|
Критерий сравнения |
Аренда |
Лизинг (финансовая аренда) |
|
Право собственности на предмет договора в момент заключения договора |
Имущество, являющееся предметом аренды, в момент заключения договора уже принадлежит арендодателю (ст. 608 ГК РФ) |
Имущество, являющееся предметом лизинга, в момент заключения договора не принадлежит лизингодателю, а приобретается им у определенного лизингополучателем продавца. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (ст. 665 ГК РФ, ст. 2, п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее — Закон о лизинге)) |
Право собственности на предмет договора после его заключения |
Имущество, сданное в аренду, остается в собственности арендодателя (ст. 608 ГК РФ). Имущество, преданное лизингополучателю по договору лизинга, является собственностью лизингодателя (п. 1 ст. 11 Закона о лизинге) |
|
|
Возможность выкупа предмета договора |
И договором аренды, и договором лизинга может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора (лизингополучателя) по истечении срока аренды (лизинга) или до его истечения (ст. 624 ГК РФ, п. 1 ст. 19 Закона о лизинге) |
|
|
Необходимость заключения обязательных и сопутствующих договоров |
Обязательные и сопутствующие договоры для аренды не предусмотрены |
Субъекты лизинга должны заключать обязательные (договор купли-продажи) и вправе заключать сопутствующие (договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие) договоры (п. 2 ст. 15 Закона о лизинге) |
|
Предмет договора |
Предмет договора аренды — земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (абзац второй п. 1 ст. 607 ГК РФ) |
Предмет договора лизинга — любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК РФ, п. 2 ст. 3 Закона о лизинге) |
|
Форма и государственная регистрация договора |
Договор аренды может быть заключен в устной (пп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ) и письменной (п. 1 ст. 609 ГК РФ) формах. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ) за некоторыми исключениями (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 651, ст. 633, ст. 643 ГК РФ) |
Договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме (п. 1. ст. 15 Закона о лизинге). Договор лизинга, предметом которого является недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге). Предусмотрена также регистрация отдельных предметов лизинга, подлежащих регистрации в государственных органах (транспортные средства, оборудование повышенной опасности и другие предметы лизинга) (п. 1 ст. 20 Закона о лизинге) |
|
Стороны договора |
Арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Требования к арендодателю предусмотрены ст. 608 ГК РФ. Арендатор — любой субъект гражданского права |
Лизингодатель и лизингополучатель. Требования к ним приведены в п. 1 ст. 4 Закона о лизинге. Одним из обязательных участников лизинговых операций выступает продавец предмета лизинга. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения (п. 1 ст. 4 Закона о лизинге) |
|
Риск случайной гибели предмета договора |
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет арендодатель, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ) |
Риск случайной гибели или случайной порчи имущества переходит к лизингополучателю в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга (ст. 669 ГК РФ, п. 1 ст. 22 Закона о лизинге) |
|
Содержание предмета договора |
Осуществление капитального ремонта является обязанностью арендодателя, а поддержание имущества в исправном состоянии, произведение текущего ремонта, несение расходов на содержание имущества — арендатора (ст. 616 ГК РФ) |
И текущий, и капитальный ремонт предмета лизинга является обязанностью лизингополучателя, если иное не предусмотрено договором лизинга (п. 3 ст. 17 Закона о лизинге) |
|
Неотделимые улучшения |
В случае если неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя или лизингодателя, арендатор/ лизингополучатель имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости таких улучшений (если иное не предусмотрено договором), если такие улучшения произведены без согласия арендодателя/ лизингодателя — право на возмещение их стоимости у арендатора/ лизингополучателя отсутствует (п.п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ, п.п. 8 и 9 ст. 17 Закона о лизинге) |
|
|
Возможность заключения договоров субаренды/ сублизинга |
Арендатор/ лизингополучатель вправе с согласия арендодателя/ лизингодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (сублизинг) другому лицу на срок, не превышающий срок договора (п. 2 ст. 615 ГК РФ, ст. 8 Закона о лизинге) |
|
права на земельный участок – тема научной статьи по праву читайте бесплатно текст научно-исследовательской работы в электронной библиотеке КиберЛенинка
Литература
1. Яхонтова А.А. Правовое регулирование газоснабжения в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект): автореф. дис. .. .канд. юр. наук. — М., 2005. — 25 с.
2. О газоснабжении в Российской Федерации: Федеральный закон от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ (ред. от 7 ноября 2011 г.) // Российская газета. — 1999. — № 67.
3. Об утверждении Правил поставки газа в Российской Федерации: постановление Правительства РФ от 5 февраля 1998 г. № 162 (ред. от 24 ноября 2011 г.) // [В данном виде документ опубликован не был] // Собрание законодательства РФ. — 1998. — № 6. — Ст. 770.
4. О порядке поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан: постановление Правительства РФ от 21 июня 2008 г. № 549 // Собрание законодательства РФ. — 1998. — № 30 (Ч. 2). — Ст. 3635.
5. Об утверждении правил пользования газом и предоставления услуг по газоснабжению в Российской Федерации: постановление Правительства РФ от 17 мая 2002 г. № 317 // Собрание законодательства РФ. — 2002. — № 20. — Ст. 1870.
7. Пузиков А.С. Особенности договора газоснабжения в условиях реформирования внутреннего рынка газа: вопросы теории и практики: автореф. дис. … канд. юр. наук. — Волгоград, 2007. — 24 с.
8. Ращевский Е.С. Частноправовые вопросы регулирования газоснабжения. // Законодательство. -2001. — № 4. — C.44 — 54.
9. В настоящей статье, если не указано иное, под договором газоснабжения подразумевается договор снабжения газом через присоединенную сеть.
10. Красавчиков О.А. Советское гражданское право. в 2 т. — М.: Высш. шк., 1968. — Т.2. — 520 с.
11. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. — М.: Юр. лит., 1999. — 220 с.
12. Москвичев А.Ю. Особенности квалификации договора снабжения газом через присоединительную сеть // Актуальные проблемы частноправового регулирования. — Самара: Универс-групп, 2006. — С. 207209.
Вологдина Кристина Владимировна — аспирант кафедры гражданского права и процесса Бурятского государственного университета. E-mail: christin87@ mail.ru.
Vologdina Christina Vladimirovna — postgraduate student, department of civil law and process, Buryat State University. E-mail: [email protected].
УДК 347.453.1 © Н.Б. Дашицыренова
Лизинг недвижимого имущества: права на земельный участок
Статья посвящена проблеме принадлежности земельных участков, на которых располагаются объекты недвижимости, являющиеся предметом договора финансовой аренды (лизинга). Так как по действующему законодательству земля не является предметом договора лизинга, то нерешенным остается вопрос о праве на земельный участок, на котором находится, например, здание — предмет договора лизинга. Автор указывает на целесообразность признания предметом договора лизинга земельных участков, которые составляют единый комплекс с недвижимым имуществом.
Ключевые слова: предмет договора финансовой аренды, земельный участок, право собственности, недвижимое имущество.
© N.B. Dashitsyrenova
The financial lease of real estate: rights to a land plot
The article is devoted to the problem of land plot belonging that is a subject matter of financial lease and where a real estate is situated. As according to the current legislation the land plot is not a subject matter of financial lease, then the
problem of the right on the land plot where a building is situated, cannot be settled. The author points at the necessity to declare the land plot as a subject matter offinancial lease because it constitutes a single complex with the real estate. Keywords: subject matter offinancial lease, land plot, right of ownership, real estate.
Ведение любой коммерческой деятельности помимо текущих расходов требует наличия производственных и офисных площадей. Однако далеко не все организации имеют средства для их приобретения. Сегодня одним из способов решения этой проблемы является финансовая аренда (лизинг) недвижимости, когда можно не выводить денежные средства из оборота, а заложить их в бюджет и учитывать в дальнейшей деятельности. При заключении договора финансовой аренды недвижимого имущества участники сталкиваются с недостаточным правовым регулированием лизинговых отношений в российском законодательстве. Известно, что договоры финансовой аренды (лизинга) недвижимости являются самыми проблемными и сложными в лизинговой деятельности. Требования, предъявляемые к таким сделкам, всегда значительно шире и жестче, чем к сделкам с другими видами имущества. Соответственно, следует отметить, что проработка лизинговой сделки должна проводиться специалистами очень тщательно.
Для некоторых лизинговых компаний данное обстоятельство становится причиной отказа от заключения подобных договоров. Одним из сдерживающих факторов заключения этого договора является проблема принадлежности земельных участков, на которых располагаются объекты недвижимости, являющиеся предметом лизинга. Согласно ст. 666 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» (далее — Закон о лизинге) предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия, другие имущественные комплексы, здания, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, кроме земельных участков и других природных объектов [1; 2]. Вместе с тем Земельный кодекс Российской Федерации (далее — ЗК РФ) закрепляет единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) [3].
Как отмечают специалисты, основными причинами запрета операций лизинга с землей в России являются, во-первых, негативное отношение законодателя к вовлечению в гражданский оборот природных ресурсов; во-вторых, неподверженность природных ресурсов амортизации, из-за
чего расчет лизинговых платежей здесь лишен объективной основы [4; 5]. Помимо перечисленных причин это явление объясняется также неразвитостью поземельного оборота в России.
Статья 666 ГК РФ и Закон о лизинге сужают перечень объектов, которые могут быть использованы для финансовой аренды (лизинга), по сравнению со ст. 607 ГК РФ. Кроме того, в п. 1 ст. 652 ГК РФ говорится, что «одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования». Как было уже сказано, земельный участок не может быть предметом договора финансовой аренды. Отсюда возникает вопрос: какова судьба такого участка, на котором располагается недвижимое имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды. Здесь может возникнуть ситуация, когда право на землю и право на недвижимое имущество (например, здание или сооружение) принадлежат разным субъектам. Законодатель также не определяет порядок выкупа земельного участка, на котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом договора лизинга. Дальнейший выкуп лизингополучателем здания по договору лизинга будет невозможен, в силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, возможно только вместе с земельным участком. Таким образом, нельзя выкупить здание без земельного участка, а земельный участок не является предметом лизинга. Кроме того, заключение договора финансовой аренды недвижимости требует от сторон проведения тщательного юридического анализа ранее осуществленных процедур, связанных с переходом прав на объект и регистрацией таких сделок. Подобная деятельность является сложным процессом и делает процедуру заключения договора еще более проблематичной.
