Операции сублизинга: определение, законодательное регулирование — Контур.Бухгалтерия

Содержание

определение, законодательное регулирование — Контур.Бухгалтерия

Лизинг и сублизинг

Лизинг — финансовая услуга, похожая на кредит. При лизинге одна сторона покупает у поставщика имущество и отдает его лизингополучателю. 

Разберем на примере. Предприятию нужен станок для обработки дерева. Чтобы не тратить все деньги разом, оно обращается в лизинговую компанию. Лизингодатель покупает станок у производителя, а затем отдает его в пользование лизингополучателю — нашей компании, которой и потребовался станок.

Лизинг очень похож на целевой кредит, но условия у него обычно выгоднее. Лизинговая компания предлагает более льготные условия, чем банки. Например, лизингодатель может учесть сезонность бизнеса и предложить оптимальный график погашения.

Сублизинг — это разновидность лизинга. Лизингополучатель по первоначальному договору лизинга выступает посредником. Он передает полученное им имущество третьему лицу — конечному пользователю, но уже по договору сублизинга. Если в лизинге было 3 участника, то в сублизинге — 4.

Выходит, что посредник выступает лизингополучателем и лизингодателем в отношении предмета лизинга.

Законодательное регулирование сублизинга

Лизинг регулируется ФЗ от 29.10.1998 № 164. Сублизинг в частности — ст. 8 ФЗ от 29.10.1998 № 164. Кроме того, уместно применять также п. 1 гл. 34 ГК РФ, так как это финансовая аренда.

Имущество для передачи в сублизинг

В сублизинг может быть передано то же имущество, что и по договору лизинга:

  • транспорт, в том числе легковые и грузовые автомобили;
  • спецтехника;
  • оборудование;
  • машины;
  • механизмы.

Особенности договора сублизинга

При покупке в лизинг заключается трехсторонний договор купли-продажи, где фигурируют лизингодатель, поставщик и лизингополучатель. Кроме того лизингодатель и лизингополучатель оформляют договор лизинга, где прописаны условия оплаты и сроки.

Предмет лизинга можно какой-то срок использовать для своих нужд, а затем передать его в сублизинг. Но в таком случае нужно получить согласие лизингодателя (п. 2 ст. 8 ФЗ от 29.10.1998 № 164). После этого заключают договор сублизинга. Его срок не может превышать срок лизинга.

Сублизингополучатель может владеть и пользоваться имуществом, но не распоряжаться (Постановление ФАС ЦО № А35-896/04-С13 от 13.09.04). При этом лизингодатель-посредник не может передать новому лизингополучателю больше прав, чем предусмотрено первым договором лизинга. Кроме этого, сублизингополучатель получает право требования к продавцу.

Дополнительно стороны подписывают акт приема-передачи имущества. Чем подробнее расписан передаваемый предмет, тем лучше. Обязательно фиксируйте серийные номера, цвет, модель, марку и год выпуска.

Основные пункты договора сублизинга

В договоре сублизинга указывайте:

  • наименование договора — договор сублизинга;
  • предмет договора — это может быть оборудование, авто и так далее;
  • сумму договора;
  • реквизиты сторон — лизингодателя и лизингополучателя;
  • срок сублизинга — не более срока лизинга;
  • порядок внесения платежей;
  • штрафы и неустойки за просрочку платежей и невыполнение иных условий договора;
  • права и обязанности сторон;
  • информацию о том, на чьем балансе будет числиться имущество.

Могут быть и дополнительные условия. Например, порядок пуска и наладки оборудования, монтажа и проведения обучения.

Учет предмета сублизинга на балансе

Лизинговое имущество может стоять на балансе одной из сторон. Это условие обязательно отражается в договоре.

По договору сублизинга имущество можно учитывать на балансе сублизингополучателя, только если по договору лизинга баланс держит лизингополучатель. В противном случае балансодержателем будет первичный лизингодатель.

Бухгалтерский учет сублизинговых операций

Бухучет сильно зависит от того, на чьем балансе числится передаваемое имущество. На практике чаще всего имущество остается на балансе лизингодателя, это значительно упрощает учет.

Учет лизингового имущества ведется на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства». При передаче в сублизинг, имущество списывается со счета 001.

Бухгалтерские проводки при учете сублизинговых платежей у лизингополучателя следующие:

Дт 20,25,26,44    Кт 76 — начислен лизинговый платеж;

Дт 19    Кт 76 — НДС с начисленного платежа;

Дт 68.2    Кт 19 — НДС по сублизингу принят к вычету;

Дт 76     Кт 51 — перечислена оплата по договору лизинга;

У лизингодателя проводки такие:

Дт 76 (62)    Кт 90.1 (91.1) — начислен доход от сдачи имущества в сублизинг;

Дт 51    Кт 76 (62) — получена оплата от лизингополучателя.

Д 91.НДС     Кт 68 — начислен НДС.

Платежи по лизингу включаются во внереализационные расходы у лизингополучателя и доходы у лизингодателя, что позволяет учитывать их при расчете налоговой базы по налогу на прибыль.

Ведите учет лизинга и сублизинга в облачном сервисе Контур.Бухгалтерия. Наша программа поможет правильно построить проводки и рассчитать базу по налогу на прибыль. Всем новичкам дарим бесплатный пробный период на 14 дней.

выгодный финансовый инструмент в предпринимательской деятельности – тема научной статьи по праву читайте бесплатно текст научно-исследовательской работы в электронной библиотеке КиберЛенинка

ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ, КРЕДИТ

Oksana Aleksandrovna Kazankina,

PhD in Economics,

associate professor of the department of finance, Saratov socio-economic institute (branch) of Plekhanov Russian University of Economics

УДК 336.0/.5

Оксана Александровна Казанкина,

кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов, Саратовский социально-экономический институт (филиал)

РЭУ им. Г.В. Плеханова

[email protected]

СУБЛИЗИНГ — ВЫГОДНЫЙ ФИНАНСОВЫЙ ИНСТРУМЕНТ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Сублизинг получил довольно широкую популярность и используется в ряде стран мира. Данный финансовый инструмент является разновидностью поднайма предмета лизинга и дает возможность экономии своего бизнеса. От обычного лизинга он отличается тем, что в этом случае лизингополучатель, руководствуясь договором лизинга, передает сторонним лицам (лизингополучатели по договору сублизинга) во временное пользование и за соответствующую плату имущество, которое было ранее получено у лизингодателя по договору лизинга как предмет лизинга. Проведенный в статье анализ теории и практики сублизинга выявил ряд достоинств и недостатков инвестиционного инструмента, обозначил проблемы в данной области, для решения которых предложены рекомендации.

Ключевые слова: сублизинг, поднайм, аренда, лизинг, сублизингополучатель, договор, лизинговая компания.

SUB-LEASING AS AN EFFECTIVE FINANCIAL INSTRUMENT

IN BUSINESS ACTIVITY

The article shows that now sub-leasing has gained wide popularity and is used in a number of countries around the world. This financial instrument is a sublease of a leased asset and it gives an opportunity to optimize your business. Unlike leasing in case of sub-leasing the lessee, guided by the leasing agreement, transfers to the outside party (lessee under the subleasing contract) for temporary use and for appropriate payment the asset that has been previously received from the lessor under the leasing agreement. The authors present an analysis of the theory and practice of subleasing, reveal a number of advantages and disadvantages of this investment instrument, identify problem areas, and offer recommendations for their solution.

Keywords: sub-leasing, sub-lease, lease, leasing, sub-lessee, contract, leasing company.

Сублизинг является видом законной предпринимательской деятельности, позволяющим компании снизить затраты на неиспользуемое оборудование, купленное в лизинг, при котором основной лизингодатель через посредника сдает оборудование в аренду лизингополучателю. При этом в договоре предусматривается, что в случае временной неплатежеспособности или банкротства посредника лизинговые платежи должны поступать основному лизингодателю. Наблюдением за правильностью использования оборудования, сбором платежей и решением возникающих текущих вопросов может заниматься местная лизинговая компания (ГК РФ).

Это удобное новшество, которое отражено в ст. 8 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», ст. 615 п. 2 ГК РФ, позволяющее построить свой бизнес за счет сдачи в аренду неиспользованного имущества. Сдача предмета лизинга в сублизинг предполагает переход к субарендатору всех прав относительно продавца. Кроме того, оформление сублизинга должно осуществляться только после получения письменного согласия лизингодателя. Стоит, однако, помнить о том, что сублизингополучатель получает права только на пользование и владение имуществом, но не имеет никаких прав на распоряжение им. Права на распоряжение имуществом остаются у лизингодателя. От обычной же субаренды сублизинг отличается тем, что при передаче имущества по сублизинговой схеме к сублизингополучателю переходит и право требования к продавцу. С другой стороны, согласно российскому закону о лизинге, переуступка лизингополучателем обязательств по выплате лизинговых платежей сторонним лицам не допускается.

Лизингополучатель вправе сдавать полученное имущество в сублизинг. Однако лизингодатель должен дать на это письменное согласие. Кроме того, договор сублизинга не может быть заключен на срок, превышающий срок самого договора лизинга. Досрочное прекращение основного договора лизинга прекращает и заключенный на его основе договор сублизинга. Таковы условия ст. 8 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ. При этом условие о госрегистрации договоров лизинга распространяется и на сублизинговые соглашения (п. 1 ст. 20 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ).

Первоначальные отношения сторон — лизингодателя и лизингополучателя по исходному договору лизинга — в результате сублизинга фактически не изменяются. То есть лизингополучатель по первоначальному договору продолжает перечислять лизинговые платежи. Переуступка лизингополучателем своих обязательств по выплате платежей третьему лицу не допускается. К такому решению, в частности, пришел ФАС Уральского округа в постановлении от 24 августа 2005 г. № Ф09-2683/05-С6.

После заключения договора лизинга лизингополучатель может решить предоставить лизинговое имущество во временное владение и пользование третьему лицу — сублизингополучателю. Причины для этого могут быть самыми разными. Например, может полу-

читься так, что в течение определенного времени лизингополучателю не потребуется использовать предмет лизинга в своей хозяйственной деятельности (в частности, если в лизинг взято строительное оборудование, а строительство в силу ряда причин откладывается). Бывает и так, что цель лизингополучателя сводится исключительно к передаче имущества в сублизинг, причем за более высокую плату, чем по договору лизинга (чтобы получить прибыль в виде образовавшейся разницы между платежами) [2].

Оформить отношения с сублизингополучателем нужно при помощи договора сублизинга. Однако для этого сначала необходимо получить согласие лизингодателя. Если передать имущество в сублизинг без такого согласия, возникнут негативные последствия.

Если лизингодатель одобрил заключение договора сублизинга, нужно определить его форму и согласовать необходимые условия. Особые положения надо предусмотреть в случае, если сублизингополучатель намерен стать собственником передаваемого имущества [3].

Перед тем как передать лизинговое имущество в сублизинг, необходимо получить на это письменное согласие лизингодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 2 ст. 8 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»). Первое, что необходимо сделать, — это проверить, не предусмотрено ли такое согласие в самом договоре лизинга. Так, уже при заключении договора стороны могли сформулировать условие о праве лизингополучателя передавать имущество в сублизинг (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если договор лизинга содержит такое условие, нужно проанализировать, как оно сформулировано [4]:

— с кем именно лизингодатель разрешил заключить договор сублизинга — с любыми третьими лицами или же с конкретным лицом;

— предусмотрел ли лизингодатель особые условия, на которых лизингополучателю разрешено заключить договор сублизинга (например, максимальный срок сублизинга).

Оптимальным является вариант, когда согласие лизингодателя сформулировано максимально широко. К примеру: «Лизингополучатель вправе заключать договоры сублизинга с третьими лицами без получения дополнительного письменного согласия со стороны Лизингодателя». В таком случае считается, что согласие лизингодателя уже получено (постановления ФАС Поволжского округа от 30 апреля 2015 г. № Ф06-22050/2013 по делу № А55-5176/2014, от 5 марта 2015 г. № Ф06-20847/2013 по делу № А55-12751/201424, от 24 июля 2013 г. по делу № А55-28318/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 4 мая 2012 г. по делу № А63-5101/2011, ФАС Уральского округа от27 октября 2010 г. № Ф09-8820/10-С6 по делу № А07-551/2010). Впрочем, даже в этой ситуации не будет лишним направить в адрес лизингодателя запрос на передачу имущества в сублизинг. Это в максимальной степени обезопасит лизингополучателя от недопонимания и споров.

При наличии более узких формулировок нужно внимательно проверить, будет ли предполагаемый договор сублизинга вписываться в те пределы, в которых лизингодатель предоставил лизингополучателю право на передачу имущества в сублизинг. Если лизингополучатель намерен выйти за установленные пределы (например, оформить отношения с лицом, которое лизингодатель не указал в списке возможных сублизингополучателей), то в адрес лизингодателя необходимо направить запрос на передачу имущества в сублизинг.

В любом случае получить письменное согласие лизингодателя требуется, если договор лизинга:

— прямо указывает на такую обязанность лизингополучателя;

— не регулирует отношения сторон на случай сублизинга.

Запрос нужно направить в том же порядке и в той же форме, которые предусмотрены в договоре лизинга. Например, если договор требует представить лизингодателю копию устава предполагаемого сублизингополучателя, такую копию необходимо приложить к запросу.

Если договор лизинга не конкретизирует порядок получения согласия, запрос имеет смысл направить письмом по всем известным адресам лизингодателя.

Согласие лизингодателя должно быть оформлено в письменном виде. В противном случае (например, если директор лизинговой компании даст устное разрешение) лизингополучатель формально не будет иметь права на передачу имущества в сублизинг.

Если лизингополучатель заключит договор сублизинга без письменного согласия лизингодателя, воз-

никнет риск негативных последствий. В зависимости от конкретной ситуации такие последствия могут быть самыми разными. В частности, лизингодатель может:

— потребовать признать договор сублизинга недействительным или незаключенным;

— добиться расторжения договора лизинга;

— потребовать выплаты неустойки.

Сублизинг — современное средство экономии,

ведь, приобретая оборудование для бизнеса в лизинг, мы исправно осуществлям платежи, даже если им не пользуемся. Теперь эта проблема решена возможностью оформления сублизинга и предоставления аренды уже арендованного имущества. Новые возможности делают лизинг более востребованным и необходимым продуктом, который поможет в ведении бизнеса.

1. Виды лизинга и механизм лизинговых сделок // Информационный портал «Лизинг ГРАД». URL: http://www.leasing-grad.ru/rus/aboutleasing/?action=show&id=71 (дата обращения: 17.05.2017 г.).

2. Классификация видов лизинга и лизинговых операций // Лизинг Форум.ру. URL: http://www.leasingforum.ru/article. php?id=6 (дата обращения: 17.05.2017 г.).

3. Панкова О.А. Лизинг: мировой опыт и его значение для России // Научное сообщество студентов XXI столетия. Экономические науки: сб. ст. по материалам V Междунар. студ. науч.-практ. конф. № 5. URL: http://sibac.info/archive/economy/5. docx (дата обращения: 17.05.2017).

4. Решетникова Н.В. Специфика привлечения заемных средств, для малого бизнеса // Вестник Саратовского государственного социально-экономического университета. 2012. № 4 (33). С. 23-26.

