Основные формы и стадии реальных инвестиций: Формы реальных инвестиций и особенности финансового управления ими

404 Cтраница не найдена

Мы используем файлы cookies для улучшения работы сайта МГТУ и большего удобства его использования. Более подробную информацию об использовании файлов cookies можно найти здесь. Продолжая пользоваться сайтом, вы подтверждаете, что были проинформированы об использовании файлов cookies сайтом ФГБОУ ВО «МГТУ» и согласны с нашими правилами обработки персональных данных.

Размер:

AAA

Изображения Вкл. Выкл.

Обычная версия сайта

К сожалению запрашиваемая страница не найдена.

Но вы можете воспользоваться поиском или картой сайта ниже

Воспроизводство строительной продукции, инвестиции и инвестиционный процесс

Формы воспроизводства строительной продукции

Становление и развитие рынка строительной продукции, реструктуризация отраслей народного хозяйства зависят от конкретных форм воспроизводства этой продукции. Таким формами являются: новое строительство, расширение, реконструкция и техническое перевооружение объектов производственного и непроизводственного назначения.

Остановимся на содержании перечисленных понятий, поскольку оно тесно связано с эффективностью проводимой инвестиционной политики.

К объектам производственного назначения относятся те из них, которые после завершения их строительства будут функционировать в сфере материального производства. Административные здания предприятий, акционерных обществ, ассоциаций этой сферы также относятся к объектам производственного назначения.

К объектам непроизводственного назначения относятся объекты жилищного и коммунального хозяйства, учреждения здравоохранения, физкультуры, социального обеспечения и страхования, просвещения, культуры, искусства, науки, административные здания местных, региональных и федеральных органов власти, учреждений банков, судов, архивов, государственных дач. Административные здания силовых министерств и ведомств (и их главков) также составляют группу объектов непроизводственного назначения.

При новом строительстве осуществляется    возведение комплекса объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения вновь создаваемых предприятий, зданий и сооружений, а также филиалов и отдельных производств, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе. Новое строительство, как правило,  осуществляется на свободных территориях в целях создания новых производственных мощностей.

При расширении действующих предприятий производится строительство дополнительных производств на ранее созданном предприятии, возведение новых и расширение существующих отдельных цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения  на территории действующих предприятий или примыкающих к ним площадках в целях создания  дополнительных или новых производственных  мощностей, а также строительство филиалов и производств, входящих в их состав, которые после ввода в эксплуатацию не будут находиться на самостоятельном балансе.

При реконструкции (переустройстве) существующих цехов предприятия и   объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанного с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня и осуществляемого  по комплексному проекту на модернизацию предприятия в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, в основном без увеличения  численности  работающих при одновременном   улучшении  условий  их  труда  и охраны окружающей среды  могут осуществляться следующие мероприятия:

• расширение отдельных зданий и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения в случаях, когда новое высокопроизводительное и более совершенное по техническим показателям оборудование не может быть размещено в существующих зданиях;
• строительство новых и расширение существующих цехов и объектов подсобного и обслуживающего назначения;
• строительство на территории действующего предприятия новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых, дальнейшая эксплуатация которых по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной.

Техническое перевооружение действующих предприятий рассматривается как комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой технологии и новой техники,  механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным, а также по совершенствованию общезаводского хозяйства и вспомогательных служб.

При  техническом  перевооружении действующих  предприятий  могут  осуществляться установка на существующих производственных площадях дополнительного оборудования и машин, внедрение автоматизированных систем управления и контроля,  применение радио, телевидения и других современных средств в управлении производством, модернизация  и  техническое переустройство  природоохранных  объектов, отопительных  и  вентиляционных систем, присоединение предприятий, цехов и установок к централизованным источникам  тепло- и электроснабжения.  При  этом   допускаются частичная  перестройка  (усиление  несущих конструкций, замена  перекрытий,  изменение планировки существующих зданий и сооружений, а также  другие мероприятия)  и  расширение существующих производственных зданий  и сооружений, обусловленные  габаритами размещаемого нового оборудования, и расширение существующих или строительство новых объектов подсобного и обслуживающего назначения (например, объектов складского хозяйства, компрессорных, котельных, кислородных станций и других объектов), если это связано с проводимыми мероприятиями по техническому перевооружению.

