Субаренда коммерческой недвижимости: Бизнес-идея: субаренда коммерческой недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости, как бизнес-идея

Доброго времени суток, друзья! Самое время научиться правильно вкладывать имеющийся капитал. Прошедшие тяжелые месяцы многих бизнесменов вывели из равновесия, поэтому появилась возможность повысить собственные доходы. Разумеется, никто не предлагает совершать мошеннические действия или заниматься рейдерскими захватами. Оптимальным вариантом сейчас становится аренда коммерческой недвижимости, которая принесет приличный доход при минимальных затратах времени.

Аренда коммерческой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах страны – дорогостоящий шаг. По этой причине при наличии достаточного начального капитала можно заняться субарендой. Быть может, это покажется уже известным принципов, но в нынешние времена он обретает новый смысл, который гарантирует значительную прибыль. Мы не станем поэтапно разбираться с этой бизнес-идеей, а обратим внимание лишь на преимущества, а также дадим пару ценных советов.

Как заработать на аренде коммерческой недвижимости?

Аренда коммерческой недвижимости способна приносить денег. Причем вам не придется активно заниматься бизнесом, ежедневно расходуя целую кучу личного драгоценного времени. Однако мало кто правильно понимает, каким образом можно организовать стабильную прибыль. По этой причине мы постараемся выделить несколько наиболее действенных способов.

Способ 1. Субаренда коммерческой недвижимости

Разумеется, наиболее простым и вполне выгодным способом является субаренда коммерческой недвижимости. Давно уже предприниматели не связываются напрямую с владельцами, так как им проще пообщаться с целой фирмой, предлагающей разнообразные варианты в собственном каталоге. По этой причине мы считаем данный путь наиболее простым, хотя доходы от него останутся слишком ограниченными.

Серьезным минусом назовем разницу в стоимости помещений. Действительно, превысить среднюю рыночную цену для того или иного района не удастся, а значит, посредник получит лишь маленькую сумму. Да, ему не придется прикладывать никаких усилий или даже не вкладываться, если получится правильно договориться с настоящим владельцем. Тем не менее, и в нынешних условиях занижать сумму нельзя, что влечет за собой дополнительные трудности.

Способ 2. Разделение коммерческой недвижимости

Если всерьез заинтересовала аренда коммерческой недвижимости, ее можно превратить в крупный бизнес-проект. Наши эксперты подсчитывали возможные доходы от данной методики, и они оказались достаточно большими, чтобы стать реальным инвестиционным проектом. О чем же идет речь? Разумеется, о разделении больших площадей для обеспечения доступности руководителям малых и средних предприятий.

Отсутствие огромного начального капитала часто превращается в серьезную проблему. Из-за нее руководителям приходится довольствоваться имеющимися помещениями, которые никак не соответствуют их потребностям или требованиям к району размещения. Если вы хотите начать сотрудничество с массой клиентов, проще всего выбрать просторную недвижимость, потом разделить ее и сдать в субаренду. В таком случае доход окажется значительным, хоть и придется потратить время на рекламу и привлечение потенциальных арендаторов.

Способ 3. Целевой ремонт и субаренда

Аренда коммерческой недвижимости – это не просто шаг, а распространенный бизнес. Мы постарались максимально подробно разобраться в вопросе, поэтому сразу отметили огромный плюс, таящийся в целевом ремонте того или иного помещения. Во многих случаях он оказывается полезным решением, которое позволяет заранее подыскать потенциальных клиентов, чтобы сразу ориентироваться на их потребности и запросы.

В чем же смысл? В данном случае мы предлагаем взять абсолютно пустое помещение и без ремонта. Легче всего сделать это в новом торговом или бизнес-центре, где сразу после строительства можно найти множество вариантов. На практике такое решение оптимально, ведь опытный бизнесмен наверняка всегда ориентируется на определенную аудиторию. Отличным примером является сдача кабинетов для массажа, когда изначально снимается большое помещение, потом оно разделяется и делается разнообразный ремонт. В результате можно «заламывать» цену, не опасаясь потерять потенциальных клиентов.

Сложности заработка на аренде коммерческой недвижимости

Быть может, некоторые из вас уже сейчас заинтересовались доходом от аренды коммерческой недвижимости. В таком случае мы сразу укажем несколько сложностей, с которыми чаще всего приходится сталкиваться. Да, нам хочется верить, что вы заранее обойдете их, но в реальности обычно этого сделать не удается, а значит, лучше ожидать возможные неприятности и подготовиться к ним. О чем же идет речь?

• Завышенная цена;
• Оформление документов;
• Поиск клиентов.

Сразу хотим отметить, что в той же Москве найти выгодное предложение непросто. Часто даже пустые помещения приходится снимать по огромной цене, что приводит к невыгодности субаренды. Это извечная проблема, с которой справиться никак не получается. Правда, в нынешние времена она немного сгладилась, причиной чего является низкая платежеспособность некоторых организаций. В результате чего уже сейчас освободилось множество «вакантных местечек». Можно воспользоваться ими, чтобы потом спокойно подыскать клиентов для гарантированного заработка приличных сумм.

Кроме того, аренда коммерческой недвижимости часто осложняется оформлением документов. Начинающие предприниматели не уверены в том, что свободно справятся с этой задачей, но это ошибка. Если нет собственных познаний, можно без труда обратиться к одному из нотариусов, который займется обязательными бумагами. Ему потребуется всего пара дней и небольшая сумма на выполнение всех формальностей, соответственно, ни о каких задержках речь не пойдет. Да, в законодательстве прописаны жесткие требования, но и с ними удастся справиться, не прикладывая никаких дополнительных усилий.

Последней проблемой, с которой сталкиваются предприниматели, является поиск клиентов. Аренда коммерческой недвижимости все-таки является специализированной сферой деятельности. Из-за этого иногда после разделения не так просто найти достаточное количество арендаторов. Только мы готовы предложить решение и с этим вопросом. Конечно, обойтись парой слов никак не получится, а значит, лучше подробно разберемся в вопросе.

Как найти клиентов для аренды коммерческой недвижимости?

Аренда коммерческой недвижимости в Москве заставляет научиться правильно и быстро находить нужных клиентов. Сегодня для этого нужно просто воспользоваться сразу несколькими способами, которые мы хотим описать. После чего вам придется просто потратить время на использование проверенной методики, чтобы потом увидеть стабильность получаемой прибыли.

Способ 1. Рекламные сети

Рекламные сети – наиболее простой и надежный способ распространения информации о собственных услугах. Сегодня в интернете намного легче найти необходимых клиентов в любой сфере, поэтому и аренда коммерческой недвижимости в данном случае не станет исключением. Следует подумать о том, размещение даже пары объявлений гарантирует стабильный интерес, а вместе с тем и скорое подписание договоров о сотрудничестве.

Рекламные сети сегодня активно используются всеми предпринимателями. Из-за этого есть смысл всерьез задуматься о размещении собственных объявлений. Хотя они окажутся по-настоящему целесообразными только для небольших помещений, рассчитанных на малый и средний бизнес, крупные арендаторы предпочитают иные источники информации.

Способ 2. Социальные сети и мессенджеры

Кто-то часто говорит о том, что социальные сети и мессенджеры не подходят для рекламы аренды коммерческой недвижимости, но это неправда. Секретом является правильный выбор тематики, которая должна на сто процентов соответствовать выбранному направлению работы. В частности, мы снова вернемся к массажным кабинетам. В таком случае можно сделать группу или канал о массаже для активного распространения данных об имеющихся свободных помещениях.

Активное развитие собственных групп и каналах в мессенджерах дает огромный плюс. Мы уже проверяли подобный способ, поэтому можем уверенно говорить о правильности сделанного выбора. Профессионалы развивают сообщества буквально за 1 неделю, а потом в них удается свободно распространять информацию среди подписчиков. Пора уже серьезно относиться к бизнесу в любой сфере и распространению рекламных объявлений.

Способ 3. Собственный сайт

Аренда коммерческой недвижимости при большом размахе потребует создание собственного сайта. Тут уже мы разговор ведем о настоявших риэлтерских агентствах, где в каталоге предлагаются различные помещения. Причем для этого не потребуется больших усилий, а потом уже можно будет использовать любые доступные методики проведения рекламных кампаний и акций.

В любом случае эксперты говорят о том, что запуск сайта является идеальным вариантом для любого бизнеса. Подготовив качественные фотографии и описания, удастся завлечь потенциальных клиентов. Это позволит буквально за пару недель подписать договора на все свободные помещения. После чего останется просто подсчитывать собственные доходы в конце месяца.

Длительная или краткосрочная аренда недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости после нашего описания наверняка окажется ясной и простой. Однако мы хотим решить последний вопрос, касающийся срока действия договоров о сотрудничестве. Иногда неопытные новички уверены, что намного проще сразу подписать бумаги на пользование в течение 3-6 месяцев, но это может стать ошибкой.

Сопоставление доходов подсказывает, что лучше почти посуточно сдавать небольшое помещение. Да, это сложный шаг, требующий особой активности, но на него стоит пойти ради финансового благополучия. Конечно, он рассчитан только на малые площади и постоянной аудитории, однако это не такая уж и проблема для профессионала.

Вместо заключения

Аренда коммерческой недвижимости в Москве и по всей России – реальный бизнес. Подготовив некоторый  начальный капитал, можно сразу перейти в новую сферу, которая в короткие сроки превратится в ощутимый источник дохода. Только вам решать, какой вариант выбрать, но в любом случае стоит заранее быть уверенным в успехе.

Смотрите крутые и невероятные эксперименты, взрывы, краш тесты, иллюзии и обман зрения и многое другое https://teleg.run/bigbuble

Субаренда коммерческой недвижимости — нюансы и особенности

Субаренда – не самый выгодный вид договора, прежде всего, для самих субарендаторов: слишком велика вероятность связаться с недобросовестными арендаторами, в результате чего можно не только потерять деньги, но и оказаться в итоге без помещения. В данной статье мы рассмотрим основные права и обязанности субарендаторов, а также самые распространенные риски.

Согласно действующему законодательству сдавать недвижимость в субаренду можно только с разрешения собственника в письменной форме. Как правило, этот момент прописывается уже в договоре аренды: чаще всего собственник запрещает арендатору сдавать объект в поднаем или же разрешает, но только заручившись письменным согласием. Бывают и такие ситуации, когда владелец недвижимости предоставляет практически полную свободу в выборе субарендаторов, но в этом случае следует очень тщательно изучать все документы, так как впоследствии могут обнаружиться подводные камни.

Сроки субаренды

Субарендные отношения регулируются общими правилами о договорах аренды.

Соглашение о сдаче объекта в поднаем не может быть заключено на срок, превышающий период действия арендного договора. Известны случаи намеренного введения потенциальных субарендаторов в заблуждение относительно условий основного договора: например, срок аренды установлен на год, а недвижимость сдается в поднаем на три года. В этом случае субарендатор все равно будет обязан покинуть помещение через год, что, конечно же, для многих попросту невыгодно.

Специалисты рекомендуют привлекать юристов еще на этапе обсуждения условий субаренды для ознакомления с основным договором. Если одобрение собственника на сдачу недвижимости в поднаем подтверждается не договором, а иными документами, например, дополнительным соглашением, следует запросить у арендатора и его. В том случае, если он отказывается предоставлять подобную информацию, договор лучше не заключать.

Основной договор аренды недвижимости и документы, подтверждающие согласие собственника на субаренду, следует изучать не только на предмет сроков. Например, вполне возможно, что собственник установил для арендаторов или для субарендаторов определенные ограничения на использование объекта недвижимости при нарушении которых договор может быть расторгнут досрочно.

Ответственность

Собственник имущества и субарендатор не связаны договорными обязательствами, а, следовательно, не могут предъявлять друг другу какие-либо требования. При нарушении договора субарендатором, например, при ненадлежащем использовании имущества или просрочке платежей ответственность перед собственником несет арендатор. Из этого можно сделать вывод, что и арендатор не может предъявлять претензии субарендатору, ведь он не является владельцем недвижимости, сданной в поднаем. Но это совсем не так: субарендатор несет ответственность перед субарендодателем, причем последний имеет право обращаться в суд для защиты своих интересов.

Порядок оплаты

В случае если собственник увеличил арендную плату по основному договору, арендатор имеет право также изменить ставки для субарендаторов, но только в строгом соответствии с требованиями закона.

При повышении арендной платы некоторые арендаторы считают, что ставки по соглашению поднайма автоматически возрастают, и настаивают на выплате разницы за истекший период, но такие требования незаконны.

Если договор аренды расторгнут досрочно

Для субарендатора также актуален риск досрочного расторжения основного договора аренды, который влечет за собой и прекращение действия дополнительного. В этом случае субарендатор имеет преимущественное право заключения с собственником договора аренда на оставшийся срок на тех же условиях. Однако для этого требуется доказать документально, что субарендатор неукоснительно соблюдал условия соглашения.

В соответствии с положениями действующего законодательства предусмотреть возможность перехода субарендных отношений в арендные можно еще на этапе заключения договора поднаема: в этом случае интересы субарендатора оказываются защищены более надежно. Тем не менее на практике очень часто собственники отказывают субарендаторам в заключении договора аренды.

Если договор аренды признан ничтожным

При признании основного договора ничтожным становятся таковыми и соглашения поднайма. В этом случае субарендатор уже не может претендовать на заключения договора аренды.

Некоторые недобросовестные субарендаторы считают, что заключая подобное соглашение, они освобождают себя от обязательств, в том числе, от регулярного внесения арендных платежей. На самом деле признание договора недействительным не освобождает от обязанности оплатить аренду за истекший период в полном объеме. При этом если субарендатор будет привлечен к ответственности в судебном порядке за расчет суммы задолженности могут быть приняты средние арендные ставки, которые нередко оказываются выше указанных в договоре.

В том случае, если субарендатор вносил арендную плату по завышенным ставкам по сравнению с теми, которые указаны в основном договоре, он может обратиться в суд за взысканием разницы с субарендодателя.

При передаче прав и обязанностей субарендодателя

В случае если права и обязанности субарендодателя переходят по каким-либо причинам к третьим лицам соглашения субаренды остаются в силе. Новые арендаторы не вправе требовать заключения новых договоров поднайма до окончания срока действующих соглашений.

