Как использовать мат капитал на погашение ипотеки: Как материнским капиталом погасить ипотеку: как внести материнский капитал в ипотеку

Содержание

Госдума расширила погашение ипотеки материнским капиталом

23 ноября в эфире круглого стола «Проектное финансирование. Взаимодействие застройщика и банка на этапе строительства: мнение регионов», который пройдет в рамках проекта «СТРОЙКА.ГЛАВНОЕ», примет участие управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова.

 

 

Эксперты и участники круглого стола обсудят в прямом эфире самые актуальные вопросы проектного финансирования, возникающие на этапе строительства сложности во взаимодействии застройщика и банка, и наметят пути их решения.

Спикерами круглого стола выступят:

 

Светлана Назарова

 

 Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка;

• Павел Булатов, Заместитель директора по развитию компании MACRO;

• Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.РФ;

• Елена Бакаржеева, руководитель управления по ценообразованию РКС Девелопмент;

• Алексей Савенков, управляющий партнер ГК RRR;

• Нарина Анфилатова, финансовый директор BM Group;

 

Павел Булатов

 

• Богдан Токмаджан, коммерческий директор Группа компаний ДСК-1;

• Аскер Хакуй, руководитель инвестиционного отдела Группа компаний ИНСИТИ;

• Анна Морозова, финансовый директор ГК НИКС;

• Аслан Хадарцев, заместитель директора СЗ СТК-59;

• Сергей Куликов, финансовый директор СЗ Флагман.

 

Кирилл Холопик

 

«СТРОЙКА.ГЛАВНОЕ» — новостной проект компании MACRO, проходящий при информационной поддержке портала ЕРЗ.РФ, и открытая дискуссионная площадка строительной отрасли, где в прямом эфире топ-менеджеры строительных компаний, эксперты и представители финансового сектора обсуждают самые актуальные для строительной отрасли вопросы и проблемы.

Для участия в мероприятии необходимо зарегистрироваться по ссылке: https://stroika-glavnoe.ru/

По всем вопросам, связанным с мероприятием, обращайтесь к Изабелле Кулешовой, руководителю проекта «СТРОЙКА.ГЛАВНОЕ» компании MACRO, тел. +7 962 877 66 30.

Посмотреть записи предыдущих выпусков видеопроекта можно по ссылке:

https://www.youtube.com/channel/UCQw6ZSNRVOY98WUBATJzPBQ

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Девелоперы в прямом эфире обсудят практику финансирования строительства инфраструктурных объектов

Эксперты в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» обсудили ситуацию с ценами на новостройки и дали прогноз по рынку недвижимости

Практика проектного финансирования. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Индивидуальное жилищное строительство: застройщики обсудили проблематику, специфику продаж и тренды востребованного направления

Эксперты в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» обсудили ситуацию с ценами на новостройки и дали прогноз по рынку недвижимости

Круглый стол по способам гарантированного достижения отличных результатов в девелопменте пройдет 27 августа

Как можно распорядиться средствами маткапитала

На образование

  • Средствами материнского капитала можно оплатить учебу любого ребенка в семье, не только того, после рождения которого было получено право на сертификат. Также можно оплачивать образование сразу нескольких детей;
  • Можно оплатить обучение детей в образовательных учреждениях любого уровня — от детского сада до вуза. Также можно покрыть расходы на общежитие, предоставляемое образовательной организацией;
  • Обычно для этого нужно дождаться, пока ребенку исполнится три года. При этом на момент начала обучения он должен быть не старше 25 лет. Исключение — это оплата детского сада, тогда маткапиталом можно распорядиться сразу после рождения ребенка;
  • Организация, в которой ребенок получает образование, должна находиться на территории РФ и иметь лицензию на оказание образовательных услуг;
  • Для того чтобы потратить средства на образование, кроме заявления вы должны подготовить копию договора с образовательным учреждением (или детским садом). Для оплаты общежития вам понадобится договор найма с указанием суммы и сроков внесения платы и справка из организации, подтверждающая проживание ребенка в общежитии. Еще, конечно же, нужен паспорт получателя маткапитала.

На улучшение жилищных условий (в т. ч. ипотеку)

  • Распорядиться маткапиталом на улучшение жилищных условий можно, когда ребенку исполнится три года. Исключение — это погашение основного долга или первоначального взноса по ипотеке. Тогда потратить сертификат разрешается сразу после рождения (или усыновления) ребенка;
  • Вам нужно взять справку из банка об ипотеке. Она нужна для Пенсионного фонда (он распоряжается средствами маткапитала), для этого документа есть специальная форма;
  • Также нужно нотариальное обязательство о том, что жилье будет в общей долевой собственности всех членов семьи. Сделайте несколько копий — они вам понадобятся, когда в течение шести месяцев после снятия обременения по ипотеке нужно оформить доли в собственность членов семьи;
  • Надо подать заявление в отделении ПФР (или на сайте) или МФЦ, через портал Госуслуг. Список необходимых документов — на сайте. Пенсионный фонд рассмотрит заявление в течение месяца. Если он откажет в перечислении средств, решение можно обжаловать в самом фонде;
  • Если вы решили оплатить маткапиталом первоначальный взнос, то сначала нужно написать об этом в заявлении на ипотеку. Также понадобится справка из ПФР, что маткапитал еще не потрачен;
  • После оформления ипотеки с таким первоначальным взносом вы должны сделать те же шаги, что и при ее погашении маткапиталом. Это нужно, чтобы фонд перевел средства в банк;
  • В соответствии с новым постановлением Правительства если средства маткапитала направляются на компенсацию затрат при строительстве или реконструкции жилого дома, то для этого больше не потребуется предоставлять в Пенсионный фонд сведения из акта выполненных строительных работ. Гражданам будет достаточно выписки из Росреестра о том, что земельный участок и построенный на нем дом находятся в их собственности.

NB: ремонт квартиры улучшением жилищных условий не считается. Маткапитал нельзя использовать для приобретения жилого помещения, признанного непригодным для проживания, аварийным, подлежащим сносу или реконструкции; кроме того, из средств маткапитала невозможно погасить кредит за такое жилье.

На формирование накопительной части пенсии матери

Материнский капитал может быть полностью или частично включен в состав пенсионных накоплений и передан в доверительное управление управляющей компании или в негосударственный пенсионный фонд.

Кроме того, в конце ноября прошлого года ГД приняла закон, который позволит женщинам отозвать средства материнского капитала, ранее направленные на формирование накопительной пенсии, для использования в других целях. Закон позволит сначала отозвать эти средства, а в течение полугода решить, для чего вы их будете использовать. А если написать заявление о продлении срока, можно продлить его еще на полгода.

На социальную адаптацию и интеграцию в общество детей-инвалидов

Средствами маткапитала можно компенсировать затраты на определенные товары и услуги для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов. Однако средства нельзя направить на медуслуги, а также на реабилитационные мероприятия, техсредства реабилитации и услуги, предусмотренные федеральным перечнем реабилитационных мероприятий, технических средств реабилитации и услуг, предоставляемых инвалиду за счет средств федерального бюджета.

На ежемесячную выплату

Право на ежемесячную выплату из маткапитала есть у семей, в которых:

  • второй ребенок родился (или был усыновлен) после 1 января 2018 года;
  • среднедушевой доход — не выше двух прожиточных минимумов;

Семьям, подпадающим под оба условия, ежемесячно на протяжении трех лет выплачивается сумма, равная прожиточному минимуму для детей.

ВАЖНО

  • Можно распределить средства материнского капитала одновременно по нескольким направлениям;
  • Наличные деньги по сертификату получить нельзя.

Использовать материнский капитал для покупки квартиры Краснодар официальный застройщик ЮгСтройИмпериал, все виды государственных субсидий на квартиры в новостройках 88612043983

Материнский капитал – адресная государственная программа, направленная на поддержку российских семей. С её помощью можно обзавестись собственным жильем даже тем, кто не располагает достаточной суммой денежных средств. Действие программы продлено до 2026 года включительно.

Как купить квартиру в Краснодаре по материнскому капиталу?

  1. Материнский капитал с ипотекой.

    Чтобы использовать мат.капитал, необходимо оформление ипотечного кредитования. Для этого собирается стандартный пакет документов, который подается в Пенсионный фонд России. Среди них — договор на покупку недвижимости, банковская справка об остатке долга и другая документация.

    В течение 41-60 дней государственное учреждение перечисляет средства в банк, которые списываются как частичное досрочное погашение ипотеки. Мат.капитал позволяет уменьшить финансовую нагрузку по сроку кредита или оплате платежа за месяц.

  2. Материнский капитал без ипотеки.

    Можно включить средства мат.капитала в состав суммы, которая необходима для рассрочки платежа или полного погашения суммы по договору долевого участия.

    В данном случае обязательным требованием является то, чтобы исполнилось три года ребенку, на которого оформлен материнский капитал. Если купить квартиру под мат.капитал от застройщика в Краснодаре с ипотекой, то нет необходимости ждать трёхлетия малыша.

  3. Мат.капитал как первоначальный взнос.

    Реально выплатить первый взнос за жильё с использованием сертификата на материнский капитал. Сумма сопоставима с величиной 20-30% от стоимости квартиры. Для оформления необходимо прийти в территориальное отделение ПФР по месту жительства, где подается заявление о распоряжении и пакет необходимых документов.

Купить квартиру в Краснодаре под материнский капитал без посредников

ГК ЮгСтройИмпериал идёт навстречу семьям, которые хотят использовать мат.капитал. В новостройках от застройщика реализуются первоклассные студии, однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры с удобными планировками и современным дизайном.

Материнский капитал — САИЖК: ипотека и ипотечные кредиты по низким процентным ставкам

Материнский капитал можно использовать на улучшение жилищных условий и на погашение ипотечного кредита/займа. Для погашения ипотечного кредита/займа Вам необходимо обратиться в Пенсионный фонд заявление о распоряжении материнским капиталом, оригиналы и копии документов:

  • паспорта родителей;
  • сертификат материнского (семейного) капитала;
  • страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования лица, получившего сертификат;
  • свидетельство о рождении всех детей;
  • свидетельство о заключении брака;
  • договор участия в долевом строительстве / договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве — если объект жилищного строительства не введен в эксплуатацию.
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости — в случае приобретения жилого помещения или ввода в эксплуатацию объекта жилищного строительства;
  • кредитный договор/договор займа;
  • договор об ипотеке, если его заключение предусмотрено кредитным договором/договором займа;
  • документ, подтверждающий получение займа путем безналичного перечисления на счет в банке, открытый лицом, получившим сертификат, или его супругом.
  • справку кредитора (заимодавца) о размерах остатка основного долга и задолженности по выплате процентов за пользование кредитом/займом;

 

Для получения справки кредитора (займодавца) о размерах остатка основного долга и задолженности по выплате процентов за пользование кредитом/займом Вам необходимо обратиться в один из офисов АО «САИЖК», при себе необходимо иметь оригиналы документов: паспорт, сертификат материнского (семейного) капитала, свидетельства о рождении на детей.

Заявление о распоряжении материнским капиталом подается в ПФР по месту жительства или фактического проживания или через Личный кабинет на сайте ПФР.

