Покупка имущества на торгах: Купить авто по торгам по банкротству

Статья 89. Реализация имущества должника на торгах \ КонсультантПлюс

Данный документ применяется с учетом особенностей, установленных Федеральными законами от 03.04.2020 N 106-ФЗ, от 07.10.2022 N 377-ФЗ, от 29.12.2022 N 573-ФЗ, от 08.06.2015 N 138-ФЗ.

Статья 89. Реализация имущества должника на торгах

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 89

Арбитражные споры:

— Должник не согласен с оценкой имущества, принятой приставом

Споры в суде общей юрисдикции:

— Залогодатель хочет признать торги по продаже предмета залога недействительными

1. Реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее — организатор торгов).

2. Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.

(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Ценные бумаги, обращающиеся на организованных торгах, подлежат реализации на таких торгах. Ценные бумаги подлежат продаже на торгах брокером или управляющим (если ценные бумаги переданы ему в управление), являющимся участником соответствующих торгов.

(в ред. Федерального закона от 21.11.2011 N 327-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Организованные торги, проводимые организаторами торговли, осуществляются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об организованных торгах, без применения положений статей 90 — 92 настоящего Федерального закона.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 21.11.2011 N 327-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Ценные бумаги выставляются на организованных торгах по цене не ниже средневзвешенной цены этих ценных бумаг за последний час торгов предыдущего торгового дня.

(в ред. Федерального закона от 21. 11.2011 N 327-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Заявка на продажу ценных бумаг на организованных торгах может выставляться неоднократно в течение двух месяцев со дня получения постановления судебного пристава-исполнителя.

(в ред. Федерального закона от 21.11.2011 N 327-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Если в двухмесячный срок со дня получения брокером или управляющим постановления судебного пристава-исполнителя ценные бумаги не были проданы на торгах, то судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить ценные бумаги за собой по средневзвешенной цене этих ценных бумаг за последний час торгов последнего торгового дня, в который брокер или управляющий выставлял их на торги.

8. При передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;

2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;

3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания;

4) документы, подтверждающие внесение объекта недвижимого имущества в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или документы, подтверждающие отнесение недвижимого имущества к объекту культурного наследия, включенному в реестр, выявленному объекту культурного наследия, охранное обязательство на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или иной охранный документ, предусмотренный пунктом 8 статьи 48 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

(п. 4 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)

9. При передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи кроме документов, указанных в части 8 настоящей статьи, прилагаются:

1) копия решения об отводе земельного участка;

2) копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.

10. При передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи кроме документов, указанных в части 8 настоящей статьи, прилагаются:

1) копия договора аренды;

2) копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.

11. Не допускается заключение договора по результатам торгов ранее чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети «Интернет», ранее чем через десять дней со дня такого размещения.

(часть 11 введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)

Какого подвоха ждать в торгах по банкротству?

Интернет пестрит рекламой о том, что можно купить квартиру, дом, земельный участок, автомобиль и даже предметы роскоши по ценам в два, три и даже четыре раза ниже рыночной. Ухоженные мужчины в костюмах предлагают перейти по ссылке и купить обучение этому хитрому мастерству. Все сводится к тому, что человеку предлагается обратить внимание на торги по банкротству, когда действительно на аукцион выставляется имущество банкротов по ценам ниже рыночных. О том, можно ли действительно урвать квартиру по бросовой цене, какие подводные камни могут ожидать покупателя, расскажем ниже.

Как проходят торги по банкротству

Для начала нужно представить, как вообще выглядит этот процесс. Начинается он с утверждения порядка торгов судьей. Выданный судом акт является своеобразной инструкцией для арбитражного управляющего, который и продает то самое имущество.

Практика показывает, что иногда регламент управляющими нарушается, что противоречит закону. Если вы заметите, что что-то пошло не так, вы сможете:

• пожаловаться на действия арбитражного управляющего в саморегулируемую организацию, в которой он состоит,
• обратиться с иском в суд,
• подать жалобу в УФАС и Росреестр.

Важно отметить, что принять участие в торгах могут все желающие

-

Все ваше имущество не пустят с молотка на торгах, если вы заранее узнаете, что закон запрещает забирать у должника.

Нажимая на кнопку, вы даёте согласие на обработку персональных данных, согласно политике конфиденциальности.

