Сколько можно заработать на сдаче квартиры
«Куплю и сдам квартиру», – думает такой инвестор. Однако, не будучи специалистом в данном вопросе, достаточно сложно заранее прикинуть, стоит ли овчинка выделки. Выясняем, как заработать на сдаче в аренду жилой недвижимости, тем самым «отбивая» расходы на ее покупку.
Какие квартиры сдавать лучше всего?
Одна из самых распространенных и одновременно с этим наиболее серьезных ошибок, которые совершают люди, которые намерены купить и сдать квартиру, – это приобретение жилья «под себя». К примеру, вы намерены сдавать новую квартиру на протяжении пары десятков лет, а потом переехать в нее на время заслуженного отдыха. В мечтах вы видите себя вдалеке от городского смога и суеты мегаполиса, поэтому покупаете жилье на лоне природы, за городом. Но дело в том, что основной процент потенциальных арендаторов – это приезжие, которые оказались в городе в связи с необходимостью работать или учиться именно здесь.
Оптимальный выбор квартиры для сдачи – это спокойный спальный район и дом в 5–7 минутах ходьбы от метро.
Купить и сдать квартиру: кому?
Немаловажно, кого вы видите в качестве арендатора принадлежащей вам жилой недвижимости. Если вас не смутит проживание в ней студентов, вахтовиков или трудовых мигрантов, то расходами на ремонт, приличную мебель и современную бытовую технику можно и пренебречь. Если же вы ориентированы на долгосрочную сдачу в аренду приличной семье – возможно, с детьми – то без свежего косметического ремонта, стиральной машины, микроволновки и прочих радостей современного человека не обойтись.
Как бы то ни было, всю мебель, аппаратуру и бытовую технику подробно опишите в тексте договора аренды на тот случай, если случайно или намеренно арендаторы их повредят. Что касается ремонта, то для съемной квартиры его стоимость не должна превышать размер арендной платы за один-два месяца.
Квартира-эксклюзив
Сдавая в аренду квартиру, в принципе, можно вернуть ее стоимость в течение 15–20 лет.
То есть, если квартира куплена в ипотеку – при наличии солидного первоначального взноса, – можно выплатить банку долг за счет полученных от сдачи недвижимости средств.
Другой вариант «отбить» стоимость квартиры – за гораздо меньший в сравнении с жильем эконом-класса срок – это инвестиция в так называемое эксклюзивное жилье. Это расположенные прежде всего в центральной части города квартиры, совершенно не похожие на типовые, – лофты, мансарды, жилье в полуподвальном помещении, квартиры на верхнем этаже с выходом на крышу и т. п.
Огромные окна с видом на красоты города или красочные витражи, пропускающие причудливо раскрашенные в разные цвета солнечные лучи, балкончики необычной формы с коваными перилами и старинные камины – вот лишь малая часть того, что может сделать вашу квартиру привлекательной для высокопоставленных арендаторов, готовых платить за аренду впечатляющие суммы.
Наиболее желанный квартиросъемщик для желающих купить и сдать квартиру, не похожую на другие, – это топ-менеджеры, которые приехали из-за рубежа жить и работать в нашей стране.
Эти люди знают толк в достойном жилье и не видят ничего необычного в том, чтобы платить за него хорошие деньги. Кроме того, иностранцы – в отличие от некоторых наших соотечественников – в большинстве своем крайне бережно относятся к чужому имуществу. Наконец, в большинстве случаев в договоре в качестве арендатора прописано не физическое, а юридическое лицо – работодатель экспата. Это хорошо для арендодателя в том случае, если возникнет какая-либо спорная ситуация.
Сдача в аренду квартиры в ипотеке
Согласно действующему законодательству, купить и сдавать квартиру в залоге не запрещается. В любом случае следует узнать, есть ли в договоре ипотеки с банком пункт о запрете на аренду данного жилого объекта третьими лицами. Если его нет, то препятствовать сдаче квартиры представители банка не вправе.
В среднем доход от аренды не превышает 8–10% от стоимости квартиры ежегодно. Однако собственнику следует принимать во внимание и возможные сложности с поиском добросовестного платежеспособного арендатора на длительный срок, и необходимость незапланированных трат – например, замену текущих кранов, косметический ремонт и т.
д., и постоянно растущие коммунальные платежи, и возможную порчу имущества жильцами.
Вместе с тем купить и сдавать квартиру с целью покрыть за счет арендной платы платежи банку имеет смысл. Но имеет его такое приобретение только в том случае, когда есть средства на первоначальный взнос в размере хотя бы половины стоимости жилья. Иначе вы не только не извлечете из своей квартиры выгоды, но еще и окажетесь в минусе – ежемесячный взнос по ипотеке, оплата коммунальных платежей и мелкие досадные расходы, которые так или иначе ожидают любого владельца недвижимости, в сумме могут превысить размер ежемесячной арендной платы в два и более раз.
