Сохранить и заработать: как выгодно вложить деньги в недвижимость
Комсомольская правдаРезультаты поиска
Петербургская стройкаБИЗНЕС-ПРЕСС
Оксана НИКУЛИНА
13 апреля 2022 13:03
Разбираемся, какие объекты выбрать и когда ждать прибыли
ЖК «Шекспир» уже построен и ждет новоселов. Фото: пресс-служба Компании Л1.
Нестабильность финансового рынка, скачки курса рубля и невозможность вкладывать деньги в валюту заставили многих задуматься: куда инвестировать сбережения, чтобы их и сохранить, и приумножить? Одним из наиболее понятных и безопасных способов в России остается вложение в недвижимость. В очередной сложный для экономики период она всегда становится наиболее надежным средством сбережения и прироста, показывая самую высокую доходность на рынке. Однако просто купить первую попавшуюся квартиру и надеяться, что она будет приносить деньги, неразумно. Инвестировать нужно с умом.
ПОЧЕМУ ЭТО ВЫГОДНО?
Квартиры в таких крупных городах, как Петербург и Москва, всегда пользовались и будут пользоваться спросом.
При этом стоимость жилья, как показывает статистика, не падает, а только растет. Даже в кризис квартиру реально продать или сдать в аренду. Но, говоря профессиональным языком, ликвидна она будет, если это качественное современное жилье в обжитом районе города.
ЧТО ПОКУПАТЬ?
Это основной вопрос, ответ на который важно знать перед покупкой недвижимости. Приобретая квартиру, вы вкладываете свои деньги не только в стены и крышу над головой, но и в окружение дома. Чем оно лучше, тем быстрее ваша недвижимость будет расти в цене.
«Бабушкины» квартиры выгодным вложением назвать вряд ли можно: устаревшие планировки и коммуникации существенно снижают привлекательность такого жилья. Наиболее грамотные инвестиции — в готовые новостройки в хороших локациях.
Важную роль также играет и планировка. Для сдачи в аренду, к примеру, наиболее оптимальным вариантом может быть студия, однокомнатная квартира или компактная «двушка». Ну и, конечно, не последнюю роль играет готовность дома: жилье сразу же можно сдавать в аренду.
Покупка квартиры в новом доме — самый надежный способ сохранить и приумножить накопления. Фото: пресс-служба Компании Л1.
КАК ЗАРАБАТЫВАТЬ?
Чтобы получать прибыль от купленной квартиры, не нужно много усилий. Жилье можно сдавать на долгий срок или посуточно либо перепродать. Первый и самый простой способ — найти добросовестных жильцов на длительный срок, заключить договор и ежемесячно получать прибыль. Доходность от долгосрочной аренды составляет 5-7 процентов годовых. Если хочется заработать больше, можно сдавать квартиру посуточно, тогда возможная доходность будет до 30 процентов. Но придется учесть хлопоты по ежедневному заселению и выселению жильцов, наведению порядка в помещениях, рекламе.
Что касается перепродажи, то здесь выгода наиболее заметна. К примеру, после пандемии стоимость жилья выросла на 15-20 процентов, последний кризис поднял цены примерно на столько же. Правда, стоит учесть, что продавать инвестиционную квартиру стоит не раньше, чем через пять лет, иначе придется заплатить налог.
НА ЧТО ПОКУПАТЬ
Чтобы квартиру сдать или продать, ее надо сначала купить, а для этого нужны деньги.
С 1 апреля в рамках поддержки строительной отрасли была принята программа льготной ипотеки. Предложенная ставка 12 процентов значительно ниже текущей инфляции и намного меньше, чем не субсидированная ставка, — сейчас в большинстве банков она порядка 20 процентов. При этом закрывать кредит при покупке готовой квартиры можно деньгами, полученными от ее аренды.
Кроме того, у застройщиков есть варианты рассрочек и иных способов оплаты — это тоже стоит учесть при покупке.
Заработать на инвестициях в недвижимость можно, такие вложения остаются одними из самых надежных — время это не раз показало. Главное — правильно выбрать стратегию, приняв во внимание все особенности объекта.
КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Вложения в недвижимость не требуют специальных навыков
Надежда КАЛАШНИКОВА, директор по развитию Компании Л1:
— Недвижимость — это самый понятный и выгодный инструмент для инвесторов. Для игры на бирже, к примеру, необходимы специальные знания, банковские вклады зачастую не обеспечивают высокой доходности, поэтому спрос на квадратные метры в условиях нестабильности всегда возрастает.
Ну а если вы покупаете квартиру с целью улучшить жилищные условия, можно воспользоваться программой трейд-ин: вашу старую квартиру будут продавать профессиональные риелторы — партнеры нашей компании. На время продажи цена на выбранную квартиру в новостройке будет зафиксирована — она не изменится.
Возрастная категория сайта 18+
Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2021 г.
ГЛАВНЫЙ РЕДАКТОР — НОСОВА ОЛЕСЯ ВЯЧЕСЛАВОВНА.
ШЕФ-РЕДАКТОР САЙТА — КАНСКИЙ ВИКТОР ФЕДОРОВИЧ.
АВТОР СОВРЕМЕННОЙ ВЕРСИИ ИЗДАНИЯ — СУНГОРКИН ВЛАДИМИР НИКОЛАЕВИЧ.
Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без
предварительного редактирования.
АДРЕС РЕДАКЦИИ: ЗАО «Комсомольская правда в Санкт-Петербурге», улица Гатчинская, д. 35 А, Санкт-Петербург. ПОЧТОВЫЙ ИНДЕКС: 197136 КОНТАКТНЫЙ ТЕЛЕФОН: +7 (812) 458-90-68
Исключительные права на материалы, размещённые на интернет-сайте www.kp.ru, в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране результатов интеллектуальной деятельности принадлежат АО «Издательский дом «Комсомольская правда», и не подлежат использованию другими лицами в какой бы то ни было форме без письменного разрешения правообладателя.
Приобретение авторских прав и связь с редакцией: [email protected]
Как заработать, имея собственную квартиру?
Вопрос от читателя нашего сайта: Как заработать, имея собственную квартиру
Ответ: Это сделать очень просто — надо всего лишь сдать ее в аренду.
И вы будете получать неплохой пассивный доход. То есть доход, который будет поступать в ваш карман, независимо от того работаете вы или нет.
Конечно, много заработать на сдаче в аренду жилья не удастся, если ваша квартира находится в депрессивном городе или районе. В этом плане самую лучшую доходность можно будет получить если ваша недвижимость находится в центре, каком-то престижном и популярном районе, либо рядом с метро. Но даже если вам не повезло с местоположением вашей квартиры, получить маленький доход все-же лучше, чем не получить ничего.
Кстати, многие москвичи, даже имеющие одну квартиру в собственности, все равно предпочитают их сдавать. Куда они переезжают жить при этом? По-разному: одни уезжают на дачи, другие — к родственникам, третьи — вообще в другие области в деревни. Хороший доход со сдачи квартир позволяет жить относительно безбедно, а если квартир несколько — то и вовсе не работать.
Так заведено, что одни люди работают не покладая рук и снимают жилплощадь, а другие зарабатывают на них.
Сдавая квартиру в аренду, московский арендодатель, естественно, следует цели получения прибыли, используя свое жилье. Однако такое решение подходит либо людям, имеющим несколько квартир, либо тем, которые временно покидают свое жилье и попутно хотят заработать денег.
Также отметим, что существуют и другие способы получения прибыли, при наличии всего одной квартиры или суммы для ее покупки. Можно продать свою квартиру и вырученные от реализации деньги выгодно положить на депозитный счет в банке (либо вложить туда же сумму) с ежемесячным снятием процентов. Даже при нехитрых подсчетах можно понять, что с финансовой точки зрения это очень выгодно. Такой вариант даст не только дополнительную прибыль, но и возможность снять квартиру самому, причем в лучшем районе.
Получается формула вида:
Своя квартира = Стоимость суммы в банке + Съемная квартира + Где-то половина ежемесячных процентов (дополнительная прибыль).
Итак, как мы видим на примерах выше: владеть квартирой всегда выгоднее, чем не владеть.
Ведь существует множество схем как на ней заработать.
Выше мы рассмотрели интересную формулу, как можно улучшить качество своей жизни, даже получив не самую лучшую квартиру по наследству. Но и на этом многие не останавливаются, добавляя в формулу нецелевое использование съемного жилья.
Приведем пример. Какой-нибудь интернет-гений закупает необходимое оборудование и на проценты от проданного жилья возьмет в аренду небольшую квартиру, где с единомышленниками организует свой маленький офис, в котором они будут оказывать какие-нибудь популярные интернет-услуги, и на этом получать дополнительную прибыль к уже имеющимся в банке деньгам от продажи.
Конечно, на такое решится не каждый обладатель жилья. Наш менталитет не позволяет сделать этот вполне разумный шаг из-за того, что мы привыкли иметь что-то свое. К тому же, многие люди побаиваются вкладывать деньги в банки и до сих пор, откладывая деньги на что-либо, складывают их в баночки и носки… Такие люди и попадаются на ипотеку, думая, что лучше переплатить, но зато за свое, родное.
Зато вышеупомянутый интернет-гений, продав квартиру и положив деньги на счет заработает со временем себе не только на квартиру, но и на другие дорогостоящие блага. Так что каждый обладатель жилья решает для себя сам, как распоряжаться своей квартирой.
Как заработать деньги, инвестируя в многоквартирные дома
Инвестирование в недвижимость может быть либо практическим вложением, либо пассивным доходом , в зависимости от того, какой метод вы выберете. Большинство людей инвестируют в недвижимость , когда покупают собственные дома. Некоторые идут еще дальше, владея парой сдаваемых в аренду домов.
Инвестирование в многоквартирные дома делает шаг вперед. Многоквартирные дома могут быть отличной инвестицией, но трудно понять, с чего начать. Найти подходящие инвестиции может быть сложно, особенно если у вас нет большого опыта на рынке. Есть так много вещей, о которых нужно подумать — от местоположения и размера здания до потенциальной отдачи от ваших инвестиций.
Зачем инвестировать в многоквартирные дома
В настоящее время на рынке недвижимости жарко, а в некоторых городах даже слишком жарко. Во многих городах Америки цены на жилье стали настолько высокими, что они переоценивают многих потенциальных домовладельцев, особенно это касается потенциальных домовладельцев в первый раз.