К поддержанию мощности действующего предприятия относятся мероприятия, связанные с постоянным возобновлением выбывающих в процессе производственной деятельности основных фондов. В основном  это относится к добывающим отраслям  и производствам.

Воспроизводство строительной продукции путем нового строительства, расширения, реконструкции или технического перевооружения объектов производственного и непроизводственного назначения связано с привлечением инвестиций.

Инвестиции, их классификация и финансовые источники

Сущность инвестиций. Термин “инвестиции” в буквальном переводе с латинского языка означает “одевать”, “вкладывать”. В широкой трактовке инвестиции представляют собой все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате которой образуется прибыль или достигается иной эффект (социальный, экологический, национальной безопасности). Такими ценностями являются:

• денежные средства;
• их эквиваленты: целевые вклады, оборотные средства, паи и доли в уставных фондах предприятий, ценные бумаги, кредиты, займы, залоги;
• здания, сооружения, машины и оборудование, измерительные и испытательные приборы, оснастка и инструмент, любое другое имущество, обладающее ликвидностью;
• имущественные (вещные) права, оцениваемые, как правило, денежным эквивалентом: секреты производства, лицензии на передачу прав промышленной собственности — патентов на изобретения, товарные знаки и фирменные наименования, сертификаты на продукцию и технологию производства;
• права землепользования и другие ценности.

Классификация инвестиций. Инвестиции в объекты предпринимательской деятельности осуществляются в различных формах. Их можно классифицировать по разным существенным признакам, например, по характеру участия и периоду инвестирования, по формам собственности инвестиционных ресурсов.

В коммерческой практике принято различать следующие типы инвестиций: инвестиции в физические и денежные активы, а также инвестиции в нематериальные (незримые) активы.

Под физическими активами понимаются производственные здания и сооружения, машины, оборудование, транспортные средства, составляющие производственные фонды предприятий, регионов и государства; под денежными активами — права на получение денежных сумм от других юридических и физических лиц, например, депозитов в банке, акций предприятий, облигаций; под нематериальными (незримыми) активами — ценности, приобретаемые предприятием в результате проведения программ переобучения или повышения квалификации персонала, приобретения лицензий, разработки торговых знаков.

Инвестиции в ценные бумаги называются портфельными, а в физические активы — инвестициями в реальные активы.

В отечественной практике реальные инвестиции, направляемые на воспроизводство основных фондов, именуются капитальными вложениями. Это долгосрочное вложение капитала в основные фонды и оборотные средства всех отраслей и сфер народного хозяйства. При оценке эффективности реальные инвестиции являются капиталлообразующими (стартовыми, исходными).

Реальные инвестиции в строительную сферу обеспечивают воспроизводство основных фондов отраслей народного хозяйства и силовых министерств путем нового строительства, расширения, реконструкции или технического перевооружения объектов (их комплексов) производственного и непроизводственного назначения. Капитальные вложения в реальную экономику позволяют преодолеть глубокий кризис народного хозяйства, вызванный обвальной политикой приватизации, форсированным развитием рынка ценных бумаг и потерей государственного контроля за социально-экономическими процессами в период перехода к рыночным отношениям.

Технологическая структура капитальных вложений. Выше отмечалось, что капитальные вложения составляют главную часть реальных инвестиций. Поэтому важно знать их состав. Капитальные вложения по технологической структуре слагаются из трех групп затрат: стоимости капитальных работ, стоимости капитальных приобретений и стоимости прочих капитальных работ и затрат.

Капитальные работы бывают двух видов: строительные и монтажные. Часто применяют термин “ строительно — монтажные работы”.

Перечень строительных работ приводится в Строительных нормах и правилах (СНиП). Это, в частности, работы по возведению, расширению, реконструкции и техническому перевооружению постоянных и временных (титульных) зданий и сооружений и связанные с ними работы по монтажу железобетонных, металлических, деревянных и других строительных конструкций; а также работы по сооружению внешних и внутренних сетей водоснабжения, канализации, теплофикации, газификации и энергоснабжения.

К работам по монтажу оборудования относятся: сборка и установка всех видов оборудования; устройство промышленных подводок (трубопроводов), входящих в состав монтируемого оборудования; изоляция и окраска установленного оборудования и трубопроводов; сборка и установка обслуживающих площадок, лестниц и других устройств, конструктивно связанных или поставляемых комплектно с оборудованием и др.