«Вторичка» начинает и выигрывает
Эксперты в сфере недвижимости сходятся во мнениях по поводу того, что купить и сдавать квартиру – объект вторичного рынка – целесообразнее, чем жилье в новостройках. Несмотря на возможную ветхость инженерных коммуникаций, старый фонд имеет ряд преимуществ перед свежепостроенными зданиями.
Прежде всего это развитая инфраструктура района, налаженная транспортная сеть и наличие в непосредственной близости от дома магазинов, банков, салонов и прочих необходимых для нормальной жизни объектов. Кроме того, владельцу квартиры в старом доме не придется сталкиваться с возможными проблемами в ходе усадки его фундамента. Наконец, в новостройке не угадать, кто окажется вашими соседями, а в старом фонде это известно заранее – едва ли кто-то из арендаторов захочет жить рядом с буйным алкоголиком или регулярно закатывающей по ночам бурные многочасовые скандалы супружеской парой. Стабильность и уверенность важны не только для собственников, но и для арендаторов жилья.
Жанна Хайруллина, БКН.РУ
Где проще заработать на аренде, сдавая жилье туристам
Свежий номер
РГ-Неделя
Родина
Тематические приложения
Союз
Свежий номер
Экономика
23.02.2022 03:00
Поделиться
Марина Трубилина
Закрытые из-за пандемии границы спровоцировали интерес россиян к путешествиям внутри страны.
Около половины путешественников останавливается не в гостиницах, а в частном секторе. Как заработать, сдавая жилье туристам, рассказал руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артем Кромочкин.
Недвижимость в популярных у туристов локациях может приносить владельцу гораздо большую прибыль при сдаче ее на короткий срок (10-15% годовых), чем при сдаче в долгосрочную аренду (5-6%). Порог входа на этот рынок относительно невысокий, а арендаторов большинство владельцев жилья находит через интернет-платформы.
При этом туристическую аренду, в отличие от долгосрочной, нельзя назвать «пассивным» доходом, отмечает Кромочкин. Гости останавливаются на несколько дней, и собственнику необходимо постоянно контролировать процесс заселения и выезда, заботиться о состоянии квартиры. «Однако это не так сложно, как кажется. Жилье при сдаче в краткосрочную аренду гораздо меньше «изнашивается», так как большую часть времени туристы проводят на экскурсиях или прогулках, а домой возвращаются только отдохнуть и переночевать», — говорит эксперт.
Что делать в «несезон»
В туристическом бизнесе присутствует сезонность. Пик путешествий традиционно приходится на лето, повышенный спрос — на майские и новогодние праздники. В эти периоды можно увеличить заработок: к новогодним праздникам проживание, как правило, дорожает на 20-30% и более. В несезон можно предложить клиентам скидки или сдать жилье в среднесрочную аренду — на 1-3 месяца.
В некоторых городах практически нет понятия «несезон», добавляет Кромочкин. В Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Калининграде туристический сезон можно назвать круглогодичным.
Чего ожидают туристы
Путешественникам интересен прежде всего центр города и места поблизости от достопримечательностей и культурных объектов. Командировочные, для сравнения, обычно выбирают жилье рядом с деловыми и экономическими центрами, офисами крупных компаний.
Аренду квартиры часто выбирают компании из нескольких человек или семьи — большинство гостиничных номеров рассчитаны лишь на двухместное проживание.
Зачастую компания из двух или трех туристов снимает одну студию на всех, поэтому даже в небольшой квартире стоит предусмотреть несколько спальных мест — раскладной диван, кресло-кровать и т.п. В целом по сравнению с отелями и гостиницами посуточная аренда квартир более привлекательна для туристов по соотношению цены и качества. Среди ее главных преимуществ — возможность заселиться компанией, наличие собственной кухни и стиральной машины.
Подготовка к заселению
Важный момент в посуточном бизнесе — процедура заезда. Оптимальный вариант, который освобождает от лишних хлопот и туриста, и арендодателя — установка электронного замка или небольшого сейфа (сейфбокса), в котором можно оставлять ключи. Это минимизирует необходимость лично встречать арендаторов, что является одной из главных временных затрат при краткосрочной аренде.
«Но даже в случае бесконтактного заселения владельцу квартиры необходимо быть максимально проактивным и коммуникабельным, — говорит Кромочкин. — Заготовьте стандартную памятку — как добраться до места из аэропорта или с вокзала, где получить ключи, как включить Wi-Fi — и сразу же присылайте ее арендаторам при бронировании.