По истечении 1 месяца с даты принятия заявления территориальным органом ПФ РФ выносится решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами МСК.

Территориальный орган ПФ РФ не позднее, чем через пять дней с даты вынесения соответствующего решения направляет лицу, подавшему заявление о распоряжении, уведомление об удовлетворении или мотивированный отказ в удовлетворении его заявления.

При положительном решении срок перечисления средств материнского капитала не превышает двух месяцев со дня подачи заявления.

Важно: Сумма средств МСК, направляемых в погашение кредита/займа, не может превышать остатка основного долга по кредиту/займу и начисленных, но не уплаченных процентов. Средства МСК не могут быть направлены на погашение штрафов и пеней, возникших в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору/договору займа.

 

Взаимодействие с кредитором (АО «САИЖК») после получения уведомления о положительном решении по заявлению на распоряжение средствами МСК.

Материнский капитал можно использовать в качестве средств направляемых на досрочное погашение действующего кредита/займа:

Вам необходимо проинформировать АО «САИЖК» о сроках и размере средств, направляемых за счет средств МСК в погашение остатка основного долга и процентов по ипотечному кредиту/займу. Данная процедура не предусмотрена Законом, но во избежание непредвиденных ситуаций и в соответствии с условиями кредитного договора/договора займа Вам необходимо:

  • Обратиться в АО «САИЖК» и заполнить заявление о частичном или полном погашении обязательств по ипотечному кредиту/займу за счет средств МСК.
  • В случае частичного погашения ипотечного кредита/займа в заявлении необходимо указать выбранный способ изменения графика платежей: сокращение срока кредита/займа с сохранением размера ежемесячных платежей или сохранение текущего срока исполнения обязательств со снижением размера ежемесячных платежей.
  • Необходимо иметь в виду, что средства МСК могут быть перечислены на счет АО «САИЖК» в течение двух месяцев. В связи с чем, в случае частичного (полного) погашения кредита/займа до получения подтверждения поступления средств на счет АО «САИЖК» Вам необходимо будет продолжать вносить ежемесячные платежи в соответствии с условиями кредитного договора/договора займа.
  • После поступления средств МСК на счет АО «САИЖК», и если кредит/займ погашен не полностью, график платежей будет скорректирован. Для получения нового графика платежей Вам необходимо обратиться в АО «САИЖК».

 

Подробно ознакомиться с нормативными и законодательными актами можно на сайте Пенсионного Фонда РФ по адресу www.pfrf.ru в разделе «Материнский капитал».

Получить дополнительную информацию по вопросам использования средств МСК можно в АО «САИЖК»

 

Можно ли погасить чужую ипотеку материнским капиталом?

Материнский капитал разрешено направлять на оплату ипотеки или ее части. Правительственная помощь призвана улучшать жилищные условия семьи с детьми. Направить выделенные деньги разрешено только на российскую недвижимость.

Плательщиком по ипотечному кредиту может выступать как мама, так и отец, главное, чтобы сертификат был оформлен на имя родителей. Необходимое условие для оплаты кредита – регистрация брака. Возникает вопрос, а на каких основаниях можно провести оплату жилищного кредита родственника маткапиталом, и насколько это законно.

Актуальные предложения

Лучшие предложения по микрозаймам:

Особенности помощи

Семейный капитал принадлежит всей семье. Оплачивая средствами ипотеку, физлицо берет на себя ответственность переоформить недвижимость с выделением долей на каждого члена семьи. Размер части не оговорен законами РФ, остается на рассмотрение родственников.

Доля может быть условной. Но часто берут в учет социальную норму жилья – 18м2 по ЖК РФ. До получения займа пара подписывает у нотариуса заявление, где обязуется в течение полугода с даты закрытия ипотеки и снятия всех арестов выделить своим чадам часть имущества.

Такой подход защищает интересы детей, оберегает от многочисленных проблем, связанных с продажей имущества, купленного по маткапиталу.

Главные особенности сделки

Получить сертификат можно не только через ПФР, но и МФЦ, на сайте ПФ pfrf.ru или через портал госуслуг gosuslugi.ru. Период обращения за государственной помощью не ограничен.

При реализации выплаты на реконструкцию либо развитие дома ПФ предоставит средства траншами. Где первая часть в размере до 50% будет оказана до даты постройки. А вот вторая – после осуществления основных работ, причем промежуток между переводом частей денег на счет не менее полугода.

Созаемщик и сертификат

Солидарный заемщик – физлицо, несущее перед кредитором финансовую ответственность за погашение ипотечного долга в одинаковой степени, как и основной плательщик. Погасить чужую ипотеку материнским капиталом, если владельцем квартиры (либо дома) считается созаемщик, разрешено.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

И в договоре залога физлицо выступает как один из участников сделки. Потратить средства из детской помощи можно в следующих случаях:

  • На участника договора займа оформлен сертификат.
  • Созаемщик является официальным супругом человека, владеющего семейным сертификатом.

Допустим, собственницей помощи является мама 2-х малышей, которая еще до пополнения в семье успела взять вместе с родственниками ипотеку. Женщина несет со всеми плательщиками равные обязательства по ссуде. При желании она может пустить детские деньги на оплату займа.

4 банка, которые с радостью выдают ипотечные кредиты
Вы можете оформить кредит наличными прямо сейчас, просто выберите банк:

Перед подачей прошения в ПФ мать должна подписать у нотариуса заявление о том, что обязуется разделить метры на всех детей. И после снятия всех обременений с имущества дается полгода на обещанные манипуляции.

Обладатель маткапитала, который выступает в роли солидарного плательщика, должен будет выполнить цепочку действий:

  • В течение шести месяцев оформить прошение в Росреестр для получения права собственности на каждого из членов семьи, включая и мужа.
  • Оплатить госпошлину.
  • Забрать готовые документы у регистратора.

Закрыть долг родственника, если нет возможности подтвердить документально, что часть имущества принадлежит владельцу сертификата, не получится. Но если в этом стоит острая необходимость, то можно ввести в договор нового созаемщика – владельца семейного капитала, а после подать заявку в ПФ РФ для погашения ссуды.

Все манипуляции в плане введения нового плательщика решаются через банк, часть из которых берут даже за рассмотрение этого вопроса комиссию. И если будет одобрение заявки, то расходы будут идентичные потребительскому кредиту под залог недвижимости.

Маткапитал до брака

Нередки случаи, когда владелица детской помощи на оплату жилья успела оформить документ до свадьбы. Долг нового мужа можно погасить, главное написать заявление у нотариуса. Тогда мужчина обязуется письменно зарегистрировать детей в своих квадратных метрах и выделить им долю после снятия арестов с жилья.

Жене метры можно и не выделять, в отличие от детей, так как потраченные средства не являются основанием для объявления супруги солидарным владельцем недвижимости. ПФР может дать отказ на закрытие чужого займа семейным капиталом, если не видит улучшения жилищных условий семьи или будущая сделка противоречит нормам законодательства РФ.

В сети много мошенников пытающихся «помочь» обналичить государственные деньги на детей. Они предлагают ссуду от компании на покупку квартиры. Все выглядит вроде как законно.

В лучшем случае человек получит 30%-40% от суммы, в худшем – на нем останется висеть кредит, а МК будет обналичен. Плюс ко всему такие сделки – нарушение закона, которые могут повлечь за собой уголовное наказание. И при обнаружении подобных схем ПФР как минимум откажет выплачивать средства.

Рубрика вопрос-ответ:

2020-11-20 10:01

Ирина

Добрый день. Старший сын хочет взять ипотеку. Могу ли я использовать мат капитал младшей дочери для погашения его кредита?

Посмотреть ответ

Скрыть ответ

Консультант

Ирина, если мат.капитал принадлежит вам, вы выделяете доли детям в этой квартире, и участвуете в качестве созаемщика в договоре, то да, можете

2020-12-28 16:32

Алёна

Здравствуйте, у меня нет стажа работы более 1 года, ипотеку не дают, если моя мама возьмет ипотеку, смогу я внести материнский капитал?

Посмотреть ответ

Скрыть ответ

Консультант

Алена, мы уже отвечали на подобные вопросы: можно внести, если вы будете указаны созаемщиком в кредитном договоре, и если выделите доли детям в приобретаемой квартире

2021-01-28 14:01

Сергей

Здравствуйте! Подскажите, я могу воспользоваться мат. капиталом, который оформлен на мою жену. Если моя мама берет ипотеку, а стану созаемщиком я.

Посмотреть ответ

Скрыть ответ

Консультант

Сергей, нет. Как вы верно заметили, материнский капитал оформляется именно на маму. Если она тоже будет созаемщиком по договору, то сможете использовать, а так нет

2021-02-11 16:45

Анна

Добрый день! Я владею материнским капиталом, имеется ипотека по которой я являюсь созаемщиком, заемщик моя мама, недвижимость у нее в собственности, но по факту в ней живу и зарегистрирована я и дети, как погасить часть долга материнским капиталом в этом случае??

Посмотреть ответ

Скрыть ответ

Консультант

Анна, прекрасно можно погасить в этом случае — обращаетесь в банк, берете реквизиты счета, с ними идете в ПФР и пишите заявление на перевод денег на кредитный счет

2020-11-02 10:58

Елена

Добрый день! По кредитному договору созаемщиками являются муж, жена и мама жены. По договору купли-продажи у супругов 2/3 доли квартиры в общей совместной собственности, у мамы жены в собственности 1/3 часть квартиры. Возможно ли погашение части ипотеки материнским капиталом?

Посмотреть ответ

Скрыть ответ

Консультант

Елена, да, вы можете погасить задолженность по ипотеке мат.капиталом, если в покупаемой квартире вы выделите доли своим детям. Без этого ПФР не пропустит сделку Если вы хотите узнать, как получить кредит без отказа? Тогда пройдите по этой ссылке. Если же у вас плохая кредитная история, и банки вам отказывают, то вам обязательно необходимо прочитать эту статью. Если же вы хотите просто оформить займ на выгодных условиях то нажмите сюда.
Если вы хотите оформить кредитную карту, тогда пройдите по этой ссылке. Другие записи на эту тему ищите здесь.

Читайте также:





Поделитесь информацией с друзьями:


Добавьте свой отзыв или комментарий ниже:


Почему вы не должны выплачивать ипотеку

Инвестор в сфере недвижимости, синдикатор, оператор и автор, Мэтт Пичени является основателем Picheny — Your Backstage Guide to Passive Investing.

getty

Я инвестировал в недвижимость более 15 лет, но вначале, как и большинство людей, я сразу же начал пытаться выплатить свою ипотеку, полагая, что чем быстрее я избавлюсь от долга, тем лучше. Затем я наконец понял кое-что, что произвело революцию в моем представлении о своей инвестиционной стратегии.Это прозрение направило меня на путь к финансовой свободе, который гораздо более продуктивен и успешен, чем просто освобождение от долгов.

Что было моим внезапным осознанием?

Ипотечный долг может быть вашим лучшим другом.

И чем дольше вы сможете удерживать этот долг, тем больше вероятность получения прибыли. Фактически, что, если бы я сказал вам, что, имея доступную, хорошо структурированную ипотеку на 30 лет вместо 15 лет, вы потенциально могли бы заработать три четверти миллиона долларов?

