Рефинансирование под залог недвижимости: как оформить физическому лицу, требования к заемщикам, плюсы и минусы

Можно ли оформить рефинансирование с залогом

Когда стоит оформлять залог?

Кредит под залог имущества в Тинькофф — это обычный кредит наличными, но банк выдает его тем, кто готов предоставить недвижимость или автомобиль как гарантию своей платежеспособности.

В некоторых случаях оформить кредит с залогом выгоднее. Например, сумма, которую банк готов выдать под залог, значительно больше максимальной суммы рефинансирования и может достигать 30 млн ₽ — при рефинансировании максимум 5 млн ₽. Поэтому вы сможете закрыть ранее взятые кредиты в Тинькофф или в других банках, а оставшуюся часть денег потратить на что угодно по вашему усмотрению — никаких ограничений по целям такого кредита нет.

При этом вы останетесь полноправным собственником имущества — банк лишь наложит на него обременение: без согласия банка вы не сможете продать такое имущество.

Готовность заемщика оформить залог — показатель того, что он хорошо оценивает свои финансовые возможности и платежную дисциплину. Таким людям банк готов выдать деньги на более выгодных условиях: на больший срок и более крупную сумму.

Залог — недвижимость

Срок кредита

до 15 лет

Сумма

до 30 млн ₽

Процентная ставка

от 3,9%

Залог — машина

Срок кредита

до 7 лет

Сумма

до 7 млн ₽

Процентная ставка

от 3,9%

Рефинансирование

Срок кредита

до 5 лет

Сумма

до 5 млн ₽

Процентная ставка

от 7,9%

Что подойдет для залога при рефинансировании?

В залог можно оставить два вида имущества.

Недвижимость — это должны быть достроенные и оформленные в собственность квартиры в многоквартирных жилых домах, частные дома и таунхаусы, расположенные в России, кроме закрытых городов и поселков. Если вы покупали недвижимость в ипотеку, нужно, чтобы ипотека была полностью выплачена. Кредит под залог недвижимости в Тинькофф

Автомобиль — он должен быть на ходу, а его возраст не должен превышать 15 лет. Кредит под залог машины в Тинькофф

Реально ли рефинансировать залоговый кредит? — Финансы на vc.ru

Привет! Это команда Credit.Club. Бывает так, что человеку или компании срочно нужны деньги, а банки отказывают. Тогда клиенты берут кредит под залог недвижимости там, где одобрили, даже если условия, мягко говоря, не очень. Кажется, что разумным было бы рефинансировать этот кредит, когда всё станет поспокойней. Но как это сделать, когда в сделке есть залог?

645 просмотров

Предположим, у человека есть залоговый кредит. Взял он его лихо, поэтому проценты не из приятных. Но теперь заёмщик хочет снизить ставку и ищет другого кредитора. Возможно, он знает, что сначала надо подать заявку и получить одобрение у нового кредитора на рефинансирование. Но не знает, что делать дальше и какие есть особенности сделки.

Если вдруг захотелось узнать про залоговый кредит, посмотрите ролик 🙂

Немного о рефинансировании

Обычно рефинансирование ищут у других кредиторов. У своего тоже можно попросить, но скорее всего он откажет: кто захочет терять часть своей прибыли, изменив кредитный договор не в свою пользу?

При этом даже с просрочками можно найти предложение получше. Особенно, если просрочки небольшие: будет проще получить одобрение на рефинансирование у кредиторов, которые устанавливают ограничения на общую сумму просрочек по текущим долгам клиентов.

Когда человек находит подходящего кредитора и получает одобрение по заявке на рефинансирование, начинается процесс согласования условий с текущим и новым кредиторами. Есть 3 способа, которые можно применить для заключения сделки:

1. Использовать старый залог. То есть один и тот же залог будет выступать обеспечением у текущего и нового кредитора:

• Клиент направляет заявку новому кредитору и получает одобрение.
• Текущий кредитор даёт согласие на обременение недвижимости, которая у него в залоге.
• Заёмщик подписывает пакет документов.
• Новый кредитор регистрирует залог и погашает текущий кредит.
• Прошлый кредитор снимает обременение с залога → кредит рефинансирован.

Особенность: получить согласие текущего кредитора сложно, потому что обычно банки не хотят рисковать залогом. А вдруг они дадут согласие на повторный залог, а заёмщик возьмёт и не переведёт взятые деньги по новому договору в счёт погашения первоначального долга?

