Сдам в субаренду часть магазина: Фарпост — доска объявлений

Субаренда коммерческой недвижимости — Коммерческая недвижимость

Субаренда – сдача в аренду уже арендуемого помещения. Субарендатор берёт в аренду объект коммерческой недвижимости у арендатора. Такое положение субарендатора является незавидным, ведь судьба его договора зависит не только от арендатора, но и от собственника объекта коммерческой недвижимости.

Тем не менее, такой вид аренды помещений встречается довольно часто и имеет свои плюсы. Арендатор реализует излишки площадей, а субарендатор получает возможность снять помещение в удобном для него месте.

Наиболее выгодные взаимоотношения возникают в случае, когда бизнес субарендатора косвенно пересекается или дополняет деятельность основного арендатора.

Самый распространенный вариант – аренда торговых площадей. Так, например, в крупных продовольственных магазинах выгодно открывать небольшие центры бытового обслуживания населения: пункты по изготовлению ключей, мелкому ремонту одежды и обуви, салоны сотовой связи.

Другой вариант взаимовыгодного сотрудничества – открытие представительств страховых компаний или отделов по кредитованию в автосалонах или крупных турагентствах.

Хотя, иногда деятельность хозяйствующих субъектов оказывается абсолютно не связанной друг с другом, и субаренда обусловлена просто экономическими соображениями.

Права и обязанности собственника

Согласно п.2 ст.615 Гражданского Кодекса РФ, который и регулирует поднайм коммерческой недвижимости, арендатор имеет право передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу только с согласия собственника.

Такое положение вещей должно быть обязательно закреплено в договоре между арендатором и собственником коммерческой недвижимости. Есть три варианта развития событий:

• Собственник категорически не разрешает арендатору сдавать в аренду ещё раз своё имущество;
• Собственник разрешает, но требует, чтобы арендатор каждый раз обращался к нему за согласием;
• Арендатор имеет неограниченные права и не спрашивает каждый раз разрешения.

Иногда собственник заключает с арендатором такое соглашение, по которому он сам определяет условия договора поднайма или же выбирает субарендатора. Все соглашения между собственником и первичным нанимателем должны заключаться в письменной форме и являться дополнениями к основному договору аренды.

Права и обязанности арендатора

Договор поднайма является вторичным договором, а договор найма – первичным. Условия вторичного договора никак не могут противоречить условиям первичного. В первую очередь это касается сроков заключения договора поднайма. Они не могут превышать сроки, на которые заключён договор найма коммерческой недвижимости. Если в договоре субаренды не указаны сроки, то они ограничены первичным договором.

В случае досрочного прекращения договора аренды также прекращает свое действие и договор субаренды. Правда, в договоре аренды может быть прописано, что досрочное прекращение договора аренды не влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. На деле это применяется редко.

Предметом договора поднайма является тот же объект коммерческой недвижимости (или его часть), что и по первичному договору. Соответственно, если помещение по первичному договору сдаётся в аренду с каким-либо имуществом (например, офис с мебелью), то и в субаренду сдаётся также с имуществом.

Все документы, которые касаются объекта коммерческой недвижимости, первичный арендатор имеет на руках. Он также должен предоставить их вторичному арендатору, включая письменное согласие собственника.

Оплата по договору субаренды происходит исключительно между первичным и вторичным арендаторами. Собственник к этому не имеет никакого отношения. Он никакими договорными обязательствами не связан с субарендатором. Поэтому предъявлять друг другу какие-либо требования они не могут.

Если договор нарушается или расторгается по вине субарендатора (например, он использует предмет договора не по назначению), то он несёт ответственность перед арендатором согласно условиям договора. А арендатор, в свою очередь, несёт ответственность перед собственником по их договору.

Субаренда муниципального помещения

Когда речь идет о таком типе помещений, субарендатору необходимо получить согласие муниципального образования, которому принадлежат права на объект коммерческой недвижимости.

Для юридически грамотного оформления сделки необходимы подписи ряда чиновников. По причине, сложившейся в реалиях российской жизни бюрократии, сделать это не просто. Поэтому иногда арендодатели идут на хитрости: вместо свидетельства о праве собственности и разрешения субарендатору предъявляют договор на право аренды. Однако эти документы не являются взаимозаменяемыми, следовательно, разрешение собственника на сдачу помещения в субаренду получено не было. Такая сделка признается незаконной.

Возможные риски

В самом невыгодном положении находится субарендатор. Он зависит и от первичного арендатора и от собственника объекта коммерческой недвижимости. Хотя он не связан договорными обязательствами с собственником, тот в свою очередь может разорвать договорные отношения с арендатором, что повлечет разрыв имущественных отношений с субарендатором.

Для того, чтобы уберечь себя от возможных рисков, субарендатор должен проверить все документы на сдаваемое помещение, в том числе первичный договор. Обязательно наличие согласия от собственника помещения. Оно может быть прописано в договоре аренды отдельным пунктом или же в виде отдельного соглашения.

Но не только субарендатор попадает в зону риска. Первичный арендатор также рискует. Субарендатор может оказаться непорядочным и существенно нарушить условия договора. Если его не удастся привлечь к ответственности, то арендатор будет отвечать перед собственником согласно условиям их договора.

Если нарушены правила заключения первичного договора аренды, и он признан ничтожным по суду, то и договор субаренды также признаётся ничтожным. Даже если он заключён в соответствии с законом. При условии заключения договора аренды сроком более чем на год, он должен быть обязательно зарегистрирован в регистрирующем органе. Если этого не произошло, то он считается недействительным. Следовательно, и договор субаренды будет недействительным, даже если он зарегистрирован по всем правилам.

Для того, чтобы избежать неприятных ситуаций, субарендатору желательно обратиться за помощью к юристу. Грамотный специалист проведёт правовую экспертизу и анализ всех документов, которые имеет на руках первичный арендатор на тот или иной объект коммерческой недвижимости. Это поможет обезопасить и защитить права субарендатора.