Будьте дружелюбны, но не навязчивы, предложите гостям личные рекомендации — что посмотреть поблизости, как добраться до магазина, куда сходить поужинать».
В интерьере квартиры оптимальнее всего придерживаться минимализма. Однако интересный и не перегруженный тематический декор может стать «изюминкой», привлекающей гостей. В любом случае небольшие детали вроде полки с книгами или настольными играми сделает квартиру или дом гораздо уютнее. Необходимый минимум вещей для комфортного пребывания (постельное белье, полотенца, набор посуды для сервировки и приготовления) можно дополнить штрихами, которые практически ничего не стоят для собственника, но повышают комфорт для постояльцев. Например, на кухне можно оставить чай и кофе, базовые ингредиенты и приправы вроде растительного масла, соли и перца, в ванной — мыло, шампунь и стиральный порошок. Приезжая всего на несколько дней, туристы вряд ли захотят тратить время на лишний поход в магазин, а возможности быстрой доставки готовой еды, продуктов или других товаров есть далеко не в каждом регионе.
Перспективные города
В 2021 году самый высокий спрос на туристическую аренду квартир, по данным «Авито Недвижимости» был в Санкт-Петербурге, Москве, Казани, Сочи и Краснодаре. А по уровню средних арендных ставок лидерами стали Ялта, Сочи, Москва, Севастополь и Санкт-Петербург.
Однако туристический рынок также активно развивается в Алтайском крае и регионах Северо-Кавказского федерального округа (Ставропольском крае, Кабардино-Балкарии, Карачаево-Черкесии, Дагестане).
Поделиться
Жилая недвижимостьМоскваСанкт-ПетербургКазаньКалининградАлтайский крайСтавропольский крайКабардино-БалкарияКарачаево-ЧеркесияДагестанСтолицаСеверо-ЗападВолга-КамаСибирьКубань. Северный КавказЮг РоссииВ регионахКвадратный метр
Как заработать на аренде домов: советы опытных инвесторов
ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ: Эта статья предназначена только для образовательных целей и не может рассматриваться как финансовая, налоговая или юридическая консультация. HomeLight всегда рекомендует вам обратиться к консультанту по поводу вашей ситуации.
Если вы хотите зарабатывать деньги на недвижимости, аренда домов может показаться легкой работой. Но так ли это на самом деле?
Это нечто большее, чем просто покупка нескольких домов в привлекательных районах и размещение таблички «Сдается» в каждое окно — если вы не знаете, что делаете, вы можете потерять много денег.
Чтобы выйти за рамки поиска в Google и узнать больше о реалиях жизни домовладельца, мы поговорили с Дженнифер Сино Такер, ведущим агентом по недвижимости и инвестором в аренду в Элмонте, штат Нью-Йорк. Мы также связались с несколькими другими инвесторами в аренду по всей стране, которые хотели поделиться своими советами о том, что действительно нужно, чтобы зарабатывать деньги на аренде домов.
Начнем сначала…
Источник: (Адам Акоста / Unsplash)Должен ли я жить в своей первой инвестиционной недвижимости, прежде чем сдавать ее в аренду?
Вместо того, чтобы продавать, когда пришло время обновить свой собственный дом, многие инвесторы предпочитают сохранить свой нынешний дом и начать использовать его в качестве источника дохода.
Одним из больших преимуществ является полное знакомство с собственностью — вы уже будете знать все тонкости ее состояния, историю обслуживания и любые из этих маленьких причуд «покачайте замок вверх и влево».
И, хотя позже мы подробнее остановимся на управлении недвижимостью, есть кое-что, что следует сказать о практической природе сдачи в аренду дома, с которой вы достаточно знакомы, чтобы потенциально управлять самостоятельно.
«Я твердо верю в то, что нужно знать свой бизнес вдоль и поперек, а это означает, что с самого начала нужно делать ошибки», — говорит Такер. «Мне нравится углубляться и вкладываться; Я действительно справляюсь со всем хорошим, плохим и уродливым».
При этом обязательно ли жить в своей первой инвестиционной собственности? Точно нет. Если у вас есть планы в конечном итоге владеть несколькими сдаваемыми в аренду домами, попытка лично пожить в каждом из них, прежде чем найти арендатора, быстро станет нецелесообразной.
Как я должен исследовать цены на жилье и арендную плату?
Знакомство с вашим местным рынком — по крайней мере, в непосредственной близости от вашего сдаваемого в аренду дома (домов) — имеет решающее значение для эффективного заработка на аренде жилья.