2. Предложить новый залог. Залогодателем может быть не только сам заёмщик, но и третьи лица: родные или друзья, которые готовы предоставить своё имущество для сделки:

• Клиент направляет заявку новому кредитору, предлагает новый залог и получает одобрение.
• Стороны подписывают договор.
• Новый кредитор регистрирует залог и погашает текущий кредит с другим залогом.
• Текущий кредитор снимает обременение с первоначального залога → кредит рефинансирован.

Особенность: есть риск испортить отношения с близкими, если заёмщик неправильно рассчитает свои возможности и возникнут проблемы с погашением кредита.

3. Заключить договор с меняющейся процентной ставкой. Смысл в том, что пока новый кредитор не оформит залог, заёмщик будет платить по действующему кредиту по завышенной процентной ставке. Когда обременение будет зарегистрировано для обеспечения новой сделки, ставку снизят. Так кредиторы смогут компенсировать взятый на себя риск.

Как работает:

• Клиент направляет заявку новому кредитору и получает одобрение.
• Стороны подписывают документы, где прописано условие о меняющейся процентной ставке.
• Новый кредитор погашает текущий долг клиента.
• С залога снимается обременение, а затем снова регистрируется как обеспечение нового кредита. Пока происходит переоформление, клиент вносит платежи на погашение нового кредита по повышенной ставке.
• После того, как залог зарегистрируется, процентная ставка по новому кредиту снижается.

Особенность: человек будет переплачивать из-за повышенной ставки, пока залог будет регистрироваться для обеспечения нового кредита.

Рефинансировали кредит с залогом? Были какие-то сложности?

Как это работает и когда это делать

Что такое рефинансирование наличными?

Рефинансирование наличными — это вариант рефинансирования ипотечного кредита, который позволяет конвертировать собственный капитал в наличные деньги. Новый ипотечный кредит выдается на сумму, превышающую ваш предыдущий остаток по ипотечному кредиту, и разница выплачивается вам наличными.

В мире недвижимости рефинансирование в целом – это популярный процесс замены существующей ипотеки на новую, которая обычно продлевает условия для заемщика, которые являются более благоприятными. Рефинансируя ипотечный кредит, вы можете уменьшить свои ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, договориться о более низкой процентной ставке, пересмотреть периодические условия кредита, удалить или добавить заемщиков из обязательств по кредиту и, в случае рефинансирования наличными, получить доступ наличные деньги из собственного капитала в вашем доме.

Key Takeaways

• При рефинансировании наличными новая ипотека берется на сумму, превышающую ваш предыдущий остаток по ипотеке, а разница выплачивается вам наличными.
• Обычно вы платите более высокую процентную ставку или больше баллов по ипотеке с рефинансированием наличными по сравнению со ставкой и сроком рефинансирования, при которой сумма ипотеки остается неизменной.
• Кредитор определит, сколько наличных денег вы можете получить с рефинансированием наличными, на основе таких стандартов, как отношение кредита к стоимости (LTV) вашей собственности и ваш кредитный профиль.

Нажмите «Играть», чтобы узнать о рефинансировании с выплатой наличных

Как работает рефинансирование с выплатой наличных

Рефинансирование наличными позволяет вам использовать свой дом в качестве залога для нового кредита, а также немного наличных денег, создавая новую ипотеку на большую сумму, чем та, что в настоящее время причитается. Получение наличных за счет собственного капитала в вашем доме может быть простым способом получить средства на непредвиденные расходы, расходы и нужды.

Заемщики, ищущие рефинансирование наличными, находят кредитора, готового работать с ними. Кредитор оценивает текущие условия ипотеки, баланс, необходимый для погашения кредита, и кредитоспособность заемщика. Кредитор делает предложение на основе анализа андеррайтинга. Заемщик получает новый кредит, который погашает его предыдущий и блокирует их в новый план ежемесячных платежей. Сумма сверх выплаты по ипотеке выдается наличными.

При стандартном рефинансировании заемщик никогда не увидит наличных денег, а только уменьшит свои ежемесячные платежи. Средства от рефинансирования с обналичиванием могут использоваться по усмотрению заемщика, но многие обычно используют деньги для оплаты крупных расходов, таких как медицинские или образовательные сборы, для консолидации долга или в качестве резервного фонда.

Обналичивание рефинансирования приводит к уменьшению собственного капитала в вашем доме, а это означает, что кредитор берет на себя больший риск. В результате затраты на закрытие, сборы или процентные ставки могут быть выше, чем при стандартном рефинансировании. Заемщики со специальными ипотечными кредитами, такими как кредиты Министерства по делам ветеранов США (VA), включая кредиты наличными, часто могут быть рефинансированы на более выгодных условиях с более низкими комиссиями и ставками, чем кредиты без VA.

Кредиторы налагают лимиты на сумму займа, которую вы можете занять посредством рефинансирования наличными — обычно 80% доступного капитала вашего дома.

Плюсы и минусы рефинансирования с обналичкой

Сообразительные инвесторы, наблюдающие за процентными ставками в течение долгого времени, обычно не упускают возможности рефинансировать кредит, когда кредитные ставки падают до новых минимумов. Может быть множество различных вариантов рефинансирования, но, как правило, большинство из них сопряжено с несколькими дополнительными расходами и сборами, которые делают сроки рефинансирования ипотечного кредита столь же важными, как и решение о рефинансировании.

В дополнение к проверке ставок и сборов, чтобы убедиться, что рефинансирование является хорошим вариантом, подумайте о причинах, по которым вам нужны наличные деньги. Этот вариант рефинансирования обычно имеет более низкие процентные ставки, чем необеспеченный долг, такой как кредитные карты или личные кредиты. Однако, в отличие от кредитной карты или личного кредита, вы рискуете потерять свой дом — например, если вы не сможете выплатить ипотеку или если стоимость вашего дома упадет, и вы окажетесь под водой из-за ипотеки.

Тщательно подумайте, стоит ли то, для чего вам нужны наличные, риск потерять дом, если вы не сможете вносить платежи в будущем. Если вам нужны наличные деньги для погашения потребительского долга, примите необходимые меры, чтобы контролировать свои расходы, чтобы не попасть в ловушку бесконечного цикла перезагрузки долга. Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) имеет ряд отличных руководств, которые помогут определить, является ли рефинансирование хорошим выбором для вас.

Рефинансирование наличными дает заемщику все преимущества, которые он ищет от стандартного рефинансирования, включая более низкую ставку и, возможно, другие полезные модификации. Заемщики также получают денежные выплаты, которые могут быть использованы для погашения другого долга с высокой процентной ставкой или, возможно, для финансирования крупной покупки. Это может быть особенно полезно, когда ставки низкие или во время кризиса, например, в 2020–2021 годах, после глобальных блокировок и карантинов, когда более низкие платежи и некоторые дополнительные деньги могли быть очень полезными.

Пример рефинансирования наличными

Скажем, вы взяли ипотечный кредит на 200 000 долларов, чтобы купить недвижимость стоимостью 300 000 долларов, и спустя много лет вы все еще должны 100 000 долларов. Предполагая, что стоимость недвижимости не упала ниже 300 000 долларов, вы также накопили не менее 200 000 долларов собственного капитала. Если ставки упали, и вы хотите рефинансировать, вы потенциально можете получить одобрение до 80% капитала в вашем доме, в зависимости от андеррайтинга.

Многие люди не обязательно захотят взять на себя будущее бремя еще одного кредита в размере 200 000 долларов, но наличие собственного капитала может помочь сумме, которую вы можете получить в виде наличных. Допустим, ваш кредитор готов выдать 75% стоимости вашего дома. Для дома за 300 000 долларов это будет 225 000 долларов. Вам нужно 100 000 долларов, чтобы погасить оставшуюся часть основного долга. Таким образом, у вас остается 125 000 долларов наличными.

Если вы решите получить только 50 000 долларов наличными, вы будете рефинансировать с помощью ипотечного кредита на 150 000 долларов, который имеет более низкую ставку и новые условия. Новая ипотека будет состоять из 100 000 долларов, оставшихся от первоначального кредита, плюс желаемые 50 000 долларов, которые можно будет взять наличными.

Другими словами, вы можете взять новую ипотеку на 150 000 долларов, получить 50 000 долларов наличными и начать новый график ежемесячных платежей на всю сумму. В этом преимущество залоговых кредитов. Недостатком является то, что новое удержание вашего дома распространяется как на 100 000 долларов, так и на 50 000 долларов, поскольку все они объединены в один кредит.

Ставка и срок по сравнению с рефинансированием наличными

Как упоминалось выше, заемщики имеют множество вариантов, когда дело доходит до рефинансирования. Самым простым рефинансированием ипотечного кредита является рефинансирование по ставке и сроку, также называемое рефинансированием без наличных денег. С помощью этого типа вы пытаетесь добиться более низкой процентной ставки или изменить срок кредита, но больше ничего не меняется в вашей ипотеке.