Хорошо Хорошо

Этапы торгов по банкротству

Весь процесс проходит в четыре этапа:

1. Первый аукцион: известие о продаже того или иного имущества публикуется в открытом доступе. Торги идут на повышение. Выигрывает тот, кто предложил большую сумму.
2. Если продать объект не удалось, проводится повторный аукцион, где стартовая цена на имущество падает.
3. Если и в этом случае желающих выкупить объект не обнаружилось, проводится аукцион со снижением цены — потенциальных покупателей привлекают скидкой. На этом этапе стоимость снижается на 5-10% в неделю. Чем дольше «висит» объявление, тем дешевле оно становится.
4. Если и в этом случае покупателей не нашлось, выкупить имущество предлагается кредиторам. Если и кредиторы оказались не заинтересованы в нем, то оно возвращается банкроту.

Обычно рентабельные квартиры, дома и другие объекты уходят на третьем этапе. Именно этот период для покупателя самый ценный, а стоимость имущества самая низкая.

Как принять участие в торгах по банкротству

Как мы уже отметили выше, что стать покупателем на торгах может каждый желающий. Для этого нужно обладать базовым набором документов:

• Паспортом
• ИНН
• СНИЛСом
• электронно-цифровой подписью, которая поможет закрепить сделку.

Зарегистрироваться и вступить в торги можно на любой из доступных площадок — их в интернете великое множество. На какой конкретно площадке будет продаваться конкретный дом, квартира или автомобиль будет зависеть от воли арбитражного управляющего, который эти торги и проводит.

Как купить на торгах квартиру по заниженной цене

Если вы твердо решили принять участие в торгах по банкротству, следует выполнить несколько пунктов:

1. Выбрать площадку и пройти регистрацию. То есть, внести документы, перечисленные выше.
2. Авторизоваться (ваш профиль должен пройти проверку). Это может занять пару дней.
3. Вы можете подать заявку на участие в торгах по интересующему вас лоту и внести задаток. Как правило, он составляет около 5%.
4. В определенную дату принять участие в торгах.
5. Если вы победите, следует заключить договор и пройти перерегистрацию. Если вы не выкупили лот, задаток вам возвращают.

Тест Признают ли Вас банкротом? Пройти тест

Минусы покупки имущества на торгах

Вам потребуется сразу вся сумма. Никто не будет ждать, пока вы найдете, где занять или оформите кредит. Большая конкуренция. Не только вы хотите получить рентабельную недвижимость по цене ниже рынка. Вряд ли удастся выкупить имущество с большой скидкой, если оно оказалось лакомым кусочком и на него высокий спрос. Найти интересующий вас лот в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве практически нереально.

Связанные материалы:

Официальный сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ)

Кому не стоит участвовать в торгах по банкротству

Во-первых, как мы уже отметили выше, вам нужна свободная сумма денег, которую придется отдать за имущество сразу. При этом вы должны понимать, что даже если вы продадите эту квартиру через три месяца (а вы ее вряд ли продадите), вам придется уплатить налог.

Вероятнее всего, в этом случае ваша маржа составит слишком малую сумму, поэтому покупка недвижимости на торгах по банкротству — не для торопливых инвесторов, это для игроков «в долгую».

Возвращаясь к «не продадите», стоит указать и еще один момент. Очень часто такое имущество идет с обременением, например, там остаются прописанными банкрот и его родственники, которых выписывать придется уже новому владельцу.

И одно дело, когда люди просто прописаны. Есть вариант, что там будет кто-то проживать. И тогда выселять людей придется через судебных приставов и многочисленные суды. Если вы не готовы к таким последствиям — лучше не связывайтесь с торгами.

И, еще один важный момент. Вы никогда не узнаете доподлинно, в каком состоянии вам досталось имущество, пока не получите ключ и не откроете дверь квартиры или дома. Фотографии, описание и даже видео не всегда могут показать реальную картину. Кроме того, фото и видео иногда просто отсутствуют.

Приобретая жилье на торгах по банкротству, очень часто вы покупаете кота в мешке

Если вы готовы взять на себя риски и принять ответственность за возможные издержки, то покупка имущества через торги по банкротству — хороший способ вложить свои накопления в будущее.

-

Хотите купить имущество банкрота, но не знаете где его искать? Мы готовы предоставить вам доступ к списку лотов наших АУ.

