Коммерческая недвижимость в лизинг для юридических лиц: Лизинг недвижимости для юридических лиц от Системы Лизинг 24 (компания группы ВТБ)

Содержание

Лизинг недвижимости для юридических лиц от Системы Лизинг 24 (компания группы ВТБ)

Лизинг недвижимости — эффективный инструмент развития бизнеса, он не ограничен каким-то одним типом недвижимого имущества. Вы можете приобрести для бизнес-целей любые объекты: офисные здания или помещения, включая машиноместа, апартаменты, торговые комплексы или отдельно стоящие сооружения, складские комплексы, локальные склады или логистические центры, объекты гостиничного хозяйства, цеха и прочие здания производственного назначения и другие объекты недвижимости для бизнеса.

Лизинг недвижимости — эффективный инструмент развития бизнеса, он не ограничен каким-то одним типом недвижимого имущества.

Вы можете приобрести для бизнес-целей любые объекты: офисные здания или помещения, включая машиноместа, апартаменты, торговые комплексы или отдельно стоящие сооружения, складские комплексы, локальные склады или логистические центры, объекты гостиничного хозяйства, цеха и прочие здания производственного назначения и другие объекты недвижимости для бизнеса.

Недвижимость в лизинг для юридических лиц

Лизинг коммерческой недвижимости один из эффективных инструментов развития бизнеса с помощью которого можно приобрести различные объекты:

  • Офисные помещения
  • Апартаменты
  • Торговые комплексы
  • Склады
  • Производственные цеха
  • Объекты гостиничного хозяйства и пр.

Офис в лизинг — один из наиболее распространенных вариантов подобных сделок. Подписав лизинговый договор и выплатив аванс, юридические лица могут сразу же пользоваться офисным помещением. В отличии от аренды, лизинг — это инвестиции в развитие собственного бизнеса: лизинговые платежи зафиксированы, а по истечении договора помещение можно выкупить.

Преимущества лизинга

Говоря о лизинге коммерческой недвижимости, нужно обратить внимание на его главные преимущества:

  • Низкие первоначальные затраты (аванс), что особенно выгодно для представителей малого бизнеса.
  • Какого-либо залогового имущества также не требуется, что в некоторых ситуациях делает лизинг единственной возможностью приобрести в собственность какое-либо помещение. Залоговым обеспечением становится сама приобретаемая недвижимость.
  • Возможность по окончании лизингового договора выкупить имущество по остаточной стоимости – это главное отличие лизинга коммерческой недвижимости от обычной аренды. При этом ежемесячные платежи очень часто сопоставимы со ставками арендной платы.
  • Предметом лизинга может стать и новая недвижимость, и бывшие в эксплуатации здания/помещения.
  • Налоговые преференции: ускоренная амортизация, уменьшение выплат по налогу на имущество, возмещение НДС в полном объеме снижают налогооблагаемую базу
  • Стабильность, так как нет риска, что владелец недвижимости неожиданно расторгнет договор, либо увеличит арендную плату.

Почему именно Система Лизинг 24?

Система Лизинг 24 предлагает юридическим лицам выгодные условия взаимодействия. Проанализировав опыт российских и зарубежных лизинговых компаний, мы разработали оптимальные программы, по которым наши клиенты могут приобрести офис в лизинг или другую недвижимость для своего бизнеса. Программы различаются по объемам финансирования, авансовому платежу (10-50%) и другим условиям, которые обсуждаются индивидуально со всеми потенциальными лизингополучателями.

Мы гарантируем персонализированный подход к каждому из клиентов, возможность разработки для юридических лиц наиболее удобных схем платежей. Наши сотрудники всегда готовы оказать грамотную консультационную помощь и взять на себя решение вопросов по оформлении сделки.

Коммерческая недвижимость в лизинг для юридических лиц — это рациональное решение!

Недвижимость

Обработка персональных данных

В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.07.2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных» я выражаю согласие на обработку АО ВТБ Лизинг (обслуживает сайт http://vtb-leasing.ru, ИНН7709378229, ОГРН 1037700259244, местонахождение: 109147, Москва ул. Воронцовская д. 43, стр. 1) своих персональных данных без оговорок и ограничений, совершение с моими персональными данными действий, предусмотренных п.3 ч.1 ст.3 Федерального закона от 27.07.2006 г. №152-ФЗ «О персональных данных», и подтверждаю, что, давая такое согласие, действую свободно, по своей воле и в своих интересах. Согласие на обработку персональных данных дается мной в целях получения услуг, оказываемых АО ВТБ Лизинг.

Перечень персональных данных, на обработку которых предоставляется согласие: фамилия, имя, отчество, место пребывания (город, область), номера телефонов, адреса электронной почты (E-mail), а также иные полученные от меня персональные данные.

Я выражаю свое согласие на осуществление со всеми указанными персональными данными следующих действий: сбор, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление или изменение), использование, получение рассылки рекламно-информационного характера, распространение (в том числе, передача), обезличивание, блокирование, уничтожение, передача, в том числе трансграничная передача, а также осуществление любых иных действий с персональными данными в соответствии с действующим законодательством. Обработка данных может осуществляться как с использованием средств автоматизации, так и без их использования (при неавтоматической обработке). При обработке персональных данных АО ВТБ Лизинг не ограничено в применении способов их обработки.

Настоящим я признаю и подтверждаю, что в случае необходимости АО ВТБ Лизинг вправе предоставлять мои персональные данные третьим лицам исключительно в целях оказания услуг технической поддержки, а также (в обезличенном виде) в статистических, маркетинговых и иных научных целях. Такие третьи лица имеют право на обработку персональных данных на основании настоящего согласия.

Я подтверждаю согласие на получение рекламы и любой иной информации от АО ВТБ Лизинг, в том числе от партнеров АО ВТБ Лизинг, по любым каналам связи, в том числе посредством использования телефонной и подвижной связи, смс–оповещения, почтового письма, телеграммы, голосового сообщения, сообщение по электронной почте. При осуществлении рассылки АО ВТБ Лизинг разрешается использовать любую контактную информацию, указанную в настоящем электронном письме. Право выбора компаний, осуществляющих рассылку, предоставляется АО ВТБ Лизинг без дополнительного согласования с получателем такой рассылки.

Данное согласие действует до даты его отзыва мною путем направления в АО ВТБ Лизинг подписанного мною соответствующего письменного заявления, которое может быть направлено мной в адрес АО ВТБ Лизинг по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, либо вручено лично под расписку надлежаще уполномоченному представителю АО ВТБ Лизинг.

В случае получения моего письменного заявления об отзыве настоящего согласия на обработку персональных данных, АО ВТБ Лизинг обязано прекратить их обработку и исключить персональные данные из базы данных, в том числе электронной, за исключением сведений о фамилии, имени, отчества.

Я осознаю, что проставление отметки в поле слева от фразы «Согласен на обработку персональных данных» на сайте http://vtb-leasing.ru ниже текста настоящего Соглашения, означает мое письменное согласие с условиями, описанными в нём.

Лизинг недвижимости для юридических лиц

Целью любого бизнеса является постоянное увеличение прибыльности, и в рамках развития компании осуществляется систематическое приобретение и продажа основных средств, в том числе — недвижимости. Это довольно дорогое удовольствие, поэтому не каждая компания может себе позволить приобретать недвижимость за собственные деньги. Поэтому в таких случаях часто прибегают к стороннему финансированию, а из множества способов довольно привлекательным вариантом является лизинг. В этой статье мы расскажем о лизинге недвижимости для юридических лиц и об основных моментах сделок этого формата.

Базовые понятия: что такое лизинг недвижимости?

Говоря «лизинг недвижимости» мы подразумеваем финансовую аренду помещения или строения с правом последующего выкупа. Когда компании необходимо развиваться, она делает это либо на собственные средства, либо — за счет заемных. Лизинг является как раз формой, позволяющей развиваться за счет заемных средств. Юридическое лицо обращается в лизинговую компанию, имеющую ряд договоров с собственниками недвижимого имущества различного формата, в том числе это могут быть офисные, производственные, коммерческие площади, или даже жилые (например, для размещения сотрудников).

Собственно, для многих компаний лизинг является единственной возможностью купить офис, складские, торговые или производственные площади. Компания выбирает объект недвижимости и, внося платежи, начинает пользоваться площадями в своих собственных интересах, ежемесячными платежами покрывая стоимость права использовать этот объект и стоимость этого объекта.

Стандартная схема работы выглядит следующим образом: лизинговая компания выплачивает продавцу недвижимости сумму, равную стоимости объекта и в дальнейшем контролирует постоянные и периодичные выплаты лизингодержателем за объект недвижимости в соответствии с условиями лизингового договора. К лизингу целесообразно обращаться в том случае, если есть цель:

  • Приобрести объект коммерческой недвижимости;
  • Рефинансировать выплаты по существующему объекту недвижимости;
  • Приобрести объект недвижимости на стадии строительства.

Основные моменты: форма деятельности и контрагенты сделок

Как и любое финансовое взаимоотношение, лизинговое соглашение предполагает наличие специальной терминологии и условий, которые необходимо тщательно изучить, если предполагается заключать подобные соглашения.

Рассмотрим основную терминологию лизинга относительно передачи недвижимости в пользу юридических лиц:

  • Лизинговая деятельность – инвестиционная деятельность, которая предполагает приобретение объекта недвижимости с последующей передачей его иному юридическому лицу.
  • Предмет лизинга – в рассматриваемом нами случае предмет сделки — любой объект коммерческой недвижимости, которая таковой определяется по той причине, что используется для коммерческой деятельности и способствует образованию прибыли.
  • Лизингодатель (арендодатель по лизинговому соглашению) – юридическое лицо, которое, приобретает объект недвижимости за счет собственных (или им привлеченных средств) для последующей передачи данного объекта по соглашению за определенную плату, на оговоренный срок и на заранее определенных условиях в срочное пользование, с последующим предоставлением права собственности.
  • Лизингополучатель – юр. лицо, принимающее объект недвижимости в течение определенного срока, оплачивая заранее оговоренную сумму за пользование данной недвижимостью.
  • Продавец – изначальный владелец недвижимости, который, по договору купли-продажи, передает лизингодателю объект недвижимости для последующего осуществления лизинговой сделки.

Возвратный лизинг недвижимости: продавец становится покупателем

Существует не только прямой, но и возвратный лизинг недвижимости, это особый вид лизингового соглашения, который предполагает, что получатель недвижимости в лизинг сам же является и ее продавцом.

По своей сути, сделка проходит следующим образом: юридическое лицо продает недвижимость в лизинговую компанию, а потом берет его же в аренду, соответственно, с целью последующего выкупа. Это делается для рефинансирования выплат по текущим кредитным обязательствам (по сделкам с недвижимостью, оборудованием, транспортом) или в целях срочного привлечения оборотных средств для бизнеса. Таким образом, компания и сохраняет за собой возможность пользоваться недвижимостью и в то же время получает так необходимые ей денежные средства.

Единственный момент: подобные сделки раздражают налоговую службу, как красная тряпка — быка, поэтому необходимо быть крайне бдительным при составлении договора и определения условий сделки.

Основные условия лизингового соглашения

Итак, когда мы разобрались с тем, что такое лизинг, а также с терминологией лизингового соглашения, осталось определиться с основными условиями данной формы инвестиционного взаимодействия.

Выплаты по лизинговому соглашению

Размеры платежей определяются на этапе заключения сделки, когда происходит согласование всех основных условий будущего сотрудничества. На величину платежей влияет:

  • финансовые показатели коммерческой деятельности Ю.Л.-лизингополучателя;
  • стоимость объекта недвижимости;
  • сроки;
  • комиссионное вознаграждение лизингодателя;
  • дополнительные условия сделки.

