Как закрыть ипотеку материнским капиталом: Как погасить ипотеку материнским капиталом: инструкция — Ипотека

• «… супруга, ребенок или другой иждивенец заемщика или любое другое лицо, связанное с заемщиком кровью, браком, усыновлением, законной опекой; или
• жених, невеста или домашний партнер»

Если вы не хотите получить ссуду, гарантированную федеральным правительством, Fannie Mae или Freddie Mac, вы можете найти кредитора, который позволит подарить акции от кого-то, кто не является членом семьи или близким к нему человеком. связанный.Но ваше приложение вызовет тревогу, и вы можете ожидать более внимательного изучения.

Правила дарения капитала

Чтобы иметь право на дарение капитала, покупатель и продавец должны соответствовать требованиям ипотечного кредитора.

Как объяснено выше, покупатель и продавец должны иметь подходящие отношения (эти транзакции обычно происходят в рамках семей).

И, что немаловажно, продавец должен подтвердить, что дарение капитала является настоящим подарком, а не замаскированной ссудой, которую нужно будет вернуть.

Все такие подарки требуют письма от продавца с изложением условий. Письмо о дарении акционерного капитала должно включать: :

• Имя, адрес и номер телефона продавца
• Стоимость подарка (сумма в долларах)
• Характер взаимоотношений между покупателем и продавцом
• Четкое заявление о том, что возврат подарочных средств никогда не требуется

Вы можете найти шаблоны для этих писем в Интернете.Кроме того, правила различаются в зависимости от типа ипотеки и от кредитора к кредитору.

Займы, обеспеченные государством

FHA разрешает дары в виде капитала, пока дом продается от одного члена семьи другому. Ссуды VA и USDA не требуют первоначального взноса, поэтому подарки акционерным капиталом редки.

Министерство сельского хозяйства США говорит: «Дарение капитала должно выражаться как уменьшение продажной цены», что означает, что вы не можете получить закрытие с возвратом денежных средств.

Мы просмотрели веб-сайт VA, но не смогли найти упоминания о дарах.Если вы используете ссуду VA, узнайте у своего кредитора, разрешает ли он предоставление долевого участия и каковы правила.

Соответствующие займы

Fannie Mae разрешает дары капитала, если покупатель и продавец связаны кровными родственными связями, браком или законной опекой. Кроме того, приобретаемый дом должен быть основным или вторым домом заемщика; аренда или инвестиционная недвижимость не разрешены.

Fannie также сообщает, что дарение капитала может быть использовано для оплаты авансовых расходов заемщика на закрытие сделки, а также их первоначального взноса.

Freddie Mac говорит: «… дарение капитала является приемлемым источником средств для ипотеки, обеспеченной основным местом жительства или вторым домом, при условии, что … средства поступают от Связанного лица».

Однако Фредди указывает, что если ваш первоначальный взнос превышает 20%, по крайней мере 5% должны поступать из «личных средств заемщика». А подарки нельзя использовать при покупке инвестиционной недвижимости.

Иная обычная ипотека

Если вам не нужна ипотека, обеспеченная государством или соответствующая правилам Fannie and Freddie, ваша кредитная сделка будет делом для вас и вашего кредитора.Вы можете договориться об условиях, которые нравятся вам обоим, в рамках более широкой нормативной базы.

Так что обсудите свои планы с агентами нескольких кредиторов. Таким образом вы сможете избежать проблем в дальнейшем.

Как акционерный дар влияет на покупателей жилья

Дар акционерного капитала может помочь преодолеть разрыв между арендой и домовладением — особенно для тех, кто впервые покупает жилье, у которых может быть большой доход, но низкие сбережения. Вот чего ожидать, если вы пойдете по этому маршруту.

Использование долевого участия в качестве первоначального взноса

Да, вы можете использовать акционерный капитал для частичной или полной оплаты вашего первоначального взноса.

Представьте, что у ваших родителей есть дом, текущая рыночная стоимость которого составляет 200 000 долларов. Но они соглашаются продать его вам за 160 000 долларов. Вы можете посчитать разницу в 40 000 долларов своим первоначальным взносом.

Поскольку это 20% от рыночной стоимости $ 200 000, вы можете претендовать на получение обычного кредита без страхования частной ипотечной ссуды (PMI) — при условии, что ваш кредитный рейтинг и финансовые обстоятельства приемлемы.

То же самое будет применяться, если они продадут вам дом за 164 000 долларов, что даст вам взнос в размере 36 000 долларов в ваш первоначальный взнос.Вам все равно понадобится 40 000 долларов, чтобы получить волшебные 20%. Но если ваши сбережения растянуты так далеко, вы можете пополнить недостающие 4000 долларов.

Помните, однако, что снижение на 20% не требуется. Если одаренный капитал и ваши сбережения не так уж велики, вы можете использовать ссуду с низким первоначальным взносом или подать заявку на участие в одной из программ помощи при первоначальном взносе, которая распространяется на ваш район.

Вам нужны собственные деньги?

Обратите внимание, что некоторые виды ипотечных кредитов требуют минимального взноса заемщика для определенных типов домов.

В этих случаях, по крайней мере, часть первоначального взноса должна быть выплачена из вашего собственного кармана.

Например, Fannie Mae утверждает, что покупатель должен внести не менее 5% от покупной цены из собственных средств, если дом является вторым домом или основным домом с двумя-четырьмя квартирами. Для обычных домов на одну семью весь первоначальный взнос может быть в виде подарка или подарков.

Затраты на закрытие и прочие расходы

Если дарение капитала достаточно велико, чтобы покрыть минимальный первоначальный взнос по вашему жилищному кредиту с некоторым остатком, вы также можете использовать средства для оплаты некоторых или всех ваших заключительных расходов.

Помните, однако, что обналичивание не допускается. Таким образом, вы не сможете получать «дополнительные» средства на такие вещи, как расходы на переезд или ремонт.

Право на ипотеку

Размер первоначального взноса покупателя жилья является одним из важнейших факторов, на которые кредиторы обращают внимание при принятии решения об одобрении заявки.

Если ваш подарок в виде капитала достаточен для 20% первоначального взноса, у вас будет выбор вариантов ссуды и процентных ставок. Но он не должен быть таким большим; многие заемщики могут претендовать на получение первого взноса в размере 3% от покупной цены.

Первоначальный взнос — не единственный фактор, на который обращают внимание кредиторы.

Даже если член вашей семьи подарит вам 20% -ную скидку, вы все равно должны соответствовать требованиям по кредитованию. Они различаются в зависимости от ипотечной программы, но обычно включают кредитный рейтинг не менее 580–620, чистый кредитный отчет, двухлетнюю историю доходов и занятости, а также разумное соотношение долга к доходу.

Как долевой подарок влияет на продавца

Дарение капитала может иметь личную выгоду для продавца дома.Возможно, вам удастся сохранить собственность, к которой вы сентиментально привязаны в семье. И вы помогаете тому, кого любите.

Кроме того, практический эффект зависит от ваших личных обстоятельств.

Если вы продаете основное жилье, вам нужно будет где-то жить. Конечно, если вы сокращаете штат, выручки от продажи со скидкой может хватить на покупку вашего нового дома.

В качестве альтернативы, вы можете переехать в квартиру, дом престарелых или «дополнительное жилье» (отдельное независимое место жительства) на участке.Или вы, возможно, планируете остаться в доме и делить семейный дом со своим сыном или дочерью.

Какими бы ни были ваши планы, вы должны знать, что человек, которому вы продаете, будет законным владельцем собственности. И независимо от того, какие договоренности вы достигли со своим взрослым ребенком, он или она будет иметь абсолютное право делать с домом (включая любую часть, которую вы занимаетесь) все, что пожелает. Доверие — важная часть этих транзакций.

Влияет ли дарение капитала на мои налоги?

Мы не являемся налоговыми экспертами и не даем налоговых советов на этом сайте.Вам следует уточнить у своего бухгалтера или налогового специалиста, планируете ли вы подарить или получить в дар акционерный капитал. Информация, приведенная ниже, предназначена только для информационных целей и может не относиться ко всем.

Увеличение размера подарков в виде акционерного капитала имеет два основных налоговых последствия. Первый — налог на дарение.

Налог на дарение

На веб-сайте IRS говорится: «Обычно даритель несет ответственность за уплату налога на дарение. В соответствии с особыми условиями одаряемый может согласиться уплатить налог вместо этого ».

В 2021 году годовая налоговая скидка на дарение составила 15000 долларов.Общая сумма для супружеских пар составила 30 000 долларов. Любая сумма подарка, превышающая указанную, может облагаться налогом.

Однако IRS продолжает: «Сделать подарок или передать свое имущество наследникам обычно не влияет на ваш федеральный подоходный налог». Смущенный? Проконсультируйтесь с налоговым специалистом.

Налог на прирост капитала

Если и когда новый владелец продаст дом, прирост капитала может облагаться налогом. Очевидно, что если покупка была сделана по искусственно заниженной цене, продажа, скорее всего, принесет большую прибыль.