Поэтому неудивительно, что для более глубокого изучения ценообразования на жилье лучше всего обратиться к опытному специалисту по недвижимости.
Агент, особенно тот, который сам занимается арендой, может помочь вам найти недвижимость с большим потенциалом для инвестиций и определить справедливую рыночную арендную ставку.
Их экспертный совет может дополнить ваши собственные выводы, полученные в результате интернет-исследований и личного опыта, но не менее важно не зацикливаться исключительно на цене покупки и ваших ежемесячных расходах по ипотеке в связи с потенциальной арендной платой.
«Слишком много начинающих инвесторов смотрят только на арендную плату и платеж по ипотеке, но расходы, не связанные с ипотекой, — ремонт и техническое обслуживание, доля вакантных площадей, плата за управление недвижимостью, налоги на имущество, страхование арендодателя и т. д. — обычно составляют около половины арендная плата», — говорит Дж. Брайан Дэвис, соучредитель SparkRental.
Как исследовать районы?
Неудивительно, что дом в привлекательном месте будет сдаваться в аренду быстрее и надежнее, чем дом, который мало что может предложить в плане местных удобств.
Доступ к магазинам, ресторанам, развлечениям и общественному транспорту (что может означать что угодно, от автобусной остановки до межгосударственного съезда, в зависимости от вашего региона), как правило, важен для потенциальных арендаторов. Тех, у кого есть дети, наверняка также заинтересуют школьные округа и безопасность.
Не существует такого понятия, как «один дом на все случаи жизни», но вы можете получить преимущество в своем арендном бизнесе, выбирая дома в местах, где люди хотят жить.
«Если вы планируете инвестировать в этот вид бизнеса, вы всегда должны подумать о покупке недвижимости, расположенной в здоровом районе», — советует Чарльз Макмиллан, основатель Stand With Main Street, отмечая, что большинство потенциальных арендаторов ведут собственное хозяйство.
«Это один из моих «то, что я хотел бы знать» о своих первых инвестициях», — говорит Макмиллиан.
Опять же, независимо от того, насколько хорошо вы знаете свой город, ваш агент может оказать большую помощь в процессе поиска идеальной недвижимости для сдачи в аренду.
«Мы можем собрать всю необходимую информацию в Интернете, но это местный агент по недвижимости, который действительно понимает рынок», — отмечает Такер.
О каких расходах обычно забывают новички?
В разгар размышлений о забавных законах, таких как налоги на недвижимость (ставки которых часто выше, чем в вашем основном месте жительства), страхование (есть разница между страхованием домовладельца и арендодателя) и сборы за управление недвижимостью (обычно 10% от вашей ежемесячная арендная ставка), новые инвесторы в аренду могут не думать о более тонких расходах.
«Единственное, что сбивало меня с толку в начале, — это озеленение и уборка снега, — признается Такер. «Зима у нас была очень плохой, и я не понимал, что это за расходы. Я заложил в бюджет X долларов, а стоимость уборки снега составила десять-X долларов. Это была одна из вещей, которых я не ожидал».
Райн Ламберт, соучредитель компании Sell My House In Wisconsin, советует инвесторам, сдающим в аренду, заблаговременно планировать дорогостоящие расходы, такие как крыши, окна и оборудование для отопления и охлаждения.
«Эти предметы могут поставить вас в затруднительное положение, если у вас нет достаточных резервов наличности», — говорит он. «Обязательно включите бюджет капитальных затрат в свой анализ собственности — в дополнение к ремонту и техническому обслуживанию».
Это означает, что даже если вы покупаете дом в почти идеальном состоянии, готовом к заселению, в самом привлекательном районе города, вы все равно должны думать о долгосрочной перспективе, когда складываете цифры.
В конце концов, этот новый HVAC не всегда будет новым.
Можем ли мы поговорить подробнее об обслуживании и кто за это отвечает?
Хотя в вашем договоре аренды могут быть определенные положения о том, кто и за что отвечает в доме, техническое обслуживание и ремонт могут быть серьезной серой зоной.
Некоторые примеры довольно стандартны: если крыша начинает протекать, если посудомоечная машина перестает работать или дверь гаража застревает наполовину, можете поспорить, что ваш арендатор возьмет трубку.
Другие вопросы не так ясны.
Если ваш арендатор занимается, например, стрижкой газона через равные промежутки времени, собираетесь ли вы предоставить косилку? Если он работает на газу, кто платит за бензин? Каковы последствия, если ваш арендатор не косит по графику?
Здесь может быть полезно работать с управляющей компанией (пусть они позвонят в субботу после обеда и спросят, кто заменит лампочку в ванной на первом этаже), но если вы собираетесь делать это самостоятельно, это хорошая идея иметь эксперта наготове.
