Почему банки отказывают в рефинансировании: Почему банки отказывают в рефинансировании и что с этим делать

Если банк отказал в рефинансировании, стоит ли сразу обращаться в новый? Или отказ сам по себе снижает шансы и лучше подождать?

Михаил, здравствуйте!

Если у вас хороший кредитный рейтинг, нет просрочек по кредитам и займам, то дело может быть в том, что у вас высокий показатель долговой нагрузки (ПДН). Это отношение платежей по всем вашим кредитам и займам (включая тот, за которым вы обратились) к вашим ежемесячным доходам. Если ПДН больше 50%, банки неохотно рефинансируют ссуды таким заемщикам. Хотя и не обязательно отказывают им.

Прежде чем снова обращаться за рефинансированием, стоит сделать все возможное, чтобы снизить ПДН. То есть либо уменьшить расходы по текущим займам, либо представить доказательства более высокого дохода. А лучше сделать и то, и другое.

При расчете ПДН учитываются несколько видов расходов.

1. Ежемесячные платежи по всем текущим кредитам и займам. Чтобы уменьшить их, вы можете попытать досрочно погасить часть долга.

2. Будущие платежи по кредиту, который вы сейчас хотите получить. Прикинуть эти расходы можно с помощью кредитного калькулятора. Чтобы снизить ежемесячный платеж, можно, например, выбрать больший срок кредита.

3. Возможные платежи по кредитным картам. Банки могут брать либо 5% от кредитного лимита, либо 10% от вашей текущей задолженности по карте. Стоит закрыть кредитки, которыми вы не пользуетесь, а по оставшимся снизить кредитный лимит до того уровня, который вам действительно нужен.

4. Если вы выступили созаемщиком по чужому кредиту, часть или все расходы по нему банк тоже может учесть как ваши расходы. Даже если в реальности вы не платите по чужому долгу. В такой ситуации, вероятно, стоит попросить того человека, чьим созаемщиком вы стали, досрочно погасить хотя бы часть долга.

Более подробно о том, как самостоятельно посчитать свой ПДН, вы можете узнать из этого текста.

Возможно, ваши реальные доходы выше, чем вы показываете банку. Доказательством дохода может стать не только справка 2-НДФЛ, но и, скажем, выписка со счета, которая показывает регулярные поступления. Прежде чем писать заявление на рефинансирование, стоит посоветоваться с менеджером банка, какие еще документы вы могли бы представить.

Наконец, ваши шансы на кредит повысятся, если вы сможете привлечь созаемщика или поручителя. Это тоже нелишне будет обсудить с представителем банка.

Отказали в рефинансировании ипотеки: что делать

Рефинансирование — получение нового займа в банке для погашения уже имеющихся кредитов. Услуга позволяет подобрать оптимальные условия кредитования с более низкой процентной ставкой и тем самым снизить финансовую нагрузку на заемщика. Банковский продукт выгоден как для граждан, поскольку заметно упрощает им жизнь, так и для самого кредитора, получающего в результате сделки новых клиентов и увеличение прибыли. Несмотря на это банк может отказать в рефинансировании ипотеки. Какие распространенные причины отказа, и что делать в случае отрицательного решения?

Рефинансирование ипотечного кредита может потребоваться в нескольких случаях: при ухудшении материального положения, снижении процентной ставки ЦБ РФ, получении более выгодного предложения другого банка. При этом кредитор может предложить альтернативы данной услуге, например ипотечные каникулы или реструктуризацию.

Причины отказа в рефинансировании ипотеки

На повышенный шанс одобрения заявки на рефинансирование могут рассчитывать клиенты, ни разу не просрочившие внесение ежемесячных платежей, имеющие хорошую кредитную историю и стабильный доход. Другие категории заемщиков должны быть готовы к отрицательному решению кредитора. Перечислим распространенные причины отказа, которые, к слову, банк вправе не оглашать клиенту.

• Низкая платежеспособность. Ее проверяют при выдаче ипотечного кредита. Однако с течением времени финансовая ситуация в семье может измениться не в лучшую сторону. Если по расчетам кредитоспособности выяснится, что после рефинансирования заемщик будет обязан выплачивать более 60% дохода в рамках погашения ипотеки, в отказе банка можно не сомневаться.

• Испорченная кредитная история. Одной из причин обращения клиента за рефинансированием является ухудшение финансового положения семьи. Из-за снижения платежеспособности могут возникнуть просрочки по платежам и, как следствие, испорченная кредитная история. Исправить отмеченные негативные моменты в последующем будет довольно непросто.

• Наличие долгов по оплате потребительских кредитов, ЖКХ, штрафов, услуг связи и т. д. Подозрение у банка может вызвать и ранее проведенная реструктуризация, которая говорит о возможных финансовых проблемах клиента.

• Снижение стоимости залога. Цены на жилье подвержены колебаниям и могут не только повышаться, но и по каким-либо причинам снижаться. Кредиторы внимательно отслеживают ситуацию на рынке недвижимости и серьезно подходят к вопросу ликвидности объекта. Поэтому если квартира или дом подешевели с момента их покупки и есть предпосылки к дальнейшему снижению цены, банк может отказать в рефинансировании ипотеки.

• Незаконная перепланировка жилья. Изменения строительных конструкций должны быть оформлены в МБТИ.

• Нарушение прав ребенка. Речь идет об использовании сертификата на материнский капитал. По закону каждому ребенку положена выделенная доля в квартире или доме. В связи с этим при оформлении нового кредита появляются правовые риски, которые связаны с процедурой отчуждения залога.

Существуют и другие причины, по которым банки отказывают в рефинансировании ипотеки. Зачастую основанием для отказа является не прихоть кредитора, а нецелесообразность процедуры. Например, если разница между старой и новой процентной ставкой составляет не более 1-2%. Еще одной причиной может стать наличие ранее оформленного договора рефинансирования. В подобных ситуациях затраты на получение нового кредита и проведение оценок будут выше, чем выгода.

Что делать, если отказали в рефинансировании

Получив отказ банка, заемщик не должен отчаиваться и отказываться от попытки получения нового кредита. Однако вместо упорной повторной подачи заявок необходимо узнать, в чем причины отрицательного решения. К слову, менеджер банка вправе не оглашать их. Однако на основе вышеперечисленных критериев клиент может самостоятельно провести анализ и найти причину. Поняв, что же стало камнем преткновения на пути к получению нового займа, следует постараться устранить негативные моменты.

Испорченную кредитную историю исправить быстро не удастся, однако вероятность повышения рейтинга существует. Для этого необходимо взять несколько небольших кредитов подряд и вовремя их закрыть. Сложнее дело обстоит с недостаточным доходом. Решить эту проблему заемщик может, дав гарантию возвратности денежных средств, например, с помощью привлечения поручителя или предоставления в залог кредитору имеющейся недвижимости. За рефинансированием ипотечного кредита специалисты рекомендуют обращаться в тот же банк, с которым заключен договор кредитования. Это позволит снизить риск отказа.

В заключение стоит отметить, что не стоит подавать заявки в банковское учреждение, не поняв причину отрицательного решения. Каждый отклоненный запрос снижает кредитный рейтинг заемщика, тем самым уменьшая шанс на рефинансирование ипотеки.

Почему банки отказывают в рефинансировании кредита?

В требованиях по рефинансированию банки всегда указывают, что готовы его провести только в адрес беспроблемных кредитов, по которым нет действующих просрочек. Многие кредиторы говорят, что и совершенных ранее пропусков платежей тоже не должно быть.

Но порой бывает так, что за перекредитованием обращается клиент, который считает себя качественным. Он не делал никогда просрочек, погашал все без нареканий, но по какой-то причине приходит отказ в рефинансировании.

По закону банки имеют полное право не рассказывать о причинах отказного решения, что и они и делают. И человеку остается только догадываться. Но если разобраться, причина отрицательного ответа может заключаться не только в просрочках.

Основные причины отказа

Эти поводы актуальны не только для программ рефинансирования, но и для других кредитных продуктов. Но если рассматривать именно перекредитование, то критерии к заемщику будут самыми жесткими. Ссуда выдается под минимальный процент, поэтому доступна только качественным клиентам, которые не несут риска невозврата.

Возможные причины отказа:

• были просрочки по другим кредитам, испорчена кредитная история. Рассматривается не только своевременность гашения перекрываемого кредита, но и ситуация по всем, ранее выданным. При негативной КИ одобрение дают редко. А если просрочки были длительными, более 90 дней, то поступит однозначный отказ;
• наличие других долгов, числящихся в базе ФССП. Например, по алиментам, налогам, штрафам;
• низкий уровень кредитоспособности. Банк учтет все доходы и расходы заемщика, проанализирует другие действующие ссуды. Если по итогу обработки выяснится, что погашение нового кредита будет сложным в финансовом плане, банк не станет брать его на свой баланс;
• подозрение в предоставлении ложных данных. Анкеты тщательно проверяются скорингом и вручную. Если появятся сомнения в актуальности предоставленных данных, поступит отказ;
• заемщик или планируемые к перекрытию ссуды не соответствуют установленным банком требованиям.

Это самые частые причины отказов, с которыми сталкиваются заемщики. Если вы полагаете, что у вас все нормально, что отрицательный ответ явно странный, советуем проверить свою кредитную историю. Возможно, в ней содержатся неверные данные, которые и влияют на решение. Тогда нужно будет заняться вопросом их удаления и после обратиться за рефинансированием повторно.

Если отказал один банк, попробуйте обратиться в другой. Но если набралось уже 3 отказа, дальше искать лояльный банк бесполезно и нежелательно. Нужно искать причину такой ситуации.

Почему банк отказывает в рефинансировании кредитов?

Рефинансирование является дополнительным банковским продуктом, по сути — целевым кредитом с погашением заемными средствами предыдущей ссуды.
Как и другие формы кредитования, рефинансирование выгодно банку, но при сомнениях в платежеспособности клиента или по другим причинам возможен отказ. Приходится искать выход из ситуации. Расскажем что можно сделать. Содержание

expand_more

Может ли банк отказать заемщику в рефинансировании кредита

Отказ возможен, как и при заявке на другие виды потребительских кредитов. Причины стандартные, но кредитор редко их сообщает и не обязан это делать. Даже менеджер может не знать, почему клиенту отказано в рефинансировании, и только сообщает результат рассмотрения заявки. Чем выше благонадёжность заемщика, чем лучше его кредитная история и чем больше официальный доход — тем выше шансы на одобрение.

Почему банки отказывают в рефинансировании кредитов

Компании проверяют платежеспособность клиента, его доход, сведения в БКИ. Иногда рефинансирование возможно только при наличии поручителя или залога. Сложно получить одобрение по рефинансированию, если имеются неоплаченные просроченные задолженности по предыдущему займу или превышения общего количества активных кредитов.

В разных банках устанавливается разный срок, во время которого не должно быть просрочек. Часто это период от 3 до 6 месяцев, в некоторых учреждениях требуется исправное погашение долга на протяжении года.