Чаще всего дополнительное финансовое обеспечение (гарантии) по сделкам с лизинговой недвижимостью не требуется. Обычно гарантией сделки является авансовый платеж, который в среднем составляет от 10 до 50% от стоимости имущества. Вариант с лизингом вполне конкурентоспособен, если сравнивать его с ипотечным кредитованием. Как и при ипотеке, проценты рассчитываются от остаточной стоимости объекта. Процентная ставка в обязательном порядке указывается в договоре.

Вплоть до тех пор, пока имущество не будет полностью покрыто ежемесячными платежами, либо полным досрочным выкупом недвижимости, ее владельцем считается лизингодатель.

Суммы сделок обычно ничем не ограничены — это означает, что практически любой объект коммерческого назначения можно привлечь под лизинговое соглашение. Это возможно потому, что зачастую лизинговые компании принадлежат банковским и «околобанковским» структурам, которые способны привлечь практически неограниченное финансирование сделки. Для таких организаций главное — чтобы лизингополучатель имел возможность вносить ежемесячные платежи.

Сроки

Договор лизинга является срочным и обычно заключается сроком до 10 лет, а минимальный срок заключения соглашения – 1 год. Оптимальными сроками соглашения являются от 7 до 10 лет. При согласовании условий обязательно следует оговорить возможность досрочного выкупа недвижимости, а также условия пролонгации договора.

Требования к объекту недвижимости

Не каждый объект недвижимости подойдет под лизинговую сделку, так как должен отвечать ряду следующих требований:

  • недвижимость должна быть свободна от всех обязательств и обременений;
  • отсутствие любых задолженностей по объекту недвижимости, в первую очередь – от коммунальных платежей;
  • наличие полного пакета документов по объекту недвижимости и на земельный участок;
  • соответствие фактического состояния предмета лизинга всей имеющейся технической документации.
Требования к лизингополучателю

Каких-то космических требований к юридическому лицу, желающему приобрести объект недвижимости в лизинг, не предъявляются, обычно ограничиваются следующими:

  • срок ведения бизнеса – в среднем 1 год;
  • безубыточный бизнес;
  • прибыль, способная покрывать регулярные ежемесячные взносы;
  • отсутствие критичных долговых обязательств.

Недвижимость в лизинг: пошаговая инструкция

Сделка по приобретению имущества в лизинг довольно проста и мало чем отличается от обычной сделки купли-продажи недвижимости. Вот что необходимо предпринять в случае ее приобретения в лизинг:

  1. Определиться с объектом недвижимости и договориться с продавцом по условиям продажи. То есть — получить от него коммерческое предложение.
  2. Если вы договорились по условиям, обязательно запросите полный пакет документов на объект;
  3. После принятия решения по конкретному объекту недвижимости подайте заявку в выбранную вами лизинговую компанию;
  4. Лизинговая компания проверит документацию, условия сделки, после чего примет решение о принятии или отказе по сделке;
  5. Лизингополучатель и лизингодатель подписывают между собой договор, согласовав заранее все его условия;
  6. Лизингополучатель вносит авансовый платеж и параллельно заключает договор страхования;
  7. Лизингодатель подписывает договор с продавцом и переводит по указанным реквизитам полную стоимость оплаты за объект;
  8. Лизингополучатель получает имущество, отражая это в акте приема-передачи, и регистрирует объект в соответствии со всеми правилами регистрации объекта недвижимости.

Чтобы сэкономить время, деньги и договориться о действительно самых рыночных условиях, советуем обратиться в несколько самых крупных компаний, предлагающих услугу по недвижимости в лизинг. Рассмотрение заявки обычно занимает 3-4 дня, а вся процедура укладывается обычно в сроки от 2 недель до 1 месяца.

Так как стандартным условием является внесение авансового платежа, некоторые компании договариваются на сделку без него, включая в договор другие варианты гарантий: залог уже существующего имущества или поручительство.

Какие документы потребуются для подачи заявки?

Список документов – это то, на что в первую очередь будет смотреть лизинговая компания при рассмотрении вашей заявки. Поэтому вам необходимо будет качественно собрать следующий пакет документов:

  1. Регистрационные документы – все гос. свидетельства и документы;
  2. Финансовые документы – решение об одобрении сделки, бухгалтерский баланс, выписка по счету, контракты с ключевыми контрагентами;
  3. По объекту недвижимости – коммерческое предложение, документы, которые удостоверяют право собственности.

Заключение: преимущества и недостатки лизинга

Самым главным преимуществом необходимо отметить то, что за довольно короткое время есть возможность получить помещение, здание или сооружение для осуществления коммерческой деятельности без больших первоначальных затрат. Кроме того, можно договориться о гибкой системе выплат, о налоговых послаблениях – эта сделка является достаточно простой и поэтому оформляется всего за несколько дней.

Среди минусов стоит отметить обязательное страхование сделки, что предполагает дополнительные (и ощутимые) расходы. Кроме того, присутствуют высокие риски того, что если компания просрочит платежи в силу каких-то непредвиденных ситуаций, лизингодатель может изъять имущество даже без возврата уже уплаченных ежемесячных платежей (части стоимости объекта).

Собственно, если вы задумываетесь о том, чтобы приобрести для дальнейшего развития своей компании какое-либо помещение коммерческой направленности, вариант с лизингом вам прекрасно может подойти. И да: в случае возвратного лизинга это отличный вариант для привлечения оборотных средств.

Игорь Василенко

Лизинг жилой и коммерческой недвижимости для ИП и юрлиц в Санкт-Петербурге

Лизинг недвижимости

Любой бизнес тяжело представить без каких-либо помещений и зданий, ведь это и офисы, и склады, и жилые помещения. Купить помещение для многих предпринимателей на начальном этапе деятельности довольно непросто, поэтому они прибегают к лизингу – это позволяет быстро получить недвижимость для бизнеса без больших затрат. Компания «ЛенТрансЛизинг» вот уже 13 лет помогает ИП и юридическим лицам получить недвижимость в лизинг в  Санкт-Петербурге (СПб). Благодаря квалифицированным специалистам и высокому уровню сервиса, 80% клиентов обращаются к нам повторно.

В чем заключаются особенности лизинга недвижимости?

  • Индивидуальный подход. В лизинге нет ограничений по конечной сумме, в каждый конкретный случай рассматривается персонально, учитывается специфика бизнеса и платежеспособность клиента
  • Долгосрочность. Чаще всего договор заключается на несколько лет. После истечения срока договор можно продлять
  • Невысокий, по сравнению с кредитом, процент годового удорожания. Если первоначально вносится большой аванс – переплата уменьшается
  • Невысокий процент аванса. Некоторые фирмы предлагают лизинг с нулевым первоначальным платежом, в этом случае часто необходимо предоставить дополнительные гарантии
  • Страхование. Предмет договора страхуется на весь срок действия соглашения. Сумма страховых взносов может быть разделена и включена в выплаты по лизингу
  • Чаще всего от клиента не требуются дополнительное обеспечение (залог, поручительство)
  • Договор прозрачный и не содержит скрытых условий
  • Минимальный набор документов для совершения сделки, в отличие от процедуры получения кредита в банке
  • Быстрота принятия решения по сделке

Этапы заключения сделки лизинга недвижимости для юридических лиц и ИП

Первоначально предпринимателю необходимо выбрать объект и лизинговую организацию, с которой он хочет работать.

На первом этапе следует связаться с компанией и информировать о желании взять недвижимость в финансовую аренду. Сделать это можно следующими способами: позвонив по телефонам или оставив заявку на сайте, в которой необходимо указать объект лизинга, размер взноса, срок, на который планируется заключение договора, и контактную информацию.

Далее сотрудник организации связывается с потенциальным клиентом для выяснения важных моментов, а также отправляет финансовое предложение и перечень обязательных документов.

Когда необходимые бумаги будут предоставлены, эксперты компании  проводят их анализ и дают ответ о возможности/невозможности заключения договора лизинга.

В случае одобрения клиенту направляется проект договора, который содержит:

  • Все характеристики недвижимости и их описание
  • Права и обязанности сторон сделки
  • Сумму аванса, если его выплата предусмотрена его выплата. В случаях, когда выплата аванса не предусмотрена, это также отражается в договоре
  • Дату, когда объект недвижимости будет передаваться получателю
  • Размер суммы, которая будет ежемесячно выплачиваться, и факт вхождения выкупной финансовой стоимости в эту сумму
  • Срок действия и условия пролонгации
  • Запреты на использование предмета договора определенным образом, например, запрещено сдавать в офис в аренду
  • Условия о досрочном выкупе, страховании, балансодержателе
  • Права стороны в случае несоблюдения условий сделки второй стороной

Предприниматель вносит авансовый платеж (если он предусмотрен), подписывает договор, далее имущество передается ему для использования в оговоренных целях.

Какую недвижимость можно взять в финансовую аренду?

Юридические лица и индивидуальные предприниматели могут воспользоваться услугами лизинга как жилой, так и коммерческой недвижимости, это зависит от специфики бизнеса.

Жилые помещения чаще всего берутся в долгосрочную финансовую аренду в случаях, если:

  • Предпринимательская деятельность связана с гостиничным бизнесом (отели, хостелы, мини-гостиницы, мотели, апартаменты, гостевые дома)
  • Руководитель организации собирается использовать помещения как служебное жилье для работников

К финансовой аренде коммерческих объектов недвижимости прибегают очень часто, это относится к:

  • Офисным помещениям
  • Мастерским и цехам, на которых осуществляется производство
  • Складам
  • Большим помещениям для торговли (рынки, ярмарки, выставки-продажи)
  • Точкам розничной торговли и т.д.

Преимущества лизинга недвижимости в ЛенТрансЛизинг

Компания «ЛенТрансЛизинг» занимается лизингом недвижимости для ИП и юридических лиц в Санкт-Петербурге уже больше 10 лет. За время работы мы выстроили партнерские отношения с многими поставщиками, поэтому можем предложить клиентам самые выгодные условия лизинга.

Решение вопросов финансовой аренды в нашей компании имеет следующие преимущества:

  • Минимальный размер аванса составляет 15%
  • Рыночное значение удорожания
  • Срок договора может варьироваться от 12 месяцев до 7 лет
  • Страхование производится по желанию клиента лизингодателем либо лизингополучателем
  • Предусмотрена возможность выбора графика платежей (регрессивный, аннуитетный)
  • Проводится рыночная оценка недвижимого объекта аккредитованной организацией
  • Допускается досрочное закрытие договора лизинга со снижением размера платежей
  • Клиентам предоставляется объективная информация о проекте, с помощью которой можно выбрать наиболее эффективный вариант реализации
  • Решение по сделке принимается в течение 1-2 рабочих дней
  • Помощь на всех этапах реализации сделки
  • Индивидуальный подход к каждому обратившемуся клиенту

Весь процесс заключения сделки по передаче недвижимости в лизинг для ИП или юридических лиц  сопровождается квалифицированными специалистами

 

Подать заявку на лизинг

ближайшее будущее или несбыточные мечты? • elitniy.ru

Любому бизнесу требуется офис, склад или же производственное помещение, и, для того чтобы работа протекала в нормальном русле, предпринимателям просто необходимо арендовать коммерческую недвижимость. Приобрести ее в собственность зачастую не под силу в связи с тем, что цены на коммерческую недвижимость непомерно высоки. В первую очередь, это касается малого бизнеса. Растущие арендные ставки ставят под сомнение существование самого бизнеса. Конечно, в такой ситуации на помощь может прийти внешний капитал, но банки с большой неохотой выдают займы малому бизнесу. Решением этой проблемы может стать лизинг коммерческой недвижимости. У этого сегмента очень большой потенциал, хотя финансовая аренда коммерческой недвижимости пока не очень распространена. Лизинг для малого и среднего бизнеса – это очень удобный инструмент, для того чтобы получить коммерческую недвижимость в собственность.