Многие люди, ищущие новый дом, уступают предложениям за наличные. И во многих случаях быть перебитым на десятки тысяч долларов. Еще одна причина, по которой цены на жилье растут в цене, связана с отсутствием домов на продажу.
По мере того, как все больше и больше людей отказываются от покупки нового дома, им приходится снимать квартиру, ожидая, пока цены на жилье не упадут. А другим людям нравится жить в квартире из-за удобств, которые они предлагают, и из-за отсутствия двора, который нужно обслуживать.
Из-за малого количества выставленных на продажу домов количество вакантных квартир сократилось. Никогда не было лучшего времени для инвестиций в многоквартирные дома, чем сегодня.
Многоквартирные дома – отличная возможность для инвестиций. Они предлагают стабильность и безопасность, а также обеспечивают стабильный поток дохода, который поможет вам достичь ваших финансовых целей и создать богатство поколений .
Преимущества владения многоквартирным домом
Инвестиции в многоквартирные дома — это выгодный способ обеспечить стабильный доход. Пока одноквартирные дома в дефиците и потребность в доступном жилье растет, квартиры будут пользоваться спросом.
Рынок для тех, кто хочет приобрести квартиру, увеличивается за счет таких групп, как студенты, рабочие с низким доходом, одинокие и молодые специалисты, особенно в городских районах и студенческих городках. Владение многоквартирным домом имеет несколько преимуществ: лучшая окупаемость инвестиций, масштабируемое управление недвижимостью, налоговые льготы и принудительное повышение стоимости.
Более высокая окупаемость инвестиций
Денежный поток от владения квартирой также называется чистым доходом от аренды, который является доходом от аренды после вычета всех расходов.
Расходы включают в себя техническое обслуживание, содержание имущества, ипотечные и страховые платежи.
Как и дома, стандартный срок аренды составляет 12 месяцев. Вы теряете доход в промежутке между выселением жильцов и вселением нового жильца в сдаваемый в аренду дом. А вот с квартирами без оплаты при обороте жильцов не обойтись. Иногда легче найти квалифицированных новых арендаторов, чтобы заполнить несколько свободных квартир, чем один более дорогой арендный дом.
Эффективность масштаба
Владение одним или несколькими сдаваемыми в аренду домами может стать работой на полный рабочий день, если только вы не наймете управляющую компанию или штатного помощника, который сделает это за вас.
Успешный домовладелец домов на одну семью, как правило, должен уметь ремонтировать любой мелкий ремонт, который может понадобиться арендатору. Если арендодатель не знает, как устранить проблемы с сантехникой, электромонтажные работы, покраску или другие проблемы с техническим обслуживанием, ему придется нанять компанию для управления недвижимостью.
И это урежет денежный поток.
Если это не маленькая квартира, то для содержания и управления имуществом необходимо использовать управляющую компанию. Но так как квартира будет приносить значительно больше ежемесячного дохода, то нанять управляющую компанию будет намного выгоднее. Многоквартирный дом также может позволить себе нанять разнорабочего на полный рабочий день для выполнения мелкого ремонта и быть доступным на месте для аварийного ремонта.
Налоговые преимущества владения многоквартирным домом
Одной из лучших причин для инвестиций в многоквартирные дома является благоприятное налоговое законодательство США для владельцев недвижимости. Вы можете использовать несколько налоговые стратегии по снижению налоговых обязательств при владении многоквартирным домом.
- Амортизация
- Разделение затрат
- Бонусная амортизация и раздел 179
- Зона возможностей
- Раздел 1031 обмен
- Капитал Прибыль
- Вычет процентов по ипотеке
- Рефинансирование
В зависимости от того, как организована инвестиционная недвижимость , налоговый бухгалтер может найти множество способов снизить сумму налогооблагаемого дохода, что увеличит общий денежный поток.
Принудительное повышение стоимости
Принудительное повышение стоимости активов является еще одним преимуществом инвестирования в многоквартирные дома. Есть разница в том, как оценивается дом на одну семью по сравнению с многоквартирным домом.
Индивидуальный дом будет дорожать, когда аналогичные дома в районе повысятся в цене или весь район по какой-то причине увеличится в цене.
Стоимость многоквартирного дома определяется доходом от аренды, который он производит. Ставка ограничения – это один из основных методов, используемых оценить сдаваемое в аренду имущество .
Как владелец многоквартирного дома, вы можете увеличить стоимость многоквартирного дома, используя стратегии добавления стоимости в недвижимость для создания дополнительных потоков дохода и повышения арендной платы.
Как заработать деньги, инвестируя в многоквартирные дома
Чистый операционный доход (NOI) жилого комплекса является мерой его рентабельности.
Чем больше денег приносит недвижимость после оплаты всех расходов, тем больше она стоит.
Стоимость здания в Сан-Франциско в 5 раз превышает его чистый операционный доход. Этот 5-кратный множитель для краткости называется капитализацией или ставкой капитализации. Ставки капитализации в районах с высокой стоимостью жизни ниже, чем в других частях страны.
Предположим, что чистый операционный доход многоквартирного дома составляет 500 000 долларов, что составляет 2,5 миллиона долларов.
Вы могли бы создать стоимость в размере 250 000 долларов США, если бы смогли увеличить арендную плату или сократить расходы таким образом, чтобы многоквартирный дом приносил дополнительно 50 000 долларов США в год (максимальная ставка в 5 раз больше дополнительного дохода в размере 50 000 долларов США дает дополнительные 250 000 долларов США в стоимости).