Нажимая на кнопку, вы даёте согласие на обработку персональных данных, согласно политике конфиденциальности.

Хорошо Хорошо

Стоит ли покупать дом на аукционе?

Решение о покупке дома на аукционе зависит от ваших финансовых обстоятельств, от того, насколько хорошо вы подготовились и можете ли вы финансово терпеть риски. Выставленные на аукцион дома бывают в различных условиях: от отсутствия проблем до сотен проблем.

Есть несколько вещей, которые следует учитывать, и действия, которые необходимо предпринять, прежде чем прыгать на домашний аукцион в надежде на хорошую сделку. Узнайте больше об аукционах домов, чтобы решить, подходит ли вам этот вариант.

Основные выводы:

• Покупка дома на аукционе более рискованна, чем покупка в обычном порядке. Крайне важно хорошо разбираться в том, как работают аукционы по продаже недвижимости.
• Домашние аукционы можно найти через местные органы власти, агентов по недвижимости и онлайн-сайты, такие как RealtyTrac.com и Auction.com.
• Недвижимость с аукциона часто не позволяет осмотреть дом или предоставить вам какой-либо законный способ лично осмотреть интерьер. Если вы не можете позволить себе риск покупки недвижимости в плохом состоянии, придерживайтесь аукционов, которые позволяют вам осмотреть недвижимость перед ставкой.
• Изучите и усвойте все правила аукциона, а также проявите должную осмотрительность в отношении любого интересующего вас имущества, например, проверьте наличие претензий, залогов и арендаторов, прежде чем делать ставки.

Стоит ли покупать дом на аукционе?

Как работает аукцион домов

Чаще всего дома конфискуются и продаются с аукциона по одной из двух причин: лишение права выкупа или неуплата налога на имущество. Это важно знать, потому что они могут помочь вам оценить дом.

Выкуп

Если домовладелец не производит платежи в течение нескольких месяцев или не пересматривает условия ипотеки с кредитором, кредитор может подать уведомление о невыполнении обязательств в регистратор округа. Если владелец продолжает не производить платежи, кредитор может на законных основаниях заставить домовладельца уйти за неуплату и выставить дом на аукцион. Эти аукционы по обращению взыскания проводятся доверенными лицами, нанятыми банком.

Неуплата налога на имущество

Это происходит, когда владелец не платит начисленные налоги на недвижимость за свой дом. В этих случаях именно неуплаченный налоговый орган, а не банк, налагает арест на имущество. Итоговый аукцион налогового залога проводится местным шерифом, клерком или окружным или местным налоговым управлением.

Аукцион

Как только дома отчуждены или конфискованы, они перечислены как аукционы и запланированы. Вам нужно будет зарегистрироваться и внести возмещаемый депозит в размере от 5% до 10% от ожидаемой цены продажи имущества лицу, проводящему аукцион. Если аукцион проводится лично, обязательно зарегистрируйтесь как минимум за час до запланированного начала и получите официальную карточку, которую вы поднимете, когда будете готовы делать ставки.

Вы можете делать ставки и выигрывать недвижимость на аукционе несколькими способами.

• На аукционе подтверждения кредитора кредитор не обязан принимать ваше предложение, даже если вы предложили самую высокую цену.
• На абсолютном аукционе собственность достается выигравшей ставке.
• На слепом аукционе каждый участник делает ставку, видимую только продавцу.
• На аукционе с минимальной ставкой продавец устанавливает резерв, который должен быть выполнен участниками торгов.

Стартовой ценой аукциона может быть остаток задолженности по ипотеке или более низкая сумма, предназначенная для стимулирования торгов. На аукционе выкупа кредитору не разрешается получать прибыль от аукциона.

Поиск дома на аукционе

Один из способов найти аукционы — связаться напрямую с местными органами власти или посетить их веб-сайты для получения информации, а затем связаться по телефону, чтобы подтвердить детали. Другой — через такие сайты, как RealtyTrac.com и Auction.com. Однако информация в Интернете не всегда точна.

Недвижимость может быть указана в списке до обращения взыскания, потому что владелец задерживает платежи. Эта недвижимость может никогда не быть выставлена ​​на продажу, потому что ее владельцы догоняют платежи или приходят к соглашению со своими кредиторами.