Наличие законодательного запрета на передачу в лизинг земельных участков, отсутствие порядка его выкупа существенно затрудняют проведение таких сделок. Для решения указанных проблем Е.А. Киндеева предлагает установить запрет только на передачу в лизинг незастроенных (пустых) земельных участков, а также земельных
участков из состава земель сельскохозяйственного назначения и соответственно разрешить передачу в лизинг земельных участков, на которых расположен объект недвижимости, являющийся предметом лизинга [6]. В целом применение такого предложения значительно смягчило бы сложившуюся ситуацию. По мнению С.А. Громова. для целей соблюдения принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости и недопустимости лизинга земельных участков лизингодателю и лизингополучателю в случае, когда в качестве предмета лизинга в оборот вовлекается здание или сооружение, надлежит заключать два договора: во-первых, собственно договор лизинга строения и, во-вторых, договор аренды участка. Таким образом, объекты, связанные «единой судьбой», могут оказаться включенными в оборот в рамках двух пусть тесно взаимосвязанных, но разных правоотношений, возникающих на основании разных юридических фактов и на разных условиях, определяющих порядок изменения и прекращения правоотношений [7].
В настоящее время стороны лизинговых отношений решают указанную проблему посредством выкупа земельного участка, на котором располагается объект недвижимого имущества, либо передачи земельного участка в долгосрочную аренду (с правом пролонгации такого договора аренды). На наш взгляд, при таком подходе, когда происходит деление одного сложного многоаспектного правоотношения на два разных, регулируемых отдельно, процедура лизингового правоотношения излишне усложняется. Составление отдельного договора аренды земельного участка требует дополнительных затрат времени, привлечения соответствующих специалистов. Кроме того, как отмечает сам автор, законодательство не дает ответа на вопрос о том, как должен поступить орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимость, если при одновременной подаче документов на регистрацию договора лизинга строения и договора аренды участка один из них будет зарегистрирован, а в регистрации другого будет отказано.
Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации (далее — Президиум ВАС РФ) не согласился с тем, что лизингополучатель не может выкупить недвижимость, так как ее выкуп невозможен без земельного участка, который по законодательству не может являться предметом лизинга. Объекты недвижимости могут перехо-
дить в собственность лизингополучателя и без включения в договор лизинга земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества. В таком случае к лизингополучателю переходит право собственности на землю в силу закона (если продавец недвижимости является собственником земли) либо права лизингополучателя на землю определяются по договору с собственником участка.
Как пояснил Президиум ВАС РФ, предметом договора лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора лизинга. Вместе с тем предусмотренный законом запрет на передачу в лизинг земли не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс [8].
В случае, если лизингодатель приобретает объект недвижимости для передачи в лизинг у определенного продавца, являющегося собственником этого объекта и земельного участка, на котором он расположен, то лизингополучателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или иное предусмотренное договором право на соответствующую часть земельного участка. Например, если здание — предмет договора лизинга — расположено на земельном участке, используемом продавцом не на праве собственности, то права лизингополучателя на землю определяются по договору с собственником участка либо он приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Таким образом, для дальнейшего развития договора лизинга недвижимости целесообразным представляется признать предметом договора финансовой аренды земельные участки, которые составляют единый комплекс с недвижимым имуществом (здание, сооружение, предприятие, иной имущественный комплекс). При этом следует определить, что земельный участок должен передаваться в лизинг лишь в той части, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования во избежание практики передачи в лизинг небольших сооружений на крупном земельном участке для последующего выкупа именно земельного участка.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая — четвертая [Принят Гос. думой 23 апр.
1994 г., с изм. и доп. по состоянию на 10 апр. 2011 г.] // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 22. Ст. 2457.
2. О финансовой аренде (лизинге): федеральный закон от 29 окт. 1998 г. №164-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1998. — № 44. — Ст. 5394.
3. Земельный кодекс [Принят Гос. думой 28 сент. 2001 г. с изм. и доп. по сост. на 8 апр. 2011 г.] // Собрание законодательства РФ. — 2001. — № 44. — Ст. 4147.
4. Бутенина Т. Лизинг недвижимости: спорные вопросы // Лизинг ревю. — 2005. — № 4.
5. Ситкин А.И. Лизинг недвижимости в России // Финансы. — 2006. — №12.
УДК 347.23
6. Киндеева Е.А. Государственная регистрация договоров лизинга // эж-ЮРИСТ. — 2006. — № 23.
7. Громов С.А. Предмет лизинга в гражданском обороте // Объекты гражданского оборота: сб. ст. / под ред. М.В. Решкова. — М.: Статут, 2007.
8. Постановление президиума Высшего арбитражного суда РФ от 16 сент. 2008 г. № 4904/08 // СПС КонсультантПлюс.
Дашицыренова Наталья Баировна — аспирант кафедры гражданского права и процесса Бурятского государственного университета, e-mail: [email protected].
Dashitsyrenova Natalya Bairovna — postgraduate student, department of civil law and process, Buryat State University, e-mail: [email protected].
© Н.Н. Ломако
Проблемы признания общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения
В статье рассмотрены проблемы признания общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения многоквартирного дома. В судебной практике сформировались две противоположные позиции: для признания права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения достаточно установить факт наличия в нем инженерных коммуникаций или иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме; наличия инженерных коммуникаций и оборудования недостаточно для признания права общей долевой собственности домовладельцев на подвальное помещение.
Ключевые слова: общее имущество, многоквартирный дом, подвальное помещение, долевая собственность, инженерные коммуникации, оборудование.
Lomako
The problems of recognition the homeowners’ shared ownership to basements
The article discusses the problem of recognition the homeowners ’shared ownership to basements in apartment buildings. In judicial practice two opposing positions have been formed: the first says that for recognizing the homeowners ’ right to basements as to shared property it is enough to determine the availability of engineering services or other equipment that are provided for more than one apartment in the house; the second states that the availability of engineering services and equipment is insufficient for recognizing homeowners’ shared ownership to basements.
Keywords: common property, apartment house, basement, shared ownership, engineering services, equipment.
В соответствии с действующим законодательством помимо жилых помещений в многоквартирном доме собственникам на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество. Примерный перечень объектов, входящих в общее имущество многоквартирного дома, и критерии отнесения к такому имуществу содержатся в части 1 ст. 36 ЖК РФ [1].
Федеральный закон от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [2] в ч. 1 ст. 36 перечисляет общее имущество в многоквартирном дома принадлежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности.
На практике возникают споры при признании права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения. Право общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения не может быть доказано только на основании заключения экспертизы о наличии в таких помещениях инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживающих более одного помещения в здании (Извлечения из постановления президиума ВАС РФ от 15 декабря 2009 г. № 12537/09 по делу № А56-42253/2007 [3]). Так, товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ) обратилось в суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом о признании права общей долевой собственности собственников помещений в жилом многоквартирном доме на подвальные помещения. Основанием иска является
Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» применяется к договорам лизинга недвижимости (в том числе жилого дома), одной из сторон которых является физическое лицо, не использующее предмет лизинга в предпринимательских целях. Конвенции УНИДРУА о Международном финансовом лизинге и Модельный закон о лизинге не подлежат применению к отношениям сторон
4. Федеральный закон "О финансовой аренде
(лизинге)" применяется к договорам лизинга
недвижимости (в том числе жилого дома),
одной из сторон которых является физическое
лицо, не использующее предмет лизинга
в предпринимательских целях.
Конвенции УНИДРУА о Международном
финансовом лизинге и Модельный закон
о лизинге не подлежат применению к отношениям
сторон - резидентов Российской Федерации
по договору лизинга недвижимого имущества,
используемого арендатором для личных,
семейных или бытовых целей
Определение Судебной коллегии
по гражданским делам Верховного Суда РФ
от 5 ноября 2013 г. N 48-КГ13-5
(Извлечение)
Ш. обратилась в суд с иском к ООО "Альянс-Лизинг" о признании
недействительным договора возвратного лизинга жилого дома (далее -
договор возвратного лизинга жилого помещения), применении
последствий недействительности сделки, отмене регистрации права
собственности ООО "Альянс-Лизинг" на данный дом, указав следующее.
20 апреля 2011 г. она заключила с ООО "Альянс-Лизинг" договор
возвратного лизинга жилого помещения. При этом его условия ей не
разъяснялись. Намерения заключить такой договор Ш. не имела, желала
продать принадлежащий ей дом, текст договора не читала, разобраться
самостоятельно в его условиях не могла, подписала договор, не
вникая в его текст. Полагала, что совершила сделку под влиянием
обмана, была умышленно введена в заблуждение ответчиком с целью
совершения сделки, выгодной ответчику. Ссылалась также на то, что
сделка была подписана лицом, не имеющим полномочий на ее
совершение.
Решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска
Челябинской области от 20 августа 2012 г. в удовлетворении исковых
требований Ш. к ООО "Альянс-Лизинг" о признании недействительным
договора возвратного лизинга жилого помещения, применении
последствий недействительности сделки было отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам
Челябинского областного суда от 6 декабря 2012 г. решение
Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области
от 20 августа 2012 г. отменено и по делу принято новое решение,
которым исковые требования были удовлетворены.
В кассационной жалобе ООО "Альянс-Лизинг" просило об отмене
апелляционного определения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ
5 ноября 2013 г. жалобу удовлетворила, указав следующее.
Судом установлено, что между Ш. и ООО "Альянс-Лизинг" заключен
договор возвратного лизинга жилого помещения, по условиям которого
ООО "Альянс-Лизинг", являясь лизингодателем, приняло на себя
обязательство приобрести по поручению лизингополучателя Ш. жилой
дом с предоставлением его истцу в аренду с последующим выкупом
сроком на один год с момента регистрации права собственности на
указанный дом за ООО "Альянс-Лизинг". Истец приняла на себя
обязательство уплатить ответчику лизинговые платежи, которые в
соответствии с договором подлежали внесению согласно расчету
платежей. С графиком платежей истец была ознакомлена. Оплата по
договору возвратного лизинга жилого помещения произведена ею
дважды, после чего обязательства по выплате прекратились.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных
требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор
возвратного лизинга жилого помещения, заключенный между сторонами,
является по своей правовой природе смешанным, содержит элементы
договора купли-продажи недвижимого имущества и договора возвратного
лизинга. При этом доказательств того, что сделка была совершена под
влиянием обмана, суду представлено не было.