Затраты на капитальные работы являются пассивной частью капитальных вложений. Они обуславливают трудоемкость, материалоемкость, энергоемкость и продолжительность возведения зданий и сооружений.

К капитальным приобретениям относят стоимость всех видов оборудования (монтируемого и немонтируемого), инструмента и инвентаря, необходимых для нормальной эксплуатации зданий и сооружений. Затраты на капитальные приобретения составляют активную часть инвестиций, которая определяет мощность и производительность основных фондов производственного назначения.

Прочие капитальные работы и затраты зависят от назначения строящегося предприятия или объекта и в значительной мере от условий строительства и рыночной конъюнктуры — это затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, затраты на разработку тендерной документации, льготы по решению правительства и договорным обязательствам сторон, затраты по переселению, налоговые отчисления в дорожные и экологические фонды и др. В прочие капитальные затраты по строительству объектов включаются также расходы по передислокации строительных организаций, затраты на пожарную безопасность и охрану объектов силами вневедомственной охраны.

Технологическая структура капитальных вложений по народному хозяйству в целом характеризуется следующими средними данными: капитальные работы — 51%, капитальные приобретения — 38%, прочие капитальные работы и затраты — 11%, (в США соответственно: 42, 49, 9%).

Источники реальных инвестиций. Совокупность практических действий государства, регионов, юридических лиц и граждан по реализации инвестиций составляет их инвестиционную деятельность. Ее осуществляют инвесторы, принимающие решения о вложении капитала. Инвесторами могут быть федеральные, региональные и муниципальные органы власти и управления, предприятия и организации с различной формой собственности, общественные и религиозные организации, граждане, а также иностранные государства, юридические и физические лица.

Экономическим источником реальных инвестиций является фонд накопления национального дохода. Конкретные финансовые источники инвестиций подразделяются на собственные и заемные, которые можно объединить в четыре группы.

Первую группу составляют собственные финансовые средства инвестора: фонд накопления для юридического лица и просто накопление для физического лица. К ним приравнивают другие виды активов — основные фонды, земельные участки и иное имущество, обладающее ликвидностью. Привлеченные средства от продажи акций и различных взносов (благотворительных фондов, вышестоящих организаций, промышленно-финансовых групп), предоставляемых на безвозмездной основе, увеличивают собственный капитал для инвестирования.

Вторая группа включает прямые ассигнования из федерального, региональных и местных бюджетов, фондов поддержки предпринимательства, получаемые инвестором в безвозмездном порядке.

Третья группа охватывает иностранные инвестиции в форме финансового участия в уставном капитале совместных предприятий. Возможны также прямые (в денежной форме) инвестиции международных организаций и финансовых институтов, юридических и частных лиц (на безвозвратной основе).

К четвертой группе относятся различные формы заемных денежных средств на условиях возврата и уплаты процентов за пользование этими средствами. Это кредиты государства и банков, облигационные займы, кредиты инвестиционных фондов и страховых компаний, а также иностранных инвесторов.

Первые три группы финансовых источников образуют собственный капитал инвестора, а четвертая группа — его заемный капитал.

Воспроизводство объектов (и их комплексов) производственного и непроизводственного назначения государственных министерств и департаментов осуществляется, как правило, за счет ассигнований из федерального бюджета и государственных внебюджетных фондов.

Инвестиционный процесс и пути сокращения длительности инвестиционных строительных проектов

Под инвестиционным процессом понимается постоянное и на возрастающей основе вложение капитала в материальное производство. Для работников строительной сферы инвестиционный процесс означает создание конкретных объектов (или их комплексов) производственного и непроизводственного назначения  в интересах конкретного инвестора или инвесторов. Инвестиционный процесс складывается из осуществления отдельных инвестиционных строительных проектов.

Участники рынка в инвестиционно-строительной сфере

Инвестиционный строительный проект (ИСП). В термин ИСП вкладывается различный смысл. Для инвестора это прежде всего физический объект; для проектировщика — проектная документация; для профессионального управляющего — совокупность процедур, действий, работ, необходимых для управления капиталом; для строителей — производственная документация для создания физического объекта на основе проектной документации.

Мы под ИСП будем понимать “систему организационно-правовых и расчетно-финансовых документов, описывающих действия инвестора и других участников инвестиционного процесса по созданию физического объекта”.