Давайте рассмотрим конкретный пример, когда вы можете использовать простые одноразовые рычаги для создания дополнительного денежного потока.
Предположим, вы купили здание из 50 квартир
- Вы понимаете, что арендная плата за каждую квартиру на 50 долларов ниже рыночной. Повышение арендной платы до рыночного уровня дает вам дополнительный годовой доход от аренды на 30 000 долларов.
- Некоторые арендаторы являются накопителями и платят за складское помещение за пределами участка. Вы можете предоставить запирающиеся шкафчики на месте за дополнительную плату. Арендатор платит меньшую сумму, чем единица хранения, и может легко получить доступ к своим вещам. Вы получаете повышенный денежный поток каждый месяц. Это беспроигрышная ситуация. Вы получаете дополнительные 6000 долларов, взимая с 10 единиц дополнительно 50 долларов в месяц за единицы хранения.
- Возможно, вы решите установить торговый автомат на месте. Арендаторам не нужно ехать в магазин, чтобы быстро перекусить, а вы получаете дополнительный доход от своего портфеля недвижимости. Предположим, 1000 долларов.
- Вы заметили, что в арендуемых квартирах нет индивидуальных счетчиков коммунальных услуг.
Владельцы арендуемой недвижимости могут внедрить систему выставления счетов за коммунальные услуги (RUBS), чтобы исключить расходы на коммунальные услуги из своего баланса и способствовать сохранению. При снижении затрат на коммунальные услуги на 20 долларов на единицу NOI увеличился до 20 * 50 * 12 = 24 000 долларов 9.0054
Владельцы арендуемой недвижимости могут внедрить систему выставления счетов за коммунальные услуги (RUBS), чтобы исключить расходы на коммунальные услуги из своего баланса и способствовать сохранению. При снижении затрат на коммунальные услуги на 20 долларов на единицу NOI увеличился до 20 * 50 * 12 = 24 000 долларов 9.0054| # | Улучшения | Дополнительная стоимость |
|---|---|---|
| 1 | Рыночная ставка аренды 90 124 | 50 долларов США в месяц * 50 единиц * 12 месяцев = 30 000 долларов США |
| 2 | Единицы хранения | 50 долларов США в месяц * 10 единиц * 12 месяцев = 6000 долларов США |
| 3 | Торговый автомат | 2000 долларов США |
| 4 | RUBS to уменьшить расходы на коммунальные услуги | 20 долларов в месяц * 50 единиц * 12 месяцев = 12 000 долларов |
| Общий прирост дохода | $50 000 | |
Все внесенные вами изменения приводят к годовому увеличению NOI на 50 000 долларов США и теперь ваш актив стоит дополнительно 250 000 долларов.
Приведенные выше примеры были простыми способами заработать деньги, инвестируя в многоквартирные дома. Вы также можете реконструировать каждую единицу по мере истечения срока аренды арендатора и арендовать ее по гораздо более высокой цене, что еще больше увеличит стоимость вашего актива. Ведение подробных записей о реконструкции позволяет вам применять стратегию экономии налогов с разделением затрат, чтобы защитить свой доход.
Вы можете повысить ценность жилого комплекса, предоставив ему тренажерный зал, крытый бассейн, ресепшн, прачечную, крытую парковку и другие услуги. Есть довольно много способов повысить ценность этого района и резко увеличить денежный поток, пока стоимость растет.
Комплексная проверка при инвестировании в квартиры
После принятия решения об инвестировании в многоквартирные дома наступает время поиска лучшей квартиры. Владение многоквартирным домом и его обслуживание требуют больше усилий, чем владение арендованным домом, но более выгодны с финансовой точки зрения.
Прежде чем инвестировать в квартиру, необходимо выполнить несколько шагов.
Многоквартирные дома бывают всех размеров. Многоквартирным домом может быть старый викторианский дом, который был разделен на шесть отдельных единиц, которые квалифицируются как квартира. Или есть большие жилые комплексы на 300 и более квартир. Прежде чем искать многоквартирный дом, узнайте свой бюджет и поймите, что управлять шестью квартирами намного проще и дешевле, чем большим комплексом.
Теперь пришло время поиска квартир на продажу. Я могу исследовать самостоятельно на веб-сайте, таком как LoopNet или обратитесь к профессиональному агенту по недвижимости. Я могу вступить в клуб инвесторов в недвижимость, который познакомит меня с другими владельцами недвижимости, которые могут знать о продаже недвижимости. Преимущество использования агента по коммерческой недвижимости заключается в том, что он будет иметь доступ к нескольким службам листинга.
Теперь пришло время провести комплексную проверку.
Конкретные факторы включают местоположение, количество квартир в жилом комплексе, состояние здания и предлагаемые удобства. Крайне важно нанять инспектора.
После того, как я купил недвижимость, я обнаружил, что для нее нужен новый котел, и это означало, что я не провел должной осмотрительности. Разумная комплексная проверка должна включать как минимум следующее:
- Оценка здания должна проводиться с использованием рыночных сравнений.
- Потенциальный доход вместе с подходом замены. Подход замены заключается в том, что инвестор оценивает, сколько будет стоить строительство сопоставимого здания.