Довод истца о подписании оспариваемого договора
неуполномоченным лицом суд счел несостоятельным, поскольку директор
ООО "Альянс-Лизинг" подтвердил свою подпись в оспариваемом
договоре, пояснив, что он лично присутствовал при заключении
договора в регистрирующем органе и данный договор заключен в
интересах ООО "Альянс-Лизинг" с его одобрения.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое
решение об удовлетворении исковых требований, суд апелляционной
инстанции, придя к выводу о необходимости применения к спорным
правоотношениям норм международного права, а именно положений
Конвенции УНИДРУА о Международном финансовом лизинге (заключена в
г. Оттаве 28 мая 1988 г.), к которой присоединилась Российская
Федерация (Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 16-ФЗ, далее -
Конвенция), и ст.ст. 1 и 2 Модельного закона о лизинге, принятого
на XXV пленарном заседании Межпарламентской Ассамблеи государств -
участников СНГ (постановление от 14 апреля 2005 г. N 25-6, далее -
Модельный закон о лизинге), указала на ничтожность заключенного
договора возвратного лизинга жилого помещения, как не
соответствующего нормам международного права.
Суд апелляционной инстанции указал также, что к сделкам
финансового лизинга на имущество (в том числе на жилые помещения)
положения Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ
"О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон о лизинге)
применению не подлежат.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с
вынесенным судебным постановлением не согласилась по следующим
основаниям.
Конвенция, в соответствии с ее ст. 1, регулируя сделки
финансового лизинга, применяется к сделкам финансового лизинга на
любое оборудование, за исключением того, которое должно быть
использовано в основном для личных, семейных или домашних целей
арендатора.
В силу ст. 3 Конвенции она применяется, когда коммерческие
предприятия арендодателя и арендатора находятся в разных
государствах.
Согласно положениям ст.ст. 1 и 2 Модельного закона о лизинге
лизинговая деятельность представляет собой вид предпринимательской
деятельности, связанной с вложением собственных и (или)
привлеченных средств лизингодателя (инвестиций) для приобретения
имущества и передачи его в лизинг. Предметом (объектом) лизинга
является любое движимое и недвижимое имущество, относящееся по
установленной классификации к основным средствам (фондам) или к
отдельным группам нематериальных активов в соответствии с
национальным законодательством, кроме запрещенных национальным
законодательством к обращению на рынках или для которых установлен
особый порядок обращения. Предмет лизинга не может быть использован
в течение срока лизинга для личных, семейных и бытовых нужд.
Как установлено судом, сторонами договора возвратного лизинга
жилого помещения выступали гражданка Российской Федерации - Ш. и
юридическое лицо, образованное в соответствии с нормами
законодательства Российской Федерации, - ООО "Альянс-Лизинг",
находящиеся на территории Российской Федерации, а не в разных
государствах.
Заключая договор возвратного лизинга жилого помещения, которое
не является оборудованием, истец рассчитывала продолжать
использовать жилой дом для проживания.
При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о
том, что к возникшим правоотношениям подлежали применению нормы
международного права, поименованные выше, является ошибочным.
Согласно ст. 2 Закона о лизинге (в редакции, действовавшей на
момент заключения договора возвратного лизинга жилого помещения)
договор лизинга - договор, в соответствии с которым арендодатель
(далее - лизингодатель) обязуется приобрести в собственность
указанное арендатором (далее - лизингополучатель) имущество у
определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это
имущество за плату во временное владение и пользование. Договором
лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и
приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.
По договору лизинга лизингополучатель обязуется принять
предмет лизинга в порядке, предусмотренном указанным договором
лизинга; выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в
сроки, которые предусмотрены договором лизинга; по окончании срока
действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не
предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет
лизинга в собственность на основании договора купли-продажи;
выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора
лизинга (п. 5 ст. 15 Закона о лизинге).
Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том
числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания,
сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и
недвижимое имущество (п. 1 ст. 3 Закона о лизинге). При этом
Федеральным законом от 8 мая 2010 г. N 83-ФЗ "О внесении изменений
в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с
совершенствованием правового положения государственных
(муниципальных) учреждений" в данную статью были внесены изменения,
в соответствии с которыми упоминание об использовании предмета
лизинга в предпринимательских целях было исключено. Таким образом,
законодатель предоставил возможность заключения договора лизинга
недвижимости (в том числе жилого дома) с физическими лицами.
Учитывая изложенное, вывод суда апелляционной инстанции о том,
что к возникшим правоотношениям не применимы нормы Закона о
лизинге, признан необоснованным.
Высказанное судом апелляционной инстанции суждение о
несоответствии Закона о лизинге Конвенции и Модельному закону о
лизинге не может быть принято во внимание, как не основанное на
каком-либо правовом анализе указанных актов.
Рассмотрение апелляционной жалобы Ш., не содержавшей доводов о
применении к спорному договору возвратного лизинга жилого помещения
норм международного права, и последующее признание судом
апелляционной инстанции данного договора недействительным по
указанному основанию привели к тому, что суд фактически лишил ООО
"Альянс-Лизинг" возможности представить свою позицию по вопросу
применения норм международного права в данном деле, возражения по
заявленным требованиям и тем самым нарушил ст. 6 Конвенции о защите
прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 г., гарантирующую
право каждого в случае спора о его гражданских правах и
обязанностях на справедливое и публичное разбирательство дела в
разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на
основании закона.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам
Челябинского областного суда от 6 декабря 2012 г. отменила, дело
направила на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
______________
58Лизинг: сущность, виды.
Лизинг — форма долгосрочного договора аренды имущества производственного назначения, характеризуемого определенными условиями его использования. В общем виде имеет признаки договора аренды и договора долгосрочного кредита (инвестиционного кредита).
По договору лизинга лизингополучатель (арендатор) получает в долгосрочную аренду определенное имущество и использует его для осуществления своей производственной деятельности. При этом на период действия он имеет исключительное право пользования этим имуществом. Однако, ответственность за риск случайной гибели, техническое состояние, сохранность принимает лизингополучатель.
По окончании договора арендатор может: — Вернуть объект аренды арендодателю;
— Заключить новый договор на аренду данного имущества; — Выкупить объект лизинга по остаточной стоимости.
Объектом лизинга может быть любое движимое и недвижимое имущество, относящееся по действующей классификации к основным средствам, кроме имущества, запрещенного к свободному обращению на рынке. В зависимости от объекта лизинга различают лизинг оборудования и лизинг недвижимого имущества. В силу высокой стоимости, сложности осуществления, большого срока подготовки лизинг недвижимого имущества вряд ли найдет широкое применение в нашей стране. В первую очередь интересен лизинг оборудования. Это подтверждается и зарубежной практикой, где на долю лизинга оборудования приходится основная часть всех лизинговых платежей. Земля не может быть предметом лизинга!
Субъектами лизинга являются: Лизингодатель – ФЛ/ЮЛ, которое за счет привлеченных или собственных средств приобретает в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю.
Лизингополучатель – ФЛ/ЮЛ, которое согласно договору лизинга принимает предмет лизинга.
Продавец имущества — лицо, продающее имущество, являющееся объектом лизинга.
Взаимоотношения сторон договора лизинга регулируются соответствующими договорами. В общем случае лизингодатель покупает оборудование у продавца по распоряжению лизингополучателя. Однако, возможны случаи, когда лизингодатель покупает оборудование на свой страх и риск.
Этапы лизинговой сделки: На первом этапе изготовитель оборудования и лизингодатель, заключая договор купли-продажи, выступают как продавец и покупатель. При этом пользователь имущества, юридически не участвуя в договоре купли-продажи, является активным участником этой сделки, выбирая оборудование и конкретного поставщика. Все технические вопросы реализации договора о купли-продажи (комплектность, сроки и место поставки, гарантийные обязательства, порядок приемки и т.п.) решаются между изготовителем и лизингополучателем, на лизингодателя ложится обязанность финансового обеспечения сделки.
На втором этапе покупатель имущества сдает его во временное пользование, выступая как лизингодатель. Однако отношения по второму договору не замыкаются между пользователем и лизингодателем. Продавец имущества, хотя и заключает договор купли-продажи с лизингодателем, несет ответственность за качество оборудования перед пользователем.
Виды лизинга. Основными видами лизинга, признанными во всем мире, являются финансовый лизинг и оперативный лизинг, а критериями для такого разграничения служат срок использования оборудования и объем обязанностей лизингодателя.
Оперативный лизинг характеризуется тем, что срок лизинга короче, чем нормативный срок службы имущества, и лизинговые платежи не покрывают полной стоимости имущества. Поэтому лизингодатель вынужден его сдавать во временное пользование несколько раз, так как для него возрастает риск по возмещению остаточной стоимости объекта лизинга. В связи с этим при прочих равных условиях размеры лизинговых платежей в случае оперативного лизинга выше, чем при финансовом лизинге.
Финансовый лизинг представляет собой лизинг имущества с полной выплатой стоимости имущества и характеризуется тем, что срок, на который передается имущество во временное пользование, приближается по продолжительности к сроку эксплуатации и амортизации всей или большей части стоимости имущества. В течение срока договора лизингодатель за счет лизинговых платежей возвращает себе всю стоимость имущества и получает прибыль от лизинговой сделки. При финансовом лизинге, как правило, обязанность по техническому обслуживанию и страхованию ложится на лизингополучателя. Этот вид лизинга является наиболее распространенным.
Интересной разновидностью финансового лизинга является возвратный лизинг. Суть его в следующем. У предприятия есть некое оборудование, но для производственной деятельности, увы, нет достаточных средств. Предприятие продает лизинговой компании свое оборудование, одновременно оформляя соглашение о лизинге своего же имущества с правом его последующего выкупа. В результате этой сделки, где поставщик и арендатор — одно и то же юридическое лицо, у предприятия появляются необходимые денежные средства.
Прямой лизинг. В данном случае производитель оборудования самостоятельно сдает объект в лизинг. Тем самым поставщик и лизингодатель выступают в одном лице. Имеет место двухсторонняя сделка. В таком виде двухсторонние лизинговые сделки не нашли широкого распространения, так как при увеличении лизинговых операций производитель, как правило, создает свою лизинговую компанию.
По объему обслуживания передаваемого имущества лизинг подразделяется на чистый, полный и частичный лизинг.
Чистый лизинг — это отношения, при которых все обслуживание имущества берет на себя арендатор. Поэтому в данном случае расходы по обслуживанию оборудования не включаются в лизинговые платежи. Данный вид лизинга характерен для финансового лизинга.