«Одна вещь, которая действительно полезна, — это иметь мастера на все руки, который как бы дежурит по вызову, — говорит Такер.
«Кто-то, кто может прийти [в дом] в течение примерно 48 часов и исправить что-то для арендатора, что может не работать. Я бы сказал, что до сих пор это было моим самым большим преимуществом».
Хорошо, а как насчет улучшений арендуемого дома?
Покупка верхней части ремонтных работ может стать отличным способом сдать недвижимость по отличной цене, если вы знаете, во что ввязываетесь при необходимом ремонте.
Арендаторы, как правило, рассчитывают переехать в чистый и исправно функционирующий дом. Хотя предпочтения у всех разные, трудно ошибиться, расставив приоритеты в обновлении кухни, ванных комнат и полов.
Для сдачи в аренду Такер предпочитает покупать дома, которые не совсем обветшали, но она не против сделать некоторые обновления.
«Мне нравится дом, в котором основные элементы — окна, кровля, отопление — на месте и в рабочем состоянии, но, возможно, он просто нуждается в хорошем обновлении.
Если вы решите взять проект дома в качестве своей первой аренды, выберете ли вы путь «сделай сам» или наймете профессиональных подрядчиков, будет зависеть от ваших навыков и бюджета. В любом случае вы захотите надеть шляпу бухгалтера и отслеживать каждую копейку.
«Вы должны составить бюджет на этот ремонт и отслеживать все расходы, счета, квитанции и т. д.», — говорит Джон Бодрозич, соучредитель HomeZada. «Это будет полезно для целей страхования, а также для целей налогообложения и будущей перепродажи».
Я готов арендовать. Должен ли я нанять управляющего недвижимостью?
В то время как некоторые инвесторы в аренду (например, Такер) пользуются практическим подходом, многие предпочитают пользоваться услугами компании по управлению недвижимостью.
Как упоминалось ранее, управляющие компании обычно удерживают 10% ежемесячной платы, но повседневная ответственность снимается с вашей тарелки. Менеджеры по недвижимости также занимаются основными аспектами задач арендодателя, такими как маркетинг вашего дома, проверка ваших арендаторов и выполнение всех операций по подписанию контрактов, сбору залога, осмотру имущества и т. д., без вашего участия. кроме как согласиться с первоначальными условиями.
Когда у арендатора возникают проблемы с техническим обслуживанием, он звонит управляющему недвижимостью. Обычно существует согласованная денежная сумма, с которой менеджер может действовать без вашего участия, а это значит, что вас не будут беспокоить просьбы об одобрении ремонта туалета за 50 долларов в середине рабочего дня.
«Я твердо верю, что нужно делать все правильно с первого раза, — говорит Ламберт. «Если вы планируете сдавать в аренду несколько объектов, управляйте своим портфелем как бизнесом и наймите хорошего управляющего недвижимостью — начиная с самой первой аренды».
Ламберт отмечает, что авторитетная компания по управлению недвижимостью максимизирует ценность, находя квалифицированных арендаторов быстрее, чем вы, вероятно, можете сделать это самостоятельно. Кроме того, они часто имеют налаженные отношения с подрядчиками, что может означать экономию на ремонте, которая передается вам как их клиенту.
И наоборот, если вы хорошо разбираетесь в сфере недвижимости или сами умеете обращаться с молотком, или если вы хотите полностью погрузиться в бизнес по аренде недвижимости, вполне реально управлять арендой (арендами) самостоятельно.
«Исходя из моего опыта, [управление собой] — единственный способ по-настоящему изучить бизнес; и это по-прежнему важно, если вы решите использовать более невмешательный подход и работать с управляющим недвижимостью в будущем», — говорит Энди Мэдден, генеральный партнер McIntosh Management.
Мэдден рекомендует разделить вашу стратегию управления на три категории: реклама, техническое обслуживание и бухгалтерский учет.
Мы уже говорили о важности ведения подробных записей и навигации по техническому обслуживанию, и с бесчисленными платформами, доступными для выставления вашей собственности на аренду, если вы можете делать отличные фотографии и быстро составлять список, вы можете реально разместить дом. на рынке сами тоже.
Помните, что если вы сами управляете своей арендой в течение года и решаете, что этот проект не для вас, вы всегда можете обратиться к управляющей компании на аутсорсинге!
Источник: (LinkedIn Sales Solutions/Unsplash)Сейчас я попробую самостоятельно управлять. Как я должен проверять своих арендаторов?
Каким бы захватывающим ни было получение сообщения электронной почты или телефонного звонка от потенциального жильца, важно полностью понять этого человека — в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении — прежде чем позволить ему переехать в ваш дом.