Уместно привести еще одно определение: “Инвестиционный строительный проект (стройбизнес-план проекта) — это инструмент, обеспечивающий инвесторов и других заинтересованных лиц информацией, необходимой для принятия решения об инвестировании и способах финансирования”. Конечно, данный инструмент включает систему организационно-правовых и расчетно-финансовых документов, описывающих действия инвестора и остальных участников инвестиционного процесса по созданию реального объекта строительства.

Стадии развития ИСП. Каждый ИСП характеризуется продолжительностью жизненного (или инвестиционного) цикла, который измеряется промежутком календарного времени от даты принятия решения на инвестирование до момента достижения цели проекта. Выделяют три стадии этого цикла:

1. обоснование замысла и планирование вложения средств;
2. освоение средств,
3. возмещение вложенных средств или достижение цели проекта.

Выделим только главные, узловые процедуры каждой стадии, подчеркивающие значимость решения вопросов финансирования, поскольку полный набор процедур зависит от масштабов ИСП и подробно описан в специальной литературе.

1-я стадия — обоснование замысла и планирование вложения средств. Главная процедура этой стадии — изучение инвестиционных возможностей реализации проекта. С этой целью проводятся маркетинговые исследования инвестиционного рынка, выполняется бюджетная оценка эффективности предполагаемого проекта. Если инвестор располагает достаточным собственным капиталом, то решение вопроса упрощается. Но в настоящее время таких инвесторов очень мало, и они осуществляют свою инвестиционную деятельность в крупных промышленных и научно-технических центрах страны. 1-я стадия является самой ответственной, поскольку без профессионального решения вопросов финансирования не состоится и весь ИСП.

2-я стадия — освоение средств. Здесь основные действующие юридические лица — генеральный подрядчик и субподрядные организации, занятые непосредственно выполнением строительно-монтажных работ и наладкой оборудования. И снова вопросы своевременного финансирования их деятельности становятся центральными. Прекращение финансирования на условиях договорных обязательств приведет к негативному результату – остановке строительства. Процедура передачи объекта, завершенного строительством, на баланс инвестора или эксплуатационному предприятию, также связана со значительными затратами финансовых ресурсов.

Возмещение вложенных средств относится к коммерческим проектам – это 3-я стадия — возмещение вложенных средств или достижение заданной цели.  Оно достигается за счет чистых доходов от реализации выпускаемой продукции или оказываемых услуг. И на этой стадии финансовые вопросы продолжают играть основную роль. Если продукция или услуги не найдут спроса, то не будет обеспечена окупаемость вложенных средств.

Для некоммерческих проектов возмещение вложенных средств не является обязательным. Цель считается достигнутой после ввода объекта в действие и передачи его на баланс для постоянной эксплуатации.

Сокращение продолжительности инвестиционного цикла строительного проекта зависит от интенсификации каждой его стадии. Перечислим возможные факторы, влияющие на это сокращение.

На стадии обоснования замысла и планирования вложения средств:

• проведение активной маркетинговой политики с целью изучения рынка инвестиций;
• внедрение в практику всех участников инвестиционного процесса и в первую очередь инвесторов методики бизнес-планирования на основе компьютерной технологии;
• направление реальных инвестиций, прежде всего на осуществление мероприятий, связанных с внедрением достижений научно-технического прогресса. В этой связи воспроизводство основных фондов путем реконструкции и технического перевооружения действующего производства и объектов непроизводственного назначения следует считать приоритетным;
• проведение конкурсов (торгов) на исполнителей проектно-изыскательских и подрядных строительно-монтажных работ;
• применение в проектах технических и других решений, обеспечивающих снижение материалоемкости, энергоемкости и трудоемкости создаваемых объектов;
• концентрация государственных реальных инвестиций на меньшем числе одновременно планируемых к строительству объектов;
• переход на систему многосторонних контрактов с основными участниками инвестиционного процесса;
• внедрение в практику профессионального управления инвестиционными проектами на основе компьютерной технологии.