Полный лизинг предполагает обязательное техническое обслуживание оборудования, его ремонт, страхование и другие операции, которые лежат на лизингодателе. Кроме этих услуг, по желанию арендатора арендодатель может взять на себя обязанности по подготовке квалифицированного персонала, маркетингу и рекламе готовой продукции, поставке сырья и т.п. Можно сказать, что «мокрый» лизинг характерен для оперативного лизинга.
Частичный лизинг – смежные обязанности между лизингодателем и лизингополучателем.
Рынок лизинговых услуг в нашей стране еще не сложился, и практически нет лизинговых компаний, которые обеспечили бы качественное техническое обслуживание объектов лизинга. В связи с этим наиболее распространенным видом лизинга будет являться чистый лизинг.
Револьверный лизинг, или лизинг с последовательной заменой имущества. Потребность в таком виде лизинга может возникнуть, когда лизингополучателю по технологии последовательно требуется различное оборудование. В этих случаях в соответствии с условиями лизингового договора лизингополучатель приобретает право по истечении определенного срока обменять арендуемое имущество на другой объект лизинга.
Часто лизинг осуществляется не напрямую, а через посредника. При этом в договоре предусматривается, что в случае временной неплатежеспособности или банкротства посредника лизинговые платежи должны поступать основному лизингодателю. Подобные сделки получили название «сублизинг» (особый вид отношений, возникающий в связи с переуступкой прав пользования предметом лизинга 3-му лицу).
13.4.
Специфической формой кредитного обслуживания внешнеэкономических связей является лизинговые операции — предпринимательская деятельность, направленная на инвестирование собственных или привлеченных финансовых средств и заключается в предоставлении лизингодателем в исключительное пользование лизингополучателю на определенный срок имущества, которое является собственностью лизингодателя или приобретается им в собственность по поручению и согласованию с лізингоодержува-чем у соответствующего продавца имущества, при условии уплаты лізинго-получателем периодических лизинговых платежей.
Объектом лизинга может быть любое недвижимое и движимое имущество, которое может быть отнесено к основным фондам. Субъектами лизинга могут быть:
— лизингодатель — субъект предпринимательской деятельности, в том числе банковская или небанковское финансовое учреждение, который передает в пользование объекты лизинга по договору лизинга;
— лизингополучатель — предприятие, которое получает в пользование объекты лизинга по договору лизинга;
— продавец лизингового имущества — предприятие, которое производит имущество (машины, оборудование и т.п.) и/или продает собственное имущество, являющееся объектом лизинга.
Различают следующие виды лизинга.
1. Финансовый лизинг — это договор лизинга, в результате заключения которого лизингополучатель по своему заказу получает в платное пользование от лизингодателя объект лизинга на срок не менее срока, за который амортизируется 60% стоимости объекта лизинга, определенной в день заключения договора. Сумма возмещения стоимости объекта лизинга в составе лизинговых платежей за период действия договора финансового лизинга должна включать не менее 60% стоимости объекта лизинга, определенной в день заключения договора. После окончания срока договора финансового лизинга объект лизинга, переданный лизингополучателю по договору, переходит в собственность лизингополучателя или выкупается им по остаточной стоимости.
2. Оперативный лизинг — это договор лизинга, в результате заключения которого лизингополучатель по своему заказу получает в платное пользование от лизингодателя объект лизинга на срок, меньший срока, за который амортизируется 90% стоимости объекта лизинга, определенной в день заключения договора. После окончания срока договора оперативного лизинга он может быть продлен или объект лизинга подлежит возврату лізинго-давцю и может быть повторно передан в пользование другому лизингополучателю по договору лизинга.
Есть разные формы лизинга.
1. Возвратный лизинг — это договор лизинга, предусматривающего приобретение лизингодателем имущества у собственника и передачу этого имущества ему в лизинг.
2. Паевой лизинг — это осуществление лизинга с участием субъектов лизинга на основе заключения многостороннего договора и привлечение одного или нескольких кредиторов, которые принимают участие в осуществлении лизинга, инвестируя свои средства. При этом сумма инвестированных кредиторами не может составлять более 80% от стоимости приобретенного для лизинга имущества.
3. Международный лизинг — это договор лизинга, которая осуществляется субъектами лизинга, которые находятся под юрисдикцией различных государств, или в случае, если имущество или платежи пересекают государственные границы.
4. Экспортный лизинг — соглашение, по которому лизинговая компания покупает объект лизинга в национальной компании и передает его заграничном лизингополучателю.
5. Импортный лизинг — лизингодатель приобретает предмет лизинга у иностранного предприятия и предоставляет его отечественном лизингополучателю.
6. Сублизинг — операция, в которой принимают участие основной лизингодатель, зарегистрированный в одной стране, и посредник другой страны, передает объект лизинга лизингополучателю.
Существенными условиями договора лизинга являются:
— наименование сторон;
— объект лизинга (перечень и стоимость имущества), условия и сроки его поставки;
— срок, на который заключается договор лизинга;
— размер, структура и график уплаты лизинговых платежей, условия их просмотра;
— условия переоценки стоимости объекта лизинга в соответствии с действующим законодательством;
— условия возврат объекта лизинга в случае банкротства лизингополучателя;
— условия страхования объекта лизинга;
— условия эксплуатации и технического обслуживания, модернизации объекта лизинга и предоставления информации о его технического состояния;
— условия регистрации объекта лизинга;
— условия возврата объекта лизинга или его искупления после окончания действия договора;
— условия досрочного расторжения договора лизинга;
— условия предоставления сведений о финансовое состояние лизингополучателя;
— ответственность сторон;
— дата и место заключения договора.
В отличие от традиционной аренды объект лизинговой сделки избирается лизингополучателем, а лизингодатель приобретает оборудование за свой счет. Срок лизинга короче срок физического износа оборудования. После окончания срока лизинга клиент может продолжать аренду на льготных условиях или купить имущество по остаточной стоимости. В мировой практике лизингодателем обычно является лизинговая компания, а не коммерческий банк.
Сегодня лизинг является одним из основных финансовых инструментов, что позволяет осуществлять крупномасштабные капитальные инвестиции в развитие материально-технической базы любого производства. По сравнению с другими способами приобретения оборудования (оплата по факту поставки, покупка с отсрочкой оплаты, банковский кредит и т.п.) лизинг имеет ряд существенных преимуществ:
1. Лизинг дает возможность предприятию-арендатору расширить производство и наладить обслуживание оборудования без крупных единовременных затрат и необходимости привлечения заемных средств.
2. Смягчается проблема ограниченности ликвидных средств, расходы на приобретение оборудования равномерно распределяются на весь срок действия договора. Освобождаются средства для вложения в другие виды активов.
3. Не привлекается заемный капитал, и в балансе предприятия поддерживается оптимальное соотношение собственного и заемного капиталов.
Наряду с тем лизинг имеет и определенные недостатки:
— операции, связанные с лизингом, отличаются значительной сложностью как относительно разработки приемлемой схемы, формулировка условий соглашения, так и относительно документального ее оформления;
— лизингодатель должен иметь значительный первоначальный капитал или иметь стабильный источник средств;
— лизингополучатель проигрывает на повышении остаточной стоимости лизингового имущества, в частности через инфляцию;
— стоимость лизинга выше, чем цена покупки, ссуды (банковского кредита), поскольку риски износа (морального старения) объекта лизинга несет лизингодатель, который закладывает их в стоимость лизинга.
Лизинговая операция отличается довольно сложной организацией. Соглашение часто состоит как минимум из трех контрактов:
— между арендатором и арендодателем;
— между поставщиком и арендодателем;
— между арендодателем и его банком.
Конечно, перед заключением сделки дело клиента тщательно анализируется. Этот анализ включает:
— оценку способности клиента выплатить арендные платежи и его предыдущих доходов от использования арендованного оборудования;
— оценку товаров (спрос на них с позиций возможного перепродажи).
Если это международный лизинг, то особую важность приобретают: выбор валюты контракта, оценка риска изменения курса валюты, таможенный режим арендатора, уровень налогов, налагаемых на арендодателя, наличие договоров об избежании двойного налогообложения между странами, защита права собственности иностранного арендодателя в стране арендатора.
При лизинге с дополнительным привлечением средств особенно остро встают вопросы залогового права, страхования, различных гарантий. Важны также вопросы предоставления технических гарантий производителем.
Необходимо отметить, что в области лизинга движимого имущества за последние годы были произведены, хотя и с некоторыми нюансами, стандартные типы контрактов, в то время как в области лизинга недвижимого имущества отдельные пункты контрактов состоят, как правило, в индивидуальном порядке с учетом размера объектов и более длительных сроков действия заключенных контрактов.
Важным моментом при заключении контракта является расчет и обоснование лизинговых платежей, которые лізингоодержу-вач вносит за пользование объектом лизинга. Величина периода, за который вносится лизинговый платеж, устанавливается по договору лизинга и может быть неравномерной. Лизинговые платежи включают:
— сумму, возмещающую при каждом платеже часть стоимости объекта лизинга амортизируется за срок, за который вносится лизинговый платеж;
— сумму, уплачиваемую лизингодателю как процент за привлеченный им кредит для приобретения имущества по договору лизинга;
— платеж как вознаграждение лизингодателю за полученное в лизинг имущество;
— возмещение страховых платежей по договору страхования объекта лизинга, если объект застрахован лизингодателем;
— другие расходы лизингодателя, предусмотренные договором лизинга.
Размеры, способ, форма и сроки внесения лизинговых платежей и условия их просмотра определяются в договоре лизинга по договоренности сторон. Эти платежи могут быть одноразовыми и периодическими, пропорциональными и прогрессивными. Выбор принципиальной модели платежей зависит от формы лизинга. Лизинговые платежи в соответствии с законодательством Украины относятся на валовые расходы производства и обращения лізингоодержу-вача.
Погашение лизинговых обязательств может происходить как в денежной, так и в иной форме. Так, при лизинга в развивающихся странах, часто используются элементы бартерной сделки. В счет арендных платежей принимается товар, произведенный арендатором.
Лизинговые соглашения могут предусматривать обязательства арендодателя осуществлять ремонт и технологическое обслуживание оборудования. Это особенно важно при лизинге сложного оборудования, что требует привлечения высококвалифицированного персонала для пусконаладочных работ, ремонта и обслуживания. Практически на условиях лизинга можно получить объект «под ключ», передав осуществление всех формальностей лизинговой компании, и благодаря этому сконцентрировать усилия на решении других вопросов. Лизинг позволяет арендатору периодически обновлять оборудование морально устаревает.