Лизинг коммерческой недвижимости – относительно молодой сегмент на рынке лизинга в России. Первые сделки пришлись на рубеж 90-2000-х гг. По мнению экспертов рынка, на сегодняшний день в европейских странах лизинг недвижимости составляет  порядка 30-35% от портфелей лизинговых компаний. В России же – всего 1-2%. Среди причин, которые тормозят развитие этого направления, специалисты называют отсутствие четких регламентирующих «правил игры» (в том числе и законодательных) при заключении таких трудоемких сделок. Да и перспективы «беспредметного» разбирательства с налоговыми органами, конечно же, не добавляют желания активно развивать предложение этого продукта. Однако, несмотря на немногочисленность сделок, многие игроки рынка видят большие перспективы в данном секторе.

Для начала стоит разобраться, что обозначает этот иностранный термин. Итак, лизинг – это вид финансовых услуг, долгосрочная аренда собственности с последующим выкупом. Другими словами, лизинг – это удобный инструмент, позволяющий получить в собственность необходимые для бизнеса помещения.  Предметом лизинга может быть все что угодно: здания, предприятия, оборудование, сооружения, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

• Если вы арендатор, вы можете использовать лизинг, чтобы приобрести имущество в собственность.
• Если вы девелопер, риелтор или продавец недвижимости, вы можете использовать лизинг как способ повышения ликвидности объекта и сокращения времени экспозиции.
• Если вы молодая компания, не имеющая достаточных оборотных средств, вы можете использовать лизинг как возможность приобрести помещение. Привлечь средства для этого с помощью лизинговой компании проще и удобнее обращения в банк за кредитом.
• Если вы высокорентабельное предприятие с большим объемом взятых кредитов, вы можете использовать лизинг, чтобы не отвлекать из бизнеса собственные ресурсы.
Есть и исключения; так, лизингу не подлежат: земельные участки, природные объекты, имущество, для которого установлен особый порядок обращения. На это указывают и эксперты.

Марина Голубева,  директор филиала ЗАО «МИК» в Ярославле:
«Предметом лизинга может выступать только нежилое недвижимое имущество, предмет лизинга должен принадлежать продавцу  на праве собственности, земельные участки не могут быть предметом лизинга и должны принадлежать продавцу либо на праве собственности, либо на праве долгосрочной аренды. Объект недвижимости и земельный участок, на котором расположен предмет лизинга, не должны находиться в залоге (ипотеке) и должны быть свободны от прав третьих лиц».

В этом виде инвестиционной деятельности взаимодействуют 3 стороны: лизингодатель (лизинговая компания), лизингополучатель и продавец. Лизингодатель приобретает имущество у продавца, а затем передает его лизингополучателю во временное владение и пользование по договору финансовой аренды. По окончании договора лизингодатель передает объект лизингополучателю в собственность либо полностью амортизированный, либо по минимальной остаточной стоимости.

Отечественный бизнес в последнее время стремится к стабильности, однако, риски пока что не позволяют компаниям планировать свою деятельность в долгосрочной перспективе. Поэтому большинство потенциальных клиентов неохотно вступают в лизинговые отношения, предпочитая лизингу аренду. Ведь договор лизинга – это не только обязательства по выплате лизинговых платежей, но и имущественные отношения, в которых недвижимость выступает залогом по сделке. Разорвать отношения с лизинговой компанией значительно более затруднительно, чем договор аренды.

РЯД ВАЖНЫХ УСЛОВИЙ
Лизингополучатель вносит авансовый платеж в размере от 5 до 20% от стоимости здания, остальные платежи вносятся по заранее оговоренному графику. При этом платеж может быть аннуитетным (одинаковым на весь период лизинга), регрессивным (уменьшающимся) или же ускоренным (увеличивающимся). На срок лизинга, который может составлять от трех до семи лет, объект обязательно страхуется.
Порядок пользования недвижимостью определяется на этапе заключения договора, причем перечень услуг по обслуживанию и технической эксплуатации здания, как правило, согласовывается индивидуально. В случае же с арендой обязательства обычно заведомо включаются в арендные платежи.
Если сравнивать лизинг с ипотекой, преимущества первого заключаются в отсутствии необходимости предоставления залога и возможности использования механизма ускоренной амортизации объекта. Кроме того, требования по обеспечению лизинговой сделки во многом меньше банковских условий для получения кредита.
Но стоит учесть бюрократические проволочки. Недвижимость не может быть передана в финансовую аренду до тех пор, пока право собственности на объект недвижимости не будет принадлежать лизингодателю, и это право должно быть правильно оформлено и зарегистрировано в регистрационной палате, ведь недвижимость будет выступать залогом по сделке. Поэтому, не закрыв финансовые и имущественные риски, лизинговая компания не позволит досрочно использовать объект недвижимости. Если учесть все бюрократические нюансы оформления, то только этот этап занимает до двух месяцев.

КОММЕРЧЕСКАЯ ИПОТЕКА ИЛИ ЛИЗИНГ: ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ
Все-таки стоит их сравнить – эти 2 основных механизма использования недвижимости под бизнес. По большому счету, ипотека под коммерческую недвижимость не имеет кардинальных отличий от традиционного кредита на жилье. Но существует ряд важных аспектов, на которые нужно обратить внимание заемщиков:
• заемщиком может быть как юридическое, так и физическое лицо
• сроки этого вида ипотеки варьируются от 5 до 12 лет
• первоначальный взнос составляет около 40%
• ставки на кредит варьируются от 15% до 20%
• время рассмотрения заявки – от семи дней до одного месяца

СПРАВКА:
Компания, берущая кредит, полностью сохраняет свой капитал в обороте. Это особенно выгодно для тех организаций, у которых рентабельность бизнеса превышает стоимость взятого кредита. Руководителю уже не придется ломать голову, как снять недвижимость высокого качества без значительных денежных потерь.

Недостатки коммерческой ипотеки:
1. Первоначальный взнос на нежилую недвижимость редко опускается до 30-25%. Это связано с тем, что большинство банков к юридическим лицам относятся намного требовательнее, чем к физическим.
2. Наличие жестких требований по выплате. Общая задолженность не может превысить больше трех месячных оборотов. Такие условия делают коммерческую ипотеку для большого количества организаций среднего и малого бизнеса практически невозможной.
3. На данный момент на рынке банковских услуг очень сложно встретить предложения для юридических лиц на долгий срок кредитования.
А вот основным отличием лизинга и аренды, которое указывает на преимущество, причем существенное, в пользу первого, по мнению специалистов, считается переход права собственности.

Марина Голубева:
«Неоспоримым преимуществом лизинга коммерческой недвижимости является то, что, выплачивая лизинговые платежи, клиент оплачивает и часть стоимости имущества, и через определенное время недвижимость переходит в собственность клиента. При обычной же аренде происходит то же самое, но переход права собственности в ней не предусмотрен.
Инструмент финансирования приобретения объектов недвижимости в собственность подразумевает приобретение и передачу в лизинг объектов, которые относятся к классу недвижимых в соответствии с законодательством».

Особенности лизинга коммерческой недвижимости
Официальные сделки по лизингу коммерческой недвижимости происходят по схеме регистрации традиционного лизинга. Лизинг включает в себя оформление права собственности на тот или иной объект, а также заключение договора лизинга в Федеральной Резервной Системе. То есть он оформляется как договор аренды, поскольку по Гражданскому кодексу Российской Федерации,  лизинг – это вид арендных отношений.
Заемщиком в контексте данной сделки может являться юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Официальный договор подписывается на срок от одного года до пяти лет. А первоначальный взнос равен 10%. Дополнительный залог в данной ситуации не требуется. Срок рассмотрения конкретной заявки обычно варьируется от трех до семи дней. Стоит сказать, что в Ярославле много лизинговых компаний, но не все из них занимаются лизингом коммерческой недвижимости. Дело в спросе. Когда предприниматели оценят этот вид достаточно выгодной аренды по достоинству, тогда и предложений станет больше.

Преимущества лизинга:
• менее жесткие требования по выплате, чем при ипотеке, а также полное отсутствие внесения лишних залогов;
• лизинг дает возможность приобретать недвижимость по выгодным и гибким условиям платежей в рассрочку;
• в  контексте этого типа сделки заемщик экономит при налоге на имущество. К примеру, компания имеет право включать в себестоимость услуги все выплаты по условиям лизингового договора, независимо от эксплуатации или простоя имущества. А также организация имеет возможность сокращать налогооблагаемую прибыль на величину, равную количеству амортизационных выплат;
• в стоимость выполняемых услуг обычно включены проценты, не превышающие указанную Центральным Банком ставку рефинансирования. Это выгодно, особенно при учете того, что кредитная ставка во многих банках варьируется от 15% до 20% годовых. Таким образом, разница между ставкой, направленной к списанию на затраты, и коммерческой ставкой составляет 3%, максимум – 8%. А далее полученная сумма отнимается от чистой прибыли того или иного предприятия;
• простая процедура получения банковских кредитов. Это связано с тем, что лизинговая задолженность практически не влияет на баланс организации или предприятия. А в качестве гарантии в данном случае со стороны лизингодателя является оформление ипотеки в пользу банка. Со стороны лизингополучателя гарантией выступает страхование коммерческой площади.
Как мы видим, у этого вида сделки много положительных сторон, но у него есть и свои недостатки.

Недостатки лизинга:
• процентная ставка при лизинговой сделке всегда выше ипотечной
• официальный договор лизинга коммерческой недвижимости всегда подлежит обязательной государственной регистрации. Дело в том, что этот документ вступает в силу лишь после осуществления данной процедуры

Значимые факторы
Чтобы более корректно и объективно сравнить ипотеку и лизинг и уяснить, что выгоднее, необходимо рассмотреть 3 фактора: налоги, расходы и переход права собственности.

Расходы…
• Расходы в процессе получения ипотечного кредита заключаются в выплате главной суммы процентного долга и имущественного налога. А также сюда входит оплата услуг оценки и страхования залога, банковского обслуживания и комиссии за открытие счетов;
• при лизинговой сделке выплаты состоят из ряда специальных платежей, включая авансовые расходы. Они могут выплачиваться в течение нескольких лет. А платежи выкупной стоимости – по завершению срока договора. При этом виде сделки нормальным является факт удорожания. Его размер зависит от конкретной ставки кредитования. Также при расчете учитывается страхование имущества, транспортный налог, имущественный налог и расходы на доставку.

Налоги…
• В отличие от ипотеки, заключение лизингового договора с точки зрения налогообложения и его оптимизации имеет отдельные преимущества. По схеме лизинговой сделки все платежи включены в себестоимость. Помимо этого, ускоренный процесс амортизации, который активно применяется в лизинге, значительно сокращает налог на имущество;
• ипотека коммерческой недвижимости предусматривает достаточно высокое налогообложение, что зачастую является отталкивающим фактором для заемщика. К тому же в процессе оформления этого типа сделки нет банковских амортизаций при выплате имущественного налога.

Переход права собственности
При лизинге площадь переходит к компании-лизингодателю, и только с погашением всех имеющихся платежей данная недвижимость оказывается в собственности у лизингополучателя;
в контексте ипотечного договора право на владение недвижимостью переходит к заемщику уже после регистрации данной сделки.
Лизинг – это действительно выгодная сделка, однако при заключении нужно обязательно обратить внимание на постоянно колеблющийся курс валют. Из-за этого возникают курсовые разницы, различные доплаты и конвертации – то есть все то, что может значительно отразиться на стоимости лизинговых услуг. Решить эту проблему можно лишь фиксированием стоимости недвижимости и лизинговых отношений в рублевом эквиваленте. Но в большинстве случаев продавцы недвижимости против фиксирования рублевой стоимости: ведь курс постоянно колеблется, и на разнице можно неплохо заработать.
Подведем итог. Предприниматель, беря объект на условиях лизинга, защищает себя от нескольких весьма значимых рисков, и на это стоит обратить особое внимание.

Марина Голубева:
«При лизинге коммерческой недвижимости, в отличие от той же самой аренды, клиент застрахован от риска смены владельца объекта недвижимости, от повышения лизинговых платежей, от отказа владельца в продлении договора и от его досрочного прекращения».

