиций является составление бизнес-плана. Причем на каждом этапе реализации проекта такой план составляется заново. То есть, сначала разрабатывается предварительный бизнес-план, потом текущий план в процессе осуществления проекта и финальный план при начале эксплуатации уже реализованного проекта.

Ключевые методы оценки эффективности вложений с точки зрения доходности базируются на подсчете таких показателей:

• индекс доходности;
• срок окупаемости;
• чистый приведенный доход;
• внутренняя норма доходности вложений.

Сравнив разные проекты по этим показателям, инвестор выбирает наиболее подходящий и выгодный, чтобы реализовать его в первую очередь.

Что касается оценки рисков при осуществлении реальных инвестиционных проектов, то и она происходит через сравнение основных показателей доходности. Для этого выберите показатели производства, финансирования и реализации продукции в рамках проекта, и смоделируйте их изменения, чтобы оценить чувствительность и уязвимость проекта к таким переменам.

С точки зрения риска, анализ эффективности инвестиций сводится к составлению трех бизнес-планов:

• пессимистического;
• оптимистического;
• усредненного или реалистического.

Чем меньше колебания основных показателей между этими тремя сценариями, тем более стабильным и менее рискованным является инвестиционный проект.

Итоговая целесообразность вложений определяется выбором оптимального баланса между показателем рентабельности и уровнем риска.

Поделись в соц.сетях

Опубликовано:

Добавить комментарий

Вам понравится

Реальные инвестиции - что это, виды, источники и способы + примеры

Здравствуйте! Сегодня поговорим о том, что такое реальные инвестиции.

При слове «инвестиции» все чаще всего представляют себе финансовые вложения в какие-либо ценные бумаги, Forex или какой-нибудь огромный инвестиционный проект вроде «Северного потока». Всё это совершенно разные виды инвестиций. Сегодня мы расскажем Вам, что такое реальные инвестиции и существуют ли инвестиции нереальные.

Что такое реальные инвестиции

Начнем с того, что все инвестиции в зависимости от того, во что человек вкладывает, разделяют на инвестиции реальные и (нет, не нереальные) финансовые.

К финансовым инвестициям относятся вложения денежных средств в финансовые инструменты, то есть акции, облигации, фьючерсы и т. д.

К реальным инвестициям относятся вложения денежных средств не в финансовый, а в реальный сектор экономики: в производство, в станки, оборудование, в сырье, недвижимость, модернизацию оборудования, техническое переоснащение производственных и многих других процессов и т. д.

Реальные инвестиции – это вложение денежных средств в поддержку и развитие материального производства, при этом такие вложения могут быть как материальными, так и нематериальными.

Виды реальных инвестиций

Материальные реальные инвестиции – это строительство новых зданий и производственных корпусов, финансирование оборотных средств, расширение производства и т. д.

Нематериальные реальные инвестиции – это инвестиции в рекламу, в узнаваемость марки или бре

Реальные и финансовые инвестиции — понятие, их виды и особенности

• Реальные и финансовые инвестиции – их основные отличия
• Виды реальных и финансовых инвестиций
• Виды финансовых инвестиций и их характеристики
• Источники реальных и финансовых инвестиций
• Собственные средства
• Заемные средства
• Привлеченные средства
• В итоге: какой вид инвестиций оптимален?

Инвестиции, согласно общепринятому определению, представляют собой выгодные вложения средств с целью получения дохода, выраженного в денежных единицах или процентах от размещенного капитала.

Инвестирование средств заложено в основе любой экономической деятельности. Каждый соучредитель, вкладывая деньги в бизнес, становится инвестором. Родители, оплачивая обучение ребенка, также имеют основания рассчитывать на отдачу от своих затрат, пусть и не прямую, а в виде обеспеченного будущего для ребенка (а, возможно, и своего).

Примеров много, но при всем их разнообразии существует деление на две основные категории. Читателю предлагается подробная характеристика реальных и финансовых инвестиций. Чем они отличаются? Каковы преимущества каждого вида, и при каких условиях они проявляются?

Реальные и финансовые инвестиции – их основные отличия

К реальным инвестициям относят вложения, увеличивающие капитал конкретного предприятия. Этот финансовый вид вложений состоит в приобретении ценных бумаг и других обезличенных инструментов, обеспечивающих доходность.

Возможны две формы реальных инвестиций:

1. Денежная, что бывает чаще всего. Финансирование осуществляется с целью увеличения суммы основных и оборотных средств. Результатом становится наращивание объемов производства и сбыта, что влечет снижение себестоимости и повышение конкурентоспособности.
2. Натуральная. Выражается передачей материальных и нематериальных активов. Обязательна оценка стоимости предметов, вовлекаемых в производственный процесс.

Таким образом, каждое реальное инвестирование невозможно без финансового вливания.

Теперь пора переходить ко второй категории вложений. Виды финансовых инвестиций:

• Ценные бумаги предприятий (акции, облигации, векселя).
• ПИФы.
• Тезаврированные ценности.
• Банковские сертификаты и депозитные вклады.
• Валюта.
• Фьючерсы и опционы.

В приведенном списке не все позиции безусловно относятся к финансовым инвестициям. Первый пункт имеет некоторые особенности. Реальными считаются следующие вложения:

1. Ценные бумаги, выкупленные у акционеров владельцем фирмы-эмитента.
2. Векселя, выданные предприятием в качестве платежного средства за поставленные товары и оказанные услуги, приобретенные инвестором.
3. Имущество, предоставленное во временное пользование предприятию.

Итак, главная разница между реальными и финансовыми инвестициями состоит в целевом характере вложения средств.

Проще всего понять это различие на примере киноиндустрии. Финансовый инвестор (финансист) приобретает какое-то количество акций кинокомпании (киностудии) на фондовом рынке по причине того, что эти ценные бумаги демонстрируют устойчивый рост котировок. В отличие от него, реальный инвестор вкладывает средства в конкретный проект (фильм), а решение принимает, подробно ознакомившись со сценарием, списком актеров и другими нюансами.

Финансиста подробности не интересуют. Он воспринимает объект вложения как «черный ящик», у которого на входе – инвестируемая сумма, а на выходе – прибыль.

Другой пример реальных инвестиций – это покупка предприятием оборудования для нового производства.

Приобретение акций не равнозначно финансовому характеру инвестиции. Этот способ вложения средств делится на две категории:

1. Прямое инвестирование – скупка ценных бумаг предприятия с целью получения контроля над ним.
2. Портфельная инвестиция – приобретение определенного количества акций для получения дивидендов или спекуляции ими на фондовом рынке.

Кроме признака направленности существуют и другие особенности, отличающие один вид прибыльных вложений от другого, а также их внутренняя классификация.

Виды реальных и финансовых инвестиций

К понятию «реальные инвестиции» относятся следующие направления вложений капитала, привлеченного извне или изысканного во внутренних резервах за определенный временной интервал:

Тип реальных инвестиций	Целевое назначение
Валовые	Модернизация производства, повышение конкурентоспособности или наращивание производительности
Инновационные	Обновление средств производства, совершенствование технологий
Расширительные	Экстенсивное развитие

Тот факт, что реальные инвестиции могут быть направлены на приобретение основных фондов, означает их относительную безопасность. Оборудование имеет стабильную ценность в течение длительного времени, и в случае неудачи или банкротства — подлежит реализации.

Финансовое инвестирование – это вложения в акции и другие бумаги, эмитированные (выпущенные в оборот) предприятием. Они, в случае банкротства, могут частично и даже полностью утратить свою стоимость. При этом есть вероятность их быстрого и значительного роста. Например, стремительный рост криптовалюты или акций Microsoft.

Рассмотрим преимущества и недостатки двух основных видов инвестиций.

Критерий сравнения/ Вид инвестиции	Реальные	Финансовые
Порог вхождения в бизнес	Высокий	Низкий (от одной акции)
Уровень рисков	Низкий	Высокий
Способ вхождения	Есть сложности, связанные с необходимостью глубокой осведомленности	Просто, через биржевого оператора
Возможная доходность	Высокая	Средняя (до 20 % годовых)
Ликвидность (возможность выхода из бизнеса)	Низкая	Высокая – продать акции можно быстро

У финансовых инвестиций есть еще одно достоинство, выражающееся разнообразием выбора форм. Их можно осуществлять на трех рынках: фондовом, валютном и кредитно-депозитном (путем размещения средств на банковских счетах). Все они снабжены электронными площадками, что упрощает управление ими.

Виды финансовых инвестиций и их характеристики

Инвестор самостоятельно отдает предпочтение тому или иному финансовому инструменту для получения дохода. У каждого из них есть свои особенности применения и требования к квалификации. Рассмотрим популярные способы прибыльного вложения средств в ценности:

Зависимость от квалификации биржевого брокера, осуществляющего непосредственное управление финансами. К тому же, с этим специалистом приходится делиться прибылью

Вид финансовых инвестиций	Краткая характеристика
Фьючерсы	Высокий риск потери вложенных средств. Инвестору требуется знание принципов работы соответствующей биржи. Большие временные затраты
Опционы
ПИФы	Зависимость от квалификации биржевого брокера, осуществляющего непосредственное управление финансами. К тому же, с этим специалистом приходится делиться прибылью
Ценные бумаги коммерческих предприятий	Спекуляция акциями и облигациями может приносить большой доход или убыток
Тезаврированные ценности	Вложения в драгметаллы, предметы искусства и антиквариат имеет смысл осуществлять только в расчете на долгосрочную перспективу
Валюта	Необходимо обучение работе на рынке Forex
Банковские и корпоративные облигации	При приобретении долговых обязательств, дивиденды тем меньше, чем стабильнее финансовое положение эмитента

Общее правило любой инвестиции состоит в обратной пропорциональности рисков и возможных дивидендов. На выбор стратегии влияют индивидуальные особенности финансиста. Он может проявлять признаки принадлежности к одной из условных психологических групп: консервативной, умеренной или авантюрной.

Источники реальных и финансовых инвестиций

Любое прибыльное вложение имеет финансовую природу и оценивается конкретной суммой. Объективно существует три источника средств – их можно изыскать во внутренних резервах, занять или привлечь в качестве пая (доли).