---

как арендовать, как выбрать, оформление документов

28 июля 2021

Редактор: Евгения Осипова

От выбора правильного помещения в бизнесе зависит многое: трафик, удобство парковки, расходы на обслуживание и ремонт. Собрали советы юриста и предпринимателей, как арендовать коммерческое помещение с минимальными рисками и избежать ошибок

---

Владимир Якушечкин

Сдает коммерческие помещения в аренду

Поделитесь статьей

От выбора правильного помещения в бизнесе зависит многое: трафик, удобство парковки, расходы на обслуживание и ремонт. Собрали советы юриста и предпринимателей, как арендовать коммерческое помещение с минимальными рисками и избежать ошибок

---

Владимир Якушечкин

Сдает коммерческие помещения в аренду

Поделитесь статьей

От удачно арендованного помещения может зависеть доход бизнеса: кофейне или ларьку с шаурмой важна высокая проходимость, салону красоты — удобная парковка. Коммерческие помещения с правильным расположением и адекватной стоимостью разбирают быстро — за пару недель.

Мы поговорили с юристом по аренде и предпринимателями, которые сдают в аренду коммерческие помещения. Рассказываем, как найти свое помещение, на что обращать внимание при осмотре и как заключить договор аренды.

Коммерческое помещение можно искать самостоятельно или через агента по недвижимости.

Самостоятельно. Коммерческие помещения ищут на порталах недвижимости и досках объявлений. Самые популярные:

• «Авито»;

• «Циан»;

• «Яндекс-недвижимость».

• Бизнес-навигатор от корпорации МСП;

• аренда от региональных центров поддержки предпринимательства (на примере Москвы).

Самостоятельный поиск может оказаться долгим: надо ежедневно мониторить сайты с арендой, обзванивать арендодателей, выезжать на точки, вести переговоры. Заложите 2—4 часа в день на эту задачу.

Агент по недвижимости. Агент возьмет поиски на себя, вам останется несколько раз подъехать на точки и выбрать помещение. При выборе агента обращайте внимание на следующее:

1. Хорошо ли агент знает район: может показать народные тропы, считал проходимость в разных точках.

2. Размер комиссии. За свои услуги агент возьмет комиссию — от 50 до 100% стоимости первого месяца аренды. Чаще всего комиссию за свои услуги агент берет с собственника помещения, но возможно, что и с арендатора.

Аренда через агента может сэкономить время и нервы, но не исключено, что обойдется дороже самостоятельной. Какой способ выбрать, зависит от ваших приоритетов.

В этом разделе расскажем, на что нужно обратить внимание при выборе помещения для розничной торговли.

Район. От того, что вы продаете, зависит выбор местоположения помещения:

1. В центре города покупатели — туристы, а аренда дорогая. В центре открывают бары, рестораны, бутики, сувенирные лавки и большие сетевые супермаркеты. Вряд ли лавка с замороженными пельменями будет приносить прибыль и отбивать стоимость аренды.

2. В спальных районах покупатели — обычные жители, а аренда дешевле, чем в центре. В спальных районах продают продукты, свежее мясо, фрукты и овощи, открывают спортклубы, салоны красоты, торговые центры. В спальных районах, скорее всего, будут низкие продажи премиальной одежды и селективных духов.

Можно открыть сразу несколько точек в разных районах города и посмотреть, где продажи будут лучше. Например, Вкусвилл оставляет на раскрутку три месяца: если за это время точка не начинает приносить прибыль, ее закрывают.

Местоположение. Точка должна находиться там, где как можно большему количеству клиентов удобно в ней покупать. Чтобы понять, что значит «удобно», представляем путь жителя спального района: бабушка вышла из подъезда, зашла в банкомат снять наличные с карты, в «Пятерочку» за крупами, а потом к нам — за замороженными пельменями ручной лепки. Если точка будет вписываться в привычный маршрут, скорее всего, покупатели придут.

Если точка находится в хорошем районе, но вдали от проходных мест, в неприметном дворе или арке, на трафик с улицы рассчитывать не стоит.

Чтобы лучше представить местоположение помещения, лучше взглянуть на его фотографии сверху — некоторые собственники выкладывают их в объявлении

Проходимость. Некоторым видам бизнеса важна проходимость помещения: например, кофейням, ларькам с шаурмой и прессой. Если вы продаете специфические товары, такие как снаряжение для спортивной стрельбы из лука, проходимость для вас не важна: в такие магазины клиенты приезжают специально ради конкретных товаров.

Чтобы измерить уровень проходимости, нужно в течение недели приходить к помещению трижды в день и считать количество прохожих. Считать нужно только тех, кто проходит прямо возле входа в помещение и может стать потенциальным покупателем товара.

Бабушки вряд ли заинтересуются покупкой кофе с собой, а вот недорогим кошачьим кормом — скорее всего.

Чем больше будет потенциальных покупателей, тем выше проходимость.

Соседи и конкуренты. Соседние помещения могут повлиять на продажи: например, продавать ягоды выгодно рядом с крупными сетевиками. Если ваш товар будет сравним в цене, но лучше по качеству, покупатели выберут вас.

Соседи очерчивают круг покупателей — выгодно, если у соседей и вашего бизнеса одинаковая целевая аудитория. Тогда вы будете усиливать трафик в точки друг друга. А вот если соседи совсем из другой среды, это, наоборот, может уменьшить продажи.

Магазин товаров для охоты и рыбалки вряд ли привлечет клиентов, если вокруг только цветочные магазины, модные кафе и студии пилатеса. А вот кондитерской выгодно открываться в такой компании.

Стоимость аренды. Ее каждый месяц придется отдавать из выручки, поэтому в идеале она не должна превышать 30% от дохода. Обычно при подписании договора нужно заплатить обеспечительный платеж и стоимость первого месяца аренды — иногда можно договориться, чтобы сумму разбили на два месяца.

