Банкротство застройщика. Что нужно знать?
Банкротство застройщика. Что нужно знать?
Возможным риском приобретения квартиры на основании договора участия в долевом строительстве (далее — ДДУ) является вероятность банкротство застройщика.
Сведения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства опубликовываются в официальном издании (газете «Коммерсантъ»), а также размещаются в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве. В течение 10 календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего руководитель застройщика передает ему сведения обо всех участниках строительства. Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения вышеуказанных сведений уведомляет всех выявленных участников строительства (дольщиков) об открытии конкурсного производства, о возможности и сроках предъявления ими требований, а также публикует соответствующее уведомление в газете «Коммерсантъ».
Участник строительства вправе предъявить конкурсному управляющему требование о передаче жилых помещений, требование о передаче машино-места и нежилого помещения (при наличии соответствующего договора) и (или) денежное требование к застройщику, предъявив соответствующие документы.
Конкурсный управляющий по делу о банкротстве застройщика самостоятельно включает в реестр требования участников строительства, на основании информации, размещенной органом регистрации прав в единой информационной системе жилищного строительства, о чем уведомляет участника долевого строительства.
Требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты), требование о передаче машино-места и нежилого помещения (площадью не более 7 кв. м) и включении его требования в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений) участник строительства вправе предъявить, если строительство дома завершено.
Для обращения к конкурсному управляющему с заявлением об установлении (уточнении) требований рекомендуется подготовить заявление об установлении требований и собрать необходимый пакет документов.
После чего необходимо дождаться включения заявленных требований в реестр и осуществления расчетов с кредиторами.
Необходимо помнить, что если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования.
Управление Росреестра по Астраханской области информирует
Банкротство застройщиков как один из способов осуществления прав участниками долевого строительства Текст научной статьи по специальности «Право»
Шолохова Е.А.1
банкротство застройщиков как один из способов осуществления ПРАВ участниками долевого строительства
Цель: Рассмотрение института банкротства застройщика как способа осуществления прав участниками долевого строительства.
Методология: Использовалcя формально-юридический метод.
Результаты: Рассмотрены особенности удовлетворения требований участников долевого строительства в рамках процедуры несостоятельности (банкротства) застройщиков. Исследование законодательных норм, регулирующих банкротство застройщиков, позволило выделить ряд преимуществ, предоставленных дольщикам, которые недоступны иным кредиторам.
Новизна/оригинальность/ценность: Статья обладает высокой научной и практической ценностью, поскольку является современной попыткой рассмотрения актуальной проблемы.
Ключевые слова: несостоятельность (банкротство), застройщики, участники долевого строительства, удовлетворение требований кредиторов, долевое строительство многоквартирных домов, защита прав дольщиков.
Sholokhova E.A.
BANKRUPTCY OF BUILDERS AS ONE OF METHODS OF IMPLEMENTATION OF THE RIGHTS BY PARTICIPANTS of shared-equity CONSTRUCTION
Purpose: Consideration of institute of bankruptcy of the builder as method of implementation of the rights by participants of shared-equity construction.
Methodology: The formal-legal method was used.
Results: Features of satisfaction of requirements of participants of shared-equity construction within procedure of insolvency (bankruptcy) of builders are considered. Research of the legislative arrangements regulating bankruptcy of builders has allowed to allocate a number of the benefits provided to shareholders who are unavailable to other creditors.
Keywords: insolvency (bankruptcy), builders, participants of shared-equity construction, satisfaction of requirements of creditors, shared-equity construction of apartment houses, protection of the rights of shareholders.
В условиях рыночно ориентированной экономики одним из наиболее распространенных способов приобретения жилья в собственность является участие граждан в долевом строительстве, которое предполагает привлечение инвестиционными и строительными компаниями («застройщиками») средств инвесторов (участников долевого строительства, «дольщиков») для возведения многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с последующей их передачей участникам долевого строительства. Долевое строительство многоэтажных жилых домов в Российской Федерации регламентируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако практика показала, что этот закон не обеспечил защиту интересов дольщиков в полной мере, а именно значительные трудности
возникали в ситуациях, связанных с несостоятельностью (банкротством) застройщиков.
Так, до 2011 года применительно к банкротству застройщиков действовали общие нормы о несостоятельности (банкротстве) юридических лиц, согласно которым к застройщику-банкроту возможно было предъявить требования только о возврате денежных средств, в то время как зачастую дольщики в большей степени заинтересованы в приобретении жилья. Как справедливо отмечал А.В. Егоров, «особо остро неравенство кредиторов по денежным обязательствам и неденежным проявляется в случаях банкротства компаний, строящих жилье» [1].
С 15 августа 2011 года процедура банкротства застройщиков регулируется специальными нормами: Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) был дополнен отдельным параграфом 7 «Банкротство застройщиков». Прези-
1 Статья публикуется по результатам конкурса докладов, проведенного в рамках VI Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы совершенствования законодательства и правоприменения» (г. Уфа, 31 мая 2016 г.).
eurasian —
> 5 (24) 2016 <
— advocacy
диум Высшего Арбитражного Суда РФ отметил, что «основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов» [3].
Интерес представляют основные положения Закона о банкротстве, касающиеся особенностей банкротства застройщиков и способов защиты прав участников долевого строительства.
Прежде всего, Закон о банкротстве предусматривает равную защиту интересов участников строительства независимо от вида договора, по которому застройщик привлекал денежные средства. Ранее недобросовестные застройщики заменяли договоры о долевом участии в строительстве иными схемами привлечения денежных средств граждан для строительства, что впоследствии лишало дольщиков возможности защитить свои права [2]. В настоящее время подобные сделки признаются притворными и приравниваются к договорам «соинвестирования». Принципиальное значение имеет лишь направленность сделки на передачу денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
Кроме того, ст. 201.9 Закона о банкротстве изменяет общую очередность удовлетворения требований кредиторов, устанавливая приоритет требований участников долевого строительства. Последние теперь отнесены к третьей очереди расчетов по денежным требованиям, тогда как расчет с остальными конкурсными кредиторами производится уже в четвертую очередь.
Важно отметить, что согласно специальным нормам в рамках процедуры банкротства дольщики вправе предъявить к застройщику требования не только о возврате денежных средств, но и о передаче жилых помещений. Удовлетворить требования кредиторов-дольщиков путем передачи жилых помещений возможно несколькими способами.
Во-первых, погашение требований дольщиков возможно путем передачи объекта незавершенного строительства (ст. 201.10 Закона о банкротстве). В данном случае речь идет о восстановлении прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного многоквартирного дома. Предполагается, что строительство дома граждане-дольщики завершают «собственными силами».
Следует отметить, что презумпция наличия права собственности на объект незавершенного
строительства у застройщика влечет риск включения арбитражным судом такого объекта в конкурсную массу должника, что лишает добросовестных дольщиков-инвесторов возможности в достаточной мере компенсировать потери от банкротства застройщика. В связи с этим в судебном порядке зачастую оспаривается право собственности застройщика на объекты незавершенного строительства, хотя на законодательном уровне данный вопрос не урегулирован, что порождает множество споров.
