Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве: Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом? Долевое строительство. Статьи о недвижимости, строительстве и ремонте. СИБДОМ

§ 7. Банкротство застройщиков \ КонсультантПлюс

• Главная
• Документы
• § 7. Банкротство застройщиков

Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силу

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 28.12.2022) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 19.04.2023)

КонсультантПлюс: примечание.

О применении § 7 гл. IX (в ред. ФЗ от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ) см. указанные законы.

(введен Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ)

• Статья 201.1. Общие положения
• Статья 201.2. Лица, участвующие в деле о банкротстве застройщика
• Статья 201.3. Особенности применения мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника
• Статья 201.4. Особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика
• Статья 201.5. Особенности установления денежных требований участников строительства
• Статья 201. 6. Утратила силу
• Статья 201.7. Реестр требований участников строительства
• Статья 201.8. Правила рассмотрения требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика
• Статья 201.8-1. Финансирование мероприятий по завершению строительства
• Статья 201.8-2. Специальный банковский счет для финансирования строительства объекта незавершенного строительства
• Статья 201.9. Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика
• Статья 201.10. Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства
• Статья 201.11. Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений
• Статья 201.12. Собрание участников строительства
• Статья 201.12-1. Порядок удовлетворения требований участников строительства
• Статья 201.12-2. Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве
• Статья 201. 13. Расчеты с участниками строительства
• Статья 201.14. Погашение требований граждан — участников строительства по денежным обязательствам и особенности расчетов с кредиторами в случае реализации предмета залога в деле о банкротстве застройщика
• Статья 201.15. Погашение текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди к застройщику в целях обеспечения возможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений
• Статья 201.15-1. Особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства
• Статья 201.15-2. Передача имущества и обязательств застройщика
• Статья 201.15-2-1. Особенности урегулирования обязательств застройщика по строительству объектов инженерно-технической, транспортной и социальной инфраструктур
• Статья 201.15-2-2. Передача Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства
• Статья 201. 15-3. Возможность перехода к внешнему управлению в деле о банкротстве застройщика
• Статья 201.15-4. Особенности банкротства жилищно-строительных кооперативов

Статья 201. Продажа имущества должника — субъекта естественной монополии Статья 201.1. Общие положения

Банкротство застройщика при долевом строительстве – что делать дольщику в Санкт-Петербурге

Банкротство застройщика — это признанная арбитражным судом неспособность выполнения возложенных на строительную фирму обязательств. Причин, которые могут привести к подобному исходу, достаточно много:

• некорректно составленный бизнес-план;
• резкое подорожание строительных материалов в процессе возведения дома;
• неправильно организованный строительный процесс;
• форс-мажорные обстоятельства.

Для дольщика банкротство застройщика в Санкт-Петербурге всегда означает сдвиг сроков переезда в новое жилье, а то и вовсе невозможность заселения. Но если дольщик вовремя предъявит свои требования к строительной фирме и сделает это правильно, то риски потери вложенных в строительство денег сводятся к нулю. Следуя процедуре, описанной в ФЗ.214 о банкротстве застройщика, финансовые потери от ДДУ с несостоятельной стройорганизацией можно свести к минимуму.

Обратите внимание, что согласно ст.53 ФЗ «О банкротстве», стройфирма признается банкротом только с момента принятия соответствующего решения об этом арбитражным судом. Следовательно, подача заявления о несостоятельности далеко не всегда приводит непосредственно к банкротству.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику?

Самый актуальный вопрос, волнующий физлиц  в случае банкротства застройщика при долевом строительстве — «что делать и как действовать дольщику в проблемной ситуации»? Главное правило — не паниковать и тщательно продумать стратегию дальнейшего поведения.

По смыслу статьи 201. 1 ФЗ «О банкротстве», арбитражный управляющий предупреждает граждан об инициировании процедуры наблюдения или об открытии конкурсного производства посредством размещения объявления в издании «Коммерсантъ». Дольщик должен предъявить свои требования к строительной компании в течение:

• 1 месяца, если инициирована процедура наблюдения;
• 2 месяцев, если открыто конкурсное производство.

Гражданин вправе выдвинуть следующие требования при банкротстве застройщика:

1. О возврате денег по ДДУ и возмещении реального ущерба, причиненного строительной фирмой в связи с неисполнением ее обязательств. Помимо этого, субъект может потребовать возврата денег по контракту, признанному судом незаключенным или недействительным.
2. О предоставлении жилья в собственность.

