Пени по договору лизинга проводки налоговый учет: Пени по договору лизинга — проводки

Пени по договору лизинга — проводки

Понятие пени и штрафных санкций при лизинге

Лизинговое соглашение является одним из видов договора аренды, в соответствии с которым лизингодатель покупает у продавца оборудование и предоставляет его во временное пользование лизингополучателю за определенную плату. Зачастую за просрочку очередного платежа в соответствии с лизинговым договором предусмотрена неустойка в форме пени.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойка — это закрепленная на законодательном или договорном уровне сумма денежных средств, которая должна быть выплачена должником кредитору при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств, в т. ч. при просрочке очередного платежа.

В соответствии с действующим законодательством лизингодатель не обязан подтверждать факт нанесения ему убытка, а также оговаривать размер. Это связано с тем, что понятие пени означает начисление определенного процента от суммы просроченного платежа по соглашению.

Следует иметь в виду, что размер пеней определяется индивидуально в каждом конкретном случае. Но в большинстве ситуаций формула их расчета одинакова, независимо от вида нарушенной обязанности лизингополучателя: сумма пеней равна 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы долга за каждый просроченный день.

Если размер неустойки, закрепленный соглашением, завышен, то в судебном порядке эта сумма может быть снижена.

Если ни в соглашении, ни в законе не прописаны санкции к неплательщику, то пени взыскиваются за использование сторонних финансовых средств в результате их незаконного удержания.

Бухгалтерский и налоговый учет получателя пени

На предприятии, которое получает штрафы за нарушенные условия лизингового соглашения, в бухучете они отражаются как прочие доходы.

Штраф начисляется проводкой: Дт 76 Кт 91.1.

Зачисление суммы штрафа на банковский счет организации отражается как: Дт 51 Кт 76.

Подпишитесь на рассылку

Относительно получателя неустойки по лизингу — это основные бухгалтерские проводки. Пени по договору лизинга, которые признаны должником и присуждены судом, являются внереализационными доходами лизингодателя. Это правило касается предприятий, находящихся и на общей и на упрощенной системах налогообложения.

В налоговом учете выплата пени является доходом, который увеличивает сумму налоговых отчислений. В бухучете же учет этой неустойки и на сегодняшний день является актуальной задачей.

Бухгалтерский и налоговый учет плательщика пени

В организации, которая уплачивает штрафы за нарушенные условия договора, данные затраты в бухучете отражаются как прочие расходы.

Штраф начисляется проводкой: Дт 91.2 Кт 76.

Выплата суммы штрафа с банковского счета отражается так: Дт 76 Кт 51.

В налоговом учете согласно НК РФ штрафы признаются внереализационными расходами, которые уменьшают налогооблагаемую прибыль. Это относится к предприятиям, находящимся на общей системе налогообложения. Для организаций на УСН объектом обложения является результат вычитания расходов из доходов.

Штрафные санкции за нарушенные обязательства по соглашению не могут быть учтены в качестве расходов. Они не включены в закрытый список затрат при выделении объекта по налогу, выплачиваемому в связи с использованием УСН.

Законодательная база

Самым популярным инструментом защиты интересов лизингодателей является неустойка. Интересы лизинговой организации при невыполнении лизингополучателем условий аренды защищены рядом законодательных актов:

1. Разделами части I ГК РФ (главой 2 об осуществлении и защите прав граждан, в т. ч. ст. 15 о компенсации убытков; главами 22, 23, 25 по вопросам выполнения обязательств и ответственности за их неисполнение; главой 29 об изменении и расторжении соглашения).
2. Отдельными частями главы 34 части II ГК РФ об общих положениях аренды и лизинга.
3. Законом «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 № 164-ФЗ.
4. Приказом Министерства финансов РФ об учете лизинговых операций от 17.02.1997 № 15.
5. ПБУ 6/01 об учете основных средств.

***

В соответствии с договором лизинга установлен определенный график внесения ежемесячных платежей. При его несоблюдении должнику грозит применение штрафных санкций в форме пени за каждый день просрочки. Размер этой неустойки закреплен в соглашении. В каждом конкретном случае сумма определяется в индивидуальном порядке. Бухгалтерские проводки пени по договору лизинга в налоговом учете отражают прочие доходы для лизингодателя и прочие расходы для лизингополучателя.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Страница не найдена — rusauto-pravo.com

ДТП

Содержание1 Если страховая компания прислала мне претензии1.1 Страховая компания прислала претензию1.2 После дтп страховая

ДТП

Содержание1 Если сбил пешехода по его вине: последствия1.1 Что лучше не делать после ДТП

Оформление

Содержание1 Где получают ИНН в Москве, как это сделать1.1 Инн — это1.2 Кто может

Оформление

Содержание1 Как получить свидетельство ИНН1.1 1 Зачем нужен ИНН1.2 2 Кому положен ИНН1.3 3

Документы

Содержание1 Оформление трактора на физическое лицо — перечень документов1.1 Как восстановить документы на трактор?1.2

РФ

Содержание1 Сколько получает судья и высокая ли у них зарплата в России?1.1 Полномочия судьи1.2

Страница не найдена — rusauto-pravo.com

Парковка

Содержание1 Пдд — остановка на мосту: зона действия запрета1.1 Разрешена ли остановка на мосту?1.2

Порядок действий

Содержание1 Как разделить общий кредит при разводе1.1 Третья сторона — кредитор1.2 Ипотечный кредит при

ДТП

Содержание1 Классификация ДТП по видам1.1 Причины ДТП на дорогах в 2018 году 1.2 Виды

Порядок действий

Содержание1 Процедура переоформления автомобиля без смены номеров и снятия с учета1.1 Как проходит процедура

РФ

Содержание1 Самые угоняемые автомобили в Санкт-Петербурге 20181.1 Угоны транспортных средств в России1.2 Какую марку

Страховка

Содержание1 Сколько можно ездить с просроченным полисом ОСАГО в 2018 году1.1 Срок действия полиса1.2

Начисление пени по взносам бухгалтерские проводки 2021

Компании нередко сталкиваются с необходимостью уплаты пени за неисполнение договорных обязательств либо за несвоевременную уплату налоговых платежей. В статье расскажем, как отражаются пени в бухгалтерском учете, проводки в зависимости от того, кто является кредитором, каким образом учитываются они в налоговом учете.

Понятие штрафных санкций

Правовое понятие «пени» установлено в параграфе 2 главы 23 ГК РФ. Согласно статье 330, неустойка — это денежная сумма, которую должник обязан уплатить при ненадлежащем исполнении своих обязательств.

Такие платежи могут быть:

• установлены законодательным актом;
• прописаны в договоре.

Условие о начислении неустойки за ненадлежащее исполнение каких-либо обязательств должно быть установлено в письменной форме в обязательном порядке. Исключение составляют лишь законодательно установленные штрафные санкции (по налогам и сборам).

Учет неустойки к получению по договорам

Стороны договора могут установить любые санкции за ненадлежащее исполнение его условий, согласовав их между собой. Если это условие прописано в договоре, то для получения штрафных санкций с контрагента за ненадлежащее исполнение условий договора необходимо выставить ему требование об уплате пени. Если контрагент признает долг и перечисляет запрашиваемую сумму неустойки, то их необходимо отразить в прочих доходах на дату признания.

Нередки ситуации, когда покупатель или поставщик, не исполнившие свои обязательства, не согласны уплачивать сумму неустойки. В этом случае можно обратиться в суд о взыскании. И отразить их в доходах будет необходимо на дату вынесения решения суда о взыскании.

Пени за просрочку платежа по договору, проводки:

Операция	Дебет	Кредит
Признана неустойка контрагентом или вынесено решение суда о взыскании	76	91-1
Поступила оплата от контрагента	51	76

В налоговом учете неустойка признается в составе внереализационных расходов в аналогичном порядке (п. 3 ст. 250 НК РФ).

Учет неустойки к уплате по договорным обязательствам

У плательщика неустойки за ненадлежащее исполнение договорных обязательств, в том числе пени по договору лизинга, проводки будут зеркальными. Отразить штрафные санкции в составе прочих расходов необходимо на ту дату, на которую:

• либо вы добровольно признали свою обязанность по их уплате;
• либо вступило в силу решение суда об их взыскании.

По судебному решению платеж может быть взыскан с должника принудительно через службу судебных приставов.

Начисление пени, проводки у плательщика:

Операция	Дебет	Кредит
Признаны санкции, подлежащие выплате	91-2	76
Перечислена неустойка получателю	76	51

В налоговом учете санкции учитываются в составе внереализационных расходов в соответствии с пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ.

Штрафные санкции по налогам и взносам

Пени по налогам, сборам, страховым взносам начисляются за каждый день просрочки перечисления, начиная со дня, следующего за днем уплаты (п. 3 ст. 75 НК РФ).

Штрафные санкции по таким платежам могут быть начислены:

• налогоплательщиком добровольно при самостоятельном обнаружении недоимки;
• налоговым органом при обнаружении несвоевременной уплаты налога или взноса;
• при доначислении налоговым органом по результатам камеральной или выездной проверки.

Санкция рассчитывается исходя из 1/300 ставки рефинансирования за первые 30 дней просрочки и 1/150 — за последующие (п. 4 ст. 75 НК РФ).

Если штрафные платежи начисляются компанией самостоятельно, то отразить их необходимо на дату расчета и уплаты в бюджет. При начислении по результатам проверки отразить их следует на дату вступления в силу решения по проверке.

Учет расчетов с бюджетом по налогам организуется, в соответствии с планом счетов, на счете 68. Если производится начисление пени по взносам, бухгалтерские проводки отражаются на счете 69. Для удобства контроля за начислением и уплатой неустоек по налоговым платежам следует организовать их аналитический учет в разрезе соответствующих налогов.

Например, при начислении пени по НДС проводки необходимо отразить на субсчете счета 68, открытого для учета начисления этого налога.

Налоги и взносы: начислены пени, проводка:

Операция	Дебет	Кредит
Начислены пени:
по налогам и сборам	99	68
по страховым взносам	99	69
Санкции за несвоевременную уплату перечислены в бюджет	68, 69	51

В налоговом учете начисленные неустойки по несвоевременному перечислению налоговых платежей в расходах не признаются (п. 2 ст. 270 НК РФ).

Налоговые органы имеют право на взыскание любых налоговых платежей, в том числе и штрафных, без судебного решения. В этом случае налогоплательщику в начале выставляется требование об уплате, а если перечисление в бюджет так и не будет сделано, то ИФНС выставит инкассовое поручение о списании недоимки на расчетный счет компании.

Правовые документы

Как отразить пени, штрафы, неустойки в бухгалтерском и налоговом учете

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойка (штраф, пеня, иные санкции за нарушение договорных обязательств) это установленная в договоре или определенная законом сумма, которую сторона договора (должник), допустившая нарушение условий договора, не исполнившая договор или исполнившая его ненадлежащим образом, например, просрочившая исполнение, обязана уплатить другой стороне договора (кредитору).

Соглашение о неустойке должно быть оформлено в письменной форме, несоблюдение этого правила влечет недействительность неустойки.

Одним из распространенных вариантов неустойки по договорам являются пени. Как правило, размер пеней по договору устанавливается в процентах за день просрочки платежа (например, 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки).

Бухгалтерский учет неустойки

Штрафы, пени, неустойки за нарушение условий хозяйственных договоров в бухгалтерском учете относятся к прочим доходам, признаются в бухгалтерском учете в суммах, признанных должником или присужденных судом (п. 8, п.10.2 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Санкции признаются доходом в учете у получающей стороны в отчетном периоде, в котором судом вынесено решение или они признаны должником.

Согласно п. 10.2 и п. 16 ПБУ 9/99 указанные штрафные санкции принимаются к бухгалтерскому учету в суммах, присужденных судом или признанных должником в том отчетном периоде, в котором они признаны должником или судом вынесено решение об их взыскании.

Иными словами, суммы предъявленных претензий, не признанные должником, к учету не принимаются.

Это согласуется с требованием пункта 6 ПБУ 1/2008 к учетной политике организации — обеспечивать «большую готовность к признанию в бухгалтерском учете расходов и обязательств, чем возможных доходов и активов, не допуская создания скрытых резервов (требование осмотрительности)».

Пунктом 76 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтер отчетности (Приказ Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н) штрафы, пени и неустойки, признанные должником или по которым получены решения суда об их взыскании, относятся на финансовые результаты у коммерческой организации и до их уплаты отражаются в бухгалтерском балансе плательщика по статьям кредиторов (Письмо Минфина России от 23.08.2013 N 07-01-06/34558).

Пример. Договором предусмотрено начисление пеней за несвоевременное погашение задолженности. Контрагент-покупатель допустил просрочку оплаты. Организация-поставщик выставила претензию на сумму пеней. Контрагент-покупатель признал претензию организации, предоставил гарантийное письмо — согласие на уплату суммы пеней, через месяц уплатил пени. Данные операции отражаются в учете следующим образом:

• На дату выставления претензии записи в бухучете не производятся.
• Бухгалтерские проводки по учету пеней на дату признания должником претензии (дату гарантийного письма):

Дебет 76, субсчет «Расчеты по претензиям» Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»

— сумма предъявленных контрагенту пеней признана в составе прочих доходов и до момента ее уплаты отражена в составе дебиторской задолженности контрагента-покупателя.

• На дату поступления суммы пеней на расчетный счет организации-продавца:

Дебет 51 Кредит 76, субсчет «Расчеты по претензиям»

— дебиторская задолженность по пеням контрагента-покупателя погашена.

Учет санкций в целях налогообложения прибыли

Для целей исчисления налога на прибыль санкции за нарушение договорных обязательств, признанные должником добровольно или подлежащие уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, учитываются в составе внереализационных доходов организации (п. 3 ст. 250 НК РФ).

На основании ст. 317 НК РФ, пп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ, при методе начисления дата получения дохода в виде санкций за нарушение договорных обязательств является дата признания их должником либо дата вступления в законную силу решения суда. Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина РФ от 25.08.2017 N 03-03-07/54554. Другими словами, если судом принято решение о выплате организации неустойки, то у налогоплательщика обязанность по начислению внереализационного дохода в части установленной судом суммы неустойки возникает на дату вступления в силу решения суда.

По присужденным судом пеням, точная сумма которых еще не понятна (т.е. пени, которые ответчику исчисляются со дня принятия решения судом до момента исполнения решения) правила признания в пп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ не установлены.

Для этой ситуации Минфин РФ разъяснил, что такие доходы признаются по общим принципам признания доходов при методе начисления. То есть, доходы в виде суммы пеней со дня принятия судом решения до момента фактического погашения долга, подлежащие уплате на основании данного решения суда, учитываются для целей налогообложения прибыли на конец соответствующего отчетного периода (налогового периода) или на дату фактического погашения долга — в зависимости от того, какое событие произошло ранее (смотрите письмо Минфина РФ от 15.01.2018 N 03-03-06/1/1026).

Если же должник готов признать санкции по хоздоговору без обращения в суд, то дата признания внереализационного дохода у получающей стороны определяется по дате документа, свидетельствующего о согласии уплатить сумму санкций. Форма такого документа произвольна.

К ним можно отнести, например, двусторонний акт, подписанный сторонами, соглашение о расторжении договора, акт сверки, письмо должника, подтверждающее факт признания должником нарушения обязательства и позволяющий определить размер признанной суммы (смотрите, например, пункт 3 письма Минфина РФ от 10.11.2017 г. N 03-03-06/2/74188).