Местные агенты по недвижимости и брокеры также могут быть ценными ресурсами. К сожалению, вы можете не найти их желающих помочь, потому что агенты и брокеры не получают автоматически комиссионные на живых аукционах. Однако эти риелторы могут получать комиссионные через онлайн-аукционы.

Отчеты службы прямого множественного листинга (MLS) гораздо более ценны для потенциальных покупателей, чем онлайн-листинги, потому что они содержат полные данные для листинга, включая фотографии и, что наиболее важно, закрытые комментарии брокера. Эта информация может охватывать дефекты собственности, варианты финансирования, занятость и аренду арендаторов.

Имейте в виду, что аукционы по обращению взыскания часто откладываются или отменяются даже в последнюю минуту. Кредитор, возможно, не получил все документы, которые ему нужны, или заемщик, возможно, выработал решение, чтобы избежать потери права выкупа.

Важные задачи аукциона дома

Проверка любых претензий, залогов и жильцов

Прежде чем сделать ставку, вы захотите нанять компанию по поиску прав собственности, чтобы узнать, кто может иметь право удержания в отношении собственности. Как владелец, вы будете нести ответственность за любые залоговые удержания, что означает больше денег из вашего кармана.

Могут быть и другие претензии к дому — не только налоговые залоговые права, но и залоговые права подрядчика или вторая ипотека. Участники торгов должны уточнить у аукционной компании, чтобы убедиться, что собственность имеет четкое право собственности.

В некоторых случаях имущество будет занимать (бывший) владелец или сквоттер, и вам придется их выселить — часто длительный процесс, который в лучшем случае может быть неприятным, а в худшем — дорогостоящим. Было бы выгоднее просто предложить им несколько тысяч долларов вперед, чтобы они съехали и передали ключи.

Попробуйте осмотреть дом

Недвижимость, выставленная на аукцион, редко предоставляет потенциальным покупателям тот же уровень доступа, что и традиционно продаваемая недвижимость. Вам, скорее всего, не разрешат ходить по собственности с вашим агентом в удобное для вас время, хотя некоторые аукционные компании предлагают дни открытых дверей. Лучший способ оценить аукционную недвижимость — это работать с профессионалами — агентами по недвижимости, оценщиками и подрядчиками, — которые понимают затраты на строительство и реконструкцию и могут точно оценить текущую и будущую стоимость собственности, а также стоимость необходимых для этого работ.

У дома могут быть самые разные проблемы — помните, раньше он принадлежал тому, кто не мог позволить себе ипотеку или налоги на недвижимость, поэтому владелец, вероятно, не мог позволить себе регулярное обслуживание или ремонт. Кроме того, когда потеря дома казалась неизбежной, владелец мог преднамеренно пренебречь им или даже серьезно его повредить. Оставленный пустым, имущество, возможно, также подверглось вандализму.

Если вы не можете позволить себе риск покупки недвижимости в плохом состоянии, лучше придерживаться аукционов, которые позволяют вам осмотреть недвижимость перед ставкой. Без этой информации может быть трудно понять, во что вы ввязываетесь, каковы будут затраты на ремонт имущества и его фактическую стоимость до тех пор, пока вы не станете владельцем.

Лучший способ оценить выставленное на аукцион имущество — это работать с агентами по недвижимости, оценщиками и подрядчиками. Эти представители отрасли понимают затраты на строительство и реконструкцию и могут точно оценить стоимость имущества и стоимость работ, которые могут потребоваться.

Даже если вы можете получить домашнюю инспекцию, есть ограничения. Проблемы за стенами, потолками и под полом могут быть незаметны, пока вы не завладеете ими. Если коммунальные услуги отключены, вы не сможете обнаружить утечки, проблемы с электричеством, сломанные приборы или неисправное оборудование HVAC.

Финансовая подготовка к аукциону дома

Покупка недвижимости на аукционе обычно требует больших денежных средств. Каждая аукционная компания и правительство округа предъявляют свои требования к оплате, но вам, вероятно, потребуются наличные только для того, чтобы обеспечить свое право на участие в торгах.

Сумма первоначального взноса и способы покупки часто зависят от недвижимости и аукционного дома. Более гибкие варианты финансирования могут быть доступны при традиционной покупке недвижимости, принадлежащей банку. Кроме того, не забудьте найти и понять аукционные сборы, которые вы должны будете покрыть.