Кредит или лизинг?

Необходимость покупки оборудования или специализированной техники часто ставит бизнес перед выбором: воспользоваться кредитом или лизингом.

Неоспоримым преимуществом использования кредитных средств является приобретение имущества в собственность, возможность дальнейшего распоряжения. Однако получение кредита организацией – процесс трудоемкий и длительный, требующий сбора и предоставления значительного объема документов.

По договору лизинга (финансовой аренды) лизинговая компания (лизингодатель) приобретает в собственность имущество, указанное лизингополучателем, для последующей передачи его в аренду.

Выкупной лизинг – один из наиболее часто применяемых видов финансовой аренды. По своей правовой природе он является смешанным договором, сочетающим в себе признаки аренды и купли-продажи.

Привлекательность выкупного лизинга для бизнеса обусловлена простотой процедуры заключения договора (в отличие от получения кредита), а также возможностью за короткий промежуток времени получить в свое распоряжение необходимое имущество, а в последующем и купить его.

Развитие лизинговых отношений дало мощный толчок формированию судебной практики по спорам, вытекающим из сделок по финансовой аренде, обрисовав при этом основные проблемы и границы использования своих прав сторонами сделки.

Одной из таких проблем является необоснованное удержание лизингодателем выкупной цены при расторжении договора лизинга, включенной формально или фактически в состав лизинговых платежей.

Долгое время суды принимали сторону лизинговых компаний и считали обоснованным расторжение договора и изъятие предмета лизинга в случае нарушения оплаты периодических платежей арендатором.

Таким образом, компания-лизингополучатель могла выплатить практически все арендные платежи и потерять право на приобретение в собственность предмета лизинга в случае неоплаты двух и более последних из них.

Изменяться данная практика начала с принятия Президиумом Высшего арбитражного суда Российской Федерации постановления от 24.02.2012 № 16842/11, в котором суд указал на необходимость возврата выкупной стоимости лизинга, формально или фактически включенной в состав лизинговых платежей, при расторжении договора лизинга, так как договор купли-продажи не заключен, а уже оплаченная выкупная цена является неосновательным обогащением лизинговой компании.

Расчет уже выплаченной арендатором выкупной стоимости представлял определенную трудность и требовал проведения судебной экспертизы, что значительно затягивало рассмотрение судебного спора. Пленум ВАС РФ в своем постановлении от 14.03.2014 № 17 предпринял попытку разрешения данного вопроса, предоставив судам формулу, которая позволяет математически рассчитать размер убытков каждой из сторон, значительно снизив таким образом риск их получения.

Еще одной проблемой, разрешенной ВАС РФ, являлся институт сублизинга. Сублизинг представляет собой частный случай финансовой аренды, который предполагает передачу предмета лизинга лизингополучателем конечному пользователю. Данная правовая конструкция является основой деятельности крупных лизинговых компаний, создающих множество дочерних структур для осуществления лизинговых операций.

По договору сублизинга арендодателем выступает лизингополучатель, который, заключая договор лизинга, передает его предмет в пользование другой компании, предоставляя ему также возможность выкупа имущества.

Однако, заключая договор сублизинга, конечный потребитель рискует потерять лизинговое имущество из-за нарушения лизингополучателем своих обязательств перед лизингодателем (т.е. дочерней компанией перед материнской) или по причине банкротства дочерней компании.

В целях соблюдения интересов сторон ВАС РФ указал, что исполнение своих обязательств по договору сублизинга является основанием для приобретения сублизингополучателем права собственности на предмет лизинга даже в случае несоблюдения условий договора лизинга.

Таким образом, в судебной практике был сформирован подход, который минимизировал риски и сделал лизинг более привлекательным для бизнеса.

Сублизинг — что это такое, разница между сублизингом и субарендой

# Нюансы бизнеса

Разрешение на сублизинг

Для передачи предмета лизинга в сублизинг необходимо получить письменное согласие первоначального лизингодателя.

  • Сублизинг — что это такое?
  • Сходные черты сублизинга и субаренды
  • В чем разница между сублизингом и субарендой?
  • Сублизинг автомобиля и его особенности
  • Требования к содержанию и оформлению договора сублизинга
  • Обязательные пункты договора
  • Заключение

Сублизинг считается разновидностью субаренды. Статья посвящена особенностям этого вида поднайма.

Сублизинг — что это такое?

Сублизинг по своей сути – это поднайм. Простыми словами он описываться как повторная сдача предмета в финансовую аренду не его собственником, а лизингополучателем.

Возникает вопрос о целесообразности такого действия. Если взятый в лизинг предмет нужен пользователю, то зачем его кому-то передавать? А если не нужен, то зачем брать? К тому же стоимость сублизинга, как правило, ниже регулярного платежа по договору финансовой аренды – в противном случае в этой операции просто нет смысла. Заинтересованное в предмете лицо само обратится к лизингодателю и станет обычным лизингополучателем, без приставки «суб».

Причины, по которым повторная передача происходит, как правило, рациональны. Бывает, что предмет временно не нужен, а платить за него заставляет договор со штрафными санкциями при одностороннем расторжении.

Например, взял предприниматель в лизинг автомобиль, а ему пришлось куда-то уехать на несколько месяцев. Сдав машину в сублизинг, он компенсирует значительную часть платежей и минимизирует убытки.

Сходные черты сублизинга и субаренды

При сублизинге, как и при субаренде, взятое в пользование имущество передается лицу, не участвующему в начальном договоре. Есть и другие сходные признаки. В частности, для обоих видов заимствования характерно:

  • Временное пользование предметом.
  • Ответственность за сохранность объекта. Она лежит на арендаторе (лизингополучателе). Если сублизингополучатель безнадежно испортит имущество или существенно повредит его, лизингодатель, как и арендодатель, будет требовать возмещения убытков от лица, подписавшего с ним договор.
  • Обязанность осуществлять регулярные платежи. Она возлагается на арендатора или лизингополучателя, независимо от того, передавал он предмет кому-либо или нет.
  • И субаренда, и сублизинг невозможны без письменного согласия собственника предмета.
  • В обоих случаях субдоговор не может действовать дольше основного соглашения, подписанного арендодателем и арендатором (лизингодателем и лизингополучателем).
  • Условия субаренды, как и сублизинга, обычно не предусматривают возможности выкупа предмета пользователем, то есть получения на него прав собственности.
  • Субарендатор, как и сублизингополучатель, не платит налога на имущество.

Вероятно, есть и другие, менее значимые сходные черты субаренды и сублизинга.

В чем разница между сублизингом и субарендой?

Очевидно, что различий между сублизингом и субарендой меньше, чем между первичными арендой и лизингом, но они есть:

  • Эти виды заимствования частично регулируют разные законы. Положения ФЗ-164 не распространяются на прокат (аренду). При этом обе операции поднайма регулируются статьями Гражданского кодекса РФ.
  • Сублизингодатель обладает правом требования качества и комплектности к продавцу, хотя в договоре купли-продажи он не участвовал (165 ФЗ, статья 10 пункт 2). При субаренде это невозможно: все спорные вопросы решаются между собственником и поставщиком предмета.
  • Срок субаренды не бывает дольше года (как и аренды). Период сублизинга ограничен действием договора первичного лизинга, а он может быть значительно продолжительнее.

Сублизинг автомобиля и его особенности

Главная причина, по которой сублизинг транспортных средств (спецтехники, тракторов, комбайнов и т. д.) получил широкое распространение, состоит в минимальных формальностях, сопровождающих эту операцию. При этом сублизингополучатель пользуется всеми преимуществами первичной финансовой аренды. Лизингодатель продолжает выполнять свои обязательства в части обеспечения технической исправности машины, ее обслуживания, страховки и пр.

По своим условиям сублизинг автомобиля практически ничем не отличается от лизинга, за исключением разве что, как правило, меньшей стоимости. В связи с запретом переуступки выплат, он погашает платежи своему лизингодателю (первичному получателю), и в этом состоит основная разница.

Другие специфические процедуры, характерные для сублизинга автомобиля – переоформление страховки жизни и здоровья (по желанию) и предоставление доверенности на водителя (пользователя).

Требования к содержанию и оформлению договора сублизинга

Договор сублизинга включает основные составляющие обычного соглашения об аренде и специфические пункты, характерные для поднайма.

Обязательные пункты договора

Реквизиты двух сторон и третьего субъекта договора – первичного лизингодателя, дающего свое согласие на сделку. Без подписи собственника предмета документ не признается правомочным.

Дата завершения – не позже окончания срока действия первичного договора лизинга.

Подробное описание предмета финансовой аренды с указанием уникальных признаков, позволяющих достоверно и однозначно его идентифицировать. Для автомобиля – модель, номер и цвет кузова, номер двигателя и т. д.

Приводятся наименование и реквизиты правоустанавливающего документа, подтверждающего собственность на предмет. Указывается, что копия этого документа прилагается к договору.

Перечисление обязанностей сторон. В этом пункте лизингополучатель обязуется предоставить предмет в оговоренные сроки, обеспечить доступ ко всей необходимой информации о нем и осуществлять контроль состояния объекта сублизинга. В свою очередь, на сублизингополучателя возлагается поддержание исправности имущества, своевременное погашение платежей и возврат предмета после окончания срока действия договора.

Важно понимать, что сублизинг с правом выкупа возможен только в случае, если после завершения первичного договора лизинга лизингополучатель становится собственником предмета.

Другие условия, относящиеся к несущественным, могут включаться в текст по соглашению сторон. Например, допускается указание на возможность владеть предметом и использовать его без права распоряжаться, но это необязательно, так как это предусмотрено законодательством по определению сублизинга.

Условие отмены соглашения в случае прекращения действия договора лизинга также может быть прописано или нет.

В некоторых случаях лизингодатель требует предоставления подробной информации о сублизингополучателе с документальным подтверждением данных.

Возможные санкции в отношении нарушителя условий договора перечисляются в разделе «Ответственность сторон». Договор заверяется нотариусом.

Образец договора сублизинга можно скачать в формате PDF по ссылке:

Скачать образец

Заключение

Различия сублизинга и субаренды незначительны, что во многих случаях позволяет отождествлять эти понятия.

В большинстве случаев сублизинг является вынужденной мерой для лизингополучателя, заинтересованного в компенсации убытков при невозможности использования предмета или финансовых затруднениях.

Наиболее популярным в настоящее время представляется сублизинг автомобилей.

ЛИЗИНГ: теория и практика финансирования

Хочешь знать всё о лизинге? В этой книге приведен практический опыт применения лизинга в российских организациях. Предложены рекомендации по расчету лизинговых платежей, их отражению в бухгалтерском учете, составлению и заключению договоров.

Подробнее

Опубликовано:

Добавить комментарий

Вам понравится

Завышение валовых расходов на сумму выплаты по договору аренды здания на условиях финансового лизинга, заключенного с СПД

В решении по делу о признании действий противоправными и отмене налоговых уведомлений-решений по иску ООО «Т» к органу ГНС в части завышения валовых расходов на сумму выплаты по договору аренды здания на условиях финансового лизинга, заключенного с СПД «А», Окружным административным судом (постановление от 06.12.2011 г. № 2а-14558/11/2670) отмечено, что ООО «Т» в проверяемом периоде получило в финансовый сублизинг помещение площадью 50 м2 согласно договору о передаче имущества в пользование (сублизинг) на условиях финансового сублизинга, заключенного с СПД «А», и перечислило оплату в сумме 560 000,0 грн. При этом СПД «А» не является финансовым учреждением и не имеет лицензии (разрешения) на осуществление операций финансового лизинга (сублизинга), соответственно, указанные расходы отнесены к валовым расходам неправомерно.

Согласно части первой ст. 1 Закона о финансовом лизинге финансовый лизинг — это вид гражданско-правовых отношений, возникающих из договора финансового лизинга.

В соответствии с п. 5 ст. 4 Закона о финансовых услугах финансовый лизинг считается финансовой услугой.

Частью первой ст. 5 Закона о финансовых услугах предусмотрено, что финансовые услуги предоставляются финансовыми учреждениями, а также, если это прямо предусмотрено законом, физическими лицами — предпринимателями.

Согласно ст. 4 Закона о финансовом лизинге субъектами лизинга могут быть:

  • лизингодатель — юридическое лицо, передающее право владения и пользования предметом лизинга лизингополучателю;
  • лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, которое получает право владения и пользования предметом лизинга от лизингодателя;
  • продавец (поставщик) — физическое или юридическое лицо, у которого лизингодатель приобретает вещь, которая в последующем будет передана как предмет лизинга лизингополучателю;
  • другие юридические или физические лица, являющиеся сторонами многостороннего договора лизинга.

К договору сублизинга применяются те же требования, что и к договору лизинга.

В соответствии со ст. 5 Закона о финансовом лизинге сублизинг — это вид поднайма предмета лизинга, согласно которому лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) в пользование за плату на согласованный срок по условиям договора сублизинга предмет лизинга, полученный раньше от лизингодателя по договору лизинга.

Положением № 21 (в редакции от 22.01.2004 г.) определены финансовые услуги и порядок, который необходимо соблюдать при предоставлении отдельных финансовых услуг юридическими лицами — субъектами хозяйствования, не являющимися по своему правовому статусу финансовыми учреждениями, но имеющими определенное законами и нормативно-правовыми актами Государственной комиссии по регулированию финансовых услуг Украины (далее — Госфинуслуг) право предоставлять отдельные виды финансовых услуг (по тексту — юридические лица) (п. 1.1 главы 1 этого Положения).

Положение № 21 распространяется на юридических лиц, которые:

  • систематически предоставляют финансовые услуги по финансовому лизингу, предоставлению поручительств и займов финансовыми активами, осуществляют другие операции, которые согласно выводам Госфинуслуг  отнесены к тому или иному виду финансовых услуг в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством Украины;
  • заключили хотя бы один договор о предоставлении финансовых услуг, перечисленных выше, на общую сумму, превышающую 80 000 грн.

В соответствии с  главой 2 Положения № 21 юридическое лицо имеет возможность систематически предоставлять отдельные виды финансовых услуг в случае, если в его учредительных документах указана деятельность по предоставлению этого вида финансовых услуг при условии постановки на учет в Госфинуслуг и наличии:

  • внутренних правил по предоставлению финансовых услуг, утвержденных уполномоченным органом юридического лица, которому предоставлены соответствующие полномочия;
  • квалифицированных работников, непосредственно осуществляющих деятельность по предоставлению финансовых услуг (заключение и выполнение соответствующих договоров), не имеющих непогашенной или неснятой судимости за корыстные преступления.

Пунктом 1.2 главы 1 Положения № 21 (в редакции от 03.07.2008 г.) устанавливается возможность предоставления услуг по финансовому лизингу и порядок, который необходимо соблюдать при предоставлении этой услуги юридическими лицами — субъектами хозяйствования, которые по своему правовому статусу не являются финансовыми учреждениями, но имеют определенное законами и нормативно-правовыми актами Госфинуслуг право предоставлять услугу по финансовому лизингу.