Во-вторых, в случае, если строительство многоквартирного дома завершено, и получено разрешение на его ввод в эксплуатацию, удовлетворить требования участников строительства возможно путем передачи им жилых помещений (ст. 201.11 Закона о банкротстве). В такой ситуации граждане-дольщики могут рассчитывать на получение жилья, но при соблюдении ряда условий: достаточность имеющихся жилых помещений для расчетов со всеми гражданами, отсутствие подписанных застройщиком и дольщиками передаточных актов или иных документов о передаче участникам строительства жилых помещений и др.
В-третьих, Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» добавлен еще один способ погашения требований граждан — привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1201.15-2 Закона о банкротстве). В рамках данной процедуры происходит возмездная передача имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.
Пристатейный библиографический список
1. Егоров А.В. Банкротство организаций-застройщиков // Вестник ВАС РФ. 2007. № 4. С. 32.
2. Кирилловых А.А. Защита прав участников долевого строительства при банкротстве // Вестник арбитражной практики. 2011. № 5. С. 21.
3. Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 14452/12.
References (transliterated)
1. Egorov A.V. Bankrotstvo organizacij-zastrojsh-hikov // Vestnik VAS RF. 2007. № 4. S. 32.
2. Kirillovyh A.A. Zashhita prav uchastnikov dolevo-go stroitel’stva pri bankrotstve // Vestnik arbitrazhnoj praktiki. 2011. № 5. S. 21.
3. Postanovlenie Prezidiuma VAS RF ot 23.04.2013 № 14452/12.
Банкротство застройщика: причины, особенности процедуры
Банкротство застройщика сегодня далеко не редкость, и страдают от этого, к сожалению, обычные граждане, являющиеся участниками долевого строительства. Процедура банкротства начинается с момента выдачи соответствующего решения арбитражным судом. Права дольщиков регламентированы Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 г.
Банкротство застройщика может быть принудительным или добровольным по ряду причин, основными являются:
- неправильно составленный бизнес план строительной кампании на начальном этапе;
- нестабильность и резкие изменения на валютном рынке, влияющие на увеличение стоимости строительных материалов и оказываемых услуг;
- грубые нарушения строительного процесса;
- возникновение форс-мажорных обстоятельств.
Объявить себя банкротом застройщик может как объективно, так и фиктивно, однако последний способ, в случае установления факта преднамеренной несостоятельности, влечет за собой уголовную ответственность.
Что такое фиктивное банкротство?
Сегодня довольно часто в судебной практике встречаются случаи преднамеренного (фиктивного) банкротства застройщиками, когда строительная компания объявляет себя несостоятельной в целях получения прибыли путем выведения крупной суммы денег из активов компании. Реализация данного процесса предполагает заключение с подрядчиками фиктивных договоров с завышением стоимости строительных материалов. Для того, чтобы доказать или исключить факт наличия преднамеренной несостоятельности, представители налоговой службы осуществляют проверку правильности проведения финансовых операций в период последних 3 лет. Возврат инвестиций дольщикам в случае обнаружения нарушений застройщиком, объявившим себя банкротом, возможен в судебном порядке.
Особенности процедуры банкротства застройщика
Добровольная или принудительная процедура банкротства включает в себя несколько этапов. Добровольное объявление банкротом застройщика возможно на основании соответствующего решения арбитражного суда. Обращение в суд может быть подано конкурсным кредитором, который должен предоставить информацию о банкротстве конкретной строительной организации. В случае вынесения положительного решения о признании застройщика банкротом выполняются следующие основные действия (ст. 28 Закона № 127-ФЗ):
- Назначение судебного исполняющего для организации ликвидационной комиссии.
- Передача в налоговый орган уведомления о банкротстве юридического лица по форме № Р15001.
- Передача в службу занятости сведений о сотрудниках компании-банкрота в срок за 3 месяца до ликвидации организации.
- Информирование работников об увольнении не менее чем за 2 месяца до ликвидации.
- Размещение сведений о банкротстве строительной компании в государственных печатных органах.
- Распределение имущества и средств застройщика-банкрота в соответствующем порядке, установленным законом.
- Получение подрядчиком в Федеральной налоговой службе выписку из ЕГРЮЛ, подтверждающую окончательную ликвидацию предприятия.
Последние поправки в Федеральный закон «О внесении изменений…» № 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенные в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства строительных организаций, устанавливают следующие особенности процедуры банкротства застройщика:
- После получения положительного решения суда о начале процедуры наблюдения, дело о банкротстве передается для рассмотрения по месту проживания большинства участников долевого строительства или по месту нахождения обанкротившегося застройщика.
- Вынесение постановления о запрете передачи земельного участка другим лицам или сдачи объекта в аренду.
- Участники долевого строительства должны быть проинформированы о начале процедуры банкротства застройщика в 5-дневный срок.
- Готовые квартиры, имеющиеся на балансе обанкротившегося должника, передаются пайщикам.
- Сумма компенсации, которую участник ДДУ желает получить от компании-банкрота, не может превышать стоимость объекта более чем на 5 %.
Как защитить свои права участнику ДДУ при банкротстве застройщика
Вполне справедливо, что каждый человек, являющийся участником долевого строительства, желает получить от застройщика готовый объект недвижимости или же, в случае банкротства строительной компании, вернуть вложенные деньги. Для того, чтобы обезопасить себя от опасных инвестиций, необходимо очень внимательно подойти к данному вопросу еще на этапе подписания договора ДДУ.
Права и обязанности дольщика определены Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. На основании этого законодательного акта в договоре между строительной компанией и дольщиком должны быть четко определены стороны соглашения — дольщик в этом случае не может выступать инвестором, и в случае наступления банкротства строительной организации, он будет иметь по закону существенные преимущества по защите финансовых прав. Так, например, дольщик имеет первоочередное право на получение готового объекта жилой недвижимости в будущем доме застройщика, а получить денежную компенсацию взамен квартиры – право третьей очереди (первая очередь – работники, здоровью которых был нанесен вред в период работы у застройщика, вторая очередь – задолженность по заработной плате сотрудникам).
Важно! В случае, если в договоре ДДУ участник прописан, как инвестор, он будет относиться к категории кредиторов, чьи требования при банкротстве застройщика выполняются в последнюю очередь.
После получения соответствующего судебного решения, дольщик вправе претендовать в первую очередь на получение жилого объекта, указанного в договоре ДДУ, в случае, если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или же, если объект незавершенного строительства выкупается другим юридическим лицом. Важным моментом является составление «Реестра о передаче в собственность помещений жилого типа» арбитражным управляющим, назначенным судом.
В случае, если объект жилой недвижимости не был достроен до момента процедуры банкротства и на основании принятого судебного решения будет реализовываться на открытых торгах, средства будут распределяться в следующем порядке: доля погашения денежных требований дольщиков составит 25% от суммы, полученной в результате реализации имущества должника, при отсутствии у компании-банкрота кредиторских задолженностей, процентная доля выплат неустойки застройщиком может достигать 85%.
В соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ дольщики вправе предъявить свои требования к застройщику после получения сведений о введении наблюдения и открытии конкурсного производства следующими способами:
- Обратиться с заявлением в судебный орган.
На основании п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ дольщик вправе подать заявление в арбитражный суд с требованиями о передаче жилого помещения либо заявление, в котором четко изложить сведения об одностороннем отказе компанией-застройщиком исполнять свои договорные обязательства о передаче жилья и возврате денежных средств участнику ДДУ.
В случае, если сторонами был подписан передаточный акт до момента банкротства застройщика, дольщик вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение (ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ). Форма и содержание искового заявления должны отвечать требованиям ст. 125 и 126 АПК РФ.
К заявлению прилагается квитанция об уплате госпошлины, копия иска и прилагаемых документов направляются застройщику. При положительном судебном решении право собственности на квартиру будет признано в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ.
- Выставить требование о передаче квартиры дольщику.
В случае завершенного строительства и начале процедуры банкротства, дольщик вправе в судебном порядке предъявить требование о передаче ему объекта жилой недвижимости и включения его в реестр требований кредиторов (ст. 201.1, п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).
- Требование о денежной компенсации.
В случае отказа застройщиком исполнять договорные обязательства на этапе конкурсного производства, дольщик вправе обратиться в суд с одним из требований о денежной компенсации (ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ):
- о возврате средств, уплаченных до расторжения договора ДДУ;
- о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного строительной компанией, объявившей себя банкротом;
- о возврате денежных средств после того, как договор ДДУ будет признан в суде незаключенным или недействительным.
Банкротство застройщиков: компетентно о главном
Банкротство застройщиков обостряет многие проблемы общего банкротства, но, прежде всего, оно подчёркивает различие вещных и обязательственных прав на объект строительства. Законодатель предпринимает меры по защите дольщиков по сравнению с иными кредиторами, повышает их в очереди, иногда позволяет забрать объекты в натуре, однако закон написан хоть и подробно, но очень непонятно, если речь заходит о деталях. Вот в них-то и следует погрузиться.
Этот курс – для тех, кто РАЗБИРАЕТСЯ в банкротстве. Спикеры не предполагают разбирать никакие базовые понятия банкротства. Для тех, у кого есть в этом потребность, доступны в записи общие программы Лексториума по банкротству.
Дольщикам принадлежат только обязательственные права, поэтому они являются кредиторами застройщиков. Пока их требования сводятся к передаче им квартиры (или нежилого помещения), эти требования имеют неденежный характер. Как только заявлен отказ от договора, требования становятся денежными. Но должно ли это приводить к изменению правового статуса участника строительства в деле о банкротстве застройщика?
Особенности статуса дольщиков: их требования удовлетворяются в более высокой очереди (ранее большинства иных кредиторов), у них есть право при определённых обстоятельствах получить либо квартиру в натуре, либо, организовавшись с другими дольщиками, — дом для достраивания (при условии нахождения внешнего финансирования или дополнительных собственных вложений).
Тема банкротства застройщиков – прекрасный материал для популистских предложений со стороны политиков (само распространённое – поиск инвестора, готового приобрести дом «с жильцами» и достроить в его в обмен на выгодные государственные контракты, только инвесторы не очень-то верят в обещания российского государства), однако реально работают только проверенные правовые методы, поэтому дольщикам нужно их знать и использоваться в работе, а не полагаться на обещания и не ждать поддержки со стороны государства.
Планируется установить особенности банкротства застройщиков
Клиенты о нас
Наши реквизиты
Бизнес консультация «Верное решение»
(ИП Калмыков Никита Александрович)
Юридический адрес:
426075, Удмуртская Республика,
г. Ижевск, ул. Союзная, 57-10
ИНН 183401861528,
ОГРНИП 305184009100100
Досье на проект федерального закона № 334201-5 “О внесении изменений в
федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» (в части
установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные
средства граждан)” (внесен депутатами ГД А.Ю. Воробьевым, А.Е.
Хинштейном, А.Б. Коганом, О.Д. Гальцовой, В.А. Головневым, С.В.
Железняком, П.А. Медведевым, И.В. Соколовой, Р.В. Антоновым)
[обратиться к тексту документа]
Государственная Дума РФ 28 июня 2011 г. приняла во втором чтении и в
целом поправки, устанавливающие особенности банкротства застройщиков.
К участию в деле хотят привлекать региональный орган исполнительной
власти по контролю и надзору в области долевого строительства
многоквартирных домов и (или) иной недвижимости.
Предлагается следующий способ, с помощью которого арбитражный суд
устанавливает наличие у участника строительства требований в рамках дела
о банкротстве. Это признание сделок с застройщиком и (или) третьими
лицами, действовавшими в его интересах, притворными.
Планируется закрепить, что открытие конкурсного производства в
отношении застройщика — основание для одностороннего отказа участников
строительства от исполнения договора.
В качестве обеспечительной меры предлагается запрещать арендодателю
распоряжаться земельным участком, на котором начато строительство или уже
возведен объект.
Вероятно, денежные требования граждан-участников строительства будут
относиться к 3 очереди.
Предусмотрена возможность передать права застройщика на
незавершенный объект и земельный участок в качестве отступного
специализированному потребительскому кооперативу, созданному участниками
строительства. Планируется определить, когда требования последних
погашаются путем передачи жилых помещений. В первом и во втором случаях
должны выполняться определенные условия.
Скорее всего, третье лицо будет вправе погасить текущие платежи и
требования кредиторов 1-2 очередей, чтобы обеспечить возможность передать
объект незавершенного строительства или жилые помещения.
Предлагается закрепить, как погашаются требования граждан по
денежным обязательствам, и установить особенности расчетов с кредиторами
в случае реализации предмета залога (объекта строительства, земельного
участка и (или) прав на них).
Материал подготовлен с использованием информационного ресурса ГАРАНТ-Прайм
СААУ | Банкротство застройщиков (строительных организаций)
По официальным данным на начало 2011 г. в России было 897 проблемных объектов строительства, а количество «обманутых дольщиков» достигало 80 тысяч человек. Для решения этой проблемы летом 2011-го года был существенно изменен порядок банкротства компаний, привлекающих деньги физических лиц для строительства жилых помещений.
Основные особенности банкротства застройщиков (строительных организаций)
1
Место рассмотрения дела. Суд может рассматривать дело о банкротстве застройщика по месту ведения строительства, а не по юридическому адресу юридического лица. Например, если стройка идет в Санкт-Петербурге, а компания зарегистрирована в Москве, дело может рассматриваться в Санкт-Петербурге. Это связано с тем, что большинство дольщиков, как правило, находится рядом со стройкой, а не в другом регионе страны.
2
Новые действующие лица — участники строительства. В процедуре банкротства застройщика появилось новое действующее лицо — участник строительства. Требования участников строительства учитываются отдельно от требований других кредиторов — в реестре требований о передаче жилых помещений. Предусмотрены даже отдельные собрания для кредиторов и для покупателей, требующих жилье.
