Во второй половине февраля самую низкую ставку по рефинансированию ипотеки предлагал ВТБ — 10,6%
Банк ДОМ.РФ провел исследование на эту тему и любезно поделился его результатами с порталом ЕРЗ.РФ.
Фото: www.st.novostroy.su
Работа очень интересная. Привычные вещи аналитики рассмотрели в весьма неожиданном ракурсе. Об этом можно судить уже из самого названия: «Рынок аренды как способ оценить «естественный» спрос на жилье».
Исследование прокомментировал вице-президент банка Игорь Кузавов (на фото ниже).
Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ
«Жилье, — пишет он, — одновременно является commodity-товаром (в том смысле, что ценность жилья реализуется через его использование, т. е. через проживание)».
И оно же, добавляет топ-менеджер кредитной организации, одновременно относится к анти-commodity — ведь жилье также является инструментом сбережений и финансовым активом, который может приносить доход в виде арендных платежей.
Разделить эти две «сущности» очень сложно, поэтому аналитика жилищной сферы состоит, по словам Игоря Кузавова, «из гремучей смеси исследования самых разнообразных факторов».
Фото: www.mebel-go.ru
«Разделителем» здесь, считает вице-президент, может служить рынок аренды: когда человек арендует жилье, он платит исключительно за «то место, где можно жить» (чистый commodity-товар).
А значит, если цены на жилье растут вместе со стоимостью арендной платы, это может отражать рост ценности жилья как места для проживания. Назовем такой рост цен «фундаментальным» и «естественным» и в этом контексте обсудим ситуацию на рынке жилья в 2020—2022 годах.
Итак, говоря словами Игоря Кузавова, «поехали».
Изменение цен на жилье и аренду
Источник: Банк ДОМ.РФ
Что происходило с ценами на жилье и при чем тут аренда
Цены на новостройки резко выросли в последние три года.
Причины, казалось бы, очевидны и понятны: разогрели спрос широкое распространение льготной ипотеки и снижение процентных ставок.
В прошлом году к этому прибавились субсидируемые программы от застройщика.
Но все не так просто, как могло показаться на первый взгляд. И чтобы это доказать, обратимся к рынку аренды.
Изменение экспозиции и цен на рынке аренды в среднем по России
Источник: Банк ДОМ.РФ
Обоснован ли фундаментально рост цен на жилье
Итак, в 2021 году стоимость аренды средней квартиры в России выросла где-то на 30%. Примерно так же увеличилась стоимость 1 кв. м жилья.
«Этот период роста цен на жилье можно назвать «фундаментально обоснованным», ведь он сопровождался ростом аренды, а это индикатор увеличения ценности жилья», — поясняет Игорь Кузавов.
В 2022 году рынок аренды попал под удар двух шоков: начала СВО и объявления частичной мобилизации. Экспозиция подрастала, а стоимость аренды стагнировала в регионах (с поправкой на сезонность) и падала в столицах.
«Естественный» спрос на жилье ослаб.
Разница в накопленном с начала 2021 года изменении цен на жилье и аренду
Источник: Банк ДОМ.РФ
На рынке жилья в то же время рост цен продолжался, в том числе, по мнению аналитиков, здесь сыграл свою роль и определенный инвестиционный интерес. Иностранная валюта дешевела, часть акций заблокировали, инфляция была повышенной.
В результате цены заметно оторвались от своего «естественного» уровня.
Но полет был недолгим. Небольшая коррекция цен на новостройки совпала с заметным оживление рынка аренды, в результате чего спред между изменением цен на то и другое начал сокращаться и упал до 12 п. п.
Фото: www.rbk.ru
Скорее всего, прогнозируют аналитики, далее мы увидим продолжение роста стоимости аренды, неизменность цен на «первичке». При этом на горизонте полутора-двух лет спред закроется, а цена 1 кв. м приблизится к «фундаментально» обоснованной.
«Шах и мат для тех, кто считает, что льготная ипотека — зло, «оторвавшее цены от разумного уровня»», — резюмируют аналитики Банка ДОМ.РФ.
Правда, они отметили, что синхронизация между рынками жилья и аренды могла также произойти из-за изменения стандартов финансовых услуг. Сейчас технически взять ипотеку почти так же легко, как арендовать квартиру. Но это, по мнению экспертов Банка ДОМ.РФ, на основной вывод не влияет.
Число лотов в экспозиции аренды к январю 2021 года
Источник: Банк ДОМ.РФ
Что происходит с рынком аренды в столицах и регионах
Рынок аренды в столицах активно восстанавливается после просадки осенью прошлого года. Тем не менее полного восстановления еще не произошло.
В остальных регионах рынок «цветет и колосится», а стоимость аренды на 40%—45% выше января 2021 года.