Если вы выиграете аукцион дома

Если вы выиграли, вам нужно будет принести наличные, денежный перевод или кассовый чек на сумму, требуемую держателем аукциона. Как правило, вы должны полностью оплатить недвижимость сразу после победы на торгах. Иногда у вас может быть время до следующего дня, чтобы завершить платеж. Невыполнение платежа может привести к потере вашего депозита и запрету на участие в будущих аукционах.

Будьте готовы предоставить подтверждение наличия средств, чтобы показать, что вы можете совершить покупку. Если вы участвуете в торгах как юридическое лицо, такое как ООО, траст или товарищество с ограниченной ответственностью, вам может потребоваться предъявить документы вашей организации.

Победители проходят условное депонирование и закрытие, как и при любой другой покупке дома. Для аукционов, на которых разрешены финансируемые покупки, вам необходимо заранее пройти предварительную квалификацию. Некоторые аукционные дома предпочитают, чтобы вы работали с их аффилированными кредиторами и чтобы эти кредиторы присутствовали на аукционе. Тем не менее, исследования вперед, чтобы определить процентные ставки, доступные от конкурирующих кредиторов. Эта информация может дать вам некоторое преимущество.

Если вы выиграете аукцион, вы захотите приобрести страховку титула во время условного депонирования или сразу после закрытия, чтобы защитить себя от любых залогов, не раскрытых во время поиска титула.

Воздержитесь от каких-либо действий, пока не получите титул. Избегайте желания начать ремонт или переехать в собственность сразу после получения свидетельства о продаже. Вы можете не получить свидетельство о праве собственности в течение примерно 10 дней.

Недвижимость на самом деле не ваша, пока вы не получите этот сертификат; владелец все еще мог сохранить свое право на дом, подав возражение против продажи в суд или погасив ссуду.

На каких аукционах можно делать ставки?

Некоторые веб-сайты, которые вы можете посетить для поиска аукционов домов, — это RealtyTrac, RealtyBid, Auction.com и Hubzu. Есть еще много других на выбор, но обязательно изучите их, чтобы убедиться, что они действительны.

Как мне найти права выкупа в моем районе?

Один из лучших способов — связаться с агентом по недвижимости или просмотреть объявления в вашем районе. Вы также можете посмотреть аукционы на сайтах домашних аукционов.

Что такое банковский аукцион?

Имущество, выставленное на аукцион банком, — это имущество, которое банк конфискует и продает с аукциона после того, как заемщик не выплатит ипотечный кредит.

Итог

Выкупные дома могут быть привлекательными с финансовой точки зрения, но есть много препятствий, которые необходимо учитывать перед покупкой. Кроме того, тот факт, что дом продается на аукционе, не означает, что вы сможете купить его по хорошей цене (или что дом будет выгодным предложением по любой цене — это может оказаться денежной ямой). Тем не менее, для сообразительных и целеустремленных людей аукционы недвижимости стоит изучить как способ недорого подобрать дом или инвестиционную недвижимость.

Аукционы являются более рискованным способом приобретения недвижимости, чем через агента по недвижимости. Очень важно хорошо разбираться в процессе и свойствах, на которые вы заинтересованы в торгах. Работа с местным агентом по недвижимости или брокером для выявления потенциальных объектов может помочь, хотя они могут не заинтересоваться, если вы не сможете достичь соглашения о компенсации.

Как купить недвижимость с аукциона: 5 шагов (Руководство по подготовке к аренде)

Принято считать, что покупка домов на аукционе — это отличный способ найти сделку и расширить свое портфолио при работе в качестве арендодателя. Однако опытные арендодатели скажут вам, что недостаточно просто знать, как покупать недвижимость на аукционе. Вы также должны знать, когда риск стоит того, потому что покупка домов на аукционе более рискованна, чем многие думают.

Вы можете вложить деньги в денежную яму, не будучи хорошо осведомлены о том, как работают аукционы домов и какие инвестиционные исследования следует проводить перед аукционом.

Тем не менее, риск тоже может окупиться. Рассказ о том, что аукционы домов являются источником отличной инвестиционной недвижимости, иногда верен, но когда все происходит именно так, в этом есть нечто большее, чем просто удача. Сегодня мы расскажем все, что вам нужно знать о том, как работают аукционы недвижимости, о покупке аукционного дома и о том, стоит ли вам рисковать.