Заинтригованы? Я так и думал.Читать дальше.

Долг не монолит

Когда большинство людей думают о долге, они автоматически думают, что долг — это плохо — избавьтесь от него как можно скорее! Во многих случаях я согласен с тем, что концепция отсутствия долгов поначалу имеет полный смысл. Я понял, что не все долги равны.

Неблагодарный долг, такой как кредитные карты, дорогие автокредиты и личные ссуды, — все это примеры того, что многие называют «безнадежным долгом». Почему? Они часто несут большие процентные ставки и другие сборы.Хорошая задолженность приносит пользу вам сейчас или в будущем и помогает создать кредитную историю — например, студенческие ссуды или разумная ипотека на недвижимость. Самое главное, это освобождает деньги, чтобы работать на вас прямо сейчас.

Выплата безнадежных долгов и избавление от них очень важны. Никому не нужно подниматься по финансовой лестнице с таким багажом на буксире. Но если вы действительно хотите приумножить свое богатство, выплата ипотечного кредита не позволит вам зайти так далеко и так быстро, как это сделает разумное использование заемных средств.Вот несколько моментов, над которыми стоит задуматься:

Ипотека ведет к капиталу

Вам нужно место для жизни, поэтому покупка недвижимости может быть разумным вложением средств. Ваши ежемесячные платежи по ипотеке постепенно погашают долг, который называется собственным капиталом. Это намного лучше, чем отдавать его домовладельцу и помогать наращивать его капитал вместо вашего.

Ипотека может способствовать получению пассивного дохода

Аренда недвижимости может приносить пассивный доход — прибыль, на которую вам действительно не нужно работать — на ежемесячной основе.Кроме того, арендная плата вашего арендатора покрывает задолженность, а также могут быть налоговые льготы.

В любом случае — основное место жительства или аренда — иногда люди выбирают более короткий срок ипотеки, часто 15 лет вместо 30, но быстрая выплата долга может не помочь вам быстрее накопить богатство.

Несмотря на то, что вы можете почувствовать себя хорошо, если быстро выплатите свой долг, вы упускаете некоторые очень важные возможности для образа жизни и увеличения благосостояния.

Время на вашей стороне

Инфляция со временем снижает покупательную способность вашего доллара.При ипотеке вы занимаетесь у банка, используя сегодняшние доллары, но выплачиваете ссуду будущими долларами. Стоимость этих долларов с каждым годом уменьшается, но вам не нужно платить больше.

Занять деньги сегодня и вернуть ту же сумму позже, когда стоимость доллара будет меньше, может быть разумной стратегией. Это будет иметь более значительное влияние через 30 лет по сравнению с 15 годами. Положите время (и инфляцию) на свою сторону и растяните выплаты по ипотеке как можно дольше.

Магия арбитража

Самый большой аргумент на стороне тех, кто хочет быстро выплатить долг, — это проценты. Проценты — это сумма вашего платежа по ипотеке, которая идет банку в качестве прибыли за предоставление вам ссуды. Чем дольше срок, тем больше процентов вы будете платить в течение срока кредита.

Давайте посмотрим:

• Общая стоимость ипотеки в размере 500 000 долларов США с процентной ставкой 5% на 30 лет составляет 966 279 долларов США с ежемесячными выплатами в размере 2 684 долларов США.

• Та же ипотека на 15 лет составит 711 714 долларов с ежемесячными выплатами в размере 3 954 доллара.

• Это разница в стоимости в 254 565 долларов.

На первый взгляд, никто не хочет платить почти 255 000 долларов дополнительных процентов в течение срока ссуды. Тем не менее, хотя эта разница в процентах значительна, она дает огромные преимущества. Ваша 30-летняя ипотека предусматривает гораздо меньшие выплаты, что дает вам дополнительные 1270 долларов в месяц в вашем кармане, что может улучшить качество вашей жизни.Еще лучше, если вы действительно хотите приумножить свое богатство, вы можете вложить эти деньги в другое вложение. Если доход от других инвестиций выше, чем от ипотеки, вы будете получать прибыль. Это понятие называется арбитражем.

Арбитраж — это использование разницы в ценах. Например, разница между процентами, которые вы платите по ссуде (5%), и прибылью, которую вы получаете, инвестируя эти доллары в другое место (8%), приведет к арбитражу (3%).

Используя арбитраж, вы фактически зарабатываете деньги на деньгах банка.Сумма может быть весьма значительной в течение 30-летнего срока кредита. Инвестиции в размере 1270 долларов в месяц, доходность которых составляет всего 3% ежемесячно, за 30 лет, вырастают до 745 089 долларов — да, вы правильно прочитали. В этом сценарии наличие ипотеки на 30 лет вместо 15 увеличивает богатство почти на три четверти миллиона долларов. Ключевым моментом здесь в этой и подобных ситуациях является то, что вам необходимо инвестировать свои деньги в возможность, способную произвести этот 3% арбитраж.

Выигрыш с кредитным плечом

Для ясности, я не говорю, что люди должны жить не по средствам.Никто не должен копить в долг — определенно плохая идея. Кредитное плечо — это огромный множитель: оно увеличивает как выигрыши, так и проигрыши без ущерба. Но не бойтесь сохранять долги, чтобы увеличить свой инвестиционный потенциал.

Вам не нужно быть свободным от долгов, чтобы иметь финансовую свободу, которую дает все больше денег в вашем кармане каждый месяц или приумножение своего богатства за счет арбитража. Используйте кредитное плечо для увеличения прибыли, но делайте это ответственно. Этот сдвиг в мышлении от избегания всех долгов в пользу более тонкого подхода может действительно ускорить вашу прибыль.


Forbes Real Estate Council — это сообщество руководителей в сфере недвижимости, доступное только по приглашениям. Имею ли я право?


Когда следует погасить ипотеку раньше срока?

Когда у вас есть дом, мысль об ипотеке, нависшей над вашей головой на десятилетия, может пугать многих людей, поэтому естественно захотеть погасить свою ипотеку как можно скорее. Прежде чем вы решите использовать наследство, повышение или свои сбережения для выплаты ипотеки (или даже до того, как вы решите внести дополнительные платежи), важно определить, действительно ли это имеет финансовый смысл для вас.

В некоторых случаях сумма, которую вы экономите на процентах при досрочном погашении ипотечного кредита, может быть не больше, чем то, что вы заработали бы, если бы вложили деньги в другое место. С другой стороны, иногда речь идет не об окупаемости других инвестиций, а скорее о душевном спокойствии или высвобождении денежных средств для других возможностей.

Банковское понимание

Выплата ипотечного кредита — не всегда лучший способ использования непредвиденных доходов, но решение сводится к тому, что для вас наиболее важно: потенциально более выгодное вложение или устранение долга.

Можно ли досрочно выплатить ипотечный кредит?

Если вы планируете досрочно выплатить ипотечный кредит, сначала обратитесь к своему ипотечному кредитору или обслуживающему персоналу. Исходя из условий вашего кредита, вы можете узнать, что вам грозит штраф за досрочное погашение, если вы выплатите ипотечный кредит раньше, чем указано в графике платежей, или если вы можете производить платежи только в рамках определенных параметров.

Штраф за досрочное погашение ипотечной ссуды может составлять 2 процента от остатка по ссуде в течение первых двух лет ипотеки и 1 процент в последующий период.Знание этой информации заранее может помочь вам составить план выплат, который будет работать для вас и вашего кредитора или обслуживающего лица.

Досрочная выплата ипотеки: что следует учитывать

1. Могут ли другие инвестиции превзойти досрочную выплату ипотеки?

Самым важным вопросом может быть вопрос о том, выплатить ли ипотеку или инвестировать. Что, если вместо того, чтобы вкладывать деньги в досрочное избавление от ипотеки, вы вложите их в другое место?

«К сожалению, математика подсказывает нам, что почти всегда лучше инвестировать в другие места, чем в закладную», — говорит Ричард Боуэн, CPA и владелец Bowen Accounting в Бейкерсфилде, Калифорния.

Ставки по ипотечным кредитам ниже, чем они были в последние годы, поэтому, если досрочное погашение ипотечного кредита приведет к доходности, равной вашей процентной ставке, эта доходность, вероятно, будет невысокой по сравнению с годовой доходностью для S&P 500 — примерно 10 процентов за последние 90 лет.

Потенциально лучшим использованием средств может быть использование наличных денег, которые вы потратите на выплату ипотеки, и их использование для покупки недвижимости с положительным денежным потоком, такой как многоквартирная недвижимость или дома на одну семью, у которых есть потенциал. чтобы обеспечить более высокую долгосрочную доходность, отмечает Боуэн.

Однако любой выбор сопряжен с риском. Даже после досрочного погашения ипотеки цены на недвижимость могут упасть, что приведет к потенциальным убыткам. Тщательно подумайте, на какой риск вы готовы пойти. В конце концов, вам может быть лучше не выплачивать ипотечный кредит раньше срока.

«Дело в том, что никто не может дать вам гарантии на вложения», — предупреждает Боуэн. «Вы можете вложить свои деньги на фондовый рынок и потерять их. Вы можете вложить деньги в недвижимость, но она не будет работать так хорошо, как вы ожидали.”

2. Будут ли все ваши наличные вложены в ипотеку?

Прежде чем взять большую часть своего состояния и использовать ее для погашения ипотеки, не забудьте проверить ликвидность. Ваш дом считается неликвидным активом, потому что на его продажу и получение доступа к капиталу могут уйти месяцы или больше.

«Если вы начнете выплачивать ипотечный кредит слишком быстро, вы рискуете истощить свою ликвидность», — говорит Аманда Томас, CFP, консультант по работе с клиентами в Mission Wealth в Санта-Барбаре, Калифорния.«Тип ликвидности тоже важен».

Один из подходов — иметь чрезвычайный фонд, а также такие активы, как акции, паевые инвестиционные фонды, казначейские обязательства США, облигации и рыночные ценные бумаги, доступные на налогооблагаемом инвестиционном счете. Таким образом, помимо денег, привязанных к пенсионным счетам с льготным налогообложением и к вашему дому, у вас все еще есть ликвидные денежные средства или другие инвестиции, которые легко конвертировать в наличные в крайнем случае.

Боуэн предлагает поддерживать подушку безопасности, которая защитит вас, по крайней мере, в течение шести месяцев, прежде чем вы решите использовать большую часть своей ликвидности для досрочного погашения ипотечного кредита.

3. Как вы будете использовать деньги, если не выплатите ипотечный кредит досрочно?

Будьте реалистичны в том, что вы будете делать со своими деньгами, если не потратите их на досрочное погашение ипотеки. Будете ли вы использовать ее, чтобы продвинуться вперед после выплаты ипотеки?

Может иметь смысл, например, вкладывать деньги в выплату ипотечного кредита раньше срока, если вам сложно хранить деньги в банке. Ваш дом может быть инструментом принудительных сбережений, а внесение дополнительных платежей по ипотеке может со временем сэкономить вам тысячи долларов процентов, а также поможет вам быстрее построить собственный капитал в своем доме.

«Правильный поступок — это то, что вы будете делать», — говорит Боуэн. «Все это связано с личными привычками. Если вы все равно собираетесь потратить лишние деньги, то лучше положите их себе домой, чем потратите ».