3
Очередность погашения долгов. Долги перед участниками строительства погашаются раньше, чем требования других кредиторов — например, субподрядчиков, поставщиков стройматериалов, налоговой службы. Это означает, что у участника строительства больше шансов получить свое имущество.
4
Передача квартир участникам строительства. Важно отметить, что долг перед участниками строительства можно гасить не только деньгами. Допускается погашение долга путем передачи жилых помещений или объектов незавершенного строительства (предполагается, что дольщики после этого объединят усилия и своими силами достроят объект).
Наша практика включает десятки банкротств строительных организаций (застройщиков). Мы знаем, как защитить интересы строительной компании и участника строительства. Знаем, объединить усилия участников строительства и достроить объект.
Права российских дольщиков при банкротстве застройщиков будут защищены
Также предусматривается равный уровень защиты интересов дольщиков независимо от вида договора, по которому застройщик привлекал их денежные средства. Действие положений будущего закона будет распространяться и на застройщиков-банкротов, привлекавших средства граждан для финансирования строительства жилья на основании заключения так называемых предварительных договоров, договоров инвестирования, внесение вкладов в уставные капиталы, выдачи векселей.В случае банкротства застройщика устанавливаются особенности продажи его имущества: незавершенного дома и земельного участка. В этом случае должна быть проведена независимая оценка этого имущества. Отчет об оценке подлежит обязательной экспертизе саморегулируемой организацией оценщиков и направляется в региональный исполнительный орган государственной власти по контролю и надзору в области долевого строительства.
Существенным условием договора купли-продажи такого имущества и имущественных прав является обязательство покупателя по постройке, достройке спорного многоквартирного дома и передаче жилья участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений.
Кроме того, появляется норма о привлечении в качестве лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов.
Поправки также предусматривают, что при расчете размера денежного требования дольщика к застройщику учитывается реальный ущерб с учетом стоимости на день оценки жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства по условиям договора.
Таким образом, интересы дольщиков будут защищены и от мошенников, и от неэффективных застройщиков на разных этапах завершения жилищного строительства или реструктуризации их долга, отмечают разработчики законопроекта.
В случае подписания президентом РФ закон вступит в силу по истечении 30 дней после дня его официального опубликования.
Девелоперов, которые обанкротились, не сдав недвижимость своим владельцам
В предыдущие годы жилищного пузыря тысячи семей инвестировали свои сбережения в покупку незавершенной недвижимости. Однако из-за кризиса многие застройщики обанкротились и не сдали эти дома своим хозяевам. В результате эти хозяева остались без крова и денег. Сегодня мы представляем вам самые громкие кейсы девелоперов, которые разорились, не отдав недвижимость в стадии строительства своим владельцам.Давайте начнем!
Мартинса-ФадесаНачнем с одного из самых посредников: Мартинса Фадеса. Галицкая риэлторская компания, которая в 2007 году перестала быть представлена на фондовом рынке, стала в 2008 году отвечать за одну из крупнейших в истории экономики Испании конкуренцию кредиторов дел и приостановку платежей. Совершенно символ жилищного пузыря.
Последствия? Многие дома, которые спроектировал Мартинса-Фадеса, так и не были закончены, унесла с собой сбережения многих людей, которые сделали депо на банковском счете застройщика .
TremónМадридская группа по недвижимости пыталась выйти на фондовый рынок в середине 2007 года, но они окончательно исключили этот вариант из-за нестабильности рынка.
В 2008 году они объявили о добровольном конкурсе кредиторов, потому что они не смогли столкнуться с долгом около 1,2 миллиарда евро. Это делает его вторым по величине девелопером, объявившим себя неплатежеспособным, после Martinsa-Fadesa.
Tremón оставил около 770 рекламных акций без доставки. Это означает, что тысячи семей покинули свои дома без своих сбережений. .
Аспроаст проявительГлавный герой одного из крупнейших жилых проектов в Авилесе, этот астурийский застройщик, экономический кризис и вспышка жилищного пузыря застали их врасплох.
Аспроаст находился в середине второй фазы проекта, строительство четырех зданий уже началось.Затем все пошло наперекосяк, и компания вступила в конкурс кредиторов, оставив проект и оставив застройку 650 домов, запланированных в Лледе, в воздухе .
Aifos InmobiliariaAifos, основная компания Андалусии, занимающаяся продвижением недвижимости. В июле 2009 года они вступили в конкурс кредиторов с долгом в 1 миллиард евро. В результате 6 000 семей отказались от своих жизненных проектов одновременно с исчезновением вкладов, внесенных от имени Организатора. .
Удача изменилась в пользу пострадавших.
К их счастью, не все потеряно. Несколько судов первой инстанции Малаги уже оценили требования, предъявляемые покупателями незавершенной недвижимости, и призвали банки, в которые они вложили деньги, выплатить эти суммы пострадавшим.
ПОТРЕБИТЬ МОИ ДЕНЬГИ
Если вы являетесь одним из пострадавших, подайте заявку бесплатно в Legalbono и верните свои деньги
Ваш разработчик обанкротился и оставил вашу ассоциацию с сумкой? Ваше средство правовой защиты может заключаться в соглашении с разработчиком | Husch Blackwell LLP
Даже лучшие и наиболее авторитетные застройщики могут столкнуться с трудностями, особенно после рецессии и экономического спада, которые мы пережили несколько лет назад.Многие застройки кондоминиумов и подразделений оказались наполовину завершенными, как с точки зрения построенных единиц и домов, так и с точки зрения улучшения общих территорий (например, улиц и бордюров). Какие обязанности он берет на себя, когда приходит новый разработчик, чтобы надстроить оставшиеся участки? Как упоминалось в недавнем деле 2019 года, ответ можно найти в первоначальных соглашениях о застройке с муниципалитетом.
ФактыВ случае 2019 года девелоперская компания обанкротилась на полпути к созданию подразделения.Этот разработчик не выполнил улучшений, обещанных городу в соглашении о застройке. В соглашении о застройке указано, что оно распространяется на правопреемников и правопреемников застройщика, которые, по определению, в соответствии с условиями соглашения, применяются к покупателям лотов у застройщика в целях развития. Новый застройщик выкупил оставшиеся участки у первоначального застройщика в связи с его банкротством с целью завершения строительства домов в запланированном районе.Городские власти ожидали, что новый застройщик завершит строительство дорог в пределах подразделения в соответствии с соглашением о застройке, но когда новый застройщик отказался взять на себя эту стоимость, городские власти подали в суд.
Определения судаСуд постановил, что формулировка соглашения между первоначальным застройщиком и городскими властями была ясной, поскольку оно обязывало будущих разработчиков соблюдать его условия. Когда новые девелоперы приобрели лоты, они стали связаны девелоперским соглашением. В результате новый застройщик был обязан достроить дороги.
УрокЕсли вы состоите в ассоциации сообщества, у которой есть незавершенные улучшения в общих областях из-за того, что ваш первоначальный разработчик проиграл мяч, для вас могут быть средства правовой защиты в рамках первоначальных соглашений с разработчиками. Взгляд стоит вашего времени и денег; в противном случае Ассоциация могла остаться с сумкой.