Кроме того, обстоятельством, свидетельствующим о признании должником обязанности уплатить пени, является также фактическая уплата их кредитору (письмо Минфина РФ от 19.02.2016 N 03-03-06/1/9336).

Если при невыполнении контрагентом договорных обязательств организация не предпринимала мер по истребованию предусмотренной договором неустойки, а контрагент не совершает никаких действий по ее признанию, то внереализационный доход не возникает.

Наступление определенных договором обязательств, являющихся основанием для предъявления должнику претензии или подачи иска в суд, само по себе не приводит к образованию дохода, учитываемого на основании пункта 3 ст. 250 НК РФ (письмо Минфина РФ от 16.08.2010 N 03-07-11/356).

Защитите себя уже сейчас

«Правовест Аудит» рекомендует начинать первый этап аудита уже сейчас — это позволит навести порядок и устранить риски еще до сдачи годовой отчетности.

Рассчитать стоимость

НДС при получении штрафных санкций по договорам

Если для налога на прибыль все санкции, которые признал должник или присудил суд организация обязана включить в налоговую базу по строке внереализационные доходы, то для целей исчисления налоговой базы по НДС, есть санкции, которые не признаются объектом налогообложения НДС.

С учетом этого можно выделить два основных типа санкций:

• санкции, уплаченные покупателю продавцом за нарушение условий договора.
• санкции, уплаченные продавцу покупателем за нарушение условий договора

С первым типом санкций все более или менее однозначно: денежные средства, полученные покупателем от продавца за ненадлежащее исполнение продавцом договорных обязательств, НДС не облагаются, так как не связаны с реализацией (см. письмо Минфина России от 12.04.2013 N 03-07-11/12363).

Санкции в виде выплаты компенсации продавцу за досрочное расторжения договора также не облагаются НДС (Письмо Минфина РФ от 19.10.2016 N 03-07-11/60859). Аналогичные разъяснения даны Минфином РФ в отношении включения в налоговую базу по НДС денежных средств, полученных продавцом товаров от их покупателя в качестве компенсации убытков, понесенных продавцом из-за отказа покупателя принимать и оплачивать товары.

Такие суммы также не облагаются НДС, так как не связаны с оплатой реализованных товаров, работ услуг (Письмо Минфина РФ от 28.07.2010 N 03-07-11/315).

В отношение налоговой базы по НДС по второму типу санкций (когда продавец получает выплату санкций от покупателя) не все так однозначно.

На сегодняшний день позиция официальных органов сводится к тому, что суммы полученные продавцом товаров, работ, услуг в виде штрафных санкций по договорам не подлежат обложению НДС при условии, что такие санкции по факту не являются элементами ценообразования предусматривающему оплату товаров (работ, услуг).

Если полученные продавцом от покупателя суммы, предусмотренные условиями договоров в виде неустойки (штрафа, пени), по существу не являются неустойкой (штрафом, пеней), обеспечивающей исполнение обязательств, а фактически относятся к элементу ценообразования, предусматривающему оплату товаров (работ, услуг), то такие суммы включаются в налоговую базу по НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, как суммы связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

Эта точка зрения изложена в письме Минфина РФ от 04.03.2013 N 03-07-15/6333, это письмо доведено до нижестоящих налоговых органов и размещено на сайте www.nalog.ru в разделе «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами». Таким образом, чтобы исключить риски доначисления НДС по штрафным санкциям, налогоплательщику нужно отличать «просто санкции» от «элементов ценообразования», оформленных как штрафные санкции.

Неустойка за просрочку оплаты — это обеспечение своевременности платежей по договору, не затрагивающая ценообразование.

Пример неустойки, обеспечивающей исполнение обязательств:

•  неустойка за просрочку исполнения обязательств, полученная продавцом от покупателя по договору. Вывод, что такие суммы не связаны с оплатой товаров (работ, услуг) в понимании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, а потому не подлежат включению в налоговую базу по НДС, основан на постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2008 N 11144/07, данное мнение поддержали Минфин и ФНС.

Пример неустойки как элемента ценообразования:

•  суммы штрафа за простой, сверхнормативную погрузку или разгрузку, транспортного средства, полученные налогоплательщиком, оказывающим услуги по перевозке грузов. Такое мнение выражено Минфином РФ от 01.04.2014 N 03-08-05/14440 «О включении суммы штрафа за простой, предусмотренный условиями договора, в налоговую базу по НДС».

Начисление пени — проводки 2021

Понятие и бухгалтерский учет

Согласно действующему налоговому законодательству, под пенями понимаются платежи, которые учреждение должно погасить в качестве обеспечения в случае наступления просрочки уплаты по своим обязательствам (п. 1 ст. 72 НК РФ). Такая неустойка начисляется, если организация нарушила срок оплаты налогового (в том числе и авансового) платежа, взноса, сбора (п. 1 ст. 75 НК РФ).

Санкции начисляются за каждый календарный день просроченного платежа. Момент начала — день, следующий за законодательно установленным сроком перечисления. Расчет ведется за весь период просрочки, включая дату погашения. Неустойки образовываются и за нарушенный порядок оплаты за поставленный товар, выполненные работы или оказанные услуги, предусмотренный договорными отношениями.

Бухгалтерский и налоговый учеты штрафных санкций определяются каждой организацией самостоятельно и прописываются в учетной политике (п. 7 ПБУ 1/2008). Бухучет неустойки, образовавшейся в результате просрочки налоговых платежей, ведется в составе счета 99 «Прибыли и убытки» в связи с тем, что такие санкции не имеют прямого отношения к производству товаров, работ или услуг.

Не стоит забывать, что при расчете налога на прибыль суммы начисленных неустоек и штрафов учреждение учитывать не вправе (п. 2 ст. 270 НК РФ).

Особенности по счету 91

Проводки за начисление пени бывают и по счету 91. Но при бухучете через счет 91 «Прочие доходы и расходы» у предприятия будут возникать налоговые обязательства, так как такие расходы не принимаются для налогообложения (п. 4, 7 ПБУ 18/02).

Договорные неустойки отражаются на счете 91 «Прочие доходы и расходы» (п. 7 ПБУ 9/99, п. 11 ПБУ 10/99). Если взыскание начисляется, то бухгалтерская запись учитывается в составе прочих доходов. Если уплачивается, то задействуется расходная часть.

Какие проводки использовать

Типовые записи, отражающие учет штрафов, представим в таблице:

Бухгалтерская запись	Наименование операции
Дт 99 Кт 68 Дт 91.2 Кт 68	Взыскания, образовавшиеся по налогам и сборам (на усмотрение организации, наиболее приемлемый вариант закрепляется в учетной политике)
Дт 99 Кт 68.02 Дт 68 Кт 51	Проводки за пени по НДС и перечисление суммы взыскания в бюджет
Дт 99 Кт 68.12	Санкции при УСН
Дт 99 Кт 69	Бухгалтерские проводки по начислению пени по взносам
Дт 91.2 Кт 76.2	Проводки по пеням за просрочку платежа по договору
Дт 76 Кт 91.1	Проводки за пени по договору лизинга

Об авторе статьи

Задорожнева Александра

Бухгалтер

В 2009 году закончила бакалавриат экономического факультета ЮФУ по специальности экономическая теория. В 2011 — магистратуру по направлению «Экономическая теория», защитила магистерскую диссертацию.

Другие статьи автора на gosuchetnik.ru

бухгалтерские проводки при досрочном выкупе предмета лизинга — Дайджесты новостей

Вопрос: Напишите, пожалуйста,  бухгалтерские проводки у лизингополучателя при досрочном выкупе имущества, полученного в лизинг, и перевод его в товар.

Числится на балансе лизингополучателя.

 

Сообщаю Вам следующее:

Бухгалтерские проводки при досрочном выкупе предмета лизинга следует отражать в документе 1.

После выкупа предмета лизинга его можно будет перевести на счет 41 «Товары», но только в том случае, если это движимое имущество (с 2019 года оно освобождено от налога на имущество).

По мнению Минфина России, нормы бухгалтерского законодательства не предусматривают возможность перевода основных средств в категорию «товары». Основные средства, в том числе и фактически неиспользуемые, подлежат учету в составе основных средств до момента их продажи.

 

Документы КонсультантПлюс для ознакомления:

 

Документ 1

 

2. Как лизингополучателю отражать в учете досрочный выкуп предмета лизинга

2.1. Как лизингополучателю отражать досрочный выкуп предмета лизинга в бухгалтерском учете

Если лизинговое имущество учитывалось на балансе лизингодателя, на дату перехода права собственности на него сделайте в бухгалтерском учете следующее:

• примите предмет лизинга к учету в качестве собственного объекта ОС. Первоначальную стоимость сформируйте исходя из всех платежей (без учета НДС), подлежащих уплате лизингодателю в связи с досрочным выкупом имущества (п. п. 4, 7, 8 ПБУ 6/01). Это может быть непосредственно выкупная стоимость предмета лизинга, досрочно внесенные лизинговые платежи и (или) иные платежи лизингодателю в связи с досрочным выкупом;
• спишите стоимость лизингового имущества с забалансового счета 001 (п. 11 Указаний об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга).

Досрочный выкуп лизингового имущества отражайте бухгалтерскими записями:

 

Содержание операции	Дебет	Кредит	Первичный документ
Перечислены лизингодателю платежи в связи с досрочным выкупом предмета лизинга (в том числе выкупная стоимость, если она предусмотрена договором)	76-лизингодатель	51	Выписка банка по расчетному счету
Отражены затраты на приобретение ОС	08	76-лизингодатель	Бухгалтерская справка
Отражен НДС, предъявленный лизингодателем с платежей в связи с досрочным выкупом	19	76-лизингодатель	Счет-фактура
Принят к вычету НДС, предъявленный лизингодателем с платежей в связи с досрочным выкупом предмета лизинга (при наличии права на вычет)	68	19	Счет-фактура
Восстановлен НДС с авансов, уплаченных в счет выкупной стоимости (если выкупная стоимость уплачивалась частями вместе с лизинговыми платежами)	76-НДС	68	Счет-фактура
Выкупленный предмет лизинга отражен в составе ОС	01 (03)	08	Акт о приеме-передаче объекта основных средств
Отражено выбытие выкупленного предмета лизинга из состава арендованных ОС		001	Бухгалтерская справка

 

Если предмет лизинга учитывался у вас на балансе, то при его досрочном выкупе в связи с уменьшением лизинговых платежей и (или) выкупной цены может уменьшиться величина обязательств перед лизингодателем. Поскольку сумма фактических затрат на приобретение объекта ОС уменьшилась, рекомендуем скорректировать и его первоначальную стоимость при принятии к учету в составе собственных объектов ОС ¹. По мнению судов, такой порядок учета не нарушает требование п. 14 ПБУ 6/01 о неизменности первоначальной стоимости, так как в данном случае оно применяется в отношении объекта ОС, право собственности на который уже перешло к лизингополучателю. Поэтому, принимая к учету досрочно выкупленный предмет лизинга, лизингополучатель обязан уменьшить первоначальную стоимость объекта, чтобы довести ее до размера фактических затрат (п. 8 ПБУ 6/01) ².

 

¹ Такой подход соотносится с нормой п. 21 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», согласно которой изменение величины обязательства по аренде относится на стоимость права пользования активом, а в доходы текущего периода включается только сумма уменьшения обязательства по аренде сверх балансовой стоимости права пользования активом. Обязательное применение этого стандарта начинается с 2022 г. Организация может добровольно начать его применение раньше.

² Альтернативный порядок учета состоит в следующем:

• не уменьшать первоначальную стоимость предмета лизинга в связи с его досрочным выкупом и уменьшением общей суммы платежей по договору;
• признать прочий доход на величину уменьшения обязательства перед лизингодателем.

Заметим, что данный подход, в отличие от описанного выше, не отвечает требованию осмотрительности (п. 6 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации»).

По собственному объекту ОС начисляйте амортизацию ежемесячно начиная с месяца, следующего за месяцем его принятия к учету, способом, установленным в учетной политике (п. п. 19, 21 ПБУ 6/01). Сумму амортизации определите исходя из скорректированной остаточной стоимости и оставшегося срока полезного использования, аналогично расчету амортизации в случае достройки, дооборудования, модернизации или реконструкции объекта ОС.

Амортизируйте собственный объект ОС до полного погашения его стоимости либо до списания с учета (п. 22 ПБУ 6/01).

Пересчитывать амортизацию, начисленную до перехода права собственности на предмет лизинга, не нужно, поскольку на дату получения имущества в лизинг его первоначальная стоимость и срок полезного использования были определены правильно.

Бухгалтерские записи при описанном подходе следующие:

 

 

2.2. Как лизингополучателю отражать досрочный выкуп предмета лизинга в налоговом учете

При расчете налога на прибыль досрочный выкуп имущества отражайте так же, как и выкуп в конце срока действия договора лизинга. При этом выкупной ценой предмета лизинга признаются платежи лизингодателю, связанные с выкупом имущества.

Если по условиям договора вы учитывали предмет лизинга до его выкупа и его стоимость самортизирована не полностью, прекратите начислять по нему амортизацию с месяца, следующего за месяцем, в котором вы приняли выкупленное имущество в состав собственных ОС (п. 5 ст. 259.1 НК РФ).

Готовое решение: Как лизингополучателю отражать в учете выкуп лизингового имущества (КонсультантПлюс, 2020) {КонсультантПлюс}

Документ 2

 

О ПЕРЕВОДЕ ОБЪЕКТОВ ОС В ТОВАРЫ (КОММЕНТАРИЙ

К ОПРЕДЕЛЕНИЮ ВС РФ ОТ 31.08.2018 N 305-КГ18-12366)

 

Определение ВС РФ от 31.08.2018 N 305-КГ18-12366 по делу N А40-105858/2017 принято не в пользу налогоплательщика, который вывел имущество из состава ОС, учел объекты на счете 41 «Товары» и тем самым получил экономию по налогу на имущество. ИФНС указала на необоснованность действий организации. Суды признали законным начисление недоимки, пеней и штрафа. Судья ВС РФ, изучив жалобу общества, не нашел оснований для передачи дела на пересмотр в Судебную коллегию по экономическим спорам. Означает ли это полный запрет на перевод объектов ОС в категорию «товары»?

 

Вводная

 

Сразу скажем, что в названном деле претензии были предъявлены организации-лизингодателю. В связи с этим в судебных актах <1> присутствуют ссылки на положения Закона о лизинге <2>, Указаний об учете операций по договору лизинга <3> и Инструкции по применению Плана счетов (в части счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности»). Однако все эти нюансы непринципиальны. Соответственно, выводы арбитров актуальны для любых организаций, применяющих такой способ получения налоговой выгоды (или рассматривающих целесообразность его использования). Именно по этой причине мы решили обратиться к материалам данного налогового спора. Это первое.

———————————

<1> См. постановления АС МО от 04.06.2018 N Ф05-6543/2018, Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2018 N 09АП-64987/2017.

<2> Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

<3> Указания об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утв. Приказом Минфина России от 17.02.1997 N 15.

 

Есть и второе. Менее года назад автор этих строк уже анализировала данную проблему (по просьбе одного из наших читателей) и сделала вывод, что при определенных обстоятельствах переклассификация ОС в товары не только возможна, но и необходима, поскольку обусловлена требованием достоверности финансовой отчетности организации <4>. Эта точка зрения выработана авторитетными методологами и изложена в Рекомендации Р-84/2017-КпР «Переклассификация основных средств в активы для продажи» <5> (далее — Рекомендация Р-84/2017-КпР). Получается, что Верховный Суд считает иначе?