4. Насколько вы цените душевное спокойствие?

Иногда дело не столько в прибыли, сколько в душевном спокойствии. Если вы владеете свободным и чистым домом, это может дать преимущества, которые нельзя измерить строго финансовыми терминами. Для многих отказ от ежемесячных выплат по ипотеке перед выходом на пенсию может принести психологическое облегчение при рассмотрении возможности жить с фиксированным доходом.

«Лично я выплачиваю свою ипотеку», — говорит Томас из Mission Wealth. «Приятно получить выплату до выхода на пенсию. Возможно, это не всегда имеет финансовый смысл, но дает душевное спокойствие и может способствовать лучшему составлению бюджета ».

Еще одно потенциальное преимущество — это возможность брать займы под собственный капитал вашего дома. Наличие значительного капитала может позволить вам открыть кредитную линию собственного капитала (HELOC), которая станет источником непредвиденного дохода, а также позволит вам улучшить свой дом или добиться прогресса в достижении других финансовых целей.

Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

Плюсы

  • Устраняет ежемесячный платеж по ипотеке, высвобождая денежный поток, который может быть полезен, особенно при выходе на пенсию
  • Экономия денег на процентах, потенциально в тысячах долларов
  • Может получать предсказуемую норму прибыли, равную процентной ставке по остатку, который вы выплачиваете
  • Дарит душевное спокойствие, зная, что вы прямо владеете своим домом
  • Вы можете использовать капитал в вашем доме, если вам понадобятся деньги позже

Минусы

  • Связывает значительную часть вашей ликвидности и чистой стоимости в вашем доме, что может затруднить доступ позже
  • Больше не имеет права на федеральный налоговый вычет с процентов по ипотеке
  • Могут упустить потенциально более высокую доходность от других инвестиций
  • Возможно, у вас не получится реализовать так много из вашего дома, как вы надеялись, если рынок упадет и вам придется быстро продавать

Как досрочно погасить ипотечный кредит

Если досрочное погашение ипотеки подходит для вас, вот несколько способов сделать это:

  • Выплачивайте раз в две недели. Один из способов начать делать дополнительные выплаты по ипотеке — это установить график раз в две недели. Это равносильно внесению полного дополнительного ежемесячного платежа каждый год и может сократить время, затрачиваемое на ипотеку. Начиная с двухнедельных платежей, вы сможете продвигаться по ипотеке, продолжая работать над достижением других финансовых целей.
  • Выплачивайте дополнительные выплаты по ипотеке каждый год. Подобно выплате раз в две недели, вы можете просто вносить дополнительный платеж по ипотеке один раз в год или платить дополнительную сумму каждый месяц (например, на 250 долларов) сверх того, что вы уже платите.Не забудьте согласовать с вашим кредитором, чтобы эти дополнительные средства были переданы принципалу.
  • Рефинансирование в ипотеку на более короткий срок. Если вы собираетесь получить более низкую процентную ставку, рефинансирование до 15-летней ипотеки означает, что вы погасите ссуду раньше. Имейте в виду, что даже при более низкой ставке вы могли бы платить больше каждый месяц, поскольку теперь ваши платежи распределяются на более короткий период времени.

Итог

При рассмотрении вопроса о досрочном погашении ипотечного кредита важно понять, что лучше всего подходит для вашей ситуации и, скорее всего, поможет вам достичь ваших краткосрочных и долгосрочных финансовых целей.Иногда при финансовом планировании это не прямая оценка того, что лучше всего в цифрах. Люди хотят быть уверенными в том, куда уходят их деньги, независимо от того, что написано в таблице.

Для некоторых задолженность вызывает стресс, а досрочная выплата ипотеки может принести душевное спокойствие. Для людей, приближающихся к пенсии, выплаченная ипотека означает, что у них будет гораздо больший свободный денежный поток от их фиксированного дохода, когда они перестанут работать.

«Моей жене нравится иметь деньги в банке, а я предпочитаю их вкладывать», — говорит Боуэн.«Но если деньги — это инструмент, то они покупают ее счастье, поэтому они работают».

Подробнее:

Дом без ссуды: стоит ли выплачивать ипотечный кредит раньше срока?

С деньгами связаны самые разные эмоции. У нас самые разные цели. И для одних целей имеет смысл расплачиваться раньше, для других — нет. — Тодд Р. Тресиддер, Financialmentor.com

Грейс Коэн не собиралась рисковать. Совершая последний платеж за ее Хенникер, Н.Х., дома в 2003 году, 49-летняя разведенная мать двоих детей внимательно выписала чек и положила на него окончательный платеж. Затем она пошла на почту, чтобы убедиться.

«Когда я положила это в коробку, — говорит она, — у меня был момент благодарности и просто потрясающее чувство свободы. Это был очень воодушевляющий момент для меня».

Но было ли это правильным? Досрочная выплата ипотеки — хорошая идея или глупая затея? Ответ зависит от того, кого вы спрашиваете.

Майкл С. Розенбаум — создатель ипотечного кредита в First California Mortgage Company в Сан-Диего.Он говорит, что американская мечта — взять ипотечный кредит на дом, выплатить его и уйти на пенсию.

«Суть в том, что с точки зрения денежного потока, если вы можете выйти на пенсию и не получать ипотечный платеж в размере 2500 долларов в месяц, это имеет большое значение», — говорит Розенбаум. «Это все равно, что получить 2500 долларов в качестве дохода».

Но, с другой стороны, Розенбаум говорит, что нетрудно найти инвестиции, которые превосходят исторически низкие процентные ставки по ипотеке. Конечно, выплата текущей ипотечной ссуды сэкономит 3 процента или более процентов, которые человек должен будет заплатить, но найти инвестиции, которые приносят доход более 3 процентов, не является сложной задачей.

«Сейчас деньги такие дешевые», — говорит он. «Это становится разницей между тем, сколько денег вы можете заработать на своих инвестициях, и тем, сколько вы платите в виде процентов с другой стороны. Если вы сделаете это правильно, вы можете дойти до конца срока и просто погасить ссуду в единовременная выплата «.

Дэвид Рэй, вице-президент по обслуживанию клиентов Trilogy Financial Services в Лос-Анджелесе, говорит, что для большинства людей ипотека является самым крупным ежемесячным платежом.

Но если люди выплачивают ипотечные кредиты, говорит он, они теряют налоговые льготы.Они теряют гибкость, чтобы заниматься другими делами на деньги, которые они вкладывают в дом.

Когда человек перестает работать, становится очень трудно получить новую ипотеку, — говорит Рэй. «Внезапно у вас есть этот большой актив, который не приносит никакого дохода, — говорит он, — и у вас действительно нет доступа, чтобы получить от него деньги».

Брюс Эйлион, агент по недвижимости Re / Max Greater Atlanta, также беспокоится о людях, которые сталкиваются с «событиями удара молнии» и не могут получить деньги из дома.

Простая математика.

Но для большинства финансовых экспертов это все простая математика. Тодд Р. Тресиддер был холост, имел большой доход в качестве управляющего хедж-фондом и купил хорошую квартиру.

«Я просто решил выбраться из долгов, — говорит Тресиддер, который живет в Рино, штат Невада. — Я собирался бросить на это весь свой доход и выплатить его в очень короткие сроки».

Он сделал это менее чем за два года. Но в итоге это обошлось ему более чем в миллион долларов, говорит он.

Оказывается, другие инвестиции, которые он сделал, принесли очень хорошие результаты.В следующем году они удвоились, а вместе с тем выросли в цене по сей день. Он не мог сказать того же о тех дополнительных деньгах, которые он вложил в кондоминиум. «Я потерял целое состояние», — говорит он.

Он прошел путь от защитника «погашайте ипотеку» до защитника «никогда не погашайте ипотеку». Но идея «никогда» длилась недолго.

Погоня за удержанием

Нелегко решить досрочно выплатить ипотечный кредит или вместо этого вложить эти деньги. Недостаточно просто сравнить процентную ставку по кредиту с прогнозируемой процентной ставкой по инвестициям.Люди должны остерегаться ипотечных кредитов, которые имеют штрафы за предоплату, когда они взимают штраф за досрочную выплату или слишком большую оплату в определенные сроки. Другие факторы включают в себя вычет по ипотечному налогу и размер процентов, которые человек все еще платит, по сравнению с принципом. Человек может также получить вычет, заплатив за дом досрочно, а затем вместо того, чтобы платить тысячи процентов банку, заплатить эти деньги на благое дело и таким образом получить вычет.

Это то, что Коэн, руководитель Anthorne Group PR и основатель CustomerOnBoard.com, говорит, что сделала.

После того, как Коэн отправил последний чек в почтовом отделении, она почувствовала себя вправе потратить свои деньги на большее.

«Ошеломляющая сумма от общей стоимости дома — это проценты», — говорит она. «Я не знаю, почему люди не смотрят на это. Если подумать, есть много способов лучше вложить деньги, чем в проценты. Если вы хотите вычет, возьмите деньги и положите их на хорошая причина Тогда вы чувствуете себя хорошо и получаете благотворительный вычет вместо того, чтобы платить проценты банку, что действительно никому не выгодно.«

Эмоции и математика

Тресиддер, основатель и финансовый тренер Financialmentor.com, в наши дни не так требователен к невыплате ипотеки, даже после того, как потерял целое состояние на выплате своей квартиры. Он написал статью на эту тему и решил, что есть два важных ответа, которые следует учитывать при принятии решения о досрочном погашении ипотеки.

«Нет правильного ответа», — говорит Тресиддер. «Есть математический ответ и эмоциональный ответ».

Математический ответ: люди должны делать то, что приносит им наибольшую отдачу.По его словам, это будет означать, что люди редко выплачивают свою ипотеку раньше срока. «Если у вас есть ипотека с текущими процентными ставками, скажем, 4 или 5 процентов, то вероятность долгосрочной отдачи от инвестирования, если вы не очень некомпетентны, превысит ее», — говорит он.

Но жизнь не так проста, потому что есть еще и эмоциональный ответ.

«Предположение, что мы все ценим максимальное математическое ожидание наших денег, не соответствует действительности», — говорит Тресиддер. «У нас есть самые разные эмоции, связанные с нашими деньгами.У нас самые разные цели. И для одних целей имеет смысл расплачиваться раньше, для других — нет ».

Если, например, главная цель людей — безопасность, Тресиддер считает, что выбраться из долгов — хорошая идея. «В этом смысле имеет смысл погасить ипотеку досрочно», — говорит он.

Это означает, что у разных людей ответ разный. Если целью является максимальное богатство, анализ ситуации будет отличаться от того, если целью является максимальная безопасность.

Но даже если у кого-то есть цель досрочно выплатить ипотечный кредит, это не обязательно означает, что эта цель должна быть выше всех других финансовых целей.

Сначала о главном

Tresidder говорит, что другие более важные цели могут включать выполнение плана 401K на работе. «Некоторые компании предлагают 50-процентное соответствие 401K», — говорит он.

Это автоматическая 50-процентная окупаемость инвестиций.

Такой же подход следует применять и к другим пенсионным планам.

Задолженность с высокой процентной ставкой также должна быть сначала погашена, например, задолженность по кредитной карте.