Субаренда коммерческой недвижимости — Коммерческая недвижимость

Субаренда – сдача в аренду уже арендуемого помещения. Субарендатор берёт в аренду объект коммерческой недвижимости у арендатора. Такое положение субарендатора является незавидным, ведь судьба его договора зависит не только от арендатора, но и от собственника объекта коммерческой недвижимости.

Тем не менее, такой вид аренды помещений встречается довольно часто и имеет свои плюсы. Арендатор реализует излишки площадей, а субарендатор получает возможность снять помещение в удобном для него месте.

Наиболее выгодные взаимоотношения возникают в случае, когда бизнес субарендатора косвенно пересекается или дополняет деятельность основного арендатора.

Самый распространенный вариант – аренда торговых площадей. Так, например, в крупных продовольственных магазинах выгодно открывать небольшие центры бытового обслуживания населения: пункты по изготовлению ключей, мелкому ремонту одежды и обуви, салоны сотовой связи.

Другой вариант взаимовыгодного сотрудничества – открытие представительств страховых компаний или отделов по кредитованию в автосалонах или крупных турагентствах.

Хотя, иногда деятельность хозяйствующих субъектов оказывается абсолютно не связанной друг с другом, и субаренда обусловлена просто экономическими соображениями.

Права и обязанности собственника

Согласно п.2 ст.615 Гражданского Кодекса РФ, который и регулирует поднайм коммерческой недвижимости, арендатор имеет право передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу только с согласия собственника.

Такое положение вещей должно быть обязательно закреплено в договоре между арендатором и собственником коммерческой недвижимости. Есть три варианта развития событий:

• Собственник категорически не разрешает арендатору сдавать в аренду ещё раз своё имущество;
• Собственник разрешает, но требует, чтобы арендатор каждый раз обращался к нему за согласием;
• Арендатор имеет неограниченные права и не спрашивает каждый раз разрешения.

Иногда собственник заключает с арендатором такое соглашение, по которому он сам определяет условия договора поднайма или же выбирает субарендатора. Все соглашения между собственником и первичным нанимателем должны заключаться в письменной форме и являться дополнениями к основному договору аренды.

Права и обязанности арендатора

Договор поднайма является вторичным договором, а договор найма – первичным. Условия вторичного договора никак не могут противоречить условиям первичного. В первую очередь это касается сроков заключения договора поднайма. Они не могут превышать сроки, на которые заключён договор найма коммерческой недвижимости. Если в договоре субаренды не указаны сроки, то они ограничены первичным договором.

В случае досрочного прекращения договора аренды также прекращает свое действие и договор субаренды. Правда, в договоре аренды может быть прописано, что досрочное прекращение договора аренды не влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. На деле это применяется редко.

Предметом договора поднайма является тот же объект коммерческой недвижимости (или его часть), что и по первичному договору. Соответственно, если помещение по первичному договору сдаётся в аренду с каким-либо имуществом (например, офис с мебелью), то и в субаренду сдаётся также с имуществом.

Все документы, которые касаются объекта коммерческой недвижимости, первичный арендатор имеет на руках. Он также должен предоставить их вторичному арендатору, включая письменное согласие собственника.

Оплата по договору субаренды происходит исключительно между первичным и вторичным арендаторами. Собственник к этому не имеет никакого отношения. Он никакими договорными обязательствами не связан с субарендатором. Поэтому предъявлять друг другу какие-либо требования они не могут.

Если договор нарушается или расторгается по вине субарендатора (например, он использует предмет договора не по назначению), то он несёт ответственность перед арендатором согласно условиям договора. А арендатор, в свою очередь, несёт ответственность перед собственником по их договору.

Субаренда муниципального помещения

Когда речь идет о таком типе помещений, субарендатору необходимо получить согласие муниципального образования, которому принадлежат права на объект коммерческой недвижимости.

Для юридически грамотного оформления сделки необходимы подписи ряда чиновников. По причине, сложившейся в реалиях российской жизни бюрократии, сделать это не просто. Поэтому иногда арендодатели идут на хитрости: вместо свидетельства о праве собственности и разрешения субарендатору предъявляют договор на право аренды. Однако эти документы не являются взаимозаменяемыми, следовательно, разрешение собственника на сдачу помещения в субаренду получено не было. Такая сделка признается незаконной.

Возможные риски

В самом невыгодном положении находится субарендатор. Он зависит и от первичного арендатора и от собственника объекта коммерческой недвижимости. Хотя он не связан договорными обязательствами с собственником, тот в свою очередь может разорвать договорные отношения с арендатором, что повлечет разрыв имущественных отношений с субарендатором.

Для того, чтобы уберечь себя от возможных рисков, субарендатор должен проверить все документы на сдаваемое помещение, в том числе первичный договор. Обязательно наличие согласия от собственника помещения. Оно может быть прописано в договоре аренды отдельным пунктом или же в виде отдельного соглашения.

Но не только субарендатор попадает в зону риска. Первичный арендатор также рискует. Субарендатор может оказаться непорядочным и существенно нарушить условия договора. Если его не удастся привлечь к ответственности, то арендатор будет отвечать перед собственником согласно условиям их договора.

Если нарушены правила заключения первичного договора аренды, и он признан ничтожным по суду, то и договор субаренды также признаётся ничтожным. Даже если он заключён в соответствии с законом. При условии заключения договора аренды сроком более чем на год, он должен быть обязательно зарегистрирован в регистрирующем органе. Если этого не произошло, то он считается недействительным. Следовательно, и договор субаренды будет недействительным, даже если он зарегистрирован по всем правилам.

Для того, чтобы избежать неприятных ситуаций, субарендатору желательно обратиться за помощью к юристу. Грамотный специалист проведёт правовую экспертизу и анализ всех документов, которые имеет на руках первичный арендатор на тот или иной объект коммерческой недвижимости. Это поможет обезопасить и защитить права субарендатора.

---

ИД «Коммерсантъ» арендовал у KPMG офис в бизнес-центре «Башня на Набережной»

Известный российский медиахолдинг ИД «Коммерсантъ» арендовал офис площадью 4567 кв.м. в Блоке С бизнес-центра «Башня на Набережной» по адресу: Пресненская набережная, д. 10, входящей в состав ММДЦ «Москва-Сити». Договор аренды заключен на 3 года в начале октября. Помещение предоставлено в субаренду компанией KPMG. Это крупнейшая сделка субаренды в 2020 г. Консультантом выступила компания ILM.

Перед ИД «Коммерсантъ» стояла задача в сжатые сроки переехать в готовое для работы помещение с необходимыми техническими условиями: установка радиостудии, бесперебойная подача электроэнергии и т.п. В условиях дефицита крупных площадей, особенно с качественной отделкой и хорошими техническими возможностями, субаренда от KPMG стала наиболее подходящим вариантом. Плюсом стало наличие хорошего ремонта и мебели – помещение было почти готово к въезду, а эргономичная планировка помогла выполнить удобную рассадку сотрудников на меньшей площади, сохранив удобство и комфорт.

«ИД «Коммерсантъ» является ведущим российским бизнес изданием и переезд в деловой центр «Москва-Сити» дает нам возможность находится в центре деловой активности», — комментирует Владимир Желонкин, Генеральный директор АО «Коммерсант»

Блок С бизнес-центра «Башня на Набережной» представляет собой современное 58-этажное офисное здание общей площадью 136 427 кв. м. Высокая допустимая нагрузка на перекрытия в ядре здания позволяет устанавливать тяжелое IT оборудование, а резервный дизель-генератор может обеспечить бесперебойную подачу электроэнергии. Здание имеет идеальную шумовую защиту и высочайший уровень энергоэффективности.

«Ввиду массового перехода на удаленный режим работы, сегодня для многих компаний стал актуальным вопрос, что делать с неиспользуемыми офисными площадями: пытаться договориться с собственником о возврате данных площадей, сдавать в субаренду, объединяться с партнерами с целью оптимизации затрат. И этот вопрос будет актуальным на протяжении следующего года, т.к. большинство договоров в бизнес-центрах класса А и В+ заключаются на долгий срок и не имеют опции расторжения, компании пытаются сдать в субаренду излишки площадей. Этот тренд имеет большой потенциал и в скором времени мы ожидаем увидеть увеличение количества сделок среди крупных игроков на рынке субаренды», — комментирует Артем Неволько, Директор Департамента офисной недвижимости компании ILM.

Знать, что в субаренду в коммерческой недвижимости 2021

Субаренда — это договор аренды или аренды между арендатором, который уже имеет в аренде коммерческое помещение или собственность, и другой стороной, называемой субарендатором или субарендатором, которая хочет использовать часть или всю эту площадь. Арендатор переуступает или передает определенные права субарендатору, которые он держит в соответствии с условиями своего первоначального договора аренды с арендодателем.

Кто платит за аренду

Субарендатор выплачивает арендную плату первоначальному арендатору, которого обычно называют субарендатором. Она может либо поделиться арендованным пространством с субарендатором, либо забрать у него все пространство. Она не платит арендную плату напрямую арендодателю.

Субарендатор остается юридически ответственным за арендную плату арендодателю в соответствии с условиями первоначальной аренды. Если субарендатор не переводит арендную плату, субарендатор должен заплатить ее из своего кармана или рискнуть нарушить условия первоначальной аренды. По этой причине всегда хорошая проверка вашего потенциального помощника. Посмотрите на ее кредитный отчет, прежде чем вступать с ней в субаренду.

Обычно не существует правила, которое гласит, что субарендатор не может брать с субарендатора большую арендную плату, чем он в настоящее время платит арендодателю в соответствии с условиями его собственной аренды, но законы штата могут различаться, поэтому проверьте, прежде чем пытаться получить прибыль по соглашению ,

Потенциал для убытков

Аналогичным образом, первоначальный арендатор или субарендатор будет нести юридическую ответственность за стоимость ремонта, если субарендатор каким-либо образом повредит имущество, если только эта возможность не предусмотрена в субаренде. Даже в этом случае субарендатор остается ответственным за ущерб в соответствии с его первоначальным договором или арендой у арендодателя, если субарендатор по умолчанию и отказывается платить. Субаренда не заменяет первоначальную аренду. Это скорее личное соглашение между субарендатором и субарендатором.

Назначаемые права

Субарендатор не может на законных основаниях переуступать права субарендатору, которые он уже не имеет в соответствии с условиями своего собственного договора аренды или аренды с арендодателем. Например, арендуемое помещение может находиться в большом комплексе с определенными парковочными местами, предоставляемыми каждому арендатору. Субарендатор не может предоставить больше парковочных мест, чем он имеет право в соответствии с условиями его первоначальной аренды, хотя он имеет право давать меньше.

Утверждение арендодателя

Субарендатор не может сдавать в субаренду свои помещения, если ему не разрешено делать это в соответствии с условиями, содержащимися в его собственном договоре аренды. Если в договоре аренды ничего не говорится о субаренде — в нем не говорится о том, что субаренда запрещена, но в частности это не разрешается, — он может обратиться к арендодателю за разрешением и в идеале получить это разрешение в письменной форме. В противном случае вполне возможно, что у арендодателя будут основания для выселения, особенно если субарендатор покинул помещение и полностью передал его субарендатору.

В этом случае у владельца будет неизвестная третья сторона в его собственности. Если он предпримет юридические шаги по удалению субарендатора из помещения, он может обратиться в суд с субарендатором за помощью для заключения невыполнимого соглашения и передачи прав, которые он не имел права переуступать.

В некоторых крупных городах действуют законы, обязывающие арендодателей принимать субаренду, но это чаще встречается в жилой недвижимости, чем в коммерческой. Если вы думаете о заключении такого соглашения, проконсультируйтесь со своим арендодателем и, возможно, с местным адвокатом.

Субаренда может быть разумным шагом в коммерческой недвижимости, но как субарендатор, так и субарендатор должны осознавать свои права и обязанности в соответствии с законом.

Неполноценная пересдача [видео] | Актуально Арендатор ру коммерческая недвижимость

Сегодня арендаторам предлагается большой выбор не только новых офисов в состоянии shell&core по прямой аренде, но также помещения готовые к въезду с отделкой, мебелью и оборудованием – по субаренде. И хотя субаренда дешевле, она несет в себе определенные риски как для арендатора, так и для субарендатора, которые вынуждены играть по правилам владельцев бизнес-центров.
Рынок субаренды начал бурно расти около года назад, в самый разгар кризиса. Толчком для развития субаренды стал выброс арендаторами на рынок излишков офисных площадей. Они образовались потому, что большинство компаний в «сытые» времена снимали офисы «про запас», с расчетом на то, что количество сотрудников в ближайшем будущем увеличится. Однако в период кризиса работодатели не только перестали увеличивать штат, но и были вынуждены активно его сокращать. Таким образом, если у компании образовались пустующие и неиспользуемые площади, то она терпит убытки. Поэтому субаренда по любым, пусть даже «смешным» ставкам – это уже доходы, говорят эксперты.

В итоге сегодня на офисном рынке Москвы 25% предложения – это субарендные площади, тогда как еще летом 2008 г. их доля к прямой аренде не превышала и 5%. С осени 2008 объем предложений по субаренде вырос в 10 раз. Так, в октябре 2008 г. в субаренду предлагалось около 10 000 кв. м, а в августе 2009 г. – 100 000 кв. м. При этом около 73% предложений приходится на помещения класса А.
Готово к работе

Главным и неоспоримым плюсом субаренды является возможность снять небольшое помещение (от 50 до 200 кв. м), которое раньше «напрямую» было сложно найти. Еще летом прошлого года средняя площадь субарендного помещения составляла 500 кв. м, поэтому нарезка – это веянье кризиса. «Владельцы БЦ заинтересованы в привлечении крупных, финансово стабильных компаний. Это не только повышает престижность бизнес-центра, но и обеспечивает стабильность в платежах», — говорит Елена Просветова, ведущий эксперт-аналитик по маркетингу, департамент консалтинга GVA Sawyer. По ее словам, в новых офисах достаточно большая площадь этажа (от 1 000 кв. м и более), соответственно делить этаж даже на 5-7 блоков весьма затруднительно, поскольку возникает сложность нарезки, увеличивается количество помещений общего пользования и сразу возрастает коридорный коэффициент.