Собственные средства

Финансовые инвестиции предприятия включают в себя определенное количество ценных бумаг, выпущенных в оборот эмитентом. Как правило, практикуется портфельный принцип формирования пакета, что позволяет распределять риск между разными нишами.

Если приобретаются акции конкретного юридического лица с целью дальнейшего слияния (поглощения), речь идет о реальном вложении. Следует помнить о том, если изысканы собственные средства (например, из накопительного фонда), они все равно имеют свою «цену», определяемую возможной прибылью (в случае размещения на банковском депозите или ином альтернативном источнике дохода).

Заемные средства

Решающее значение имеет разница между кредитной ставкой и ожидаемым уровнем дохода. Естественно, при ее отрицательном значении, вложение окажется убыточным. Как правило, банковские займы используются для реального инвестирования, обеспечивающего относительно высокую прибыль.

Привлеченные средства

Схема во многом сходна с заимствованием, но расчеты с дольщиками или пайщиками производятся не по фиксированной ставке, а пропорционально внесенным суммам. Привлечение соинвесторов оправдано только в случае реального вложения, и для приобретения ценных бумаг применяется крайне редко. Каждому финансисту проще купить собственный пакет акций или облигаций.

Рассмотрев перечисленные варианты, можно прийти к выводу, что для инвестиций наиболее приемлемым источником средств являются накопления юридических или физических лиц.

В итоге: какой вид инвестиций оптимален?

Вопрос умышленно сформулирован несколько провокационно. Любые реальные или финансовые инвестиции предприятия включают в себя затраты средств, дающих отдачу не сразу и без полной гарантии на возврат вложенной суммы. Инструменты получения доходов не бывают универсальными, а возможность и эффективность их применения зависит от целого ряда факторов. При выборе типа инвестиции следует учитывать следующее:

• Сумма. Если она значительна, то ее можно выгодно вложить в конкретный бизнес и рассчитывать на серьезную отдачу.
• Максимальный период оборачиваемости. «Быстрых» денег реальные инвестиции обычно не дают – проект должен пройти все фазы своего развития, преодолеть точку безубыточности и дать прибыль.
• Ликвидность. Чем устойчивее положение инвестора, тем меньше вероятность того, что ему срочно и непредсказуемо понадобятся деньги. Ценные бумаги можно реализовать быстро. К доле в предприятии этот способ вывода средств неприемлем.
• Квалификация инвестора. Участие в управлении фирмой требует глубокого знания принципов ее работы. Финансисту это не нужно – он должен разбираться в графиках котировок, принадлежащих ему «бумажных» активов, цен на драгметаллы и т. п.

Для инвестора главным критерием выбора способа вложения служит размер вероятной прибыли.

Поделись в соц.сетях

Опубликовано:

Добавить комментарий

Вам понравится

Реальные инвестиции — это вложение средств или капитала в...

Множество богатых людей смогли заработать свои состояния с помощью грамотных вложений в реальный сектор экономики. Или же по-другому, вложив средства в реальные инвестиции. Сегодня мы более детально разберем, что такое реальные инвестиции! Это поможет оценить степени риска с потенциальным доходом и определиться с инвестиционным проектом.

Содержание:

1. Что такое реальные инвестиции?

2. 2 вида реальных инвестиций

3. Особенности реальных инвестиций

4. Инвестиции в реальные активы — 3 главных способа

5. Источники реальных инвестиций

6. Возможные риски вложений в реальные активы

7. Управление реальными инвестициями

8. К реальным инвестициям относятся: ТОП-3 инвестиционных проекта

8.1. REIT фонд

8.2. Венчурные инвестиции

8.3. Самостоятельное инвестирование в недвижимость

9. Подведем итоги

Термин реальные инвестиции предполагает, что существует другой вид инвестиций «нереальный». Это отчасти верно, но второй тип инвестиций называется финансовыми. Эти два типа инвестиций преследует разные цели, давайте рассмотрим их более детально:

• Реальные инвестиции - это инвестирование в реальные активы. Основная цель реальных инвестиций — развитие, поддержка реальных объектов производства с целью дальнейшего извлечения прибыли. Например, закупка нового оборудования для предприятия.
• Финансовые инвестиции - это инвестирование в ценные бумаги, а также другие активы, которые нельзя отнести к реальным активам. Акции, облигации, другие ценные бумаги, валюта — всё это является объектом финансовых инвестиций.

Основной целью реальных инвестиций является развитие уже существующего производства или открытия нового. Это можно отнести ко всему сектору реальной экономики. Однако, к реальным инвестициям относится не только вложение ресурсов в производство, а вообще работа со всеми реальными активам. Например, к таким активам можно отнести недвижимость или земельные участки.

Внутри реальных инвестиций существует тоже свое разделение. Оно не такое большое, как у финансовых, но различия между ними весьма существенны. И по объемам вложения в каждый из видов можно судить о размерах компании и направленности её деятельности:

• Материальные инвестиции. Это те инвестиции, к которым относится всё, что связано с приобретением нового оборудования, новых площадей. Если говорить простым языком, то материальные инвестиции — это все, что можно отобразить на бумаге конкретными цифрами. Насколько увеличились площади производства, во сколько раз новое оборудование мощнее старого.
• Нематериальные инвестиции. К нематериальным инвестициям относятся вложения, которые не оказывают моментального экономического эффекта. Это могут быть научные исследование, обучение рабочего персонала.

Как правило, только крупные компании могут позволить себе большой объем нематериальных инвестиций. Так как это именно те вложения, которые окупаются на очень длительной дистанции. Научные исследования могут начать окупать себя только через 5-10 лет.

Теперь давайте рассмотрим все особенности реальных инвестиций. Стоит понимать, что речь будет идти, как о преимуществах, так и о недостатках. Инвестиции - это в любом случае риск, к которому необходимо быть максимально подготовленным.

• Нет скачкообразных скачков стоимости объектов инвестирования. Если рассматривать пример с финансовыми инвестициями, то можно встретить такие ситуации, когда ты сегодня купил акции по 10 долларов, а через неделю они стоят 30 долларов. Любые реальные инвестиции, при стабильной экономике, имеют плавное изменение своей стоимости. Быстро заработать состояние из ничего не получится. Но, потерять большие вложения практически невозможно. Что подводит нас к следующему пункту. Если вы хотите вложить свои средства с целью получения ежемесячного дохода, рекомендуем ознакомиться с материалом "КУДА ВЛОЖИТЬ, ЧТОБЫ ПОЛУЧАТЬ ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ ДОХОД: 9 ЛУЧШИХ ВАРИАНТОВ!".
• Надежность реальных инвестиций ощутимо выше, чем у финансовых. Отсутствие скачкообразной динамики изменения цены, делает этот вид инвестиций более надежными. Завод будет работать в любых условиях и приносить прибыль своим владельцам. Также не стоит забывать о таком факте, что объекты реальных инвестиций можно застраховать, что исключает еще достаточно большую часть рисков.
• Объекты реальных инвестиций могут быстро устаревать. Особенно это актуально при современном технологическом и экономическом росте. Поэтому, к подобным инвестициям необходимо подходить с максимальной осторожностью. Вы можете заменить свое старое оборудование обновить. Но через пару лет, оно будет уже не таким эффективным, а это значит, что вновь потребуются вложения.
• Низкая ликвидность. Все активы реальных инвестиций обладают крайне низкой ликвидностью. Достаточно часто даже нулевой, что делает данный тип вложений мало привлекательным для спекулянтов и финансовых инвесторов. Давайте снова рассмотрим наш пример со станками. Если вы купили и установили новое оборудование, на свой завод, но вдруг срочно понадобились деньги. Быстро продать новое оборудование будет просто невозможно. Велика вероятность, что его продать вообще не удастся.
• Долгосрочные реальные инвестиции показывают более высокий и стабильный рост, по сравнению с финансовыми.
• Порог входа в рынок реальных финансовых инвестиций достаточно высокий. Необходимо оперировать большими суммами, начиная с 10000-20000 тысяч долларов, однако, существуют возможности обойти это ограничение с помощью паевых фондов, но об этом чуть позже.

В целом, сектор реальных инвестиций обладает своими преимуществами и недостатками, к последним необходимо быть готовым, тогда появится возможность зарабатывать большие суммы. Реальные инвестиции — это способ обеспечить себя высоким доходом достаточно долго.

Теперь давайте рассмотрим, на что конкретно направленны реальные инвестиции, а также как они реализуются. Можно выделить три основных способа инвестирования в предприятие:

1. Инвестиции расширения. Название говорит само за себя. Он подразумевает физическое расширение предприятия, а как следствие, расширение текущего рынка сбыта продукции или выход на новые. Всего можно выделить три основных вида инвестиций расширения.

• Захват нового продуктового рынка. Это происходит в тех случаях, когда предприятие начинает выпускать новый вид продукции. Например, на деревообрабатывающем предприятии будет открыт цех по производству лакокрасочной продукции.
• Выход на работу с другими сегментами потенциальных покупателей. Например, все та же деревообрабатывающая компания работала только с юридическими лицами. Но в связи с запуском нового производства решили заняться розничной торговлей. В связи с было принято решение открыть один или несколько магазинов розничной торговли.
• Захват новых географических рынков. Сюда входит открытие филиалов и представительств в новых регионах, где раньше предприятие не вело свою деятельность.

2. Инвестиции обновления. Технологии никогда не стоят на месте. Для того, чтобы продавать на рынке конкурентоспособную продукцию необходимо постоянно обновлять текущие технологии на производстве. Чаще всего это подразумевает модернизацию старого оборудования или закупку нового. Но сюда также входят и нематериальные инвестиции. Реструктуризация системы контроля, управления, обучение персонала, разработка новой экономической стратегии предприятия — всё это тоже является инвестициями обновления.
3. Валовые инвестиции. Под валовыми инвестициями подразумеваются все инвестиционные проекты предприятия, их полный охват. Если предприятие не ведет отдельный учет инвестиций обновления-расширения, то они также входят в этот список. Но, как правило, под валовыми инвестициями подразумеваются научные разработки, обязательные инвестиции, без которых невозможна нормальная работа предприятия. Например, переоборудование производства для соблюдения всех экологических норм.