- Отчет о финансовом аудите, включающий заключительный отчет о прибылях и убытках за 12 месяцев и 3 года
- Оценка состояния имущества третьей стороной.
- Проведите оценку состояния окружающей среды на наличие любых следов загрязняющих веществ или опасных химических веществ.
- Узнайте расчетный уровень заполняемости объекта.
- Провести аудит аренды и анализ арендной платы, чтобы рассмотреть аренду с различных точек зрения, таких как невыплаченная арендная плата, просроченная арендная плата и графики выставления счетов.
- Получите обзор объекта и отчет о праве собственности, который гарантирует отсутствие конкурирующих юридических претензий на собственность. Обычно требуется обследование участка, которое подтвердит границы собственности.
6 способов инвестировать в многоквартирные дома
Самостоятельная покупка многоквартирного дома
При наличии средств лучше всего купить квартиру без партнеров. Таким образом, я принимаю все решения и получаю всю прибыль. Если у вас есть деньги, это путь.
Это был бы самый дорогой маршрут и потребовал бы самого большого начального капитала. Не просто прыгайте и покупайте то, что выглядит как прекрасный многоквартирный дом, сначала проведите все исследования.
Когда инвестор действует один, обеспечение кредита необходимо для финансирования покупки многоквартирного дома. Есть несколько способов получить кредит, включая финансирование продавца, коммерческие банки или частные кредиты. Традиционный кредит может быть от банка или кредитного союза.
Существуют также кредиты агентств, спонсируемых государством, таких как Freddie Mac, Федеральное жилищное управление (FHA) или Fannie Mae.
Существует множество условий для получения одного из кредитов государственных учреждений. Требования различаются в зависимости от агентства.
Прежде чем рассматривать один из этих кредитов, проверьте, есть ли у кредита минимальные требования к размещению и является ли кредит предполагаемым или непредполагаемым.
Срок кредита на квартиру может варьироваться от нескольких лет до 25 лет. Кредиты могут быть фиксированными или регулируемыми. Когда процентные ставки растут, рискованно получить регулируемый кредит. Я всегда знаю, что должно без сюрпризов с фиксированной ссудой.
Чтобы купить жилой комплекс, вам почти наверняка потребуется получить коммерческий кредит. Коммерческие банки, финансирование продавцов и частные кредиты — все это потенциальные источники финансирования. Закладные на недвижимость — еще один вариант.
Кредиты с правом регресса и кредиты без права регресса представляют собой два типа кредита.
Кредит с правом регресса означает, что кредитор может конфисковать ваше личное имущество, если вы не выполните свои обязательства. В случае ссуды без права регресса кредитор не может преследовать личное имущество заемщика в случае неисполнения обязательств.
Одним из вариантов может быть многоквартирный заем Федерального жилищного управления от Министерства жилищного строительства и городского развития США . колеблется от 83,3% до 87% LTV (отношение кредита к стоимости) и начинается с 2 миллионов долларов. Сроки по этим кредитам могут доходить до 35 лет.
Кредиты, застрахованные Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD), являются кредитами без права регресса. Если вы не хотите ограничений по доходу или арендной плате для своей квартиры, вы можете получить финансирование в соответствии с HUD/FHA 223(f).
Коммерческие кредиторы будут уделять больше внимания потенциальному доходу от собственности, а не финансовой или кредитной истории заемщика.
Покупка квартиры с партнером
Совместная работа с партнером имеет свои преимущества, особенно если объединенные финансы облегчают получение коммерческого кредита. Еще одно преимущество может состоять в том, что один из партнеров имеет опыт покупки коммерческой недвижимости или имеет связи в бизнесе.
Для тех, кто плохо знаком с инвестициями в многоквартирные дома, объединение с более знающим партнером — отличный способ получить опыт в инвестировании в недвижимость. Поскольку вы будете работать с партнером, необходимо тщательно выбирать партнера. Эти отношения потребуют много решений, которые придется принять и вовлечь много денег.
Существует несколько инвестиционных рисков в сфере недвижимости , поэтому необходимо иметь соответствующий план снижения рисков. Несмотря на то, что прибыль уменьшается вдвое с партнером, риски также сокращаются вдвое, когда они работают вместе. В противном случае вся та же самая информация и комплексная проверка, которые должны быть выполнены для одного инвестора, также должны быть выполнены в партнерстве.
Перед покупкой недвижимости убедитесь, что все прописано в партнерском соглашении.
Real Estate Syndications
Люди часто задают мне вопрос, есть ли более простой способ инвестировать в квартиры. Ответ: синдикация недвижимости . Если у вас нет денег, чтобы инвестировать в многоквартирные дома самостоятельно, синдицирование недвижимости — отличный способ начать инвестировать в многоквартирные дома.
Как синдикатор недвижимости вы соберете деньги от группы инвесторов, которые объединят свой капитал и совместно приобретут недвижимость. Это могут быть квартиры, складские помещения, парки мобильных домов или другие выдающиеся объекты недвижимости.
В синдикации участвуют две основные стороны: синдикаторы, более известные как генеральный(ые) партнер(ы), и пассивные инвесторы. Генеральные партнеры несут ответственность за следующее:
- Проведение всех комплексных проверок недвижимости
- Андеррайтинг всех сделок
- Обеспечение финансирования
- Составление бизнес-плана
- Ведение переговоров с продавцами
- Поиск инвесторов и привлечение капитал для каждой сделки
- Работа с управляющей компанией
- Отношения с инвесторами и управление активами
Пассивный инвестор предоставит часть денег, необходимых для приобретения недвижимости.