Сейчас почти в каждом деловом комплексе можно снять офис в субаренду. Ввиду того что многим компаниям необходимо как можно быстрее найти субарендаторов, чтобы хотя бы частично компенсировать затраты на аренду, они предлагают значительные скидки по ставкам. «Сегодня не редки случаи, когда в одном здании предлагаются помещения как в прямую аренду, так и в субаренду. Разница в цене составляет в среднем 20%. Поэтому владельцы, сдающие площади в прямую аренду, вынуждены корректировать ставки в сторону понижения», — подтверждает Ирина Флорова, руководитель аналитического направления СВ Richard Ellis. Однако, по ее словам, хоть субаренда и заставляет собственников снижать ставки на прямую аренду, она все же продолжает оставаться более высокой.

Наряду с дисконтной ставкой преимущество субаренды в том, что площади чаще всего сдаются в состоянии полной готовности не только к въезду, но и к работе субарендаторов. «Это более удобно, поскольку не нужно ждать несколько месяцев, пока помещение будет ремонтироваться», — констатирует Елена Просветова. С ней соглашается Ирина Флорова. «В прямую аренду в основном предлагаются помещения в состоянии shell&core, что делает подобные предложения менее ликвидными по сравнению с уже отделанными площадями из-за того, что такая аренда требует дополнительных инвестиций в отделку», — добавляет она.

Однако сегодня, чтобы привлечь клиентов собственники готовы вкладываться в отделку сами, тогда как раньше эта статья расходов ложилась на арендатора. Кроме того собственники используют новые способы привлечения внимания арендаторов: предоставляют бесплатные машиноместа, а арендные каникулы могут составить от полугода до 12 месяцев.
Рискованное заселение

При очевидных плюсах у субаренды есть и ряд недостатков. Например, когда владелец БЦ делает отделку за свой счет, он адаптирует ее под нужды арендатора, предварительно все с ним согласовав. В случае субаренды офис обустраивался под другого клиента, поэтому помещение зачастую не полностью соответствует требованиям нового арендатора, которому затем приходится проводить перепланировку под себя.

Как правило, договоры субаренды краткосрочные и заключаются в среднем на 11 месяцев, а сдать офис в субаренду можно только с согласия собственника бизнес-центра. «Такое согласие может быть прописано в договоре, либо обсуждается индивидуально в каждом конкретном случае. Сейчас владельцы не возражают против субаренды, хотя и не выражают при этом особого энтузиазма, — поясняет Виталий Можаровский, партнер Goltsblat BLP. – Арендодатели в первую очередь хотят сохранить лояльных арендаторов, ведь сдача излишков позволит им хоть как-то минимизировать расходы».

По словам юристов, субарендаторы имеют возможность быть более безответственными. «Арендатор несет перед арендодателем ответственность как за свои действия или бездействия, так и за действия или бездействия субарендатора. В частности, риск неоплаты субарендатором арендных платежей, нанесение им ущерба помещениям», — уточняет Наталия Торгашева, главный юрисконсульт Colliers International FM. Кроме того если владелец здания досрочно разорвет договор субаренды, нести ответственность будет арендатор, который заплатит штраф или будет наказан иным способом. Более того, зачастую арендатору выставляются определенные требования к будущему субарендатору (по его профилю работы, по составу учредителей и т.п.). Поэтому собственник может не разрешить «связующему звену» сдавать офис субарендатору, которые его не устроит по каким-либо причинам.

При этом, если прекращается договор прямой аренды, то договор субаренды разрывается автоматически. «Правда в таком случае, согласно российскому законодательству, у субарендатора появляется право требовать от собственника заключения с ним прямого договора на срок, оставшийся от основного договора аренды», — говорит Виталий Можаровский. Однако, по его словам, при разрыве прямого договора много времени уйдет на решение юридических аспектов, и в этот период субарендатор фактически будет находиться в «подвешенном состоянии». «Субарендатор напрямую зависит от исполнения арендатором своих обязательств по договору, особенно тех, нарушение которых является основанием для досрочного прекращения арендодателем договора аренды», — сетует Наталия Торгашева.

Поэтому важным условием спокойствия субарендатора является, по ее мнению, регистрация договора субаренды. Поскольку ни в Гражданском кодексе, ни в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нет прямого указания на необходимость государственной регистрации договоров субаренды, то многие субарендаторы не считают обязательным это делать. Но в этом случае субарендатор будет нести определенные риски. «В частности, если возникнут какие-либо судебные разбирательства, то суд вправе признать договор субаренды недействительным, — рассказывает Наталия Торгашева. — В таком случае субарендатор не сможет применить установленные законодательством способы защиты своих прав. Он также не сможет воспользоваться преимущественным правом на дальнейшее продление срока действия договора».
Временная конкуренция

Как уже говорилось, субаренда оказывает влияние на снижение ставок, но непосредственным конкурентом прямой аренды она не является, поскольку эти сегменты предназначены для разных групп арендаторов. «Субаренда не пользуется большим спросом, несмотря на привлекательные ставки, отделанные помещения и готовность арендодателя идти на уступки. Крупные корпорации не связываются с субарендой, предпочитая снимать большие площади и общаться напрямую с владельцами БЦ», — отмечает Ирина Флорова. По ее словам, сейчас арендатор может заключить долгосрочный договор и зафиксировать низкую ставку с минимальной индексацией. Более того, в настоящее время арендаторы получили уникальную возможность досрочного выхода из договора без штрафных санкций. А из-за большого количества предложений субаренды владельцы вынуждены предлагать более гибкие условия договора, они стали более выгодными для арендаторов.

Прямая аренда все равно более востребована, она доминирует над субарендой, сходятся во мнении аналитики. Разумеется, мелкие фирмы с нестабильной финансовой ситуацией предпочтут занять небольшой офисный блок на короткий срок, тогда как крупные компании предпочитают не рисковать и снять большое помещение в современном бизнес-центре.

Более того, в текущих условиях выгоднее заключать договоры по рыночным ставкам на долгий срок, чем снимать офис в субаренду на 11 месяцев по низкой ставке с дальнейшим пересмотром условий, считают эксперты. Никто не знает, как будут изменяться ставки в будущем, поэтому арендаторы, опасаясь роста арендной платы, стремятся подписывать договоры прямой аренды сейчас, когда девелоперы готовы демпинговать.

С окончанием кризисного периода, доля субаренды в общем предложении существенно уменьшится, однако это вовсе не означает ее полного исчезновения. Эксперты считают, что в ближайшие пару лет доля субаренды вернется на уровень 5% от общего числа офисов. При этом стоимость прямой аренды и субаренды станут одинаковыми, поскольку арендаторы перестанут снижать субарендную плату. Как только экономика восстановится, компаниям не нужно будет сдавать пустующие помещения в субаренду, потому что штат снова начнет увеличиваться.

Георгий Береговой
 

Дикси перезапускает программу субаренды коммерческой недвижимости

Дикси перезапускает программу субаренды коммерческой недвижимости

ГК «ДИКСИ» объявляет о запуске обновленной программы субаренды в одноименной торговой сети магазинов «у дома». 

Компания готова предложить малому и среднему бизнесу, а также сетевым партнёрам, расширенный выбор свободных площадей общей площадью 28500 кв м и гибкие арендные ставки.  За счет новой программы планируется привлечь дополнительный трафик в магазины торговой сети «ДИКСИ». 

После процесса оптимизации и аудита своих объектов недвижимости ГК «ДИКСИ» сформировала для субарендаторов расширенный пакет предложений, с которым выходит на рынок торговой недвижимости. Общая площадь первого пула свободных площадок — 18500 кв м. — прикассовая зона, «непрофильные» для торговой сети пристройки, подвальные или вторые этажи над магазинами, а также отдельно стоящие здания и часть площадок на распределительных центрах — 10000 кв м. 

В обновленной программе субаренды «ДИКСИ» для перспективных арендаторов могут быть зафиксированы более низкие в сравнении с другими предложениями рынка базовые ставки аренды. Предусматривается индивидуальный подход к каждому субарендатору — ставки будут определяться в зависимости от конкретной локации и сферы бизнеса. 

Новая программа будет действовать во всех регионах присутствия торговой сети «ДИКСИ» — (Центральный, Северо-Западный и Уральский федеральные округа) и нацелена, в том числе, на привлечение дополнительного трафика в действующие магазины сети. 

Общая площадь под субаренду в торговой сети «ДИКСИ» составляет 100000 кв. м, еще 45000 кв м приходится на отдельные помещения, находящиеся под управлением сети. 

Заполняемость составляет около 80%. Cейчас на площадках «ДИКСИ» успешно работают 930 малых торговых точек, более 2200 терминалов оплаты (1200 из них принадлежат Qiwi), 70 пунктов продажи sim-карт сотового оператора Теле-2 (в течении 6 месяцев откроется еще около 80). Большинство объектов с зонами субаренды расположены в магазинах «ДИКСИ» с высоким трафиком – 1200-2000 человек в сутки.

В прикассовой зоне и в формате shop-in-shop для удобства покупателей размещаются торговые точки с фермерскими продуктами, рыбные и мясные отделы, лавки сухофруктов и сладостей, точки по торговле квасом, лимонадом, пивом и другими напитками. С ними успешно соседствуют аптечные киоски, бутики, торгующие сувенирами, подарочной продукцией, цветами. Отдельно стоящие здания востребованы под рестораны, кафе, барбер-шопы, фитнес-клубы, складские и офисные помещения.

Директор Департамента развития ГК «Дикси» Евгений Малков: «Мы провели большую работу в направлении улучшения качества субаренды в магазинах сети повышения прозрачности взаимоотношений с нашими субарендаторами (партнёрами) для максимального удовлетворения потребительских ожиданий у наших покупателей. Предлагаемые нами площади под субаренду удовлетворят запросы малого и среднего бизнеса, а также сетевых партнёров. В приоритете будут те арендаторы, которые развивают востребованные дополнительные сервисы, помогают разнообразить ассортимент и сделать покупателю комплексное предложение товаров и услуг с учетом специфики каждого региона. Такая синергия даст дополнительный стимул к росту трафика в наших магазинах и повысит эффективность от использования активов». 

По материалам пресс-службы «ДИКСИ».

Источник: Дикси

Руководство для субарендаторов по сдаче коммерческих помещений в субаренду

Внезапное и резкое изменение финансового положения многих высокотехнологичных компаний и последующее смягчение ситуации на местном рынке коммерческой недвижимости привело к наводнению субарендных площадей на коммерческих площадях. рынок недвижимости. Хотя это наводнение представляет собой потенциальную экономическую выгоду для тех, кто стремится занять коммерческое пространство, существует ряд потенциальных юридических ловушек и практических проблем, которые обычно упускаются из виду потенциальными субарендаторами, которые часто просто полагаются на стандартные формы субаренды при заключении субаренды.

Самая основная проблема связана с юридическим статусом субарендатора помещения в субаренду. Права субарендатора в соответствии с субарендой полностью зависят от наличия основного договора аренды помещения. Субарендатор, однако, не является стороной основного договора аренды — основной договор аренды — это документ между арендодателем и арендатором; Субаренда — это документ между арендатором (который является субарендатором в субаренду) и субарендатором. Если основной договор аренды прекращается, то же самое происходит и с правами субарендатора на субаренду.Следовательно, субарендатор должен защитить себя от потенциальной потери своего субарендного пространства и связанных с этим затрат, вложенных в субарендное пространство.

Другая основная ловушка связана с проблемами, присущими субарендатору, унаследовавшему условия основного договора аренды, которые были согласованы его субарендатором. Большинство условий субаренды включены посредством ссылки из основного договора аренды. Однако условия основной аренды могут быть совершенно неприемлемыми для предполагаемого субарендатором использования, или они могут отражать баланс переговорной силы горячих рынков недвижимости 1998, 1999 и 2000 годов, в отличие от смягчающегося рынка. сегодня.

В этой статье эти проблемы описываются более подробно и делается попытка предоставить практические решения, позволяющие всем сторонам субаренды успешно завершить транзакцию.

Основная аренда

Принимая решение о сдаче помещения в субаренду, субарендатор должен сначала проанализировать основной договор аренды. Субарендатору важно понимать все соглашения, которые вместе составляют основной договор аренды. Хотя большинство субарендаторов проверяют сам основной договор аренды, многие пренебрегают любыми поправками к основному договору аренды, свидетельствами об отказе от ответственности, соглашениями о неразрушении, соглашениями о рабочих письмах или соответствующими условиями, соглашениями и ограничениями, которые могут дополнять или изменять условия основного договора аренды. .Необходима полная проверка этих документов.

Во-первых, субарендатору важно определить, допускает ли основная аренда субаренду. Согласие арендодателя почти всегда требуется для уступки или субаренды. В Калифорнии в большинстве договоров аренды говорится, что в согласии арендодателя на субаренду не должно быть необоснованных отказов. Для договора аренды в Калифорнии, заключенного после сентября 1983 года, который не устанавливает стандарт согласия арендодателя на субаренду (т.е., может ли домовладелец отказать в согласии на субаренду по своему собственному усмотрению или арендодатель не может необоснованно отказать в согласии на субаренду), закон Калифорнии подразумевает, что в согласии арендодателя не может быть необоснованно отказано. Факторы, обычно признаваемые судами как обоснованные опасения арендодателя, включают чистую стоимость и деловую репутацию субарендатора, а также предлагаемое использование субарендой помещений субарендатором.

Однако важно пересмотреть основной договор аренды, поскольку в нем могут быть изложены менее очевидные требования, которые домовладелец может применить, чтобы не дать свое согласие на субаренду.Например, во многих договорах аренды указано, что арендатор не может сдавать в субаренду пространство существующему арендатору в здании или проекте, в котором расположены арендованные помещения, или любому юридическому лицу, с которым арендодатель договорился о потенциальной аренде в течение последних шести месяцев. В некоторых договорах аренды также указывается, что арендатор не может заключать субаренду по цене ниже справедливой рыночной стоимости арендной платы за помещение или арендной платы, которая иным образом предлагается арендодателем в здании во время запроса на согласие на субаренду.

Учитывая, что арендная плата по субаренде зачастую ниже, чем арендная плата по прямой аренде, такое требование может быть трудно преодолеть. Субарендатор также должен проверить основной договор аренды, чтобы пересмотреть ограничения на использование помещений, чтобы гарантировать, что предлагаемое субарендатором использование помещений субаренды не противоречит основному договору аренды.