«В настоящее время я сам провожу просмотр», — говорит Такер. «Это полное приложение, основанное на том, где сейчас живет [потенциальный арендатор], сколько людей въезжает и какие у них ресурсы для оплаты квартиры.
Я принимаю заявки от всех взрослых, которые переезжают, независимо от того, состоят они в браке или нет».
Такер запрашивает полную кредитную историю, подтверждение наличия средств и рекомендации. Если с документами все в порядке, она приглашает заявителя на встречу и приветствие, чтобы обе стороны имели возможность оценить друг друга и посмотреть, подходят ли они друг другу. После этого пришло время подписать договор аренды, собрать залог и вместе осмотреть недвижимость перед передачей ключей.
Майк Лауренци, владелец компании Take Flight Home Buyers, сделал набег на аренду домов, купив вместе с женой четырехквартирный дом. Все четыре квартиры уже были заняты арендаторами, и, хотя это может показаться идеальным сценарием для инвестора в аренду, это может быть сложно, когда кто-то другой сделал проверку.
«Совет № 1, который я могу дать всем, кто хочет сдать недвижимость в аренду, — это провести полную и надлежащую проверку претендентов», — говорит Лауренци. Он добавляет, что «99% всех других проблем будут решены раньше времени, если вы найдете подходящего арендатора».
Он предлагает провести тщательную проверку биографических данных с параметрами того, что вы будете принимать, а что нет. «Обвинение в мелком хранении наркотиков 10 лет назад? Не ахти какое дело. Нападение, кража, поджог, убийство, обвинение в сексуальных преступлениях? Нарушитель сделки».
Laurenzi также советует проявлять бдительность при проверке рекомендаций и трудовой книжки. «Не звоните просто по номерам, которые они вам дают для работы; найдите компанию и обязательно позвоните по этому номеру. Иногда они дадут вам номер телефона друга, который притворится их нынешним или бывшим начальником».
Наконец, не забывайте доверять своей интуиции. Если вы встречаетесь с потенциальным арендатором и чувствуете, что что-то не так, переходите к следующей заявке.
Как увеличить портфель аренды?
Теперь, когда вы научились исследовать районы, определились с тем, как бы вы хотели управлять своей собственностью, и ваша первая аренда оборудована отличным арендатором, вам может быть интересно, как вы можете повторить этот процесс.
Как говорится, нет предела возможностям! Или, в этом случае, возможно, ваш бюджет — это ваш предел; но по мере увеличения вашего денежного потока увеличивается и ваша покупательная способность. Как и в случае любого растущего бизнеса, вам рекомендуется создать бизнес-план для ваших инвестиций в аренду.
«Я думаю, что всему есть процесс обучения, — говорит Такер. «Я никогда ничего не анализирую, поэтому я просто прыгнул с головой. Я готов совершать ошибки на этом пути, но наличие бизнес-плана как инвестора действительно помогло мне достичь моих целей».
Продолжать покупать недвижимость в вашем районе, несомненно, самый простой вариант из-за доступа, но по мере того, как вы набираете больше опыта и вынюхиваете возможности в других регионах, вы можете решить добавить один или два отдаленных дома в свое портфолио. В этих случаях, когда вы находитесь на расстоянии, вы, вероятно, захотите работать с компанией по управлению недвижимостью (трудно быть дежурным арендодателем издалека) и установить отношения с агентом по недвижимости в этом районе.
Как насчет незапланированных вакансий? Сколько денег мне действительно нужно, чтобы арендовать жилье?
Если вы купили дом в отличном месте, в идеале у вас не будет проблем с тем, чтобы его занять, но помните, что вакантные места могут быть.
«Мы, домовладельцы, рискуем, — говорит Такер. «Мне повезло, что [мои дома] никогда не пустовали более трех месяцев, но всегда есть процент незанятости, который должен быть включен в ваш бизнес-план».
Если у вас возникли проблемы с сдачей дома в аренду обычному долгосрочному арендатору, вы можете попробовать краткосрочную аренду через такие платформы, как Airbnb или VRBO, чтобы заполнить пробелы.
Сколько денег вам понадобится, чтобы начать арендовать жилье? Это бесполезный ответ, но он действительно зависит от местных рыночных условий и того, сколько денег у вас есть, будь то наличные деньги или ваша способность обеспечить финансирование.
Не стесняйтесь обсуждать свои варианты с финансовым консультантом или ипотечным брокером.
Какие-нибудь последние советы?