Пассивный инвестор владеет долей приобретенной недвижимости в обмен на свои деньги. Инвестиции в синдикаты недвижимости позволяют инвестору пользоваться преимуществами денежного потока и налоговых льгот, не испытывая при этом стресса, связанного с тем, что он является арендодателем.
Пассивные инвесторы будут получать пассивный доход ежемесячно или ежеквартально. Когда недвижимость будет продана, они получат прибыль от своих инвестиций, в то же время получив выплату долевого участия, льготы по налогу на недвижимость и повышение стоимости.
Другими преимуществами синдикации недвижимости являются контроль и диверсификация. Вместо того, чтобы владеть только одной недвижимостью, пул инвесторов в синдикации может купить несколько многоквартирных домов или других типов недвижимости, диверсифицируя портфель.
Как пассивный инвестор в синдикацию недвижимости, вы будете контролировать недвижимость, владельцем которой хотите стать. В отличие от публично торгуемых инвестиционных фондов недвижимости (REIT), вы сами выбираете, в какую недвижимость инвестировать.
SEC установила строгие критерии для привлечения денег от инвесторов. Прежде чем брать на себя роль генерального партнера, убедитесь, что вы следуете юридическим процедурам и у вас есть команда.
Краудфандинг в сфере недвижимости
Краудфандинг в сфере недвижимости , также известный как краудфандинг или краудфандинг в недвижимость, позволяет нескольким инвесторам объединить свои деньги и купить инвестиционную недвижимость в недвижимость с внесенным пулом.
Краудфандинг для инвесторов в недвижимость — это способ диверсифицировать свои инвестиции и владеть несколькими объектами недвижимости с меньшим риском, чем если бы они делали это в одиночку. Этот процесс дает отдельным инвесторам доступ к рынку недвижимости без владения, финансирования или управления недвижимостью.
Застройщику или специалисту по недвижимости привлечение денег от инвесторов в недвижимость помогает финансировать проект без необходимости самостоятельно финансировать всю застройку коммерческой недвижимости.
Краудфандинг в сфере недвижимости стал одним из самых популярных способов диверсификации портфеля и способом для тех, кто заинтересован в инвестировании в многоквартирные дома и другие виды недвижимости.
Когда инвестор вкладывает свои деньги с помощью краудфандинга в недвижимость, ему не нужно беспокоиться о содержании собственности, выплатах по ипотеке или арендаторах. Краудфандинг недвижимости — отличный способ инвестировать в квартиры, соберите пассивный доход от недвижимости и прибыль при продаже недвижимости.
Одним из преимуществ краудфандинга в сфере недвижимости является то, что он может предложить инвесторам доступ к эксклюзивным инвестициям в недвижимость, которые могут быть недоступны для широкой публики.
Еще одним преимуществом является то, что они обычно приносят инвесторам более высокую прибыль, чем публичные REIT. Но с более высокой доходностью существует более высокая степень риска, связанного с краудфандингом в сфере недвижимости.
Краудфандинговые сайты по недвижимости открыты для всех инвесторов в недвижимость, но различаются по их финансовым требованиям. Некоторые позволяют инвесторам инвестировать всего несколько сотен долларов, в то время как другие платформы могут ограничивать предложения для отдельных лиц, встречающихся квалификация аккредитованного инвестора .
Как и в случае большинства инвестиций, у краудфандинга недвижимости есть свои плюсы и минусы. Вот некоторые из плюсов:
- Позволяет инвесторам легче диверсифицировать свои финансовые портфели.
- Обычно выплачивает более значительные дивиденды, чем публичные REIT.
- Это избавляет от повседневных забот арендодателя.
- Предлагает уникальные свойства, недоступные широкой публике.
- Минимальные первоначальные затраты и текущие инвестиционные затраты.
- Инвесторы не обязаны претендовать на получение кредита на покупку недвижимости.
- Льготы по налогу на недвижимость могут быть предоставлены инвесторам, даже если они не управляют инвестициями в недвижимость напрямую.
Минусы краудфандинговых инвестиций в недвижимость включают:
- Активы не очень ликвидны и не могут быть проданы быстро по сравнению с публичными REIT,
- Сайты краудфандинга могут взимать комиссию за управление или консультационные услуги,
- Для участия в некоторых краудфандинговых платформах участникам необходимо иметь достаточный капитал.