Отдельная причина для отказа в рефинансировании — использование материнского капитала. Если он задействован в выплате ипотеки, на родителях лежит обязательство выделить детям долю после полного погашения ипотечного займа. Такие объекты недвижимости не интересны банковским структурам в качестве залогового имущества.

Как рефинансировать кредит, если банки отказывают

Получив отказ в рефинансировании кредита без указания причины, надо постараться ее выяснить. Для этого обратиться к сотруднику кредитного отдела. Однако он, согласно политике организации, может хранить этот секрет или просто не знать, почему в кредите отказано. Тогда следует самостоятельно изучить свою ситуацию и так определить распространенные причины.
Возможно, помехой стала плохая кредитная история, низкая платежеспособность, отсутствие обеспечения. Есть несколько способов улучшить ситуацию. Возможно, был просто выбран не тот продукт или не та услуга. Заявка на кредитные каникулы или реструктуризацию охотнее будет принята в учреждении, выдавшем первоначальный займ.

Оформить кредит под залог

Если заявка на рефинансирование не одобрена из-за низкой официальной зарплаты, можно заинтересовать компанию путем предоставления объекта недвижимости в качестве залога или же обратиться за помощью к благонадежному по критериям финансовой организации поручителю. Квартира в качестве залога значительно снизит риски кредитора, и он охотно пойдет на уступки.

Оформить кредит наличными

Если документы не подходят для рефинансирования, они могут оказаться достаточными для потребительского кредита. Преимущества этого варианта:

• деньги выдаются наличными и их использование никак не контролируется;
  
• возможен займ без справок, но с ними ссуда будет в несколько раз больше;
  
• отсутствие целевого назначения средств исключает требования к первоначальному кредиту.
  

Однако есть ряд недостатков у этого способа:

• часто одобряют сумму займа меньше запрошенной;
  
• ставка у потребительского кредита выше, чем при рефинансировании;
  
• если узнают, что средства нужны на перекредитование, в займе могут отказать.
  

Открытие нового кредита предполагает изучение всех действующих непогашенных займов, из-за чего платёжеспособность клиента в глазах службы безопасности снижается.

Наличный кредит в большинстве организаций выдается с минимальными требованиями к заемщику, подобные предложения есть у всех. Многие из них, строгие при одобрении перекредитования одного или нескольких предыдущих займов, гораздо лояльнее при рассмотрении заявки на потребительскую ссуду. Хоть процентная ставка выше, иногда это лучший выход из ситуации.

Сравнительная таблицу по кредиту наличными

Преимущества	Недостатки
Любая цель	Высокая процентная ставка
Любое количество кредитов	Сложно получить одобрение
Минимум документов
Без поручителей

После одобрения кредита, даже если суммы не хватает на полное погашение перекрываемого займа, следует погасить его хотя бы частично.

Оформить кредитную карту

Любой финансовый сервис предложит оформить кредитную карту новому клиенту. Установленного кредитного лимита может оказаться достаточно для частичного или полного погашения небольшой ссуды. При соблюдении условий пользования картой, внесением предусмотренных ежемесячных сумм без просрочек, лимит со временем увеличивается и позволяет быстрее выполнять погашение процентов и тела кредита.

Рекомендации

Выбирая организацию для перекредитования или открытия кредита наличными с целью погашения долговых обязательств, при плохой кредитной истории лучше обратить внимании на Тинькофф, Ренессанс, Восточный. Эти структуры лояльно относятся к незначительным нарушениям, приведшим к ухудшению КИ. Условия кредитования в них могут быть менее выгодными, но при этом наилучшие шансы на одобрение заявки благодаря минимальным требованиям к клиенту у которого отсутсвует хорошая кредитная история. Не стоит обращаться за кредитом в ту же организацию, где уже отказали в рефинансировании — наверняка снова будет отказ.
Организации отказывают в процедуре рефинансирования первичного кредита по тем же причинам, что и при заявке на обычный кредит — плохой кредитный рейтинг, низкая платежеспособность, отсутствие залога и поручителя. И, как и при других видах кредитов, отказ не является окончательным приговором.

Эта информация полезная?

Да Нет

Почему банки отказывают в рефинансировании кредита?

Марина спрашивает

Хочу знать, почему мне отказывают в рефинансировании. Получается, что в несколько банков и большую сумму я могу платить, а в один и меньшую — нет. Где логика не понятно?

7 лет назад 77K 110

Отвечает Ольга Русакович, финансовый эксперт Креднал.ру

Здравствуйте, Марина! Благодарим Вас за доверие! Марина, причин для отказа в кредитовании может быть множество, он основная и самая важная – несоответствие дохода заемщика, сумме запрашиваемого кредита.

Во-первых. При получении потребительского кредита, банки учитывают в качестве обязательных расходов, ежемесячные взносы по всем ранее полученным кредитным обязательствам, вне зависимости от того, с какой целью будут использованы, вновь получаемые кредитные средства. В такой ситуации, Вашей платежеспособности может быть не достаточно, чтобы оформить очередной кредит, ведь, как известно, кредитор берет на погашение кредитной задолженности не более 50% от чистого дохода заемщика.

Во-вторых. Ваша заработная плата с течением времени может меняться, как в сторону увеличения, так и уменьшения. С учетом такой ситуации, для банка не является показателем платежеспособности, Ваша возможность оплачивать по кредитам большую сумму, чем Вы можете себе позволить в материальном плане. Еще раз поясняем, что при определении платежеспособности принимаются в расчет только те доходы и расходы, которые актуальны и могут быть подтверждены в момент рассмотрения заявки на кредит.

Мы рекомендуем Вам.

Первое. Ориентироваться только на кредитные продукты, которые предназначены специально для рефинансирования действующих кредитов, так как одобренная сумма денежных средств будет зачисляться сразу на соответствующие счета в другие банки. Это значит, что при расчете платежеспособности, кредитор не будет принимать во внимание в качестве расходов платежи по рефинансируемым долгам.

Второе. Если Вы заинтересованы в потребительском кредитовании или в Вашем регионе представлены только такие продукты, то, возможно Вам подойдут кредиты, которые имеют более продолжительные сроки действия кредитного договора. Например, сроком на 7 лет можно кредитоваться в Уральском Банке Реконструкции и Развития. Максимальная величина кредитного предложения 1 000 000 лет. Кроме того, Вы можете предоставить сведения о доходах своего супруга, чтобы иметь возможность рассчитывать на большую сумму кредитного участия.

Мы надеемся, что Ваше кредитование обязательно благополучно осуществится и нужный продукт обязательно найдется, Вам только следует реально оценить свои материальные возможности.

Желаем Вам удачи!

Пожалуйста, оцените ответ:ХорошоПлохоРейтинг: 2.1/51 — 130 оценок

Причины отказа банками в рефинансировании

Чтобы снизить бремя долгов, заемщики идут в банки и просят о рефинансировании кредитов. Но иногда банки отказывают. 

В чем причина отказов? Подробно рассказываем в статье.

 

Когда рефинансируют кредиты?

Берешь кредит, а потом вдруг — увольнение, болезнь, кризис! Не знаешь, чем платить кредит, да еще и с процентами, которые превышают проценты в новых предложениях. 

Банки не обязаны снижать проценты по старым и новым кредитам, даже если ЦБ РФ снизит ключевую ставку. Не ждите, что банк в один день вдруг уменьшит процентную ставку по старым выданным кредитам.

Снизить долговую нагрузку можно только через рефинансирование. При рефинансировании погашаете «старый» кредит за счет «нового». Меняются условия:

• меньше процентная ставка;

• больше срок погашения;

• меньше ежемесячный платеж.

Если отказали в рефинансировании в одном банке, обращайтесь в другой.

 

Почему банки неохотно рефинансируют?

Банки, в которых брали кредит, часто отказывают в рефинансировании. Даже если не было просрочек, а ставки по кредитам снизились.

Логика банка: раз платите на старых условиях, значит, можете платить и дальше. Банки не хотят терять прибыль.

 

Испорченная кредитная история

Кредитная история появилась 30 декабря 2004 года. До этого банки звонили на работу и спрашивали о надежности и платежеспособности клиента. 

Кредитная история хранится в электронном виде. Из КИ банк узнаёт, к кому вы обращались за кредитами, на какие суммы, и были ли просрочки. 

Информацию в кредитную историю вносят не только банки, но и МФО, потребительские кооперативы, операторы сотовой связи, судебные приставы (сведения по просрочкам за коммунальные услуги и алиментам).

Банк анализирует КИ и оценивает возможного заемщика. Не платили раньше в другом банке — есть риск, что не будете и сейчас. 

Что плохо влияет на кредитную историю?

 

Просрочки

В кредитную историю попадают сведения о просрочках даже за один-два дня.

За годы выплат кредита иногда накапливаются незначительные просрочки. 

Если несколько кредитов — можно перепутать даты платежа. Или внести деньги впритык, в праздничный или выходной день, а деньги поступят в банк позднее. 

Мы уже писали про то, какие виды просрочек портят кредитную историю. Статью можно прочитать здесь.

 

Кредитная нагрузка

Банк рискует, когда вы хотите взять кредит, имея несколько других. С новым кредитом будет сложнее выплачивать всю сумму.

Банки оценивают платежеспособность — сопоставляют кредиты и размер доходов.

 

Много обращений за кредитами

Если банк видит, что вы обращались за кредитами в другие банки, которые отказали, он насторожится. «Возможно, у него слишком тяжелое финансовое положение, раз он мечется, или банкам известно о нем что-то плохое», — подумают менеджеры. 

Не стоит отправлять по 10−30 заявок в разные банки, если у вас испорчена кредитная история. Каждая неодобренная заявка зафиксируется в КИ как отказ очередного банка.

Подробно о том, что портит кредитную историю и приводит к отказу, читайте в статье «Как исправить испорченную кредитную историю».

 

 

Бывает такое, что от имени человека в банки обращаются продавцы бытовой техники и салонов сотовой связи. Заемщик даже не в курсе сколько раз и в какие банки подавали заявки, но все эти обращения сохраняются в КИ.

 

Частая смена данных

В кредитной истории содержатся ваши личные данные: реквизиты паспорта, адрес, телефоны. Все изменения вносятся в базу. Банк откажет, если заметит, что меняете личные данные слишком часто — например, номер телефона или место жительства. 

Не меняйте сим-карты, чтобы скрыться от банка. Когда банк рассматривает заявку, он обращает на это внимание. Менеджеры подумают: «А вдруг возникнут проблемы, а он будет недоступен — не станем связываться».

 

Займы в МФО

Некоторые банки настороженно относятся к клиентам, у которых есть займы в микрофинансовых организациях. В МФО высокие проценты и банки рассуждают так: «Наверное, он не умеет считать деньги, или же другие банки ему отказывали». Даже если кредит в МФО погасили исправно, взять кредит в банке будет непросто. 

 

Мелкие долги

Вы можете даже не догадываться, перед кем и какие долги у вас образовались. Это может быть задолженность по сим-карте, которой давно не пользуетесь. 

Другой пример: взяли у провайдера в аренду модем, а при переезде на новую квартиру забыли его вернуть. 

Мелкие долги тоже портят кредитную историю.