United City of Yorkville против Fidelity and Deposit Co. of Maryland и др., Приложение IL, 2019 г. (2d) 180230
Получатель арестовывает собственность обанкротившегося застройщика
Федеральный суд разрешил управляющему наложить арест на собственность и операции обанкротившегося застройщика Bay Area Санджива Ачарья и его фирмы по недвижимости, которые являются предметом широкомасштабного дела о мошенничестве, возбужденного с использованием ценных бумаг регуляторы.
Получатель Дэвид Стэплтон из Stapleton Group получил приказ судьи окружного суда США Сьюзан Илстон принять все активы Acharya и возглавляемой им компании Silicon Sage Builders.
Это действие еще больше подрывает империю недвижимости Ачарьи в районе залива, крах, который обнаружился в декабре, когда Комиссия по ценным бумагам и биржам подала жалобу на мошенничество против Ачарьи и Silicon Sage Builders.
Илстон, назначая управляющего, также указала, что, по ее мнению, SEC представила доказательства, свидетельствующие о причастности Acharya и Silicon Sage Builders к мошенничеству с ценными бумагами, согласно судебным документам.
«Комиссия по ценным бумагам и биржам представила обширные доказательства, включая декларации инвесторов, показывающие, что ответчики, вероятно, участвовали в мошенничестве в отношении предложения и продажи ценных бумаг», — написал Илстон в постановлении суда, опубликованном 10 февраля.
Ценные бумаги были проданы Acharya и Silicon Sage инвестициями в ряд девелоперских проектов в области недвижимости в Bay Area.
Согласно жалобе SEC, около 250 человек, которые заплатили около 119 миллионов долларов за инвестиции в проекты, запущенные Acharya и Silicon Sage Builders, сталкиваются с перспективой того, что их обманули через финансовую сеть, созданную застройщиком.
В январе Ачарья объявил о банкротстве в попытке реорганизовать свои финансы.
Среди значительных долгов, которые были перечислены в заявлении о банкротстве:
— 45 миллионов долларов по ссуде на строительство, связанной с недвижимостью по адресу 42183 Osgood Road во Фремонте. Компания Acres Capital, зарегистрированная в штате Нью-Йорк, через свою аффилированную компанию была указана в качестве кредитора.
— 40,7 миллиона долларов в счет ссуды на строительство, связанной с недвижимостью по адресу 1821–1873 Almaden Road в Сан-Хосе. Acres Capital предоставила финансирование.
— 39,6 миллиона долларов в счет ссуды на строительство, связанной с участком на улице Бальбах в центре Сан-Хосе. Silicon Sage Builders разработала и завершила строительство жилого комплекса Aura по адресу 180 Balbach в Сан-Хосе. Компания Prime Finance Partners, базирующаяся в Чикаго, была указана в качестве поставщика ссуды.
— 13,9 миллиона долларов за земельный ссуду по адресу 37358 на 37482 Fremont Blvd., который находится в районе Сентервилль во Фремонте. Компания Bolour Associates из Беверли-Хиллз указана в качестве кредитора.
— 8 долларов.3 миллиона за земельный ссуду по адресу 41965, 41911 и 42021 Osgood Road во Фремонте. Ссуду предоставила компания Bolour Associates.
— 7,9 миллиона долларов в счет ссуды на строительство и земельной ссуды для участка на улице Франклина 1313 в Санта-Кларе. Компания Bolour Associates указана в качестве кредитора.
— 5,98 миллиона долларов в счет кредита на землю по адресу 2101, 2149 Alum Rock Ave. в Сан-Хосе. Компания Parkview Financial из Лос-Анджелеса указана в качестве кредитора.
— 4,9 миллиона долларов для получения земельного кредита по адресу 510 to 528 S. Mathilda Ave. в Саннивейл.Bolour Associates является кредитором.
— 3,6 миллиона долларов для получения земельного кредита в 1368 El Camino Real в Санта-Кларе. 11 января кредиторы начали процедуру взыскания права выкупа с целью наложения ареста на имущество путем подачи уведомления о невыполнении обязательств по ссуде на 3,5 миллиона долларов, которая является просроченной. Заем относится к офисной и торговой части здания, которое было построено и известно как Мэдисон Парк.
— 2,9 миллиона долларов в счет кредита на строительство на 560 S. Mathilda Ave. в Саннивейл. Основная компания Ачарьи, Silicon Sage, имеет штаб-квартиру в этом месте.
— 1,8 миллиона долларов для получения земельного кредита на 1661, 1663 и 1665 Alum Rock Ave. в Сан-Хосе.
Во многих случаях кредиторы подавали уведомления о дефолте, пытаясь лишить права выкупа по ссудам на недвижимость и конфисковать собственность, создавая потенциальное перетягивание каната с участием судебного управляющего и кредиторов за недвижимость.
Илстон также выразил обеспокоенность тем, что Ачарья и Силиконовый мудрец могут продолжать заниматься сомнительной деятельностью без санкций суда.
«Существуют веские основания полагать, что, если не будет ограничено и наложено постановление этого суда, ответчики будут растрачивать, скрывать или передавать активы», которые могут быть использованы для выплат инвесторам или уплаты гражданских штрафов по делу, — указал судья в постановлении.
покупателей охотятся за сделками на недвижимость обанкротившегося застройщика Bay Area — East Bay Times
SAN JOSE — На проекты обанкротившегося застройщика Bay Area появилось больше покупателей, что вселяет надежды на то, что потенциальные продажи недвижимости могут помочь инвесторам и кредиторам окупить часть денег, которые они причитаются.
Предполагаемая покупка недвижимости происходит в рамках федерального судебного разбирательства, связанного с делом о мошенничестве с ценными бумагами, которое было возбуждено против обанкротившегося застройщика Санджива Ачарья и его компании Silicon Sage Builders.
Назначенный судом управляющий пытается продать всю собственность Silicon Sage, чтобы вернуть немного денег кредиторам и инвесторам, доверившим свои средства Ачарье.
Получатель принял предложения на два объекта недвижимости в районе залива, документы поданы в U.С. Окружной суд в Сан-Франциско шоу.
Объекты потенциальных покупателей расположены по адресу:
–1364–1378 El Camino Real в Санта-Кларе, многофункциональный проект под названием Madison Place, в котором есть жилые дома и коммерческие помещения.
— Бальбах, 138, Сан-Хосе, большой жилой комплекс в центре города.
Самая последняя потенциальная сделка была заключена по зданию Санта-Клара, а квартиры в центре Сан-Хосе получили самую высокую цену.
В Санта-Кларе сделки касаются коммерческих помещений проекта, которые могут представлять собой сочетание офиса и розничной торговли. Потенциальные покупки не касаются жилых домов, которые представляют собой выставленные на продажу единицы, которые ранее были приобретены индивидуальными домовладельцами.
Коммерческие помещения, которые планируется продать, принадлежат дочерней компании Silicon Sage под названием 1460 Monroe.
«Получатель принял три предложения по участкам, которые составляют недвижимость, принадлежащую 1460 Monroe», — говорится в заявлении в федеральный суд.«Недвижимость представляет собой незанятые торговые или офисные помещения».