СПРАВКА…
Риски  лизингополучателя:
Имущественные риски связаны с регистрацией и дальнейшей перерегистрацией прав собственности. Для их минимизации необходимо удостовериться в том, что объект недвижимости юридически чист. От финансовых рисков лизингополучатель защищен только в том случае, если на его стороне находится солидная лизинговая компания, которая не будет вступать в сомнительную сделку.

СПРАВКА…
Заведомо заниженные доходы некоторых компаний и предприятий, которые скрывают свою реальную прибыль в целях экономии на налогах, играют против предпринимателей и могут послужить поводом для отказа в лизинге. Учитывая высокую стоимость коммерческой недвижимости, передаваемой в лизинг, лизинговые компании вынуждены отказывать таким клиентам.

Идеальная схема
Идеальная  схема работы лизинга – когда объект, приобретаемый лизингополучателем, продается с учетом налога НДС, считают специалисты.  Как правило, эти продажи осуществляются от крупных застройщиков, которые работают с НДС. Тогда эта форма лизинга более выгодна и привлекательна, чем прямая покупка или покупка в кредит.  Во- первых, все платежи включаются в затраты предприятия-лизингополучателя. Бывает, что  лизинговый платеж не выше, чем арендная плата за аналогичный объект. Но в случае с арендой вы не станете владельцем объекта недвижимости, а лизинговый платеж выплачивается за объект, который по окончанию срока  платежа переходит в вашу собственность. Именно поэтому многие клиенты рассматривают лизинг как оптимальный вариант сделки.

Перспективы
Стоит также учесть, что в четвертом квартале 2012 года специалисты прогнозируют резкий рост цен на аренду офисной недвижимости и складских помещений во всех регионах России. Такие данные приводит компания Рenny Lane Realty. Специалисты прогнозируют, что самый пик придется на октябрь – начало ноября. Повлияют на такое развитие событий сразу несколько факторов. Во-первых, стабилизировалась политическая обстановка в стране по сравнению с периодом весенних предвыборных волнений в России. Во-вторых, мировая экономическая ситуация благотворно влияет на рост спроса на коммерческую недвижимость. В-третьих, наблюдается дефицит предложений на рынке арендных площадей. По словам аналитиков агентства Penny Lane Realty, дефицит будет только увеличиваться. Ведь уже с начала 2012 года общее число вакантных объектов, которые сдаются в аренду, снизилось на 8,5% по сравнению с 2011 годом. Поэтому к концу года стоит ждать резкого увеличения стоимости и спроса на складские и офисные помещения.

Несмотря на сложности, связанные с налогообложением, представители лизинговых компаний единодушно прочат лизингу коммерческой недвижимости большое будущее.  Сейчас активно обсуждается вопрос о замене налога на имущество (2,2% от среднегодовой стоимости) налогом на недвижимость. Если произойдет замена, собственникам коммерческой недвижимости будет невыгодно регистрировать объекты на физические лица, переводить на систему упрощенного налогообложения. И тогда значительно увеличится количество продавцов, работающихв общей системе налогообложения, соответственно, являющихся  плательщиками НДС, что выведет рынок лизинга коммерческой недвижимости  на новый уровень.

Перспективы лизинга недвижимости в нашей стране зависят от состояния экономики в РФ, ситуации на мировых финансовых рынках и изменениях в законодательстве. Улучшение законодательной базы даст хороший толчок к развитию этого финансового инструмента. А он, в свою очередь, поможет развитию и становлению малого и среднего бизнеса, которым лизинг особенно интересен.

текст: Юлия Спиридонова

Лизинг недвижимости для юридических лиц

Особенности лизинга недвижимости

Покупка недвижимости всегда сопряжена со значительными расходами, а это значит, что компании придется изъять большую денежную сумму из своего оборота. Многие организации арендуют помещения для производственных, складских или торговых нужд. Однако это не всегда является рациональным выходом, поскольку предусматривает постоянные расходы. Более выгодным решением является лизинг коммерческой недвижимости. Воспользовавшись такой услугой, вы получаете объект в пользование сразу после внесения первоначального взноса, а со временем сможете стать его полноценным собственником. Наша компания предлагает лизинг недвижимости для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в г. Санкт-Петербурге и других регионах России. С помощью финансового инструмента вы сможете купить необходимые вам объекты быстро и без необходимости сразу выплачивать полную сумму. 

Ассортимент недвижимости

  • Сельскохозяйственная. «Федеральная Лизинговая Компания» осуществляет продажу теплиц, помещений под мастерские, склады, для животноводства, растениеводства и др.

  • Промышленная. К данной категории относятся складские, производственные и подсобные помещения, а также объекты для энергетических целей.

Плюсы сотрудничества

  • Быстрое оформление сделки. Предварительное рассмотрение заявки на лизинг недвижимости занимает 1 день. Еще 2–3 рабочих дня понадобится на оформление необходимых документов, внесение аванса, — и вы сможете начать пользоваться помещением.

  • Выгодные условия для каждого объекта. Мы предлагаем удобные и прозрачные условия лизинга недвижимости для ИП и юрлиц. Размер аванса составляет от 20% стоимости недвижимости, договор финансовой аренды подписывается на срок от 1 года. Для каждого объекта мы готовы предоставить индивидуальные условия лизинга, удобные для клиента.

  • Возможность досрочного выкупа. Вы можете вносить платежи по ускоренному, равномерному или аннуитетному графику, а при возможности и желании — досрочно выкупить объект, взятый вами в финансовую аренду.

  • Большой выбор. Кроме недвижимости мы также предлагаем в лизинг широкий ассортимент транспорта, спецтехники и оборудования. Это позволит вам приобрести не только помещения в производственных, торговых или административных целях, но и все необходимое оснащение для успешного ведения бизнеса.

  • Чтобы уточнить условия, на которых предоставляется коммерческая недвижимость в лизинг для юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, либо оформить заказ, отправьте онлайн-заявку или свяжитесь с нами по телефону.

Покупка недвижимости в лизинг: чем это грозит?

Нестабильность отечественной экономики привела к снижению инвестиционной привлекательности рынка недвижимости. Эксперты говорят о растущих рисках, связанных с приобретением жилья и коммерческих объектов – на фоне этого, постепенно уменьшается количество реальных сделок. Игрокам рынка остается придумывать новые варианты привлечения покупателей.

Чаще всего потенциальных покупателей заманивают различными акциями и скидками. Некоторые продавцы пошли еще дальше – предлагают различные варианты продажи недвижимости, которые, в ряде случаев, позволяют существенно сэкономить. Одним из них является договор лизинга.

Лучше аренды

Понятие «лизинг» прописано в федеральном законе № 164 «О финансовой аренде (лизинге)» — документ был утвержден в сентябре 1998 года. Суть данного механизма состоит в том, что арендодатель (лизингодатель) обязуется купить указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного последним продавца, после чего – предоставить это имущество лизингополучателю во временное владение и за соответствующую плату. Проще говоря, лизинг недвижимости – это своеобразная форма кредитования, при которой заем дают не деньгами, а приобретенным объектом. Смысл использования системы лизинга заключается в том, что покупатель не оплачивает лизингополучателю все стоимость объекта недвижимости, но при этом может им пользоваться и владеть.

Схема приобретения недвижимости в лизинг состоит из нескольких этапов: Кредитор и лизингополучатель заключают договор лизинга – аренды с правом дальнейшего выкупа недвижимости. Затем лизингополучатель ищет продавца, после чего кредитор (лизингодатель) приобретает объект в собственность.

Во многом использование лизинга оказывается эффективней приобретения недвижимости в кредит, и, тем более, найма жилья. Рассмотрим наиболее существенные отличия.

Во-первых, собственники жилья крайне редко заключают договор найма на несколько лет: чаще всего срок действия соглашения ограничивается одним годом. То есть, формально, наниматель фактически соглашается на ежегодную индексацию цены сделки. В то же время суть лизинга подразумевает длительные отношения всех сторон сделки. По закону, продавец, лизингополучатель и лизингодатель могут установить коэффициент изменения стоимости пользования объектов – например, ограничить ее повышение на период действия договора.

Во-вторых, как сказано в 671-й статье Гражданского кодекса РФ, наймодателем может быть как собственник объекта недвижимости, так и любое другое лицо, уполномоченное владельцем объекта подписывать договор найма. Но, как показывает практика, доверенные лица порой злоупотребляют своими правами – в результате собственники объектов вынуждены оспаривать сделки найма в судебном порядке. При том, что лизингодателем может быть исключительно собственник помещения.

К тому же, договор найма не предполагает последующую передачу жилья в собственность нанимателя. А суть лизинга недвижимости – в достижении именно такой правовой цели.

У лизинга есть несомненные преимущества перед ипотекой. Во-первых, финансовые требования к лизингополучателю гораздо лояльней, чем к ипотечным заемщикам – ведь недвижимость не переходит в собственность получателя. Во-вторых, процесс приобретения недвижимости в лизинг происходит гораздо быстрее покупки объекта в ипотеку: в отличие от банковских структур, лизинговые компании менее забюрократизированы.

Читайте договор

У механизма лизинга есть свои особенности и недостатки. Прежде всего, в соответствие с 667-й статьей Гражданского кодекса РФ, продавца недвижимости необходимо уведомить о том, что имущество приобретается для последующей передачи в лизинг. В противном случае сделка будет считаться незаключенной. Данное требование — следствие сложных правоотношений сторон сделки, в которой лизингополучатель наделен правами покупателя, но не участвует в сделке купли-продажи. Система запутана, и продавцы ликвидной недвижимости часто не понимают схему проведения таких сделок.

Вместе с тем, в соответствие с 665-й статьей Гражданского кодекса РФ, право собственности у приобретателя недвижимого имущества, в том числе – лизингодателя, возникает с момента регистрации объекта. Таким образом, механизм лизинга не возможно использовать при покупке строящегося жилья.

Более того, закон полностью запрещает возможность лизинга земельных участков (статья 666-я Гражданского кодекса РФ). Что вызывает сложности в случае приобретения в лизинг загородного дома с землей.

Еще одна особенность данной системы состоит в том, что объект недвижимости находится в собственности лизингодателя на протяжении всего действия договора лизинга – то есть, до момента выкупа лизингополучателем. Соответственно, у последнего возникает обязательственное право требования имущества в собственность после его оплаты (в то время как по договору ипотеки- зарегистрированное

вещное право собственности заемщика лишь ограничено залогом). Таким образом, на имущество, находящееся в собственности лизингодателя, может быть наложен арест из отношений возникших между лизингодателем и иными лицами. Все это порождает определенные риски.

Но, пожалуй, главный недостаток лизинга недвижимости – крайне сложная для понимания правовая конструкция таких сделок. Что, в свою очередь, часто порождает разного рода злоупотребления.

Право выбора объекта, как правило, лежит на лизингополучателе: с одной стороны, это вполне логично ведь недвижимость приобретается с целью передачи лизингодателем заемщику. С другой стороны: право на выбор продавца таит в себе опасность — ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель.

Если недвижимость выбирает лизингополучатель, отказ продавца передать недвижимость или наличие обременений в собственности может привести к различным судебным спорам. При этом лизингополучатель не освобождается от оплаты платежей по договору. И, более того, должен возместить лизингодателю все убытки, связанные с неисполнением соглашения. Таким образом, если лизингополучатель столкнется с недобросовестным продавцом, он не только останется без жилья, но и будет возмещать убытки – оплачивая при этом лизинговые платежи за спорное имущество.

В целом, правовая конструкция сделок лизинга ограничена: приобретать недвижимость можно лишь по договорам купли-продажи. Договоры мены, подряда, долевого участия и любые другие виды соглашения остаются вне рамок данной системы.