Помните, что зарабатывание денег на аренде домов — долгая игра. Вы не достигнете пика богатства в одночасье, но делая разумный выбор, ведя подробные записи и работая с проверенными экспертами, аренда домов является очень жизнеспособным вариантом для достижения ваших финансовых целей.
Источник изображения заголовка: (Pixelbliss / Shutterstock)
Как инвестировать в сдаваемую в аренду недвижимость
Думаете о покупке инвестиционной недвижимости? Покупка сдаваемой в аренду недвижимости требует знаний в области лизинга, ипотечных кредитов, взаимоотношений арендаторов и арендодателей и управления недвижимостью. Покупка недвижимости может быть прибыльной, но, как и любая инвестиция, имеет свои преимущества и проблемы.
Key Takeaways
- Инвесторам, сдающим недвижимость в аренду, обычно требуется 15-25% первоначальный взнос для ипотечного кредита на арендуемую недвижимость.
- Арендодателю требуется широкий спектр навыков, от понимания основных законов об аренде жилья до ремонта протекающего крана.
- Пассивный инвестор невмешателен и может выбрать оплату услуг управляющего недвижимостью или инвестировать в инвестиционные фонды недвижимости (REIT).
- Инвесторы, работающие полный рабочий день, тратят много времени на выбор домов и их ремонт для продажи или сдачи в аренду.
- Инвестиционная сдаваемая в аренду недвижимость может включать дома для отдыха, многоквартирные дома или дома на одну семью.
Нажмите «Играть», чтобы узнать все об инвестициях в аренду недвижимости
Итак, вы хотите стать арендодателем?
Покупка инвестиционной недвижимости и работа в качестве арендодателя может быть хорошим способом получения дохода, но требует времени и денег. После выбора подходящего объекта, подготовки помещения и поиска надежных арендаторов требуется постоянное техническое обслуживание.
Затраты на техническое обслуживание и содержание могут снизить ваш доход от аренды. Всегда есть потенциал для чрезвычайной ситуации, такой как повреждение крыши. Инвесторы должны планировать откладывать 1% от стоимости своей собственности на ремонт.
Владельцы сдаваемой в аренду недвижимости могут сами управлять недвижимостью или нанять управляющего недвижимостью, который обычно берет от 8% до 12% от собранной арендной платы. Несмотря на то, что это дорого, управляющий недвижимостью может предоставить широкий спектр услуг, включая организацию работ по техническому обслуживанию и ремонту, проверку новых арендаторов и обработку просроченных платежей по аренде.
Кроме того, владельцы сдаваемой в аренду недвижимости должны знать законы о арендодателях и арендаторах в своем штате и регионе. Как арендаторы, так и арендодатели имеют права и обязанности в отношении гарантийных депозитов, требований к аренде, правил выселения и законов о справедливом жилье.
Важно защитить инвестиции в недвижимость.
В дополнение к страхованию домовладельцев владельцы сдаваемой в аренду недвижимости могут приобрести страховку арендодателя, которая покрывает материальный ущерб, потерю дохода от аренды и защиту ответственности в случае, если арендатор или посетитель получит травму в результате проблем с эксплуатацией имущества.
Покупка сдаваемой в аренду недвижимости
Местоположение, местоположение, местоположение
Город или район, в котором растет население или реализуется план возрождения, часто представляет собой потенциальную инвестиционную возможность. Район с низким уровнем преступности, легким доступом к общественному транспорту и растущим рынком труда также может означать более широкий круг арендаторов.
Выбирая доходную недвижимость для сдачи в аренду, ищите место с низкими налогами на недвижимость, хорошим школьным округом и множеством удобств, таких как рестораны, кафе, магазины, пешеходные дорожки и парки.
Интернет-сайты недвижимости, такие как Zillow.
com, предоставляют информацию для инвесторов, включая арендные ставки на жилье и текущую стоимость инвестиционной недвижимости. Airbnb.com предоставляет инвесторам информацию о текущих ставках аренды домов для отдыха или квартир.
Финансирование аренды вашего имущества
Путь к получению ссуды на аренду недвижимости такой же, как ипотека на первичное жилье, с ключевыми отличиями. При более высоких показателях дефолта по кредитам на аренду недвижимости дополнительный риск означает, что кредиторы обычно взимают более высокие процентные ставки по сдаваемой в аренду недвижимости. Инвестор может выбрать традиционный ипотечный кредит или может претендовать на кредит FHA или кредит VA.
Стандарты андеррайтинга могут быть более строгими для заявителей на аренду недвижимости. Ипотечные кредиторы сосредотачиваются на кредитном рейтинге, первоначальном взносе и соотношении долга к доходу, и хотя те же факторы применяются к ипотечным кредитам на аренду имущества, заемщик, вероятно, будет придерживаться более строгого кредитного рейтинга, пороговых значений DTI и более высокого минимального первоначального взноса.