———————————

<4> Статья «Перевод ОС в товары возможен и даже необходим» опубликована в журнале «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 12, 2017.

<5> Фонд «Национальный негосударственный регулятор бухгалтерского учета «Бухгалтерский методологический центр» (Фонд «НРБУ «БМЦ»), принята на заседании КпР 23.06.2017.

Статья: О переводе объектов ОС в товары (комментарий к Определению ВС РФ от 31.08.2018 N 305-КГ18-12366) (Кошкина Т.Ю.) («Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2018, N 11) {КонсультантПлюс}

Документ 3

 

Возникает резонный вопрос: может ли организация исключить объект из состава основных средств на дату принятия решения о его продаже и перевести его со счета 01 «Основные средства» на счет 41 «Товары»?

Позиция Минфина России по данному вопросу отражена в письмах от 31.03.2011 N 03-03-06/1/187 и от 02.03.2010 N 03-05-05-01/04.

По мнению Минфина России, нормы бухгалтерского законодательства не предусматривают возможность перевода основных средств в категорию «товары». Основные средства, в том числе и фактически неиспользуемые, подлежат учету в составе основных средств до момента их продажи.

Однако указанные разъяснения Минфина России не следует сегодня принимать как истину в последней инстанции.

Во-первых, она не в последнюю очередь была обусловлена фискальными интересами (ведь переквалификация основных средств в товары выводила бы соответствующие объекты из-под налога на имущество). Однако с 2019 года движимое имущество уже не является объектом налогообложения по налогу на имущество. Поэтому, если мы говорим о движимом имуществе, то факт перевода объекта из состава основных средств в состав оборотных активов уже никак не влияет на налоговую базу по налогу на имущество.

Во-вторых, в 2019 году были внесены изменения <*> в ПБУ 16/02 «Информация по прекращаемой деятельности», которые прямо предусматривают возможность переквалификации основных средств в оборотные активы.

———————————

<*> Изменения внесены Приказом Минфина России от 05.04.2019 N 54н.

 

Пунктом 10.1 ПБУ 16/02 в новой редакции введен новый вид активов организации — долгосрочные активы к продаже.

«Годовой отчет 2019» (Крутякова Т.Л.) («АйСи Групп», 2019) {КонсультантПлюс}

 

Ответ подготовил Консультант Регионального информационного центра сети КонсультантПлюс

 Трясцына Оксана Вадимовна

Ответ актуален на 17.02.2020 г.

Модификации договора аренды: следите за разделом IRC 467

Авторы Пол Диллон и Майк Скьяво

Неудивительно, что беспрецедентный экономический спад, вызванный пандемией COVID-19, побуждает многих коммерческих арендаторов искать льготы по арендной плате. Компании, испытывающие нехватку денежных средств, могут вести переговоры со своими арендодателями о всевозможных уступках в надежде выжить в ближайшие недели и месяцы, пока экономическая активность не возобновится. Хотя изменение условий аренды может быть обычным делом в нынешней экономике, отсутствие учета налоговых соображений может привести к непредвиденным последствиям.

На начальном этапе, как правило, все договоры аренды должны быть проверены в соответствии с разделом 467 IRC. Этот раздел был принят в 1984 году главным образом как положение о борьбе со злоупотреблениями, чтобы остановить транзакции типа налогового убежища, которые были предназначены для использования разницы во времени дохода и вычета между налогоплательщикам по начислению и кассовому принципу. Когда возникают такие ситуации, раздел 467 может применяться для устранения разницы во времени и предоставления арендодателю и арендатору одинаковых условий для признания доходов и удержаний. Как правило, большинство стандартных договоров коммерческой аренды не требуют сложных расчетов на начальном этапе.

Однако многие модификации аренды в нынешней экономике могут непреднамеренно противоречить этим правилам и привести к значительным налоговым изменениям. Каждый раз, когда в договор аренды вносятся существенные изменения, он должен быть повторно протестирован в соответствии с разделом 467, и тогда все может стать сложным. Правила раздела 467 регулируют сроки получения дохода и расхода от аренды для целей налогообложения в определенных ситуациях, когда имеется значительная отсроченная или предоплаченная арендная плата и / или ступенчатая арендная плата.В зависимости от величины изменений раздел 467 может потребовать от арендодателя и арендатора использовать метод начисления для признания доходов и расходов от аренды независимо от их обычного метода учета. Кроме того, если договор аренды с пересмотренными условиями предусматривает значительную отсроченную (или предоплаченную) арендную плату в значении раздела 467, в нормативных актах может быть установлено, что между сторонами существует заем, что вынуждает их также признать процентные доходы и расходы. Другими словами, налоговые результаты могут сильно отличаться от бизнес-сделки из-за этих сложных правил.

В качестве краткой иллюстрации: предположим, что арендатор имеет 10-летний договор аренды за 100 000 долларов в месяц. Они просят отсрочить аренду на 24 месяца, которая будет выплачена в последний год аренды. В целом, было отложено 2,4 миллиона долларов, 1,2 миллиона долларов на 2019 год и 1,2 миллиона долларов на 2020 год. Это изменение приводит к тому, что договор аренды имеет отсроченную арендную плату в соответствии с разделом 467 и может потребовать от сторон признания доходов и расходов от аренды в соответствии с подходом пропорционального начисления арендной платы.

Предположим, что сумма, признанная в качестве арендной платы за 2019 год по методу пропорционального начисления арендной платы, составляет 1 миллион долларов.Это означает, что арендодатель признает арендную плату в размере 1 млн долларов США в текущем году и будет считаться предоставившим арендатору ссуду на аналогичную сумму. Следовательно, арендатор получит соответствующий вычет арендной платы. Разница в 200 000 долларов США рассматривается как вмененный процент, который будет признан сторонами в течение срока условной ссуды.

Правила гласят, что модификация договора аренды является «существенной», если юридические права и обязанности, которые изменяются, и степень, в которой они изменяются, является «экономически существенной» с учетом всех фактов и обстоятельств.Есть некоторые безопасные гавани для изменений условий аренды из-за рефинансирования арендодателем, корректировок ИПЦ, переноса расходов и минимальных корректировок фиксированной арендной платы. Но, учитывая серьезность текущей экономической ситуации, каникулы по аренде, отсрочки и / или реструктурированные графики платежей могут быть достаточно значительными, чтобы пересечь порог существенного изменения. В этом случае измененный договор аренды рассматривается как новый договор аренды на дату вступления в силу изменений и должен быть проанализирован в соответствии с разделом 467.

Договор аренды по разделу 467 — это договор об использовании материального имущества, общая сумма платежей по которому превышает 250 000 долларов, а также предоплата арендной платы, отсроченная арендная плата и / или увеличение или уменьшение арендной платы («ступенчатая арендная плата»). Некоторые «дисквалифицированные» продажи с обратной арендой и долгосрочная аренда также могут подпадать под действие статьи 467, если за сделкой стоит мотив уклонения от уплаты налогов.

Несколько ключевых концепций, вероятно, будут актуальны в текущем раунде пересмотра условий коммерческой аренды.В договоре аренды «специально выделяется» фиксированная арендная плата, если в нем недвусмысленно указывается фиксированная сумма арендной платы, за которую арендатор берет на себя ответственность за периоды не более года, а общая указанная фиксированная арендная плата равна общей сумме фиксированной арендной платы, подлежащей уплате в соответствии с условиями договора аренды. аренда на тот же срок. Здесь есть важный нюанс. Если существует несоответствие между тем, как арендная плата распределяется по договору аренды и когда она подлежит выплате, это может вызвать проблемы с разделом 467, включая отсроченную арендную плату.

«Отсроченная аренда» — это технический термин из раздела 467: если совокупная арендная плата, выделенная по договору аренды в конце календарного года, превышает совокупную арендную плату, подлежащую выплате в конце следующего за года, В договоре аренды есть 467 раздел отложенной аренды.Если по договору аренды не предусмотрена соответствующая заявленная процентная ставка (110% от применимой федеральной ставки), арендные доходы и расходы, а также процентные доходы и расходы должны признаваться с использованием расчетов приведенной стоимости. Скорее всего, это станет неприятным сюрпризом для арендодателя и арендатора.

Правила раздела 467 сложны, содержат множество определенных терминов и могут быть незнакомы многим арендодателям и арендаторам. Каждый раз, когда вы пересматриваете условия аренды, независимо от того, насколько незначительны изменения, важно проконсультироваться со своим консультантом Baker Tilly, чтобы убедиться, что это не повлечет за собой непредвиденных налоговых последствий.

—

Информация, представленная здесь, носит общий характер и не предназначена для рассмотрения конкретных обстоятельств какого-либо физического или юридического лица. В определенных обстоятельствах следует обращаться за услугами к профессионалу. Налоговая информация, если таковая имеется, содержащаяся в этом сообщении, не была предназначена или написана для использования каким-либо лицом с целью избежания штрафов, и такая информация не должна толковаться как мнение, на которое может полагаться любое лицо. На предполагаемых получателей этого сообщения и любых приложений не распространяются какие-либо ограничения на раскрытие налогового режима или налоговой структуры любой транзакции или вопроса, которые являются предметом этого сообщения и любых приложений.

Для получения дополнительной информации по этой теме свяжитесь с нашей командой.

Налоговые аспекты при досрочном прекращении аренды в связи с переходом на удаленное рабочее место

Пандемия COVID-19 коренным образом изменила деятельность многих компаний. Пробки в час пик, а также переполненные поезда и автобусы, к которым многие рабочие так давно привыкли, стали для многих далеким воспоминанием. Из-за карантина и карантина, которые начались в марте 2020 года, многие компании были вынуждены заставить сотрудников работать удаленно из дома.Многие компании были готовы к технологическим требованиям для работы на дому (WFH), в то время как другим пришлось быстро освоиться. В конце концов, многие компании осознали, что большинство сотрудников продолжали работать из дома так же или даже более продуктивно. Кроме того, сотрудники также получили социальные и психологические преимущества.

Помимо преимуществ для сотрудников, компании осознали, что удаленная работа может иметь также экономические стимулы.Аренда обычно является значительным расходом для компаний, особенно в таких дорогих городах, как Нью-Йорк или Сан-Франциско. В результате компании изучают возможность оставить некоторые из своих традиционных офисных следов и перейти к большей степени удаленной работы. Некоторые компании даже дошли до крайности, полностью ликвидировав свои офисы.

В дополнение к настройке всех различных технологических и логистических требований для удаленного рабочего места, возможно, потребуется досрочно расторгнуть уже существующие договоры аренды.В связи с характером коммерческой аренды, которая часто заключается на срок от 10 лет, в такой аренде существуют различные положения, которые могут требовать от арендаторов выплаты арендодателям компенсации за будущую потерю арендной платы. Кроме того, арендаторы и / или домовладельцы могли потратить значительные суммы денег на строительство офисных помещений, которые могут или не могут быть использованы для будущей аренды.

Некоторые налоговые соображения необходимо проанализировать и понять, когда предполагается досрочное прекращение аренды: домовладельцами, которые в настоящее время сдают помещения в аренду арендаторам, которые могут прекращать свои договоры аренды, а также самими арендаторами, которые рассматривают возможность досрочного прекращения аренды.В следующей таблице приводится краткое изложение некоторых основных налоговых соображений для арендодателей и арендаторов при досрочном расторжении договора аренды. Каждое из этих соображений обсуждается более подробно ниже, а также некоторые потенциальные возможности налогового планирования.

Налоговые аспекты арендодателя и арендатора при досрочном прекращении аренды	Налоговые последствия арендодателя	Налоговые последствия арендатора
Плата за отмену аренды от арендатора к арендодателю	Обычно обычный доход; исключения существуют	Обычно обычное удержание; исключения существуют
Арендатор оставил улучшения арендованного имущества	Стоимость не включается в доход и без увеличения базы	Убыток, равный скорректированной базе улучшений
Усовершенствования арендованного арендодателя, ранее сделанные для освобождающегося арендатора	Убыток, равный скорректированной базе улучшений, в случае продажи домовладельцем	НЕТ
Затраты на приобретение неамортизированного арендованного имущества	Обычно обычное удержание; исключения существуют	Обычно обычное удержание; исключения существуют
Продажа или аренда в субаренду арендатором	НЕТ	Продажа: прибыль или убыток, равный сумме, реализованной арендатором, за вычетом арендной базы в договоре аренды Субаренда: обычный доход в связи с новыми отношениями арендодатель-арендодатель

Плата за отмену аренды от арендатора к арендодателю

Перспектива арендодателя

Чтобы досрочно расторгнуть договор аренды, арендатору может потребоваться уплатить арендодателю платеж за отмену.В нормативных актах четко указано, что сумма, полученная арендодателем от арендатора за расторжение договора аренды, составляет валовой доход в том году, в котором она была получена, поскольку по сути является заменой арендных платежей. Такой доход обычно считается обычным доходом.

Из этого общего правила существуют некоторые ограниченные исключения. Например, если арендатор полностью или частично выплачивает арендодателю ремонт поврежденного здания, требуемый по договору аренды, такая часть платежа может рассматриваться как возврат капитала.Если такая сумма превышает базовую сумму собственности арендодателя, это может привести к приросту капитала.

Кроме того, Налоговый кодекс (IRC) предусматривает, что прибыль или убыток, относящийся к аннулированию или прекращению права в отношении собственности, которая является капитальным активом в руках налогоплательщика, рассматривается как прирост или убыток от капитала. Чтобы платеж за отмену аренды подпадал под это положение, недвижимость должна быть капитальным активом в руках арендодателя, а не активом, используемым в торговле или бизнесе (т.е., это не может быть IRC Sec. 1231 объект). Чтобы квалифицироваться как основной актив, а не как IRC Sec. 1231 собственность, деятельность арендодателя в такой собственности должна быть минимальной. Следовательно, под это положение подпадают только некоторые ограниченные объекты аренды. Например, аренда земли или трехуровневая аренда может быть типом собственности, которая не будет считаться IRC Sec. 1231, и, следовательно, выплаты при выходе из договора аренды должны быть дополнительно проанализированы в соответствии с этими положениями.

Залоговые депозиты, которые держат арендодатели, также являются возмещением за прекращение аренды. Если гарантийный депозит не возвращается арендатору, такая сумма также приводит к обычному доходу арендодателя.

Перспектива арендатора

Суммы, уплачиваемые арендатором арендодателю за досрочное расторжение договора аренды, как правило, немедленно полностью вычитаются арендатором в год выплаты.

Однако применяются некоторые исключения из этого общего правила, и арендаторы не всегда могут вычесть такие расходы, связанные с расторжением договора аренды.

В одном из таких важных примеров IRS постановило, что платеж за отмену, произведенный арендатором с целью приобретения новой собственности, не подлежал немедленному вычету, а, скорее, подлежал капитализации. В соответствии с этой схемой фактов IRS определило, что прекращение аренды арендатором участка №1 и соглашение о покупке участка №2 не были отдельными событиями, а скорее одним общим планом. Право арендатора на расторжение было обусловлено покупкой локации №2, а также началом строительства в локации №2.Кроме того, налогоплательщик не прекращал бы договор аренды своего помещения №1, если бы он не планировал приобретение альтернативного участка для своей штаб-квартиры. IRS заявила, что взаимосвязь между прекращением аренды в локации №1 и приобретением локации №2 оправдывает вывод о том, что плата за прекращение аренды являлась расходами по приобретению локации №2. Плата за прекращение аренды не была просто суммой, уплачиваемой для уменьшения или устранения расходов, и не являлась по своей природе убытками, чтобы освободить арендатора от нерентабельного договора.

