Ускоренная амортизация позволяет: Полная информация для работы бухгалтера

Ускоренная амортизация – Финансовая энциклопедия

Что такое Ускоренная амортизация?

Ускоренная амортизация — это любой метод амортизации, используемый для целей бухгалтерского учета или налога на прибыль, который позволяет увеличить амортизационные расходы в первые годы срока службы актива. Методы ускоренной амортизации, такие как двойной уменьшающийся баланс (DDB), означают, что в первые несколько лет расходы на амортизацию будут выше, а по мере старения актива — меньше. В этом отличие от линейного метода начисления амортизации , при котором стоимость распределяется равномерно в течение срока службы актива.

Ключевые моменты

• Ускоренная амортизация — это любой метод начисления амортизации, позволяющий признать более высокие амортизационные расходы в предыдущие годы.
• Основные методы ускоренной амортизации включают в себя двукратное уменьшение баланса и сумму годовых цифр (SYD).
• Ускоренная амортизация отличается от метода линейной амортизации, когда последний распределяет амортизационные расходы равномерно на весь срок службы актива.
• Компании могут использовать ускоренную амортизацию для целей налогообложения, поскольку эти методы приводят к отсрочке налоговых обязательств, поскольку в более ранние периоды прибыль ниже.

Что такое ускоренная амортизация

Методы ускоренной амортизации имеют тенденцию согласовывать признанную норму амортизации актива с его фактическим использованием, хотя технически это не требуется. Такое согласование обычно происходит потому, что актив наиболее активно используется, когда он новый, функциональный и наиболее эффективный.

Поскольку это обычно происходит в начале срока службы актива, обоснование ускоренного метода амортизации заключается в том, что он надлежащим образом соответствует тому, как используется базовый актив. Как возраст активов, он не используется так активно, поскольку постепенно заменяется новыми активами.

Особые соображения

Использование метода ускоренной амортизации имеет последствия для финансовой отчетности. Поскольку амортизация ускоряется, расходы выше в более ранние периоды по сравнению с более поздними периодами. Компании могут использовать эту стратегию для целей налогообложения, поскольку метод ускоренной амортизации приведет к отсрочке налоговых обязательств, поскольку в более ранние периоды прибыль ниже.

В качестве альтернативы публичные компании, как правило, избегают методов ускоренной амортизации, поскольку чистая прибыль сокращается в краткосрочной перспективе.

Типы методов ускоренной амортизации

Метод двойного убывания остатка

Метод двойного уменьшающегося остатка (DDB) — это метод ускоренной амортизации. После двойного увеличения срока полезного использования актива эта ставка применяется к амортизируемой базе, также известной как балансовая стоимость , на оставшийся срок ожидаемого срока службы актива.

Например, актив со сроком полезного использования пять лет будет иметь обратную стоимость 1/5 или 20%. Двойная ставка, или 40%, применяется к текущей балансовой стоимости актива для амортизации. Хотя ставка остается неизменной, долларовая стоимость со временем будет уменьшаться, потому что ставка умножается на меньшую амортизируемую базу каждый период.

Сумма цифр года (SYD)

Метод суммы летних цифр (SYD) также допускает ускоренную амортизацию. Для начала сложите все цифры ожидаемого срока службы актива. Например, актив со сроком службы пять лет будет иметь основание из суммы цифр от 1 до 5, или 1+ 2 + 3 + 4 + 5 = 15.

В первый год амортизации будет амортизироваться 5/15 амортизируемой базы. Во второй год будет амортизироваться только 4/15 амортизируемой базы. Это продолжается до тех пор, пока за пятый год не будет обесцениваться оставшаяся 1/15 базовой стоимости.

АМОРТИЗАЦИЯ, УСКОРЕННАЯ | InvestFuture

АМОРТИЗАЦИЯ, УСКОРЕННАЯ

амортизация, по повышенным, по сравнению с утвержденными, ставками.

Аграрная экономика термины и понятия. Энциклопедический справочник

АМОРТИЗАЦИЯ, УСКОРЕННАЯ

амортизация по ставкам отчислений более высоким, чем действующие или средние.

Бизнес-словарь

АМОРТИЗАЦИЯ, УСКОРЕННАЯ

амортизация, по повышенным по сравнению с действующими или средними ставкам.

Капитал. Энциклопедический словарь

АМОРТИЗАЦИЯ, УСКОРЕННАЯ

повышенная норма амортизационных отчислений, направленная на ускорение обновления основного капитала.