Лизинг широко распространен в США, Италии, Великобритании, Германии, Японии. Каждая страна по-своему использует лизинг в развитии национальной экономики и международной деятельности. Подавляющая часть лизинговых операций в странах — членах Европейской ассоциации лизинговых компаний приходится на сделки с движимым имуществом. Однако в последние годы наметилась тенденция к увеличению доли лизинга недвижимого имущества. Увеличение объема арендных операций в международной торговле требует привлечения значительных финансовых средств. Поэтому неслучайно крупные коммерческие банки многих стран активно участвуют в финансировании лизинговых компаний, которые затем переходят часто в их собственность.
Термины используемые в лизинге | Major Лизинг
«Авансовый платеж» — Первоначальный платеж по Договору лизинга уплачиваемый Лизингополучателем Лизингодателю после подписания договора лизинга.
«Выкупная цена Предмета лизинга» — денежная сумма, являющаяся отдельной платой Лизингодателю за передачу права собственности на Предмет лизинга Лизингополучателю. Размер Выкупной цены Предмета лизинга определяется в Договоре лизинга.
«График лизинговых платежей» — перечень Лизинговых платежей, определенный в Договоре лизинга с указанием размера каждого Лизингового платежа и даты оплаты платежа.
«Общая сумма договора лизинга» – сумма всех платежей Лизингополучателя за весь срок действия договора лизинга. Общая сумма договора лизинга состоит из:
- затрат Лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга Лизингополучателю;
- затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг;
- доход лизингодателя;
- выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к Лизингополучателю.
«Дата платежа» — календарная дата, которая указывается в Графике лизинговых платежей для каждого платежа как срок, не позднее которого платеж поступить на счёт Лизингодателя.
«Страховщик» — это страховая компания, которая осуществляет страхование имущественных, транспортных и прочих видов рисков, связанных с предметом лизинга и/или сделкой лизинга.
«Договор страхования» — договор страхования (либо полис страхования) имущества, в соответствии с которым застрахован Предмет лизинга, включающий в себя все документы, на которые такой договор (полис) ссылается, включая правила страхования, утвержденные Страховщиком.
«Договор лизинга» — договор, в соответствии с которым Лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное Лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить Лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.
«Предмет лизинга» (лизинговое имущество) — имущество, передаваемое в лизинг. Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество. Мэйджор Лизинг специализируется на лизинге автомобильного транспорта и самоходных машин.
Субъекты лизинга:
«Продавец» — лицо, которое в соответствии с Договором купли-продажи, заключенным с Лизингодателем, передает Лизингодателю имущество в собственность, которое является Предметом лизинга для последующей передачи во владение и пользование Лизингополучателю.
«Лизингодатель» — юридическое лицо, приобретающее у продавца имущество за счёт собственных средств и предоставляющее его в качестве предмета лизинга Лизингополучателю.
«Лизингополучатель (Покупатель)» — лицо, осуществляющее выбор предмета лизинга и принимающее его во временное использование на условиях, определённых в договоре лизинга.
«Срок лизинга» — это указанный в Договоре лизинга период времени в месяцах, на который Предмет лизинга передается Лизингополучателю во владение и пользование.
Об особенностях лизинга в строительстве
В лизинг в строительстве может передаваться любой объект активной части основных фондов, если он не уничтожается в производственном цикле. Различают лизинг движимого имущества (машинно-технический лизинг) и лизинг недвижимого имущества. Объекты движимого лизинга в строительстве представлены на рис. 1.
Рис. 1. Объекты движимого имущества в строительстве
Объекты лизинга недвижимости в строительстве: здания и сооружения производственного назначения. В России аренда недвижимости приобрела широкие масштабы. Однако ее конкретные формы не имеют полного тождества (по условиям сделок, распределению ответственности между сторонами, объемам приобретаемых ими прав и другим параметрам) с лизингом недвижимости, получившим распространение за рубежом.
Виды лизингодателей в строительстве представлены на рис. 2.
Рис. 2. Виды лизингодателей в строительстве
Лизингополучатель – любое юридическое лицо независимо от формы собственности: государственные и муниципальные унитарные предприятия (организации), кооперативы, хозяйственные товарищества или общества.
Поставщик имущества – любое юридическое лицо: производитель имущества, снабженческо-сбытовая, торговая организация и т.д.
Схема лизинговой сделки в строительстве: будущий лизингополучатель, нуждающийся в определенных видах имущества, самостоятельно подбирает располагающего этим имуществом поставщика. В силу отсутствия собственных средств и доступа к заемным средствам для приобретения имущества в собственность он обращается к будущему лизингодателю, имеющему необходимые средства, с просьбой о его участии в сделке. Это участие лизингодателя: покупка им имущества у поставщика в собственность и последующей его передаче лизингополучателю во временное пользование на оговоренных условиях.
В зависимости от экономических условий число участников сделки в строительстве может расширяться или сокращаться. В ряде случаев в сделке могут принимать участие брокерские лизинговые фирмы, которые непосредственно не занимаются предоставлением имущества, а выполняют роль посредников между поставщиком, лизингодателем и лизингополучателем. Состав участников сделки в строительстве сокращается при операционном лизинге, если поставщиком и лизингодателем является одно и то же лицо, например, управление механизации, которое выступает как лизинговая компания.
При выделении видов лизинга исходят из признаков классификации, представленных на рис. 3.
Рис. 3. Принципы выделения лизингов
Этапы лизингового процесс в строительстве представлены на рис. 4.
Рис. 4. Этапы лизингового процесса в строительстве
Сходство с лизингом имеют формы хозяйственных связей: рейтинг, хайринг и бытовой прокат (рис. 5). Но это самостоятельные виды аренды и они не могут полностью отождествляться с лизингом.
Рис. 5. Формы хозяйственных связей, имеющих сходство с лизингом
Договор аренды движимого имущества: аренда, лизинг
Наша правовая система включает различные способы аренды движимого имущества (автомобилей, лодок, мотоциклов, машин, животных, мебели и т. Д.). В этом руководстве мы объясним договоров аренды и договоров лизинга. Несомненно, эти форматы широко используются на практике как частными лицами, так и компаниями для сдачи в аренду.
Договор аренды и лизинга: ключи, чтобы знать ихВ настоящее время очень востребованы договоры аренды или лизинга, потому что получить товар можно просто и быстро.Эти две модели представляют собой долгосрочные договоры аренды, но даже если у них есть это сходство, они очень разные. Оба предлагают новые товары, но предлагаемые услуги, характеристики и цель заключения контракта сильно различаются. В следующих строках вы узнаете все характеристики и преимущества каждого из этих контрактов. Подготовьте договор аренды и лизинга , заранее зная, какой из них лучше подходит для ваших нужд:
Договор арендыВ нашей стране самая быстрая и удобная система аренды — это аренда.Этот договор аренды предполагает, что до тех пор, пока уплачена ежемесячная плата, вещь принадлежит арендатору. Его продолжительность обычно составляет от одного до пяти лет, и по окончании контракта вещь возвращается своему владельцу, который может сдать ее в аренду или продать на любом вторичном рынке.
Обычно в этом контракте участвуют две части:
- Арендодатель (собственник или лицо, имеющее возможность вносить арендную плату)
- Арендатор (сдающий вещь в аренду)
Преимущества аренды
- Может использоваться частными лицами и компаниями.выплачивается ежемесячными платежами.
- Эти сборы обычно включают обязательное страхование, налоги и помощь на дороге.
- Легко нанять тех, у кого недостаточно кредита, потому что это позволяет избежать необходимости брать ссуды.
- Требует меньше бумажной работы и требований для заключения контрактов.
- По окончании аренды в оговоренный срок вещь возвращается своему владельцу с возможностью заключения новой аренды.
Лизинг сдает не сам товар в аренду, а его финансирование.«Закон о продаже движимого имущества в рассрочку от 28/1998 от 13 июля» относится к финансовым займам, как продавцам, так и покупателям, для облегчения приобретения движимого имущества в рассрочку, когда они предоставляют финансисту свой кредит под покупатель. Кроме того, это финансовое преимущество в том, что можно согласовать последствия лизингового контракта, например, вычесть количество по цене команды, если его целью является будущая продажа.
Когда будет удобен договор лизинга?- Когда у нас есть компании.
- При нехватке оборотных средств и необходимости финансирования.
- Хотите протестировать определенный продукт.
- Обдумываем вариант покупки.
- Мы ищем налоговые преимущества, так как квоты могут быть вычтены из окончательной цены.
Посредством лизинга работодатель может использовать объект в течение определенного времени, выплачивая фиксированную периодическую сумму и разрешая его приобретение посредством опции покупки, когда наступает срок, с внесением оставшейся части финансируемой части.
Обычно договор лизинга используется для финансирования машин, транспортных средств и полезных объектов значительной стоимости. Хотя его тоже нужно использовать под недвижимость. Банки, как правило, предлагают договоры лизинга, поскольку у них есть возможности для финансирования.
В этом договоре различаются два связанных, но дифференцированных договора: купли-продажи и финансового лизинга (желательно заключить третий договор страхования с возможностью рисков). Таким образом, в обоих договорах можно выделить взаимосвязь между всеми тремя:
- Предприниматель или будущий пользователь объекта, который вы хотите профинансировать.Он возьмет на себя ответственность за дело в случае утраты или порчи.
- Лизинговая компания, которая предоставит финансирование, покупает товар у поставщика. Он будет нести ответственность за договорные обязательства в случае неплатежеспособности пользователя.
- Собственник или поставщик вещи.
Договор обязательно должен быть зарегистрирован в реестре движимого имущества по установленному для этого официальному образцу.
Теперь, когда вы знаете договор аренды и лизинга , проконсультируйтесь с нашими специалистами-юристами, если вы заинтересованы в их заключении для подготовки как финансовой компании, так и ваших договорных документов.
Не удалось найти приемлемый носитель для запрошенного типа (ов) text / html, application / xhtml + xml, application / xml; q = 0.9, * / *; q = 0.8
Något gick snett när sidan skulle visas. Недостаточная информация, которую можно найти на сайте webbbplatsens ansvarige för att felsöka проблема.