Любые реальные инвестиции требуют серьезных финансовых затрат, а зачастую, очень серьезных. Давайте рассмотрим основные источники инвестиционных вливаний для компании:

1. Собственные активы компании. Любая серьезная компании создает амортизационные и инвестиционные фонды, которые обеспечивают необходимую модернизацию производства. Но, как правило, объемы таких фондов весьма незначительные.
2. Заемные инвестиции. Если говорить о серьезных расширениях, то внутренних ресурсов компании скорее всего не хватит. Руководство вынужденно искать финансирование из вне. Одним из источников получения финансов из сторонних источников — получение займов. Часть компаний обращается к банкам или финансовые организации с целью получения кредита. Стоит отметить еще одну очень важную деталь. Во многих странах при получении кредита на расширение или обновление компании государство может предоставить налоговые льготы. Многие предприятия, имея собственные ресурсы, берут кредиты на развитие только с целью получения этих льгот. Второй вариант — это выпуск облигаций. Преимущество облигаций в том, что при грамотном управлении предприятие может регулировать размер своего долга и процентные выплаты по нему.
3. Привлечение прямых инвестиций. Привлечение прямых инвестиций отличает от займов тем, что компания фактически никому ничего не будет должна. Существует три основных вида привлечения прямых инвестиций: проведение акционирования предприятия, продажа части компании, государственное субсидирование.

Любые инвестиции предполагают риск, от этого никуда не деться. Реальные инвестиции меньше подвержены ему, чем финансовые. Однако, исключать их совсем просто нельзя. Давайте более детально рассмотрим инвестиционные риски и попробуем определить, как их можно избежать.

1. Риск неплатежеспособности. Этот вид можно смело назвать самым частым для компаний. Неправильная оценка ситуации на рынке, переоценка собственных сил может привести к тому, что при серьезных инвестиционных вливаниях ваша компания не сможет исполнить свои обязанности перед кредиторами.
   Можно ли избежать данного риска — разумеется. Необходимо провести тщательный анализ ситуации на рынке и платежеспособности компании. Определиться с тем, требуются ли сейчас вашему предприятию инвестиции, если да, то определить объемах.
2. Финансовый риск. Этот тип рисков относится к источникам финансирования. Неверная оценка необходимых финансовых затрат может привести к тому, что проект встанет на середине своей реализации. Сюда также относятся источники финансирования: несвоевременное или недостаточное поступление инвестиций по вине заемщика может привести к дополнительным расходом или полному закрытия инвестиционного проекта.
   Для того чтобы избежать этого тщательно просчитывайте необходимые затраты и выбирайте источники финансирования.
3. Выбор подрядчиков. Неудачный выбор подрядчиков, реализующих часть вашего проекта или его полностью может загубить все. Единственная рекомендация — не гонитесь за тем, где подешевле, а выбирайте надежных подрядчиков с богатым портфолио.
4. Внешнеэкономические риски. Еще определенная часть рисков, на которые повлиять никак нельзя, но необходимо быть к ним готовым. Например, резкий обвал рубля на конец 2014 года. Если предприятие работало при этом с иностранными подрядчиками, то оно осталось в минусе.
5. Маркетинговый риск. Не стоит забывать, что в современных рыночных условиях решающее значение имеет маркетинг. Не важно насколько хороший продукт ты делаешь, гораздо важнее, как ты его продаешь. Недостаточная реклама или неправильное позиционирование продукта может привести к тому, что все ваши инвестиции будут напрасными. Выбирайте только профессионалов, которые четко знают, что нужно делать.

Реальные инвестиции достаточно сильно отличаются от финансовых. Особенно это становится заметно, когда речь заходит об их управлении.

Планирование, управление реальными инвестициями можно разделить на несколько основных этапов:

1. Анализ ситуации на рынке. Для начала необходимо провести подробный рыночной ситуации и ситуации на предприятии. Любые инвестиции должны быть максимально выгодны инвестору. Если готовится к выпуску новое поколение оборудования, которое необходимо вам, то есть смысл повременить с инвестициями.
2. Разработка инвестиционного проекта. Это один из самых основных этапов. На нем определяется, что необходимо сделать. Чаще всего за основу берутся удачно реализованные проекты на схожих предприятиях.
3. Необходимо определиться с тем, как будут проходить инвестиции. Опять же разберем пример с оборудованием на предприятии. Вполне возможно, что модернизация старого оборудования будет гораздо выгоднее закупки нового.
4. Определение необходимого объема финансовых вливаний. Недостаточное финансирование проекта может вылиться в то, что отработать эффективно он не сможет. А это значит, что затраченные средства не принесут никакой прибыли.
   Излишнее финансирование проекта может привести к тому, что средства будут расходоваться неэффективно. А это означает, что вы не сможете получить максимально возможную прибыль.
5. Составление программы реального финансирования. Это этап, который предролагает составление подробного плана того, каким образом и в какие сроки будет финансироваться данный инвестиционный проект.
6. Стадия реализации и контроля. После того как проект начинает получать свое финансирование, запускается процесс непосредственной его реализации. На этом этапе проводятся все основные операции, а также присутствует контроль за целевым расходованием средств.
7. Дальнейший анализ работы реализованного проекта. Этап отслеживания эффективности вложенных средств.

Это общая схема, которая видоизменяется, для каждого конкретного проекта. Для того, чтобы реализовать любой инвестиционный проект, необходим грамотный и высококвалифицированный управляющий. Если брать, к примеру, западные компании, то при удачной реализации проектов топ-менеджеры получают огромные премии, которые полностью окупают себя.

Пришло время поговорить о самом главном — о реальных инвестиционных проектах. Реальные инвестиции не могут предложить, такой большой выборки, как финансовые. Однако стабильный и надежный заработок по-прежнему привлекает большое количество инвесторов.

Объекты реальных инвестиций: REIT фонды

REIT фонд – это разновидность паевого инвестиционного фонда, специализирующегося на недвижимости. Тут стоит сделать сразу небольшую ремарку по поводу паевого инвестиционного фонда. Многие считают, что подобные фонды являются сугубо финансовыми инвестициями. Но, особенностью некоторых из них, например REIT, является работа с реальными инвестиционными объектами, что приравнивает их реальным инвестициям.

Принцип работы любого REIT фонда выглядит следующим образом:

1. Создается инвестиционный фонд, инвестиционный счет.
2. Инвесторы, которые не могут себе позволить, самостоятельного инвестирования в недвижимость, делают через фонд.
3. С общего инвестиционного счета, деньги уходят для финансирования реальных проектов, связанных с недвижимостью.
4. Доходы от аренды, продажи недвижимости делятся между всеми пайщиками.

Принцип работы прост и понятен. Ключевое отличие подобных фондов от покупки акций компании кроется в двух очень важных деталях:

• Пайщики фонда получают свой доход не за счет внутренних спекуляций, а за счет реальной работы объектов инвестиций.
• Фонды создаются изначально для работы с конкретными, дорогостоящими инвестиционными проектами, конкретнее с недвижимостью.

Давайте посмотрим на примере одного из крупнейших REIT фондов REITINVEST, как работают подобные фонды и какие условия они предлагают своим инвесторам:

• Работа идет исключительно с объектами зарубежной недвижимости. Речь в первую очередь идет о рентабельных офисных помещениях и курортной недвижимости на берегу средиземного моря. О тонкостях данного направления расскажет материал: «Преимущества инвестирования в зарубежную недвижимость»
• Все взносы и выплаты производятся в английских фунтах, как одной из самых надежных и низкоинфляционных валют в мире. Инфляция английского фунта составляет всего 1% за год.
• Пайщики регулярно получают выплаты в размере 5-7%, это зависимости от суммы инвестиций. Для сравнения, Банки не предложат вам больше 1,5% по вкладам в английском фунте.
• Для инвесторов, вложивших от 10000 фунтов и более, доступна возможность использовать курортные объекты фонда 2 недели за год.
• Все управленческие функции, о которых говорилось выше, берет на себя управляющая компания. Фактически, инвесторы имеют пассивный доход

Предложение очень интересное для инвесторов всех уровней, многие из крупных инвесторов предпочитают работать с фондами, а не заниматься самостоятельным инвестированием. Как начать работу с REIT фондом, подробно расскажет материал: «Как мы работаем? Как стать инвестором?»

Венчурные инвестиции

Реальные инвестиции — это вложения в реальный бизнес. И обойти взаимодействие с бизнесом, рамками данной темы, просто невозможно. Для частного инвестора, который не обладает собственным производством, самым выгодным вариантом становятся венчурные инвестиции. Этот вид инвестиций подразумевает под собой финансирование стартапов с целью дальнейшего получения прибыли.

Необходимо понимать, что это рискованный способ, для которого существуют достаточно большие шансы того, что стартап «не взлетит» и вы, как инвестор, останетесь без прибыли и без собственных активов. Для большего понимания процесса реального инвестирования, рекомендуем ознакомиться со статьей: "ИНВЕСТИЦИИ В БИЗНЕС: ТОП - 5 ПРИБЫЛЬНЫХ НАПРАВЛЕНИЙ + ОЦЕНКА КАЖДОГО!". 

Для снижения всевозможных рисков, связанных с инвестированием в стартапы, создаются венчурные инвестиционные фонды. Принцип работы таких фондов аналогичен REIT фондам, только объектами инвестирования в данном случае становится начинающий бизнес.

Самостоятельное инвестирование в недвижимость

Выше мы уже говорили о том, что реальные инвестиции предполагают собой приобретение активов в собственность. Наш топ был бы неполным без хотя бы одного подобного способа. Самым популярным и доступным способом считается приобретение недвижимости. У вас не должно быть собственного производства или активов, куда можно вложить свои финансы. Фактически, это приобретение такого актива, который не требует особых затрат для его обслуживания. Перед выбором инвестиционного проекта нужно понимать, как это сделать правильно, как обернуть свои вложения в прибыль. В этом поможет материал "КАК ПРАВИЛЬНО ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ? 7 ПРАВИЛ И 3 ВАРИАНТА".