Кроме того, следует также отметить, что платеж, произведенный арендатором арендодателю за приобретение сданного в аренду недвижимого имущества, фактически аннулирующий такую ​​аренду, не подлежит немедленному вычету, а скорее капитализируется как часть стоимости вновь приобретенного имущества.

Арендатор оставил улучшения арендованного имущества

Перспектива арендодателя

При расторжении аренды, досрочно или по окончании аренды, арендодатель, как правило, становится владельцем улучшений, которые были внесены в такую ​​арендуемую площадь в течение срока аренды.IRC освобождает арендодателя от признания дохода от такого приобретения недвижимости. Конкретное положение гласит, что валовой доход арендодателя не включает доход, полученный арендодателем от недвижимого имущества при прекращении аренды, и представляет собой стоимость такого имущества, относящуюся к построенным зданиям или другим улучшениям, выполненным арендатором. В то же время отдельное положение не позволяет арендодателю увеличивать имущественную базу для таких приобретенных улучшений.

Перспектива арендатора

В момент прекращения аренды, будь то досрочно или по окончании срока аренды, арендатор обычно отказывается от улучшений, сделанных во время такой аренды. При расторжении договора аренды арендатор, который не оставляет за собой улучшений, имеет право признать убыток, ссылаясь на скорректированную базу улучшений на тот момент.

Усовершенствования арендованного арендодателя, ранее сделанные для выезжающего арендатора

Перспектива арендодателя

Если арендодатель понес и капитализировал затраты, связанные с арендатором, который в настоящее время освобождает площадь, такие улучшения арендованного имущества, сделанные арендодателем, могут считаться реализованными арендодателем в момент прекращения аренды, если арендодатель фактически избавляется от них.Например, домовладелец мог подготовить пространство для освобождающегося арендатора, например, установить перегородки. Чтобы подготовить собственность к новому арендатору, домовладельцу, возможно, потребуется избавиться от ранее проведенных улучшений. В этом сценарии арендодатель, как правило, должен иметь возможность признать убыток по любой невозмещенной основе этих предыдущих улучшений.

Перспектива арендатора

На момент прекращения аренды арендатор, как правило, не имеет налоговых последствий от улучшений арендодателя.

Неамортизированные затраты на приобретение арендованного имущества

Перспектива арендодателя

Обычной отраслевой практикой является использование арендодателями услуг брокера для заключения договоров аренды с новыми арендаторами. Комиссионные, которые арендодатель платит за успешное приобретение нового арендатора, как правило, не подлежат немедленному вычету в налоговых целях. Кроме того, юридические издержки также являются обычным делом из-за подготовки документов и переговоров, которые происходят. Эти расходы также не подлежат немедленному вычету.Скорее, арендодатель должен капитализировать все такие расходы и амортизировать их в течение срока аренды.

Если аренда аннулируется или прекращается досрочно, любые оставшиеся неамортизированные затраты на приобретение арендованного имущества подлежат вычету в том году, когда такая аренда отменяется или прекращается. Следует отметить, что такой подход отличается от метода, при котором арендодатель продает недвижимость, сдаваемую в аренду, с неамортизированными затратами на приобретение арендованного имущества. В сценарии продажи такие неамортизированные затраты будут добавлены к базе проданного имущества и, следовательно, уменьшат чистую прибыль от продажи.Хотя оба сценария предусматривают уменьшение налогооблагаемой прибыли, характер такого уменьшения может различаться. Первый сценарий приводит к обычным убыткам, тогда как доход или убыток от продажи может быть приростом капитала или убытком.

Перспектива арендатора

Как и арендодатели, арендаторы могут также нести расходы, такие как брокерские комиссии и судебные издержки при заключении договоров аренды. Такие затраты также не подлежат немедленному вычету, а должны амортизироваться в течение срока аренды.Как и в случае с арендодателями, любые неамортизированные расходы, оставшиеся после досрочного расторжения или прекращения аренды, подлежат немедленному вычету в год прекращения.

Обратите внимание, что этот подход отличается от сценария, когда арендатор покупает арендованное имущество у арендодателя, тем самым отменяя аренду. При таком сценарии любые оставшиеся неамортизированные затраты не подлежат немедленному вычету, а, скорее, добавляются к базе приобретенного имущества.

Другие варианты выхода из договора аренды: продажа или субаренда арендатора

Вместо того, чтобы вносить значительный платеж арендодателю для расторжения договора аренды, арендаторы могут быть склонны продать или сдать в субаренду свою аренду другому арендатору.Во-первых, это будет основываться на договоре аренды, разрешающем такую ​​продажу / субаренду, или на соглашении арендодателя иным образом.

При продаже аренды будет считаться, что арендатор реализовал прибыль или убыток, равный разнице между а) суммой, реализованной арендатором при продаже, и б) основанием арендатора в договоре аренды. Если права аренды, проданные арендатором, определены как капитальный актив или IRC Sec. 1231 актив для арендатора, такая прибыль или убыток, как правило, будет представлять собой прирост капитала или убыток.Обычный доход может возникнуть, если есть возврат амортизации или через IRC Sec. 1231 резерв на возмещение убытков. Обычные убытки могут возникнуть из-за IRC Sec. 1231 резерв на покрытие убытков.

Обычно, когда арендатор полностью отказывается от своей доли в аренде, считается, что арендатор продал свою долю в аренде. В других случаях может считаться, что арендатор передает только в субаренду другому арендатору. Суды постановили, что различие между продажей аренды и субарендой заключается в том, переходит ли вся арендная собственность от арендатора к правопреемнику таким образом, чтобы новый арендатор и арендодатель вступали в отношения арендодатель-арендатор, или меньше, чем Вся процентная ставка по аренде переходит, так что новый арендатор остается в отношениях арендодатель-арендатор с первоначальным арендатором.Примером ситуаций, когда возникла субаренда, были случаи, когда первоначальный арендатор продолжал нести ответственность перед арендодателем, а также сохранял право повторного въезда в случае нарушения.

Субаренда обычно приводит к обычному режиму дохода для арендатора. Кроме того, если сделка, предполагаемая как продажа, фактически переквалифицируется как субаренда, любая продажная цена будет облагаться налогом как обычный доход арендатору в год получения в качестве авансовой арендной платы.

Возможности планирования и следующие шаги

Как и в случае с большинством сложных бизнес-операций, для расторжения договора аренды требуется тщательный анализ всех фактов и обстоятельств, а также достаточное налоговое планирование, чтобы обеспечить наиболее эффективные с точки зрения налогообложения результаты.Некоторые примеры требований к налоговому анализу и доступных возможностей планирования:

• Если арендатор произведет оплату арендодателю вместо того, чтобы арендатор ремонтировал поврежденное здание, требуемый по договору аренды, такой платеж следует рассматривать как возврат капитала арендодателю. Если такая сумма превышает базовую величину собственности арендодателя, может возникнуть прирост капитала (то есть, а не обычный доход). Следовательно, очень важно, чтобы договор аренды был тщательно проанализирован на предмет требований к арендатору по ремонту / замене собственности при расторжении договора аренды.Кроме того, необходимо понимать экономические аспекты платежа при прекращении аренды, чтобы идентифицировать компоненты такого платежа.
• Арендодатели обычно несут значительные затраты на подготовку помещения для арендатора. Если такой арендатор впоследствии освобождает помещение, досрочно или своевременно, арендодатель может иметь право признать убыток по таким ранее затратам на аренду, если арендодатель фактически избавился от них. Следовательно, необходим подробный анализ учета основных средств арендодателя.
• IRC Sec.1031 Возможность обмена: если арендатор продает долю долгосрочной аренды (например, аренду земли) и признает прибыль, IRC Sec. Обмен 1031 может быть доступен как механизм отсрочки налогообложения. Правила предусматривают, что проценты по аренде недвижимого имущества с оставшимся сроком на 30 и более лет аналогичны процентам от платы за недвижимое имущество. Обратите внимание, что необязательные периоды продления должны быть добавлены к первоначальному сроку аренды с целью определения того, квалифицируются ли права аренды как собственность «аналогичного вида».
• IRC Sec. 467 Аренда: Когда арендатор сдает в субаренду новому арендатору и получает значительный авансовый платеж в качестве «выручки от продажи», последствия и возможности планирования от IRC Sec. 467 необходимо учитывать. Хотя это выходит за рамки данной статьи, IRC Sec. 467 определяет порядок признания доходов и расходов по аренде для определенных договоров аренды с отсроченной и / или предоплаченной арендной платой.

Варианты аренды: когда IRS рассматривает это как продажу?

Независимо от того, арендуете ли вы коммерческую недвижимость или владеете ею, варианты аренды являются обычным явлением в большинстве договоров коммерческой аренды.Возможные налоговые последствия вариантов аренды зависят от условий договора. Знание возможных налоговых последствий коммерческой аренды поможет вам избежать неприятных сюрпризов в апреле.

Что такое вариант аренды?

Вариант аренды дает арендаторам возможность приобрести здание в конце срока аренды. Если арендатор воспользуется правом покупки, покупают ли они здание в этот момент? Или они участвовали в продаже в рассрочку, внеся предыдущие арендные платежи?

Чтобы определить, как IRS будет рассматривать вариант аренды, необходимо проанализировать факторы, связанные с транзакцией.Несмотря на то, что нет четкого критерия, позволяющего отличить аренду от продажи, есть способы оценить вашу конкретную договоренность.

Это вариант аренды или продажа в рассрочку?

Ниже приведены несколько факторов, которые IRS изучает для определения надлежащих налоговых последствий соглашения об аренде.

Есть ли высокая вероятность на момент подписания договора аренды, что арендатор продвинется с покупкой здания? Например, намного ли превышают ли арендные платежи справедливую рыночную стоимость аналогичной аренды? Это убедительное свидетельство того, что арендатор был готов приобрести долю в собственности на ранней стадии (и, следовательно, намеревался приобрести недвижимость с самого начала).

Вам также следует учитывать сумму арендных платежей и опционную оговорку вместе. Если их общая сумма близка к справедливой рыночной стоимости всего здания, IRS, скорее всего, классифицирует сделку как продажу в рассрочку.

Является ли цена опциона выгодной? Еще одним индикатором возможной продажи является продажная цена собственности (сумма, необходимая для совершения покупки). Если это будет считаться выгодной ценой по сравнению со справедливой рыночной стоимостью собственности, сделка, скорее всего, будет считаться продажей в рассрочку, поскольку арендатор «экономически вынужден» купить недвижимость в конце срока аренды.

Каковы намерения сторон? IRS рассмотрит намерения обеих сторон при подписании договора аренды. Когда арендатор добросовестно полагает, что условия и арендные платежи отражают справедливую рыночную арендную стоимость, последующее исполнение опциона на покупку, вероятно, не будет считаться продажей в рассрочку.

Обязан ли арендатор улучшать собственность? Арендатор обычно не соглашается с таким положением, если он планирует уйти в конце срока аренды.Улучшения увеличивают вложения арендатора в недвижимость; такие вложения окупаются только в том случае, если арендатор воспользуется правом покупки.

Как разница влияет на мою налоговую картину?

Самая большая налоговая проблема с вариантами аренды — это время перехода права собственности. Если IRS определяет, что передача была опционом на аренду, передача права собственности происходит при исполнении опциона на покупку. Платежи до покупки остаются расходами на аренду покупателю (арендатору) и доходом от аренды продавцу (арендодателю).

Однако классификация продажи в рассрочку означает, что IRS будет рассматривать сделку так, как если бы арендатор перешел в собственность сразу после подписания первоначального договора аренды. Это создает совершенно другую налоговую картину как для покупателя, так и для продавца:

• В этом случае покупатель будет рассматривать платежи до исполнения опциона на покупку как платежи по кредиту. Амортизация и процентные расходы по выплате кредита будут вычитаться из налогооблагаемой базы покупателя.
• Продавец будет рассматривать те же платежи как часть продажной цены и регистрировать продажу в том году, в котором было заключено первоначальное соглашение.Продавец больше не будет признавать амортизационные или другие операционные расходы в качестве налоговых вычетов.

Как вы понимаете, может быть удивительно узнать, что вы «владеете» зданием дольше, чем вы думали. Значительно разные налоговые последствия могут означать, что вам необходимо внести поправки в предыдущие налоговые декларации.

Когда вы покупаете или продаете недвижимость в аренду, не стоит недооценивать налоговые последствия. Поговорите с опытным бухгалтером по недвижимости, чтобы избежать ненужных сюрпризов.

Все содержимое данной статьи носит исключительно информационный характер. Вопросы, обсуждаемые в этой статье, могут быть изменены. За последней информацией по этому вопросу обращайтесь к специалисту Джеймса Мура. Джеймс Мур не несет ответственности за какие-либо претензии, убытки, ущерб или неудобства, вызванные использованием любой информации на этих страницах или любой информации, доступ к которой осуществляется через этот сайт.

Уклонение от уплаты налогов разрешено; Уклонение от уплаты налогов — преступление

Частные лица и владельцы бизнеса часто имеют более одного способа завершить налогооблагаемую операцию.При налоговом планировании оцениваются различные варианты налогообложения, чтобы определить, как проводить деловые и личные операции, чтобы уменьшить или устранить ваши налоговые обязательства.

Хотя они звучат одинаково, «уклонение от уплаты налогов» и «уклонение от уплаты налогов» кардинально отличаются. Уклонение от уплаты налогов снижает ваш налоговый счет, структурируя ваши транзакции таким образом, чтобы вы получали наибольшие налоговые выгоды. Уклонение от уплаты налогов абсолютно законно и чрезвычайно разумно.

Уклонение от уплаты налогов, с другой стороны, представляет собой попытку уменьшить ваши налоговые обязательства путем обмана, уловок или сокрытия.Уклонение от уплаты налогов — это преступление.

Как узнать, что грамотное планирование — уклонение от уплаты налогов — заходит слишком далеко и переходит черту, превращаясь в незаконное уклонение от уплаты налогов? Часто различие заключается в том, были ли действия предприняты с мошенническим умыслом.

Владельцы бизнеса часто подвергаются большему контролю, чем наемные работники с аналогичным уровнем дохода. Почему? Потому что у владельца бизнеса больше возможностей избежать уплаты налогов, как легальных, так и нелегальных. Вот некоторые из наиболее распространенных видов преступной деятельности с нарушением налогового законодательства:

• Умышленное занижение или отсутствие сведений о доходах. Это говорит само за себя: сокрытие доходов является мошенничеством. Примеры включают неспособность владельца бизнеса сообщить часть дневных квитанций или неспособность арендодателя сообщить об арендных платежах.
• Ведение двух комплектов книг и , делающие фальшивые записи в книгах и записях. Несоблюдение правил бухгалтерского учета, таких как неспособность компании вести надлежащие записи или несоответствие между суммами, указанными в доходе корпорации, и суммами, указанными в ее финансовой отчетности, как правило, свидетельствует о мошеннических намерениях.
• Заявление о ложных или завышенных вычетах при возврате . Они варьируются от необоснованных благотворительных вычетов до завышения путевых расходов. Это также может включать оплату вашим детям или супругу за работу, которую они не выполняли. IRS всегда проявляет бдительность, когда речь идет о завышенных отчислениях от сквозных организаций.
• Признание личных расходов как деловых расходов. В эту ловушку легко попасть, потому что часто активы, такие как автомобиль или компьютер, могут использоваться как в бизнесе, так и в личных целях.Надлежащий учет будет иметь большое значение для предотвращения выявления налогового мошенничества.
• Сокрытие или передача активов или доходов. Этот вид мошенничества может принимать различные формы, от простого сокрытия средств на банковском счете до ненадлежащего распределения между налогоплательщиками. Например, неправильное распределение дохода соответствующему налогоплательщику, который находится в более низкой налоговой категории, например, когда корпорация производит выплаты детям контролирующего акционера, вероятно, будет считаться налоговым мошенничеством.
• Участие в «фиктивной сделке». Вы не можете уменьшить или избежать обязательства по уплате подоходного налога, просто пометив транзакцию как нечто, чем она не является. Например, если выплаты корпорацией своим акционерам на самом деле являются дивидендами, то называть их «процентами» или иным образом пытаться замаскировать выплаты под проценты не дает корпорации права на вычет процентов. Как обсуждается ниже, именно содержание, а не форма операции определяет ее налогообложение.