Получаете ли вы в подарок капитал?

Если вы получили в подарок долю от члена семьи, возможно, вы на пути к домовладению.

Однако есть определенные правила, которые необходимо соблюдать. Подарок должен быть надлежащим образом оформлен подарочным письмом. И вам необходимо выполнить требования вашего ипотечного кредитора в отношении финансирования — даже если продавец дает вам 20% первоначального взноса.

Когда вы будете готовы к покупке, первым делом вам следует обратиться к кредитору и подтвердить, что вы имеете право на получение жилищного кредита.Вы можете начать работу ниже.

Информация, содержащаяся на веб-сайте Mortgage Reports, предназначена только для информационных целей и не является рекламой продуктов, предлагаемых Full Beaker. Взгляды и мнения, выраженные здесь, принадлежат автору и не отражают политику или позицию Full Beaker, ее должностных лиц, материнской компании или аффилированных лиц.

Дарение капитала Определение

Что такое подарок капитала?

Дарение капитала предполагает продажу дома члену семьи или кому-то, с кем продавец находится в тесных отношениях, по цене ниже текущей рыночной стоимости.Разница между фактической продажной ценой и рыночной стоимостью дома является фактическим подарком капитала. Большинство кредиторов позволяют использовать капитал для первоначального взноса.

Ключевые выводы

• Дар долевого участия предполагает продажу жилого дома по цене ниже его текущей рыночной стоимости, но никакие физические деньги не переходят из рук в руки.
• В дар акционерного капитала обычно участвуют члены семьи — обычно родители продают свой дом ребенку.
• Большинство кредиторов позволяют засчитывать подарок в качестве первоначального взноса за дом.

Как работает дарение капитала

Дар акций получил свое название от того факта, что цена продажи намного ниже, чем реальная рыночная цена дома. Перевод считается подарком из-за разницы в стоимости, но никакие физические деньги не переходят из рук в руки. Обычно дар справедливости случается, когда родители хотят продать свой дом ребенку по выгодной цене.

Большинство кредиторов позволяют засчитывать подарок в качестве первоначального взноса за дом. Место жительства может быть либо основным, либо вторым домом.

Денежные подарки помогают покупателю снизить или отменить требования о первоначальном взносе, облегчая получателю получение ипотечной ссуды.

Gift of Equity Плюсы и минусы

Семьи или заинтересованные стороны могут использовать в качестве подарка акционерный капитал вместо того, чтобы обращаться в компанию по недвижимости, которая взимает комиссию с продажи. Родители называли цену, о которой они договорились, и «продавали» дом своим детям за эту сумму, даже если дом мог стоить больше на открытом рынке.

• Возможное введение налога на дарение

• Влияние на стоимость дома

• Юридические издержки при составлении договора

Дарение капитала не позволяет избежать затрат на закрытие или других необходимых расходов при передаче права собственности на недвижимость. Дарение капитала также может повлечь за собой введение налога на дарение.

Подарок повлияет на основу стоимости собственности, в результате чего прирост капитала будет выше, когда получатель продаст дом в будущем.Дарение капитала также повлияет на местный рынок недвижимости, так как продажа имущества по цене ниже рыночной.

Требования к подарку капитала

Дарение капитала требует подарочного письма, которое представляет собой письмо с изложением фактов продажи и подписывается как продавцом, так и покупателем. Наряду с письмом необходимо учитывать и другие соображения:

• Продавец должен провести официальную платную оценку дома
.
• В оценках должна быть указана оценочная стоимость дома
• Оценка включает цену, которую будет продан в дар долевого дома за
• В оформлении документов должна быть указана разница между оценочной стоимостью и продажной ценой подарка

При закрытии во втором письме будет указано дарение капитала.

Особые соображения

Дарение капитала может иметь налоговые последствия как для дарителя, так и для получателя подарка. Стоимость дома может повлиять на основу стоимости актива для нового домовладельца и повлиять на прирост капитала для продавца. Кроме того, если не оформить должным образом, дарение капитала может повлечь за собой введение налога на дарение. Продавцы должны соблюдать правила IRS в отношении подарков. Пара может подарить до 30 000 долларов США, а человек — 15 000 долларов США в год, не облагаясь налогом на дарение.

Кроме того, крупная распродажа может повлиять на местный рынок недвижимости. Если дом продается по значительно меньшей цене, чем другие дома с сопоставимыми характеристиками, это может негативно повлиять на продажи других домов в этой ценовой категории или районе. Тем не менее, транзакция может быть проведена в частном порядке или вне рынка, чтобы избежать этого осложнения.

Пример дарения капитала

Кредитор может рассматривать дарение капитала как полную или частичную денежную выплату, необходимую для получения ипотечного кредита.Например, скажем, банк требует 20% -ную скидку (стандартная сумма, необходимая для большинства обычных ссуд, чтобы избежать ипотечного страхования). Денежный капитал, который продавец делает, составляет 10% от стоимости дома. Теперь покупателю необходимо внести только первоначальный взнос в размере 10% от стоимости объекта недвижимости.

В случае ссуды Федеральной жилищной администрации (FHA) разрешается дарение капитала от члена семьи для покрытия минимального первоначального взноса в размере 3,5%, если дом является их основным местом жительства.

Закрытие дома: сколько времени это займет, чего ожидать

При покупке дома есть две основных тревожных ситуации: получение предварительного одобрения на ипотеку и закрытие дома.Оба наполнены ожиданием и тревогой.

Во-первых, возникает огромное облегчение, когда вы утверждаете ссуду от кредитора (или, что еще лучше, одобряете три кредитора, чтобы вы сравнивали и выбираете лучшее предложение). Но игра ожидания начинается заново после того, как вы делаете предложение на дом и выбираете кредитора для фактического кредита; затем начинается процесс андеррайтинга, и вы считаете дни до подписания ипотеки и, наконец, получения ключей от вашего нового дома.

Вот что вам нужно знать о закрытии дома.

Сколько времени нужно, чтобы закрыть дом?

Вопрос, который задают большинство людей — сколько времени нужно, чтобы закрыть дом? — требуется ответ, состоящий из двух частей:

• Сколько времени проходит от подачи заявки на ипотеку до фактического дня закрытия. Примерно от 30 до 45 дней. Благодаря электронному сбору данных и усилению конкуренции кредиторы сокращают эти сроки. Однако, по данным Ellie Mae, технологической компании, обслуживающей ипотечных кредиторов, за 12-месячный период, заканчивающийся в декабре 2020 года, в среднем было 47 дней, чтобы закрыть ссуду на покупку.

• Сколько времени занимает само закрытие — проверка и подписание всех кредитных документов. Если погашение или закрытие кредита происходит за столом, за которым собрались все стороны, рассчитывайте как минимум на час или около того. Также есть мобильные, почтовые и онлайн-закрытия, которые могут быть намного быстрее или намного медленнее.

Что происходит при закрытии ипотечного кредита?

При закрытии вы внимательно просмотрите и затем подпишите все юридические документы, необходимые кредитору для выдачи ипотеки и передачи вам права собственности на недвижимость.Поступления от займа, равные покупной цене, также будут распределены между продавцом.

Заключительные документы для покупателя включают:

Вексель, обязывающий вас (долговое обязательство = обещание) выплатить ссуду.

Ипотека, дающая кредитору право выкупа собственности, если вы не платите. (Его также можно назвать Доверительным договором или инструментом обеспечения.)

Раскрытие условного депонирования с подробным описанием сборов, которые будут включены в ваш ежемесячный платеж по налогам и страховке.

Форма права на отмену, позволяющая вам в течение трех рабочих дней отозвать всю сделку.

Также будет большое количество разоблачений, заявлений об отказе от ответственности и официальных документов, которые нужно прочитать и подписать.

Что вам нужно сделать для закрытия сделки

Обязательно заранее спросите своего представителя кредитора и агента по закрытию сделки или поверенного по недвижимости, что вам нужно предоставить при закрытии. По крайней мере, вы захотите иметь:

• Ваш личный документ, например, водительские права.

• Заключительное уведомление, которое вы получили за три дня до закрытия, чтобы вы могли сравнить его с документами, которые вы подпишете.

• И кассовый чек или квитанция о переводе денежных средств, которые вы должны при закрытии.

Сколько вы заплатите при закрытии

Все это подробно описано в смете кредита, когда вы подаете заявку на ипотеку, а также в раскрытии информации о закрытии, которое будет в ваших руках за три дня до закрытия.Ожидаемая оплата:

• Комиссия за выдачу кредита и сторонние комиссии, которые еще не были оплачены.

• Проценты, начисляемые до первого платежа по ипотеке.

• Сумма, применяемая к страховке домовладельца.

• И, возможно, часть сборов ТСЖ, если они применимы к вашей собственности.