Сравним этот способ c REIT фондом, чтобы выделить все преимущества и недостатки:

• Доходность. Если с REIT фондом вы имеете стабильный процент, который оговаривается заранее, то при работе с собственной недвижимостью прибыль целиком будет зависеть от вас. На каких условиях вы сможете сдать недвижимость. Это могут быть куда более выгодные условия, но чаще они находятся на таком же уровне.
• Если говорить об управлении реальными инвестициями, то тут все обязательства вы целиком берете на себя. С REIT фондами этими вопросами занимается управляющая компания.
• Ликвидность собственной недвижимости достаточно низкая. Продать квартиру или офисное помещение не всегда просто. Процесс поиска покупателя может затянуться.

Самостоятельное инвестирование в недвижимость является очень интересным вариантом, если вы заинтересованы во владении данным активом. Самый простой пример — покупка квартиры для ребенка. Здесь важно, чтобы данный объект был вашей собственностью. При этом, если удачно сдавать её в аренду, она примерно за 10 лет сможет окупить себя.

В остальных же случаях REIT фонды предлагают более выгодные, и что гораздо важнее более удобные условия для реальных инвестиций. 

Реальные инвестиции – это надежный способ вложения своих средств. Сегодня мы провели подробный их анализ, рассмотрели, чем они отличаются от финансовых и как с ними нужно работать. Также мы взглянули на самые доступные и интересные проекты для частного инвестора. Если вы хотите получать стабильный и надежный доход, то рекомендуем обратить свое внимание на один из них.

 

Реальные инвестиции

Под реальными инвестициями подразумевается вложение средств в производство и нематериальные активы, которые в дальнейшем используются в производственном процессе. К их объектам причисляют основные фонды, подлежащие реконструкции, оборотные средства, интеллектуальные ценности и имущественные права.

 

Различают следующие виды реальных инвестиций:

 

• инвестиции обновления, источником которых служат фондовые средства организации;
• инвестиции расширения, которые предполагают проведение соответствующих мероприятий за счет полученных доходов;
• валовые капиталовложения, к которым относятся инвестиции первой и второй группы.

 

Источники реальных инвестиций

 

Все источники инвестиций можно сгруппировать в три категории:

 

 

Капитал формируется за счет прибыли и амортизации основных средств. Что касается привлеченных ресурсов, то предприятию необходимо приложить определенные затраты для их получения. Причем деньги поступают от третьих лиц, и только после их внесения в компанию они становятся ее собственными инвестиционными ресурсами. Ярким примером привлечения средств считается эмиссия акций или получение от основателей дополнительного паевого капитала. Также под эту категорию подпадают государственные инвестиции. Как правило, они представляются предприятиям социальной сферы либо для производства дефицитной или стратегической продукции.

 

Среди заемных источников различают кредитные средства, лизинг и облигационные займы. В качестве объекта лизинга может рассматриваться любое имущество, причисленное к основным средствам, которое может свободно обращаться на рынке.

 

Особенности реальных инвестиций  

 

К характерным особенностям реальных инвестиций относят следующие моменты:

 

• Данное инвестирование считается основой экономического развития организации. Ведь процесс развития представляет собой совокупность уже реализованных инвестиционных проектов. Благодаря реальным инвестициям компания проникает на новые рынки, совершенствует свой продукт, а также увеличивает свою рыночную стоимость.

 

• Эффективность производственного процесса напрямую зависит от реального инвестирования. Ведь именно инвестиции дают возможность увеличить объемы производства, расширить ассортимент, повысить качество продукции и снизить операционные расходы.

 

• Из всех видов финансовых инвестиций именно реальные обеспечивают повышение уровня рентабельности производства.

 

• Реализация инвестиционного проекта гарантирует предприятию постоянную прибыль. Амортизация, а также нематериальные активы создают денежный поток даже тогда, когда инвестиции уже больше не приносят прибыли.

 

• Главным недостатком реальных инвестиций выступает риск морального старения. Причем он проявляется как на стадии внедрения инвестиционного проекта, так и в период постинвестиционной эксплуатации. Уровень риска увеличивается по мере наступления технологического прогресса.

 

• Реальные инвестиции не подвержены негативным влияниям инфляционных процессов. Как показывает практика, стоимость объектов реальных инвестиций возрастает намного больше, чем уровень инфляции в целом. Это объясняется стабильно высоким спросом на материальные результаты хозяйственной деятельности.

 

• Реальные инвестиции причисляют к наименее ликвидным активам. Это связано с тем, что большинство из них являются узкопрофильными, то есть применяются только в одной сфере хозяйства. Кроме того, инвестиции в незавершенном виде не имеют практического применения. Поэтому неверные инвестиционные решения компенсировать практически невозможно.

 

Основные формы реальных инвестиций

 

К ним причисляют следующие:

 

• Покупку имущественного комплекса. Такая инвестиция направлена на увеличении активов компании, расширение номенклатуры выпускаемых товаров, расширения сети сбыта и т. д.

 

• Строительство нового объекта согласно индивидуальному проекту с законченным производственным циклом. Эта форма используется при необходимости существенного увеличения объема продукции или создание обособленного филиала.

 

• Перепрофилирование, представляющее собой полное обновление технологии для производства новых товаров.

 

• Реконструкцию, то есть преобразование производственных мощностей с учетом современных научных достижений. Ее целью выступает повышение качества продукции, а также увеличение производственного потенциала организации.

 

• Модернизацию, которая предусматривает усовершенствование механизмов и оборудования с учетом современных технологий.

 

• Использование нематериальных активов, то есть научной и технической информации, которая способствует коммерческому успеху. Необходимые знания можно разработать самостоятельно либо приобрести уже готовый продукт, к примеру, патент на изобретение.

сущность, формы и методы оценки

Инвестиционный процесс глазами руководителя компании или менеджера проектов – две отличающиеся точки зрения. Директор помимо воспроизводства основных средств и развития компании главное внимание сосредотачивает на операционной деятельности. В текущем производстве всегда много проблем. Менеджер проектов, являясь штатным специалистом, полностью погружен в проекты. Реальные инвестиции для него достаточно общая тема выше деловых интересов. Каждому из наших героев полезно иногда расширять угол зрения и фокусироваться на предметной области вложений в основной капитал.

Состав капитальных вложений в реальном секторе

Реальные и финансовые инвестиции вместе составляют полный объем инвестиций с позиции объектов вложения средств. Отличие состоит в том, что финансовые инвестиции предполагают вложения в разнообразные финансовые активы, которые сами по себе не дают увеличения капитала в экономике. Реальные вложения, напротив, обеспечивают приращение капитальной емкости. Нам, при этом, нельзя забывать, что речь идет не только о деловой среде, а о национальной экономике в целом. В нее входит множество институтов помимо бизнеса, включая государственные и муниципальные сферы деятельности.

Реальные инвестиции подразумевают вложения в материальные и нематериальные активы. Под нематериальными активами (НМА) следует понимать такие внеоборотные средства, которые не имеют материального носителя, несут в себе ценность для организации, способную принести выгоды в будущей ее деятельности. НМА обязательно должны быть формально закреплены за организацией. Примерами НМА можно назвать:

• права на товарные знаки, знаки обслуживания;
• авторские права на ПО и базы данных;
• патентные права;
• лицензии.

Какие формы вложений в материальные активы могут быть отнесены к реальным инвестициям? Основная их часть относится к вложениям во внеоборотные активы. Ключевой вид внеоборотных активов – основные средства (ОС), иначе именуемые основными производственными фондами (ОПФ). К материальным вложениям относится следующее.

1. Приобретение субъектов хозяйственной деятельности как имущественных комплексов.
2. Новое капитальное строительство.
3. Перепрофилирование производства.
4. Реконструкция и модернизация объектов ОПФ.
5. Расходы на подготовку к строительству объектов ОС.
6. Приобретение ОС.
7. Оснащение оборудованием объектов инвестирования.
8. Приобретение оборотных средств, необходимых для реализации инвестиционных проектов.
9. Формирование запасов оборотных средств, необходимых для старта эксплуатационной фазы проектов.

Схема основных форм реальных инвестиций

Выше представлена схема основных форм вложений в материальные и нематериальные внеоборотные активы. В деловой практике и в литературе для удобства часто используются формулировки-синонимы реальных инвестиций. Реальные инвестиции называются также:

• инвестициями в основной капитал;
• капитальными вложениями;
• прямыми или непосредственными инвестициями.

Последняя формулировка небесспорна, поскольку подразумевает, что вложение капитала производится инвестором при непосредственном его участии в выборе предмета и объекта инвестирования. Предметом может служить, помимо прочего, пакет акции и доля в уставном капитале компании. Однако, если участие в бизнесе рассматривается как проект, включающий создание нового имущественного комплекса, такие инвестиции также считаются реальными.

Классификация реальных инвестиций

Как было выше отмечено, реальные инвестиции имеют различные формы и относятся к разным общественным институтам. Достаточно трудно держать в области внимания вопросы государственного строительства и устройства, поэтому предлагаю сфокусироваться на деловой сфере в целях простоты осмысления. Предприятия используют капитальные вложения и покупку НМА для решения насущных задач:

• регулярного обновления парка ОПФ;
• расширенного воспроизводства основных средств;
• приобретения неимущественных прав, связанных с доходами;
• приращения производственных мощностей;
• строительства производственных зданий и сооружений;
• опытно-конструкторских и инновационных разработок;
• территориального развития компании;
• развития социальной инфраструктуры и ЖКХ, находящегося на балансе предприятия.

В зависимости от того, какие виды вложений включены в инвестиционную программу компании, определяются соответствующие источники средств и формы проектной деятельности к реализации на предстоящий период. Поэтому реальные инвестиции обязательно подлежат классификации, которая включается в инвестиционную политику и служит базисом для принятия управленческих решений. Основным отличительным признаком выступают объекты вложений. Другие признаки и классы собраны в следующей таблице, представленной далее.

Классификационные признаки и виды реальных инвестиций на предприятии

Остановим свое внимание на технологической структуре реальных инвестиций. Ниже представлена сводная таблица показателей и диаграмма технологической структуры капитальных вложений в РФ в период с 1990 по 2014 годы. Как следует из анализа, доля СМР за 24 года возросла с 44% до значения чуть менее 60%. В то же время доля приобретения нового оборудования, инструмента и инвентаря снизилась с 38% до 23,4%, что, несомненно, свидетельствует о негативном тренде, так как демонстрирует снижение объемов воспроизводства ОС.