Как правило, дают арендные каникулы. О том, из чего складывается стоимость аренды, мы расскажем ниже.

Условия использования. Обращайте внимание на условия в договоре — собственники могут назначать штрафы по своему усмотрению:

1. В договоре возможен штраф за выезд раньше определенного срока.

2. Если арендовать помещение в торговом центре, придется подчиняться его правилам: бывает, что арендодатель штрафует точку на сумму дневной выручки за опоздание на 10 минут.

3. Проверяйте зоны ответственности арендатора и арендодателя — кто будет отвечать за ремонт, вывоз мусора, охрану. По закону за капитальный ремонт должен отвечать арендодатель, а за текущий — арендатор. Лучше прописать в договоре, что именно входит в эти понятия.

Прежде чем подписывать долгосрочный договор, посоветуйтесь с юристами: возможно, им удастся договориться так, чтобы вам было выгоднее арендовать помещение.

Ремонт и общее состояние. Если вас устраивает расположение помещения и стоимость аренды, ремонт может отойти на второй план. Для обычного розничного магазина нужно только освещение и розетки под холодильники.

Состояние помещения имеет значение, только если вы занимаетесь бизнесом, который дополнительно проверяет государство. Например, открываете пекарню с производством, детский сад или медицинский центр.

В таком случае лучше искать помещение, оборудованное под этот вид бизнеса: так вы сэкономите много денег. Чтобы упростить выбор, следует понять свои минимальные требования к помещению: без чего вы работать не сможете, а чем в случае чего готовы пожертвовать.

Например, проходимость для вас очень важна: ради нее вы готовы платить больше за аренду. Или вы ищете помещение, которое соответствует санпинам, в определенном районе города, поэтому готовы снять его с плохим ремонтом и вам неважно, какие там соседи.

Так вам будет проще сузить выбор и сэкономить время на поисках помещения.

Перед осмотром важно составить список характеристик помещения, которые вы будете оценивать. Вы можете составить его сами или воспользоваться нашей заготовкой.

Чек-лист для осмотра помещения

Ниже расскажем, на что обращать внимание при осмотре коммерческого помещения.

Вход в помещение. Покупателям должно быть удобно попадать в помещение. Вход особенно важен для булочных, кофеен, столовых, розничных магазинов.

Говорят, каждая ступенька при входе в помещение — минус 10% от прибыли. Но для магазина сантехники ступеньки не так страшны, как для кофейни

Зона погрузки и разгрузки. Товар в розничные магазины привозят минимум раз в неделю — его должно быть удобно доставлять в магазин. У грузовиков должен быть свободный доступ к складу.

Парковка. Для некоторых видов бизнеса парковка увеличивает количество клиентов: удобно остановиться возле цветочного, купить букет и сразу отнести его в машину.

Размещение рекламы. Чтобы разместить вывеску на жилом доме, нужно получить разрешение от собрания жильцов дома, а в некоторых городах — еще и от администрации. Иногда за размещение вывески приходится платить ежемесячно. Узнайте условия размещения вывески заранее.

Кондиционеры. Не во всех помещениях можно установить кондиционер на стену, и это может повлиять на качество товаров. Например, если продаете фрукты, летом они могут испортиться без охлаждения.

Электроэнергия. Чтобы в помещении работали холодильники, кондиционеры, электричество, интернет, кассовый аппарат, нужны киловатты энергии. Бывает, что их не хватает, поэтому может сработать автомат защиты от перегрузки и приборы выключатся. Нужно заранее узнать, сколько киловатт есть по договору, — показания замеряет электрик.

Коммуникации. В помещении должна быть хотя бы одна мокрая точка — туалет и раковина для сотрудников. В некоторых случаях мокрых точек должно быть больше: например, детским центрам необходимы минимум три туалета — для мальчиков, девочек и взрослых.

Во время осмотра помещения делайте много фотографий, а потом спокойно заполняйте чек-лист. Это поможет вам принять взвешенное решение при выборе помещения.

При заключении договора аренды понадобится три вида документов: от арендодателя, от арендатора и документы по сделке. Ниже — перечень того, что необходимо предоставить.

Документы от арендодателя:

1. Паспорт человека, который будет подписывать договор.

2. Сведения о компании из ЕГРЮЛ — Единого государственного реестра юридических лиц. Если договор заключает компания, проверяют сведения о ней в ЕГРЮЛ — для этого нужен ИНН или ОГРН. Если договор подписывает новый директор и в ЕГРЮЛ его еще не поменяли, дополнительно нужно решение о назначении на должность.

3. Доверенность. Если договор подписывает доверенное лицо директора, нужна доверенность.

4. Свежая выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. Выписку может получить любой желающий на сайте, в ней указана история владения помещением: собственник, есть ли другие зарегистрированные арендаторы или обременения.

5. Технический план помещения. В нем указана подробная схема помещения и площадь. Если эта информация не совпадает с тем, что вам хотят сдать, это повод насторожиться и возможность попросить скидку.

6. Договоры с обслуживающими организациями. Например, с охраной, службами уничтожения насекомых и крыс, службами вывоза мусора. Важно, чтобы договоры были действующими.

Внимательно проверяйте документы арендодателя, даже если сделку помогает заключать агент: разбираться с последствиями в случае обмана придется вам, а не ему.

Документы от арендатора:

1. Паспорт человека, который будет подписывать договор.

2. Сведения о компании из ЕГРЮЛ — Единого государственного реестра юридических лиц. Если договор заключает компания, проверяют сведения о ней в ЕГРЮЛ — для этого нужен ИНН или ОГРН. Если договор подписывает новый директор и в ЕГРЮЛ его еще не поменяли, дополнительно нужно решение о назначении на должность.

3. Доверенность. Если договор подписывает доверенное лицо директора, нужна доверенность.