Ваш путеводитель по покупке дома у родителей

Иногда имеет смысл оставить недвижимость в семье.Если вам интересно, стоит ли покупать дом у родителей, вам повезло. Мы изложили все, что вам нужно знать об этом уникальном типе сделки с недвижимостью, от того, как обрабатывать финансовые аспекты закрытия сделки, до того, что вам нужно учитывать, думая о том, как это может повлиять на ваши отношения.

Как определить, стоит ли покупать дом у родителей

Вы хотите купить дом у родителей?

Когда вы думаете о покупке дома своих родителей, первое, что вам нужно подумать, — это действительно ли вам нужна их недвижимость.Иногда покупатели, особенно те, кто впервые покупает жилье, обнаруживают, что они действительно хотят купить дом у своих родителей, потому что это знакомо. Они знают местоположение отеля, а также его особенности и преимущества.

С другой стороны, иногда покупатели решают, что они предпочли бы начать все сначала, особенно дом, который является их собственным и не захвачен семейными узами. Они могут обнаружить, что предпочли бы участвовать в традиционной коммерческой сделке, когда покупатель и продавец не знакомы друг с другом.

Готовы ли ваши родители к переезду?

Следующий фактор, который следует учитывать, — готовы ли ваши родители к переезду. Часто домовладельцы могут быть привязаны к своей собственности, особенно если она какое-то время была их основным местом жительства.

Если, например, ваши родители устали платить по ипотеке и налогам на недвижимость, вы можете оказать им услугу, предложив забрать собственность у них из рук. Однако, если они планировали старение на месте, просьба о покупке дома может вынудить их принять решение, к которому они не готовы.

Однако иногда бывает золотая середина. Иногда дети покупают дом, в котором они выросли, в качестве инвестиционной собственности и сдают его в аренду своим родителям. Затем, когда родители больше не могут жить в доме, дети сохраняют собственность как часть своего портфеля.

Ваши отношения в хорошем месте?

Последний фактор, который следует учитывать, — это то, находятся ли ваши отношения с родителями в достаточно хорошем месте, чтобы вместе принять участие в важной финансовой операции.Вы можете прийти на это предприятие с разными целями. Например, ребенок может стремиться заключить сделку с недвижимостью, в то время как родители могли планировать использовать средства от продажи дома для выхода на пенсию.

В любом случае, прежде чем начинать этот процесс, вы должны убедиться, что между обеими сторонами существует открытое и честное общение и что ваши отношения находятся в хорошем состоянии. Ведь семья намного важнее недвижимости.

Плюсы и минусы покупки дома у родителей

Плюсы

Вы можете сэкономить деньги

Вероятно, самое большое преимущество покупки дома у родителей — это возможность сэкономить.С одной стороны, хотя вам все равно придется доказать, что у вас достаточно дохода для получения ссуды, вам не обязательно иметь средства для первоначального взноса. Ваши родители могут подарить вам справедливость, которая может занять ее место.

С другой стороны, ваши родители потенциально могут сэкономить деньги на заключительных расходах. Обычно при сделке с недвижимостью продавец несет ответственность за уплату комиссионных агенту по недвижимости. Поскольку это не коммерческая сделка, вам не обязательно использовать агента, который может сэкономить вашим родителям тысячи долларов.

Транзакция может быть более гибкой

Семьи часто работают вместе и помогают друг другу, когда это необходимо. Вероятно, то же самое произойдет, если вы заключите сделку с недвижимостью со своими родителями. Например, если вам нужна конкретная дата закрытия, скорее всего, ваши родители будут готовы удовлетворить эту просьбу. С другой стороны, если у ваших родителей нет средств, необходимых для покрытия расходов на ремонт, скорее всего, вы захотите принять дом в состоянии «как есть».

Мои пожилые родители взяли ипотечный кредит на свой дом. Могут ли они оставить это мне в своем завещании?

У меня есть двое пожилых родителей, которые владеют своим домом, но все еще платят за него ипотеку. Оба родителя по-прежнему живут в нем, но одному требуется постоянный смотритель. Что касается банковских счетов, то все они открываются у совладельцев и бенефициаров.

Но мы не знаем, что делать с домом. Стоит ли мне покупать это у них сейчас? Может ли дом быть передан нам в доверительное управление, завещание или имущество, даже если на него еще есть ипотечный кредит? Что, если только один родитель умственно и физически способен подписывать документы в том направлении, которое лучше всего? Я был бы признателен за любую помощь, указывающую в правильном направлении для продвижения или на ресурс, который поможет им / нам.Спасибо!

С уважением,

Стараюсь и все еще не знаю

«Большой шаг» — это колонка MarketWatch, в которой рассматриваются все тонкости недвижимости, от навигации по поиску нового дома до подачи заявки на ипотека.

У вас есть вопросы по поводу покупки или продажи дома? Вы хотите знать, где вам следует сделать следующий шаг? Напишите Джейкобу Пасси по адресу [email protected].

Уважаемый стареющий,

Ситуация, с которой сталкивается ваша семья, является важным напоминанием для всех нас о важности проактивного планирования недвижимости.Похоже, ваши родители либо никогда не составляли завещания, либо составили его, которого было недостаточно. В противном случае их воля уже ответила бы на все эти вопросы.

Прежде чем я отвечу на вопросы, связанные с жильем, которые вы задали, я хочу подчеркнуть, что вам необходимо разобраться с другими поднятыми вами вопросами планирования недвижимости. Если ваш родитель, который находится под постоянным присмотром, не способен принимать финансовые и другие решения, здоровый родитель должен попытаться получить имя своего опекуна или попечителя или получить доверенность на их дела.

Здоровый родитель также должен найти другого человека, который возьмет на себя управление в его отсутствие, если они сами станут недееспособными или умрут раньше своего партнера. Это поможет упростить обработку других имеющихся документов.

Дома с ипотекой можно передать в траст

По вопросам, связанным с недвижимостью. Тот факт, что у ваших родителей есть ипотечный кредит даже в преклонном возрасте, по сути, не является проблемой. В наши дни это становится все более распространенным явлением, особенно потому, что многие домовладельцы воспользовались низкими процентными ставками и рефинансировали свои дома.Дома с ипотекой можно передать в доверительное управление или оставить наследникам.

Единственная проблема была бы, если бы они оказались в положении, когда они больше не могли бы вносить свои ежемесячные платежи, и в этом случае вам и вашему брату или сестре нужно будет вмешаться, чтобы гарантировать, что дом не перейдет в обращение взыскания.

«Это нормально — передать свой дом в отзывный траст, чтобы избежать завещания, даже если этот дом является предметом ипотеки», — пишет адвокат по планированию недвижимости Лиза Вейман Хэнкс. Действительно, дома в трастах могут избежать процесса завещания — в трасте просто будет указано, как должно быть разделено имущество в случае смерти ваших родителей.Доверие может быть отзывным, то есть имущество может быть удалено из него в любое время, или безотзывным. И ваши родители могут продолжать жить в доме даже после того, как он будет передан в доверительное управление. По этим причинам это популярная стратегия среди домовладельцев, которые надеются оставить свою собственность своим детям.

«Это нормально — передать свой дом в отзывное доверительное управление, чтобы избежать завещания, даже если этот дом является предметом ипотеки.’”

Конечно, вы могли бы попросить родителей продать свой дом вам или вашему брату или сестре, но это может быть сложно с налоговой точки зрения. Если они продают дом по цене ниже его стоимости, им нужно будет подать налоговую декларацию на дарение в IRS на разницу между продажной ценой и суммой, за которую они его продали.Я не знаю, насколько богаты ваши родители, но это может иметь реальные налоговые последствия в будущем, если они превысят исключение пожизненного налога на дарение.

Если бы они продали его вам за фактическую начисленную сумму, это могло бы быть связано с соображениями прироста капитала. Исключение составляет до 250 000 долларов для прироста капитала, полученного от продажи основного места жительства для лиц, подающих единую налоговую декларацию, или 500 000 долларов для супружеских пар, подающих совместную декларацию. Допустим, они купили дом за 100 000 долларов в 1980 году, а сейчас он стоит 700 000 долларов.В этом случае они получат прибыль в размере 600 000 долларов, поэтому после исключения они должны будут заплатить налог на 100 000 долларов от выручки от продажи. (Примечание: этот расчет не принимает во внимание какие-либо улучшения дома или затраты, связанные с его продажей, которые могут быть вычтены из суммы, вырученной от продажи, для дальнейшего уменьшения суммы прироста капитала.)

Наследники, однако , имеют право на получение льгот по наследству. Это означает, что при расчете прироста капитала от продажи дома вместо того, чтобы использовать цену собственности на момент ее покупки родителями, вы будете использовать стоимость на день их смерти.Таким образом, если дом сейчас стоит 600 000 долларов, и вы и ваш брат унаследовали его и продали на следующий день по этой цене, прирост капитала будет равен нулю. Другими словами, выручка от продажи дома не будет облагаться налогом.