В соответствии с пп. 1.3.1 п. 1.3 главы 1 Положения № 21 (в редакции от 03.07.2008 г.) финансовая услуга по финансовому лизингу (услуга по финансовому лизингу) — операции с финансовыми активами, состоящие в получении юридическим лицом (лизингодателем) в собственность вещи у продавца (поставщика) согласно установленным лизингополучателем спецификациям и условиям и передаче этой вещи в пользование лизингополучателю на определенный срок не меньше одного года за установленную плату (лизинговые платежи) на основании договора финансового лизинга.

Согласно п. 2.1 главы 2 указанного Положения (в редакции от 03.07.2008 г.) юридическое лицо имеет возможность предоставлять услугу по финансовому лизингу, если в предмете деятельности, определенном учредительными (учредительскими) документами, предусмотрено осуществление деятельности по предоставлению услуг по финансовому лизингу и учтены требования законодательства относительно возможности совмещения финансовых услуг, а также при наличии:

  • внутренних правил по предоставлению услуги по финансовому лизингу, утвержденных уполномоченным органом юридического лица, согласно учредительным документам;
  • квалифицированных работников, непосредственно осуществляющих деятельность по финансовому лизингу (составление, сопровождение и выполнение соответствующих договоров), имеющих высшее образование по финансовому, экономическому или юридическому направлениям и не имеющих непогашенной или неснятой судимости за корыстные преступления;
  • справки о постановке на учет юридического лица, выданной Госфинуслуг;
  • руководителей (учредителей), не имеющих непогашенной или неснятой судимости за корыстные преступления;
  • документа, подтверждающего право собственности или пользования помещением по местонахождению юридического лица.

Пунктом 3.5 главы 3 Положения № 21 (в редакции от 03.07.2008 г.) определено, что процедура постановки на учет юридического лица включает:

  • проверку предоставленных юридическим лицом в Госфинуслуг документов по их комплектности и полноте информации, указанной в этих документах согласно этому Положению;
  • проверку электронной формы документов, представляемых юридическим лицом, на соответствие установленным Госфинуслуг  требованиям и предоставленным документам;
  • принятие решения о выдаче юридическому лицу справки;
  • одобрение Госфинуслуг как коллегиальным органом решения о выдаче юридическому лицу справки в установленном порядке;
  • внесение информации о юридическом лице в перечень юридических лиц, имеющих право предоставлять финансовые услуги и состоящих на учете в Госфинуслуг, оформление и выдачу юридическому лицу справки.

Таким образом, оформление субъектами хозяйственной деятельности договора о передаче имущества в пользование (сублизинг) и первичных документов об использовании помещения на условиях финансового сублизинга, где СПД «А»лизингодатель, противоречит ст. 4 Закона о финансовом лизинге, которой определено, что лизингодательюридическое лицо, передающее право владения и пользования предметом лизинга лизингополучателю.

В соответствии со ст. 202 Гражданского кодекса сделкой является действие лица, направленное на приобретение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно части первой ст. 215 указанного Кодекса основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями первой — третьей, пятой и шестой ст. 203 Гражданского кодекса.

Частью первой ст. 203 Гражданского кодекса определено, что содержание сделки не может противоречить этому Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также интересам государства и общества, его моральным принципам.

В соответствии с  частью пятой ст. 203 этого Кодекса сделка должна быть направлена на реальное наступление правовых последствий, обусловленных ею.

Согласно части второй ст. 215 Гражданского кодекса недействительной является сделка, если ее недействительность установлена законом (ничтожная сделка). В этом случае признание такой сделки недействительной судом не требуется.

В соответствии с пп. 5.2.1 п. 5.2 ст. 5 Закона о прибыли в состав валовых расходов включаются суммы любых расходов, уплаченных (начисленных) в течение отчетного периода в связи с подготовкой, организацией, ведением производства, продажей продукции (работ, услуг) и охраной труда, в том числе расходы на приобретение электрической энергии (включая реактивную), с учетом ограничений, установленных пунктами 5.3 — 5.7 этой статьи.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд постановил, что ответчиком (органом ГНС) правомерно и законодательно установлено завышение валовых расходов истцом (ООО «Т») на сумму выплаты по договору аренды здания на условиях финансового лизинга, заключенного с СПД «А», поскольку СПД «А» не является финансовым учреждением и соответственно не имеет лицензии (разрешения) на осуществление операций финансового лизинга (сублизинга).


Марьяна КУЦ,
начальник отдела экспертизы проектов нормативно-
правовых актов, визирования разъяснений Юридического
управления Департамента правовой работы ГНС Украины

Вера СЕМИКОПЕНКО,
главный государственный налоговый инспектор

Оборудование в сублизинг

 

Наше предприятие – сублизингополучатель (плательщик ЕНП) приобрело оборудование согласно договору у сублизингодателя.

Как вести учет оборудования, полученного по договору сублизинга?

Р.Расулов,

бухгалтер.

 

– Учет лизинговых операций ведется согласно НСБУ №6 «Учет аренды» (рег. МЮ №1946 от 24.04.2009г.) и Положению о порядке отражения арендных операций в бухгалтерском учете (рег. МЮ №1961 от 1.06.2009г.).

Лизингополучатель вправе сдать объект, полученный по договору лизинга, во временное владение и пользование в сублизинг третьему лицу с письменного согласия лизингодателя, оставаясь перед ним ответственным по договору лизинга. При этом в договоре сублизинга положения Закона «О лизинге» применяются к сублизингодателю, сублизингополучателю и продавцу соответственно как к лизингодателю, лизингополучателю и продавцу (ст.6 Закона).

Лизинговые платежи представляют собой возмещение лизингополучателем лизингодателю стоимости объекта финансовой аренды, а также процентный доход лизингодателя (ст.22 Закона).

На момент начала срока аренды лизингополучатель и лизингодатель согласовывают график уплаты лизинговых платежей, в котором отражают сумму процентного дохода лизингодателя, обязательства по возмещению стоимости объекта лизинга и распределение их в течение срока лизинга (п.29 НСБУ №6).

Начисление амортизации и ежегодная переоценка по объектам лизинга осуществляются лизингополучателем в установленном законодательством порядке (п.36 НСБУ №6).

 

Проводки по лизинговым операциям у сублизингополучателя будут ­следующими:

Содержание хозяйственной операции

 

Корреспонденция счетов по НСБУ №21

 

дебет

 

кредит

 

Получение имущества по договору сублизинга (лизинга)

 

Уплачен аванс за оборудование по договору сублизинга (лизинга)

 

4330 «Прочие авансы выданные»

 

5110 «Расчетный счет»

 

Приобретено оборудование в сублизинг (лизинг)

 

0800 «Счета учета капитальных вложений»

 

7910 «Финансовая аренда к оплате»

 

Отражены расходы по приведению оборудования в состояние, пригодное к использованию

 

0800 «Счета учета капитальных вложений»

 

1000 «Счета учета материалов»;

6700 «Счета расчетов с персоналом по оплате труда»;

6520 «Платежи в государственные целевые фонды»

Передано оборудование в эксплуатацию

 

0310 «Основные средства, полученные по договору финансовой аренды»

 

0800 «Счета учета
капитальных вложений»

 

Начисление процентов и выплата лизинговых платежей

 

Отражен перевод из долгосрочной части обязательств по уплате основного долга в текущую согласно графику

 

7910 «Финансовая аренда к оплате»

 

6950 «Долгосрочные обязательства – текущая часть»

 

Зачтен ранее выданный аванс

 

6950 «Долгосрочные обязательства – текущая часть»

 

4330 «Прочие авансы выданные»

 

Начислены проценты по сублизингу (лизингу)

 

9610 «Расходы
в виде процентов»

 

6920 «Начисленные проценты»

 

Выплачены суммы текущего платежа основного долга

 

6950 «Долгосрочные обязательства – текущая часть»

 

5110 «Расчетный счет»

 

Уплачены проценты по сублизингу (лизингу)

 

6920 «Начисленные проценты»

 

5110 «Расчетный счет»

 

Амортизация объекта, полученного по договору сублизинга (лизинга)

 

Начислена амортизация по оборудованию, полученному в сублизинг (лизинг)

 

Счета учета затрат

 

0299 «Износ основных средств, полученных по договору финансовой аренды»

 

Переоценка объекта, полученного по договору сублизинга (лизинга)

 

Отражена дооценка оборудования, полученного по договору сублизинга (лизинга)

 

0310 «Основные средства, полученные по договору финансовой аренды»

 

0299 «Износ основных средств, полученных по договору
финансовой аренды»;

8510 «Корректировки по переоценке долгосрочных активов»
(на сумму разницы между суммами дооценки первоначальной (восстановительной) стоимости и накопленного износа)

 

 

 

Бахром АРТИКОВ,

эксперт «Norma Online».