 

 

Ошибки в кредитной истории

Вы можете исправно платить кредиты, у вас может быть высокая зарплата, но в рефинансировании откажут из-за ошибки, которая вкралась в КИ. 

В бюро кредитных историй поступает информация из разных банков и ошибки в КИ — дело нередкое. 

Ошибки часто возникают:

• По техническим причинам. Например, информация не зафиксировалась из-за сбоя в программе.

• Банк не успел внести информацию. Закроете кредит, но сведения об этом поступят в КИ не сразу. По закону банки обязаны вносить информацию в кредитную историю в течение пяти рабочих дней со дня совершения действий с вашей стороны (п. 5 ст. 5 закона «О кредитных историях»). Но на практике этот срок растягивается до месяца. 

• Ошибки менеджеров банка. Когда при вводе данных ошибаются в номерах документов. На клиента неспециально вешают кредит другого заемщика.

Часто бывает так, что заемщик обращается за кредитом, а потом не хочет его брать. В кредитной истории будет стоять «отказано». Подобных отказов в КИ набирается немало.

Случается так: обратились в банк за рефинансированием, в заявлении указали, что у вас один действующий кредит, а в кредитной истории числятся два кредита. Банк посчитает, что вы предоставили недостоверные сведения.

Банки не проверяют достоверность информации в КИ. Они ей доверяют.

 

Критерии на платежеспособность

В «новом» банке проверят не только кредитную историю, но и попросят документы, чтобы проверить по базе платежеспособность. 

У каждого банка свои критерии оценки платежеспособности клиентов.

На получение рефинансирования в банках влияют:

• Пол заемщика. В глазах отдельных банков женщины исполняют обязательства чаще мужчин. С другой стороны, женщина может уйти в декрет, а мужчина будет строить карьеру.

• Возраст. Молодым людям получить кредиты легче, чем пожилым, даже если пенсия последних превышает заработки молодежи.

• Семейное положение. Если за кредитом обращается семья, супруги автоматически становятся созаемщиками и отвечать перед банком будут вместе.

• Образование, профессия. Банк оценивает востребованность профессии заемщика. Сможет ли быстро найти работу, если потеряет?

• География. Предложений о работе в столице больше, чем в других регионах; да и зарплаты выше. Это повлияет на решение банка.

На практике часто возникают проблемы с подтверждением материального положения и залогом.

 

Материальное положение

Чем выше зарплата, тем больше шансов получить кредит с меньшей ставкой. Некоторые банки не требуют документов о доходах. Предоставьте доказательства, которые подтвердят вашу платежеспособность.

Например, открыли счет, через который банк отслеживает поступления. Но другие платежи не связаны с «основным» счетом. Подтвердите последние документально и покажите банку.

Иногда банки проверяют, где и кем работает заемщик, связываются с руководством, уточняют, не грозит ли сокращение. Некоторые банки ставят ограничение в виде стажа работы — например, не менее трех месяцев на последнем месте работы.

Большинство банков откажут в рефинансировании, если нет постоянного дохода. Откажут и в том случае, если дадите банку недостоверную информацию: несуществующие телефонные номера или фиктивный адрес компании. 

 

Предмет залога

Если выплачиваете ипотеку или кредит, обеспеченный залогом недвижимости, «новый» банк будет проверять на право собственности. 

Банк потребует провести оценку квартиры. Иногда банк не устраивает отчет оценщика, даже если банк сам предложил его.

Стоимости недвижимости может не хватить для рефинансирования кредита.

 

Ошибки после отказов

Распространенные ошибки, которые допускают заемщики после отказов:

• Обращение во все банки. Только усугубите ситуацию, ведь отказы фиксируются в кредитной истории. Новый банк видит отказы других банков и тоже отказывает.

• Проблема разрешится сама. Это не так, по кредиту будут начислять проценты, долг перед банком только вырастет.

• Новые кредиты. Чаще берут в МФО на невыгодных условиях, с высокими процентами. Когда платить нечем, такие кредиты только загонят в долговую яму. 

• Игнорирование банка. Если не будете выходить на связь, попадете в список ненадежных заемщиков.

• Обращение в сомнительные конторы. Это рекламные уловки вроде: «Спишем все долги», «Остановим начисление процентов». За такими предложениями стоят мошенники, которые получают деньги и исчезают.

Банки устанавливают разные критерии оценки заемщика, которые не разглашаются. МБК известны критерии, требования разных банков.

Повышайте финансовую грамотность вместе с нами. Подписывайтесь на рассылку статей.

© «МБК». При полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна. Нашли ошибку в тексте? Выделите нужный фрагмент и нажмите Ctrl + Enter.

Причины отказа в рефинансировании ипотеки. СИБДОМ

Процентные ставки по ипотеке снижаются, в этом году они упали до минимальных значений. И те, кто получал ипотечные кредиты в предыдущие годы, снова обращаются в банки, чтобы поменять условия кредитования на более выгодные. По словам представителей банков, количество заемщиков, которые стремятся рефинансировать ипотеку, заметно начало расти с июня.

Сразу после первой волны пандемии в апреле и мае в банки сначала стали поступать звонки, заемщики узнавали об условиях рефинансирования. А с июня уже пошла волна заявок на перекредитование.  Это объясняется тем, что в кризис все стараются сэкономить на любых платежах. Поэтому рефинансирование сегодня оказывается очень востребовано.

За рефинансированием в банки сегодня обращаются те, кто брал кредиты в 2016-2018 годах по ставкам от 10 до 12% годовых. При этом средняя ставка, по которой банки перекредитовывают заемщиков, сейчас составляет 8,5%. На рынке можно найти предложения и под 7,99%.

Насколько выгодно заниматься рефинансированием в ситуации конкретного заемщика, можно оценить, только проведя расчеты. Клиент банка должен понять, насколько снизится нагрузка на семейный бюджет от изменения ставки, при этом при расчете нужно учитывать и затраты: на страховку и отчет об оценке.

Банк может и отказать в рефинансировании ипотеки. Часто заемщики, которые несколько лет назад уже проходили рассмотрение в банке, взяли ипотеку, аккуратно ее обслуживают, не допуская просрочек, не понимают, почему получили отказ. Причина в том, что в ситуации заемщика на момент обращения за новым кредитом что-то изменилось, из-за чего он перестал соответствовать требованиям другого банка для получения кредита.

В качестве наиболее распространенной причины отказа в рефинансировании в банках называют изменение платежеспособности клиента с того момента, когда он брал первую ипотеку. Теперь дохода заемщика не хватает на то, чтобы обслуживать кредит. Например, после получения первой ипотеки в семье родился ребенок, доход теперь делится на всех членов семьи, и такая семья на данный момент не соответствует условиям программы рефинансирования банка.

Или за это время заемщик сменил работу, и если раньше работодатель выдавал справку по форме банка с достаточно большой суммой дохода, то сейчас для обращения в банк он может получить только справку по форме 2-НДФЛ, и указанная в ней сумма дохода ниже.

Вторая распространенная причина – купленная в ипотеку квартира не соответствует требованиям банка. В предыдущие годы много ипотеки выдавалось на новостройки, на момент получения кредита в первом банке сам объект никто не оценивал, поскольку тогда это была квартира в строящемся доме. Сейчас дом уже построен, заемщик оформил объект в собственность, и теперь он получает в первый раз отчет об оценке на квартиру.

Иногда бывает так, что стоимость квартиры не соответствует требованиям банка для получения той суммы кредита, которая требуется заемщику при перекредитовании. Например, квартира по сегодняшним рыночным ценам стоит меньше, чем требуется по условиям программы рефинансирования, чтобы служить предметом залога при получении кредита.

Новость по теме: Почему нельзя рефинансировать ипотеку, если на ее погашение использован материнский капитал?

Льготная ипотека от 6,09%. Заполнить заявку онлайн

Получите предварительное решение банка в течение 10 минут.
ПАО РОСБАНК Генеральная лицензия ЦБ РФ №2272 от 28.01.15

www.sibdom.ru Смотреть

10 причин, по которым вы не можете рефинансировать свою ипотеку

При таких низких ставках по ипотеке почти все и их мать в последнее время по крайней мере интересовались возможностью рефинансирования своей ипотеки, будь то получение более низкой процентной ставки и / или использование своих новообретенных беспристрастность.

На самом деле существует множество причин для рефинансирования ипотеки, некоторые из которых вы, возможно, никогда не рассматривали, поэтому важно убедиться, что вы всегда имеете на это право, если возникнет такая необходимость.

К сожалению, многие домовладельцы обнаруживают, что они не имеют права на рефинансирование по той или иной причине.То, что могло быть данком несколько лет назад, теперь даже близко не является точным.

Давайте рассмотрим некоторые распространенные причины, по которым вам может быть отказано в таком драгоценном рефинансировании ипотеки. И не волнуйтесь, я также предложу решения, чтобы обойти некоторые из этих распространенных препятствий.

Недостаток капитала / ограничений LTV

• Рефинансирование может быть затруднено, если вам не хватает собственного капитала из-за низкого первоначального взноса и / или падающих цен на жилье
• Кредиторы обычно хотят, чтобы ваш LTV был ниже 100%, чтобы гарантировать вам у нас есть шкура в игре. отсутствие собственного капитала, что означает, что отношение суммы кредита к стоимости намного превышает приемлемое значение.

  Например, большое количество домовладельцев взяли ипотечные ссуды только под проценты и взяли опционы на покупку жилья во время жилищного бума, потому что цены на жилье росли только в одном направлении. Вверх.

  Но как только дела пошли к худшему, у многих из этих домовладельцев в результате был небольшой, нулевой или даже отрицательный капитал.

  Даже те, кто выбрал традиционную ипотеку с фиксированной процентной ставкой, возможно, неоднократно истощали свой собственный капитал из-за рефинансирования наличными.

  Как бы то ни было, многие из этих домовладельцев обнаружили, что они не имеют права на традиционное рефинансирование из-за завышенного LTV.

  Сегодняшние заемщики более богаты собственным капиталом благодаря быстро растущим ценам на жилье, но те, кто мало вкладывает деньги, все еще могут столкнуться с проблемами LTV.

  И если вы хотите получить наличные при рефинансировании, ожидайте еще более низкий максимальный LTV, например 80% или ниже, если недвижимость состоит из нескольких единиц.

  Решение: В настоящее время существует несколько программ, поддерживаемых государством, а также программ для кредиторов, которые направлены на высокие LTV, по крайней мере, в отношении ставки и срока рефинансирования.

  Самыми популярными являются оптимизированные рефинансирования от FHA и VA, которые не имеют потолка LTV, а также более новые рефинансирования High-LTV от Fannie Mae и Freddie Mac.

  Узнайте подробности у своего кредитного учреждения или любого другого кредитора / брокера.

  Слишком большая сумма займа

  • Если сумма вашего займа слишком велика, у вас могут возникнуть проблемы с получением финансирования жилищного займа
  • Это особенно верно, если это крупный заем и ваш кредитный рейтинг невысокий
  • К счастью, кредиторы начинают упростите правила и снова увеличьте максимальный LTV. Имеете ли вы особые качества, такие как отличный кредитный рейтинг и низкий LTV, чтобы пройти квалификацию?