Не стоит забывать и о том, что процесс выкупа взятого в лизинг имущества непрост. По общему правилу, договор лизинга не предполагает автоматического перехода имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплаты лизинговых платежей. Для этого стороны должны установить порядок выкупа остаточной стоимости недвижимости. Судебная практика дает разные ответы на вопрос о том, каким образом лизингодатель может злоупотреблять своими правами при решении вопроса о выкупе недвижимости, если порядок выкупа не был указан в соглашении о лизинге недвижимости.

Лизинг – довольно интересная схема приобретения недвижимости, которая только набирает популярность в России. При этом в портфеле зарубежных компаний лизинг недвижимости занимает от 20% до 30% всего оборота сделок. Отечественный рынок пока лишь присматривается к этому новому и весьма необычному инструменту покупки объектов недвижимости.

Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров

Модели владения коммерческой недвижимостью

Юридическая собственность на коммерческую недвижимость — это форма собственности, признаваемая государством и судами как имеющая связанные с ней законные права. Модели владения коммерческой недвижимостью включают следующее: единоличное владение, товарищество, общество с ограниченной ответственностью (ООО), корпорация, общие арендаторы или коммерческий траст. Ниже мы предоставили общее описание различных моделей владения только в информационных целях. Прежде чем участвовать в покупке коммерческой инвестиционной собственности, физические и юридические лица должны проконсультироваться со своими юридическими и налоговыми консультантами.

ИП

ИП — это собственность одного лица. Налоговые преимущества могут быть реализованы путем отражения соответствующих доходов и убытков от собственности через индивидуальную налоговую декларацию инвестора. Однако такая форма собственности подвергает риску все индивидуальные активы инвестора. Индивидуальные предприниматели несут неограниченную ответственность, что означает, что суды могут использовать личные активы физических лиц для удовлетворения судебных решений.

Партнерства

Полное товарищество

Полное товарищество — это собственность двух или более физических или юридических лиц.Каждый член партнерства считается генеральным партнером и имеет равные права и обязанности, если не согласовано иное. Это стандартная форма партнерства, которая создается, когда два или более физических или юридических лица выступают в качестве совладельцев коммерческого предприятия. Перед тем, как делать предложение о покупке недвижимости, важно определить, какую модель владения вы хотите использовать. Полное товарищество регулируется государством. Полные товарищества являются субъектами налоговой отчетности, но не субъектами, уплачивающими налоги.Налоги уплачиваются посредством индивидуальных налоговых деклараций участников товарищества.

Каждый партнер несет неограниченную ответственность по любым юридическим или финансовым обязательствам партнерства. Все партнеры могут нести ответственность за действия одного партнера.

Ограниченное партнерство

Партнерство с ограниченной ответственностью (LP) состоит как минимум из одного полного партнера и одного или нескольких партнеров с ограниченной ответственностью. Генеральные партнеры несут ответственность за все управление бизнесом, включая решение о том, когда продавать собственность, и берут на себя неограниченную юридическую и финансовую ответственность.Партнеры с ограниченной ответственностью обычно несут ответственность только за те деньги, которые они вкладывают, и не несут юридической ответственности за действия полных партнеров. Коммандитные товарищества являются субъектами налоговой отчетности, но не субъектами, уплачивающими налоги. Налоги уплачиваются через индивидуальные налоговые декларации партнеров.

Общество с ограниченной ответственностью

Партнерство с ограниченной ответственностью (LLP) — это право собственности, состоящее из любого количества партнеров с ограниченной ответственностью. Это редко используемая модель владения коммерческой недвижимостью. В этой модели один или несколько

Общество с Ограниченной Ответственностью

Общество с ограниченной ответственностью, управляемое участником.В компании с ограниченной ответственностью (LLC), управляемой участниками, все участники имеют равное право голоса в деловых операциях. Все участники также несут ограниченную юридическую и финансовую ответственность.

Общество с ограниченной ответственностью, управляемое менеджером. В компании с ограниченной ответственностью (ООО), управляемой менеджером, назначается менеджер для ведения бизнеса. Члены подобны партнерам с ограниченной ответственностью, владеющим долей собственности без каких-либо управленческих обязанностей. Управляющий может быть членом ООО или сторонним лицом. ООО с несколькими участниками по умолчанию облагается налогом как партнерство; однако LLC может по своему усмотрению рассматриваться как ассоциация и облагаться налогом как корпорация.

LLC могут включать в себя различные классы инвесторов, что позволяет непропорционально распределять выгоды между участниками. Законы, регулирующие деятельность ООО, различаются в зависимости от штата.

Корпорации

C-Corporation. Корпорация C (C corp) принадлежит одному или нескольким акционерам, которые могут быть физическими или юридическими лицами, и управляется директорами. Акционеры имеют ограниченную ответственность, поскольку их вложения в акционерный капитал подвержены риску, но не несут ответственности по долгам корпорации. Акционеры облагаются налогом на любые полученные дивиденды.Доля собственности в корпорации C не подлежит обмену 1031.

S-Corporation. Корпорация S (S corp) — это корпорация или ассоциация, которая принадлежит физическим лицам, имениям, трастам или освобожденным от налогов юридическим лицам (с ограничениями) и выбрала для налогообложения как корпорацию S. Корпорация S облагается налогом так же, как партнерство, и предлагает акционерам ограниченную ответственность. Доля собственности в корпорации S не подлежит обмену 1031.

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) торгуются на фондовой бирже.Эти компании инвестируют большую часть своих активов в недвижимость. Обычно REIT специализируются на таком типе собственности, как торговая или офисная недвижимость, но инвестируют в коммерческую недвижимость в различных географических регионах.

Общие арендаторы

Общие арендаторы (TIC) или Общие арендаторы — это когда две или более стороны имеют безраздельный интерес в собственности и имеют равные права на использование и владение этой собственностью. TIC может иметь неравные интересы, и эти доли могут быть проданы отдельно, в залог или завещаны другой стороне.

Деловые трасты

Обычно инвестиции в недвижимость, хранящиеся в качестве делового траста, принимают форму коммерческого траста Массачусетса, уставного траста Мэриленда, уставного траста Делавэра или земельных трастов, созданных в соответствии с законодательством штата. Перед формированием делового траста мы рекомендуем проконсультироваться с CPA или налоговым юристом.

договоров аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Договор аренды коммерческой недвижимости во Флориде дает арендодателю необходимые документы для заключения договора аренды с физическим или коммерческим лицом на собственность арендодателя.Договоры аренды коммерческой недвижимости, как правило, более сложны, чем договор аренды жилого помещения, и к ним следует относиться с осторожностью на этапе переговоров. Перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости важно действительно понять, во что вы ввязываетесь. Одним из примеров является то, что коммерческое предприятие не имеет такой же защиты потребителей, как у отдельных жителей. От подразумеваемых и явных обязанностей каждой соответствующей стороны до соглашения или формальностей, связанных с его исполнением, есть аспекты договора коммерческой аренды, о которых вам следует знать.

Некоторые важные вопросы, которые стороны должны рассмотреть перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости:

  • Будет ли коммерческий арендатор иметь эксклюзивность в отношении своего вида бизнеса на собственности?
  • Будет ли коммерческому арендатору разрешено сдавать помещение в субаренду?
  • Какие варианты будет у коммерческого арендатора в случае, если здание арендодателя не соответствует нормам и создаст неоправданные трудности для бизнеса коммерческих арендаторов?

Кроме того, арендодателю, вероятно, потребуются гарантии того, что в течение срока коммерческой аренды арендатор будет соблюдать все законы муниципалитета, а не причинять ущерб собственности из-за внесения изменений, чтобы негативно повлиять на способность арендодателя сдавать в аренду в будущем. Арендатор и его сотрудники не создают никаких противоправных нарушений в помещении или вокруг него.Законы Флориды сложны, эта статья будет полезным руководством и предоставит как арендодателям, так и потенциальным коммерческим арендаторам обзор того, что вам следует знать о договорах аренды коммерческой недвижимости во Флориде.

Терминология, которую следует знать в договорах коммерческой аренды

Аренда коммерческой недвижимости — это интерес к недвижимому имуществу на согласованный период времени. По словам Ф.С. §689.01.

В договорном праве существует правовая доктрина, которая требует, чтобы некоторые договоры составлялись в письменной форме для обеспечения исковой силы. Эта доктрина известна как закон о мошенничестве и требует письменного контракта, подписанного стороной, которой будет предъявлено обвинение, то есть стороной, против которой будет применяться принудительное исполнение контракта. Во Флориде под руководством Ф.С. §725.01, все договоры аренды на срок более одного года считаются недействительными, если они не заключены в письменной форме. Существует исключение из Положения о мошенничестве, согласно которому устный договор коммерческой аренды на срок более одного года может быть исполнен.Это исключение называется «частичным исполнением» и возникает в обстоятельствах, когда одна из сторон полагалась на устное соглашение до такой степени, что частично выполняла устное соглашение. В таком случае устное соглашение не может быть аннулировано на основании закона о мошенничестве.

Арендодатель (также известный как арендодатель) — это лицо, которое передает недвижимость в аренду другой стороне, арендатору (арендатору). Арендатор платит арендодателю или арендодателю право пользования недвижимостью в течение определенного периода времени.Юридические лица также могут взять на себя роль арендодателя или арендатора. Согласно F.S. §692.01.

Следующие условия должны быть включены в письменный договор аренды коммерческой недвижимости, в том числе: (1) имена сторон (сегодня при коммерческой аренде большинство арендодателей также называют имя физического лица, связанного с коммерческой организацией), (2) описание объекта недвижимости. , (3) срок аренды (может быть в годах или месяцах), (4) размер арендной платы, (5) формулировка соглашения, демонстрирующая совпадение мнений, что обе стороны намеревались заключить договор аренды недвижимого имущества. , (6) подписи всех сторон договора аренды и (7) залог.В договоре аренды также могут быть дополнительные условия, несмотря на то, что они не требуются законодательством штата. Некоторые из этих дополнительных условий могут включать в себя ограничения на использование для арендатора, изменение арендной платы для договоров аренды на срок более одного года, расходы арендатора на конкретный ремонт и / или услуги, оговорки о возмещении убытков, положения о субарендах и уступках, требования к страхованию для арендатора и арендодателя, а также посредничество / арбитраж. статьи. Кроме того, договор аренды может включать раздел под названием «Ограничение использования предметной собственности», который включает отчет о том, что бизнесу будет разрешено делать в арендованных помещениях.Обычно этот раздел требует написания описания типа бизнеса в помещении и цели бизнеса.

Исключительная оговорка — это также термин, который встречается в договоре аренды коммерческой недвижимости. Целью оговорки о невиновности является освобождение стороны от ответственности за ущерб, причиненный в помещении в результате халатного действия. Как правило, арендодатель включает этот пункт в договор аренды, чтобы дополнительно оградить себя от любой ответственности, связанной с арендой.Хотя суды не поддерживают это положение в договорах аренды, они подлежат исполнению, если это положение четко прописано в договоре. Однако оговорка о невиновности не будет применяться, если травма произошла как нарушение закона.

Личная гарантия — это термин, который обычно используется в договорах аренды коммерческой недвижимости, и обычно это положение, которое используется для наложения личной ответственности на лицо, подписывающее договор аренды, обычно это арендатор. Арендатор, который является юридическим лицом, может иметь подпись корпоративного должностного лица и связывает только корпорацию, а не физическое лицо, подписывающее договор аренды.

Обязанности и обязательства арендатора по договорам аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Одной из основных обязанностей арендатора является обязанность платить арендную плату. Арендатор обязан поддерживать помещение в таком же состоянии, в каком оно было сдано в аренду арендатору. Арендатор также должен вернуть право владения недвижимостью в конце срока аренды арендодателю, если договор аренды не был продлен автоматически или по явному соглашению с арендодателем. Как и в случае договоров аренды жилого помещения, принцип caveat emptor, означающий «пусть покупатель остерегается», применяется в договорах аренды коммерческой недвижимости.Арендатор должен осмотреть собственность перед оформлением аренды, чтобы быть в курсе любых условий собственности, которые могут снизить ее стоимость. Арендодатель не несет ответственности за дефект имущества, который существовал на момент заключения сторонами договора аренды, если арендатор не выполнил свои обязанности по осмотру имущества перед заключением договора аренды.