Модельний закон про лізинг | від 14.04.2005

Модельный закон
о лизинге
Принят
на двадцать пятом пленарном
заседании Межпарламентской
Ассамблеи
государств-участников СНГ
(Постановление N 25-6
от 14 апреля 2005 года)
Целями настоящего Закона являются развитие форм инвестиций на
основе лизинга, защита прав собственности, прав участников
инвестиционного процесса, обеспечение эффективности
инвестирования.
В настоящем Законе определены правовые и
организационно-экономические особенности лизинга.
Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Основные понятия, используемые
в настоящем Модельном законе
В настоящем Законе используются следующие основные понятия:
лизинг — совокупность экономических и правовых отношений,
возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе с
приобретением предмета лизинга;
договор лизинга — договор, в соответствии с которым
лизингодатель обязуется предоставить за плату во временное
владение и пользование лизингополучателю имущество, приобретенное
им по договору купли-продажи в собственность у продавца
(поставщика) по выбору лизингополучателя в целях получения
прибыли, дохода или достижения иного полезного эффекта. Договором
лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца (поставщика)
и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем;
лизинговая деятельность — вид предпринимательской
деятельности, связанный с вложением собственных и (или)
привлеченных средств лизингодателя (инвестиций) для приобретения
имущества и передачи его в лизинг;
срок лизинга — срок, на который предмет лизинга
предоставляется лизингополучателю во временное владение и
пользование в соответствии с договором лизинга.
Статья 2. Предмет лизинга
1. Предмет (объект) лизинга — любое движимое и недвижимое
имущество, относящееся по установленной классификации к основным
средствам (фондам) или к отдельным группам нематериальных активов
в соответствии с национальным законодательством, кроме запрещенных
национальным законодательством к обращению на рынках или для
которых установлен особый порядок обращения. Предмет лизинга не
может быть использован в течение срока лизинга для личных,
семейных и бытовых нужд.
2. Предмет лизинга, оставшийся в собственности лизингодателя
в случае прекращения или расторжения договора лизинга, может быть
использован лизингодателем для последующей передачи в лизинг
другому лизингополучателю.
При последующей передаче в лизинг такого предмета лизинга
считается, что выбор продавца и предмета лизинга осуществлен
лизингодателем.
Статья 3. Субъекты лизинга
1. Субъектами лизинга являются:
— лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое в
ходе осуществления лизинговой деятельности приобретает в
собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета
лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный
срок и на определенных договором лизинга условиях во временное
владение и в пользование с переходом или без перехода к
лизингополучателю права собственности на предмет лизинга по
окончании договора лизинга;
— лизингополучатель — физическое или юридическое лицо,
которое обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на
определенный срок и на определенных договором лизинга условиях во
временное владение и в пользование для предпринимательских целей
или получения иного общественно полезного эффекта;
— продавец (поставщик) — физическое или юридическое лицо,
которое в соответствии с условиями договора купли-продажи с
лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок
имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать
предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии
с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно
выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного
лизингового правоотношения (возвратный лизинг).
2. Любой из субъектов лизинга может быть резидентом или
нерезидентом страны.
Статья 4. Формы и виды лизинга
1. Основными формами лизинга являются внутренний лизинг и
международный лизинг.
Внутренний лизинг — вид лизинга, связанный с реализацией
договора лизинга, в котором лизингодатель и лизингополучатель
являются субъектами хозяйственной деятельности одного государства.
Международный лизинг — вид лизинга, связанный с реализацией
договора лизинга, в котором лизингодатель и лизингополучатель
являются субъектами хозяйственной деятельности разных государств.
2. К регулируемым настоящим Законом основным видам лизинга
относятся финансовый лизинг, оперативный (операционный) лизинг,
возвратный лизинг, вторичный лизинг, сублизинг.
Финансовый лизинг — вид лизинга, связанный с реализацией
договора лизинга, в котором лизингодателю в составе лизинговых
платежей посредством начисления амортизации (по правилам страны,
определенной в договоре) возмещается стоимость предмета лизинга в
размере не менее 75% его первоначальной (восстановительной)
стоимости независимо от того, будет ли сделка завершена выкупом
объекта лизинга лизингополучателем или его возвратом
лизингодателю.
Оперативный (операционный) лизинг — вид лизинга, связанный с
реализацией договора лизинга, при котором лизинговые платежи в
течение договора лизинга обеспечивают возмещение лизингодателю
посредством начисления амортизации стоимости объекта лизинга в
размере не менее 40% его первоначальной (восстановительной)
стоимости. По истечении договора лизинга лизингополучатель
возвращает лизингодателю объект лизинга, в результате чего он
может передаваться в лизинг многократно. По окончании срока
договора оперативного лизинга он может быть продолжен или предмет
лизинга подлежит возвращению лизингодателю и может быть повторно
передан лизингодателем в пользование другому лизингополучателю по
договору лизинга.
Возвратный лизинг — вид лизинга, связанный с реализацией
договора лизинга, при котором продавец (поставщик) предмета
лизинга одновременно выступает в качестве лизингополучателя в
пределах одного лизингового правоотношения.
Вторичный лизинг — вид лизинга, при котором предмет лизинга,
оставшийся в собственности лизингодателя в случае прекращения или
расторжения договора лизинга, передается в лизинг другому
лизингополучателю в соответствии со статьей 2 настоящего Закона.
Сублизинг — вид договора лизинга, при котором
лизингополучатель передает третьему лицу (сублизингополучателю по
договору сублизинга) во владение и пользование за плату и на срок
в соответствии с условиями договора сублизинга имущество,
полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и
составляющее предмет лизинга. При передаче имущества в сублизинг
право требования к продавцу переходит к сублизингополучателю по
договору сублизинга. При передаче предмета лизинга в сублизинг
обязательным является согласие лизингодателя в письменной форме.
Договор сублизинга заключается на следующих условиях:
— срок, на который предоставляется предмет лизинга во
владение и пользование, не должен превышать срок договора лизинга;
— лизингодатель имеет право затребовать финансовую отчетность
о сублизингополучателе;
— лизингодатель имеет право осуществлять контроль за
использованием предмета лизинга;
— ограничения на использование предмета лизинга должны быть
перенесены в договор сублизинга;
— с лизингополучателя не снимается ответственность по
договору лизинга;
— расторжение лизингового договора по причине неуплаты
лизинговых платежей автоматически ведет к расторжению
сублизингового договора;
— требование возврата предмета лизинга на основании договора
лизинга автоматически ведет к требованию возврата предмета лизинга
по сублизинговому договору независимо от выполнения своих
обязательств сублизингополучателем;
— права сублизингополучателя не могут выходить за пределы
прав лизингополучателя, а обязанности сублизингополучателя должны
учитывать обязанности лизингополучателя.
Национальное законодательство может включать в себя иные
разновидности лизинга.
Договор лизинга, условия которого не выполнены
лизингополучателем, считается досрочно прекращенным.
3. Договор лизинга может включать в себя условия оказания
дополнительных услуг и проведения дополнительных работ.
Дополнительные услуги (работы) — услуги (работы) любого рода,
оказанные лизингодателем как до начала пользования, так и в
процессе пользования предметом лизинга лизингополучателем и
непосредственно связанные с реализацией договора лизинга.
Перечень, объем и стоимость дополнительных услуг (работ)
определяются соглашением сторон.
Глава 2. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ЛИЗИНГОВЫХ ОТНОШЕНИЙ
Статья 5. Права и обязанности сторон договора лизинга
1. Права и обязанности сторон договора лизинга регулируются
гражданским законодательством государства, настоящим Законом,
договором лизинга, а также международными договорами государства.
2. При осуществлении лизинга лизингополучатель вправе
предъявлять непосредственно продавцу предмета лизинга требования к
качеству и комплектности, срокам исполнения обязательств по
передаче товара и другие требования, установленные
законодательством и договором купли-продажи между продавцом и
лизингодателем.
Статья 6. Право собственности на предмет лизинга
1. Предмет лизинга, переданный во временное владение и
пользование лизингополучателю, является собственностью
лизингодателя.
2. Право владения и пользования предметом лизинга переходит к
лизингополучателю в полном объеме, если договором лизинга не
установлено иное.
3. Право лизингодателя на распоряжение предметом лизинга
включает право изъять предмет лизинга из владения и пользования у
лизингополучателя в случаях и в порядке, которые предусмотрены
национальным законодательством и договором лизинга.
Статья 7. Обеспечение прав лизингодателя
1. В случае неперечисления лизингополучателем лизинговых
платежей более двух раз подряд по истечении установленного
договором лизинга срока платежа их списание со счета
лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке путем
направления лизингодателем в банк или иную кредитную организацию,
в которых открыт счет лизингополучателя, распоряжения на списание
с его счета денежных средств в пределах сумм просроченных
лизинговых платежей. Бесспорное списание денежных средств не
лишает лизингополучателя права на обращение в суд.
2. Лизингодатель вправе потребовать досрочного расторжения
договора лизинга и возврата в разумный срок лизингополучателем
имущества в случаях, предусмотренных национальным
законодательством, настоящим Законом и договором лизинга. В этом
случае все расходы, связанные с возвратом имущества, в том числе
расходы на его демонтаж, страхование и транспортировку, несет
лизингополучатель.
3. Лизингодатель имеет право бесспорного истребования
предмета лизинга в порядке, установленном национальным
законодательством, в следующих случаях:
а) если использование предмета лизинга лизингополучателем не
соответствует условиям договора лизинга или назначению предмета
лизинга;
б) если лизингополучатель ограничивает доступ лизингодателя к
предмету лизинга;
в) если лизингополучатель два и более раз подряд по истечении
установленного договором лизинга срока не вносит лизинговые
платежи.
Бесспорное изъятие предмета лизинга осуществляется в порядке
приказного производства в соответствии с национальным
законодательством.
Для вынесения судебного приказа лизингодателем
представляются:
— договор лизинга;
— письменное предупреждение, направленное лизингополучателю,
о возможном истребовании предмета лизинга;
— документы, подтверждающие фактическую уплату лизинговых
платежей лизингополучателем.
Лизингополучатель вправе в десятидневный срок со дня
получения копии судебного приказа направить в суд, вынесший
приказ, возражения против заявленного требования об изъятии
предмета лизинга.
Статья 8. Содержание договора лизинга
1. Договор лизинга независимо от срока заключается в
письменной форме.
2. Договор лизинга должен содержать следующие существенные
условия:
— описание предмета лизинга;
— стоимость предмета лизинга;
— условия и срок передачи предмета лизинга лизингополучателю;
— срок лизинга;
— размер и периодичность лизинговых платежей;
— срок действия договора.
При отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о
предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным
сторонами, а договор лизинга не считается заключенным.
3. На основании договора лизинга лизингодатель обязуется:
— приобрести в собственность определенное имущество для его
передачи за определенную плату, на определенный срок, на
определенных условиях в качестве предмета лизинга
лизингополучателю;
— выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания
договора лизинга.
4. По договору лизинга лизингополучатель обязуется:
— принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном
договором лизинга;
— выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в
сроки, которые предусмотрены договором лизинга;
— по окончании срока действия договора лизинга возвратить
предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга, или
приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора
купли-продажи или на основании договора лизинга;
— выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания
договора лизинга.
5. В договоре лизинга могут быть оговорены обстоятельства,
которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением
обязательств и которые ведут к прекращению действия договора
лизинга и к изъятию предмета лизинга.
6. Договор лизинга может предусматривать право
лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или
изменением условий договора лизинга.
Статья 9. Предоставление во временное владение и
пользование предмета договора лизинга, его
обслуживание, возврат и истребование
1. Лизингодатель обязан предоставить лизингополучателю
имущество, являющееся предметом лизинга, в состоянии,
соответствующем условиям договора лизинга и назначению данного
имущества.
2. Предмет лизинга передается в лизинг вместе со всеми его
принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и
другими), если иное не предусмотрено договором лизинга.
3. Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое
обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а
также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга,
если иное не предусмотрено договором лизинга.
4. При прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан
вернуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он
его получил, с учетом нормального износа или износа,
обусловленного договором лизинга.
5. Если лизингополучатель не возвратил предмет лизинга или
возвратил его несвоевременно, лизингодатель вправе требовать
внесения платежей за время просрочки. В случае если указанная
плата не покрывает причиненных лизингодателю убытков, он может
требовать их возмещения.
6. В случае если за несвоевременный возврат предмета лизинга
лизингодателю предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы
с лизингополучателя в полной сумме сверх неустойки, если иное не
предусмотрено договором лизинга.
7. Произведенные лизингополучателем отделимые улучшения
предмета лизинга являются его собственностью, если иное не
предусмотрено договором лизинга.
8. В случае если лизингополучатель с согласия в письменной
форме лизингодателя произвел за счет собственных средств улучшения
предмета лизинга, неотделимые без вреда для предмета лизинга,
лизингополучатель имеет право после прекращения договора лизинга
на возмещение стоимости таких улучшений, если иное не
предусмотрено договором лизинга.
9. В случае если лизингополучатель без согласия в письменной
форме лизингодателя произвел за счет собственных средств улучшения
предмета лизинга, неотделимые без вреда для предмета лизинга,
лизингополучатель не имеет права после прекращения договора
лизинга на возмещение стоимости таких улучшений, если иное не
предусмотрено договором лизинга.
Статья 10. Уступка прав по договору лизинга
третьим лицам и залог предмета лизинга
1. Лизингодатель может уступить третьему лицу полностью или
частично свои права по договору лизинга.
2. Лизингодатель имеет право в целях привлечения денежных
средств использовать в качестве залога предмет лизинга.
3. Лизингодатель обязан предупредить лизингополучателя обо
всех правах третьих лиц на предмет лизинга.
Статья 11. Переход права собственности на предмет лизинга
1. Договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет
лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении
срока договора лизинга или до его истечения на условиях,
предусмотренных соглашением сторон.
2. Договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет
лизинга переходит в собственность лизингополучателя по выкупной
цене по истечении срока действия договора лизинга или до его
истечения и на условиях, определяемых соглашением сторон при
выполнении требований статьи 4 настоящего Закона.
3. Национальным законодательством могут быть установлены
случаи запрещения перехода права собственности на предмет лизинга
к лизингополучателю.
Статья 12. Порядок регистрации имущества
(предмета договора лизинга) и прав на него
1. В случаях, предусмотренных национальным законодательством,
права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор
лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат
государственной регистрации.
Специальные требования, предъявляемые национальным
законодательством к собственнику регистрируемого имущества,
распространяются на лизингодателя или лизингополучателя по
взаимному соглашению, если иное не установлено национальным или
международным законодательством.
2. Предметы лизинга, подлежащие регистрации в государственных
органах, регистрируются по соглашению сторон на имя лизингодателя
или лизингополучателя.
3. По соглашению сторон лизингодатель вправе поручить
лизингополучателю регистрацию предмета лизинга на имя
лизингодателя. При этом в регистрационных документах обязательно
указываются сведения о собственнике и владельце (пользователе)
имущества. В случае расторжения договора и изъятия лизингодателем
предмета лизинга по заявлению последнего государственные органы,
осуществившие регистрацию, обязаны аннулировать запись о владельце
(пользователе).
Статья 13. Страхование предмета лизинга и
предпринимательских (финансовых) рисков
1. Предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты
(гибели), недостачи или повреждения с момента поставки имущества
продавцом и до момента окончания срока действия договора лизинга,
если иное не предусмотрено этим договором. Стороны, выступающие в
качестве страхователя и выгодоприобретателя, а также период
страхования предмета лизинга определяются договором лизинга.
2. Страхование предпринимательских (финансовых) рисков
осуществляется по соглашению сторон договора лизинга.
3. Лизингополучатель в случаях, определенных национальным
законодательством, обязан застраховать свою ответственность за
выполнение обязательств, возникающих вследствие причинения вреда
жизни, здоровью или имуществу других лиц в процессе пользования
лизинговым имуществом.
4. Лизингополучатель вправе застраховать риск своей
ответственности за нарушение договора лизинга в пользу
лизингодателя.
Статья 14. Распределение рисков между
сторонами договора лизинга
1. Ответственность за сохранность предмета лизинга ото всех
видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его
гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой,
ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации, и иные
имущественные риски с момента фактического получения предмета
лизинга несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено
договором лизинга.
2. Риск невыполнения продавцом обязанностей по договору
купли-продажи предмета лизинга несет сторона, которая выбрала
продавца, если иное не предусмотрено договором лизинга.
3. Риск несоответствия предмета лизинга целям использования
этого предмета по договору лизинга и связанные с этим убытки несет
сторона, которая выбрала предмет лизинга, если иное не
предусмотрено договором лизинга.
Статья 15. Обращение взыскания третьих
лиц на предмет лизинга
1. На предмет лизинга не может быть обращено взыскание
третьего лица по обязательствам лизингополучателя, в том числе в
случае если предмет лизинга зарегистрирован на имя
лизингополучателя.
2. В случае обращения взыскания третьих лиц на имущество
лизингодателя, взыскание может быть обращено на права
собственности (лизингодателя) в отношении предмета лизинга,
установленные настоящим Законом и договором лизинга. При этом
взыскание третьих лиц по обязательствам лизингодателя не может
быть обращено на права лизингополучателя в отношении предмета
лизинга (владение и распоряжение). К приобретателю прав
лизингодателя в отношении предмета лизинга в результате
удовлетворения взыскания в обязательном порядке переходят не
только права, но и обязательства лизингодателя, определенные в
договоре лизинга.
Статья 16. Обязанности лизингополучателя
при утрате предмета лизинга
Утрата предмета лизинга или утрата предметом лизинга своих
функций независимо от наличия вины лизингополучателя не
освобождает лизингополучателя от обязательств по договору лизинга,
если договором лизинга не установлено иное.
Глава 3. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЛИЗИНГА
Статья 17. Стоимость и оплата услуг по договору лизинга
1. Общая стоимость договора лизинга включает в себя общую
сумму лизинговых платежей, а также выкупную цену предмета лизинга,
в случае если договором лизинга предусмотрен переход права
собственности на предмет лизинга к лизингополучателю в рамках
данного договора.
Общая сумма лизинговых платежей по договору лизинга
представляет собой совокупность всех лизинговых платежей,
предусмотренных договором лизинга.
Общая сумма лизинговых платежей по договору лизинга
рассчитывается с учетом амортизации всей или существенной части
стоимости предмета лизинга с учетом права применять ускоренную
амортизацию.
2. Под лизинговым платежом за период понимается стоимость
услуг лизингодателя, оказываемых по договору лизинга за
оговоренные условиями договора лизинга периоды в течение срока
лизинга, в состав которой входит возмещение затрат лизингодателя,
связанных с приобретением и передачей предмета лизинга
лизингополучателю, осуществляемое посредством начисления
амортизации, возмещение других затрат, связанных с осуществлением
лизинговой сделки, а также доход лизингодателя.
Размер лизинговых платежей и порядок их распределения по
периодам в течение срока лизинга определяются договором лизинга с
учетом настоящего Закона.
Момент начала оказания услуги лизингополучателю определяется
моментом передачи предмета лизинга во временное владение и
пользование лизингополучателю.
3. Под выплатами по договору лизинга понимаются суммы,
подлежащие уплате лизингодателю в течение срока действия договора
лизинга. Величина и сроки выплат, а также способ их осуществления
определяются договором лизинга с учетом настоящего Закона.
Если лизингополучатель и лизингодатель осуществляют расчеты
по лизинговым платежам продукцией (в натуральной форме),
производимой с помощью предмета лизинга, цена на такую продукцию
определяется по соглашению сторон договора лизинга.
Обязательства лизингополучателя по выплатам по договору
лизинга возникают с даты подписания договора лизинга, если иное не
предусмотрено договором лизинга.
Статья 18. Право сторон на привлечение финансовых
средств для осуществления договора лизинга
1. Лизингодатели имеют право привлекать средства юридических
и (или) физических лиц (резидентов и нерезидентов страны) для
осуществления лизинговой деятельности в установленном национальным
законодательством порядке.
2. Лизингополучатель имеет право выступать в качестве
кредитора лизингодателя в пределах одной лизинговой сделки в
размере не более 30% от затрат лизингодателя, связанных с
приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю.
Статья 19. Право сторон договора лизинга применять
механизм ускоренной амортизации
предмета лизинга
1. Предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору
лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или
лизингополучателя в соответствии с национальным законодательством.
Стороны договора лизинга имеют право по взаимному соглашению
применять ускоренную амортизацию предмета лизинга.
2. Амортизационные отчисления производит сторона договора
лизинга, на балансе которой находится предмет лизинга.
Статья 20. Особенности международных операций,
осуществляемых субъектами лизинга
1. Лизингодатель имеет право без лицензии национального
(центрального) банка на осуществление международных операций,
связанных с движением капитала, привлекать денежные средства от
нерезидентов страны в целях приобретения предмета лизинга на срок
более шести месяцев (180 дней), но не превышающий срока действия
договора лизинга.
2. Лизинговые компании имеют право без лицензии национального
(центрального) банка страны на осуществление операций, связанных с
движением капитала, выплачивать проценты за пользование рассрочкой
платежа, предоставленной продавцом предмета лизинга, независимо от
срока фактического получения предмета лизинга (текущие валютные
операции и связанные с движением капитала операции).
3. Для осуществления международного лизинга настоящий Закон
устанавливает, что:
— ввоз на территорию страны и вывоз с территории страны
(перемещение через таможенную границу страны) предмета лизинга в
целях его использования по договору лизинга на срок более шести
месяцев не являются операциями, связанными с движением капитала, в
соответствии с законодательством страны о валютном регулировании и
валютном контроле;
— при ввозе на территорию страны или вывозе с территории
страны (перемещении через таможенную границу страны) предмета
лизинга все виды таможенных платежей начисляются на полную
таможенную стоимость имущества.
Уплата таможенных платежей производится на момент ввоза
(вывоза) предмета лизинга на сумму оплаченной части таможенной
стоимости имущества, что подтверждается банковскими документами; в
дальнейшем уплата таможенных платежей производится одновременно с
лизинговыми платежами или в течение 20 дней с момента получения
лизинговых платежей.
4. Установленный настоящей статьей порядок (система) оплаты
таможенных платежей не считается отсрочкой таможенных платежей или
инвестиционными налоговыми кредитами.
Статья 21. Предупреждение, ограничение и пресечение
монополистической деятельности и недобросовестной
конкуренции
Предупреждение, ограничение и пресечение монополистической
деятельности и недобросовестной конкуренции на рынке услуг по
лизингу обеспечиваются государственным антимонопольным органом в
соответствии с антимонопольным законодательством страны.
Глава 4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОДДЕРЖКА ЛИЗИНГОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Статья 22. Меры государственной поддержки
лизинговой деятельности
Мерами государственной поддержки деятельности лизинговых
организаций (компаний, фирм), установленными законодательством
страны и решениями правительства страны, могут быть:
— разработка и реализация государственной программы развития
лизинговой деятельности в стране или в отдельном регионе как части
программы среднесрочного и долгосрочного социально-экономического
развития страны;
— создание залоговых фондов для обеспечения банковских
инвестиций в лизинг с использованием государственного имущества;
— долевое участие государственного капитала в создании
инфраструктуры лизинговой деятельности в отдельных целевых
инвестиционно-лизинговых проектах;
— меры государственного протекционизма в сфере разработки,
производства и использования наукоемкого высокотехнологичного
оборудования;
— финансирование из государственного бюджета и предоставление
государственных гарантий в целях реализации лизинговых проектов, в
том числе с участием фирм-нерезидентов;
— предоставление инвестиционных кредитов для реализации
лизинговых проектов;
— предоставление банкам и другим кредитным учреждениям в
порядке, установленном национальным законодательством,
освобождения от уплаты налога на прибыль, получаемую ими от
предоставления кредитов субъектам лизинга, на срок не менее чем
три года для реализации договора лизинга;
— предоставление в законодательном порядке налоговых и
кредитных льгот лизинговым компаниям (фирмам) в целях создания
благоприятных экономических условий для их деятельности;
— создание, развитие, формирование и совершенствование
нормативно-правовой базы, обеспечивающей защиту правовых и
имущественных интересов участников лизинговой деятельности;
— предоставление лизингополучателям, ведущим переработку или
заготовку сельскохозяйственной продукции, права осуществлять
лизинговые платежи поставками продукции на условиях,
предусмотренных договорами лизинга;
— отнесение при осуществлении лизинговых операций в
агропромышленном комплексе к предмету лизинга племенных животных;
— создание фонда государственных гарантий по экспорту при
осуществлении международного лизинга отечественных машин и
оборудования.
Глава 5. ПРАВО ИНСПЕКТИРОВАНИЯ И КОНТРОЛЯ
Статья 23. Право на инспекцию по лизинговой сделке
1. Лизингодатель имеет право осуществлять контроль за
соблюдением лизингополучателем условий договора лизинга и других
сопутствующих договоров.
2. Цели и порядок инспектирования оговариваются в договоре
лизинга и других сопутствующих договорах между их участниками.
3. Лизингополучатель обязан обеспечить лизингодателю
беспрепятственный доступ к финансовым документам и к предмету
лизинга.
Статья 24. Право лизингодателя на финансовый контроль
1. Лизингодатель имеет право на финансовый контроль за
деятельностью лизингополучателя в той ее части, которая относится
к предмету лизинга, за формированием финансовых результатов
деятельности лизингополучателя и выполнением лизингополучателем
обязательств по договору лизинга.
2. Цель и порядок финансового контроля предусматриваются
договором лизинга.
3. Лизингодатель имеет право направлять лизингополучателю в
письменной форме запросы о предоставлении информации, необходимой
для осуществления финансового контроля, а лизингополучатель обязан
удовлетворять такие запросы.