Соответственно, арбитражным управляющим формируются два реестра требований кредиторов — денежных требований и требований о предоставлении жилплощади.

Заявление о банкротстве застройщика и включении требований в кредиторский реестр подается в арбитраж, разрешающий вопросы о несостоятельности стройфирмы. Особенностью данного заявления будет то, что в просительной части должник должен просить суд не о взыскании со строительной фирмы денежных средств, а о включении требований заявителя в соответствующий реестр. В остальном структура заявления схожа со структурой иска.

В обязательном порядке к заявлению о банкротстве застройщика необходимо приложить ДДУ, как подтверждающий документ, бумаги о перечислении денег, претензию к строительной организации и т.д.

В соответствии с особенностями банкротства застройщика, описанными в п.6 ст.201.1 ФЗ «О банкротстве», не только физлица по ДДУ имеют право на предъявление заявления в арбитраж в качестве кредиторов. Закон защищает также обладателей основного и предварительного договора купли-продажи, договора займа, договора простого товарищества и прочих соглашений, связанных с предоставлением денег и активов ради возведения многоэтажек с последующей передачей готовых стройобъектов в собственность инвесторам. Пострадавшие субъекты будут иметь те же права, что и обманутые дольщики.

214-ФЗ: банкротство застройщика и денежные требования

Если строительный объект находится на стадии «ямы» или «фундамента», дольщику необходимо заявлять претензию денежного характера. Физическое лицо может потребовать взыскания со строительной фирмы оплаченную сумму по контракту, а также реальные убытки. Кроме того, дольщик вправе отсудить у застройщика все штрафы и проценты, предусмотренные соглашением.

Согласно ст.201.9 федерального закона «О банкротстве», вложенные в строительство деньги дольщики смогут получить в третью очередь. Процедура банкротства застройщика подразумевает поэтапные выплаты всем пострадавшим от разорения строительной компании. Сначала строительная фирма делает расчеты с субъектами, перед которыми она отвечает за причинение ущерба их здоровью и жизни, затем расплачивается с долгами по зарплате своих сотрудников, и только потом наступает черед дольщиков.

Требования дольщиков о натуральном возмещении

Важно помнить про особенности банкротства застройщика, которые влияют на решение о возмещении средств пострадавшим. Требования физических лиц могут быть удовлетворены и в натуральном виде, если многоэтажка фактически построена. Законодательство предусматривает следующие возможные варианты:

1. Предоставление физическим лицам квартир и прочих объектов в собственность. Мера применяется, если:

• здание вводилось в эксплуатацию;
• передаточная документация на квартиру отсутствует;
• стоимость передаваемых объектов не превышает больше чем на 5 % стоимость всех заявленных требований, либо 2/4 кредиторов последней очереди согласны на такие мероприятия, либо на депозит судебного органа была внесена соответствующая сумма;
• оставшихся активов хватит для уплаты долгов первоочередным кредиторам;
• есть возможность передачи жилплощади, отвечающей пунктам договора.

2. Признание права собственности на жилплощадь. Мера применяется, если:

• здание вводилось в эксплуатацию;
• передаточная документация была подписана до даты подачи заявления о несостоятельности в арбитраж.

3. Привлечение нового застройщика для завершения строительных работ. Данный способ существует с 2016 года, и в настоящее время он активно используется на практике. Мера применяется при:

• наличии застройщика, выразившего намерение закончить стройку;
• наличие положительного заключения уполномоченного органа о возможности завершить стройку;
• наличие определения арбитража об удовлетворении намерений.

4. Сдача недостороенного объекта дольщикам для окончания работ путем учреждения ЖСК или иного потребительского кооператива. Мера применяется, если:

• стоимость прав строительной фирмы на недостроенный объект и надел под ним не превышает больше чем на 5 % всей стоимости требований кредиторов, либо три четверти кредиторов последней очереди согласны на такие меры, либо на депозит судебного органа поступили соответствующие средства;
• денежных резервов после передачи дольщикам недостроя будет достаточно для удовлетворения денежных претензий кредиторов предыдущих очередей;
• недострой является собственностью строительной фирмы;
• участок под недостроенным домом является собственностью стройфирмы или принадлежит ей на другом праве;
• дольщики приняли решение о создании ЖСК или иного кооператива.