Не следует шутить с отделом уголовных расследований IRS, , поскольку любое количество высокопоставленных лиц, от Аль Капоне до Уэсли Снайпса, слишком хорошо известно. Но, помимо богатых и знаменитых, попавших в новости, есть сотни обвинительных приговоров бизнесменам и женщинам-предпринимателям, пытавшимся уклониться от уплаты налогов.

Пример. Деловой человек из Огайо был приговорен к шести месяцам тюремного заключения, шести месяцам домашнего ареста и двум годам освобождения под надзором за попытку уклониться от уплаты подоходного налога на сумму почти 170 000 долларов.Он получал доход в виде заработной платы, не связанных с заработной платой выплат и корпоративных выплат на свои личные расходы. В личные расходы входили: налог на имущество и коммунальные платежи по его личному месту жительства, а также оплата новой печи, кондиционера, воздухоочистителя и увлажнителя воздуха; авансовый платеж и платежи по кредиту за машину его дочери; оплата автомобильной страховки и счетов за ремонт автомобилей его жены, оплата обучения в колледже его племянника, а также оплата других личных расходов.

Пример. Единоличный владелец магазина сантехники был приговорен к 13 месяцам тюремного заключения, трем годам освобождения под надзором за уклонение от уплаты налогов и обязано выплатить около 130 000 долларов в качестве возмещения в IRS. Владелец бизнеса умышленно попытался уклониться от уплаты федерального подоходного налога, сняв валовую выручку от своего сантехнического бизнеса и оплатив личные расходы со своего коммерческого счета и заявив их в качестве коммерческих расходов.

В рамках своей схемы уклонения от уплаты налогов он поручил нескольким своим сотрудникам требовать от клиентов чеков, выплачиваемых на его имя, а не на имя компании.Затем он обналичил эти чеки и не перечислил деньги на банковский счет своей компании. Поскольку эти деньги не регистрировались в бухгалтерских книгах предприятия и не вносились на счет предприятия, он не включил эти валовые поступления в свою налоговую декларацию. Он также вычел личные расходы как коммерческие расходы и аналогичным образом снизил показатели своей прибыли по Таблице C, тем самым существенно снизив свой налог за налоговые годы с 2003 по 2006 год.

Имейте в виду, что уклонение от уплаты налогов не ограничивается федеральным подоходным налогом.Уклонение от уплаты налогов может включать в себя федеральные налоги и налоги штата и налоги штата, подоходный налог штата и налоги штата с продаж. Следующий пример иллюстрирует это.

Пример

Владелец нескольких табачных магазинов в Иллинойсе был приговорен к 76 месяцам тюремного заключения и должен выплатить 4,8 миллиона долларов в качестве возмещения штату Иллинойс и 650 452 доллара США после того, как он признал себя виновным в умышленном сокрытии и не сообщении денежных поступлений от бизнеса. . Он положил менее одного процента от 60 миллионов долларов денежных поступлений на свои корпоративные банковские счета и задекларировал очень мало этих денежных поступлений, если таковые вообще имелись, в своих корпоративных налоговых декларациях.

Кроме того, он либо подал ложные декларации о федеральном подоходном налоге, либо не подал декларации о федеральном подоходном налоге за рассматриваемые годы. Он также подал ложные налоговые декларации с продаж штата Иллинойс. Он использовал незарегистрированный доход для финансирования роскошного образа жизни в Ливане, где он потратил много времени и построил роскошный дом, купил ферму на сотни тысяч долларов и стал успешным владельцем футбольного клуба.

Минимизация налогов требует умелого налогового планирования

Для избежания уплаты налогов необходимо предварительное планирование. Почти все налоговые стратегии используют одну (или несколько) из этих стратегий для структурирования транзакций с целью получения минимально возможной предельной ставки налога:

• минимизация налогооблагаемой прибыли;
• максимизация налоговых вычетов и налоговых вычетов
• Контроль сроков получения доходов и отчислений

Прогнозирование доходов и расходов критически важно. Эффективное налоговое планирование требует твердой оценки вашего личного и коммерческого дохода на следующие несколько лет.Прогнозы доходов / расходов на несколько лет необходимы, потому что многие стратегии налогового планирования, которые снижают налоги на одном уровне дохода, могут привести к увеличению доходов в ближайшие годы.

Вам следует избегать того, чтобы «правильный» налоговый план был «неправильным» из-за ошибочных прогнозов дохода. Вы уже должны прогнозировать свою выручку от продаж, доход и денежный поток для общих целей бизнес-планирования, поэтому большая часть этой информации должна быть доступна для налогового планирования. Хотя оценки по своей природе неточны, чем точнее вы можете быть, тем лучше ваши планировка будет.

Вычеты и кредиты уменьшают ваши налоги

Ваша цель налогового планирования — уплатить минимально возможную сумму налога. Вы можете уменьшить свой окончательный налоговый счет, действуя по двум направлениям.

• Во-первых, воспользуйтесь всеми возможными вычетами — как деловыми, так и личными — для уменьшения налогооблагаемого дохода.
• Затем, определив ориентировочную сумму налога, потребуйте все налоговые льготы, которые вам доступны.

Думай вперед

Если вы захотите уменьшить сумму налога, который вы должны, вы обнаружите, что налоговые льготы почти всегда лучше, чем налоговые вычеты.

Кредит уменьшает ваш налоговый счет в соотношении доллар к доллару, в то время как величина вычета зависит от вашей предельной налоговой ставки. Это важный принцип, о котором следует помнить при оценке того, лучше ли требовать кредит или вычет, когда и то, и другое доступно для определенных расходов.

Требование вычетов минимизирует налогооблагаемую прибыль

Чтобы уменьшить налогооблагаемый доход, вы должны знать, что подлежит вычету, а что нет. Вам также необходимо знать особые правила, которые применяются к определенным видам удержаний, например,

.

Во многих случаях владелец бизнеса может вычесть выгоды, которые считались бы личными расходами, не подлежащими вычету для служащего.

Примеры: использование компьютера в служебных целях или семейного автомобиля в служебных целях. Не упускайте из виду возможность приобретения медицинской страховки, инвестирования на пенсию или предоставления льгот, таких как служебный автомобиль, через свой бизнес.

Предупреждение

Знайте правила, касающиеся того, какие расходы подлежат вычету, и обязательно задокументируйте их надлежащим образом. Чрезмерная оплата личных расходов из коммерческих фондов является красным флагом для проверок и может считаться доказательством налогового мошенничества.

Принимайте во внимание вычеты в целом. Требование определенных видов вычетов может иметь налоговые последствия в последующие годы.

Одним из примеров является решение списать (вычесть) полную стоимость бизнес-актива в год покупки. Хотя это снизит ваши налоговые обязательства в текущем году, вы не сможете требовать амортизационные отчисления в будущем. Если вы ожидаете увеличения дохода от вашего бизнеса в будущем, вы можете уменьшить текущий вычет, чтобы вы могли требовать амортизационные вычеты в будущем.

Налоговые льготы уменьшают сумму вашего налогового счета

После того, как вы потребуете все возможные налоговые вычеты, обратите внимание на поиск всех возможных налоговых льгот, на которые вы можете претендовать.

Как отмечалось ранее, налоговые льготы обычно лучше для вас, чем вычеты, потому что они вычитаются непосредственно из вашего налогового счета. Вычеты, напротив, вычитаются из дохода, на котором основан ваш налоговый счет.

Работа Смарт

Налоговый кредит на доллар уменьшает ваш налоговый счет на доллар.Однако вычет в размере доллара снижает ваш доход на процентную величину вашей предельной налоговой категории. Таким образом, вычет в долларах стоит всего 35 центов, если вы находитесь в группе 35 процентов; его стоимость снижается до 25 центов, если вы находитесь в группе 25 процентов.

Фактически, чем больше вы уменьшаете свой налогооблагаемый доход, тем ниже ваша планка и тем менее ценным становится каждый дополнительный вычет. Это означает, что вы обязательно должны знать о потенциальных кредитах и ​​о том, что требуется для их получения.И в тех случаях, когда у вас есть выбор между требованием кредита или вычетом по конкретным расходам, вам, как правило, лучше потребовать кредит.

Какими бы замечательными ни были налоговые льготы, в налоговом законодательстве почти всегда есть загвоздка. В этом случае загвоздка в том, что многие налоговые льготы доступны только в определенных, очень ограниченных ситуациях.

Большинство федеральных налоговых льгот, доступных в настоящее время владельцам бизнеса, имеют очень узкую направленность, чтобы побудить вас предпринять определенные действия, которые законодатели сочли желательными.Примеры включают кредиты, призванные мотивировать вас сделать вашу компанию более доступной для людей с ограниченными возможностями или предоставить медицинское страхование вашим работникам.

Прочие кредиты применимы только к определенным отраслям, таким как рестораны и бары, или производители энергии. Есть также несколько кредитов, предназначенных для предотвращения двойного налогообложения, и несколько, предназначенных для поощрения определенных типов инвестиций, которые считаются социально полезными.

Кроме того, формы и процедуры, используемые для расчета и получения налоговых льгот для предприятий, часто довольно сложны.Хотя мы предоставляем краткое описание основных правил, чтобы вы могли решить, следует ли использовать кредит, мы рекомендуем оставить технические детали своему налоговому специалисту. потому что снижение налогов вполне может компенсировать вам ухудшение при их требовании. Тем не менее, вам все равно следует активно изучать и использовать любые налоговые льготы, которые применяются к вам.

Цель для минимально возможной предельной ставки налога

Федеральный подоходный налог — прогрессивная система. Говоря о налогах, это не значит, что они ориентированы на будущее или новаторски.Это означает, что разные уровни дохода — это налоги по «прогрессивно» более высокой ставке. Одна из целей налогового планирования — снизить ваш налогооблагаемый доход, чтобы вы облагались налогом по более низкой налоговой категории с более низкими налоговыми ставками.

Федеральный подоходный налог предназначен для налогообложения более высоких уровней дохода по более высоким налоговым ставкам. «Налоговая категория» означает наивысшую предельную ставку налога, которую вы платите с любой части вашего налогооблагаемого дохода. Это ставка, которая будет применяться к каждому дополнительному доллару, который вы зарабатываете, пока вы не заработаете так много, что перейдете в следующую категорию.

Если вы ведете свой бизнес как индивидуальное предприятие, ООО, которое не выбрало налогообложение как корпорация, полное товарищество или корпорация S, ваш доход от бизнеса «переходит» в вашу форму подоходного налога с физических лиц и облагается налогом по индивидуальные налоговые ставки. Если вы ведете свой бизнес как обычная корпорация, корпорация платит свои собственные налоги по ставке корпоративного налога (которая может быть ниже вашей индивидуальной ставки), и вы облагаетесь налогом только с доходов, полученных от корпорации.

Сумма в долларах для каждой скобки зависит от вашего статуса регистрации (например, холост, глава семьи, совместная регистрация в браке или отдельная регистрация в браке). Суммы скобок основаны на налогооблагаемом доходе, а не на валовом доходе. Налогооблагаемый доход — это сумма, оставшаяся после вычета всех вычетов и личных льгот, на которые вы имеете право.

Вам необходимо знать свою текущую налоговую категорию, чтобы принимать мудрые решения по налоговому планированию, поскольку многие решения будут иметь смысл для тех, кто находится в одних скобках, но не для тех, кто находится в других.Вы можете найти текущие налоговые скобки на веб-сайте IRS или в инструкциях к вашей форме подоходного налога.

Хотя вы не можете буквально снизить ставку налога (ставки установлены Конгрессом), вы можете предпринять определенные действия, которые дадут аналогичный результат.

Сюда входят:

• Выбор оптимальной формы организации для вашего бизнеса (например, индивидуальное предпринимательство, партнерство или корпорация).
• Структурирование транзакции таким образом, чтобы получаемые вами платежи классифицировались как прирост капитала, а не как обычный доход.Долгосрочный прирост капитала, полученный некорпоративными налогоплательщиками, облагается более низкими налоговыми ставками, чем другие доходы.
• Перемещение дохода от налогоплательщика с высокой налоговой категорией (например, вас самих) к налогоплательщику с более низким уровнем налогообложения (например, вашему ребенку). Один довольно простой способ сделать это — нанять детей. Другой вариант — сделать одного или нескольких детей совладельцами вашего бизнеса, чтобы чистая прибыль от бизнеса распределялась между большей группой. Налоговое законодательство ограничивает полезность этой стратегии для передачи нетрудового дохода детям в возрасте до 18 лет, но некоторые возможности для экономии налогов все еще существуют.

Контроль налогового года по доходам и отчислениям

Хотя «сделай это сейчас» — отличный совет почти в любой ситуации, когда дело доходит до налогов, может быть полезно тщательно продумать сроки различных транзакций.

Выбрав соответствующий метод налогового учета и заранее продумав, как ускорить (или отложить) получение дохода или понести расходы, вы можете в определенной степени контролировать свой налогооблагаемый доход в любой конкретный год.

Тщательное планирование может отсрочить время события или транзакции, которые приводят к возникновению налоговых обязательств. Отсрочка признания дохода может иметь большое значение. Даже если вы все годы будете находиться в одной и той же налоговой категории, вы сможете использовать свои деньги в течение более длительного периода времени. Хотя это может принести вам всего несколько долларов дополнительных процентов, это также может предоставить вам ликвидность для дополнительных инвестиций в ваш бизнес.

Предупреждение

Отсрочка наступления вашей ответственности по налогу — это не то же самое, что отсрочка уплаты налога! У вас очень редко есть возможность отложить выплату причитающегося подоходного налога.Можно получить отсрочку для уплаты налога, если вы сможете продемонстрировать, к удовлетворению IRS, что вы не можете платить вовремя без чрезмерных трудностей. Однако это не то, что вы захотите делать без крайней необходимости, поскольку даже если вы сможете получить продление, вы будете должны проценты по неуплаченным налогам, начиная с первоначальной даты платежа.

Контроль налоговых обязательств путем отсрочки получения дохода, ускорения удержаний

Принимая меры, которые задерживают время, когда в вашей декларации должны быть указаны определенные статьи дохода, вы можете перенести ответственность по этому доходу на другой налоговый год.В общем, вам будет лучше, если вы сможете отложить получение дохода до следующего года и ускорить выплату расходов в текущем налоговом году. Таким образом, вы можете отложить уплату налоговых обязательств по отложенному доходу до следующего налогового года

.

Предупреждение

Контроль сроков признания доходов и вычетов, как правило, возможен только при использовании кассового метода учета. Существуют правила, не позволяющие налогоплательщикам по методу начисления искажать свои доходы / отчисления по срокам.

Хотя отсрочка получения дохода означает, что для получения платежа придется дольше ждать, вы будете иметь сэкономленную на налогах сумму, доступную для использования в течение более года.