Торговые помещения имеют адреса 1378 Эль Камино Реал, 1374 Эль Камино Реал и 1364 Эль Камино Реал.
Каждое коммерческое помещение будет покупать другой покупатель. Соответствующими потенциальными покупателями являются Shekinah Real Estate, The Gupta Family Trust и Kui Ma.
Три покупателя заключили предварительные сделки о покупках на общую сумму 4,2 миллиона долларов.
Кредитор, который держит ипотеку под недвижимость, — это группа лиц.Получатель сказал, что кредитная группа получит 3,6 миллиона долларов после продажи трех коммерческих площадей.
Кроме того, получатель нанял брокера Робина Сантьяго из SVN Capital West Partners для продажи недвижимости в Санта-Кларе.
«После нескольких месяцев сбыта квартир в целом и по отдельности получатель принял предложения о покупке собственности как отдельных единиц», — заявил получатель в судебных документах.
По оценке получателя, в результате незавершенных сделок кредиторы и инвесторы могли получить примерно 177 000 долларов США из выручки от продаж трем покупателям.
Жилой дом 138 Balbach St., со 101 жилой единицей, планируется приобрести за 54,2 миллиона долларов, говорится в заявлении получателя, Дэвида Стэплтона. Компания JLL, занимающаяся коммерческой недвижимостью, организовала потенциальную покупку.
После уплаты комиссии JLL и оплаты затрат на закрытие сделки несколько миллионов останется на выплату кредиторам и инвесторам Silicon Sage и Acharya.
«Получатель ожидает, что прибыль от конкурсной массы составит около 12 долларов.6 миллионов от продажи »квартир на улице Бальбаха, говорится в судебных документах.
Жилой дом на улице Бальбаха 138 в центре Сан-Хосе, 101-квартирный комплекс. //Когда застройщик кондоминиума обанкротится, это может означать проблемы для ранних покупателей
QЧто произойдет с вашими инвестициями, если вы купите одну из первых квартир в кондоминиуме, а проект обанкротится до того, как будет продано значительное количество квартир?
Не могли бы вы потерять все, что вложили? Это забота пенсионеров, которые не могут позволить себе потерять такую значительную сумму.Это беспокоит любого, молодого или старого, особенно на сегодняшнем рынке мягких кондоминиумов. В некоторой степени покупатели кондоминиумов защищены предпродажными требованиями кредитора, но для всех практических целей это предостережение покупателя — пусть покупатель остерегается.
Чтобы понять этот довольно сложный вопрос, мы должны вернуться к основам, а именно к тому, как создается кондоминиум. С кондоминиумом связаны два важных юридических документа: декларация и подзаконные акты.
Декларация служит актом, который устанавливает и определяет кондоминиум и излагает способ, которым «декларант» или застройщик желает преобразовать или построить собственность в кондоминиум.В декларации конкретно описаны различные компоненты свойства, которые обычно включают общие элементы, ограниченные общие элементы и единицы.
Устав содержит правила самоуправления кондоминиума ассоциацией собственников квартир. Ассоциация руководит делами кондоминиума, осуществляет политику, изложенную в уставе, и в целом наблюдает за содержанием и администрированием проекта.
Независимо от того, является ли это недавно построенным кондоминиумом или переоборудованным из сдачи в аренду, застройщик, как правило, должен получить в той или иной форме одобрение правительства в отношении юридических документов.Требования будут отличаться от штата к штату. После утверждения ассоциативных документов они заносятся в земельную книгу той юрисдикции, где находится недвижимость.
Когда эти документы регистрируются, возникает ассоциация кондоминиумов. А поскольку все подразделения принадлежат девелоперу, у него другая роль: он должен быть первым советом директоров ассоциации.
Все юридические документы ассоциации требуют, чтобы каждый владелец платил свою долю оценки кондоминиума.Процент будет указан в декларации. Когда девелопер владеет всеми объектами, он должен полностью уплатить ассоциации сбор за кондоминиум.
По мере продажи единиц обязательства застройщика по этим оценкам уменьшаются. Когда будет продана последняя единица, застройщик больше не будет обязан производить эти платежи.
Следует отметить, что это общепринятая практика. Некоторые разработчики и законы некоторых штатов допускают вариации. Например, некоторые разработчики соглашаются оплатить все расходы ассоциации, будь то больше или меньше, чем обязательство по уплате всех начисленных взносов.В других ситуациях девелопер будет платить комиссию за кондоминиум за единицы, которые ему еще принадлежат, но не будет переводить деньги на резервный счет.
Особенно в переоборудованном проекте кондоминиума, где инфраструктура не всегда полностью модернизируется, это последнее расположение не в интересах новых владельцев. В случае возникновения проблем они окажутся без достаточных резервов. Им придется значительно увеличить ежемесячный взнос, чтобы довести резервный счет до разумного уровня.
Если вы являетесь первым покупателем в проекте, состоящем из нескольких единиц, и разработчик подает заявку на защиту от банкротства согласно Главе 11, есть некоторая защита. Тот, кто в конечном итоге будет владеть остальными единицами, будет обязан уплатить взносы за эти единицы.
Хотя в теории это звучит хорошо, на практике это может иметь катастрофические последствия. Суду по делам о банкротстве может потребоваться много времени, прежде чем принять решение о продаже непроданных объектов, и у ассоциации не будет денег для оплаты ежемесячных расходов, таких как страхование, счета за коммунальные услуги и техническое обслуживание.
Вот где на сцену выходит защита кредитора. Большинство ипотечных кредитов продаются на вторичном рынке через такие организации, как Freddie Mac или Fannie Mae. И эти организации установили предпродажные требования, которым теоретически обязаны следовать начинающие ипотечные кредиторы. Предварительные продажи должны гарантировать, что у разработчика есть деньги.
Например, в руководстве Fannie Mae для проектов конверсии говорится: «По крайней мере, 70 процентов всех единиц в проекте должны быть переданы (или должны находиться в рамках контракта. для продажи) владельцу основного жилья или покупателям второго дома.«
Для новых строительных проектов, — говорит Fannie Mae, — у нас нет стандартных требований к предпродажной подготовке. . . . Вместо этого мы устанавливаем различные требования к предпродажной подготовке в зависимости от условий местного рынка или опыта застройщика. В целом . . . требование о предпродажной подготовке может быть выполнено, если [по крайней мере 70 процентов единиц] были переданы покупателям единиц или если единицы находятся по контракту на продажу ».
В руководстве Fannie Mae далее говорится, что это« требование 70 процентов применяется в большинстве случаев, хотя мы определим конкретные предпродажные требования для каждого проекта, исходя из его осуществимости и конкурентоспособности.«
По моему опыту, большинство застройщиков не допустят закрытия какого-либо объекта до тех пор, пока не будет достаточного количества объектов по контракту. Однако это число может не соответствовать требованиям вторичной ипотеки.