Для реализации каждого из перечисленных вариантов (кроме привлечения сторонней строительной организации и признания права собственности), арбитражный управляющий производит обязательное собрание дольщиков. Только при наличии согласия дольщиков соответствующее ходатайство вносится на рассмотрение арбитража. Данный этап является обязательным в процедуре банкротства застройщика.

Возможные варианты денежных компенсаций

 Дольщик, решивший вернуть свои деньги за неполученную недвижимость, может добиться включения своих требований в реестр кредиторов. Если имеющихся денежных активов строительной фирмы будет недостаточно, на торги уйдет ее имущество, а вырученные средства поступят на счет дольщиков.

С 1 января 2017 года механизм выплаты страховых сумм и неустоек упраздняется, вместо него учреждается компенсационный фонд застройщиков. Он будет состоять из взносов застройщиков, размер которых составит 1 % от стоимости каждого заключенного договора. Деньги из компфонда будут выплачиваться гражданам исключительно после инициирования процедуры банкротства застройщика в Санкт-Петербурге.

Банкротство застройщика: судебная практика

По делам о банкротстве застройщиков судебная практика довольно обширна. Наиболее частые споры вызывает невключение претензий физических лиц в кредиторский реестр либо отнесение их к кредиторам последней очереди.

В качестве примера можно привести акт арбитражного суда республики Марий Эл по Делу № А38-5284/2013 о включении требований физического лица в кредиторский реестр. Гражданин С. указал, что подписанное им и строительной компанией-банкротом соглашение о займе является притворным, под которым был замаскирован договор долевого участия. Арбитраж встал на сторону дольщика, и в банкротстве застройщика его денежные претензии были зафиксированы в третьей очереди, хотя представители банкрота настаивали на последней очереди.

Еще один пример — включение в кредиторский реестр по Делу № А63-11/2016. Семья Л. заключила договор займа со строительной организацией, фактически замаскированный под ДДУ, и потратила на его оплату все средства материнского капитала. В виду особенностей банкротства застройщика, дело было выделено в отдельное производство, суд привлек в качестве третьего лица управление Пенсионного фонда РФ. Арбитраж Ставропольского края признал требования семьи Л. обоснованными, но включил их только в последнюю очередь.

В судебной практике встречаются и иные противоречивые ситуации по 214-ФЗ. При банкротстве застройщика, следовательно, не нужно полагаться на собственные силы и действовать по аналогии — самым надежным способом является обращение к профессиональным юристам.

Дольщики и банкротство застройщика: кто может помочь?

Если вам стало известно о банкротстве застройщика, или о том, что он может обанкротиться в ближайшем будущем, — немедленно заручитесь поддержкой специалиста в Петербурге. Опытный юрист не только поможет подготовить заявление о включении в кредиторский реестр требований и доказательную базу, но также примет участие в судебных тяжбах, в собраниях кредиторов, представит ваши интересы перед арбитражным управляющим. Вы можете заниматься своими делами — юрист по доверенности будет самостоятельно решать возникающие вопросы. Все усилия специалиста будут направлены на достижение главной цели — получение вами денежной компенсации в требуемом объеме либо получение недвижимого объекта. Так же, согласно ФЗ.214 о банкротстве застройщика, вы также можете рассчитывать на взыскание убытков со строительной компании, всех неустоек по ДДУ и компенсацию морального вреда.

Не пускайте ситуацию на самотек — звоните в юридическую компанию «Петербургский дольщик» по телефону +7(812) 603-72-30. Мы гарантируем, что вы не останетесь без денег и квартиры даже в самой непростой ситуации!

подрядчиков сталкиваются с серьезными проблемами в борьбе с банкротствами клиентов-застройщиков — Блог юриста по строительству Флориды — 22 июня 2011 г. с разработчиками, чья текущая финансовая жизнеспособность оказалась под серьезной угрозой. Некоторые из этих застройщиков подали заявление о банкротстве в соответствии с главой 11, как правило, для того, чтобы продолжить работу над своими проектами и / или предотвратить потерю права выкупа кредитором.

Последовавшее за этим судебное разбирательство в суде по делам о банкротстве может растянуться на годы и поглотить большие суммы судебных издержек.