Например, если ваша недвижимость была куплена много лет назад, когда процентные ставки были выше, вы можете счесть выгодным рефинансирование, чтобы воспользоваться более низкими процентными ставками. Кроме того, в вашей жизни могли измениться переменные, что позволит вам оформить 15-летнюю ипотеку (значительно сэкономить на выплате процентов), даже если это означает отказ от более низких ежемесячных платежей по 30-летней ипотеке. При рефинансировании со ставкой и сроком вы можете снизить ставку, приспособиться к 15-летней выплате или и то, и другое. Больше ничего не меняется, только ставка и срок.

Обналиченное рефинансирование имеет другую цель. Вы получаете разницу между двумя кредитами наличными, не облагаемыми налогом. Это возможно, потому что вы должны кредитному учреждению только то, что осталось от первоначальной суммы ипотеки. Любая дополнительная сумма кредита по рефинансируемой ипотеке с выплатой наличных денег выплачивается вам наличными при закрытии сделки, что обычно происходит через 45–60 дней с момента подачи заявки.

По сравнению со ставкой и сроком кредиты с выплатой наличных обычно имеют более высокие процентные ставки и другие расходы, такие как баллы. Кредиты наличными более сложны, чем процентные и срочные, и обычно имеют более высокие стандарты андеррайтинга. Высокий кредитный рейтинг и более низкое относительное отношение кредита к стоимости (LTV) могут смягчить некоторые опасения и помочь вам заключить более выгодную сделку.

Рефинансирование с выплатой наличных по сравнению с кредитом под залог собственного капитала

При рефинансировании наличными вы погашаете текущую ипотеку и оформляете новую. С помощью кредита под залог дома вы берете вторую ипотеку в дополнение к своей первоначальной, а это означает, что теперь у вас есть два залога на вашу собственность. Это означает наличие двух отдельных кредиторов, каждый из которых может претендовать на ваш дом.

Затраты на закрытие кредита под залог собственного капитала обычно меньше, чем при рефинансировании наличными. Если вам нужна значительная сумма для конкретной цели, кредит под залог дома может быть выгодным. Однако, если вы можете получить более низкую процентную ставку при рефинансировании наличными — и если вы планируете оставаться в своем доме в течение длительного времени — тогда рефинансирование, вероятно, имеет больше смысла. В обоих случаях убедитесь, что вы в состоянии погасить новую сумму кредита, потому что в противном случае вы можете потерять свой дом.

Дискриминация при выдаче ипотечного кредита незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) или Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Что такое собственный капитал?

Собственный капитал — это рыночная стоимость вашего дома за вычетом любых залогов, таких как сумма, которую вы должны по ипотеке или ссуде под залог собственного дома. Доля в вашем доме может колебаться в зависимости от условий рынка недвижимости в сообществе или регионе, где вы живете.

Как рассчитать стоимость дома?

Чтобы рассчитать долю в вашем доме, просто вычтите остаток задолженности по ипотечному кредиту из рыночной стоимости имущества. Например, если ваш дом оценивается в 600 000 долларов, а вы должны 200 000 долларов, то у вас есть собственный капитал в размере 400 000 долларов.

Как я могу использовать деньги от рефинансирования с обналичкой?

Нет никаких ограничений на то, как вы можете использовать средства рефинансирования с обналичкой. Многие заемщики используют наличные для оплаты крупных расходов, например, для финансирования образования или погашения долга, или в качестве резервного фонда.

Как рефинансировать инвестиционную недвижимость

Рефинансирование вашей инвестиционной собственности дает вам ряд преимуществ. Вот некоторые из причин, по которым вы можете захотеть рефинансировать свою инвестиционную недвижимость.

Снизьте ставки рефинансирования для вашей инвестиционной собственности

Вас может удивить разница между процентной ставкой по инвестиционной собственности и по основной собственности. Как правило, процентная ставка для инвестиционной недвижимости составляет не менее 0,5% — 0,75% выше, чем тот же заемщик может заплатить за ипотечный кредит на свое основное место жительства.

Инвестиционная недвижимость представляет больший риск для кредиторов. Банки и онлайн-кредиторы знают, что если вы столкнетесь с финансовыми трудностями и сможете позволить себе только один платеж по ипотеке, вы всегда выберете свой личный дом.

Чтобы учесть этот риск, кредиторы взимают более высокие проценты за инвестиционную недвижимость. Два ипотечных платежа могут быть непосильными, поэтому вы можете поискать более низкую ставку путем рефинансирования.

Рефинансирование может дать вам доступ к более низким ставкам, если вы продемонстрируете, что успешно управляете арендуемой недвижимостью. Сравните текущую процентную ставку с предложениями кредиторов, прежде чем рефинансировать.