Экономический глоссарий. Бизнес-портал «В Деле»

АМОРТИЗАЦИЯ, УСКОРЕННАЯ

метод стимулирования инвестиций в основной капитал, основанный на предоставлении предприятиям права начисления амортизации повышенными нормами в первые годы эксплуатации основных фондов.

Государственное регулирование рыночной экономики. Глоссарий

АМОРТИЗАЦИЯ, УСКОРЕННАЯ

начисление амортизации по повышенным нормам с целью быстрейшего списания отдельных внеоборотных активов. В России разрешено превышать нормы амортизационных отчислений не более чем в два раза.

Экономика от А до Я: Тематический справочник

АМОРТИЗАЦИЯ, УСКОРЕННАЯ

важный инструмент государственного регулирования экономики, суть которого состоит в ускоренном переносе стоимости средств труда на производимые товары и услуги за счет повышения норм амортизационных отчислений

Учебник «Экономика». Глоссарий по книге

АМОРТИЗАЦИЯ, УСКОРЕННАЯ

порядок, при котором правительство разрешает производить амортизационные отчисления в размерах, существенно превышающих действительный износ основного капитала; по существу, означает налоговую субсидию предпринимательству.

Глоссарий по книге «Микроэкономика»

АМОРТИЗАЦИЯ, УСКОРЕННАЯ

означает, что стоимость средства производства переносится на создаваемый продукт и услуги в более короткие сроки по завышенной ставке, обеспечивает выгоду в некотором сокращении прибыли для налогообложения в случае, если прибыль служит налогооблагаемой базой.

Продовольственная безопасность, термины и понятия. Энциклопедический справочник

АМОРТИЗАЦИЯ, УСКОРЕННАЯ

Любой из способов амортизации, который предполагает больший объем отчислений на амортизацию в первые годы существования проекта. Одним из примеров является система ускоренного взыскания издержек (ACRS), которая представляет собой список амортизационных отчислений, учитывающих налоговые ожидания.

Инвестиционный словарь проекта «k2kapital»

АМОРТИЗАЦИЯ, УСКОРЕННАЯ

метод, который позволяет перенести на готовую продукцию большую часть стоимости основных производственных фондов в первые годы их эксплуатации. В этом случае срок службы рассчитывается в условных годах, т.е. приводится сумма натуральных чисел от единицы до Т (Т – срок службы в годах). См. также Амортизация.

Краткий словарь экономиста

АМОРТИЗАЦИЯ, УСКОРЕННАЯ

англ. accelerated depreciation) – широко распространенный в мировой практике способ создания условий для ускорения обновления основных производственных фондов. При У. а. износ осн. средств начисляется по повыш. нормам. Соответственно стоимость осн. фондов переносится на издержки произ-ва в более сжатые сроки по сравнению с нормативными.

Финансово-кредитный энциклопедический словарь

АМОРТИЗАЦИЯ, УСКОРЕННАЯ

1. Любой метод амортизации, при котором сумма начисляемой амортизации в первые отчетные периоды выше, чем в последующие.

2. Начисление амортизации с применением коэффициента ускорения, а также списание дополнительных сумм амортизации, предусмотренных законом (Федеральный закон от 14 июня 1995 г. N 88-ФЗ «О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации»).

Словарь терминов по управленческому учету

АМОРТИЗАЦИЯ, УСКОРЕННАЯ

износ, начисляемый более быстрыми темпами, чем если исходить из ожидаемого срока использования актива. Это чаще всего происходит в связи с налоговыми льготами, рассчитанными на поощрение капиталовложений. Для исчисления облагаемого дохода в таких случаях предприятиям позволено амортизировать определенные активы (например, энергосберегающие устройства или активы в регионах, отстающих в развитии) быстрее, чем обычно. Такая практика распространена во многих странах.

Большой бухгалтерский словарь

АМОРТИЗАЦИЯ, УСКОРЕННАЯ

(accelerated depreciation) Основа одной из форм освобождения от налога, использовавшейся в Великобритании до 1984 г. , которая заключается в ускоренном по сравнению с нормальным списывании стоимости некоторых объектов основного капитала на износ. Эта мера предоставляла возможность получать налоговую скидку до полного износа основного капитала и, следовательно, побуждала предпринимателей инвестировать капитал в те объекты, в отношении которых применялась ускоренная амортизация в качестве разрешенной законом основы для калькуляции подлежащего уплате налога.