Диаграмма динамики технологической структуры вложений в основной капитал

Показатели удельных весов расходов на перевооружение и реконструкцию, с одной стороны, на новое строительство и расширение работающих предприятий – с другой, позволяют получить интересные заключения. Данные показатели в совокупности называются воспроизводственной структурой капитальных вложений. При этом первый блок значений относится к параметрам интенсивного развития предприятия, а второй – экстенсивного.

Реальные инвестиции в форме нового капитального строительства превалируют. Объекты строительства возводятся на основе типового или индивидуально разработанного проекта. Законченный цикл строительства завершается государственной приемкой со сдачей объекта в эксплуатацию. У каждого нового объекта возникает балансодержатель – новое юридическое лицо либо профессиональный оператор эксплуатационных услуг.

Методология оценки реальных инвестиций

Существует несколько подходов к оценке инвестиций в реальном секторе. Первый из них подразумевает методы стоимостной оценки объектов вложений. Все они так или иначе решают задачи балансировки ценностных ориентаций действующего собственника компании и привлекаемого инвестора. Формы и методы оценки различаются в зависимости от видов объектов, которые делятся на следующие виды.

1. Недвижимость.
2. Машины и оборудование.
3. Товарно-материальные запасы и готовая продукция.
4. Объекты интеллектуальной собственности.
5. Зарегистрированные имущественные права.
6. Выполненные затраты в НИОКР, организационное развитие и т.п.
7. Деловая репутация предприятия.
8. Компания как имущественный комплекс в целом.

Оценочная стоимость объекта инвестирования разделяется на так называемую стоимость в пользовании и стоимость в обмене. Первый вид стоимости имеет субъективное значение и предполагает, что объект не будет реализовываться в дальнейшем на свободном рынке. Напротив, стоимость в обмене исходит из возможности реализации инвестиционного объекта на конкурентном рынке с учетом реального спроса и предложения. В этом случае допускается дальнейшее использование объекта, альтернативное по отношению к существующему. В практике применяются следующие методы оценки объектов реальных инвестиций:

• имущественный или затратный;
• рыночный или аналоговый;
• доходный.

Реальные инвестиции специфичны тем, что доходный метод является предпочтительным. Однако рыночная информация далеко не всегда доступна. Поэтому без применения затратного подхода бывает не обойтись. В нем производится поэлементная оценка, затем все оценочные стоимости суммируются, и формируется некая пессимистичная оценка объекта. Аналоговый (рыночный) подход называют также сравнительным. Когда подобные инвестиционные сделки совершаются достаточно часто, есть возможность сравнить стоимость подобных операций по аналогии.

Реальные инвестиции подлежат оценке не только по стоимости объекта, но и по экономике. Ключевым критерием успешности является экономическая эффективность вложений средств. Методы оценки эффективности капитальных вложений реализуются через затратный и доходный способы. В плановом хозяйстве нашей страны затратный подход был основным. Он описан в статье о капитальных вложениях. Поэтому акцентируем наше внимание на доходном способе.

Доходные методы оценки эффективности

Российскую экономику часто именуют «нестационарной» в силу невозможности стабилизировать макроэкономическую ситуацию, перманентной многофакторности и нестабильности происходящих в ней процессов. Реальные инвестиции в российских условиях столь специфичны, что по отношению к ним крайне осторожно следует применять рецепцию западной методики, поскольку в развитых странах экономические условия в общей массе стационарны. Следовательно, не все методы оценки Всемирного банка и ЮНИДО у нас применимы.

Методы доходного подхода основаны на Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденных в 21.06.1999 г. за № ВК 477. Методика оценки производится с рядом допущений, позволяющих значительно упростить расчеты. Далее представлены некоторые из них.

1. Надлежит разбивать жизненный цикл инвестиционного проекта на шаги продолжительностью один год.
2. Следует применять принцип приведения стоимости денежных потоков (поступлений и выбытий) к концу соответствующего шага. Прогнозы величин оттоков и притоков денег подлежат дефлированию цен в отношении к нулевому шагу.
3. Ставка дисконтирования считается условно неизменной в течение всего периода реализации проекта.
4. Для целей расчета предлагается абстрагироваться от учета риска и неопределенностей проекта, то есть сценарий будущего предполагается определенным.
5. Отраслевые, возрастные особенности и иные специфические условия организации в учет не принимаются.

Ниже представлен состав традиционных показателей в методике оценки эффективности реальных инвестиций.

Состав показателей методики оценки реальных инвестиций

Оценка эффективности капиталообразующих инвестиций дает возможность обосновать и выбрать удовлетворительные варианты вложения средств для целей их приращения. Какие результаты оценки могут считаться приемлемыми для положительного решения о старте инвестиций? Реальные инвестиции в результате их исполнения должны обеспечить следующие условия.

1. Возврат инвестору вложенных капиталов независимо от формы и вида инвестиций.
2. Доходность капитальных вложений позволяет достичь запланированной прибыли, возникающей в операционной деятельности и в связи с инвестициями.
3. Срок окупаемости инвестиций находится в пределах ожидаемой длительности.

Благодаря рассмотрению вопроса о реальных инвестициях нам удалось увидеть их место в ряду других инвестиционных событий. Реальный сектор экономики – огромное пространство и род человеческой деятельности, в котором создаются все блага общества. Воспроизводятся «поля битвы», на которых конкурируют державы и компании. Поэтому данный вопрос никак не обойти вниманием. Хотя далеко не все инвестиционные вложения в основной капитал требуют проектного подхода, доля проектов в них постоянно растет. Это означает, что и PM, и руководителю бизнеса настоящий целостный взгляд будет полезен.

Лучшие виды инвестиций в недвижимость

Перейти к:

---

Какие видов инвестиций в недвижимость считаются лучшими ? Рынок недвижимости в США находится на подъеме, и инвесторы тщательно анализируют все доступные типы недвижимости, чтобы определить, какой из них поможет им получить прибыль. Итак, какие сектора и недвижимость являются лучшим шагом для инвесторов сегодня? Продолжайте читать, чтобы узнать больше о наиболее подходящем для вас типе инвестиций в недвижимость.

Виды инвестиций в недвижимость

Есть несколько типов инвесторов в недвижимость, с которыми следует знать: коммерческие, жилые, земельные участки, новое строительство, платформы краудфандинга и REIT.Каждый из этих типов будет иметь уникальные преимущества и недостатки, которые следует оценить инвесторам. Давайте посмотрим на каждый из доступных вариантов:

Коммерческая недвижимость

Лучшие коммерческие объекты для инвестирования включают промышленные, офисные, торговые, гостиничные и многоквартирные проекты. Инвесторам, которые уделяют особое внимание развитию своих местных сообществ, инвестиции в коммерческую недвижимость могут поддержать это направление.

Одна из причин, по которой коммерческая недвижимость считается одним из лучших видов инвестиций в недвижимость, заключается в возможности увеличения денежного потока.Инвесторы, выбирающие коммерческую недвижимость, могут обнаружить, что она представляет собой более высокий потенциальный доход, более длительный срок аренды и более низкий уровень вакантных площадей по сравнению с другими формами недвижимости. Инвесторы также могут испытывать меньшую конкуренцию в сфере коммерческой недвижимости, потому что покупка этой недвижимости может быть более сложной задачей, чем работа с жилыми домами. Чтобы узнать больше о том, как начать работу, обязательно прочтите эту статью.

Жилая недвижимость

Существует множество видов жилой недвижимости для сдачи в аренду, но наиболее распространенными считаются дома на одну семью.Другая жилая недвижимость включает дуплексы, многоквартирные дома и дома для отдыха. Жилая недвижимость идеально подходит для многих инвесторов, потому что с ее помощью легче стабильно получать прибыль. Конечно, существует множество стратегий инвестирования в жилую недвижимость и разные уровни конкуренции на рынках - то, что может быть правильным для одного инвестора, может быть не лучшим для другого. По этой причине выбор правильной стратегии выхода и рынка является ключевым моментом, когда речь идет о жилой недвижимости.

Наиболее распространенные стратегии выхода, используемые в жилой недвижимости, включают оптовую продажу, восстановление, покупку и удержание собственности, которые могут использоваться для получения дохода от аренды. Инвесторам следует внимательно подумать, какие стратегии будут работать лучше всего в их рыночной зоне, проведя тщательный анализ рынка.

При правильном управлении инвестиция в жилую недвижимость может принести неплохую прибыль. Это связано с тем, что, помимо стабильного денежного потока, жилая недвижимость получает выгоду от ряда налоговых льгот.

Инвестиции в землю и новое строительство

Инвестиции в землю и новое строительство представляют собой два различных типа инвестиций в недвижимость, которые могут помочь диверсифицировать портфель инвестора. Необработанная земля означает любую свободную землю, доступную для покупки, и является наиболее привлекательной на рынках с прогнозируемым высоким ростом. Новое строительство мало чем отличается; однако на этой земле уже есть недвижимость. Инвестиции в новое строительство также популярны на быстрорастущих рынках.

Хотя многие инвесторы могут быть незнакомы с инвестированием в землю и новое строительство, эти типы инвестиций могут обеспечить привлекательную прибыль для инвесторов. Если вы заинтересованы в развитии собственности от начала до конца или в получении прибыли от долгосрочной покупки и удержания, необработанная земля и новое строительство предоставляют уникальную возможность для инвесторов в недвижимость.

Чтобы получить максимальную прибыль при инвестировании в сырьевые земли и новое строительство, инвесторы должны быть готовы к проведению обширных исследований рынка.Это гарантирует, что вы выберете желаемый район, а также предотвратит ограничение инвестиций рыночными факторами.

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT)

Инвестиционные фонды недвижимости или REIT - это компании, которые владеют различными типами коммерческой недвижимости, такими как отели, магазины, офисы, торговые центры или рестораны. Вы можете инвестировать в акции этих компаний по недвижимости на фондовой бирже. Когда вы инвестируете в REIT, вы инвестируете в собственность, принадлежащую этим компаниям, без дополнительного риска владения собственностью самостоятельно.