Учет субаренды в соответствии с ASC 840 и ASC 842

Субаренда определяется как в ASC 840, так и в ASC 842 как операция, в которой базовый актив передается в аренду первоначальным арендатором третьей стороне, и договор аренды между две исходные партии остаются в силе. Первоначальный договор аренды называется основной арендой, а новый договор аренды с третьей стороной — договором субаренды. Первоначальный арендатор становится субарендатором и записывает арендный доход от субарендатора в дополнение к расходам по аренде, отраженным по основной аренде.Если первоначальное обязательство по аренде принимает на себя новый арендатор, то есть первоначальный арендатор освобождается от любых обязательств, связанных с арендой, сделка не соответствует критериям субаренды.

Учет основного договора аренды и субаренды аналогичен порядку учета обычной аренды, но существуют сложности, связанные с классификацией субаренды; сделка субаренды может повлечь за собой переоценку аренды головного помещения. Эта статья объяснит правильный учет субаренды в соответствии с US GAAP — как для ASC 840, так и для ASC 842 — и предоставит исчерпывающие примеры в соответствии с обоими стандартами.

Учет субаренды по ASC 840

Когда арендатор прекращает использование основных средств по договору операционной аренды, передает их в субаренду третьей стороне и продолжает производить платежи арендодателю, правильный порядок учета определяется классификацией аренды. Если основная аренда является операционной арендой, субаренда также будет рассматриваться как операционная аренда. Если ожидаемая выручка от субаренды не превышает затрат по первоначальной аренде, субарендатор должен признавать в отчете о прибылях и убытках полную оценку убытков в течение периода заключения субаренды.

Если основная аренда является капитальной арендой в соответствии с ASC 840, обязательство, связанное с первоначальной капитальной арендой, продолжает учитываться, как и раньше, и критерии классификации ее как капитальной аренды определяют порядок учета последующей субаренды:

  • Если первоначальная аренда представляет собой капитальную аренду в связи с передачей права собственности или существующим опционом на выгодную покупку, субаренда классифицируется как любая новая аренда с использованием критериев, изложенных в ASC 840-10-25-1.
  • Если основная аренда представляет собой капитальную аренду, в связи со сроком аренды или критериями минимальных арендных платежей, классификация субаренды производится исключительно на основе критериев экономической продолжительности жизни.* Примечание: если обстоятельства первоначальной аренды подразумевают, что первоначальный арендатор действовал только в качестве посредника в сделке субаренды, субаренда также может быть проанализирована по критерию минимальных арендных платежей с использованием первоначальной справедливой стоимости базового актива.
  • Если первоначальная аренда является капитальной, но субаренда не соответствует ни одному из критериев капитальной аренды, учитывайте ее как операционную аренду.
  • Если субаренда соответствует условиям договора финансовой аренды, неамортизированный актив по капитальной аренде в соответствии с первоначальным соглашением становится стоимостью актива, передаваемого в субаренду.

Во всех случаях учета убытка по сделке субаренды убыток признается субарендатором в отчете о прибылях и убытках в течение периода заключения субаренды. Однако расчет убытка отличается для разных типов аренды:

  • Убыток от субаренды, которая представляет собой операционную аренду, рассчитывается как сумма затрат на головную аренду, превышающую предполагаемую выручку от субаренды, и отражается в полном объеме в течение периода, в течение которого субаренда была заключена.
  • Убыток по договору субаренды с прямым финансированием рассчитывается как превышение чистой инвестиции или балансовой стоимости инвестиции в субаренду над ожидаемыми арендными платежами и расчетной остаточной стоимостью, которую должен получить арендодатель.
  • Убыток от субаренды на продажу признается в начале срока аренды, когда субарендатор учитывает свои чистые инвестиции в сделку. Убыток возник по договору субаренды на продажу, если балансовая стоимость первоначального арендованного актива субарендатором за вычетом приведенной стоимости негарантированной остаточной стоимости превышает приведенную стоимость арендных платежей, которые должны быть получены субарендатором.

Исчерпывающий пример учета субаренды в соответствии с ASC 840

Ниже приведены подробные сведения об аренде здания и соглашении о субаренде между Компанией А, первоначальным арендатором и субарендатором, и третьей стороной, субарендатором, чтобы дополнительно проиллюстрировать учет субаренды в соответствии с ASC 840.

Условия основного договора аренды
Срок аренды: 10 лет
Арендные платежи: 7 500 долларов США в год, выплачиваются авансом
Справедливая стоимость здания: 200 000 долларов США
Повышение стоимости здания: 500 долларов США ежегодно
Ставка дополнительного заимствования арендатора при начале аренды: 7%
Нет переход права собственности
Без возможности покупки
Классификация аренды: Операционная

В конце 5-го года Компания А решает, что ей больше не нужны помещения, и решает передать их в субаренду третьей стороне на оставшиеся 5 лет аренды, а не расторгнуть договор аренды.Компания А не освобождается от своих обязательств по основной аренде через договор субаренды. Компания А, в настоящее время являющаяся субарендой, согласовывает следующие условия субаренды.

Условия субаренды
Срок аренды: 5 лет
Арендные платежи: 10 000 долларов США ежегодно, выплачиваются авансом
Справедливая стоимость здания: 200 000 долларов США
Без передачи права собственности
Без возможности покупки
Классификация аренды: Операционная

Прямолинейный график погашения головной аренды

В конце 5-го года общая сумма оставшихся платежей, которые компания А должна по договору аренды, составляет 50 000 долларов.Вышеупомянутое соглашение субаренды предусматривает, что Компания А будет собирать 10 000 долларов США ежегодно в течение 5 лет, или 50 000 долларов США (5 лет x 10 000 долларов США). Если вычесть оставшуюся стоимость аренды головного здания против дохода, который будет получен от субаренды, получится 0 долларов, ни прибыль, ни убыток.

Учет операционной субаренды в соответствии с ASC 840

В конце 5-го года (или в начале 6-го года) от компании A не потребуется делать какие-либо записи ни для головного договора аренды, ни для регистрации субаренды, поскольку и то, и другое классифицируется как операционная аренда в соответствии с условиями соглашений.

Последующие записи с договором субаренды

Предполагая, что договор субаренды был согласован с Компанией B на условиях, указанных выше, компания A делает следующую запись в начале 6-го года, чтобы отразить выплату денежных средств своему арендодателю и получение денежных средств от компании B для субаренды:

Учет субаренды по ASC 842

Учет субаренды в соответствии с новым стандартом бухгалтерского учета аналогичен учету в прежних версиях, за исключением того, что теперь головной арендный договор включает актив и обязательство по аренде в размере руб.Первым шагом в учете субаренды в соответствии с ASC 842 является определение того, квалифицируется ли транзакция как субаренда. Аналогично ASC 840, если первоначальный арендатор освобождается от своих основных обязательств, новый договор аренды с новым арендатором заменяет первоначальный договор аренды, и происходит прекращение первоначального договора аренды; не субаренда.

Напротив, когда арендатор передает или продает первоначальный договор аренды третьему лицу, но сохраняет свои обязательства, это является субарендой. В случае субаренды арендодатель головной аренды будет продолжать учитывать свою аренду так же, как и раньше.Кроме того, порядок учета субаренды субарендатором не будет отличаться от других договоров аренды. Субарендатор может знать, а может и не знать, что он является арендатором субаренды, и, следовательно, статус субаренды не повлияет на их порядок учета аренды.

Порядок учета аренды головного помещения первоначальным арендатором, в настоящее время субарендатором, может измениться в случае субаренды. Оставшаяся часть статьи посвящена учету субаренды субарендатором.Чтобы учесть субаренду, субарендатор должен выполнить следующие три простых шага:

  1. Установить ставку дисконтирования для субаренды.
  2. Определите, является ли субаренда операционной или финансовой.
  3. Учет субаренды по установленной ставке дисконтирования в соответствии с видом аренды.

Согласно ASC 842-20-35-15 субарендатор будет использовать ставку, заложенную в договоре аренды, для определения классификации субаренды. Однако в случаях, когда неявную ставку определить нелегко, возможно, из-за трудностей с установлением справедливой стоимости актива ФПП, субарендатор должен вернуться к ставке дисконтирования, которая использовалась при учете основной аренды.

Чтобы определить классификацию аренды для субаренды, субарендатор будет проводить стандартную оценку финансовой и операционной аренды, ссылаясь в своем анализе на базовый актив аренды, а не на актив ФПП головного договора аренды. Если срок аренды по субаренде больше, чем срок основной аренды, классификация основной аренды должна быть переоценена субарендатором или первоначальным арендатором. (Термин, который следует учитывать для каждого, — это срок, который не подлежит отмене с любыми продлениями, которые арендатор [или субарендатор], с достаточной вероятностью, выберет).Это может произойти, когда субарендатор предлагается и выбирает варианты продления, такие же, как и в случае основного договора аренды, но которые субарендатор изначально решил не использовать. Более длительный срок субаренды будет означать, что теперь субарендатор с достаточной уверенностью воспользуется теми же опционами на продление основного договора аренды, а изменение срока приведет к переоценке классификации аренды и переоценке основного договора аренды.

Наконец, после определения ставки дисконтирования и классификации субаренды субарендатор учитывает субаренду в соответствии с применимой классификацией аренды.В некоторых случаях это будет та же классификация аренды, что и основная аренда, но это также может быть другая классификация. ASC 842 содержит конкретные инструкции по учету аренды и субаренды головного офиса в различных сценариях:

  • Если основная аренда представляет собой операционную или финансовую аренду, а субаренда — операционная аренда, субарендатор продолжает учитывать первоначальную аренду, как это было до начала субаренды, и признает доход от субаренды. Существует одно предостережение: если общий ожидаемый доход от субаренды меньше, чем стоимость основной аренды на срок субаренды, субарендатор имеет указание на то, что актив ФПП, учтенный по первоначальной аренде, может быть не возмещаем.Следовательно, субарендатор должен выполнить тест на возмещаемость, указанный в ASC 360-10-35-17, чтобы определить, требуется ли дальнейший анализ обесценения активов для головной аренды.
  • Если основная аренда является финансовой арендой, а субаренда является договором аренды на продажу или прямым финансированием, субарендатор прекращает признание актива ФПП из основной аренды и отражает чистую инвестицию в субаренду. Субарендатор продолжает учитывать обязательства по первоначальной аренде, как это было до начала субаренды.
  • Если основная аренда является операционной арендой, а субаренда является договором аренды на продажу или прямым финансированием, субарендатор прекращает признание актива ФПП из основного договора аренды и отражает чистую инвестицию в субаренду. Затем субарендатор учитывает обязательство по аренде по первоначальной аренде в соответствии с руководством по бухгалтерскому учету для финансовой аренды.

Как правило, в любом из этих сценариев в соответствии с ASC 842 требуется отдельное представление расходов по основной аренде и доходов от субаренды в отчете о прибылях и убытках.Чистое представление расходов и доходов может быть разрешено, если выполняются критерии объединения договоров или если субаренда не является основной частью бизнеса организации.