Вы можете заниматься краудфандингом недвижимости через несколько онлайн-сайтов краудфандинга. Выбор лучших краудфандинговых платформ в сфере недвижимости зависит от ваших целей, суммы инвестиций и квалификации аккредитованных инвесторов. У разных краудфандинговых платформ есть свои сильные стороны, и потребности одного инвестора могут не подойти другому. Поскольку у каждой платформы есть разные предложения, было бы неплохо подписаться на все.
| Инвестиционная платформа | Открыто для | Тип инвестиции | Минимум |
|---|---|---|---|
| PeerStreet 9 0004 | Аккредитованные инвесторы | Жилые помещения | 1000 долларов США |
| EquityMultiple | Аккредитованные инвесторы | Коммерческий | 5000 долларов США |
| CrowdStreet | Аккредитованные инвесторы | Коммерческий | 25 000 долларов США |
| AcreTrader | Аккредитованные инвесторы | Сельхозугодья | 10 000 долларов США |
| FarmTogether | Аккредитованные инвесторы | Сельхозугодья | 15 000 долларов США |
| Fundris e | Аккредитовано и неаккредитованных инвесторов | Жилье | 10 долларов США |
| Streitwise | Аккредитованные и неаккредитованные инвесторы. А также иностранные/неамериканские инвесторы | Коммерческие | $5,000 |
Частные фонды недвижимости
Частные фонды недвижимости могут быть еще одним способом инвестирования в многоквартирных домах, где люди объединяют деньги используется управляющим фондом для приобретения активов в виде недвижимого имущества.
Собранные деньги перечисляются в инвестиционный фонд недвижимости, наподобие холдинговой компании. Недвижимость может включать квартиры, дома, многоквартирные дома, торговые центры, отели, офисные здания, торговые площади и другие типы недвижимости.
Самая большая афера с частными фондами недвижимости — это отсутствие проверки предыдущей эффективности фонда. Поскольку фонды недвижимости не являются публичными, записи не подвергаются такой тщательной проверке, как публичные REIT. Кроме того, трудно получить подробную информацию о прошлой работе управляющего фондом.
С помощью краудфандинговых платформ недвижимости вы можете проверить, насколько эффективны прошлые инвестиции синдикатора недвижимости.
Публичные инвестиционные фонды недвижимости (REIT)
Любой может купить инвестиционные фонды недвижимости (REIT) на фондовых биржах. Все, что нужно, это счет в брокерской фирме.
REIT торгуются каждый день, как акции. В некотором смысле REIT похожи на взаимные фонды. Они владеют корзиной приносящих доход инвестиций в недвижимость.
Акционеры REIT будут владеть частью этих инвестиций в недвижимость без необходимости покупать недвижимость или управлять ею. REIT выплачивают дивиденды, как правило, ежеквартально, но в некоторых случаях ежемесячно.
Чтобы акции считались REIT, они должны соответствовать следующим требованиям:
- Получать не менее 75% валового дохода от арендной платы или процентов по ипотечным кредитам, которые финансируют недвижимость
- Инвестировать не менее 75% от общей суммы активов в недвижимость, казначейские облигации США или денежные средства
- Быть юридическим лицом, облагаемым налогом как корпорация
- Выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода акционерам в виде дивидендов каждый год
- Иметь не менее 100 акционеров после первый год существования
- Находиться под управлением совета директоров
- Иметь не более 50% акций, принадлежащих пяти или менее лицам
REIT могут владеть всем имуществом, таким как квартиры, офисы, торговые центры, медицинские учреждения, дома, башни сотовой связи, склады, единицы индивидуального хранения и т.
д.
Это отличный способ диверсифицировать портфель недвижимости, не владея ею. Они более ликвидны, чем краудфандинговая недвижимость, и их можно быстро продать через брокера.
Несмотря на то, что REIT считаются недвижимостью, нет налоговых льгот, таких как владение недвижимостью самостоятельно. А дивиденды облагаются налогом как обычный доход. Как и другие акции, они подвержены риску обычных взлетов и падений фондового рынка.
С REIT вы получаете выгоду от диверсификации нескольких свойств за относительно меньшие суммы. Вы можете купить публично торгуемые REIT, используя бесплатные платформы , такие как M1 Finance за 10 долларов. Ознакомьтесь с моим обзором M1 Finance для получения более подробной информации об усреднении долларовой стоимости ваших покупок REIT. Крупные семейства фондов, такие как Vanguard, Schwab, Fidelity, имеют ETF индексов недвижимости, торгующихся под следующими тикерами — VNQ, SCHH, FREL соответственно.
Заключительные мысли об инвестировании в многоквартирные дома
Недвижимость является одним из лучших активов для владения в диверсифицированном портфеле. Есть множество способов инвестировать в многоквартирные дома. Я могу сам купить квартиру, что позволяет мне оставить себе всю прибыль. Но это также означает, что я должен придумывать все деньги самостоятельно. Или я мог бы иметь партнера и разделить прибыль и авансовые деньги.
Структуры синдицирования недвижимости значительно упрощают владение недвижимостью вместе с группой других инвесторов. Краудфандинг недвижимости — это еще один вариант, похожий на синдикаты для инвесторов, чтобы владеть многоквартирными домами без огромных затрат времени и денег. И самый простой способ владеть недвижимостью — это инвестировать в инвестиционный фонд недвижимости, который дает мне дивиденды каждый квартал.
Читатели, вы хотели инвестировать в многоквартирные дома? Какой маршрут вы бы предпочли?
Обратный отсчет финансовой свободы
Джон Дилбрейн приехал из страны третьего мира в США всего с 1000 долларов, никого не зная; руководствуясь эмигрантской мечтой.
В 12 лет он достиг пенсионного возраста.
Он запустил Обратный отсчет финансовой свободы , чтобы помочь каждому по-новому взглянуть на свои финансовые проблемы и жить лучшей жизнью. Джон живет в районе залива Сан-Франциско, наслаждаясь природными тропами и силовыми тренировками.