На стадии освоения средств:

• обязательное соблюдение сроков выполнения государственных заказов и контрактных обязательств;
• развитие коммерческого расчета путем сохранения и развития отечественной практики арендного, коллективного и бригадного подрядов;
• внедрение контрактной формы комплектования кадрами подрядных организаций;
• коренное улучшение организации труда и производства на основе графиков ИСП и проектов производства работ;
• внедрение новой техники в практику подрядных строительных предприятий и эксплутационных организаций;
• массовое обучение всех работников строительно-монтажных организаций методам работы в условиях рынка;
• проведение мероприятий, позволяющих ускорить передачу на баланс инвесторов или эксплуатационных предприятий объектов, завершенных строительством;
• стимулирование труда работников по принципу: “за хорошую работу достойную оплату”.

На стадии возмещения вложенных средств сокращение длительности инвестиционного цикла определяют факторы управления действующим производством. Здесь важно обеспечить уровень рентабельности (доходности) не ниже уровня, желаемого для инвестора или предприятия.

Основы планирования реальных инвестиций

Объект строительства — каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всеми относящимися к нему, галереями, эстакадами, подводящими коммуникациями, оборудованием, инструментом и инвентарем, работами по благоустройству и другими затратами), на строительство, расширение, реконструкцию или техническое перевооружение которого составляется отдельный проект и производится расчет предлагаемой договорной цены.

Стройкой является совокупность объектов, возведение (расширение, реконструкция или техническое перевооружение) которых осуществляется по единой проектной документации со сводным сметным расчетом стоимости строительства. Различают вновь начинаемые, переходящие и пусковые стройки.

Очередью строительства предприятия называется определенная проектом часть предприятия, обеспечивающая выпуск продукции или оказания услуг. Она может состоять из одного или нескольких пусковых комплексов.

Пусковым комплексом считается совокупность объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, выделяемая в составе стройки или очереди для обеспечения выпуска продукции или оказания услуг, предусмотренных проектом.

Планирование собственных капитальных вложений. Любое юридическое лицо, располагая денежными средствами фонда накопления, самостоятельно осуществляет их планирование. Для этого оно разрабатывает План собственных капитальных вложений в составе бизнес-плана. Общие требования, предъявляемые к инвестиционной политике, сохраняются. Но сам механизм планирования становится значительно проще.

Финансовые возможности юридических лиц, как показывает практика, ограничены. Предприятия и организации заинтересованы в концентрации капитальных вложений, чтобы в первую очередь решить самые злободневные проблемы с окупаемостью вложенных средств в более сжатые сроки (по сравнению с рекомендуемыми). Поэтому разработка годовых титульных списков строек не требуется. Учитывая небольшое количество объектов, можно ограничиться составлением внутрипостроечного титульного списка. Основанием для разработки такого документа служит протокол о намерении и проектная документация. Здесь открывается хорошая возможность совмещения стадий инвестиционного цикла. Продолжительность строительства и стоимость объектов устанавливаются при подписании договора (контракта) с исполнителями работ. Внутрипостроечный титульный список утверждает руководитель юридического лица.

Таким образом, упрощение самого процесса планирования является важным фактором сокращения длительности инвестиционного цикла и, следовательно, повышения эффективности капитальных вложений.

Обзор видов инвестиций в недвижимость

Повторное чтение

2023 Учебный план Программа CFA Уровень 2 Альтернативные инвестиции

Обзор видов инвестиций в недвижимость

Скачать полную версию (PDF)

Доступно для членов

Введение

Недвижимость — это класс активов, который играет важную роль во многих инвестиционных портфелях и является привлекательным источником текущего дохода. Вложения инвесторов в государственную и частную недвижимость значительно увеличились за последние 20 лет. Из-за различных характеристик недвижимости инвестиции в недвижимость, как правило, ведут себя иначе, чем другие классы активов, такие как акции, облигации и товары, и, следовательно, имеют другие риски и преимущества диверсификации. Частные инвестиции в недвижимость еще более дифференцированы, потому что инвестиции не обращаются на бирже и требуют аналитических методов, отличных от тех, которые используются в отношении публично торгуемых активов. Из-за отсутствия непосредственно сопоставимых сделок для оценки недвижимого имущества требуется процесс оценки. Многие индексы и ориентиры, используемые для частной недвижимости, также основаны на оценках. Из-за этой характеристики их поведение отличается от индексов публично торгуемых акций, таких как S&P 500, MSCI Europe, FTSE Asia Pacific и многих других региональных и глобальных индексов.