Исчерпывающий пример учета субаренды в соответствии с ASC 842

Какими бы простыми ни казались эти три шага, учет субаренды субарендатором требует анализа множества деталей. Используя основные условия аренды и субаренды, указанные выше в нашем всеобъемлющем примере ASC 840, мы рассмотрим пример учета субаренды в соответствии с ASC 842.

Как и в нашем примере с ASC 840, предположим, что первоначальная аренда является операционной. Нашим первым шагом является расчет обязательства по аренде и актива ФПП и создание графика амортизации для первоначального договора аренды. Используя калькулятор приведенной стоимости LeaseQuery, мы рассчитываем обязательство по аренде и актив ROU головной аренды, которые составляют 63 677 долларов США.

График амортизации по операционной аренде для первоначальной аренды:

График амортизации для первоначальной аренды согласно ASC 842 ниже:

В конце 5-го года компания А определяет, что она больше не нуждается в помещении, и решает передать его в субаренду третьей стороне на оставшиеся 5 лет аренды.В конце 5-го года приведенная стоимость оставшихся платежей, которые должна компания А по основной аренде, составляет 40 725 долларов, а балансовая стоимость актива ФПП составляет 34 475 долларов. Как и в предыдущем примере, компания определяет, что будет получать 10 000 долларов в год в субаренду в течение оставшихся 5 лет.

Следуя инструкциям по учету субаренды согласно ASC 842, первая компания A должна определить ставку дисконтирования субаренды. Неявная ставка субаренды не может быть легко определена на основе имеющихся фактов, поэтому субарендатор вернется к ставке дисконтирования, которая использовалась для оценки основной аренды, которая составляет 7%.Используя калькулятор приведенной стоимости LeaseQuery, мы рассчитываем обязательство по аренде и актив ROU субаренды в размере 43 872 долларов США.

Затем компания А определяет, является ли субаренда финансовой или операционной. На основании анализа, приведенного ниже, субарендатор классифицирует договор субаренды как операционную аренду:

  • Субаренда не передает права собственности и не предоставляет возможность покупки базового актива.
  • У здания, которое является базовым активом основного договора аренды, на момент начала субаренды остаточный экономический срок службы составляет 15 лет.Срок субаренды 5 лет распространяется на менее значительную часть оставшегося срока службы здания. * Примечание: этот анализ выполняется на оставшемся экономическом сроке службы базового актива по аренде, а не для актива ФПП головной аренды.
  • Приведенная стоимость платежей по субаренде в размере 43 872 долларов не соответствует практически всей справедливой стоимости здания на дату начала субаренды.
  • Здание не приспособлено для первоначального арендатора или субарендатора, поэтому в конце срока аренды оно не имеет ценности для арендодателя.

После того, как были определены ставка дисконтирования и классификация субаренды по аренде, субарендатор может приступить к учету субаренды. В этом примере, поскольку компания A, субарендатор заключил, что субаренда классифицируется как операционная аренда, она учитывает субаренду точно так же, как она учитывала бы аренду любого операционного типа в качестве арендодателя, то есть компания A не ведет никаких журналов записи при начале субаренды в качестве субарендатора.

Последующие записи с договором субаренды

После начала субаренды компания A делает следующую запись в начале 6-го года, чтобы отразить выплату денежных средств своему арендодателю и получение денежных средств от компании B для субаренды.Основная аренда амортизируется в соответствии с исходной таблицей амортизации, приведенной выше, но поскольку субаренда также является операционной арендой, субарендодателем учитывается только доход от субаренды:

В течение оставшегося срока основной аренды Компания А продолжит отражать годовые расходы по аренде в размере 8 750 долларов в отчете о прибылях и убытках. Компания А также будет фиксировать годовой доход от аренды в размере 10 000 долларов за 5 лет субаренды. Прибыль субарендатора признается в течение срока субаренды как превышение выручки от субаренды над стоимостью аренды.

Сводка

Учет субаренды в первую очередь применяется к субарендатору — стороне, которая является арендатором первоначального или головного договора аренды, и арендодателем того же актива в договоре вторичной аренды третьей стороне. Субаренда редко влияет на учет арендодателем в первоначальном договоре аренды и субарендой в субаренде.

Согласно ASC 840 договор субаренды может привести к обновлению порядка учета для первоначального договора аренды для арендатора. Это также верно для ASC 842, но с некоторыми дополнительными сложностями.Поскольку актив и обязательство по аренде отражаются для операционной аренды в соответствии с ASC 842, на учет субаренды субарендатора влияет как классификация первоначальной аренды, так и классификация аренды субаренды. В этой статье мы обобщили руководство по бухгалтерскому учету согласно ASC 840 и ASC 842 для субарендатора и рассмотрели примеры каждого из них, чтобы дополнительно проиллюстрировать их сходства и различия.

Статьи по теме

Что можно и чего нельзя делать с субарендой

Что можно делать с субарендой

Сделайте: проверьте договор аренды

Ваше право сдать в субаренду всю или часть вашей арендуемой квартиры, включая добавление нового соседа по комнате, зависит от того, позволяет ли это ваше соглашение об аренде.В общем, если в договоре аренды не упоминается субаренда, это обычно разрешено. Однако для большинства договоров аренды требуется, чтобы вы получили согласие арендодателя на субаренду, а также согласие арендодателя на любого нового субарендатора. Независимо от того, не говорится ли в вашем договоре аренды о субаренде, подумайте о том, чтобы связаться со своим арендодателем, прежде чем сдавать в субаренду, чтобы поддержать хорошие отношения между арендодателем и арендатором.

Во многих штатах и ​​местных муниципалитетах есть законы, регулирующие право арендатора на субаренду. Эти законы могут разрешить вам сдавать в субаренду, даже если это запрещено вашим договором аренды.Например, в Нью-Йорке, если вы живете в здании с четырьмя или более квартирами, вы можете сдать свою квартиру в субаренду независимо от того, запрещает ли договор аренды субаренду.

В Сан-Франциско вы можете заменить любых уезжающих соседей по комнате на индивидуальной основе, если заменяющий сосед по комнате соответствует стандартам рассмотрения заявлений вашего арендодателя. Например, если потенциальный арендатор в субаренду имеет более низкий кредитный рейтинг, чем обычно требует арендодатель, арендодатель может запретить вам сдавать в субаренду.

Что нужно: разобраться в своих отношениях по субаренде

Важно понимать, что вы создаете новые и отчетливые правовые отношения между собой и лицом, которому вы сдаете в субаренду. В то же время отношения между вами и вашим арендодателем остаются неизменными. Если вы решите сдать квартиру в субаренду, вы все равно будете нести ответственность перед арендодателем по всем условиям договора аренды. Например, если новый субарендатор не платит арендную плату в течение двух месяцев, вы несете ответственность перед арендодателем за эту сумму арендной платы (и неизбежные штрафы за просрочку платежа).В свою очередь, субарендатор несет ответственность перед вами за невыплаченную им арендную плату.

Само собой разумеется, что субаренда имеет свои риски. Если вы переезжаете из города и не планируете возвращаться, постарайтесь заключить договор аренды с арендодателем и избежать любых возможных головных болей, которые могут возникнуть при сдаче в субаренду вашей арендуемой квартиры.

Что: спросите у арендодателя

Для вашего договора аренды может потребоваться разрешение арендодателя на сдать в субаренду арендуемую квартиру. Независимо от того, требует ли ваш договор аренды от вас получение разрешения арендодателя на субаренду, получение разрешения арендодателя — хороший способ избежать любых будущих споров, которые могут возникнуть в связи с вашей субарендой.

Кроме того, многие законы штата и местные законы требуют, чтобы вы получали согласие арендодателя при сдаче в субаренду или при вводе нового соседа по комнате. Эти же законы также запрещают вашему арендодателю «необоснованно» отказывать в согласии потенциального арендатора на субаренду. Как правило, необоснованный отказ в согласии означает, что домовладелец отклоняет субарендатора, который в противном случае отвечал бы обычным и разумным стандартам подачи заявки.

Без субаренды

Никому не передавать в субаренду

После сдачи в субаренду вы вступаете в правовые отношения с лицом, с которым вы решили сдать в субаренду.Вы также несете ответственность, если субарендатор не платит арендную плату или причиняет ущерб собственности. Убедитесь, что вы правильно отобрали своего потенциального субарендатора, проверив его доход, выполнив проверку кредитоспособности и связавшись с их прошлыми арендодателями. Запустите тот же процесс проверки заявок, который проводил ваш домовладелец, когда вы подавали заявку на аренду жилья.
Не думайте, что вы можете взимать больше

Это так заманчиво — требовать от субарендатора больше арендной платы, чем вы платите своему арендодателю.Как правило, вам разрешается взимать любую сумму, которая вам нравится. Однако в городах с контролируемой арендной платой, таких как Нью-Йорк и Сан-Франциско, действуют местные законы, которые запрещают вам взимать с субарендатора арендную плату, превышающую ту, которую вы платите своему арендодателю по договору аренды. Вам не разрешается получать прибыль от сдаваемой в аренду квартиры, которой владеет ваш арендодатель. Обязательно ознакомьтесь с местными законами, чтобы узнать, допустимо ли взимание дополнительной платы в вашем городе и штате.

Вы можете использовать субаренду как отличный инструмент для сокращения расходов на проживание или замены соседей по комнате.Понимание того, что можно и чего нельзя делать, обеспечит плавный процесс субаренды и позволит вам сохранить хорошие отношения с арендодателем.

О компании Frederic Goodwill

Я судебный поверенный с более чем двадцатилетним опытом работы в залах судебных заседаний и залах заседаний по всей стране. Я специализируюсь на трудовом, экологическом, страховом и образовательном праве, а также на бизнесе, планировании недвижимости и праве в сфере недвижимости. Посетите мой веб-сайт www.fcg2law.com для получения дополнительной информации.

Эта статья содержит общую юридическую информацию и не содержит юридических консультаций. Rocket Lawyer не является юридической фирмой и не заменяет адвоката или юридическую фирму. Закон сложен и часто меняется. За юридической консультацией обращайтесь к юристу.


Определение операционной субаренды | Law Insider

В отношении

Операционная субаренда

Субаренда означает аренду товаров, право владения и пользования которыми было приобретено арендодателем в качестве арендатора по существующему договору аренды.

Операционная аренда означает применительно к любому Лицу любую аренду (включая, помимо прочего, аренду, которая может быть прекращена арендатором в любое время) любого Имущества (реального, личного или смешанного), не являющегося капиталом. Аренда, отличная от любой такой аренды, в которой это Лицо является арендодателем.

Договор субаренды имеет значение, указанное в Разделе 8.2 (b).

Разрешенная субаренда означает субаренду, разрешенную в соответствии с Разделом 7.2.7 Договора.

Основная аренда означает, что определенная [Название основной аренды], в которой медицинское учреждение объединено с другими медицинскими учреждениями, застрахованными HUD, и сдается в аренду Основному арендатору.]

Субаренда означает субаренду заключен после утверждения Утвержденного договора субаренды;

Субаренда означает любую сторону, которой Арендатор предоставляет право владеть всем или любой частью Помещения в соответствии с Субарендой.

Новый договор аренды Любой договор аренды Недвижимости REO, заключенный по указанию Специального обслуживающего лица от имени Траста, включая любую аренду, продленную, измененную или продленную от имени Траста, если Траст имеет право пересмотреть условия такой аренды.

Аренда означает любую аренду, субаренду или субаренду, сдачу внаем, лицензию, концессию или иное соглашение (письменное или устное, действующее сейчас или в будущем), в соответствии с которым любому Лицу предоставляется посессорная доля или право использования или занимать все или любую часть любого пространства в Имуществе Заемщика, а также каждое изменение, поправку или иное соглашение, относящееся к такой аренде, субаренде, субаренде или другому соглашению, заключенному в связи с такой ареной, субарендой, суб-субарендой или другим соглашением а также все гарантии выполнения и соблюдения договоренностей, условий и соглашений, которые должны выполняться и соблюдаться другой стороной.

Разрешенная субаренда означает субаренду по Разрешенной субаренде.

Арендованное помещение означает индивидуальное складское помещение в объекте самообслуживания, которое арендуется или сдается арендатору в соответствии с договором аренды.

Договор аренды означает сделку, касающуюся аренды, между арендодателем и арендатором на самом деле в том виде, в котором они изложены на их языке, или косвенно из других обстоятельств, включая деловые отношения или использование торговых операций или порядок действий, как предусмотрено в эта статья.Если контекст явно не указывает иное, термин включает договор субаренды.

Основная аренда или «Улучшенная аренда» означает документ, в котором излагаются обещания, данные арендодателем перед вышестоящим арендодателем. Обещания, содержащиеся в данном договоре аренды, будут связывать Арендатора, если он заранее знает об этих обещаниях.

Генеральный договор аренды имеет значение, изложенное в Разделе 7.2 (c) (xiv).

Субарендатор Арендатор по любому договору субаренды.

Основная аренда относится к четырем вторым измененным и пересмотренным генеральным договорам аренды от 27 апреля 2007 года между Операционным партнерством и Kindred Healthcare, Inc. и Kindred Healthcare Operating, Inc.

Tenant Lease означает любой договор аренды, заключенный Заемщиком, Стороной ссуды или Дочерней компанией в отношении любой части Имущества.

Аренда земли Аренда земли, согласно которой любой Залогодатель владеет долей аренды в связанной Ипотечной собственности, а также любые эстоппели или другие соглашения, заключенные и переданные земельным арендодателем в пользу кредитора по Ипотечной ссуде.

Аренда помещения Договор аренды помещения или помещения, в соответствии с которым Заемщик владеет долей аренды в соответствующем Ипотечном имуществе, вместе с любыми эстоппелями или другими соглашениями, заключенными и предоставленными арендодателем в пользу кредитора в рамках соответствующего Ипотечного кредита ( с).

Операционная аренда означает любую аренду имущества (недвижимого, личного или смешанного), кроме капитальной.

Аренда означает аренду указанной земли, которую Арендодатель передает Арендатору в соответствии с пунктом 2.1;

Пространство расширения означает весь второй этаж определенного здания в Проекте, расположенного по адресу 450 East Jamie Court, Южный Сан-Франциско, Калифорния, который не занят арендатором или который занят существующим арендатором, договор аренды которого составляет срок действия истекает в течение 6 месяцев или менее, и такой арендатор не желает продлевать (независимо от того, имеет ли такой арендатор право продлевать) свое занятие такой площади. Арендатор имеет право воспользоваться своим правом в соответствии с настоящим Разделом 39 (a) только в отношении всего Пространства расширения, описанного в таком Уведомлении о незавершенной сделке.В течение 10 дней после получения Арендатором Уведомления о незавершенной сделке Арендатор должен доставить Арендодателю письменное уведомление («Уведомление о принятии»), если Арендатор решит сдать в аренду Дополнительное пространство. Право Арендатора на получение Уведомления о незавершенной сделке и решение сдавать или не сдавать в аренду Расширяемое пространство в соответствии с разделом 39 (а) далее именуется «Право третьего отказа». Если Арендатор решает сдать в аренду пространство, описанное в Уведомлении о незавершенной сделке, доставив Уведомление о принятии в течение требуемого 10-дневного периода, Арендатор считается согласным сдать в аренду Пространство для расширения на тех же общих условиях, что и настоящий Договор аренды, за исключением того, что условия настоящего Договора аренды должны быть изменены, чтобы отразить условия Уведомления о незавершенной сделке по аренде Пространства расширения; при условии, что если срок Аренды в отношении Пространства расширения истечет после Базового Срока Аренды в отношении исходных Помещений, Базовый срок Аренды в отношении исходных Помещений будет продлен до совпадает со сроком аренды в отношении Пространства расширения.Невзирая ни на какие положения об обратном, содержащиеся в настоящем документе, ни в коем случае Пособие TI или Работы Арендодателя не применяются к Пространству расширения. Если Арендатор не доставит Арендодателю Уведомление о приемке в течение требуемого 5-дневного периода, Арендатор будет считаться отказавшимся от своих прав в соответствии с настоящим Разделом 39 (а) на аренду Расширяемой площади, указанной в Уведомлении о незавершенной сделке, и Арендодатель должен иметь право сдавать в аренду такое Пространство расширения стороне, подпадающей под Уведомление о незавершенной сделке (или аффилированному лицу такой стороны), в основном на условиях, содержащихся в Уведомлении о незавершенной сделке.