Документы по сделке:

1. Договор аренды. Этот документ закрепляет сделку и обязанности сторон друг перед другом.

2. Акт даты акта приема-передачи помещения. В акте будет подробно описано состояние помещения и дополнительное оборудование, которое может перейти в аренду: кондиционеры, холодильники, витрины.

Прежде чем подписывать договор, внимательно проверьте документы, прочтите условия и обсудите их с юристом. Это поможет избежать проблем в будущем.

Шаблон акта приема помещения

Если вы заключаете договор аренды на 12 месяцев и больше, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого нужно подать заявление в МФЦ и уплатить пошлину. Сделать это может любая из сторон. Пока долгосрочный договор не зарегистрирован в Росреестре, он не вступает в силу — это значит, что стороны не обязаны выполнять обязательства.

Арендная плата чаще всего состоит из фиксированной части, переменной части и коммунальных услуг. Рассказываем, за что ежемесячно должен платить арендатор.

Фиксированная часть. Это сумма, которую арендатор должен платить по договору вне зависимости от того, сколько он заработает. Цена зависит от площади: чем больше площадь, тем ниже стоимость метра.

В Петербурге в обычном спальном районе в 2021 году средняя цена аренды — 2000—3000 ₽ за квадратный метр. Если место проходное, например возле метро, то 4000 ₽ за квадратный метр. За помещение в цоколе, на крыльце или на втором этаже попросят 1000—1500 ₽. В центре города суммы удваиваются.

Фиксированная сумма зависит от местоположения точки и рыночной цены. Если цена сильно ниже рынка, лучше понять, из-за чего.

Переменная часть. Иногда по договору арендатор платит не только фиксированную часть, но и процент от продаж.

Продуктовый магазин платит арендодателю 100 000 ₽ и 15% от выручки ежемесячно. Если он заработает 600 000 ₽, за аренду нужно будет отдать суммарно 190 000 ₽, если заработает 800 000 ₽ — 220 000 ₽.

Если ваш заработок зависит от сезона — например, летом вы зарабатываете в среднем меньше на 20%, чем осенью и зимой, — договаривайтесь о снижении процента на месяцы спада.

Коммунальные услуги. Чаще всего за коммунальные услуги в коммерческом помещении арендатор платит самостоятельно — есть обязательные услуги, а есть по желанию.

Цветочный магазин в Казани платит:
— 15 000 ₽ за электроэнергию и отопление;
— 4000 ₽ за подачу воды;
— 3000 ₽ за клининг витрин;
— 1500 ₽ за вывоз отходов;
— 1500 ₽ за охрану;
— 1500 ₽ за интернет;
— 1500 ₽ за аренду рекламного места.

Итого: 28 000 ₽ ежемесячно за коммунальные услуги.

Так может выглядеть таблица с расчетами коммунальных услуг для нескольких арендаторов в одном помещении

Можно договориться с арендодателем, что часть коммунальных услуг он возьмет на себя: например, вывоз мусора, оплату охраны и интернета. Каждый случай индивидуален, и это надо проговаривать с арендодателем до заключения сделки.

Чтобы заключить договор аренды, нужно договориться об условиях, внести их в документ и подписать его. Можно взять наш шаблон договора и доработать его под свою ситуацию.

Как составить договор аренды для бизнеса

Договор аренды обычно состоит из пяти частей.

Предмет договора. В разделе есть вся информация о помещении: адрес, площадь, кадастровый номер, перечень имущества, которое передается в аренду. В этом разделе важно указать, что помещение сдается в аренду без обременений: на него не наложены аресты, не претендуют другие собственники, оно не сдано другим арендаторам.

Стороны договора. Здесь будут указаны паспортные данные или данные о компаниях, заключающих договор. Если договор заключают представители по доверенности, это тоже может быть указано в разделе.

Срок действия договора. Есть три возможных срока договора:

1. Краткосрочный — на 11 месяцев. Такой договор не подлежит регистрации в Росреестре.

2. Долгосрочный — от 12 месяцев. Долгосрочный договор нужно зарегистрировать в Росреестре, это может сделать и арендатор, и арендодатель.

3. Договор с неопределенным сроком. Такой договор тоже не нужно регистрировать в Росреестре.

Срок аренды стороны выбирают самостоятельно. Как правило, коммерческие помещения собственники сдают надолго.

Способы внесения арендной платы. В этом пункте подробно описывают размер платежа, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно до 10-го числа арендатор перечисляет фиксированную часть платежа на расчетный счет арендодателю, а до 20-го числа — переменную часть платежа на этот же счет.

В этом разделе важно прописать условия повышения арендной платы: например, раз в год не более чем на 15% от стоимости.

Права и обязанности каждой стороны. Обычно в обязанности арендодателя входит предоставление помещения в надлежащем состоянии, капитальный ремонт и обеспечение сопутствующих услуг: водоотведения, электричества, охраны помещения.

В обязанности арендатора входит перечисление платежа каждый месяц и содержание помещения в порядке.

Дополнительно стороны могут договориться о других обязанностях и правах: например, обговорить обязанности при ремонте, добавить штрафы за нарушения, указать порядок досрочного расторжения договора.

Главное правило в заполнении договора — конкретика. Вместо общей фразы «Арендодатель отвечает за капитальный ремонт» лучше написать, что в него входит: «Арендодатель отвечает за капитальный ремонт: исправность вытяжки, коммуникаций, системы вентиляции и т. д.». В таком случае, если в будущем возникнет конфликтная ситуация, договор поможет ее быстро решить.

При подборе коммерческого помещения нужно учитывать риски. Рассказываем, что может пойти не так для арендатора.

Проблема: помещение под обременением — пользоваться им не получится.

Бывает, что собственник помещения ведет затяжной суд, в результате которого его имущество могут арестовать и забрать, а арендатора попросят освободить помещение.

Арендатор снял помещение в Воронежской области под магазин канцелярских товаров, сделал ремонт, привез шкафы, расставил товар. Через два месяца пришли приставы и наложили арест: помещение опечатывают, пользоваться им нельзя до решения суда.

Если бы арендатор открыл банк исполнительных производств ФССП РФ и ввел фамилию собственника помещения, то увидел бы долги на много миллионов.

Что делать. Чтобы этого избежать, надо проверить помещение перед заключением договора:

1. Запросить выписку из ЕГРН и проверить, есть ли на помещении обременения или зарегистрированные договоры аренды.

2. Проверить на сайте ФССП РФ, есть ли фамилия собственника в списке должников.

3. Внести в договор условие, что арендодателю нельзя передавать помещение третьим лицам на весь срок аренды.

Проблема: арендодатель увеличивает арендную плату, когда захочет.

Если не указать в договоре четкий порядок увеличения арендной платы, придется вести сложные переговоры или съезжать.

Арендатор снял помещение у винотеки и начал продавать сыр. Через год сырная лавка пошла в гору и арендодатели захотели продавать сыр самостоятельно. Расторгнуть договор они не могли, потому что он был заключен на три года, поэтому они решили повысить стоимость аренды на 30%, чтобы арендатор съехал сам.

В договоре было указано, что индексировать арендную плату арендодатель может не чаще раза в год, про конкретный процент индексации стороны заранее не договаривались.

Арендатор мог бы пойти в суд и обвинить арендодателя в злоупотреблении правом, но он не стал бороться и съехал в другое место.

Что делать. Чтобы этого избежать, нужно закрепить в договоре условия пересмотра арендной платы:

1. Арендатор должен добиться, чтобы изменения арендной платы были оговорены заранее или привязаны к уровню инфляции.

2. Арендатор должен проговорить условия изменения арендной платы.

Плохая формулировка	Хорошая формулировка
Арендодатель вправе изменить стоимость арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год	Арендодатель вправе изменять размер арендной платы не более чем на 5% не чаще чем один раз в год. Об увеличении размера арендной платы нужно сообщать за месяц

Судебные разбирательства по делам аренды входят в тройку самых популярных в России: за прошлый год суды рассмотрели более 80 тысяч таких дел. Чтобы не столкнуться с проблемами, выбирайте надежного арендодателя, внимательно составляйте договор и обговаривайте условия расторжения.

Бизнес с нуля

#Аренда

Профи и минусы коммерческого внедрения

В конце квартала 2021 года в Сиднее примерно 98 800 кв. И хотя некоторые рынки субаренды в центральном деловом районе демонстрируют признаки замедления, количество вакансий в целом, как правило, остается повышенным, и многие компании предлагают феноменальные условия для увеличения дохода до истечения срока аренды.

Сдача в субаренду всего помещения или его части другой компании действительно может помочь притоку денежных средств и снизить арендную плату в это время перемен. Но важно понимать свои права и обязанности в отношении коммерческой субаренды — как в качестве Субарендатора, так и Субарендатора.

В приведенном выше видео Тим коснулся некоторых преимуществ коммерческой субаренды для субарендаторов. Мы немного углубимся в тему, чтобы убедиться, что обе стороны понимают плюсы и минусы заключения соглашения о субаренде.

Что такое коммерческая субаренда?

Коммерческая субаренда — это отдельное соглашение между арендатором, уже сдавшим в аренду коммерческую недвижимость (субарендодателем), и другой стороной, желающей занять часть или всю эту коммерческую недвижимость (субарендатор).

Существует несколько причин, по которым компания может решить сдать свои помещения в субаренду, включая снижение стоимости, оптимизацию пространства или объединение площадок.

Преимущества коммерческой субаренды

Коммерческая субаренда может принести много преимуществ, особенно на современном рынке, где многие предприятия испытывают трудности.

1. Низкая стоимость

Одним из наиболее значительных преимуществ коммерческой субаренды является стоимость.

Для Субарендаторов

Арендная плата, прилагаемая к субаренде, почти всегда значительно меньше, чем при прямой аренде. Если для вашего бизнеса требуется небольшое пространство, найти недвижимость по разумной цене может быть непросто. При коммерческом субаренде у вас больше шансов платить только за то, что вам нужно.

Большинство помещений, сдаваемых в субаренду, полностью оборудованы, поэтому вам не придется беспокоиться о модернизации и отделке. Тем не менее, вопрос о том, несете ли вы ответственность за расходы на «приведение в порядок» в конце срока, сводится к переговорам. Некоторые договоры субаренды потребуют от вас выполнения обязательств по общей аренде. В этом случае субарендодатель будет утверждать, что он больше не имеет прямого контроля над вашим помещением, сдаваемым в субаренду.

Для субарендодателей

Для субарендодателей субаренда может быть краткосрочной стратегией снижения затрат и увеличения денежного потока, особенно после пандемии. И есть несколько причин, по которым бизнес может сделать это:

• Тяжелый климат — если бизнес страдает или будущее неясно, может иметь смысл сдать в аренду часть коммерческого помещения, чтобы сэкономить на аренде и получить наличные. течет обратно в бизнес.
• Сокращение штатов, более компактная рабочая сила и гибридные формы работы. Среднестатистической компании сегодня требуется меньше места, чем до пандемии COVID. Поэтому многие компании могут активно выбирать субаренду вместо переезда. И эта потенциальная экономия места может улучшить итоговую прибыль бизнеса.
• Закрытие. Текущие экономические условия вынуждают некоторые компании рассмотреть вопрос о закрытии магазинов. В этом случае регистрация краткосрочного субарендатора с целью в конечном итоге передачи ему аренды может помочь избежать затрат, связанных с выходом из аренды.

Несмотря на это, мы советуем клиентам рассчитывать на возмещение менее 50% арендной платы, уплаченной по договору основной аренды, при сдаче помещения в субаренду субарендатору. Распространение офисных вакансий и субаренды на рынке оказало быстрое влияние на стоимость достижимой арендной платы за субаренду.