Каждый год REIT обязаны возвращать акционерам 90% налогооблагаемой прибыли. Это предлагает инвесторам получать дивиденды, одновременно диверсифицируя свой портфель. Публично торгуемые REIT также предлагают гибкую ликвидность в отличие от других типов инвестиций в недвижимость. Вы можете продать свои акции компании на бирже, когда вам понадобятся чрезвычайные средства.

Краудфандинговые платформы

Краудфандинговые платформы - это сайты, которые предлагают инвесторам доступ к ряду активов, которые предлагают высокую доходность и традиционно предназначены для богатых.Хотя это позволяет инвесторам легко находить активы, этот тип инвестиций в недвижимость также сопряжен с большим риском. Платформы для краудфандинга обычно ограничиваются аккредитованными инвесторами или теми, кто имеет высокий собственный капитал. Некоторые сайты также предлагают доступ неаккредитованным инвесторам.

Основными видами инвестиций в недвижимость, которые поступают с платформ краудфандинга, являются неторговые REIT или REIT, которые не находятся на фондовой бирже. Что касается неторговых REIT, ваши средства могут быть инвестированы в течение нескольких лет без возможности вывести их, когда они вам понадобятся.

Какой вид инвестиций в недвижимость лучший?

Лучший тип инвестиций в недвижимость будет зависеть от ваших индивидуальных обстоятельств, целей, рынка и предпочтительной инвестиционной стратегии. Хотя многие инвесторы хотят получить более простой ответ, определение лучшего типа инвестиционной собственности - это субъективный процесс. Выбор правильного типа недвижимости сводится к взвешиванию плюсов и минусов каждого варианта, хотя инвесторам следует учитывать несколько ключевых факторов, когда они ищут лучший выбор.

Когда дело доходит до выбора наилучшего типа инвестиционной собственности, важность местоположения нельзя недооценивать. Инвесторы, работающие на «перспективных» рынках, могут добиться успеха с пустующей землей или новым строительством, в то время как инвесторы, работающие на более «зрелых» рынках, могут быть заинтересованы в жилой недвижимости.

Помимо местоположения, инвесторы также должны знать свои собственные предпочтения, когда дело доходит до инвестирования. Оцените свой предпочтительный уровень участия, толерантность к риску и прибыльность, когда решите, в какой тип недвижимости инвестировать.Инвесторы, желающие взять на себя более пассивную роль, могут выбрать покупку и владение коммерческой или жилой недвижимостью и нанять управляющего недвижимостью. С другой стороны, те, кто надеется взять на себя более активную роль, могут посчитать застройку пустой земли или реконструкцию жилых домов более полезными.

При выборе наиболее подходящего для вас типа инвестиционной недвижимости важно также помнить, что многие инвесторы находят успех, вкладывая средства в различные типы недвижимости. Инвесторы нередко знакомятся с жилой недвижимостью, например, прежде чем переходить к коммерческой недвижимости.При этом нет причин, по которым инвесторы не могут добиться успеха, инвестируя в недвижимость нескольких типов.

---

[Не знаете, как профинансировать свою первую инвестиционную сделку? Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, на котором вы узнаете, как начать инвестировать в недвижимость, даже с ограниченными средствами. ]

---

Где найти недвижимость Инвестиционная недвижимость

Многие инвесторы могут настолько увлечься определением типа собственности, что, когда приходит время искать реальную собственность, они не знают, с чего начать.Так что, знакомясь с разными типами недвижимости, обязательно узнайте, где и как найти каждый из них. Вот несколько вариантов, которые могут пригодиться инвесторам:

Списки MLS и FSBO

Многие инвесторы находят недвижимость на MLS или через листинг FSBO. На рынке есть масса объектов, которые остаются незамеченными, потому что инвесторы и покупатели жилья не знают, где искать. Некоторые из этих свойств просто страдают от плохого маркетинга или его отсутствия, в то время как цены на другие завышены при включении в список и поэтому не получили никакого внимания.Это означает, что те инвесторы, которые хотят разобраться в MLS, могут найти множество инвестиционных возможностей.

Чтобы получить доступ к MLS, инвесторы должны либо сами быть агентом по недвижимости, либо иметь желание работать с ним. Таким образом, инвесторы могут постоянно отслеживать или получать уведомления о новых листингах в их целевой области. Для тех, кто задается вопросом, как наладить связи с агентами по недвижимости в их соответствующих областях, будет хорошей идеей посетить местные сети или мероприятие по недвижимости.

Инвесторам, которые ищут FSBO, также будет выгодно работать с агентом по недвижимости. Агенты по недвижимости часто знают о собственности FSBO в данном районе и могут быть готовы передать эту информацию своим партнерам-инвесторам. Инвесторы также могут проехать через свои целевые районы в поисках указателей, чтобы найти эту недвижимость. Помните, что идентификация собственности может занять время, и инвесторы должны быть готовы использовать разные углы, чтобы обеспечить свою следующую сделку.

Внерыночная недвижимость

Для инвесторов, живущих на перенасыщенных рынках, недвижимость вне рынка может предоставить возможность опередить конкурентов.Хотя их нет в списке MLS, найти нерыночную недвижимость невозможно; инвесторам просто нужно уметь искать.

Когда дело доходит до поиска нерыночной недвижимости, есть несколько ресурсов, которые инвесторы должны проверить в первую очередь. К ним относятся публичные записи, аукционы недвижимости, оптовые торговцы, сетевые мероприятия и подрядчики. Каждый из этих источников представляет собой уникальный шанс найти недвижимость в данном районе. Например, оптовикам часто известно о недавно отремонтированных объектах недвижимости, доступных по хорошим ценам.Многие из них уже сданы в аренду и могут даже поставляться с уже существующей компанией по управлению недвижимостью.

Тогда есть потери права выкупа. Несмотря на многочисленные объявления в новостях об исчезновении отчуждения права выкупа, данные RealtyTrac продолжают свидетельствовать о всплеске активности по всей стране. Годы невыплаченных потерь права выкупа и возросшая мотивация банков к возвращению права выкупа могут оставить еще больше случаев потери права выкупа в ближайшие месяцы. Инвесторы, ищущие отчуждения права выкупа, должны обращать особое внимание на списки газет и публичные записи, чтобы найти потенциальную недвижимость.В целом, нерыночную недвижимость найти несложно, хотя может потребоваться небольшая дополнительная работа.

Сводка

Есть несколько типов собственности, которые могут принести высокую прибыль инвесторам, готовым вложить в них работу. Однако из-за большого разнообразия доступных вариантов многие инвесторы, вероятно, задаются вопросом, какой тип для инвестиций в недвижимость на самом деле является лучшим . Хотя это простой вопрос, на него нет простого ответа. Наилучший тип инвестиционной собственности будет зависеть от ряда факторов, и инвесторы должны быть осторожны, чтобы не исключать никаких вариантов при поиске потенциальных сделок.

Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором - наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на современном рынке. Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам получить прибыль от текущих возможностей в сфере недвижимости.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начать изучать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

.

Самые распространенные типы инвестиций в недвижимость

Люди, только начинающие исследовать инвестиции в недвижимость, должны понимать, что существует множество вариантов. От покупки земли для различных видов застройки или аренды до участия в трасте, инвесторы могут решить, какой тип инвестиций им подходит.

Покупка земли под застройку и продажа

Многие люди инвестируют в недвижимость, покупая недвижимость, делая некоторые улучшения и продавая ее с прибылью, как только она будет готова.Эту форму вложения чаще называют переворачиванием. Он более популярен в районах, где наблюдается бурный рост, или в местах с быстро растущей стоимостью жилья. Перекидные дома относятся к меньшему концу этого типа, с покупкой и развитием больших коммерческих или смешанных помещений на большей части. Людям, которые участвуют в такого рода инвестициях, необходимо иметь денежный поток и ликвидные активы для внесения первоначальных взносов и сохранения ипотечного кредита до тех пор, пока они не смогут продать недвижимость.

Покупка сдаваемой в аренду недвижимости

Многие инвесторы в недвижимость покупают недвижимость и решают удержать ее в течение некоторого времени, пока не смогут получить от нее большую прибыль. Если они сдают в аренду недвижимость или единицы на участке арендаторам, они могут сохранить часть своего денежного потока, в то время как они накапливают больше капитала. Районы Regions зонируют определенные районы, такие как Брентвуд, для различных целей, поэтому инвесторам необходимо приобретать арендуемую недвижимость, которая зонируется по типу использования, которым они хотят владеть.Эти типы включают:

• Одноквартирные дома
• Многоквартирные дома (например, квартиры)
• Коммерческая недвижимость
• Промышленные объекты
• Торговая недвижимость

С помощью этих инвестиций собственник должен подготовить здание к сдаче в аренду, подписать соответствующий договор аренды с арендаторами и организовать получение оплаты и регулярное обслуживание и уход за недвижимостью.

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости

Наименее вовлеченным и, возможно, наименее рискованным типом инвестиций является инвестиционный фонд недвижимости (REIT).С помощью REIT группа инвесторов объединяет свои деньги и создает корпорацию, чтобы они могли покупать более прибыльную недвижимость или ряд объектов недвижимости. Участники покупают акции корпорации и получают дивиденды по мере увеличения прибыли компании. Покупка в REIT распределяет риск на любую собственность, так что один человек не рискует утонуть или плавать. Однако это также означает, что прибыль от собственности получает несколько человек, а не вся прибыль одному инвестору.

Выбор лучшего типа инвестиций

Не всегда может быть ясно, какой вид инвестиций в недвижимость является идеальным выбором для конкретного человека. Инвесторы, которые хотят вложить немного времени и денег, но которым необходимо окупить инвестиции в более короткие сроки, должны подумать о покупке недвижимости для развития или улучшения, а затем продать. Люди, у которых есть время или которые готовы отказаться от небольшого денежного потока, чтобы нанять управление недвижимостью, могут идеально подойти для покупки недвижимости и сдачи ее в аренду арендаторам.Инвесторам, которые не могут или не желают вкладывать много времени или денег в начале или в период инвестирования, может быть лучше начать с REIT.