Тем не менее, есть исключение из применения правила caveat emptor: когда коммерческая аренда включает в себя новое здание, арендодатель имеет ограниченную обязанность подразумеваемой пригодности, если существует подразумеваемая гарантия того, что здание подходит для использования арендатором.В ситуации, когда арендодатель или арендодатель нарушили подразумеваемую гарантию, арендатор или арендатор вправе покинуть помещение или иметь право защищать неоплаченный иск по арендной плате на основании непригодности помещения.

Обязанности и обязательства арендодателя по договорам аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Самая важная обязанность арендодателя — передать имущество арендатору во владение в дату, указанную в договоре аренды. Обязанность спокойного пользования предусматривает, что арендодатель является надлежащим владельцем собственности, и что арендатор не будет беспокоиться о владении имуществом.Как правило, арендодатель не несет ответственности за травмы, возникшие в результате деятельности арендатора в арендованных помещениях, если арендатор полностью контролирует помещения. Распространенным предположением является то, что арендатор должен осознавать опасность на территории и прилагать разумные усилия для поддержания помещения в безопасном состоянии для приглашенных лицензиатов.

Существует несколько ситуаций, когда арендодатель или арендодатель может нести ответственность, если причиной травмы было нарушение закона, дефект помещений, существовавших на момент заключения договора аренды, неотъемлемая опасность или ненадлежащий ремонт арендодателем. .

Претензии, защита и средства правовой защиты арендодателя от нарушения арендодателем договоров аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Арендатор или арендатор может подать иск о нарушении договора аренды против арендодателя или арендодателя о возмещении общего ущерба. Общие убытки рассчитываются как разница между рыночной стоимостью оставшегося срока аренды и стоимостью аренды на оставшийся срок. В ситуации, когда арендодатель вступает во владение помещением незаконно и без судебного разбирательства, арендатор может подать иск о задержании и / или незаконном проникновении в соответствии с F.С. § 82.01. В случае незаконного выселения арендатора арендодатель должен вернуть арендатору гарантийный депозит и все полученные проценты.

Если противоправное действие арендодателя лишает арендатора права владения или препятствует использованию и пользованию помещениями, арендатор может подать иск против арендодателя о конструктивном или фактическом выселении. Арендаторы, пострадавшие от незаконного выселения, могут требовать возмещения общего ущерба, а в некоторых случаях могут дополнительно требовать упущенную выгоду и расходы на переезд. Штрафные убытки возникают редко, но если действия арендодателя будут признаны злонамеренными, мошенническими, умышленными и представляют собой грубую небрежность, арендатору могут быть присуждены штрафные убытки.

Средства правовой защиты арендодателя в случае нарушения арендатором договоров аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Во Флориде использование самопомощи со стороны арендодателя строго запрещено. Это означает, что арендодатель не может насильственно проникать в помещения, арендованные арендатором, даже в обстоятельствах, когда арендатор нарушил договор аренды. Арендодатель должен использовать закон, предусмотренный F.S. §83.05 для получения владения помещением. Несмотря на то, что даже если договор коммерческой аренды содержит положение о вступлении, позволяющее арендодателю войти в собственность, суды не поддержат это положение.

В соответствии с законодательством Флориды существует три варианта, которые арендодатель может использовать, если арендатор нарушает соглашение. Во-первых, арендодатель может считать, что договор аренды прекращен, и вернуть помещение в собственность арендодателя. Во-вторых, арендодатель может сохранить владение помещением от имени арендатора и предъявить иск о возмещении общего ущерба на любую сумму, не подлежащую возмещению при сдаче помещения в аренду новому арендатору. Наконец, арендодатель не может ничего делать и ждать, чтобы подать иск против арендатора в отношении любой будущей арендной платы, которая подлежит уплате, или любого другого метода, предусмотренного в договоре аренды, такого как ускоренная сумма.Общие убытки в качестве средства правовой защиты для арендодателя рассчитываются путем изучения разницы между арендной платой по договору аренды и любой взысканной суммой в результате добросовестной попытки арендодателя повторно сдать помещение в аренду.

Что такое удерживаемый арендатор?

Арендатор становится «временным арендатором», когда он отказывается покинуть помещение по окончании срока аренды. У арендодателя есть четыре средства правовой защиты, если есть удерживающий арендатор. Арендодатель может получить двойную арендную плату в месяц, если арендатор не откажется от владения в конце срока аренды, F.С. § 83.06. Считайте арендатора нарушителем и возбуждайте иск о возмещении ущерба в размере разумной арендной стоимости имущества. Другой вариант заключается в том, чтобы арендодатель потребовал увеличения арендной платы по сравнению с первоначальным договором аренды. Наконец, арендодатель может выселить арендатора. Арендодатель / домовладелец может подать иск о выселении в отношении арендатора, который не выплатил арендную плату, после письменного уведомления за три дня.

Законодательное средство правовой защиты от удержания для арендодателей

По данным Ф.С. § 83.20, во всех действиях по выселению арендатор должен внести сумму, указанную в жалобе (невыплаченная сумма арендной платы), в судебный протокол, включая любую арендную плату, накопленную в ходе действия по выселению, за исключением случаев, когда защита арендодателя требует удовлетворения или выплаты. Под руководством Ф.С. Согласно § 83.08, коммерческие арендодатели имеют законное средство правовой защиты в виде залогового права в отношении собственности на арендованные помещения, принадлежащие арендатору. Законное средство правовой защиты Флориды возможно только в течение срока действия договора коммерческой аренды и аннулируется по окончании срока аренды.Чтобы обеспечить соблюдение установленного законом права удержания в отношении причитающейся арендной платы, арендодатель должен подать установленное законом судебное разбирательство по делу об аренде. Если арендодатель преобладает, суд выдает «судебный приказ» в пользу арендодателя. После выдачи судебного приказа арендодатель может поручить шерифу исполнить судебный приказ в отношении арендатора помещения.

Следует ли использовать ООО для инвестирования в коммерческую недвижимость?

Если вы только начинаете заниматься коммерческой недвижимостью, вам может быть интересно, стоит ли вам создавать ООО или сотрудничество с ограниченной ответственностью.

Есть несколько причин, по которым LLC — хороший выбор, даже если у вас нет коммерческой недвижимости на миллионы долларов.

Защита от личной ответственности

Если вы приобретаете доходную недвижимость как частное лицо, вы будете нести личную ответственность, если вы не сможете произвести платеж или если на вашей собственности произойдет несчастный случай. Это означает, что любые активы, которыми вы владеете индивидуально или совместно, будут справедливой игрой в случае предъявления к вам иска или обращения взыскания.

Раньше было только два способа избежать личной ответственности: создать корпорацию или партнерство.Партнерские отношения на самом деле хуже, чем индивидуальные инвесторы; каждый партнер несет ответственность не только по своим долгам и обязательствам, но и по обязательствам своего партнера.

Корпорации, с другой стороны, гарантируют, что вы не несете личной ответственности по каким-либо долгам или обязательствам компании. Также ответственность ограничена суммой, вложенной акционерами.

Однако, хотя это может показаться идеальным для нужд большинства инвесторов, корпорации не могут воспользоваться налоговыми льготами, предлагаемыми товариществами.Партнерства не подлежат налогообложению и являются отличным способом воспользоваться различными налоговыми льготами.

Корпорации, с другой стороны, считаются облагаемыми налогом и облагаются налогом по гораздо более высокому проценту. К счастью, сегодня есть дополнительная альтернатива: ООО или общество с ограниченной ответственностью.

LLC предлагает лучшее из обоих миров: вы защищены от личной ответственности, но можете воспользоваться различными федеральными налоговыми льготами. Его легко настроить, тем более что IRS упростил процесс.

Скажем, например, покупатель, совершающий покупки в магазине вашего арендатора, поскользнулся и упал на ледяной тротуар за пределами вашего торгового центра. Жертва, скорее всего, подаст в суд, назвав вашего арендатора и владельца здания, которым будете вы. Если вы являетесь владельцем собственности как физическое лицо, все ваши активы могут быть арестованы или, по крайней мере, заморожены до закрытия дела.

При наличии ООО только активы ООО будут уязвимы для судебного процесса.

Сквозное налогообложение

— еще одно преимущество LLC. Корпорации облагаются двойным налогом: один раз на корпоративном уровне и еще раз, когда акционеры делят средства компании. Владельцы ООО облагаются налогом как товарищества, сохраняя при этом ответственность на корпоративном, а не на личном уровне и даже имея возможность вычитать проценты по ипотеке.

Это верно, независимо от того, является ли LLC индивидуальным предпринимателем или мультиучастником с несколькими участниками.

Сделки с коммерческой недвижимостью проще с ООО

LLC не обязана содержать должностных лиц или директоров, как корпорация, а это означает, что участники могут управлять LLC так, как им лучше всего.Члены также могут получить финансовую компенсацию за собственный капитал, что сложно сделать в корпорации S.

Иностранное владение и инвестиции в недвижимость США также могут осуществляться через LLC. Когда собственники готовы передать свое право собственности, они могут сделать это таким образом, чтобы эффективно исключить необходимость уплаты налогов и сборов, которые часто бывают значительными. Передача права собственности осуществляется путем ежегодной передачи части собственности наследникам до тех пор, пока в конечном итоге все ООО (при желании) не перейдет в собственность члена семьи.

Какой тип ООО выбрать?

Есть два типа инвесторов LLC, которые могут выбрать при рассмотрении того, какой тип бизнеса создать.

Первый тип — это обычное ООО, которое предполагает передачу всей вашей собственности одному ООО. Второй тип является относительно новым, он был разъяснен IRS в 2012 году. В этом типе есть основные и индивидуальные LLC. Отдельные LLC владеют отдельной собственностью в совершенно другом юридическом лице, именуемом «серийными» LLC.

ООО каждой серии — это отдельный бизнес с отдельным названием, адресом, банковским счетом, фирменными бланками и визитными карточками, а также налоговым счетом. Первое свойство в серии — это «первая серия», второе свойство — «вторая серия» и так далее. У каждой серии также могут быть свои собственные элементы, что обеспечивает полную гибкость.

Однако у серии LLC есть несколько недостатков.

Чтобы воспользоваться преимуществом, инвестор должен полностью разделить каждую серию.Если что-то совместно используется между каждой серией — или каждая серия не имеет собственного имени, адреса, банковского счета или каких-либо других особенностей, они будут рассматриваться как одно ООО. Это означает, что у них больше не будет защиты друг от друга с точки зрения ответственности.

Некоторые инвесторы пытаются воспользоваться серией ООО в другом штате. Они делают это потому, что либо это дешевле, либо потому, что их штат не признает серийные ООО.

Это может вызвать несколько проблем. Один из них — это попытка инвестора избежать более высоких затрат на подачу документов, которые включают первоначальный сбор за подачу и ежегодный сбор.В Калифорнии, например, эта плата составляет 800 долларов за недвижимость в год. Он может получить сборы за регистрацию от штата, в котором находится LLC, и от их штата.

Это потому, что у некоторых штатов есть соглашение о взаимности: они могут признать другую LLC, зарегистрированную в других штатах инвестором, проживающим в их штате. Но они также потребуют от инвестора уплаты ежегодного взноса в своем штате. Таким образом, инвестор в конечном итоге будет платить двойные сборы: один в штате, в котором он зарегистрировал LLC, и один в своем штате.

Еще более тревожным является тот факт, что если ООО находится не в том же состоянии, что и собственность, вы не сможете пользоваться защитой от личной ответственности. Если ООО является серийным ООО, но местоположение собственности находится в состоянии, которое еще не признает серийное ООО, сомнительно, будут ли другие объекты собственности в другой серии быть защищены от ответственности.