2. Гибкость

В Австралии традиционный арендодатель, как правило, ожидает, что вы согласитесь на минимальный срок в три года с возможностью продления. Но большинство субаренды, как правило, попадают в диапазон от шести до 24 месяцев, поэтому они отлично подходят для предприятий, которым нужны короткие сроки аренды. Это потому, что субарендодатель уже прошел часть срока аренды. Таким образом, ваша субаренда может быть только на оставшуюся часть.

Субаренда также обеспечивает гибкость для компаний в нестабильных отраслях или компаний, не уверенных в будущем, позволяя им увеличивать или уменьшать размер в мгновение ока.

3. Возможности для налаживания связей

Как для субарендодателей, так и для субарендаторов субаренда части коммерческого помещения вместе с дополнительным бизнесом может создать возможности для налаживания связей, генерации новых идей и расширения рекомендательной базы с другими похожими, но не конкурирующими компаниями.

Идеальной ситуацией является субаренда или субаренда компании, которая работает в той же отрасли, но предоставляет другие услуги. Это увеличивает возможности для перекрестного продвижения и обмена рефералами.

Кроме того, помещение, сдаваемое в субаренду, не является частным, а это означает, что вы будете находиться в среде с вывесками и рекламой другого бизнеса. Таким образом, объединение с представителями схожих профессий может распространять ощущение «малого бизнеса», когда ваши клиенты посещают вас.

4. Меньше условий

Для субарендаторов субаренда гораздо менее сложна, чем другие виды коммерческой аренды. Однако важно отметить, что субаренда является юридически обязывающим договором, основанным на первоначальной аренде. Поэтому убедитесь, что вы внимательно изучили условия как субаренды, так и первоначальной аренды, чтобы свести к минимуму свои риски.

Перед подписанием лучше проконсультироваться со специалистом по представительству арендаторов или юристом. Будьте осторожны с субарендодателями, которые отказываются показать вам оригиналы своих лизинговых документов.

5. Общие удобства и удобства

Для субарендаторов

Сдаваемые в субаренду помещения обычно являются частью больших площадей. Таким образом, субарендаторы могут не платить (или могут нести часть расходов) за коммунальные услуги, такие как интернет, кондиционирование воздуха и сигнализация. Вы также можете договориться о доступе к копировальным машинам субарендодателя или другому офисному оборудованию, что означает для вас меньшую стоимость покупки.

Многие объекты недвижимости, сдаваемые в субаренду, также предоставляют доступ к местам общего пользования, таким как ванные комнаты, кладовые, конференц-залы и т. д., по сниженной цене или, если вам повезет, бесплатно!

Для субарендодателей

Хотя это маловероятно на текущем рынке, при составлении договора субаренды у субарендодателей есть возможность договориться о разделении стоимости коммунальных услуг с субарендодателем. Это позволит влить больше денег в бизнес.

6. Отсутствие непредвиденных расходов

Еще одно преимущество, которым пользуются субарендаторы.

Субаренда обычно представляет собой аренду с полным обслуживанием, с фиксированными платежами и отсутствием непредсказуемых расходов.

Конечно, как субарендатор, вы будете нести ответственность за любой причиненный вами ущерб. Тем не менее, ваш субарендодатель и арендодатель несут ответственность за другие расходы на строительство, такие как ремонт и техническое обслуживание мест общего пользования.

Минусы субаренды для субарендаторов

При коммерческом субаренде не так много рисков для субарендаторов. Но, как и во всем, они есть. Итак, если вы рассматриваете коммерческую субаренду, имейте в виду следующие вещи.

1. Риск невыполнения обязательств субарендодателем

Возможно, самый значительный риск, который вам необходимо учитывать, особенно в нынешних условиях, — это вероятность неисполнения или нарушения условий первоначального договора аренды вашим субарендодателем. В этом случае субарендатор, скорее всего, потеряет немедленный доступ к помещению.

Вы можете снизить свои риски следующим образом:

• Обеспечение того, чтобы условия субаренды включали право на возмещение расходов и убытков
• Понимание ваших прав и обязанностей в случае неисполнения обязательств субарендодателем карман арендодателя
• Убедитесь, что вы защищены, прежде чем подписать пунктирную линию, заручившись помощью представителя арендатора.

2. Неблагоприятные условия аренды

Если субарендодатель договорился со своим арендодателем о невыгодных условиях, он может попытаться передать их вам.

Так что обязательно попросите показать их оригинал контракта и проведите исследование, сравнив ваши условия с другими объектами недвижимости на рынке.

Это еще одна ситуация, когда представительство арендатора и/или юридическая консультация могут иметь большое значение. Но хорошая новость заключается в том, что пост-ковидные компании, предлагающие старые возможности субаренды, теперь стремятся к возмещению затрат. Таким образом, вы, вероятно, получите хорошую сделку.

3. Меньшая гибкость настройки

Часто субаренда означает, что вы делите пространство с существующим арендатором. Существующая отделка может снизить затраты, но это может означать, что у вас будет меньше места для перемещения при персонализации вашего пространства в соответствии с потребностями вашего бренда и бизнеса.

Если у вас есть особые требования к тому, как вам нужно обустроить помещение, возможно, вам придется рассмотреть более традиционный договор аренды. Еще один способ избежать проблем — получить четкое соглашение от субарендодателя относительно вашего контроля над помещением.

Помните, что для внесения изменений вам также может потребоваться разрешение владельца здания (помимо субарендодателя).

4. Задержки технического обслуживания

Если вам требуется техническое обслуживание и ремонт арендодателя, вам, возможно, придется сообщить об этом через субарендодателя, что может привести к задержкам и головной боли, поскольку вы подключаете третью сторону.