Результаты обучения

Участник должен уметь:

• сравнить характеристики, классификации, основные риски и основные формы государственных и частных инвестиций в недвижимость;
• объясняют роль портфеля и факторы, определяющие экономическую ценность инвестиций в недвижимость;
• обсуждают типы коммерческой недвижимости, в том числе их отличительные инвестиционные характеристики;
• объясняет процесс должной осмотрительности как для частных, так и для государственных инвестиций в недвижимость; и
• обсуждают индексы инвестиций в недвижимость, включая их строительство и потенциальные отклонения.

Резюме

Общие характеристики недвижимости

•   Инвестиции в недвижимость могут осуществляться в четырех основных формах: частный капитал (прямое владение), публично торгуемый капитал (косвенное право собственности), частный долг (прямое ипотечное кредитование) и публично торгуемый капитал долг (секьюритизированные ипотечные кредиты).
• Существует множество мотивов для инвестирования в доходную недвижимость. Ключевыми факторами являются текущий доход, рост цен, хеджирование инфляции, диверсификация и налоговые льготы.
• Добавление долевых инвестиций в недвижимость к традиционному портфелю потенциально может дать преимущества диверсификации из-за далеко не идеальной корреляции доходности долевого участия в недвижимости с доходностью акций и облигаций.
• Если поток доходов можно скорректировать с учетом инфляции, а цены на недвижимость растут вместе с инфляцией, то инвестиции в недвижимость в акционерный капитал могут обеспечить защиту от инфляции.
• Инвесторы в недвижимость рассчитывают получить свой доход от обещанных денежных потоков и, как правило, не участвуют в каком-либо повышении стоимости базовой недвижимости. Таким образом, долговые инвестиции в недвижимость аналогичны другим инвестициям с фиксированным доходом, таким как облигации.
• Независимо от формы инвестиций в недвижимость, стоимость базовой недвижимости может повлиять на эффективность инвестиций, при этом местоположение является решающим фактором при определении стоимости недвижимости.
• Недвижимость имеет некоторые уникальные характеристики по сравнению с другими классами инвестиционных активов. Эти характеристики включают неоднородность и фиксированное местоположение, высокую удельную стоимость, интенсивность управления, высокие операционные издержки, амортизацию, чувствительность к кредитному рынку, неликвидность и сложность определения стоимости и цены.
• Существует множество различных типов недвижимости, в которые можно инвестировать. Основными видами коммерческой (приносящей доход) недвижимости являются офисная, производственно-складская, торговая и многоквартирная. Другие типы коммерческой недвижимости обычно классифицируются по их конкретному использованию.
• Некоторые факторы риска являются общими для коммерческой недвижимости, но каждый тип собственности, вероятно, по-разному подвержен этим факторам. Ключевые факторы риска, которые могут повлиять на коммерческую недвижимость, включают состояние бизнеса, время подготовки к новой застройке, избыточное предложение, стоимость и доступность капитала, неожиданную инфляцию, демографию, отсутствие ликвидности, экологические проблемы, доступность информации, управленческий опыт и кредитное плечо. .
• Расположение, структура аренды и экономические факторы, такие как экономический рост, рост населения, рост занятости и потребительские расходы, влияют на стоимость каждого типа собственности.

Цикл недвижимости: взлеты и падения рынка

Ян Формигл · Опубликовано 15 июля 2022 г.

Подобно экономике в целом, рынок коммерческой недвижимости является цикличным. Цикл недвижимости состоит из четырех фаз:

1. Восстановление

2. Расширение

3. Гиперснабжение

4. Рецессия

Четыре фазы движутся в виде непрерывной волны, которая выглядит следующим образом:

Изображение Гленна Р. Миллера, доктора философии.

Выше показан одиночный цикл. Конец фазы рецессии соединяется с началом фазы восстановления, образуя непрерывную волновую картину.

В начале я хочу выразить особую благодарность нашему другу доктору Гленну Мюллеру из Университета Денвера за его идейное лидерство в этой области. Любому инвестору, желающему глубже погрузиться в циклы недвижимости, рекомендуется ознакомиться с выдающейся работой доктора Мюллера.

Понимание развития каждой фазы в цикле имеет решающее значение для способности определять инвестиционные возможности, а также риски, которые могут возникнуть, с повышенной чувствительностью, когда фазы находятся на грани перехода.