Изменить срок ипотечного кредита

Вы хотите изменить условия кредита на свою инвестиционную недвижимость, чтобы получить ее бесплатно и быстрее? Вы будете платить больше каждый месяц, но со временем будете начислять меньше процентов, сокращая срок кредита.

Вы также можете рассмотреть вопрос об увеличении срока кредита, если у вас возникают проблемы с уплатой ежемесячных страховых взносов. Увеличение срока ипотеки означает, что вы платите меньше каждый месяц, но вы распределяете платежи по ипотеке во времени и получаете больше процентов. Рефинансирование путем изменения срока ипотеки может изменить процентную ставку, а может и не изменить.

Вы также можете рефинансировать ипотеку с плавающей процентной ставкой на ипотеку с фиксированной процентной ставкой. Владельцы инвестиционной собственности часто предпочитают переходить на фиксированную процентную ставку, потому что их ставки не меняются из месяца в месяц, что дает вам более последовательный набор ежемесячных расходов.

Cash Out Equity

До тех пор, пока остаток по ипотечному кредиту не станет равным нулю, технически вы не владеете своим домом бесплатно. Ваш кредитор удерживает залоговое имущество до тех пор, пока вы не погасите ипотечный кредит. Залоговое удержание означает, что ваш кредитор может конфисковать имущество, если вы не вернете то, что вы взяли взаймы. Эта система одинакова независимо от того, владеете ли вы личным имуществом или инвестиционной собственностью.

По мере того, как вы вносите ежемесячные платежи и выплачиваете основную сумму долга, все больше и больше жилья становится вашим. Собственный капитал — это сумма в долларах, которую вы имеете в собственности. Ваш собственный капитал включает в себя все деньги, которые вы вложили в дом, а также всю основную сумму, которую вы выплатили. Однако выплата процентов не увеличивает капитал.

Предположим, вы взяли ипотечный кредит на сумму 200 000 долларов США с первоначальным взносом 20% в размере 40 000 долларов США. За прошедшие годы вы заплатили еще 40 000 долларов в качестве первоначального взноса, и у вас осталось 120 000 долларов по кредиту. В этом примере у вас есть собственный капитал в размере 80 000 долларов в вашем доме, который вы можете использовать.

Вы можете взять кредит под залог собственного дома и получить немедленный доступ к наличным деньгам через кредит под залог дома или рефинансирование наличными. Вы можете использовать деньги, чтобы финансировать ремонт, погасить долг по кредитной карте или оплатить почти что-нибудь еще.

Увеличьте свой доход от аренды

Получаете ли вы максимально возможную ренту от вашей инвестиционной недвижимости? Рефинансирование для внесения некоторых улучшений или ремонта может позволить вам сдать недвижимость в аренду за более высокие деньги. Некоторые из наиболее распространенных обновлений, которые вы можете сделать, чтобы увеличить свой денежный поток, включают: 9.0005

• Добавление дополнительного сегмента к дому для увеличения жилой площади.
• Отделка цокольного этажа и сдача его как отдельной квартиры.
• Ремонт крыши и замена отсутствующей черепицы.
• Модернизация основных бытовых приборов, шкафов и полов.
• Перекраска внутренних комнат, чтобы дом выглядел лучше.
• Отделка или техническое обслуживание наружной конструкции, такой как бассейн или забор.
• Модернизация печи или центральной системы охлаждения.

Повышение уровня пригодности вашего жилья для жизни укрепляет расположение ваших нынешних жильцов и увеличивает рыночную стоимость вашего дома. Это означает, что вы можете взимать более высокую арендную плату в краткосрочной перспективе и вернуть свои деньги, продав недвижимость за более высокую цену позже.

Финансы Другие инвестиции в недвижимость

Вы можете использовать свой собственный капитал для финансирования первоначального взноса, если вы видите инвестиции в недвижимость, которые вы хотите купить быстро. По мере того, как стоимость вашего дома с течением времени растет, стоимость вашего капитала увеличивается сверх того, что вы платите по основной сумме.

Многие инвесторы используют этот накопленный капитал для получения большей прибыли, используя его для вложения денег в другие инвестиции. У вас могут быть еще большие цели, например, использовать деньги, которые вы получаете от рефинансирования, для инвестирования в другой тип предприятия в сфере недвижимости, например, в коммерческую недвижимость.

Вкладывайте почти все остальное

В отличие от некоторых других видов кредитов, нет никаких ограничений на то, что вы можете делать с деньгами, которые вы берете в результате рефинансирования.