Чего следует ожидать подрядчику, когда застройщик подает заявление о банкротстве? Во-первых, важно быстро проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на банкротстве. Мы подчеркиваем «быстро» в связи с тем, что, когда владелец проекта подает заявление о банкротстве, вполне вероятно, что определенные важные решения о том, что произойдет с проектом в будущем и как будут платить подрядчикам, могут быть приняты сразу после подачи заявления о банкротстве. . Есть важные решения, которые принимаются в деле о банкротстве, которые требуют, чтобы подрядчики участвовали в судебном процессе, чтобы наилучшим образом защитить свою способность получать оплату.

Для подрядчика целесообразно иметь план до того, как застройщик объявит о банкротстве, чтобы должным образом защитить права подрядчика. Как правило, при банкротстве обеспеченные кредиторы получают выплаты в первую очередь, а необеспеченные кредиторы получают выплаты со скидкой от того, что остается в конкурсной массе. Таким образом, получение обеспечительного интереса в проекте или других активах застройщика дает подрядчику преимущество после того, как застройщик объявляет о банкротстве.

Сразу после подачи застройщиком заявления о банкротстве его активы переходят в так называемую «конкурсную массу», и вступает в силу «автоматическое приостановление». Автоматическое приостановление запрещает кредиторам, таким как подрядчики, предпринимать какие-либо действия по взысканию сумм, причитающихся с должника/застройщика, и толкуется широко. Коллекторская деятельность в нарушение автоматического приостановления часто сопровождается санкциями, наложенными на кредитора судом по делам о банкротстве.

Если подрядчик продолжает работу над проектом для владельца, который подал заявку на защиту по главе 11, целесообразно принять меры для защиты права подрядчика на оплату текущей работы. Хотя правила автоматического приостановления и предпочтения не позволяют подрядчику взимать причитающиеся до банкротства суммы, эти правила не применяются к работам, которые выполняет подрядчик, или к материалам, предоставленным после подачи дела о банкротстве и пока дело находится на рассмотрении. Чтобы наилучшим образом защитить интересы подрядчика, следует контролировать дело о банкротстве, чтобы гарантировать, что требования к застройщику должным образом перечислены и классифицированы (например, как обеспеченные).

Еще одним важным элементом в деле о банкротстве, на который должен обратить внимание подрядчик, является право должника по главе 11 принять на себя или отказаться от договора на строительство в любое время до утверждения плана реорганизации должника. Это событие может растянуться на несколько месяцев. Чтобы принять контракт, должник должен устранить все нарушения, что означает выплату подрядчику, субподрядчикам и поставщикам подрядчика в полном объеме. Кроме того, в качестве условия допущения должник должен предоставить достаточные гарантии того, что он будет производить будущие платежи по договору.

С учетом сказанного, для подрядчиков с клиентами-разработчиками, испытывающими финансовые затруднения, важно, чтобы они серьезно рассмотрели возможность заключения мирового соглашения на меньшую сумму, чем они должны, чтобы не стать одним из многих кредиторов в возможной будущее банкротство. Как только они получат первые признаки финансовых затруднений со стороны застройщика, они должны рассмотреть возможность встречи с клиентом лицом к лицу и искать решение проблемы во внесудебном порядке.

В целом, большинство подрядчиков, как правило, добиваются большего успеха, договариваясь об урегулировании споров, а не проходя процедуру банкротства в соответствии с Главой 11 для взыскания долга. Как только застройщик находится в состоянии банкротства, все ставки сняты. Будет несколько кредиторов, и весь вопрос находится под контролем федерального суда по делам о банкротстве и, возможно, доверенного лица по главе 11, назначенного для ведения дела застройщика. Кроме того, судебные издержки разработчика съедят большую часть средств, которые у него остались для выплаты долгов, и весь процесс может занять годы. Подрядчики должны тщательно взвесить возможность принятия разумного делового решения и соглашаться на меньшую сумму, чем они должны, прежде чем они будут втянуты в процедуру банкротства.

Если внесудебное урегулирование не может быть достигнуто и застройщик подает заявление о банкротстве, подрядчики должны обязательно приложить все необходимые усилия для обоснования своих требований и играть активную роль во всем процессе. Они должны тесно сотрудничать как с адвокатами по строительному праву, так и с адвокатами по банкротству, чтобы убедиться, что они соблюдают каждую деталь при рассмотрении дела. После того, как подрядчик признан судом по делам о банкротстве обеспеченным кредитором, он может потребовать возмещения своих гонораров адвокатам в случае банкротства, если в имуществе остается доля капитала. Однако, если нет справедливости, то кредитор будет иметь полный приоритет над имуществом, и подрядчик будет вынужден оплатить свои собственные судебные издержки, которые могут стать существенными для крупных и сложных дел по главе 11.