    Это может затруднить получение той низкой ставки, которую вы видели в рекламе, не говоря уже о рефинансировании для начала.

    Короче говоря, большие ссуды имеют гораздо более строгие ограничения и, как правило, имеют более высокие процентные ставки, чем их соответствующие ссуды.

    Поэтому ожидайте более низкого максимального LTV и, возможно, максимального коэффициента DTI, а также более тщательной проверки, если сумма вашего кредита превышает лимиты вашего округа.

    Решение: Сделайте рефинансирование наличными, внося деньги при закрытии, чтобы уменьшить сумму ссуды до или ниже соответствующего лимита. Или подумайте о второй ипотеке.

    Это также может снизить ваш LTV и снизить процентную ставку! Просто убедитесь, что вы действительно хотите остаться дома на долгое время, если вы выберете этот маршрут.

    Слишком низкий кредитный рейтинг

    • Вам все равно может отказать, даже если у вас много капитала и активов
    • Одного лишь низкого кредитного рейтинга достаточно, чтобы отклонить ваше заявление на рефинансирование
    • Убедитесь, что все три ваших рейтинга находятся в отличной форме задолго до того, как вы подадите заявку на рефинансирование
    • Помимо повышения ваших шансов на одобрение, более высокий кредитный рейтинг также имеет тенденцию приравниваться к более низкой ставке по ипотеке

    Еще одним распространенным препятствием для рефинансирования является неидеальный кредитный рейтинг.

    И под «менее чем идеальным» я подразумеваю дрянной. Если ваш кредитный рейтинг не там, где должен быть, есть большая вероятность, что вы не получите одобрения на рефинансирование.

    Кредитный рейтинг ниже 620 обычно считается «субстандартным» и затрудняет квалификацию, особенно при высоком LTV.

    По сути, сочетание низкого кредитного рейтинга и высокого LTV представляет собой огромный риск для ипотечного кредитора, и даже в случае одобрения вы не получите доступа к самым низким доступным ставкам.

    Если вы рефинансируете с целью получения более низкой ставки, это может не иметь смысла, если ваши кредитные рейтинги не достаточно высоки, чтобы претендовать на лучшие доступные ставки.

    Решение: Есть еще варианты для тех, у кого низкие кредитные баллы, такие как ссуды FHA. Вам просто нужно побольше узнать о них, чтобы найти их, или нанять ипотечного брокера, который сделает всю работу за вас.

    В любом случае помните, что ставка по ипотеке, которую вы видите в рекламе по телевизору, скорее всего, не будет той, которую вы получите. Так что вы можете поработать над способами улучшить свой кредитный рейтинг, прежде чем подавать заявку.

    Недостаточный доход

    • Когда дело доходит до утверждения рефинансирования, необходим стабильный доход
    • Если вам платят сезонно или вы столкнулись с большим падением доходов, это может быть проблемой
    • В конечном итоге ваш коэффициент DTI должен быть ниже определенные ключевые уровни для утверждения
    • И ваш доход должен быть задокументирован и ожидается, что он будет продолжаться

    Другой убийца рефинансирования — недостаточный доход.Если ваш доход не так высок, как вы сказали, когда вы впервые получили ипотеку во время бума (ссуда с заявленным доходом), на этот раз вас может ждать сюрприз.

    И предоставление вашего фактического дохода андеррайтеру ипотечного кредита может быть для вас грубым пробуждением, даже с учетом низких предлагаемых ставок по ипотеке.

    Если вы не можете выжать ниже максимального предела отношения долга к доходу, вам, скорее всего, будет отказано, если у вас нет компенсирующих факторов, таких как отличная кредитоспособность и / или значительные ликвидные активы.

    Решение: Хотя зарабатывать больше денег, скорее всего, слишком далеко, добавление дохода со-заемщика или постороннего лица может помочь вам получить квалификацию. Как можно погасить имеющуюся задолженность. Также поищите вокруг, чтобы найти кредитора с более снисходительными лимитами.

    История нестандартных вакансий

    • Кредиторы обычно хотят иметь стабильную работу в течение двух лет
    • И он должен быть на той же должности или, по крайней мере, на том же роде работы
    • Убедитесь, что вы не слишком много перескакиваете с места работы до рефинансирования чтобы избежать проблем
    • Или, если вы думаете о новой карьере, давите на тормоза, пока ваши потребности в ипотеке не будут удовлетворены

    Это очень важно, учитывая, насколько плохой стала картина безработицы за последний год и изменилась из-за COVID -19.

    Если вы не можете доказать, что работали стабильно, как правило, последние два года подряд, андеррайтер может отклонить ваше заявление о рефинансировании, даже если вы зарабатываете много денег и имеете много активов в банке.

    В конечном итоге они хотят знать, что вы будете продолжать получать доход месяц за месяцем, чтобы своевременно выплачивать ипотечные платежи.

    Решение: Если вы потеряли работу и возобновили работу, андеррайтер может рассмотреть ваше заявление, если вы сможете документально подтвердить, что ваш доход стабильный, предсказуемый и, вероятно, сохранится.

    Вы также можете рассмотреть возможность совместного заемщика для получения помощи в соответствии с критериями и / или поискать более подходящего кредитора.

    Отсутствие активов

    • Наличие денег в банке всегда полезно для получения разрешения на жилищный заем
    • Это показывает кредиторам, что вы способны вносить ипотечные платежи, даже если ваш доход снизился
    • Если у вас нет ничего в Это может поставить под угрозу одобрение ипотеки
    • Убедитесь, что у вас есть резервы на несколько месяцев на проверяемом счете за несколько месяцев до подачи заявки

    Еще одна сложная задача — документация активов, особенно с учетом упомянутой назойливой ситуации с безработицей выше.

    Если у вас недостаточно проверенных резервов активов, чтобы продемонстрировать андеррайтеру, что вы действительно сможете вносить ежемесячные платежи по ипотеке, вам может быть отказано в таком рефинансировании.

    Поэтому очень важно вкладывать деньги как можно раньше и часто на проверяемый счет. Ваш матрас не поддается проверке… текущие и сберегательные счета, акции, облигации, пенсионные счета и т. Д. Можно.

    Решение: Даже если у вас нет необходимых активов, можно попросить друга или члена семьи о краткосрочной ссуде.

    Ключ состоит в том, чтобы за несколько месяцев до подачи заявления на рефинансирование убедиться, что все деньги находятся на вашем собственном счете, чтобы избежать получения третьей степени от вашего кредитора. Или рассмотрите возможность бесплатного рефинансирования, чтобы сократить наличные расходы.

    Ваше рефинансирование подлежит периоду ожидания

    • Если вы только что приобрели свой дом, вам может потребоваться подождать X месяцев для рефинансирования
    • Вы также можете подвергнуться периоду ожидания, если вы испытали прошлое кредитное событие, в том числе снисходительность
    • Ваш текущий кредитор может также сообщить вам, что существует период ожидания, чтобы избежать возврата комиссии.
    • Но есть исключения, и во многих случаях нет никаких временных ограничений.

    Также возможно, что «период ожидания рефинансирования» применяется к вашей конкретной транзакции по разным причинам.

    Один из наиболее распространенных случаев связан с рефинансированием наличных, который обычно требует минимального шестимесячного периода ожидания.

    Проще говоря, кредиторы не хотят, чтобы вы привлекали капитал сразу после покупки дома, так как это может вызвать определенные опасения.

    Некоторые исключения включают имущество, приобретенное в результате наследования или развода, или при использовании отсроченного финансирования, когда покупатель за наличные забирает часть своих денег вскоре после закрытия сделки.

    Тем, кому просто нужна ставка и срок рефинансирования, в большинстве случаев не следует ждать периода ожидания, хотя при использовании того же кредитора вам могут сказать, что вам нужно подождать шесть месяцев.

    Это часто проблема, связанная с возвратом комиссионных, которая затрагивает кредиторов или ипотечных брокеров, которые слишком быстро рефинансируют ссуды своих клиентов.

    Наконец, вам также может потребоваться подождать X времени из-за прошлой потери права выкупа, короткой продажи, модификации ссуды или даже отказа от ипотеки.

    Решение: Различные типы ссуд имеют разные периоды ожидания, и обращение к новому кредитору может облегчить любое ожидание. Вам также может быть предоставлено исключение при смягчающих обстоятельствах.

    Вы выставили свой дом на продажу

    
    
    • Банки не заинтересованы в предоставлении финансирования заемщикам, которые не смогли продать свой дом на открытом рынке
    • Если никто не желает покупать ваш дом, это может быть трудно рефинансировать его
    • После исключения из листинга может пройти период ожидания в 6 месяцев, прежде чем вы сможете получить финансирование
    • Но некоторые кредиторы сегодня просто просят, чтобы недвижимость была снята с рынка во время финансирования

    Если вы выставьте свой дом на продажу, а затем быстро поняли, что никто не заинтересован или просто передумали, теперь вы, возможно, думаете о рефинансировании.

    К сожалению, ваш потенциальный кредитор, вероятно, не будет в восторге от этого, учитывая тот факт, что вы можете продать снова, если у вас будет возможность, и досрочно погасить новый заем.

    Вы также можете столкнуться с проблемами, когда придет время оценить недвижимость, если она не продавалась по вашей запрашиваемой цене.

    Хотя период ожидания может не применяться, вас, скорее всего, попросят подтвердить свое намерение занять недвижимость в качестве основного места жительства.

    Кроме того, андеррайтер, вероятно, тщательно изучит листинговую цену и оценочную стоимость, чтобы убедиться, что предлагаемая стоимость поддерживается.

    Решение: Позвоните по телефону и узнайте, какой банк или кредитор не возражает против того, чтобы дом был указан в списке.

    Затем удалите объявление перед подачей заявки, чтобы убедиться, что нет никаких осложнений. И будьте готовы написать письмо с объяснением относительно «изменения взглядов».

    Рефинансирование без ссуды (или права собственности)

    • Проблемы с титулом — еще одно распространенное препятствие на пути рефинансирования ипотеки.
    • Если будущий заемщик может задокументировать историю платежей по ссуде
    • Это может значительно упростить добавление этого физическое лицо, когда вы рефинансируете
    • И это могло бы привести к лучшим условиям по вашему жилищному кредиту

    Если вы и супруг (а) или член семьи в настоящее время проживаете вместе, но только один человек является заемщиком по существующей ипотеке, он может быть в вашей наилучший интерес для ежемесячных выплат по ипотеке с совместного текущего или сберегательного счета.

    Это может упростить рефинансирование той же ипотеки в будущем, если вы хотите включить человека, который в настоящее время не имеет ссуды и / или титула.

    Эта потребность может возникнуть, если у одного заемщика кредит значительно выше, чем у другого, и / или он зарабатывает больше денег и т.д. если оба человека производят платежи, рефинансирование должно быть возможным с гораздо меньшими проблемами.

    Проще говоря, банки и ипотечные кредиторы часто хотят удостовериться в том, что кто бы ни брал существующий кредит, выплачивал ипотечные платежи в течение как минимум предшествующих 12 месяцев.