Вопрос о долгосрочном уходе

Однако, прежде чем отдать дом в доверительное управление, ваша семья должна оценить стоимость постоянного медицинского обслуживания ваших родителей. Долгосрочный уход обходится довольно дорого, и, если они еще не оплатили план страхования долгосрочного ухода, у них может быть не так много вариантов.Многие пожилые американцы в конечном итоге вынуждены полагаться на Medicaid для покрытия некоторых или всех расходов на их лечение в более поздние годы.

Программа Medicaid не лишит права собственности на дом ваших родителей, если они в нем проживают, если или когда это произойдет, и домовладельцы могут получить помощь Medicaid. Но агентство может наложить залог на недвижимость, чтобы возместить свои затраты, которые необходимо будет возместить при продаже дома. Поскольку здесь также играет роль ипотека, это может серьезно снизить доходы, которые вы и ваш брат или сестра заработали бы от возможной продажи дома, когда вы его унаследуете.

Чтобы избежать этой ситуации, ваши родители могут передать свой дом в определенный безотзывный траст Medicaid, который, как и стандартный траст, позволит обойти процесс завещания. По словам адвоката из Бруклина Романа Аминова, это означает, что «вы также избегаете взыскания имущества по программе Medicaid, что является способом правительства вернуть сумму, которую они заплатили за ваше лечение после вашей смерти».

Я дал вам и вашей семье о многом подумать. Разговоры о конце жизни никогда не бывают легкими, но сейчас самое время начать их, чтобы убедиться, что ни один камень не останется незамеченным при планировании имущества ваших родителей.Чем раньше вы решите эти проблемы, тем скорее вы все сможете насладиться тем временем, которое вы провели вместе.

Отправляя свои вопросы по электронной почте, вы соглашаетесь на их анонимную публикацию на MarketWatch. Отправляя свою историю Dow Jones & Company, издателю MarketWatch, вы понимаете и соглашаетесь с тем, что мы можем использовать вашу историю или ее версии на всех носителях и платформах, в том числе через третьих лиц .

Как купить дом для родителей за 7 шагов

Попытка найти идеальный дом может быть стрессовым и дорогостоящим процессом, поэтому вы можете подумать о покупке собственности, с которой вы хорошо знакомы, — дома своих родителей.

7 шагов к покупке дома для родителей

Несмотря на то, что покупка дома для родителей имеет свои преимущества, существуют также потенциальные ловушки, связанные с смешиванием семьи и финансов, и шаги, которые вы должны предпринять, чтобы убедиться, что все чувствуют, что с ними обращаются справедливо.

Шаг № 1. Обсудите цену покупки дома для родителей

Технически дом стоит того, о чем покупатель и продавец договариваются в письменной форме. Однако то, что «справедливо», часто может быть субъективным. Ребенок может надеяться купить дом по более низкой цене, чем дом на открытом рынке.Однако ваши родители могут захотеть продавать по рыночной цене, потому что им нужны деньги, чтобы выйти на пенсию. Возможно, вы сможете найти золотую середину, которая удовлетворит ваши потребности, если вы:

• Проведите сравнительный анализ рынка (CMA). Агент по недвижимости может получить доступ к местным базам данных о проданных домах, чтобы дать вам представление о том, сколько будет стоить дом ваших родителей, если он будет продан незнакомцу.
• Попробуйте онлайн-инструменты оценки. Онлайн-оценщик стоимости жилья может дать вам общее представление о продажах жилья, хотя данные могут быть не такими точными, как CMA.
• Сделайте оценку дома. Оценка дома — это отчет, который лицензированный оценщик недвижимости создает, чтобы дать вам объективное мнение о стоимости вашего дома на основе тщательного сравнения характеристик дома с другими проданными домами в вашем районе. Одно примечание: если вам нужна ипотека для покупки дома, кредитор, вероятно, потребует оценку для утверждения ссуды.

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ

Всегда полезно провести осмотр любого дома при покупке, чтобы знать о любых незаметных проблемах.Цель домашнего осмотра — подробно рассмотреть все рабочие части дома. Если ваши родители пожилые или инвалиды, возможно, они не выполняли текущее обслуживание, поэтому вам еще важнее знать, что происходит от фундамента дома до крыши.

Шаг № 2: Решите, будете ли вы представлены юридическим лицом

Ваши родители могут избежать расходов на комиссионные агента по недвижимости, не наняв агента по недвижимости для продажи вам своего дома.Однако это означает, что вы можете упустить рекомендации, которые может предложить специалист по недвижимости, чтобы правильно подготовить документы и понять юридические последствия, если что-то пойдет не так.

Если вы откажетесь от агента по недвижимости, возможно, стоит, по крайней мере, попросить юриста по недвижимости просмотреть договоры купли-продажи до того, как все подпишут. Вам также может потребоваться проконсультироваться с налоговым специалистом, если ваши родители дарят вам акции или деньги в качестве первоначального взноса.

Шаг № 3. Подпишите письменное соглашение о покупке дома для родителей

Когда дело доходит до недвижимости, даже продажа между вами и вашими родителями должна быть оформлена в письменном виде, чтобы иметь юридическую силу.Вот что вам нужно сделать, чтобы это произошло:

• Попросите агента по недвижимости подготовить договор купли-продажи. Лицензированный агент по недвижимости имеет опыт ведения переговоров по контрактам на основе законов вашего штата и может помочь вам сориентироваться, кто и какие сборы должен платить. Как правило, они хорошо знают, за сколько продаются дома, поэтому могут помочь вам договориться о цене на основе текущих данных.
• Попросите сотрудника условного депонирования или поверенного подготовить «инструкции условного депонирования». Если вы не нанимаете агента по недвижимости, у вас все равно должны быть инструкции по условному депонированию. В этой письменной директиве содержится подробная информация о цене, о том, кто оплатит закрытие, и о том, предполагает ли покупка получение ипотеки или подарка от родителей в качестве первоначального взноса.

Сотрудник условного депонирования или поверенный, специализирующийся на недвижимости, может помочь вам подготовить документы за определенную плату. Они также являются нейтральной третьей стороной, которая занимается всем учетом денег, проходящих через транзакцию.

Как правило, договор купли-продажи должен включать:

• Цена дома
• Имена покупателей и продавцов
• Кто заплатит, какие затраты на закрытие
• Все, что останется или уйдет с имуществом (например, личное имущество, приспособления и встроенные полки)
• Дата закрытия

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ

Убедитесь, что вы не экономите на стоимости страховки правового титула — это может защитить вас от судебных решений или залогового удержания, которые ставят под угрозу ваше право собственности на дом.Как правило, продавец оплачивает полис владельца, а покупатель оплачивает полис кредитора (если вы берете ипотеку). Даже если вам придется заплатить за оба полиса, затраты окупятся, чтобы покрыть любые неизвестные претензии к дому.

Шаг №4: Задокументируйте любые дары капитала при покупке дома для родителей

Во многих случаях родитель выбирает акционерный капитал, чтобы помочь своему ребенку избежать первоначального взноса при покупке дома. На самом деле наличные деньги не переходят из рук в руки — родители просто вносят в качестве первоначального взноса долларовую сумму капитала.Правила подарка в виде долевого участия работают иначе, чем правила обычного денежного предоплаты. Возможно, вам стоит пересмотреть эти правила, если в рамках вашего плана по покупке дома родителей вы хотите получить в дар акционерный капитал.

Правила FHA о дарении капитала

Ссуды, выданные Федеральной жилищной администрацией (FHA), популярны среди тех, кто впервые покупает жилье, из-за их гибких квалификационных стандартов по сравнению со стандартами обычных ссуд. Вы можете получить одобрение с кредитным рейтингом от 500 при первоначальном взносе 10% или 580 при минимальном 3.Первоначальный взнос 5%. Ссуды FHA также могут быть одобрены, даже если у вас задолженность больше, чем ваш доход (известный как отношение «долга к доходу» или «DTI»), чем позволяют обычные ссуды.

Чтобы получить в подарок акционерный капитал всего за минимальный первоначальный взнос в размере 3,5%, вы должны выполнить одно из следующих условий:

• Докажите, что дом был основным местом жительства ваших родителей
• Докажите, что вы жили в доме в качестве основного места жительства в качестве арендатора с копией договора аренды и документацией об арендных платежах за шесть месяцев

Если вы не можете выполнить вышеперечисленные требования, применяются следующие требования о передаче капитала:

• Вам потребуется дарение капитала в размере 15%
• Вы должны предоставить подарочное письмо, подтверждающее, что капитал является подарком и выплаты не ожидается.

Правила обычного дарения капитала Fannie Mae

Fannie Mae — одно из двух финансируемых государством предприятий (GSE), которые покупают ипотечные кредиты для жилых домов, что позволяет кредиторам предлагать ипотечные программы с первоначальным взносом от 3%.Соответствующие обычные ссуды требуют минимального кредитного рейтинга 620 и более низкого DTI, чем ссуды FHA в большинстве случаев.