Наши юристы по строительству в Южной Флориде и я очень тесно сотрудничаем со многими нашими клиентами-подрядчиками, помогая им принимать самые разумные юридические и деловые решения в их отношениях с застройщиками, испытывающими финансовые затруднения. Мы продолжим писать об этих и других важных вопросах для строительного бизнеса во Флориде, и мы призываем последователей отрасли ввести свой адрес электронной почты в поле справа, чтобы автоматически получать все наши будущие сообщения в блоге.

Когда разработчикам не удается завершить проекты

Реклама

Продолжить чтение основной истории

• 25 марта 1990

Авторы… Архивы New York Times

См. статью в исходном контексте с 9 0035 25 марта, 1990 г., раздел 10, стр. 1Купить репринты

Посмотреть на Timesmachine

TimesMachine — это эксклюзивное преимущество для абонентов с доставкой на дом и цифровых абонентов.

Об архиве

Это оцифрованная версия статьи из печатного архива The Times до начала онлайн-публикации в 1996. Чтобы сохранить эти статьи в первоначальном виде, The Times не изменяет, не редактирует и не обновляет их.

Иногда в процессе оцифровки возникают ошибки транскрипции или другие проблемы; мы продолжаем работать над улучшением этих архивных версий.

Первые покупатели загородных новостроек обычно с нетерпением ждут того дня, когда остановится строительство и замолчат бульдозеры. Но для все большего числа новых домовладельцев в наши дни тишина может сигнализировать о невыполнении обязательств застройщиком по проекту, оставляя их беспокоиться о мощении дорог, оплате канализации и установке теннисных кортов.

Иногда девелоперы разоряются и отказываются от своих проектов, не успев завершить все объекты и удобства, обещанные в их светящихся брошюрах. Чаще всего более низкие продажи означают, что проекты, которые должны были быть завершены, скажем, за два года, растягиваются до шести или семи лет.

Но и в заброшенных, и в отсроченных застройках семьи, купившие дома с большими ожиданиями, остаются с незавершенными квартирами для соседей и пустым фундаментом там, где должны были быть новые дома.

«Обычно застройщик завершает проект, прокладывает дороги, передает всю территорию ассоциации домовладельцев и просит муниципалитет взять на себя ответственность за дороги», — сказал Дональд Кальдерон, член правления Concord Ridge, незавершенный поселок из 387 квартир в городке Раритан, штат Нью-Джерси, застройщик которого обанкротился, в результате чего работы на сумму около 250 000 долларов не были выполнены. «Но когда разработчик не может закончить, вы вступаете в настоящую борьбу, пытаясь выяснить, кто должен вмешаться, чтобы взять на себя управление».

В результате такие люди, как мистер Кальдерон, оказываются не хозяевами отлаженного жилого комплекса, а измотанными переговорщиками в запутанном клубке проблем с застройщиком, государственными регуляторами и городскими чиновниками, банками и судами по делам о банкротстве.

Большинство этих игроков заинтересованы в том, чтобы тратить немного своих денег и побуждать других тратить больше своих. Когда необходимо принять трудное решение или потратить деньги, незадачливые владельцы начинают чувствовать, что будущим их домов управляют Альфонс и Гастон.

«О да, мы видим все больше и больше этого», — сказал Стюарт Палилонис, менеджер отдела планового развития недвижимости Департамента по связям с общественностью Нью-Джерси, который контролирует кондоминиумы и ассоциации домовладельцев. «С каждым днем ​​мы слышим все больше и больше жалоб, но обычно к тому моменту, когда нам звонит владелец, застройщик уже разорился, и как он возьмет деньги на достройку? Я имею в виду, что банк больше не собирается давать ему взаймы. »

Отнюдь не помогая застройщикам, попавшим в беду, сберегательная индустрия, окруженная собственными проблемами, на самом деле закрывает проекты раньше, чем обычно, сказал Гурдон Бак, юрист из Хартфорда с большой практикой, связанной с жилищным строительством.

»Федеральные регулирующие органы после того, как банки сократить их приобретение, развитие и строительство кредитов,» сказал он. «Они говорят: «Индустрия недвижимости идет ко дну, избавьтесь от этих проектов», и знаете что? Рынок снова идет вниз».