    Это также может облегчить потребность в приправе титула, так что заемщик, принимающий ипотеку, может быть просто «лишен права собственности» в последнюю минуту. Два зайца, один камень.

    Эта проблема может возникнуть, когда основной заемщик имеет плохой кредитный рейтинг и решает использовать другое лицо, часто супруга, для подачи заявки на рефинансирование по ставке и сроку для получения более выгодных условий финансирования.

    Это может привести к значительной экономии за счет более низкой ставки по ипотеке, если текущий владелец титула / залогодатель имеет низкий кредитный рейтинг, а супруг (а) имеет высокий балл.

    В качестве альтернативы вы можете отложить рефинансирование и попытаться улучшить свой кредитный рейтинг, чтобы можно было использовать любого заемщика для получения финансирования. Но для тех, кто переживает нехватку времени, этот метод может оказаться намного более эффективным.

    Помните, что это решение необходимо принять заранее, поэтому вам следует подумать задолго до того, как вы подадите заявку на получение другой ипотеки.

    У вас нет мотивации

    • Конечно, получение ипотеки — это не весело, никто никогда не говорил, что она была
    • Но это один из самых простых способов сэкономить много денег почти в одночасье
    • Окупаемость инвестиций может быть фантастическим, даже если процесс длился месяц и будет болезненным.
    • Не расстраивайтесь и не соглашайтесь на какие-либо жесткие правила, о которых вы, возможно, слышали.

    Наконец, это может быть просто вопросом мотивации или ее отсутствия. Трудно дойти до простых задач, не говоря уже о рефинансировании ипотеки.

    И все в значительной степени ненавидят процесс получения ипотечного кредита, сравнивая его с вырыванием зуба или, возможно, с чем-то еще хуже.

    Интересно, что в последнее время он стал лучше благодаря новым технологиям, которые устраняют некоторые из более утомительных шагов, такие как сбор документов, отправка факсов и все такое.

    Как бы то ни было, это может быть одним из лучших способов окупаемости инвестиций (вашего времени), когда дело касается ежемесячной экономии денег, поэтому не упускайте ее из виду.

    Например, скажем, рефи экономит вам 300 долларов каждый месяц в течение следующих 30 лет.

    Если учесть обратное, насколько легко было бы внезапно зарабатывать дополнительно 300 долларов каждый месяц и делать это постоянно в течение десятилетий?

    Других может обескуражить просто из-за какого-то эмпирического правила рефинансирования, о котором они слышали, которое на самом деле к ним не относится.

    Для меня нет единого правила — существует множество различных сценариев, требующих уникальных точек зрения.

    Таким образом, не успокаивайтесь и не смотрите дареному коню в зубы.

    Не думайте, что низкие ставки будут действовать вечно или что вы всегда сможете получить квалификацию.Все может измениться в спешке.

    В заключение, это лишь некоторые из множества способов, которыми вам могут отказать в рефинансировании. Это не 2006 год. Это 2021 год. И времена сильно изменились.

    Хотите верьте, хотите нет, но в наши дни вам действительно нужно иметь право на ипотеку. Так что сделайте свою домашнюю работу и устраните все незавершенные дела на ранней стадии, чтобы избежать проблем во время процесса жилищного кредита.

    Совет. Если вы думаете / знаете, что у вас сложная заявка на получение ссуды, обращение к ипотечному брокеру может быть хорошим шагом, который поможет вам найти одобрение и более низкую ставку.

    Банки не позволят всем рефинансировать ипотечные кредиты

    Процентные ставки по ипотеке по-прежнему низкие, что является большим облегчением для новых покупателей жилья, инвесторов в недвижимость и домашних хозяйств, рассматривающих возможность рефинансирования своих кредитов с более высокой процентной ставкой, инициированных в течение последних нескольких лет. Однако банки не слишком горят желанием раздавать ипотечные ссуды с низкими процентными ставками всем, кто их хочет. Если вы читаете финансовые СМИ, то наверняка слышали, что сейчас прекрасное время для рефинансирования ипотеки. В конце концов, вы можете сэкономить тысячи долларов, превратив ссуду с 6-процентной ставкой в ​​ссуду с 3-процентной ставкой.Ставка 5 процентов.

    Правительство ввело в действие программы помощи домохозяйствам, которые испытывают трудности со своими ипотечными кредитами из-за краха рынка недвижимости и, как следствие, стоимости домов. Те, кто глубоко скрыт или отстает от своих платежей, могут воспользоваться — или могут попытаться воспользоваться — Программой доступного для жилья рефинансирования (HARP) и Программой доступного жилья (HAMP), хотя даже заемщики, которые соответствуют требованиям, испытывали трудности при работе со своими кредиторами. . Похоже, банки не заинтересованы в сокращении прибыли от ипотеки.

    Долгое время финансовые эксперты рекомендовали ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой вместо ипотеки с регулируемой процентной ставкой. Предсказуемость важна. С ARM заемщики подвергаются значительному риску. Если ставки по ипотечным кредитам вырастут, более высокие процентные выплаты в будущем могут разрушить денежный поток семьи. Когда процентные ставки были выше, существовал риск того, что ипотека с регулируемой ставкой, предлагающая ставку немного ниже, чем ипотека с фиксированной ставкой, в будущем резко подскочит.

    Кредитный кризис привел к значительному снижению процентных ставок, к разочарованию миллионов заемщиков, которые последовали советам профессионалов или увидели риск без внешнего влияния.Теперь многие заемщики застряли с долгосрочными процентными ставками в 6 процентов или выше. Те, кто не имеет права на получение помощи в рамках государственных программ — те, кто старательно выполнил свои финансовые обязательства и которые, возможно, не достаточно погружены в воду, чтобы вступить в дебаты со своим кредитором, — сталкиваются с трудностями в получении рефинансирования.

    Недавняя статья на CNN Money иллюстрирует эту трудность, которая, вероятно, более характерна для финансовой индустрии, чем впечатление, которое индустрия создает для себя, что любой может рефинансировать ссуду, чтобы получить доступ к низким ставкам.

    Никто не может предсказать будущее. Когда процентные ставки составляют 6 процентов, а рынок недвижимости, кажется, процветает, средняя процентная ставка через пять лет может составлять 12 процентов, а может быть и 3 процента. Те, кто зафиксировал ставку в 6 процентов, ожидая, что она будет низкой, получили выгоду в виде предсказуемой ссуды. Неудивительно, что многие заемщики с хорошей кредитной историей сегодня сталкиваются с сопротивлением банков рефинансированию. Банки не обязательно все еще владеют ипотечными кредитами, но они рассчитывают на доход, который они ожидали получить от заемщиков, когда банки предлагали заемщикам ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой.Банки не собираются добровольно или легко соглашаться на сокращение своих доходов.

    Вот как одна из заемщиков описала положение своей семьи:

    The Candelas несколько раз пытались снизить ставку почти 6%, которую они выплачивают по ипотеке.

    Они дважды пытались рефинансировать, в 2009 и 2010 годах, но стоимость их дома упала настолько сильно — с 650 000 долларов до 423 000 долларов, — что банк отклонил их просьбы.

    «Сказать, что мы разочарованы, было бы преуменьшением», — сказала Ли Канделас, домохозяйка.«Мы никогда не задерживали выплаты по ипотеке и наивно проходили процедуру рефи дважды только для того, чтобы без всякой причины уплатить комиссию за оценку».

    Это риск, связанный с заимствованием денег для покупки любого актива. Всегда есть шанс, что приобретенный вами актив потеряет ценность. Мне очень жаль заемщиков, которые увидели, что рыночная стоимость их домов снизилась и теперь находятся под водой, но если вы берете ссуду на 30 лет и планируете ждать весь срок 30 лет, чтобы выплатить остаток, чтобы полностью воспользоваться кредитным плечом , вы должны принять связанный с этим риск.Если вы найдете банк, готовый провести с вами переговоры в середине срока кредита, то это будет бонус, но нет никаких оснований ожидать, что какой-либо кредитор проявит сочувствие. Бывают случаи, когда рефинансирование выгодно для банков, и кредиторы могут быть готовы работать с заемщиками в это время, но это роскошь, а не ожидание.

    Может быть неприятно оказаться в ловушке 6-процентной ипотеки, когда новые ссуды оцениваются примерно в 3,5 процента. Это то же самое чувство, которое возникает, когда вы купили дом за 500 000 долларов, а ваши новые соседи по похожему дому только что въехали в него, заплатив 250 000 долларов.Это деморализует чувствовать себя лохом, как будто все остальные смогли заключить сделку, которая не распространялась на вас. Если, как и большинство американцев, вы не можете или не хотите платить за дом со 100-процентным первоначальным взносом, это риски, с которыми вам придется жить. Даже если заплатить за дом наличными, дом может потерять свою стоимость позже, но, по крайней мере, вам не придется иметь дело с кредиторами.

    Я не особо сочувствую заемщикам, которым трудно найти варианты рефинансирования. Нет причин ожидать, что банк изменит процентную ставку, если заемщик был в здравом уме, выбирая ипотеку с фиксированной ставкой, чтобы получить выгоду от сниженного риска процентной ставки.В некоторых случаях я сочувствую, в конце концов, есть много внешних обстоятельств, которые могут усложнить жизнь, когда они находятся в ловушке ипотеки, но не тогда, когда заемщики без причины ожидают, что банки будут действовать против их собственной прибыли.

    Насколько свободно банки должны предлагать рефинансирование заемщикам, которые не соответствуют критериям государственных программ, таких как HAMP и HARP?

    Эта статья впервые появилась на www.ConsumerismCommentary.com .

    Банки не позволят каждому рефинансировать ипотечные кредиты

    6 причин отказа в рефинансировании

    Если вы ищете причины, по которым вам было отказано в рефинансировании, вы не одиноки.По данным Бюро финансовой защиты потребителей, кредиторы ежегодно отклоняют более 2,5 миллионов заявок на получение ипотечной ссуды.

    При рефинансировании вы берете новую ссуду для погашения и замены текущей ипотеки. Это означает, что вам нужно будет пройти квалификацию снова, и кредиторы захотят взглянуть на ваш доход, кредит, долг и стоимость собственности, чтобы убедиться, что вы это делаете. Если ваше финансовое положение изменилось с тех пор, как вы впервые купили дом, в рефинансировании может быть отказано.

    Отказано в рефинансировании ипотеки; что теперь?

    Если ваш кредитор отказал вам в рефинансировании ипотеки, это не конец света.То, что один кредитор отклоняет вашу заявку, не означает, что каждый кредитор откажется. Обязательно спросите у своего кредитора конкретную причину, по которой вам было отказано. Кредитор должен сообщить вам, какие факторы привели к вашему отказу, и вы можете запросить все это в письменной форме.