Требования Fannie Mae для дарения капитала следующие:

• Вы можете получить в дар акционерный капитал в размере всего или части первоначального взноса за основное жилье
• Вам не нужно вносить собственные средства
• Вы должны предоставить заполненное подарочное письмо, подписанное вами и вашими родителями, подтверждающее, что возврат не ожидается
• В заключительном отчете также должно быть указано, что был передан капитал.

Freddie Mac — другой GSE, но правила для подарка капитала немного отличаются, если вы покупаете дом своих родителей в качестве второго дома:

• Вы должны предоставить и документально подтвердить 5% продажной цены из собственных средств, если первоначальный взнос меньше 20%
• Денежные средства использовать не обязательно, их необходимо перевести на ваш банковский счет
• Вы все равно должны предоставить подарочное письмо, подтверждающее, что акционерный капитал не подлежит возврату

Шаг № 5: Подайте заявку на ипотеку

Если у вас нет денег на покупку дома, вам нужно будет подать заявление на получение жилищного кредита.Убедитесь, что вы сообщили своему кредитору, что покупаете дом у родителей, так как это считается сделкой, «не связанной с вытянутой рукой». Концепция «вытянутой руки» заключается в обеспечении того, чтобы обе стороны сделки действовали в своих интересах без давления со стороны другой стороны.

Даже если вы покупаете дом у члена семьи, кредиторы все равно должны подтвердить, что вы можете погасить ссуду. Обычно вам нужно предоставить:

• Квитанции за последний месяц
• Ваши налоговые декларации или формы W-2 за последние два года
• Выписки по вашему счету за последние 60 дней
• Контактная информация страховой компании домовладельцев, которую вы будете использовать для своего дома
• Подарочные письма, как описано выше (если вы получаете в подарок акционерный капитал или денежный подарок в качестве первоначального взноса)

Шаг № 6. Рассмотрите возможность возврата средств продавцом, если вы не имеете права на ипотеку.

Если вам отказано в ипотеке, ваши родители, возможно, захотят рассмотреть так называемый «возврат от продавца».«Вместо получения ипотечного кредита в вашем банке или ипотечном кредиторе ваши родители могут действовать как банк, и вы можете делать им платежи в течение установленного времени, пока вы приводите свои финансы в порядок.

Обычно делается запись, и на дом накладывается залог, который должен быть погашен, если вы решите продать дом.

Шаг № 7: Закрытие продажи

Чтобы завершить продажу, вам нужно запланировать закрытие. Это может быть банк или титульная компания, или у поверенного. Обязательно ознакомьтесь с заключительными документами, чтобы убедиться, что все условия верны, и что каждый из вас оплачивает заключительные расходы и цену, с которой согласился.Если вы оформляете ипотеку, вы получите заключительное уведомление за три рабочих дня до закрытия, и вы сможете внести любые необходимые исправления, прежде чем подписывать документы.

Плюсы и минусы покупки дома у родителей

Прежде чем вы решите купить дом у родителя или члена семьи, подумайте о плюсах и минусах.

Покупка неблагополучного дома у члена семьи

Если вы покупаете дом своих родителей, чтобы помочь им избежать потери права выкупа и взять ипотечный кредит для финансирования покупки, могут применяться дополнительные условия.Кредиторы будут особенно внимательно задокументировать, что вы собираетесь жить в доме, если вы берете ипотеку с минимальным первоначальным взносом. Помните: ссуды FHA предназначены только для покупки основного жилья, поэтому вы не сможете использовать ссуду FHA, если не докажете, что собираетесь проживать в доме не менее года.

При обычном финансировании минимальный первоначальный взнос увеличивается до 20% для большинства кредиторов, если дом является «инвестиционной собственностью», и вы не сможете получить какие-либо подарочные фонды для первоначального взноса.

Покупка дома для ребенка

Цель данного руководства

Это руководство было создано, чтобы рассказать родителям о доступных им вариантах помощи детям в приобретении дома.
После ознакомления с этим руководством читатели лучше поймут:

• Ссудить ребенку деньги на покупку дома.
• Плюсы и минусы одалживания ребенку денег на покупку дома.
• Стратегии подарка детям денег на покупку дома.
• Как работать с максимальными суммами подарков, чтобы не облагаться налогом на дарение.
• Соглашения о долевом финансировании.
• Опасности получения кредита для вашего ребенка.
• Стратегии прямой покупки недвижимости для ребенка
• Помогает направить вашего ребенка в процессе покупки дома и личных финансов.
• Как обезопасить себя, помогая ребенку купить дом.
  

Введение

У родителей есть много веских причин помочь ребенку в покупке дома.Родительская помощь может помочь ребенку «успокоиться быстрее, чем он или она могли бы самостоятельно», — объясняет Дэвид Веливер, издатель MoneyUnder30.com. «Кроме того, если родители помогают ребенку внести 20% первый взнос по кредиту, это означает, что ребенку не придется платить частную ипотечную страховку и он может получить более высокую процентную ставку, что означает большую экономию в долгосрочной перспективе. »

В то время как некоторые родители могут беспокоиться, что помощь ребенку в покупке дома только сделает ребенка более зависимым, на самом деле все может быть наоборот.В такие тяжелые экономические времена помощь действительно может помочь ребенку вырваться из цикла аренды и начать наращивать капитал, а также дать толчок взрослой жизни, которую в противном случае он не смог бы достичь. А в то время, когда процентные ставки находятся на исторически низком уровне, а рынок жилья полон сделок, имеет смысл помочь ребенку воспользоваться ситуацией, которая может не повториться еще какое-то время.

В зависимости от финансового положения родителей, уровня ответственности и зрелости ребенка, а также отношений между родителем и ребенком, существуют различные стратегии, которые могут быть применены, чтобы помочь ребенку приобрести дом.

Родитель может:

• Купите дом, чтобы подарить ребенку.
• Заключите с ребенком договор о долевом участии.
• Дайте ребенку финансовый совет и рекомендации, чтобы получить ссуду самостоятельно.
• Помогите убедиться, что ребенок не станет жертвой неудачных сделок или хищнического кредитования.

Не существует «правильного» способа помочь вашему ребенку приобрести дом. Однако есть более разумные способы сделать это. Получив надлежащие юридические и финансовые консультации, вы сможете воспользоваться преимуществами налогового законодательства и работать с законодательством о собственности, чтобы убедиться, что вы и ваши инвестиции защищены.Конечно, это требует здоровой меры несентиментального, расчетливого финансового планирования, которое дается нелегко большинству людей.

В этом руководстве мы обсудим различные стратегии, которые родитель может использовать, помогая ребенку приобрести дом. В целом, каждый подход предоставляет возможность получения выгод как для родителей, так и для ребенка, если каждая сторона придерживается четко определенных ожиданий. В конечном итоге реальная выгода носит эмоциональный характер: удовлетворение родителей тем, что они помогают своему ребенку достичь важной вехи — владения домом.

Поговорите с юристом

Это руководство поможет родителям лучше понять проблемы, связанные с приобретением дома для ребенка. Это также поможет читателям задать правильные вопросы при разговоре с профессиональным юристом. Это руководство НЕ заменяет конкретные рекомендации лицензированного юриста или специалиста по финансовому планированию. Как сказал нам один адвокат, устранять юридический беспорядок постфактум намного дороже.

Часть 1: Примеры типичных проблем для родителей, покупающих дома для детей

Задача : Стивен несколько лет не учился в школе и думает, что готов обзавестись собственным домом.Он бесцеремонно просит у родителей достаточно денег для первоначального взноса. Они хотят помочь Стивену, но опасаются, что он недостаточно зрел, чтобы серьезно относиться к ссуде.

Решение : Родители Стивена вместе со своими юристами составляют проект кредитного соглашения. Они ссужают ему полную сумму под 20% первоначального взноса, но имеют план и график выплат. На самом деле они не собираются подавать на него в суд, если он пропускает платежи, но они рады, что ссуда официально закреплена в юридическом документе.

Проблема : Лесли в той точке своей жизни, когда она готова купить дом, и она нашла идеальный. К сожалению, у нее нет полной 20% суммы первоначального взноса. Ее родители предлагают просто дать ей деньги, чтобы компенсировать разницу, но она боится, что в конечном итоге они воспользуются подарком как эмоциональным рычагом.

Решение : Она соглашается позволить своим родителям одолжить ей разницу, но только в том случае, если они составят соглашение, в котором четко изложены ожидания по ссуде и установлен график погашения.

Проблема : Шари и Джефф женятся в декабре и хотят купить дом. Родители Джеффа обеспечены и хотели бы дать им деньги в качестве значительного первоначального взноса. Однако они хотят делать это стратегически, чтобы не увеличивать свою возможную подверженность налогам на наследство. У родителей Джеффа также есть другие дети, и они не хотят уменьшать свою возможную долю или сумму, которую они могут поместить в безналоговый траст.