Traceback
Traceback (последний вызов последний):
Файл "/usr/share/ferenda/ferenda/wsgiapp.py", строка 111, в __call__
вернуть self.wsgi_app (среда, start_response)
Файл "/ usr / share /.virtualenv / lib / python3.8 / site-packages / werkzeug / middleware / shared_data.py ", строка 260, в __call__
вернуть self.app (environment, start_response)
Файл "/usr/share/ferenda/ferenda/wsgiapp.py", строка 162, в wsgi_app
res = endpoint (запрос, ** значения)
Файл "/usr/share/ferenda/ferenda/requesthandler.py", строка 180, в handle_doc
вернуть self.prep_response (запрос, путь, данные, тип содержимого, параметры)
Файл "/usr/share/ferenda/ferenda/sources/legal/se/swedishlegalsource.py", строка 135, в Prep_response
вернуть super (SwedishLegalHandler, self).Prep_response (запрос, путь, данные, тип содержимого, параметры)
Файл "/usr/share/ferenda/ferenda/requesthandler.py", строка 549, в Prep_response
поднять NotAcceptable (msg)
werkzeug.exceptions.NotAcceptable: 406 Not Acceptable: Не удалось найти приемлемый носитель для запрошенного типа (ов) text / html, application / xhtml + xml, application / xml; q = 0.9, * / *; q = 0.8
Переменные
request_uri: http: // ferenda: 8000 / sou / 1994% 3A120% 3Fattachment = index.pdf% 26repo = soukb% 26dir = загружено os.getcwd (): / usr / share / site
Environment
{'CONTENT_TYPE': 'application / x-www-form-urlencoded; charset = UTF-8',
'HTTP_ACCEPT': 'текст / html, приложение / xhtml + xml, приложение / xml; q = 0.9, * / *; q = 0,8 ',
'HTTP_ACCEPT_CHARSET': 'windows-1251, utf-8; q = 0,7, *; q = 0,7',
'HTTP_ACCEPT_ENCODING': 'идентификатор',
'HTTP_ACCEPT_LANGUAGE': 'en-US, en; q = 0,5',
'HTTP_CACHE_CONTROL': 'без кеширования',
'HTTP_CONNECTION': 'закрыть',
'HTTP_HOST': 'ferenda: 8000',
'HTTP_USER_AGENT': 'Mozilla / 5.0 (X11; Linux x86_64; rv: 33.0) Gecko / 20100101'
"Firefox / 33.0",
'PATH_INFO': '/sou/1994:120?attachment=index.pdf&repo=soukb&dir=downloaded',
'СТРОКА ЗАПРОСА': '',
'RAW_URI': '/ sou / 1994: 120% 3fattachment% 3dindex.pdf% 26repo% 3dsoukb% 26dir% 3ddownloaded ',
'REMOTE_ADDR': '172.20.0.3',
"REMOTE_PORT": "46182",
'REQUEST_METHOD': 'ПОЛУЧИТЬ',
'SCRIPT_NAME': '',
'SERVER_NAME': '0.0.0.0',
'СЕРВЕРНЫЙ ПОРТ': '8000',
'SERVER_PROTOCOL': 'HTTP / 1.0',
'SERVER_SOFTWARE': 'gunicorn / 20.0.4',
'gunicorn.socket': ,
'werkzeug.request': <Запрос 'http: // ferenda: 8000 / sou / 1994: 120% 3Fattachment% 3Dindex.pdf% 26repo% 3Dsoukb% 26dir% 3Ddownloaded '[GET]>,
'wsgi.errors': <объект gunicorn.http.wsgi.WSGIErrorsWrapper в 0x7f0548dc4eb0>,
'wsgi.file_wrapper': <класс 'gunicorn.http.wsgi.FileWrapper'>,
'wsgi.input': <объект gunicorn.http.body.Body по адресу 0x7f0548dc4dc0>,
'wsgi.input_terminated': Верно,
'wsgi.multiprocess': Верно,
'wsgi.multithread': Ложь,
'wsgi.run_once': Ложь,
'wsgi.url_scheme': 'http',
'wsgi.version': (1, 0)} sys.path
['/ usr / share / site', '/ usr / share', '/ usr / share /.virtualenv / bin ', '/usr/lib/python38.zip', '/usr/lib/python3.8', '/usr/lib/python3.8/lib-dynload', '/usr/share/.virtualenv/lib/python3.8/site-packages', '/ usr / share / ferenda']
os.environ
{'ГЛАВНАЯ': '/ root',
"HOSTNAME": "5e63a714e7d7",
'LC_CTYPE': 'C.UTF-8',
'OLDPWD': '/ usr / share / ferenda',
'ПУТЬ': '/ usr / local / sbin: / usr / local / bin: / usr / sbin: / usr / bin: / sbin: / bin',
'PWD': '/ usr / share',
'SERVER_SOFTWARE': 'gunicorn / 20.0.4',
'SHLVL': '0'} Аренда — понимание концепций
Концепции для пользователей Net Lawman:
Закон о передаче собственности 1882 г.
В Индии сторона, которая берет собственность в пользование и занятие в течение установленного времени, оформляет договор аренды.Имущество можно определить как нечто материальное или нематериальное, на которое его владелец имеет законное право собственности. Таким образом, аренда может быть как движимого, так и недвижимого имущества. Аренда — это разновидность передачи недвижимого имущества в соответствии с Законом о передаче собственности 1882 года. В данной статье об аренде мы намереваемся иметь дело с недвижимым имуществом.
Аренда — это передача доли в недвижимом имуществе, которое является предметом аренды, и этот интерес представляет собой право занимать и использовать имущество, в отношении которого аренда предоставляется на период и на таких условиях, которые согласованы между сторонами.Лицо, передающее имущество, называется арендодателем, а лицо, которому оно передается, называется арендатором, а возмещение, выплачиваемое таким образом, называется арендной платой.
Основными составляющими договора аренды являются:
- Стороны договора;
- Идентификация собственности, являющейся предметом аранжировки;
- Срок аренды,
- Аренда,
- Дата начала и окончания срока действия.
Порядок заключения договора аренды:
Аренда недвижимого имущества на один год или на срок более одного года может быть оформлена только зарегистрированным документом. Все другие договоры аренды могут быть заключены незарегистрированными документами или устными соглашениями.
Если нет договора или местного законодательства, регулирующего оформление договора аренды, то аренда недвижимого имущества для сельскохозяйственных или производственных целей считается ежегодной и расторгаемой со стороны любого арендодателя арендатору с уведомлением за 6 месяцев.С другой стороны, аренда недвижимого имущества для любых других целей должна заключаться на ежемесячной основе, которая может быть прекращена либо арендодателем, либо арендатором с уведомлением за 15 дней.
При отсутствии письменного соглашения об аренде или в существующем соглашении ничего не говорится о правах и обязанностях арендодателя или арендатора, тогда в разделе 108 Закона о передаче собственности излагаются руководящие принципы, которым необходимо следовать для рабочих отношений в договоре аренды. После того, как арендодатель передает арендованное имущество арендатору, арендатор при отсутствии договора об обратном приобретает все права, а также несет все обязательства арендодателя, поскольку он является его владельцем.Для расчета времени аренды недвижимого имущества, если время прямо указано, тогда аренда недвижимого имущества начнется с этого конкретного дня, а если время не указано, аренда начнется с того дня, когда он был заключен.
Если время ограничено и договор аренды может быть прекращен до истечения срока его действия, но в договоре аренды не указывается, по чьему усмотрению он может быть расторгнут. В таком случае арендатор будет иметь возможность определить договор аренды.
Право владения:
Договор аренды недвижимого имущества может быть определен с помощью 8 способов, и только одним из этих методов определяется срок аренды, и арендодатель получает обратно право владения имуществом;
- По истечении ограниченного этим времени;
- когда интерес арендодателя прекращается при наступлении события;
- интерес арендодателя прекращается, или его право распоряжаться им распространяется до наступления какого-либо события;
- в случае перехода интересов арендодателя и арендатора;
- явная сдача до истечения срока;
- подразумеваемая капитуляция;
- конфискация;
- Когда арендатор отказывается от своего персонажа
Предпосылки договора:
Задержка вступает в игру, когда даже после принятия решения об аренде арендатор остается во владении имуществом, а арендодатель или его законные представители принимают арендную плату и дают согласие на продолжение владения арендатором.В таком случае договор аренды продлевается из года в год или месяц за месяцем в зависимости от цели, для которой арендуется недвижимость. Если аренда недвижимого имущества определена конфискацией имущества за неуплату арендной платы и арендодатель подает иск о выселении арендатора. Если арендатор во время слушания иска уплачивает арендодателю просроченную арендную плату с процентами, полную стоимость иска или предоставляет достаточное обеспечение в течение 15 дней, суд может принять постановление об освобождении арендатора от конфискации и разрешении ему удерживать недвижимость.
Аренда и лицензия:
Аренда и лицензия — это два разных аспекта передачи собственности, и для определения того, является ли сделка арендой или лицензией, необходимо выяснить, намеревались ли стороны заключить договор аренды или лицензию; если документ вызывает интерес к собственности, это может быть отнесено к аренде, и если он разрешает лицу использовать собственность, а законное владение остается у собственника или первоначального арендатора, это называется лицензией.
Закон о гербовых сборах 1899 г .:
.В Законе о гербовых сборах 1899 г. указана сумма гербовых сборов, подлежащих уплате по различным документам об аренде.Договор аренды может быть проштампован как обычный договор в соответствии со статьей 5 Закона о гербовых сборах Индии и соответствующим положением Закона о государственной пошлине. Если договор аренды равносилен аннулированию, он должен быть проштампован в соответствии со статьей 35 Закона Индии о гербовых марках, который также включает субаренду или договор аренды и субаренды. Согласно статье 35 пошлина рассчитывается как среднегодовая арендная плата, умноженная на количество лет в зависимости от продолжительности периода аренды.
Следовательно, при заключении договора аренды арендодатель и арендатор должны действовать в соответствии с положениями, упомянутыми в Законе о передаче собственности, регистрации, сумме, подлежащей уплате в счет гербового сбора, и других условиях, упомянутых в договоре аренды.
Сетевой законник:
Документы Net Lawman соответствуют юридическим требованиям при работе с концепцией аренды. Вот некоторые примеры лучших юридических документов, относящихся к аренде за все время:
Один из них определенно может удовлетворить ваши требования. В случае, если ваши требования и ожидания отличаются, мы также предлагаем услугу по составлению юридических документов в соответствии с конкретными требованиями пользователей, где мы гарантируем удовлетворенность клиентов, чтобы вы могли вернуться к нам для удовлетворения своих будущих потребностей.Поэтому мы приглашаем вас посетить службу составления контрактов, чтобы получить необходимую помощь и поддержку.
Legal Tree
Что необходимо знать о договоре аренды движимого имущества.
1. Что такое договор аренды?