Бизнес. Оксфордский толковый словарь

АМОРТИЗАЦИЯ, УСКОРЕННАЯ

осуществляется в соответствии с законодательством и учетной политикой организации, по схемам и нормам амортизации, обеспечивающим ускоренную ремиссию инвестиций в основные средства. Ускоренная амортизация является стимулирующим фактором обновления основных производственных фондов, внедрения нового оборудования и технологий, предотвращения их морального устаревания. Видом ускоренной амортизации является инновационная премия в виде права единовременного списания на затраты сверхнормативного объема стоимости введенных в действие новых основных средств.

Толковый словарь «Инновационная деятельность». Термины инновационного менеджмента и смежных областей (от А до Я)

АМОРТИЗАЦИЯ, УСКОРЕННАЯ

(accelerated depreciation) Право списывать стоимость (write off) капитальных активов быстрее, чем предусматривает обычная норма амортизации. Целью ускоренной амортизации является стимулирование инвестиций (investment), так как, инвестируя капитал, компания получает право на отсрочку уплаты налогов. При ускоренной амортизации прибыль фирмы за вычетом суммы амортизационных отчислений, а следовательно, и ее налоговые обязательства оказываются меньше, чем они были бы при нормальной амортизации. После того как стоимость капитальных активов полностью списывается (амортизируется), прибыль компании за вычетом суммы амортизационных отчислений становится больше, чем была бы при нормальной амортизации, и ее счета на уплату налогов вновь увеличиваются.

Экономика. Оксфордский толковый словарь

АМОРТИЗАЦИЯ, УСКОРЕННАЯ

Методы, одобренные Налоговым управлением США (Internal Revenue Service, IRS), используются при амортизации средств производства, введенных в эксплуатацию до 1980 г. , т.е. когда согласно Закону о налогах для стимулирования экономического возрождения они стали применяться для амортизации (depreciation) затрат, — до того, как система ускоренной амортизации (accelerated cost recovery system, ACRS) стала обязательной. Подобные методы направлены на более быстрое возвращение затрат и более раннее получение налоговых льгот, чем традиционная обычная (линейная) амортизация (straight line depreciation). Они охватывали амортизацию методом двойного снижения остатка (баланса) (double-declining balance method, DDE), теперь используемым для амортизации некоторых классов собственности, определенных в ACRS и методом списания по сумме годов (sum-of-the-years digits method).

Финансово-инвестиционный толковый словарь

Ускоренная амортизация недвижимости: риски и выгоды

Обеспечение вашей прибыли в качестве арендодателя — это не только управление недвижимостью, но и управление налогами. Налоги играют значительную роль в общих финансах вашего бизнеса, и они могут даже обеспечить большие льготы. Понимание ваших вариантов ускоренной амортизации недвижимости очень важно, чтобы вы не упустили эту потенциальную возможность.

Ускоренная амортизация недвижимости позволяет арендодателям и инвесторам платить меньше налогов в первые годы владения недвижимостью, а не делить всю сумму амортизации в течение почти 30 лет. Это может высвободить денежный поток на раннем этапе, но этот процесс не лишен недостатков.

Получите полное представление о том, как работает ускоренная амортизация, в сегодняшнем руководстве.

Содержание по ускоренной амортизации

Методы налогового учета сбивают с толку многих арендодателей даже после многолетнего опыта. Рассматривали ли вы ускоренную амортизацию вашего имущества? Узнайте больше об этом виде амортизации и о том, как она может быть полезна для оценки ваших активов:

• Что такое ускоренная амортизация?
  • Ускоренная амортизация недвижимости
• Преимущества ускоренной амортизации недвижимости
  • #1: Сокращение затрат на ранние инвестиции
  • # 2: Делайте более высокие вычеты
  • № 3: Возможность отсрочки уплаты налогов
  • Обратная сторона: возврат амортизации
• видов ускоренной амортизации недвижимости
  • Метод двойного уменьшающегося остатка (DDB)
  • Метод суммы цифр лет (SYD)
  • Анализ разделения затрат
  • Защита вашей прибыли
• Часто задаваемые вопросы об ускоренной амортизации сдаваемого в аренду имущества
  • Как работает ускоренная амортизация?
  • Как быстро можно обесценить недвижимость?
  • Каков наилучший метод амортизации недвижимости?
  • Как работает возврат амортизации при продаже недвижимости?
• Недвижимость и ускоренная амортизация: выбор, который имеет значение

Что такое ускоренная амортизация?