на горячем рынке, на котором стоимость недвижимости растет, имеет смысл быть первым покупателем кондоминиума. Фактически, в последние несколько лет многие спекулянты подписывались на покупку квартир по стартовым ценам исключительно для того, чтобы перевернуть квартиру — — или даже контракт — чтобы быстро заработать пару долларов.
Эта практика стала настолько распространенной, что разработчики наложили ряд ограничений в свои контракты, чтобы обуздать эту спекуляцию. Многие застройщики требовали от потенциальных покупателей согласия с тем, что они не будут сдавать квартиру в аренду на срок как минимум один год. Если они продали устройство в течение года, разница между начальной покупной ценой и ценой перепродажи перешла бы исключительно застройщику.
Но мы больше не на бычьем рынке недвижимости. Цены на кондоминиумы либо остаются неизменными, либо снижаются.Разработчики предлагают всевозможные стимулы, такие как сниженные цены, бесплатные плазменные телевизоры и аренда автомобилей с предоплатой, чтобы соблазнить покупателей.
Возможно, сейчас хорошее время для покупки. Никто не знает, когда этот вялый рынок восстановится, и в разумно обозримое время процентные ставки по ипотечным кредитам все еще находятся на комфортном уровне.
Однако, чтобы обезопасить себя, вот несколько советов:
· Спросите разработчика, сколько единиц находится по контракту.
· Настаивайте на том, чтобы застройщик и ваш ипотечный кредитор строго соблюдали требование о том, чтобы по крайней мере 50 процентов единиц жилья находились под контрактом, прежде чем вы обязаны перейти к урегулированию.
· Попытайтесь убедить разработчика согласиться с тем, что если сопоставимые единицы в проекте будут снижены более чем на 10 процентов ниже вашей продажной цены, вам будет разрешено либо соответствовать этой более низкой цене, либо получить свои деньги обратно. Это может быть невозможно, но стоит спросить.
Рассматриваете ли вы покупку нового здания или переоборудования, после подписания договора купли-продажи вы получите объемный документ, называемый Заявлением о публичном размещении. У вас будет несколько дней для расторжения договора купли-продажи в одностороннем порядке.Количество дней варьируется в зависимости от юрисдикции.
Заявление о предложении содержит такие вопросы, как юридические документы, предлагаемый бюджет и любые гарантии, предоставленные застройщиком. Он также включает правила, которые будут регулировать ваше поведение как владельца кондоминиума.
Внимательно прочтите этот документ. Если у вас есть вопросы, попросите разработчика ответить на них до истечения срока. Посетите объект на выходных или рано вечером и попробуйте обсудить состояние здания с некоторыми из новых владельцев.И пусть ваш юрист и ваши финансовые консультанты изучат юридические документы и предлагаемый бюджет, чтобы определить, в порядке ли они.
Покупка кондоминиума — дело серьезное. Покупка на медленном рынке требует еще большего внимания.
Бенни Л. Касс — адвокат из Вашингтона. Чтобы получить бесплатную копию буклета «Путеводитель по поселению в вашем новом доме», отправьте конверт с маркой и собственным адресом по адресу Benny L. Kass, Suite 1100, 1050 17th St. NW, Washington, DC 20036. Читатели также могут присылать вопросы к нему по этому адресу.
Обанкротившийся девелопер Bay Area по делу о мошенничестве SEC покидает империю недвижимости — Silicon Valley
SAN JOSE — Обанкротившийся девелопер Санджив Ачарья и его компания Silicon Sage Builders отказались от битвы, чтобы спасти свою империю недвижимости Bay Area, как показывают судебные протоколы.
Ачарья подал гл. В январе было возбуждено дело о банкротстве, направленное на реорганизацию его разрушенных финансов, но теперь этот квест провалился.
Проблемы с недвижимым имуществом Acharya’s Bay Area выявились в декабре, когда Комиссия по ценным бумагам и биржам подала широкомасштабные обвинения в мошенничестве против Acharya и Silicon Sage Builders, компании, которую возглавляет Ачарья.
В феврале федеральный судья удовлетворил ходатайство Комиссии по ценным бумагам и биржам США, чтобы уполномочить управляющего получить контроль над собственностью и деятельностью Acharya и Silicon Sage Builders, компании, которую он возглавляет.
Столкнувшись с решением суда о потере контроля над своими владениями в Bay Area, Ачарья официально отказался от своих усилий по оздоровлению своих финансов, как показывают судебные документы, поданные 2 марта.
Ачарья попросил Суд по делам о банкротстве США преобразовать его дело из гл. 11 дело о реорганизации в гл.7 статус, направленный на ликвидацию его активов и активов компании. Судья по делам о банкротстве Стивен Джонсон удовлетворил ходатайство 5 марта.
Смертельным ударом стало решение судьи окружного суда США Сьюзан Илстон назначить управляющего Дэвидом Стэплтоном из Stapleton Group взять на себя все активы Acharya и Silicon Sage Builders. Действия получателя включали прекращение Ачарьи должности главного исполнительного директора Silicon Sage Builders.
«Должники безработные», — заявили Ачарья, его жена Мина Ачарья и Silicon Sage в судебных документах в связи с преобразованием дела о банкротстве.
Помимо всех этих судебных разбирательств, несколько кредиторов подали уведомления о дефолте в связи с просроченной ипотекой для финансирования нескольких объектов недвижимости в районе залива, принадлежащих дочерним компаниям Acharya и Silicon Sage Builders.
Среди значительных долгов, которые были перечислены в заявлении о банкротстве:
— 45 миллионов долларов по ссуде на строительство, связанной с недвижимостью по адресу 42183 Osgood Road во Фремонте. Компания Acres Capital, зарегистрированная в штате Нью-Йорк, через свою аффилированную компанию была указана в качестве кредитора.
— 40,7 миллиона долларов в счет ссуды на строительство, связанной с недвижимостью по адресу 1821–1873 Almaden Road в Сан-Хосе. Acres Capital предоставила финансирование.
— 39,6 миллиона долларов в счет ссуды на строительство, связанной с участком на улице Бальбах в центре Сан-Хосе. Silicon Sage Builders разработала и завершила строительство жилого комплекса Aura по адресу 180 Balbach в Сан-Хосе. Компания Prime Finance Partners, базирующаяся в Чикаго, была указана в качестве поставщика ссуды.
— 13,9 миллиона долларов за земельный кредит по адресу 37358 на 37482 Fremont Blvd., который находится в районе Сентервиль во Фремонте. Компания Bolour Associates из Беверли-Хиллз указана в качестве кредитора.
— 8,3 миллиона долларов для получения земельного кредита по адресу 41965, 41911 и 42021 Osgood Road во Фремонте. Ссуду предоставила компания Bolour Associates.
— 7,9 миллиона долларов в счет ссуды на строительство и земельной ссуды для участка на улице Франклина 1313 в Санта-Кларе. Компания Bolour Associates указана в качестве кредитора.
— 5,98 миллиона долларов в счет кредита на землю по адресу 2101, 2149 Alum Rock Ave. в Сан-Хосе. Компания Parkview Financial из Лос-Анджелеса указана в качестве кредитора.