    6 распространенных причин отказа в рефинансировании

    Если ваше заявление на рефинансирование ипотечного кредита отклонено, кредиторы должны сообщить вам, почему. Согласно данным, собранным в соответствии с Законом о раскрытии информации о жилищной ипотеке, причины отказа относятся к одной из нескольких категорий.Вот самые распространенные:

    У вас слишком много долгов

    Самая распространенная причина, по которой заявки на рефинансирование ссуды отклоняются, заключается в том, что у заемщика слишком большая задолженность. Поскольку кредиторы должны приложить добросовестные усилия, чтобы гарантировать, что вы сможете погасить ссуду, у них обычно есть ограничения на то, что называется отношением вашего долга к доходу (DTI). Это соотношение сравнивает сумму денег, которую вы вносите каждый месяц, с общей суммой ежемесячных платежей, которые вы вносите в погашение долга.

    Федеральное правительство считает 43% DTI верхним пределом для одобрения ипотечных кредитов.В идеале ваш коэффициент DTI должен быть 36% или ниже. Если ваш новый платеж по ипотеке ставит вас выше отношения рефинансируемого долга к доходу, ваше заявление может быть отклонено.

    У вас плохая кредитная история

    Ваш кредитный рейтинг показывает, насколько вероятно, что вы погасите ссуду, и обычно измеряется по шкале от 300 до 850. Если ваш рейтинг ниже 600, вам может быть трудно получить право на рефинансирование. Для получения разрешения на обычную ипотеку обычно требуется кредитный рейтинг 620 или выше .

    Ваш кредитный рейтинг может со временем измениться. Если у вас были проблемы с кредитом после того, как вы взяли ипотечный кредит, и ваш рейтинг упал, есть шанс, что вы не сможете рефинансировать ипотечный кредит.

    Даже если ваша оценка попадает в допустимый диапазон, вам все равно может отказать по кредитным причинам. Например, история просроченных платежей по ипотеке может снизить ваши шансы на рефинансирование, независимо от того, какой у вас балл. Если в последние несколько месяцев вы когда-то поздно заплатили по ипотеке, но ваш кредитный рейтинг все еще находится в приемлемом диапазоне, это не гарантия того, что вы получите рефинансирование.

    «Вам нужна чистая история платежей по ипотеке для рефинансирования, независимо от того, насколько хорош ваш кредитный рейтинг», — сказал Адам П. Смит, президент Colorado Real Estate Finance Group.

    Стоимость вашего дома упала

    Когда вы берете ипотеку, ваш кредитор использует ваш дом в качестве залога по ссуде. Это означает, что если вы не сможете погасить ссуду, кредитор вступит во владение недвижимостью.

    Когда вы подаете заявку на рефинансирование ипотеки, ваш кредитор захочет убедиться, что стоимость имущества равна покупной цене, на которую он ссужает ссуду.В противном случае в вашем ссуде может быть отказано. Это может быть проблемой, если стоимость вашего дома значительно упала после того, как вы взяли свою первую ипотеку. Вы можете оказаться в затруднительном положении по ипотеке, что означает, что вы должны больше, чем стоит собственность. В этом случае может быть сложно получить разрешение на получение кредита рефинансирования.

    Ваша заявка была неполной

    Удивительно распространенная причина, по которой заявки на рефинансирование отклоняются, заключается в том, что ваша заявка была неполной. Если у вашего кредитора нет всей запрашиваемой информации, он может отправить вам письмо, информирующее вас о том, что ваша заявка не заполнена, или они могут просто отказать вам в рефинансировании.

    Обращайте пристальное внимание на документы и данные, которые запрашивает ваш кредитор, когда вы подаете заявление на ссуду рефинансирования. Это могут быть квитанции о заработной плате, формы W-2, налоговые декларации или другие документы, подтверждающие ваш доход. Дайте себе достаточно времени, чтобы все это собрать.

    Ваш кредитор не может проверить вашу информацию

    Кредиторы перепроверит некоторую информацию в вашем заявлении на ипотеку, например, вашу трудовую книжку. Они могут связаться с вашим нынешним или бывшим работодателем, чтобы узнать, как долго вы там проработали.Если у вашего кредитора возникнут проблемы с этим процессом, вам может быть отказано в ипотеке.

    У вас недостаточно денег

    Когда вы рефинансируете дом, вам часто приходится приносить немного наличных, чтобы оплатить комиссионные и закрыть расходы, чтобы закрыть новую ссуду. Иногда ваш кредитор будет готов включить эти расходы в вашу ссуду или предоставить вам кредит в обмен на более высокую процентную ставку. Однако это не всегда вариант, и «недостаток денежных средств» — довольно частая причина, по которой кредиторы отклоняют заявки на рефинансирование.

    Как получить одобрение на возврат ипотеки после отказа

    По мере того, как вы переходите от отказа в рефинансировании, вы можете предпринять некоторые шаги, чтобы повысить вероятность утверждения вашей кредитной заявки в будущем.

    Проверьте свой кредитный отчет на наличие ошибок

    Если вам было отказано в рефинансировании из-за вашей кредитной истории, ваш кредитор должен сообщить вам пересмотренный им числовой балл и агентство, которое его предоставило. Вы можете получить бесплатную копию своего кредитного отчета в крупных агентствах по отчетности.Внимательно изучите отчет и убедитесь, что вся информация точна. Если вы видите в своем кредитном отчете что-то, что, по вашему мнению, не является законным, вы можете оспорить это. Затем бюро должно расследовать этот вопрос и при необходимости внести исправления в отчет.

    Распространенные ошибки в вашем кредитном отчете могут включать в себя кредитные карты или ссуды в вашем отчете, которые не принадлежат вам, неверные остатки по кредитным линиям, неправильные просроченные платежи, которые действительно были вовремя, и несколько счетов, указанные для одного долга.Эти ошибки могут снизить ваши кредитные рейтинги настолько, что вы лишитесь права на рефинансирование.

    Примите меры, чтобы улучшить свой кредит

    Если ваш кредитный рейтинг удерживает вас от рефинансирования, вы должны поднять его как можно быстрее. Поскольку ваша история платежей составляет 35% вашего кредитного рейтинга, самое важное, что вы можете сделать для улучшения своей кредитной истории, — это убедиться, что все ваши платежи по ипотеке и другие счета оплачиваются вовремя. Сделайте все возможное, чтобы уточнить любые просроченные счета.Постарайтесь, чтобы остаток на кредитной карте не превышал 30% от установленного лимита, и подавайте заявку только на те ссуды, которые вам абсолютно необходимы.

    Работа по погашению долга

    Выплата долга снижает ваш коэффициент DTI и может улучшить ваш кредитный рейтинг. Постарайтесь полностью оплатить часть своих счетов, будь то отказ от личной ссуды или погашение автокредиты. А пока избегайте новых долгов. Помните, что дополнительные ежемесячные обязательства исказят отношение вашего долга к доходу и затруднят рефинансирование ипотеки.

    Попробуйте специализированную программу рефинансирования

    Если вам продолжают отказывать из-за стоимости вашей собственности, возможно, вам поможет специальная программа.

    Fannie Mae предлагает возможность рефинансирования ссуды на основе высокой стоимости ссуды, что может помочь вам получить одобрение, если вам было отказано в выдаче ипотечной ссуды из-за стоимости вашего дома. Вы должны быть в курсе последних выплат по ипотеке и иметь не менее 3% капитала в своей собственности. У Freddie Mac есть аналогичная программа, известная как Enhanced Relief Refinance.

    Почему внезапно стало намного сложнее получить ипотеку или даже рефинансировать

    Мужчина входит в филиал Bank of America в Нью-Йорке.

    Скотт Млин | CNBC

    Ставки по ипотечным кредитам упали до недавних минимумов, и, хотя покупатели жилья не особо стучат в двери во время весеннего рынка жилья в условиях кризиса с коронавирусом, на охоте есть несколько стойких. И все еще есть много нынешних домовладельцев, которые могут сэкономить деньги за счет рефинансирования.

    К сожалению, оба типа ссуд получить сейчас труднее, поскольку ипотечный рынок сильно пострадал по нескольким направлениям из-за воздействия пандемии на экономику и занятость.

    Доступность ипотечных кредитов в марте упала до самого низкого уровня за пять лет, согласно исследованию Ассоциации ипотечных банкиров. Кредиторы отмечают значительное падение ликвидности, поскольку инвесторы в крупные облигации с ипотечным покрытием отступают. Крупные ссуды — это ссуды, стоимость которых превышает соответствующий лимит ссуды в размере 510 400 долларов США.

    «Произошло сокращение доступности кредитов с более низким кредитным рейтингом и более высоким коэффициентом LTV, и самый большой откат произошел из-за большого и не связанного с QM пространства», — сказал Джоэл Кан, экономист MBA.Кредиты, не связанные с контролем качества, — это ссуды, которые не подпадают под критерии для государственных закупок. «Кредиторы вносят изменения в критерии кредитования, чтобы учесть возросшую вероятность отсрочки платежа и невыполнения обязательств, а также более высокие затраты».

    В начале прошлой недели Wells Fargo, крупнейший в стране ипотечный кредитор по объему, временно приостановил покупку несоответствующих займов у продавцов-корреспондентов «из-за беспрецедентных рыночных условий», по словам представителя компании Тома Гойда.

    Он также сокращает свои собственные розничные источники несоответствующих рефинансирования и соответствующих высокобалансовых ссуд.

    «Эти трудные бизнес-решения отражают усилия по расстановке приоритетов в обслуживании клиентов и поддержании разумной дисциплины баланса», — сказал Гойда.

    Новые правила

    JPMorgan Chase, еще один из крупнейших ипотечных кредиторов страны, изменил правила андеррайтинга. Начиная с этой недели новым соискателям ипотечного кредита потребуется минимальный кредитный рейтинг FICO в размере 700 и они должны будут внести как минимум 20% первоначальный взнос за дом.

    «Из-за экономической нестабильности мы вносим временные изменения, которые позволят нам более сосредоточиться на обслуживании наших существующих клиентов», — сказала Эми Бонитатибус, директор по маркетингу Chase Home Lending.

    Ипотечные службы осаждены звонками от заемщиков с просьбой о государственной программе снисходительности, в соответствии с которой заемщики могут пропустить годовые платежи, которые затем придется выплатить позже. Сфера обслуживания умоляла Федеральный резерв предоставить некоторую систему ликвидности, чтобы помочь им производить платежи держателям облигаций, но пока что только Джинни Мэй сделала это по кредитам FHA. Отсутствие ликвидности ставит под угрозу всю отрасль обслуживания и добавляет к растущему списку причин для ужесточения кредитования.

    Что касается ликвидности в общем кредитовании, ФРС вмешалась и теперь покупает соответствующие облигации с ипотечным покрытием на миллиарды долларов, но для других видов кредитования ликвидности гораздо меньше. Инвесторы просто не хотят рисковать.

    «Никто на самом деле не хочет об этом слышать, но ужесточение требований в этой среде очень логично», — сказал Мэтью Грэм, главный операционный директор Mortgage News Daily. «Конечно, инвесторы обязательно вернут свои деньги в какой-то момент.Но сколько времени это займет, какая часть их бизнеса будет затронута и как будут выглядеть перебои / головные боли? »

    Некоторые небанковские кредиторы также повышают минимальные кредитные рейтинги для кредитов FHA, которые обычно используются заемщиками с более низким уровнем дохода.