Договор аренды — это соглашение, в соответствии с которым владелец собственности (т. Е. Арендодатель) разрешает другому физическому или юридическому лицу (т. Е.арендатор) сдавать свое имущество в аренду на определенный период времени и, как правило, за определенную плату.
Договор аренды устанавливает полные условия аренды и соответствующие права и обязанности сторон. Договор аренды содержит основные положения, такие как (а) размер арендной платы; и (б) срок аренды. Он может даже включать другие подробные положения, такие как положения о (а) гарантийном депозите и; (б) предоплата. Договор аренды, созданный в Legal Tree, может быть как базовым, так и подробным, в зависимости от вашей ситуации.
2. Когда вам нужен договор аренды?
Договор аренды необходим, если вы хотите сдать свою собственность другому лицу. Как собственнику недвижимости вам необходим договор аренды, в котором будут определены условия, которым должен следовать арендатор. Трудно полагаться на устное соглашение или разговор, потому что это трудно доказать в суде, и люди могут легко забыть важные детали, о которых обе стороны договорились ранее. С письменным договором аренды обе стороны могут легко сослаться на договор, чтобы разрешить любую путаницу или спор относительно аренды.
3. Как договор аренды может защитить вас?
Договор аренды может защитить арендодателя, если арендатор:
- Не вносит или отказывается платить арендную плату;
- Наносит ущерб арендуемому имуществу или используется имуществом в незаконных целях;
- Просрочивает или не возвращает имущество; и
- Нарушает условия аренды (т. Е. Запрещены домашние животные, запрещено курение)
В указанных выше случаях арендодатель может ссылаться на договор аренды, чтобы потребовать от арендатора соблюдения условий аренды.Если арендатор по-прежнему отказывается подчиняться, арендодатель может подать жалобу в суд, чтобы либо (а) заставить арендатора подчиниться; или (б) отменить договор аренды и даже потребовать возмещения убытков.
Для арендатора договор аренды в письменной форме определяет его права и обязанности по договору аренды и то, что от него ожидается (т.е. сколько арендной платы он должен заплатить). Договор аренды также действует как ограничение для арендодателя, поскольку арендодатель не может в одностороннем порядке изменять условия аренды без согласия арендатора.Например, после согласования сторонами арендной платы арендодатель не может в одностороннем порядке увеличивать арендную плату без согласия арендатора.
4. Какая информация вам понадобится для заключения договора аренды?
Для заключения договора аренды вам потребуется следующая минимальная информация:
- Тип арендодателя (например, физическое или юридическое лицо), а также имя и данные (например, национальность и адрес)
- Тип арендатора (т.е. физическое или юридическое лицо), а также имя и данные (т. е. национальность и адрес)
- Тип сдаваемого в аренду имущества и его описание (т. Е. Адрес и размер)
- Основные условия аренды (т.е. сумма аренды, срок аренды)
5. Сколько стоит документ?
Разовая покупка документа стоит 450 филиппинских песо.
Вы также можете воспользоваться подпиской Premium за 1000 песо и получить (а) неограниченное использование нашей растущей библиотеки документов, от письменных показаний до контрактов; и (б) неограниченное использование нашей услуги « Спросите адвоката », которая позволяет вам в любое время проконсультироваться с опытным юристом по любым юридическим вопросам, которые у вас есть.
Аренда движимого и недвижимого имущества в Болгарии
Общая информация
При заключении договора аренды / аренды в соответствии с законодательством Болгарии арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимость во временное пользование, и арендатор обязуется уплатить ему определенную цену.
Правила, касающиеся договоров аренды, закреплены в Законе об обязательствах и договорах, в статьях 228–239. Ранее правила, касающиеся договоров сельскохозяйственной аренды, также были предусмотрены в этой главе закона.Сегодня их заменяет новейший правовой акт — Закон о договоре сельскохозяйственной аренды. Между двумя типами контрактов есть несколько формальных различий:
— договоры сельскохозяйственной аренды являются официальными договорами; письменная форма с нотариальным заверением обязательна; эти контракты должны быть зарегистрированы в соответствующем реестре;
— минимальный срок аренды 4 сельскохозяйственных года, максимального лимита аренды нет;
— договоры сельскохозяйственной аренды частично классифицируются как договоры intuitu personae: субаренда требует согласия арендодателя, и в случае обоснованной чрезвычайной ситуации арендодатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор до конца текущего года.
Аренда имущества
Договор аренды имущества является неофициальным договорным соглашением по обязательственно-правовым нормам. В качестве предмета он может иметь движимое и недвижимое имущество.
Если не согласовано иное, арендодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующем использованию, для которого оно было арендовано, и поддерживать это состояние в течение срока действия договора. Если предмет аренды не был передан в надлежащем состоянии, арендатор может потребовать его ремонта или пропорционального снижения арендной цены, либо может расторгнуть договор аренды.Во всех случаях он имеет право требовать возмещения убытков.
Арендодатель не несет ответственности за недостатки сдаваемого в аренду имущества, о которых арендатор знал или мог легко обнаружить, если бы он уделил обычное внимание при заключении договора, за исключением случаев, когда недостатки опасны либо для его здоровья, либо для здоровья человека. члены его семьи.
Срок аренды
Согласно болгарскому законодательству, договор аренды не может быть подписан на срок более 10 лет, если это не коммерческая сделка.
Лица, способные заниматься только деятельностью простого управления, не должны заключать договоры аренды на срок более трех лет.
Если контракт заключен на более длительный срок, он действует только десять лет или три года соответственно.
Техническое обслуживание и ремонт
Арендодатель обязан передать объект аренды в состоянии, пригодном для использования по договору, и поддерживать это состояние в течение срока аренды.Кроме того, он должен устранить все повреждения, если они не возникли по вине арендатора и не являются результатом нормального использования. Если арендатор производит ремонт самостоятельно с должной осмотрительностью, он имеет право вычесть стоимость ремонта из арендной платы.
Что касается ущерба, причиненного третьими сторонами, арендатор должен незамедлительно уведомить арендодателя, чтобы последний мог предпринять соответствующие действия и предъявить претензии.
При возврате объекта аренды арендатор должен возместить ущерб, возникший в результате использования объекта, если он не сможет доказать, что не несет за них ответственности.Кроме того, он должен выплатить компенсацию за ущерб, причиненный проживающими с ним лицами или субарендаторами. Считается, что имущество принято в хорошем состоянии, если не доказано иное.
Передача в пользование третьим лицам
Согласно статье 234 Обязательственно-договорного права, если не согласовано иное, арендатор может передавать в субаренду части арендуемого имущества без согласия арендодателя. Но даже в этом случае он не освобождается от своих обязательств по договору аренды, как и арендодатель.Другими словами, это означает, что субаренда всего объекта аренды без согласия арендодателя является незаконной.
Окончание аренды
Договор аренды может быть расторгнут по нескольким основаниям. К первой группе относятся общие гражданско-правовые основания прекращения: по взаимному согласию сторон; расторжение договора в связи с нарушением договора одной из сторон; из-за объективной невозможности исполнения и т. д. Помимо этих оснований, законом предусмотрены особые основания, которые применяются, в частности, к договору аренды.
Статья 236 Обязательственно-договорного права предусматривает истечение срока как основание для прекращения своевременных ограниченных арендных отношений. Кроме того, данная статья предусматривает молчаливое продление арендных отношений: «Если после истечения срока аренды использование имущества продолжается с ведома и без возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным. на неопределенный срок ».
Договоры аренды без ограничений могут быть расторгнуты, если каждая из сторон может отказаться от него путем уведомления другой стороны за один месяц.Однако, если аренда является ежедневной, достаточно уведомления за один день.
В случае перехода права собственности на сдаваемое в аренду недвижимое имущество договор аренды остается в силе в отношении получателя только в том случае, если он зарегистрирован в Реестре собственности. Чтобы гарантировать права арендодателя, закон предусматривает фиксированные периоды времени, в течение которых договор аренды является обязательным для получателя. Договор аренды, заключенный до передачи собственности, у которого есть проверяемая дата, является обязательным для получателя на срок, указанный в нем, но не более чем на один год с даты передачи.Если он не содержит поддающейся проверке даты и арендатор владеет имуществом, договор становится обязательным для получателя как договор аренды на неопределенный срок. Арендодатель несет ответственность за возмещение арендатору, если последний лишен права пользования арендованным имуществом до истечения срока аренды, причем это лишение связано с передачей имущества.
Раздел 105 Закона о передаче собственности
Право> Гражданское право > Закон о передаче собственности > Введение в арендуОдним из способов передачи недвижимого имущества на определенный срок является аренда.Аренда — это передача доли в собственности на оговоренный период времени без передачи права собственности на эту собственность. При аренде вместо права собственности передается право владения. Передающая сторона здесь называется арендодателем, а получатель, то есть тот, кто пользуется имуществом в течение определенного периода, называется арендатором. Договор аренды регулируется Законом о передаче собственности 1882 года в соответствии с разделами 105–117.
Раздел 105: Определение аренды:
Аренда недвижимого имущества — это передача права на владение таким имуществом в целях определенное время, явно выраженное или подразумеваемое, или на неограниченный срок, в счет уплаченной или обещанной цены, или денег, доли урожая, услуг или любых других ценных вещей, которые должны предоставляться периодически или в определенных случаях передающей стороне получатель, который принимает перевод на таких условиях.
Арендодатель, арендатор, размер премии и ренты определены:
Передающая сторона называется арендодателем, получатель — арендатором, цена называется премией, а деньги, акции, услуги или другие вещи должны быть предоставлены таким образом называется арендной платой.
Определение аренды разъясняется Верховным судом в следующем деле. В деле State Bank of Hyderabad против Nehru Palace Hotels, AIR 1991 SC 2130 Суд постановил, что аренда влечет за собой передачу права пользования такой собственностью, в отношении которой договор аренды заключен на определенный срок, который является явным или явным. подразумеваемые или даже бессрочные в связи с ценой, уплаченной или обещанной к уплате наличными или чем-либо ценным, которое должно предоставляться периодически или в определенных случаях.
Основные элементы договора аренды:
Требование двух сторон:
В договоре аренды должны быть две стороны.
In Rye v. Rye, 1962 г. 496 Суд постановил, что человек не мог дать себе в аренду.
Компетенция:
Арендодатель (передающая сторона, которая может заключить договор аренды) и арендатор (принимающая сторона) должны быть компетентными. Аренда несовершеннолетнему недействительна. Договор аренды — это договор.Следовательно, он должен соответствовать всем критериям действующего контракта.