Поводок означает шнур, веревку, ремень или цепь, которые должны быть надежно прикреплены к ошейнику или шлейке собаки или другого животного и должны иметь достаточную прочность, чтобы держать такую ​​собаку или другое животное под контролем. (См. 510 ILCS 5 / 2.14)

Общее открытое пространство означает открытое пространство внутри или связанное с участком, обозначенным как застройка, и спроектированное и предназначенное для использования или удовольствия жителей и владельцев застройки. Общее открытое пространство может содержать такие дополнительные конструкции и улучшения, которые необходимы и подходят для использования или удовольствия жителей и владельцев застройки.

Арендатор — лицо, которое приобретает право владения и пользования товарами по договору аренды. Если контекст явно не указывает иное, термин включает субаренду.

общественное открытое пространство означает любую землю, которая —

Как сдать квартиру в субаренду: 5 шагов для субаренды

Что такое субаренда?

Вы когда-нибудь задумывались, что такое субаренда? Субаренда — это временное жилищное соглашение, которое позволяет субарендатору (текущему арендатору) сдавать всю или часть своей квартиры другому жильцу, известному как субарендатор или субарендатор .

Арендодатель проживает в вашей арендованной квартире и платит арендную плату непосредственно вам, субарендатору, а не арендодателю. Первоначальный арендатор остается единолично ответственным за выплату арендной платы арендодателю и должен покрывать любые убытки или нарушения договора аренды.

Субаренда популярна среди студентов, молодых людей и людей, которые часто путешествуют по работе. Например:

  • Аспирант, обучающийся за границей в течение семестра, может использовать субаренду для покрытия расходов по аренде жилья на время отсутствия.
  • Молодой специалист, выполняющий задание в другом городе, может использовать договор субаренды вместо того, чтобы аннулировать первоначальный договор аренды или платить арендную плату за неиспользуемое пространство.

С другой стороны, если вам нужно место для проживания на короткий период времени, вы можете найти арендаторов, которые ищут субарендаторов , чтобы временно взять на себя их аренду.

Субаренда предлагает творческое решение для краткосрочной аренды, позволяющее снизить расходы на аренду, но оно сопряжено с определенными рисками.

Используйте следующие пять шагов для снижения этих рисков при сдаче квартиры в субаренду:

Как сдать квартиру в субаренду за 5 шагов

Это пятиступенчатое руководство поможет вам безопасно и на законных основаниях сдать квартиру в субаренду, независимо от того, домовладелец вы или съемщик.

Субаренда в качестве первоначального арендатора

Если вы сдаете в субаренду в качестве первоначального арендатора, это означает, что ваше имя в настоящее время указано в договоре аренды вашей квартиры. В договоре субаренды по-прежнему ответственны за оплату аренды, коммунальные услуги и поддержание собственности в хорошем состоянии.

Вы и арендодатель заключаете отдельный договор субаренды независимо от договора аренды между вами и арендодателем. Следуйте этим советам по сдаче в субаренду:

1. Подтвердите, что субаренда — лучший выбор

Субаренда не является пассивным соглашением. Убедитесь, что вам удобно решать любые потенциальные проблемы, которые могут возникнуть с вашим субарендатором. Это включает выселение вашего субарендатора за неуплату или ненадлежащее поведение.

Если ваш субарендатор не вносит арендную плату вовремя или нарушает договор субаренды, будьте готовы покрыть его арендную плату лично.Если вы этого не сделаете, ваш первоначальный договор аренды с домовладельцем окажется под угрозой.

2. Изучите договор аренды

Внимательно изучите исходный договор аренды, прежде чем принимать решение о сдаче в субаренду. Ваш договор аренды является юридически обязывающим соглашением между вами, другими жителями вашего дома и вашим арендодателем. Это означает, что ваш субарендатор будет обязан соблюдать все те же правила.

В дополнение к ежемесячной арендной плате условия аренды, скорее всего, включают условия, касающиеся домашних животных, транспортных средств, технического обслуживания и постановлений о шуме.Если ваш субарендатор не соблюдает условия вашего договора аренды, последствия ложатся на вас.

Также важно проверить, не предусмотрены ли в вашем договоре аренды конкретные условия субаренды. Некоторые домовладельцы категорически запрещают субаренду или просто требуют, чтобы вы заранее спросили разрешение. Другие допускают субаренду только при определенных условиях. Следуйте правилам субаренды, изложенным в исходном договоре аренды.

3. Сообщите арендодателю

После того, как вы приняли решение сдать квартиру в субаренду, сообщите об этом домовладельцу.Прежде чем предпринимать дальнейшие действия, убедитесь, что вы получили письменное разрешение. Устное соглашение может не защитить вас, если в будущем возникнут проблемы, связанные с вашим решением о сдаче в субаренду.

4. Найдите надежного арендатора

Ваша конечная цель — найти надежного арендатора для вашей субаренды. Начало:

  • Создание рекламы вашего дома, описывающей его особенности.
  • Укажите даты, когда он будет доступен.
  • Укажите вашу контактную информацию.
  • Разместите свою рекламу в социальных сетях, на сайтах аренды или рекламы (например, Craigslist) и на других сайтах сообщества.
  • Обратитесь к друзьям и коллегам и попросите их распространить информацию.

Как только вы найдете несколько человек, заинтересованных в сдаче вашей квартиры в субаренду, тщательно проверьте их, подтвердив:

  • Занятость
  • Доход
  • Список литературы
  • Судимость
5. Завершите субаренду

Теперь, когда тяжелая работа сделана, пора заключить договор субаренды с вашим новым субарендатором.

Договор субаренды подписывают первоначальный арендатор, сдающий помещение в аренду, и новый арендатор. Вы и ваш субарендатор должны согласовать следующую важную информацию:

  • Итого ежемесячная арендная плата
  • Общая сумма к оплате за срок субаренды
  • Принимаемые формы оплаты
  • Включены ли парковка, кладовая и / или мебель
  • Срок субаренды
  • Комиссия за просрочку платежа
  • Коммунальные платежи
  • Прочие важные положения об аренде, включая ограничения на содержание домашних животных и правила курения

Включение всей необходимой информации в договор субаренды защищает ваши права и четко определяет ожидания вашего субарендатора в случае возникновения спора в будущем.

Субаренда в качестве субарендатора

Если вы ищете жилье на короткий срок, популярным решением является субаренда. Используйте следующие шаги для навигации по процессу субаренды.

1. Оценить имущество

Вы можете просматривать варианты субаренды на Craigslist или социальных сетях, листовки, размещенные в вашем сообществе, или сайты субаренды, такие как Sublet.com и AirBnb.

Как только вы найдете недвижимость, которая соответствует вашим потребностям, посетите дом и проведите тщательную оценку его состояния.Если вы сфотографируете и отметите существующий ущерб в контрольном списке арендной платы, это поможет вам избежать обвинений в проблемах, которых вы не причинили.

2. Ознакомьтесь с первоначальными условиями аренды.

Как субарендатор, вы должны соблюдать условия договора субаренды и первоначального договора аренды арендодателя. Ознакомьтесь со всеми условиями, правилами и положениями, чтобы осознавать свои обязательства в качестве субарендатора.

3. Обсудите цену и условия субаренды

Субаренда — это гибкая договоренность, поскольку она создается между вами и первоначальным арендатором собственности.Вы можете работать вместе, чтобы договориться о справедливой ежемесячной арендной плате и разумных условиях.

Не стесняйтесь поднимать любые вопросы, которые вас беспокоят, такие как пересылка почты, инвентаризация и хранение личного имущества субподрядчика или процедуры досрочного расторжения.

4. Подписать договор субаренды

Когда вы будете готовы взять на себя обязательства, самое время подписать договор субаренды. В этом юридическом документе излагаются условия вашей субаренды, включая арендную плату и коммунальные расходы, а также штрафы за просрочку платежа.Прочтите его внимательно и задайте вопросы перед тем, как подписать.

5. Въезд

Поздравляем, ваша субаренда оформлена. Пора получить ключи, вселиться и устроиться в новой квартире.

Сдайте офисное пространство в субаренду: плюсы, минусы и скрытые затраты

Если вы арендуете офисное помещение, но не используете его полностью для своего бизнеса, зачем позволять ему тратить зря? Подобно тому, как арендаторы квартир используют Airbnb для сдачи в аренду своих дополнительных комнат, компании могут сдавать в субаренду офисные помещения за дополнительные деньги.

Как сдать офис в субаренду

  1. Проверьте договор аренды. Не пытайтесь найти субарендаторов, пока не убедитесь, что вам разрешили сдать офис в субаренду. Найдите свой договор аренды и убедитесь, что он позволяет субарендаторам. Попросите адвоката прочитать договор аренды и помочь вам определить, можете ли вы сдавать в субаренду, и если да, то какие условия применяются.
  2. Поговорите с ближайшими предприятиями. Как только вы определите, что вам действительно разрешено сдавать помещение в субаренду, пора искать субарендаторов.Прежде чем предлагать место кому-либо, спросите тех, кто уже работает поблизости. Компании, работающие в непосредственной близости от офисных помещений или зданий, могут стремиться к расширению. Возможно, вы даже уже знаете их, и они могут переехать быстрее, чем кто-то новый. Если вы напрямую не знаете кого-либо, кто хочет сдать в субаренду, оптимизированные сервисы, такие как PivotDesk — онлайн-торговая площадка, где компании могут найти или рекламировать общие офисные помещения, — предоставят вам доступ к группе арендаторов, желающих разделить часть офиса.
  3. Тщательно отбирайте кандидатов. Этот шаг, возможно, самый важный. Было бы здорово иметь субарендаторов, но только не в том случае, если вы приобретете соседа не того типа. Во-первых, убедитесь, что вы не сдаете пространство в субаренду компании, работающей в конкурирующей отрасли. Якорный арендатор в коммерческой зоне может иметь договор с арендодателем, в котором указывается, что никакие другие компании в его отрасли не могут арендовать офисные помещения в комплексе. Во-вторых, убедитесь, что ваши субарендаторы смогут платить свою долю арендной платы; помните, даже если они не платят вам арендную плату, вы все равно должны арендодателю полную арендную плату.В-третьих, выберите субарендаторов, которых вы не против видеть каждый день. Например, если есть вероятность, что они будут громкими или мешающими, вы не захотите, чтобы они работали в вашем офисе.
  4. Определитесь с ценой лизинга. Как правило, юридические и физические лица заинтересованы в сдаче в субаренду, а не в аренде всего помещения из-за более короткой аренды и меньших затрат. Помните об этом при принятии решения об арендной плате для вашего субарендатора. Кроме того, помните, что некоторые договоры аренды запрещают арендаторам взимать плату за субаренду, достаточную для получения прибыли, а не только для покрытия арендной платы, которую они должны арендодателю каждый месяц.Вы также можете запросить депозит для покрытия любых потенциальных убытков, которые могут возникнуть во время субаренды вашего офиса субарендатором. Залог на случай возмещения убытков обычно равен арендной плате за один месяц.
  5. Согласен с условиями. Вам нужно будет обсудить такие факторы, как потенциальный ремонт; условия аренды; оплата коммунальных услуг; совместное использование удобств и офисных услуг; брендинг; и офисная среда. Обязательно сделайте все эти приготовления заранее и включите их в документы субаренды.Это должно быть само собой разумеющимся, но не забудьте попросить адвоката убедиться, что все документы верны, прежде чем двигаться дальше.
  6. Завершить договор. После того, как вы выбрали субарендаторов и согласились с условиями субаренды, самое время подписать документы и позволить им въехать.

3 причины сдавать в субаренду офисные помещения

Почему вашему бизнесу следует рассмотреть возможность субаренды офисных помещений? В типичной ситуации аренды вы, как арендатор, снимаете помещение у домовладельца.Когда вы сдаете в субаренду свое офисное помещение, вы становитесь субарендатором, а те, кто арендует у вас, становятся вашими субарендаторами. Субарендаторы подписывают с вами договор и напрямую платят вам арендную плату. Затем вы платите арендодателю всю арендную плату. Компании предпочитают сдавать в субаренду часть или все свои офисные помещения по многим причинам, в основном из-за попыток избежать разрыва текущего договора аренды и оплаты сопутствующих расходов (обычно теряется залог и взимается дополнительная плата). Предприниматели, фрилансеры, стартапы и небольшие компании обычно стремятся сдать недвижимость в субаренду, потому что они не нуждаются или не могут позволить себе сразу сдавать все офисные помещения.

Давайте поговорим о некоторых распространенных причинах сдачи офисных помещений в субаренду. И, наконец, мы проведем вас через процесс субаренды. Будьте готовы начать экономить на аренде!

Причина № 1: У вас есть место, которое вы не собираетесь использовать. Это самая простая причина для сдачи в субаренду. Возможно, когда вы впервые сдавали помещение в аренду, офис был как раз подходящего размера, но с тех пор вы его уменьшили. Это означает, что вы платите за неиспользуемое пространство. Может быть, какое-то время это было нормально, но продажи компании падают, и вам не хватает денег.Вместо того, чтобы тратить лишнее пространство, вы можете выбрать субарендатора, который компенсирует общую стоимость аренды.

Причина № 2: У вас есть свободное место, которое вам еще не нужно. Важно выбрать офисное пространство, которое позволяет компании расти. Вот почему вы можете арендовать здание с дополнительными частными офисами или полезными площадями, которые вы сможете заполнить новыми сотрудниками только через год или около того, когда компания принесет больше доходов. В этом случае вы можете найти некоторых краткосрочных субарендаторов, которые помогут вам платить арендную плату до тех пор, пока вы не сможете позволить себе нанять дополнительных сотрудников.

Причина № 3: Вам необходимо переехать в другой офис. Большинство договоров аренды длятся от трех до пяти лет. Если ваша компания растет быстрее, чем ожидалось, или вы хотите сменить обстановку, вы можете подумать о расторжении договора аренды. Однако сдача вашего старого помещения в субаренду некоторым субарендаторам, пока вы переезжаете в лучшее помещение, может быть менее беспорядочным и более рентабельным решением. Если вы хотите полностью избежать срока аренды от трех до пяти лет и вместо этого выберете гибкое и краткосрочное офисное решение, вы можете воспользоваться преимуществами FLEX by SquareFoot.