Решение : Действующий закон (2017 г.) позволяет физическому лицу дарить любому другому человеку до 14 000 долларов в год, не считая при этом 5 долларов.45 миллионов пожизненный лимит, который можно передать или завещать другим лицам без взимания налога на дарение или наследство. Таким образом, мать и отец Джеффа могут подарить ему по 14000 долларов за штуку в этом году и еще по 14000 долларов каждый после 1 января, в сумме 56000 долларов, которые не будут засчитываться в их пожизненный лимит. Они могут сделать то же самое в отношении Шари: в общей сложности 112000 долларов они могут подарить паре в течение двух лет без взимания ежегодных налогов на дарение или сокращения их совокупного пожизненного освобождения в размере 10,9 миллиона долларов, которое можно подарить / завещать без взимания налогов на дарение или наследство.

Проблема : У Дженн и Скотта достаточно денег, чтобы купить очень маленький дом. Они взволнованы, но этого недостаточно, чтобы создать семью. Родители Дженн хотели бы помочь им внести первоначальный взнос за более просторный дом, но у них нет достаточно денег, чтобы просто отдать им наличные.

Решение : родители Дженн и пара заключают соглашение о долевом финансировании, по которому они разделяют расходы на покупку дома. Дженн и Скотт в конечном итоге получают дом намного большего размера с арендуемой квартирой.Дженн, Скотт и родители Дженн разделили расходы пополам, а затем Дженн и Скотт сдают в аренду половину дома ее родителей вместе с квартирой и оплачивают разницу. Родители могут вычесть свои расходы, а также проценты по ипотеке, налоги на имущество, страховку, техническое обслуживание и коммунальные услуги из деклараций по подоходному налогу. Кроме того, они могут вернуть свои деньги, когда Дженн и Скотт продадут дом и, надеюсь, получат прибыль от инвестиций.

Проблема : Йонас хотел бы купить квартиру, но не может самостоятельно претендовать на достаточно крупную ссуду из-за некоторых финансовых трудностей в прошлом.Его родители хотели бы помочь, но у них нет на это денег.

Решение : Его родители сочувствуют и видят, что он все растет и, наконец, отвечает за свои финансы. У них нет дополнительных денег, чтобы просто заплатить ему или дать ему взаймы, поэтому они соглашаются на ссуду, чтобы он мог претендовать на сумму, достаточно большую, чтобы заплатить за новую квартиру … и держат пальцы скрещенными, чтобы он не дефолт в ссуду.

Проблема : Жюстин учится в медицинской школе и планирует в конечном итоге заниматься медицинской практикой в ​​том же городе.Она хотела бы иметь дом и начать свою жизнь, но не может себе этого позволить, пока учится в школе. Ее родители платят ей за квартиру и считают, что деньги потрачены зря. Они хотели бы просто купить ей дом и подарить его ей, но при этом хотели бы избежать последствий налога на дарение / наследство.

Решение : родители Жюстин в конечном итоге покупают дом в городе, где она живет, с дополнительной спальней, в которой они могут оставаться, когда они навещают. Каждый год они дают ей процент владения домом, равный 28000 долларов (14000 долларов на одного родителя), пока Жюстин в конечном итоге не станет владеть всем домом.Поскольку каждый из них остается под годовым освобождением от налога на дарение в размере 14000 долларов, их постепенная передача дома ей не уменьшает пожизненное освобождение в размере 10,9 миллиона долларов (5,45 миллиона долларов для физических лиц), которые им разрешено дарить / завещать без взимания налогов на дарение или наследство.

Проблема : Кевину уже за двадцать, и он собирается купить дом. Он изучил некоторые из своих возможностей и считает, что лучший путь для него — получить ипотеку с регулируемой процентной ставкой на дом, а затем перевернуть ее, прежде чем ставка вырастет, и использовать свою прибыль для покупки дома, который ему действительно нужен.Единственный дом, который он может себе позволить, находится в плохом районе, но его это устраивает. Его родители хотят помочь ему, но не хотят финансировать плохое решение. В любом случае, у них на самом деле не так много денег.

Решение : Родители Кевина решили, что лучший подарок, который они могут ему сделать, — это дар знания. Они садятся, исследуют его варианты и знакомят его со специалистом по недвижимости, который объективно анализирует его план. Специалист по недвижимости объясняет, что маловероятно, что он сможет перевернуть дом в плохом районе до того, как вступят в силу более высокие ставки.Кроме того, маловероятно, что в этот момент у Кевина будет достаточно капитала в доме, особенно если его стоимость снизится, чтобы его рефинансировать. Вместо этого Кевин покупает крошечный стартовый дом в хорошем районе и планирует провести ремонт, который повысит его стоимость.

Часть 2: Ссуды вашим детям для покупки

Ссуда ​​денег для первоначального взноса за дом — это, вероятно, первое, что приходит на ум, когда вы думаете о помощи ребенку с домом.В таких ситуациях термин «ссуда» используется довольно свободно, не задумываясь о том, что на самом деле означает ссуда. Самая большая проблема, с которой сталкиваются родители, — это заставить своих детей выплатить ссуды и вызванное этим недовольство, которое накапливается из-за невозврата ссуд.

Если вы действительно ожидаете возврата денег, или, по крайней мере, формализовать акт о ссуде, или просто защитить свои отношения с ребенком, вам нужно будет создать юридический документ, который устанавливает условия ссуды и платежа. расписание.Делая это, вы не только гарантируете, что вам вернут деньги, но и сможете создать стабильный поток дохода с процентной ставкой, которая ниже, чем то, что взимает банк, но выше, чем то, что вы могли бы получить от инвестиций.

Преимущества:

• Удовольствие от того, что ваш ребенок поселился в доме.
• Хорошая стратегия, если вам нужно вернуть вложения при выходе на пенсию.
• Подходит для ребенка, который чувствует, что большой подарок даст его или ее родителям решающий фактор в его жизни, находится под слишком большим давлением или просто не хочет чувствовать себя в долгу перед родителями.
• При предоставлении ссуды проценты могут быть больше, чем родитель получил бы по вложениям, но меньше, чем ребенок будет платить по ипотеке. Конечно, это следует обсудить с налоговым инспектором.

Минусы:

• Родитель не может просто вытащить деньги из дома, как если бы они вкладывали деньги в паевой инвестиционный фонд.
• Создание ситуации, когда ребенок должен деньги, может усилить стресс в отношениях между родителями и детьми.
• Если ребенок не выплачивает или пропускает платежи, он вряд ли будет применять удержание, таким образом, делая залоговое удержание пустой угрозой.

Гарантии:

Само собой разумеется, что вы должны составить юридический документ с юристом и все прописать. Это не только укрепляет соглашение между родителем и ребенком, но также проясняет ситуацию с юридической точки зрения и предотвращает будущие споры, если у вас есть другие дети или вы скончались и вам нужно выяснить свое имущество.

Вы также хотите создать юридический документ, в котором указывается, что эта сумма является ссудой, чтобы предотвратить конфликты по наследству в будущем. Например, если вы умрете до того, как ссуда будет выплачена, другие братья и сестры могут посчитать ссуду подарком и потребовать вычета ее из части наследства этого брата или сестры. Лучше всего определить вещи как можно подробнее сейчас, чтобы предотвратить проблемы позже.

Родитель всегда должен взимать проценты по ссуде, даже если они намереваются в конечном итоге простить ссуду.Это не только поможет преподнести вашему ребенку финансовый урок, но и защитит вас от IRS, если сумма ссуды превышает 13 000 долларов и вы прошли аудит.
Если вы в конечном итоге решите дать ссуду, не подвергайте опасности свое будущее. Некоторые специалисты по финансовому планированию рекомендуют не связывать более 3-5% своего имущества в детском доме.

Вниз по дороге:

У людей есть много причин для того, чтобы одолжить ребенку деньги вместо того, чтобы подарить их им. Для некоторых это дать ребенку чувство ответственности за себя и свои финансы.Если это так, и вы уверены, что ваш ребенок несет ответственность, вы можете простить оставшуюся часть кредита и подарить ее ребенку.

С другой стороны, ссуда могла обострить отношения до такой степени, что родитель просто предпочел бы уйти от нее. После безуспешных попыток изменить график платежей или распределить выплаты или снизить их, вы также можете просто назвать это подарком и уйти.

Конечно, если ваш ребенок не может или не хочет погасить ссуду, вы можете списать убыток по налогам как безнадежный долг, подать на ребенка в суд и, возможно, лишить его права взыскания.Если ты действительно хочешь пойти по этому пути! Подобная ситуация лишь подчеркивает опасность одалживания денег ребенку, который может вести себя, ну, ну, ну, в общем, ребенок.

Часть 3: Дарение денег в качестве первоначального взноса

Если у вас есть деньги и вы хотите помочь своему ребенку купить дом, многие эксперты рекомендуют просто отдать его своему ребенку, без каких-либо условий. «Я думаю, что это личное решение, которое будет сильно отличаться от семьи к семье», — говорит Дэвид Веливер. «Причина, по которой я рекомендую подарок, а не ссуду, состоит в том, что, попросту, это чище.Друзья и семья должны быть друзьями и семьей. Банки должны ссужать деньги ».