Динамика стоимости аренды к январю 2021 года
Источник: Банк ДОМ.
РФ
Насколько от «естественного» уровня оторвались цены на новостройки, задались вопросом аналитики.
В Москве и Санкт-Петербурге до 2022 года рост арендной платы опережал рост цен на жилье.
Затем ситуация поменялась: рынок аренды чувствовал себя плохо, а цены на жилье разогнались. На пике они на 35%—40% превышали «фундаментальный» уровень.
Разница в накопленном с начала 2021 года изменении цен на жилье и аренду
Источник: Банк ДОМ.РФ
В последние несколько месяцев ситуация немного улучшилась, но до полноценной нормализации, полагает Игорь Кузавов, еще далеко.
В остальных регионах в середине 2022 года цены на жилье были на 20% выше своего «естественного» уровня, но опять же в последние месяцы они стали возвращаться к более приемлемым параметрам.
Другие публикации по теме:
Как в России будет решаться проблема апартаментов
Могут ли россияне позволить себе покупку квартиры? Как оказалось, все не так просто
Эксперты: столичные арендаторы предпочитают элитную недвижимость за пределами центра Москвы
На РСН–2023 обсудят перспективы института найма жилья с правом выкупа
Лизинг жилья как альтернатива ипотеке
В Новой Москве на средства Банка ДОМ.
РФ ГК ФСК построит апарт-комплекс
На средства проектного финансирования Банка ДОМ.РФ будет построен комплекс апартаментов в Новосибирске
Эксперт: Правительство хочет дестимулировать строительство апартаментов
Перспективы арендных домов коммерческого использования
Апартаментам могут придать статус жилья, но не совсем полноценного
Марат Хуснуллин: Необходимо разрешить гражданам прописываться в апартаментах
Сергей Пахомов: У властей никогда не было намерения наделять апартаменты статусом жилья
Леонид Казинец (НОЗА): Рынок арендного жилья в России тормозит отсутствие механизмов, развивающих экономику в этой сфере
Стремительный рост ипотеки от ВТБ: анализ причин и перспектив
Я ознакомлен со следующими положениями и согласен на их применение:
Настоящим даю свое согласие ООО «Бинкор-Ко» (юр. адрес: г.
Москва, ул. Таганская, д. 3) на обработку в соответствии с Федеральным законом № 152-ФЗ от 27.07.2006 «О персональных данных» любой информации, относящейся ко мне, полученной как от меня, так и от третьих лиц, как с использованием средств автоматизации, так и без использования таких средств, то есть на совершение следующих действий: Сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, блокирование, обезличивание, уничтожение, а так же право на распространение (передачу и трансграничную передачу) третьим лицам моих персональных данных, в том числе, но не исключительно: фамилии, имени, отчества, данных и реквизитов документа (-тов), удостоверяющих личность, сведений о гражданстве, дате и месте рождения, адресе регистрации, фактическом адресе, семейном, социальном, имущественном положении (в том числе данных об имуществе), образовании, профессии, доходах и расходах. Настоящим выражаю свое согласие на то, что ООО «Бинкор-Ко» вправе поручить обработку относящейся ко мне информации, указанной в настоящем пункте, компаниям-партнерам их наименования размещены на сайте www.
binkor.ru, в связи с чем компании вправе осуществлять в отношении такой информации действия и обрабатывать такую информацию способами, предусмотренными в настоящем пункте.
Настоящее согласие дается мной:
Для осуществления проверки предоставленных мной информации и сведений; Для целей продвижения на рынке (в том числе путем осуществления прямых контактов со мной с помощью средств связи, включая почтовые отправления, телефонную связь, электронные средства связи, в том числе SMS-сообщения, факсимильную связь и другие средства связи) продуктов (услуг) ООО «Бинкор-Ко», совместных продуктов компаний-партнеров и третьих лиц, продуктов (товаров, работ, услуг) третьих лиц.
Согласие, данное в настоящем пункте, предоставляется на срок моей жизни. Исполнение мной своих обязательств по Договорам, либо прекращение Договоров, заключенных между мною ООО «Бинкор-Ко» как на дату подписания настоящего Согласия, так и в будущем, не прекращают действие настоящего согласия. Обработка и хранение персональных данных будет осуществляться в течение всего срока действия настоящего согласия.
Настоящее согласие может быть отозвано мною посредством направления в ООО «Бинкор-Ко» письменного уведомления, полученного ООО «Бинкор-Ко».
Просим обратить внимание
Наша компания ни при каких условиях не берет денежные средства до оказания услуги. Никогда!