Оглавление Покупка дома с аукциона

Покупка дома на аукционе – заманчивая идея. Какой арендодатель не хотел бы приобрести дом по цене ниже рыночной и превратить его в успешную инвестиционную недвижимость? Однако, чтобы преуспеть в этом, нужно многому научиться:

• Почему дома выставляются на аукцион?
  • Выкупа
  • Дефолт по налогу на имущество
  • Продажа «как есть»
• Почему домовладельцы должны покупать дома на аукционе
  • #1: Выгодные покупки
  • #2: Быстрое закрытие
  • #3: Узнайте
• Риски покупки домов на аукционе
  • № 1: никаких проверок или внутренних посещений
  • #2: Оформление документов
  • #3: Финансирование
• Как купить недвижимость на аукционе
  • 1. Найдите интересные возможности
  • 2. Проведите исследование
  • 3. Возможности оплаты и сборы
  • 4. Сделайте ставку!
  • Начните успешно
• Часто задаваемые вопросы: как купить дома на аукционе
  • Должен ли я платить за дом полностью в день аукциона?
  • Могу ли я увидеть дом внутри на аукционе перед тем, как сделать ставку?
  • Буду ли я работать с агентом по недвижимости при покупке дома на аукционе?
  • Можно ли профинансировать дом, купленный на аукционе?
• Покупка дома на аукционе: стоит ли?

Почему дома выставляются на аукцион?

Чтобы полностью понять процесс покупки дома на аукционе, важно сначала понять, почему дома выставляются на аукцион в первую очередь. Есть несколько разных способов, которыми недвижимость оказывается на аукционе. Давайте кратко рассмотрим их все.

Лишение права выкупа

Чаще всего дом оказывается на аукционе из-за обращения взыскания. Это происходит, когда владелец недвижимости не выплачивает ипотечный кредит и попадает в дефолт. В конце концов, это может привести к тому, что кредитор завладеет домом и выставит его на аукцион, чтобы погасить задолженность.

Дефолт по налогу на имущество

Другая причина, по которой имущество оказывается на аукционе, связана с неуплатой налога на имущество. Налоговый орган в конечном итоге берет имущество под свой контроль и выставляет его на аукцион, чтобы выплатить его после удержания налога. Этот аукцион обычно проводится через местную юрисдикцию или налогового инспектора.

Продажа «как есть»

Иногда владелец недвижимости просто хочет выгрузить имущество быстро и как есть. Продажи на аукционных рынках часто идут быстрее, чем на традиционном рынке, что желательно для некоторых типов недвижимости. Таким способом можно продавать большие и дорогие дома, но чаще всего это происходит с домами в аварийном состоянии.

Почему арендодатели должны покупать дома на аукционе

Что может побудить арендодателей и инвесторов покупать дома на аукционе, если они не могут даже увидеть дом лично или осмотреть его? В конечном счете, эти преимущества оправдывают риск в некоторых случаях.

#1: Выгодные покупки

Основная причина, по которой люди, склонные к инвестициям, идут на этот риск, — это возможность совершить выгодную покупку. Дома могут продаваться по низким ценам на аукционах. Даже если требуется значительный ремонт, это может быть желательно для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость, но не может обеспечить недвижимость по рыночной стоимости.

#2: Быстрое закрытие

Готовы расширяться и быстро расширяться? Аукционы проходят быстро от ставок до закрытия, что может быть очень желательно. Возможность сразу приступить к работе над своим следующим инвестиционным проектом, а не проходить через длительный период условного депонирования и процесс закрытия, является отличной мотивацией для многих покупателей арендодателей на аукционах.

#3: Узнайте

Наконец, обучение на аукционах на основе опыта и опыта опытных инвесторов может быть поучительным. Наблюдение за уплаченными ценами, размещенными ставками и типами недвижимости, вызывающими наибольший интерес, поможет вам понять, что больше всего привлекает опытных покупателей. Это может быть полезно для самостоятельного поиска сделок и изучения признаков удачной покупки.

Риски при покупке дома на аукционе

Риски могут быть первым, о чем вы думаете, когда думаете о покупке дома на аукционе. Так же, как вы рассматриваете преимущества, важно реалистично думать о недостатках приобретения инвестиционной недвижимости таким образом.