Ускоренная амортизация — это более быстрый метод амортизации, используемый для увеличения стоимости, которая может быть вычтена в течение первых нескольких лет эксплуатации актива. Часто используемый в качестве стратегии снижения налогов, этот метод амортизации может регулировать, когда и где производятся вычеты по ежегодным налогам.

Ускоренная амортизация в сфере недвижимости

Когда речь идет об аренде недвижимости, инвесторы используют ускоренную амортизацию для амортизации объектов с более коротким сроком службы, чем структура собственности. Пол в доме, например, изнашивается быстрее, чем само здание. Это означает, что напольное покрытие может амортизироваться быстрее, что позволяет вам получить больший амортизационный вычет в первые годы его эксплуатации.

Инвестиционная недвижимость должна пройти исследование разделения затрат, прежде чем может произойти этот тип ускоренной амортизации. Любой компонент сдаваемого в аренду имущества с более коротким сроком полезного использования может затем амортизироваться в течение срока его полезного использования, назначенного IRS. Светильники и печи, например, могут полностью амортизироваться за пять-семь лет. Само имущество обычно амортизируется более 27,5 лет.

Работа с аудитором или бухгалтером обеспечит вам четкую и точную информацию о последнем налоговом кодексе в отношении правил амортизации, значений и сроков.

Преимущества ускоренной амортизации в сфере недвижимости

#1: Сократите первоначальные инвестиционные затраты

Арендодатели, желающие снизить затраты на установку по мере запуска своего арендного бизнеса, могут извлечь выгоду из краткосрочной стратегии ускоренной амортизации . Первые несколько лет владения недвижимостью будут приносить более существенную прибыль благодаря увеличенным отчислениям, которые могут помочь вам заложить основу для будущего успеха.

№ 2: Делайте более высокие выводы

Максимальное увеличение ваших первоначальных отчислений после значительных инвестиций в недвижимость уменьшит вашу ежегодную задолженность по налогам. Деньги, сэкономленные на налогах, можно затем реинвестировать в свой бизнес, что позволяет больше сосредоточиться на росте.

#3: Потенциал отсрочки уплаты налогов

Хотя деньги, зачтенные за счет амортизации, в конечном итоге будут возвращены и обложены налогом IRS, можно отсрочить сбор налогов. Обмен 1031 позволяет владельцам собственности переносить налоговые обязательства с одной собственности на другую, когда недвижимость используется для одной и той же цели. Это может увеличить срок, в течение которого льготы по ускоренной амортизации помогут вашему бизнесу найти свою опору.

Недостатки: Возврат амортизации

Возврат амортизации – это наиболее важная вещь, которую следует учитывать при ускоренной амортизации.

Возврат амортизации — это политика IRS, которая применяется ко всем амортизационным отчислениям независимо от периода, в течение которого они распределяются. Однако последствия этой политики могут быть более серьезными для активов с ускоренной амортизацией.

IRS рассматривает амортизацию как фактическое снижение стоимости сдаваемого в аренду имущества. Это означает, что в глазах IRS недвижимость будет считаться имеющей более низкую скорректированную стоимость при продаже. Вся амортизированная стоимость будет вычтена из покупной цены для этой корректировки.

Затем любая прибыль, полученная при продаже имущества, будет рассчитываться из этого более низкого скорректированного значения. Налог на прирост капитала и другие соответствующие налоги должны быть уплачены с общей прибыли.

Что это означает для инвесторов, использующих ускоренную амортизацию?

Более быстрая амортизация имущества означает, что назначенная IRS стоимость имущества будет ниже, чем если бы вы применяли прямые вычеты. При продаже имущества эта амортизация приводит к тому, что вы платите более высокие налоги, поскольку общая налогооблагаемая прибыль будет выше, чем если бы вы взяли стандартный вычет.

В любом случае вам нужно будет заплатить налог на прирост капитала с прибыли. Различия заключаются в размере прироста и в том, как он меняется из-за ускоренной амортизации.

Типы ускоренной амортизации недвижимости

У инвесторов есть варианты, когда речь идет об ускоренной амортизации. К аренде недвижимости можно подходить с несколькими различными методами налогообложения. Лучшая стратегия для вашего бизнеса, недвижимости и налоговых планов будет отличаться от других инвесторов, поэтому внимательно следите за тем, как работает каждый тип ускоренной амортизации.

Метод двойного уменьшающегося остатка (DDB)

В методе DDB стоимость актива амортизируется в два раза быстрее, чем при равномерной амортизации. Это популярный метод амортизации приемлемых активов, который помогает многим инвесторам значительно снизить доход до налогообложения.