Когда плохо откладывать получение дохода и ускорять отчисления?

Вам не следует использовать эту стратегию, если в следующем году вы попадете в более высокую налоговую категорию — либо потому, что ваш доход увеличится, либо потому, что вырастут налоговые ставки. Вы хотите получить доход в том году, в котором вы будете находиться в нижней налоговой категории.

Не следует ускорять вычеты, поскольку это может означать, что вы потеряете часть стоимости вычета. Например, если вы находитесь в группе 33% в этом году, но ожидаете, что в следующем году попадете в группу 39,6%, вы захотите структурировать транзакции, чтобы вы могли требовать отчисления в следующем году, когда они будут стоить больше.

Точно так же, если вы предвидите, что прибыль вашего бизнеса существенно вырастет в течение следующих нескольких лет, вам необходимо сбалансировать требование большого вычета в течение одного года и распространение этого вычета на несколько лет.Это наиболее четко применимо в случае принятия решения о значительном вычете амортизации в первый год эксплуатации недвижимости, но также может применяться к убыткам от продажи основных средств.

Рассмотрите эти простые идеи, чтобы отложить получение дохода и ускорить отчисления

Если вы определили, что имеет смысл отложить получение дохода и / или ускорить отчисления, эти простые идеи могут помочь вам реализовать эту стратегию. Помните, что только некоторые из этих предложений будут работать, если вы используете метод начисления.Конечно, вам следует проконсультироваться с налоговым специалистом, прежде чем принимать меры, чтобы убедиться, что вы не упустили из виду критические факторы.

• Задержка сбора. Отсрочка выставления счетов на конец года, чтобы платежи не поступали до следующего года. Как правило, этот метод не работает для налогоплательщиков, рассчитанных по методу начисления, поскольку обязательство признавать доход возникает при наступлении экономических показателей.
• Выплата дивидендов за просрочку. Если ваш бизнес — корпорация C, отложите выплату дивидендов до следующего года.Обязательно соблюдайте корпоративные формальности при объявлении дивидендов и определении времени выплаты.
• Отсрочка прироста капитала. Если вы планируете продавать активы, стоимость которых выросла, отсрочка продажи до следующего года означает, что вам не нужно будет указывать этот доход в налоговой декларации за этот год. В общем, это может сработать даже для налогоплательщиков по методу начисления, но вам придется внимательно следить за условиями продажи.
• Ускорьте выплаты. Налогоплательщики по кассовому методу могут иметь возможность досрочно оплачивать вычитаемые из налогооблагаемой базы бизнес-расходы, включая арендную плату, проценты, налоги, страхование и т. Д.
• Ускорьте крупные покупки. Если вы закроете покупку амортизируемого имущества в текущем году, вы сможете потребовать значительных вычетов посредством выбора списания расходов.
• Ускорьте операционные расходы. — Если возможно, вы можете ускорить покупку оборудования, расходных материалов или проведение ремонта, получив таким образом вычет в текущем налоговом году.

Знайте, когда быть противником

Если вы собираетесь попасть в более высокую налоговую категорию в следующем году — или если вы знаете, что налоговые ставки вырастут, даже если ваш доход не будет, — вы не хотите следовать общепринятой мудрости: отложить получение дохода / ускорить отчисления.

Вместо этого вы хотите сделать наоборот: ускорить отчисления дохода / задержки .

Как ускорить получение дохода и отсрочить отчисления?

В большинстве случаев вы ускорите получение дохода или отложите отчисления, просто сделав противоположное рекомендациям, изложенным ранее в этой статье.

Например, вместо того, чтобы откладывать выставление счетов, отправьте все свои счета заранее и сделайте все возможное, чтобы получить их до конца года. Если вы планируете продать основной актив, обязательно продайте его в текущем налоговом году. По возможности отложите закупку расходных материалов до следующего года.

Опять же, любые стратегии, направленные на изменение налогового года доходов и отчислений, намного проще реализовать, если использовать кассовый метод учета.

Что делать, если использовать метод начисления?

Хотя стратегии, направленные на изменение года, в котором доход и вычеты отражаются в вашей налоговой декларации, обычно труднее реализовать с использованием метода начисления, это не означает, что они не могут быть реализованы.

Вам необходимо научиться перемещаться по правилам учета по методу начисления, чтобы получить желаемый налоговый результат:

• Если вы хотите отложить налогообложение определенной суммы дохода, убедитесь, что все события, устанавливающие обязательство по выплате этого дохода, , а не выполнены к концу года. Например, если вы продаете товары, отложите отгрузку до следующего года.
• Если вы хотите ускорить вычет расходов в текущем году, убедитесь, что все события, определяющие обязательства и сумму платежа, а также экономические показатели, были завершены к концу года.

Если вы покупаете товары, услуги или пользуетесь недвижимостью, убедитесь, что у вас есть действующий контракт, охватывающий все необходимые условия, и что товары, услуги или недвижимость поставлены, выполнены или использованы до конца года. Если вы сделаете это, вы окажетесь на «первом месте» в бизнесе, использующем кассовый метод учета: вы получили выгоду и вычет по статье расходов до того, как вам действительно пришлось ее оплатить.

Будьте начеку! Избегайте обычных ловушек налогового планирования

Несмотря на то, что вы хотите изучить все способы снижения налогов, вы должны знать, что некоторые налоговые стратегии могут потерпеть неудачу.Более того, они поднимут тревогу перед экзаменационным персоналом IRS.

Имеет смысл воспользоваться сложным налоговым законодательством для уменьшения юридической налоговой задолженности. Запутаться в сложности и игнорировать IRS ваши стратегии планирования — нет. И сознательное игнорирование налогового законодательства для защиты доходов — безрассудство.

В дополнение к очевидному: «не скрывайте свой доход и не преувеличивайте свои отчисления», есть три основных правила, которые вы должны учитывать, чтобы убедиться, что ваше планирование выдерживает вызов IRS.

• Не пытайтесь замаскировать суть транзакции формой, которую принимает транзакция.
• Не пытайтесь скрыть налоговые последствия одной транзакции, разбив ее на несколько этапов.
• Не ждите, что IRS будет обращаться с вашими родственниками, как с незнакомцами.

IRS фокусируется на содержании, а не на форме

Выбор использования одной формы транзакции, а не другой, для минимизации ваших налоговых обязательств (сам по себе) не приведет к аннулированию транзакции для целей налогообложения прибыли.Например, вы можете сделать подарок своему ребенку в размере 10 000 долларов или внести ребенка в платежную ведомость, где он сможет заработать 10 000 долларов. Проведение налоговых расчетов и выбор метода, который приводит к наименьшим общим налоговым обязательствам для семьи, — это разумный образ действий.

Тем не менее, вы не можете избежать налоговых обязательств просто по ярлыку, который вы даете транзакции. IRS рассмотрит настоящую цель — суть — транзакции и обложит налогом. Например, вы можете подарить сыну машину или продать сыну свою машину.Однако вы не можете продать свою машину и заявить, что это подарок.

Владельцы бизнеса часто нарушают правило «содержание важнее формы», когда они пытаются замаскировать компенсацию как «дивиденды» или «возврат капитала». IRS будет не в восторге; и не будет, когда вы получите увеличенный налоговый счет, плюс проценты и (что наиболее вероятно) штрафы.

Пример

Майк Эпплтон, менеджер и основной акционер Plasti-Cast, Inc, обычной корпорации, заключает выгодный контракт на поставку компонентов многонациональной корпорации.Этот контракт означает, что корпоративный доход вырастет с 50 000 долларов в этом году до 500 000 долларов в следующем.

Майк заключает, что закрытие этой сделки указывает на то, что он стоит для компании гораздо больше, чем его годовая зарплата в размере 30 000 долларов. Поэтому он увеличивает свою зарплату до 450 000 долларов в следующем году. Его корпорация получает вычет из выплаченной компенсации в размере 450 000 долларов.

IRS видит вещи по-другому. После аудита, заключает IRS, хотя его состояние было больше 30 000 долларов, разумная компенсация Майка составляла всего 100 000 долларов.Эти 100 000 долларов соответствуют вычету из компенсации, но 350 000 долларов — это замаскированные дивиденды, которые не подлежат вычету.

Соус для гуся, не обязательно соус для гуся. Хотя IRS может вмешаться и реклассифицировать транзакцию на основании ее содержания, а не формы, налогоплательщики часто обнаруживают, что им приходится мириться с последствиями своего первоначального выбора. Это означает, что если вы выбираете конкретную форму для транзакции, вам может быть сложно убедить IRS в том, что суть транзакции отличается от выбранной вами формы.

Было бы разумно считать общим правилом, что IRS может следить за формой транзакции, но вы будете заблокированы в форме транзакции . Причина в том, что вы свободно выбираете способ организации транзакции, поэтому справедливо потребовать от вас смириться с ее налоговыми последствиями.

Доктрина шаговой транзакции может определить законность

IRS иногда использует так называемую доктрину «поэтапной транзакции», чтобы доказать, что сущность конкретной транзакции отличается от ее формы.Когда он полагается на эту доктрину, IRS будет рассматривать многоступенчатую транзакцию как единую унифицированную транзакцию. Он не разбивает одну транзакцию на два или более этапов для целей налогообложения доходов. Таким образом, промежуточные этапы интегрированной сделки не будут иметь отдельных налоговых последствий.

Пример

Передача собственности от Эйбла к Бейкеру с последующей передачей Бейкером той же собственности Чарли, если передачи являются взаимозависимыми, может рассматриваться в налоговых целях как передача от Эйбла к Чарли.

Это не означает, что не существует действительных транзакций, которые выполняются в несколько этапов. Многие сделки по продаже и обмену собственности состоят из нескольких этапов, и при соблюдении правил они вполне допустимы. Это означает, что вы не можете навязать искусственный шаг, чтобы изменить влияние транзакции.

Соответствующие налогоплательщики подвергаются более пристальному вниманию

IRS уделяет пристальное внимание транзакциям, в которых участвуют налогоплательщики, имеющие тесные деловые или семейные отношения.Фактически, налоговое законодательство предоставило IRS особые полномочия для работы в конкретных областях, в которых соответствующие налогоплательщики исторически использовали свои отношения для несправедливого снижения своих налогов.

Примеры этого включают отказ в вычетах из выплаченных процентов компаниям, которые занимают деньги для покупки договоров страхования жизни в пользу своих должностных лиц и сотрудников, а также специальные правила бухгалтерского учета, которые применяются к выплате процентов и расходов между связанными сторонами.

Вы можете рассчитывать, что агенты IRS будут внимательно изучать деловые отношения, которые вы ведете с членами семьи или другими связанными сторонами.Часто IRS совмещает аудит доходов закрытой корпорации с аудитом доходов владельцев или главных должностных лиц корпорации, чтобы выявить любые попытки переложить личные расходы на корпорацию.

Среди пунктов, которые агенты IRS, вероятно, будут внимательно изучать, — поездки в отпуск, замаскированные под командировки, покупка домашней мебели или оплата домашних расходов (таких как ремонт и выплаты по ипотеке), списываемых как корпоративные расходы, и чрезмерные зарплаты, выплачиваемые акционерам и родственники.

Деловые вычеты по арендной плате и арендным платежам

2021-01-10 Арендная плата — это плата за пользование имуществом, не принадлежащим налогоплательщику. Компании обычно арендуют оборудование и имущество, потому что для этого требуется меньше денежных средств, что помогает малым предприятиям с недостаточным кредитом для крупных покупок, а также потому, что арендная плата обычно может быть вычтена в налоговом году, когда она выплачивается, а не амортизируется или амортизируется в течение нескольких лет, как это было бы быть необходимыми для покупки оборудования или имущества.Плата за сейф и почтовые ящики также вычитаются как арендная плата.

Чистая аренда — это аренда, которая включает арендную плату за помещения плюс оплату сопутствующих расходов, таких как налоги на имущество и страхование, коммунальные услуги, вывоз мусора, канализация и водоснабжение. Чистая аренда подлежит вычету как арендная плата, которая включает сопутствующие расходы: нет отдельного вычета для налогов на недвижимость, страхования, коммунальных услуг или других сопутствующих затрат.

Если налогоплательщик арендует свой дом и использует домашний офис для своего бизнеса, тогда процент арендной платы = площадь бизнеса ÷ площадь дома вычитается, но ограничивается доходом от бизнеса.

Для вычета арендной платы должна быть разумная арендная плата, но это правило будет применяться только в том случае, если арендодатель и арендатор связаны, поскольку сделка на расстоянии вытянутой руки считается разумной. Арендодатель и арендатор считаются связанными, если они являются частью одной семьи или связаны между собой через контроль хозяйствующих субъектов.

Если налогоплательщик сдает аренду своей собственной корпорации, то корпорация может вычесть арендные платежи как коммерческие расходы, но налогоплательщик не может рассматривать доход как пассивный доход, который может быть использован для компенсации других пассивных убытков, потому что это специально запрещено.

Gift-Leasebacks

Если имущество уже было амортизировано, владелец бизнеса может передать имущество своим детям и вернуть их в аренду, что может быть выгодно, если дети относятся к более низкой налоговой категории. Это дает доход детям, а также обеспечивает ежегодный вычет для бизнеса. Однако это должна быть добросовестная сделка:

• арендная плата должна быть разумной
• владелец бизнеса не может иметь никакого контроля над имуществом после подарка
• обратная аренда должна быть оформлена в письменной форме
• должна быть четкая коммерческая цель для сделки

Пример: адвокат передает имущество своим детям, а затем сдает его обратно в аренду для защиты от судебных исков о злоупотреблении служебным положением.

Условные договоры купли-продажи

Любые арендные платежи, ведущие к владению или долевому капиталу, не подлежат вычету. Если существует возможность покупки с арендой или арендой, то то, является ли это фактически арендой или покупкой недвижимости, определяется тем, является ли договор аренды на самом деле условным договором купли-продажи, и в этом случае выплаты не подлежат вычету. Условный договор купли-продажи позволяет налогоплательщику приобрести либо акционерный капитал, либо титул собственности после уплаты определенной суммы.Если из договора не ясно, является ли соглашение договором аренды или условным договором купли-продажи, то другим определяющим фактором является намерение, которое может быть выведено из любого из следующих факторов:

• часть каждого платежа, относящаяся к собственному капиталу
• соглашение рассматривает часть платежей как проценты
• все платежи в сумме превышают стоимость недвижимости
• арендные платежи превышают справедливую рыночную стоимость ( FMV ) арендной платы
  • предполагается, что избыточная часть арендной платы применяется к собственному капиталу
• в соглашении оговаривается дата перехода права собственности
• в соглашении предоставляется возможность купить недвижимость по номинальной цене, которая существенно меньше полной цены

Приобретение , Изменение или расторжение договора аренды

Стоимость приобретения аренды подлежит вычету в течение срока аренды.Если аренда заключена на текущий налоговый год, то любая премия, уплаченная за получение немедленного владения, подлежит вычету. В противном случае при долгосрочной аренде премия вычитается в течение срока аренды.

Если в договоре аренды предусмотрены варианты продления, то условия для этих периодов продления должны быть включены в период амортизации, если менее 75% стоимости приходится на период аренды до продления.

Пример: при аренде на 10 000 долларов выделяется 7 000 долларов на текущий срок аренды плюс 3000 долларов на варианты продления.Текущий срок аренды составляет 10 лет, а возможность продления — на 3 года каждый. Так как 7000 долларов составляют менее 75% от 10000 долларов, 2 дополнительных периода продления должны быть добавлены к сроку первоначальной аренды, поэтому стоимость должна амортизироваться в течение 16 лет.