#1: Без инспекций и внутренних посещений

Самым большим недостатком является отсутствие возможности осмотреть недвижимость или лично осмотреть внутреннюю часть до торгов. Хотя есть исключения из этого, как правило, невозможно получить какой-либо осмотр или оценку перед торгами.

#2: Оформление документов

Аукционы — это процесс покупки, отличный от традиционных продаж. Предположим, что имущество является объектом взыскания или иным образом арестованным активом. Обязательно внимательно прочитайте все документы и, если возможно, поработайте с юристом по недвижимости, чтобы ничего не упустить. Условия покупки обеспечат вам максимальную защиту.

#3: Финансирование

Наличные деньги часто требуются для домашних аукционов, а это означает, что вы должны иметь большую сумму наличных на руках. Хотя некоторые аукционные дома допускают варианты финансирования, они могут быть более ограниченными или по более высоким процентным ставкам, чем вы привыкли. Это большие инвестиции, поэтому вы должны быть осторожны, чтобы не попасть в авантюру.

Взгляните на это недавнее интервью с аукционистом, который дает советы и рекомендации по торгам на недвижимость:

Как купить аукционную недвижимость

1. Найдите интересные возможности

Во-первых, вам нужно найти аукционы, которые интересны вам и соответствуют потребностям вашего бизнеса. Существуют как физические аукционы, так и онлайн-аукционы, хотя обычно вы можете найти списки всех типов аукционов в Интернете. Такие сайты, как Auction.com, предоставляют обширную информацию о предстоящих аукционах.

Кроме того, вы можете связаться с местными органами власти, чтобы узнать, как они сообщают о предстоящих потерях права выкупа, распродажах по умолчанию и других типах аукционов. Они могут направить вас туда, где вы найдете наиболее точную информацию, и у них также может быть инсайдерская информация о том, что произойдет в ближайшее время.

Некоторые веб-сайты по недвижимости и базы данных MLS также содержат списки обращений взыскания, хотя для доступа к некоторым из этих данных вам может потребоваться работа с лицензированным агентом или брокером.

2. Проведите исследование

Начните как можно тщательнее исследовать недвижимость. Поищите общедоступные записи или свяжитесь с местной компанией, занимающейся правами собственности, чтобы узнать, есть ли какие-либо претензии или залоговые права на собственность, которые могут повлиять на ее использование. Проедьте мимо, чтобы убедиться, что он не занят, и узнайте, в каком состоянии он находится.

Если возможно, вы можете поискать информацию о предыдущем листинге. Вы даже можете связаться с местными агентами, оценщиками и подрядчиками, чтобы узнать их мнение о собственности и ее стоимости на основе доступной информации. У них будет хорошее понимание, поскольку они имеют опыт работы в смежной области.

3. Возможные платежи и сборы

Если вы решите двигаться дальше, пора определить, какие платежи и сборы потребуются на базовом уровне.

Большинство домов, купленных на аукционе, облагаются как минимум следующими сборами:

• Надбавки: может быть фиксированная плата или 5-10% от покупной цены
• Комиссия за перевод: $1000+
• Плата за услуги аукциона: $3000+
• Плата за онлайн-пользование: $200+

Кроме того, вам необходимо иметь на руках залог для участия в торгах в качестве задатка, чтобы сделать ставку. Если вы не заплатите за недвижимость, вы потеряете этот депозит, поэтому вы должны быть готовы покрыть не только покупную цену, но и все дополнительные сборы.

Подготовьте подтверждение финансового состояния, кассовый чек и документацию юридического лица, если вы покупаете недвижимость через ООО или бизнес. Все эти документы будут необходимы для проведения торгов и покупок на аукционах.

Если вы можете профинансировать покупку в соответствии с условиями аукциона, вам все равно необходимо иметь на руках депозитные деньги, а также подтверждение предварительного одобрения финансирования. На аукционе также могут быть финансовые продавцы, но хорошо быть готовым.

4. Сделайте ставку!

После того, как вы успешно зарегистрируетесь, пора начинать торги. Если вы выиграете, вы должны заплатить полную сумму в течение заранее определенного времени. Часто у вас будет всего 24 часа, чтобы завершить транзакцию. Следуйте всем правилам аукциона до буквы «Т», чтобы обеспечить бесперебойную обработку сделки, иначе вы потеряете и недвижимость, и свой залог.