Одним из уникальных аспектов коммерческой недвижимости является то, что инвесторы могут успешно инвестировать на всех четырех этапах цикла. Однако понимание того, приближается ли цикл к рыночному пику или начинает спускаться по скользкому склону к рыночному минимуму, может повлиять на множество факторов, таких как:

• Сопряжение инвестиционной стратегии с фазой

• Периоды удержания и стратегии выхода

• Ожидание возврата

• Результативность в отношении дохода и прироста стоимости

• Сроки капитальных улучшений

В этой статье мы опишем каждый из четырех этапов и выделим определенные стратегии инвестирования для каждого этапа.

Фаза 1: восстановление

Фаза восстановления — дно корыта. Заполняемость, вероятно, находится на самом низком уровне или около него, при умеренном спросе на площади и минимальной скорости сдачи в аренду. Как правило, новое строительство не ведется, а рост арендной ставки либо остается отрицательным до фиксированного, либо на более позднем этапе, возможно, происходит, но на уровне ниже уровня инфляции. Определить начало фазы восстановления сложно, так как рынок все еще чувствует себя в рецессии.

Фаза 2: Расширение

На этапе расширения рынок находится на подъеме с точки зрения растущего спроса на площади. С макроэкономической точки зрения рост ВВП вернулся к нормальным уровням, а ежеквартальный рост рабочих мест является сильным. Повышается заполняемость, растет арендная плата. В настоящее время арендная плата приближается к уровню, который может оправдать новое строительство, а на некоторых очень жестких рынках растет с головокружительной скоростью. Деятельность по разработке начинает возвращаться на этапе расширения. В фазе расширения также есть высшая точка — гребень волны, — когда спрос и предложение находятся в равновесии.

• Стратегии:

  • Девелопмент: Это идеальное время для развития или реконструкции объектов недвижимости, потому что текущий спрос на площади и динамика сдачи в аренду помогают недвижимости быстрее стабилизироваться после сдачи по арендным ставкам, которые могут установить новые рыночные максимумы.

  • Core-Plus: Инвесторы, стремящиеся к более низким уровням риска, могут приобретать недвижимость Core-Plus, зная, что они получат высокий уровень удержания арендаторов при постоянном росте арендной платы.

  • Добавленная стоимость: Фаза расширения — лучшее время для инвестиций в добавленную стоимость. Искушенные инвесторы могут приобретать недвижимость с текущими недостатками со значительными скидками по сравнению со стабильной стоимостью, инвестировать в капиталовложения и быстро перемещать активы, чему способствует сильное поглощение, присущее фазам расширения цикла. После репозиционирования актив теперь может иметь полную стабилизированную стоимость, что может привести к рефинансированию или продаже.

  • Оппортунистический: Хотя большинство оппортунистических возможностей исчезло к фазе расширения, все еще можно найти исключительный случай, когда актив, испытывающий недостаток капитала, остается в состоянии бедствия. В этом случае оппортунистическая стратегия на этапе расширения может быть очень прибыльной, но должна сопровождаться коротким периодом владения, если только бизнес-план не предусматривает рефинансирование и удержание после стабилизации.

Фаза 3: Гиперснабжение

Равновесие между спросом и предложением в волне расширения часто нарушается. Избыток площадей может быть вызван чрезмерной застройкой или спадом спроса, вызванным сдвигом в экономике. Гиперпредложение характеризуется ростом вакансий. Рост арендной платы может остаться положительным, но на снижающемся уровне.

Этап 4: Рецессия

Предложение превышает спрос, что приводит к увеличению числа вакансий. Рост арендной платы во время рецессии либо отрицателен, либо ниже уровня инфляции. Кроме того, операторы часто прибегают к дополнительным уступкам и снижению арендной платы, чтобы привлечь и удержать арендаторов.

Как только вы поймете, что такое четыре фазы цикла, важно начать понимать различия четырех фаз.

Во-первых, фазы не обязательно происходят через равные промежутки времени. Фаза восстановления может быть короткой и быстро переходить в фазу расширения, а может затянуться на годы. Также трудно спрогнозировать продолжительность фаз расширения. Кроме того, циклы могут иметь разную общую продолжительность. Тот факт, что существует общее мнение о том, что предыдущий цикл длился девять лет, не означает, что следующий цикл будет примерно такой же общей продолжительности.

Во-вторых, циклы различаются в зависимости от географии и класса активов.