Опасность досрочного погашения ипотеки заключается в том, что деньги становятся неликвидными, привязанными к дому. В чрезвычайной ситуации человек может быть вынужден взять ссуду, чтобы вывести деньги из дома. Это одна из главных опасностей, которые беспокоили Эйлион и Рэй.

Вот почему Тресиддер и другие эксперты рекомендуют хранить наличные деньги от трех до шести месяцев в ликвидном, легкодоступном аварийном фонде.

Tresidder не хочет досрочно погашать ипотеку, потому что он может получить более высокий доход от инвестиций. Но, с другой стороны, он также не хочет выводить капитал из своего дома, чтобы увеличить свой инвестиционный капитал. «Вы не можете иметь и то и другое», — говорит он.

Люди, у которых был плохой опыт инвестирования, могут почувствовать, что выплата ипотеки — единственное безопасное решение, которое они могут сделать. «Это полностью зависит от того, что они теряют деньги при инвестировании», — говорит Тресиддер. «Очень важно увидеть, как ваши ценности влияют на ваш выбор.Мы не компьютеры, и это не вполне рациональное решение. Некоторые люди подходят к этому просто как к математическому ожиданию того, что дает наивысшую отдачу от инвестиций. Это невероятно наивно ».

Понимание того, что есть несколько способов подойти к вопросу, может помочь, когда супруги не согласны. Один может желать безопасности в доме, другой — финансовой свободы. «Это не значит, что они противоположности, — говорит Тресиддер, — но они могут привести к спорам о том, какой подход является подходящим.

Расчетный и залог

Терри Мур из Американ Форк, штат Юта, и ее муж были на одной странице. Когда муж Мур сильно заболел, они планировали, чтобы она забрала выручку от его страхования жизни и расплатилась с их домом. После своей смерти в ноябре прошлого года Мур перевел деньги кредитному союзу, у которого была ипотека.

«Все говорят:« Разве ты не чувствуешь себя прекрасно теперь, когда заплатил за свой дом? »», — говорит она.

Поскольку деньги поступали от страхования жизни, Мур говорит, что не чувствует восторга, который могли бы испытывать другие люди.Один финансовый консультант сначала был обеспокоен, когда услышал, что она заплатила за свой дом, но Мур считает, что для нее это было правильным решением. «Я чувствую, что хеджирую свои ставки», — говорит она. «Готово, это не моя тарелка, и я чувствую себя хорошо».

Для некоторых это строго математическое увеличение денег. Для других это безопасность и неприятие риска. Тресиддер говорит, что это не обязательно должно быть предложение «все или ничего»; люди могут делать понемногу и того, и другого, если хотят. Человек может погасить ипотеку немного быстрее, продолжая при этом вкладывать другие средства.

Но каждый месяц, когда не наступает срок выплаты по ипотеке, Мур, Коэн и многие другие улыбаются.

«Я доволен, — говорит Мур, — я глубоко удовлетворен, уверен и уверен, что это было правильным поступком».

ЭЛЕКТРОННАЯ ПОЧТА: [email protected]

Twitter: @degroote

Facebook: facebook.com/madegroote

Самый большой недостаток при досрочном погашении ипотеки

Если вы сосредоточены на выплате ипотечного кредита, это хорошо для вас.Как правило, всегда полезно выплатить долг. Однако я также хотел бы поделиться с вами самым большим недостатком выплаты ипотеки, который может вас удивить.

Прошло шесть лет с тех пор, как я выплатил ипотечный кредит. Это была ипотека на 464 400 долларов, которую я взял в 2003 году.

Первый год после выплаты ипотеки я чувствовал себя прекрасно. Но после этого приятное чувство избавления от долгов прошло.

Возможно, причина, по которой это ощущение было таким эфемерным, заключалась в том, что не было поздравительной открытки или необычного празднования ужина во французской прачечной.Единственное, что изменилось, — это дополнительные ~ 2500 долларов в месяц в денежном потоке, которые пошли прямо на сбережения или инвестиции.

Перед тем, как взять эту ипотеку, я испытал пугающе похожее чувство двойственности в свои двадцать с небольшим. Проработав 60-70 часов в неделю с 1999 по 2001 год, сохраняя при этом 100% каждого бонуса и 50% каждой зарплаты, я начал думать: в чем смысл всего этого?

Может быть, у меня тогда был кризис жизни на четверть. Что я действительно знал, так это то, что мой энтузиазм по поводу работы в сфере финансов угас после террористического нападения 11 сентября 2001 года.

В 2003 году из-за отсутствия энтузиазма я был * так * близок к тому, чтобы уехать из Сан-Франциско в Гонолулу, пока не нашел квартиру 2/2 с видом на парк в Пасифик-Хайтс за 580 000 долларов. Как только я взял ипотечный кредит в размере 464 400 долларов, моя мотивация усердно работать резко возросла!

Внезапно моя работа стала более значимой, потому что, если я перестану платить по ипотеке, я потеряю свой первоначальный взнос в размере 116 000 долларов и потеряю свой кредитный рейтинг. Наконец, без иждивенцев у меня было над чем потрудиться.

Самый большой недостаток выплаты по ипотеке

Самым большим недостатком выплаты ипотеки является потенциальная потеря мотивации рисковать и работать изо всех сил.

Когда у вас нет ипотеки, у вас больше не будет столько огня, чтобы улучшить свои финансы. Вы также можете начать расслабляться в своей карьере или предпринимательской деятельности.

Ипотека держит вас голодным. Будьте осторожны, если вы находитесь в наиболее выгодном положении и все еще находитесь на пути к финансовой независимости.Естественная склонность всех нас воспринимать вещи проще.

Подумайте об этом. Без ипотеки жить сравнительно легко. Ваши расходы на жизнь упадут практически до нуля. Еда в этой стране изобильная и дешевая. Между тем, есть много дешевых или бесплатных развлечений.

Когда жизнь легка, мы склонны становиться мягкими. Мы не только теряем форму, мы пренебрегаем своими отношениями и игнорируем наши финансы.

Когда у вас все покрыто, только самые безумные люди берутся за дело.Нерационально много работать, если у вас нет финансового бремени. Когда никто не зависит от вас, нет никакого давления.

Забудьте о попытках начать свой бизнес на стороне или получить повышение, когда вы можете просто наслаждаться жизнью сейчас. Самым большим недостатком досрочного погашения ипотеки может быть безразличие.

Но когда вы станете старше, вы можете пожалеть о том, что слишком легко относились к делу, когда у вас было больше всего энергии.

Как ипотека влияет на поведение

Еще в 2015 году я принял новогоднее решение выплатить оставшуюся часть моей ипотеки (~ 91 000 долларов).Я спустил на волю зверя, зарабатывающего деньги.

Вместо того, чтобы продолжать неспешно консультироваться с неполным рабочим днем ​​в течение 15-20 часов в неделю в Personal Capital, у меня появилась мотивация искать дополнительную консультационную работу.

Из-за моего желания погасить свой долг по ипотеке в том году, я в конечном итоге устроился на еще две работы консультанта общей продолжительностью 60 часов в неделю в течение трех месяцев. Одна компания была стартапом Series Seed из Y Combinator. Другая компания также была стартапом серии B в финансовой сфере.

Консультации по всем трем компаниям были увлекательны. В течение трех месяцев я зарабатывал около 30 000 долларов в месяц. Я потратил все деньги на выплату основной суммы ипотеки, а оставшиеся 20% вложил в S&P 500.

Ипотечный кредит заставил меня захотеть увеличить свой доход. Три месяца работы по 60 часов в неделю в трех фирмах — это все, что я мог выдержать.

Совершенно серьезно

Как только я выписал последний ипотечный чек в 2015 году, все мое отношение изменилось.Во-первых, я перестал искать дополнительную консультационную работу, хотя два из трех контрактов закончились. Во-вторых, я решил отправиться в 3,5-недельную поездку в Азию, чтобы жить как цифровой кочевник.

Затем я провел несколько дней в Йосемити, чтобы посмотреть, не гадят ли медведи в лесу. Затем я поехал в Нью-Йорк на две недели, чтобы посмотреть Открытый чемпионат США и увидеться с друзьями! Как только я выплатил ипотеку, я начал совсем расслабляться!

Было мало мотивации пытаться максимизировать доход.Зачем беспокоиться, когда ипотека уже выплачена? В то время я все еще находился на расстоянии 50 000 долларов от моей цели пассивного дохода в 200 000 долларов в год. Это не имело значения. Я хотел расслабиться.

Мой последний платеж по ипотеке 12.05.2015. Баланс составлял 464 000 долларов в июне 2003 года.

Конечно, отсутствие необходимости больше советоваться означает меньше стресса и вести более здоровый образ жизни. Но это не значит, что я был в стрессе или недоволен, работая в эти часы.

Самый большой недостаток выплаты ипотеки — это потеря мотивации пробовать что-то новое. Только когда вы будете стоять спиной к стене, вы сделаете все возможное, чтобы поменять . Ипотека — это как неявная остановка, чтобы не расслабиться.

Молот упал

Если бы я с 2015 года (37 лет) немного больше сосредоточился на накоплении богатства, я, вероятно, был бы менее подвержен стрессу, воспитывая двоих детей без работы, когда разразилась пандемия. Поскольку обе мои жены не имеют работы или субсидированного здравоохранения, мы знали, что наши финансы будут подвергаться серьезным испытаниям.

Мы просто никогда не знаем, когда может ударить следующий черный лебедь.А когда у вас есть малыши, которые зависят от вас, гораздо важнее навести порядок в своих финансах. Только по счастливой случайности все так быстро поправилось.

Насильственная коррекция в марте 2020 года стала серьезным тревожным сигналом, чтобы не расслабляться слишком сильно. Так долго из-за бычьего рынка легко было думать, что мы все гении в области инвестирования.

Недавний пример того, как ипотека влияет на мотивацию

В начале 2019 года я купил за наличные средства для ремонта дома на одну семью.Я прошел через довольно трудный переговорный процесс, который потребовал написания любовного письма по недвижимости, письма о разрыве с недвижимостью и многого другого.

В конце концов, я подумал, что получил отличную сделку — может быть, на 100 000 — 150 000 долларов ниже рыночной. Я потратил время на реконструкцию дома, чтобы сделать его еще лучше, прежде чем переехать.

Затем, по воле судьбы, через полтора года, в самом начале пандемии, я нашел действительно хороший дом. Моя жена подумала, что я сошел с ума, так скоро купив еще один дом.

Однако это было по соседству. Это был также идеальный дом для нашей большой семьи. Слишком сложно было отказаться от комбинации потенциально выгодной сделки и обеспечения более приятных условий жизни.

Купили. С новой ипотекой 7/1 ARM под 2,125% у меня было мотивации переехать в новый дом сразу . Каждый день, когда мы откладывали переезд в наш новый дом, мы чувствовали себя пустой тратой денег из-за ипотеки.

Я потратил время на то, чтобы сдать мой старый дом

В нашем старом оплаченном доме я потратил пару недель на то, чтобы подправить дом, готовясь сдать его в аренду.Раньше я бы отремонтировал дом за пару дней, чтобы его можно было сдать как можно скорее.