Начните успешно

Независимо от того, являетесь ли вы новым арендодателем или уже занимаетесь управлением недвижимостью, начало или расширение вашего бизнеса может оказаться ошеломляющим. Как эксперты в этой области, мы создали отличный набор форм для арендодателей.

Все формы, необходимые для начала работы, можно найти прямо здесь. Независимо от того, пишете ли вы договоры аренды, рассылаете уведомления арендаторам или организуете сами, мы здесь, чтобы помочь вам добиться успеха.

Наш штатный эксперт Эндрю Шульц недавно поделился своими советами по участию в аукционах по аренде недвижимости. Проверьте это здесь:

Часто задаваемые вопросы: Как купить дом на аукционе

Должен ли я полностью платить за дом в день аукциона?

Условия оплаты на аукционе различаются в зависимости от аукциона и аукционной службы, но вы можете не платить за дом на аукционе полностью.

Однако в случае лишения права выкупа может быть предпочтительно или необходимо, чтобы полная покупка произошла в тот же день. Многие аукционные дома так не работают, но некоторые работают.

Если вы выиграете, вам, вероятно, придется внести как минимум авансовый платеж за недвижимость после закрытия аукциона. Вам также нужно будет оплатить аукционные сборы за подачу заявок и расходы на закрытие. Аукционные компании часто требуют, чтобы вы доказали, что у вас есть эти деньги на руках либо через онлайн-службу условного депонирования, либо через кассовый чек, прежде чем вы сможете делать ставки. Проверьте детали любых аукционов, которые вас интересуют, чтобы быть уверенным.

Аукционы могут запросить подтверждение средств на полную стоимость дома. Если финансирование разрешено, они также потребуют подтверждения предварительного одобрения. Если вы не можете доказать, что можете заплатить за недвижимость, она, скорее всего, будет передана следующему участнику, предложившему самую высокую цену.

Могу ли я увидеть внутреннюю часть дома на аукционе перед ставкой?

Дома на аукционе обычно продаются незамеченными. В зависимости от типа и условий аукциона могут быть различные фотографии, показывающие дом изнутри, но это будет не так тщательно, как вы могли бы увидеть лично.

Кроме того, вы не будете проходить осмотр дома перед покупкой. Вот почему этот процесс слишком рискован для многих инвесторов, но это также то, как вы можете получить что-то удивительное по низкой цене.

Буду ли я работать с агентом по недвижимости при торгах за дом на аукционе?

№; вы будете работать напрямую со сторонним учреждением, таким как банк, брокер или аукционный дом, продающий недвижимость. Агенты по недвижимости не являются частью этого процесса. Вы увидите необходимое финансирование и сотрудников титульной компании, когда продажа будет закрыта, но вам не нужно беспокоиться о привлечении агента по недвижимости для участия в аукционе.

Можно ли профинансировать дом, купленный на аукционе?

В некоторых случаях возможно финансирование дома, купленного на аукционе. В конечном счете, группа, продающая дом, должна решить, что будет принято, а что нет. Многие аукционные дома разрешают финансирование и могут даже иметь своих предпочтительных кредиторов на аукционе, чтобы организовать финансирование для покупателей.

Вам также может быть разрешено принести предварительное одобрение от другого стороннего кредитора, чтобы показать, что вы можете финансировать покупку. Перед началом торгов проверьте условия аукциона, чтобы убедиться, что у вас есть необходимые средства и документация.

Покупка дома на аукционе: стоит ли?

Нет простого способа определить, стоит ли покупать дом на аукционе. Инвестиции всегда будут рискованными, потому что вы не можете получить столько информации о недвижимости, как при использовании более традиционного процесса покупки.

Тем не менее, старая пословица верна: с большим риском приходит большая награда.

Изучение недвижимости, подготовка платежа и поиск истинных скрытых драгоценных камней — лучший способ получить преимущество дома на аукционе. Не забывайте учитывать следующее, когда принимаете решение о том, стоит ли покупать дом:

• Готовы ли вы в финансовом отношении внести первоначальный взнос и оплатить дом?
• Вы проверили записи о местоположении и общественной собственности и проехали мимо собственности?
• Есть ли у вас средства для проведения необходимого ремонта и скорейшей сдачи инвестиционной недвижимости в аренду?

Если вы ответили «нет» на любой из приведенных выше вопросов, значит, время еще не пришло.