Минусы субаренды для субарендодателей

Субаренда не идеальное решение для всех предприятий. После COVID мы обычно советуем нашим клиентам не арендовать дополнительное пространство в субаренду. Тем не менее, если вы думаете об этом, рассмотрите следующее:

1. Поиск арендатора

Если вы находитесь в месте с ограниченным количеством доступных торговых или коммерческих площадей, может быть трудно найти качественный арендатор, не говоря уже о том, что только после краткосрочной договоренности. Это может не быть огромной проблемой после COVID, но об этом стоит упомянуть.

Некоторые договоры аренды также запрещают субаренду:

• компаниям, которые уже находятся в здании
• компаниям, которые работают в тех же отраслях, что и те, которые уже находятся в здании

Поэтому обязательно ознакомьтесь с требованиями, прежде чем размещать объявление космос. Также стоит отметить, что для большинства коммерческих договоров аренды требуется одобрение арендодателя субарендатором. Субарендодателям, возможно, даже придется заплатить комиссию за этот процесс. Итак, найдите арендатора, которого ваш арендодатель будет рад утвердить.

2. Ответственность

Как первоначальный арендатор, вы по-прежнему будете нести 100% ответственность за арендную плату и другие обязательства по первоначальному договору коммерческого лизинга. Если субарендатор не выполняет свои обязательства (т. е. прекращает платить арендную плату или причиняет ущерб помещению), вы продолжаете нести ответственность перед арендодателем.

3. Арендная плата

Если договор субаренды имеет решающее значение для осуществления вами арендных платежей, то такой договор может быть очень рискованным. Это связано с тем, что субарендатор может освободить помещение в любое время, оставив вас оплачивать весь счет.

4. Возмещение затрат 

Если у предприятия есть лишние площади, субаренда возместит менее 50% арендной платы. Так что это не всегда ответ.

Фактически, с пунктами о возмещении убытков в субаренде, которые благоприятствуют субарендатору, неисполнение обязательств по договору субаренды оставляет возможность для еще больших убытков, чем у компании раньше.

Хотите сдать в субаренду?

Просто это не единственный способ закрыть ненужное или лишнее пространство. Субаренда — это краткосрочная временная мера, которая должна стать частью детальной стратегии собственности.

Tenant CS представляет арендаторов, а не владельцев недвижимости. Мы независимы и бесконфликтны и можем помочь вам разработать стратегию субаренды недвижимости или изучить другие возможности.

Спросите нас сегодня, как мы можем вам помочь!

Вам также может понравиться:

• Контрольный список по аренде коммерческих помещений
• Краткий обзор коммерческого рынка Австралии
• Семь веских причин назначить специалиста по представлению интересов арендаторов
• Соглашения о субаренде коммерческих помещений: проблемы и соображения, связанные с Covid

Общие сведения о коммерческой субаренде и гибкой аренде

Коммерческая субаренда — это один из вариантов поиска гибкого пространства для вашего бизнеса. Вот как они работают

Обзор коллекции

Коммерческая недвижимость

Найдите подходящее офисное помещение для вашего бизнеса

Подробнее

Стандартная аренда коммерческой недвижимости может быть чрезмерно ограничительной, особенно для малых предприятий и стартапов. Если вы ищете гибкость, вам нужны более короткие сроки аренды и сдаваемые в аренду офисные помещения, соответствующие размеру вашей команды — и то, и другое может быть трудно обсудить напрямую с владельцем недвижимости. Здесь могут пригодиться коммерческие договоры субаренды.

в этой истории

• Что такое коммерческая субаренда? FD8B74A2-3372-42BA-99CD-BCC6C3C6EA13@1x
• Когда имеет смысл субаренда? FD8B74A2-3372-42BA-99CD-BCC6C3C6EA13@1x
• Плюсы и минусы коммерческой субаренды FD8B74A2-3372-42BA-99CD-BCC6C3C6EA13@1x
• Существуют ли риски для субарендаторов? FD8B74A2-3372-42BA-99CD-BCC6C3C6EA13@1x
• Как составить договор коммерческой субаренды FD8B74A2-3372-42BA-99CD-BCC6C3C6EA13@1x
• Использование гибкой аренды с WeWork вместо коммерческой субаренды FD8B74A2-3372-42BA-99CD-BCC6C3C6EA13@1x

Коммерческие соглашения о субаренде имеют широкий спектр применения как в торговых, так и в офисных помещениях. Вы часто будете видеть их в виде всплывающих магазинов и ресторанов, где существующие или неиспользуемые торговые площади временно сдаются в аренду новым художникам, дизайнерам и новым брендам для привлечения клиентов и сокращения накладных расходов.

В офисах коммерческий договор субаренды позволяет выбывающим арендаторам покрыть часть невыплаченных арендных платежей, причитающихся владельцу недвижимости, до истечения срока их аренды. Они также обычно используются, когда арендатор сокращает штат и хочет сдать часть офиса в субаренду другой компании.

Будущее работы гибкое, и коммерческая субаренда — один из способов для малых предприятий и стартапов извлечь выгоду из этой идеи.

Эта статья является частью нашего более широкого руководства по коммерческой недвижимости. Здесь мы обсудим основы коммерческой субаренды, подойдёт ли она для вашего бизнеса, а также некоторые связанные с этим риски и преимущества. Но сначала давайте разберемся, что именно мы имеем в виду, когда говорим о коммерческой субаренде.

Примечание. Для этого содержимого требуется JavaScript.

Что такое коммерческая субаренда?

Коммерческая субаренда — это соглашение об аренде площади от арендатора, а не непосредственно от собственника. Если новый арендатор (субарендатор) занимает освободившееся пространство, у него часто есть возможность напрямую арендовать помещение, когда срок аренды истекает. В других случаях оба арендатора будут делить пространство до тех пор, пока один или оба не решат уйти.

Когда имеет смысл субаренда?

Для арендатора, арендующего офисное помещение, сдача в субаренду другому предприятию — это способ сократить ежемесячные расходы или избежать штрафных санкций за досрочное расторжение договора. Для арендодателя коммерческая субаренда позволяет доверенному арендатору разделить недвижимость между малыми предприятиями, гарантируя доход от аренды всего здания и избегая хлопот, связанных с необходимостью иметь дело с несколькими арендаторами.

WeWork 615 S College St в Шарлотте, Северная Каролина.

Для компаний, которые ищут общие офисные помещения, субаренда коммерческих помещений — это возможность найти доступное помещение на очень гибких условиях аренды. Арендаторы коммерческой недвижимости заинтересованы в том, чтобы быстро найти новых арендаторов, поэтому субаренда, как правило, дешевле, чем иметь дело напрямую с арендодателем. Гибкие условия коммерческой субаренды также подходят для небольших компаний и стартапов, которым не требуется много места или может потребоваться только краткосрочная аренда.

Коммерческая субаренда плюсы и минусы

Как и в случае любого вида аренды, субаренда общих офисных помещений у другого лица или компании имеет как преимущества, так и потенциальные недостатки.

Вот некоторые из преимуществ субаренды.

• Это дешевле. Поскольку помещения, сдаваемые в субаренду, обычно являются частью более крупного офиса, их аренда является более рентабельной. Вы можете сэкономить деньги на общих расходах, таких как интернет, коммунальные услуги и безопасность, и вам, возможно, не придется участвовать в обслуживании и содержании мест общего пользования, туалетов и лифтов, что особенно важно сейчас, когда строятся здания. усиленные меры по уборке и социальному дистанцированию.
• Вы можете договориться о доступе к общему пространству и оборудованию. В качестве субарендатора нет необходимости покупать дорогостоящие предметы, такие как копировальные аппараты и принтеры, поскольку ваш субарендодатель, скорее всего, уже имеет их на месте. Доступ к конференц-залам, кухням и другим местам общего пользования также может быть оговорен в рамках ежемесячной арендной платы.
• Вы можете наслаждаться большим выбором и разнообразием. Субаренда открывает двери для множества небольших общих офисных помещений в самых разных местах и ​​на гораздо более короткие сроки, что идеально подходит для небольших компаний или тех, кто только начинает свою деятельность.

Также важно учитывать эти недостатки при ведении переговоров с субарендодателем, чтобы убедиться, что вы знаете свои ограничения в качестве субарендатора.

• Вы не можете изменить пространство. Большинство коммерческих объектов сдаются в субаренду «как есть», а это означает, что у вас не будет такой свободы в адаптации или изменении планировки помещения в соответствии с вашими потребностями, как если бы вы арендовали помещение непосредственно у владельца недвижимости.
• На вас распространяется основной договор аренды. Вы будете связаны условиями соглашения вашего субарендодателя с их арендодателем, а также условиями вашей собственной субаренды, поэтому убедитесь, что вы понимаете и согласны с обоими.
• Техническое обслуживание и ремонт могут занять больше времени. Чем больше людей стоит между вами и лицом, ответственным за ремонт здания, тем больше задержек вы можете ожидать, если что-то пойдет не так.

Существуют ли риски для субарендаторов?

Как и в любой коммерческой сделке, при заключении договора коммерческой субаренды существуют определенные риски. Многие из них связаны с состоянием человека или компании, занимающихся вашей субаренде.

Например, если ваш субарендодатель не выполняет свои обязательства по соглашению об аренде с владельцем недвижимости, арендодатель обычно имеет право выселить вас независимо от того, выполняете ли вы обязательства по субаренде. Вы можете защититься от этого, заключив пункт о «праве на исправление», который позволяет субарендаторам платить арендную плату непосредственно арендодателю, если субарендодатель не выполняет свои обязательства.

Владелец недвижимости также может иметь право аннулировать договор, если он не согласен с условиями вашей субаренды или видом бизнеса, которым вы занимаетесь. Вот почему очень важно иметь полное представление об условиях основной аренды, а также о финансовом положении вашего субарендодателя, прежде чем вступать в переговоры. Если ваш субарендодатель не желает делиться этими записями, это может свидетельствовать о том, что он не уверен в своей способности выполнять обязательства по собственной аренде.

Как составить коммерческий договор субаренды

В Интернете можно найти несколько шаблонов коммерческих договоров субаренды, включая этот пример соглашения от LawDepot. Если вы не уверены в деталях или если ваша субаренда требует каких-то нестандартных условий, разумно заручиться помощью адвоката или брокера по коммерческой недвижимости, чтобы завершить процесс.

Башня WeWork 250 в Солт-Лейк-Сити, Юта.

Заранее подготовьте всю информацию, необходимую для заключения договора субаренды, включая имена всех вовлеченных сторон, даты начала и окончания субаренды, сумму арендной платы и другие сборы. Коммерческий договор субаренды также требует письменного согласия владельца недвижимости на сдачу помещения в субаренду. Это может занять некоторое время, поэтому запросите его как можно раньше.

В качестве примечания: на этом этапе вы должны были создать LLC, чтобы защитить себя и свой бизнес от видов личных обязательств, связанных с договорами аренды.

Использование гибкой аренды с WeWork вместо коммерческой субаренды

Поиск идеального офисного помещения для вашей команды, отвечающего вашим финансовым потребностям и вдохновляющего на вашу лучшую работу, может оказаться сложной задачей, особенно если вы ищете краткосрочную аренду и гибкие условия. В WeWork вы можете избавиться от головной боли, связанной с ведением переговоров о традиционной коммерческой субаренде, и сосредоточиться на поиске общего офисного помещения, отвечающего потребностям вашей компании.

Не зря WeWork считается рабочим местом завтрашнего дня. Независимо от того, насколько велика или мала ваша компания, вы можете найти красиво оформленные и профессионально управляемые офисы в городах по всему миру, что позволит вашей команде адаптироваться в своем собственном темпе, с масштабом и гибкостью, чтобы делать то, что они делают лучше всего.