Затем я отказался от арендаторов, которые были готовы платить на 150 долларов в месяц больше. Они просто не чувствовали себя подходящими, и я хотел хорошо относиться к жильцам. У меня не было ипотеки, поэтому я мог позволить себе подождать.

Пройдя мимо этих желающих арендаторов, мне пришлось ждать еще 7 дней, прежде чем я нашел своих идеальных арендаторов. Когда все было сказано и сделано, я отказался от аренды примерно на 2500 долларов в течение года.

Если бы у меня была ипотека на мой арендованный дом, я бы изо всех сил старался найти новых арендаторов и подписал бы контракт с первой группой арендаторов. Я просто больше не заботился об оптимизации доходности.

Другие причины не платить по ипотеке

Вот еще несколько причин не платить по ипотеке. Это классические причины, о которых говорит большинство людей. Я просто хотел представить вам как можно больше точек зрения.

1) Вы теряете удержание процентов по ипотеке.

Проценты по ипотеке рассматриваются как коммерческие расходы по аренде собственности и налоговый вычет, если это ваше основное место жительства. Чем выше ваша налоговая категория, тем ценнее процентные расходы.

Для тех, кто попадает в категорию 32% федерального налога или выше, вы получаете более выгодную выгоду при сохранении ипотечного кредита. Идеальная сумма ипотеки сейчас составляет 750 000 долларов, если вы можете себе это позволить.

2) Вы теряете низкую стоимость заимствования.

Процентные ставки находятся на рекордно низком уровне из-за глобальной пандемии.Поэтому имеет смысл удерживать низкую фиксированную ставку по ипотеке как можно дольше.

Поскольку я считаю, что ставки по ипотечным кредитам будут немного выше в 2021 году, это еще одна причина для рефинансирования сейчас или сохранения более низкой ставки по ипотеке сегодня.

Моя текущая ставка по ипотеке составляет 2,125%. Некоторое время я не собираюсь заниматься выплатой основной ипотечной ссуды.

Еще одна вещь, о которой следует помнить, — это ставка по ипотечному кредиту на первичный дом или по ставке по ипотечному кредиту на арендуемое имущество при сдаче дома в аренду.

Ставки по ипотечным кредитам на арендуемую недвижимость обычно примерно на 50 базисных пунктов выше, чем ставка по ипотечным кредитам на первичное жилье. Таким образом, если вы сдаете свой дом в аренду по ипотечной ставке основного жилья, у вас будет больше стимулов сохранить ее.

Денежные средства, которые вы сэкономите, не выплачивая ипотечный кредит, вероятно, могут быть использованы для инвестирования в другие активы, обеспечивающие более высокую доходность.

3) Вы вкладываете капитал в неликвидный актив.

Если у вас нет очень диверсифицированной чистой стоимости, иметь большой капитал, связанный с недвижимостью, может быть плохо.

Ваша собственность может взорваться во время следующего шторма или сгореть в огне. Если вы недостаточно застрахованы, вам придется дорого заплатить, поскольку страховые компании затрудняют получение вами полной выгоды от претензии.

Большинство американцев имеет большую часть своего собственного капитала (~ 80%), привязанную к дому. Когда в 2007–2010 годах рухнул рынок жилья, то же самое произошло и с миллионными доходами.

Следовательно, у меня не будет более 50% вашей чистой стоимости собственности и 25% вашей чистой стоимости в вашем основном месте жительства.

4) Вы уменьшаете свою финансовую отдачу.

Если вы откладываете 20%, то повышение стоимости собственности на 4% означает возврат наличных денег на 20% благодаря кредитному плечу. Например: первоначальный взнос в размере 100 000 долларов за дом за 500 000 долларов, который подорожает на 20 000 долларов, означает, что ваш капитал увеличился на 20% до 120 000 долларов.

Если вы решите досрочно выплатить остальные 400 000 долларов по ипотеке, доходность упадет до 4%. У вас также нет 400 000 долларов, которые можно было бы вложить в другое место. Конечно, всегда есть шанс, что вы могли бы вложить 400 000 долларов во что-то, что теряет ценность.

5) Вы можете начать тратить свое время менее эффективно.

Вместо того, чтобы проконсультироваться по поводу гораздо большего количества денег, я решил потратить свое время на то, чтобы узнать, каково было быть водителем Uber в 2015 году. После всех расходов я зарабатывал только 22-25 долларов в час за рулем. Но если бы я нашел другой консалтинговый контракт, я легко мог бы заработать в 10 раз больше этой суммы.

Если бы я сосредоточился на росте финансового самурая, возможно, я мог бы заработать гораздо больше. Когда дело доходит до зарабатывания денег, уменьшение долга может снизить финансовую дисциплину.

Но я решил попробовать Uber вождения, потому что мне было любопытно и мне нравились истории людей. Некоторые из этих историй остались здесь. Кроме того, получение более низкого дохода или близкого к минимальному уровню заработной платы помогло мне оценить возможности, которые у меня есть сегодня.

Если вы обнаружите, что избалованы, невежественны или воспринимаете жизнь как должное, пожалуйста, работайте в сфере услуг с минимальной заработной платой как взрослый. Ваше уныние сразу же прояснится!

6) Вероятность того, что ваш кредитный рейтинг пострадает.

Некоторые из переменных, которые влияют на ваш кредитный рейтинг, включают сумму долга, которую вы берете, и своевременную выплату долга. Следовательно, выплата ипотеки может снизить устойчивость этих переменных.

Если ваш кредитный рейтинг сильно пострадает, возможно, вы не сможете получить лучшую процентную ставку для следующей ипотеки, автокредиты, HELOC или личной ссуды. Если ваш кредитный рейтинг на грани отличного (~ 760), и вы планируете взять еще больше долгов в будущем, возможно, выплата ипотеки — не лучший шаг.

И наоборот, если ваш кредитный рейтинг значительно превышает 800, то выплата ипотечного кредита не повлияет на ваш кредитный рейтинг.

Ипотека может мотивировать оба пути

Любопытно, что ипотека не только мотивирует вас на создание большего богатства, но ипотечная ссуда также мотивирует вас платить по ней. Если в результате ваша собственность будет расти в цене, то тем лучше!

Несмотря на потерю мотивации спешить после выплаты ипотеки, досрочное погашение ипотеки по-прежнему является стоящей целью.

Приятно иметь меньше долгов или вообще не иметь долгов. Каждый дополнительный основной платеж по ипотеке — это прогресс в направлении большей финансовой независимости.

С новой ипотечной ссудой у меня больше мотивации для продолжения роста благосостояния. Но на самом деле мне больше не нужна мотивация. У меня двое маленьких детей, которые больше всего меня мотивируют.

Каждый ребенок подобен самой закладной, напоминающей мне, чтобы я не лажал. На самом деле, мой сын на днях сказал очень милую вещь: « Папа, спасибо тебе за то, что ты так усердно трудился, чтобы купить этот дом! «Как только я услышал эти слова, моя мотивация взлетела до небес!

Ипотека и пенсия

В идеале хорошо иметь нулевую задолженность по ипотеке к моменту выхода на пенсию или больше не иметь желания зарабатывать больше денег.Задача состоит в том, чтобы точно рассчитать результат.

Поэкспериментировав с калькулятором пенсионного планирования, я считаю, что погашение всей ипотечной задолженности к 2031 году — идеальный сценарий. 10 лет — достаточный срок, чтобы использовать дешевые долги для увеличения благосостояния. Моя мотивация заниматься суетой, скорее всего, исчезнет через 10 лет.

Определите, когда вы планируете выйти на пенсию, и разделите свой долг на количество лет, оставшихся до того, как вы планируете работать. Сумма будет представлять собой размер долга, который вы должны выплачивать каждый год, чтобы достичь своей цели.

Пусть выплата ипотеки станет отличным мотиватором для увеличения благосостояния и сохранения сосредоточенности. К тому времени, когда вы действительно выйдете на пенсию, я уверен, что вы будете в восторге от того, что у вас больше не будет ипотеки.

Рефинансируйте ипотеку

Вместо того, чтобы выплачивать ипотечный кредит, вам следует серьезно подумать о рефинансировании ипотечного кредита с максимально низкими ставками по ипотечным кредитам.

Рефинансируйте ипотеку с помощью Credible, одной из крупнейших площадок ипотечного кредитования, где кредиторы конкурируют за ваш бизнес.Вы получите реальные расценки от прошедших предварительную проверку и квалифицированных кредиторов менее чем за три минуты. Credible — это самый простой способ сравнить ставки и кредиторов в одном месте.

ФРС объявила, что к 2023 году повысит ставки дважды. По мере открытия экономики нарастает инфляционное давление. Следовательно, есть вероятность, что в ближайшие годы ставки по ипотечным кредитам вырастут.

Рефинансируйте ипотеку сейчас, пока ставки не повысились. Или вы всегда можете погасить ипотеку. Но с такими низкими ставками спешить не стоит.ФРС дала понять, что в ближайшее время он будет сокращаться.

Что такое ипотечная стратегия YouTube?

Самое популярное видео на канале Сэма Квака на YouTube набрало 3,5 миллиона просмотров. Ничего особенного. Всего полчаса разговоров с Кваком. Несколько листов бумаги для принтера и толстый черный шарпи — его единственный реквизит. Но он предлагает то, перед чем зрители не могут устоять: обещание волшебным образом выплатить ипотечный кредит с невероятной скоростью.

«Ипотека — отстой», — заявляет он, сидя в застекленном конференц-зале, позади него раскинулся пустой офис.

Квак, которому сейчас 28, разместил видео в сентябре 2017 года, узнав о стратегии на семинаре. В видео излагается схема, которая, по его словам, может помочь заемщикам выплатить 30-летнюю ипотеку всего за семь лет и сэкономить десятки тысяч долларов в виде процентов. Последующий отчет, опубликованный в мае 2019 года, был просмотрен более

0 раз, включая большой всплеск трафика в связи с началом пандемии коронавируса в марте.

Такие числа делают Квака и его брата Дэниэла, возможно, самыми известными сторонниками стратегии, которую иногда называют «быстрым банковским обслуживанием» или «ускорением долга».В этой схеме нет ничего нового, но в последние годы на YouTube были опубликованы десятки учебных пособий, многие из которых получили более 100 000 просмотров.

Как и у Квака, большинство видео — относительно простые постановки. В одном из самых популярных, женщина проходит через процесс, рисуя фигурки из палочек на белой доске в окружении рождественских огней. В другом случае мужчина показывает свой экран, вставляя числа в электронную таблицу Excel. Многие, похоже, используют те же слайды Powerpoint, на которых изображен гипотетический заемщик с умеренным доходом, но огромной экономией.

Тон предполагает, что вы открыли секрет, который даст вам преимущество перед кредитором. Комментаторы описали эту уловку как «ограбление Питера, чтобы заплатить Полу».

Основная идея состоит в том, чтобы стратегически распределить ваши деньги по различным долговым продуктам, чтобы минимизировать процентные платежи и максимизировать сумму, которая будет выплачиваться по основной сумме ипотечного кредита. Однако это работает только в том случае, если вы тратите меньше, чем зарабатываете — в идеале — много.Если что-то пойдет не так, вы можете оказаться должниками больших денег по дорогой кредитной линии, а не по относительно недорогой ипотеке. В крайнем случае вы также рискуете потерять дом.