Вот его рекомендуемые инструменты
M1 Finance : Джон сравнил M1 Finance с Vanguard, Schwab, Fidelity, Wealthfront и Betterment, чтобы найти идеальную инвестиционную платформу . Он использует его из-за нулевой комиссии, очень низких минимумов, автоматического инвестирования с автоматической ребалансировкой. Предварительно созданные распределения активов и дробные доли помогают сразу начать работу.
Личный капитал : это бесплатный инструмент, который Джон использует для отслеживания своего собственного капитала на регулярной основе и в виде пенсионный планировщик .
Он также предупреждает его о скрытых платежах и включает трекер бюджета .
Credit Karma сотрудничает с Equifax и TransUnion и предлагает бесплатных кредитных отчета и бесплатных кредитных рейтингов, обновляемых еженедельно . Он также предоставляет оповещения при обнаружении необычной активности в ваших кредитных файлах. Мониторинг вашего кредитного отчета на наличие ошибок может сэкономить вам тысячи долларов.
Streitwise доступен для аккредитованных и неаккредитованных инвесторов . У них одна из самых низких комиссионных, и высокая «кожа в игре», с более чем 5 миллионами долларов капитала, вложенного учредителями в сделки. Он также открыт для иностранных/неамериканских инвесторов . Минимальная инвестиция $5000.
Платформы, такие как Yieldstreet , предоставляют варианты инвестиций в искусство , структурированные ноты, финансирование цепочки поставок и т.
д. Они также имеют портфели с фиксированным доходом, распределенные по нескольким классам активов с одной инвестицией с низкие минимумы в размере 2500 долларов США .
3 способа получения пассивного дохода от собственности других людей
Как инвестор в недвижимость, люди часто предполагают, что я зарабатываю деньги только на своей собственности. Нет ничего более далекого от правды. Особенно, если вы только начинаете, один из лучших способов получения пассивного дохода — это собственность других людей. Вот три эффективных способа сделать это.
1. Аренда служебного жилья
Один из лучший способ получить пассивный доход от недвижимости — это жилье с обслуживанием. Жилье с обслуживанием — это когда вы берете квартиру или дом и сдаете их в краткосрочную аренду. Это часто связано с использованием онлайн-платформ, таких как AirBnB. Конечно, вы можете сделать это с принадлежащим вам имуществом, но вы также можете сделать это с имуществом других людей.
Это работает очень просто. Вы берете недвижимость за фиксированную арендную плату у арендодателя, а затем сдаете ее в аренду на сайтах бронирования. Арендодатель получает от вас долгосрочную гарантированную арендную плату, и ему не нужно беспокоиться о содержании имущества, поскольку вы берете на себя это. Вы сдаете недвижимость в аренду на короткий срок, что приносит больший доход, чем долгосрочный арендатор, и сохраняете разницу. Беспроигрышный.
Это совершенно законно, если вы используете правильные контракты. Этого нельзя сделать по стандартным договорам аренды, но можно использовать договор управления или корпоративный договор аренды (с соответствующими изменениями).
Связанный: 5 привычек, которые сделали меня миллионером к 25 годам
2. Сдача в аренду больничной кассе
имущество и сдача его в аренду по комнатам. Для этой стратегии вам нужно найти арендодателя, который сдает недвижимость в аренду в качестве единственного объекта, который вы можете преобразовать в многоквартирный дом (HMO).
В качестве альтернативы найдите арендодателя с HMO, который хочет отойти от управления недвижимостью и будет рад, если вы возьмете ее в аренду за фиксированную арендную плату. Заключите сделку, по которой вы берете недвижимость на несколько лет и платите арендодателю гарантированную арендную плату.
Совет по поиску хорошей собственности, которую вы можете превратить в HMO, заключается в том, чтобы искать недвижимость с несколькими гостиными, которые можно переоборудовать в спальни. Затем вы можете заплатить арендодателю рыночную арендную плату (или даже немного меньше) как единовременную аренду и получить прибыль, когда она будет арендована как HMO.
Опять же, вам нужно будет получить разрешение домовладельца, чтобы сделать все это, и вам понадобятся правильные юридические соглашения.
Связанный: Криптовалютные миллионеры диверсифицируют недвижимость. Ты тоже должен быть.
3. Поиск сделок
Это немного менее пассивный вариант, но все же отличный способ двигаться к независимости от дохода.
Инвесторам в недвижимость часто не хватает времени, необходимого для поиска и заключения сделок. Вот почему многие обращаются к профессиональным источникам сделок. Как источник сделки, вы найдете продавцов, которые хотят быстро избавиться от своей собственности, и договоритесь с ними о сделке по цене ниже рыночной. Вы также найдете предложения об аренде в HMO и об аренде жилья с обслуживанием. Когда у вас есть эти сделки, вы можете продать их инвесторам за определенную плату.
Если вы сможете найти сделку в месяц, которую вы можете продать за вознаграждение в 3000 фунтов, или две сделки, которые вы можете продать за 1500 фунтов каждая, возможно, вы сможете бросить свою текущую работу (в зависимости от вашей зарплаты).
В этой отрасли существует регулирование, и вам необходимо пройти правильную регистрацию, прежде чем вы сможете напрямую продавать инвесторам. Однако вы можете объединиться с полностью совместимым источником сделок и передавать им сделки даже до того, как зарегистрируетесь самостоятельно.