:
- Кредитный рейтинг: Минимальный балл 620, лучшие ставки и условия предлагаются при баллах 740 и выше.
- Первоначальный взнос: 0-3% может быть приемлемым для обычной ипотеки для основного места жительства, но заемщики для инвестиционной недвижимости, как правило, должны планировать от 15% до 25% первого взноса.
- Отношение долга к доходу (DTI): DTI представляет собой процент ежемесячного дохода заемщика, который идет на покрытие долга. Кредиторы, как правило, позволяют вам рассчитывать до 75% вашего ожидаемого дохода от аренды на ваш DTI.
- Сбережения: Заемщики должны иметь наличные деньги для покрытия ипотечных платежей от трех до шести месяцев, включая основную сумму, проценты, налоги и страхование.
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги.
Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей или в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).
Что лучше покупать за наличные или финансировать инвестиционную недвижимость? Это зависит от целей и сбережений инвестора. Оплата наличными за инвестиционную недвижимость может быть неприемлема для многих инвесторов, но может немедленно генерировать положительный ежемесячный денежный поток.
Заработок на аренде
Операционные расходы на новую арендуемую недвижимость будут составлять от 35 % до 80 % вашего валового операционного дохода. Если ежемесячная арендная плата составляет 1500 долларов, расходы составляют 600 долларов в месяц, это 40% операционных расходов. Многие инвесторы используют правило 50%. Если арендная плата составляет 2000 долларов в месяц, ожидайте, что общие расходы составят 1000 долларов.
Чтобы снизить свои расходы, выясните, позволит ли страховая компания объединить страхование арендодателя со страховым полисом домовладельца.
Фирмы с Уолл-стрит, которые покупают проблемную недвижимость, стремятся получить доход от 5% до 7%. Индивидуумы должны установить цель возврата 10%. Оцените расходы на техническое обслуживание в размере 1% от стоимости имущества в год. Другие расходы включают страхование домовладельцев, сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ), налоги на недвижимость и ежемесячные расходы, такие как борьба с вредителями, благоустройство и техническое обслуживание.
В то время как акции могут приносить 7,5% прибыли наличными, а облигации могут приносить 4,5%, доходность 6% в первый год в качестве арендодателя инвестиционной собственности считается здоровой, и эта цифра должна расти со временем.
ROI
Инвесторы в арендную недвижимость рассчитывают рентабельность инвестиций как ROI = (Годовой доход от аренды — Годовые эксплуатационные расходы) ÷ Стоимость ипотеки
Некоторые инвесторы в недвижимость предпочитают перепродавать дома, покупая дом по цене ниже рыночной, делая ремонт, а затем перепродавая его с высокой прибылью.
Во время «переворота» арендаторов может быть, а может и не быть, и инвесторы должны учитывать такие ключевые факторы, как доступные материалы и рабочая сила.
Риски и выгоды от аренды имущества
НаградыДоход является пассивным, и инвесторы зарабатывают, работая на постоянной работе.
Если стоимость недвижимости увеличивается, инвестиции тоже растут.
Доход от аренды не облагается налогом на социальное обеспечение.
Проценты, которые вы платите по кредиту на инвестиционную недвижимость, могут не облагаться налогом.
Недвижимость представляет собой материальный физический актив.
Расходы на техническое обслуживание или управление недвижимостью могут снизить доход от аренды.
Ежемесячный доход от аренды может не покрывать общий ежемесячный платеж по ипотечному кредиту.
Недвижимость не является ликвидным активом и требует времени для продажи.
Стоимость входа и выхода может быть высокой.
Если арендатор съезжает, арендодатель все равно должен оплачивать ежемесячные расходы.
Должен ли я найти партнера по инвестированию в недвижимость?
Партнерство по недвижимости помогает финансировать сделку в обмен на долю прибыли.
Вместо этого вы можете обратиться к своей семье и друзьям, найти местный клуб инвесторов в недвижимость, рассмотреть возможность краудфандинга в сфере недвижимости или найти группы в социальных сетях, ориентированные на инвесторов в недвижимость.
Какой первоначальный взнос вам нужен для покупки инвестиционной недвижимости?
Кредиторы обычно имеют более строгие правила, когда речь идет об аренде недвижимости. Хотя вы можете купить первичный дом всего за 3%, большинству заемщиков необходимо внести от 15% до 20%, чтобы купить недвижимость для сдачи в аренду.
Стоит ли инвестировать в квартиру?
Кондоминиумы часто дешевле, чем дома на одну семью, и требуют меньше обслуживания.