Хотя этот трюк предлагает несколько уроков о том, как работает ипотека и как заставить вашу работать на вас, на практике это невероятно рискованная игра, которую профессиональные инвесторы называют арбитражем или использованием небольших расхождений в ценах или, в данном случае, процентов. ставки.

«Насколько вы финансово состоятельны и сообразительны?» спросите Николь Рует, консультанта по ипотеке, который возглавляет команду Fairway Mortgage в Денвере.Хотя в некоторых случаях эта стратегия работает, если ее не реализовать должным образом, результаты могут быть «разрушительными», — говорит она. «В тот момент, когда вы путешествуете, карточный домик падает».

Как должен работать скоростной банкинг (и что на самом деле может произойти)

Шаг 1. Возьмите ипотеку.

Если у вас есть ипотечный кредит на сумму 300 000 долларов с 30-летним сроком погашения и фиксированной процентной ставкой 3%, вы соглашаетесь платить своему кредитору 1 265 долларов в месяц в течение 360 месяцев.В сумме это составит 155 000 долларов в виде процентов, если вы выпустите ссуду.

(Квак не ошибся, когда сказал своим зрителям: «По сути, вы купили банку еще один дом, заплатив за свой»).

Тем не менее, никогда не было дешевле взять деньги в долг на дом. Базовые ставки по ипотеке в декабре составили в среднем 2,68%, что стало рекордно низким показателем. Для сравнения, пиковые ставки достигли 18,45% в 1980-х годах. Так что, если вы можете позволить себе ежемесячный платеж и на этом решите остановиться, будьте уверены, что исторически вы получаете выгодную сделку.

Шаг 2: Выньте HELOC.

Затем вы должны подать заявку на получение кредитной линии для собственного капитала, более известной под аббревиатурой HELOC. Как и кредитная карта, HELOC — это возобновляемая кредитная линия, но залогом за нее является ваш дом. Заемщики обычно используют HELOC для оплаты проектов по благоустройству дома или других крупных регулярных расходов.

У

HELOC гораздо более низкие процентные ставки, чем у кредитных карт, но это не означает, что они свободны от риска.В настоящее время средняя процентная ставка по линии собственного капитала составляет около 3,92%, но диапазон потенциальных ставок широк. Процентная ставка по HELOC также является переменной, что означает, что ставка сбрасывается после начального фиксированного периода.

Учитывая текущие низкие ставки, высока вероятность того, что ваша ставка в дальнейшем вырастет, что может усложнить математику, лежащую в основе стратегии скоростного банкинга. Известно, что кредиторы закрывают кредитные линии, когда экономика находится в плохом состоянии, хотя этого не произошло во время текущего спада.Наконец, эта очередь обычно занимает вторую позицию залога после вашей основной ипотеки, поэтому ваш кредитор может лишить вас права выкупа, если вы не можете заплатить.

Шаг 3. Используйте свой HELOC для выплаты ипотеки.

Игра начинается, когда у вас есть обе ссуды. Сторонники скоростного банкинга говорят, что вместо того, чтобы использовать HELOC для ремонта ванной комнаты, вы должны использовать его для выплаты части первоначальной ипотеки. Сторонники иногда называют это «разбиением на части».

Итак, если вы взяли взаймы 10 000 долларов у HELOC и использовали их для выплаты ипотеки, вы уменьшили бы сумму своей задолженности с 300 000 до 290 000 долларов.Этот один дополнительный платеж в конечном итоге сэкономит вам около 14000 долларов в виде процентов и означает выплату по ипотеке на 18 месяцев раньше.

Как? Причитающиеся вам проценты по ипотеке рассчитываются ежемесячно. Чтобы определить, сколько вы должны, ваш кредитор умножает ваш непогашенный остаток на вашу ставку по ипотеке и делит на 12. Таким образом, в первый месяц ипотечного кредита в нашем примере 750 долларов из ежемесячного платежа в размере 1265 долларов будут покрывать проценты, а остаток пойдет в счет основной суммы долга.

По мере того, как вы сокращаете остаток ссуды за счет регулярных платежей, каждый месяц немного больше идет на выплату основной суммы долга.Этот процесс называется амортизацией, и вы можете ускорить его, доплатив — в данном случае с помощью HELOC.

Реклама за деньги. Если вы нажмете на это объявление, мы можем получить компенсацию. Объявление

Если ваш доход снизился, жилищная ссуда может предложить менее дорогую помощь.

Использование кредитной линии, обеспеченной собственным капиталом, может помочь вам в трудную минуту. Нажмите ниже, чтобы узнать больше.

НАЧАТЬ

Шаг 4: Получите нулевой баланс HELOC — как можно скорее.

Конечно, выплата ипотечного кредита с помощью HELOC просто переводит баланс с одного вида долга на другой.Для большинства людей это было бы красным флагом, но сторонники скоростного банкинга видят в этом магию своей стратегии.

Поскольку HELOC является возобновляемым — это означает, что вы можете вернуть его и повторно использовать в любое время, — процентные платежи рассчитываются с использованием среднедневного остатка. Квак говорит, что ему потребовалось два месяца возиться с таблицей Excel, чтобы понять, что это означает, что вы экономите на процентах, если поддерживаете низкий баланс как можно больше дней в месяце. Для этого он рекомендует использовать имеющиеся у вас наличные деньги для уменьшения баланса HELOC.

По его словам, чтобы сохранить его на более низком уровне, вы можете положить все свои расходы на кредитную карту. Если вы заплатите его с кредитной карты в конце месяца, это будет месяц беспроцентного займа. (Будьте очень осторожны. Годовая процентная ставка по кредитной карте может быть выше 20% — если вы просчитаетесь, у вас останется большой баланс по самому высокому процентному долгу.) Это финансовый эквивалент жонглирования тремя шарами — ипотека, HELOC и кредитная карта.

«Это математическая сторона вопроса, то, как вы структурируете, когда доход поступает, а расходы расходуются, что, по-видимому, является фактором успеха стратегии», — говорит Квак.

Однако Квак признает, что весь этот процесс экономит всего несколько долларов. Чтобы получить результаты, обещанные в его и других видео, вам нужно повторять эти шаги снова и снова.

Более того, чтобы эта стратегия вообще работала, сумма вашей задолженности по кредитной линии должна фактически уменьшаться от одного месяца к другому. Это возможно только в том случае, если вы постоянно тратите меньше, чем зарабатываете. Чем больше вы экономите, тем быстрее идет процесс. Итак, во многих видеороликах в качестве модели используется человек с годовым доходом в 60 000 долларов, который экономит более 25% этой суммы.

В феврале 2020 года, незадолго до коронавируса, уровень личных сбережений в Америке составлял около 8%. Если вы — редкий человек, способный сэкономить намного больше — после того, как откладываете деньги на чрезвычайную ситуацию и выходите на пенсию, — эта стратегия может сработать для вас. Но есть и более простые варианты.

Как безопасно выплатить ипотеку раньше

Вы можете воспроизвести преимущества «дробления», направив непредвиденные доходы, такие как возврат налога, бонус или стимулирующий чек, в свою ипотеку.Например, добавление бонуса в 10 000 долларов к ипотеке в размере 300 000 долларов даст те же преимущества, что и в примере с HELOC. Просто подтвердите своему кредитору, что средства будут использоваться для выплаты основной суммы, а не процентов.

Если вы не ожидаете большого чека в ближайшее время, дополнительные 50 долларов в месяц на эту ипотеку в размере 300000 долларов (то есть 1315 долларов вместо 1265 долларов) приведут вас к нулевому балансу за 339 месяцев вместо 360 (сокращение почти на два года. ) и сэкономите более 10 000 долларов США на процентах.Спросите своего кредитора, можно ли автоматизировать повторяющиеся дополнительные платежи, чтобы не думать об этом.

У Джека Гуттентага, бывшего профессора финансов в Университете Пенсильвании, есть полезный калькулятор дополнительных платежей в своем блоге профессора ипотеки. «Большая экономия требует больших выплат», — предупреждает Гуттентаг в своем сообщении. «Уловка состоит в том, чтобы найти схему дополнительных выплат, с которой вы можете жить».

Больше от денег:

Как продлить свои сбережения на десятилетия, по мнению 96-летнего пенсионного эксперта

Домашний капитал стремительно растет — если у вас возникнет соблазн взять взаймы под свой дом, прочтите это в первую очередь

Низкие ставки делают 15-летнюю ипотеку — и большую экономию — доступной для миллионов домовладельцев

Следует ли выплачивать ипотеку раньше, чем выйти на пенсию?

Если вы похожи на большинство людей, выплата ипотеки и выход на пенсию без долгов звучат довольно привлекательно.Это значительное достижение и означает конец крупных ежемесячных расходов. Однако для некоторых домовладельцев их финансовое положение и цели могут потребовать сохранения ипотеки при одновременном решении других задач.

Давайте рассмотрим причины, по которым вы можете — или не можете — решить выплатить ипотечный кредит до выхода на пенсию.

Возможно, вы захотите досрочно выплатить ипотечный кредит, если…

  • Вы пытаетесь сократить свои базовые расходы : Если ежемесячный платеж по ипотеке составляет значительную часть ваших расходов, вы сможете прожить намного меньше, когда платеж прекратится.Это может быть особенно полезно, если у вас ограниченный доход.
  • Вы хотите сэкономить на выплате процентов : В зависимости от размера и срока ипотечного кредита проценты могут стоить десятки тысяч долларов в долгосрочной перспективе. Досрочная выплата ипотеки высвобождает эти будущие деньги для других целей. Хотя это правда, что вы можете потерять налоговый вычет на проценты по ипотеке, вы все же можете сэкономить значительную сумму на обслуживании долга. В любом случае вам придется считаться с уменьшающимся вычетом, поскольку к основной сумме применяется большая часть каждого ежемесячного платежа.
  • Ваша ставка по ипотеке выше, чем ставка безрисковой прибыли. : Выплата долга с начислением процентов может быть подобна с получением безрисковой прибыли, эквивалентной этой процентной ставке. Сравните свою ставку по ипотеке с доходностью после вычета налогов для инвестиций с низким уровнем риска с аналогичным термином, например, с высококачественной не облагаемой налогом муниципальной облигацией, выпущенной вашим государством. Хотя ипотечные ставки в настоящее время низкие, они все же выше, чем процентные ставки по большинству типов облигаций, включая муниципальные облигации.В этой ситуации вам лучше выплатить ипотечный кредит.
  • Вы ставите на первое место душевное спокойствие : Выплата ипотечного кредита может избавить вас от беспокойства и повысить гибкость при выходе на пенсию.

