Как определить свой инн: Узнать и получить свой ИНН можно в режиме онлайн | ФНС России

Как только в гостинице будет пять комнат и выше, она, вероятно, станет коммерческой недвижимостью для целей ипотеки, и процесс определения суммы кредита становится намного более сложным. Теперь доход от гостиницы, доступный для обслуживания ипотеки, становится решающим фактором как с точки зрения оценки гостиницы, так и с точки зрения того, сколько покупатель может занять.

Сначала рассмотрим коммерческую ипотеку. Один из наиболее важных факторов, определяющих, сколько человек может занять по ипотеке, в значительной степени определяется коэффициентом покрытия долга. Коэффициент покрытия долга — это соотношение между суммой наличных денег, доступных в гостинице для выплаты ипотечных кредитов, и самими платежами. Способ определения коэффициента покрытия долга заключается, во-первых, в определении чистого операционного дохода (NOI) гостиницы. Это просто валовой доход за вычетом операционных расходов. Операционные расходы — это все расходы, как постоянные, так и переменные, которые необходимы для ежедневной работы гостиницы. NOI — это то, что осталось для оплаты обслуживания долга, а все, что осталось, идет трактирщику.

Чтобы использовать простой пример, если NOI составляет 1000 долларов США, а сумма годового обслуживания долга составляет 700 долларов США, коэффициент покрытия долга составляет 1,43 (1000 долларов США разделить на 700 долларов США). Если кредитор требует, чтобы его обслуживание долга должно было покрываться как минимум в 1,25 раза, разделите 1000 долларов на 1,25, и вы получите 800 долларов для выплаты ипотеки. Затем, применяя процентную ставку и срок, вы можете определить, какую сумму кредита будет поддерживать недвижимость. В приведенном выше примере, если бы условия кредита составляли 7½% на 25 лет, 800 долларов США обеспечили бы кредит в размере 9 долларов США. ,021.

Для кредитора важнее всего быть уверенным в том, что его кредит будет возвращен. И именно NOI будет использоваться для выплаты кредита. Кредитор не будет заботиться о том, сколько, по словам кого-то, стоит недвижимость, если она не приносит достаточно денег для выплаты ипотечного кредита.

Теперь вернемся к NOI и его связи со значением. Если гостиница считается коммерческой недвижимостью, в рамках процесса утверждения кредита потребуется коммерческая оценка. В коммерческой оценке стоимость устанавливается с использованием комбинации трех подходов – подхода капитализации дохода, подхода затрат и подхода сравнения продаж. В подходе капитализации доходов чистый операционный доход (NOI) преобразуется в стоимость посредством процесса капитализации. Чтобы проиллюстрировать процесс капитализации самым простым способом, предположим, что вы собираетесь купить инвестиции, и у вас есть правило, согласно которому вы хотите зарабатывать не менее 10% от вложенного капитала. Эти 10% — это ваша ставка капитализации, которую вы будете использовать как средство определения стоимости.

В индустрии ночлега и завтрака затратный подход является наименее точным, за исключением случаев нового строительного проекта, когда стоимость, установленная затратным подходом, будет фактической стоимостью его строительства. Для существующих гостиниц затратный подход становится менее надежным или бесполезным. Например, применение затратного подхода к оценке кирпичной гостиницы в федеральном стиле 1790 года было бы пустой тратой времени, потому что точное воспроизведение обошлось бы в целое состояние, и было бы крайне маловероятно, что бизнес будет продан по такой цене.

Подход сравнения продаж может быть более полезным, но он имеет свой встроенный набор ограничений. Чем дальше друг от друга географически сопоставимые продажи, которые может найти оценщик, тем менее релевантными они становятся. Одно дело сравнивать Sleep Inn с 56 номерами в одном штате с Sleep Inn с 56 номерами в соседнем штате, потому что физические объекты идентичны, а цены на номера схожи, потому что это франшиза. Но сравнивать семикомнатный постоялый двор в горах одного штата с семикомнатным постоялым двором у берега моря в соседнем штате или даже в том же штате становится все труднее. Кроме того, сами здания могут кардинально отличаться.

Есть два других часто используемых метода оценки в индустрии ночлега и завтрака, которые являются вариациями метода сравнения продаж. Одна из них — цена продажи за номер. Это просто цена продажи, деленная на количество комнат. Это широко используемый метод в индустрии отелей/мотелей, где продается относительно большое количество объектов, которые по сути одинаковы. Из-за этого гораздо легче сделать вывод о стоимости отеля или мотеля, поскольку оценщик может найти десять продаж недвижимости сопоставимого сегмента рынка (например, мотеля с конкретным флагом). Но в индустрии ночлега и завтрака из-за того, что объекты недвижимости почти всегда столь непохожи, этот метод приводит к очень неточному измерению стоимости.

Другим методом, используемым в отрасли, является мультипликатор валового дохода (GRM). Этот метод просто берет продажную цену собственности и делит ее на валовой доход гостиницы. Так, например, гостиница с валовым доходом в 100 000 долларов и проданная за 500 000 долларов будет иметь МРЖ, равный 5. МРЖ очень похож на цену продажи за номер и имеет те же ограничения.