    Сложность получения ипотечных кредитов как на покупку нового жилья, так и на рефинансирование усугубляется изменениями в руководящих принципах андеррайтинга, внесенными Fannie Mae и Freddie Mac, которые вместе с Ginnie Mae, покупают сегодня большинство ипотечных кредитов.Они требуют, чтобы вся документация по доходам и активам для заемщиков была датирована в течение 60 дней с момента подачи первоначального заявления, по сравнению со стандартными 120-дневными сроками.

    Это вероятно потому, что люди беспрецедентно теряют работу и доходы. Для заявителей, работающих не по найму, кредиторы должны подтвердить существование бизнеса заемщика в течение 120 дней. Сейчас этот срок сократился до 10 дней.

    Более длинный временной горизонт

    Учитывая, насколько сложен сейчас весь процесс ипотеки, когда титульные компании закрыты или работают удаленно, а нотариусы и оценщики не могут выполнять свою работу лично, временной горизонт для закрытия ссуды только становится длиннее, а не короче .Как правило, после стихийных бедствий они будут делать прямо противоположное, увеличивая временные рамки до 180 дней, прежде чем кредитору придется повторно проверять доходы и активы заемщика.

    Всего два месяца назад, до того, как пандемия охватила США, ставки по ипотечным кредитам были близки к рекордно низким, а спрос на рефинансирование рос. Резко подскочили приложения. Но теперь даже некоторые из этих заявок будут отклонены либо из-за проблем со сроками, либо из-за того, что заемщики больше не соответствуют требованиям.

    Для покупателей жилья, а некоторые из них все еще существуют, время фиксации ставки по ипотеке, а затем полного закрытия дома резко увеличилось, что подвергает риску доступность этой ипотеки.Некоторые строители, такие как Леннар и Тейлор Моррисон, экспериментируют с закрытием проезжей части, сохраняя социальное дистанцирование, при этом все еще продавая дома.

    «Это зависит от того, какой тип ипотеки вы ищете с точки зрения сложности», — сказал Гай Секала, генеральный директор Inside Mortgage Finance. «Соответствующая ипотека для покупки дома, вероятно,« самая легкая », в то время как крупная ипотечная ссуда, вероятно,« сложнее всего »получить в нынешних условиях».

    4 причины не рефинансировать дом

    Вы получили ипотеку с фиксированной ставкой на 30 лет и процентной ставкой 5%.Это было здорово, когда вы впервые получили ссуду, не так ли? Но вы слышите, что процентные ставки начнут падать, и это вас очень волнует. Хотя вы можете не отставать от выплат по ипотеке, более низкая процентная ставка может помочь вам сэкономить деньги.

    Имеет смысл рефинансировать и откладывать по более низким ставкам, не так ли? Это может быть правдой, но есть много факторов, которые необходимо учитывать, прежде чем подписывать пунктирную линию. И бывают случаи, когда рефинансирование не является логичным выбором, поскольку оно может повлиять на ваше финансовое положение.Возможно, вы сначала захотите изучить другие возможности для инвестиций в недвижимость. В этой статье рассматриваются четыре наиболее распространенных причины, по которым вам не следует рефинансировать ипотеку.

    Ключевые выводы

    • Не рефинансируйте, если у вас длительный период безубыточности — количество месяцев, в течение которых вы достигнете точки, когда вы начнете экономить.
    • Рефинансирование для снижения ежемесячного платежа — это здорово, если вы не тратите больше денег в долгосрочной перспективе.
    • Переход на ипотеку с регулируемой процентной ставкой может не иметь смысла, если процентные ставки уже низки по историческим меркам.
    • Нет смысла рефинансировать, если вы не можете позволить себе затраты на закрытие.

    1. Более длительный период безубыточности

    Одна из первых причин, по которой следует избегать рефинансирования, заключается в том, что вам требуется слишком много времени, чтобы окупить затраты на закрытие нового кредита. Это время известно как период безубыточности или количество месяцев, по истечении которых вы начнете экономить. В конце периода безубыточности вы полностью компенсируете затраты на рефинансирование.

    Не существует магического числа, которое представляет приемлемый период безубыточности.Есть несколько различных факторов, которые вы должны учитывать, чтобы сделать реальную оценку. Это зависит от того, как долго вы планируете оставаться в собственности и насколько вы уверены в этом прогнозе.

    Чтобы рассчитать период безубыточности, вам нужно знать несколько фактов. Затраты на закрытие нового кредита и ваша процентная ставка являются наиболее важными. Как только вы узнаете процентную ставку, вы сможете определить, сколько вы будете экономить на процентах каждый месяц. Вы сможете получить оценку этих цифр от кредитора.Итак, предположим, что заключительные затраты на рефинансирование составляют 3000 долларов, а ваша потенциальная ежемесячная экономия составляет 50 долларов. Вот как рассчитать период безубыточности:

    • Период безубыточности = затраты на закрытие ÷ ежемесячная экономия
    • 3000 долл. ÷ 50 долл. = 60

    В этом случае вам понадобится 60 месяцев или пять лет, чтобы достичь периода безубыточности.

    2. Более высокие долгосрочные затраты

    После разговора со своим банком или ипотечным кредитором подумайте, как рефинансирование повлияет на вашу прибыль в долгосрочной перспективе.Рефинансирование для снижения вашего ежемесячного платежа — это здорово, если только со временем оно не нанесет серьезный ущерб вашему кошельку. Если рефинансирование обходится дороже, это, вероятно, не имеет смысла.

    Например, если у вас есть 30-летняя ипотека на несколько лет, вы заплатили большие проценты, но при этом не сильно уменьшили свой основной баланс. Рефинансирование в 15-летнюю ипотеку, вероятно, увеличит ваш ежемесячный платеж, возможно, до уровня, который вы не сможете себе позволить.

    Если вы начнете снова с новой 30-летней ипотечной ссуды, вы начнете почти с той же суммы основного долга, что и в прошлый раз.Хотя ваша новая процентная ставка будет ниже, вы будете платить ее в течение 30 лет. Таким образом, ваши долгосрочные сбережения могут быть незначительными, а кредит в конечном итоге может стоить вам дороже. Если снижение ежемесячного платежа спасает вас от невыполнения обязательств по текущему, более высокому платежу, вы можете найти эту долгосрочную реальность приемлемой.

    Вы также можете рассмотреть альтернативные издержки процесса рефинансирования. Рефинансирование ипотеки требует времени и усилий. Вы можете получать больше удовольствия и зарабатывать больше денег, занимаясь проектами по благоустройству дома, получая сертификат или ища клиентов.

    3. Ипотека с регулируемой ставкой и фиксированной ставкой

    Рефинансирование до более низкой процентной ставки не всегда приводит к значительной экономии. Предположим, что процентная ставка по вашей 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой уже довольно низкая, скажем, 5%. В этом случае вы не сэкономили бы так много, если бы рефинансировали еще одну 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой 4,5%. Если учесть затраты на закрытие, ваша ежемесячная экономия не будет значительной, если у вас нет ипотечного кредита, в несколько раз превышающего средний показатель по стране.

    Так есть ли альтернатива? Получение ипотеки с регулируемой процентной ставкой (ARM) может показаться отличной идеей, потому что у них обычно самые низкие процентные ставки. Не использовать их в своих интересах может показаться безумием, особенно если вы планируете двигаться к моменту сброса ARM. Когда ставки так низки — по историческим и абсолютным стандартам — они вряд ли будут значительно ниже в будущем. Это означает, что вы, вероятно, столкнетесь со значительно более высокими процентными выплатами, когда ARM перезагрузится.

    Предположим, у вас уже есть низкая фиксированная процентная ставка и вы можете управлять своими платежами.В таком случае, вероятно, лучше придерживаться верного решения. В конце концов, ипотека с регулируемой процентной ставкой обычно намного более рискованна, чем ипотека с фиксированной процентной ставкой. Использование низкой фиксированной ставки может в конечном итоге сэкономить вам тысячи долларов.

    4. Непозволительные затраты на закрытие

    Бесплатного рефинансирования не существует. Вы либо оплачиваете заключительные расходы из своего кармана, либо платите более высокую процентную ставку. В некоторых случаях вам разрешено включить в ссуду расходы на закрытие сделки. Однако в этом случае вам остается платить проценты по затратам на закрытие, пока у вас есть эта ссуда.

    Учтите все расходы, связанные с закрытием, включая сбор за подачу заявления, сбор за андеррайтинг и сбор за обработку.

    Подумайте о затратах на закрытие и выясните, как каждый из этих случаев подходит к вашей ситуации. Можете ли вы позволить себе прямо сейчас потратить несколько тысяч долларов на закрытие сделки? Или вам нужны эти деньги для чего-то другого? Стоит ли рефинансирование при более высокой процентной ставке? Если вы хотите включить в ссуду затраты на закрытие сделки, подумайте, что это 6000 долларов по ставке 4.Процентная ставка 5% будет стоить тысячи долларов через 30 лет.

    Итог

    Единственный человек, который может решить, хорошее ли это время для рефинансирования, — это вы. Если вам нужно профессиональное мнение, вы, скорее всего, получите объективный ответ от платного финансового консультанта. Рефинансирование — всегда хорошая идея для тех, кто хочет продать вам ипотеку. Ваша ситуация, а не рынок, должна быть решающим фактором при рефинансировании.

    Должен ли я рефинансировать ипотечный кредит? 7 причин не использовать

    Рефинансирование ипотеки — не всегда лучшая идея, даже когда ипотечные ставки низкие, а друзья и коллеги говорят о том, кто получил самую низкую процентную ставку.Это связано с тем, что рефинансирование ипотеки может занять много времени, дорого при закрытии и приведет к потере кредитором вашего кредитного рейтинга.

    Прежде чем приступить к долгому процессу сбора квитанций о заработной плате и банковских выписок, подумайте, почему вы рефинансируете. В то время как некоторые финансовые цели — например, облегчение ваших ежемесячных денежных потоков, решение финансовых проблем или скорейшее погашение ипотечного кредита — могут быть достигнуты с помощью рефинансирования, вот семь плохих причин для рефинансирования ипотеки.

    Ключевые выводы

    • Рефинансирование ипотеки может быть хорошей или плохой идеей, в зависимости от вашей мотивации и целей, а также финансовых условий рефинансирования.
    • Многие потребители, которые осуществляют рефинансирование для консолидации долга, в конечном итоге увеличивают остатки на новых кредитных картах, которые может быть трудно погасить.
    • Домовладельцы, которые осуществляют рефинансирование, могут со временем платить больше из-за комиссий и затрат на закрытие, более длительного срока ссуды или более высокой процентной ставки, которая привязана к «бесплатной» ипотеке.

    1. Консолидировать задолженность

    Консолидация долга — это часто хорошо, но это нужно делать правильно. На самом деле, неправильно проведенная консолидация долга может в конечном итоге стать одним из самых опасных финансовых шагов, которые может сделать домовладелец.На первый взгляд, выплата долга с высокой процентной ставкой с помощью ипотеки с низкой процентной ставкой кажется разумным шагом, но здесь есть потенциальные подводные камни.