— 4,9 миллиона долларов для получения земельного кредита по адресу 510 to 528 S. Mathilda Ave. в Саннивейл. Bolour Associates является кредитором.
— 3,6 миллиона долларов для получения земельного кредита в 1368 El Camino Real в Санта-Кларе. 11 января кредиторы начали процедуру взыскания права выкупа с целью наложения ареста на имущество путем подачи уведомления о невыполнении обязательств по ссуде на 3,5 миллиона долларов, которая является просроченной. Заем относится к офисной и торговой части здания, которое было построено и известно как Мэдисон Парк.
— 2,9 миллиона долларов по ссуде на строительство в размере 560 шиллингов.Матильда авеню в Саннивейл. Основная компания Ачарьи, Silicon Sage, имеет штаб-квартиру в этом месте.
— 1,8 миллиона долларов для получения земельного кредита на 1661, 1663 и 1665 Alum Rock Ave. в Сан-Хосе.
Гл. В заявлении 7 говорилось, что Silicon Sage и Acharya пришлось нелегко, чтобы разработать план реорганизации, достаточно надежный, чтобы получить одобрение суда.
«Должники полагают, что они не смогут предложить подтвержденный план, учитывая общую сумму долга по делу и неопределенный исход федеральной судебной комиссии, контролирующей все организации, в которых они участвуют», — заявил Ачарья в заявлении о банкротстве.
Whiteford Taylor Preston, LLP | Что нужно знать Дональду Трампу о законе о банкротстве недвижимости?
Что нужно знать Дональду Трампу о законе о банкротстве недвижимости?
В последние месяцы Дональд Трамп заявил, что успешные компании часто используют законы о банкротстве в своих интересах. Он знает что-то, что вам следует знать? Стоит ли вам уделять больше внимания тому, как на самом деле работает закон о банкротстве?
Дело в том, что закон о банкротстве может быть чрезвычайно эффективным и важным как для девелоперов, так и для инвесторов при работе с проблемной коммерческой недвижимостью.Не менее важно, что за последние пять лет отношение судов к банкротствам недвижимости резко улучшилось для владельцев и инвесторов. Учитывая изменения в законе, сейчас все готово для одного из самых продуктивных способов использования банкротства для девелоперов и инвесторов с 1978 года.
Недавно был процитирован ведущий экономист, который сказал, что будет волна кредитов на коммерческую недвижимость со сроком погашения в 2016 и 2017 годах. Эти ссуды со сроком погашения, возможно, будет труднее рефинансировать.Существует некоторое мнение, что рынку коммерческих ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (CMBS), препятствуют новые правила. Если рынку препятствуют правила и доступно меньше рефинансирования, тогда «белые рыцари» действительно готовы предоставить финансирование. Банкротство может оказаться идеальным средством для инвесторов приобрести либо долги, либо недвижимость проблемных проектов. Дело в том, что закон о банкротстве действует не только для должников и собственников. Это также открывает возможности для проблемных инвесторов.
Насколько много проблемной недвижимости сейчас существует? Мы слышим сообщения о небольшом росте количества невозврата кредитов, но пока что это не похоже на «волну». Сообщалось, что в марте уровень просрочки по кредитам CMBS снизился до 4,22%, а 1,7 млрд долларов недавно просроченных ссуд CMBS были добавлены к существующей общей сумме в 21,2 млрд долларов. Если процентные ставки вырастут даже на 1%, то только 68% существующих ссуд CMBS будут соответствовать требованиям коэффициента покрытия долга.
Рост в Вашингтоне, Д.C., Столичный округ был устойчивым, но он не застрахован от серьезных дефолтов в сфере коммерческой недвижимости. Одна причина для беспокойства? Продолжающееся влияние плана перестройки и закрытия базы 2005 г. (BRAC) и, как следствие, снижение потребности правительства в помещениях. Несколько последних событий в округе Колумбия включают:
- The Washington Business Journal недавно сообщила, что ипотечный кредит на здание Warner Building в центре Вашингтона, принадлежащий Vornado Realty Trust, был переведен в специальное обслуживание.
- Из пяти крупнейших кредитов CMBS, просроченных в марте 2016 года, одним из них был кредит в размере 142,5 миллиона долларов США на офисную недвижимость в Фэрфаксе, штат Вирджиния.
- По сообщениям, восемь загородных домов в Фолс-Черч, штат Вирджиния, были переданы на специальное обслуживание по крайней мере в ноябре 2013 года, а остаток по кредиту в размере 678 миллионов долларов был изменен на две примечания.
Наблюдаем ли мы тенденцию в районе округа Колумбия? Если да, то каковы более серьезные последствия? Возможен ли вариант банкротства? Каковы будут последствия для владельцев, кредиторов и инвесторов?
Краткое руководство: три ключевых элемента стратегического банкротства в сфере недвижимости.
Что Дональд Трамп знает, чего не знаете вы? Он, возможно, обнаружил следующие три ключевых элемента банкротства недвижимости: (1) феномен «рыночной отметки», (2) изменение процентных ставок и (3) исключительная способность владельцев сохранять свою долю в капитале, даже если требование о крупном необеспеченном дефиците оплачено не полностью. Ни один из них не может быть воспроизведен в соответствии с законодательством штата.
Как это все работает?
Первый из этих трех ключевых элементов включает в себя знакомую концепцию бухгалтерского учета: «рыночную оценку», которая требует, чтобы активы отражались в финансовых книгах по истинной рыночной стоимости, а не по цене покупки.Аналогичная концепция лежит в основе ключевого положения о банкротстве. Согласно так называемому положению о «сжатии», заемщик может выйти из банкротства с уменьшением основной суммы долга по ипотеке до справедливой рыночной стоимости обеспечения. Предыдущая ипотека фактически погашена. Скажем, например, здание теряет арендатора крупной юридической фирмы, и новая капитализированная стоимость потока доходов делает здание стоимостью всего 60% от его прежней стоимости. Суд изменит размер обеспеченной ипотечной ссуды на это новое значение.«Сдвиги» были важной чертой закона о банкротстве уже более века.
Второй ключевой элемент включает право снижать процентную ставку. Верховный суд постановил, что в случае банкротства процентная ставка по реструктурированной ссуде может быть снижена до уровня, основанного на «основной национальной ставке» плюс риск корректировки примерно на один-три процентных пункта. Это сокращение часто является ключом к созданию положительного денежного потока.
Наконец, третий ключевой элемент включает способность должника существенно сократить необеспеченный дефицитный баланс, т.е.е., разница между старой суммой ипотеки и новой суммой, которая основана на рыночной стоимости залога. Верховный суд в целом признал, что необеспеченным кредиторам может быть предоставлена сумма, меньшая, чем их требование, при условии, что владельцы вносят капитальный вклад «новой стоимости» для заемщика.
Короче говоря, закон о банкротстве предусматривает всеобъемлющую систему штрафов и мер защиты для регулирования упорядоченного ведения дел должника и соблюдения прав кредиторов. Что касается коммерческой недвижимости, он имеет право выработать «коллективное» решение в отношении несогласных кредиторов, которое просто невозможно найти ни в какой форме закона штата.