Хотя выгода от предоставления ребенку денег в качестве первоначального взноса очевидна, одна из наиболее веских причин — помочь им внести полную 20% -ную оплату. Это позволит вашему ребенку получить более высокую ставку по ссуде и избежать оплаты частной ипотечной страховки или PMI.

Если вы не можете позволить себе помочь им в размере полных 20%, но все же хотите помочь своему ребенку избежать PMI, вы можете помочь ему получить ссуду 80-10-10.В этом виде ссуды заемщик закладывает 10%, банк дает ссуду 80%, а затем заемщик берет еще 10-15% ссуды. Один из способов, которым могут помочь родители, — это дать своим детям вторые 10-15%. Также ребенку необходимо внести не менее 5% первоначального взноса, хотя это тоже может быть подарок.

Хотя может показаться, что просто отдать деньги должно быть легко, большие подарки могут сами по себе создать проблемы для состоятельных людей. Согласно действующему (2017 г.) закону, физическое лицо может дарить или завещать другим до 5 долларов.45 миллионов в течение всей жизни без введения федеральных требований по налогу на дарение или наследство. Для пары эта цифра увеличилась вдвое — до 10,9 миллиона долларов. Таким образом, деньги, отданные вашим детям в качестве первоначального взноса или помощи по ипотеке, могут уменьшить сумму, которую вы могли бы вложить в траст, или они могли унаследовать без уплаты налогов.

Однако есть исключение, которое позволяет вам дарить до 14 000 долларов в год (28 000 долларов для пары) любому количеству лиц, не считая пожизненного освобождения.Поэтому, если вы хотите подарить своему потомству деньги в качестве первоначального взноса и не хотите сокращать свою пожизненную льготу на сумму 5,45 долларов / 10,9 миллиона долларов, вы можете распределить подарок на несколько лет.

Налоги на дарение обычно несет даритель. Денежные подарки не считаются частью дохода получателя для целей федерального подоходного налога.

Освобождение от налога на дарение со временем увеличивается с инфляцией. Приведенные выше цифры верны для 2017 года.

Одним из преимуществ предоставления денег является то, что они позволяют родителям отдать часть своего имущества, пока они живы.Это может снизить налоги на наследство (за счет уменьшения количества передаваемого имущества), когда они в конечном итоге уйдут.

Преимущества:

• Дарить деньги вместо того, чтобы давать взаймы, позволяет родителям избежать возможных проблем в их отношениях с детьми.
• Материнская компания не обязана требовать погашения кредита.
• Если родитель может внести авансовый платеж в размере 20% или помочь ребенку собрать эту сумму, ребенок получит более высокую ставку и сможет избежать уплаты PMI.
• Денежный подарок может быть авансом на наследство ребенка, что поможет ему избежать уплаты налогов на наследство.

Минусы:

• Крупный денежный подарок может дать некоторым детям чувство собственного достоинства. Если вы думаете, что подарок развратит чувство финансовой ответственности вашего ребенка, вам нужно установить твердые ограничения.
• Дарение усложняет ситуацию, когда у кредитора есть правила в отношении суммы первоначального взноса, который может быть подарком.Многие кредиторы согласны с первоначальным взносом в виде подарочных денег, если у них есть какое-то «подарочное письмо» от дарителя, в котором объясняется родство, сумма и адрес собственности, для которой он будет использоваться.

Безопасность / Вниз по дороге

«Важная гарантия, — сказала Кристина Макферсон, адвокат из Калифорнии, специализирующаяся на семейном праве, — состоит в том, чтобы убедиться, что (1) кому будет вручен подарок, (2) если это подарок или ссуду, и (3) если он предназначен для выплаты окончательного наследства ребенка.”

Уточнение подарка важно по ряду причин. Одна из наиболее важных причин — предотвратить ссоры между братьями и сестрами в будущем, особенно в случае вашей смерти.

«Если это предполагаемая авансовая выплата наследства ребенка, то также проясните это», — сказал Макферсон. «Если есть другие дети, которым не достали дома, и пора делить поместье, то отсутствие ясности до того, как родителей не будет рядом, чтобы ответить на вопросы, может вызвать настоящую семейную рознь.”

Разъяснение также помогает в случае развода, особенно если вы собираетесь подарить подарок своему ребенку, а не его или ее супругу. «Если пара в конце концов разводится, и это не ясно в письменной форме, — сказал Макферсон, — то выиграет будущий бывший супруг, что обычно не устраивает бывших родителей мужа».

Часть 4: Покупка дома или инвестирование в него

Если родителю необходимо сохранить свои деньги для пенсионных целей или он не может дать деньги взаймы, они все равно могут помочь своему ребенку, заключив договор аренды или вложив средства в дом.Как всегда, у каждой стратегии есть свои плюсы и минусы.

Согласование
Согласование аренды — это когда родитель помогает своему ребенку получить аренду, на которую в противном случае они не имели бы права. Большинство экспертов настоятельно рекомендуют родителям избегать такой ситуации. Это имеет смысл. Если человек не может позволить себе получить ссуду самостоятельно, возможно, он не в состоянии справиться с финансовой ответственностью. «Если покупателю жилья нужен соруководитель, это потому, что он или она не могут претендовать на получение ипотеки в одиночку», — говорит Дэвид Веливер.«Банк может одобрить ссуду, но это не меняет того факта, что покупатель жилья не имеет права владеть ссудой».

Если ребенок не выполняет свои платежи, ответственность за него полностью ложится на родителя. «Если помощь заключается в совместном подписании ссуды, то они могут оказаться на крючке на всю сумму ссуды, если ребенок не выполнит свои обязательства, станет банкротом, умрет и может пострадать от кредитных ударов из-за просроченных платежей», — говорит Дэниел Принц, член семьи Сан-Франциско. Поверенный по имущественному планированию из Диего. «Их инвестиции могут быть потеряны из-за того, что кредиторы ребенка лишат права выкупа дома без какого-либо другого обеспечения.”

Наличие родителя в аренде может иметь неприятные последствия и для ребенка. «И наоборот, у ребенка могут возникнуть проблемы, если родителю (-ям) потребуется подать заявление на государственную помощь, а дом является одним из их активов», — говорит Кристина Макферсон. «Лучше не иметь родителей и детей вместе в сфере недвижимости, за исключением очень особых обстоятельств или при тесной помощи надежного и опытного юриста по планированию недвижимости».

Инвестиции в дом:
Инвестиции в дом — хорошая стратегия для родителей, которым нужно вернуть деньги и, возможно, заработать немного денег на доме в долгосрочной перспективе.Это также хорошая стратегия, если родитель хочет инвестировать сумму, превышающую годовой налог на дарение.

Одним из самых популярных соглашений является соглашение о долевом финансировании (SEFA). В этом типе сделки родитель и ребенок совместно покупают дом. Обычно родитель является владельцем / инвестором, а ребенок — владельцем / жильцом. Затраты на владение домом и первоначальный взнос делятся пополам, а затем дети сдают в аренду долю дома родителей. Ребенок и родитель берут свою пропорциональную долю в удержании налога на имущество, технического обслуживания, ремонта и ипотечных процентов.

В этих ситуациях титул может быть сохранен множеством различных способов. Он может удерживаться 90% и 10%, 50/50 в качестве совместных арендаторов с правом оставшейся в живых, или если вы хотите, чтобы ваша часть перешла в ваше имение, а не вашему зятю или невестке в случае вашей смерти, вы могут иметь титул в качестве общих арендаторов.

Пособие на ребенка:

• Большой дом за меньшие деньги,
• Меньший первоначальный взнос.
• Более доступная стоимость владения.
• Может легче претендовать на ссуду.

Пособие родителю:

• Доход от аренды от (надеюсь) надежного арендатора.
• Более крупный инвестиционный портфель и большая доходность, чем могла бы быть доступна при некоторых консервативных инвестициях.
• Кредиторы классифицируют это как жилищную ссуду с более низкой процентной ставкой, чем аренду собственности (даже если родитель собирает арендную плату).
• Материнская компания имеет право как на налоговые льготы владения арендуемой недвижимостью, так и на долю прибыли в случае продажи собственности.
• Арендные платежи облагаются налогом для материнской компании как собственника / инвестора. Однако родитель имеет право вычесть свою долю расходов, включая проценты по ипотеке, налоги на имущество, страховку, техническое обслуживание и коммунальные услуги, из деклараций по подоходному налогу.

В будущем: Когда дом продается, родители возвращают свои первоначальные вложения, а затем все оставшееся делится пропорционально вложению каждого человека.

Часть 5: Покупка недвижимости для ваших детей

Другая стратегия для состоятельных родителей — просто сразу купить дом и отдать его своему ребенку.Возможно, ваш ребенок учится в колледже, который не зарабатывает много денег и не может взять ипотечный кредит. Возможно, они просто не в той точке своей жизни, когда они могут взять на себя финансовую ответственность за домовладение.