Становится хуже. Несколько региональных банков перешли под контроль федеральных банковских регуляторов, а их активы были переданы Resolution Trust Corporation, недавно созданному отделению Федеральной корпорации страхования депозитов, которому поручено поглощение обанкротившихся банков и распродажа их активов. Это добавляет нового и еще более удаленного владельца, с которым незадачливые покупатели должны иметь дело, чтобы завершить строительство своего жилья.

Подобные жалобы регистрируются в Коннектикуте и Нью-Йорке, где снижение цен на недвижимость также лишило расцвет некогда процветавшего рынка таунхаусов в пригородных кондоминиумах. Как и в многоквартирных кооперативах в Нью-Йорке, где отказ спонсора часто может поставить под угрозу финансовое положение акционеров, застройщик пригородного кондоминиума, который отстает от графика, часто в конечном итоге перекладывает расходы на содержание своих непроданных квартир на владельцев жилого дома. занятые дома.

В пригородных районах застройщики обычно строят поэтапно, используя выручку от продажи первых квартир для финансирования последующих. Когда продажи замедляются, как это было в последние несколько лет, некоторые девелоперы, особенно мелкие строители с ограниченными ресурсами, не завершают свои проекты.

ЧАСТО разработчик останавливается в работе и пытается передать незавершенный проект владельцам, чтобы проверить их характер, оставляя жильцам решать, дать ли разработчику больше времени и рисковать большими потерями, или рисковать иском, который движет разработчиком. под, тем самым делая его активы вне их досягаемости.

«В последние несколько лет мы наблюдаем эту закономерность гораздо чаще, чем раньше», — сказал Э. Ричард Кеннеди, юрист из Монтвилля, штат Нью-Джерси, специализирующийся на ассоциациях кондоминиумов. «Рынок тормозит, у застройщиков нет наличных денег от продаж, и они говорят: «Ну, посмотрим, насколько серьезны собственники». Посмотрим, подадут ли они в суд».

Во время бума 1984-87 годов, по словам г-на Кеннеди, примерно в 5% случаев, когда разработчик передал проект владельцам, они подали в суд на выполнение определенных задач до того, как они взяли на себя ответственность за проект. По его словам, теперь примерно треть таких закрытий заканчивается иском.

Одним из клиентов г-на Кеннеди является ассоциация кондоминиумов Конкорд-Ридж, сообщество из 387 таунхаусов и 47 платных домов на одну семью, девелопер которой, Джон А. Майоне, строитель из Нью-Джерси, подал заявление о личном банкротстве 1 января. 26.

Комплекс находится в холмистой местности в центре Нью-Джерси, где открытые, в основном безлесные пространства свидетельствуют о том, что раньше он использовался в качестве сельскохозяйственных угодий и пастбищ. Все жилые дома были проданы по крайней мере один раз, но прерывистые таблички «Продается» на окнах — застройки кондоминиумов не позволяют размещать таблички во дворах — показывают, что дюжина или более таунхаусов выставлены на продажу в качестве перепродажи.

Кроме того, застройщик передал подрядчикам четыре таунхауса вместо наличных, которые сейчас сдаются в аренду. По словам представителей городка Раритан, работы над проектом еще предстоит выполнить на сумму около 250 000 долларов.

«Большинство дорог и тротуаров не достроены, а в некоторых случаях то, что было сделано, требует ремонта», — сказал г-н Кальдерон. «Резервуар заилен и нуждается в углублении, проводка для уличного освещения была сделана неправильно, и она закоротила, так что это должно быть исправлено. Это все вещи, за которые разработчик несет ответственность перед передачей сайта. Но кто знает, когда это будет сделано?»

Улицы в Конкорд-Ридж вымощены грубым асфальтом, который обычно остается открытым до тех пор, пока с участка не покинет последняя единица тяжелой техники и не будет нанесено более тонкое финишное покрытие. В результате крышки люков в Конкорд-Ридж возвышаются на добрых два дюйма над уровнем окружающего проезжей части, что затрудняет вспахивание дорог. В любом случае, Раритан Тауншип отказывается брать на себя ответственность за строительство дорог до тех пор, пока не будет завершено окончательное мощение. Действительно, отчетливая нотка отвращения прокрадывается в голос муниципалитета, когда поднимаются проблемы бедственного положения.