Правый захват

Многие договоры аренды также предусматривают так называемое право возврата арендодателя , позволяя арендодателю ответить на запрос о субаренде, вместо этого расторгнув договор аренды в отношении помещения, которое предлагается сдать в субаренду.Если такое право на повторное изъятие существует, важно определить период времени, в течение которого арендодатель может воспользоваться этим правом, и воздержаться от расходования каких-либо значительных сумм в отношении субаренды до тех пор, пока не будет уверенности, что право возврата не будет реализовано.

Пожалуйста, обратите внимание, что во многих договорах аренды довольно расплывчато относительно того, когда домовладелец должен реализовать право на возврат, а также когда право на возврат прекращается. В рамках конкретного договора аренды возникает ли право на повторное изъятие, просто показывая домовладельцу письмо о намерениях, финансовую информацию о субарендаторе или фактически заключенный договор субаренды? Важно проверить.

Если возможно, потенциальный субарендатор должен потребовать от субарендатора ускорить процесс принятия решения арендодателем, чтобы определить, в какой степени потенциальный субарендатор должен использовать альтернативные механизмы субаренды.

Кроме того, субарендатор должен определить, какая финансовая и другая информация относительно субарендатора требуется арендодателю при рассмотрении арендодателем потенциальной субаренды. Есть ли у субарендатора опасения по поводу конфиденциальности или другие проблемы, которые могут сделать его нецелесообразным проводить транзакцию? Также важно определить, может ли субарендатор выполнить какие-либо другие условия, которые должны быть выполнены, чтобы получить согласие арендодателя на субаренду.

Затем субарендатору важно ознакомиться с условиями основного договора аренды, чтобы определить, было бы справедливо по отношению к субарендатору включить условия посредством ссылки в субаренду. В значительной степени субарендатор будет придерживаться того, на что субарендатор рассчитывал при основной аренде, потому что субарендатор не может предоставить субарендатору больше прав на субаренду, чем субарендатор в соответствии с основным договором аренды.

Однако между субарендатором и субарендатором есть возможность для переговоров по определенным вопросам.По другим вопросам, возможно, было бы целесообразно рассмотреть возможность обращения к домовладельцу с просьбой об изменении условий основного договора аренды путем внесения поправки в основной договор аренды или согласия арендодателя.

Принимая во внимание резкие колебания на рынке аренды коммерческой недвижимости за последние двенадцать месяцев, субарендатору может быть целесообразно попытаться пересмотреть некоторые условия основного договора аренды, вместо того чтобы жить на условиях, которые его субарендатор был вынужден принять в провозглашенный рынок последних лет.Хотя эти вопросы будут обсуждаться более подробно ниже, области, вызывающие особую озабоченность субарендатора, часто касаются штрафов за просрочку платежа, процентных ставок за просрочку платежа, возможности вносить изменения в помещения субаренды, распределения ответственности за капитальные затраты и положений об оставшейся арендной плате. основная аренда перешла к субарендатору.

Условия субаренды

После того, как субарендатор определил, что условия основного договора аренды допускают возникновение субаренды и что включение условий основной аренды будет приемлемо для субарендатора, условия самой субаренды должны быть согласованы .Ниже приводится список некоторых вопросов, требующих внимания субарендатора:

Определение субаренды

Хотя часть помещений, являющихся предметом основной аренды, которая должна быть сдана в субаренду в качестве субаренды, часто показана на плане этажа, прилагаемом к субаренде , стороны нередко не понимают полностью, является ли субаренда помещением включает или имеет ли субарендатор по крайней мере неисключительные права на использование вестибюлей, мест общего пользования, площадей, патио и столовых, обслуживающих как помещения, удерживаемые субарендатором, так и субарендные помещения.

Субарендатор должен определить, нужно ли ему право размещать спутниковые антенны на крыше здания в той мере, в какой это право было предоставлено субарендатору в соответствии с основным договором аренды. Субарендаторы, как правило, хотят иметь право измерять площадь субаренды после завершения работ по усовершенствованию, чтобы убедиться в правильности базовой арендной платы и других пропорциональных обязательств, указанных в субаренде.

Кроме того, в настоящее время субарендодатели обычно сдают в аренду или продают свою мебель и / или другое оборудование своим субарендаторам .В случае любой конкретной субаренды стороны должны определить, желает ли субарендатор продать или сдать в аренду такую ​​мебель и / или другое оборудование во время субаренды. Если суб арендодатель продает такую ​​мебель и / или другое оборудование субарендатору, субарендант должен предоставить счет купли-продажи, в котором должно быть указано, что субарендатор является владельцем таких предметов и что эти предметы в настоящее время не обременены никакими залогами. Субарендатор должен иметь право в любое время убрать такую ​​мебель и / или другое оборудование из помещения, сдаваемого в субаренду.

Состояние субаренды

Будет ли субарендная площадь сдаваться на условиях «как есть» или она должна быть застроена субарендатором или арендодателем? Существуют особые вопросы, связанные с контролем арендодателя над застройкой и / или использованием надбавки на улучшение арендатора для помещений, сдаваемых в субаренду. Если субарендатор сдает в субаренду площадь, которая не была по существу завершена арендодателем, или получает часть надбавки на улучшение арендатора, которую арендодатель предоставляет субарендатору в соответствии с основным договором аренды для завершения улучшений субарендатора, это важно для субарендатор должен получить сертификаты эстоппеля или другие заявления, подтверждающие текущий статус строительства и описывающие условия, которые будут налагаться на использование субарендатором надбавки на улучшение арендатора для завершения улучшений арендатора.

Субарендатор должен удостовериться, что он имеет право контролировать процесс строительства , проверять затраты и делать заказы на внесение изменений, если это необходимо. Если субарендатор не контролирует процесс застройки, субарендатор должен удостовериться, что дата начала аренды не является фиксированной датой начала (таким образом, принимая на себя риск строительства), а вместо этого основывается на дате завершения строительства субаренды. Субарендатор также может рассмотреть возможность переговоров о праве на прекращение субаренды, если субарендное пространство не будет по существу завершено к определенной дате.

Совместное использование арендуемого помещения

Для субарендатора и субарендатора важно распределить ответственность в отношении услуг и коммунальных услуг, которые предоставляются совместно как помещению субарендатора, так и субарендаторскому пространству. Учитываются ли коммунальные платежи, которые подводятся к субарендной площади, отдельно? Если нет, стороны должны определить, следует ли устанавливать субсчетчик и, если да, то за чей счет. В качестве альтернативы стороны могут определить способ справедливого распределения стоимости коммунальных услуг.В той степени, в которой субарендатор имеет право в качестве арендатора по основному договору аренды выбирать определенных поставщиков коммунальных услуг, субарендатор может рассмотреть вопрос о том, чтобы потребовать свое слово при таком выборе.

Субарендатор и субарендатор должны также подумать о том, как подходить к вопросам, связанным с затратами на HVAC или электрические системы в нерабочее время. Как правило, основная аренда позволяет арендодателю взимать с арендатора дополнительную почасовую плату за использование HVAC или электричества в нерабочее время. В некоторых современных зданиях такое использование HVAC может быть обеспечено отдельно для зон внутри зданий, чтобы ограничить затраты, обеспечивая HVAC только небольшими частями этажа (зон), для которых требуется HVAC.В старых зданиях часто требуется охлаждение многих этажей или всего здания в нерабочее время. Если субарендатор и субарендатор должны совместно использовать части здания, в которых одна или несколько зон обслуживают как пространство, которое будет занимать субарендатор, так и пространство, которое будет занимать субарендатор, тогда субарендатор и субарендатор должны обсудить процедуры, с помощью которых каждая сторона могут запрашивать такие услуги и распределять затраты между собой в той степени, в которой они совместно пользуются услугами.

Другие системы здания, которые могут потребовать дополнительного рассмотрения, включают совместное использование телефонных систем, систем бесперебойного питания, T-1 или других линий, обеспечивающих подключение к Интернету, и кабелей между зданиями.

Возможные проблемы по основной аренде

Как упоминалось выше, право субарендатора на свою субаренду зависит от продолжения существования основного договора аренды. Кроме того, субарендатор соглашается принять на себя многие обязательства по основной аренде в той мере, в какой обязательства относятся к субарендной площади.Следовательно, субарендатору важно убедиться, что он не заключает субаренду, которая является предметом проблемной основной аренды. Важно решить, должен ли субарендатор получать заверения и / или возмещения убытков от субарендатора, защищающего субарендатора от таких проблем.

Общие заверения и / или возмещения со стороны суб арендодателя заключаются в том, что: a) основной договор аренды представляет собой полное соглашение между сторонами, и нет никаких других соглашений между арендодателем и суб арендодателем; б) нет существующих значений по умолчанию или набора обстоятельств, которые привели бы к неисполнению обязательств по основной аренде; c) помещения и улучшения в них соответствуют всем применимым законам; и г) помещения, улучшения и строительные системы находятся в хорошем рабочем состоянии.

Обязанность арендодателя оказывать услуги по субаренде

Обычно в договоре основной аренды указывается, что арендодатель должен предоставлять арендатору строительные и коммунальные услуги. Эти услуги включают водопровод, электричество, воду, уборку и техническое обслуживание, а также ремонт мест общего пользования. Однако, поскольку субарендатор не имеет прямых договорных отношений с арендодателем, он не имеет возможности возмещения ущерба арендодателю за то, что арендодатель не предоставил такие услуги или коммунальные услуги субарендатору или другим жильцам здания.

Очевидно, субарендатор не имеет физического доступа к этим услугам или утилитам и, следовательно, не может гарантировать, что услуги или утилиты фактически получены субарендатором. (Тем не менее, обратите внимание, что это обоснование может не применяться к однопользовательским договорам аренды с тремя сетями, в соответствии с которыми арендаторы организуют и предоставляют все такие коммунальные услуги.) Следовательно, возникает вопрос, какой уровень усилий должен приложить субарендатор, чтобы потребовать арендодатель для предоставления услуг и коммунальных услуг, необходимых в соответствии с основным договором аренды.

Адвокаты часто обсуждают вопрос о том, должен ли субладелец прилагать «прилежные», «разумные» или «максимальные» усилия. В любом случае для субарендатора важно попытаться предоставить в субаренду право подать в суд на арендодателя от имени субарендатора, чтобы обеспечить предоставление таких услуг и коммунальных услуг в субаренду.

Кроме того, если арендатор имеет право самопомощи в основной аренде для устранения такого перебоя в предоставлении услуг и коммунальных услуг и возмещения затрат в счет арендной платы, причитающейся по основному договору аренды, субарендатор должен запросить право требовать, чтобы субарендатор осуществляет эти права от имени субарендатора.Если арендатор имеет право на снижение арендной платы по основному договору аренды из-за сбоя в предоставлении таких услуг или коммунальных услуг, то субарендатор должен получить аналогичное снижение арендной платы по договору субаренды в той степени, в которой такое прерывание повлияет на субарендную площадь. Кроме того, отказ услуг или коммунальных услуг, которые должны быть предоставлены из-за неисполнения обязательств субарендатором по основной аренде, должен быть дефолтом в рамках субаренды, и суб арендодатель должен нести ответственность за такой отказ.

Транзитные сборы

Субарендатор должен потребовать, чтобы субарендатор сохранил права субарендатора в качестве арендатора по основному договору аренды для оспаривания сквозных расходов (т.е., тройные сборы и прочая дополнительная арендная плата), и что субарендатор осуществляет право на оспаривание от имени субарендатора. Если субарендатор добивается успеха в споре относительно сквозных расходов, субарендатор должен получить пропорциональную долю любого кредита, полученного субарендатором.

Защита субарендатора от невыполнения обязательств субарендатором

Субарендатор должен хорошо понимать финансовую устойчивость любого предлагаемого субарендатора. Имеет ли суб арендодатель достаточные финансовые возможности для выполнения своих обязательств по основной аренде? Будет ли субарендатор платить больше арендной платы по договору основной аренды, чем субарендатор будет платить по договору субаренды? Если да, то что, если вообще что-либо, должно быть сделано, чтобы заверить субарендатора в том, что субарендатор имеет финансовое положение для выплаты разницы в арендной плате?

Кроме того, какова стратегия субарендатора в отношении оставшихся помещений, если субарендатор сдает в субаренду меньше, чем все помещения, которые являются предметом основной аренды? Останется ли субарендатор в оставшейся части помещения или субарендатор сдаст в субаренду оставшуюся часть другим субарендаторам? Если да, то кто и сколько? Стратегии субарендатора будут различаться в зависимости от ответов на эти вопросы.

Ниже приведены стратегии, которые обычно используются субарендаторами для защиты себя от дефолтов со стороны субарендаторов по основным договорам аренды:

Во-первых, субарендатор может запросить у арендодателя соглашение о признании, в соответствии с которым арендодатель соглашается признать субаренду как прямую аренду между арендодателем и субарендатором в случае невыполнения арендатором условий основного договора аренды. Арендодатели исторически неохотно предоставляют соглашения о признании, потому что соглашения о признании мешают домовладельцам играть на рынке в надежде на повышение справедливой рыночной стоимости аренды.

Если субарендатор не смог получить соглашение о признании, он должен, по крайней мере, попытаться получить согласие от арендодателя, что арендодатель одновременно доставит субарендатору копию любых уведомлений о невыполнении обязательств, которые арендодатель предоставляет арендатору в соответствии с основным договором аренды и что субарендатор будет иметь право исправлять такие дефолты.

В дополнение или вместо соглашения о признании субарендатор может также торговаться за возможность платить арендную плату по субаренде напрямую арендодателю, чтобы предотвратить возможное отвлечение арендной платы субарендатором.Субарендатор должен получить от субарендатора компенсацию за убытки, возникшие в результате невыполнения субарендатором обязательств по основному договору аренды.

Также субарендатор должен заключить договор о незамедлительном предоставлении субарендатору любых уведомлений о невыполнении обязательств и других вопросов, полученных субарендатором. Субарендатор также должен согласиться не изменять основной договор аренды каким-либо образом, который может отрицательно повлиять на субарендатора.

Защита субарендатора от неисполнения обязательств домовладельцем

Поскольку права субарендатора на арендуемую площадь зависят от наличия основного договора аренды, субарендатор также заинтересован в том, чтобы основной договор аренды не был расторгнут из-за отказа арендодателя (т.е., собственник здания), чтобы выплатить в установленный срок любые долги, обременяющие арендуемую площадь. Если арендодатель не выплатит такой долг и в результате кредитор лишает права выкупа, любая аренда имущества, заключенная после предоставления ссуды, может быть прекращена по закону, если только арендатор не получил от этого соглашения о невозвращении беспокойства. кредитор, обещающий, что договор аренды сохранится после потери права выкупа, пока арендатор не нарушит обязательства по договору аренды.