Поскольку детали серии еще предстоит проработать в суде, инвесторы должны быть осторожны, рассматривая возможность использования серии LLC за пределами своего штата.

4 Правовые аспекты перед подписанием договора коммерческой аренды

Большинство предпринимателей не понимают, что в коммерческой аренде договор аренды — это то, что решат стороны. Значительно меньше правовая защита бизнеса при коммерческой аренде, чем при обычной аренда жилья.

Например, в коммерческой аренде стороны могут отказаться от многих из меры защиты, предусмотренные законами Калифорнии о коммерческих арендодателях и арендаторах, тогда как при аренде жилья арендатор не может.Если бизнес входит в коммерческая аренда с отказом от некоторых законодательных мер защиты, предусмотренных этими законы, суд, призванный разрешить спор между сторонами, на более позднем дата, может рассматривать коммерческий договор аренды только в том виде, в каком он написан и подписан стороны.

1. Знайте, какие условия аренды можно изменить

Так же, как в вашей торговле или отрасли существуют обычаи и обычаи, есть также обычаи и практика в аренде коммерческой недвижимости, которые гипер-местные или специфические для агентов по аренде или владельцев коммерческой недвижимости в ваш район.Убедитесь, что вы понимаете, на каких условиях стандартная коммерческая аренда могут быть скорректированы до того, как вы начнете переговоры об условиях собственной коммерческой аренды.

2. Будьте готовы предоставить личную гарантию или пройтись

Некоторые арендодатели требуют от новых владельцев бизнеса или акционеров лично гарантирую коммерческую аренду. Обычно это устраняет очень правовая защита, полученная в первую очередь путем создания юридического лица. Возможности для маневра по альтернативному варианту ограничены.Будьте готовы к прогулке и продолжайте поиски коммерческого космоса, если вам неудобно предлагать персональная гарантия коммерческой аренды вашего бизнеса.

3. Возможность роста

Бизнесы создаются для получения прибыли. Когда бизнес успешен, Они растут. Первоначальная коммерческая площадь, необходимая для запуска бизнеса, может быть совершенно отличается от коммерческого помещения, необходимого для его содержания и роста. Делать убедитесь, что ваша коммерческая аренда оставляет за собой право переехать, если ваша коммерческая пространство больше не работает для вашего бизнеса и содержит стратегию выхода, которая позволит вам изменить или досрочно расторгнуть договор коммерческой аренды.Однако это может важно, чтобы домовладелец не мог выселить вас из идеальное место в менее желательном месте. Любая оговорка о переселении в контракт должен обеспечивать гибкость, но не давать слишком много полномочий домовладелец.

4. Нанять бизнес-юриста

Владельцы коммерческой недвижимости, девелоперские компании и лизинговые агенты очень хорошо осведомлены о своих полномочиях требовать условия от предприятий, которые могут быть не в их интересах.Обратитесь за советом и юридический совет опытных юристов по коммерческой недвижимости, чтобы помочь вам договориться об аренде коммерческого помещения до подписания.

Если вы открываете новый бизнес в городах Фремонт, Ньюарк, Хейворд, Ист-Бэй, Милпитас, Юнион-Сити, Сан-Леандро, Гилрой, Сан-Хосе, или Санта-Клара, Калифорния, рискнувший открыть свой первый договор аренды коммерческого помещения, вы должны знать следующее, прежде чем подписывать ваш первый коммерческий договор аренды или продлить следующий, если он обременен неблагоприятными условия в их текущем договоре аренды.Разговаривать в юридическую фирму Линнетт Ариатурай, когда вы просматриваете или готовясь подписать договор аренды, вы будете рады, что сделали.


WSI Genesis

Action Hosting — Решения WSI Genesis для облачного хостинга Google разработаны для удовлетворения растущих потребностей вашего бизнеса. Обеспечение самой передовой разработки WordPress и хостинга в облаке Google.


Коммерческая недвижимость (CRE) Определение

Что такое коммерческая недвижимость (CRE)?

Коммерческая недвижимость (CRE) — это недвижимость, которая используется исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не в качестве жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как розничные торговцы всех видов, офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.

Ключевые выводы

  • Под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, используемая специально для ведения бизнеса или получения дохода.
  • Четыре основных класса коммерческой недвижимости включают: офисные помещения; промышленный; аренда на несколько семей; и розничная торговля.
  • Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от сдачи в аренду, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
  • Инвестирование в коммерческую недвижимость обычно требует от инвесторов более сложного подхода и больших сумм капитала, чем в жилую недвижимость.
  • Публичные инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это реальный способ для физических лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Основы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость наряду с жилой недвижимостью составляет две основные категории недвижимого имущества.Жилая недвижимость включает строения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле, а многоквартирные дома для сдачи в аренду, которые служат жильем для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.

Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:

  1. офисное помещение;
  2. промышленное использование;
  3. аренда на несколько семей; и
  4. розница.

Отдельные категории также могут быть дополнительно классифицированы. Например, офисные помещения часто характеризуют как класс A, класс B или класс C.

  • Класс A представляет собой лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
  • Здания класса B обычно старше и не так конкурентоспособны по цене, как здания класса A. Инвесторы часто выбирают эти здания для реставрации.
  • Здания класса C являются самыми старыми, обычно старше 20 лет, расположены в менее привлекательных районах и нуждаются в обслуживании.

Обратите внимание, что некоторые органы по зонированию и лицензированию дополнительно выделяют промышленные объекты — участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, — но большинство считают это подмножеством коммерческой недвижимости.

Аренда коммерческой недвижимости

Некоторым предприятиям принадлежат здания, которые они занимают. Однако более типичный случай — это сдача коммерческой недвижимости в аренду. Обычно инвестор или группа инвесторов владеют зданием и собирают арендную плату с каждого действующего в нем бизнеса.Ставки коммерческой аренды — цена за аренду помещения в течение определенного периода — обычно указываются в долларах годовой арендной платы за квадратный фут. И наоборот, ставки на жилую недвижимость указаны в виде годовой суммы или ежемесячной арендной платы.

Срок коммерческой аренды обычно составляет от одного года до 10 лет или более, при этом аренда офисных и торговых площадей обычно составляет от пяти до 10 лет. Это можно противопоставить краткосрочной годовой или помесячной аренде жилья.

В исследовании, проведенном в 2017 году аналитической фирмой CBRE Group, Inc., аналитик Алекс Красиков обнаружил, что срок — продолжительность — аренды был пропорционален размеру арендуемой площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать договоры о длительной аренде, чтобы зафиксировать цены в условиях растущей рыночной конъюнктуры. Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, вступают в долгосрочную аренду из-за ограниченной доступности собственности, соответствующей их потребностям.

Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разного уровня ответственности со стороны арендодателя и арендатора.

  • При единовременной аренде арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость.
  • Договор аренды с двойной сеткой (NN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование.
  • Тройная аренда (NNN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховку и техническое обслуживание.
  • При аренде на брутто арендатор платит только арендную плату, а домовладелец оплачивает налоги на недвижимость, страховку и техническое обслуживание здания.

Управление коммерческой недвижимостью

Владение и обслуживание сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости требует полного и постоянного управления со стороны владельца.Владельцы недвижимости могут пожелать нанять фирму по управлению коммерческой недвижимостью, чтобы помочь им найти, управлять и удерживать арендаторов, контролировать условия аренды и варианты финансирования, а также координировать содержание недвижимости и ее реализуемость. Специализированные знания компании по управлению коммерческой недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую ​​собственность, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета, отрасли и размера.

Часто домовладелец должен найти баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией количества вакансий и текучести арендаторов.Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей разных арендаторов — скажем, если ресторан переезжает в собственность, когда-то занимаемую студией йоги.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Вложение в коммерческую недвижимость может быть прибыльным и служить страховкой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги за счет повышения стоимости собственности при продаже, но большая часть прибыли поступает от арендной платы арендатора.

Прямые инвестиции

Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, если они становятся арендодателями через владение недвижимым имуществом.Для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость лучше всего подходят люди, которые либо обладают значительными знаниями об отрасли, либо могут нанимать фирмы, которые обладают такими знаниями. Коммерческая недвижимость — это инвестиция в недвижимость с высоким риском и высокой доходностью. Такой инвестор, вероятно, будет состоятельным человеком, поскольку для инвестирования в CRE требуется значительный объем капитала.

Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что обеспечит выгодные арендные ставки.Сила местной экономики также влияет на стоимость покупки CRE.

Косвенные инвестиции

В качестве альтернативы инвесторы могут инвестировать в коммерческий рынок косвенно через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), биржевые фонды (ETF), которые инвестируют в акции, связанные с коммерческой недвижимостью, или инвестируя в компании, которые обслуживают на рынок коммерческой недвижимости, например банки и риэлторы.

Преимущества коммерческой недвижимости

Одно из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости — привлекательные арендные ставки.В районах, где объем нового строительства ограничен землей или законом, коммерческая недвижимость может иметь впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания, как правило, арендуются по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисной башней.

Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость. Такой длительный срок аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежного потока, если в здании проживают долгосрочные арендаторы.

Коммерческая недвижимость предлагает не только стабильный, богатый источник дохода, но и потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и обновляется. И, как и все формы недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную возможность диверсификации сбалансированного портфеля.

Недостатки коммерческой недвижимости

Правила и постановления являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость.Налоги, механизмы покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости похоронены на разных уровнях закона. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо имеют штат людей, которые обладают ими.

Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно актуально в экономике, где из-за неожиданного закрытия магазинов объекты недвижимости остаются пустыми без предварительного уведомления.

В случае с жилыми домами требования одного арендатора к оборудованию обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в коммерческой недвижимости у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен приспособить пространство для размещения специализированной профессии каждого арендатора. Коммерческая недвижимость с низким уровнем вакантности, но высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за стоимости ремонта для новых арендаторов.

Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость.Более того, хотя недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.

Плюсы
  • Хеджирование от фондового рынка

  • Высокодоходный источник дохода

  • Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов

  • Потенциал прироста капитала

Перспективы и прогнозы коммерческой недвижимости

U.Рынок коммерческой недвижимости С. сильно пострадал во время рецессии 2008–2009 годов, но с 2010 года он демонстрирует ежегодный прирост. Эти приросты помогли возместить почти все убытки, понесенные в период рецессии.

В годовом отчете CBRE «Обзор рынка недвижимости США на 2019 год» говорится:

Несмотря на то, что экономический цикл находится на поздней стадии, перспективы по всем четырем основным типам активов коммерческой недвижимости остаются очень хорошими. Прирост стоимости будет минимальным, но доходность останется стабильной.

Однако другие индикаторы указывают на то, что рынок коммерческой недвижимости достиг пика в посткризисном цикле роста. По данным калифорнийской компании по недвижимости Ten-X Growth, цены на коммерческую недвижимость на конец 2018 года выросли всего на 1% по сравнению с 2017 годом.

В отчете Ten-X отмечается, что итоговые итоги 2018 года по коммерческой недвижимости подтверждают их точку зрения на ценообразование в конце экономического цикла. Исследование компании показало, что количество вакансий растет, рост арендной платы замедляется, а рыночные процентные ставки растут.

Согласно отчету Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался проблемным местом на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку частые закрытия магазинов усилились в 2017 году и продолжились в 2018 году.Например, акции популярного торгового центра REIT Westfield Corporation упали примерно на 30% в период с середины 2016 по конец 2017 года, прежде чем компенсировать некоторые убытки до января 2018 года. Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15,8 млрд долларов США, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW). ).

Однако большинство фирм считают, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. J.P. Morgan в своем «Коммерческом прогнозе рынка недвижимости на 2019 год» в значительной степени повторил мнение CBRE о том, что 2018 год стал девятым годом роста арендной платы и оценки коммерческой недвижимости.Морган прогнозирует, что эти темпы замедлятся, но продолжатся и не увидят спада до 2019 года.