«Это не то, что мы можем для них сделать», — сказал Джеймс Дюрант, мэр городка. «В этом году в нашем бюджете есть 1,8 миллиона долларов на ремонт уже существующих дорог, поэтому мы не готовы брать на себя какие-либо новые разработки, особенно Concord Ridge».

КАК большинство разработок за последнее десятилетие, Concord Городские власти потребовали от Риджа разместить страховой залог для покрытия расходов на завершение строительства дороги, прежде чем городские власти одобрят застройку в 1982 году. Теперь город не уверен, что облигации покроют расходы, и, кроме того, говорят мэр и владельцы. , связующая компания, F.I.A. Inc. из Восточного Ганновера, штат Нью-Джерси — еще один игрок в деле перекладывания ответственности — затягивает выплаты.

Такой дефицит — еще одна опасность для домовладельцев на вялом рынке недвижимости, — сказал Джек Бояджян, президент компании Far Hills Management Company из Фар-Хиллз, штат Нью-Джерси, которая управляет Конкорд-Ридж.

«Раньше застройщику требовалось два года, чтобы продать свои дома и уйти с работы», — сказал он. «Сейчас на это уходит пять-шесть лет, поэтому стоимость всего возросла. И чем дольше вы откладываете, тем дороже это будет стоить».

Недостроенные дороги также являются одной из проблем Hampton Commons, кондоминиума, запланированного для 308 двухэтажных тауншипов в городке Хэмптон на лесистых холмах округа Сассекс. в северо-западном углу Нью-Джерси.

Девелопер Марвин Л. Хиршберг из Монтвилля, штат Нью-Джерси, партнер г-на Майоне по Конкорд-Ридж до тех пор, пока в прошлом году их пути не разошлись, 12 марта подал заявление о личном банкротстве. чем для компаний, сказал г-н Кеннеди, адвокат, потому что банки обычно настаивают на личных облигациях при выдаче кредитов на строительство. Это связано с тем, что разработки строятся так называемыми одноцелевыми организациями — отдельной корпорацией для каждого проекта, — которые не владеют никакими активами, кроме самого проекта. Таким образом, активы разработчиков часто превышают активы их проектов.

Из 308 таунхаусов, запланированных для Hampton Commons, 300 завершены, 175 проданы, а фундаментные плиты для еще 8 квартир лежат голыми в дальнем углу проекта среди сырой грязи, строительных трейлеров и прочего беспорядка прерванной работы .

Застройщик завершил строительство бассейна, спортивного зала и теннисных кортов на первом этапе строительства дома, чтобы привлечь клиентов, пояснил он, хотя жители жалуются на некачественную работу, требующую ежегодного ремонта сантехники в клубе.

Hampton Township удерживает свидетельства о праве собственности на несколько непроданных квартир из-за того, что застройщик не завершил элементы инфраструктуры проекта, и владельцы подают в суд на него в Департамент по делам сообщества за его неуплату доли своих непроданных квартир ежегодного счета за канализацию проекта в размере 98 000 долларов.

Канализационное управление округа Сассекс взимает полную сумму, несмотря на то, что половина домов не продана и не занята, а поскольку г-н Хиршберг не хочет или не может покрыть расходы на свои непроданные квартиры, 150 нынешних домовладельцев платят около 560 долларов в год. только за эту услугу.

«Мы собрались вместе и собрали по 100 долларов с каждого владельца», — сказал Брюс Карчман, владелец кафе «Плаза» в Ливингстоне, штат Нью-Джерси, и член попечительского совета ассоциации кондоминиумов. «Мы получили 10 000 долларов в котенке, и Хиршберг буквально выдоил нас до костей. Каждый раз, когда мы должны платить нашему адвокату, чтобы предстать перед судьей в Ньюарке, они получают отсрочку, и теперь мы просто в ручье».

Г-н Карчман сказал, что застройщик также не заплатил свою долю резервный фонд ассоциации кондоминиумов, и что в результате у него есть только 25 000 долларов из 75 000 долларов, которые он должен иметь.

Наконец, сказал он, мистер Хиршберг не уплатил членские взносы за свои непроданные квартиры.

«Мы платим за стрижку его травы, мы платим за уборку снега, и каждый раз, когда мы просим его выполнить свои обязанности, мы натыкаемся на кирпичную стену», — сказал г-н Карчман.