После обращения взыскания доля субарендатора в субаренду будет повышаться или понижаться в зависимости от статуса основного договора аренды.Следовательно, субарендатор должен удостовериться, что такое соглашение о невозмущении причинено субарендатором. Эта защита особенно важна, поскольку рынок коммерческой недвижимости продолжает смягчаться.

Защита от расторжения договора аренды

Опять же, поскольку существование субаренды зависит от существования основной аренды, субарендатор захочет предотвратить прекращение основной аренды по любой причине. Субаренда должна содержать обязательство субарендатора не прекращать основной договор аренды в соответствии с отдельным соглашением между субарендатором и арендодателем.Генеральная аренда может также предусматривать, что субарендатор, как арендатор по основной аренде, имеет право расторгнуть основную аренду при определенных обстоятельствах, если помещения пострадали от несчастного случая или повреждения, или если есть перерыв в обслуживании помещений. . Субарендатор должен попытаться контролировать это решение о расторжении договора, если это вообще возможно.

Сохранение гибкости: условия уступки и субаренды

Может оказаться целесообразным изменить условия уступки и субаренды основного договора аренды, которые включены посредством ссылки в субаренду. Любое право на возврат арендодателя в соответствии с основным договором аренды не должно распространяться на суб арендодателя в рамках субаренды, если только право возврата не осуществляется самим арендодателем. Также может быть целесообразно пересмотреть положения о бонусной арендной плате в основной аренде.

Если арендодатель имеет право на получение более 50% такой бонусной ренты, то распределение премиальной ренты между субарендатором и субарендатором в случае субаренды должно быть пересмотрено с учетом меняющихся рыночных условий.У субарендатора просто меньше оснований, чем у арендодателя, для такого положения в отношении любой «бонусной субаренды», учитывая, что субладелец не принимает на себя риски собственника недвижимости.

В любом случае договор субаренды должен предусматривать, что, если домовладелец дает согласие на передачу или субаренду субарендатора субарендатору, субарендатор не может отказаться от своего согласия. Субарендатор также должен дать согласие на оперативную обработку запроса субарендатора или субаренды у арендодателя.

Субарендатор также может пожелать воспользоваться различными вариантами для продления срока основного договора аренды или увеличения размера помещений, которые предоставляются субарендатору в соответствии с основным договором аренды. Однако такие опционы обычно предоставляются «личным» первоначальному арендатору (и любой его аффилированной компании) и не могут быть реализованы субарендаторами.

Тем не менее, субарендатор может пожелать напрямую договориться с арендодателем и субарендатором о праве на реализацию таких опционов. Если субарендатор не смог получить право на осуществление такого права, субарендатор должен, по крайней мере, требовать, чтобы субарендатор сам не реализовывал какой-либо вариант продления основного договора аренды, если субарендатор затем ведет переговоры о прямой аренде с арендодателем в конце срока субаренды.

Вопросы страхования и ответственности

Субарендатор должен проверить требования к страхованию основного договора аренды , чтобы убедиться, что субарендатор может выполнить требования в той степени, в которой требования включены посредством ссылки в субаренду.Часто возникают вопросы относительно типа страховщиков и подтверждений, требуемых от арендатора по генеральному договору аренды.

Если субарендатор занимает значительно меньше площади, чем указано в основном договоре аренды, сумма страхования ответственности, требуемая по договору основной аренды, может быть чрезмерной для целей субаренды. Кроме того, субарендаторы могут пожелать самостоятельно застраховаться, несмотря на тот факт, что субарендатору было запрещено в соответствии с основным договором аренды осуществлять самострахование из-за меньшей чистой стоимости субарендатора.

Отказ арендодателя от суброгации (т. Е. Договор страховой компании арендодателя не предъявлять иск к стороне, причинившей ущерб застрахованному) и освобождение от ответственности, если таковая имеется, в соответствии с основным договором аренды также должны применяться к субарендатору.

Генеральная аренда обычно включает положение, в котором арендодатель ограничивает свою ответственность по основной аренде своей долей в собственности, а также заявляет, что арендодатель не несет ответственности за причинение вреда лицам или имуществу арендатора. Арендодатель также стремится исключить свою ответственность за косвенный ущерб арендатору. Субарендаторам следует попытаться исключить все эти положения из субаренды, чтобы субарендатор не пользовался такими исключениями на том основании, что они не применимы к отношениям субарендатор / субарендатор.

Обязательства по сдаче

Если субарендатор будет выполнять начальную застройку субарендного помещения , субарендатор должен рассмотреть вопрос о включении в субаренду соглашения о том, следует ли снять такое застройку в конце срока субаренды.Субаренда также должна включать положение о том, что субарендатор не обязан в конце срока субаренды (и аренды) удалять любые изменения, внесенные субарендатором или которые уже находились в субарендном пространстве на момент субаренды. срок начался.

Изменения

Если субарендатор уже имеет планы по изменениям и намеревается построить субарендную площадь , субарендатор должен получить одобрение этих планов от арендодателя и субарендатора во время заключения субарендой субаренды, чтобы исключить риск. о последующем неодобрении арендодателем и / или сублалдлордом.Если основной договор аренды предусматривает, что арендодатель имеет право на сборы за управление строительством в связи с любыми изменениями в помещениях, такие сборы не должны включаться посредством ссылки в субаренду (сборы за управление строительством не должны выплачиваться субарендатором субарендору).

Если основной договор аренды требует, чтобы субарендатор произвел любые изменения, требуемые законом, в помещениях, субарендатор должен попытаться договориться либо об исключении из обязательства по внесению изменений, либо о распределении, координации и ответственности за стоимость и выполнение таких изменений. между субарендатором и субарендатором.Если для проживания субарендатора требуется исправленный сертификат о занятости, стороны должны определить, кто несет ответственность за получение сертификата.

Получение согласия арендодателя

Действие субаренды должно быть обусловлено получением арендодателем письменного согласия на субаренду в течение определенного периода времени. В положении о согласии арендодателя должно быть указано, что, если арендодатель не дает согласия до истечения этого срока, субарендатор имеет право прекратить субаренду.В договоре субаренды также должно быть указано, что субарендатор оплачивает стоимость получения согласия арендодателя.

Парковка

В договоре субаренды должны оговариваться права субарендатора на использование парковочных мест, предоставленных генеральным договором аренды (или отдельным соглашением о парковке). Субарендатор и субарендатор должны подумать о том, как они будут контролировать парковочные зоны, чтобы гарантировать, что ни одна из сторон не превысит свою долю прав на парковку.

Вывески

В договоре субаренды следует указать, какие права, если таковые имеются, имеет субарендатор на вывески субарендатора в директории здания , на двери в помещение для субаренды и, если применимо, на помещения.Субарендатор может также рассмотреть вопрос о том, чтобы и арендодатель, и субарендатор предварительно одобрили любую вывеску, фактически рассматриваемую субарендатором.

Текущие рыночные условия предоставляют пользователям площадей редкую возможность сдавать помещения в субаренду по сниженным арендным ставкам. Однако те же рыночные условия создали беспрецедентное количество потенциальных юридических и практических ловушек для неосторожных. Использование стандартной формы субаренды для сдачи в субаренду значительного количества пространства — распространенный способ столкнуться с подобными ловушками.Мы рекомендуем проконсультироваться с юрисконсультом перед заключением любой сделки субаренды.

Об авторе
За дополнительной информацией по этой теме обращайтесь к Дагу Ван Гесселю:
Дуглас Г. Ван Гессель, эсквайр.
Sheppard Mullin Richter & Hampton LLP
P: 415-774-2989
E: [email protected]
W: www.smrh.com

---

Срок аренды истекает в ближайшие три года? Мы должны поговорить сейчас.

Мы делаем все возможное. для наших клиентов… больших и малых.

Интеллектуальная субаренда | Институт CCIM

Лизинг

Понимание местного рынка офисных помещений может привести к принятию более обоснованных решений о субаренде.

Автор: Д.Майкл Постен, CCIM, SIOR |

I В текущем быстро меняющемся рынке коммерческой недвижимости как никогда важно, чтобы арендодатели и арендаторы понимали сложности маркетинга и ведения переговоров о субаренде офисных помещений. Специалисты в области коммерческой недвижимости должны быть полностью оснащены для удовлетворения всех потребностей своих клиентов, поскольку их все чаще просят решить проблему избытка площадей.

Подводные камни субаренды Упоминание о субаренде потенциальному арендатору является синонимом большой скидки, независимо от рыночной конъюнктуры.Представляя клиентов с лишним пространством, профессионалы в области коммерческой недвижимости должны помочь минимизировать потери, когда рынок диктует скидки. Факторы, влияющие на субаренду, многочисленны, в том числе арендные ставки, отделка арендатора, оставшийся срок аренды, конфигурация помещений, рыночные условия, поглощение и мотивация сторон. Эти факторы, особенно рыночные условия, затрудняют маркетинг пространства субаренды. Только после тщательного анализа всех аспектов ситуации можно подписать субаренду с выгодой для всех сторон.

Субаренда ставит перед профессионалами в области коммерческой недвижимости несколько уникальных задач. К ним относятся:

• понимание местной экономики с точки зрения потери и увеличения рабочих мест, а также спроса и предложения на площади;
• с учетом незапланированных финансовых последствий;
• Освоение условий первичной аренды, субаренды и деталей аренды; и
• позиционирует помещение в субаренду на и без того переполненном рынке.

Понимание рынка В условиях жесткой или сокращающейся экономики арендаторы стремятся сократить убытки и будут получать скидки, продиктованные рынком.Размер скидки основан на принципе спроса и предложения — по мере уменьшения спроса и увеличения предложения арендная плата снижается, а количество вакансий увеличивается.

По всей стране, такие города, как Денвер, Бостон, Остин, Техас и Сан-Франциско, испытали существенное увеличение доступных площадей для субаренды. Обычно национальные скидки составляют от 20 до 50 процентов от оставшихся обязательств по аренде и могут быть отражены в более низких эффективных ставках, бесплатной арендной плате, денежном стимулировании, бесплатной мебели и возможном повышении кредитного качества.

Основным фактором, влияющим на рынок, является рост рабочих мест или, на сегодняшнем рынке, их сокращение. Например, в прошлом году Sprint объявила о сокращении более 3000 рабочих мест в районе Большого Канзас-Сити. По данным местных экономических агентств, это имеет мультипликативный эффект в виде 1,8 дополнительных рабочих мест, а потенциальные потери могут составить около 5 400 общих рабочих мест. Исходя из 215 квадратных футов на человека, это потенциально может повлиять на 1,1 миллиона квадратных футов офисных площадей на местном рынке в следующем году. Эффект умножения важен, поскольку каждая потеря работы влияет на другие рабочие места.

Сравнение вакантных площадей и нового строительства с исторической абсорбцией, обычно выражаемой в годах предложения, может помочь определить глубину и продолжительность текущего рыночного спада, а также маркетинговое время для помещений в субаренду. Поскольку доля вакантных площадей в офисах может резко измениться за короткий период времени, исторические данные о поглощении могут дать представление о количестве времени, необходимом рынку для освоения дополнительных площадей, и о количестве избыточных запасов, с которыми он может справиться.

Финансовые соображения Тщательный финансовый анализ помогает определить наилучшие условия для заключения субаренды.

Например, арендатор освободил апартаменты площадью 25 000 квадратных футов за три года до повышения арендной платы на 20, 21 и 22 доллара за квадратный фут в месяц. Текущие рыночные условия диктуют арендную плату в размере 19,50 фунтов на квадратный фут и шесть месяцев бесплатной аренды. Ставка дисконтирования 7 процентов отражает внутреннюю стоимость средств.

Приведенная стоимость дифференциала (323 259 долларов) представляет собой разницу между рыночной и контрактной арендной платой и в данном случае является отрицательной суммой. Он составляет примерно 21 процент от оставшейся суммы арендных обязательств.Эта приведенная стоимость может служить финансовой основой для первоначального обсуждения с арендодателем платы за расторжение договора аренды. Он также может служить ориентиром во время переговоров по субаренде для определения жизнеспособности каждой транзакции.

Если арендатор хочет снять с себя финансовые обязательства, только арендодатель может решить эту проблему. С предложенным предложением в размере 323 259 долларов арендатор может обратиться к арендодателю с предложением о прекращении аренды на основе оценки рыночных условий. Когда домовладелец отвечает, например, встречным предложением на сумму 485 000 долларов, арендатор знает, что ему стоит расторгнуть договор аренды.Теперь у арендатора есть эталон, по которому можно взвесить любые предложения субаренды и риски, связанные с каждым из них. Если арендатор может обеспечить кредитоспособного субарендатора с помощью предложения об аренде на более длительный срок, предложение арендодателя в размере 485 000 долларов может быть более предметным для переговоров.

Перед принятием решения о субаренде необходимо изучить следующие финансовые вопросы.

Кредитные рейтинги субарендатора и потенциального субарендатора. Если предлагаемый субарендатор имеет более высокий кредитный рейтинг, чем субарендатор, это будет иметь значение для арендодателя, если субарендатор хочет продлить срок.Субарендатор по кредиту почти во всех случаях требует, чтобы домовладелец уведомлял субарендатора о невыполнении обязательств субарендатором.

Готовность арендодателя принять субарендатора по окончании субаренды. Если оставшийся срок субаренды короткий, потенциальный субарендатор потребует от арендодателя обязательства продлить аренду после истекающего срока. Без этого обязательства потенциальный субарендатор сталкивается либо с переговорами, либо с возможным перемещением по истечении первоначального срока, что является крайне нежелательной ситуацией.

Готовность субарендатора гарантировать свои обязательства по истечении срока основной аренды. В качестве стимула для арендодателя предоставить дополнительный срок потенциальному субаренденту, нынешний арендатор может пожелать рассмотреть вопрос о предоставлении арендодателю гарантии на продленный срок, особенно если субарендатор в настоящее время выполняет свои обязательства.

Вероятность банкротства субарендатора. Если субарендатор испытывает финансовые затруднения, арендодатель может оказаться в лучшем положении, чтобы заключить сделку, получить помещение во владение и продолжить работу. С точки зрения брокера, нет смысла представлять субарендатора, находящегося в затруднительном финансовом положении.