Установление справедливой и точной стоимости гостиницы важно для всех, кто уже владеет гостиницей или собирается ее купить, особенно если покупателю потребуется залог после продажи гостиницы. К счастью, для небольших гостиниц, состоящих менее чем из пяти комнат, процесс может быть относительно простым, потому что стоимость обычно будет основываться на стоимости гостиницы как дома для одной семьи, а оценка жилья очень проста и прямолинейна по сравнению с жилой недвижимостью. коммерческая оценка. Для более крупных гостиниц, которые должны оцениваться как коммерческая недвижимость, существует несколько различных способов определения стоимости. Но в качестве отправной точки наиболее реальным будет установить стоимость, как если бы вы были коммерческим кредитором. Примените ставку капитализации от 9и 11% к NOI гостиницы, и у вас будет очень хорошая отправная точка. Многие другие факторы могут в конечном итоге сыграть роль в определении окончательной стоимости, но стоимость, основанная на наличных деньгах, доступных для выплаты кредита, обычно является наиболее точным и широко используемым методом в индустрии гостеприимства.

Эта запись была размещена во вторник, 27 июля 2010 г., в 18:30 и подается в рубриках «Лучший способ купить гостиницу», «Лучший способ продать свою гостиницу», «Удержание гостиницы». Вы можете следить за любыми ответами на эту запись через ленту RSS 2.0. И комментарии и запросы в настоящий момент закрыты.

Руководство по обустройству гостиницы

«Всему свое место, все на своем месте».

Эта знаменитая цитата отца-основателя Бенджамина Франклина очень уместна для управления гостиницей типа «постель и завтрак», особенно когда речь идет об ее меблировке.

Это может быть очень интересной частью работы, но вы также должны помнить, что мебель, которую вы выбираете, определяет комфорт ваших гостей, имидж вашей гостиницы и даже цену, которую вы можете взимать за проживание.

Итак, приступая к выполнению этой задачи, обратите внимание на несколько важных моментов:

• Найдите творческий, но контролируемый декор, практичный, удобный, разумный и долговечный.
• Изучите процесс меблировки гостевых комнат, ванных комнат и мест общего пользования. Будьте осторожны.
• Знайте, где покупать мебель.

Меблировка вашей собственности

Предоставление наиболее востребованных удобств является ключевым элементом в процессе меблировки, и они должны основываться на потребностях ваших гостей и впечатлениях, которые вы хотите создать для них.

Например, сегодня многие гости зависят от своих личных устройств, когда они путешествуют, поэтому наличие достаточного количества розеток стало не менее важным (если не более), чем наличие достаточного количества вешалок.

Водители также становятся более экологичными, поэтому многие гостиницы добавляют зарядные устройства для электромобилей.

Помните: чем популярнее услуга, тем больше гостей ее ожидают.

Создание настроения

Четыре основных элемента декора включают использование цвета, художественных работ, аксессуаров и освещения. Выбранные вами оттенки — идеальный способ подчеркнуть вашу гостиницу и дополнить ее индивидуальность.

При работе с произведениями искусства всегда учитывайте масштаб предметов, которые вы добавляете в любую комнату, и место их размещения.

Убедитесь, что у вас есть несколько хорошо подобранных аксессуаров, которые украсят пространство, но не переусердствуют. Слишком много аксессуаров кажутся загроможденными, а слишком большая тема может выглядеть вульгарно, и помните, что вашим гостям нужно место для своих вещей.

Соответствующее освещение и темнота создают атмосферу для дневных занятий и обеспечивают спокойный сон ночью. Правильное освещение также имеет первостепенное значение, когда речь идет о безопасности, равно как и практические соображения, такие как спрятанные шнуры, прибитые гвоздями половицы, прочные перила и другие вещи, предусмотренные законом.

Знать, где делать покупки

Когда придет время делать покупки всего, что вы запланировали, не забывайте о бюджете, консультируйтесь с другими владельцами гостиниц (чтобы вы могли учиться на их успехах и ошибках) и находите поставщиков, которые понимают Потребности B&B.

Не забудьте запросить у местных и государственных ассоциаций по размещению гостей список поставщиков, предлагающих услуги в гостиницах, а также ознакомиться с рекомендациями из первых рук на форумах по поиску гостиниц и отраслевых поисковых систем.

Выбор

Когда дело доходит до украшения вашей гостиницы, выбор функционального, но со вкусом оформленного декора обеспечит гостям незабываемые впечатления. Прежде всего, гости выбирают отели типа «постель и завтрак», потому что они ищут уникальную обстановку, а не стерильную, шаблонную среду, поэтому можно обратиться за помощью, если вы не уверены, что купить.

Подумайте о том, чтобы поговорить с консультантом по дизайну или обратиться за советом к другим владельцам гостиниц, стиль которых вам нравится, потому что важно убедиться, что выбранный вами вариант соответствует внешнему виду вашего отеля типа «постель и завтрак» и его окрестностям. У вас никогда не будет второго шанса произвести первое впечатление, поэтому первоначальное восприятие и презентация всегда будут превалировать в умах (и глазах) ваших гостей.

Мэри Уайт, основатель и генеральный директор

Мэри Уайт — генеральный директор и основатель BnBFinder.com, а также автор книги «Управление гостиницей типа «постель и завтрак» для чайников» . Бывший брокер по ценным бумагам, она решила заняться новым предприятием – интернет-маркетингом – почти 20 лет назад и разработала удобный веб-сайт, который ставит B&B и гостиницы на один уровень с более крупными отелями и курортами.