Обратите внимание, что глобальные события 2020 года на самом деле не привели к значительному падению стоимости недвижимости, а стоимость недвижимости осталась стабильной или даже выросла, как и фондовый рынок, который оправился от резкого падения во втором квартале 2020 года столь же драматическим ралли. длится второй квартал 2021 года. Это ключевое различие между экономическими последствиями, которые произойдут в 2020 году, и тем, что произошло десятилетием ранее.Что неизвестно, так это то, окажет ли требуемая удаленная рабочая среда, начавшаяся в 2020 году для большинства американцев, какое-либо долгосрочное влияние на потребности корпоративного офиса.

10 красных флажков, на которые следует обратить внимание при подписании договора аренды коммерческой недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости — огромный шаг для бизнеса. Правильное место в правильном месте может привлечь идеальных клиентов и вывести бизнес предпринимателя на новый уровень. Ключ к раскрытию этого делового потенциала лежит в аренде собственности.Когда в предполагаемой коммерческой недвижимости все идеально, потенциальный арендатор должен внимательно следить за тем, чтобы договор аренды был четким и справедливым, прежде чем подписывать договор на пунктирной линии.

Для предпринимателей, плохо знакомых с коммерческой недвижимостью, или тех, кто хочет сменить месторасположение, если заранее знать, на какие предупреждающие знаки следует обратить внимание, можно сэкономить время, силы и деньги. Ниже группа членов Совета по недвижимости Forbes поделилась общими красными флажками, на которые следует обращать внимание при подписании договора аренды коммерческой недвижимости.

Члены совета Forbes по недвижимости сообщают о том, что потенциальным арендаторам коммерческой недвижимости следует внимательно относиться к аренде.

Фотографии любезно предоставлены отдельными участниками.

1. Финансовые трудности арендодателя

Прежде чем подписывать договор коммерческой аренды, внимательно изучите любые признаки того, что ваш арендодатель испытывает финансовые трудности. Общие красные флажки включают в себя неухоженную собственность, несколько незанятых участков в комплексе и / или арендаторов, у которых есть тревожный послужной список неплатежей.Если арендодатель чрезмерно старается уступить вашим условиям, это еще один показатель, что у него может быть плохое финансовое положение. — Марк Бетеш, визуальный лизинг

2. Оговорка о невмешательстве в жизнь

Многие арендодатели предлагают потрясающие условия потенциальным арендаторам, но если их кредиторы лишат собственность права выкупа, договор аренды может быть аннулирован. Очень сложно судить о финансовом здоровье арендодателя по договорам аренды. Таким образом, представители арендаторов должны настаивать на положениях о невмешательстве в свои договоры аренды, которые будут защищать арендатора в случае обращения взыскания на собственность.- Крейг Ромм, HelmsleySpear


Forbes Real Estate Council — это сообщество руководителей в сфере недвижимости, доступное только по приглашениям. Могу ли я соответствовать требованиям?


3. Отсутствие ясности в расходах

Коммерческие арендаторы должны понимать чистые сборы и свои права в случае невыполнения арендодателем своих обязательств. Чистые расходы являются дополнительной арендной платой. Объекты, за которые с арендаторов будет взиматься прямая плата, должны быть перечислены, и арендаторы должны иметь право на ежегодный аудит этих сборов, записанных в договоре аренды.Арендаторам необходимо выполнять эту работу ежегодно. Они также нуждаются в защите, если арендодатели не проводят ремонт и техническое обслуживание. — Кристин Генти, The Geenty Group, риэлторы

4. Неопределенные условия поставки, обслуживания и ремонта

Изучите условия поставки, условия обслуживания и ремонта. Подтвердите, что все основные системы, такие как электрические, водопроводные, HVAC и пожарная безопасность, соответствуют нормам и работают. Проверьте, проводились ли плановые работы по техобслуживанию и ремонту и кто за что отвечает.Если это аренда NNN, попросите арендодателя дать гарантию на эти системы от одного до шести месяцев, чтобы вы не унаследовали проблему. — Екатерина Куо, Elite Homes | Christie’s International Недвижимость

5. Неясные обязательства

Перед тем, как подписать, вы должны убедиться, что понимаете взятые на себя обязательства. Есть ли в договоре аренды чистые арендные платежи? Когда должны быть начислены эти виды сборов? Будет ли взиматься налог на недвижимость в случае продажи вам на условиях полной аренды? Все договоры аренды не одинаковы, поэтому обратитесь к надлежащему юристу, прежде чем оформлять какой-либо документ об аренде.- Майкл Дж. Полк, Polk Properties / Matrix Properties

6. Неопределенность

Любая коммерческая аренда, скорее всего, потребует профессиональной помощи. Даже если термины достаточно ясны и все документы кажутся в порядке, попросите юриста просмотреть каждый пункт — следите за двусмысленными объяснениями или неточными числами. Это должно помочь предотвратить недопонимание в будущем. — Джозеф Эдгар, TenantCloud

7. Оговорка о неприемлемом удержании

У хорошо согласованного договора аренды есть много элементов, но один из них — хорошо согласованная оговорка о удержании.Более 60% арендаторов владеют недвижимостью не менее одного месяца после истечения срока аренды. Обеспечение того, чтобы у вас был хорошо согласованный пункт, который не приводит к значительному увеличению суммы арендной платы за последний месяц, поможет вам управлять расходами при переезде и гарантировать, что арендодатель не будет иметь чрезмерных рычагов давления на вас. — Джонатан Кейзер, Keyser

8. Высокая текучесть кадров

Высокая текучесть кадров у предыдущих арендаторов — серьезный красный флаг для объектов коммерческой недвижимости.Это показывает, что пространство не идеально по ряду причин, включая местоположение, демографические данные или функции. Обязательно выясните, кто были предыдущими арендаторами, и определите, почему это пространство им не подошло. — Рон Коста, OpenAiRE

9. Нереалистичные сроки

Учитывая текущие перебои в цепочке поставок и нехватку рабочей силы, мы советуем всем клиентам понимать потенциальное время выполнения работ, запланированных для коммерческого помещения, до подписания договора аренды.Мы хотим помочь клиентам избежать платы за аренду помещения, если условия незавершенные или непригодные для проживания. Ключевым моментом является работа с экспертом для установления реалистичных сроков. — Адам Мопсик, Amicon

10. Отсутствие контактной информации

Убедитесь, что вы знаете человека за столом, подписавшего договор аренды, и убедитесь, что вы можете связаться с ним напрямую в случае недоразумений или разногласий. Всегда стоит просить, чтобы его держали в курсе, если этот человек поменяется ролями, и если они это сделают, стоит дружеский телефонный звонок для сенсорной базы.- Кларк Твидди, Twiddy & Company

5 законов, о которых должен знать каждый владелец коммерческой недвижимости

Закон о коммерческой недвижимости — непростая задача. Есть законы на федеральном уровне, законы на уровне штата и правила на местном уровне. Кроме того, право на недвижимость охватывает все, от права собственности до права страхования и даже договорного права. Короче говоря, не существует универсального источника, чтобы найти все, что вам нужно знать о законодательстве в сфере недвижимости как владельцу коммерческой собственности.

В подобных случаях всегда лучше обратиться за профессиональной помощью, чтобы не оказаться в горячей воде постфактум, особенно когда на карту поставлены крупные вложения. Тем не менее, в приведенном ниже учебнике приведены 5 групп или областей права, о которых должен знать каждый владелец коммерческой недвижимости, а также общий обзор того, насколько запутанной может быть Интернет.

Роберт Фридман, старший редактор и видеооператор журнала REALTOR, говорит, что любая заинтересованная сторона всегда должна проконсультироваться с квалифицированным юристом по недвижимости, если у них есть какие-либо вопросы о законах, регулирующих владение, продажу и использование собственности в их штате.

Законы о арендодателях и квартиросъемщиках сильно различаются в зависимости от штата, но в целом они разработаны для защиты прав обеих сторон, участвующих в любом договоре аренды или лизинга. Пункты в таких законах часто регулируют:

  • Оплата арендной платы
  • Налогообложение
  • Права на неприкосновенность частной жизни
  • Раскрытие необходимой информации
  • Срок аренды
  • Право на прекращение аренды

И многое другое.

По сути, эти законы представляют собой тщательно разработанное юридическое определение отношений, которые существуют между владельцем коммерческой собственности и физическим или юридическим лицом, проживающим в помещении.Понимание законов штата, в котором вы работаете, является важной частью гарантии того, что вы не нарушаете права арендатора. Также полезно узнать о законах в случае нарушения арендаторами ваших договорных соглашений.

Чтобы получить представление о том, во сколько домовладельцу может обойтись дело о нежелательном выселении, прочтите это тематическое исследование.

Законы о раскрытии информации — это еще один свод законов, которые обычно различаются в зависимости от штата. Эти законы регулируют состояние, местонахождение и ограничения, накладываемые на саму собственность.Как правило, законы о раскрытии информации существуют для того, чтобы арендаторы недвижимости понимали, во что они ввязываются.

Например, во многих случаях владельцы обязаны сообщать о наличии известных (или даже неизвестных) токсичных веществ, таких как асбест, свинцовая краска и радиоактивные материалы. Однако в зависимости от штата, в котором вы работаете, также могут потребоваться другие, менее шокирующие раскрытия информации.

Например, Калифорния только что приняла два новых закона о раскрытии информации, которые применяются к коммерческой собственности.Они требуют, чтобы арендаторы были проинформированы о необходимости проверки доступности и аспектах, касающихся использования энергии в собственности.

Эти законы важны для понимания владельцев коммерческой собственности, особенно если они решают не обращаться к риэлтору для облегчения сделки по аренде.

Местное или государственное законодательство часто диктует порядок обеспечения соблюдения правил зонирования и землепользования. Помимо определения налогообложения, эти правила определяют, как можно использовать недвижимость (коммерческую или иное).Правила зонирования определяют, можно ли использовать недвижимость для розничных операций, а иногда даже какие виды розничных операций могут иметь место. Например, такая простая вещь, как тележка с хот-догами, подпадает под действие законов о зонировании, и оператор может быть отключен, если он или она нарушает права собственности существующих предприятий.

Законодательство штата часто диктует процесс изменения такого зонирования. Как правило, землевладелец должен подать заявку на изменение зоны и провести заседание местного совета по этому вопросу.Однако это может быть сложнее, чем это зависит от местного законодательства.

Понимание местных законов не позволит вам сдать коммерческую недвижимость в аренду бизнесу только для того, чтобы узнать, что бизнес не может работать там без изменения зонирования собственности.

Аренда и договоры аренды представляют собой юридически обязательные договоры, составленные одной или другой стороной и принятые обеими сторонами. Таким образом, эти документы должны быть специально структурированы и содержать очень жесткое словоблудие, чтобы противостоять любым вызовам (как со стороны одной из вовлеченных сторон, так и со стороны сторонних организаций).

В то время как большинство контрактов в Соединенных Штатах подпадают под Единый торговый кодекс, как правило, продажа недвижимости регулируется Общим законодательством о контрактах. Общее право сильно отличается от UCC, и поэтому, как отмечает Брэд Дентон, «общее право следует« правилу зеркального отображения », требуя, чтобы акцепт был точным зеркальным отображением условий предложения, чтобы оно было юридически оформленным. признанное принятие. Если в предложение были внесены какие-либо изменения, акцепт не может быть принят, поскольку предложение было изменено.Тогда это становится отказом и встречным предложением ».

Вы хотите, чтобы ваши вложения были покрыты — вот почему у вас будет страхование коммерческой собственности, которую вы сдаете в аренду. Он распространяется на вашу собственность и (в некоторой степени) на собственность вашего арендатора в случае возникновения определенных несчастных случаев. Однако тот же самый страховой полис не предназначен для защиты вашего арендатора или подавляющего большинства его имущества. Действительно, им потребуется собственное страхование бизнеса, чтобы гарантировать, что их имущество (например, оборудование) будет застраховано, и защитить их от судебных исков.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.