    Во-первых, вы переводите необеспеченный долг (например, долг по кредитной карте) в долг, который обеспечен вашим домом в качестве залога. Если вы не можете вносить выплаты по ипотеке, вы можете потерять этот дом. Хотя невыплата долга по кредитной карте может иметь отрицательные последствия для кредитного рейтинга, они обычно не так ужасны, как обращение взыскания.

    Во-вторых, многие потребители обнаруживают, что после погашения долга по кредитной карте у них возникает соблазн снова потратить деньги, и они начинают создавать новые остатки на счетах, с которыми у них будет больше проблем с погашением.

    2. Перейти в долгосрочную ссуду

    Хотя рефинансирование в ипотеку с более низкой процентной ставкой может сэкономить вам деньги каждый месяц, не забудьте посмотреть на общую стоимость ссуды. Например, если у вас осталось 10 лет на выплату текущего кредита, а затем вы растягиваете платежи в новую 30-летнюю ссуду, вы в конечном итоге будете платить больше процентов, чтобы занять деньги, и останетесь на 20 дополнительных лет. выплат по ипотеке.

    3. Копить деньги на новый дом

    Как домовладелец, вам необходимо произвести важный расчет, чтобы определить, сколько будет стоить рефинансирование и сколько вы будете экономить каждый месяц.Если на возмещение расходов по рефинансированию уйдет три года, а вы планируете переехать в течение двух лет, это означает, что вы вообще не экономите денег, несмотря на более низкие ежемесячные платежи.

    4. Переход с ARM на ссуду с фиксированной ставкой

    Для некоторых домовладельцев это может быть отличным ходом, особенно если вы намерены оставаться в доме на долгие годы. Но домовладельцы, которые просто боятся плохой репутации ипотеки с регулируемой процентной ставкой (ARM), должны внимательно изучить свои условия, прежде чем переходить к рефинансированию.

    Если у вас есть ARM, убедитесь, что вы знаете индекс, к которому он привязан; как часто происходит корректировка кредита; и каковы ограничения на корректировку ссуды для первого предела, годового предела и предела срока действия. Возможно, вам лучше подойдет ссуда с фиксированной ставкой, но посчитайте, прежде чем тратить деньги на рефинансирование.

    5. Получить кэш-аут для инвестирования

    Даже когда фондовый рынок не колеблется, это не самая лучшая идея. Проблема с наличными деньгами в том, что их слишком легко потратить.Если вы дисциплинированы и действительно будете использовать дополнительные деньги для инвестирования или создания своего чрезвычайного фонда, это может быть хорошим вариантом. Однако выплата ипотеки под 4% в год может быть более выгодной сделкой, чем тратить свои деньги на компакт-диск, который приносит 2% годовых. Убедитесь, что вы опытный инвестор, который понимает как риски, так и потенциальные возможности роста, прежде чем играть с собственным капиталом в своем доме.

    6. Чтобы уменьшить ежемесячные платежи

    В целом сокращение ежемесячных платежей за счет снижения процентной ставки имеет финансовый смысл.Но не игнорируйте затраты, связанные с рефинансированием. В дополнение к затратам на закрытие сделки и комиссиям, которые могут составлять от 2% до 3% от суммы вашего жилищного кредита, вы будете вносить больше платежей по ипотеке, если вы продлите срок кредита.

    Если, например, вы в течение семи лет производили платежи по 30-летней ипотеке и рефинансировали новую 30-летнюю ссуду, помните, что вы будете делать семь дополнительных лет выплат по ссуде. Возможно, рефинансирование стоит того, но вам следует учесть эти затраты в своих расчетах, прежде чем принимать окончательное решение.

    Сравнение графика погашения вашей текущей ипотеки с графиком погашения новой ипотеки покажет влияние рефинансирования на вашу чистую стоимость.

    7. Воспользоваться бесплатным рефинансированием

    «Бесплатной» ипотечной ссуды не существует, поэтому будьте осторожны, когда увидите такое предложение. Есть несколько способов оплаты затрат на закрытие сделки и комиссий при рефинансировании, но в каждом случае комиссионные выплачиваются тем или иным способом. Другими словами, домовладельцы могут платить наличными со своего банковского счета для рефинансирования или могут включить расходы в свой ссуду и увеличить размер своей основной суммы.

    Другой вариант — для кредитора оплатить расходы, взимая немного более высокую процентную ставку или включая точки закрытия. Вы можете рассчитать наилучший способ оплаты расходов, сравнив ежемесячные платежи и условия кредита для каждого сценария, прежде чем выбрать кредит, который лучше всего подходит для ваших финансов.

    Как часто вы можете рефинансировать свой дом?

    Хотя нет никаких правил, ограничивающих частоту рефинансирования дома, кредиторы обычно устанавливают свои собственные ограничения.Некоторые также налагают штрафы за досрочное погашение существующих кредитов. Ваша способность рефинансировать также зависит от собственного капитала вашего дома и вашего кредитного рейтинга. Если ваша оценка ниже, чем при последнем рефинансировании, вы можете не получить одобрение от своего кредитора.

    Наконец, имейте в виду, что каждый раз, когда вы рефинансируете, вы будете оплачивать заключительные издержки и сборы, на возмещение которых могут уйти годы, и ваш кредит будет привлечен кредиторами, что может негативно повлиять на ваш кредитный рейтинг, если делать это слишком часто.

    Итог

    Рефинансирование ипотеки может быть разумным финансовым шагом для многих домовладельцев, особенно если им нужно больше, чем может предоставить помощь по ипотеке, но не каждое рефинансирование имеет смысл. Обязательно оцените все варианты, прежде чем принимать решение.

    Отклонили для рефинансирования — что теперь?

    К сожалению, истории своевременной выплаты ипотеки недостаточно, чтобы дать вам право на рефинансирование. Рефинансирование может быть жестким процессом, который требует оценки дома, документации о ваших доходах и активах, анализа вашей кредитной истории и отношения долга к доходу.Несоблюдение требований кредитора хотя бы в одной из этих областей может привести к отклонению вашей заявки на рефинансирование.

    «Правила и положения Бюро финансовой защиты потребителей (CFBP), которые вступили в силу в январе этого года, в том числе правила квалифицированной ипотеки (QM) и способности к погашению (ATR), затрудняют получение ипотечной ссуды», — говорит Эрик Маллис). , менеджер филиала и старший кредитный специалист в Intercoastal Mortgage Co. в Маклине, Вирджиния. «Некоторым заемщикам отказывают из-за слишком высокого отношения долга к доходу или слишком низкого кредитного рейтинга.«

    Если вам отказали в рефинансировании, у вас все еще есть варианты. Поскольку закон требует, чтобы ваш кредитор предоставил вам письменное объяснение, почему ваша заявка была отклонена, вы можете либо подать заявку повторно с другими кредиторами, либо решить проблему (ы), выявленную вашим кредитором, и повторно подать заявку, когда ваша ситуация улучшится.

    Могу ли я рефинансироваться с большой задолженностью?

    Джо Роджерс, исполнительный вице-президент Wells Fargo Home Mortgage в Колумбии, штат Мэриленд, говорит, что, поскольку кредиторы имеют разные квалификационные стандарты и предлагают разные программы рефинансирования, домовладельцы не должны медлить с покупками после отказа в рефинансировании.По его словам, другие кредиторы не узнают, что вам отказали.

    Хотя Муллис соглашается, он говорит, что заемщики также должны реалистично оценивать свое финансовое положение после отказа в рефинансировании.

    «Кому-то, у кого отношение долга к доходу составляет 63 процента, вероятно, даже не следует подавать заявку на рефинансирование ипотеки», — говорит Муллис. «Если отношение вашего долга к доходу превышает 43 процента, у вас могут возникнуть проблемы с квалификацией. Мы стараемся помочь как можно большему количеству людей, но иногда, если не хватает капитала или их кредитные проблемы слишком серьезны, мы ничего не можем делать.«

    Если ваши проблемы связаны с соотношением долга к доходу или кредитом, Роджерс говорит, что вам нужно дать себе время, чтобы выплатить долги и улучшить свой кредитный рейтинг, прежде чем вы сможете повторно подать заявку.

    По своему опыту, Маллис говорит, что около 85 процентов ссуд, в которых отказано одним кредитором, фактически невозможно одобрить другим.

    Могу ли я рефинансировать, если я под водой?

    Если вас больше всего беспокоит потеря капитала, у вас есть несколько вариантов. В зависимости от того, сколько средств вы потеряли, Маллис предлагает выплатить часть вашего основного баланса.Если у вас нет для этого ресурсов, он предлагает подать заявку на рефинансирование через Программу доступного рефинансирования жилья (HARP), которая не имеет никаких подводных ограничений. Просто помните, что HARP по-прежнему является добровольной программой. Даже если кредитор действительно участвует, он может ввести любые дополнительные ограничения или требования к квалификации, которые сочтет нужными.

    Муллис говорит, что заемщики, которым отказали в традиционном рефинансировании, должны рассмотреть возможность получения кредита FHA из-за более мягкого кредитного рейтинга и требований к сумме кредита.Однако, предупреждает Муллис, взносы по ипотечному страхованию по ссуде FHA могут вычитаться из ваших потенциальных ежемесячных сбережений.

    Опасности отказа в рефинансировании

    Стэн Росс, председатель правления Центра недвижимости Ласка при Университете Южной Калифорнии в Лос-Анджелесе, говорит, что домовладельцы, которым отказано в рефинансировании, с большей вероятностью откажутся от своей ссуды или уйдут, особенно если у них мало или нет собственный капитал. Росс говорит, что если вы изо всех сил пытаетесь выплатить ипотечный кредит, домовладельцы должны немедленно обратиться к своему кредитору или обслуживающему персоналу, чтобы найти правильную стратегию, чтобы держать их в своем доме.

    Давление со стороны государственных регулирующих органов заставило многих ипотечных кредиторов чрезмерно компенсировать и отказывать в выдаче слишком большого количества ссуд, говорит Росс. «Это почти похоже на то, что эти кредиторы стреляют себе в ногу, потому что им было бы лучше, если бы они были менее строгими».

    Присмотритесь к рефинансированию

    Вместо того, чтобы сдаваться после того, как ваше заявление на рефинансирование было отклонено, эксперты рекомендуют вам искать опытных ипотечных кредиторов в дополнительных финансовых учреждениях, таких как прямой ипотечный кредитор, кредитный союз или общественный банк.

    «Некоторые общественные банки предоставляют свои собственные портфельные ссуды, которые могут быть доступны вам, особенно если вы были долгосрочным клиентом», — говорит Роджерс. «В Wells Fargo, поскольку мы являемся крупнейшим ипотечным кредитором, мы стараемся предоставить заемщикам как можно больше вариантов ссуд».

    Mullis говорит, что лучший способ предотвратить любые сюрпризы рефинансирования — это полностью подготовиться перед подачей заявления. Заемщики должны получить точную оценку стоимости своего дома, кредитного рейтинга, отношения долга к доходу, а также собрать все необходимые документы перед посещением кредитора.