На что следует обратить внимание перед тем, как сдавать офис в субаренду

Прежде чем приступить к сдаче офисного помещения в субаренду, осознайте, что существуют потенциальные недостатки. Прочтите этот список рекомендаций, чтобы убедиться, что субаренда подходит вам, прежде чем вы начнете делиться своим рабочим пространством.

Вы несете ответственность за ущерб.

  • Поскольку вы подписали первоначальный договор аренды с арендодателем, вы несете ответственность за возвращение помещения в его первоначальном состоянии по окончании срока аренды.Хотя коммерческие субарендаторы обычно несут ответственность за содержание собственности, вы, как субарендатор, несете ответственность, если они откажутся от ремонта или возмещения ущерба.
  • Вы должны платить арендную плату, несмотря ни на что. Одна из самых популярных причин сдавать в субаренду заключается в том, чтобы субарендаторы помогали вам платить арендную плату, но что, если они этого не сделают? Что ж, вы все еще должны арендодателю всю сумму.

Вы должны убедиться, что субаренда практична.

  • Даже если у вас есть несколько дополнительных офисов, субаренда может быть нереальной.Во-первых, убедитесь, что в офисном помещении есть входы и выходы, подходящие для всех. Во-вторых, убедитесь, что парковок достаточно. Вашим будущим субарендаторам может потребоваться дополнительное пространство для парковки приезжающих подрядчиков и клиентов. В-третьих, убедитесь, что общие зоны, такие как кухни, коридоры и общие зоны, не будут переполнены из-за добавления некоторых субарендаторов.

Помните о конфиденциальности.

  • Приглашение сотрудников другой компании работать в непосредственной близости от вас означает, что они часто будут в пределах слышимости.Напомните своим сотрудникам, что о конфиденциальной информации, такой как финансы или личная информация клиентов, следует говорить только за закрытыми дверями. Или, если это слишком сложно, субаренда может быть просто не очень хорошей идеей.

Офисная среда потенциально может измениться.

  • Субарендаторы в некоторой степени изменят культуру и характер помещения, поэтому обязательно примите это во внимание. Помешают ли они восприятию вашей компании посетителями? Окажут ли они какое-либо негативное влияние на ваш бренд? Не вызовут ли они слишком много лишнего шума, чтобы ваши сотрудники могли работать эффективно?

Когда арендатор становится домовладельцем

Если вы тщательно взвесили все «за» и «против» субаренды и тщательно проверили всех потенциальных субарендаторов, вы на правильном пути к экономии денег на аренде и приобретению некоторых, возможно, интересных соседей по офису.Суть в следующем: субаренда — популярный способ сэкономить деньги, но всегда делайте домашнее задание в первую очередь.

Не делайте этого в одиночку — обратитесь за помощью в поиске подходящих субарендаторов, которые будут делить ваше пространство. Возможно, вам нужна помощь в составлении договора субаренды, который принесет пользу вам и вашим субарендаторам и охватит все юридические детали. Или, возможно, вам нужны предложения по новым офисным помещениям, в которые ваша компания может переехать, пока вы сдаете в субаренду старые помещения.

Свяжитесь с нами, и мы свяжем вас с одним из наших брокеров-арендаторов.Мы с нетерпением ждем ответов на все ваши вопросы, связанные с субарендой.

Когда и как сдать в субаренду офисное помещение, которое вы арендовали

Думаете о сдаче в субаренду своего офиса? Вот что вам нужно знать.

Субаренда офисов — довольно распространенная практика ведения бизнеса во всем мире. Конечно, у субаренды офисных помещений есть свои преимущества, но есть и недостатки. Если вы планируете сдавать офисные помещения в субаренду в ближайшем будущем, было бы разумно серьезно подумать, прежде чем принимать окончательное решение.

Почему компании сдают офисные помещения в субаренду?

Прежде чем углубляться в вопросы о преимуществах субаренды, может быть полезно задать этот вопрос: Почему предприятия предпочитают сдавать в субаренду офисные помещения?

Существует ряд причин, по которым компания может решить передать офисные помещения в субаренду другому бизнесу. Вот несколько:

  • Компания переросла пространство и нуждается в обновлении, но срок их аренды еще не истек. В этом случае может быть дешевле передать в субаренду новому арендатору, чем расторгнуть договор аренды.
  • Компания может переехать в другой город, возможно, чтобы воспользоваться налоговыми льготами или льготами, или по более практическим причинам, например, чтобы быть ближе к поставщикам или деловым партнерам. Если договор аренды еще действует в течение определенного периода времени, компании может быть лучше сдать помещение в субаренду.
  • Деловые силы вынудили компанию сократить штат, поэтому необходим офис меньшего размера. Компания может сдать в субаренду часть своего офисного помещения или все его и переехать в другое место.
  • Слияние или поглощение может привести к тому, что компания откажется от своих офисных помещений, и в этом случае субаренда может быть разумным решением.
  • Компания, выходящая из бизнеса, может попытаться покрыть часть расходов, связанных с банкротством или ликвидацией, путем субаренды офисных помещений.

Это лишь несколько причин, по которым компании могут сдавать в аренду офисные помещения, которые они арендовали у другой компании. Итак, теперь вопрос: выгодна ли субаренда?

Некоторые подводные камни при сдаче офисных помещений в субаренду

Практически во всех случаях субаренда офиса осуществляется по более низкой ставке, чем первоначальная аренда.Основная причина этого заключается в том, что у арендатора есть два других варианта: оставить собственность пустующей, что никому не выгодно, или расторгнуть договор аренды. Любой из этих вариантов может быть дороже, чем ежемесячный убыток.

Бывают ситуации, когда вы определенно не хотите сдавать офисное помещение в субаренду. Если у компании, которую вы рассматриваете, плохая кредитная история, это может быть серьезным финансовым риском. Вы можете попасть в худшую ситуацию, если сдадите в субаренду компании, которая не может оплатить аренду или выполнить условия вашего соглашения.

Другой сценарий, с которым вы можете столкнуться, — это трудный домовладелец. Ваш арендодатель может захотеть одобрить вашу субаренду, или в вашем первоначальном договоре аренды могут быть условия субаренды, которые настолько невыгодны, что это просто нереально для вас с финансовой точки зрения или может вызвать головную боль у руководства, которую вы не готовы брать на себя. Именно здесь вам нужен опытный переговорщик, работающий от вашего имени и обсуждающий интересы вашей компании как с арендодателем, так и с вашим потенциальным субарендатором.

СВЯЗАННЫЙ: Как оценить аренду коммерческой недвижимости

Если вы находитесь на благоприятном рынке, где рынок лизинга выше, чем вы платите за аренду, ваш домовладелец может захотеть разделить любые платежи сверх вашего собственного соглашения. Если это так, убедитесь, что ваша сплит покрывает ваши расходы на поиск подходящего арендатора.

Что делать, если вы решили передать в субаренду

Допустим, вы разговаривали со своим арендодателем, адвокатом и агентом по недвижимости.Вы решили, что субаренда — ваш лучший вариант. Как вы продвигаетесь?

  1. Внимательно прочтите договор аренды. Есть ли в договоре аренды пункт, позволяющий разорвать договор аренды с предварительным уведомлением (часто за 90 дней)? Если да, то будет ли этот вариант лучше, чем субаренда?
  2. Запрещает ли договор сдавать в субаренду? Если это не так, убедитесь, что вы понимаете условия, на которых допускается субаренда. Есть ли у вашего арендодателя окончательное разрешение? Можно ли сдавать в субаренду все пространство или только его часть? Есть ли у вас ограничение на размер арендной платы, которую вы можете взимать? Есть ли тип арендатора, которого арендодатель не хочет в здании? Убедитесь, что вы понимаете все разрешения и ограничения для субаренды.
  3. Посоветуйтесь с соседями. Кто-нибудь из них хочет расширить свое пространство? Могут ли они себе это позволить?
  4. Практична ли субаренда? Обеспечивает ли пространство подходящий вход и выход для потенциальных арендаторов? Хватит ли у них парковки? Подходит ли это для их работы?
  5. Реклама. Вам нужно будет сообщить, что помещение можно сдать в аренду.
  6. Проведите собеседование с потенциальными субподрядчиками и подпишите договор.

Чтобы принять оптимальное финансовое решение для вашей компании, ваш бухгалтер должен тесно сотрудничать с агентом по недвижимости на протяжении всего процесса.Также вовлекайте своего адвоката во все обсуждения, чтобы не попадать в горячую воду с юридической точки зрения.

Заключение

Передача вашего офиса в субаренду другому предприятию может быть выгодна, если есть четкая финансовая компенсация расходов, понесенных в результате вашего переезда и сдачи помещения в аренду. Однако вы должны сопоставить эти финансовые выгоды с любыми препятствиями в управлении, которые могут сделать его менее благоприятным.

Последствия для учета субаренды: не нарушен ли мой договор аренды?

Поскольку компании постепенно начинают возвращаться в офисы, они, скорее всего, пересматривают свои потребности в недвижимости.Некоторым компаниям не понадобится то же количество площадей, которые они использовали, поскольку предположительно будут ограничения по количеству сотрудников; другим может потребоваться увеличить пространство, чтобы распределить трудоустройство сотрудников и поддерживать нормы социального дистанцирования. В любом случае, поскольку некоторые компании рационализируют свои квадратные метры и рассматривают возможность субаренды некоторых из своих неиспользуемых офисных площадей, им следует, среди прочего, учитывать, не приведет ли это к обесценению актива в форме права пользования (ROU) или группы активов (актива).

Пример: Инициирующее событие субаренды

Предположим, что арендатор первоначально учитывает 10-летнюю аренду пятиэтажного здания как отдельный актив ФПП в начале аренды. Из-за того, что все этажи не нужны, арендатор решает сдать в субаренду один из этажей на третий год. В начале срока аренды арендатор мог учитывать здание как единый арендованный актив, поскольку все этажи предназначались для одинакового использования, и в учете не было разницы.Однако теперь арендатору следует подумать о том, указывает ли его последующее решение о субаренде одного этажа на то, что договор аренды содержит более одного компонента аренды. Предполагая, что арендатор определяет, что теперь у него есть два компонента аренды (четыре этажа используются для его собственных операций и один этаж передан в субаренду арендатору), арендатор теперь распределит актив ФПП и другие связанные активы (например, улучшения арендованного имущества) и соответствующие обязательство по аренде, основанное на относительной обособленности каждого из двух компонентов.

Кроме того, в зависимости от значимости этого «нового» компонента субаренды компании необходимо будет рассмотреть, есть ли у нее «запускающее событие», вызванное либо изменением способа использования актива, либо тем, что оно вероятно, понесет убыток от субаренды в соответствии с Кодификацией стандартов бухгалтерского учета 360 «Основные средства» (ASC 360).

ASC 360 Соображения в случае повреждения

Предполагая, что критерии для инициирующего события удовлетворяются в приведенном выше примере, что дальше? В соответствии с ASC 360, долгосрочные активы группируются с прочими активами и обязательствами на самом низком уровне, для которого идентифицируемые денежные потоки в значительной степени независимы от денежных потоков по другим активам и обязательствам.В результате заключения субаренды арендатору теперь следует рассмотреть возможность переоценки своей группы активов в связи с изменением фактов и обстоятельств того, как он будет использовать актив ФПП (т. Е. Использование меньшего количества этажей и сдача в аренду другого этажа).

ASC 360 также делает упор на «идентифицируемые денежные потоки», которые «в значительной степени независимы», поскольку арендодатель по субаренде теперь будет получать отдельные денежные потоки (ренту) и может заключить, что эти денежные потоки в значительной степени не зависят от денежных потоков компании. Прочие активы и обязательства, арендодатель должен учитывать, представляет ли переданная в субаренду часть его собственную группу активов для целей тестирования на обесценение.

После определения того, что может быть инициировано обесценение актива, арендатор должен выполнить тест на возмещаемость, описанный в ASC 360, чтобы определить, произошло ли обесценение.

Тест на возмещаемость в соответствии с ASC 360

ASC 360 предоставляет руководство по оценке долгосрочных активов на предмет обесценения, но не дает четких указаний для арендаторов о том, как должны определяться обязательства по операционной аренде и будущий отток денежных средств по арендным платежам для использования в тест на восстанавливаемость.Согласно ASC 360 финансовые обязательства (например, долгосрочная задолженность [1]) обычно исключаются из группы активов, поскольку они являются затратами всей компании и обычно не могут быть напрямую связаны с конкретным активом. В качестве альтернативы операционные обязательства (например, кредиторская задолженность и начисленные расходы) обычно включаются в денежные потоки, используемые для проверки возмещаемости, в той степени, в которой они могут быть привязаны к конкретному активу.

Операционная аренда, как правило, предназначена для определенного актива, и для компании может быть несложно привязать определенные оттоки денежных средств к конкретному активу.В Основах для выводов обновления стандартов бухгалтерского учета (ASU) 2016-02 Совет по стандартам финансового учета (FASB) заявил, что «хотя оба типа обязательств по аренде являются финансовыми обязательствами, обязательства по финансовой аренде эквивалентны долгу, а обязательства по операционной аренде не являются «подобными долгу», а скорее действуют по своей природе », тем самым предоставляя некоторые дополнительные указания относительно того, что может быть включено, а что исключено. После того, как организация сделала выбор в отношении политики включения или исключения обязательства по операционной аренде в балансовой стоимости и недисконтированных денежных потоках группы активов, которая включает актив ФПП, она должна применить этот выбор политики при расчете обесценения, как описано ниже.

Расчет обесценения

Если недисконтированные денежные потоки от актива или группы активов ROU меньше балансовой стоимости актива или группы активов ROU, актив или группа активов ROU считаются обесцененными, и арендатор должен определить сумма убытка от обесценения. Чтобы рассчитать убыток от обесценения, компания должна сравнить справедливую стоимость актива ФПП или группы активов с балансовой стоимостью актива ФПП или группы активов.

Определение справедливой стоимости актива или группы активов в формате ФПП

При определении справедливой стоимости актива или группы активов в форме ФПП арендатор должен учитывать, сколько участник рынка заплатит авансом, единовременный платеж за оставшийся срок аренды за свой наилучшее и наилучшее использование, даже если такое использование отличается от его текущего или предполагаемого использования.Например, арендатор, который в настоящее время сдает помещение в аренду для розничной торговли, может прийти к выводу, что участники рынка наиболее эффективно и наилучшим образом используют площадь для некоммерческих целей. Эта оценка может потребовать значительных усилий или привлечь специалиста.

После глобальной пандемии значительное количество компаний могут изучить возможность субаренды, чтобы лучше использовать свои рабочие места, учитывая, что многие из них адаптировались к удаленной рабочей силе, а многие сотрудники могут не захотеть возвращаться в офис. Такое сочетание факторов может увеличить распространенность субаренды и может вызвать необходимость проведения анализа обесценения.

Для получения дополнительной информации об аренде и внедрении стандарта свяжитесь с нами по адресу [email protected]

Ссылка

[1] Исключение долгосрочной задолженности отражает решение FASB не позволять тому, как организация ведет свою финансовую деятельность, влиять на обесценение

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *