Федеральное агентство жилищного финансирования Какие типы ипотечных кредитов приобретают Fannie Mae и Freddie Mac?
Закон о жилищном строительстве и восстановлении экономики от 2008 г. (HERA) налагает на FHFA несколько важных требований к данным. Раздел 1324 требует от FHFA предоставления Конгрессу годового жилищного отчета о деятельности Freddie Mac и Fannie Mae (предприятий) за предыдущий год. В качестве вклада в Годовой отчет FHFA Конгрессу HERA требует, чтобы FHFA проводило ежемесячный обзор ипотечных рынков, собирая данные о характеристиках отдельных ипотечных кредитов, имеющих право на приобретение предприятиями, и ипотечных кредитов, которые не могут быть приобретены.[1] Национальная база данных ипотечных кредитов (NMDB) была создана частично для выполнения этого требования.[2] Избранные сводные данные из NMDB за январь 2009 г.по июнь 2020 года доступен на веб-сайте FHFA по адресу www.fhfa.gov/nmdbdata.
В этом блоге представлена статистика по ипотечным кредитам, приобретенным и не приобретенным предприятиями, с использованием данных NMDB.
Freddie Mac и Fannie Mae приобретают жилищные ипотечные кредиты у ипотечных кредиторов, и в соответствии с законом им запрещено приобретать ипотечные кредиты, превышающие установленный размер, определяемый как «соответствующий предел», который ежегодно меняется. На рисунке 1 представлена процентная доля всех ипотечных кредитов с 2002 г. до второго квартала 2020 г., которые были приобретены предприятиями.[3] За этот 18-летний период доля предприятий варьировалась от 39 % в 2005 году до 64 % в 2011 году, составляя в среднем 54 % весь период
В таблице 1 представлена доля ипотечных кредитов и отдельные характеристики кредитов по сегментам рынка ипотечных кредитов за 2018, 2019 и первые 6 месяцев 2020 года.
Показанные сегменты рынка включают все кредиты, соответствующий рынок, застрахованное государством, приобретенное предприятие, другие соответствующие и крупногабаритные кредиты. .[4] На приобретение предприятий приходилось 52 процента всех ипотечных кредитов в 2019 году и 62 процента всех ипотечных кредитов за первые 6 месяцев 2020 года. Для сравнения, государственные и другие соответствующие ипотечные кредиты составляли 44 процента всех ипотечных кредитов в 2019 году.и 36 процентов всех отправлений за первые 6 месяцев 2020 года. 2018
2019
2020
2018
2019
2020
Доля в процентах от всех кредитов (% от исходного)
900 22 Средняя ставка контракта (%)
Все кредиты
100%
100%
100%
4,8%
4,2%
3,5%
Соответствующий рынок
96%
96%
97%
4,8%
4,2%
3,5%
Государственная страховка
26%
27%
23%
4,7%
4,2%
3,5% 900 03
Предприятие Приобретено
51%
52%
62%
4,7%
4,2%
3,5%
Другое Соответствует
18%
17%
13%
5,0%
4,5%
3,9%
Jumbo
4%
4%
3%
3,9%
3,5%
Средняя сумма кредита ($)
Средняя покупка.
Цена / приложение. Стоимость ($)
Все кредиты
252 000 долл. США
279 000 долл. США
289 000 долл. США 90 003
342 000 долл. США
381 000 долл. США
426 000 долл. США
Соответствующий рынок
222 000 долл. США
248 000 долл. США
265 000 долл. США 9 0003
297 000 долл. США
333 000 долл. США
385 000 долл. США
Государственная страховка
223 000 долл. США
248 000 долл.
США
261 000 долларов
242 000 долларов
273 000 долларов
317,00 долларов 0
Приобретение предприятия
235 000 долл. США
261 000 долл. США
280,00 долл. США 0
328 000 долл. США
369 000 долл. США
420 000 долл. США
187 000 долларов США
206 000 долларов США
204 000 долларов США 9 0003
289 000 долл. США
317 000 долл. США
334 000 долл.
США
Jumbo
917 000 долл. США
962 000 долл. США
997 000 долл. США 9000 3
1 352 000 долл. США
1 432 000 долларов США
1 673 000 долларов США
Процент рефинансирования (% первоначальных взносов)
Процент впервые покупающих жилье
(% отправлений) [5]
Все кредиты
33%
46%
65%
34%
29%
19%
Соответствующий рынок
33%
46%
65%
30%
19%
Государственное страхование
25%
40%
52%
50%
43%
34%
Предприятие Приобретено
36%
49%
72%
29%
24%
14%
Другое Соответствующее
35%
45%
55%
28%
26%
21%
Джамбо
31%
50%
64%
20%
14%
11%
15-летняя ипотечная доля FRM (% от исходного)
30-летняя ипотечная акция FRM (% от исходного)
Все кредиты
8%
9%
13%
78%
73%
Соответствующий рынок
8%
9%
14%
79%
74%
Государственное страхование
2%
1%
1%
95%
95%
91%
Предприятие Приобретено
10%
12%
17%
83%
81%
73%
Другое Соответствующее
11%
12%
20%
42%
46%
45%
Jumbo
3%
4%
6%
59%
64%
Средний CLTV (% отправлений)
Доля ARM (% отправлений)
Все кредиты
78%
78%
74%
5%
4%
2%
Соответствующий рынок
78%
78%
74%
4% 9 0003
2%
1%
Государственная страховка
93%
92%
87%
1%
0%
1%
Предприятие Приобретено
76%
75%
71%
1%
1%
0%
Другое Соответствующее
64%
65%
62%
14%
11%
4%
Источник: Национальная база данных по ипотечным кредитам, FHFA
Какие ипотечные кредиты приобрели Предприятия по сравнению с другими сегментами рынка? С 2018 г.
по второй квартал 2020 г. предприятия с большей вероятностью приобретали рефинансированные ипотечные кредиты, с большей вероятностью приобретали 15-летние ипотечные кредиты с фиксированной ставкой, с меньшей вероятностью приобретали ипотечные кредиты с плавающей ставкой и с меньшей вероятностью приобретали кредиты для первых время покупателей жилья (которые по определению являются покупателями), чем все остальные сегменты ипотечного рынка. [5] Приобретения Enterprise существенно не отличались по средней цене покупки и средней сумме кредита от большинства других сегментов рынка, хотя оба средних показателя были немного выше, чем средние значения для ипотечных кредитов, застрахованных государством. Не было заметной разницы в ставках по ипотечным контрактам во всех сегментах, однако ставки по крупным ипотечным кредитам были постоянно выше, а ставки по другим соответствующим ипотечным кредитам были постоянно ниже, чем в среднем.
При выдаче жилищной ипотеки андеррайтеры обычно используют следующую информацию для оценки риска дефолта по ипотеке: 1) способность заемщика позволить себе ипотеку из дохода, 2) кредитоспособность заемщика и 3) ипотека для соотношение стоимости имущества.
Ипотечная индустрия разработала показатели, отражающие эти меры риска, основанные на многолетнем поведении потребителей: отношение долга к доходу (DTI), кредитные баллы и комбинированное отношение кредита к стоимости (CLTV).
[6]
В таблице 2 представлено распределение ипотечных кредитов по нескольким показателям, представляющим «более высокий риск»: процент кредитов с DTI выше 43 процентов, процент кредитов с кредитным рейтингом ниже 660 и процент с CLTV более 90 процентов.
Таблица 2 Характеристики ипотечного риска по году возникновения и сегменту рынка: 2018, 2019и первые 6 месяцев 2020 года | ||||
2018
| 2019
| 2020
| ||
| Доля с DTI более 43% | |||
Все кредиты | 31% | 28% | 24% | |
Соответствующий рынок | 32% | 29% | 24% | |
Государственная страховка | 48% | 47% | 42% | |
Предприятие Приобретено | 29% | 23% | 18% | 9 0059|
Другое Соответствующее | 18% | 16% | 18% | |
Джамбо | 20% | 19% | 32% | |
| 904 81||||
Все кредиты | 19% | 17% | 14% | |
Соответствующий рынок | 20% | 18% | 14% | |
Государственное страхование | 39% | 39% | 36% | 900 59|
Предприятие Приобретено | 9% | 7% | 6% | 9005 9|
Другое Соответствующее | 20% | 20% | 17% | 900 59|
Джамбо | 4% | 4% | 3% | |
| Доля с CLTV Более 90% | |||
Все кредиты | 35% | 32% | 23% | |
Соответствующий рынок | 36% | 33% | 23% | 9005 9|
Государственное страхование | 77% | 72% | 60% | |
Предприятие Приобретено | 22% | 20% | 12% | 9 0059|
Другое Соответствующее | 15% | 14% | 8% | 9005 9|
Источник: Национальная база данных ипотечных кредитов, FHFA
Предприятия постоянно приобретали меньшую долю кредитов с характеристиками высокого риска, чем другие сегменты рынка .
Например, в 2019 году 28 процентов всех кредитов имели DTI выше 43 процентов по сравнению только с 23 процентами приобретений предприятий. Напротив, почти половина доли застрахованных государством кредитов имела DTI выше 43 процентов. Ссуды с кредитным рейтингом менее 660 представляли собой почти каждую шестую ипотеку; Приобретения предприятий были менее чем вдвое меньше, чем одна из четырнадцати ипотечных кредитов. Кредиты с CLTV больше 90 процентов составляли почти треть всех выданных ипотечных кредитов, в то время как только 20 процентов корпоративных кредитов имели CLTV выше 90 процентов.
В таблице 3 представлено сравнение по покупке жилья и рефинансированной ипотеке. При сравнении покупок жилья и рефинансирования по категориям риска была лишь небольшая разница в DTI и кредитных баллах, но разница в CLTV была более резкой. Рефинансированные кредиты для всех ипотечных сегментов имели значительно меньшую долю кредитов с высоким CLTV, чем покупки жилья за 2018, 2019 гг., и первое полугодие 2020 года.
Таблица 3 Доля ипотечного кредита и отдельные характеристики кредита по году выдачи и сегменту рынка: 2018, 2019 и первые 6 месяцев 2020 года | ||||||
| Покупка дома | Рефинансирование | ||||
| 2018 | 2019 | 2020 | 2018 | 2019 | 2020 |
| Доля с DTI более 43% | Доля с DTI более 43% | ||||
Все кредиты | 31% | 30% | 29% | 31% | 27% | 22% |
Соответствующий рынок | 32% | 30% | 29% | 9001 927% | 21% | |
Государственная страховка | 47% | 47% | 45% | 48% | 47% | 39% |
Предприятие Приобретено | 28% | 25% | 22% | 9 001922% | 17% | |
Другое Соответствующее | 17 % 9 18% | 17% | 19% | |||
Jumbo | 19% | 19% | 32% | 23% | 20% | 31% |
| Акции с кредитным рейтингом ниже 660 | Акции с кредитным рейтингом ниже 660 | ||||
Все кредиты | 18% 9002 2 | 18% | 18% | 21% | 17% | 11% |
Соответствующий рынок | 18% | 18% | 19% | 9028 718% | 12% | |
Государственная страховка | 37% | 38% | 38% | 45% | 40% | 34% |
Предприятие Приобретено | 7 % | 6 % | 6 % | 9028 78% | 5% | |
Другое Соответствующее | 19% | 21% | 21% | 21% | 18% | 13% |
Джамбо | 3% | 3% | 3% | 9000 2 6% | 4% | 3% |
| Поделиться с CLTV Больше 90% | Доля с CLTV более 90% | ||||
Все кредиты | 47% | 48% | 48% | 11% | 14% | 9% |
Соответствующий рынок | 48% | 49% | 50% | 11% | 14% | 9% |
Государственная страховка | 90% | 90% | 90% | 902 8745% | 32% | |
Предприятие Приобретено | 33% | 34% | 35% | 9 02875% | 4% | |
Другое Соответствующее | 21% | 21% | 16% | 4% | 4% | 3% |
Джамбо | 11% | 11% | 11% | 5% | 3% | 4% |
Источник: Национальная база данных по ипотечным кредитам, FHFA
Будущие сообщения с использованием NMDB будут охватывать такие темы, как эффективность ипотечных кредитов, состав рынка и географические различия.
Целью этих сообщений является предоставление информации общественности об общем рынке ипотечного кредитования.
[1] HERA уточняет, что эти данные включают цену дома, совокупное отношение кредита к стоимости, условия ипотеки, кредитоспособность заемщика (заемщиков) и факт приобретения ипотеки предприятием. Кроме того, эти данные должны были включать характеристики отдельных субстандартных и нетрадиционных ипотечных кредитов, которые имеют право на приобретение предприятиями, и характеристики заемщиков по таким ипотечным кредитам, включая кредитоспособность таких заемщиков, а также определение того, могут ли такие заемщики претендовать на первичное кредитование. .
[2] Национальная база данных по ипотечным кредитам (NMDB®) представляет собой репрезентативную пятипроцентную выборку жилищных ипотечных кредитов в Соединенных Штатах. Публикация сводных данных из NMDB отвечает законодательным требованиям раздела 1324 (c) Закона о финансовой безопасности и надежности федеральных жилищных предприятий от 1992 года с поправками, внесенными Законом о жилищном строительстве и восстановлении экономики от 2008 года.
Закон требует от FHFA предоставлять данные. общественности, защищая при этом конфиденциальность заемщиков.
[3] Все доли в этом блоге основаны на количестве выданных ипотечных кредитов, а не на невыплаченном основном остатке ипотечных кредитов. Все статистические данные основаны на годе создания. В то время как многие ипотечные кредиты, приобретенные Предприятием, приобретаются в том же году, что и выдача, кредиты, выданные на конец года, и долгосрочные кредиты могут быть приобретены в более позднем году.
[4] Все кредиты за вычетом Jumbo равны Соответствующему рынку для этой презентации. Соответствующий рынок представляет собой сумму приобретенного предприятием, застрахованного/гарантированного государством и другого соответствующего требованиям. Другое соответствие включает MBS под частной торговой маркой и портфолио (не гигантское). Крупные ссуды не застрахованы государством и не приобретаются предприятием, если сумма ссуды при выдаче превышает лимит ссуды, соответствующий требованиям предприятия.