Например: у вас попросили перевести средства, чтобы узнать кредитную историю. Любые виды взимания денег до выполнения услуги от лица компании «Бинкор-Ко» — это мошенники. Если вы столкнулись с данной проблемой или уже стали жертвой мошенников просим связаться с нами Спасибо!
Сила продажи — Стефани Пине
Прочитать статью полностью здесь
Как работает сила продажи?
Собственность POS обычно не затрагивает судебную систему (в отличие от обращения взыскания). Кредитор имеет право на имущество, когда оно выходит из строя – будь то из-за неуплаты ипотечного кредита, страховки и/или налогов на недвижимость.
Ситуация исправляется тем, что кредитор продает имущество и взыскивает причитающееся по ипотеке.
Любые деньги, оставшиеся после выплаты всего непогашенного ипотечного долга, переходят к заемщику.
Это означает, что имущество приобретается непосредственно у банка/кредитора, именуемого «залогодержатель во владении». использование, состояние собственности или границы, а также движимое имущество и приспособления.
Важно знать, что процесс и законы, касающиеся права продажи, могут различаться в зависимости от провинции Канады.
Действовать осторожно
Даника Милич, торговый представитель компании Re/Max Jazz Inc., базирующейся в регионе Дарем, Онтарио, соглашается с тем, что недвижимость в торговых точках может стать отличной возможностью для ваших покупателей, которые понимают, что они покупают. «Вы покупаете недвижимость как есть. Никаких гарантий! Вы должны проявлять должную осмотрительность в качестве своего главного приоритета», — предупреждает она.
Еще один предостерегающий момент заключается в том, что вплоть до закрытия, даже при твердом предложении, владелец может пытаться вернуть свой дом, выкупив ипотечный кредит – уплатив задолженность, сборы и основную сумму или вернув ему хорошую репутацию, в зависимости от требования кредитора.
«Это редкость, но это может случиться», — сказал Милич REM.
Вот почему агент покупателя должен спросить юриста и агента продавца, контактировали ли они с владельцем, говорит Гибсон.
Пытались ли они сами продать или рефинансировать недвижимость? Сколько ипотечных кредитов находится на праве собственности? Это их семейный дом? Имеют ли они другое имущество?
Кроме того, более короткая дата закрытия после завершения должной осмотрительности также выгодна, говорит Гибсон, добавляя, что юрист покупателя должен связаться с предпочитаемой им страховой компанией и запросить «перестраховочное» покрытие для конкретных вопросов, включая неоплаченный долг владельца, который может сформировать залог; налоги на недвижимость/муниципальные сборы; и проблемы с границами/посягательствами, о которых продавец может не знать (отсутствие опроса).
Главные тревожные сигналы
По словам Гибсона, риелторы должны знать о двух самых тревожных признаках, когда они участвуют в покупке POS-объектов.
Избавление от арендаторов при покупке может быть дорогостоящим и трудоемким процессом, особенно с учетом того, что Совет арендодателей-тенантов в настоящее время резервируется почти год.
Если недвижимость свободна, важно определить сроки. Пустующая недвижимость может быть отключена от коммуникаций на месяцы, что может привести к значительному ущербу (например, поломке труб). Пустующие дома также могут стать мишенью для воров, вырывающих медь и т. д. Именно здесь проверка дома жизненно важна, чтобы ваши покупатели понимали состояние собственности.
Выгоды от покупки недвижимости для продажи
Гибсон выделяет три основных преимущества покупки недвижимости для продажи:
Цена: залогодержатель обязан получить справедливую рыночную цену за недвижимость, но ваши покупатели будут конкурировать против меньшего пула потенциальных покупателей и покупки как есть, что означает, что они, вероятно, получат хорошую сделку.
Возможность для практических инвесторов: многие объекты POS изначально были куплены флипперами/инвесторами и не были завершены по ряду причин (денежный поток, слишком много других свойств и т.
д.). Практический инвестор, который готов вложить капитал, может подобрать недвижимость и подготовить ее к перепродаже/аренде довольно быстро.
Гибкость: Многие частные кредиторы заинтересованы в сохранении части или всех своих инвестиций. Это означает, что они часто открыты для альтернативных финансовых сделок, таких как предложение ипотеки с возвратом продавца (ВТБ) при продаже.
Основные выводы
1. Заранее и чаще привлекайте юриста. Еще до того, как предложение будет сделано, юрист может выполнить поиск правового титула и зонирования, найти уведомления о праве собственности и т. д. время, пока определяется состояние имущества.
3. Имейте в виду, что имущество POS приобретается как есть и там, где оно есть, а это означает, что у залогодержателя практически нет права регресса, если что-то будет упущено, что станет проблемой для вашего клиента.
4. Задайте как можно больше вопросов торговому агенту/юристу продавца.
5.