Способность субарендатора платить концессии и комиссия. Если субарендатор находится в затруднительном финансовом положении, экономия денежных средств обычно является наивысшим приоритетом, и оплата концессий, таких как расходы на отделку или переезд, может оказаться невозможной.

Комбинируя этот базовый финансовый анализ с рыночными условиями, арендаторы могут оценить свои варианты, включая переговоры по соглашению о прекращении аренды, создание ориентира для руководства для выбора других вариантов или определение параметров для переговоров по субаренде.

Если арендатор кредитоспособен и имеет обязывающий договор аренды, особенно в условиях ускорения арендной платы и падающего рынка, у арендодателя, вероятно, будет очень мало мотивации для рассмотрения платы за расторжение договора и освобождения арендатора от ответственности.

Оценка продукта На высококонкурентном рынке важны функциональность и гибкость лишнего пространства. Чистое, делимое пространство, свободное от специализированных зон или оборудования, более привлекательно для широкого круга пользователей.

Другими важными аспектами являются условия договора первичной аренды, особенно обязательства арендодателя и арендатора. Договор аренды может налагать маркетинговые ограничения, ограничения на использование, длительный процесс утверждения и другие проблемы, которые могут повлиять на возможность доставки помещения в разумный период времени.Кроме того, должны быть тщательно проверены все сопроводительные документы, такие как соглашения о непринужденности к подчинению, эстоппели и другие доказательства.

И арендодатель, и арендатор должны подтвердить в письменной форме, что договор аренды находится в полной силе и действии. Стороны также должны подтвердить, что субаренда не вызовет каких-либо дополнительных проблем с арендодателем, таких как проблемы совместной аренды с другими арендаторами, процентная ставка, андеррайтинг с кредитором и эксклюзивное использование или права на расширение, предоставленные другим арендаторам.

Арендодателей следует проинформировать о предложении субаренды, так как они, скорее всего, будут участвовать во всех переговорах. Они могут быть готовы предложить краткосрочные уступки, такие как снижение арендной платы, окончание аренды или структурированный график аренды, чтобы привлечь арендаторов. Учитывая, что главные цели арендодателя — сохранение дохода, стабильность и рост, большинство понимает, что повторная сдача в аренду сопряжена со значительными расходами. В обмен на долгосрочную стабильность доходов с возможным повышением арендной платы и снижением затрат на отделку арендодателем, арендодатель может быть готов потратить меньше долларов сегодня вместо более высоких затрат в будущем.В условиях нестабильности рынка арендодатели будут брать на себя более длительные обязательства либо удерживать, либо привлекать кредитных арендаторов.

Такие уступки приносят пользу арендодателям за счет увеличения маркетингового воздействия на недвижимость, расширения возможностей для привлечения кредитоспособного арендатора на более длительный срок и сокращения срока аренды до или после простоя.

Сложности компенсации Обычно компенсация основана на доходе, полученном от субаренды, или на обязательствах, освобожденных по соглашению о расторжении или аннулировании.Компенсация должна быть четко объяснена в контракте на задание или в соглашении о листинге для обоих этих случаев.

Опять же, применяются базовые правила лизинга, например, если у клиента есть полномочия и финансовые возможности для заключения договора. Другой важный аспект листинга субаренды заключается в том, предпринимал ли клиент уже попытку выкупа или расторжения договора, и если да, то на каких условиях домовладелец согласился принять расторжение.

Если арендатор и арендодатель не смогли прийти к соглашению, арендатор должен знать правила, в соответствии с которыми арендодатель предоставит расторжение договора аренды, тем самым установив ориентир для будущих переговоров по субаренде.Затем клиент может быть проинформирован о том, достижимы ли ожидания арендодателя в текущих рыночных условиях. В противном случае решение арендатора получить лучшие условия субаренды может быть единственным решением. Если условия достижимы, стороны могут работать над их выполнением. Это не только финансовые соображения, но и вопросы использования, кредита, отделки арендатора и сроков.

Арендатор будет иметь больше рычагов воздействия при переговорах о расторжении договора аренды с арендодателем, имея кредитоспособного субарендатора для помещения, вместо того, чтобы пытаться договориться о расторжении без такового.Арендатору, возможно, придется заплатить арендатору расходы на отделку и комиссионные в дополнение к выходному взносу, но арендатор пришел к арендодателю с потоком дохода, который может удовлетворить его цели.

Компенсация для покрытия различных событий должна быть четко определена. Например, рассмотрим прекращение аренды, при котором компенсация может быть основана на оставшемся обязательстве по аренде по сравнению с арендной платой за субаренду. Если субаренда требует дополнительного срока по сравнению с тем, что остается по аренде, и арендодатель не будет участвовать, трудно определить, как оценить компенсацию.Обычно субаренда сложнее и может потребовать дополнительных стимулов для брокеров.

Ноу-хау в области маркетинга Многие факторы влияют на конкурентоспособность субаренды, например, другие предложения субаренды, новое строительство, замедление роста промышленности и появление офисных помещений с полным спектром услуг. Эти офисные пакеты с полным спектром услуг предлагают гибкость сроков, простую документацию, отсутствие начального капитала, затрат на отделку и использование самых современных технологий.Они могут привлечь арендаторов, которые ранее были кандидатами в субаренду.

Предлагаемые помещения необходимо позиционировать на рынке по классам, размерам, расположению и удобствам. Помещения с наиболее конкурентоспособной ценой в лучших местах всегда сдаются в аренду первыми. Клиентам следует показывать примеры конкурирующих предложений, чтобы они знали о предлагаемых уступках. Другие соображения — это время доступности площадей и оставшийся срок аренды.

Специалисты в области коммерческой недвижимости должны убедиться, что субаренда предоставлена ​​максимальному доступу к рынку.Целевая маркетинговая программа, которая включает в себя электронное распространение изображений помещения в формате PDF, рассылку печатных буклетов и личные телефонные звонки, должна быть сосредоточена на взаимодействии усилий брокеров, соседних арендаторов, конкурентов, различных агентств по развитию и владельца.

Сдача вашего коммерческого помещения в субаренду с Transworld Commercial

Пять вещей, которые следует учитывать при сдаче коммерческого помещения в субаренду

Действуя в качестве представителя арендатора, важно обсудить с клиентом стратегию выхода.Одна из наиболее известных стратегий выхода из текущего обязательства по аренде — передача помещения в субаренду другому арендатору. В этом сценарии вы станете субарендатором, а новый арендатор станет ответственным за оплату вашей аренды. При сдаче коммерческих помещений в субаренду следует учитывать следующее.

Сдача вашего коммерческого помещения в субаренду может частично облегчить финансовое давление, связанное с расторжением договора аренды до того, как он истечет в течение полного срока.

1. Проконсультируйтесь с юристом. Вам необходимо определить, дают ли условия вашей аренды необходимое разрешение на субаренду вашего коммерческого помещения. Некоторым арендодателям требуется предварительное одобрение вашего субарендатора. Ознакомьтесь с мелким шрифтом в вашем договоре аренды и обязательно обратитесь к юристу, чтобы убедиться, что каждый из них безопасен. Некоторые домовладельцы могут взимать плату за услуги юристов или менеджеров за аренду коммерческой площади. Адвокат также поможет составить договор субаренды.
2. Обратитесь к арендодателю. Очень важно работать с вашим арендодателем, управляющим недвижимостью и их агентом по листингу, когда вы сдаете ваше пространство в субаренду и даете достаточно времени для завершения процесса.Они должны будут утвердить любых новых арендаторов, и они могут быть причастны к другим арендаторам, расширяющимся в здании, и могут помочь эффективно продавать пространство.
3. Определите справедливую рыночную ставку аренды. Совместно с вашим коммерческим агентом создайте отчеты, чтобы показать вам, сколько стоят арендные ставки на прямые и субаренды в расчете на квадратный фут. Преимущество субаренды заключается в том, что вы можете привлекать арендаторов со ставками аренды ниже рыночных. Имейте в виду, что некоторые арендодатели не разрешат вам сдавать в субаренду ваше пространство по цене, превышающей вашу текущую арендную плату.
4. Будьте гибкими. Преимуществом субаренды является возможность предлагать гибкие условия по ставкам аренды ниже рыночных. Будьте готовы работать с субарендатором над такими вещами, как мебель, продолжительность срока аренды и график аренды. Некоторые временные уступки могут обеспечить быстрое решение ваших потребностей в субаренде. Это прекрасное время, чтобы мыслить нестандартно и проявлять творческий подход, и ваш коммерческий агент может помочь в этом!
5. Оставайтесь на связи с новым субарендатором. Тот факт, что договор аренды подписан, не означает, что сделка окончена. Если субарендатор перестанет платить арендную плату, вы все равно должны будете платить арендную плату. Посоветуйтесь с ними, чтобы убедиться, что они счастливы и что дела идут хорошо. На этом этапе вы являетесь партнерами в своем коммерческом пространстве и кровно заинтересованы в их успехе.

С правильным коммерческим брокером, который поможет вам в процессе субаренды, вы увеличите свои шансы сдать свое пространство в субаренду правильному арендатору!

Фил Кубат — главный и управляющий брокер Transworld Commercial Real Estate, брокерской фирмы по коммерческой недвижимости в Колорадо.Фил, ветеран коммерческого рынка Колорадо, имеет более чем 15-летний опыт работы в Transworld Commercial Real Estate (TCRE). TCRE выступает в качестве стратегического партнера для клиентов в их коммерческих потребностях в приобретении и продаже. Фил специализируется на представительстве в сфере лизинга и листинга; Представительство арендатора и покупателя; Услуги по размещению корпоративных клиентов, франчайзи и франчайзи; Совместное посредничество с франчайзинговыми и национальными фирмами; и выбор офисных, промышленных / гибких и розничных площадок.

Рисков при сдаче в субаренду коммерческой недвижимости

Когда вы ищете в аренду коммерческую недвижимость, такую ​​как склад, магазин или офис, у вас, как правило, есть возможность арендовать напрямую у арендодателя или сдавать в субаренду коммерческое помещение у существующей компании, если есть свободные помещения, соответствующие вашим требованиям. потребности. У обоих есть свои преимущества и недостатки, а также риски, о которых я расскажу ниже.

Сдам в аренду коммерческое помещение напрямую от арендодателя

Аренда напрямую от домовладельца довольно проста.

• Вы найдете то место, которое вам нравится
• Арендодатель подтверждает, что у вас хорошее финансовое положение
• Затем вы согласовываете основные положения, условия, улучшения и договор аренды.
• Договор подписывает сначала арендатор, затем арендодатель

Сдача в субаренду коммерческой недвижимости существующей компании

Сдача в субаренду коммерческих помещений включает в себя гораздо больше этапов.

• Вы найдете то место, которое вам нравится
• Субарендатор и арендодатель захотят проверить ваше финансовое положение
• Согласование основных условий и договора субаренды
• И субарендатор, и субарендатор подписывают договор субаренды вместе с формой согласия арендодателя
• Все подписанные контракты передаются Арендодателю для окончательного согласия и утверждения (на которое у него обычно есть 30 дней).

Субаренда коммерческой недвижимости имеет несколько преимуществ и недостатков, а также сопряжена с внутренним риском.

Преимущества сдачи в субаренду коммерческой недвижимости

• Одним из преимуществ субаренды коммерческих площадей является то, что вы обычно можете договариваться об арендных ставках немного ниже рыночных или ниже тех, которые арендодатель в том же здании будет предлагать новым арендаторам. Однако имейте в виду, что на горячем рынке, где очень мало свободного места, оно может быть ненамного ниже рыночного.
• Еще одно преимущество состоит в том, что обычно вы можете получить более короткие сроки аренды. Есть некоторые договоры субаренды, по которым остается 4-5 лет аренды, однако во многих случаях коммерческой субаренды обычно остается 1-3 года, что дает новым компаниям и стартапам больше гибкости от необходимости закреплять долгий срок аренды.

Недостатки и риски субаренды коммерческой недвижимости

• Вы должны взять оставшийся срок субаренды — в большинстве случаев существующие компании захотят, чтобы вы сдавали в субаренду оставшийся срок аренды.Таким образом, если осталось 4,5 года, они не хотят, чтобы кто-то сдавал их в субаренду только на 1 или 2 года. Вы столкнетесь с несколькими ситуациями, когда субарендатор согласится с вашей субарендой на 1 или 2 года, однако в большинстве случаев вам придется выполнить оставшиеся обязательства по аренде.
• Вы должны использовать пространство «как есть». — В большинстве случаев вы должны использовать пространство «как есть»… Это означает, что субарендатор не захочет давать арендатору деньги на улучшение, чтобы внести изменения в пространство. Вы можете найти один или два, но в большинстве случаев, если вы хотите улучшить пространство (например,грамм. новый ковролин и краска) придется заплатить самостоятельно.
• Пункты о повторном захвате — Вам необходимо прочитать копию основного договора аренды. Если в нем есть пункт о возвращении, это означает, что, если арендатор хочет сдать в субаренду, домовладелец может вернуть это пространство. В большинстве случаев арендодатель не воспользуется этой возможностью. Однако, если крупному арендатору в здании необходимо расширение, ИЛИ арендатор, который хочет сдать в субаренду, платит по ставке ниже рыночной, арендодатель может воспользоваться опцией, чтобы сохранить этого крупного арендатора или вернуть пространство, потому что он может сдать его в аренду по гораздо более высокой цене. ставка, чем платит существующий арендатор.Важно, чтобы вы знали намерения арендодателя и обсудили с арендодателем их намерения, чтобы вы не тратили месяцы на переговоры, а затем в последнюю минуту арендодатель решил вернуть себе помещение. ОДНАКО, только потому, что они говорят, что не собираются делать это, они могут передумать в последнюю минуту и ​​полностью испортить вашу сделку ……… .. и зря потратили ваше время.
• Ваш арендодатель — субарендатор — Убедитесь, что у него также есть надежные финансовые и производственные показатели.Вы будете платить им ренту, а они платят домовладельцу. Вы же не хотите, чтобы потом узнавали, что вы платили им арендную плату за 6 месяцев, и что они не платили арендодателю. Даже если вы заплатите, они могут обанкротиться и оставить вас в подвешенном состоянии ………, а домовладелец выселит вас.
• Арендная плата увеличится по истечении срока субаренды — Допустим, вы сдаете в субаренду офисное помещение в здании класса А. Возможно, вы сможете позволить себе это место сейчас, потому что оно продается со скидкой. Однако после истечения срока этой субаренды вам теперь придется платить по рыночной ставке, если вы не решите переехать в менее дорогое здание или найти другую субаренду.Переезд может быть проблемой, особенно если вы растущая компания. Просто убедитесь, что какое бы коммерческое помещение вы ни сдавали в субаренду, вы сможете позволить себе прямую аренду помещения, чтобы у вас была возможность не переезжать.
• Субарендатор может сдать в аренду другому лицу — То, что вы согласились с условиями предложения, не гарантирует вам пространство. Пока у вас нет подписанного контракта и согласия арендодателя, сделка не состоится. Другая компания могла бы прийти и попросить несколько уступок, которые сделали вы, или у них могли бы быть лучшие финансовые результаты.Не обижайся, это бизнес. Просто найдите другое место.

В конце концов, невозможно полностью изолировать себя от риска, однако вы можете минимизировать его, собрав столько информации, сколько вам нужно для принятия осознанного решения. Если вы влюбились в то или иное помещение коммерческой недвижимости в субаренду, просто знайте, что есть риски и нет никаких гарантий, что вы его получите. Арендодатель может сказать вам, что у него нет намерений возвращать помещение, а затем в последнюю минуту крупный арендатор в здании решит, что им нужно расширить.Субаренда коммерческой недвижимости может сэкономить ваши деньги и в некоторых случаях позволить вам воспользоваться гибкостью краткосрочной аренды, однако просто знайте, что есть некоторые риски, которые вы не можете контролировать. Это бизнес, так что не обижайся. Если вы начнете процесс поиска помещения в аренду через 6–12 месяцев с момента, когда вам понадобится место, у вас будет достаточно времени, чтобы найти другое место на случай, если ваше любимое помещение в субаренду не подойдет.

Коммерческая недвижимость и субаренда

В частности, из-за темы этого поста, я хочу напомнить нашим читателям, что мысли, которые мы разделяем с вами в этом и во всех наших сообщениях, принадлежат лицензированному управляющему брокеру IL.Соответственно, не путайте их с юридической консультацией!

Субаренда коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость — это недвижимость, которую можно использовать в коммерческих целях. Как правило, коммерческую недвижимость также можно определить как собственность, которая находится во владении с целью зарабатывать деньги для своего владельца. В зависимости от зонирования собственность может использоваться в коммерческих целях, даже если она также может быть зонирована для использования в жилых помещениях.

Субаренда коммерческой недвижимости относится к ситуации, когда один коммерческий арендатор, мы называем его прямым арендатором, сдает свое пространство второму коммерческому арендатору, которого мы называем субарендатором, вместо того, чтобы второй арендатор арендовал это пространство непосредственно в здании. владелец.Субаренда, также известная как субаренда, приводит к тому, что первый арендатор сохраняет свою долю аренды в Арендуемых Помещениях, даже если он предоставляет второму арендатору через субаренду долю субаренды в тех же Арендованных Помещениях. Если первый арендатор сдает в субаренду все или часть своего пространства второму арендатору, имя первого арендатора все равно будет находиться в договоре аренды. Фактически, это единственный арендатор, указанный в договоре аренды. И здесь нет концептуальной причины, по которой не может быть последовательности субарендаторов — прямой арендатор с первым субарендатором, первый субарендатор со вторым субарендатором и так далее.Договор аренды между прямым арендатором и арендодателем обычно называется основной или основной арендой в контексте субаренды.

Субаренда или переуступка

Не путайте «субаренду» с «уступкой». Это не одно и то же. В большинстве договоров аренды офисных помещений есть пункт или раздел договора аренды, озаглавленный «Субаренда и переуступка», который определяет соответствующие права и обязанности арендатора и арендодателя, которые возникают в результате аренды. Одно из важных различий между этими двумя способами передачи всей или части права аренды третьему лицу заключается в том, что в случае субаренды субарендатор остается ответственным.Уйдем к адвокатам, обсуждение поручения.

Заключая субаренду в качестве Субарендатора, вы передаете своему Субарендату на определенный период времени и на других условиях, которые закреплены в документе субаренды, часть своих прав и привилегий, относящихся к собственности. Официальное название этих прав, как упоминалось выше, — «leasehold». А права и привилегии, которыми пользуется субарендатор, являются его «субарендой».

Оборотные условия субаренды коммерческой недвижимости

Как говорится, все по договоренности.На самом деле не все, но многое есть. При рассмотрении субаренды вашей коммерческой недвижимости у вас есть несколько вариантов. Вы можете сдать в субаренду часть или все свое пространство, чтобы покрыть расходы на аренду, особенно если у вас больше нет необходимости в этом пространстве. Это может показаться знакомым после пандемии! Если вы решите сдать в субаренду только часть площади, вы можете продолжить занимать оставшуюся площадь или сдать ее в субаренду другому третьему лицу. Независимо от того, сдаете ли вы в субаренду все или часть помещения, срок субаренды является предметом переговоров и может составлять весь оставшийся срок аренды или только часть этого периода.Все условия предлагаемой субаренды обсуждаются субарендатором и потенциальным субарендатором. И, как правило, все условия предлагаемой субаренды подлежат согласованию с арендодателем. По этой причине мы рекомендуем, когда это возможно, предоставить домовладельцу черновик предлагаемой вами субаренды, чтобы он предварительно утвердил, если они будут так любезны. Такое соглашение часто можно согласовать в договоре аренды.

Коммерческая аренда определяет несколько условий, согласно которым первоначальный арендатор, также называемый прямым арендатором, может или не может заключать субаренду.Это некоторые из прав и обязанностей, упомянутых выше.

Ограничения и препятствия для сдачи в субаренду коммерческой недвижимости

Вы можете передать свое коммерческое помещение в субаренду другой стороне только в том случае, если это разрешено вашим договором аренды. Любой, кто ведет переговоры об аренде, должен осознавать важность согласования ее условий, чтобы облегчить возможную будущую субаренду и устранить многочисленные препятствия, которые в противном случае помешали бы вам заключить субаренду.

Коммерческая аренда не обязательно дает неограниченную возможность сдать ваше пространство в субаренду какой-либо третьей стороне.Как правило, арендодатель сохраняет за собой право одобрить или отклонить предложенную сделку субаренды. Обычно на эту динамику критически влияют две статьи об аренде.

Оговорка об использовании в коммерческой недвижимости

Пункт об использовании определяет, какой вид деловой активности может осуществляться в офисном помещении. Например, если Использование определяется как «государственная бухгалтерская отчетность», то предложенный субарендатор не может разрешить никакой другой вид деловой активности. В таком случае арендодатель может отказаться утвердить предложенную субаренду, особенно потому, что предлагаемое использование не относится к государственному учету.Итак, только потому, что вы можете быть CPA-фирмой и не заинтересованы в ведении какой-либо другой коммерческой деятельности в вашем пространстве, вам НЕ следует указывать государственный учет как «определенное использование».

Но даже если пункт «Использование» является благоприятным, поскольку он не имеет узкого определения, владелец здания имеет право «обоснованно» отклонить предложенную субаренду на основании других факторов предлагаемого субарендатора, включая: его кредитоспособность; ожидаемый объем посетителей; даже его репутация!

Субарендатор в основном полагается на хорошую репутацию своего субарендатора.Другими словами, право на субаренду существует только до тех пор, пока существует прямое право аренды. Если субарендатор не выполняет свои обязательства по первоначальной аренде, он теряет право аренды, а субарендатор теряет право субаренды. Затем субарендатор должен будет договориться о новой аренде напрямую с домовладельцем, если он хочет сохранить занятость помещения. Другой важный язык аренды также содержится в вышеупомянутом пункте субаренды и уступки.

Как сдать в субаренду коммерческую недвижимость

Шаг 1. Посмотрите на использование и язык субаренды и передачи в вашем договоре аренды.

Поскольку аренда является обязательным договором между арендодателем и арендатором, никакая часть прямого договора аренды не может быть изменена просто по соглашению между субарендатором и субарендатором.

Просмотрите договор аренды, чтобы узнать, разрешено ли вам сдавать в субаренду все или часть вашего помещения и на каких условиях. Почти наверняка, если ваша аренда допускает субаренду, вам потребуется предварительное письменное согласие арендодателя. Если ваш договор аренды не позволяет вам сдавать в субаренду, вы можете попытаться договориться с арендодателем, чтобы позволить вам это сделать.( Очевидно, что самое подходящее время для переговоров по условиям использования и субаренды — это до подписания вашего договора аренды!) Самый простой и, вероятно, наиболее успешный способ заключить договор аренды — это воспользоваться услугами брокера, специализирующегося на представительстве коммерческих арендаторов. Такие профессионалы умеют проводить и успешно завершать сделки именно такого типа.

Шаг 2: Определите, есть ли достаточная финансовая выгода от попытки сдать в субаренду часть или все ваше пространство

Надежно предположить, что заключение субаренды будет дорогостоящим.Стоит ли беспокоиться?

Просмотрите экономические аспекты своего договора аренды, чтобы определить «текущую повышенную валовую ставку аренды». Затем сравните это с рынком эквивалентных площадей, с которым вы будете конкурировать за субарендатора. Эти другие помещения могут быть как прямой, так и субарендой.

Вероятные расходы для вас будут включать следующие статьи:

• Комиссия, выплачиваемая брокеру, представляющему субарендатора;
• И комиссия, выплачиваемая брокеру, который представляет вас;
• Минимум небольшой косметический ремонт — например, новый ковер и краска;
• Если субаренда предназначена для части вашего помещения и вы не хотите иметь договоренность о совместном использовании пространства с вашим субарендатором, вам нужно будет разделить два пространства с помощью «континуального раздела», и если вы и ваш субарендатор хотите иметь раздельные электрические системы и системы вентиляции и кондиционирования, их нужно будет сделать раздельными;
• Если ваша аренда не «ниже рыночной», вам придется рассмотреть возможность дисконтирования арендной платы, которую платит вам субарендатор, по сравнению с арендной платой, которую вы обязуете платить по договору аренды;
• Юридические сборы для вашего адвоката; и
• Юридические издержки за рассмотрение поверенным вашего арендодателя предлагаемой субаренды.

Шаг 3. Отправьте уведомление

Прежде чем предпринимать дальнейшие шаги по заключению субаренды, запросите предварительное одобрение вашего арендодателя на предлагаемую субаренду. Они могут просто дать это!

Шаг 4. Найдите предлагаемого субарендатора

Использование услуг представителя арендатора офиса также должно обеспечить мощный маркетинговый охват. Это связано с тем, что большинство таких брокеров могут опубликовать возможность субаренды на современном ресурсе под названием CoStar, который делает информацию о вашей доступной субаренде широко известной, особенно среди представителей сообщества арендаторов.Они знают большинство арендаторов, которые работают на рынке. Члены сообщества арендаторов, которые ищут место на вашем рынке, могут затем довести возможность субаренды до сведения своих клиентов.

Шаг 4: Составить и подписать договор коммерческой субаренды

После того, как вы найдете кредитоспособного потенциального субарендатора, вам необходимо составить договор коммерческой субаренды, чтобы определить условия его субаренды. Как правило, прямая аренда может занимать около сорока страниц без экспонатов, а субаренда может составлять всего три страницы или около того.Как указывалось ранее, ваша прямая аренда с арендодателем остается для вас обязательной. Предлагаемый договор субаренды не изменит и не может ничего изменить в вашей аренде. Это означает, что если ваш субарендатор не выполняет свои обязательства по субаренде, вы по-прежнему обязаны уплатить арендодателю полную арендную плату. В этом главное значение условных обязательств. Вы также несете ответственность за любое нарушение Правил и положений вашей аренды, совершенное вашим субарендатором.

Плюсы и минусы субаренды офисных помещений

Есть положительные моменты для обеих сторон субаренды.Но субаренда также включает в себя усложняющие факторы, которые могут или не могут сделать ее желательным решением. Как правило, в основе вопроса лежит кредитоспособность как субарендатора, так и субарендатора. Как вы понимаете, некоторые из этих причин, по которым субаренда обычно снижается до рыночной.

Перспектива субарендатора:

• С точки зрения субарендатора ожидается, что субаренда офисных помещений позволит сэкономить деньги, потому что субаренды обычно имеют значительные скидки по сравнению с арендой того же помещения непосредственно у владельца здания.Однако, как указывалось выше, права субарендатора на площадь являются вторичными, поскольку они зависят от первоначального арендатора, остающегося в текущем состоянии с арендной платой. Если ваш подчиненный владелец использует это по умолчанию, то ваше право занимать пространство по льготным условиям субаренды автоматически прекращается.
• И редко собственник здания вносит какой-либо вклад в оплату модификаций помещения в субаренду. Эти расходы покрываются субарендатором и / или субарендатором, если собственник здания соглашается разрешить любые изменения.
• Субаренда обычно заключается на относительно короткие периоды времени по сравнению с прямой арендой.
• По истечении срока субаренды, если планировка остается полезной для текущих целей субарендатора, она может оставаться в помещении в качестве прямого арендатора с арендной ставкой, которая все еще снижена до рыночной. Но это только потому, что владельцу здания не нужно вкладывать обычно ожидаемую сумму для восстановления помещения.
• Часто, если для потенциального субарендатора желательно обеспечить срок аренды, превышающий оставшуюся часть срока прямой аренды, он может обсудить условия субаренды с прямым арендатором, будущим субарендатором и отдельно провести переговоры. пристройка, которую иногда называют комплексной ареной, напрямую с владельцем здания.Например, срок субаренды может составлять 19 месяцев, а долгосрочная аренда — еще 41 месяц, в общей сложности 60 месяцев.

Перспектива землевладельца

• С точки зрения субарендатора субаренда — это способ покрыть стоимость площадей, которые больше не нужны для его собственных деловых операций, будь то на весь оставшийся срок его аренды или только на часть этого периода времени.
• Время от времени с течением времени коммерческая аренда становится ниже рыночной.Иногда они достаточно ниже рыночных, чтобы предоставить возможность арбитража в пользу субландладельца. Типичная часть пункта субаренды и уступки — это требование делиться с владельцем здания любой прибылью, которая может быть получена в результате субаренды. Иногда, несмотря на это, действительно можно получить прибыль, будучи второстепенным хозяином. Иногда! При ведении переговоров о прямой аренде постарайтесь договориться о том, что любая прибыль от будущей субаренды вашего помещения будет рассчитываться после вычета ваших расходов на выполнение субаренды.