В ответ г-н Хиршберг сказал, что его личное банкротство не затронет Hampton Commons, и что работа, которую хотели сделать владельцы, будет выполнена.

»Я решаю все проблемы владельцев,» сказал он. Тем временем, продолжил он, он снизил цены на свои непроданные объекты со 135 000 до 19 долларов.от 0 000 до 110 000 до 165 000 долларов США; договорились об ипотечных кредитах на 5% ниже, 6% первоначальной годовой процентной ставки для новых покупателей и тщательно благоустроили непроданные квартиры, «чтобы создать более позитивную атмосферу».

«В середине 80-х цены были почти бессовестно высокими. ,» он сказал. «Но я думаю, что в 90-е цены стабилизируются, и девелоперы не смогут искать неожиданную прибыль, которую они привыкли зарабатывать». Патрик и их 6-недельный ребенок Келли Энн размышляли о странной смеси недоверия и зависимости, которую владельцы в конечном итоге испытывают к разработчикам, попавшим в беду.

«Это не самая лучшая вещь в мире, если ваш разработчик обанкротится», — сказала она. «Но нам очень нравится жить здесь, и, несмотря ни на что, я думаю, я должен дать Хиршбергу презумпцию невиновности — хотя бы потому, что у меня нет большого выбора».

Что касается будущего, миссис Риган сказала ей Совладельцы просто хотели рассчитаться с г-ном Хиршбергом по счетам за канализацию и позволить городским властям побеспокоиться о завершении мощения и установке светофоров, которые не были установлены.

«Все, чего мы сейчас хотим, это чтобы он взял на себя ответственность за то, что принадлежит ему», — сказала она. «Мы не заботимся о деньгах, которые у нас уже отняли, потому что мы уже сыты по горло. Пока он возьмет на себя ответственность, мы расторгнем сделку».

Мистер Бак, адвокат по недвижимости из Хартфорда, утверждает, что все стороны в проблемном кондоминиуме добиваются большего успеха, когда пытаются ладить, а не бороться друг с другом.

Закон Коннектикута требует, чтобы застройщик передал контроль над советом директоров ассоциации кондоминиумов избранным владельцам, когда 60 процентов квартир были проданы; в Нью-Йорке этот показатель составляет 50 процентов, а в Нью-Джерси — 75 процентов.

Во всех трех штатах разработчик может отказаться от контроля над советом на более раннем этапе, а в Коннектикуте оборот может быть изменен, чтобы позволить разработчику сохранить право вето в некоторых областях, таких как финансы.

Во-первых, сказал г-н Бак, это может держать банк и его назначенных менеджеров в страхе немного дольше, так как банки с меньшей вероятностью лишат права выкупа проекта с хорошо налаженными отношениями между застройщиком и владельцем.

«РАЗРАБОТЧИК, находящийся в какой-то тренировке, должен настаивать на скорейшей передаче правления, а не на том, чтобы банки пришли и включили своих людей в совет», — сказал г-н Бак. «Если избранному совету приходится принимать непопулярные решения, необходимые для спасения проекта, это может сделать его более привлекательным для других владельцев» 9.0003

Hampton Commons имеет двух владельцев-резидентов в совете кондоминиума, одним из которых является г-н Карчман, а г-н Хиршберг имеет три голоса через своих назначенцев. Но вежливость, которая может возникнуть в теории из такого разделения бремени, труднее добиться на практике, когда представители владельцев и представители застройщика находятся на противоположных концах долговой расписки.

«Мы в совете директоров, но он все контролирует, так что то, что он говорит, идет», — сказал мистер Карчман. «Было несколько случаев, когда мы изо всех сил боролись за то, во что верили, и, очевидно, каждый раз проигрывали» 9.0003

ЗВОНКИ С ЖАЛОБАМИ

Нью-Йорк, Нью-Джерси и Коннектикут по-разному разрешают жалобы владельцев кондоминиумов на их застройщиков, хотя каждый штат делает упор на посредничество, а не на судебные разбирательства. По этой причине владельцам, ищущим удовлетворения своих жалоб, как правило, лучше всего сначала позвонить своим юристам.

В Нью-Йорке юрисдикция в отношении так называемых застроек, находящихся в общей собственности, принадлежит Генеральному прокурору штата в соответствии с Законом Мартина, основной темой которого является обязательство застройщиков информировать владельцев о любых изменениях в их или ее финансовом положении.