DDB рассчитывается путем первоначального поиска срока полезного использования имущества. Допустим, срок полезного использования актива составляет 10 лет. Затем удвойте обратное число этой жизни. Обратная 1/10 равна одной десятой или 10 процентам. Удвоение этого числа дает вам 20 процентов. Эта сумма будет применяться к общей оставшейся стоимости каждого налогового периода.

Метод суммы цифр лет (SYD)

Другой метод ускоренной амортизации известен как сумма цифр лет.

Название этого метода точно описывает, как он рассчитывается. Сумма цифр каждого года складывается, и это используется для создания вычета.

Давайте еще раз рассмотрим актив со сроком полезного использования 10 лет. Складывая каждую цифру от 1 до 10, мы получаем 55. Это комбинация всех цифр ее жизни.

Отсюда легко вычислить ежегодную амортизацию базовой суммы. В первый год 10/55 будут амортизированы. В следующем году 9/55 обесценится. Это будет продолжаться до 10 года, когда 1/55 будет амортизирована.

Анализ разделения затрат

Анализ разделения затрат обычно требуется для настройки ускоренной амортизации недвижимости.

Срок полезного использования арендуемого имущества составляет 27,5 лет. Амортизируемая стоимость имущества обычно вычитается равномерно в течение этого периода. Однако инвесторы узнали, что для некоторых частей имущества можно использовать ускоренную амортизацию.

Завершение исследования разделения затрат приведет к разделению приспособлений, конструкций и элементов с разными значениями эксплуатационной пригодности в течение всего срока службы, чем все имущество. Каждый актив с более коротким сроком службы может затем амортизироваться с ускоренной амортизацией, как это позволяет IRS.

Максимальное увеличение денежного потока за счет использования ускоренной амортизации активов, разделенных таким образом, увеличивает количество денег, доступных для функционирования и роста вашего бизнеса в первые годы. Однако это также усложняет ваши налоги. Для каждого амортизируемого предмета потребуется свой собственный график, и вам нужно будет отслеживать эти предметы в течение следующих нескольких лет.

Защита вашей прибыли

Управление вариантами амортизации при уплате ежегодных налогов — это только один из способов обеспечения денежного потока. Другим ключевым фактором является наличие надежных арендаторов, которые своевременно вносят платежи.

Ключом к поиску таких арендаторов является тщательная и качественная проверка арендаторов. Если денежный поток остановился, и это заставило вас рассмотреть возможность ускоренной амортизации, помните, что это не единственный вариант. Улучшение процесса проверки может улучшить денежный поток за счет увеличения своевременных арендных платежей.

Рассмотрите свои варианты с полными пакетами проверки арендаторов RentPrep уже сегодня.

Часто задаваемые вопросы об ускоренной амортизации арендованного имущества

Как работает ускоренная амортизация?

Ускоренная амортизация — это тип амортизации активов, при котором стоимость активов снижается быстрее, чем при стандартной амортизации. Этот метод часто используется инвесторами, арендодателями и другими лицами как способ уменьшить причитающиеся налоги и высвободить капитал для других целей.

По сути, актив, обрабатываемый с ускоренной амортизацией, будет иметь более высокую амортизационную стоимость в начале срока службы этого актива. Со временем сумма, отчисляемая на амортизацию, будет уменьшаться.

Существует несколько различных методов расчета ускоренной амортизации. Лучший тип для использования будет зависеть от обстоятельств, но для всех объектов недвижимости потребуется исследование разделения затрат, чтобы претендовать на ускоренную амортизацию. Это связано с тем, что недвижимость в целом не считается подходящей для ускоренной амортизации IRS.

Как быстро можно обесценить недвижимость?

Стандартный срок амортизации арендуемого имущества составляет 27,5 лет. Амортизация распределяется равномерно по годам. Ускоренная амортизация позволяет налогоплательщику быстрее амортизировать определенные активы арендуемого имущества, такие как полы или ограждения. Это уменьшает доход до налогообложения, причитающийся физическому лицу, и его общее налоговое бремя в те первые годы.

Однако все имущество не может быть амортизировано быстрее, чем через 27,5 лет, без выполнения необходимых шагов для ускоренной амортизации. Ускоренная амортизация применяется только к определенным частям сдаваемых в аренду активов.

Какой метод амортизации недвижимости лучше всего использовать?