Субаренда Офисное помещение

По нашему опыту работы в качестве представителей арендаторов офисов, мы обнаружили, что лучший подход для потенциальных арендаторов офисов — это изучить возможности как прямой аренды, так и субаренды. И, если потенциальный арендатор специально не желает необычно короткого срока аренды, прямая аренда предлагает большую гибкость в отношении как продолжительности аренды, так и планировки интерьера офиса. В MAP Real Estate мы обычно сначала выявляем возможности прямой аренды для наших клиентов, а затем сравниваем лучшие из них с тем, что мы можем сделать на рынке субаренды.

MAP Real Estate, Inc. поможет вам во всех ваших потребностях в сфере коммерческой недвижимости.

Заключительная мысль

В течение последних 35 лет я вспоминаю один период, когда субаренда стала дороже (иначе говоря, ценной), чем площадь прямой аренды, сравнявшись с классом здания. Другими словами, нормальная корреляция между краткостью оставшегося срока аренды и величиной дисконта стала обратной. Чем короче срок аренды, тем ценнее было помещение.Это было во время бума доткомов. Очевидным объяснением была жесткая конкуренция между стартапами, стремительно растущими по траекториям. Это сделало более ценными помещения субаренды, которые находились в состоянии въезда с очень небольшим оставшимся сроком аренды. Обычно, чем короче оставшийся срок, тем больше скидка на рынок. И наоборот, чем дольше оставшийся срок аренды доступен для субарендатора, тем меньше скидка от арендной платы по субаренде к рыночной арендной плате за то же помещение, если оно было арендовано непосредственно у собственника здания.

Сейчас мы находимся в пандемии, и на рынке субаренды предлагается много места. Это делает его очень конкурентоспособным.

Информация, представленная в этой статье, не является юридической консультацией, не должна рассматриваться как таковая, может быть устаревшей и может быть изменена без предварительного уведомления.

Как сдать в субаренду неиспользуемые офисные помещения в Техасе

Пандемия COVID-19 практически во всех отношениях нарушила типичную американскую жизнь.Бизнесы испытали на себе серьезный удар этого воздействия — от резких потерь продаж до массовых увольнений. Тем не менее, владельцы бизнеса по-прежнему сталкиваются с арендой офисных помещений. Многие задаются вопросом, как они могут платить по этим договорам аренды, не разорившись. Здесь мы рассмотрим способы субаренды неиспользуемых офисных помещений, чтобы помочь вам смягчить финансовые последствия отключения коронавируса.

Если ваше соглашение об аренде офисного помещения позволяет вам сдавать его в субаренду, вы можете сдавать в аренду неиспользуемые части вашего офиса другим компаниям, стремящимся сократить размер.Субаренда — отличный вариант, который поможет облегчить финансовое положение вашего бизнеса. В связи с резким падением доходов перед лицом пандемии многие компании стремятся использовать субаренду для оплаты счетов.

Смена работы из дома

Когда в начале 2020 года COVID-19 распространился по всей Америке, многие предприятия закрылись. Некоторые уволили значительную часть своей рабочей силы. Несмотря на то, что многие вернулись к работе, уровень безработицы в стране на момент написания этой статьи все еще колебался около 11%.

Те, кто остался на зарплате, покинули свои офисы, сменив конференц-залы на собрания Zoom с кухонного стола.

Даже когда некоторые предприятия начинают разрешать сотрудникам возвращаться в офис, COVID-19 продолжает вызывать беспокойство. Многие владельцы собственности, управляющие недвижимостью и владельцы бизнеса имеют стратегические планы по охране труда и технике безопасности. Несмотря на это, многие сотрудники и их руководители не решаются вернуться в офисную среду. Согласно одному из опросов, 58% американцев считают, что возвращение на работу «рискованно».

Из-за продолжающихся экономических последствий и проблем со здоровьем многие предприятия не откроются в ближайшее время.Многие экономисты считают, что условия работы на дому сохранятся, по крайней мере, в обозримом будущем.

Работа на дому приносит пользу как работникам, так и работодателям по нескольким причинам:

• Уменьшение емкости офиса означает, что владельцы бизнеса могут снизить общие расходы. Офисное помещение дорогое. Но те, кто может расторгнуть договор аренды или сдать свои офисные помещения в субаренду, могут сэкономить деньги, сохранить больше сотрудников и сохранить свой бизнес.
• В то время как сотрудникам поначалу было трудно приспособиться к домашней обстановке, многие из них установили новый распорядок дня.Сотрудникам в основном нравится удаленная работа, и многие говорят, что они продолжали бы работать из дома, если бы им представилась такая возможность.
• Возвращение в традиционную офисную среду во время пандемии означает дорогостоящие ремонтные работы, дополнения и соображения для владельцев бизнеса и собственности. Рабочие станции и столы придется разносить далеко друг от друга. Бригады по уборке и протоколы дезинфекции будут работать сверхурочно. А работодателям придется закупить дезинфицирующее средство для рук, дополнительные моющие средства и другие предметы, чтобы обеспечить безопасность сотрудников.Работа на дому исключает эти расходы.
• Несмотря на первоначальные отчеты, работа на дому увеличивает производительность труда во многих случаях — иногда на 47%.

При этом многие компании предпочитают оставлять сотрудников дома. Однако для тех, кто все еще застрял в долгосрочном договоре аренды офисного помещения, это может быть проблематично.

Следует ли вашему бизнесу сдавать в субаренду офисные помещения?

Если ваша компания арендует офисные помещения, вы, вероятно, столкнетесь с экономическими трудностями из-за нового коронавируса.Возможно, ваши доходы резко упали, что привело к увольнениям и увольнениям. Или, может быть, большинство сотрудников работают из дома, оставляя вам неиспользуемые офисные помещения и увеличивая счета за аренду.

Одно из решений — сдать в субаренду неиспользуемые офисные помещения, будь то в Техасе или в другой части страны.

Если вы уже подписали долгосрочное соглашение об аренде офисного помещения, сдача вашего офиса в субаренду (сдача неиспользуемых офисных помещений в аренду отдельному арендатору) может помочь снизить финансовое бремя.Часто из-за платы за расторжение договора расторжение договора аренды становится непрактичным с финансовой точки зрения. Однако передача в субаренду другому бизнесу может снизить ваше финансовое бремя, обеспечивая при этом выполнение обязательств по контракту.

Если вам нужно уменьшить офисные площади, но вы не можете выйти из договора аренды офисных помещений, вы можете рассмотреть возможность субаренды. Этот вариант позволяет вам уменьшить размер или переместить свой бизнес в другое место, при этом платя арендную плату владельцу недвижимости.

Условия субаренды

Прежде чем заключать договор субаренды с другим бизнесом, узнайте свои обязанности по первоначальному договору аренды.Как основной арендатор, вы несете ответственность за любой ремонт, ущерб, просрочку платежа, излишки коммунальных услуг или другие финансовые обязательства. Даже если ваш субарендатор повредит имущество, вы, в конечном итоге, несете ответственность за эти расходы.

Кроме того, вы должны рассмотреть условия вашего договора аренды, прежде чем сдавать в субаренду другому арендатору. Прочтите договор аренды офисного помещения, чтобы узнать, разрешено ли вам сдавать его в субаренду. Некоторые контракты могут разрешать субаренду, но запрещать субаренду арендатору с низким кредитным рейтингом.Это ограничение может ограничить вашу возможность сдавать в субаренду.

Наконец, всегда общайтесь со своим арендодателем. Даже договоры аренды, которые позволяют арендатору сдавать в субаренду, обычно требуют письменного согласия арендодателя. Несоблюдение вашего договора аренды может привести к юридическим проблемам, дополнительным сборам и логистическим проблемам. Всегда сообщайте о своих намерениях арендодателю и сначала получите его одобрение.

Договор коммерческой субаренды

Прежде чем рассматривать субаренду, получите одобрение от собственника или управляющей компании.Ваш первоначальный договор аренды может запрещать заключение договора субаренды с другой стороной. Однако в этой экономике многие владельцы недвижимости также испытывают финансовые трудности. Обратитесь к собственнику или управляющей компании с предложением о коммерческой субаренде. Владелец может рассмотреть возможность пересмотра условий аренды, чтобы учесть коммерческое соглашение субаренды.

После того, как владелец согласится — или вы убедитесь, что субаренда разрешена условиями вашего текущего договора аренды — попросите профессионального поверенного по недвижимости или другого специалиста по недвижимости составить договор коммерческой субаренды.

Помните, даже если ваш субарендатор не платит арендную плату, вы все равно несете ответственность за выплату собственнику недвижимости. Поэтому очень важно тщательно изучить финансовое положение субарендатора, проверить его биографические данные и убедиться, что он будет платить арендную плату. Выполните комплексную проверку, даже если это займет больше времени, чем вам хотелось бы. Подтвердив финансовую стабильность и надежность вашего арендатора субаренды, вы также защитите финансы своего бизнеса.

Если вы уверены, что субарендатор будет надежным арендатором, подпишите договор коммерческой субаренды.

Наши опытные менеджеры по недвижимости и команды по аренде коммерческой недвижимости проведут вас через процесс субаренды. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше о сдаче вашего офиса в субаренду. Мы можем найти надежных арендаторов и помочь вам заключить договор коммерческой субаренды, который обслуживает обе стороны.

Варианты аренды офисных помещений

Как только вы получите зеленый свет на сдачу своего офиса в субаренду, пора решить, что делать дальше. Вы можете сдать в субаренду большую часть нынешних офисных помещений, сэкономив лишь небольшую часть для использования вашим бизнесом.Или вы можете сдать в субаренду небольшую площадь, оставив большую часть для себя.

Однако, если вашему бизнесу необходимо уменьшить размеры или полностью отказаться от офисного рабочего пространства, вы можете сдать в субаренду весь офис. В этом случае вы можете работать на 100% удаленно или арендовать отдельное, более доступное по цене офисное помещение для своих сотрудников.

Вы — владелец бизнеса, заинтересованы в сдаче в субаренду неиспользуемых офисных помещений? CXRE может помочь вам сориентироваться в этом процессе. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы поговорить с одним из наших опытных профессионалов в области коммерческой недвижимости.

договоров аренды коммерческой недвижимости | Home Guides

Разрыв коммерческих договоров аренды стоит больших денег, поэтому, когда условия ведения бизнеса меняются и вы обнаруживаете, что сдаете в аренду недвижимость, которую больше не желаете занимать, вы можете найти третье лицо, которое займет ваше место на оставшуюся часть срока. срок аренды. Такая ситуация называется субарендой или субарендой. Чтобы управлять им, вам понадобится второй юридический документ, называемый договором субаренды, отдельно от основного договора аренды между вами и арендодателем.Субаренда совпадает с основной арендой и обычно имитирует условия основной аренды.

Права субаренды при основной аренде

Компании обычно заключают договоры аренды коммерческой недвижимости с нуля. Это возлагает на вас бремя переговоров об аренде, отвечающих вашим интересам, но также дает вам возможность настаивать на наиболее подходящем и выгодном языке. Когда вы договариваетесь о главной аренде, всегда предполагайте, что вы захотите выехать из здания до истечения срока аренды.Таким образом, не подписывайте договор аренды, который не дает вам возможности передать имущество в субаренду третьему лицу по вашему усмотрению, при условии только «разумного согласия» арендодателя, что означает, что арендодатель не может помешать вам сдать недвижимость в субаренду. без уважительной причины. Этот язык сэкономит вам много тысяч долларов, если вам когда-нибудь понадобится уехать раньше срока. Арендодатели, как правило, предоставляют права субаренды, потому что это помогает гарантировать, что их собственность будет приносить арендную плату каждый месяц, и потому что это возлагает на вас хлопоты по поиску субарендатора.

Если потенциальный арендодатель действительно сопротивляется вашему требованию, спросите об источнике беспокойства и предложите добавить формулировку, которая решает проблему, при этом предоставляя вам как арендатору возможность субаренды. Если у вас нет подходящих вариантов субаренды в существующем генеральном договоре аренды, вам нужно будет обсудить с арендодателем поправку к генеральному договору аренды, которая содержит необходимые формулировки, прежде чем переходить к субаренде.

Права уступки по аренде

Также ведите переговоры о правах уступки по аренде в рамках основного договора аренды, включая полное освобождение от обязательств.Передача аренды отличается от субаренды тем, что, уступая договор аренды, вы фактически передаете свою роль арендатора третьей стороне. Освобождение от ответственности защитит вас от судебных разбирательств, если новый арендатор когда-либо не выполнит свои обязательства по аренде. Права на субаренду и права на переуступку аренды работают вместе, чтобы дать вам полную свободу действий, чтобы выбраться из собственности, которую вы больше не хотите.

Частичная субаренда

Для дополнительной гибкости вы можете сдавать в субаренду только часть собственности, которую вы сейчас арендуете.Это может быть полезно при уменьшении размера, но также может быть полезно в ситуации, когда вы арендуете вторую недвижимость по хорошей цене, но она недостаточно велика, чтобы вместить все ваши операции. Таким образом, вы можете оставить переполнение в исходной собственности, а остальную часть исходной собственности передать в субаренду третьему лицу. Частичная субаренда — это обычная практика в коммерческой недвижимости, но, тем не менее, вы должны убедиться, что ваш первоначальный договор аренды позволяет вам это делать.

Как работает субаренда

В большинстве случаев субаренда ложится на вас, а не на арендодателя, хотя вы можете попытаться договориться об этом при оформлении первоначального договора аренды.Однако обычно вы должны нанимать и проверять потенциальных субарендаторов и определять, будут ли они платить арендную плату и не будет ли их размещение нарушать условия основного договора аренды между вами и арендодателем. Вам часто придется собирать арендную плату со своего субарендатора, а затем самостоятельно платить арендодателю. Вам также, возможно, придется действовать в качестве посредника между субарендатором и арендодателем, если субарендатор хочет улучшить объект. Важно то, что если субарендатор не соблюдает условия субаренды, вы остаетесь на крючке для сохранения основного договора аренды с арендодателем.

Ссылки

Биография писателя

Джош Фредман — внештатный наемный писатель и веб-разработчик, живущий в Сиэтле. Он учился в Вашингтонском университете, изучал инженерное дело и работал в сфере логистики, здравоохранения и газет, прежде чем решил пойти работать на себя.