Ценность инвестиций в различные типы недвижимости

Инвестирование в различные типы недвижимости защищает вас от единичных проблем, возникающих в отрасли. Хотя на одну часть отрасли недвижимости может повлиять экономический спад или изменение поведения потребителей, на другие - нет.

Например, представьте себе владельца собственности с фабрикой, на которой производится определенный тип продукции. Со временем продукт становится менее желанным для потребителя, и в конечном итоге компания, производящая этот продукт, закрывает свои двери.

Владелец недвижимости теряет доход при закрытии компании. Однако умный владелец недвижимости будет продолжать получать доход за счет других инвестиций, пока ищет нового арендатора для своей фабрики. Это позволяет легче переносить тяжелые времена.

Еще одна причина владеть разными типами недвижимости: вы можете извлекать выгоду из экономических подъемов по мере их возникновения. Представьте, что у вас есть здание розничной торговли, два ресторана и несколько домов для сдачи в аренду в сообществе, в котором наблюдается рост населения. Со временем ваша недвижимость будет становиться все более и более желанной.

Если вы новичок в инвестициях в недвижимость, вы можете начать медленно и с одного типа собственности. Аренда недвижимости - это обычное место, с которого инвесторы в недвижимость начинают свой путь.По мере расширения ищите новые формы недвижимости. Диверсификация поможет вам увеличить прибыль и сделает вас финансово сильнее, когда вам это нужно.

Инвестируйте в недвижимость сегодня, чтобы подготовиться к будущему

Инвестиции в недвижимость могут быть отличной формой гарантии дохода для инвестора, в зависимости от того, какой тип они выберут. Понимая основные обязательства каждого типа, люди могут выбрать инвестиции, которые лучше всего подходят для их нужд.

.

Различные виды инвестиций

Защитные инвестиции

Защитные инвестиции направлены на получение регулярного дохода, а не на рост стоимости с течением времени. Два наиболее распространенных типа защитных инвестиций - это наличные и фиксированные проценты.

Денежные вложения включают:

• Сберегательные счета с высокой процентной ставкой

Основным преимуществом денежных вложений является то, что они обеспечивают стабильный регулярный доход за счет выплаты процентов.Хотя это наименее рискованный вид инвестиций, вполне возможно, что стоимость ваших денежных средств со временем может уменьшиться, даже если их сумма в долларах останется прежней. Это может произойти, если стоимость товаров и услуг растет слишком быстро, что также называется инфляцией, что означает, что на ваши деньги можно купить меньше, чем раньше.

Инвестиции с фиксированной процентной ставкой включают:

• Срочные вклады
• Государственные облигации
• Корпоративные облигации

Срочный вклад позволяет получать проценты по сбережениям по той же или немного более высокой ставке, чем денежный счет (в зависимости от суммы и срока, на который вы инвестируете), но он также блокирует ваши деньги на время срок ', поэтому у вас не возникнет соблазна потратить его.

Облигации

, с другой стороны, в основном функционируют как ссуды правительствам или компаниям, которые продают их инвесторам на фиксированный период времени и выплачивают им регулярную процентную ставку. В конце этого периода цена облигации возвращается инвестору.

Хотя облигации считаются инвестициями с низким уровнем риска, стоимость некоторых типов со временем может снижаться, поэтому вы потенциально можете получить обратно меньше денег, чем вы изначально заплатили.

Инвестиции в рост

Инвестиции в рост нацелены на увеличение стоимости с течением времени, а также на получение дохода.Поскольку их цены могут значительно расти и падать, инвестиции в рост могут принести более высокую прибыль, чем защитные инвестиции. Однако у вас также больше шансов потерять деньги.

Двумя наиболее распространенными типами инвестиций в рост являются акции и собственность.

Акций:

В простейшем случае одна акция представляет собой одну единицу собственности в компании. Акции обычно покупаются и продаются на фондовой бирже через брокерскую платформу, такую ​​как CommSec.

Акции считаются инвестициями в рост, потому что их стоимость может расти. Возможно, вы сможете зарабатывать деньги, продавая акции по более высокой цене, чем вы изначально платили за них.

Если вы владеете акциями, вы также можете получать доход от дивидендов, которые фактически представляют собой часть прибыли компании, выплачиваемой ее акционерам.

Конечно, стоимость акций может также упасть ниже цены, которую вы за них платите. Цены могут быть неустойчивыми изо дня в день, и акции, как правило, лучше всего подходят для долгосрочных инвесторов, которым комфортно выдерживать эти взлеты и падения.

Хотя они исторически приносили более высокую доходность, чем другие активы, акции считаются одним из самых рискованных видов инвестиций.

Инвестиции в недвижимость включают:

• Жилая недвижимость, такая как дома и квартиры
• Коммерческая недвижимость, например, отдельные офисы или офисные здания
• Торговые помещения, например магазины
• гостиничных номеров или отелей
• Промышленная собственность, например склады

Как и в случае с акциями, стоимость собственности может возрасти, и вы сможете зарабатывать деньги в среднесрочной и долгосрочной перспективе, продав дом или квартиру дороже, чем вы за них заплатили.

Тем не менее, рост цен не гарантируется, и недвижимость может быть сложнее, чем другие типы инвестиций, быстро продать, поэтому она может не подойти вам, если вам нужно легко получить доступ к своим деньгам.

.

Плюсы и минусы 5 основных типов инвестиционной недвижимости

Согласно Национальному совету доверительных управляющих по инвестициям в недвижимость, существует пять основных типов инвестиционной недвижимости: многоквартирные, промышленные, офисные, торговые и гостиничные. (и подтипы в каждой группе). Каждый тип собственности имеет свои уникальные характеристики, от различных драйверов спроса до основных циклов движения денежных средств. Более того, рыночные условия сильно влияют на всех; по мере того, как меняются экономические встречные ветры, меняются взлеты и падения каждого из них.Например, офисная недвижимость может быть отличной инвестиционной возможностью в течение одного года, а затем может столкнуться с встречными ветрами в следующем году или наоборот.

Инвесторы могут владеть недвижимостью в качестве прямых инвестиций или через фонды прямых инвестиций в недвижимость или REIT. Но прежде чем делать инвестиции в недвижимость, важно оценить потенциал риска и выгоды для каждого типа собственности и использовать эти знания для создания диверсифицированного портфеля. Вот почему стоит понимать плюсы и минусы каждого типа инвестиционной недвижимости и их перспективы на следующие несколько лет.

Перспективы многоквартирных домов: стабильный доход, но впереди сбой

Хотя многоквартирные дома обычно подразумевают многоквартирный дом, в эту категорию включается широкий спектр жилых подтипов - от таунхаусов и жилых домов на одну семью до студенческих общежитий и жилых домов для пожилых людей. . Экономические факторы, влияющие на многосемейность, включают демографические тенденции (возраст, доход и предпочтения каждого поколения, образующего домохозяйства), рост занятости и домовладения.

Top Pros
Миллениалы и бэби-бумеры отдают предпочтение квартирам, так же как налоговая реформа дает этим поколениям меньше стимулов покупать дома. Поколение Z, когорта, родившаяся в период с 1998 по 2012 год и составляющая в этом году почти треть населения США, теперь также выходит на рынок аренды. Эти демографические тенденции увеличили спрос на многоквартирные дома, но инвесторы в частный капитал также считают многоквартирную недвижимость менее рискованной. Несколько единиц создают диверсифицированный и устойчивый поток пассивного дохода.Годовые периоды аренды позволяют арендодателям корректировать арендную плату с учетом инфляции и заменять арендаторов или ремонтировать квартиры с минимальным временем простоя между арендными договорами. По данным последнего ежегодного исследования Национальной квартирной ассоциации (NAA), оборачиваемость находится на самом низком уровне в этом веке.

Вы заслуживаете лучшего способа инвестировать в недвижимость.

С инвестиционной точки зрения привлекательное финансирование всегда доступно. Fannie Mae, Freddie Mac и Федеральное жилищное управление дополняют кредитование нескольких семей банками и компаниями по страхованию жизни, создавая значительную конкуренцию между различными источниками кредитования.Эта конкуренция, наряду с падением доходности казначейских облигаций, позволила застройщикам и инвесторам брать займы под исторически низкие процентные ставки. Эти низкие ставки в сочетании со стабильными базовыми денежными потоками создают привлекательные годовые денежные потоки.

Основные недостатки
Доступность по цене - это проблема как арендодателей, так и арендодателей. Затраты на новое строительство неуклонно растут, что ограничивает развитие проектов, которые могут обеспечить лучшую арендную плату на рынке. На некоторых субрынках существует проблема чрезмерной застройки по сравнению с количеством жителей с достаточно высокими доходами, чтобы поддерживать новое предложение.Кроме того, существуют и другие препятствия для деятельности: затраты на рабочую силу сдерживают новые разрешения, сообщает NAA, наряду с регулированием, препятствиями для утверждения и сопротивлением сообщества.

Поскольку расходы продолжают расти, городские трубопроводы уже сокращаются. Чтобы проявить творческий подход, строители изучают сборные, панельные и модульные системы, чтобы обеспечить выполнение бюджета. Впереди нас ждут дальнейшие потрясения, поскольку дом, напечатанный на 3D-принтере, построенный в этом году на конференции South by Southwest в качестве жилищного решения третьего мира, может стать будущим городского многоквартирного строительства.Между тем, беспилотный автомобиль может превратить парковку из приятного места в белого слона.

Office Outlook: не недооценивайте сложности

Сложность офисной недвижимости легко недооценить. Несмотря на то, что они варьируются от небольших зданий с одним арендатором или нескольких таких структур, сгруппированных в офисные парки, до огромных многоквартирных небоскребов, офисная недвижимость имеет строгие подкатегории, поскольку у некоторых арендаторов есть особые потребности, например медицинские офисы с высокими техническими требованиями.Спрос на офисные помещения сильно коррелирует с региональной экономической активностью и ростом рабочих мест.