В деле Шри Нараин Госейн против коллекционера, Каттак, AIR 1986 Ori 46 Суд постановил, что арендодатель и арендатор также должны быть лицами, имеющими право заключать договор. Законное соглашение об аренде недвижимого имущества — это договор по смыслу статьи 10 Закона о контрактах Индии 1872 года.
Арендодатель:
Владелец или правообладатель арендуемого актива или имущества называется арендодателем.Он является передающей стороной по договору аренды. Он должен иметь титул или полномочия или абсолютное право собственности, передаваемой по договорам аренды. Он должен уметь оформлять договор аренды.
В деле Rentala Lachaiah v. Chimmapudi Subrahmanyam, AIR 1967 SC 1793 Суд постановил, что право аренды не может быть создано лицом, не имеющим права собственности на собственность.
В деле Лов Радж Кумар против Дайи Шанкар, AIR 1986 Del 364 (368) , Суд постановил, что лицо, не обладающее какими-либо правами или титулами на собственность, не может передавать какие-либо проценты и не может заключать договор аренды.
Арендатор:
Пользователь или арендатор арендованного актива или имущества называется арендатором. Он получатель в договоре аренды. Он должен уметь оформлять договор аренды.
Тема Вопрос:
Предметом аренды должна быть передача недвижимого имущества.
В деле Bengal A&I Corporation v. Corporation of Calcutta, AIR 1960 Cal 123 (133) , Суд постановил, что предмет аренды должен быть установлен и четко определен.Если земля еще не определена и выделена из более крупного участка земли, кончины быть не может. (Сдача относится к помещениям, которые были переданы в аренду, в отличие от «оставшихся частей», которые не передаются, но остаются у арендодателя.)
Передача права пользования:
Права собственности не передаются по договору аренды, передается только владение имуществом и право на владение этим имуществом. В договоре аренды существует разделение собственности (с арендодателем) и владения (с арендатором).
В деле Ramdas Bansal v. Kharak Singh Baid, 2007 (3) Cal HN 851 (858) , Суд постановил, что аренда представляет собой доктрину разделения владения и владения. В силу заключения договора аренды право собственности остается за арендодателем, в то время как право пользования переходит к арендатору.
В деле Associated Hotels of India против Р. Н. Капура, AIR 1959 SC 126 Суд постановил, что аренда — это передача доли в земле. Переданные проценты называются процентами по аренде.Арендодатель разделяет свое право на владение имуществом в течение срока аренды, и арендатор получает это право за исключением арендодателя.
В деле Джасвант Сингх Матхура Сингх против Ахмедабадской муниципальной корпорации, AIR 1991 SC 2130 , суд постановил, что аренда создает право или интерес в пользовании арендованной собственностью, и арендатор или субарендатор имеет право оставаться во владении сданное в аренду имущество до тех пор, пока аренда не будет окончательно прекращена и выселение не произойдет в соответствии с законом.
Срок аренды:
аренда должна быть оформлена на определенный период (определенное время), явная или подразумеваемая или бессрочно.
In Makali Engg. Works Pvt. Ltd. против Dalhousie Properties Ltd. 2006 г. (1) Дело Cal HN 419 Суд постановил, что для исполнения юридически обязывающего договора аренды одним из существенных элементов является наличие определенного срока, если только он не является бессрочным.
Рассмотрение:
возмещение, которое может быть премией, арендной платой или и тем, и другим.Арендная премия — это безвозвратная единовременная выплата или цена, уплачиваемая арендатором собственнику при подписании договора аренды соглашение.
В деле NIIT против West Star Constructions Pvt. Ltd. 2009 (2) ArbLR 535 (Del) (DB) , Суд постановил, что передача права на владение имуществом с учетом уплаченной цены или обещанной периодической передачи, поскольку в указанном случае является основной основой для действующий договор аренды. Такая передача может быть сделана прямо или косвенно.После такой передачи права на владение недвижимостью создается договор аренды.
Приемка:
Арендатор, которому достанется интерес в собственности после аренды, должен принять договор аренды вместе с периодом времени и условиями, налагаемыми на перевод.
Юридические аспекты:
аренда должна быть создана в соответствии с положениями, установленными в разделе 107 Закон о передаче собственности 1882 г.
Прочая судебная практика:
In Vijay Kumar v.Inder Sain, AIR 1982 Del 260 Дело, Суд постановил, что ставка арендной платы, продолжительность аренды, цель сдачи внаем и т. Д. Регулируются условиями заключенного контракта. Таким образом, в соответствии с обычным законодательством домовладелец может выселить своего арендатора по истечении срока, на который было сдано помещение.
В деле Рам Пракаш против Шамбху Дая Агарвала, AIR 1960 г. Во всем деле 395 Суд постановил, что платящий гость не является арендатором и что субарендатор создается путем привлечения платящего гостя.Для подтверждения субаренды должны быть убедительные доказательства того, что помещение было передано в исключительное владение.
Виды аренды недвижимого имущества:
В Sky Land International Pvt. Ltd. против Кавита П. Лалвани (2012) 191 DLT 549 (Del) , Суд постановил, что аренда недвижимого имущества бывает различных типов, а именно: бессрочная аренда, аренда на фиксированный срок, отпуск от месяца до месячный срок, и арендатор при страховании.
- Бессрочная аренда: Бессрочная аренда — это обычная аренда, за исключением одного аспекта — право возобновления аренды принадлежит арендатору (физическому лицу, принявшему аренду), а не арендодателю.
- Срок аренды: Эта аренда действует на определенный период, например, на 10 или 20 лет и т. Д.
- Периодическая аренда: Эти договоры аренды должны продлеваться ежемесячно или ежегодно. Аренда для сельскохозяйственных или производственных целей считается годовой. Аренда для любых других целей считается ежемесячной.
- Аренда по желанию: При этом любая из сторон может расторгнуть договор аренды в любое время.
- Аренда с удержанием (арендатор по собственному усмотрению): Когда договор аренды на срок подходит к концу, если арендатор продолжает владение и арендодатель получил арендную плату или иным образом соглашается на продолжение владения, договор аренды прекращается. продлен, при отсутствии договора об обратном.Продленная аренда — это периодическая аренда. Ежегодно, если аренда предназначена для сельскохозяйственных или производственных целей, и ежемесячно, если аренда для каких-либо других целей.
Следующая тема: Обязательства и права арендодателя
Право> Гражданское право > Закон о передаче собственности > Введение в арендуДоговор аренды личного имущества
Аренда движимого имущества
1. Стороны . Это соглашение заключено [Месяц], [День], 20__ между [Имя], [Адрес], именуемое в данном документе «Арендодатель», и [Имя], [Адрес], в данном документе именуемое «Арендатор».
2. Аренда оборудования . С учетом изложенных ниже условий и соглашений, которые должны соблюдаться и выполняться арендатором, арендодатель сдал в аренду и сдает в аренду в аренду личное имущество, известное и описанное ниже:
, далее обозначенное как оборудование, иметь и хранить его у Арендатора в течение ______ месяцев, начиная с [Дата начала].
3. Доставка и возврат имущества. Арендодатель должен доставить оборудование до [адреса доставки] с предоплатой фрахта. По истечении этого срока Арендатор должен вернуть оборудование Арендодателю с предоплатой за фрахт в том месте, откуда оборудование было отгружено, в таком хорошем состоянии, которое существует на начало срока, с ожидаемым разумным износом в отношении этого.
4. Аренда. Арендатор уплачивает арендную плату за аренду оборудования в размере __ долларов, выплачиваемых ежемесячными платежами в размере ___ долларов.Арендная плата должна быть доставлена в [дом / офис] Арендодателя по [Адрес] с уплатой авансом в первый день месяца, начинающегося с [Дата начала], в дополнение к $ __, подлежащему уплате в качестве [первого / последнего] платежа.
5. Сохранение права собственности. Оборудование и все его части остаются личной собственностью Арендодателя. Право собственности не может быть передано Арендатору, если только Арендатор не приобретет оборудование и не будет предоставлено в настоящем документе, и до тех пор, пока Арендодателю не будет выплачена полная оплата такой покупной цены и все проценты, которые могут причитаться по ней.
6. Возвращение . Если Арендатор продаст, переуступит или попытается продать или переуступить оборудование или любую долю в нем, или если Арендатор не выполнит какие-либо обязательства, условия или положения настоящего Договора аренды, согласовано, что Арендодатель может немедленно и без предварительного уведомления вступить во владение оборудования, где бы оно ни было обнаружено, а также для его удаления и хранения или утилизации, а также любые неоплаченные арендные платы подлежат немедленной оплате.
7. Расположение и использование .Арендатор должен использовать оборудование только в [Адресе] и ни в коем случае не должен удалять оборудование из [Адреса], кроме как при возврате его Арендодателю или за исключением случаев, когда Арендодатель разрешает письменное согласие.
8. Возмещение убытков арендодателю . Арендатор соглашается и настоящим соглашается защищать и защищать Арендодателя от любых потерь или повреждений оборудования в результате пожара, стихийных бедствий, стихийных бедствий, вандализма или кражи, и Арендатор настоящим принимает и принимает на себя всю ответственность перед любым лицом, которое бы ни возникло. от местоположения, состояния или использования оборудования и освобождает Арендодателя от любой ответственности, требований и требований, возникающих в связи с местоположением, состоянием или использованием оборудования, независимо от того, находится оно в эксплуатации или нет, и возникло по любой причине, а также от любые другие обязательства, претензии и требования в течение срока действия настоящей Аренды или возникающие в то время, когда оборудование находится во владении Арендатора.Арендатор также соглашается незамедлительно возместить Арендодателю наличными все налоги на личное имущество, взимаемые с оборудования и уплаченные Арендодателем.
9. Без переуступки. Ни настоящий Договор аренды и соглашение, ни какие-либо права или интересы по ним не могут быть переданы Арендатором ни в каком отношении.
10. Время сущности. Время — суть этого соглашения.
11. Выбор закона. Настоящий Договор аренды и соглашение считаются заключенными и заключенными в Государстве [Штат] и должны толковаться, применяться и выполняться в соответствии с его законодательством.
12. Исключение устных соглашений. Этот инструмент содержит все договоренности сторон. Никакие прошлые, настоящие или будущие устные или иные заявления не являются обязательными для любой из сторон настоящего Соглашения.
13. Гарантия . На все части этого оборудования дается гарантия от дефектных деталей или изготовления в течение девяноста (90) дней с даты доставки, и любые детали, возвращенные на завод с предоплатой фрахта, будут заменены бесплатно в случае обнаружения дефектов.