Когда вы узнаете больше о том, как работает амортизация недвижимости, вам может стать интересно, какой тип расчета амортизации лучше всего подходит для сдаваемой в аренду недвижимости. Нет четкого ответа. Методы амортизации недвижимости различаются, и лучший метод будет зависеть от ваших бизнес-целей, текущего налогового бремени и способности справиться с негативными последствиями ускоренной амортизации.

Линейная амортизация является наиболее популярным видом амортизации, используемым в сфере недвижимости. Это самый простой вид амортизации. Даже при рассмотрении других видов амортизации часто не бывает больших различий в окончательном финансовом воздействии, если рассматривать долгосрочную налоговую картину.

Однако это может быть не так для вашей собственности или портфолио. Поработайте с квалифицированным налоговым бухгалтером, чтобы получить представление о том, какой метод амортизации лучше всего подходит для вашей недвижимости.

Как происходит возврат амортизации при продаже недвижимости?

Когда вы продаете недвижимость, в отношении которой вы требовали вычета амортизации, вам нужно будет рассмотреть вопрос о возврате амортизации, как это реализовано IRS. Эта политика требует, чтобы подоходный налог уплачивался с прибыли, полученной от амортизированного актива.

Например, представьте, что вы требуете вычета за арендованное имущество в течение 10 лет. Вы продаете недвижимость и получаете прибыль от продажи. При следующей подаче налоговой декларации вы должны рассчитать, какой доход вы должны от прибыли от продажи, и уплатить соответствующие налоги в IRS.

Имейте в виду, что если недвижимость продается по цене ниже ее текущей скорректированной стоимости, вам не нужно выполнять этот расчет.

Недвижимость и ускоренная амортизация: важный выбор

Когда дело доходит до ускоренной амортизации, арендодатели должны рассматривать ее как один из возможных вариантов, но делать это следует осторожно. Ускоренная амортизация — отличный выбор, когда необходим быстрый денежный поток или когда налоговые льготы в противном случае принесут пользу бизнесу. Однако эта амортизация уменьшит налоговый кредит в последующие годы и сыграет роль в возмещении амортизации, если вы продадите досрочно.

Прежде чем принимать решение, проанализируйте цифры:

• Какую выгоду получит ваш бизнес от более быстрой амортизации активов?
• Знаете ли вы, когда вы продадите данное имущество? Не вызовет ли возврат амортизации проблемы в это время?
• Существует ли значительная разница в сумме кредита, полученного при использовании различных методов амортизации?

Работа с финансовым аналитиком или налоговым консультантом по этим номерам может быть полезной, если вы не знакомы с налоговым кодексом. Они смогут предложить наилучшие варианты для вашей ситуации, чтобы вы могли двигаться вперед в бизнес-планировании, не сожалея о том, как вы справились с ускоренной амортизацией своей недвижимости.

10 идей пассивного дохода для стоматологов и ортодонтов

Одним из наиболее часто упоминаемых преимуществ инвестиций в коммерческую недвижимость является потенциальная экономия на налогах. На данный момент существует несколько различных способов, которыми инвестор может снизить свои налоги с помощью инвестиций в недвижимость, но один из наиболее важных известен как «амортизация».

В этой статье мы расскажем, что такое амортизация, как она работает, почему она важна и как ее можно «ускорить», чтобы максимизировать налоговую экономию. В конце концов, цель состоит в том, чтобы читатели имели более полное представление о том, что такое ускоренная амортизация и как ее можно включить в процесс комплексной проверки перед покупкой.

Компания First National Realty Partners специализируется на покупке и управлении торговыми центрами, привязанными к продуктовым магазинам. В рамках наших усилий по управлению мы стремимся максимизировать амортизацию всех наших объектов недвижимости, чтобы максимизировать налоговую экономию от имени наших инвесторов. Если вы являетесь аккредитованным инвестором и хотели бы узнать больше о наших текущих инвестиционных возможностях, нажмите здесь .

Что такое амортизация?

Чтобы понять, что такое ускоренная амортизация, сначала полезно понять амортизацию как концепцию.

Амортизация — это неденежная статья в отчете о прибылях и убытках, которая позволяет владельцам «расходовать» часть стоимости актива каждый год для учета его физического износа с течением времени. В контексте недвижимости статья расходов на амортизацию предназначена для учета ухудшения физического состояния имущества. Например, крыша здания со временем изнашивается, и с этим связаны затраты, которые пытается отразить статья амортизации.

Существует несколько способов расчета амортизации, но наиболее упрощенный из них известен как «прямолинейная амортизация». При этом методе амортизации стоимость актива делится на количество лет его «срока полезного использования». В очень простом примере предположим, что недвижимость имеет стоимость 1 миллион долларов и предполагаемый срок полезного использования 30 лет. В этом случае владелец сможет «расходовать» 33 333 доллара на амортизацию каждый год.

Почему это важно?

Амортизация имеет значение, поскольку она уменьшает сумму налогооблагаемого дохода, полученного от собственности. Чтобы проиллюстрировать это положение, рассмотрим очень простой пример.

В одном из сценариев предположим, что недвижимость приносит 100 000 долларов годового дохода от аренды и 25 000 долларов операционных расходов без учета амортизации. Таким образом, полученный чистый операционный доход (NOI) составляет 75 000 долларов США. Если обслуживание долга составляет 25 000 долларов США, денежный поток до налогообложения составляет 50 000 долларов США.

Теперь рассмотрим сценарий с амортизацией. Недвижимость производит те же 100 000 долларов, но операционные расходы составляют 50 000 долларов, включая амортизацию в размере 25 000 долларов. В результате чистая операционная прибыль составляет 50 000 долларов. После обслуживания долга в размере 25 000 долларов США полученный денежный поток до налогообложения составляет 25 000 долларов США. Но вот ключевой момент в этом сценарии: амортизация является неденежным расходом, а это означает, что она уменьшает налогооблагаемый доход, но не сумму денежных средств, доступных для распределения.

Из-за того, как бухгалтерские правила относятся к амортизации, владельцы заинтересованы в ее максимизации.

Итак, что такое ускоренная амортизация?

Ускоренная амортизация происходит, когда владельцы собственности используют определенные правила для увеличения суммы ежегодно начисляемой амортизации. Он считается «ускоренным», потому что он больше, чем обычно допустимо в соответствии со стандартными правилами прямолинейной амортизации. Или это может быть «премиальная амортизация», которая допускается сверх обычной линейной амортизации.

Владельцы собственности могут ускорить амортизацию несколькими способами.

Бонусная амортизация и вычеты по Разделу 179

В соответствии с правилами IRS в отношении амортизационной премии владельцы собственности могут вычесть 100% стоимости капитальных улучшений в том году, в котором были понесены расходы. Если амортизация достаточна, это может привести к чистому убытку. Например, мы являемся инвесторами с добавленной стоимостью, что означает, что нам нравится покупать недвижимость и инвестировать в такие вещи, как ландшафтный дизайн, фасады зданий и парковки. Стоимость этих улучшений может быть вычтена в первый год, в котором они были произведены, что может создать значительную выгоду для наших инвесторов с точки зрения налогообложения.

Вычеты по разделу 179 также позволяют инвесторам вычитать стоимость определенных видов усовершенствований и оборудования в том году, в котором они были понесены. Однако ключевое отличие заключается в том, что вычет ограничивается суммой налогооблагаемого дохода. Другими словами, он не может создать убыток.

Оба этих вида амортизации полезны для приобретения основных средств и снижения налога на прибыль.

Метод двойного уменьшаемого остатка амортизации

Метод ускоренной амортизации двойного уменьшаемого остатка позволяет владельцам собственности амортизировать остаток по определенным активам в два раза быстрее. Математика может быть сложной, но пример приведен ниже.

Предположим, что владелец собственности заменил крышу стоимостью 1 млн. долл. США, а расчетный срок ее полезного использования составляет 30 лет. При прямолинейном методе амортизации норма амортизации составит 33 333 долл. США в год.

В соответствии с методом двойного уменьшаемого остатка норма амортизации рассчитывается как 2-кратный процент равномерной амортизации, умноженный на балансовую стоимость актива на начало периода. Так, например, процент прямолинейной амортизации составляет (1/30) 3,33% годовых. При двойном уменьшающемся остатке норма амортизации будет (2 X 3,33%) или 6,66%, умноженная на балансовую стоимость в размере 1 000 000 долларов США в первый год. Таким образом, первый год амортизации будет (6,66% x 1 000 000 долларов США) или 66 666 долларов США в первый год. Во второй год это будет 6,66%, умноженное на (1 000 000 долларов США — 66 666 долларов США) 9 долларов США.33 333 или 62 160 долларов. Баланс будет продолжать «снижаться» до тех пор, пока стоимость актива не достигнет расчетной ликвидационной стоимости.

Суть в том, что метод ускоренной амортизации методом двойного уменьшающегося остатка — это способ увеличить амортизацию и уменьшить налоговые обязательства по имуществу в процессе.