Top Pros
Низкий уровень безработицы свидетельствует о сохранении высокого спроса на офисные помещения, особенно в быстрорастущих городах, где сосредоточены рабочие места в сфере технологий, финансовых услуг и здравоохранения. Самый высокий спрос на благоустройство поблизости, что дало преимущество городским центрам. Но по мере того, как миллениалы пустуют корни, пригороды с качественными школами и парками могут выиграть в ближайшие три-пять лет, поскольку миллениалы захотят работать рядом с домом.

На рынках, где характер является отличительной чертой, заброшенные пространства стали возможностью. Высотные здания в центре города перестраиваются под универсальные магниты, с залами питания на цокольном этаже и бутик-отелями в пентхаусах. Штаб-квартира Google в Чикаго сохраняет свой характер бывшего холодного склада. Водопровод, железные дороги и другие производственные артефакты придают характер Американскому табачному кампусу в Дареме, Северная Каролина. Арендаторы будут платить больше за прохладную среду, которая помогает нанимать и удерживать таланты.

Аренда офисов обычно является долгосрочной (пять, семь или 10 лет) и предусматривает ежегодное повышение арендной платы, что является отличным средством защиты от инфляции. Долгосрочная аренда арендатору с хорошей кредитной историей выгодна по многим причинам, не в последнюю очередь из-за того, что она может помочь владельцам выдержать экономические спады.

Основные недостатки
Рынок офисных помещений станет более конкурентоспособным по мере того, как рост числа рабочих мест остывает, увеличивая потребность в финансировании дорогостоящего ремонта и быстро растущих затрат на выполнение этой работы.Коворкинги, такие как WeWork, Spaces и Industrious, будут конкурировать с традиционными арендодателями за более мелких арендаторов, поскольку их бизнес-модели предлагают экономию, с которой традиционные арендодатели офисов не могут соперничать с экономической точки зрения.

Новые творческие офисы будут более компактными: планирование пространства нацелено на повышение эффективности за счет размещения большего числа сотрудников на прежних размерах. Раньше компании позволяли выделить на одного сотрудника 400 квадратных футов пространства, но теперь могут обойтись и от 150 до 250 квадратных футов. По словам консультанта по недвижимости Cushman & Wakefield, рост числа рабочих мест ускорил движение к уплотнению.Средний план этажа сейчас составляет 194 квадратных фута на одного сотрудника.

По сравнению с многоквартирным домом, риск вакантности и затраты на повторную аренду увеличиваются с уменьшением числа арендаторов офисов в здании, а кредитный риск возрастает, когда арендодатели сдают в аренду новые предприятия. Компания на ранней стадии жизненного цикла может прожечь частный или венчурный капитал и обанкротиться в середине срока аренды. Потерянные арендаторы сокращают доход, а затраты на повторное арендование могут привести к значительным капитальным затратам.

Перспективы розничной торговли: максимумы и минимумы

Сектор розничной торговли включает в себя все, от небольших соседних торговых центров до крупных супермаркетов, которые привлекают покупателей за много миль вокруг, но в каждой подгруппе он находится в агонии катастрофических потрясений благодаря электронной торговле. коммерция.Но он еще не умер. Людям по-прежнему нужно ходить в продуктовые магазины, примерить одежду и по-прежнему наслаждаться общением, предоставляемым экспериментальной розничной торговлей. На успешные сегменты розничного рынка влияют региональные экономические показатели, такие как рост занятости и уровень доверия потребителей, а на местном уровне - расположение собственности, окружающая демография, доходы домохозяйств, модели покупок и аренда.

Top Pros
Когда арендаторы офисов упоминают об удобствах, они говорят о местах поблизости, где они едят, пьют, занимаются спортом и отправляются на развлечения.Эта «экспериментальная» розничная торговля жива и здорова, одновременно заполняя хорошо расположенные объекты, где арендаторы более высокого качества - часто с творческими концепциями - заменяют обанкротившиеся предприятия и заполняют пустые большие коробки и торговые центры. У экспериментальной розничной торговли высокий спрос со стороны арендаторов и высокие показатели капитализации.

Торговые центры Lifestyle привлекают внимание как инвестиции с добавленной стоимостью: розничная торговля предметами роскоши в недавнем прошлом показывала хорошие результаты, хотя из-за экономического спада в Азии и Европе она начинает сталкиваться с проблемами.Дискаунтеры, такие как Ollie’s, и склады, такие как Costco, продолжают расширяться, а поглощение Amazon Whole Foods - лишь один из примеров того, как электронная коммерция добавляет в свою основу обычные магазины.

Основные недостатки
Есть экспериментальная розничная торговля (которая может включать в себя продуктовые центры), суперрегиональный торговый центр на первичных рынках, а затем есть все остальное. По многим сделкам, особенно на рынках с избыточной розничной продажей и третичных рынках, спрос слаб как со стороны покупателя, так и со стороны продавца, что может оказать существенное понижательное давление на оценки.Поскольку национальные розничные сети продолжают закрывать свои торговые точки, количественная оценка будущих рисков, связанных с определенными активами торговой недвижимости, может быть довольно сложной.

Перспективы развития отрасли: Интернет-магазины требуют комплексного решения

Промышленные объекты включают в себя все, от складов и распределительных центров до производственных помещений и площадок для исследований и разработок. Однако некоторые из этих объектов недвижимости сдаются в аренду одному арендатору, а затем строятся в соответствии со спецификациями арендатора из-за наличия в них сложного оборудования и технологий, что может увеличить риск.Частично компенсируя этот риск, аренда с одним арендатором обычно является долгосрочным и обеспечивает поток денежных средств, подобный облигациям, пока арендатор остается в арендуемом помещении. Тем не менее, из-за настройки, которая может потребоваться, эти свойства может быть трудно сдать в аренду без значительных изменений, когда арендатор уходит, что еще больше увеличивает риск.

Top Pros
Электронная коммерция и ее практически мгновенная доставка изменили внешний вид склада. Сообщается, что Amazon сдает в аренду многоэтажные распределительные центры в пригородах метро, ​​а также городские витрины Amazon Hub, чтобы стать еще ближе к покупателям.Склады пользуются большим спросом во всех сегментах, особенно в морских портах, поскольку мега-суда, проходящие через Панамский канал, меняют практику распределения импорта. Даже старые склады получают более высокую арендную плату за выращивание каннабиса. Промышленная недвижимость стала наиболее желательной категорией собственности как среди институциональных, так и среди частных инвесторов благодаря благоприятным фундаментальным показателям спроса и предложения, которые существуют сегодня и, как ожидается, сохранятся в равновесии в течение длительного времени.

Top Cons
Склады часто требуют полностью наличного финансирования для приобретения, поскольку низкие ставки капитализации не оправдывают затрат по займам.Центрам обработки данных требуется доступ к оптоволоконным сетям и дешевое питание, а также резервные системы генерации и охлаждения. Чем более специализирована промышленная недвижимость, тем сложнее ее преобразовать для другого арендатора.

Прогноз для отеля: Нижний предел медленный; Higher End is High

Отели определяются удобствами и услугами, которые они предлагают, от бюджетных мотелей без излишеств, где есть только самое необходимое, до объектов с ограниченным набором услуг, в которых может отсутствовать обслуживание в номерах или ресторан на территории, и до отелей с полным спектром услуг с круглосуточным обслуживанием. -часовой консьерж и спа-услуги.И в рамках этих уровней существует множество вариаций темы жилья - также в любой ценовой категории. Типы недвижимости варьируются от независимых бутик-отелей до заведений под эгидой крупной сети, отелей для длительного проживания и курортов, все с удобствами, адаптированными к очень конкретной демографической группе. Например, отели, примыкающие к знаменитому торговому центру, основанному на образе жизни, крупному медицинскому центру, популярному казино или даже известному ресторану, служат основными драйверами спроса для целевого гостя.

Top Pros
В отличие от арендодателей с долгосрочной арендой, отели и краткосрочная аренда более гибки и могут пережить экономические изменения, быстро приспосабливаясь к уровню заполняемости, требованиям гостей и тенденциям в сфере удобств. Они могут корректировать цены, обновлять, проводить рекламные акции, изменять свои предложения и многое другое. Эта тактика может предотвратить появление вакансий в случае, если конкуренция не поспевает. А поскольку гости отеля должны вносить предоплату, просрочки платежа (и выселения) не являются проблемой.

Отели класса люкс и элитные пользуются большим спросом, потому что гости наслаждаются впечатлениями, согласно отчету JLL Hotel Investment Outlook 2019.В 2018 году количество сделок с роскошными отелями в США увеличилось на 76 процентов, и бренды не только реагируют на этот рост, приобретая уникальную роскошную недвижимость, но и добавляют элементы роскоши в уже существующие концепции, говорится в отчете. ноты.

Основные недостатки
Очевидно, что, если отель находится не в районе, который посетители считают желанным, в нем отсутствуют необходимые удобства по сравнению с его конкурентами, он плохо управляется или не реагирует на рыночные тенденции в реальной жизни. время, это не будет процветать.Будь то без излишеств или роскоши, каждая часть отеля, от номеров до удобств, нуждается в ежедневной уборке, пополнении запасов и постоянном обновлении. Это требует здорового операционного бюджета; Очень важно, чтобы гости были довольны и их потребности удовлетворялись, поскольку отзывы на таких сайтах, как Trip Advisor или Yelp, имеют большое влияние на репутацию отеля и заполняемость (или ее отсутствие). Это требует наличия знающей, талантливой и чрезвычайно активной управленческой команды, а также требует от инвесторов проведения тщательной проверки, прежде чем вкладывать средства в любой тип отеля.Кроме того, в большинстве гостиничных сетей владелец должен периодически составлять план улучшения собственности (PIP), чтобы привести отель в соответствие со стандартами бренда. Необходимые обновления могут включать новую мебель, арматуру, ковровое покрытие и освещение и могут быть довольно дорогими в реализации, что существенно снижает чистые денежные потоки.

Итоги по типам инвестиций в недвижимость Свойства

Инвесторы могут управлять риском любого отдельного типа собственности с помощью диверсифицированного портфеля, состоящего из частного акционерного капитала, государственных REIT и прямых приобретений.Но с такими разнообразными профилями рисков инвесторы в недвижимость должны позаботиться о том, чтобы оценить потенциал неудач в владении каждым типом недвижимости, а также возможности для более высокой прибыли.

.