Любые платежи по изменению резервов по аренде амортизируются в течение оставшегося срока аренды.

Как правило, затраты на расторжение договора аренды могут быть вычтены немедленно, за исключением случаев, когда аннулирование обусловлено получением нового договора аренды от того же арендодателя. В этом случае затраты на расторжение договора должны быть амортизированы в течение нового периода аренды.

Улучшения арендуемого имущества

Если арендатор вносит постоянные улучшения в арендованное имущество, то стоимость может быть амортизирована с помощью амортизации Модифицированной системы ускоренного возмещения затрат (MACRS) в течение периода восстановления после улучшения, а не в течение оставшегося срока арендовать. Таким образом, если арендатор строит здание коммерческой недвижимости на правах аренды с оставшимися 10 годами аренды, то амортизация здания должна производиться в течение его 39-летнего срока службы, а не 10 лет, оставшихся до срока аренды.

Улучшения имущества по договору аренды, приобретенному путем уступки прав, должны капитализироваться. Часть капитальных вложений направляется на увеличение стоимости аренды, а оставшаяся часть — на постоянное улучшение. Часть, отнесенная на увеличенную арендную плату, амортизируется, а часть, отнесенная на улучшения, амортизируется.

Арендованное имущество, рестораны и торговая недвижимость

Существуют особые правила для квалифицированных арендованных владений, ресторанов и улучшений розничной торговли.Улучшения арендованных помещений, ресторанов и торговых заведений домовладельцем или арендатором могут быть амортизированы в течение 15 лет, а не 39-летнего срока службы здания. Это правило применяется к улучшениям внутренней части здания на правах аренды и улучшениям интерьера здания, открытому для публики для розничной торговли. В обоих случаях улучшения должны быть произведены более чем через 3 года после ввода здания в эксплуатацию и не могут включать в себя расширение пространства, лифтов или эскалаторов, внутреннего каркаса или структурных компонентов для общих частей.Усовершенствования ресторана также считаются правомочными, если более 50% затрат на улучшение относятся к оборудованию, используемому для приготовления блюд, которые будут потребляться в ресторане, или для сидения.

Строительное пособие для внесения дополнений или улучшений в аренду торговых площадей сроком не более 15 лет, начавшуюся после 5 августа 1997 г., не облагается налогом до тех пор, пока эта скидка используется по назначению.

Улучшения арендованного имущества подлежат амортизации в размере 50%. Улучшения ресторана и розничной торговли также будут квалифицироваться, если они будут квалифицированы как улучшения арендованного имущества.

Аренда и аренда автомобилей

Аренда автомобилей на срок менее 30 дней подлежит немедленному вычету. Сроки аренды, превышающие 30 дней, вычитаются, если автомобиль использовался исключительно для бизнеса. Если было какое-либо использование в личных целях, то можно вычесть только долю использования в коммерческих целях от общего использования. Авансовые платежи могут быть вычтены только за период, в котором они применяются.

Если в договоре аренды есть возможность покупки, то возможность вычета платежей зависит от того, предназначена ли аренда в качестве аренды, в зависимости от:

• намерения сторон
• отнесения какой-либо части платежей на капитал
• , если выплачиваются проценты, и
• , меньше ли справедливая рыночная стоимость автомобиля арендной платы или платежа по опциону при исполнении опциона.

Налоговый кодекс ограничивает сумму амортизации для нового автомобиля. Чтобы расширить лимит на лизинг, налоговый кодекс предусматривает включение суммы, которая должна быть добавлена ​​к доходу налогоплательщика. Амортизация новых автомобилей ограничена для роскошных моделей, поэтому сумма включения является специальной уловкой, чтобы приравнять аренду роскошного автомобиля к его покупке. Сумма включения основана на стоимости автомобиля на 1 ^-й -й день аренды. Для бензиновых и электромобилей действуют разные суммы включения.Цель состоит в том, чтобы ограничить вычет арендных платежей суммой, которая могла бы быть вычтена как амортизация, если бы автомобиль находился в собственности.

Сумма включения применяется только к договорам аренды на срок более 30 дней и только к той части аренды, которая предназначена для использования в коммерческих целях. Часть аренды, выделенная на личное использование, включая поездки на работу, не подлежит вычету. Распределение времени основано на количестве рабочих дней. Суммы включения, основанные на таблицах IRS, должны быть добавлены к доходу, если аренда превышает следующие суммы, которые были значительно увеличены Законом о сокращении налогов и занятости, принятым в конце 2017 года.

Сумма включения для автомобилей, грузовиков и фургонов

Год	FMV автомобиля
2018-2020	50 000 долларов
Источник: Сумма включения

До 2018 г. намного ниже, и FMV для легковых автомобилей немного отличался от грузовиков и фургонов:

Сумма включения для легковых автомобилей

Год	Сумма
2013-2017 гг.

Сумма включения для грузовиков и фургонов

Год	Сумма
2013-2017 гг.	$ 19 500
2011-2012 гг.	$ 19 000

Пример: If, согласно таблице IRS , сумма включения составляет 19000 долларов США на год, а автомобиль был взят в лизинг на 90 дней и использовался, исключая Если говорить о бизнесе, то сумма включения, которую необходимо добавить к доходу, = 90 ÷ 365 × 19 000 долларов США ≈ 4685 долларов США.

Аренда с кредитным плечом

Платежи по аренде с кредитным плечом, как правило, вычитаются, но поскольку в схемах уклонения от уплаты налогов часто используются договоры аренды с использованием кредитного плеча, применяются особые правила. Аренда с использованием заемных средств включает 3 стороны: арендодателя, арендатора и кредитора арендодателя. Срок аренды охватывает большую часть срока полезного использования арендованного имущества, и платежей арендатора достаточно, чтобы покрыть платежи арендодателя кредитору.

Налогоплательщик, желающий использовать аренду с использованием заемных средств, должен получить предварительное решение от IRS, которое будет основано на руководящих принципах, изложенных в Процедуре получения доходов 2001-28.Чтобы вычитаться в качестве арендной платы, аренда с использованием заемных средств должна удовлетворять следующим требованиям:

• арендодатель:
  • должен иметь как минимум 20% подверженных риску инвестиций в недвижимость на срок аренды
  • предполагает получение прибыли; аренда с использованием заемных средств предназначена не только для налоговых вычетов, кредитов, льгот и других налоговых атрибутов. деньги и не гарантирует получение ссуды, позволяющей арендодателю купить недвижимость
  • не инвестирует в недвижимость

Если арендатор считается владельцем недвижимости, то арендные платежи не подлежат вычету.IRS может прийти к такому выводу в отношении собственности с ограниченным использованием : имущество, которое, как ожидается, не будет полезным для арендодателя после окончания аренды.

Единые правила капитализации

Прямые затраты и некоторые косвенные затраты для определенных видов деятельности по производству или перепродаже могут подпадать под действие единых правил капитализации , и в этом случае стоимость должна быть включена в налоговую базу собственности, а не востребовано как текущий вычет. Эти затраты возмещаются за счет износа, амортизации или как стоимость проданных товаров.Косвенные затраты включают аренду оборудования, помещений или земли.

Единые правила капитализации применяются к производству недвижимого или материального личного имущества или имущества, приобретенного для перепродажи. Однако существуют исключения для приобретенного личного имущества для перепродажи, если среднегодовая валовая выручка не превышает 25 миллионов долларов (ранее: 10 миллионов долларов) за 3 предыдущих налоговых года. Исключение также существует для производства собственности, если косвенные затраты не превышают 200 000 долларов или налогоплательщик использует кассовый метод учета и не имеет запасов.Таким образом, если вы арендуете здание для производства оборудования для бизнеса, то арендная плата должна быть включена в стоимость произведенного оборудования, если на предприятие действуют единые правила капитализации.

Аренда, превышающая 250 000 долларов

Для аренды на сумму более 250 000 долларов налогоплательщик может быть вынужден использовать метод начисления, независимо от используемого метода учета, если выполняется одно из следующих условий: арендная плата увеличивается или уменьшается во время аренды; арендная плата отсрочена, то есть выплачивается после календарного года, или она предоплачена, что означает, что она применяется к будущему календарному году.Эти правила были приняты для предотвращения схем ухода от налогов, основанных на аренде. ^{IRC §467}

Любая плата за существующую аренду должна быть вычтена в течение оставшегося срока аренды. Таким образом, если аренда с оставшимися 10 годами стоила 10 000 долларов, то налогоплательщик может ежегодно вычитать только 1000 долларов. Правила амортизации для нематериальных активов §197 не применяются к приобретению в аренду материального имущества.

Любые убытки по товарам или оборудованию, которые были получены в рамках приобретения аренды, должны капитализироваться и амортизироваться в течение оставшегося срока аренды.

Trickle-Up Economics, доступный в электронной или мягкой обложке, описывает лучшую налоговую политику для любой экономики, основанную на 3 простых экономических принципах, понятных каждому. Мы почти ежедневно читаем, что богатые становятся еще богаче и что неравенство постоянно увеличивается. Хотя этому есть несколько причин, основным фактором является несправедливая налоговая система, которая возлагает большую часть налогового бремени на работу. В этой книге предлагается гораздо лучшая налоговая политика как для экономики, так и для населения, основанная только на простых экономических принципах, которая максимизирует благосостояние общества, распределяя это богатство более справедливо, не возлагая чрезмерное бремя на богатых.Эта новая налоговая политика будет способствовать трудоустройству, сокращению правительственных подачек и позволит всем жить более счастливо. Я также предлагаю лучший способ голосования, чтобы политики лучше служили людям и могли уменьшить влияние денег на политику.

Вычитание арендной платы

До принятия Закона о сокращении налогов и занятости от 2017 года ( TCJA ) сотрудники могли вычитать арендные платежи по форме 2106 «Деловые расходы сотрудников». Арендная плата, в том числе для домашнего офиса, была ограничена 2% скорректированного валового дохода (AGI), но TCJA за 2017 год устранил этот вычет.

Для самозанятых информация об арендованных автомобилях указывается в форме 4562 «Износ и амортизация». В Таблице C «Прибыль или убыток от бизнеса» есть отдельные строки для отчетности об аренде и аренде транспортных средств, машин и оборудования, а также другая строка для другой коммерческой собственности. Автомобили, арендованные на срок более 30 дней, указываются в Части 4 Приложения C, если форма 4562 не требуется.

Вычет арендной платы за домашний офис указан в форме 8829 «Расходы на использование вашего дома в коммерческих целях».Фермеры рассчитывают вычет из домашнего офиса, используя таблицу в Публикации IRS 587.

Как правило, арендные платежи товариществ или компаний с ограниченной ответственностью не сообщаются владельцам бизнеса как отдельные статьи. Однако, если владелец требует удержания домашнего офиса, то вычет рассчитывается в таблице в Публикации IRS 587. Затем вычет арендной платы вместе с другими расходами домашнего офиса вносится в Таблицу E «Дополнительный доход и убыток». Арендные платежи также не передаются акционерам S-корпораций.

Предоплаченная арендная плата может быть вычтена при оплате налогоплательщиком на кассовой основе, если период предоплаты действительно превышает 1 год после налогового года, в котором была выплачена арендная плата, но налогоплательщик на основе начисления должен капитализировать стоимость и вычесть ее, когда исполнение выполнено за соответствующий период.

Пример 1. Вы вносите предоплату за аренду за 2020 год в декабре 2019 года. Если вы используете метод начисления, то оплата вычитается в 2020 году; в кассовой основе выплаты могут быть списаны в 2019 году.

Пример 2: Если вы предоплачиваете 21 000 долларов за трехлетнюю аренду в начале налогового года, то, независимо от того, используете ли вы метод начисления или кассовый метод, только 7000 долларов можно вычесть за каждый налоговый год.

Как управлять налоговыми рисками продаж и использования

Как известно любому предприятию, прошедшему налоговую проверку продаж и использования, выездная проверка может занять много времени и дорого и может нанести ущерб финансовому здоровью предприятия. Крупные начисления непогашенного налога с продаж, недооцененного налога на использование, процентов и штрафов могут истощить денежные средства, вынудить к получению непредвиденных заимствований, нарушить условия долговых обязательств и, в конечном итоге, могут заставить компании закрыть свои двери.

В результате руководство, специалисты по аттестации и налоговые консультанты уделяют больше внимания выявлению и контролю налоговых рисков с продаж и использования. Для компаний, которые сообщают о своих финансовых результатах с использованием GAAP, можно утверждать, что это управление рисками не является обязательным. Раздел 450 Кодификации стандартов бухгалтерского учета FASB, Условные обязательства , требует, чтобы компании регистрировали условные обязательства, которые являются вероятными, т. Е. Вероятными, и могут быть обоснованно оценены. Перед публично торгуемыми корпорациями также стоит задача обеспечения того, чтобы их системы налогообложения продаж и использования соответствовали требованиям внутреннего контроля Раздела 404 Закона Сарбейнса-Оксли от 2002 г., P.Л. 107-204.

Этот процесс распространяется на сферу «должной осмотрительности», поскольку частный капитал стал ключевым источником финансирования для предприятий США. Ни продавец, ни покупатель целевой компании не хотят узнавать на 11-м часу переговоров, что покупная цена должна быть существенно пересмотрена из-за непредвиденных налогов на продажи и использование.

Новым инструментом решения проблемы налогового риска с продаж и использования является анализ «политики и процедур». В следующих разделах обсуждаются ключевые аспекты такого обзора с точки зрения внешнего консультанта.

Не существует стандартного способа проведения анализа политики и процедур. Тем не менее, чтобы начать исследование, практикующий должен запросить налоговые календари, декларации, рабочие документы, матрицы налогообложения для каждого штата и руководства по политике у соответствующей компании. В совокупности эти документы могут дать представление о том, как компания принимает решения о налогообложении и кто назначается ответственной стороной за этот процесс. Персонал по закупкам, кредиторской задолженности, информационным технологиям (ИТ), бухгалтерскому учету и финансам и дебиторской задолженности должен пройти собеседование, чтобы понять их роль в системе продаж и использования налоговой системы.Эти люди могут дать представление о сильных и слабых сторонах и возможных улучшениях процесса.

Организационная структура должна быть проанализирована для организаций, которые несут ответственность за отчетность. Хотя неучтенные организации не рассматриваются как отдельные налогоплательщики для целей налога на прибыль, от них может потребоваться регистрация для уплаты налога с продаж и использования. При необходимости проверьте внутрихолдинговые операции на предмет применимости налога с продаж.

НАЛОГ НА ПРОДАЖУ

Обзор налога с продаж должен начинаться с разбивки потоков доходов компании, чтобы узнать, как они определяют налогообложение каждого компонента.Компании могут использовать налоговые матрицы или автоматизированное отображение программных продуктов, которые следует изучить в рамках обзора политики и процедур.

Продавцы налогооблагаемых товаров и услуг должны получать и сохранять сертификаты освобождения от своих клиентов. Если документация не получена, налог должен взиматься, собираться и перечисляться во всех штатах, где у компании есть разрешения на налог с продаж. Обзор должен определить, собираются ли сертификаты освобождения и когда (в точке продажи или во время настройки нового клиента).Также важно определить, кто отвечает за оценку точности и полноты сертификатов освобождения. После аудита продажа может считаться налогооблагаемой, если свидетельство об освобождении от уплаты налогов отсутствует или является неполным. В соответствии с передовой практикой компания должна собирать эту документацию, даже если она не зарегистрирована в штате, особенно когда она может иметь связь с государством. Выборочные счета-фактуры для сопоставления с продажами, когда на свидетельства об освобождении не взимаются налоги, будут проверять процедуры компании.