Возможно, вы не захотите досрочно выплатить ипотечный кредит, если…

  • Вам нужно наверстать пенсионные сбережения : Если вы завершили пенсионный план и обнаружили, что не вносите достаточно средств на свой 401 (k), IRA или другие пенсионные счета, увеличение этих взносов, вероятно, должно быть вашим главным приоритетом .Сбережения на этих счетах растут без учета налогов, пока вы их не снимете.
  • Ваши денежные резервы низкие. : «Вы не хотите в конечном итоге стать богатым и бедным, выплачивая жилищный заем за счет своих резервов», — говорит Роб Уильямс, управляющий директор по финансовому планированию в Центре Шваба. для финансовых исследований. Он рекомендует держать денежный резерв на сумму от трех до шести месяцев на покрытие расходов на проживание на случай чрезвычайной ситуации.
  • У вас долг с более высокими процентами. : Прежде чем выплачивать ипотечный кредит, сначала закройте все ссуды с более высокими процентными ставками, особенно невычитаемую задолженность, подобную той, что по кредитным картам.Создайте привычку ежемесячно выплачивать задолженность по кредитной карте, а не позволять наращивать баланс, чтобы у вас было меньше расходов после выхода на пенсию.
  • Вы можете упустить доход от инвестиций. : Если ваша ставка по ипотеке ниже, чем та, которую вы заработали бы по инвестициям с низким уровнем риска с аналогичным сроком, вы можете подумать о сохранении ипотеки и вложении дополнительных средств.
  • Вам необходимо диверсифицировать : Ваш дом — это такая же инвестиция, как и то, что есть в вашем портфеле.А чрезмерная концентрация сопряжена с риском, даже если она находится в таком исторически стабильном месте, как дом. Сохранение ипотечного кредита позволяет вам финансировать другие классы активов с возможно большим потенциалом роста.

Если вы решите выплатить ипотечный кредит до выхода на пенсию

В идеале, вы могли бы достичь своей цели за счет регулярных платежей. Однако, если вам нужно использовать единовременную выплату для выплаты ипотеки, попробуйте сначала использовать налогооблагаемые счета, а не пенсионные накопления.«Если вы снимете деньги со счета 401 (k) или индивидуального пенсионного счета (IRA) до 59½, вы, вероятно, заплатите обычный подоходный налог — плюс штраф — в значительной степени компенсирующий любую экономию на ваших процентах по ипотеке», — говорит Роб.

Золотая середина

Если ваша ипотека не имеет штрафа за досрочное погашение, альтернативой ее полной выплате является снятие основной суммы долга. Вы можете сделать это, выплачивая дополнительный основной платеж каждый месяц или отправляя частичную единовременную выплату. Эта тактика может сэкономить значительную сумму процентов и сократить срок ссуды, сохраняя при этом диверсификацию и ликвидность.Но не будьте слишком агрессивны в этом вопросе, чтобы не поставить под угрозу другие приоритеты в области сбережений и расходов.

«Имейте план, в котором вы можете инвестировать и выплатить основную сумму по ипотеке до выхода на пенсию или в раннем возрасте», — говорит Роб. «Вам не нужно принимать решение по принципу« все или ничего »».

Следует ли рефинансировать?

Не так давно некоторые ставки по ипотечным кредитам были близки или превышали 5%. Если вы прожили в доме несколько лет и платите первоначальную ссуду, вы можете подумать о рефинансировании.Текущие процентные ставки относительно низкие, и в зависимости от типа кредита, который у вас есть, рефинансирование может иметь для вас смысл.

Если вы заинтересованы в этом, убедитесь, что вы провели тщательный анализ затрат и выгод, прежде чем нажимать на курок. Рефинансирование может быть не очень хорошей идеей, если вы планируете переехать в ближайшее время или если затраты на закрытие и другие расходы по ссуде, такие как комиссионные или новая оценка, увеличат ваше финансовое бремя. Однако, если вы решите рефинансировать, избегайте соблазна увеличить долю в капитале или увеличить свой долг.В идеале цель должна заключаться в том, чтобы со временем уменьшить задолженность по вашему основному дому, а не увеличивать ее.

Может ли рефинансирование с выплатой наличных средств снизить вашу долговую нагрузку?

Не можете расплатиться с кредитными картами или другими долгами? Являются ли высокие процентные ставки по этому долгу причиной его ежемесячного роста? Если у вас достаточно капитала в вашем доме, и вы можете позволить себе, возможно, чуть более крупную выплату по ипотеке каждый месяц, ответом может быть рефинансирование с выплатой наличных средств.

При рефинансировании с выплатой наличных вы заменяете существующую ипотечную ссуду на новую версию, как при традиционном рефинансировании.Но вместо рефинансирования того, что вы в настоящее время должны по ипотеке, вы рефинансируете на более высокую сумму в долларах. Затем вы получаете эти дополнительные доллары в виде единовременной выплаты. Вы можете использовать эти деньги для чего угодно, в том числе для выплаты долга по кредитной карте с высокой процентной ставкой.

Вот пример. Допустим, вы задолжали 200 000 долларов по существующей ипотеке. Вместо этого вы можете рефинансировать $ 225 000, а затем использовать эти дополнительные деньги для выплаты долга по кредитной карте. Это хороший способ поменять местами долг с высокими процентными ставками на долг с более низкими ставками по ипотеке.Но есть множество факторов, которые следует учитывать, прежде чем подавать заявку на рефинансирование с выплатой наличных.

Снижение процентов

Джаред Вайц, основатель и главный исполнительный директор United Capital Source из Грейт-Нек, штат Нью-Йорк, сказал, что рефинансирование с выплатой наличных может быть эффективным способом снизить процент, который вы платите по своему общему долгу. Это потому, что ипотечный долг имеет более низкие процентные ставки, чем долг по кредитной карте.

Рассмотрите эти цифры: Исследование рынка ипотечного кредитования Freddie Mac показало, что средняя ставка по 30-летнему ссуде с фиксированной ставкой составляла 4.1 процент по состоянию на 9 мая. Между тем, CreditCards.com сообщил, что средняя процентная ставка по кредитной карте на 15 мая составляла 17,73 процента.

Замена более низкой процентной ставки по ипотеке на заоблачные ставки по кредитным картам может значительно снизить сумму, которую вы тратите на погашение долга.

«Учитывая исторически низкие ставки по ипотечным кредитам, этот путь становится все более распространенным и ценным», — сказал Вайц.

Проблемы рефинансирования с выплатой наличных

Обратной стороной рефинансирования с выплатой наличных является то, что вы, вероятно, увеличите свой ежемесячный платеж по ипотеке, сказал Вайц, потому что вы рефинансируете сумму, превышающую вашу задолженность.Это означает, что вы потратите больше, если сохраните новую ипотеку до даты ее окончательного погашения. Вам также необходимо убедиться, что вы можете позволить себе это увеличение ежемесячных долговых обязательств.

Вы также можете продлить срок действия ипотеки при закрытии рефинансирования с выплатой наличных, сказал Вайц. Допустим, у вас осталось 22 года по вашей первоначальной 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой. Если вы закроете рефинансирование с выплатой наличных для новой 30-летней ссуды с фиксированной ставкой, вы увеличите срок своей ссуды на восемь лет. Чтобы избежать этого, вы можете рассмотреть возможность рефинансирования существующей 30-летней ипотеки на более краткосрочную версию, например 15-летнюю ссуду с фиксированной ставкой.

Это, конечно же, сопряжено со своей проблемой в виде более высоких ежемесячных выплат по ипотеке, как из-за более короткого срока, так и из-за дополнительных денежных средств, которые вы получаете. Опять же, убедитесь, что вы можете позволить себе новый платеж, прежде чем рефинансировать более краткосрочную ссуду.

Чтобы получить право на рефинансирование с выплатой наличных, вам также необходимо выполнить определенные требования. Кредиторы обычно требуют, чтобы у вас было не менее 20 процентов собственного капитала, прежде чем они одобрят вам рефинансирование за счет выплаты наличных средств. Если у вас его нет, рефинансирование с выплатой наличных может оказаться для вас недоступным.

Наличие достаточного капитала является более сложной задачей для рефинансирования с выплатой наличных, потому что, опять же, вы рефинансируете сумму, превышающую вашу задолженность по ипотеке. Если вы добавите 20 000 долларов наличными в свой запрос на рефинансирование, вам придется включить эту сумму при определении того, достаточно ли у вас капитала.

Подходит ли вам рефинансирование с выплатой наличных?

Ключ к расчету, имеет ли смысл консолидация существующей задолженности с помощью рефинансирования с выплатой наличных? Вам необходимо определить, хватит ли сбережений, которые вы будете получать каждый месяц за счет снижения процентной ставки по общему долгу, чтобы перевесить возможное увеличение ежемесячного платежа по ипотеке.

Медхи Куштаф, управляющий филиалом и старший кредитный специалист компании Open Mortgage, расположенной в Сент-Луисе, сказал, что рефинансирование наличными имеет наибольший финансовый смысл, когда домовладельцы изо всех сил пытаются погасить значительную сумму долга по кредитной карте по высоким процентным ставкам.

Он указывает на клиента, с которым работал ранее в этом году. Этот клиент, после закрытия рефинансирования с выплатой наличных, теперь экономит 2000 долларов в месяц, потому что он обменял свою дорогую задолженность по кредитной карте на задолженность по ипотеке с более низкой процентной ставкой.По словам Куштафа, его выплаты по ипотеке подскочили всего на 200 долларов в месяц.

Опыт этого клиента не является чем-то необычным, сказал Куштаф.

«Увеличение суммы выплаты по ипотеке, если таковая имеется, обычно намного ниже, чем совокупный минимальный платеж по всем кредитным картам, подлежащим выплате», — сказал Куштаф.

Прочие финансовые соображения

Куштаф утверждает, что рефинансирование с выплатой наличных имеет недостатки. Например, вам нужно будет учитывать затраты на закрытие. Рефинансирование ипотеки платное.Если вам нужно заплатить 3000 долларов в качестве комиссии за закрытие сделки, обязательно учтите эту стоимость при расчетах сбережений. Вы все равно можете ежемесячно откладывать достаточно денег на проценты, чтобы окупить рефинансирование наличными, но эти закрывающие расходы означают, что вам понадобится больше времени, чтобы начать реализовывать эти сбережения.

В зависимости от того, когда вы взяли первоначальную ипотеку и насколько сильна ваша кредитная история, ваша новая ипотечная ссуда может также иметь более высокую процентную ставку. Эта новая ставка почти наверняка будет ниже, чем ставки, привязанные к долгу по вашей кредитной карте.Но если вам не нравится более высокая процентная ставка по ипотеке, вы можете пересмотреть рефинансирование с выплатой наличных.

Одно из преимуществ рефинансирования с выплатой наличных было смягчено принятием Закона о сокращении налогов и рабочих мест от 2017 года. До принятия этого закона вы могли вычесть из своих подоходных налогов проценты, уплаченные по рефинансированию с выплатой наличных. Сегодня вы можете списать это только в том случае, если вы рефинансируете средства для улучшения физического состояния своего дома. Этого не будет, если вы используете доллары от рефинансирования с выплатой наличных для консолидации долга по кредитной карте.

Рост рефинансирования за счет выплаты наличных средств

Мэтт Хакетт, эксперт по ипотеке и финансам нью-йоркской ипотечной компании Equity Now, сказал, что рефинансирование с выплатой наличных средств вернулось после нескольких лет, в течение которых большинство домовладельцев игнорировали этот вариант. Почему? Хакетт сказал, что стоимость жилья неуклонно растет, что дает домовладельцам больше возможностей для использования. При этом процентные ставки по ипотеке остаются низкими.

Хакетт также сказал, что кредиторы ослабляют некоторые стандарты кредитования для ипотечных кредитов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.