Сумма цифр года (SYD)

Сумма цифр года — это еще один ускоренный метод амортизации, который суммирует количество цифр в сроке полезного использования актива для расчета суммы годовой амортизации.

Например, предположим, что расчетный срок полезного использования актива составляет пять лет. Сумма по методу цифр лет рассчитывается как 5 + 4 + 3 + 2 + 1 = 15. Затем для расчета суммы амортизации за каждый год количество лет, оставшихся до срока полезного использования, делится на сумму цифры лет. Таким образом, в первый год амортизация составит 5/15 или 33%. В год 2 это будет 4/15 или 26,6% и так далее, пока стоимость актива не будет полностью амортизирована.

Этот метод амортизации особенно полезен для активов, стоимость которых быстро снижается в первые годы владения, таких как автомобиль.

Сегрегация затрат

Поскольку это относится конкретно к коммерческой недвижимости, метод учета амортизации с разделением затрат является одним из наиболее распространенных способов ускорения амортизации.

Чтобы лучше понять, как работает разделение затрат, полезно представить коммерческую недвижимость как ряд амортизируемых активов, таких как механические системы и отделка, которые имеют разные сроки полезного использования. Например, крыша или система кондиционирования воздуха, скорее всего, прослужат намного дольше, чем ковры или окна. Таким образом, правила бухгалтерского учета позволяют владельцам собственности «разделять» затраты на каждый компонент собственности и амортизировать их по разным графикам. Например, крыша может амортизироваться в течение 20 лет, в то время как ковровое покрытие и отделка могут амортизироваться в течение пяти лет (ПРИМЕЧАНИЕ. Это иллюстративный пример, и фактические нормы амортизации могут отличаться).

Поскольку разделение активов и их амортизация по разным графикам могут быть очень сложными, владельцы недвижимости обычно нанимают стороннюю фирму для составления плана амортизации и обеспечения его соответствия общепринятым принципам бухгалтерского учета (GAAP)

Преимущества Ускоренная амортизация

Основным преимуществом ускоренной амортизации является то, что она уменьшает сумму налогооблагаемой прибыли, которая передается каждому налогоплательщику/инвестору в конце каждого года. В некоторых случаях амортизации может быть даже достаточно, чтобы создать «убыток», который передается инвесторам, уменьшая их налоговые обязательства. Для многих высокооплачиваемых людей, которые ищут налоговые вычеты или списания, это является основным преимуществом инвестиций в коммерческую недвижимость.

Недостатки ускоренной амортизации

В течение многих лет инвесторы могут быть очень довольны снижением налоговых обязательств в течение срока службы актива. Но их может ждать сюрприз, когда придет время продавать его. Это связано с тем, что каждый год амортизации снижает «стоимостную основу» имущества. Когда приходит время продавать, если цена выше себестоимости, амортизация может быть «восстановлена» и обложена налогом как обычный доход в этот период времени. Итак, неожиданность часто приходит с налогом, связанным с прибыльной продажей.

Важность строгой практики бухгалтерского учета

Как мы намекали в нескольких местах статьи, преимущества ускоренной амортизации могут быть значительными. Но для того, чтобы сделать это правильно, требуется строгий финансовый учет, финансовая отчетность и методы управления данными. Более крупные фирмы могут развивать эти возможности самостоятельно, в то время как более мелкие фирмы могут нанимать внешних экспертов в бухгалтерских фирмах.

Дело в том, что отчисления на ускоренную амортизацию могут быть очень полезными, но их сложно рассчитать, а последствия неправильного расчета могут повлиять на чистую прибыль как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.

Важность понимания ускоренной амортизации для инвестора

С точки зрения инвестора важно понимать, как работает ускоренная амортизация, по двум причинам.

Во-первых, это помогает в расчете дохода, который включает их потенциальную экономию налогов.

Во-вторых, необходимо понимать, как работает механизм учета инвестиций. В рамках процесса должной осмотрительности инвесторы, вероятно, проверят предварительную финансовую отчетность, и важно понимать, как производятся эти расчеты.

Хотите узнать больше?

First National Realty Partners — одна из ведущих в стране компаний, занимающихся частными инвестициями в коммерческую недвижимость. Сосредоточившись на поиске многофункциональных активов мирового класса, стоимость которых значительно ниже внутренней стоимости, мы стремимся обеспечить превосходную долгосрочную доходность с поправкой на риск для наших инвесторов, одновременно создавая сильные экономические активы для сообществ, в которые мы инвестируем.