Практикующим специалистам следует проверить, как компания применяет ставки налога с продаж.Компания может сделать это вручную или с помощью программного обеспечения для обеспечения соответствия. Очень важно понимать, как компания учитывает налоговые ставки штата и местные налоги, поскольку в Соединенных Штатах насчитывается около 7500 налоговых юрисдикций.

Предварительные налоговые проверки с продаж позволят выявить проблемные области. Обсудите с руководством, были ли эти недостатки исправлены или устранены. В противном случае, вероятно, существует риск не только для налогов и процентов, но и для штрафов за халатность в размере от 10% до 25%.

Наконец, практикующий должен просмотреть налоговые декларации и все сопроводительные рабочие документы. Проверка процесса налогообложения продаж гарантирует, что компания применяет свои процедуры на практике. Проверьте счета к оплате по налогу с продаж, чтобы убедиться, что все налоги, собранные компанией, уплачиваются своевременно. Налог с продаж является фидуциарным налогом, и компании могут нести ответственность за штрафы за мошенничество, если они удерживают неуплаченные государственные и местные налоги с продаж. Отчеты, созданные с помощью программного обеспечения для планирования ресурсов предприятия (ERP) или других систем или программного обеспечения для соблюдения налоговых требований, должны быть проверены, чтобы подтвердить, что компания отчитывается обо всех продажах (облагаемых налогом и освобожденных) в своих декларациях.

НАЛОГ НА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

Целью тестирования функции налога на использование является определение того, как налогообложение учитывается на протяжении всего цикла закупок. Вопросы налогообложения могут быть приняты во внимание при оформлении заказа на поставку, при получении счета-фактуры от поставщика или при подаче налоговых деклараций с продаж и использования.

Компания может автоматизировать соблюдение налогового законодательства за использование программного обеспечения, применяя классификацию налогообложения на основе поставщика или позиции заказа на покупку. При правильном использовании система должна автоматически начислять налог за использование по налогооблагаемым счетам-фактурам, которые обрабатываются в счетах к оплате без налога с продаж, применяемого поставщиком.Система должна работать в обратном направлении, выделяя переплаты по необлагаемым налогам покупкам. «Отчет об исключениях» может быть создан лицом, ответственным за подачу налоговых деклараций с продаж и использования.

Если программное обеспечение не используется, решения о налогообложении можно принимать вручную при условии наличия процесса проверки. В ходе собеседований можно определить лиц, ответственных за проверку налогового статуса отдельных счетов-фактур. Передовой опыт требует, чтобы ответственное лицо располагало процедурами для определения налогообложения, подтверждения правильных ставок налога на использование и обработки расхождений в ставках или налогах.

Важно понимать, на что компания тратит деньги, поскольку могут быть разные процессы для карт закупок, закупок ИТ, основных средств или арендованного имущества. Заказы на покупку могут быть важным источником налоговой информации. Компании часто упускают из виду закупочные или покупные карты при начислении налогов. Они должны обеспечить сбор квитанций от пользователей карт закупок или покупок для оценки покупок на предмет налога за пользование. Если документация об уплаченном налоге с продаж не сохраняется, аудитор может обложить налогом все операции без дополнительных доказательств.

Покупка оборудования и программного обеспечения ИТ-отделом может быть областью повышенного риска из-за существенности некоторых транзакций. В сегодняшней экономике электронной коммерции поставщики технологий часто предоставляют ИТ-услуги и продукты через удаленное соединение и поэтому не имеют разрешений продавцов во многих налоговых юрисдикциях. Налоговые специалисты должны проверять контракты на программное обеспечение, лицензии и способ доставки, чтобы определить налогообложение. Электронно загружаемое программное обеспечение и программное обеспечение как услуга (SaaS) облагаются налогом в некоторых штатах, но не в других.

Следует обратить внимание на процесс заявки на основные средства, где средства контроля могут быть отделены от общих закупок. Если компания сдает в аренду машины или оборудование, изучите договоры лизинга. Центры затрат и счета главной книги могут использоваться для определения цели или характера покупки.

Одна из самых больших системных проблем, создаваемых предприятиями, — это неспособность зарегистрироваться и начислить налог за пользование. По сути, они «бросают кости», утверждая, что их продавцы будут применять к их покупкам правильный государственный и местный налог с продаж.Отсутствие разрешения на использование налога или использование счета главной книги начисления налога легко обнаружить и сигнализирует о необходимости тщательной проверки.

После понимания процедур налогообложения использования, обзор должен перейти к тестированию системы. Запросите последнее распределение расходов поставщика и полный список основных средств. Сделайте выборку из счетов общих расходов и поставщиков, у которых приобретаются налогооблагаемые товары и услуги. Хорошей практикой является проверка всех покупок основных средств, поскольку сумма, потраченная на основные средства, обычно является существенной.При проверке основных средств и кредиторской задолженности следует учитывать как переплаты, так и недоплаты. Крупные переплаты представляют собой такой же сбой в системе комплаенс компании и приводят к ненужным затратам на ведение бизнеса.

Не упускайте из виду улучшения, расширения и другие строительные проекты в сфере недвижимости. Компании часто полагаются на местных подрядчиков, чтобы правильно рассчитать налог с продаж при новом строительстве или ремонте. Законы о государственных подрядчиках могут быть чрезвычайно сложными и различаться в зависимости от штата.Например, Техас облагает налогом нежилое строительство, если оно происходит в пределах существующей застройки.

ДЕЙСТВИЯ

Следует каталогизировать сильные и слабые стороны системы комплаенс компании и, по возможности, дать количественную оценку любого воздействия. Выводы рецензента следует обсудить с руководством. Возможные рекомендации по снижению наблюдаемого риска могут включать установление письменных политик или процедур, определение лиц, ответственных за соблюдение налоговых требований, или обеспечение формального обучения персонала компании.Передовой отраслевой опыт может также включать изучение автоматизированных или аутсорсинговых вариантов.

В случае выявления существенной недоплаты компании следует рассмотреть возможность заключения соглашений о добровольном раскрытии информации или внесения поправок в отчетность. Переплату можно возместить, потребовав возмещения, изменив условия возврата или связавшись с поставщиками.

КРИТИЧЕСКИЙ ИСТОЧНИК ФИНАНСИРОВАНИЯ

Налоги с продаж и использования являются основным источником доходов для государственных и местных органов власти. В 2014 году налоги с продаж и валовая выручка составили 47.5% от общих налоговых сборов штата (Бюро переписи населения США, Сводный отчет правительства штата о сборе налогов: 2014 ). Очевидно, почему налоговые органы выделяют больше ресурсов для выявления лиц, не подающих документы, и повышения точности поданных деклараций. Недавнее принятие стандарта экономической взаимосвязи налога с продаж, т.е. физического присутствия не требуется, в Алабаме и Южной Дакоте, является примером растущего значения доходов от налога с продаж для правительств штатов.

Риск, связанный с государственными и местными налогами на продажи и использование, следует рассматривать так же, как и другие бизнес-риски, e.g., ответственность за качество продукции, кража и несчастный случай. Руководство действует осмотрительно, приобретая страховку для покрытия этих рисков, чтобы предотвратить катастрофический ущерб производственной деятельности. Правильно разработанная и выполненная проверка политики и процедур также обеспечивает «страховку» от налоговой катастрофы с продаж или использования.

Налоговые и бухгалтерские аспекты, влияющие на соглашения об энергосервисе и аутсорсинге

Заказчики, а также специалисты по маркетингу энергосервисов и развитию бизнеса часто рассматривают структурирование своих договорных соглашений, включая те положения, которые касаются проектирования, финансирования, закупок, установки, эксплуатации и технического обслуживания усовершенствований подсистемы энергоснабжения, как естественных. договора об оказании услуг или операционной аренды, которая является «забалансовой» для клиента.

Теоретически это позволяет заказчику сосредоточить ресурсы капитального финансирования более непосредственно на своей основной деятельности и повысить эффективность работы подсистемы коммунальных услуг за счет ресурсов и опыта поставщика энергоуслуг. Концепция тотального аутсорсинга энергетики и коммунальных услуг вызывает все больший интерес среди крупных промышленных и коммерческих организаций, поскольку дерегулирование коммунальных предприятий создает больше возможностей и усложняет выбор для потребителей.

Энергосервисные компании

По мере того, как энергосервисные компании расширяют сферу своих договоренностей с клиентами за пределы более традиционных схем обслуживания, включающих электричество, газ, тепловую энергию и охлажденную воду, включая проектирование, финансирование и право собственности на энергоэффективность, преобразование энергии, качество электроэнергии, сточные воды и воду обработки, сжатого воздуха и других подсистем и оборудования инженерных сетей, необходимо заранее проанализировать применимые налоговые и / или бухгалтерские ограничения, чтобы обеспечить надлежащую характеристику этих операций для бухгалтерских и налоговых целей.

Этот анализ также может использоваться для подтверждения предположений относительно классификации операции, которые были приняты для целей переговоров по ценообразованию контракта и прогнозирования доходности инвестиций. Предварительное взаимопонимание сторон в отношении этих ограничений также может помочь избежать будущих споров по контрактам и укрепить долгосрочные отношения между сторонами.

Классификация договоров аренды и предоставления услуг для целей налогообложения

Налоговый кодекс (IRC) предусматривает, что контракт, который претендует на роль контракта на оказание услуг, должен рассматриваться как аренда, если контракт должным образом трактуется как аренда имущества с учетом всех соответствующих факторов, в том числе:

1. получатель услуги физически владеет недвижимостью,
2. получатель услуги контролирует собственность,
3. получатель услуг имеет значительную экономическую или имущественную заинтересованность в собственности,
4. поставщик услуг не несет существенного уменьшения поступлений или значительного увеличения расходов в случае невыполнения обязательств по контракту,
5. поставщик услуг не использует собственность одновременно для предоставления значительных услуг организациям, не связанным с получателем услуги, и
6. общая цена контракта существенно не превышает арендную стоимость имущества на период действия контракта.

Наличие или отсутствие любого из этих шести факторов не обязательно определяет классификацию контракта. Кроме того, IRC предоставляет исключения из этих требований для определенных контрактов, связанных с

1. эксплуатация квалифицированного пункта захоронения твердых отходов;
2. продажа электрической или тепловой энергии от объектов когенерации или альтернативной энергетики; и
3. — эксплуатация водоочистного сооружения.

Однако эти исключения недоступны, если покупатель (или связанная организация)

1. эксплуатирует объект;
2. несет какое-либо существенное финансовое бремя в случае невыполнения обязательств, кроме как по причинам, не зависящим от контроля (e.грамм. изменение закона, обстоятельства непреодолимой силы) поставщика услуг;
3. покупатель получает любую значительную финансовую выгоду (кроме увеличения производства или эффективности или рекуперации энергии или других продуктов), если эксплуатационные расходы предприятия меньше, чем предусмотрено в контракте, или
4. у покупателя есть возможность приобрести недвижимость по заранее определенной цене, отличной от справедливой рыночной стоимости.

Предоставление клиенту права пользования имуществом в течение значительной части его экономической жизни, а также наличие контрактной структуры ценообразования, которая предусматривает отдельную плату за услуги и использование собственности, будут указывать на договор классифицируется как аренда.

IRS также выпустило руководящие принципы, касающиеся критериев, которые должны быть соблюдены для того, чтобы аренда считалась действительной, включая, помимо прочего, требования в отношении минимальных рискованных инвестиций арендодателя, инвестиций арендатора, прав на покупку и продажу. в отношении арендованного имущества — ожидаемая прибыль арендодателя без учета каких-либо выгод, вытекающих из налоговых атрибутов сделки, а также от того, предполагает ли аренда имущество ограниченного использования.

Синтетическая аренда

Некоторые энергосервисные компании также рассматривали возможность использования «синтетической» аренды, которая рассматривается как операционная аренда для целей бухгалтерского учета и условная продажа для целей федерального подоходного налога.Это позволяет выводить аренду на баланс энергосервисной компании для целей бухгалтерского учета, в то же время позволяя арендатору энергосервисной компании считаться налоговым владельцем собственности и иметь право на преимущества ускоренной амортизации. В рамках этой структуры энергосервисная компания («арендатор») заключает договор аренды с третьей стороной специального назначения («арендодатель») с высокой долей заемных средств, которая обычно создается независимым банком или финансовым учреждением. Разработкой и монтажом проекта занимается энергосервисная компания в качестве агента арендодателя.

Финансирование строительства для арендодателя обычно предоставляется через коммерческие бумаги или банковские ссуды, при этом арендатор или аффилированное лицо предоставляют любую необходимую кредитную поддержку. Энергосервисная компания как арендатор несет ответственность за эксплуатацию и техническое обслуживание арендованного имущества и имеет определенные права в отношении субаренды и продажи имущества.

Учитывая тот факт, что синтетическая аренда структурирована таким образом, чтобы уравновесить различия между правилами бухгалтерского учета и налогообложения и сложнее и дороже в структурировании, чем традиционная аренда, их использование обычно ограничивается обстоятельствами, связанными с очень капиталоемкими проектами или основными программами аренды, включающими несколько проектов. которые по отдельности слишком малы, чтобы оправдать первоначальные юридические, финансовые и бухгалтерские расходы.

Структура синтетической аренды также требует от арендатора полного понимания потенциальных рисков, связанных с правами на отмену договора аренды, продлением и остаточной стоимостью, и может создать дополнительные сложности с точки зрения переговоров по договору с клиентом относительно прав стороннего арендодателя в арендованном объекте. имущество.

Классификация аренды для целей бухгалтерского учета

В случае, если договор представляет собой аренду, необходимо определить правильную характеристику аренды для целей бухгалтерского учета.Все договоры аренды классифицируются для целей бухгалтерского учета как операционная аренда или капитальная (финансовая) аренда. Если аренда представляет собой капитальную аренду, арендатор учитывает аренду в своем балансе как актив и как обязательство. Если аренда является операционной, она не отражается в балансе арендатора, хотя может потребоваться раскрытие определенной бухгалтерской информации.

Положение FASB № 13 (FAS 13) «Учет аренды» требует, чтобы операция по аренде классифицировалась как операционная аренда или аренда капитала.Согласно этому стандарту аренда классифицируется как капитальная, если она соответствует любому из следующих критериев:

• По договору аренды право собственности на имущество переходит к арендатору по окончании срока аренды.
• Договор аренды предусматривает возможность выкупа по выгодной цене.
• Срок аренды равен 75% или более расчетного срока службы имущества.
• Приведенная стоимость минимальных арендных платежей равна 90% или более справедливой стоимости арендуемого имущества.

Согласно руководящим принципам FASB, срок аренды включает, среди прочего, любые периоды, в течение которых арендатор предоставляет или гарантирует задолженность арендодателя, или любые периоды, в течение которых арендатор подвергается экономическому штрафу за непродление базового договора аренды, такое, что продление аренды представляется разумно гарантированным с момента его заключения. Кроме того, в Положении № 13 FASB опцион на выгодную покупку определяется как опцион, который позволит арендатору приобрести недвижимость по цене, значительно ниже справедливой стоимости, чтобы исполнение опциона на покупку выглядело достаточно гарантированным с самого начала.Минимальные арендные платежи включают любые платежи, которые арендатор должен произвести, плюс любые гарантированные остаточные или другие платежи, которые арендатор должен произвести арендодателю в случае невозможности продления или продления срока аренды.

.