В любой ситуации это не так просто, как просто купить дом и подарить его своему ребенку. Если дом оценивается более чем в 13000 долларов, а это, вероятно, так, будет взиматься 35% налог на дарение, что сделает все это не стоящим того. К счастью, есть способы обойти налоговый вопрос.А именно, что, если вы дадите своему ребенку долю в доме только на сумму 13 000 долларов в год до тех пор, пока общая сумма не сравняется со стоимостью дома?

Согласно действующему законодательству, максимальный размер подарка составляет 13 000 долларов США. Таким образом, если оба родителя ежегодно жертвуют эту сумму ребенку и его или ее супругу, она составляет 52 000 долларов. Выдайте им акт на любой процент от собственности, который представляет собой сумма ежегодно, пока пара не станет владеть всей недвижимостью на их имя. До тех пор, пока ребенок не станет владельцем собственности, он должен будет платить вам арендную плату в соответствии с вашей долей собственности, а затем вы получите налоговые льготы.

Пособие на ребенка: Пособие на ребенка не требуется придумывать какие-либо деньги для оплаты дома. Если они находятся в ситуации студенческого типа, когда у них нет кредита или дохода для совершения покупки, это может быть одним из единственных способов остаться вне рынка аренды.

Пособие для родителей: Родители платят подоходный налог с дохода от аренды, но, как домовладельцы, они также могут вычитать платежи по налогу на недвижимость, любое техническое обслуживание и ремонт, которые они оплачивают, амортизационные расходы на недвижимость и выплачиваемые ими проценты по ипотеке, если они взять ссуду на покупку.

Пособие для обоих: В зависимости от взаимоотношений между родителем и ребенком покупка может также быть способом для родителей иметь место для проживания при посещении ребенка, который учится в школе в другом городе. До тех пор, пока родители не используют покупку для того, чтобы каким-то образом влиять на финансы ребенка — и, честно говоря, это может быть проблемой — на самом деле это может быть средством их сближения, облегчая посещения с точки зрения логистики.

Часть 6: Дар знания

Не расстраивайтесь, если у вас нет средств заплатить первоначальный взнос вашему ребенку.Не все так делают. А у некоторых людей есть сбережения, чтобы помочь финансово, но они не хотят этого по какой-либо причине. В любом случае вы все равно можете оказать большую ценную помощь, наделив своего ребенка даром знаний.

Хотя «дар знаний» звучит как дешевый отговорок, на самом деле это чрезвычайно ценная вещь. «Покупка дома часто является важнейшей финансовой вехой в жизни молодого человека», — говорит Дэвид Веливер. «Есть что-то ценное, чему можно научиться из дисциплины, необходимой для этого.«Хотя люди быстро находят личную вину в том, что у кого-то отсутствует самодисциплина, необходимая для избежания финансовых проблем, мы часто не тратим время на то, чтобы по-настоящему научить людей тому, как контролировать свои финансы.

Это зависит от ребенка, но в некоторых ситуациях родитель, помогающий ребенку, на самом деле ничего не учит его в финансах. «Для многих молодых людей, — продолжает Веливер, — покупка дома является самым большим стимулом, который у них есть, чтобы сэкономить деньги и создать хорошую кредитную историю.Если они знают, что мама и папа просто позаботятся о том, чтобы у них был дом, они, возможно, не будут так склонны развивать эти хорошие финансовые привычки ».
Родители могут преподать ребенку множество уроков. Во главе списка стоит помощь детям по-настоящему понять важность заимствования в пределах того, что они действительно могут себе позволить, и не увязать в долгах без надобности.

Не думайте, что ваши дети уже знают все это. Если наш текущий кризис на что-то указывает, так это на то, что многие люди не имеют твердого представления об основах личных финансов.Вы можете начать с того, что сядете и обсудите основные ежемесячные расходы вашего ребенка, включая расходы на мобильный телефон, задолженность по кредитной карте и платежи по страховке автомобиля. Поощряйте их использовать такие сайты, как mint.com, и ставить цели по сбережениям и выплате долгов.

Часть 7: Гарантии

Когда вы занимаетесь своими детьми и финансами, отношения могут быть очень сложными. Желание заботиться о потребностях ребенка любой ценой — это естественный инстинкт. Однако вам следует установить некоторые четкие ограничения, чтобы защитить свои отношения с ребенком, имуществом и финансами.

Прежде всего, вам необходимо защитить свои собственные отношения с ребенком, а это означает, что вы не должны создавать ситуацию, которая потенциально может испортиться. «Вот почему я рекомендую родителям делать подарки наличными, а не ссуду», — говорит Дэвид Веливер. «Вот почему я не рекомендую оформлять совместную подписку. Вы можете составить юридический договор, в котором говорится, что ребенок должен маме и папе 25 000 долларов плюс 4% годовых, и, если ребенок не заплатит, мама и папа могут подать на нее в суд. Это, конечно, не снижает вероятность того, что композиция испортится (хотя это гарантирует, что, если она действительно испортится, она ДЕЙСТВИТЕЛЬНО испортилась!) »

Родители также должны прояснить любые будущие проблемы с их имуществом.Идея состоит в том, чтобы свести к минимуму возможность судебного разбирательства между детьми по поводу смерти одного из родителей, четко обозначив желание родителей о помощи этому одному ребенку. «Действия родителей должны быть запечатлены в письменной форме, чтобы их можно было понять в контексте их имущественного планирования», — говорит Дэниел Принц. «Если это был подарок, нужно ли учитывать аванс в счет наследства при передаче имущества детям? Если это была ссуда, будет ли она прощена при переходе родителей или должна засчитываться в счет наследства? » Хотя родители часто не хотят думать о том, что может случиться, если они уйдут из жизни, прояснение таких вопросов значительно облегчит их уход для всех участников.

И последнее, но не менее важное: родители должны просто следовать нескольким основным правилам, чтобы не подвергать опасности свои собственные финансы. Конечно, помогать нуждающемуся ребенку — это хорошо, но это никому не поможет, если эта помощь приведет к истощению пенсионных фондов или сбережений. Вот несколько основных правил, которым нужно следовать:

• Не занимайте деньги под залог дома или пенсионные фонды.
• Использовать денежные счета. Не ликвидируйте свои вложения.
• Не открывайте совместный счет с ребенком.
• Избегайте перезаключения кредитной карты или ссуды с ребенком — если ребенок не выполняет свои обязательства, ваш кредитный рейтинг будет поврежден, и банк придет за вами.
• Если вы все-таки перейдете на совместное подписание, по крайней мере, возьмите и право собственности на собственность. Таким образом, вы будете владеть домом, если ребенок не выполнит свои обязательства, и вы сможете окупить вложения, продав или сдав его в аренду.
• Сохраняйте деловой стиль и с самого начала устанавливайте реалистичные сроки окупаемости. Заранее изложите свои ожидания и обязанности вашего ребенка, чтобы впоследствии избежать неприятных недоразумений.

Долгосрочные отношения с ребенком здесь действительно самое главное. Установив (и соблюдая) несколько жестких правил, вы убедитесь, что в будущем все будет лучше. Хотя ребенок может быть раздражен или расстроен в краткосрочной перспективе из-за того, что вы отказываетесь дать ему ссуду или затащили его в кабинет юриста для оформления соглашения, эти чувства в конечном итоге пройдут!

Часть 8: Заключение

Помощь ребенку в покупке дома может быть одним из самых приятных дел, которые могут сделать родители.«Если родители могут позволить себе помочь своему ребенку купить дом без ущерба для собственных финансов и пенсионных планов, — говорит Дэвид Веливер, — то помощь своему ребенку в покупке дома может помочь ребенку быстрее устроиться и уменьшить размер задолженности. чтобы начать жизнь ».

Каким бы чудесным это ни было, необходимо принять меры для защиты финансов родителей и отношений между родителями и детьми. Когда в игру вступает семейная динамика, ситуация легко принимает плохой оборот.
Ребенку может казаться, что ему предложили слишком много или слишком мало, или что родительский подарок дает ему больше контроля над его финансами. Существует также опасность того, что ребенок станет самодовольным и откажется от финансовой независимости, когда он будет знать, что он всегда получит одобрение на получение ссуды из первого банка мамы и папы, которую никогда не нужно будет возвращать.

Родитель может легко воспользоваться преимуществом, если одолжит больше, чем должен, или не получит обратно, что может вызвать недовольство.Существует также реальная опасность нехватки средств для выхода на пенсию или возникновения других будущих финансовых проблем из-за глупости опытного или безответственного домовладельца. Кроме того, отсутствие четкого объявления и описания каких-либо подарков или ссуд в юридических документах может привести к дальнейшим семейным конфликтам, когда придет время урегулировать имущественное положение родителей.

Однако это не причины не помогать ребенку, а просто вещи, о которых нужно подумать, прежде чем вы слишком глубоко погрузитесь в процесс. Это может быть очень полезно для вас и вашего ребенка.